第一篇：提高办公室服务水平
不断提高办公室政务服务水平
突出四个服务
发挥三大职能 不断提高办公室政务服务水平
政府办公室是政府运行的中枢和核心机构，担负着联系上下、沟通左右、协调内外的职责，办公室搞好“四个服务”发挥“三大职能”是政府工作高效有序运转的保障。近年来，我们不断创新服务理念，改进服务方式，提高服务质量，努力为领导、为部门、为基层、为经济社会发展提供优质、到位、满意的服务，充分发挥好综合协调、参谋助手、督查督办的职能，各项工作都取得了一定成绩。
一、强化大局意识，充分发挥好综合协调职能 综合协调是办公室的一项基本职能和重要任务，在办公室工作必须学会协调，善于协调，通过协调明确职责，落实任务，融洽关系，形成合力，把工作做到位，把事情办漂亮。在协调中要把握轻重缓急，抓住主要矛盾，统筹做好工作;要讲求方法策略，注意表情语气，创造和谐气氛;要围绕目标任务，兼顾各方情况，推动工作开展;要勇于承担责任，做到不退不避，带头抓好工作。
一是要有力地协调好重点工作。事关全县经济社会发展的重点工作、重大活动、重要接待中，办公室要充分发挥协调职能，协调处理突发问题，保证全县重大决策、重要工作的顺利实施和重大活动的成功举行。二是要有序地协调好日
1 常事务。作为政府机关的“总调度”和“中转站”，办公室要高度重视并协调好上下关系，凝聚工作合力。要加强与县委办、人大办、政协办日常工作的衔接、沟通和协调，特别是在文件流转、接待和办事等方面做到规范有序、有章可循，从而保证 “四大班子”办公室联系更紧密、工作更有序、成效更突出。要积极协助县政府领导抓好与分管部门的工作衔接，协助领导处理好文件审核、会议联络、工作反馈等日常事务，使领导腾出更多时间、精力抓大事、谋全局。三是要积极地协调好信访工作。坚持办公室全员信访接待制度，对全县经济社会发展中的热点、难点问题和群众高度关注、反映突出的重点问题，主动深入基层调研排查，积极做好各类矛盾纠纷和群体性事件的处理协调工作，有效化解各类矛盾，维护机关正常工作秩序。
二、强化服务意识，充分发挥好参谋助手职能 办公室是政府的参谋部，为政府决策和决策实施发挥参谋助手的作用。政府工作每天都面对大量的事务，需要及时作出决断，迅速作出反应，拿出成熟意见。参谋重在谋划，助手侧重帮助，要增强主动性，善于站在全局高度，从领导角度去把握领导决策的需求，为领导当好参谋，补好缺。通过参谋，使整个决策更加完善、科学。
一是要加强调查研究。围绕县委、县政府重点工作和难点工作，广泛听取各级各部门意见、建议，综合梳理出
2 有价值的信息，形成工作实施方案或解决问题的办法，及时报告县政府领导，确保领导决策的科学性和适用性。二是要发挥信息耳目作用。一方面，办公室要迅速及时全面为上级政府和本部门领导提供信息服务，另一方面，领导要重视信息工作，善于利用信息来帮助决策。坚持全员办信息制度，对信息上报采编进行量化考核，按月汇总通报，年底考核奖惩。三是要注重总结经验。借鉴先进做法。
三、强化责任意识，充分发挥好督查督办职能 督查督办是推动决策落实的重要手段，也是办公室的一项重要职能。政府办公室要以求真务实和敢于碰硬的作风，扎实抓好督查督办工作，保证重点工作落实，树立督查工作权威。
一是要健全督查工作机制。严格实行主要领导负总责、分管领导亲自抓、督查人员跟踪抓的工作机制，进一步健全完善政府分管领导和督查、监察、考核部门齐抓共管、联合督查的工作机制，增强督查工作的力度和深度，认真办好《政务督查通报》和《重点工作专报》。二是要突出重点抓督查。按照“批则必查、查则必清、清则必办、办则必果”的总体要求，对《市政府工作报告》、《县政府工作报告》涉及的重点工作、重大项目和领导批办事项及会议决定事项等，采取书面督查、电话督办、实地查看、明察暗访等形式督促工作落实。对市上纳入年终综合考核的各项任务指标，要牵头组
3 织相关部门开展联合督查。三是要认真做好“两案”办理工作。针对人大代表建议和政协委员提案涉及面广、要求高、办理难度大的实际，坚持“办实事、求实效”，不断探索和创新办理工作机制，加强业务指导，狠抓督促落实，规范办理程序，确保办理任务按时限要求完成。
第二篇：充分发挥办公室工作职能 努力提高办公室服务水平
办公室作为一个我行的综合机构,是联系上下的桥梁、协调行务运行的枢纽、沟通内外的窗口，宣扬企业形象的阵地。办公室工作人员作为办公室工作的主体，决定着办公室的工作质量和服务效率，展示着办公室的综合素质、精神风貌、管理水平和工作作风。特别是作为基层银行的办公室，既具有服务领导、为领导工作决策提供参谋的党委办公室的职能，又具有服务部门、服务基层的行务办公室的共性。如何围绕工作中心，服务大局，履行好办公室职责，提高办公室服务水平，使办公室工作从“多、忙、繁、杂”的事务中摆脱出来，真正发挥好办公室的参谋助手作用，使其科学、规范、高效运行，充分发挥办公室工作职能，提高办公室人员素质是做好办公室工作的关键。
一、充分发挥“参谋助手、综合协调、督查督办”三大作用，确保行务高效运行
(一)努力发挥好参谋助手作用。办公室工作重点之一，就是要围绕上级决策、强化领导“外脑”和“智囊团”功能，当好参谋助手。要抓住全行中心工作和发展重点，“参”在点子上、“谋”在关键处，要认真研究改革发展中出现的新形势、新情况、新问题，积极探讨加快发展的新思路、新途径、新方法，主动为领导决策献计献策，增强工作的主动性、超前性和实效性。要广泛了解上级行、兄弟行的情况，多方收集整理各部门的意见，采取座谈会、专题会等形式，多做调查与研究，全面收集大家的建议，综合梳理出有价值的信息，及时反馈，为领导的科学决策提供参考，确保领导的决策的科学性和针对性。
