物业管理制度与政策范文第1篇
一、引言
在信用经济高速发展的当今社会，随着企业竞争愈加激励，应收账款在企业资产中的占比不断增大，应收账款收不回，就算企业的成本控制的再好也是劳而无功，因此，企业在对外积极扩大市场占有率的同时做好应收款的日常管理工作，提高资金周转，防范财务风险是至关重要的。如果对应收账款的管理不严格，就会直接导致坏账的增加，降低了企业资金的运营速度，因此企业必须重视应收款管理的重要性，加强对应收账款信用管理，建立系统化、规范化的应收账款管理机制，使各项措施落到位，责任落实到个人，将应收账款控制到合理水平之上。本文着重对企业信用管理与应收账款管理的重要性、现状问题进行分析以及对存在的问题提出了一些相应的建议和解决措施。
二、 企业信用政策与应收账款管理的意义
信用是市场经济的重要特征，也是经济关系的重要体现，信用关系已扩大到几乎所有社会生活和交易活动中。客户信用已是企业的重要资源，也是企业的重要经营风险，众所周知，信用问题是造成应收款拖欠的主要原因。在市场经济时代下，一方面，企业采用赊销可以提高销售量加大市场占有率，加快企业的存货周转速度，为企业增加利润、提高了企业的竞争力，另一方面因为应收账款不能及时回收问题，也会造成资产流失、资产沉淀，而与销售相关的上游购进和制造环节，需要资金支持，给企业的资金周转方面增加了阻力带来巨大的经营风险，加重企业的经营负担，因此，在企业管理中客户信用管理已经成为了不容忽视的一部分。
对企业客户的信用可靠程度，深入各环节进行全面管理，结合企业的同业竞争标准，以及企业自身对风险的承受能力，在追求销售规模最大化的前提下， 加强应收账款管理，选择适当的信用标准，再对不同的客户慎重的选择该客户适用的信用期和赊销量，将客户坏账款降至最低。
三、 企业信用管理与应收账款管理的现状
(一)缺乏对应收款信用管理风险意识的认识
在竞争日益严重的市场经济条项下，企业被迫使用各种手段加大促销扩大销售规模，除了依靠企业自身的商品品质，价格等因素外，赊销已经成为扩大销售的重要手段，部分企业为了销售业绩的增长而过分追求市场占有率，通过赊销方式刺激销售，而不重视信用管理，把信用管理看成是不利销售增长的因素，在交易中也會一味地迁就客户，导致应收账款的急速上升，大量的应收款无法收回，产生坏账、大量的短期资产被占用，影响企业的运营与发展。
(二)缺乏对应收账款的回收管理
部分企业对客户拖欠的应收账款缺乏监管，没有设应收账款的责任部门，也没有明确由哪个部门来管，应收账款的管理也基本是有销售部门和财务部门共同或其一负责，职责的分工不清晰导致销售部门自产品和服务销售出去后就认为圆满完成任务，对于后续事项不再关注如货款的回收与否、收回的时间、客户合约履行情况都与他们没有关系。财务部门也只是对应收账款进行核算，没有实行应收账款管理的职责，使应收账款已到期却无人催收，因对销售业务的前后经过并不了解，很难接触到客户并催收款项，两个部门掌握的客户资料不同而且也不全面，如此一来，应收账款长久挂账且无人问津。职责的分工不清，管理工作的不到位，导致随着时间推移，账龄老化现象加剧，应收账款的收回也越发困难，发生呆坏账也就在所难免。当前企业应收款项的收回的大部分是通过企业催收的结果，客户主动还款的只有小部分，这种情况使得企业的应收账款的余额日益增长，企业的资金流动周转显得力不从心，很可能出现资金链断裂的危机，企业也将无法在正常运营。 企业的应收款项未能实现真正的资金流入，投入的成本没有任何回报，预期利润无法实现，这一点是企业应收账款日常管理工作中最应引起管理者重点关注的。
四、完善信用管理与企业应收账款管理的有效措施
(一)建立系统化、规范化的应收账款管理机制
企业的赊销业务大多由财务部门或者销售部门负管理责任，由于全责分散，缺乏专业性管理，部门之间缺乏沟通配合不到位，导致企业应收账款管理效率低，不利于企业应收账款的回收，并可能增加呆坏账的风险。为了保证客户信用管理部门的独立性，提高企业对风险的评估水平，设立一个独立于其他部门的信用管理部门显得尤为重要，成立信用管理部门，建立客户信用档案，对客户信用进行分类，制定出恰当的赊销期和赊销量，对客户赊销实行严格的赊销准入管理机制，提高资金的流动性，并及时更新现存客户资产信用变化情况。进行交易前，专业人员负责对客户进行信用调查及分析，信用管理部门通过信用调查分析结果建立和完善客户信用等级，并定期对企业客户信用情况进行更新，以便企业更准确地了解客户的信用状况，信用状况好的用户可以适当给与比信用差的企业更多商品，而信用差的客户，企业应限制供货以免造成损失，尤其是业务量占比比较大的客户，拖欠迹象一旦出现，企业应第一时间对逾期客户搜集资料重点评估，合理预估潜在信用风险，及时反馈，并对客户信用等级及赊销额度合理调整，有效降低企业坏账风险，保证企业的合法权益。
