报告在当前的社会发展阶段，已经成为常见的事后总结方式，报告的内容，是以严谨、准确为特点的，有效的报告一般都具有哪些要素呢？今天小编为大家精心挑选了关于《碧桂园营销策划报告》，仅供参考，大家一起来看看吧。
第一篇：碧桂园营销策划报告
碧桂园策划报告
碧桂园解密
house.sohu.com 2003年05月23日10:59 陈双全
作者: 陈双全、谈伟峰
碧桂园奇迹的创造有广告集中投放的作用，但其真正的成功依靠的是其价廉物美的品质及准确的目标市场策略，将对别墅的梦想和超低价格有机结合，开创了“给白领的别墅”的空白市场。但碧桂园这种模式也值得我们探讨和反思。
脱颖而出 并非“从天而降”
碧桂园是一个善于制造神话的企业。10年前，著名策划人王志纲参与策划了顺德碧桂园，学校先行的运作成功使碧桂园从原来的寂寂无名到一飞冲天。碧桂圆从此一发不可收拾：华南碧桂园、广州碧桂园、均安碧桂园、花城碧桂园、顺德碧桂园、荔城碧桂园，几乎一年一个，让同行看得目瞪口呆，让消费者大开眼界。碧桂园从一种现象提升为一种模式，1999年，广州碧桂园的运作堪称碧桂园模式的经典之作。
1999年碧桂园开始进入广州，开始阶段不做宣传，不做广告，七十栋楼同时起建，几百台吊车同时操作，造成“黑云压城”的大盘围城之势，许多消费者持币等待碧桂园开盘。2000年春节，广州碧桂园以每平方米3000多元的均价推出自带花园的洋房，这个价格甚至比同一地段的毛坯房还便宜，超低价格令业界感受到了巨大的冲击和震撼，创造了两个多月销售一空的奇迹。王志纲对此有一句很形象的比喻：“就像是一头大象闯进了瓷器店。”
这次在5.1黄金周推出的碧桂园凤凰城是碧桂园模式的又一再现。凤凰城圈地10000亩，是目前广州最大的楼盘。首期2500亩在去年10月开始打第一根桩，建筑工地24小时灯火通明，1万多名建筑工人日夜奋战。5月1日，当人们从四面八方蜂拥到凤凰城时，呈现在他们眼前的是一座仿佛是一夜之间冒出来的新城市。虽然首期只开发了2500亩，但大规模的现楼和看得见的环境与配套，足以冲击消费者的视觉直至心灵，并直观地攥住消费者的心。
王志纲谈到碧桂圆的成功经验时指出，碧桂圆的特点在于低价、快速。应该说，王指出了碧桂园模式的最显著的特征或者说策略，但我们认为在背后，还有更深层次的本质或者说战略。
在碧桂园自己看来，真正的法宝就是两个：一个是给市场提供质优价廉的产品，一个便是提供优质的服务。其价格打破了消费者的心理底线，而其“给您一个五星级的家”的广告语人人皆知。碧桂园“物美价廉”的策略赢得了消费者的青睐。
碧桂园10年，攻城掠地无数，到底它为何能够在竞争激烈的广州房地产市场声名鹊起，在“众目睽睽”之下脱颖而出呢?
其实，无论是王的观点还是碧桂园的自述，都不够全面。我们认为碧桂园的战略可以概括为“准确定位，规模制造”八个字，这是碧桂园10年战无不胜的真正原因。
主体市场还是主流市场?
曾长期负责碧桂园品牌规划的原碧桂园董事长助理刘文伟说：“碧桂园针对的是主体市场，指的是买得起房但又不是很有钱、对价格比较敏感的一批人，而一些发展商针对的是主流市场，针对的是较高端的消费者，他们讲究品味、档次，其欲望拉动着房地产未来的发展方向。从根本上来说，主流市场对生活方式的追求和主体市场不一样。碧桂园抓的是主体市场，对格调、品味不会考虑太多，而讲究实在、性价比。因此，碧桂园的产品满足了主体市场消费者的需求，其旺销是必然的。”
碧桂园擅长的是大规模屋村式的生产，这种大规模的供应量正好适合了主体市场的定位策略。同样是面对主体市场，但每一个碧桂园的楼盘又有一定的区别。在凤凰城的操作中，对于目标消费群的划分与以前有很大不同。
凤凰城销售总监龙尔纲指出，在目标消费群的划分上凤凰城有重大转变，就是由以阶层来划分目标消费群转变为以阶段为标准。凤凰城的目标群是“大学毕业后五年、成长中、发展型”的人群，他们具有独特的特征，他们向往一种更优雅的生活环境，一种更好的生活方式，但同时对价格又具有很高的敏感性。
对目标消费群的透彻分析，为凤凰城的品牌定位和宣传主题确定了坚实的基础。
房地产定位思想成功运用的例子有史可鉴。在北京，有潘石屹的“SOHO现代城”;在深圳，有万科的城市花园;在广州，有以文化为定位的“丽江花园”，有以“运动”为主题的“奥林匹克花园”。
在对目标消费群的深入研究后，凤凰城进行了创造性的定位，“为每个成功的广州人建造满意的房子”是抽象的说法，而通俗的表述是“给白领的别墅”。住上别墅可以说是每个人的梦想，特别是先富起来的广州人，更想拥有自己的别墅，无奈别墅又太贵，不是人人都能拥有的。凤凰城凭借其低成本优势，可以为消费者提供心动价格的别墅。这正迎合了消费者心理，正如我国著名营销学者卢泰宏教授所说，“房子不仅仅是房子，它是人生孜孜追寻的梦。”
凤凰城以别墅为主打产品，以“森林 湖泊 新城市”为宣传主线，营造的是全程自然的生态环境。它的定位既不是那种郊外荒野的度假型别墅，也不是市区中心那种“只显身份却无法得享优美环境”的住家别墅，而是“度假环境里的常驻别墅”，揉合了现代都市生活的时尚便利与郊区生活的恬然写意，生活、休闲、享受得以和谐的统一。
价格是永远的主题，也是定位的主要要素。凤凰城的成功定位就在于将对别墅的梦想和超低价格有机结合，开创了“给白领的别墅”的空白市场。
凤凰城这次推出的别墅主要是TOWNHOUSE式的浪漫阳光别墅，分为北美古典与现代两种风格，面积160～180平方米，户型多达9种，价格仅从50万元起。至于独立式的豪华别墅，建筑风格则以维多利亚式为主，立面效果丰富，营造出极富想象力的建筑造型，面积220～600平方米，共22种户型，价格仅由100万元起。我们可以比较一下，在广州市区的楼盘50万只能买一个80-90平米的房子，而且房子所处的环境绝没有像凤凰城那边好。这样的品牌定位和产品价格，你不心动吗?
规模制造，价格为王
碧桂园老板对碧桂园的定义是：“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂。”在这个信念支持下，针对不同消费对象的碧桂园相继问世了，虽然每一个碧桂园的选址不一样，但其建设开发理念是不变的。
1999年，广州洛溪桥双雄为丽江花园和祈福新村，它们从1991年底开发，已经有200多万平方米的供 应量。港资背景的祈福新村一向致力于营造鸟语花香的居家度假环境，已取得开发2000亩、售出16000多户的好成绩。丽江花园(占地1200亩、已开发600亩)经过八年的苦心经营，吸引了很多中国的白领阶层，包括艺术家、离退休干部，确立了独特的丽江生活方式，发展商自豪地称之为“丽江文化”。广州碧桂园以过江龙的姿态初进洛溪，以不到3000元/平方米的低价，重拳直击丽江花园6000元/平方米房价的“软肋”，很快把“双雄并峙”的局面改写成了“三足鼎立”。
凤凰城把规模制造、成本领先的战略阐述得非常清晰：88万元买382平米的别墅，50万元的联排别墅，均价2800元的优雅洋房。低价是吸引购买者最主要的因素之一。许多人谈到碧桂园，最直接的反应就是“50万元一栋别墅”。
在过去的10年中，碧桂园不断扩展，而“物美价廉”却是其始终坚持的法则。碧桂园老板说，一个企业最重要的是能给人家什么东西，碧桂圆的理念就是建最好的房子，定不高的价位，即“价廉物美”，这是碧桂园保持长久生命力的原因。
碧桂园有员工近3万人，从设计、规划、建筑施工到装饰、物业管理都是自己的，甚至还有一个全国排名前三位的管桩厂，就连碧桂园会所里面所说的家禽和青菜都是自己农场出产的，可谓将纵向一体化发挥到了极致。“一条龙”开发使其成本控制得非常好。因此，碧桂园能以极具竞争力的价格把房子卖给消费者。
按照科斯的交易成本理论，碧桂园的这种内部化交易方法减少了与外部交易的成本，同时它还使得公司能很好地控制成本。当然，这种减少交易成本的前提是企业内部提供的产品要能内部消化且能有效管理。这也是碧桂园在这10年里不断扩展，而且楼盘规划一个比一个大的原因，通过规模经营来吸收内部产品，达到降低成本的目的。
另外，一体化使得碧桂园成为一个快速反应的企业。如果采用像南国奥林匹克花园那种从设计到施工都外购的形式，碧桂圆就很难保证每天24小时施工。如果企业不能快速反应，实现项目的快速回收，银行利息成本就会加大。众所周知，房地产项目的投资回收期一般较长，对银行的依赖性较强。目前广州房地产前30强的平均资产负债率达到了70%，个别企业可能更高。一位银行行长戏称，“广州哪有什么房地产30强，只有中行、建行、工商、农行四强。”碧桂园操作如此大规模的房地产项目，来自银行的资金也不少，其中广东农业银行一年的授信额度就达到10亿。一个民营企业能得到银行如此的信任，主要归功于其能将项目资金快速收回，与银行建立了长期的信任关系。
当然，规模经营让碧桂园的房子本身很难算得上是精品，因为规模化本身是拒绝个性的。从顺德碧桂园到华南碧桂园，房子风格基本上没有多大的变化，风格的稳定有助于工厂化的快速生产。因此，碧桂园的房子一直为那些专家、其他房地产发展商和高端消费者所诟病。此次凤凰城的联排别墅也引来了大量的议论。一些看楼者认为这些联排别墅与农民房无异，仅有180平方米却要建成三层，楼梯狭窄，显得比较老土。但是从售楼中心反馈的消息来看，正是这种联排别墅卖得最为火爆。实际上这种情形在碧桂园其他楼盘也存在。这种现象的存在一点也不奇怪，主要是专业人士与消费者的眼光的差异造成的。
“准确定位”为碧桂园找到了一个对价格敏感的消费者市场，“规模制造”为满足目标市场提供了可能。有的企业选择的是做大池塘中的小鱼，有的企业选择的是小池塘中的大鱼，而碧桂园是把大池塘先分成几个小池塘，再成为小池塘中的大鱼。
碧桂园模式值得我们探讨，可能更值得我们反思。
企业层面反思：有多少辉煌可以重来
·市场份额≠利润
1997年，维杰伊·韦斯瓦纳斯和乔纳森·马克在《哈佛商业评论》发表的《品牌经营的最佳战略》一文中，提出了以盈利能力为导向的品牌战略构架。
传统的观点认为，市场份额决定盈利能力。但是，当他们研究了40个大类消费品中高档品牌的盈利能力后发现，单单是市场份额一个因素并不能决定盈利能力。
他们认为，品牌的盈利能力是由两个因素决定的，即市场份额和这类产品的性质(或者说是品牌参与竞争的产品市场的性质)。一个品牌的相对市场份额对其盈利能力的影响，要根据整个商品大类是以高档品牌产品为主还是以低价品牌产品为主的情况而有所差异。他们运用这两个因素画出一个矩阵图。
处于不同象限对一个品牌的潜在盈利能力有着不同的影响，一般来说，如果商品基本上由高档品牌构成，这类商品中的大多数品牌是有利可图的，而相反的话，所有产品的回报会低一些。如果你选择了不同的象限，相应的你也要采用不同的战略。
低路品牌，即产品在一个相对低价类商品中竞争，并且拥有一个较高的相对市场份额。大多数的低路品牌的利润并不是通过它们的价格实现的，更多的是通过成本领先来实现的。因此，在这个象限内的品牌，其首要目标应当是削减成本，并把节约的资金再投入到进一步的降价中去。
碧桂园的模式完全是一种低路品牌的定位，凤凰城在销售上是空前成功的，在盈利能力上未必有好的回报。 碧桂园凤凰城市场总监龙尔纲早于2002年5月8日就跟《南方都市报》记者表示，他对“五一”有总结，首先就是“多卖没多赚”。
正如模型所显示的，低路品牌的核心关键在于成本，凤凰城的成功无疑是成本领先的成功，但碧桂园的这种模式还有多大的空间?
