房产策划范文第1篇
1 房产测绘的内容
房产测绘细分为房产基础测绘和房产项目测绘两种。房产基础测绘是指在一个城市或一个地域内大范围、整体地建立房产的平面控制网,测绘房产的基础图纸一房产分幅平面图(简称分幅图)。房产项目测绘,是指在房产权属管理、经营管理、开发管理以及其他房产管理过程中需要测绘房产分丘平面图(简称分丘图)、房产分户平面图(简称分户图)和相关的图、表、册、薄、数据等开展的测绘活动。房产项目测绘贯穿于整个房地产权属管理、交易、开发、拆迁等房地产活动的全过程,工作量大。其中最大量、最具现时性、最重要的是房屋、土地权属证件附图的测绘。
2 房产测绘管理思路
房产管理系统的基础是房产测绘数据管理。房产测绘主要是测定和调查房屋及其用地状况,为房屋产权产籍管理、房产交易、房产评估、房产开发、税收以及相关部门提供测量数据、地图和相关资料.它与城市地形测绘、地籍测绘工作既有相同之处,又有较大的不同。它不仅需要提供房产的地理位置、形状,而且需要提供房产的建筑面积、房屋结构等信息,其成果除了分幅、分丘图以外,还包括分层分户(套)图等。房产测绘管理就是对房产测绘成果进行管理。
长期以来,房产测绘管理沿用传统的手工、半手工作业方式,速度慢,业务环节繁多,工作效率低,而且成图质量不够高。改变传统的测绘与管理方式已成为一个迫切需要解决的课题。我国房产测绘管理方法相对来说比较落后,目前主要有以下几种方式。
2.1 人工房产测绘管理
这种管理方式的主要特点是;人工方式进行房产测绘;手工计算,手工绘制房产平面图,采取地面直接量测或图上量测法进行面积量算,各种调查资料;如房屋分类面积汇总表、房屋分丘分户图、房屋权属调查表等文字、图件用“纸”的形式存放。这种方式既不方便管理,也不利于各种查询、分析、统计的需要,因此是一种正在淘汰的作业方式。
2.2 计算机辅助房产测绘管理
计算机技术的发展为房产测绘管理提供了一种简便快捷的方法,减少了管理当中的各种繁琐的劳动,提高了工作效率。这一方式主要特点表现在以下几点。
(1)数据获取方面,采用电子手簿等进行记录,并在计算机上批量处理各种量测数据。(2)采用数据库管理软件进行各种文字属性资料管理,自动输出各种表格、统计结果等。
2.3 房产测绘管理系统
GIS技术的发展为房产测绘管理自动化带来了广阔的前景。GIS的主要特点是空间数据与非空间数据的联合处理与存储,因而解决了计算机辅助管理中空间数据与非空间数据不能联合处理与存储的问题。随着计算机软硬件的飞速发展,GIS正逐步走向实用化、多样化,并深入到地学相关的各个领域,同样也促进了房产测绘管理的自动化。
1998年,北京市崇文区房产管理局开发了《房产测绘CAD生产综合管理系统》,该系统采用CAD管理图形数据、数据库管理属性数据,采用人工智能语言与一般高级语言相结合实现了两库之间的数据通讯。2003年,无锡市房产管理局产权监理处开发《无锡市房产综合测绘系统》,该系统以Auto CAD作为其基本图形支撑环境管理图形数据、SQL Server管理属性数据,实现了房产测绘的计算机管理。2005年,深圳市地籍测绘大队与南方测绘仪器公司联合开发了应用于房产面积测绘、公共面积分摊的软件《深圳市房产测绘系统》,该系统应用ARCGIS实现房产图绘制、应用数据库软件Oracle实现房产面积数据的管理和相关表格的输出。以上各个系统的基本思路是图形库与属性库采取分别管理,通过系统集成实现图形属性的统一管理。
3 房产测绘信息系统的构建模式研究
20世纪90年代初出现房产测绘信息系统以来,国内房产管理行业的计算机办公软件伴随着房产管理工作内容、工作方式的变化以及计算机软、硬件技术的发展,大体经历了以下三个发展阶段。
3.1 单机单用户模式阶段
这一阶段的特征是;针对房产管理查询统计困难,手工书写房产证容易出错、容易涂改的缺点,在单独的微机上,由专人将己经手工办理完毕的案卷进行计算机录入并打印各种房产证件。有些系统还带有简单的绘图工具,可以绘制和输出房产配证图。这种模式的主要优点是;方便了查询与统计,计算机打印的证件整齐美观,不易涂改,开创了计算机应用于房产管理的新纪元。缺点是;没有真正实现计算机辅助办公,没有提高办公的准确性和工作效率,相反却增加了一个工作环节,增加了工作量。
3.2 Client/Server多用户模式阶段
这一阶段的特征是;针对房产管理的手工工作特点,通过房管局内部的局域网,采用Client/Server模式,将计算机联网,实现了计算机上多人协同工作,案卷能在计算机间流动起来,查询、统计得到进一步加强。有些系统还引入了GIS软件,进行房产地形图的生成、使用和维护,提高了图形功能。缺点如下。