企业应建立赊销业务信用管理的预警机制，首先需要对新加入的或已经合作过的企业确保已经进行过信用评估，才可签订合同。其次企业还需设置不同的审批权限，按照经营管理者的层级进行授权，各个级别的管理者对自己的审批权限负责，需要越权审批的，要在取得上一级批准同意后才能对业务进行开展工作;对于赊销数额特别巨大的，由企业的最高领导进行审批，这样既能起到对应收账款进行控制，又可避免员工与客户为谋取不当利益而相勾结。企业可在内部规章制度里加强赊销责任机制，明确主要责任人员的责任，将应收账款的回收及坏账损失纳入考核，对应收款的回收情况定期进行汇报。在主要责任人员离开企业之前，企业必须要求把与其负责的赊销业务进行清账，做到谁赊销谁负责。对于因越权审批没有取得上级批准的业务，由相关人员承担一切后果，对于那些有侵占公司财产行为的人追责到底。
(二)合理制定信用政策
企业应收账款的重点就是综合考虑客户的实际经营情况，资金和信誉状况来制定企业对客户群里的信用额度，避免盲目授信造成企业资金被过度占用而影响运营。客户是否愿尽最大努力偿还货款，直接影响应收账款的回收，客户的信用品质好坏与否，主要依据客户过去信用记录来确定，很多客户不履行合约、信用品质不佳，对货款能拖欠就拖欠，认为拖欠就可获得一批无息贷款，所以在对顾客赊销前，制定合理的信用政策，比如，企业按自身可以承担的风险也可以按净资产的比例来限定对客户群体最高额度等，再结合企业发展战略，在企业授信额度和客户信用额度之间权衡，得出对该客户最为合理的额度，从而把相关的资金投入信用品质较好、支付能力较强的客户。
企业应该对应收账款信用管理树立科学的政策理念。在管理的过程中结合实际情况，通过开设培训课程，参加培训学习，使企业负责人，销售人员和财务人员都充分认识财务风险，重视信用风险问题，规避因信用风险所引发的各种危机。
(三) 建立应收账款催收管理制度
加强对应收账款催收工作力度，对已到期的货款及时收回，对短期未履行合同约定期限结算的客户及时联系催收，并建立催收档案，做好催收记录，对长期未履行合同约定期限的客户，并多次催收无效的，要即刻启动法律程序进行债券追讨，最大程度控制损失范围，保护企业的合法权益。
(四)完善企业应收账款的坏账核销、审批制度
加强提高对坏账管理中的审批要求，明确坏账审批步骤，对坏账的核销设置不同的审批层级。实施坏账核销的案存制度，保证应收账款的持续追索权，最大程度保护企业利益，在这一过程中，通过律师事务所等机构，全方位追回坏账，同过加强坏账核销管理，使财务报表能真实反映企业经营状态。
企业需要关注客户资信的可靠程度，规定出恰当的信用期及赊销量，对不同的客户制定不同的销售策略与结算措施，以信用政策为基础，管理者应关注其落实效果，还应加强信用政策的灵活性，综合行业情况，对客户的经营状况，资产状况、经营成果以及该客户在行内的信用状况等，深入的进行了解、分析，通过对客户信用等级的制定，对赊销业务进行不同判断，确定该业务是否可以赊销及赊销额度和期限。使应收账款管理能更好的应对环境变化，尽可能的发挥信用政策和应收账款的作用。
五、结语
应收账款管理的完善與否直接影响企业可持续发展，企业应积极管理应收账款，加强催收力度，减少应收账款的资金占用，避免因资金占用问题而带来的风险，因此，完善建立企业的相关政策，充分认识到应收账款信用管理的重要性，提高应收账款的管理水平，同时提高信用风险防范意识，严格审核各种财务报表和客户合作信用等，推动企业的可持续发展。对应收账款管理所存在的问题加以解决并满足企业生产经营中现金流量的需要，为企业持续发展提供资金。
(作者单位：河北省煤田地质局第二地质队)
物业管理制度与政策范文第2篇
摘 要：会计政策选擇近年来一直是会计以及资本市场研究中极为重要的研究课题。会计政策的选择恰当与否，直接关系着企业财务信息的质量和使用者据以做出经济决策的正确程度，进而关系到经济资源的优化配置。本文在对会计政策选择相关理论进行分析的基础上，就如何进行会计政策选择，规范公司盈余管理行为提出了若干建议。
关键词：企业管理；会计政策选择；负面影响；盈余管理
一、企业会计盈余管理产生的客观性
1.信息不对称使盈余管理成为可能
现代意义上的企业是由股东的投资而存在的，但所有者往往并不直接经营公司，而是委托公司管理当局负责直接经营公司，这就产生了委托—代理关系。一方面，股东及其他信息使用者要想了解公司的经营成果财务状况，就需要公司管理当局提供有关公司的财务信息。在现实中，总是存在着大量的信息不对称。会计信息的提供者通常比会计信息使用者了解更多的有关公司生产经营的信息，即使是公开披露的会计信息，前者比后者通常也有更深刻的理解。另一方面，管理者与投资者之间只是一种合约关系，双方目标不一致，即存在着合约冲突，管理者有违背投资者的要求以获取利益的需求。也正因为信息的不对称和不完全，使得盈余管理成为可能。
2.权责发生制原则使得盈余管理成为必然
在权责发生制会计下，公司的净利润由经营现金流量和应计利润额两部分组成。经营现金流量建立在收付实现制原则的基础之上，可控性小。而应计项目则不同，它既可以通过会计程序，如坏账准备计提政策选择来实现，也可以采用契约的方式，如提前或延后票据出票时间改变交货方式等改变交易时间和方式来进行盈余管理。在权责发生制原则的约束下，存货计价方法、固定资产和无形资产的摊销、坏账准备的计提以及一些预提和待摊费用等这些会计政策上有很多选择余地，带有很大主观性的项目都直接对应计利润，进而对会计盈余产生影响。