(二)积极发挥好综合协调作用。办公室作为行务运行的中枢，做好工作综合协调是办公室日常事务的一项非常重要的工作。做好综合工作协调，一是要搞好与领导工作之间的协调。对领导分管的工作一定要心中有数，遇有必须请示的事情，要树立按程序请示观念，避免多头请示，否则极易导致各位领导对请示事项提出不同的处理意见，导致抓落实无所适从。要坚持原则性与灵活性相结合，统筹安排领导的活动，使领导从繁杂的日常事物中解放出来，能够有更多的精力形成决策、强化管理、高层营销，从而使各位领导之间的工作联结成有机整体，为形成一个强有力的团结务实的领导班子提供氛围。二是要搞好各部门之间的协
调。能够在部门之间解决的问题要尽力在部门之间解决，不要事无巨细都向行领导请示，把领导当作消防指挥员，疲于应付内部事务。要积极化解部门之间的矛盾，加强部门协作、聚合力量，形成团结一致求发展、齐心协力抓落实的和谐局面。三是要搞好上下级之间的协调。多到基层行处进行调研，认真听取基层工作意见，加强与基层的沟通联系，发挥好上传下达、信息反馈作用，努力做到缺点在基层发现，决策在基层形成，问题在基层解决。四是要搞好内部与地方职能部门之间的协调。要加强办公室人员素质建设，对地方职能部门的来人来访，待人接物要注意礼貌用语，和顺谦逊。对一些一时难于答复或无法承办的事项，回答问题要委婉含蓄，灵活机智，切忌满嘴“官僚腔”，满口粗俗语。即使要说“不”，也要讲明不能承办的难处，动之以情、晓之以理，千万不能给人以“门难进、话难听、脸难看”的“衙门印象”。要努力与之保持良好的关系，为今后创造更多的合作机会。五是要搞好与客户之间的协调。做为对外形象的窗口，办公室不仅承担内部协调的职能，同时也承担与外部客户协调的职能，切不能认为办公室不直接与客户打交道，就不需与客户协调的思想。事实上，当前台与客户产生的纠纷上升到一定程度时，办公室往往是化解客户矛盾、协调客户关系、处理危机公关的最后保障。
(三)认真发挥好督查督办作用。督查督办是推动决策落实、提升工作执行力的一个重要手段，是办公室的一项重要工作任务。做好督查督办工作，除要求办公室人员有求真务实的精神和扎实的工作作风外，还要注重以下三个方面：一是要建立工作标准。按条线、部门建立工作职责、岗位职责，明确工作责任，明确尽职程度。二是要理顺工作流程。部门内部、部门之间、上下之间都要建立一个标准的工作流程，避免工作互相推诿，问题难于解决，“以客户为中心”的服务理念无法落到实处，产生实效。三是注重督查督办结果通报。对执行得好要予以表扬，对执行不力的要予以批评。要坚决避免督而不查、查而不办的现象，彻底杜绝干多干少一个样、干好干坏一个样的不良倾向。总之，督查督办要围绕行务运行做好立项分解，明确督查重点、创新督查方式、强化督查力量、注重督查效果，使行里每一项决策和领导的每一次批示事事能落实，件件有回音。同时，要将督办督查与信息调研等工作有机结合起来，坚持在督查中发现问题、分析问题、反馈问题和解决问题。
二、扎实做好“办文、办会、办事”三类工作，提高办公室工作服务质量和效率
办文、办会、办事三类工作，是办公室围绕行务运行搞好服务、做好上传下达作用最基本最具体的工作，来不得半点虚浮，必须严格要求、扎实做好、务求实效。
(一)办理文件要注重两个方面的问题。一是文件流转要准确、快捷，避免久悬不办。要规范公文处理程序，对公文传阅、印发的各个环节要落实具体责任人，建立公文处理失误责任追究制度，坚决杜绝因公文传输不畅导致的工作不落实问题。同时，要认真做好以分行或办公室名义印发文件的审核把关工作，维护公文的严肃性和权威性。二是文稿起草要精益求精，避免华而不实。要牢固树立公文精品意识，在坚持快速高效的同时，多方征求意见，认真研究、反复修改，力求文稿起草体现上级精神、工作实际，全面、准确、系统、清晰地反映分行的决策和工作部署。要能够给基层行的工作带来指导作用，避免可有可无的“假、大、空”式的套话，使各级领导从文山会海中解脱出来，从而有更多的时间和精力开拓市场、发展业务。
(二)承办会务要力求精简务实。对会务工作的组织，要认真做好准备工作，考虑好各个环节，分工负责，层层把关，做到会场布置整洁庄严，会场服务具体细致，会议材料齐备无差错。要严格控制会议次数和规范，大力精简各种会议，对可开可不可的会议坚决不开，能小范围开的会议不扩大范围，能用视频召开的会议不现场开。认真搞好会务的统筹协调，尽量开短会、开套会，控制会议时间，节约成本，提高会议质量。要加强会议管理，会议召开之后，要根据情况，做好《会议纪要》整理，要抓好会议内容的督办落实等工作，发挥好会议的作用，避免会议内容留在纸上、表态留在会上、措施留在嘴上的执行不力的现象。
(三)办理事务要抓重点，注意轻重缓急。办公室工作事多繁杂，落实起来费时费力，加之服务的层次和部门较多，要想做到人人满意是很困难的。但尽力做到完美无缺却是办公室人员的矢志追求。高质量办理好日常事务和领导交办事项，工作中就要学会抓重点，坚持以务实的工作态度办理各项事务，将事务工作做细、做实、做精。要学会了解事情的轻重缓急，做到忙而不乱、杂而不散、
应对自如。同时，要尽可能做到少花钱多办事，不花钱也办事，花小钱办大事，努力降低行内行政运行成本。
三、提高办公室人员素质，为办公室工作高效运行提供保障