·碧桂园剩余空间分析
碧桂园“低地价”的牌已经快打完了
除了花都买下的土地没有开发外，碧桂园在广州的东西南北都已经建起了一座座卫星城，在广州发展这种大盘的余地已经不大了。
碧桂园异地扩张面临挑战
从碧桂园将自己的广告语改为“南中国居住领域的旗帜”可以看出，碧桂园已经不甘于在广州周边的密集耕作了，其在异地进行品牌扩张已是势所必然。但是，异地的品牌扩张对于碧桂园的战略与品牌都提出了新的挑战。特别是一体化的经营模式，在异地根本就行不通，因为碧桂园的一体化是靠规模来支撑的。在异地不可能有这么大块大块的地给你经营。
消费者方面会慢慢成熟
消费者也会慢慢地成熟，当碧桂园所针对的主体市场一点点地缩小和逃离，当消费者对于价格的敏感不再如此显著而更关注产品的价值时，碧桂园的“房屋大工厂”模式就会有很大的问题。你的目标消费者群针对的是主体消费者，是那些可能“为了两分钱就改变品牌忠诚”的消费者，但是，我们在这里忽略了更多的主流消费者。最先开发的顺德碧桂园，针对的是珠三角先富的阶层。这样可能导致很多“先富起来的人”不会在凤凰城买房，因为房子已不仅仅是房子，特别是这种别墅更是一种身份的显示，他们不希望和“毕业5年，成长中、发展型”的消费者混合在一起。
让消费者像买白菜一样买房的后果
凤凰城的营销者认识到，房地产的销售很大程度上是一种“人气”之战，目标消费群固然重要，其它的大众也不可忽视，一旦人气旺极，销售则是水到渠成的事。 所有到了凤凰城的看房者，由不得你不购买。为什么呢?本来买房是一件很重大的事，可消费者在现场就像买白菜一样，根本来不及考虑那么多。看来人真是有羊群效应的，大家都买的东西肯定不会是差东西，将一件本来应该是理智性购买行为转化为冲动性购买行为，这是凤凰城的营销成功之处。
但我们也应看到，这样的做法会给以后的工作留下很多后遗症。如将来稍有不符消费者期望的地方，消费者可能就会投诉等。其实，所谓的不符期望，可能只是购房时消费者没有了解清楚地问题而已 。
碧桂园有多少辉煌可以重来，又有多少“物美价廉”的碧桂园楼盘值得消费者等待?
行业层面反思：四对矛盾
凤凰城营销冲击波带来的震荡效果波及到整个广州房地产市场，甚至整个中国房地产市场，凤凰城给整个房地产行业提出了四对矛盾，这四对矛盾的探讨、争论、解决或许将决定房地产行业的走向!
·价格战还是价值战
尽管碧桂园不认为凤凰城掀起了广州房地产市场的价格战，但是业内人士认为，从某种意义上说，凤凰城前所未有的低价已经引领广州的房地产市场进入价格竞争时代。凤凰城的价格也可能成为一种新的标杆，它将影响到其他房地产企业的生存。在这个新的标杆下，除了少数几家靠差异化的品牌策略生存的房地产企业之外，其他的企业不可避免地要重新审视自己的生存机会。
事实上，5.1凤凰城获得巨大成功后，广州众多房地产商的别墅价格有意无意的在调低。凤凰城是否会让刚开始进入价值创新的广州房地产市场又回到价格的老路上?
·“竭泽而渔”还是“放水养鱼”
凤凰城为广州房地产的竞争设置了更高的平台，广州房地产业要保持长久的生命力，保障稳健有序的发展，就必需不断制造新的特点，取得新的突破。然而，凤凰城的成功，业已拉开了与同行的距离，后来者要想在凤凰城的基础上取得新的突破，其难度之大可想而知。通俗一点说，凤凰城是否提前“透支”了广州房地产业未来一段时期的“创新与突破”呢?凤凰城于2002年10.1再度开盘，但是我们没有见到5.1那样的火爆场面。
当青岛有100多栋别墅由于价格太贵而全部推翻，重建成一般楼房的时候，碧桂园由于低价而创造了销售神话。凤凰城的巨大成功到底是对市场的“竭泽而渔”还是“放水养鱼”?是否因为低价的冲击，就能够带来广州别墅市场的繁荣呢?
·规模经营与个性化矛盾
规模经营可以降低成本，但规模经营往往是以牺牲个性为代价的。因此规模化经营也使得碧桂园的房子本身很难算得上是精品。从顺德碧桂园到华南碧桂园，房子风格基本上没有多大的变化，因为风格的稳定有助于工厂化的快速生产。因此，碧桂园的房子一直为那些专家、其他房地产发展商和高端消费者所诟病，甚至有人把凤凰城50万的白领别墅称为新时代的“筒子楼”。
·长期与短期的矛盾
在地产“服务品牌”上，碧桂园可谓华南地产界的成功典范，10年来高擎“服务品牌”大旗不松手，并且不断进行深化、细化、日常化，把服务变成整个公司无处不在的企业文化。
但在5.1凤凰城的广告传播中，碧桂园的核心价值被扔到一边，“给你一个五星级的家”没有在广告中出现，用的最多的是“给每一个成功的广州人士建造满意的房子”，“50万可以买别墅”。当凤凰城以价格作为主流定位时，也就是对于以往碧桂园品牌资产的释稀。广告没有品牌价值的传承，很大程度上从短期的销售而言，容易误导消费者对于价格的过度关注而忽略其品牌的内涵，对碧桂园长期积累下来的品牌资产是严重的损害。
点评：
凤凰城一天狂销7.5亿的案例可以说是空前的，但也可能是绝后的!
我们认为，这种模式的运作也存在不少的问题。事实上，如果碧桂园按自己的模式一直走下去，其他的企业又盲目跟进，整个产品大类，整个市场会进入一种负循环。我们的彩电业、DVD行业的惨剧就在眼前，虽然发展了这么多年，仍然可能要向别人交专利费。
有市场份额有用吗?有销售额又有用吗?