图、文、表、管的集成程度不够,还处于相对独立、互相割裂的状态,没能实现办公一体化,有碍于数据的传递和利用;另外,系统缺乏开放性,难以通过Internet对外发布房产管理信息,系统的维护升级也不方便。
3.3 Browser/Server广义用户模式阶段
这一阶段的特征是;针对房产管理工作的网络化、数字化的进一步要求,结合数字城市的整体建设思路,通过Browser/Server的应用,在房产管理机构、各级政府、房产开发商和广大市民之间架起一座信息沟通的网上桥梁。另一方面,随着GIS软件的更加成熟和日趋平民化、微机化,MIS/GIS/CAD的紧密集合,图、文、表、管一体化的办公模式也在本阶段成为可能。这一模式的主要优点是;具有Web办公的可操作性、可移植性、可维护性和异地办公、信息共享等特点;MIS/GIS/CAD的紧密集成,建立在相同的数据库基础上,表格、图形之间的数据能有序流动,互为验证,保证了办公的准确性、简便性。缺点是;国内日前的网络带宽和收费还不太理想,保障网络安全的软、硬件费用太高。第三代房产管理软件是基于Browser/Server广义用户模式阶段的产物,目前正逐步取代前两代产品占据市场主流地位。
摘要：本文基于笔者多年从事房产测绘的相关工作经验,以房产测绘管理为研究对象,深入探讨了房产测绘信息系统的构建思路,论文首先分析了房产测绘的内容,而后详细介绍了房产测绘管理的思路,在此基础上,笔者基于工作实践,研究分析了房产测绘信息系统的构建模式。
房产策划范文第2篇
一、拍卖行接受客户委托
房产的所有人作为委托人与拍卖行签署委托拍卖合同，拍卖行是委托人的代理人，在接受委托后以拍卖行的名义主持拍卖。
二、拍卖的鉴定与估价
对拍卖房产进行鉴定和估价是拍卖前的第一项准备工作，核定房产评估必须由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应责任。
三、确定拍卖房产底价
指拍卖成交应达到的最低价格基数，底价过高会导致拍卖失败，过低又会使委托人受经济损失。底价确定后，当事各方应保守秘密。
四、确定拍卖日期
日期拟订和拍卖房产的产别、用途、数量都有关。从刊登广告到公开拍卖，间隔可在一周左右，展样时间不得少于2天。
五、发布拍卖公告
拍卖是一种公开竞买活动，必然发拍卖公告，主要反映拍卖房产的内容、拍卖时期、拍卖地点及其它必要事项。
六、审查竞买人资格
参加房产拍卖的竞买人应是具有民事权利与相应民事行为能力的自然人或法人，拍卖主持单位提供相应的证明文件。
七、竞买人缴付保证金
在拍卖程序中，缴付保证金是成为竞买人的必要条件之一。竞买人竞价成功，其保证金可转为价金，竞买未成功，保证金如数退还。
八、组织拍卖会实施
拍卖会由主持拍卖的拍卖师、负责记录的记录员、监督拍卖实施的监拍员及协助实施拍卖的其他人员共同实施。
九、拍卖品的权属移交
房产策划范文第3篇
土笋冻：青阳阳光路的威兰超市旁边 面线糊：青阳莲屿车站旁边，小憨面线糊 沙爹面：青阳莲屿红绿灯旁边，阿当或者铭辉
老字号：炒米粉、咸饭，肉丸、粉肠、小肠灌葱、苏糕等等很多。工贸兴业银行那条河的旁边，知道的应该很多吧
王贼牛肉：青阳敏月公园旁边的电脑城里面//南苑的那条街上也有一家 壶仔饭：在市医院〔爱国楼〕对面，门面不大。他们的马鲛羹做得不错 虎咬草：在塘岸街那个新华书店对面那幢楼的后面
大肠灌猪血：新兴泰对面那个跨世纪旁边的小路进去，一家小店 张林的姜母鸭，卤鸭鹣 好再来的卤鸡爪，叉烧
豪记砂锅晋江市和平中路(亿泰大厦一楼) 青阳章鱼昌章鱼晋江市青阳泉安中路北苑公寓二楼 大面线糊晋江市青阳莲屿十字路口
岭山白水猪脚晋江市梅岭街道岭山顶岭路口(荣誉酒店斜对面) 梅岭肉粽晋江市梅岭街道桂山社区后塘街安海土笋冻晋江市安海镇中山南路176号
安海菜晋江市安海镇东鲤路口 安海捆蹄晋江市安海镇鸿志崎61号
葱油炣加锥螺 海蛎煎晋江市东石镇安东路仁西酒楼 金井小吃晋江市金井镇围头村海乐海鲜餐厅 泉利堂蜜饯晋江市罗山街道古塘工业区 正泉成绿豆饼晋江市陈埭镇坊脚村滨坊路6号 衙口花生晋江市龙湖镇南浔村东路西区116 衙口猪油粕晋江市龙湖镇衙口村 衙口芋圆晋江市龙湖镇衙口村
姜母鸭、鹅肉 晋江市磁灶镇张林村(高速出口)远华饭店口颐饭店 成宗牛肉汤 晋江市池店镇御辇村
1、回味无穷的蚵仔煎
关于它的起源，有一则有趣的故事。民间传闻，公元一六六一年时，荷兰军队占领台南，郑成功从鹿耳门率兵攻入，意欲收复失土，郑军势如破竹大败荷军，荷军在一怒之下，把米粮全都藏匿起来，郑军在缺粮之余急中生智，索性就地取材将台湾特产蚵仔、番薯粉混合加水和一和煎成饼吃，想不到竟流传后世，成了风靡全省的小吃，也是闽南最具特色的餐桌美食。
