房产管理处工作总结范文第1篇
一、租金征收工作租金征收目前仍然是我公司主要经济来源之一，我经营部紧紧围绕这一主题，想方设法，采取有效措施，昼可能为公司多创造经济效益，我们对“必保、超收、贡献”三个指标进行了适当的调整，经上半年各单位完成情况来看，下半年又对各单位的指标进行了调整，五个管房单位
全部同公司签订了“贡献”指标，同时在今年年初，集团总公司在全市范围内进行换发房屋租赁证，由于时间紧，工作量大，在换证过程中涉及到房产管理的诸多方面，为了加强这方面的管理，堵塞漏洞，针对我公司的实际情况，我们下发了“关于房管业务几个有关问题的规定”，文件中对拖欠租金核销问题、承租名义变更问题、租赁证发放问题、收取拖欠费用的入帐问题、房产档案与租金台帐核兑的问题进行了严格、细致的规定，堵塞了因换证过程中出现的工作漏洞，促进了租金征收工作，并对租金征收起到了积极的促进作用。为增强房产管理及租金征收的透明度，更加充分调动全体房管人员的工作热情，我们每月及时通报各公司的征收进度及完成租金征收情况，每月10号左右召开一次主管经理会议，下发一次通报，通报各单位租金完成情况，研究分析和解决存在的问题，介绍好的经验。总之，全年租金征收工作已超额完成了年初制定的工作目标，全公司实际完成租金万元，占预收额，超年初计划，与去年同期相比提高了;陈欠租金计划完成万元，实际完成万元，超年初计划万元。随着房改不断深入，物业费、二次加压供水费在我公司主要经济指标中所占的比重逐年增加，这引起了公司领导的高度重视，为此，我们对这两费进行了普查、摸清了底数后，经过认真分析、研究将物业费、二次加压供水费与租金持钩，同管房单位领导班子集体签订征收指标。全年公司物业费实际完成万元，占预收额的，超计划，二次加压供水费实际完成万元，占预收额的，超计划。
二、房管内业建设
(一)加强房管人员的业务学习为了加强房产管理工作，不断提高房管人员的政策、业务水平，提高服务质量，集团总公司于今年7月份举办了房管员、物业管理员、档案员、台帐员学习班，利用二天时间，重点学习了物业管理方面的有关知识，各级领导对这次学习非常重视，公司乔培铭副经理带领有关人员亲临现场，各管房单位领导积极组织，参加学习的房管人员认真准备，因此，在全集团考试中，我公司取得了第一名的好成绩，得到了领导的好评。为了使全体房管人员能够及时、准确掌握房产管理、物业管理的新政策并在具体的工作中加以运用，研究分析解决工作中出现的各种问题，我科经常深入基层了解掌握房管人员的学习情况，今年下半年，我公司接管了太平黎华、宏伟两个住宅小区，建筑面积达45万余平方米，为管理好这两个物业小区，为业主提供安全、优美的居住环境和优质的服务，我科配合安松分公司对聘用的房管物业人员进行了培训，提高了他们的业务和服务水平，为创出我们自己的物业品牌典定了基础。
(二)规范承租名义变更手续为避免换发租赁证期间因承租名义变更手续不规范引发民事纠纷及行政诉讼等问题，我们要求各单位要严格按《哈尔滨市直管公有住房承租名义变更审批管理办法》和《哈尔滨市公有住房延续性承租名义变更和承租证分户的规定》精神办理，同时对房屋使用权有偿转让、延续性承租名义变更、工商用房更名、上级批转的内调手续等进行了严格规定。交要求各单位继续严格执行“关于规范房屋使用权有偿转让审批手续有关问题的通知”中所规定的在办理承租名义变更手续时原承租人必需到场，亲自签字盖章，主要家庭成员必须签字盖章的规定。
(三)房产档案管理针对近两年来，我公司接管了大量的住宅小区，房管人员增减变动较大，同时，由于过去大修、翻修、垫修、火灾止租的房屋较多，几经调动房管人员，存在不按时起租的现象，时间较长后，台帐与档案不相符，为了加强房产管理，堵塞漏洞，我们对台帐、档案各项数据进行核兑，统一了各项数据。
三、物业管理为了贯彻市政府提出的开展“绿色楼道”工程，落实好市政府“绿色楼道”工程行动方案，同时为了进一步加强我公司物业管理工作的力度，营造优美、舒适的居住环境，我们根据市政府全面实施“绿色楼道”工程的要求，通过整治楼道卫生，确保20以上的社区、小区居民楼道达到“净化、美化、亮化、文化”的标准，结合我公司实际下发了关于印发《开展绿色楼道工程活动实施方案》的通知，并对清扫楼道、清理屋面、清理小区庭院、维修水落管等进行了严格的规定，全公司粉刷单元291个，受益户数为5436户。