通过创新，产生差异化，为不同的消费者提供个性化的产品，不要把关注点总放在价格上，更应该体现价值。为企业的长远发展打算，不要为了一城一地的得失而追求暂时的销售额、追求暂时的辉煌。通过低路品牌获得的优势是暂时的、脆弱的，因为没有利润支持的市场份额是一种负担，而非优势;相反，通过创新、差异化获取的优势才是持久的、坚实的。
为消费者提供价值而非价格，进行创新、价值之争而非价格之战，是房地产企业乃至其他所有企业获取最后胜利的重要因素。
碧桂园的企业标志是一只抽象的凤凰，而凤凰城则完全用凤凰作为楼盘名，凤凰似乎已成为碧桂园的图腾。碧桂园让凤凰从高贵的神坛走下来，让普通人可以触摸到高贵的百鸟之王。碧桂园展开的是凤凰平民化运动，但也可能会让凤凰庸俗化，这是我们所不愿看到的。
第二篇：碧桂园营销八大武器
2014-03-05 eshoulou 地产数据时代
2014年，碧桂园营销会使用哪些武器呢，请看本文分享。
武器1：标准化运营
“标准化”可能是2014年碧桂园营销中心的关键词。这是营销系统搭建一条营销工作的“高速路”，营销标准化监控部总经理详细介绍了营销标准化监控部职能与运作模式，这是碧桂园营销标准化系统首次正式公开“亮相”，介绍部门职能、标准化系统如何运作、更新、监控等。
碧桂园营销标准化是由营销中心负责人亲自牵头，各职能部门参与，调动区域、项目人员历时数月完成，整个营销阶段的划分、模板、技术等都是由碧桂园营销人负责，可以说，这是行内首个全过程的营销标准化。
武器2：自主研发信息技术
看完欧美的国际大片，都会有一个感悟，“只有信息技术才能拯救地球”，而对于一个企业来说，何尝不是。
移动办公、信息化办公等已在碧桂园营销中心实现并在逐步完善，2013年末，营销中心成立信息技术部。信息技术部总经理表示会研发更多APP系统，并推出碧桂园营销人自己的即时通信平台，让总部、区域、项目、员工直接沟通，提高办公效率。
在移动时代，微信作为一种新生并疯魔全国乃至国际的通讯工具，许多企业已利用微信进行营销。2013年，碧桂园在三个度假项目推出720全景看房，受到客户、业主等外界人士的支持和关注，2014年，信息技术部将提供最新、最先进的拓客工具，包括微楼书和720°看房等，并筹划多种微信营销的技术。
武器3：国际化营销
2013年，碧桂园马来西亚金海湾项目一举成为马来西亚单盘销售冠军，创造了东南亚销售奇迹，实现了碧桂园国际梦的第一步。国际发展部总经理讲述了部门的职能以及2014年重点工作、目标等。
新年期间，由冯小刚执导的以圆梦为题材的贺岁喜剧《私人订制》受到热捧，剧中的当官梦、高雅梦、财富梦更是比电影本身更备受万众瞩目。碧桂园营销中心将推出高级定制服务，国际发展部更创意地利用《私人订制》视频改编，生动地讲述了碧桂园高级定制的任务。
武器4：打造市场推广新模式
如果说营销是一场很好玩的游戏，那么海外与国内的营销推广就有不同游戏规则。碧
桂园在海外布局的节奏越发加快，市场推广需配合海外发展步伐，顺应海外的推广潮流。
在市场管理部下，成立了海外策略组，朝着向国际一流的市场推广出发的目标，海外策略组总经理简单介绍部门职能和架构，讲解了四大核心、三大特性、四大创新。
碧桂园营销中心亦将重磅打造碧桂园自己的专属电视台，自己策划栏目、统筹拍摄、节目推广等。微电影《对手情人》就是碧桂园营销中心对新型推广手段的试水之作，推出之后，受到客户、业主、业界人士的一致好评。影视中心总监更介绍了未来影视中心的发展前景。
为了加强团队凝聚力，并让外界更了解碧桂园的营销品牌，将打造营销中心的“喉舌”—宣传组，“营销指令的传声筒+团队文化的粘合剂+对外宣传的通讯社”。
重头戏之一“碧桂园赢销人”官方微信也即将推出，业主、客户、外界人士等均可关注，具备咨询、服务、互动功能。
武器5：营销环境行为体验
当客户进入一个楼盘，在现场亲身感受得到的效用，要远远高于楼书、模型的描绘，高于销售人员口头许诺。若营销是一场战役，体验区就是战场!而体验营销则是制胜武器!营销中心广告创作部副总经理分享了营销环境行为标准化课程，提出了升级体验营销环境规划方向，以及现阶段的成果。
其中值得一提的是ULIFE生活概念，倡导品味浪漫、捕捉时尚、感悟自由、享受快乐„„U街，人人都可以自得其乐享受优生活，目前Ulife生活模式已在福建三明碧桂园落地。
武器6：人力资源管控及人才培训
千亿过后，营销军团该如何保持和提升强大的执行力、灵活性和积极性呢?今天人力资源部常务总经理就与营销学院分享了在区域层面和项目层面如何提高组织效能、岗位效能、管理者自身的人工效能、人才培训计划等。强调要营造一个积极向上的工作氛围，鼓励员工提高个人能力，使整个营销团队保持旺盛的生命力。一句话概括，精干高效就是营销团队人力管控所不断追求的目标。
武器7：销售管理改革创新
碧桂园销售管理部常务总经理讲述了部门角色及定位的改革，重点提出了2014年费用管控新举措，特别提醒费用管控要责任到人。基于集团在海外的项目越来越多，销售管理部常务总经理提出加强对海外项目的销售风险控制与服务支持，并举出多个案例进行生动形象的讲解。
武器8：营销系统“廉政公署”
2013年碧桂园营销中心成立营销系统的“廉政公署”—营销监控组，开展廉洁营销宣
贯，受理违规违纪行为的投诉、举报，开通热线等举报渠道;制定内控检查要点，对区域和项目开展内控检查工作，发现问题立令整改等。
营销监控组总监提出四大方向，讲解了监控组全过程工作，并提出2014年的工作计划及案例分享，提醒区域、项目要严于律己，廉洁营销。
一个国家养成廉洁之风才能社会和谐，国运昌盛;一个企业拥有廉洁自律的员工，才能不断前进，走向辉煌。
全过程工作，阳光下的收入才心安理得!——碧桂园创始人。
第三篇：碧桂园安全文明施工策划方案
碧桂园生态城·东境一标段
安
全
文
明
施
工
策
划
方
案
编 制 人:
审 核 人:
审 批 人:
广东龙越建筑工程有限公司 2018 年 年 3 月 月
目
录
1、编制依据 ..........................................................................................................................................1 2.编制单位及人员 ................................................................................................................................1 3.发放范围 ............................................................................................................................................1 第一章 工程概况 ..........................................................................................................................................2 工程概况 ................................................................................................................................................2 2 建筑概况 .............................................................................................................................................2 第二章 安全、文明施工管理.......................................................................................................................3 1、职业健康安全目标 ..........................................................................................................................3 2、文明施工目标 ..................................................................................................................................4 3、环境目标 ..........................................................................................................................................4 4、安全文明施工达标目标 ...................................................................................................................4 5、项目安全、文明施工领导机构 .......................................................................................................4 第三章 安全文明施工 ..................................................................................................................................5 1、“三宝”“四口”“五临边” .......................................................................................................5 2、塔吊安全文明施工 ........................................................................................................................12 3、脚手架安全文明施工.....................................................................................................................13 4、安全通道 ........................................................................................................................................13 5、安全防护棚 ....................................................................................................................................14 6、人货电梯 ........................................................................................................................................15 7、交叉作业 ........................................................................................................................................16 8、卸料平台的安全文明施工 .............................................................................................................16 9、模板的安全文明施工.....................................................................................................................16 10、临水排水安全文明施工 ...............................................................................................................17 11、临时用电安全文明施工 ...............................................................................................................17 12、施工机具设备用电安全 ...............................................................................................................22 13、工地环境保护防尘文明施工 .......................................................................................................23 14、工地信息管理系统 ......................................................................................................................24 14、现场其它临时设施 ......................................................................................................................25 第四章
施工过程中其它应注意的事项 ...................................................................................................27 1、防火、防爆、防雷 ........................................................................................................................27 2、高处作业安全技术措施 .................................................................................................................28 3、季节性施工职业健康安全方案 .....................................................................................................29 4、文明施工、消防、治污 .................................................................................................................30 第五章
安全文明施工内容计划统计 .......................................................................................................36 第五章
安全文明施工内容计划统计 .....................................................................................................36
第 1 页
编制说明
1 1..编制依据
1.1 已审批的《施工组织设计》
1.2《武汉市安全文明施工标准图集》;
1.3 公司《安全文明标准化施工手册》
1.4 碧桂园生态城·东境施工设计图纸 2 2..编制单位及人员
本方案由广东龙越建筑工程有限公司碧桂园生态城·东境一标段项目经理部编制.——编制人:黄炳阅
侯云鹏 3 3..发放范围
项目经理;项目副经理;项目技术负责人;工程技术部;质量安全部;物质设备部;商务合约部;机电部;综合办公室及作业施工队.
第 2 页 第一章
工程概况
1.工程概况 2.建筑概况 序号 项次名称 一 建筑指标 部位 数量 备注 1 总建筑面积 76855 ㎡ — 建筑面积 地下车库 16500 ㎡
(14 号楼)幼儿园 2700 ㎡
(13 号楼)商铺 3546 ㎡
(11 号楼)三拼叠墅 3703.11 ㎡
(12 号楼)四拼叠墅 4897.78 ㎡
(10 号楼)高层洋房 5141.76 ㎡
(8 号楼)高层洋房 13084.65 ㎡
(7 号楼)高层洋房 25734.25 ㎡
2 建筑高度 地下车库 4.8 米 — (14 号楼)幼儿园 11.1 米
(13 号楼)商铺 13.5 米
(11 号楼)三拼叠墅 19.5 米
(12 号楼)四拼叠墅 19.5 米
(10 号楼)高层洋房 53.4 米
序号 项目 主要内容 1 工程名称 碧桂园生态城.东境一标段 2 工程地点 湖北省武汉市东湖高新区花山大道与花城大道交汇处 3 建设规模 总建筑面积约 76855 ㎡ 4 结构形式 框架(幼儿园、商铺),少量剪力墙、框架(叠墅)剪力墙(高层洋房) 5 建筑层数 商铺、幼儿园 3 层,叠墅 6 层,洋房 18 层及 32 层,地下 1 层 6 建设单位 武汉锦联房地产有限公司 7 设计单位 广东博意建筑设计院有限公司 8 监理单位 武汉江城建设咨询有限公司 9 施工单位 广东龙越建筑工程有限公司 10 资金来源及落实情况 自筹资金
第 3 页 (8 号楼)高层洋房 96 米
(7 号楼)高层洋房 96 米
3 建筑层数 地下车库 1 层 — (14 号楼)幼儿园 3 层 — (13 号楼)商铺 3 层
(11 号楼)三拼叠墅 6 层
(12 号楼)四拼叠墅 6 层
(10 号楼)高层洋房 18 层
(8 号楼)高层洋房 32 层
(7 号楼)高层洋房 32 层
二 功能指标 功能指标内容 4 抗震 抗震设防烈度 6 度
5 抗震等级 三级、四级
6 安全等级 二级
7 设计使用年限 50 年 8 耐火等级 地下一级,地上二级 9 建筑高程 标高相对地库正负零为绝对标高 35.2 米.11 号、12 号正负零为绝对标高 35.9 米 10 防水等级 二级
第二章
安全、文明施工管理
本工程位公司重点工程.安全文明施工目标为创建武汉市建筑施工安全质量标准化示范工地,实施名牌项目 CI 战略,亮化美化施工现场,规范施工范围内外各项施工和项目职工行为,展现龙越建筑企业形象.针对工程特点,在施工过程中,项目部组建严密的控制体系,采取严格的控制措施,全面管理现场安全文明施工.项目部根据职业健康安全目标管理,制定职业健康安全目标、安全、文明施工、CI 达标,同时对安全责任目标进行分解,并按责任目标对责任人进行考核.1 1 、职业健康安全目标
(1)杜绝重大火灾事故; (2)杜绝土方坍塌、高空坠落、物体打击、触电事故造成的人员死亡事故; (3)杜绝重大机械事故; (4)杜绝急性中毒事故; (5)年度轻伤事故频率控制在 0.6‰以内.