因为要做出好吃的蚵仔煎，最首要的条件便是采用新鲜的蚵仔，这些新鲜蚵仔在产地现剥现卖，不必因为长途运送而浸水，所以颗颗肥美硕大、鲜美无比，做出来的蚵仔煎当然丰盛多汁。除了新鲜的蚵仔外，番薯粉也是使蚵仔煎美味的另一个重要关键。番薯粉的种类很多，但只有纯番薯粉才能调出香醇浓郁的粉浆。将粉浆以适当比例加水勾芡后，加入韭菜，做出的成品口感就能又黏又q，而且精纯的番薯粉也能巧妙地将肥美蚵仔的鲜味充分提升，做最完美的搭配。 有了以上各种上等材料的搭配，让即使原本是贫民美食的蚵仔煎也变得精致美味了，那种甜中带咸、咸中带辣的缤纷滋味，口口都教人回味无穷。
2、闻名遐尔的东街肉粽
肉粽是泉州的传统风味小吃，其选料讲究，配料多样，制作精细，历史悠久，味道香甜，油润不腻，色泽红黄闪亮，以独有的风味，亨誉海内外。
精选上等的糯米，经过泡洗、加热翻炒三分熟后，加上分量十足的材料(山珍海味)，用棕叶包裹再放到水里用大火煮上一个小时。
小的肉粽加料有五种：卤蛋、香菇、虾仁、瘦肉和三层肉;大的五元，加的料多了莲子、鱿鱼干和海蛎干。肉粽要趁热吃，吃的时候把三种调料包括甜辣酱、蒜蓉、秘制花生酱和肉粽一起搅拌均匀才更好味。拌好调料的肉粽入口，那种香味我只能明确地分辨出花生酱、芝麻酱也许还有些微的辣椒酱。再来一罐顿罐或现煮肉燕，美极了!!
3、早餐面线糊，精神一上午
走在早晨的泉州街头，随处可见面线糊摊和正在喝着热乎乎面线糊的人 先以纱布包好虾糠，放入清水中煮半个钟头，捞起虾糠，汤汁过滤待用。把鱼干的肉撕成丝，锅置旺火上，倒入猪骨汤和用虾糠煮过的汤汁一并烧沸，再将精制的面线稍捻碎后放入沸汤锅中，加入精盐、味精等调好味，淀粉调水后徐徐舀入锅中，并不停打至面线浮起、锅中汤汁成糊状。
面线糊系以虾、蚝、蛏、淡菜等味美质鲜的海产品熬汤，与面线煮成糊。煮时要掌握好火候，达到糊而不乱，糊得清楚。面线糊，除以海鲜作配料外，还可加鸭血或猪血或以一大串猪大肠加入面线糊中煮烂，使油脂融入其中，大肠也烂熟，再配上油条，炸葱花、胡椒末作为调味，气味更浓烈可口。
5、洪赖鸡爪，下酒好料
这道小吃是泉州南安的特色，具体制作方法据说是秘密，绝对美味，皮特Q，味道除了咸，还有一股甘甜，连骨头都可以吃出特别的味道。
6、大虾米粉
只有在惠安崇武才能享受到这种美味，煮不糊的闽南米粉，加上具有当地特色的鱼卷、萝卜丝，配上新鲜的大虾，真的是大虾哦，有两根手指那么粗，还有嫩滑的瘦肉。吃一碗哪里够。
7、土笋冻
知名的安海土笋冻，很多人可能认为是我们常吃的笋经过冻制而成，其实不然。土笋也叫海蚯蚓，是一种生长在海边泥土里的生物，靠吸收泥土养分生存。 烹用前，先把从沙子里逮出的鲜活土笋放养一天，吐清杂物，然后用石槌不断碾磨，使其滚出全部内脏杂物，再放入清水中，将其体内泥土漂洗干净，呈白亮时捞起。取凉井水，与土笋一起熬煮，身上的胶原蛋白溶化入开水中成粘糊状，盛出分别置入小盏，冷却后成冻，即为“安海土笋冻”，放置冷藏，食时取出。
“安海土笋冻”形圆小略扁，色泽灰白相间，玲珑剔透，鲜嫩清脆，质地柔韧，富有弹性，味道甘冽鲜美，为冷盘佳品。安海土笋冻的最原始调料为蒜泥、酱油、香醋;后因口味独特广为流行，调料还发展出了姜丝、辣酱、花生酱、芥末、芫荽、糖醋萝卜等佐料，用牙签或水果叉叉吃。
8、崇武鱼卷
到崇武不仅要欣赏下入围国家地理十大最美古城的风光，当然还要品尝一下当地最具特色的小吃，鱼卷。崇武鱼卷是福建闽南一带的一道名菜，也是泉州的十大名小吃之一。
正宗的崇武鱼卷的主原料选用这里盛产的优质鱼，以马鲛、鳗、鲨等最佳。加工时先去掉骨头及内脏，余者用利刀细细刮下肉去掉皮，用手揉成泥浆状，揉时边加进适量的盐水，最后加上精制地瓜粉(一般每斤纯鱼肉加2两左右)、鸡蛋清、碎猪肉、青葱等佐料，用手搅拌调匀让鱼肉发酵。加工合格后(靠加工者的手感判断，因而是质量高低的关键)的鱼浆再卷成一条条圆状体，放进蒸笼以烈火蒸熟，其加工均匀度、发酵度及蒸煮火候都极其讲究。真是百吃不厌啊。
9、鲜味十足的牛肉羹
走在泉州的街头，四处可见各种招牌的牛肉店，但是每一家都少不了一道令人垂涎的牛肉羹。
传说南宋景炎三年(1278年)，泉州市舶司提举蒲寿庚降元，并与元兵一同追杀文天祥等人。四月宋瑞宗死后，陆秀夫等人拥立年仅八岁的赵?为帝。为了逃避元兵的追杀，他们时而居住在船上，时而*岸觅食，处境十分狼狈。一天，陆秀夫领着帝?潜入法石山讨食，荒野里只住一户人家，父女相依为命。家中惟一一条老耕牛几日前被元兵宰杀，如今只剩下一张牛皮和四个牛蹄。面对此景，陆秀夫只得与那父女俩一齐用刀将牛皮上残留的肉屑一点点地刮下来。由于刮下的牛肉放入沸汤中煮熟，并随手加入一些海盐和姜末。不料竟香气四溢，令帝?饱餐一顿。
南宋祥兴二年(1279年)，宋元两军在山决战，宋军大败。陆秀夫背着帝投海，南宋灭亡。但由陆秀夫和那农家父女共同制作的牛肉羹，经那农家父女改进后在民间流传下来。到了明代，随着番薯从吕宋引入福建，番薯粉替代绿豆粉成了制作牛肉羹的主要原料，这种牛肉羹的做法一直保持至今。
