物业管理取代后勤管理

第一篇：物业管理取代后勤管理

云存储取代人力资源管理或成未来趋势

目前，各行业对于云计算的应用众多，而在未来，云计算将会运用到人力资源上面，或会成为人力资源管理行业的发展趋势。吕青--中国智慧城市研究院培训学院院长，他表示，有关云计算人力资源管理软件正在研发当中。

目前云计算在企业内网、通信终端、科研网络等领都有应用。“云”中的资源可以无限扩展的，并且可以随时获取，随时扩展，按需使用，按使用付费。云计算的核心思想，是将大量用网络连接的计算资源统一管理和调度，构成一个计算资源池，向用户终端按需提供服务，提供资源的网络数据端被称为“云端”。

不少专家认为，基于云计算的人力资源管理无疑是未来的发展趋势。未来云计算的人才需求越来越多，当然，这也是根据公司的编制和公司未来的发展方向制定的。

“云计算”在不断改变着每个人的行为习惯。”借助云计算技术及移动互联技术，打造人力资源“智慧”服务平台，展示企业的人力资源管理智慧。

针对新的云存储人力资源管理系统，原有的人力资源管理模式存在一些弊端：僵化，责任体系和人力资源流程不完全协调。资料累计堆积过多后，难以寻找，难以批量处理。云计算的加入应用，管理布局、商业模式、应用格局都将全面升级，衍生出新的高效率的操作管理模式。北京百会纵横科技、南京灰姑娘等传统OA软件开发商，已于多讯科技合作，达成协议，在WOS云田操作系统搭建的云平台上租赁自己的产品，成功将传统办公软件提升为云OA服务，提高企业产品效益。云OA以其超强的计算机能力、存储能力、有效节约成本、便捷服务等独有的优势，深深吸引着中小企业。

打卡、指纹、学校软件等都属于传统的人力资源管理软件。而传统的学校软件只是将各种课程植入，创建资源管理平台。云存储则是将管理与IT相结合，从开始设计到实际应用，完成案例分析，可操作，可应用。相关人士也表示，该管理软件正在进一步研发当中，相信不久将能使用。

第二篇：后勤管理员岗位职责及后勤综合管理办法

方胜占编辑

1、负责食堂的各项管理工作，包括：卫生、成本、饭菜质量等具体工作，杜绝食物中毒事故的发生。

2、负责项目生活区的卫生监督检查工作，保持生活区的卫生。

3、做好内部职工和劳务队宿舍的安全监督管理工作，督促内部职工和全体劳务队的宿舍安全用电、防火安全和做好环境卫生工作。

4、做好食堂工作人员的思想工作，力促、保证为施工现场提供优质的后勤服务。

5、做好食堂工作人员食品安全、卫生知识的培训工作。

6、做好生活区节约安全用电、用水工作，每天检查用电、用水情况，发现有私拉电线和浪费水的现象发生时，要当机采取经济处罚措施(没发现一次罚款当事人50元)。

7、完成上级领导交办的各项临时性工作。

附：

(一)管理人员宿舍管理办法

1.为使员工宿舍保持良好的清洁卫生，整齐的环境及公共秩序，使员工获得充分的休息，以提高工作效率，特订本办法。

2.员工申请住宿条件。

⑴、属项目部员工无适当住所或交通不便者，可以申请在工地解决住宿。 ⑵、凡有以下情况之一者，不得住宿。 ①、患有皮肤及呼吸传染病者。 ②、有不良嗜好者。 ⑶、不得携眷住宿。

3.在项目部员工宿舍住宿系在项目部工作为先决条件，倘若员工离职，(包括自动辞职，受免职、解职等)时，对宿舍的使用权当然终止，届时该员工应于离职日起三天内，迁离宿舍，不得借故拖延或要求任何补偿费或搬家费用。

4.宿舍统一由行政经理监管，其工作任务如下：

⑴、管理内务，分配清扫，保持整洁，维持秩序，负责管理水电，煤气，门户。 ⑵、监督轮值人员维护环境清洁及门窗的关闭(尤其夜晚及台风)。 ⑶、备置员工资料(如血型、紧急联络人„„)。 ⑷、有下列情况之一者，应通知主管及管理部门： ①、违反宿舍管理规则，情节严重者。 ②、留宿亲友者。 ③、宿舍内有不法行为者。

④、员工身体不适者，病情严重者(应通知其亲友及主管并送医院)。 5.员工对所居住宿舍，应尽管理人责任，不得随意改造或变更房舍。

6.员工不得将宿舍之一部或全部转租或借予他人使用，若经发觉，即停止其居住权利。

7.有关宿舍现有的器具设备(玻璃、卫浴设备、门窗、床铺等)本单位以完好状态交与员工使用，如有疏于管理或恶意破坏，酌情由现住人员负担该项修理费或赔偿费，并视情节轻重论处。

