制度是长期的、规范的、有效的，是企业根据自身情况探索而来的。而落实责任的关键，就是以制度建设为重点，优化举措解决问题，确保各项工作有章可循、有序开展。那么如何制定相关制度呢？以下是小编为您收集的《物业品质检查管理制度》，欢迎大家借鉴与参考，希望对大家有所帮助！
第一篇：物业品质检查管理制度
物业品质检查规章制度
物业品质检查规章制度
物业品质检查规章制度 物业品质检查规章制度 物业管理运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。
人性化的管理方针铺架为业户沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本提高管理服务的信誉。
结合所辖的物业建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，全心全意为业户服务。
为实现以上设想，拟采用 一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施 的管理方针。
一、一种模式 针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。物业顾问由本行业富有实际管理和操作经验的高层管理人员担任，在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造 管理由您评定，分分秒秒印证，点点滴滴做起，永远让您满意 的模式效应，力求更好地满足业户的需求。
建议采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。
管理思想是：安全服务第 一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。
追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。
二、二项承诺
1.在一年内协助本物业通过 市优秀物业管理大厦 的评比。
2.在两年内协助本物业通过 省优秀物业管理大厦 的评比。
三、三个重点
1.完善服务、诚信待人 物业管理是以服务为主的行业，为此企业将在今后的服务工作中，充分体现企业的服务宗旨和追求目标，奉行 以人为本，业户至上 的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务关系。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住环境。
2.环境管理责任到人 大厦的环境管理极为重要，如何为业户创造一个良好、舒适的居住环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们保洁工作责任到人，督导检查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，认真地去做好每天的工作，积极宣传环保意识，使大厦的环境卫生状况达到最佳状态，为大厦所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。
3.安全、消防真抓实干 为确保业户的生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主，以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，建议派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入大厦，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，如发生特殊事件时力争将损失降至最小程度。
四、四项措施
1.根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到 物业的管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行
为、制度、道德方面加以分析，科学制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理指引。
2.制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如《管理规章制度及操作规程》、《员工手册》等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。
3.我们时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出中肯意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。
4.我们将不间断地充实管理队伍。采用 培训 上岗 再培训 再上岗 的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。物业品质检查相关内容:学生校内管理条例 学生校内常规管理条例 一、到校 1、按时到校，不迟到，不旷课，不带零食入校，不围小摊。
2、按要求穿校服，衣着整洁，朴素大方。共青团员要佩戴团徽，少先队员要佩戴红领巾，队干部要佩戴队干标志。
员工抚恤制度范本 本公司员工凡不能参加劳工保险或人寿保险者，遇有伤病亡故其抚恤办法，悉依本细则。本细则除长期受雇在本公司的从业人员外，其他的临时、特约顾问、特聘等人员均不适用。
企业内部审计规章制度 第一章总则第一条为加强审计监督，规避经营风险，提高运营效率，增加企业价值，根据《中华人民共和国审计法》、财政部等五部
委《企业内部控制基本规范》和中国内部审计协会《内部审计基本准则》等有关法规，结合公司实际情况，制定本制度。
企业财务预算管理制度 第一章 总则第一条 为促进企业建立、健全内部约束机制，进一步规范企业财务管理行为，推动企业加强预算管理， 根据财政部颁发的《关于企业实行财务预算管理的指导意见》和集团公司实施全面预算管理的要求， 结合集团企业实际情况， 制定本。
餐厅员工规章制度 餐厅员工规章制度员工规章制度为了创建一支高素质、高水平的团队服务于每一位客户公司制定了以下严格的管理规章制度，望各位员工自觉遵守!一基本要求 1.1、全体员工要团结一致，各尽其职，献出真诚服务，做好本职工作。
201X 汽车牌照安装新规定 按照《道路交通安全法》和《中华人民共和国机动车号牌》的规定：
1.可使用车牌架辅助安装号牌，车牌架内侧边缘距离机动车登记编号字符边缘应大于 5mm。
公司餐饮管理制度 第一章 总 则第一条 为了加强和促进公司餐饮制作规范化管理，保障公司职工饮食卫生安全和饮食服务质量，特制定本制度。第二条 本制度包括餐饮日常工作、食品卫生安全、餐具洗消、食品原材料和厨房机械设备等管理内容。
管路工操作规程 一、安全规定：
1、对防尘、瓦斯抽放有关管路安装，要符合《煤矿安全规程》的要求。
2、严禁在无风或风量不足的地点从事管路安装、拆除、维护、检查等工作。
3、在进行正常操作时，要仔细检查操作环境的安全状况，不安全不操作。
附送：物业季度工作总结范文 3 篇