不知道有没有泡友开始流口水了～
10、甜品石花膏
石花膏在泉州有上百年历史，至今仍广受欢迎。石花膏采用生长于海底的天然植物石花草为原料，采摘极为不易。
石花膏为纯手工制作，先以大锅熬制石花草，后用纱布过滤，冷却后自然凝固像果冻，透亮清澈，食用时可加入蜜水、糖水。天热食之可清凉降火气。 石花膏外观类似果冻，但在口感方面则脆而嫩。吃时店家用一把类似刨刀的工具，麻利地在固体状石花膏块上刮，把石花膏刮成均匀的细条盛在碗里，加上红豆沙或是芋泥等，舀一勺蜂蜜水，便是夏日的一道清凉特色小食。
房产策划范文第4篇
先生∕小姐您好，欢迎光临!我是销售员×××，请问您是第一次过来吗?(如果是)那由我先带您参观，并为您作一个全面的讲解!您请这边走，首先给您讲解一下//在//的大概方位以及行车路线，(指//的区位图)。
//整个项目位于///，东侧紧//中学。南面靠近//政府及//医院，交通与生活环境相当便利。
小区总占地面积//平方米，其中住宅区为//平方米，酒店占地为//平方米。规划总建筑面积//平方米，其中住宅区//平方米，酒店区//平方米( “规划”一词一般用于占地面积等较大平面区域上，而开发商所修建筑面积不宜用“规划”)。
社区分设两个大门，一个南门，一个东门。东门是我们以后的一个主大门(“东门到底一开始就是主门还是以后才是主门?那么现在的主门是哪个”客户也许这样问，且“一个”多余，除非有几个主门)。贯穿(穿过)东大门，步入台阶，映入我们(去掉)眼帘的是我们整个社区的一个标志性建筑。整个中庭广场我们所打造的是一个挑高1.5米非常古典唯美，大气而)优雅的欧洲宫廷园林概念的法式园林景观。休闲的座椅及儿童游乐的设施，为你生活居家带来无尽的享受与惬意。想像一下在您劳累一天的工作后，走在这么唯美的庭院里。会不会有皇家贵族的感觉呢?这样的环境已成为那些渴望在忙碌的空余，享受宁静丰富的家园生活的新上层中产的最爱。 整个社区分别由两栋小高，两栋高层组成。
整个社区除了地面上的13个停车位以外，我们所有的车辆全部是停放在地下-1层的。这样整个环境是非常规整不凌乱。1号楼和2号楼1层复式我们分别设有两个通往地下停车场的私家出入口;通往地下停车场的3个公共出入口我们分设在1号楼和2号楼之间，3号楼与4号楼之间以及4号楼的南侧;停好车以后，您的电梯卡是直接通往您所居住的楼层的，我们整个社区的电梯做到的是一个当层控管，(当层控管也就是说您的电梯卡只能到您所在的那层那户，别户是去不了的，包括您对门的邻居)这样大大增加了我们居家(业主)的一个(去掉)私密性及安全性。
顺着电梯进入门厅，刚才已经提到了我们电梯的一个当层控管，所以我们每户都赠送7平米左右私家电梯厅，这块非常私人的面积不论您是作为衣帽间，雨伞架，鞋柜等平时居家的一个收纳用途都是非常合适的。说到这样的超值空间我们还有同样半封闭算一半面积的阳台，像这样最大面积的阳台，你做房间都可以了。同样我们南面客厅以及部份南面卧室飘窗面积的赠送，也是非常超值的!(我们的飘窗可与普通的飘窗是不一
2. 样的，普通飘窗拿走以后下面是一个空面，没有实际的作用。我们的飘窗是在实际的地平面上搭建起来的，虽然这部分房产证不计算面积，但您全部是可以真正利用起来的!成为//最稀有的绝版!增值的潜力不可估量! 入户门我们同样也是采用了非常高贵典雅的实木子木门。门锁我们采用的是德施曼指纹锁，高档防滑的门把手。纯指纹开门;指纹或密码开门;指纹+密码开门等多种选项的开门方式(呆会儿我再为各位做一个指纹锁使用方法的详细讲解与演示)，这样的一把门锁完全就是您安全的私人管家。
我们的窗玻璃是双层中空LOW-E玻璃，这么大块的特种玻璃，成本可不低呢。如果不是这样的窗，怎么对得起//社区窗外的美景呢?您看物业的外立面整个外墙基地的石材以及鳄鱼牌真石漆的采用，十年也是一成不变，配上我们整个社区简欧大气的风格，也是非常章显社区的档次的。
整个社区从外观到内部的一切设施设备的采用再到我们精致的房型设计。所有这些都可彰显您尊贵的身份!我们销售的不仅仅是房子，而是一种生活标准，一种追求高品质的生活方式。
房产策划范文第5篇
关键词：知识型员工管理 薪酬 绩效
“知识型员工”是美国学者彼得·德鲁克首先提出的，指“那些掌握和运用符号和概念，利用知识或信息工作的人。”知识型员工及其工作具有如下特征：高个人素质、强自主性、有高价值的创造性劳动、劳动过程难以监控、劳动成果难于衡量、强烈的自我价值实现愿望等。随着房地产业发展模式的转变以及房地产竞争程度的加剧，房地产营销企业的人力资源管理越来越重要，从粗放型员工管理阶段进入知识型员工管理阶段。企业整体绩效的提升，在很大程度上是要依赖知识型员工个体绩效提升来达成。但房产营销企业的知识型员工管理现状却不容乐观，房产营销企业如何做好知识型员工管理就成为企业培植核心竞争力的关键。