四、房屋接管近年来，随着我公司事转企步伐的加快以及公房大量出售，企业收入锐减，为了使我公司能够在将来的现代化物业管理企业竞争中立于不败之地，同时为完成集团总公司下达的新接管15万平方米物业小区的指标，我们积极配合各分公司实地考查、协商、洽谈，全年已接管房屋建筑面积62万平方米，为今后企业的竞争、发展打下坚实的基础。
房产管理处工作总结范文第2篇
一、租金征收工作 租金征收目前仍然是我公司主要经济来源之一，我经营部紧紧围绕这一主题，想方设法，采取有效措施，昼可能为公司多创造经济效益，我们对“必保、超收、贡献”三个指标进行了适当的调整，经上半年各单位完成情况来看，下半年又对各单位的指标进行了调整，五个管房单位全部同公司签订了“贡献”指标，同时在今年年初，集团总公司在全市范围内进行换发房屋租赁证，由于时间紧，工作量大，在换证过程中涉及到房产管理的诸多方面，为了加强这方面的管理，堵塞漏洞，针对我公司的实际情况，我们下发了“关于房管业务几个有关问题的规定”，文件中对拖欠租金核销问题、承租名义变更问题、租赁证发放问题、收取拖欠费用的入帐问题、房产档案与租金台帐核兑的问题进行了严格、细致的规定，堵塞了因换证过程中出现的工作漏洞，促进了租金征收工作，并对租金征收起到了积极的促进作用。 为增强房产管理及租金征收的透明度，更加充分调动全体房管人员的工作热情，我们每月及时通报各公司的征收进度及完成租金征收情况，每月10号左右召开一次主管经理会议，下发一次通报，通报各单位租金完成情况，研究分析和解决存在的问题，介绍好的经验。 总之，全年租金征收工作已超额完成了年初制定的工作目标，全公司实际完成租金 万元，占预收额 %，超年初计划 %，与去年同期相比提高了 %;陈欠租金计划完成 万元，实际完成 万元，超年初计划 万元。 随着房改不断深入，物业费、二次加压供水费在我公司主要经济指标中所占的比重逐年增加，这引起了公司领导的高度重视，为此，我们对这两费进行了普查、摸清了底数后，经过认真分析、研究将物业费、二次加压供水费与租金持钩，同管房单位领导班子集体签订征收指标。全年公司物业费实际完成 万元，占预收额的 %，超计划 %，二次加压供水费实际完成 万元，占预收额的 %，超计划 %。
二、房管内业建设
(一)加强房管人员的业务学习 为了加强房产管理工作，不断提高房管人员的政策、业务水平，提高服务质量，集团总公司于今年7月份举办了房管员、物业管理员、档案员、台帐员学习班，利用二天时间，重点学习了物业管理方面的有关知识，各级领导对这次学习非常重视，公司乔培铭副经理带领有关人员亲临现场，各管房单位领导积极组织，参加学习的房管人员认真准备，因此，在全集团考试中，我公司取得了第一名的好成绩，得到了领导的好评。 为了使全体房管人员能够及时、准确掌握房产管理、物业管理的新政策并在具体的工作中加以运用，研究分析解决工作中出现的各种问题，我科经常深入基层了解掌握房管人员的学习情况，今年下半年，我公司接管了太平黎华、宏伟两个住宅小区，建筑面积达45万余平方米，为管理好这两个物业小区，为业主提供安全、优美的居住环境和优质的服务，我科配合安松分公司对聘用的房管物业人员进行了培训，提高了他们的业务和服务水平，为创出我们自己的物业品牌典定了基础。
(二)规范承租名义变更手续 为避免换发租赁证期间因承租名义变更手续不规范引发民事纠纷及行政诉讼等问题，我们要求各单位要严格按《哈尔滨市直管公有住房承租名义变更审批管理办法》和《哈尔滨市公有住房延续性承租名义变更和承租证分户的规定》精神办理，同时对房屋使用权有偿转让、延续性承租名义变更、工商用房更名、上级批转的内调手续等进行了严格规定。交要求各单位继续严格执行“关于规范房屋使用权有偿转让审批手续有关问题的通知”中所规定的在办理承租名义变更手续时原承租人必需到场，亲自签字盖章，主要家庭成员必须 签字盖章的规定。
(三)房产档案管理 针对近两年来，我公司接管了大量的住宅小区，房管人员增减变动较大，同时，由于过去大修、翻修、垫修、火灾止租的房屋较多，几经调动房管人员，存在不按时起租的现象，时间较长后，台帐与档案不相符，为了加强房产管理，堵塞漏洞，我们对台帐、档案各项数据进行核兑，统一了各项数据。