办公室人员素质的高低，决定了办公室工作质量的好坏。如何提高办公室人员素质，在工作中，办公室人员要加强五个方面的培养。
(一)要细心抓工作。办公室工作无小事，事事关系工作大局，要做好办公室工作，没有严谨细致的工作作风是不行的，一点小小的疏忽，带来的可能是无法弥补的损失;一个低级的错误，也许会铸成不可挽回的局面。办公室人员在工作中必须切实做到严谨细致，养成严谨的工作习惯，牢固树立“细节决定成败”的思想，凡事都要做出详细周密的安排，不留漏洞;要稳扎稳打，确保不出现任务问题;要以科学的求真精神、务实的工作态度，对业务多思考、多钻研，把每件小事做好，做实，要以默默无闻、甘于奉献的心态对待每一件工作。
(二)要倾心抓落实。再好的计划，再好的制度，再好的措施办法，如果落不到实处，都只能一句空话、一纸空文。办公室肩负全行督查督办职能，抓好落实提高执行力是办公室应尽的工作职责。因此，办公室在抓落实的同时，要广泛联系上下，沟通思想，不要怕得罪人而不敢抓敢管，要力戒浮而不实和形式主义工作作风。只有把每一件事都落到实处，把每一项工作尽力做好，才能起到督查督办的作用，才能把服务落到实处，才能提高全行上下的执行力。
(三)要热心做服务。服务是办公室工作的天职。办公室人员要增强服务意识，树立服务工作无小事的观念，爱岗敬业，做到不以事小而不为，不以事杂而乱为，不以事急而盲为，不以事难而怕为。要深入调查吃透上情，了解下情，从被动服务转变为主动服务。要想领导所想，急支行所急，帮基层之所需，解员工之所盼，满腔热忱，诚心诚意地为领导服务，为基层服务，为员工服务，让领导放心，让员工满意。
(四)要潜心做学习。办公室作为全行综合材料的中心，既要为领导的科学决策提供参考，又要反映全行的工作业绩。作为办公室人员，如果不在日常工作中注重学习，重视知识的积累，那么就会时刻遭受“书到用时方恨少”的煎熬。可以说，学习是工作的第一需要。因此，增强学习的紧迫感，树立终身学习的观念，成为每一个办公室人员必须具备的基本素质，即要学习党的政策理论，又要
学习建设银行的金融业务知识、规章制度，还要学习公共关系、社交礼仪，更要了解当地党政工作动向，了解地方经济发展的状况，才能在工作中得心应手。要做到“学习工作化，工作学习化，学习日常化”，通过学习，拓宽知识领域，更新知识结构，积累工作经验。
(五)要公心办实事。由于办公室是综合协调部门，即要对上对下，又要对内对外，接触的部门范围大，人员多，关系复杂。因此，办公室人员要心底无私，公道正派，坚持对上负责与对下负责相统一，原则性与灵活性相统一。办文依程序，办事讲原则，服务讲礼仪。做到有事立办，急事急办，特事特办。加强自身修养，淡泊名利，守得住清贫，受得了委屈，经得起诱惑，树立廉洁从政的良好形象。
办公室工作虽然繁杂，千头万绪，但只要我们每一位办公室成员齐心协力，牢固树立“二线为一线服务，后台为前台服务，全行为客户服务”大服务理念，紧密围绕全行各项工作大局，充分发挥办公室的工作职能，进一步在组织协调、加强服务、推进落实等方面创新工作思路，办公室的各项工作就会提升到一个新的水平。
第三篇：办公楼提高物业管理服务水平的整体设想及策划
一、 高标准、高水平管理的措施
(一) 项目定位
1、 市场定位：地理位置优越，楼宇设施完善，以办公和客户服务为主业，具备优质物业管理服务的办公场所。
2、 形象定位：安全、舒适、文明、洁净 (1) 安全通过完善的综合管理体系，及时完成福田地税办公楼物业的管理各
一、 高标准、高水平管理的措施
(一) 项目定位
1、 市场定位：地理位置优越，楼宇设施完善，以办公和客户服务为主业，具备优质物业管理服务的办公场所。
2、 形象定位：安全、舒适、文明、洁净
(1) 安全通过完善的综合管理体系，及时完成福田地税办公楼物业的管理各项事宜，确保客户的各项工作正常进行。
(2) 舒适按照规范标准，完成楼宇的各项检修、保养，确保楼宇设备、设施完好，配以观赏性佳的室内外植物点缀，为客户提供一个舒适、优雅的办公、纳税场所。
(3) 文明通过对公共秩序有效的疏导和维持,做好各项物业服务工作,营造活跃、轻松的办公氛围。
(4) 洁净提供酒店式的保洁服务，运用各种监督机制，创造出一个洁净、优雅的工作环境。
(二) 管理目标
1、 自接管之日起，第1年接收并管理好客户移交的所有设备、设施，并达到福田区物业管理优秀大厦标准，取得相关证书，第2年内达到市物业管理优秀大厦管理水平。
2、 自接管之日起，2年内通过ISO9002国际质量体系认证。
(三) 管理优势
1、 体制优势
物业公司是深圳市物业管理行业中率先实行员工持股改制的甲级企业。员工持股60%，占控股地位。因此，企业的命运取决于全体员工共同努力的结果，公司每一位员工的行为，都会给企业的发展带来不同程度的影响。正是由于员工的主人翁地位得到了确认，激发了员工的工作积极性和创造性，加上政府和股东企业的大力支持，员工在户口和住房方面无任何后顾之忧。物业公司凭借体制上的优势，通过不断输入新的血液，同时加强员工的综合素质培养，逐步提高公司的服务档次。目前物业公司员工的大专以上文化程度比例和深户比例及企业效益均居同行前列。近几年内，业务范围还扩展到上海(别墅区)、北京(工业区)、江西(政府接待中心、商品批发市场)、河南(商业批发市场)等地。
2、 地理优势
福田地税办公楼位于福田区华富路，距离我公司深圳总部鹏益花园只有一公里路程。针对地税征收工作的特殊性和实际征收过程人流量的不均衡性，物业公司可凭借优越的地理优势，随时调集充足的人力、物力及各类交通和维修工具，来满足客户临时性的多方面需求。