一、房产营销企业知识型员工管理的现状及问题
1.跨部门协作不顺畅。房产营销企业的各部门按是否从事销售工作分为销售部门和后台部门。除销售部门之外的行政、合同、财务、策划等所有部门均为后台部门。首先，由于销售部和后台各部门之间的工作性质不同，销售部门作为业务主要来源部门，对企业的发展有实质性贡献，而后台各部门作为辅助和沟通部门与销售部之间存在相互管理职责不清。其次，后台各部门之间由于所负责的职能不同，相互之间的沟通和协作也存在障碍。
2.员工培训与选拔不科学。房产营销企业的培训多数针对销售人员，对后台人员则几乎没有任何形式的培训。对于销售人员的培训也是间断性和不定期举行，没有严格规范的员工培训计划。内部选拔可以分为内部提升和调用两种形式。由于对员工考核标准存在内部人控制问题，有很大的不公平性。员工选拔和调用也存在内部人控制问题。
3.绩效考核结果欠公平。房产营销企业的绩效考核结果不公平主要体现在三个方面，一是领导出题和批改存在主观性。二是，员工之间的互评存在盲目性和主观性。薪酬差异方面，房产营销企业成功的项目后台支持会使销售工作仅限于形式，销售工作量大幅度减少，资金回笼速度加快。三是，销售人员的基本工资过低，而后台人员的业绩提成太低，也体现了考评的不公。
4.薪酬体系激励性不强。房产营销企业的薪酬体系中主要包括基本工资、五险一金、年终奖金、绩效工资、主管级以上有浮动绩效。房产营销企业的后台人员在公司整个运作过程当中发挥着重要的作用，每一个销售项目的完成都离不开后台人员的精心策划和安排，在项目的实施过程中贡献了较大的力量，但是如果公司获得盈利后将所有的奖励都分给销售部门，势必是一种薪酬体系的漏洞，不利于调动后台人员的工作积极性。此外，房产营销企业对销售人员的激励方法也较少，只有固定的绩效提成和不定期的少数个别奖励，对于调动销售人员的积极性和创造力还有待加强。
二、房产营销企业知识型员工管理问题产生的原因
1.知识型员工管理制度陈旧。首先，房产营销企业每一岗位在设立时没有详细、清晰和准确地岗位描述，即使有相关描述也很笼统，没有阐明岗位主要工作职责、主要目标、任职条件、培训需求、职业规划等。其次，房产营销企业还存在随意设置岗位而无需相关员工承担任何实质性工作的现象，浪费了公司的资源也导致其他员工工作懈怠。
2.有效的内部沟通渠道欠缺。沟通渠道分为上行沟通、平行沟通和下行沟通。房产营销企业的各个沟通渠道不畅表现为：第一，上行沟通渠道不畅，员工没有参与管理的机会。第二，下行沟通不畅，员工对管理者的决策，控制信息，存在曲解，员工对上层存在猜疑和不满。第三，平行沟通不畅，各部门间存在利益冲突，但部门又必须依赖其他部门的协调配合，员工之间的协作不好。
3.员工培训工作重视不足。首先，缺乏系统性的培训计划。房产营销企业培训主要是外邀讲师和内部优秀员工分享经验，大多数的培训是针对销售营销类，其他针对管理层或者后台人员的较少。其次，对员工培训工作投入过少。房产营销企业是有培训需要时临时决定和选择，没有形成固定程序和规划。再次，对员工再教育培训工作不够重视，把培训工作当成软任务来对待，可长可短，可有可无；为了降低成本，培训被削减；企业效益不好，培训甚至被取消。
4.绩效考核指标体系不完善。房产营销企业对员工进行考核主要通过考核表及季度考试来完成，考核表分为同事之间打分和领导打分。绩效考核成绩由考核成绩和考试成绩加权平均得到，考核结果共分为四个等级：90（包含）-100为A级；89（包含）-80为B+级；79（包含）-70为B级；69（包含）以下为C级。房产营销企业惯用的绩效考核标准（如表2.1所示）和绩效考核指标（如表2.2所示）存在很大主观性和信息不对称性。第一，考核标准上设为5个等级，各个等级之间划分较不合理，跨越幅度不一致。第二，其指标设置包括工作业绩、工作态度和工作能力，这些考核内容均不能量化。其设置的16个指标是针对所有员工来设置，没有对不同部门进行区分，例如无论后台人员和销售人员都要进行语言文字能力考核，就有很大的不科学。第三，同级同事之间有些根本不认识，缺乏客观有效性。第四，行政部门分管人力资源的人员较少，无法清楚了解每一位员工的能力、潜力，员工在组织内部处于被动的地位。房产营销企业的绩效考核中员工的参与度较低，缺乏对员工的激励和需求的考虑。
表2.1 房产营销企业员工考评标准
标准分值 5 4 2 2 1
通用
标准 达成标准的100%或以上 达成标准80%--99% 达成标准的60%--79% 达成标准的50%左右 与标准有一定距离
绩效