第 4 页 2 2 、文明施工目标
创建武汉市建筑施工安全质量标准化示范工地,努力创建“楚天杯”.实施名牌项目CI 战略,亮化美化施工现场,规范施工范围内外各项施工和项目职工行为,按《武汉市安全文明施工标准图集》、公司《安全文明标准化施工手册》标准施工,展现龙越建筑企业形象.3 3 、环境目标
采取预防为主,防治结合的办法,尽最大限度降低现场噪声,施工污水排放前进行沉淀净化,土方、材料外运无遗洒,废弃物分类堆放,回收可再利用的废弃物,最大限度节约能源资源.4 4 、安全文明施工达标目标
本工程的安全目标管理分为三个阶段的目标管理,即基础、地下室、主体.为了 能够有效的保证整个安全目标管理的实现,把以上目标分解到各责任人和责任区,责任人应根据安全管理检查标准认真做好安全管理的各项工作.5 5 、项目安全、文明施工领导机构
项目部成立由项目经理担任组长的安全、文明施工领导小组.组
长:朱鹏育(项目经理) 副组长:黄炳阅(项目总工)、苏国新(生产经理) 成
员:王长宝(安全经理)、刘兴铸(工程部经理)、方超、鲁日新、闵亮、马勇、王明军(各主管栋号长) 领导小组职责 (1)领导小组为项目安全生产、文明施工的最高决策机构; (2)负责制定布置本项目安全生产、文明施工工作; (3)每周召开一次本项目安全工作会议,解决安全生产中存在的问题;
(4)每周组织本项目安全生产、文明施工检查工作.(5)制定奖惩措施,并予以落实.项目部为安全、文明施工提供物资、人员、资金保障,并保证专款专用.
第 5 页 第三章
安全文明施工
1 1 、“三宝”“四口”“五临边”
(1)“三宝”:安全帽、安全带、安全网.进入施工现场必须正确戴好安全帽,扣紧帽带.安全帽的质量必须合格,不得采用劣质产品.安全帽要有合格证并满足帽衬与帽顶的距离(20 米米-50 米米)和帽衬与帽壳周边距离(5 米米-20 米米)的要求.在安全帽前方正中粘贴龙越建筑标志,标志尺寸为 3.5×3.5 厘米,左右分别用蓝字编号管理人员 A01 至 A-20,特种作业人员 B-01 至 B-20,作业人员 C-001 至 C-500.安全帽颜色分为红、白、黄、蓝四种颜色.红色为上级领导、外来检查人员和安全员使用,白色为项目管理人员和一般管理人员使用,黄色为工人使用,蓝色为特种作业操作人员使用.上级领导、来访嘉宾的安全帽(红色),在其安全帽的两边制作“龙越建筑”(3 厘米)字样内容,不需要编号.本工程建筑物 1-5 层钢管落地架外围防护采用密目安全网,6 层及以上爬架外围防护采用冲孔钢板网防护; 安全网的标准为:每 10 厘米×10 厘米=100 厘米 2 的面积上有 2002 个以上网目;做耐贯穿试验不穿透;(将网与地面成 30°夹角,在其中心上方 3 米处,用 5 千克重的钢管垂直落下),爬架冲孔钢板网应具有足够的强度,有出厂合格报告.安全网在使用之前必须取得当地建筑安全监督站的管理部门准用证.
进行 2 米以上高处作业必须系好安全带; 安全检查带必须经过检测合格,不得在现场使用不合格的安全带.
(2)“四口”楼梯口、电梯口、预留洞口、建筑物出入口和井字架进出料口.预留洞口、坑、井的防护必须用定型盖板盖严并刷红白相间油漆警示.洞口尺寸≦500 米米时采用木方与胶合板用两个铁钉固定在洞口内,模板表面刷红白相间油漆警示.
第 6 页
洞口尺寸≧500米米时,采用1200米米高定型防护栏杆,洞口中间支挂水平安全网,洞口如果是上下几层连续的,则每 3 层用钢管和模板、木方做硬质封闭,模板表面刷红白相间油漆警示.楼层装配构件外墙造型井洞口施工时采用钢板封闭,每三层设置分隔.
造型井 造型井统计表
第 7 页
楼层采光井口防护,采用后开孔铺设钢板封闭防护
11、12 号楼中厅防护,采用搭设满堂脚手架进行防护,同时兼顾运料通道
第 8 页
楼梯处及楼层临边部位用成品防护栏杆,由立杆和套筒以及部分钢管组成.立杆高度 1.2 米,在楼梯转角处设置,套筒固定钢管与立杆连接,处于 0.6 米、1.2 米处.
第 9 页 楼梯间吊装施工时由于梯段安装滞后一层,因此楼梯间处需安装平台进行防护及作为吊装平台,具体做法如下:
电梯井口用不低于 1500 米米高的成品定型电梯防护门栏固定于电梯井两侧,并悬挂好安全警示标志.电梯井内每层设全封闭防护,电梯井内不得做垂直运输通道和垃圾通道.
装配式楼层内电梯井随施工进度设置提升钢结构平台
第 10 页
楼栋施工入口处、施工电梯防护棚、安全通道均采用方管装配式防护棚,立柱脚浇筑 300 米米×300 米米×150 米米砼进行包裹固定,表面刷红白相间油漆警示.
第 11 页
(3)“五临边”阳台周边、屋面周边、框架工程楼层周边、跑道和斜道两侧边、沟、坑、槽和深基础周边.构件堆场、物料堆场、人车分离通道、建筑物楼层临边四周、屋面周边、框架工程楼层周边,无围护结构时,必须用定型化防护栏杆,立柱间距 2000 米米,采用膨胀螺栓固定立柱.立柱间使用成品立杆式防护片连接,安装距离地面不得大于 50 米米,如下图所示:
卸料平台的外侧边必须用φ48 钢管搭设防护栏杆,栏杆立柱间距不得大于 2 米,防护栏杆上杆离地面为 1.2 米高,下杆为 0.6 米高,刷红白相间油漆各 50 厘米长,采用 20厘米 的木板作挡脚板并固定,挂设安全立网.现场临边防护栏杆实物图如下:
第 12 页
所有安全防护设施严禁任何人随意拆动、移动.如必须拆动须报请安全领导小组或质安部批准,且必须在规定时间内完全恢复.期间要加强安全检查和巡视.2 2 、塔吊安全文明施工
现场安装 6 台塔吊施工,按安全规范标准严格执行“十不吊”.(1)塔吊防护措施:
1)根据塔吊重合面,设定回转限位器.
2)在塔吊的起重臂顶部,塔帽顶、平衡臂各安装一个防碰灯.
3)塔吊司机、指挥必须持证上岗.
4)塔吊司机指挥应配合密切,指挥信号应清晰、明确.司机应持认真负责的态度.
5)安装反应灵敏的力矩、超高、变幅、行走限位器.
6)司机在开始作业前,应做好以下几项主要工作:
A.与指挥人员约定好指挥信号的种类以及防止两台塔吊相碰的事宜.
B.查看前一班作业的各种记录.
C.发现问题应及时处理,并通知项目部管理人员.
7)施工作业中,应注意以下几点:
A.司机应服从信号工的指挥,遵守塔吊安全操作规程.
B.司机指挥应随时注意塔吊起重臂的位置.
C.夜间施工中司机应打开防碰灯.
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8)塔吊停止作业后要做到以下几点:
A.停止作业后将起重臂停在一个方向.
B.夜间下班后,应关闭塔吊的电源,但绝对不能关闭防碰灯.C.做好当班的各种记录.9)塔吊塔吊临边维护如下图:
3 3 、脚手架安全文明施工
(1)采用钢丝绳吊拉的工具式卸料平台,其支撑系统不得与外脚手架联结,应单独做出设计并绘制施工图纸.
(2)外架拆除前由专业工长进行详细地外架拆除安全技术交底,必要时系好安全带.拆除的架管扣件绝对不可直接从高空抛落.
(3)拆除前应全面检查脚手架的扣件连接、连墙件、支撑体系等是否符合构造要求;清除外架上杂物及地面障碍物;划出工作区标志.
(4)在脚手架上进行电、气焊作业时,必须办理动火证,有防火措施和专人看守,不可在脚手架上直接钻孔.
