第一篇：非公证继承不动产登记
不动产继承登记
不动产继承登记，有四个问题要厘清
【发布日期】2016-7-8 【作者】李炜 【来源】《中国不动产》2016年第7期
2016年1月1日正式实施的《不动产登记暂行条例实施细则》(以下简称《细则》)第14条规定，因继承、受遗赠取得不动产，当事人申请登记的，应当提交死亡证明材料、遗嘱或者全部法定继承人关于不动产分配的协议以及与被继承人的亲属关系材料等，也可以提交经公证的材料或者生效的法律文书。这一规定摒弃了原来办理房屋继承登记时非公证继承即法院继承的二选一的要件模式，解决了公证难、收费高的问题，可以简化手续、便民利民。需要指出的是，新规落实到位并非一朝一夕能够达成，还需厘清并解决好以下四个问题。
问题一：死亡证明由谁出具
要办理继承登记，首先应该证明原产权人已经死亡。尽管《细则》对此并未明确，但国土资源部最新出台的《不动产登记操作规范(试行)》(以下简称《规范》)明确规定：“被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明;公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明;人民法院宣告死亡的判决书;其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等。”
一般来说，自然人的死亡分为正常死亡、非正常死亡、宣告死亡三种。2014年，国家卫计委、公安部、民政部联合发布《关于进一步规范人口死亡医学证明和信息登记管理工作的通知》，明确规定自2014年1月1日起，经救治死亡或者正常死亡的，由各地医疗卫生机构使用全国统一制定的新版《居民死亡医学证明(推断)书》，未经救治的非正常死亡的由公安部门按程序办理。至于宣告死亡，则由人民法院根据《民诉法》和《民法通则》之规定出具宣告死亡判决书。
综上，法律上规定有效的《死亡证明》应该分别为医疗卫生机构出具的证明书、公安部门出具的死亡证明或者人民法院出具的宣告死亡的判决书。除此之外的其他证明，均为缺乏法律依据的非合法《死亡证明》，登记时不应采用。
问题二：遗嘱可否作为继承登记要件
按照《细则》第14条的规定，遗嘱可以作为登记申请的要件。根据《继承法》，继承分为法定继承、遗嘱继承和遗嘱、遗赠抚养协议三大类，一般而言，遗赠抚养协议优先于遗嘱、遗赠，遗嘱、遗赠优先于法定继承。《继承法》第20条明确规定，遗嘱人可以撤销、变更自己的遗嘱，而且可以订立多个遗嘱，公证遗嘱也不例外。究其效力，又有公证遗嘱优于其他遗嘱、后遗嘱优于先遗嘱等适用规则。
此外，《继承法》还规定了几个特殊的规则来对遗产的分配进行调整，如第7条规定的继承权丧失规则，第19条规定的特留份规则，第21条规定的遗嘱无效规则，第28条规定的胎儿预留份规则等。
有鉴于继承的复杂性，中国公证协会2009年出台的《办理继承公证的指导意见》第
31 条、第5条、第14条明确规定了当事人申请继承权公证需提供的材料以及公证处应审查的内容，并在第
15、第16条明确规定了不予办理法定继承和遗嘱继承公证的情形。
据此，如当事人仅提供遗嘱作为申请材料，即使其为公证遗嘱，也不宜直接作为继承权的依据，还应结合其他材料予以认定。
问题三：怎样认定全部法定继承人
根据《细则》第14条的要求，不管原产权人是否留有遗嘱，如没有提供继承权公证书或者人民法院生效法律文书来证明继承权归属的，均需要全部法定继承人来确认其效力，或者签署《关于不动产分配的协议》。因此，对于全体法定继承人的认定，就成为了办理继承不动产登记的重中之重。
《规范》第10条明确规定，所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明 ，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等。
2015年8月，公安部微博公布的不出具的18种证明中明确，亲属关系证明不属于公安职权范围，应该属于公证职能，因为现实中存在大量家庭成员不在一个户籍中的情形。中国公证协会《办理继承公证的指导意见》第3条中明确说明，本条所述“亲属关系证明”，是指被继承人或者继承人档案所在单位的人事部门出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明;基层人民政府出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明;公安机关出具的证明继承人与被继承人之间具有亲属关系的证明;能够证明相关亲属关系的婚姻登记证明、收养登记证明、出生医学证明和公证书。