物业季度工作总结范文 3 篇
物业季度工作总结范文篇一：
****年，某物业公司紧紧围绕上级公司总体部署，以三基建设为契机，不断锐意改革，实现管理工作跨越发展，按照上级指示精神，积极规范内部管理，狠抓安全服务，扎扎实实开展各项工作，公司保持健康、稳定、和谐发展的良好局面。
一、三季度主要工作 为思路，多为公司领导分担压力; ㈡协助好综合管理部对各小区保安现场服务质量的检查与考评验收工作;
㈢按总经理要求，四月份开始配合抓好《XXXX 城机动车辆管理制度》、《XXXXX 城机动车辆管理制度》的组织实施与贯彻执行工作;
第 6 页 共 9 页
㈣指导抓好光明路项目的日常收缴工作; ㈤协助托管部抓好管理工作; ㈥努力完成总经理交办的其他相关工作事项。
物业季度工作总结范文 篇三：
在公司的正确领导、各部门的积极配合、物业管理部人员的不懈努力下，取得了一定的成绩，业绩有了小幅增长，但相比公司的年度工作目标还是有很大的差距。
一、业绩统计 截止第一季度共完成纯净水配送 4278 桶，完成行政楼、生产现场、香江、七星家苑等所辖区域饮水机的定期消毒 1 次，饮水机更换及维修 25 台，未发生食品卫生安全事件，保证了制水设备稳定运行和饮水质量。厂区及七星家苑绿化更换绿篱 201X 平方米约 19000 棵，草坪改造补栽 1500 平方米，同时对所辖区域绿植进行全面施肥、修剪以及病虫害防治工作，绿化植物生长态势良好，未出现大面积枯黄枯死现象。行政楼保洁及花卉租摆服务未发生业主投诉现象，各会议室、办公室等公共区域盆栽绿植全面更换 1 次，较好的提升了服务品质，满足太电公司服务需求。会务服务 231 次，其中部门级日常会议125 次，公司级会议 94 次，大小型对外接待 12 次，圆满完成主业各类会议的顺利召开。
按照部门年度目标责任书各项指标，严格对标管理，层层分解，逐级把关，各项指标有计划有措施的进行开展。班组建设管理工作有着明显的提升，逐步完善定置化管理，有效结合春季安全大检查和NOSA 五星管理要求开展每一项工作，1 至 3 月份共排查各类缺陷 32
第 7 页 共 9 页
项，积极组织部门员工对 找、抓、促 管理措施进行大讨论，查找部门的管理不足和存在问题，抓住重点，理出短板制定计划，对下一季度工作的有效提升打下了基础，促进服务品质全面提高。
二、存在问题 1、工作业绩差。本季度部门业务预算执行率偏差较大，未能严格按照月度分解进行实施，工作随意性较大。绿化工作未能抓住春季良好时机，养护和部分绿植补栽工作处于被动，计划工作的周密性不严谨，工作责任落实与岗位职责不明确，缺乏动手能力和创新意识。
2、岗位人员缺。部门的实际在岗人员只有 14 人，各岗位人员几乎都兼职一些其他事务，工作量过于饱和，在应急调配情况下不能满足工作需求。第一季度绿化临时用工严重短缺，使绿化养护工作不能顺利的计划开展，由于生产场所对用工人员的年龄受限，同时在加上临时用工的薪酬普遍上涨等原因，导致了人员严重短缺和招聘难的现象，迫使绿化养护工作滞后。
3、业务培训弱。要提高员工的工作能力，最主要的还得对其进行技能培训，但由于各种原因在对员工的培训还是非常缺乏，技能操作水平不能在短时间内得到提高，业绩也就上不去。
4、服务水平低。本部门部分员工对专业技能知识、安健环管理常识、业务流程的掌握不是很熟悉，更谈不上工作经验。
三、工作思路 1、抓重点，挖掘部门潜力。根据公司开展的 找、抓、促 活动，有效结合今年 NOSA 五星管理要求，找出管理工作中存在的短板，对关键区域，如绿化养护管理，化学危险品管理，机械工器具管理，废弃物管理，以及水厂卫生质量等风险管理，列入部门核心工作，将这些
第 8 页 共 9 页
工作视为物业管理部的 根据地 ，集中精力做深做透，深入查找问题及时改进，做到举一反 三、闭环管理。
2、抓服务，提高信任度。就物业管理部在公司属于小部门，但是在天创公司这块 招牌 上他不仅是一个服务窗口，也是一道与国华太电有着影响的桥梁。只有好的服务，才能争取较大的业务信任和服务认可，之所以我们要保证这道 桥梁 畅通无阻，必须提高我们的服务标准，注重工作细节，提供超值服务，让太电公司领导及员工感到温馨、可靠，以更大的信任度来认可我们的服务。
3、抓沟通，促进业务协作。人脉是决定部门所辖业务的关键性因素，部门工作要有提高就必须与公司各部门搞好关系，相互协作，通力合作，借助其收集信息，做到常联系，多沟通，良性开展部门业务。
4、抓培训，提高业务水平。随着公司的不断发展，培训的重要性也不断凸显。培训不能仅限于管理制度、专业知识的培训，还应学习公司的企业文化，培养员工的主人翁精神，提高其对公司的忠诚度和归属感。培训的方式也不应限于内部培训，应做到 走出去，请进来 ，让员工到外面接受专业的培训，把专业的人士请进公司给员工培训。
3、抓管理，培养员工责任。服务工作无小事，任何一个小的失误都会直接影响着公司的声誉。小的失误就是管理工作中的一个大漏洞，经验告诉我们 管理出效益 。我们物业管理部要从班组建设管理工作中明确岗位职责，落实工作责任，增强员工的凝聚力和协作力;健全部门考核激励细则，提高员工的积极性，完善部门规章制度，规范
第 9 页 共 9 页
员工的工作行为，利用培训提升我们的服务品质，加强日常实地督导检查，确保服务工作稳健开展。
四、201X 年第二季度工作计划及安排 1、推进星级班组建设，落实定置管理。办公室库容库貌有待进一步提高，帐、物、卡管理需要规范。4-5 月份 2、行政楼区域所辖各类安全标识、标志按照安健环管理要求进行更新更换。4 月份 3、规范会务服务流程，加强每周 1 次业务技能培训。4-6 月份 4、行政楼中心花园绿植及草花改造。6 月份 5、七星家苑小别墅区域草坪改造。4-5 月份 6、
厂区及七星家苑加大绿化养护力度，全面清除草坪内杂草及修剪工作。4-6 月份 7、完善部门绩效激励考核管理，提高员工积极性。6 月份 8、水厂设备保养及反渗透制水过滤填充材料更换工作。6 月份 9、着重对 NOSA 五星管理要求排查所辖区域缺陷，落实计划整改，符合管理标准。
看了物业季度工作总结范文
第二篇：物业公司品质部日常检查制度提要
物业公司品质部日常检查制度提要：为了规范管理，提高服务质量，加大检查力度，确保质量管理体系工作落到实处，使各项工作严格按照计划进行
物业公司品质部日常检查制度
(二)
为了规范管理，提高服务质量，加大检查力度，确保质量管理体系工作落到实处，使各项工作严格按照计划进行，特制定本制度：
一、检查内容：
1、各部门的培训工作：
①新入职人员的培训工作;②在职人员的培训工作;③特殊岗位人员的培训工作;
④晋升(调动)人员的培训工作。
2、各部门考勤管理工作：
①各部门员工打卡或签到情况; ②各部门员工在岗情况;
3、办公秩序的管理：
①办公环境卫生、办公室规范、整齐;②办公人员工装、胸卡;③在岗及工作情况。
4、员工仪容仪表、礼貌礼节服务：
①员工精神状态、工作作风;②工装、工牌的佩戴情况;③见面是否有问候、能否做到微笑服务。
二、现场各项服务质量的检查
1、保洁区域内卫生是否达标;
2、绿化环境是否按标准进行维护保养;
3、公共秩序管理员的在岗、巡逻情况;
4、监控人员的在岗情况及突发事件的处理情况;
5、水电维修人员的值班维修及养护工作;
6、客户服务人员的服务态度、工作热情及办事效率;