(5)其它爬架、挑架等防护情况参见外脚手架专项施工方案.4 4 、安全通道
根据本工程的实际情况,安全通道设置如下:安全通道采用4米宽×4米高方管装配式双层防护棚,防护棚上铺 2 米米厚钢板,安全通道全部为蓝色,安全通道立柱根部浇筑300 米米×300 米米×150 米米砼进行包裹固定,表面刷红白相间油漆警示.通道内两侧根据具体情况布置安全红线、质量红线、工艺工法、两防标准等内容用室外喷绘布制作
第 14 页 的宣传长廊.
考
5 5 、安全防护棚
为了 防止高空坠物,所以在施工现场内必须设置安全防护棚,防护棚主要设置在材料加工场地.如:钢筋加工棚,模板加工棚、以及人货电梯门前作业棚、参观通道.
钢筋防护棚采用购置的成品钢筋防护棚.钢筋防护棚上方用模板进行双层防护,四周布置喷绘布制作的钢筋棚标语覆盖.
参观通道采用钢结构焊接骨架,顶部盖双层彩钢板,两边钢结构围栏封闭,四周布置喷绘布制作的标语覆盖.
第 15 页
6 6 、人货电梯
(1)地面吊笼出入口设置防护棚,施工电梯防护棚做法同安全通道,尺寸为长 8 米×宽 4 米×高 4 米.
(2)在人货电梯入楼层门口处安装定型防护,开设栏栅铁门,门高 1.8 米宽 1.3 米.进入人货电梯门口的走道顶部无任何孔洞.必须盖严使之形成一个安全通道,确保下面操作人员的安全.人员进出人货电梯时,必须关闭栏栅铁门.(3)在电梯顶安置霹雷针.
第 16 页 7 7 、交叉作业
(1)支模、粉刷、砌墙
各种工种进行上下立体交叉作业时,不得在同一方向垂直方向上操作.下层作业的位置,必须处于上层高度确定的可能坠落范围半径之外.如因特殊情况不符合上述条件,可在交叉作业层间加设防护棚.
(2)脚手架搭设拆除时,下方不得有其他操作人员,更不允许直接把架管扣件抛落.
(3)为了 消防安全,严禁电气焊工与木工、油漆工、防水等存在易燃材料的工种交叉施工.8 8 、卸料平台的安全文明施工
卸料平台要有搭设方案,支撑系统不得与脚手架连在一起,平台的搭高要符合高计要求,要有限定荷载标牌.不准采用斜拉斜吊的方式从脚手架上进料.卸料平台上的架板应铺平绑牢,平台周围须设置不低于1.5米高防护围栏,围栏里侧用密目安全网封严,下口设置18厘米挡脚板,护栏上严禁搭设物品,平台应在明显处设置标示牌,规定使用要求和限定荷载.示意图:
9 9 、模板的安全文明施工
(1)模板堆放有防倾倒措施,拆下模板、背楞,在楼层上堆放时,必须离洞口,邻边 1 米以外,在地面堆放高度不得超过 1.5 米,在楼层堆放不得超过 1 米.
(2)剪力墙背楞道数及斜撑,对拉螺杆外漏丝扣至少外露 3 丝.施工现场的防护设施,安全标志和警告牌,不得擅自拆动.
(3)模板按组装编号运输到现场后,模板、背楞、支撑杆件采用塔吊捆绑运输至楼层上摆放,对拉螺杆、插销、脱模剂采用公司定型化塔吊吊笼吊运,堆置高度不得超过吊笼上表口.
(4)模板安装采用统一制作的铁凳,移动方便,稳定,模板拆除轻拿轻放.
模板拆除后从预留的传料口向上传递至上一楼层组装.
第 17 页 (5)本模板采用独立支撑柱,不得使用严重锈蚀、变形、断裂的支撑柱.立柱基础应牢固.斜支撑应牢固拉接,形成整体.
(6)模板作业时,指定专人指挥、监护,出现安全隐患时,必须立即停止施工,将作业人员撤离作业现场,待险情排除后,方可作业.安装外围柱、梁、板模板,应先搭设脚手架并在作业层满铺脚手板,并挂好安全网,脚手架搭设高度要高出施工作业面至少 1.50米.
(7)拆模间歇时,应将已活动的模板、扣件、支撑等固定牢固,严防突然掉落、倒塌伤人.雨季施工时,遇到中到大雨时停止施工,小雨施工时,要检查施工机具是否有漏电情况,线路是否有破损现象,确保安全后才可进行施工,以免发生触电事故.
(8)小雨施工时候尽量在楼板模板下进行模板的校正、加固工作.重量、尺寸很大的整体大模板通过就近楼梯转运.夜间施工时,不准随便移动灯,灯必须固定稳,若生产与安全发生矛盾时,生产绝对服从安全.(9)施工现场内材料必须随时做到工完场清,做好文明施工 .10 、临水排水安全文明施工
(1)临水管网的布置 基坑周边布置临水管网,由 DN75 的 PPR 管从西向红线外业主方提供水源接入,提供施工用水,施工用水在地下室顶板上布置蓄水池经加压水泵加压后提供楼层施工用水,使用直径为φ50PPR 管,消防用水采用直径为φ80 镀锌管,从室内预留洞口处接上主体,每层设置一个消防栓,配备消防水管带和管头.水管网布置见施工平面布置图.(2)排水沟的布置 现场排水:施工现场排水要通畅,根据排水要求,设置沉淀池和连续、通畅的排水设施防止泥浆、污水外流堵塞下水道,定期疏通现场排水沟、沉淀池.11 、临时用电安全文明施工
(1)现场临时用电设施必须符合《施工现场临时用电安全技术规范》和《建筑施工安全检查标准》中临时用电的要求.
1)施工用电必须按临水临电平面布置图进行布设.
2)施工过程中对电缆的要求 因本工地的专用中性点直接接地,故在低压电力线路中必须采用 TN-S 接零保护系统,严禁利用大地接零.保护零线(PE 线)必须采用黄绿双色线,严格与相线、工作零线相区别,严禁混用.
①电缆中必须包含全部工作芯线和用作保护零线或保护线的芯线.需要三相五线制配电的电缆线路必须采用五芯电缆.
第 18 页
②五芯电缆必须包含淡蓝、绿/黄二种颜色绝缘芯线.淡蓝色芯线必须用作 N 线;绿/黄双色芯线必须用作 PE 线,严禁混用.
③电缆线路应采用埋地基架空敷设,严禁沿地面明设,并应避免机械损伤和介质腐蚀.埋地电缆路径应设方位标志.
④电缆直接埋地敷设的深度不应小于 0.7 米,并应在电缆紧邻上、下、左右侧均匀敷设不小于 50 米米厚的细砂,然后覆盖砖或混凝土板等硬质保护层.
⑤埋地电缆在穿越建筑物、构筑物、道路、易受机械损伤、介质腐蚀场所及引出地面从 2.0 米高到地下 0.2 米处,必须加设防护套管,防护套管内径不应小于电缆外径的1.5 倍.架空电缆严禁沿脚手架、树木或其他设施敷设.3)施工现场中对配电室的要求 配电房根据临建规划及负荷集中区域设于现场 10 栋西南角,配电室布置应符合下列要求:
①配电室内的母线涂刷有色油漆,以标志相序;以柜正面方向为基准,其涂色符合规范要求,其中 N 为淡蓝色.
②配电柜应设电源隔离开关及短路、过载、漏电保护电器.电源隔离开关分断时应有明显可见分断点.
③配电柜或配电线路停电维修时,应挂接地线,应悬挂“禁止合闸、有人工作”停电标志牌.停送电必须由专人负责.
4)施工现场对配电箱、开关箱的要求 施工现场配电箱和开关箱至少配置两级保护,漏电保护器应选用电流动作型,一级漏电保护器的额定漏电动作电流大于 30 米 A,额定漏电动作时间应大于 0.1s,开关箱中的二级漏电保护器额定漏电动作电流应为 30 米 A,额定漏电动作时间应为 0.1s.漏电保护器的使用接线应与基本保护系统相适应、相配合.开关箱实行一箱、一机、一闸、-漏,严禁一闸多机现象.
二级配电箱固定在通风、无杂物的地方,并且必须防雨、防尘,三级分配电箱应控制高度 1.4—1.5 米以内.移动电箱和开关箱应控制在 60 厘米高度为宜.开关箱实行一箱、一机、一闸、-漏制度,对配电箱、开关箱进行检查维修时将前一级相应的电源开关分闸断电,并悬挂停电标志牌,严禁带电操作.开关箱中的隔离开关只可控制照明电路和容量不大于3.0kw的动力电路,但不应频繁操作.容量大于3.0kw的动
第 19 页 力电路应采用断路器控制,
5)配电系统应符合设计要求,开关电器及电气装置必须完好、无损、牢固,不得沿地设置,带电导电接头必须绝缘包扎,带电导线严禁压、挂、搭其它物件,配电箱与开关箱应作名称、用途、分路标记并配锁,且有专人维护管理.
6)正确选择照明电器,正确使用安全电压.
7)严格执行操作证制度,操作证通过审核批准,操作时应设有监护人,但有紧急事故发生时,不致事故发展扩大,倒闸操作可不必执行操作证制度.
8)对各类使用人员进行安全用电基本知识培训.
9)建立用电技术交底、安全检查、电气维修、工程拆除、安全教育、培训制度,建立安全用电责任制,强化安全用电领导制度.
(2)电气防火措施
1)合理配置、整定、更换各种保护用电,对电路和设备的过载、短路故障进行可靠保护.
2)在电气装置和线路周围不堆放易燃、易爆和强腐蚀介质不使用火源在电气装置设备相对集中的场所配置绝缘灭火器材并禁止烟火..
3)在电气装置设备相对集中的场所配置绝缘灭火器材并禁止烟火.
4)合理设置防雷装置.
5)建立防火制度,加强防火教育,定期进行防火检查,排除导线破损,老化等火灾隐患.
(3)防雷接地装置的设计 电气设备的金属外壳必须与 PE 保护线连接;对防雷有要求的塔吊,必须有重复接地装置,PE保护线应单独敷设,不作它用,与电气设备外壳连接的PE线应不小于2.5米米2的绝缘多股铜芯线,PE 保护线的统一标色为黄/绿双色线.