三、物业管理 为了贯彻市政府提出的开展“绿色楼道”工程，落实好市政府“绿色楼道”工程行动方案，同时为了进一步加强我公司物业管理工作的力度，营造优美、舒适的居住环境，我们根据市政府全面实施“绿色楼道”工程的要求，通过整治楼道卫生，确保20%以上的社区、小区居民楼道达到“净化、美化、亮化、文化”的标准，结合我公司实际下发了关于印发《开展绿色楼道工程活动实施方案》的通知，并对清扫楼道、清理屋面、清理小区庭院、维修水落管等进行了严格的规定，全公司粉刷单元291个，受益户数为5436户。
四、房屋接管 近年来，随着我公司事转企步伐的加快以及公房大量出售，企业收入锐减，为了使我公司能够在将来的现代化物业管理企业竞争中立于不败之地，同时为完成集团总公司下达的新接管15万平方米物业小区的指标，我们积极配合各分公司实地考查、协商、洽谈，全年已接管房屋建筑面积62万平方米，为今后企业的竞争、发展打下坚实的基础。
五、“110”服务、四项承诺服务 我公司组建房产维修“110”服务中心已三年多的时间，在全体干部职工的共同努力下，为广大住户解决了许多住房的急、难、险问题，得到了广大住户的好评。这对我们在各项服务工作中均起到了促进和推动作用。
1、我科室根据《四项承诺制》的要求，强化了服务意识和服务质量，在全公司范围内继续开展优质服务活动，并根据哈房办发《哈尔滨市房产管理局办公室关于印发局长信访电话考核实施细则的通知》精神，结合我公司的实际情况，制定并下发了《房产“110”服务管理办法》，提出了具体要求，收到了一定的效果。各管房单位在提高服务意识、服务质量和抢修及时率等方面都有了很大进步。
2、在不断提高职工素质上下功夫，提出在工作中踏踏实实为群众办实事，要求坚持做到“三不下岗、三不放手、三级走访”制度，为住户解决了许多实际困难，树立了以刘兆滨同志为典型的先进模范人物，在全公司范围内掀起了向刘兆滨同志学习的热潮，涌现出了许多向刘兆滨同志一样的好人好事。
3、为了保证房产“110”服务工作的及时有效，我们建立了严格的交接班制度，杜绝了因交接班不当而引起的报修没有得到及时有效的维修和反馈不及时等问题。
4、为了使房产“110”服务工作落到实处，我们还建立了维修服务回访制度，通过回访可直接了解到广大住户对我们工作的满意程度，听取广大群众的意见，不断改进我们工作中存在的不足，使服务工作更上一层楼。为了保证房产“110”服务工作的顺利开展，为了给广大居民提供方便、快捷、优质的服务环境，我们协同有关部门组成房产“110”服务工作检查小组，每月定期对各分公司的服务质量、内业建设、抢修及时率、值班人员在岗等问题进行检查，听取广大干部、职工及群众的见意，发现问题及时处理，极大的提高了房产“110”服务的及时、有效率。
七、小修管理 小修管理在房产管理工作中起着承上启下的作用，小修及时率与维修质量直接制约着房屋租金征收，为此，公司在资金紧张的情况下，全年计划投入 万元小修资金，实际完成 万元。但是，仍然远远不能满足需求，因此，我们对有限的资金进行科学的、合理的安排小修资金的使用，克服小修资金少、工程量大等困难，利用有限的资金进行科学的、合理的安排，使有限的资金真正用到实处，为广大居民解决疾苦。通过全公司上下共同努力，全年小修服务受益户数达 户;完成小修工作量 万元，其中为 户居民解决了吃水难的问题，疏通下水堵塞 户次，解决屋面漏雨问题 户，抢修室内照明设施 户，共涌现出好人好 事 件，收到住户表扬信 封，锦旗 面，电台、电视台、报纸表扬 次。小修养护及时率达到100%。今年夏季，公司在资金极度紧张的情况下，拿出3。3万余元资金对公司所管水箱进行了全面彻底的清涮、消毒及清理，同时拿出0。48万元，为全公司32处水箱房办理了饮用水卫生许可证，保障了居民饮水卫生。
房产管理处工作总结范文第3篇
甲、乙、丙三方根据中华人民共和国有关法律、行政法规和相关地方性法规的规定，在合法、平等、自愿、相互信任的基础上签订本合同，承诺共同遵守。
一、出租物业坐落地点及设施情况：
1.甲方将其拥有的位于马鞍山市区的房屋___________________________(以下简称“该房屋”)租给乙方使用，用途为______，房屋面积为_____平方米。
2.该房屋现有装修及设施情况见附件。除双方另有约定外，该附件作为甲方按照本合同约定交付乙方使用和乙方在本合同租赁期满交还该房屋的验证依据。
二.租赁期限
1.该房屋租赁期限共___个月，自___年___月___日至___年___月___日止。
2.租赁期内，甲乙双方未经协商一致均不得提前解约。