3、 住房优势
物业公司公司在福田地税办公楼附近有鹏益花园、银湖鸣翠谷、润唐山庄、碧湖花园4个管理楼盘。在各管理区域均设有员工宿舍。员工到福田征收管理分局办公楼上下班只需要几分钟时间，鉴于政府即将试行的朝9晚6工作制，我公司若有幸接管该办公楼，管理处所有员工均不需要客户提供住宿用房，遇有突发事件发生，公司将在最短时间内增派人力去现场支援。
4、 经验优势
物业公司自88年开始从事物业管理，95年接管招商街道办事处办公大楼，从事办公楼物业管理已有8年历史。我们凭借体制上的优势，汇集了大批机电设备专业和综合管理人才，组成了物业公司公司强大的技术力量和管理力量，特别是先后接管的深圳大学光电子学研究所办公楼、招商街道办事处办公楼、青海大厦(青海省政府驻深办公楼)、鸣翠谷、上海西郊华城别墅区等高档楼宇的管理经验，可确保公司新接管各类管理项目的正常运作。
物业公司的技术优势体现在能运用先进管理经验，对福田地税楼宇设施包括消防设施、机电设备、停车场设施等整体功能进行改进，不断提高物业的科技含量，完善该物业的使用功能。
5、 信心保证
在为政府物业提供专业化服务方面，我公司在追求规模经济利益的同时，更加注重政治和社会效益，为此我公司将充分利用体制上的优势，集中精力，从各管理处抽调最优秀人才，组建福田地税分局管理处组织架构，力争在短时间内打造出管理精品。为此我们在这里郑重承诺：
● 对于因管理不善导致大楼的财产被盗，承担全部责任。
● 对于因物业管理单位内部人员有违法行为导致业主损失，赔偿全部损失。
● 对于因管理不善导致物业设施损坏，承担赔偿责任。
● 因管理不善或操作不当等原因造成责任事故，承担责任事故所造成的损失。
● 由于我方原因造成不能完成管理目标或直接造成业主经济损失，除按双方约定赔偿经济损失外，愿承担所有违约责任。
(四) 有针对性的管理措施
获悉福田地税拟公开招聘物业管理单位的信息后，物业公司立即组织人力，对《深圳市地方税务局福田征收管理分局物业委托管理招标书》进行分析研究，了解该办公楼的管理特点，并从其服务的角度出发，深入细致地分析了该办公楼对物业管理服务的需求，接管后管理处将采取各项高标准、高水平的管理措施，以确保管理目标得以实现。
1、 建立快捷客户服务系统
物业公司将始终坚持“客户至尊，服务至上”的企业宗旨，把客户满意与否作为工作业绩评价的主要依据，从而最大限度地满足客户需求。通过运用创新的客户服务理念，建立全方位客户服务系统，提供高档次的精品服务，不断提高客户满意度。根据客户的需求信息来调度各职能部门和作业层面的日常服务工作，设立客户信息档案，高效反馈、处理客户意见及需求。每月按期将客户需求和回访结果进行深入细致的分析，调整工作思路，真正体现“真诚服务，精心管理”的服务理念。
2、 实施物业整体形象工程
主体形象通过定期维护和管理，确保楼宇完好率达99%。l
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设备管理设备标识清晰规范，设备档案完善，所有设备无油污、无锈斑、无故障运行。
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环境维护实施水质和空气监测、排污管制及垃圾分类处理，完善标识系统，倡导环境文化，保洁效果达到“洁净”目标。
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员工形象强化员工自律意识与服务观念，通过规范员工行为和实施隐性化服务，减少服务过程中对客户的影响，体现对员工和客户的尊重。
3、 建立严谨的管理运作体系
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在物业交接阶段，管理处主任将制订详细的工作计划，按照管理处组织架构，选调和培训人员，组织实施维修保养、保洁等工作，虚心听取福田地税相关负责人的意见，以达到平稳过渡，顺利接管。
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在物业接管以后，按照科学的管理机制和严格的安全制度，制定和实施机电设备的运行保养和维修计划。在环境管理、公共秩序等方面管理处均按专业程序予以安排。 l
推行ISO9002质量保证体系，在福田地税办公楼物业管理工作中实施物业公司已成熟运行的ISO9002质量保证体系，并结合该物业特点，通过征询客户的意见，确定适宜的质量目标，确保接管2年内通过ISO9002认证。
4、 建立规范化的成本控制体系
采用成本倒算原则，制定切实可行的物业管理预算案，征求客户同意后组织实施。l
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执行预算过程中实行成本否决制，即预算案中未列项目坚决控制或从简。同时，采取员工参与、适当废除、数据评价、库房挖潜、量化指标管理等有效手段，使成本控制落实在全员、全要素、全过程中。
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高度重视物业节能降耗工作，针对福田地税办公楼机电设备，制定并实施有效的设备经济运行方案，从而降低总体运营成本。