(4)分配电箱、开关箱的布置
①分配电箱、开关箱应根据《施工现场临时用电安全技术规范》正确选材、布置,正确接线、配线.大样如下图:
②作好各配电箱的防漏电、触电措施.
第 20 页 ③各楼层应配备分电箱,大样如下图: ④ 一二级配电箱防护做法,大样如下图:
(5)临时用电的计划调配
1)为满足工地各种设备对电力的需求,在施工过程中应搞好协调工作,合理分配电源,特别是对焊接机械,如电焊机、电渣压力焊机、闪光对焊机更应注意安排使用时间.将其使用时间与大型机械如塔吊、砼输送泵使用时间错开安排,防止同时使用造成超负荷断电,在施工过程中应优保证塔吊、砼输送泵的使用.
2)在制订每层、段施工作业计划时,应注意对供电能力与设备使用负荷进行考虑,合理安排各工序、工种工作时间,防止因超负荷影响施工进度.
(6)现场施工安全用电其他注意事项
1)低压用电设备的保护地线可利用金属构件,钢筋砼构件中的钢筋作自然接地体.
2)电气设备正常情况下不带电的金属外壳,框架、部件等均应作保护接零.
第 21 页
3)布置在室外的电焊机、调直机、弯曲机、钢筋机应设置在干燥场所,并应架设防穿透防护棚隐蔽.
4)宿舍照明必须有 2.5 米以上的空间,施工碘钨灯应固定在专用支架上.照明回路应有漏电保护器.人防工程和地下照明应用 36V 安全用电压.
5)配电箱、开关箱内的电器配置和接线严禁随意改动.熔断器的熔体更换时,严禁采用不符合原规格的熔体代替.漏电保护器每天使用前应启动漏电试验按钮试跳一次,试跳不正常时严禁继续使用.
6)室外 220V 灯具距地面不得低于 3 米,室内 220V 灯具距地面不得低于 2.5 米.普通灯具与易燃物距离不宜小于 300 米米;聚光灯、碘钨灯等高热灯具与易燃物距离不宜小于 500 米米,且不得直接照射燃物;达不到规定安全距离时,应采取隔热措施.
7)电缆中必须包含全部工作芯线和用作保护零线或保护线的芯线.需要三相五线制配电的电缆线路必须采用五芯电缆.
①五芯电缆必须包含淡蓝、绿/黄二种颜色绝缘芯线.淡蓝色芯线必须用作 N 线;绿/黄双色芯线必须用作 PE 线,严禁混用.
②电缆线路应采用埋地或架空敷设,严禁沿地面明设,并应避免机械损伤和介质腐蚀.埋地电缆路径应设方位标志.
③电缆直接埋地敷设的深度不应小于 0.7 米,并应在电缆紧邻上、下、左右侧均匀敷设不小于 50 米米厚的细砂,然后覆盖砖或混凝土板等硬质保护层.
④埋地电缆在穿越建筑物、构筑物、道路、易受机械损伤、介质腐蚀场所及引出地面从 2.0 米高到地下 0.2 米处,必须加设防护套管,防护套管内径不应小于电缆外径的1.5 倍.架空电缆严禁沿脚手架、树木或其他设施敷设.
(7)安全用电与电气防火组织措施
1)建立临时用电施工组织设计和安全用技术措施的编制,审核制度并建立相应的技术档案.
2)建立技术交底制度、向专业电工、各类用电人员介绍临时用电施工组织设计和安全用电措施的总体意图.技术内容和注意事项,并应在技术资料上履行交底人和被交底人的签字手续,写明交底日期.
3)建立安全检测制度,从临时用电布置完成开始,定期对临时用电工程进行检测 .主要内容:接地电阻值、电气设备绝缘电阻值、漏电保护工作参数等,以监视临时用电工
第 22 页 程是否安全可靠,并作好检测记录.
4)建立电气维修制度,加强定期和日常维修工作,及时发现和清除隐患,并建立维修工作记录,记录维修时间、地点、设备内容、技术措施、处理结果、维修人员、验收人员等.
5)建立工程拆除制度,建筑工程竣工后,临时工程的拆除有统一的组织和指挥.并须规定拆除时间、人员、程序、方法 、注意事项和防护措施等.
6)建立安全用电责任制,对临时用电各部位的操作、监护、维修分片分块、分机落实到人,并辅以必要的奖罚.
7)建立安全教育和培训制度,定期对专业电工和各类用电人员进行用电安全教育和培训,经过考核后合格持证上岗,禁止无证上岗或随意串岗.
8)建立易爆易燃和强腐蚀介质管理制度;建立电气防火责任制,加强电气防火,重点场所烟火制度,并设置禁止烟火标志;建立电气防火教育制度,经常进行电气防火知识教育和宣传,提高各类用电人员电气防火自觉性.12 、施工机具设备用电安全
1)所有施工机具安装好后都必须办理验收手续.
2)塔吊安装完毕,需向湘潭市安监站申请办理验收手续,其“四限位,两保险”安全装置必须齐全,灵敏、可靠.现场使用的塔吊塔身高于 30 米,所以在塔顶和臂架端部设红色信号灯.
3)砼泵支腿下方应垫方木,泵车应水平,将支腿油缸调平后锁好,防止泵车偏移造成翻车,当砼输送管内有压力时,其接头部严禁拆卸,否则应先反泵回吸再拆卸.
4)电焊机设备安全用电 电焊机设备外壳应做保护接零,不得接地,因为本现场用电采用 TN-S 系统.另需装设防触电保护装置使空载电压降到安全电压以下.电焊机、切割机、弯曲机、对焊机等施工机具,无人作业时应断开电源,并用盖板盖好,以免雨水打湿断路.焊接现场不得有易燃易爆物品.交流弧焊机变压顺的一次侧电源线长度不应大于 5 米,其电源进线处必须设置防护罩.发电机式直流电焊机的换向器应经常检查维护,应消除可能产生的异常电火花.电焊机械开关箱中的漏电保护器必须符合规范要求.交流电焊机械应配装防二次侧
第 23 页 触电保护器.电焊机械的二次线应采用防水橡皮护套铜芯软电缆,电缆长度不应大于 30米,不得采用金属构件或结构钢筋代替二次线的地线.使用电焊机械焊接时必须穿戴防护用品.严禁露天冒雨操作电焊作业.
5)人货电梯外梯笼内、外均应安装紧急停止开关.人货电梯上、下极限位置应设置限位开关.
6)夯土机械.夯土机械开关箱中的漏电保护器必须符合潮湿场所选用漏电保护器的要求;夯土机械 PE 线的连接点不得少于 2 处;夯土机械的负荷线应采用耐气候型橡皮护套铜芯软电缆.使用夯土机械必须按规定穿戴绝缘用品,使用过程应有专人调整电缆,电缆长度不应大于 50 米.电缆严禁缠绕、扭结和被夯土机械跨越.多台夯土机械并列工作时,其间距不得小于 5 米作时,其间距不得小于 10 米.夯土机械的操作扶手必须绝缘
7)手持电动工具 空气湿度小于 75%的一般场所可选用 1 类或 2 类手持式电动工具,其金属外壳与 PE线的连接点不得少于 2 处,相关开关箱中漏电保护器的额定漏电动作电流不应大于 15米 A,额定漏电动作时间不应大于 0.1s 其负荷线插头应具备专用的保护触头.所用插座和插头在结构上应保持一致,避免导电触头和保护触头混用.在潮湿场所或金属构架上操作时,必须选用 2 类或由全隔离变压器供电的 3 类手持式电动工具,金属外壳 2 类手持式电动工具合用时,必须符合要求;其开关箱和控制箱应设置在作业场所外面.在潮湿场所或金属构架上严禁使用 1 类手持式电动工具 狭窄场所必须选用由安全隔离变压顺供电的 3 类手持式电动工具,其开关箱和安全隔离变压器均应设置在狭窄场所外面,并连接 PE 线.漏电保护器的选择应符合要求,操作过程中,应有人在外面监护.手持式电动工具的负荷线应采用耐气候型的橡皮护套铜芯软电缆,并不得有接头.手持式电动工具的外壳手柄插头开关,负荷线等必须完好无损,合用前必须做绝缘检查和空载检查,在绝缘合格、空载运转正常后方可使用.13 、工 地环境保护防尘文明施工
为防止工地施工时产生扬尘,根据文明施工要求,根据场地情况加设降尘雾炮机、环
第 24 页 境监测显示屏,同时在围挡四周设置降尘喷雾系统,大门出入口设置自动高压冲洗设备,禁止车辆带泥上路,施工硬化道路根据现场情况用制作洒水车洒水.
14 、工地信息管理系统
为方便工地现场管理,真实掌握现场施工人员情况,项目在大门入口安装门禁系统,所有人员进出场实时动态管理;于此同时在现场及办公生活区安装远程监控视频系统,保证施工实时监控;施工电梯加装人脸识别系统,保证大型设备为指定专业人员才能操作.
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14 、现场其它临时设施
(1)茶水亭 ①茶亭一般设置在工地大门入口附近安全区域.②茶亭内应配备座椅、洗手池、自动加热饮水机或保温桶,保温桶应加盖加锁.③亭内保持清洁卫生,并明确专人管理.④洗手面盆、洗脚池应放在茶亭外侧边.⑤茶亭可采用轻钢板房制作.
茶水亭外观图
内部布置 (2)危险源公示牌 ①危险源公示牌须单独设置.②规格:宽 3.6 米 X 高 2.2 米,画面见尺寸.③材料:150 方钢管,L35 角钢,0.5 厚白铁皮.④本周各工种危险作业公示牌、每月各工种危险作业公示要求对项险项目用记号笔填写.