3.租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期交还。乙方若要求续租，则必须在租赁期满前一个月内通知甲方，经甲方同意后重新订立租赁合同。
三、租金及支付方式
1.该房屋租金为人民币________元整/月(此价格不含相关税费)，中介服务费_______元整,由_______负担并在签定本合同时支付给丙方，乙方应同时交纳首期租金________元给甲方。
2.该房屋租金按_______支付，支付时间为________，以甲方实际收到为准。
3.乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金。拖欠租金超过一个月，甲方有权收回此出租房，乙方须按实际居住日交纳租金并承担违约责任。
四.租赁条件
1、甲方应向乙方出示该房屋的产权证或有权决定该房屋出租的相关证明。
2、甲方应保证该房屋的出租不违反国家法律法规的相关规定并保证自己有权决定此租赁事宜;签本合同后双方当事人应按国家规定进行备案。
3、乙方不得在该房屋内进行违反法律法规及政府对出租房屋用途有关规定的行为。
4、未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋部分或全部转租他人。若擅自转租，甲方有权终止合同，由乙方承担对甲方及丙方的违约责任。
5、乙方承担租赁期内水费、电费、 等实际使用的费用，若有特殊约定则从其约定。
6、因乙方使用不当或不合理使用致使该房屋或其内部设施出现损坏或发生故障，乙方应及时联络进行维修并负担所发生的费用。由于不可抗力及非乙方原因造成的损失由甲方负责承担有关维修的费用。
7、租赁期内乙方因使用需要对出租房屋或屋内设施进行装修或改动，须经甲方同意并经政府有关部门批准，甲方有权对装修或改动情况进行监督。
甲方也无须对以上设施进行补偿。
五.产权变更
1.如甲方依法定程序将房屋所有权转移给第三方时，无特别约定的情况下，本合同对新的房屋所有人继续有效。
2.甲方若出售该房屋，须提前三个月书面通知乙方，同等条件下乙方有优先购买权。
六.关于押金
为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签定本合同并交纳首期租金时支付甲方_____元作为押金。待租赁期限届满，甲方验房后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。
七.合同的终止
1.租赁期限届满或经甲、乙双方协商一致本合同终止。
2.乙方应在期满当日将房屋钥匙及正常使用状态下的附件中所列物品交给甲方。房屋留置的一切物品均视为放弃，甲方有权处置，乙方绝无异议。
3.若甲、乙双方中的一方违约，另一方有权终止合同，并向对方提出赔偿要求，丙方所收中介服务费不予退还。
本协议自签订之日起生效，甲乙丙三方各执一份
甲方：乙方：丙方：
房产管理处工作总结范文第4篇
考勤制度
作息：
夏日： 8:30——18：30冬日：8:30——18：00值日员工值班至19:30
早上按时签到 因特殊原因不能按时到岗 须提前告知店长
迟到10分钟以上 扣5元迟到2小时以上 则记旷工旷工一次扣2天底薪
休假：
每月休期2天 未休息 补发底薪20元/天全勤奖50元(不再补发工资 )超出假期扣发当天底薪 采取轮休制度 须提前向店长征询 店长视情况自行安排
事假 病假须经店长批准超过3天 须经部门负责人批准
未经批准擅自不出勤 记旷工 连续旷工3天以上则视为自动离职
法定节假日 公司视情况放假 未放假 计发双倍工资
值日制度
采取轮值制度 值日员工负责当日开店、卫生打扫、工作餐、晚间打烊…
客户接待
轮流接待 有客户进店 必须立即起身接待 与客户沟通 了解客户需求并提供相应服务 房源管理
房源分配给个人管理(包括通过各种途径搜集到的和客户进店登记的) 收集到新的房源信息必须立即整理登记到册并录入房源管理系统 公司以房源系统登记信息认定房源所有人 登记房源必须准确 详尽 及时 并定时回访跟进 积极配合其他同事看房 并负责与房东沟通、谈价…
佣金分配
1 房源所有人分佣30%客户所有人分佣70%
2 公司炒房 房源所有人按成交价算2%中介费业绩
3 公司炒房 到其他中介放盘、带看房、谈价者 售出后 公司奖励500元
4 交易中有差价 不计入中介费业绩 另行按10%分成
房产管理处工作总结范文第5篇
房产经纪人，如何向客户提问?