7、仓库物质及其各种记录;
8、餐厅卫生、饭菜质量等。
9、各种记录表格的填写
10、征求业主意见;
11、通过走访业主、征求业主意见来收集服务中心的服务质量达标情况，以便及时进行改进工作。
12、工作计划的落实工作;
13、根据各部门的工作计划实施抽查和定时检查，督促计划的严格落实。
14、公司各项制度、通知及会议精神的落实。
三、检查方式：
1、采用白天巡检和夜晚抽查相结合;
2、根据公司年工作计划，品质部制定详细的月计划，并严格落实。
3、白天巡查，每个服务中心保证每周检查至少一次;夜晚抽检，各服务中心每周至少一次。(郑州市外区域项目每两周检查一次)
4、根据检查情况，品质部每月编写一份《检查通报》下发各部门。
四、检查程序：
品质检查员到管理项目检查完后，被处罚人在处罚项目处签字认可，检查结果由服务中心负责人签字认可，并限时整改，一式两份，服务中心存一份，另一份返回品质部。
五、检查要求：
1、品质部要严格按照检查计划进行检查，没有部门经理的允许任何人不得私自改动计划;
2、任何人不得利用工作之便干私事，更不能私自离岗、脱岗，发现一次按旷工处理;
3、在检查工作中，如遇到拒签或不服纠缠的事件，应执行逐级投诉程序，不得在现场发生争吵，发生一次罚款15元;
4、每周五召开周例会时，品质部将下周检查计划交总经理。
第三篇：物业品质检查质量报告
关于**物业公司的品质报告
3月15日，16日，品质部对公司所管辖的三个项目(***、***和***)进行物业服务质量检查工作。此次服务质量考核标准主要是物业管理评优标准，考核方式是以面谈和现场勘查。本次服务质量检查工作得到了管理处领导和各部门主管的配合，大家本着发现问题，解决问题的目的;实事求是的原则，将此次检查工作顺利完成，现将此次检查结果汇报如下：
三个管理处做的都比较好的方面体现在基础管理：
1、 物业管理处每季度公开一次物业管理服务费用收支情况。(财务部负责统计收支报表交给管理处，管理处将报表上报业委会，业委会负责将报表公布所有业主。)
2、 建立维修基金，其管理、使用、续筹符合物业管理有关规定。
3、 电梯维修保养及时，管理处安排专人负责与电梯维保分包公司联络，跟进电梯的维修保养计划。
4、 二次供水设施设备，定期请外包公司进行清洗，并达到水质清洗合格标准。
5、 ***管理处消防演练组织及时到位。每季度组织一次演练，每半年进行一次大练兵。
6、 ***小区业主资料和小区竣工验收资料整理、归档、保存妥善，齐全。 以上是各管理处做的比较好的方面，但是按照ISO质量管理体系标准要求， 管理处各方面的工作还存在很大差距和不足：
1、 客服中心
1) 标识管理混乱。***小区主出入口没有小区平面示意图，楼宇标号标志不明显;各管理处办公区域没有明显区域划分标识，办公区域管理混乱;管理人员上班和安全员执勤未穿着统一服装和未佩戴工卡现象严重存在;绿地没有警示标语;设备设施没有明确责任人;设备卡不统一。
2) 记录表格不统一，设计不科学，填写不规范，存在不填、漏填现象，其中***管理处《投诉接待记录表》无法体现处理结果和回访情况。
3) 对于管理处投诉处理及时率、满意率、维修及时率、维修返修率未做统计。
4) 装修验收存在漏洞。***小区存在某些业主装修验收表，工程部漏签意见的现象。
2、 工程部
1) 工程部与客服前台沟通不畅，维修不及时。
2) 有偿维修的操作流程不科学，需要改进。维修人员在维修完毕后，才告诉业主维修的价钱，带领业主到管理处缴交，这样很容易引起价格纠纷，给物业公司造成经济损失。
3) 设备设施保养、运行检查、巡查记录不全，并且填写不规范。
4) 设备设施管理制度，操作规范，相关岗位责任书不齐全，并且物业公司没有统一范本指导管理处员工进行操作，导致实际工作的随意性强。
5) 设备房卫生打扫不及时，灰尘、杂物较多。***管理处设备房没有配备温度计。
6) 设备房消防设施及应急灯等相关配套设施不齐全，并且有损坏现象，其中灭火设施检查时间不及时，过期很久。
7)***小区监控中心监控器图像不清洗，监控头损坏，联动系统老化。
3、 安保部
1) 缺少完整的岗位职责，部门职责。 2) 安保员巡查记录不规范，需要完善。
3) 安保员着装不统一，岗位执勤精神不集中，擅自离岗。
4) 封闭式管理还需要加强，门岗对于外来人员必须及时登记。
5) 安全管理、车辆管理、消防管理的相关制度虽然有建立，但是不统一，不规范。
6) 灭火设施设备、器材配置不齐全，***小区丢失、损坏现象严重。
4、 环境部
1) 环境部工作缺少完整的管理制度和监管制度。 2) 管理处应提高对保洁分包方的监管。
5、 社区文化
1) 社区文化单调。
2) 员工业余生活单调，***管理处员工吃、住条件需要改善。 3) 缺少完整、统一的宿舍和食堂管理制度。
针对以上检查结果，结合物业公司所属各管理处实际情况，本人对今后品质工作的开展提以下实施方案和建议 ：
建立和完善体系四大步骤：
一、培训起步，职能分工;
二、汇编文件、试点运行;
三、内部审核、正式运行;
四、体系维持与提高
一、培训起步，职能分工：
(一)培训起步
A、全员ISO9000基础知识培训。
1、培训目的: 1)了解ISO族标准的内容;
2) 了解ISO族标准的基本要求; 3) 了解ISO族标准的实施办法; 4) 了解企业推行ISO意义和计划。
2、学习内容：
1) 什么是ISO9000族标准; 2) 对标准的理解;
3) 本公司推行ISO9000意义;
4) 本公司推行ISO9000的计划和要求。
3、参加人员：全体人员; B、 骨干培训
1、培训目的
1) 了解ISO9000族标准的基本内容; 2) 领导在质量体系中的作用; 3) 了解为什么要推行ISO9000; 4) 要了解如何推ISO9000。
2、学习内容
1) 标准的结构、原理和内容概述; 2) 重要的质量概念; 3) 实施标准的指导思想; 4) 领导作用;
5) 认证、维护和改进的过程。
3、参加人员：各有关部门经理和主管。
(二)建立组织
A、公司应成立专门工作机构，负责全公司推行ISO9000组织协调工作，作为一个办事核心。应保证：
1、所有各有关部门都能参与工作小组。
2、有专职人员。
3、有骨干力量。骨干人员应对ISO9000有较全面系统的学习，最好有一定相关工作经历。
B、管理者代表
1、公司应按标准要求任命管理者代表。
2、管理者代表应由最高管理者指定;
3、管理者代表应是公司管理层成员;
4、管理者代表应具有如下职责：
1〕确保按照标准规定建立、实施和维持质量体系要求;
2〕向管理者报告质量体系的执行情况，以便评审和改进质量体系;
(三)现场调查 A、调查的目的
1、有质量体系与标准的符合性：找出与标准之间差距;找出形成这些差距原因。
2、识别确定对质量体系进行修改的内容：
1、质量体系标准：例如ISO9001：2000版标准，
2、合同：质量体系应能基本满足各客户的要求，因此，合同应是论断的一个重要依据。
3、物业公司现有的基本规定、规程，调查时要检查的内容。
4、社会或行业有关法规。
C、调查工作的实施过程
1、确定调查小组。
2、确定调查依据和调查对象。
3、制订调查计划，编制调查工作文件。
4、现场调查检查
1)与现场人员交谈，了解情况; 2)检查现场文件和记录;
3)如实记录体系运行现状.