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(3)安全讲评及班前教育讲评台
(4)消防展示柜
(5)垃圾桶
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(6)地磅(根据公司要求配置)
第四章
施工过程中其它应注意的事项
1 1 、防火、防爆、防雷
(1)防火
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1)根据本工地实际情况,配置消防泡沫、干粉灭火器,布设于配电室、食堂、办公住宿区、钢筋加工棚、芯模加工棚及各作业楼层.并加强对用火制度的管理,预防火灾的发生,凡明火作业,须经项目质安部批准,且派专人监督方可实施.对易燃、易爆物品要分库存放,如乙炔瓶和氧气瓶存放处远离火源、电源,距明火不得小于 10 米,并配有灭火器.如图所示:
2)电焊作业要注意焊接电源及线路的短路、超负荷运行、电缆的接触不良,松脱、电火花飞溅等易引发火灾的现象产生.
3) 气焊使用的乙炔瓶必须立放,不能卧放,以防丙酮流出,引起着火爆炸,必须装设专用的减压器、回火防止器.且于氧气瓶间距不少于 5 米.夏季作业要有遮阳设施,防止曝晒.与明火的距离不小于 10 米.储存间应有专人管理,在醒目的地方应设置“乙炔危险”、“严禁烟火”.
(2)灭火措施及物质的选择 乙炔瓶着火时,首先要关闭出气管阀门停止供气,使电石与水脱离接触,可用干粉灭火器扑救.电焊机着火时,首先要切断电源,然后再扑救,在未断电源前不能用水或泡沫灭火器救火,只能用干粉灭火器.氧气瓶着火时,应立即关闭氧气阀门,停止供氧,使火自行熄灭.
(3)防爆措施 在工地现场主要防止发生乙炔瓶、氧气瓶回火爆炸事故,因而乙炔瓶必须装设安全阀和爆破片.
(4)防雷 塔吊及人货电梯利用其本身基础做防雷引下线,外架在其保护范围内.2 2 、高处作业安全技术措施
(1)悬空作业防护
1)支模应按规定的作业程序进行,模板未固定前不得进行下一道工序,严禁在连接件和支撑件上攀登上下,并严禁上下同一个垂直面上装、拆模板.
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2)支设边模以及悬挑形式的模板时,必须待外架超过操作面才能进行.以便有稳固的立足点.
3)支设地下室的柱模板,四周应设斜撑,并应设立操作平台.
4)绑扎立柱和墙体钢筋时,不得站在钢筋骨或攀登骨架上下,必须搭设操作平台.
(2)高处作业安全防护:
1)攀登和悬空高处作业人员以及搭设高处作业安全设施的人员,必须经专业技术培训以及专业考试合格持证上岗,同时每三个月进行体格检查.
2)高空作业区域划出禁区,并设置围栏,禁止行人,闲人通行闯入.在建筑物的出入口,搭设长 3—6 米宽度大于通道两侧各 1 米的防护棚,棚顶满铺脚手板作为安全通道.临近施工区域,对人和物构成威胁的地方,亦支搭安全防护棚.如钢筋加工棚.
3)高空作业应有足够的照明设备和避雷措施.
4)高空作业所需的料具、设备等,必须根据本工程施工进度随用随运,禁止超负荷.料具应堆放平稳,工具应随时放入工具袋内,严禁乱堆乱放和从高处抛掷材料、工具、物件.楼层垃圾集中堆放,及时清理,倾倒时应有防护设施并设专门区域.3 3 、季节性施工职业健康安全方案
根据本工程和进度安排,本工程夏季、雨季进行基础施工和主体结构施工.
(1)夏季施工安全措施 考虑到长沙市区的实际情况,夏季气温高,且持续时间长.因主要作好夏季施工的安全措施,而夏季施工主要做好防止中暑工作.
①利用宣传板报的形式,对职工进行防暑降温知识的宣传教育,使职工知道中暑症状,学会对中暑病人采取应急措施.
②合理调整作息时间,避开中午高温时间工作,严格控制工人加班加点,脚手架搭设工人的工作时间要适当缩短,保证工人有充足的休息和睡眠时间.
③要及时供应合乎卫生要求的茶水、绿豆汤等.
④及时给职工发放防暑降温的急救药品和劳动保护用品.
⑤工地上要配有十滴水、仁丹、霍香正气片等消暑药.
(2)雨季施工安全措施
①防触电.施工现场的用电必须按照临时用电安全技术规范(JGJ46-2005)和临时
第 30 页 用电组织设计执行,实行三级配电二级保护,漏电保护器匹配参数要符合要求;机电设备的金属外壳必须采取可靠的接零保护.
②防雷击.塔吊、脚手架应安装避雷装置.
③防坍塌.搞好脚手架的排水工作,防止沉陷倾斜;
4 4 、文明施工、消防、治污
(1)文明施工措施: 为了 保护当地自然环境,在施工过程中,本项目部将采取如下现场文明施工措施,创建湖北省建筑施工安全质量标准化示范工地.
1)封闭管理 施工现场除人员、车辆进出口通道外,其余四周应设置连续封闭的围墙.围墙,按照公司CI规范进行CI覆盖.在项目入口处醒目位置设置公示牌,公示牌的主要内容有工程名称、建设单位、设计单位、施工单位、质量监理单位、安全文明施工监督单位、建筑施工许可证号(牌)、联系电话等.
2) 项目设置文明施工管理小组,负责现场的文明施工管理,项目经理任组长,项目综合办公室主任任副组长.
3) 项目部与劳务队伍签订文明施工协议,明确目标与责任.4) 施工现场的各项临建设施严格按总平面布置图的要求进行布置.在现场出入口设门卫和临时性建筑牌楼.施工工地的大门、围墙、办公场所以及各种标识等均按公司《安全文明标准化施工手册》的要求设置.
标准大门样式
第 31 页 5) 九牌三图共两套,7 号栋、8 号栋、10 号栋施工区九牌三图图牌布置在工地大门进门右侧.13 号栋、14号栋施工区九牌一图图牌布置在工地大门里面左侧.施工图牌组合自左至右依次包括:工程效果图、工程概况牌、施工总平面图、安全生产牌、文明施工牌、消防保卫牌、管理人员名单及监督电话牌、环境保护公示牌、扬尘治理牌、农民工权益保护牌.
6) 现场的生产、生活污水应进行有组织排放,经过沉淀过滤处理后通过临时暗沟或临时排水管道将污水排至城市下水道.
7) 施工现场的用水、用电线路统一按临时用水、用电施工组织设计的要求敷设,水、电线路均暗敷,杜绝乱拉电线和随意接水管,配电箱使用标准铁箱子,禁止使用木箱子.
8) 施工现场地面应做硬化处理,搅拌机场地、物料提升机场地,砂石堆放场地及其他原材料堆放场地等易集水场地,必须混凝土硬化.其他场地可采用砖铺地或砂石硬化.
9) 道路必须畅通,施工现场道路应在施工总平面图上标示清楚,道路不得堆放设备或建筑材料.
10) 施工现场场地应有排水坡度、排水管、排水沟等排水设施,做到排水畅通、无堵塞、无积水.施工现场应设污水沉淀池,防止污水、泥浆不经处理直接外排造成市政下水道堵塞,污染环境.
11) 材料堆放应有施工现场总平面布置图,现场材料堆放应与总平面图标示位置一致,不得随意堆放.堆放材料应有标示牌,其标牌内容为:名称、规格型号、批量、产地、质量等内容.材料堆放应做到整齐,并按下列规定堆放: ①钢筋堆放垫高 30 厘米,现场工字钢存放架垫放,钢筋一头齐,并按不同型号分开放置.
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②模板木方堆放垫高 20～30 厘米,必须堆码整齐,不超过 1.5 米.
③钢管堆放垫高 20～30 厘米,一头齐,并按不同型号分开堆放.
④砌块要按要求堆码整齐,码放高度不得超过 2 米.
⑤砂、石堆放在砌高 60～80 厘米 高的池子内,池...