综上，申请人提供的亲属关系证明应为公证机关出具的《亲属关系证明公证书》。
问题四：登记错误责任如何承担
对于登记错误责任承担，学界主要有过错责任原则、无过错责任原则和过错推定原则等几种不同的观点。根据《房屋登记办法》第92条和《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》，登记机构的过错表现为两种形态：一为过失，即第12条规定“未尽合理审慎职责的”;二为故意，即第13条规定的“登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记的”。即如果登记机关能够证明自己的登记行为合法且没有过错，可以免除相应的责任，且房屋登记人员只有在“故意或者重大过失造成登记错误的”才承担赔偿责任。
《不动产登记暂行条例》第29条对赔偿责任的确定，规定为按《物权法》的规定承担赔偿责任，《细则》并未对此做出具体的规定。从《物权法》第21条规定的文义解释来看，登记机构是应该承担无过错责任，在此情况下，对具体登记工作人员的赔偿责任又没有明确规定为“故意或者重大过失”，更不要说明确“故意或者重大过失”的具体认定标准了。在此情况下，假定出现了登记错误，登记人员即有可能承担民事的赔偿责任，更有甚者会承担渎职的刑事责任。这也是实践中登记人员更有意于保守操作，登记机构愿意大量采用公证文书和法院生效法律文书的根本原因。
有鉴于继承不动产登记还有上述亟须解决的问题，立法部门在下一步的立法进程中应对
2 相关具体操作予以明确，并加强与公安、民政、法院等部门的沟通和协调，建立数据大平台，方便登记机构核查相关信息。同时，建立不动产登记赔偿基金制度或者设立责任保险制度。只有这样，才能既解决老百姓的办证难问题，又解除登记人员的后顾之忧，真正达成“依法行政”“高效便民”的目标。
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第二篇：继承(受遗赠)不动产登记具结书
附件：
继承(受遗赠)不动产登记具结书
申请人：
身份证号：
。 被继承人(遗赠人)：
身份证号：
。 申请人
因继承(受遗赠)被继承人(遗赠人)的不动产权，于
年
月
日向蕲春县不动产登记中心申请办理不动产登记，并提供了
等申请材料，并保证以下事项的真实性：
一、被继承人(遗赠人)
于
年
月
日死亡。
二、被继承人(遗赠人)的不动产坐落于
。
三、被继承人(遗赠人)的不动产权由
继承(受遗赠)。
四、除第三项列举的继承人(受遗赠人)外，其他继承人放弃继承权或者无其他继承人(受遗赠人)。
以上情况如有不实，本人愿承担一切法律责任，特此具结。
具结人签字：
摁留指纹处：
时间：
年
月
日
第三篇：外国人继承中国境内不动产
王先生问：现在我已移居国外并入了外国国籍，我的父亲近期去世，我回国来继承父亲的房屋，要办哪些手续?回答：根据我国有关法律和法规的规定，华侨或外国公民继承在中国境内的房产的，应办理以下手续：
首先，申请继承在中国境内的房产的华侨或外国人，须向居住国的公证机关申请办理公证书，证明申请人的职业、住址和他与在中国遗留有房产的被继承人的亲属关系。该公证书还须经我国住该国的使领馆认证(根据领事条约，两国互免认证的除外)，如果华侨或外国人在与我国无外交关系的国家办理公证文书，原则上须经该国外交部及该国和我国有外交关系的第三国驻该国使(领)馆认证。
其次，申请人持上述经过认证的公证书、被继承人的死亡证明书、遗嘱等到房产所在地的公证机关申请办理手续。公证机关对有关证件审核后，认为符合我国法律规定的，发给房屋继承权证明书。
最后，申请人凭证明到房产所在地的房产管理部门办理具体继承事项。申请人不能亲自来中国办理继承事宜的，可委托他人代为办理。代理人代办房产继承事宜时还应提交授权委托书，授权委托书应注明代理人的姓名、住址、代理权限并由委托人签名盖章。委托书也应按照规定办理公证、认证手续。另外，华侨或外国人因继承在中国境内的房产发生纠纷时，可向房产所在地的人民法院起诉，由人民法院依法裁决。根据《中华人民共和国继承法》的规定，华侨或外国人继承中国境内的房产，适用房产所在地的法律，即适用我国的法律。
第四篇：继承公证（推荐）
继承公证
继承公证，是指公证机构根据法律的规定和继承人的申请，依法证明继承人的继承行为真实性、合法性，确认继承人的继承权的活动。编辑本段申请继承公证应提交的材料：
1、公证申请人身份证件
☆现住国内自然人提供：(1)身份证;(2)户口簿