5、提交调查报告 1)不合格报告; 2)调查结论; 3)体系文件清单;
4)需新编制和修订的文件(清单)
(四)职能分工-体系设计 A、制订质量方针;
B、任命管理者代表主要责任：
1、协助管理者确保按标准的要求建立质量体系。
2、负责质量体系的实施和维护。
3、负责组织内部质量体系审核，向最高管理者报告体系执行情况，以便评审和改进。
4、就质量体系方面问题与外部联系。 C、设计调整组织机构
1、 各部门职责应覆盖标准要求。
2、 各部门有清楚的职责。
3、 各部门工作之间有合理的衔接。
4、 职能分工形成书面文件，并经充分讨论。
5、 应把有关质量的策划、控制、协调、检查、改进工作都反映出来。
二、编写文件、试点运行：
(一)编写文件 A、列出文件清单：
质量手册：手册的构成、职能的分配、组织间接口、手册中要素描述有关支持性文件。
程序文件：需编制哪些程序文件、每个程序文件对应标准那个要素、各程序文件之间有无重复、有无遗漏、各程序文件形成的记录、有关支持性文件。
工作文件：作业指导书等操作类文件、管理文件、报告和表格。
B、明确哪些旧文件作废、哪些保留。
C、分配文件编写任务：各部门参与、品管部集中。
D、起草文件：工作流程、阐述简捷、语言标准、文件传递。 E、文件讨论：内部讨论适用性、外部检查完整性。
F、文件批准发布：审核、批准;复印、装订;受控、登记;发布、签收。
(二)试点运行 A、体系交代：
手册：特点、使用、保管要求;
程序：特点、注意事项、形成记录、各程序之间接口; 工作文件：需要掌握关键问题如何记录，报告不合格品。 B、培训：
培训：岗位培训;特殊岗位培训考核;管理人员程序文件培训;全员质量方针、目标培训
C、试运行：
1、补充完善基础工作：边运行，边完善第三层次文件;
2、修改体系文件：边运行，边修改不合适的文件;
3、作为记录并保存好记录以提供证据。
三、内部审核、正式运行：
(一)内部审核、管理评审：
A、至少进行一次内部审核，组织应制订审核计划、审核清单、审核报告、 不合格项的跟踪和监督等有关活动记录和文件应保存完好。
B、至少安排一次管理评审，以评价新体系的有效性和适用性。
(二)正式运行： 通过内部审核、管理评审，对体系文件中不切合实际或规定不合适之处进
行及时修改，在一系列修改后，发布第二版质量手册、程序文件进行正式运行。
四、体系维持与提高
(一)检查现场中问题，不断地改进和巩固。
(二)进一步完善体系文件，加强协调监督工作。 综上所述，以上是品质部对各项目服务质量检查情况的汇报，以及对今后品质工作开展的构想，请领导批示!
第四篇：物业管理物业设施品质管理
一、物业设备设施管理的现状和发展趋势
一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气，传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备，具有“维持”的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为，大楼或小区建成后，招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题：诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化(典型如空气品质)等等。据报道，武汉5座180米以上的大型建筑，虽大都设置有BA系统，但系统运行情况差异很大。运行正常且在物业设备管理中起到重要作用的仅占20%，运行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大楼使用多年后，仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。
导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因，首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中，较少考虑各项设备集成后的协调和匹配，而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中，设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手，工程前期介入的工作几乎不做或做得很少，设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后，很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。工程竣工后系统运行尚不稳定，竣工资料亦不完整，但却匆匆赶着验收、评奖，特别是采用了一些智能设备的物业，往往为了眼前需要把智能化吹得天花乱坠，却不管是否真的在营运过程中起到应有作用。其次，是部分物管企业服务的观念还没树立起来，在工程交付使用后，相当数量的转制企业和房地产商下属的物管公司中的人员，没有受过专业培训，颠倒与业主的关系，动辄给业主发布通知、指令，要用户这样、那样，只关心收钱、不高兴办事，客户稍有意见就对人家上纲上线。第三的一个认识误区，就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了，这就是物业设备设施管理的全部工作内容，这个认识在不少物管公司具有普遍性，这就导致许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏现象普遍。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人，没有意识到良好的物业环境品质(即各种物业设备设施的运行效果)才是物业设备管理的最高工作目标。另外，国内物业设备管理的技术含量不高，人才匾乏，招聘合适的设备管理人员比较困难，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设备管理的主流，国内各种层次的培训，但无论是内容还是对象都还没能完全跟上物业设备管理的发展形势。以智能建筑为例，虽然去年10月国家已出台智能建筑设计标准，但各省市在理解和应用上均还存在不同的误区。