3.会计准则不完全和滞后性使会计政策选择
会计政策的选择是经济发展的产物，随着经济的发展尤其是股份制企业的出现，所有权和经营权分离，从“受托责任观”的角度要求会计信息能尽可能“可靠”地反映企业的客观经济活动及其经营成果。这样就出现了基于权责发生制、持续经营和会计分期的系统会计方法，这一会计方法能较为公正、准确地计算每一个会计期间的盈利，从而能用于评估不同时期的企业经营业绩，较为可靠地反映企业管理当局对资源营运的受托责任，而这是投资者共同关心的；权责发生制的记录不是在伴随交易的现金的实际收入或付出之时，而是在具有现金后果或财务影响的交易发生之时，因而产生了收入和费用的跨期摊配问题，会计报表中有了各种应计项目，尤其通过应收款项、应付款项等账户的记录能更好地预测预期的现金流入的变化。
二、降低会计政策选择产生信息负面影响
1.服从宏观经济政策原则
由于企业会计政策的选择会直接引起一定时期各会计要素的变动，因此企业选择会计政策要充分反映国家总体经济形势和现实，考虑会计政策选择的宏观经济后果。比如，在物价持续上涨时期，发出存货计价应选择后进先出法而不是先进先出法或加权平均法；在技术进步显著时期，对固定资产计提折旧的方法不能一成不变地选择直线法，而应选择对此时来说更为恰当的加速折旧法。
2.合法性和公允性原则
企业会计政策的选择应当是在准则、制度规定的可选择范围内进行。超越这个范围就是违法行为，应当承担法律责任。但在允许的可选择范围内，企业进行具体的选择就有一定的独立性。此时的独立选择需要公允性的指导，要求所提供的会计信息尽可能可靠和相关。
3.一贯性原则
企业选用会计政策前后各期应当保持一致，不得随意变更，以免损害会计信息的可比性。但是保持一贯性不能以牺牲会计信息的相关性和可靠性为代价。如果原来的会计政策选择已经不再适用宏观的经济环境或企业的经营环境，企业应该及时地对会计政策选择做出变更，并充分披露该变更。
4.适用性和整体优化原则
企业会计政策选择要以企业的整体优化为目标，从本企业的经营特点和发展状况出发，在了解本行业和相关产业的市场信息的基础上进行选择，并随着环境变化，给予必要、合理的调整和完善，逐步建立较为完善的会计政策选择体系。
三、加强企业会计盈余信息管理有效途径
1.转变收益观念，建立全面收益观
传统的收益计算立足于受托责任观和收入费用观，以利润为核心，放大了盈余的作用，刺激企业进行盈余管理。而全面收益观立足于决策有用观和资产负债观，追求资产负债表的资产和负债是否符合其定义和确认条件，正视真实资产、负债条件下净资产的增加，强化资产负债表观念，淡化利润观念，体现全面收益观，从而可以起到削弱盈余管理根基的作用。
2.进一步修订和完善企业会计准则
应当参照国际惯例，进一步修订完善企业会计准则，尽量减少会计准则中可供选择的会计程序和方法，以缩小会计政策选择的空间范围。同时，随着经济的不断发展，新问题会不断涌现，如一些重要的表外信息、无形资产以及一些重要的非经济信息的披露等，需要会计准则及时进行补充修订和不断完善。
3.明晰产权并设计有效的约束激励机制
产权制度对会计信息的生成过程具有先天的规范和界定功能，因为产权的明晰为会计信息系统目标的实现创造了两个重要条件：第一，股东追求资本收益的最大化；第二，各利益相关方与管理当局之间存在经济上的和约关系。因此，只有产权界定清楚，会计准则的运行和会计信息的生成才会有效率，才能既允许和鼓励企业根据会计交易费用的高低进行会计政策选择，又可发挥会计准则的激励约束和资源配置的作用。
4.完善现有的上市、配股、停牌的制度
上市、配股、停牌的制度的不完善成为盈余管理的诱因，应建立一个包括货币量指标和实物量指标、财务数据和生产经营数据的多参数控制体系，以综合衡量和测定公司财务状况和经营业绩，以公平、公正、公开地确认其配股资格。同样摘牌的条件是“连续三年亏损”，这样有些公司便可能通过盈余管理先多转费用，为第三年“转亏”做准备，以避免摘牌。因此，也应建立一套指标体系，这样可以避免由于指标单一而使管理当局容易进行调整的缺陷。
5.建立法律诉讼体系，加大执法力度
处罚成本大于收益可以减少踩红线的动机。要建立企业、注册会计师民事赔偿机制，企业过度的盈余管理，注册会计师因徇私舞弊或重大过失而不能发现上市公司过度的盈余管理甚至舞弊，致使投资者和债权人蒙受损失的，应当承担民事赔偿责任甚至刑事责任。
参考文献
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[5]谷长辉.债务重组与盈余管理实证研究.中南财经政法大学研究生学报.2010年（5）
物业管理制度与政策范文第3篇