8.住宿员工(含出差员工)应遵守下列规则： ⑴、服从行政人事部管理、派遣与监督。 ⑵、室内禁止烧煮、烹饪或私自接配电线及装接电器。 ⑶、室内不得使用或存放危险及违禁物品。 ⑷、个人棉被、垫被起床后须叠齐。

⑸、烟灰、烟蒂不得丢弃地上，烟灰缸及其易燃物品不得放置寝室。 ⑹、洗晒衣物需按指定位置晾晒。

⑺、电视、收音机的使用，声音不得放大，以免妨碍他人安宁。 ⑻、就寝后不得有影响他人睡眠行为。

⑼、宿舍不得留宿外人或亲友，如外人拜访应登记姓名、关系及进出时间。 ⑽、夜间最迟应于23时前返回宿舍(注意关闭门窗)，否则应向保安报备。 ⑾、贵重物品应避免携入，遗失由各自负责。 ⑿、不得于墙壁、橱柜上随意张贴字画或钉物品。 ⒀、污秽、废物、垃圾等应集中于指定场所倾倒。 ⒁、各房间的清洁由住宿人轮流清洁整理。 ⒂、对水、电、煤气的使用，应遵照下列规定： ①不得浪费水、电，要随手关灯及水龙头。 ②煤气使用后务必关闭。

③沐浴的水、电、煤气用毕要即可关闭，浴毕应清理浴池。 ④沐浴以20分钟为限。

⒃、不得在床铺上抽烟，不得在宿舍内吃槟榔或其他不良物品。

⒄、不得在宿舍内抽烟，不得在宿舍或办公室内喝酒、赌博、打麻将或进行其他不良或不当行为。 9.各班组住宿人员需排轮值人员值班，负责所住宿舍、公共地区的清洁，物品的修缮，水、电、煤气、门窗等的巡视，管理及其他联络事项。

10.住宿员工有下列情况之一者，取消其住宿权利(退宿)并呈报管理部议处： ⑴、不服从宿舍主管部门的监督、指挥者。 ⑵、在宿舍赌博(打麻将)斗殴、及酗酒。 ⑶、蓄意破坏公用物品或设施等。