评价 超额完成，高于公司期望，需嘉奖和表彰 基本符合公司期望，需予以鼓励 略低于标准需改进和提高。 基本不能完成公司的业绩要求，需予以警告和改进 完全不能完成要求，需追究责任，采取处罚措施
表2.2 房产营销企业员工考核内容及指标
考核内容 考核指标 等 级
工作业绩 1.工作质量 5、4、2、2、1
2.工作效率 5、4、2、2、1
2.计划达成程度 5、4、2、2、1
4.知识技能 5、4、2、2、1
工作态度 5.责任性 5、4、2、2、1
6.纪律性 5、4、2、2、1
7.协作性 5、4、2、2、1
8.积极性 5、4、2、2、1
工作能力
9.沟通能力 5、4、2、2、1
10.语言文字能力 5、4、2、2、1
11.解决问题能力 5、4、2、2、1
12.人际关系 5、4、2、2、1
12.创造性 5、4、2、2、1
14.计划能力 5、4、2、2、1
15.组织能力 5、4、2、2、1
16.协调能力 5、4、2、2、1
5.薪酬结构设计不合理。所有后台人员对于公司的业务发展贡献较大，甚至是销售人员业绩来源的主要贡献者，却只能拿到固定工资，后台人员的工作激情会减弱。对于销售部门的人员来说，可以说大部分靠销售提成，但是房产营销企业的业务量毕竟有限，销售人员除提成外，不能享受到公司其他津贴和福利待遇，也存在归属感不强的现象。因此，房产营销企业的薪酬结构设计严重降低了员工的工作积极性，没有起到激励作用。
三、完善房产营销企业知识型员工管理的对策
1.创新知识型员工管理制度。知识型员工管理制度应该进行以员工需求和企业绩效为导向的创新，破除陈旧管理体制。首先，成立专门的知识型员工管理机构，对知识型员工管理者进行严格筛选并制定约束制度。其次，在员工选拔方面进行严格限制，制定严格的、规范的、公平的员工选拔标准，实行员工选拔的透明化。再次，对于员工培训进行科学计划，加大投入和重视；对薪酬制度进行科学设置，减少人才流失和培训投入的损失。最后，对绩效考核体系进行以三级标准为规范的改革。
2.加强内部各部门之间的协作。首先，构建内部沟通平台。房产营销企业应该运用网络系统构建企业内部沟通平台，使员工增进彼此了解和沟通，通过沟通平台促进工作的密切配合与协作。其次，实现部门信息共享。在房产营销企业内部，为了提升整体竞争优势，通过信息服务设施（如公用信息平台等），公司内公布相关的业务信息，使公司各部门和成员均能实现信息资源共享，从而增强竞争力和实现利益的最大化。
3.提高员工综合素质水平。房地产营销业对人员综合素质的要求越来越强烈，员工综合素质就是企业的核心竞争力，提升员工的综合素质是企业占领市场和获得利润的关键。首先，加大员工培训的资源投入。房产营销企业应该先从软件投资开始做起，制定培训计划，培养讲师，购买和编撰培训材料。在此基础上逐渐向硬件投资过度，增加员工的培训意愿和培训意识。其次，科学制定员工培训计划。房产营销企业应该根据员工的职业生涯规划来制定科学的培训计划，并且要对不同的岗位设置形式不同的培训计划。再次，做好培训效果评估与反馈工作。房产营销企业应主要从员工培训之后绩效的提升和企业整体盈利状况中对员工培训效果进行评估。
4.进一步完善员工绩效考核体系。房产营销企业应从以下三个方面进一步完善公司员工绩效考评体系。首先，重组绩效管理组织。房产营销企业应设计三级绩效管理体系，即公司对各部门的绩效考核，各部门的绩效考核，岗位的绩效考核。在二级绩效管理体系的基础上，继续向下分解，就是直接领导对下属的绩效考核，以及各成果接收单位对其上游单位的绩效考核，从而形成了第三级绩效管理体系。如上所述的三级绩效管理职责树，构成了一个房产营销企业完整的绩效管理结构。其次，调整绩效考核指标。第一，建立部门绩效考核定量指标体系，确定部门关键业绩指标。在制定关键业绩指标的过程中，人力资源部起着组织、协调、培训等作用。制定关键业绩指标的步骤可分为：罗列指标、筛选指标、设置权重、修改确认几个步骤。第二，建立部门绩效考核定性指标体系，360度绩效考核法，通过与分管领导、各职能部门、下属分公司的调研和访谈，了解被考核部门与各考核者之间工作流程中起重要作用的关键点和典型工作行为表现，对一些重要的却无法量化的指标如工作态度、工作效率、工作支撑进行定性考核。第三，辅助绩效考核指标的建立，在部门关键指标体系的基础上，建立基于三级绩效管理体系的多角度考核指标体系，通过可以定量的指标来反应员工的工作业绩、工作态度和工作能力。第四，建立绩效反馈机制。房产营销企业建立的绩效反馈机制应包含绩效评估结果以及对绩效评估结果原因的分析，能切实为员工的进一步努力工作提供激励和方向性帮助。通过科学的考核体系为知识型员工提供锻炼和升职渠道，实现自我实现。