2019年是新中国成立70周年，是决胜全面建成小康社会第一个百年奋斗目标的关键之年，做好民族工作责任重大使命光荣。自治区民委要以铸牢中华民族共同体意识为主线，着力加强各民族交往交流交融，引导各族干部群众强化“五个认同”，着力加快少数民族聚居区发展，坚决打赢少数民族脱贫攻坚战，着力推动蒙古语文事业全面发展，着力提高依法治理民族事务的能力，以优异成绩迎接新中国成立70周年。
一是以铸牢中华民族共同体意识为工作主线，抓好民族团结进步宣传教育和创建工作。准确把握铸牢中华民族共同体意识这条工作主线，方向是推动中华民族走向凝聚力更加强大的命运共同体，关键是增强各族群众的“五个认同”，基础是不断巩固中华民族共同体的现实根基，根本是加强党对民族工作的领导。抓好民族团结进步教育，鼓励和引导各族人民增强“五个认同”，树立正确的祖国观、民族观、宗教观、文化观、历史观。大力宣传民族团结进步先进事迹，讲好内蒙古民族团结故事，推进“互联网+民族团结”行动，开展“中华民族一家亲，同心共筑中国梦”线上主题教育，倡导中华民族一家亲，构筑好中华民族共有精神家园。深入开展民族团结进步创建，提高政治站位，强化政治担当，完善体制机制，从顶层着眼，从基础着手，确保创建工作有制度、有方案、有目标、有内容、有抓手、有载体、有特色。持续开展评优选先工作，推动示范点建设标准化、品牌化，建立动态管理机制。按照人文化、实体化、大众化总要求，谋划制定打基础、管长远的举措，突出创建工作的针对性、指导性、实效性和可操作性，使创建工作更加贴近实际、贴近生活、贴近群众，不断提升创建工作整体水平，实现创建工作制度化、规范化、常态化。
二是扎实推进脱贫攻坚，促进少数民族聚居区全面建成小康社会。主动协调各相关部门加大对少数民族聚居区的支持力度，推动各地各部门深入贯彻国家《“十三五”促进民族地区和人口较少民族发展规划》《兴边富民行动“十三五”规划》，进一步加大对边境地区、牧区、少数民族聚居区、“三少民族”自治旗、民族乡政策、资金、项目的投入力度，形成全社会支持少数民族聚居区经济社会发展的强大合力。召开全区民委系统脱贫攻坚暨兴边富民行动工作现场会，结合中央專项巡视反馈意见整改要求，聚焦产业精准扶贫精准脱贫，交流经验，压实责任，细化举措，同时配合国家民委做好联系帮扶巴林右旗工作，持续推进民委系统脱贫攻坚工作。对全区57个民贸旗县内的民贸企业按照管理办法进行重新认定，举办全区第四期少数民族传统手工艺品制作培训班，推动民贸民品优惠政策落地执行。召开全区民族乡工作座谈会，总结和研究全区民族乡工作。
三是做好组团参加第十一届全国少数民族传统体育运动会工作。第十一届全国少数民族传统体育运动会将于9月8日至16日在郑州市举办，其中马术项目分会场设在呼和浩特市。组团参加第十一届全国少数民族传统体育运动会是一项重点工作，要认真做好组团、报名、训练、参赛等各项工作，力争取得优异成绩。有参赛任务的盟市要认真做好备训参赛等准备工作，特别是呼和浩特市要做好承办马术项目的各项筹备工作。
四是继续扎实开展城市民族工作。认真贯彻落实全国城市民族工作会议和全区城市民族工作现场会精神，指导鄂尔多斯市开展好全国少数民族流动人口服务管理城市试点工作。加强民族工作法治化建设，与有关部门联合调研，提出依法治理民族事务，促进各民族交往交流交融的平台搭建、享有和传承民族文化、权益保障等方面的有效措施，积极开展民族优惠政策评估。加强全区清真食品管理工作，积极配合开展清真食品条例的立法调研工作。完善清真食品数字化管理系统，完成清真食品生产经营企业数据采集、核查和发布等工作。
五是进一步加强蒙古语文工作。妥善处理蒙古语文工作出现的新情况新问题。特别是针对党政机关翻译机构薄弱、翻译人员缺矢、文件蒙汉文并用率不高的情况，准备召开全区党政机关翻译工作会议研究相关问题。积极推进蒙古语名词术语的审定统一和蒙古语标准音的推广普及工作。认真做好《蒙古文正字法词典》修订工作，确保年底前修订完成。开展蒙古语言文字规范应用情况专家评议活动，举办蒙古语言文字规范化标准化研修班和蒙古语言文字应用研究中青年学者研修班。加快推进“蒙古语言文字数字化建设与共享工程”建设进度，组织实施蒙古语言文字信息化建设项目。做好八省区蒙古语文协作工作，组织召开八协小组第十八次成员会议，积极推动相关领域的协作。协助国家民委承办好“民族遗珍 书香中国——全国少数民族古籍珍品暨保护成果全国巡展”。
物业管理制度与政策范文第4篇
第一条为了维护公司正常秩序，保障安全，使安保执勤及门禁管理落实到位，特制订本制度。
第二条公司安保部隶属行政部管理，主要负责公司内部工作秩序、安全查验与防卫，人员、车辆及物品进出的控制，重点做好防火、防盗、防事故工作。
第二章权责
第三条安保部队长：负责安保队伍建设、公司内“三防”工作、监督执行公司日常纪律和规定及安保内部规定，及时呈报每天所发生异常情况，及时传达、落实上级指令。
第四条安保员：执行公司的安全、门禁等管理要求，并填写相关表格、异常情况的书面或口头汇报。
第五条安保部所有人员必须熟悉公司环境及监控，熟练使用治安、消防报警设备，掌握应急处理预案和联系电话。
第六条忠于职守、语言文明、礼貌待人、纪律严明，不借故刁难、不以权谋私。