☆现住境外自然人提供：(1)护照(有效签证勿漏)或台胞证或港澳身份证和通行证或其他境外居住证件;(2)原户口簿或国内注销户口证明;
(3)身份证(若有)
2、所有继承人(包括父母、配偶、子女;如继承人为第二顺序的还应包括祖父母、外祖父母、兄弟姐妹)的身份证件(证件要求如1)
3、死者的死亡证明和注销户口证明(死亡证明应由县级以上医院或死者生前户籍所在区的卫生防疫站/疾病预防控制中心/公安分局出具)
4、如继承人中有人死亡的，也应提供已故继承人的死亡证明和注销户口证明(证件要求如3)
5、被继承人的婚姻状况证明：
☆结婚证;
☆如离婚的，提供(1)民政局登记的《离婚证》和离婚协议书或(2)法院《民事调解书》或(3)法院《民事判决书》和生效证明书☆如未婚的，提供未婚证明
☆如未再婚的，须提供未再婚证明及以前婚姻状况终止的证明
6、被继承人的子女的出生证/独生子女证
7、被继承人的亲属关系证明(由被继承人人事档案保管部门填写)
8、所有继承人与死者间的亲属关系证明 (如单位证明、户籍证明、结婚证、独生子女证)
9、死者的财产凭证(如：房地产权证，、银行存款凭证，、股权证明，、股票清单、机动车登记证书、保险合同及理赔证明等)
注意事项：
1、 死者生前有遗嘱的，应提供遗嘱原件，与他人过订立遗赠扶养协议的，也必须提供。
2、 放弃继承的，应由本人持有效身份证件(证件要求如1)亲自来公证处作放弃继承声明或在所在地公证处办理放弃继承权声明书公证。编辑本段公证流程：
到多媒体领号机上领取编号，承办的公证员会根据编号依次为你办理。
根据你的申请要求，用钢笔填写相应的《公证申请表》。本处公证员会告诉你应当提交哪些证明材料以及照片。
如果所有的证明材料齐全了，你就可以将证明材料及有关申请表格交给承办公证员，由承办公证员予以受理。
承办公证员在对你填写的《公证申请表》和提交的材料进行审核后，会给你出具一份《受理通知单》，你凭
《受理通知单》进行有关立案、编号、付费、复印证明材料等事项。请别遗忘你的公证费发票。
在规定的时间内，你即可携带好本人的身份证明和公证费发票，到本处领取办理完毕的公证书。
第五篇：继承权公证
办理继承权公证，申请人应当提供下列资料(温馨提示：本处尽可能的向您列明办理此项公证所需证明资料，但不排除承办公证员根据案件的具体情况要求提供的其他证明资料，不明之处请向承办公证员咨询，并以承办公证员要求提供的为准)。
(1)被继承人的死亡证明(如医院的死亡通知书、骨灰证、火化证明等)、身份证、户口簿(注销户口)等;(2)被继承人遗留的财产证明，如房地产证、存款凭证、股票等。如果遗产在香港的，须提供香港遗产税署出具的遗产清单;(3)继承人的身份证、户口簿、结婚证;(4)亲属关系证明(表格可在我处网站下载，由被继承人档案所在单位人事部门出具意见并盖章;没有单位的，由社区工作站和街道办事处出具意见并盖章。因特殊情况无法提供的，可由继承人档案所在单位人事部门或社区工作站、街道办事处出具意见并盖章并提供相应证明);(5)继承人放弃继承权的，应由放弃人亲自到深圳市公证处或居住地公证处办理弃权声明书公证;(6)继承人因特殊情况不能亲自到公证处办理的，须提供经公证的委托书。(7)遗嘱继承人应提供合法、有效的遗嘱;(8)公证员认为应当提供的其他证明材料。
如果继承人或被继承人是居住在港澳的，上述材料需由司法部委托的香港律师或澳门有关机构予以证明，并经中国法律服务(香港)有限公司确认;如果继承人或被继承人是居住国外，上述材料应经我国驻该国使领馆认证。
遗嘱、遗赠公证
办理遗嘱、遗赠公证，应由立遗嘱人必须亲自到公证处办理，可预约公证员上门办理。申请人应当提供下列资料(温馨提示：本处尽可能的向您列明办理此项公证所需证明资料，但不排除承办公证员根据案件的具体情况要求提供的其他证明资料，不明之处请向承办公证员咨询，并以承办公证员要求提供的为准)。
(1)遗嘱人的身份证、受益人的身份证影印件，以及遗嘱人婚姻状况证明(如结婚证、夫妻关系证明书、离婚、丧偶等证明)，遗嘱人未婚的，在公证员面前发表未婚声明;(2)遗嘱所处分的财产凭证，如房地产证，存款凭证、股票等;(3)草拟遗嘱，遗嘱必须由立遗嘱人亲笔书写，如本人书写有困难的，可由公证员代书、立遗嘱人在上面签名或盖章，并捺指印;(4)立遗嘱人死亡以后，受益人应带遗嘱到公证处办理遗嘱继承公证;(5)公证员认为应当提供的其他证明材料。
赠与公证
办理赠与公证，赠与人和受赠人必须亲自到公证处申请办理，并提供下列证明材料(温馨提示：本处尽可能的向您列明办理此项公证所需证明资料，但不排除承办公证员根据案件的具体情况要求提供的其他证明资料，不明之处请向承办公证员咨询，并以承办公证员要求提供的为准)。