各种自控、网络及通讯、视频设备等进入物业设备的管理范畴后，系统集成工作越来越重要，管理工作日渐复杂，综合程度不断提高，在物业管理中的独立性越来越突出，因而国外在80年代末90年代初将其从传统的物业管理范围内脱离出来，将其视为新兴行业，将其称之为物业设施管理(Facility Mangagement称为FM)。将其定义为从建筑物业主、管理者和使用者的利益出发，对所有的设施与环境进行规划、管理的经营活动。认为这一经营管理活动的基础是为使用者提供服务，为管理人员提供创造性的工作条件以使其得以尊重和满足，为建筑物业主保证其投资的有效回报并不断地得到资产升值，为社会提供一个安全舒适的工作场所并为环境保护做出贡献。现代化的物业由于采用了高度自动化装备和先进的信息通信与处理设备，能全面获取建筑物的环境、人流、业务、财务、设备的信息从经营战略的高度进行设施管理，因而与传统的设备设施管理有很大区别。管理的特征从现场管理上升到经营战略，主要工作目标从维持保养上升到寻找服务品质与服务成本的最优化，管理的着眼点从发生问题的设备到全部固定资产，管理对象的时间从当前扩大到物管范围全生命周期内及未来的更新设施，管理所需的知识与技术从单纯的建筑物本身的水暖电设备相关延展到与建筑、设备、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等相关，承担FM工作的部门也从单一的设施运行维护部门发展到需由多部门交叉、协调，进行复合管理。
二、物业设备设施的LCC分析
现代建筑从规划阶段开始就应考虑今后物业管理的需要。价值工程中有一个LCC(Life CycleCost)的概念。所谓LCC，即“寿命周期成本”，是指设备或系统从诞生至报废整个寿命周期所需费用的总和，大体上包括规划设计与建设费用、日常运行及维护管理费用和废弃处置费用三个部分，往往数倍于传统意义上的设备购置和使用费用。
从上述说明可以理解，设备的总费用(即LCC费用)是在整个寿命周期内按时间序列产生的的费用的总和;考虑寿命周期内利率的影响后，将各项费用累加就得到投资初期时的可比LCC值。
将LCC值除以系统或设备的使用寿命(即使用年限)，得到每一年的营运成本，称为EUAC。在相同使用效果的条件下，EUAC越小，系统和设备的经济效益越高。物业设备管理的主要目的就是在提供优质的服务品质前提下，最大限度地降低EU-AC。
如何降低EUAC?一是在设备和系统选型中选用EUAC最低者;二是在设备营运过程中，对系统和设备采用节能技术措施或加强管理，使设备日常营运费用降低、并延长寿命，只要为采取这些措施所增加的投资可在寿命周期内回收，就是可行的。
我们提倡物业设备与设施设计人员不应只考虑到第一次投资，更要为降低和控制设备系统寿命周期内的全部成本着想，为有利于物业设备管理、提高物业服务水平着想，最终使物业各方受益，这便是运用LCC概念进行技术经济比较的意义。
理解和掌握LCC理论，对工程技术和管理人员都会带来管理和设计观念上有益的转变：
1、节能不是孤立的而是系统的
在设计阶段，各项设施及设备的选型应选择能效比高的型式和设备。单体能效比高不等于系统能效比高。如空调系统，由冷水机组、锅炉、冷冻机、冷却塔、水泵、风机及末端装置组成，能耗也由各个组成部分能耗组合而成的。把这些设备集成在一起，各项设备间还有一个相互协调、匹配的问题。所以，在各项设备选型过程中，既要注意设备在单机满负荷下的能效比，也要注意设备在系统中部分负荷下的能效比;既要注意设备单独运行的特性，也要注意它与系统特性曲线的交点是否处于高效区;既要考察新机组的能效比，也要考察机组在使用过程中能效比的衰减速率和磨合后能效比的稳定程度;空调系统不仅要注意系统在设计负荷下的能效比，还要注意系统的季节能效比。
两者，系统的范围也会随智能化水平的提高得到扩大，水、暖、电、讯等各自可独立成为系统，但它们在智能化物业中被集成了一个更大的系统，各专业系统间联动的效率如何也影响着各个小系统的工作效率，这是需要注意的。
在设计时注意系统的形式也是重要的，如高层给水系统下行上给和上行下给的结合、单立管排水系统的具体实现形式等等。各专业系统有时本身也要扩展以适应发展需要，如给排水系统会派生出中水系统、饮用水直供，雨水、海水的利用等，都是切实有效的节能措施，何时采用，应结合LCC理论统筹考虑，留下合理的发展余地。
2、更加注意投入和产出的效益，明确树立投资回收期的观念 采取节能措施和新技术通常引起一次投资的提高。通过比较，如果增加的投资在寿命周期内能收回，且在寿命周期余下时间内所节省的运行费大于所增加的投资，多出部分成为收益，则值得采用。如在高层给排水和面积较小、供水高度不一的场合，就应优先考虑采用调速水泵;在空调系统中，应优先考虑采用变频控制的变风量风机，只要比较结果符合上述要求就可以采用。但需考虑机器设备性能在这方面的可靠性和质量，要求厂家为此类高级设备提供切实可靠的售后服务。切忌斤斤计较初期投资，因为此类设备通常不仅仅能降低营运成本，而且能够提高供水、空气调节、电气自控等的水平和质量。业主的满意将会成为珍贵的无形收益，也能降低EUAC。
3、节能主要是靠提高能源利用效率，而不是“节省”下来的 国外FM观念已从单纯的抑制需求、减少耗能转变为提高能量效率;节能不能以降低对用户的服务品质来实现。美国几年前就大力推广“能量之星(Energy Star)”，也正是这种思想的充分体现。之所以出现这种转变，原因有二：首先，随着社会整体经济水平的提高，用户对舒适度的要求逐渐提高。提供优良的水、暖、电、讯等建筑设备的使用环境已成为提高第三产业生产率的重要手段，这就必须在节能和优良的工作和生活环境之间寻求平衡。客观上要求系统和设备高效率地工作。其次，“终端节能”的概念逐渐深入人心，大家能够普遍意识到在能源消费的终端投资1元钱用于节能，相当于对能源开发投资5-10元钱。因此，在保证物业环境品质的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味着可以节省大量一次能源和开发资源所付出的环境代价。
提高能源利用效率，既依赖于技术的进步，也要从设计和管理两方面努力。如在暖通工程中在增加新风量的同时设置热回收装置，并在新风处理和热回收过程中采用直接数字控制(DDC);结合冷媒替代而改用新型高效率设备，把离心式制冷机能效比可以从旧机器的
0.26-0.34kw/ kw提高至 0.20—0.28kw/kw，甚至0.14kw/kw;，采用背景空调十桌面空调结合的空调方式等等。在给排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作杂用水等等。在环境控制中采用智能型传感器，综合检测温度、湿度、室内风速和表面平均辐射温度及照度，按服务区域客户要求的指标控制光、热环境等。