第三章形象要求及作业程序
第七条安保人员必须做到：精神饱满、纪律严明、礼貌热情、反应迅速、保障有力。
上班不聚堆闲聊、不干私活、不酗酒、不打瞌睡、不参与赌博等无关工作的事情。
着装要求：一律着保安制服、帽、纽扣要整理好，上衣束入裤腰内。
第八条依公司实际需要，分白班及晚班两班，白班时间为07：00—19：00，晚班时间为19：00—次日07：00。
第九条交接班时间提前五分钟到位，上岗交接。
交接内容：查看安保值班日志，检查需交接的公文、信件、证件、寄存物品;
明确来访人员访问情况和上级交办的其他工作内容;查验对讲机、警棍、充电、监视器、监控棒等物品，交接时当面清点、检查是否能正常使用。
交班人员必须如实填写当班工作日志。
第四章巡查
第十条巡查内容
1.消防道是否畅通，消防设施是否移动、损坏、失效，应急设备是否完好;
2.作业现场有无隐患或有无人员进行危险作业;
3.水、电设施是否正常，用水用电是否有浪费，违章用水用电等有权提出处理意见或直接拆除。
4.重要场所的门窗、物品安全例查。
5.是否有异常人员在车间、仓库及办公楼等地滞留情况;发现情况，礼貌盘查，及时处理。
6.施工场地，搬运队、民工是否按规定作业;
7.公司周围有无异常;
8.监控设施是否正常工作。
第十一条白班由行政部组织安保人员巡查，白班不少于4次，晚班巡查不少于6次，并填好巡查日志，异常情况及时处置并上报。
第五章紧急情况处理
第十二条员工之间发生纠纷或有暴力冲突，本公司员工与外来人员发生争吵、斗殴、偷盗及陌生人员滞留等事件时，安保人员应及时劝阻，并制止事态的发展，并报告安保队长或相关领导处理，严重事件应保护好现场。
第十三条火灾、暴风雨等灾害，应以预防为主。若未能及时预防，事发时应立即通知安保员和行政部，并组织人力保护公司财产，同时注意自身安全。
第十四条遇发生在公司内的人员伤亡、急病时应立即通知行政部和相关领导，安排车辆送医院或拨打120救护。
第六章门禁管理
第十五条本公司员工出入管理
1.公司员工进出，应主动报告门岗和打考勤指纹，门岗保安有权问清情况并做好登记。
2.对解雇、辞工人员，大门保安协同行政部应核对检查其携带的所有物品，无误后予以放行。
3.须加班的人员事先要报告值班保安，无紧急情况任何人在晚上24：00后不得再滞留办公室和外出。
第十六条外来人员出入管理
1.来公司洽谈公事人员，大门安保与接洽人联系取得许可后，门卫应登记好《外来人员出入登记表》，记录进出时间、来访人姓名、工作单位、电话号码、接洽人姓名、部门，验明有效证件备查。
2.安保人员维护好粮食收购次序，引导送粮农户遵守公司规定;
3.来公司的领导、参观人员、相关邀请者等凭行政部通知要求，保安协助做好车辆停放、人员引导及其它接待工作。
4.私访人员须由被探访人报行政部批准后方可进入，若需留宿必须取得行政部许可，否则私访者应在当天23：00前离开。
5.来公司应聘人员由人力资源部安排相关人员带领进出。
6.外来民工进厂，牵头人及时与保安沟通核对身份和交待注意事项，并带领至指定区域工作。乞讨者、拾荒者等与公司无关的闲杂人员不得进入。
7.未经总经理或行政经理同意，严禁外来人员进入生产车间、配电房、财务办公室和其他重要或危险场所。
第十七条外来车辆出入管理
1.外来车辆进入时，安保人员应引导车辆停放在指定位置，并视情况登记随车物品。出门时，应对车辆进行检查。若有物品需放行，安保员需根据出厂条与实物进行核对、准确放行。所有货物放行单，安保部必须专人收集汇总，定时交财务部核查归档。
2.外来车辆所载易燃、易爆、易污染、违禁物品等不得带入公司内。
3.外来摩托车、电动车等进出大门，应放慢速度，靠边行驶按公司规定区域停放;外来人员来公司务工时须签订《安全责任承诺书》。
4.外来司机在公司作业须遵守公司规定，签订《安全责任承诺书》。 第十八条公司内部车辆管理
1.所有车辆在公司内须在指定区域停放
2.出入凭证及表单月底汇总交行政部备案。
3.本公司货运车辆出入大门，保安应核对出车手续及物品是否齐全相符。
4.其他参照《车辆管理办法》执行。
第十九条
物业管理制度与政策范文第5篇
从2013年开始, 随着上市监管的力度加大、移动互联网洗牌等情况的发生, 并购成为各个企业扩大规模、获取资源的重要手段。据wind金融数据库显示, 2013年的并购高达1232起, 同比上升24.3%;并购的金额高达932.03亿美元, 同比增长83.6%。而会计处理与会计政策的选择贯穿在企业并购的全过程。会计政策具有经济后果 (SA Zeff, 1978) (1) , 体现在管理者行为层面表现为管理者为实现企业价值最大化而进行的盈余管理活动。本文以上汽集团收购通用汽车1%股权为例, 探究企业并购过程中主并方会计政策的选择与盈余管理行为, 主要涉及合并范围的确定、会计核算方法的选择等。
2 理论与案例分析
2.1 理论分析与构建