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加强对供应商和供货厂家的监管力度，利用自身对设备十分了解的优势，物业公司将根据在其他办公楼对水、电、空调的管理经验，结合该物业设备实际情况，在对供货厂家交货数量、保修服务内容和质量方面实施有效控制。
5、 实施精英人才组合战略
物业公司高度重视福田地税办公楼项目，除总经理亲自挂帅进行业务指导外，拟委派公司精锐骨干组建专业管理团队，作为提供真诚服务、实现管理目标的重要保障。通过实施精英人才组合战略，利用物业公司体制上的优势，激发员工的内在潜力，发挥员工的创新能力，培养高素质、高标准、高品质的物业管理人才、技术人才队伍，使满意的员工和满意的客户完整构成人性化的服务、管理理念，实现满意的员工创造满意的客户、满意的客户创造满意的效率，满意的效率创造企业和员工更为广阔发展空间的良性循环。
为了确保福田地税办公楼的物业管理服务质量，我公司已决定从公司范围内抽调最优秀人才组建新接项目管理处，具体人员简介详见标书第47页，并郑重承诺，一旦中标，上述所有人员名单不变，更不会在中标后通过招聘和培训来组建新接项目管理处，以免使中标项目有较长时间的管理磨合期。
二、 全方位的服务意识 真诚服务精心管理l
规范操作，以客户满意为目标，提供优质的物业管理服务。l
(一) 专业化服务
物业公司凭借管理深大光电子学研究所办公楼、青海大厦、招商街道办事处办公楼等楼宇的经验优势，配备专业的管理和操作人才，利用现代管理手段，总体协调、高效运作，实现最终的管理目标。
(二) 规范化服务
有针对性地进行定期的规范培训，缔造高素质的管理人才，完成规范性的服务内容。
(三) 品牌化服务
通过实施规范服务的形象战略，鼎力奉献，全面、长远承担物业管理责任，树立福田地税办公楼安全、舒适、文明、洁净的整体品牌形象。
(四) 人性化服务
在日常服务过程中，以人性化服务理念，针对福田地税不均衡的人流量与天气变化的要求，运用不均衡管理理论，为税务部门与纳税人营造健康的沟通环境，充分展示税务部门为企业文明服务的形象。
(五) 分项承包服务 l
电梯分包
合理利用“共享式”服务的专业优势，有效节约成本，我们选择信誉良好的专业电梯公司作为分包方对三菱电梯进行维护保养。专业公司良好的服务质量更有助于物业公司管理目标的实现。 l
中央空调保养
福田地税办公楼中央空调主机采用了美国约克公司产品，该产品与我公司管理的碧湖花园中央空调主机为同一厂商，在碧湖花园中央空调多年的运行管理过程中，我公司的维修技术人员与设备保养分包方美国约克公司建立了良好的合作关系。如我公司有幸中标，现在为福田地税办公楼空调保养的美国约克公司将再次成为我公司的合作伙伴。
(六) 实施片区全方位服务
1、 建立“全方位联合”概念，满足福田地税办公楼各项服务的客观要求。
“全方位联合”指的是充分利用企业内部资源，合理有效与外联单位合作，完成物业管理任务。如：企业内部集中采购、企业内部专业培训、专家小组的管理、技术指导，与外联企业如水、电、通讯等相关单位及邻近小区、大厦合作、相互支持关系的建立。
2、 充分利用现代科技，通过网上及电子媒体等手段，提高全方位服务的效率。
3、 物业公司公司通过礼仪培训，规范员工的言行举止，倡导员工文明服务和敬业爱岗，使员工质素符合高尚办公环境及文明社会环境的要求。
三、 创造优美、舒适、安全、文明、洁净环境的设想
1、 垃圾分类
从接管之日起即采取垃圾分类收集办法，根据福田地税办公楼的特点，设立可回收垃圾、一般垃圾和有害有毒垃圾箱。可回收垃圾以报纸、书刊、瓶罐为主，一般垃圾以日用废物、尘土为主，有害垃圾主要为污水排放沉淀物、废旧电池等。
对垃圾分类处理，我们将配合政府相关部门，采取有效措施进行妥善处理。
2、 环保控制
鉴于福田地税办公楼在纳税高峰时期人流量大，管理人员根据实际情况或季节的变化调整中央空调的冷风量以及新风量，保证室内空气质量。根据环保要求，对福田地税办公楼食堂所产生废气、废水的排放情况提出合理化建议。
3、 精神文明建设
我公司在精神文明建设方面有以下几点设想：
(1) 在重大节日协助做好节日装饰，营造节日气氛。
(2) 配合、支持福田地税举办的各类职工文化活动。
(3) 协助接待来访福田地税进行参观、学习的企事业团体。
(4) 协助办好墙报、宣传栏、读报栏等工作。
4、 风险控制
风险控制的出发点是为了全面解除客户的后顾之忧，确保福田地税办公楼在任何时候，水、电、气设备运行正常，无任何大小事故发生。为此，物业公司将在各个环节严格履行管理职责。多年的管理经验告诉我们，无论多么完善的监控设施，都必须通过人的各种规范行为才能实现预期目标。物业公司培养出了众多具有丰富实践经验的操作员工，这些员工能够始终如一在自己岗位尽职尽责地工作，从而确保了公司一旦接管新物业，能按照规范要求，来操作各项设备，及时发现安全隐患，并将其消灭在萌芽状态，从而为福田地税办公楼提供一个安全、舒适的工作环境。
四、 管理学前沿理论的掌握与运用
管理科学理论包括行为科学、组织学派、社会系统学派、决策理论、权变理论等。随着科学技术的飞速发展和市场竞争的日益加剧，管理科学理论得到了进一步的完善，其前沿理论主要集中在以人为本、系统理论、动态调节理论、效益统一理论和企业文化等方面。
(一) 以人为本的管理理论
现代管理思想把人的因素放在首位，重视处理人与人的关系，强调人的自觉性和自我实现，主张以挖掘人的积极性、创造性作为管理的核心。这一理论对物业管理行业具有重要的指导作用。