第四篇：凤凰城碧桂园报告
今天我们来到位于广州市广园东路新塘路段的凤凰城碧桂园来参观学习。大概是早上的九点多钟就来到这里，我们首先是参观凤凰城酒店。这个酒店是全国首家以白金"五星级"标准建造的自然山水酒店。酒店依山面湖而建，设计豪华典雅、独具东西方文化底蕴和异域风情。凤凰城酒店的楼高6层，外边是用石块切成的，看上去很高贵，典雅，并且酒店还充分发挥“商务、度假、旅游、会议”的功能优势。
之后，我们进去酒店的大堂看看。大堂的的设计很特别，天花都是一些欧洲风格的画，看上去很有气派。并且大堂的一边走廊的设计也很特别，用了红线玉的柱子。灯光上用了一种偏于红色和黄色的灯光来照射柱子，这样的效果令人有一种严肃的而庄严的感觉在里面。红线玉做成的柱子是一条的，没有空隙，是很完整。酒店的柱子的旁边都有一些植物的承托，令到这种红黄色的射灯的柱子别有一番风格在。在这个长廊的地板是用抛光砖组成，这些砖的图案也很特别
很有立体感，并且是有一个砖是由三块组成的，颜色也不同的，令到这个大堂的长廊有颜色和射灯的颜色有呼应。然而这些长廊的欧洲风格的画，在这里有点缀的作用似的。所以，我自己觉得这个酒店的大堂长廊的整体设计和布局都是很不错的，自己也喜欢这种情调。整体颜色的搭配都是很协调的。
而我发现长廊的天花跟进门口的中心的天花是不同样的效果的，不过，凤凰城酒店里的整体都没有格格不入的感觉，很整体。在红线玉柱子的排列下和整个长廊的整体搭配下，这条长廊感觉一种走在皇宫下的走廊似的。并且有长廊的隔
壁的餐厅，这间是欧式的餐馆。天花的每处地方都是很细致的，这样的就能体现到五星级酒店的所在之处。
这个酒店大堂的地方，我还发现了一些设备。这些设备都是令人家很少会注意到得地方，但是大堂的布局者令这些设备在这个地方不会突出来，令到这些东西很好做到次要的作用。那就是消防设备，这些设备是必不可少的。并且在这么大的酒店里。
这里的消防栓就在一个长廊的转角处，并且它的旁边的颜色和整个空间不会显得突出，这样既可以令到消防设备不会少，也令这个空间的设计不会差。
参观了酒店后，我们来到酒店对面的公园走走，这里也有很多值得我们学习的东西在。例如五星级酒店下，园林的设计都是很讲究的。可能是天气太冷啦，没有什么人到园林公园走走。不过，一处有石块切成的喷水池切得很好。它是一块一块的贴上去的，不是我们平时看到市区的那些石墙。它是用一块一块石块用水泥贴上去的，并且很整体的。公园的水池更在番禺的宝墨园不同的是，宝墨园是人工造成的，看上去很不自然，而这里的水池看上去是很自然地，一点都不像是人工造成的。
所以看过一些园林的造型，像到凤凰城酒店的公园就运用知识，去了番禺的宝墨园没有错的。
后来，我们还看了一些凤凰城碧桂园的样板房。
在今天看了很多五星级的东西，有酒店，有园林公园，有样板房。这对我们以后设计室内空间有很大的帮助，也对室内空间对外的景观的设计有帮助。使得我们了解五星级的家使用的材料与设备的运用的效果是怎么样的。
指导老师： 学生：
时间;
第五篇：碧桂园见习报告（范文模版）
院系：
专业：工程管理
学号：
姓名：
见习时间 ：2010年12月19日
见习地点 ：咸宁碧桂园
物业管理见习报告
今天是物业管理的实践课，我们班的物业管理王老师带我们来到了咸宁碧桂园进行了为期一天的见习。回顾这一天的见习生活，我在见习的过程中，既有收获的喜悦，也有一些遗憾。通过实习，加深了我对物业管理知识的理解，丰富了我的物业管理知识，使我对物业管理有了深层次的感性和理性认识。同时，由于时间短暂，感到有一些遗憾。对物业管理有些的认识仅仅停留在表面，只是在看人做，听人讲如何做，未能够亲身感受、具体处理一些，所以未能领会其精髓。但是还是有所收获的。下面谈谈自己见习的体验和感受。
首先我想先介绍一下我去见习的地方——咸宁碧桂园。
咸宁碧桂园位处咸宁市咸安中心城区，长安大道北端，是南山商圈的组成部分。项目周边配套齐全，与咸安体育中心隔河相望;武商量贩、南大街商业区、咸宁高中等城市配套距项目仅数百米。紧邻人民医院、市政机构和银行系统。项目引入8路公交车，同时周边更有
2、
6、10路公交车贯通。周边设施有中小学(温泉高级高中)、 幼儿园(市交通幼儿园、咸安好孩子幼儿园、机关幼儿园)、综合商场(中百仓储、中商百货、潜山商业街、酒吧、美食广场)、银行(建设银行、中国邮政储蓄、中国人民银行、中国农业银行、中国工商银行、农业发展银行咸宁分行)、医院(市中心医院、咸宁学院附属第二医院、咸宁医学院附属第一医院、咸宁卫校附属医院、咸宁市中医医院)等等
咸宁碧桂园山水兼得，自然环境优越。项目被淦河以"川"字形环绕，形成“一河六岸”的独特滨河景观;同时紧邻城市绿肺双龙山、孝子山，足不出户便可坐拥叠翠群山及近4000米的悠长水岸，形成了咸宁市首屈一指的山水景观大城。
项目整体定位于咸宁市高档山水人居大城楼盘。总规划约2600亩，摘牌1000亩，首期开发约500亩。产品规划有花园美墅(双拼)、亲邻美墅(联体)和优
雅景观洋房、电梯洋房，建成苑区是咸宁市第一个大规模中央别墅居住区。产品设计为极具阳光感的地中海风格，并结合山水自然元素，最大限度地将天然景观引入室内，全力打造出最适合咸宁人的城中央山水别墅。
其次我想再说说自己的见习体验和见闻。
上午客户部经理助理李助理主要带我们参观了花园美墅(双拼)，给我们介绍了他们物业管理公司的一些基本情况。碧桂园物业发展有限公司是一家集房地产建设、开发、销售、管理于一体的大型房地产集团公司，目前旗下有：建筑设计院(甲级)、建筑规划研究院、建筑公司、装修公司、物业管理公司、学校、医院、酒店等多家全资子公司或专业机构，总部设在佛山顺德，是广东珠江三角洲经济圈的中心。在十多年波澜壮阔的发展过程中，碧桂园创造了一个又一个房地产奇迹!现已成功开发了顺德碧桂园、广州碧桂园、碧桂花园、华南碧桂园、均安碧桂园、荔城碧桂园、广园东凤凰城等超大型优质楼盘，拥有一个18洞国际标准高尔夫球场和一个36洞国际标准高尔夫球场、两家四星级酒店、一家五星级酒店假日半岛酒店以及广州首家白金五星级酒店——凤凰城酒店。碧桂园以拥有全国最大、社区配套最齐全的人居社区而在中国房地产界独领风骚。碧桂园以其先进的管理模式、优越的工作环境、良好的企业文化集聚了大批优秀的高素质人才，他们年轻而富有朝气，专业而富有效率，不断发展的碧桂园为各路人才提供了充分施展才智的最为广阔的空间，吸引着更多有志之士的加入。还很真诚的说期待我们的加入，为他们公司注入新鲜的血液。
这里的双拼别墅绿化做得很好，但是不足的应该就是双拼别墅显得很紧凑感觉空间不是很大，由于目前正是建设阶段所以很多设施不是很完善很多地方也没见好所以我们也就只能看个粗略的，这花园美墅最大的特点应该是在它的中心有一个很大的人工湖，别墅依湖而建，真可谓依山傍水，环境真的很舒服，而且还配有各种健身设施及幼儿娱乐设施， 通过见习，我发现碧桂园物业无论是在治理经验，还是人才储备、基础管理上都已储备了雄厚的资源，是物业治理行业中的一位后起之秀，它的发展前景非常广阔。
随后我们还参观了一下监控房，监控人员对我们介绍说， 保卫科的保安治理设大堂岗、巡逻岗、监控岗、指挥岗，岗与岗之间密切联系，对小区实行24小时的安全保卫。建立并完善各项治安治理规章制度;对新招聘的安保员进行上岗前岗位的基本知识和操作技能培训，加大对在职安保员的培训力度，注重岗位形象、礼节礼貌、应急处理能力等培训，从而增强安保员的工作责任心和整体素质;强化服务意识，树立“友善与威严共存、服务与警卫并在”的服务职责，安保人员在做好治安管理职能外，还为学生提供各种服务，形成了治理处一道亮丽的风景线。
下午我们最主要看的是亲邻美墅(联体)和优雅景观洋房、电梯洋房等，跟上午差不多，也主要是介绍一下周边设施和周围环境，通过一天的见习，我也发现了该物业管理公司的一些不足。
部门分工不够明确，制度不健全，少有程序化、规范化的工作流程，大部分进行着简单粗放的的管理。其次，由于物业管理牵扯到的问题众多，各处体制不健全，各种关系错综复杂，需要协调、处理的关系众多，使得各物业处把大量的精力放在处理各种关系上，包括处理物业处与集团公司之间的关系，物业与行政部门的关系，与有关业主之间的关系。处理好这些关系当然有利与物业管理的发展，但 当因此而忽视了内部管理与对外服务时，就难免本末倒置了。这样就影响了物业管理的健康发展。
由于企业从业人员，相对缺少专业知识，大部分是中途搞物业管理，尽管经验相对丰富，但缺乏系统的理论知识。并且由于观念、资金等问题，企业很少引进专业的管理人员，这就导致了，服务意识较差，观念创新匮乏，使得物业管理难以进入良性发展的轨道。
对于这些问题，个人觉得采取以下措施，以促进企业快速、健康发展。
1.明晰权力和责任。碧桂园物业欲走品牌之路，就必须走独立发展之路，明确与总公司之间的关系，分清责任界限，享受独立开展各项工作的权利，承担其作为物业管理企业应负的责任。另外，各物业处也应加强自身的管理，合理划分部门，科学安排岗位，规范各部门的职责，做到“人人有事关，事事有人关”理顺物业管理流程，明确各部门员工的职责与权利。
2.建立、健全规章、制度。一个成功的企业一定要有一套科学、合理、适合本企业特点的规章、制度，来规范员工的行为。要树立碧桂园物业品牌，必须要健全规章、制度作为保障。这包括制订质量保证制度、收费管理制度、财务制度、岗位考核制度等一整套必备的制度，还包括物业管理服务工作流程、投诉受理程序、报修维修程序、紧急事故处理程序等一系列程序化的规范。只有健全这些规章、制度，并积极落实，才能打造一个成功的企业，才能树立咸宁碧桂园物业品牌。
最后想谈谈自己对这次见习的体会。
通过见习，我发现碧桂园物业无论是在管理经验，还是人才储备、基础管理上都已储备了雄厚的资源，是物业管理行业中的一位后起之秀，它的发展前景非常广阔。但在咸宁，咸宁碧桂园物业的品牌不太响亮，若咸宁碧桂园物业挖掘新闻，借用传播媒体，扩大其知名度。那么，将在物业管理行业新的规范调整期占有更大的市场，让更多的居民享受到其优质满意的服务。
通过见习，我认识到要做好物业管理，既要注重物业管理知识的，更重要的是要把实践与两者紧密相结合。物业管理作为微利性服务行业，它所提供的产品是无形的服务，物业管理是一种全方位、多功能的管理，同时也是一种平凡、琐碎、辛苦的服务性。因此，在物业管理实际中，要时刻牢记物业管理无小事，以业主的需求为中心，一切从业主需求出发，树立“想业主之所想，急业主之所急，做业主之所需”服务宗旨，不断，不断创新，与时俱进，为业主提供整洁、优美、安全、温馨、舒适的居住环境，为全面建设小康社会开创物业管理新的里程碑