财务会计的经济后果观认为, 不论有效证券市场的含义如何, 会计政策的选择都会影响公司的价值。 (2) 究其根源, 经济后果观认为影响的主要对象是管理者, 同时会计政策的选择也给予管理者更大的自由。管理者在自身的权限内, 选择合理的会计政策实现经营效益的最大化。
首先, 在合并范围的界定上, 《企业会计准则第33号-合并财务报表 (2014) 》以“控制”作为标的企业是否能够纳入主并方合并报表的标准。控制即主并方才会有半数以上的表决权或其他表决权持有人控制半数以上。目前我国的会计准则没有明确规定“控制”的标准, 大部门是发挥管理层的主观能动性, 为高盈利标的纳入报表提供余地。
其次, 企业会计准则规定实际获得控制权的日期为合并日。合并日的判断标准没有统一, 通常依据股东大会审批、国家主管部门审批或办理完成产权手续。
若企业合并不在同一控制下, 会计核算运用购买法, 而标的企业在合并日后的利润需要纳入主并企业的会计报表, 与此同时管理层有将合并日提前的权限, 以便使当期利润更多流入本期报表;另外, 管理层可灵活决定合并日以便将更多的盈余计入企业未来的留存收益。
2.2 案例简介
上海通用汽车股份有限公司 (以下简称“上海通用”) 由上海汽车集团股份有限公司 (原名上海汽车股份有限公司, 以下简称“上汽集团”) 、上海汽车有限公司 (以下简称“上海汽车”) 、原通用汽车、通用中国共同出资设立, 投资总额15.21亿美元, 注册资本7亿美元, 其中中方出资50%, 外方出资50%。2009年12月4日, 上汽集团全资子公司上汽香港与通用中国签订《股权转让协议》, 上汽香港以8450万美元的支付对价收购通用汽车中国公司所持有的上海通用1%的股权。本次收购完成后, 上海汽车将直接持有上海通用50%的股权, 并通过上汽香港间接持有上海通用1%的股权。
2012年, 上汽集团实现整体上市;同年, 上汽集团将上汽香港持有上海通用1%的股权出售给通用中国。
2.3 案例分析
本次上汽集团收购通用汽车1%股权的行为, 表面上是通用汽车资金困境而进行的融资行为, 而从后续交易进展来看, 其经济实质为上海汽车为谋求上汽集团整体上市而进行的盈余管理行为。
一方面, 从合并范围角度, 《上海汽车2010年年度报告》显示, 上海汽车在2010年度将上海通用纳入合并报表编制的范畴。站在股权角度而言, 上汽控制上通的股权高达51%, 并且占董事会席位50%以上, 从数据分析来看上汽对上通实现实质控制。但在《股权转让协议》的限制性条款中规定保持上通原有的经营模式, 技术等核心资源实质上仍由上通控制。故上汽没有对上通实现实质控制, 不应包括在合并报表的范围内。
另一方面, 从盈余管理角度分析, 2010年签署股权协议将上汽通用的销售收入纳入上汽财务报表, 而2012年1月上市后又将原通用持有的1%归还, 表明为满足上市整体要求的盈余管理目的明确。据上海汽车2009-2012年年报披露, 2009年上海汽车合并资产负债表总资产仅13, 815, 835万元、合并利润表净利润810, 803万元, 2010年底其总资产已增至22, 884, 236万元、净利润增至2, 283, 277万元, 增幅分别高达66%和182%。
综上所述, 上海汽车通过收购上汽通用1%的股权实现了集团层面的盈余管理, 大幅提升集团的盈利能力, 为集团整体上市创造了良好的基本条件。
3 结论与建议
通过以上的案例分析可知, 会计政策的选择决定不同的经济后果, 需理性、客观的看待。从企业角度而言, 借助并购开展的盈余管理一方面解决企业短缺方的困境;另一方面主并方的自由选择性大, 提高企业盈余水平。但需注意的是, 并购行为产生的盈余管理需要大量的资金支持, 会对企业的经营造成一定的困扰。所以企业应从自身实际情况出发, 权衡利弊, 选择最合适的会计政策进行盈余管理进而实现企业利润最大化。从监管者角度而言, 盈余管理行为会推动社会资本流向低效, 资源利用率低, 配置效率低, 强化监管势在必行。监管条件的苛刻不利于企业经营效率的提高, 社会效益低下, 如何寻求两者之间的平衡是监管者面临的问题。同样, 监管者应理性决策, 把握好监管的力度和强度, 从而使资本市场能够健康、正确的运转。
摘要：近年来, 随着资本市场的快速发展, 越来越多的企业选择并购来扩张规模和获取资源, 与此衍生的盈余管理成为并购“潜规则”。本文通过对上汽集团收购通用汽车1%股权的案例研究发现, 主并企业可能利用会计政策通过收购高盈余企业谋求短期绩效提升。
关键词：企业合并,盈余管理,合并范围,权益结合法,购买法
注释
1 Schuetze W, Zeff S A.The Rise of Economic Consequences[J].1978.
物业管理制度与政策范文第6篇
地产与物业日常业务交接流程管理规范
1. 房屋交付前期工作:
1.1. 模拟验收问题整改完毕后,保修管理办公室及时安排承建商向物业管理处逐户进行钥
匙移交.移交前物业管理处应检查室内部品部件,确认没有遗失和损坏;逐一核验钥匙并在钥匙移交表上签字确认;关好房间所有门窗.