(1)赠与人和受赠人的身份证、户口本，以及赠与人的婚姻状况证明(如结婚证、夫妻关系证明书、离婚、丧偶等证明，赠与人未婚的，应在公证员面前发表未婚声明);(2)赠与财产为共同财产的，由共有人作为共同赠与人亲自到公证处申请办理，或签署同意赠与声明书;(3)赠与财产的权利凭证，如房地产证，存款凭证，股票等;(4)赠与合同;(5)赠与合同中，如有关于赠与人与受赠人亲属关系的表述，应提供相应亲属关系证明;(6)公证员认为应当提供的其他证明材料。
4.办理证据保全
<1>证人、证言及书证保全 每件 100元
<2>声像资料，电脑软件保全 每件 600元
<3>对物的保全
⑴不动产保全 每件 700元
⑵其他物证保全 每件 300元
<4>侵权行为、事实证据保全 每件 500元
5.制作票据拒绝证书 每件 400元
三、证明有法律意义的文书
1.证明知识产权的享有、转让和使用许可文书 每件 500元
2.证明法人或其他组织的授权委托书、公司章程、会议决议或其他法律文书 每件 400元
3.证明其他有法律意义的文书 每件 75元 (如文书的副本、节本、译本、复印件与原件相符及法律文书上的签名、印鉴属实等)
四、提存公证
按标的额0.3%收取 最低收取100元，代申请人支付的保管费另收
五、赋予债权文书具有强制执行效力
按债务总额0.3%收取
六、办理遗嘱公证和保管遗嘱，清点保管遗产，确认遗嘱的效力
1.遗嘱公证 每件 200元 (需上门办理的，加倍收费)
2.保管遗嘱 每件/年 50元 (不足一年的按一年计收，下同)
3.证明清点遗产 每件 200元
4.证明保管遗产
<1>凭证 每件/年 50元
<2>物品 每件/年 200元
5.确认遗嘱的效力 每件 200元 (同时办理继承公证的免收)
七、证明对财产的清点、清算、评估和估损
<1>申请人为公民的 每件 300元
<2>申请人为法人及其他经济组织的 每件 700元
八、其他民事法律行为的设立、变更、终止
1.证明抽奖、抽签、评奖、开奖等现场公证
<1>非营利性的(公益性的) 每件 100元
<2>营利性的 每件 1200元
<3>其他现场公证 每件 400元 (如债券、物品的销毁)
2.证明拍卖、招标、投标、有价证券、及彩票销售
<1>标的额为500000元以下的 每件 400元
<2>500001元至5000000元的 每件 800元
<3>5000001元至10000000元的 每件 1500元
<4>10000001元以上的 每件 2000元
3.证明股票发行 每种股票 5000元
4.证明产品抽样检验 每件 100元
5.证明股份公司成立大会、股东大会的召开及董事会、监事会的成立 每件 2000元(不含公司会议章程、决议等公证费用)
6.证明领取抚恤金(或劳动赔偿金)、救济金、劳动保险金、养老金等与社会保障相关的公证事项 每件 20元 (特困难的可酌情减免)
7.证明法律文书的送达 每件 100元
九、保管文书，办理法律规定的抵押登记等(代办与公证事项相关的登记、认证事务，代拟和修改与公证事项相关的法律文书，解答法律咨询)
1.保管文书 每件/年 50元
2.办理法律规定的抵押登记 每件 50元
3.代办与公证事项相关的登记、认证事务 每件 200元 (交通费、邮寄费等杂费按实际支出收取)
4.代拟和修改与公证事项相关的法律文书
<1>代拟非经济类文书、代修改法律文书 每件 100元
<2>代拟经济类文书 每件 200元
5.解答法律咨询 每小时 50元 (不足一小时按一小时计算，最高收费200元;书面解答的每件收费50元)
十、依法办理的其他法律服务事项
1.证明行政性合同、协议 每件 20元 (如计划生育协议、宅基地使用协议等)
2.担任常年公证法律顾问 每年 3000元 (需办理公证的，按公证收费标准另收费用)
3.查阅公证档案 每卷/次 30元
4.翻译费(含打印、校对费)
<1>公证书译英文 每千字符 50元 (不足千字符的按千字符计算，下同)
<2>其他资料中英文翻译 每千字符 80元
<3>稀少语种的翻译 参照英文翻译收费标准 双方协商
5.公证专项调查费
<1>本省范围内 每件 100元
<2>省外或涉外 每件 双方协商
十一、已受理的公证事项，申请人要求撤回的，可收取手续费
1.未经审查的 每件 10元
2.已经审查的 每件 按照该公证事项收费标准，收取50%
十二、公证书
公证书正本按有关规定“一式三份”或“一式二份”提供给申请人，申请人需要增加份数的，公证处可另收取副本费，每份20元。
注：以上标准仅供参考