一、提问的方式
提问有不同的方式，只有具体问题具体分析时，相应的提问才能保证效果。一般而言，对客户进行提问时可采用以下几种方式： 1.封闭式提问
封闭式提问就是在一定范围内引出肯定或否定答复的问句。这种问句可以使发问人取得特定的资料或确切的回答，比如，“条件就是这些，你决定了吗?”
然而，封闭式提问限制了客户的答案，客户只能在有限的答案中进行选择，比如“您是不是觉得和大公司合作比较可靠?”“您今天有时间吗?”“我能否留下产品的相关资料呢?”等等。对于这些问题，客户通常只能回答“是”、“不是”、“对”、“错”、“有”或者“没有”等简短的答案，这样客户不仅感到很被动，甚至还会产生被审问的感觉，而销售人员也只能从客户答案中得到极其有限的信息。因此，封闭式提问方式除非十分需要，最好不要采用。
2.开放式提问
与封闭式提问不同，开放式提问就是不限制客户回答问题的答案，而完全让客户根据自己的喜好，围绕谈话主题自由发挥。开放式提问既可以使客户感到自然而畅所欲言，又有助于销售人员根据客户谈话了解更有效的客户信息。不仅如此，客户在感受不到约束的同时，通常会感到放松和愉快，这显然有助于双方迸一步沟通与合作。
3.引导式提问
引导式提问就是提出一些对答案具有强烈的暗示性问句。这类问题几乎令答者毫无选择地按发问者所设计的答案作答，有不可否认的引导性。比如，“说到现在，我看这样„„你一定会同意的，是吗?”
4.探索性提问
探索性提问就是对客户的意见或回答进行引申、试探的一种问句。这种提问不仅可以发掘更多的信息，而且还可以起到探测的作用。如，“我们想适当降低价格，你们能否增加进货量?”
5.证实性提问
证实性提问就是针对客户的答复重新措辞，使其证实或补充的一种问句。这种方式在关键时刻、关键问题上经常使用，不仅可以从对方那里进一步得到问题的澄清、确认、证实，而且可以发掘更为充分的信息。如，“根据您刚才的陈述，我理解„„是否这样?”
二、提问的原则
为了使提问能有效地促进交易的成功，销售人员应在提问时贯彻以下几大原则：
1.客观性原则
客观性原则就是提问的主要目的应该是了解客户的真实想法，而不是诱使客户做出某种承诺或强迫客户接受销售人员的想法。
2.阶段性原则
新环境地产
阶段性原则就是向客户提问时应把问题分布在不同的时间上，避免连续提问，连续提问会使客户对销售人员产生反感。
3.鼓励性原则
鼓励性原则就是提问时应鼓励客户做出较深入、较详尽的回答，如果销售人员的问题只有“是”或“否”这样简单的答案，那么，这样的提问就不合适了。因为你通过“是”和“否”了解不到更多的信息。
4.明确性原则
明确性原则就是使所提问题容易被客户理解和回答。应避免提出过于复杂的问题和过于冗长的问题，即提问要简单明了，不哕嗦、拖泥带水。
向客户提问是需要讲究方式和原则的。每一个经纪人都应有这样的体会，提问是语言推销的重要形式。适当的提问在推销过程中可以起到很大的作用。
讲究提问的方式、遵守提问的原则一方面可以使客户参与洽谈过程，这同时也表示销售人员对客户的尊重和关心;另一方面可以促使客户集中精力，更好地理解和记忆经纪人发出的信息，为激发购买欲望奠定基础;同时还可以检验事先判断的准确性。
因此，经纪人在向客户提问的过程中时刻都应注意以上方式和原则，做到灵活运用。如果能做到在整个推销过程中，对客户的每一个提问都能讲究方式、遵守和兼顾这些原则，那么，离成功的交易也不会有多遥远了。
三、房产经纪人必问的30个问题
(一)开放式
1、您贵姓?
2、您是从哪里过来的?
3、您是怎么知道我们项目的?
4、您为什么考虑买房呢?
5、您都看过哪些项目?
6、您觉得他们的项目怎么样?
7、您考虑总价在多少的房子?