1.2. 公共设施移交：房屋移交完毕后，集中交付前十天，由客户服务中心、项目部、物业
管理处、物业工程部及承包商联合对公共设施设备进行移交检查，发现的问题由项目部安排承包商进行整改，完成后移交物业公司管理，各部门在移交单上会签后移交工作完成。
1.3. 房屋接收工作完成后，物业管理处对前期开荒作业应进行全面监控，避免因保洁公司
违规或野蛮作业造成房屋部品部件损坏;避免钥匙管理不善造成房屋部品部件遗失等情况的出现。室内前期清洁工作应严格按照相关标准认真全面的进行，交付时杜绝室内出现任何杂物及大小便等严重影响公司形象的情况。开荒作业过程中保修管理办公室进行监督,发现异常情况及时上报.
1.4. 物业管理处对没有办理交付的空置房负管理责任,按物业相关规定定期进行巡查:
1.4.1. 保证空置房门窗全部关好，避免闲杂人员进入出现不良行为.
1.4.2. 保证房屋部品部件完好无损,没有遗失.否则由物业管理处负责修复. 管理处保持钥
匙借用记录完整并具可追溯性，钥匙借用时应实时提醒借用人员关好门窗，并保护部品部件，若因借用部门失职而出现异常情况，由责任部门承担相关责任。钥匙借用周期不超过一周，到期管理处负责催还。
1.4.3. 管理处每十天定期对有借钥匙记录的房屋进行检查，出现问题及时向责任部门提出
整改并抄送客户服务中心。
1.4.4. 月度巡查时发现的工程质量问题通过《任务移交单》的形式进行任务移交, 由项目
客户大使对所有问题进行评估:可能影响房屋正常交付的问题应及时实施维修;对于一般问题尽量安排在房屋交付完成后再行实施.避免维修过程中,客户过来办理交付手续而产生异议.
1.5. 已办理交付手续,业主留有返修钥匙的房间,保修管理办公室负管理责任，责任内容同
空置房.具体参见《保修管理办公室日常操作流程及管理规范》。
2. 房屋交付流程操作细则
2.1. 商品房交付前(包括集中交付和零星交付)，地产客户事务组在邮寄《商品房交付通
知书》后，以《商品房交付情况明细表》或《零星客户办理商品房交付情况明细表》的方式知会客户服务中心及物业管理处。
2.2. 集中交付结束后第二天，物业管理处整理交付情况，以《商品房交付情况明细表》的
形式报客户事务组和客户服务中心。对超过交付通知书约定交付时间一个月仍为办理手续的客户，由客户服务中心负责主动联系，了解具体情况，并及时将相关信息知会地产客户事务组和物业管理处，由地产客户事务组安排邮寄《商品房交付使用催告函》。
2.3. 商品房零星交付：对超过交付通知书约定交付时间半个月仍为办理手续的客户，物业
管理处以《商品房交付情况明细表》的形式报客户事务组和客户服务中心。由客户服务中心负责主动联系，了解具体情况，并及时将相关信息知会地产客户事务组和客户服务中心，由地产客户事务组安排邮寄《商品房交付使用催告函》。
2.4. 地产客户事务组邮寄《商品房交付使用催告函》后，应将催告函邮寄清单及时知会客
户服务中心及物业管理处，清单应包括邮寄《商品房交付使用催告函》的时间，由物业管理处和地产客户服务中心跟踪直至业主办理交付手续。
2.5. 对于“问题”客户或交付过程中态度激烈的客户，物业管理处及时知会项目客户大使
或客户服务中心负责人。
2.6. 房屋交付完成后24小时内，物业管理处向保修管理办公室移交完毕《客户保修意见
征询表》及返修钥匙：《客户保修意见征询表》上有留钥匙记录的，所留钥匙和《客户保修意见征询表》一起移交给保修管理办公室;没留钥匙的直接将《客户保修意见征询表》移交给保修管理办公室，由保修管理办公室和客户联系返修事宜。管理处复印《客户保修意见征询表》进行存根和备查，保修管理办公室在复印件上签收。
3. 客户服务中心与物业管理处日常任务操作流程：
3.1. 职责分工：
3.1.1. 保修管理办公室职责：负责保修范围内的工程保修工作的统一协调和监督管理;牵
头组织实施由公司出资的工程维修、配套设施完善和改造工程。
3.1.2. 物业管理处：负责保修期外的工程维修以及由客户出资的配套设施完善、改造工程。
3.1.3. 保修范围：保修项目和时间依据《住宅质量保证书》，以下项目不属保修范围：
具体项目已超过保修期限，或房地产买卖合同已约定不保修。
因客户未遵守《住宅使用说明书》约定、人为损坏、使用不当或擅自改动结构、
设备位置，或装修不当造成的质量问题。
因客户自身原因延误保修造成的损失扩大部分。
不可抗力因素引起的质量问题。
3.1.4. 按内部职责分工确定任务处理的责任部门，责任部门全程负责任务的处理，包括制
定处理方案、计划，和客户联系沟通，组织实施，处理结果确认等。处理过程中若有困难，可寻求其他部门的协助，但任务处理的责任人仍就不变。严禁将客户直接推给其他部门。处理过程中若部门间配合和沟通上有困难，也不应在客户面前流露
出对内部部门和人员表示不满。应及时寻求部门负责人的帮助。
3.2. 老项目日常任务操作流程(包括：四季花城、金色家园、金域蓝湾、东海岸)
3.2.1. 保持物业管理处和地产保修管理办公室现有工作模式不变，但必须保证客户所有投
诉、咨询的问题传递及时、全面，所有问题第一受理人必须先记录下来，严禁将客户直接推给其他部门，在客户面前严禁出现任何形式的推诿现象。