物业公司公司体制在物业管理行业中最先改制，现已成为全员持股企业，企业员工成为了公司主人。物业公司倡导敬业、奉献、创新的企业精神，在公司范围内实施ISO9002国际质量保证体系，制定了“安全、舒适、文明、洁净”的质量方针，公司全体员工共同为创建名牌物业而努力。
(二) 系统管理理论
该理论认为：现代企业是为了一定的经营目的，由许多相互关联的要素、环节、部门有机地结合而成的整体，是一个复杂的社会技术经济体系。为了实现管理目标，必须运用系统思想综合分析和处理。
这一理论对物业管理企业十分重要。我们经常强调的客户服务第
一、注重对内、对外协调、实施ISO9002质量体系、扩展和应用现代管理技术等，都是这一理论的应用。物业管理是一项十分繁杂的工作，应该用系统观念、全面的观念整体把握、科学分析、全面实施。
(三) 动态调节理论
为了实现管理目标，使企业取得最佳效益，管理过程的每一个步骤、环节都必须实行动态调节，而不能把管理过程视为一成不变的模式。这就是管理的动态调节理论。企业管理通过动态调节，就可以使各要素在各个环节上保持协调、均衡，又能对外界保持灵敏的适应性，从而最大限度地发挥其功能作用。
在物业管理工作中，动态调节理论应用极为广泛，鼓励创新、加强信息沟通和应变能力、强调“不进则退，不快则亡”的观念以及对业务流程重组从而达到提高响应客户的能力，缩短改善周期等都是具体应用实例。
(四) 效益统一原则
企业为社会提供产品和服务，不仅要满足广大客户的需求和欲望，而且要维护和增进客户和社会的利益，为人类幸福做出贡献，最终企业才能赢得更多的利润。这就是现代企业管理科学中的效益统一原则。
根据这一原则，物业管理企业应该精心计算成本，既坚持以盈利作为重要目标，保持企业发展后劲，又要处理好经济效益、环境效益和社会效益的关系，保持企业长远发展的后劲。
(五) 企业文化
杰出而成功的大公司都有强有力的企业文化内涵，它是企业赢得市场竞争的内在筋骨，反映了企业的基本信念和发展追求。
物业公司公司以其特有的企业精神、经营管理理念和发展目标构成了丰富的企业文化，为企业发展提供了强大动力。
五、 针对办公楼管理现状拟采取的整改设想
获悉福田征收管理分局公开招标消息后,我公司立即组成一个调研小组,由总经理亲自挂帅,二位副总经理各自分工负责专业技术工作，公司各级人员积极参加贵局组织的发标会，明确招标要求，对办公楼进行了现场调查,针对目前存在的问题制定了整改方案.
1、 机电设备、设施的规范管理
经过深入调查，发现办公楼的发电机房、变压器房、配电房、风机房、配电箱、水泵房、中央空调主机、冷却塔等机电设备均需要尽快进行专业保养。我们认为，一般机电设备和公共水电设施寿命在十年左右，如果保养不到位，将大大减少各类公共设备设施的使用寿命，从现场看，应及时整改，避免影响正常使用。
物业公司公司已实施完整的机电设备管理规程及实施办法，并在多年的实践中得以完善，我们有信心能保证福田地税办公楼的机电设备和公共设施在短期内面貌焕然一新，并逐步走向规范化管理。
2、 制定房屋配套设施维修、保养计划
福田地税办公楼内墙面多处渗水，各类管道均有不同程度的锈蚀现象。处理内墙渗水问题，首先应查明渗水原因，彻底解决渗水问题。对发生锈蚀的管道进行除锈刷防锈漆。制定并严格执行科学的房屋本体及配套设施维修、保养计划，是确保和延长房屋及配套设施使用寿命的最佳方案。
3、 清洁工作体现专业水准
清洁工作从感观的效果上看，一般都可以做到洁净度标准。结合福田地税办公楼客流量不均衡性的特点，除认真执行清洁工作标准外，还应在纳税高峰期、阴雨天增加2倍以上对办税大厅、洗手间、走廊、电梯间等处保洁、消毒工作频率，保持植物盆内无杂物，植物垫盘内无尘土。
4、 公共秩序、安全管理
报税高峰期引导纳税人依次排队办税，疏导报税人流，避免纳税人之间或纳税人与税务工作人员因报税先后次序产生矛盾。严密监视闭路监控系统显示屏幕，预防不法人员乘机作案。
5、 停车场管理
根据福田地税办公楼停车需求量远远大于可供给量的实际困难，保持车辆畅通应为最佳方案。非报税高峰期可设2名车场保安员管理车场，逢报税高峰期及阴雨天增设1-2名保安队员，指挥疏通车辆。在分局领导的许可下，适当减少个别车位，由原来1条车行进出通道调整为2条并行通道。其中一条通道作为即停即走上、下客通道，与其并行的另一条通道仅作为车辆通行通道。在报税高峰期或车位已停满的情况下，保安队员引导纳税人车辆在上、下客通道即停即走，始终保持其中一条车行通道畅通，以缓解在报税高峰期车辆进出车场遭遇“进入难，出更难”的尴尬。
6、 通过专业设计，制作办公楼配套标识。该项工作主要是结合参评深圳市物业管理优秀大厦要求的标准，按照建设部有关规定，对办公楼设备机房、公共走道、屋顶、办公室、车场等区域在显要位置，设置清晰标识，方便使用人，提高办公楼的管理档次。
第四篇：提高服务技能提高服务水平
校表站 倪志祥
群众至上、用户至上是供水校检部门的根本宗旨。因此，校检部门在服务过程中，必须特别注意服务态度和服务意识，不断提高服务水平，为用户提供优质、高效、便捷的服务。