政府在计划经济时代习惯统计各生产部门的标煤消耗，这对比较能源利用率大有启发。我们在进行此项工作时，也可以将不同的能源品种统一折算为一次标煤消耗进行比较。同时，还要综合考虑当地能源价格和价格变化趋势、当地能源结构、各种设备自动化水平高低、设备的使用寿命以及初投资回收期长短等多种因素。
三、物业设施营运维护的基本原则和方法
设备在寿命周期内发生故障的情况用故障曲线表示，称之为“浴槽曲线”(Bath-tub Cuve)，如图1所示。图中互1，2，3三条曲线分别表示只使用不保养、事后保养和预防保养三种不同的保养方式下故障率的发生情况。曲线3最为平缓，可见采取预防保养可以大大降低设备的故障率。
在初期故障期，为了减少故障，尽快让设备能够稳定地工作，
FM工程师要了解装置中的易损件和易损部分，加以特别注意。同时还要了解设计、施工和材料方面的具体情况，确定系统不可靠性的原因并加以解决。为此，FM工作人员在物业设备订货阶段阶段就应该到位，进行工程跟进，并结合物管进行监理，熟悉系统、学习操作和保养的方法和程序。
在偶发故障期，设备经过磨合后，故障率下降到容许值下。此时，应加强教育培训及备品管理，着重于提高设备管理人员对故障的检测诊断能力和修理能力。并研究如何改善工作环境、加强保养，实行“小步快跑”的工作方针，不断从点滴处改进做起在磨耗故障期，设备和系统接近或达到各自的寿命期，故障率上升。但如果在磨耗故障期之前将部分零部件更新可降低故障率。在磨耗故障期也应精心进行预防保养，定期检测，尽量延缓系统和设备磨损和劣化速度。
系统和设备的磨耗分有形磨耗(物质性磨耗)和无形磨耗(经济性磨耗)。前者可以通过合理使用、科学保养而减缓磨耗，延长设备的使用寿命。但需注意到，再好的维护保养都不能解决技术落后和升级换代问题，设备一旦落后，就不能继续使用，以免造成无形磨耗。 无形磨耗有两种，一种是由于技术发展或长期使用后原有设备落后了，设备的使用价值已部分甚至全部丧失。另一种是由于生产力水平提高了，产品虽未变，但已不值原来的价值。由于技术进步而导致的无形磨耗在电子、通讯和自控、计算机行业等表现得特别明显，因此从LCC的角度考虑，物业智能化系统的建设不宜超前，这方面的设备与网络满足够用、适用的标准就行了，适合分步进行，这是在进行物业智能化建设中尤需注意的问题。Novell网始终未被WinNT网络技术所取代，一个重要的原因就是Nove11网对硬件兼容性远好于NT网，可见在物业设备设施管理中应将无形磨耗的因素考虑在内，电子通讯产品在进行LCC比较时对无形磨耗的价值视情况一般可按20-50%进行合理的折算。
在现代 FM工作中，对设备的运行管理已经可以完全摆脱单凭经验和手工操作的传统模式，计算机辅助运行管理系统(CMMS)成为大楼BA(building automation，建筑自动化)系统的重要组成部分。值得一提的是，目前在智能化综合布线中非常流行的BACnet和LONWORKS，以及现在新兴的波黑系统和蓝牙技术，为不同制造厂商在不同数据平台上构筑的DDC控制器之间和设备与厂家之间顺畅实现数据交换、完善CMMS提供了技术基础，各种专业设备一定要通过它们才能找到成本和服务效能的最优。设备管理人员对这些技术的应用状况应比较清楚，一旦时机成熟就要毫不犹豫地采用。
目前市面上常见物业管理信息系统有设备管理子模块，但功能比较简单，已经不能满足现代物业设备设施的信息化管理，现在已出现了专门的物业设施管理信息系统(FMMIS)。这个管理信息系统的目标是建立高质量、现代化和数字化的。设施管理信息系统，为网络社区提供各种物业支撑，并为网上物业服务提供必要的物业设施信息和设施维护解决方案。
物业设施管理信息系统的主要功能和目标包括：设施图纸管理;设施的条件查询(由表查图);根据位置查询设施(由图查表);缩放图形时，自动关闭或打开有关图层;直接打开或关闭图层;设施开关和参数设置;设施运行状态的显示和统计(历史记录);沿线追踪显示功能;设施运行情况的模拟;图形和属性数据的修改和锁定(密码机制);建立维修/维护预案;在意外情况下，设施的自我调整;设施故障原因分析;设施故障影响分析;图形和表格的输出;提供系统框架图。
目前，物业设施管理信息系统(FMMIS)和计算机辅助运行管理系统(CMMS)还是分开，各自存在的。但随着智能化建筑综合布线技术的完善和普及，FMMIS将把CMMS的功能融入其中，最终实现综合性的设备智能化、自动化管理。
需要说明的是，即使是建筑物中实现了完善的智能化硬件和软件，也要注意智能化系统的操作与运行，必须配备较高技术素质的人员才能发挥其应用作用，此外还应有专业维护力量的支持，并非一切智能化、自动化就不需要人了，实际上这对管理及工作人员的素质要求更高了，并不是不需要管理人员了;从北京和深圳一些智能小区物管人员的配备来看，为发挥建筑物智能化系统的功能与作用，在智能化系统投入运行后，在管理、操作岗位上投入人员的数量与相同规模的一般物管公司大体上相当，但实现的功能和服务内容有了很大的变化，一些新的职位如信管、网管和编辑出现了，在某些方面上倒更象一家ISP。
四、如何搞好物业环境的品质管理
各种物业设备、设施运行结果决定了物业环境的品质，对它们进行管理的最终目的就是希望得到客户满意的物业环境品质。目前所谈到的物业环境品质管理还主要是指IAQ(空气品质管理)。
国内在这方面的管理与国外差距极大，仅处于追求各项环境监测指标不超过国家有关卫生检疫标准的阶段，而国外主要在客户对环境的舒适感上做文章。这说明，评价室内空气品质实际并非简单的一个合格与不合格的问题，而是一个满意不满意的问题，因此用一般卫生检疫的方法是无法评价的，也不能揭示出室内空气品质中存在的问题。各地的风土人情有异，室内污染特点也不一样，人对室内环境的反应和接受程度上的差异导致各地不能通用一套评价标准。国内在这方面做的工作不多。上海自然科学基金项目中有一个尝试建立一套适合国情的室内空气品质评价方法的项目，试用效果较好，但后来却未继续深入推广开来。除此之外，国内尚未开展更多的物业环境品质评价方法的研究，重庆的物管企业和研究人员在这方面可以做一些实实在在的工作。
80年代以来，IS0-7730以人体的主观热感觉处于中性、风速不大于0.15m/s、相对湿度为50%为最舒适的热环境的技术标准受到否定，通风空调系统的研究于是由舒适性转向健康性。室内空气品质已成为现代建筑科学的前沿研究课题，追求创造一种卫生、健康、舒适的室内空气环境。如何控制物业环境的质量，首先进行IAQ评价就成为必然。