8、您现在住那里?感觉怎么样?
9、您买房最看重的是什么?
10、您在选房时有什么特别要求吗?
(二)封闭式
1、是第一次来吗?
2、之前跟我们联系过没有?
3、先坐会儿喝点热(凉)水好吗?
4、是开车过来的吗?
5、之前对我们项目有了解吗?
6、我刚才介绍了区域规划和发展，您还有什么问题吗?
7、我刚介绍的项目配套，您还满意吗?
8、我刚才带你看了周边的环境，你喜欢吗?
9、给您推荐的户型您非常喜欢，是吗?
新环境地产
10、有朋友一起想买房吗?
(三)选择式
1、您是自住还是投资?
2、您是想买高一点楼层的还是低一点的?
3、您是考虑两居还是三居呢?
4、您是想看看高层还是洋房呢?
5、您是自己住还是和老人一起住呢?
6、您是考虑南北通透的还是全朝南的呢?
7、您是全款还是贷款呢?
8、您今天是交首付还是定金呢?
9、定金是交2万还是5万呢?
10、您是现金还是刷卡呢?
(四)反问型
遇到客户问问题不想回答或不会回答时，直接用反问句，通常问：您为什么„?
比如客户说，你们怎么卖这么贵呀?我们一时紧张答不出来时立马回复：您为什么觉得这套房源卖得贵呢?
房产管理处工作总结范文第6篇
【摘要】随着国家对职业教育的逐步重视,我国高职院校的固定资产得到了快速发展,但各高职院校对固定资产的管理还存在一些问题。只有增强管理意识,建立新的资产管理体制,健全资产管理制度,构建资产绩效评价体系,加强资产的效益管理,实行保值增值责任制,强化内部审计及财务监督,加强固定资产信息化管理及资产管理队伍建设,才能把高职院校的固定资产管理提高到一个新水平。
【关键词】高职院校;固定资产;管理
高职院校是高等教育的后起之秀。20世纪80年代以来,我国出台了大量促使职业教育发展的政策和规定,推动了职业教育快速发展。国家及地方政府对职业教育的投入逐年增加,各高职院校的校内实验实训场地的规模逐渐扩大,固定资产规模不断增加。职业教育的情景化教学模式、工学结合的教学过程都要求高职院校较同等规模的普通高校拥有较多的固定资产。随着职业教育的发展,如何搞好高职院校固定资产的管理就成为必须探讨的问题。
一、高职院校资产管理的现状
(一)资产管理体制形式
目前,高校主管部门对高职院校的资产管理实行产权年度报告制度和处置审批制度。高职院校内部实行的是“归口管理,分类负责”的模式,固定资产分别由总务处(房产科)、设备处(科)、图书馆等职能部门分类管理。
(二)资产来源和产权结构呈现多元化的特征
近年来,国家加大了对高职院校的财政投入,各种社会资金投资高职院校的积极性也在逐年提高(如生产商无偿提供实训设备、制造商提供工学结合设施),使高职院校的固定资产来源日渐多元化。
(三)固定资产中设备的比重逐年增加
在高职院校的固定资产中,现代高精尖专用设备、大型精密仪器设备、计算机等快速增长,同时行政办公的无纸化、信息化,使其设备增长速度也相当快,使设备价值与房屋建筑物价值之比较以往发生了很大的变化。
(四)资产管理仍然以使用价值为主
高职院校固定资产一般不计提折旧,价值不能转移变现,价值管理流于形式,资产使用价值管理对高职院校更具实际意义,日常工作中实物资产管理、资产的有用性管理更被高职院校重视。
二、高职院校固定资产管理存在的问题及原因
固定资产价值大、数量多,分布在学校各个部门,管理环节多,管理难度大。目前高职院校尚未建立资产管理与财务管理、预算管理相结合的管理机制,其固定资产管理存在的问题及原因有:
(一)缺乏经营理念,管理意识淡薄
长期以来,高职院校对资产保值增值缺乏正确的认识。认为学校的资产是无偿的,不直接产生经济效益,无须注重其使用效益。存在重购置轻管理、重使用轻维护的思想,使许多固定资产无法发挥应有的效能。
(二)责任主体不明,各职能部门管理相互脱节
高职院校的固定资产管理一般由总务处、设备处、图书馆等多头分管,缺乏统一的管理与协调机构,这种多头管理的结果是代表高职院校负责全校固定资产产权管理的责任主体缺位,不能对各部门的固定资产管理实行有效控制、协调。高职院校资产管理基本上是采用分散管理、分散使用,管资金和管资产相脱节,没有制定统一的规范要求,造成学校资产管理与财务管理相分离。
(三)管理制度不完善,缺乏科学的考核体系