⑷、擅自于宿舍内接待异性客人或留宿外人者。 ⑸、经常妨碍宿舍安宁、屡戒不改者。 ⑹、违反宿舍安全规定者。 ⑺、无正当理由经常外宿者。 ⑻、有偷窃行为者。

11.迁出员工应将使用的床位、物品等清理干净，所携出的物品，应先经保安或主管人员检查 。

(二)劳务队宿舍管理制度

1.集体宿舍为一人一床，禁止男女混宿。

2.宿舍门窗必须坚固齐全，床铺整齐，不得加宽，床上禁止放置电视机及行李杂物，床下无脏乱物件，鞋子摆放整齐。

3.宿舍内每日进行值日清扫，保证做到“四无”：无灰尘、无烟蒂、无痰迹、无污水。

4.宿舍内必须做到“一块三线”：被子折叠成块、毛巾晾挂成线、鞋子摆放成线、安全帽工作衣勾挂成线。

5.茶具餐具必须放在指定的地方并摆放整齐。

6.不准在宿舍内喧闹，要按时就寝、熄灯。自行组织的娱乐活动不得超过晚上10点，更不得影响别人休息。

7.杜绝违章用电，禁止私拉私接，严禁使用电炉、电水壶、电炊具、煤气灶等，茶水和生活用热水由食堂供应，不得私烧。

8.宿舍内不准酗酒，禁止赌博、嫖娼等不法行为发生。 9.禁止卧床吸烟、禁止乱泼污水、禁止随地便溺。

(三)、项目部电脑、传真机管理规定

1、各室的电脑由行政人事部统一管理，指令专人做好微机的保养维修工作，电脑保持清洁和正常状态。

2、电脑日常数据及软件要留备份，本项目的密级资料和数据不得泄露。存储的资料应妥善保管，未经领导批准，资料不得随意修改、复制和外借。

3、电脑操作人员要做好电脑的病毒防治工作。如因使用保管不当，造成资料丢失，机件坏，将追究操作人员和主管人员责任。

4、不准用电脑玩游戏。严禁用电脑制黄，传黄。如有发生，每人每次罚20—200元。造成严重后果，给社会带来危害的交公安机关处理。

5、传真机由资料员负责保管使用。他人不得随意动用，资料员应保障传真机始终处于正常工作状态。

6、传真机应按其使用保养规定，及时维修保养，确保传真资料的清晰度。

7、控制好一次传真资料的数量，避免传真机连续工作，而磨损机件。

8、资料员应服务热情，按要求完成资料传真任务。

(四)、项目办公用品管理规定

1、项目部办公用品的配置坚持必需的原则，基本满足工作需要。其配发的办公用品均为项目部固有资产，全体人员应妥善保管。

2、办公用品的配置程序:由使用部门提出书面申请，表明数量和要求，项目经理审批后，进行采购。

3、办公用品的采购，发放、由行政人事部人员办理。配发办公用品应建立台帐并由领发人签字。

4、调出本项目部的人员，办公用品应如数(一次性消耗品除外)交回项目部，如不上交，将按原价从工资奖金中扣回。

5、项目部工作人员应妥善保管好自己的办公用品，不得故意损坏或挪做他用，如有发生，将按原价两倍罚款。

6.丢失办公用品照价赔偿。

7、项目部配发给个人使用的技术书籍、图册、计算器、质检用具、测量用具等，都属于办公用品，在离开项目部调离岗位时都必须移交项目部。

8、项目部办公用的各种计算机耗材，由技术部门按季提交使用计划，行政人事部人员负责采购，并依据以旧换新的原则发放。

9、凡因保管不善，损坏或丢失办公用品后，给工作带来一定影响，一切后果自负。

(五)厕所保洁制度

1.用厕人员必须讲究卫生，保持大小便入池，并及时冲洗。

2.用厕人员不得在厕所内外乱写乱画，不得将垃圾废物抛在厕内，违章者处以50 元以上的罚款处理。

3.保洁人员每日两次定时对厕所进行冲洗清扫工作，并喷施药剂，进行消毒，时刻确保厕内外清洁，厕内便槽无污垢、无恶臭。

4.及时疏通排污管道，防止溢漏，并及时通知环卫部门抽运粪便。

(六)、浴室管理制度

1.浴室必须定时开放，专人负责卫生保洁。

2.保持室内清洁，不准乱扔垃圾、不准乱写乱画、不准随地便溺。 3.沐浴时，禁止将肥皂沫泼于地面，不准打闹，防止滑倒摔伤。 4.注意节约用水，用后必须关好水龙头。

5.禁止将贵重物品(如现金、手机、金银饰品、手表等)带进浴室，防止失窃。

第三篇：物业后勤服务管理

物 业 管 理 案 例 集

后勤服务篇

物业管理纠纷的防范 一. 明确管理范围，谨慎服务承诺 二.加强与业主的联系与沟通 1.直接的联系和沟通

走访。主动上门了解业主的要求，向业主解释物业管理的有关规定，征求业主对管理公

司的意见和建议，当场解决业主的疑难问题，从而缩短业主与物业管理公司之间的距离，增进彼此间的了解。

开展丰富多彩的社区文化活动。 2.

间接的联系和沟通。

设立投诉电话和投诉信箱。 采取问卷调查、回访等主动的信息沟通方式，了解用户需求，解决用户困难。 其他方式，如通过公告栏、短信等方式，宣传物业管理的规定和要求，以及适时给予

相关温馨提示及节日祝福。

三.强化内部培训、管理与监督，杜绝管理漏洞 1.应加强员工培训，提高员工素质。

2.

建立和完善各项管理和服务制度，并严格按工作规程和规范开展工作。 3.

努力寻找新的服务方式和方法。 四.妥善处理物业管理投诉 1.

物业管理投诉的接诉。

员工在受理任何投诉的时候，首先应告知对自己的姓名，要热情受理，正确引导并认

真记录投诉的具体事项，还要根据不同的投诉性质(如普通投诉、特殊投诉和紧急投诉)采取相应的跟进处理方式(包括转到有关部门核实处理、立即反映给当日值班经理、直接向部门领导汇报)，以便及时、正确的处理。 2.

物业管理投诉的处理

普通投诉的处理不过当日，重大投诉的处理一般不超过3日。处理业主投诉 时要讲究方法：

耐心听取或记录投诉，不当面解释或反驳业主意见，以免加剧对立情绪，甚至产生冲突;

对业主的遭遇或不幸表示歉意或同情，让他们心里平衡，拉近与业主的心理距离;

要站在“公平、公正、合理、互谅”的立场上向业主提出处理意见，满足业主的部分合理要求;