目前国内外评价IAQ一些较为成熟的综合和单项评价方法和评价指标如下：
l、EEI(室内环境综合指标)评价
狭义的IAQ意味着房间空间空气免受烟、灰尘和化学物质污染的程度。广义地，它包括空气温度、湿度和空气流速，而热环境这一词还需包括视觉因素，如亮度、色彩、空间感。另一方面，允许水平的IAQ还取决于暴露时间的久暂，个人生理条件及经济观点。从实用的观点来看，最佳的环境决定于IAQ推荐值或允许范围的客观标准加上居住者的期望或者说主观看法，下限称之为节能允许值或推荐值，上限是IAQ所能达到的极限。
2、主、客观评价相结合的综合评价
这一评价过程序主要有三条路径，即客观评价、主观评价和个人背景资料。客观评价就是直接用室内污染物指标来评价室内空气品质的方法。选择具有代表性的污染物作为作为评价指标，常选用二氧化碳、一氧化碳、甲醛、可吸入性微粒(IP)、氮氧化物、二氧化硫、室内细菌总数，加上温度、相对湿度、风速、照度以及噪声共12个指标来定量地反映室内环境质量。
主观评价主要是通过对室内人员的问询得到的，引用国际通用的主观评价调查表格并结合个人背景资料。评价主要归纳为四个方面，人对环境的评价表现为在室者和来访者对室内空气不接受率，以及对不佳空气的感受程度，环境对人的影响表现为在室者出现的症状及其程度。最后综合主、客观评价，作出结论。
3、IAQ等级的模糊综合评价
物业环境品质本身就是一个模糊概念，因此可用模糊数学方法加以研究，由于该方法考虑到了室内空气品质等级的分级界限的内在模糊性，评价结果可显示出对不同等级的隶属程度，更符合人的思维习惯，这是现有的指数评价方法所不能及的。该方法的关键是建立IAQ等级评价的模糊数学模型，确定各类健康影响因素对可能出现的评判结果的隶属度。
4、应用CFD技术对室内空气品质进行评估CFD(ComPutational Fluid Dynamics)称为“计算流体动量”，利用室内空气流动的质量、动量和能量守恒原理，采用湍流模型，给出适当的边界条件和初始条件，求出室内各点的气流速度、温度和相对湿度;并根据室内各点的发热量及壁面处的边界条件，考虑墙面间的相互辐射及空气间的对流换热，得到室内各点的辐射温度，结合人体的衣着和活动量，求得室内各点的热舒适指标 PMV(Predicted Mean Vote)。同时利用室内空气的流动形式和扩散特性，得到室内各点的空气年龄，从而判断送风到达室内各点的时间长短，评估室内空气的新鲜度。
5、“通风效率”和“换气效率”评价指标
通风效率，为排风口处污染物浓度与室内污染物平均浓度之比，它表示污染物被排除的快慢。换气效率是室内空气的实际滞留时间与理论上最短滞留时间之比，可衡量换气效果的优劣，与气流组织分布有关。只要这两个指标落入合适的范围内，IAQ就是合格的。
6、空气耗氧量COD评价指标
空气耗氧量是通过反应方法测定室内挥发性有机化合物VOC被氧化的空气耗氧量，表征室内VOC的总浓度，与室内空气品质的其他指标如二氧化碳、一氧化碳、空气负离子、甲醛浓度、微生物等有显著的相关性，是综合性较强的室内空气污染指示指标。
总的来讲，第
二、三种评价方法在物业环境品质管理中用得较多，经验相对丰富。
改善IAQ的途径通常有：发挥新风效应;消除和控制室内污染源;强调对室内相对湿度控制，防止尘埃和湿气的积累;在物业规划设计阶段遵循生态环境的设计原理等等。
物业环境品质不良严重时会导致法律纠纷，从国外已有的判决看，建筑通风设备引起的空气品质问题最为严重，同时在系统设计、施工中所出现的问题也是影响室内空气品质的一个重要因素。因此应制定保证物业环境品质的相关的法规和标准，使建筑和设备从设计到施工、运行管理都有明确的质量保证和法规依据。
物业环境的品质要求今后还会扩展到室内水、电品质及电磁辐射环境等的品质管理。水环境品质的好坏主要体现在给水水质、水压、水量及排水顺畅程度及废污水的高效回收利用等上;电环境品质的优劣则主要体现在供电可靠性、频率、电压偏移、电压波动、电压波形及不平衡度和用电安全性等上。电磁环境的品质开始受到重视，是因为物业环境中各种电气产品日益繁杂，对人的影响渐多，产品间还存在着电磁兼容性(EMC，包括电磁干扰EMI与电磁抗EMS)问题。这部分的品质管理工作主要是通过对产品进行EMC认证进行，电磁环境对人影响的研究还有待深入。
高标准的建筑环境品质需要物业设备设施管理人员不懈的追求。国外过去对舒适度的管理允许PPD(预测不满意者百分率)有5%一10%，现在国外已要求FM工作者只要接到一个投诉便要马上作出反应，立即在其责任范围内寻找引起投诉的根源。如果一时难以确认，则走访投诉人，详细了解情况再作判断，甚至会邀请专家参与。如果发现这一投诉并非物管责任，还会向投诉人作出详尽解释并邀请他参观有关的设备和装置，以取得沟通和谅解。重庆的物管在这方面也出现了可喜的进步，一家公司提出了“十分钟方案”，要求物管人员接到投诉后十分钟到场，尽量体现物管“以人为本”的服务诚意。
美国的人研究表明，改善物业环境品质可以提高劳动生产率2-3个百分点，可以吸引更多的租户，大大提高物业的出租率和销售量。但这些在国内重视得还不够。一些办公楼或生活小区，开发商注意的是房间大小、错层、变维和“空中花园”等等，对环境品质重视不够或忽视，最明显的就是很多大楼室内通风不良，气味难闻，甚至阴暗潮湿，令人压抑，这必将为今后物业的进一步开发、增值埋下隐患。随着物业开发和建设、管理的逐步成熟，相信对物业开发和管理企业物业对客户满意度的注意能够从房型、布局延伸到物业空气品质，继而扩展到整体物业环境品质上来，以此作为工作核心目标开展物业设备设施的管理工作。
结语：高起点、高技术的物业设备设施管理在我国还是空白，在国外也是起步不久，国内外智能化建筑水平也相差不大。中国作为世界上最大的建筑市场和设备市场，完全有可能跨越这20年的差距，在设备管理领域率先实现科学化、规范化，发展出自已的物业设施管理产业。重庆的物管企业，已在这方面加以注意并进行了不懈的努力。自远鹏物业发展有限公司从深圳引进先进成熟的物管指导以来，重庆多家物管公司也开始引进了外地和国外的物管企业对工作进行业务指导或合作。在设备管理方面，出现了追求服务品质的好势头。