3.2.2. 各项目物业管理处和地产保修管理办公室前台接待员为指定的任务移交对接岗位。
3.2.3. 所受理的任务属本部门责任范围的，按照公司及部门相关流程及时安排处理;不属
于本部门责任范围的任务及时通过《任务移交单》的形式在内部进行流转，《任务移交单》一式两联，受理人和交接人双方签字确认，并注明交接日期后任务交接完成，双方各存一联备查。
所有任务必须于受理时间起24小时内移交完毕，包括房屋交付使用时客户填写
的《客户保修意见征询表》。
特殊任务或紧急情况可先行通过口头或电话形式知会责任部门及时处理，书面移
交手续必须于受理时间起24小时内完善。
受理人受理任务后没有及时移交或遗漏移交，导致任务不能及时处理的，责任由
受理人承担;任务移交后责任人不能按要求处理，或人为因素导致任务延误处理
的，责任由相关责任人承担。按照公司或部门规定对责任人进行处理，并计入责
任人月度(或季度)考核。
3.2.4. 任务交接完成后，由责任部门依照内部相关流程及作业指引进行处理，任务处理完
成后，及时知会客户并关闭任务，任务关闭的标准为客户对处理结果认可并进行了确认。任务关闭后责任部门应主动及时的将结果知会受理部门任务移交对接人进行备案。
3.3. 新项目日常任务操作流程(包括：17英里、万科城、第五园。。。)
3.3.1. 为进一步提高客户满意度,实现客户投诉、咨询问题的”无缝连接”,方便客户，避
免出现客户服务工作的真空地带, 公司新项目将推行”一站式”客户服务模式,实行物业管理处及保修管理办公室联合办公。
前台以标牌进行分区“保修事务办理”，“装修事务办理”，“日常事务办理”，
方便客户办理相关事务。
保修管理办公室前台接待员和管理处前台职责分工按以前暂不做变化，实际工作
中可以相互协助。
其他途径接到的非本部门客户问题，仍采用《任务移交单》的形式进行任务移交，
具体操作参照老项目相关规定。
3.3.2. 实行联合办公后，物业管理处和保修管理办公室内部职责分工按以前不做变更。
3.3.3. 物业管理处和保修管理办公室日常工作应相互协助、相互提醒、相互监督。对于影
响客户服务品质的不恰当工作方式、工作行为，工作失职， 应及时上报项目客户大使、客户服务中心负责人及责任人部门负责人，及时督促改进。
3.4. 项目信息共享和公共部位半月巡查
3.4.1. 项目信息共享：
集中交付半年内，保修管理办公室派人参加物业管理处的周例会，了解项目存在
的问题并及时安排处理;
物业管理处以《项目周信息统计表》的形式及时向项目工作群相关人员通报项目
交付后的相关情况。
项目客户大使和物业管理处经理每月至少进行两次以上的面谈，就客户共同关心
的问题、问题客户、工作难点、人员管理等方面进行交流和沟通，经验共享。
日常信息应及时通过邮件的形式互相通报，通报的问题应及时安排处理。
3.4.2. 半月巡查制度：保修管理办公室维修主办会同物业管理处客服主管、维修主管每半
个月集中安排一次项目公共部位巡查，检查范围：保安、保洁工作品质和客户服务意识，质量问题，遗留问题，设备设施运行情况等，并出具专门的巡查报告，抄送物业管理处、保修管理办公室、客户服务中心负责人及信息员。发现的问题责任部门应于24小时内给出改进措施和时限，并明确责任人。
4. 保修期满工程维修工作移交
4.1. 工程保修范围：保修的项目和期限依据《住宅质量保证书》.
4.2. 工程维修工作移交前期准备:
4.2.1. 工程项目保修期截止前一个月,保修管理办公室协助物业管理处以温馨知会的形式
在小区内所有可能的地方,张贴房屋保修项目到期的公告,并将温馨知会复印件分发到每户信箱。
4.2.2. 保修期截止前一个月,地产保修管理办公室以邮件和书面知会的形式通知物业管理
处进行工程维修工作移交.
4.2.3. 在保修期截止前的十个工作日内，保修管理办公室与物业管理处召开保修工作联合
移交会。明确移交计划,分工等.
4.3. 工程维修工作移交:
4.3.1. 客户室内部位的移交：
4.3.2. 保修期届满前客户所报修的任务(包括实施中和另约处理的任务)，由保修管理办公
室负责安排处理。实施中的任务应尽快完成并及时关闭任务;另约处理的保修期满前10天内，应主动和客户取得联系，提醒保修期即将届满的事实，和客户确认具体维修的时间。客户要求不处理的，需客户在《零星维修工程现场调度通知单》上签字确认，任务关闭。
4.3.3. 公共部位的移交：
保修管理办公室会同物业管理处、承包商对工程项目进行全面检查，将发现的问
题记录在《工程保修工作移交验收记录表》上。
保修管理办公室将《工程保修工作移交验收记录表》转交承包商,并统筹安排承
包商进行整改，并对整改过程及质量进行监控;不能整改或暂不整改的项目应及
时向物业管理处说明原因.
《工程保修工作移交验收记录表》上的问题整改完成后，由物业管理处对完成结
果进行验证,并签字确认,工程维修工作移交完成。
4.3.4. 工程维修工作移交完成后, 由物业管理处负责小区保修期已满区域所有的工程维修
工作。
5. 记录表格
5.1. 《商品房交付情况明细表》
5.2. 《零星客户办理商品房交付情况明细表》
5.3. 《任务移交单》