科学准确地描述与分析资产管理状况是一项重要的综合性工作。但是目前反映学校资产总量、结构等的考核指标内容不够准确,资产利用合理比例、资产闲置存在问题没有相应的考核指标。考核指标的不完善,导致当前高职院校财务管理不能真实反映财
务管理状况、资产总量及结构状况,监控的职能不能有效发挥。
(四)资产配置不合理,使用效率低
高职院校多是按系、部和专业提出实验实训场地建设计划,各自力求小而全,导致实验设备重复购置。有些设备购置缺乏科学论证,没有全局性、前瞻性的系统规划,不能调剂使用, 整体使用率低。据权威人士估算,大型仪器的年运行和维修经费至少应占仪器总投资的8%,考虑仪器的物理损耗和精神损耗,年持有成本在总投资的25%以上。仪器设备长期不能在教学科研上发挥其应有的作用,将浪费大量来之不易的经费。
(五)约束激励机制缺失,造成资产流失
目前高职院校的资产,管和不管一样,管好管坏也一样,缺少行之有效的约束激励机制,造成资产流失。在资产购置环节,由于缺乏规范的科学、民主决策机制,形成资产流失;在资产使用环节,由于管理职责不清,造成资产流失;在资产处置环节,由于未经评估或估价过低,有的甚至随意报废,导致资产流失。
(六)管理手段落后,管理人员专业水平不高
有些高职院校对固定资产依旧实行手工管理,数据陈旧、静态,不能及时反映资产的存量分布和动态变化,给查询、统计、调配、处置等造成诸多不便,使管理部门、财务部门和使用部门缺乏协调配合,导致账卡、账实不符。
(七)资产账实不符
对有些事项会计核算不规范,造成资产账实不符。主要有:一是对接受捐赠、自制或改建的固定资产,由于无法计价而没有入账,形成账外资产。二是应该报废、报损处理的资产不处理,长期挂账。三是凭据不足不能入账。如房屋建筑物建成后已经投入使用,因资金来源渠道复杂,产权关系不明晰,没有办理竣工决算,不能入账。
三、固定资产管理问题的对策研究
经济体制改革的深入以及高职教育的迅猛发展,对高职院校固定资产管理工作提出了新要求,只有转变观念,健全机制,创新手段,才能使固定资产管理规范化、系统化和科学化,充分发挥固定资产的使用效益。
(一)转变观念,增强资产管理意识
提高管理意识是做好管理工作的前提,认识不到位,措施难到位。要加大对高职院校资产管理工作的必要性、重要性的宣传,提高全体职工的资产管理意识,从校领导到广大教职工,要做到人人都关心,人人有责任。要彻底摒弃计划经济模式形成的资产管理思维模式,重视资产价值与使用价值的双重管理,把资产管理提高到关系学校教学、科研等工作顺利开展的高度来认识。
(二)建立高职院校统一的资产管理体制
高职院校应建立统一的资产管理机构,负责全校固定资产的管理工作,把实物管理、产权管理、效益管理结合起来,使责、权、利相统一,通盘考虑,彻底解决各部门自成系统、重复建设、低效运行的现象。按照“统一领导、归口管理、分级负责、责任到人”的原则,建立起科学的适应高职院校发展的固定资产管理责任体系,实行校领导全面负责,分管领导主要负责,管理者和使用者直接负责,将管理责任落实到具体部门和有关个人。按照归口管理、分级负责的原则,构建学校→处室和系→实验室的分级管理体系。配备具有一定技术水平和业务能力的人员专门负责资产管理工作,并且明确各自的职责。当人员变动及学校内部调拨资产时,应办理固定资产的移交手续,由移交人、交接人、监交人在移交清单上签字,并以此作为资产转移的依据。要定期开展资产清查,切实做到以账对物、以物查账,发现问题查明原因及时处理,以确保账、卡、物相符。
(三)健全高职院校内部资产管理制度
要管理好资产,必须有一套完善的管理制度, 通过各项资产管理制度的制定,使资产管理走上有法可依、有章可循、照章办事的轨道。2006年7月1日起施行的《事业单位国有资产管理暂行规定》是新时期加强资产管理的纲领性文件,高职院校应以此为依据,建立健全一套行之有效的管理制度。首先,要建立固定资产购置方面的制度。对各单位提出的固定资产购置计划,要严把论证和审核关。在论证中,必须由专家把关,再由学校统筹安排,防止固定资产重复购置。在购置方式上积极推行政府采购和公开招标办法,对经过验收但质量达不到要求的固定资产要坚决予以退回。其次,要建立固定资产使用方面的制度。逐步建立和完善涉及固定资产产权管理、房产管理与维修、仪器设备保管使用及维修、闲置设备调剂方面的规章制度,使固定资产能正常使用,闲置的固定资产能合理流动,尽可能地提高其利用率。第三,要建立固定资产处置方面的制度。包括固定资产损坏赔偿制度,固定资产报废、转让制度等。第四,建立正常的清产核资制度。对固定资产进行定期盘点,对在盘点中遇到的问题要及时处理。