总的来讲，物业管理、包括物业设备设施管理产业化和市场化的势头迅猛不可挡，但必须充分认识其中的技术经济学原理，科学地进行成本和能源控制、提高营运管理水平，不断满足用户对物业环境服务品质的要求，才有可能实现水、暖、电、讯诸设备系统运行管理的规范化和科学化。反过来，规范化和科学化的FM工作又会给各种物业设备、设施设计提出一系列课题，能促使物业设备与设施的科学技术水平不断发展，为设备管理提供强劲的第一生产力。市场化的竞争和整合过程将是促进物业管理、服务水平不断提高的强大动力，其中物业设施管理水平的高低又将是决定各类物业管理企业竞争和整合能力的主要因素。各个物业管理公司应对此保持清醒的认识。
第五篇：物业公司品质管理制度
为加强和规范公司质量管理，不断提高各项目服务质量，给顾客提供优质、高效的物业管理服务，提升公司品牌价值，实现公司的总体发展战略，特制定本公司质量管理制度。
一、建立公司质量管理网络，各职能部门、分公司及管理处必须设立公司质量管理员，具体负责本部门的公司质量管理工作，协助质量管理部落实各项质量管理工作，接受质量管理部的业务指导和监督，以加强公司各职能部门、分公司及项目管理处公司质量管理工作。
公司质量管理员的职责与权限：
1、负责本部门的公司质量管理工作，对本部门的质量活动进行日常监督、检查，对发现的不合格及时开出不合格报告予以纠正;
2、负责ISO9001：2000质量体系文件在本部门的贯彻落实，并对日常工作检查中发现的不适用的质量体系文件向公司质量管理部提出修改、改进建议;
3、对本部门质量目标完成情况进行月、年统计、分析并上报公司质量管理部或分公司;
4、负责在本部门跟踪落实内部审核不合格项及公司质量管理部开出不合格报告的整改情况;
5、定期参加由公司质量管理部召开的质量工作座谈会;
6、负责跟踪落实及反馈公司质量管理部安排工作在本部门的执行情况;
7、掌握物业管理的各项政策、法规、标准，制定本部门ISO9001：2000质量体系文件培训工作，并按计划实施;
8、接受公司质量管理部的业务指导和监督;
9、质量监督员的设立和更换必须经公司质量管理thldl.org.cn部经理批准。
二、以分公司为单位，建立分公司外部和内部双层质量监督制度，即建立公司对各分公司的质量监督制度和分公司内部质量监督制度。
(一)公司对各分公司的质量监督制度
1、公司定期质量考核
1)考核组织和时间
公司定期质量监督考核由公司质量管理部组织人员成立考核小组进行，每半年一次，具体时间和行程安排由公司质量管理部确定，报管理者代表批准。
2)考核范围、内容和方式
公司定期质量考核范围包括所有分公司及管理处;考核内容及具体标准详见《珠海市丹田物业管理有限公司质量考核标准及量化评分表》(见附件
1、2);考核采取突击考核方式，考核前不通知被考核分公司及管理处，参加考核人员必须对考核时间及行程安排进行保密。
3)考核要求
考核小组必须遵循公开、公平、公正的基本原则，认真开展检查考核工作，不弄虚作假、敷衍了事，考核人员交通及食宿由公司统一安排解决，不得接受分公司或项目的宴请。
考核小组必须严格按照《珠海市丹田物业管理有限公司质量考核标准及量化评分表》进行评分，计考核人平均分为管理处考核得分;分公司只有一个项目的，该项目管理处得分即为该分公司考核得分;分公司有二个以上项目的，各项目管理处得分的平均分为该分公司考核得分。
无特殊原因，被考核项目管理处负责人必须全程陪同考核小组进行考核，记录考核小组提出的问题和建议，及时进行整改。
4)考核结果
考核结果由公司质量管理部予以书面通报，对于发现问题由质量管理部发出整改通知，各分公司必须在收到整改通知之日起一个星期内督促责任部门完成整改，并将整改情况报送质量管理部，由公司质量管理部进行复检。经复检，发现整改工作未完成的，由公司质量管理部再次发出整改通知，并在全公司范围内进行通报，同时在下次考核中给予扣分。
5)奖惩制度
分公司及管理处考核结果与分公司及管理处负责人当月工资挂钩。
考核得分在95分(含95分)以上的，当月工资上浮10%;考核得分高于90分(含90分)但低于95分(不含95分)的，当月工资上浮5%。
考核得分在75分(不含75分)以下的，当月工资下浮10%;考核得分低于80分(不含80分)但高于75分(含75分)的，当月工资下浮5%。
2、不定期质量监督检查
不定期质量监督检查由公司质量管理部根据实际需要进行安排，对检查发现的问题，由质量管理部开出不合格报告，分公司及管理处必须在质量管理部规定的时间内予以整改纠正，并将整改情况书面反馈公司质量管理部。
(二)分公司内部质量监督制度
1、分公司定期质量考核
1)考核组织和时间
分公司定期质量考核由分公司组织人员成立考核小组进行，每月考核一次，考核小组组长由分公司经理担任，具体时间和行程安排由分公司经理确定。
2)考核范围、内容和方式
分公司定期质量考核范围为分公司管辖项目管理处;考核内容及具体考核标准详见《珠海市丹田物业管理有限公司质量考核标准及量化评分表》;考核采取突击考核方式，考核前不通知被考核管理处。
3)考核要求
考核小组必须遵循公开、公平、公正的基本原则，认真开展检查考核工作，不弄虚作假、敷衍了事。
考核小组必须严格按照《珠海市丹田物业管理有限公司质量考核标准及量化评分表》进行评分，计考核人平均分为管理处考核得分。
无特殊原因，被考核管理处负责人必须全程陪同考核小组进行考核，记录考核小组提出的问题和建议，及时进行整改。
4)考核结果
考核结果由分公司予以通报，对于发现问题由分公司发出整改通知，各管理处必须在收到整改通知之日起一个星期内完成整改，由分公司进行复检，并填写《分公司检查各管理处对年月不合格项整改情况表》(见附件5)。经复检，发现整改工作未完成的，由分公司再次发出整改通知，并在分公司范围内进行通报，同时在下次考核中给予扣分。
分公司应将考核结果《分公司年月份项目考核评分汇总表》(见附件
3、4)于下月5日前报送公司质量管理部及人力资源部，并将《分公司检查各管理处对年月不合格项整改情况表》报送质量管理部，同时保存考核资料，接受质量管理部及人力资源部的监督和检查。
5)奖惩制度
考核结果与管理处负责人当月工资挂钩。
考核得分在95分(含95分)以上的，当月工资上浮10%;考核得分高于90分(含90分)但低于95分(不含95分)的，当月工资上浮5%。
考核得分在75分(不含75分)以下的，当月工资下浮10%;考核得分低于80分(不含80分)但高于75分(含75分)的，当月工资下浮5%。
2、不定期质量监督检查
不定期质量监督检查由分公司根据实际需要进行安排，对检查发现的问题，由分公司开出不合格报告，管理处必须在分公司规定的时间内予以整改纠正，并将整改情况书面反馈分公司。