5.建立健全员工激励机制。首先，优化员工薪酬结构。房产营销企业的薪酬结构应该向统一性中带有差异的方向转化。既薪酬应该追求大方向的统一，对于所有员工提供基本工资和津贴福利的种类应该一致，在數额上进行调整。房产营销企业应该对薪酬种类进行调整，对每个岗位制定基本工资，并在此基础上根据公司需要选择建立全勤奖、超时奖、绩效奖、职务奖、建议奖、特殊贡献奖、节约奖、超额利润奖、红股等奖金种类，更有效的增加对员工的激励以及愉悦感。房产营销企业应该对同一岗位，基本工资一致；不同的人担任同一岗位所取得绩效不一致时，绩效工资不同；同一岗位的任职条件一致；不同资格的人担任同一岗位工资标准可以调整，由此通过激励个人提高绩效促进组织的绩效。其次，物质激励与精神激励并重。房产营销企业可以选择的物质激励内容包括各种现金奖励和奖品，旅游和考察等增加阅历的机会等。精神激励包括为员工提供便利的服务，了解员工切身困难并予以解决，使员工之间沟通顺畅。精神激励可以增强员工对企业的归属感，同时可以增加员工之间的交流和增进员工之间的情感。在此基础上的物质激励可以促进员工共同协作为组织做更大的贡献。
参考文献：
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[2]黄赵敏.房产营销企业绩效考核的常见问题及对策[J].中国高新技术房产营销企业，2014 （2）.
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[4]Sandberg， J， and Pin ningt on， A H . Professional competence as ways of being： An exist entialont ological perspective[ J] . Journal of Management Studies， 2009， 46（ 7） ： 1138- 1170.
房产策划范文第6篇
经理：“影院景气不景气根本还是取决于电影质量本身。根据我们这几年经验来看，电影质量高的，票价即使高一些，观众也会很多;电影质量低的，票价再低，观众也不多。”
观众：电影不是芭蕾，太贵!
2005年12月24日。圣诞平安夜。北京的温度极低，路人大都缩着头急急行走。笔者趁着影院岁尾最佳档期，到地处中关村的UME华星国际影城采访。这是一个五星级影城，由香港著名影人吴思远担任董事长，拥有四千多平方米的营业面积，设施装潢豪华高档。
已是晚上9点多，影城进进出出的几乎全是年轻男女，充满了青春气息。一位影院清洁工说：“来这里看电影的一般是青年人，一对一对的恋人。中年带着老的少的一大家子来，偶尔也看到。”
华星国际影城运营经理张晓兵，给记者讲述了一个发生在这里的求婚故事有一个小伙倾慕一位姑娘很久;一直没有机会示爱。在影院工作人员共同策划下，他邀请女友到豪华厅看电影，中间影片突然停映，插入了小伙子专门为女朋友制作的求爱DVD。女孩子惊喜之际，小伙子单膝跪下，献上一束花。姑娘非常感动，当下接受了小伙子的求婚。一名从事广告业的年轻观众表示：“我赞成小伙子的做法，到影院谈恋爱确实比较浪漫，票价高一些无所谓。”
但是更多的观众并不认可这种说法，一对恋人告诉记者：“说实在的，票价还是有些高，今晚《无极》98元一位，而我们每月收入尽管中档，但还真的受不了。两个人一周看一次就是200元，一个月就得近1000元，还要交房租费、生活费，负担还是比较重。”
在北京大学的采访却得到一种别样的感受。2006年元旦刚过，记者来到久闻大名的北大百周年纪念讲堂，周围有不少票贩。这里内部环境与设施堪称一流，但是它的影片价格却低得出奇。看一般大片只需5元，《神话》首映票价也才8元，而且成龙还提着一瓶矿泉水出现在大家面前，又唱了一首歌。当天，刚刚放映的《千里走单骑》票价仅10元。一位学生模样的青年人，手里握着票气喘吁吁地说：“不容易啊，排了1个多小时队才买到票，我几乎每周都看电影。”
对于绝大多数中国人来说，没有北大学生那份福气。一位自称是高级水电工的路人抱怨说：“看电影本来应该是一种日常的大众消费，现在却变得很贵族，我几年都不进一次电影院。如果把票价降到20元左右，相信观众是会比较认可的。”导演冯小宁或许说的更透彻：“电影是大众艺术，它不是芭蕾，票价应该降低。票价降低后，起初可能会使发行方在回收资金时增加一定困难。但中国人多，只要能让更多的人走进电影院，重新形成看电影的消费时尚，就会为回收资金提供保障。”
今年新春期间，由北京长虹影院、东四工人文化宫、明星电影院三家单位联合推出的隆福寺“电影文化庙会”活动似乎证明了冯小宁的话。参与“电影文化庙会”的三家影院均以不超过10元的低票价销售，《无极》、《千里走单骑》、《如果·爱》、《情癫大圣》等都在放映之列。居民观影热情高涨，几乎场场爆满。
经理：花钱来买享受，不高!