一要给自己定准位，注意克服机械化倾向，永远将用户视作为第一次来做业务;二要带着感情、发自内心的文明服务，才能使文明用语不是“有口无心”和“摆摆样子”，用温馨的情感、友好的态度和亲和的表情去说，并换位思考。对有时个别用户的一时不理解出言不逊，真正地践行把微笑奉献给群众、把委屈留给自己。注意多交流、多沟通，以平和心态做好耐心细致地解释，相信只要精诚所至、金石必定为开。三要学好用好业务知识和文明用语。不论整改、校检、答复用户咨询，每个环节各道工序，都要在“精”上下功夫，做到问到哪儿说到那儿，快捷准确方便地为群众服务;四要有意识地把自身置于服务对象者位置，改善服务水平，为用户提供最优质最快捷服务;五要提高水表校检人员的校定技能和操作技能。“欲其善其事、必先利其器”，自觉进行政治思想、职业道德、法律法规、规章制度、水表检定的学习与提高，积极为用户做好水表检定，准确无误地完成自身工作，并将工作岗位变为传播文明的窗口和为用户做好事办实事的阵地，让群众放心、让社会满意。
第五篇：如何提高服务水平
为了提高物业公司员工队伍的整体素质，进一步增强企业凝聚力、行业竞争力，只有不断提高服务水平，才能为所有业主、用户提供高水平、个性化的服务。这是物业管理企业发展的方向，也是在行业激烈竞争中各物业管理企业水平高低的重要体现。物业管理的主要业务活动就是提供服务，它集管理于服务之中，其服务对象是业主和物业使用人。通过向业主和物业使用人提供服务而获取利润，也就是说，物业管理的企业的“产品”就是“服务”。物业管理企业所提供的服务，体现了物业管理企业经营管理水平的高低，是企业精神文明和物质文明的直观反映，必须通过提高服务水平来实现它的社会价值。现就如何提高服务水平，谈一下几方面：
一、加强员工素质教育，注意员工培训。
从文明服务、职业道德、专业知识、物业管理等方面着手，采取多样化的培训方式，生动教学，是公司员工牢固树立起终身学习的思想理念，使员工更多的从学习中获取自身能力素质的提高，以适应企业和社会对人才越来越高的要求，树立全心全意为业主服务的意识。通过学习、培训和考核来提高服务水平。
1.加深行业认识培训。物业管理的目的是为业主创造一个整洁、舒适、安全、宁静、幽雅的工作和生活环境，并且其基准还随着社会的不断进步而逐步拓展和提升。人们生活水平的改善，生活内容的充实和丰富，无论从物质上还是精神上都离不开工作和生活环境的优美。高质量的物业管理不仅仅是单纯的技术性保养和事务性管理，而且还要在此基础上为业主创造一种从物质到精神，既充分发挥物业的
1 功能，又能在充分保障业主的合法权利的同时，通过学习了解和增加业主的睦邻意识，创造相互尊重、和平共处的群居关系。自觉地把自己的工作与人们美好的生活环境联系起来，培训能够达到把自己视作美好生活的创造者和维护者。
2.树立服务意识培训。物业管理既有生机勃勃、前景美好的一面，又有经验不足、有待完善的一面。惟其不完善，物业管理业才充满机会、充满挑战。但是，物业员工一切工作都是服务，一切努力都是为了服务。只有树立起新型的现代服务观，才能主动地、创造性地开展服务工作。一个成熟的物业员工，总会自觉地把为业主、使用人提供优质的服务作为职业的追求，并以此获得职业的满足感。通过学习是否树立了更高的服务意识，是物业员工职业道德修养的提升。记住：没有高素质，没有好修养，便没有好的管理，更没有好的服务。 3.提高文化素质培训。刻苦学习，不断提高文化素质，是物业管理员工提高职业道德修养的主要途径。没有较高的文化素养，良好的服务意识就无法贯彻到具体的服务行为中;作为物业员工，也无法将自己的服务精神提升到更高、更完美的境界。因此，所有的员工必须广泛地涉猎各种文化知识，汲取优秀的文化成果，丰富自己的精神世界和职业思想。
4、考核标准制定。意味着一个组织鼓励自己的员工做什么样的人，在考核制度上应综合考虑素质和业绩的关系，通过培训准确评价员工“业绩”考评结合个人素质。提升员工综合素质，营造文明礼貌的服务氛围。由于物业管理行业的员工来自各个方面，文化程度、社会阅历、年龄结构不一，参差不齐，例如;秩序维护员、保洁、绿化工文
2 化水平较低。因此，物业管理企业必须把提升员工整体素质放在首位，利用各种形式，提升员工整体的综合素质。员工的敬业精神和礼貌待人十分重要，能够弥补因服务不周造成的损失，最终赢得业主的满意。当物业人员一时无法回答业主提出的某些专业性很强的问题，或一时无法满足业主某项特殊服务要求时，谦虚的态度和诚恳的歉意往往能得到业主谅解，甚至业主还会因受到尊重，而反过来赞扬物业服务的热情和周到。考核中量化各项考核指标，已达到学习和培训的目的。
二、建立以业主为导向的企业文化
以绩效为目标，根据绩效的要求来对员工进行要求，绩效成为文化建设的引导，一切工作围绕着企业的绩效进行而形成的文化。为了企业的绩效，是绩效导向型企业文化。也可以通过提升市场的竞争能力来获得，还可以通过降低自己的成本来获得。
1、高效运转，提高服务效率。根据服务业主的经验，感觉到业主比以前更重视服务人员的主动服务意识，他们是希望我们无时无刻不在关心他的“产品”(即服务)，他们渐渐不满足于没有错误的服务，更期望服务人员创新，带给他们惊喜。我认为在解决业主问题时，更应积极主动、灵活而且有弹性。我一直觉得永远有更好的办法，这就是体现我们的专业，我们对自己负责，在和业主沟通时，我们需要摆正自己的位置，物业人员不是被动的服务提供者，而是主动的意见贡献者。切实简化工作程序，不得出现推诿、延误现象，尽量做到事必躬亲，确保流程顺畅。
2、充分考虑被服务对象的实际情况，业主对服务的期待在变化，服务人员之前定义的本职工作，业主服务的概念也在发生变化。我们