(四)构建高职院校资产绩效评价体系
通过对高职院校资产管理绩效评价的目标及管理成本、效率的分析,构建高职院校资产绩效评价体系。建立包括资产年增长率、设备利用率、资产增值率等指标在内的学校资产管理指标评价体系,健全资产定期或不定期核查制度,充分发挥固定资产的效能。
(五)推行资产经营,实行保值增值责任制
在学校内部实行资产有偿占用制及资产保值增值责任制,对闲置不用或利用率不高的资产制定专门的制度和措施,鼓励并监督合理流动或参与市场经营,以便为发展高职教育事业开辟筹资渠道。对资产管理的各个环节制定考核指标,用经费指标来控制与资产管理有关的单位,对考核优良的单位可适当增加经费指标,对考核不合格的单位扣减经费指标。
(六)引入成本观念,加强资产的效益管理
把企业的全成本核算体系移植到学校,并在资产管理和财务核算上作出配套改革,并不是一件容易的事,但能在这个方向上作出开创性努力的高职院校,将会在知识经济的时代里取得竞争优势并获得高速发展。为提高高职院校资产的效益,可以引进企业管理机制,实行资产有偿调拨制度,用经济手段管理资产。高职院校应以有利于改革目标的实现,有利于实验室的建设与发展,有利于提高广大教师的工作积极性为原则,通过层层的压力传递机制,使多占资源的单位感到压力,主动将压力转变为动力,通过使用权的转让达到资产的流动重组并最终实现提高资源的使用效益的目的,从而使真正需要资源的部门有一个较为宽松的资源供给条件,以此推动学校教学和科研工作的发展。
(七)强化财务监督及内部审计
高职院校财会人员要严格把好财务监督关,严格执行经费支出管理办法和资产管理有关制度,防止资产跑、冒、滴、漏现象的发生。应充分发挥内部审计在学校固定资产管理中的作用,推行固定资产绩效审计,建立绩效考核制度,提高固定资产的使用效益。一要实行事前监督,从源头抓起,加强对固定资产配置预算的审计,做好固定资产配置的论证。二要加强对固定资产购置、使用、处置等全过程的审计监督,实现全过程、全方位的控制;要对学校固定资产管理的内控制度进行审查和评估,进一步督促资产管理机构完善内控制度;开展固定资产管理绩效审计,尤其是对大型仪器设备实施效益审计,提高固定资产的使用效益。
(八)加强固定资产信息化管理
变手工管理为计算机管理,实现固定资产管理网络化,利用全面清查后建立的基础数据,建立起固定资产信息数据库,全面完整地记录学校各类固定资产。在此基础上,利用校园网平台实现资产管理网络化,准确及时地反映固定资产的增减、调配等变动情况;各部门之间实现信息共享,便于财务部门、管理部门和使用部门之间的协调与沟通,从而提高管理质量,为学校决策提供丰富、准确的资产信息。做好与有关科研部门和各高等学校固定资产管理计算机信息网络系统的联络工作,实现资源共享,提高固定资产的利用率,促进学校教学和科研的发展。
(九)加强对特殊固定资产的管理
随着联合办学、工学结合、区域综合实训基地建设等多种合作形式的出现,高职院校所获得的特殊来源的资产越来越多。如由学校出场地、企业出设备形成的校内实训基地;由国家出资一部分、本学校出资一部分、联办单位(学校、企业等)出资一部分形成的区域综合实训基地等。对这些特殊的固定资产,应视同学校的资产统一进行管理,要建立有偿使用制度,收取固定资产使用费, 并通过对固定资产各项指标的考核,维护学校的权益。
总之,随着我国高等教育改革的不断深化,加强高职院校资产运营的管理已经迫在眉睫,因此,对如何有效地管理和运营好高职院校固定资产的研究刻不容缓。高职院校的资产管理部门必须转变观念,搞好固定资产的管理和运营,提高高职院校资产的使用效益,把高职院校的资产管理提高到一个新的水平。●
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