影协电影院和华星国际影城处于同一交通线上，原为中国电影家协会“金鸡”奖和“百花”奖评奖及各电影学术委员会研讨、观摩电影的专用放映厅，1997年5月开始对外营业，现已跻身于北京首轮电影院之列。2006年1月10日，记者采访了影协电影院刘守敏经理。
爽朗健谈的刘经理开口便说：“电影票价比过去是高了，但是与其他娱乐产品相比还是低，如歌剧话剧演出、展览等。”“影院景气不景气根本还是取决于电影质量本身。根据我们这几年经验来看，电影质量高的，票价即使高一些，观众也会很多。电影质量低的，票价再低，观众也不多。”“当然，我们影协影院票价向来是偏低的，挂着中国电影家协会的牌子，我们会照顾观众。既要追求经济效益，也考虑社会效益。”刘总还讲了一个感人的故事《英雄》上映期间，一对远在昌平的夫妇带着自己的父母慕名来影协影院看电影。当时《英雄》票价50元，人们挤得不可开交，最后加了许多临时座位也无法让所有观众入场。因为错过影片，那位儿媳非常着急，和影院发生了争吵。最后，影院决定双倍赔偿他们四人的票价。后来，这些人都成为影协影院的铁杆影迷，路再远也来看电影。因此，刘守敏经理坚信影院兴衰的关键在于影片自身质量和影院硬软件服务质量，票价并不是根本原因。
张晓兵经理则直截了当地说：“我们尊重观众自己的选择。市场就是有断层，有错位。高消费有权利享受高消费，飞机就有头等舱，火车也有软卧，影院也应该有一个多层次的消费。”张经理还提到华星国际影城是北京最早定为五星级的电影院，完全按国际上最先进的视听技术和装璜设计，装备了目前最先进的2KBARCO高清晰度数字放映机，最好的杜比数码SRD、DTS等系统还音设备等。为了营造豪华的视听享受，每年都会投入巨资维护硬件设备。软件上华星也是追求国际服务水准，场务人员全部经过专业的酒店管理服务和礼仪教育，上岗前经过严格的考核。张经理说：“我们也是在逆境中挣扎。我们2005年相对于2004年的票价没有提升，基本持平，但是我们硬件却变化很大，二厅刚刚增加了一个加拿大大幕，费用十几万元。开业三年来座椅已经全部换了一遍。地毯一周换一次，半年就要全部换成全新地毯。在这种情况下，如果把票价降到20元，那么华星就完了。”
据不完全统计，北京目前上“星”的影院共18家。其中五星级2家，三星级3家，二星级11家，一星级2家。国家广电总局对“星级影院”制定了详细的评定标准，对影院的硬件设备和软件环境都做出了详细规定。星级影院确实给观众带来了舒适的视听享受，但从一定程度上也提高了电影票的价格。首都电影院的关志斌经理表示说：“电影观众的减少有着相当复杂的原因，不是靠单一降低票价就能够使所有的观众回到影院中来。现在的影院都是在勉强支撑，一旦票价下降了三分之一，观众却不能呈三倍的趋势增长，影院的日子无疑会更加难以为继。”
一位不愿透露姓名的影院经理介绍说，北京的电影票价之所以难降，一是北京的大部分影院都建有小厅，座位从几十个到四五百个不等，一旦票价下降后，小厅容量有限，不可能取得预期的效益二是各影院在提高影院档次的前期投入较大，降价无疑会使影院的回报率大大降低，三是北京的电影发行渠道单一，影院在价格上没有自主权，更没有从其他地方获得影片的渠道，因此体制上的框框限制了影院间的自由竞争。
买者与卖者是很难达成共谋的一对冤家，观众与影院经理的关注点存在着很大的差距，前者关注的是票价，而后者强调的是影片质量和服务标准。看来，在电影市场上，票价到底贵不贵，观众到底会不会因为降价而走进影院，是先降价还是先靠提高影片质量来培养观众观影兴趣，仍是一个“仁者见仁、智者见智”的问题。