3 需要打破以往框架，为业主提供在我们能力和成本范围内以为自己加分的服务，而好的加分服务可以给业主带来惊喜。例如;对服务的工作评价的满意程度，同时也在业主心目中留下更深刻的印象。但是我们在做任何事情都要有限度，如果掌握不好，增值服务也有可能恰恰给业主留下不好的印象。所以在提供增值服务的前提下一定要记录，常规服务内容和增值服务的主次之分，提供的服务项目是我们能力所及，且控制在成本范围之内的。不断的进步，不断的提供更好的服务，让业主看见你的成长，因为你的成长离不开他们的帮助和支持，使他们给了你机会，也让业主觉得自豪，使我们实现“双赢”。
3、公开物业管理服务内容。在具体实施过程中，如保洁服务、保安服务、维修服务、绿化服务、家政服务(无偿部分)等。让业主充分感到，这样做的目的是方便他们对物业管理工作的监督和投诉，是物业管理公司向业主传达尽心服务、真诚合作的一种良好的姿态。仅仅公开了物业管理工作服务的内容还是不够的，就好像一个顾客在购买服装时只知道服装的款式而不知道其质量一样，他们是无法对服装的好坏做出判断的。同样，知道了物业管理工作服务的内容，而不知道物业管理工作服务的标准，业主也无法对物业管理工作的优劣作出恰当评判。
4、公开物业管理的服务项目和标准。例如保洁工作，要使业主明确保洁人员做到什么程度才是符合标准的，包括保洁人员对各项保洁内容每天清扫几次或擦拭几次并清扫和擦拭到什么程度等等。如果这些服务的标准能够公布给业主，那么业主就很容易对我们的工作给予正确的分析和评价，也有利于物业公司和业主之间的沟通。同时，
4 公开物业管理服务标准，也可以有效监督我们物业管理公司的各项工作，使物业公司不断地弥补服务中的不足之处，提高服务质量，最终让业主满意。使业主对物业公司可以实行有效的监督，提高了服务的透明度，公开物业管理服务人员的数量可以向业主传达这样一个信息，即物业公司有足够的人员来保障小区的各项服务工作;其次，公开服务人员的层次可以表明物业管理公司在对待物业管理项目上的重视程度。
在过去物业管理服务过程中，由于服务人员素质低下造成管理服务不到位的例子有许许多多，我们已经深刻认识到服务者的素质对服务水平的影响。因此，公开服务人员的层次也是物业公司敢于正视问题的真诚态度。如果把物业公司的服务人员公开在业主的面前，就会使业主和物业公司之间形成更有效的沟通和交流，也便于各项工作的开展。同时，对于服务者也有很好的督促作用，从而更有效地提高物业管理水平。
5、定期举办社区文化活动，活跃居民业余生活。为了搞好社区文化教育宣传活动，有意识的收集工作有宣传价值的素材(照片、图片、文稿等)，观察身边的人和事，及时宣传报道小区业主、物管人员助人为乐、乐于奉献等新人新事。在一年中组织常规的业主联谊活动、儿童节、消夏晚会及重阳节等等内容。来丰富业主的文化生活。有针对性地开展日常的社区活动与主题活动。通过开展各类丰富多彩的互动活动，加强了物业公司与住户之间的沟通交流，创建了互动的关系，也营造了浓厚的社区氛围和良好的居住环境。
三、对服务执行工作进行全面的实时监控，完善考核机制。
5 完善各岗位考核办法，并将服务工作落实情况、绩效考核成绩与薪酬体系进行链接。从而进一步提升员工工作热情与积极主动性。规范制度制定，明细业务流程。规章制度的建立一个企业没有制度的约束是可怕的，建立一套符合企业要求的规章制度是任何企业发展的基石。
1、明确岗位职责，建立各业务标准作业流程。用流程来推动执行者的工作，让执行者通过该流程就知道自己该做些什么，应该怎么做，而不是事事靠领导来推动。在每个流程链中提炼出几点核心内容，以便执行者能优先配置执行资源，而不是到处是重点，漫无边际。
2、建立科学合理的绩效考核制度和方法。在明确了各个岗位的岗位职责及业务流程之后，我们就可以按照各个岗位的特征及流程关键点设计适合该岗位的考核制度和方法。考核标准体现着一个组织的价值取向。最有效的管理原则就是：在考核制度的设计上应综合考虑素质与业绩的关系，一套好的考核标准，必须在“业绩”和“素质”之间安排好恰当的比例，应在突出业绩的前提下，兼顾对素质的要求。在“考核办法”上，有定性的考核和定量的考核。对业绩的考核易于定量，对素质的考核只能以定性为主;因此我们可在对“业绩”和“素质”二者的考量中，侧重于比较能够客观、准确评价的“业绩考核”;另一方面尽量在“素质”考核中量化各项考核标准，以提高其客观、准确性。
四、其他
在制度制定时，必须保持严谨的态度，不能朝令夕改，以便执行者能坚定的按照该方向执行下去。同时，在庞大的业务网络中，找出
6 几条主要的链，根据链的实际情况，明析链的每一个流程，把复杂的东西简单化，把简单的东西量化，用流程来推动执行者的工作和真诚为业主服务的宗旨，让执行者通过该流程就知道自己该做些什么，应该怎么做，并在每个链中提炼出几点核心内容，以便执行者能优先配置执行资源，而不是到处是重点，漫无边际。
1、吸收一批具有专业知识与丰富经验的物业人才，是公司拥有一定比例的具有专业技能的核心员工，为公司的长期发展打下良好的基础。
2、对业主进行跟踪服务。跟踪业主服务、感情投入，关注遗留问题的处理，不定期的对业主进行回访，让业主了解公司对其非常重视，心存感激，增加公司在市场竞争中的优势和信誉度。
业主在我们工作中占有非常重要的地位，如何让业主成为公司的免费宣传者，使企业可以达到长期经营的目标，就要依靠公司的每一位物业人员。业主是我们“产品”的消费对象，业主的认可将给公司带来更多有形无形的利益。因此业主服务是举足轻重的，服务质量将直接影响公司的效益。使公司在管理、服务水平上迈上一个新的台阶，促进公司和谐发展。