感谢业主的意见和建议，并及时督促相关部门立即处理有关投诉。要确保不再发生同样的问题，坚决杜绝同样问题“二次投诉”的发生。 3. 物业管理投诉的回复。

业主口头投诉可以电话回复，一般不超过一个工作日。 业主来函投诉则应回函回复，一般不超过3个工作日。

回复业主时，可以向业主表明投诉已得到重视，并已妥善处理。

物业管理纠纷的处理 一. 物业管理纠纷的处理依据 物业管理纠纷的处理依据，是指处理纠纷时适用的有关法律规范、政策规范和自治规范。

1. 国家的有关法律法规

《宪法》。是我国根本大法，是制定其他法律法规，包括物业管理及市场管理运作法律

法规和立法的基础，也是处理物业管理纠纷的重要依据。

《民法通则》。物业管理服务设计公民之间、法人之间、公民与法人之间的财产关系，又涉及人身关系。因此，《民法通则》是物业管理中的一个重要法律。

《合同法》。物业管理中的经济应该以合同的形式进行，因此《合同法》中有关合同的订立和履行、合同的变更和解除以及违反合同的责任等，在物业管理服务合同中都必须遵守。 2. 房地产业的法律法规

《城市房地产管理法》 3. 物业管理法律法规 《物业管理条例》

《建筑装饰装修管理规定》 4. 物业管理合同与契约 《物业服务合同》、《前期物业管理服务协议》 5. 物业管理规约

物业管理规约是一种物业产权人和使用人自我约束的文件。其主要目的是反映广大业主和使用人的共同意愿，满足其共同的安全、舒适、方便等要求。物业管理规约是物业区域最高的管理规范，相当于本物业区域的“宪法”，在整个物业区域管理中占有特别重要的地位，是物业管理正常合法的运作的依据和保证。对全体业主及管理者均有约束力。管理规约通过在入伙时要求住用人签字盖章，当有半数以上的无异议并签字时，管理规约即已生效，未签字的住用人也必须遵守规约。

管理规约主要内容包括：

业主的权益、义务和责任; 物业开发商应享有的权利; 物业管理公司的权利与责任;

物业共用部位 及共用设施的管理; 物业各类设施、设备的维修和保养; 物业管理费用的设定; 违约责任;

二.物业管理纠纷的处理方式

1. 协商：通过摆事实、讲道理的办法查明事实、分清是非，在自愿互谅、明确 责任的基础上，共同商量达成一致意见，按照各自过错的有无、大小和对方受损害程度，自觉承担相应的责任，以便及时的自行解决物业管理的纠纷方式。 2. 调解：

民间调解。主要是律师调解、物业管理协会调解或当事人请调停人调解，具 有民间性质。其调解虽有一定的约束力，但要靠当事人自觉服行。 行政调解。司法调解。 三.仲裁 四.诉讼 物业管理后勤服务篇案例目录

1.房屋跑水是否与物业管理服务有关 2.业主是否可以随意安置各类物件 3. 树枝掉落砸伤业主，责任在谁 4. 楼宇玻璃掉落砸坏小车案

5.路面湿滑导致业主摔伤，物业是否赔偿 6. 增强物业管理服务质量与物业费用的关系 7. 未售出房屋的业主大会投票权归属 8. 物业对公共面积的使用 9.闲置房屋物业费处理

10. 开发商与业主承诺物业事项，物业公司是否有职责履行 11. 业主不缴纳物业费，物业公司是否提供购买天然气服务 12. 业主私装护栏如何处理

[案例1]房屋跑水是否与物业管理服务有关

徐先生花费大量时间和金钱刚刚装修好的房子，被楼上住户跑水搞得厨房、卫生间、客厅部分屋顶浸泡起皮。找到楼上业主，答复是他家一点也没有漏，并且很不情愿配合检查问题。虽说经物业公司工程人员多次协调已解决了问题，但刘先生心里还是不痛快，认为物业在装修管理上没有尽到责任，所以拒绝缴纳物业管理费。对物业公司的服务不满意，是否可以不交物业管理费?徐先生应该向谁要求索赔? [案例分析]：

1. 楼上跑水可能由两种原因引起：房屋质量不好导致水渗漏或者楼上业主过失导致跑水，但无论哪种原因引起都与物业管理公司无关，不涉及物业管理公司与业主的法律关系。

2. 房屋质量不好导致水渗漏涉及业主与开发商之间基于房屋买卖合同而产生的合同法律关系，开发商交付的房屋存在瑕疵导致水管跑水致使业主遭受损失，开发商应当承担违约赔偿责任。

3. 楼上业主过失导致跑水涉及业主之间基于侵犯行为而产生的侵权法律关系，楼上业主的过错导致楼下业主房屋遭受损失，该行为已经构成对楼下业主财产权利的侵犯，构成侵犯应当承担侵权赔偿责任。

4. 物业管理公司在本案中涉及对受损业主家内部的维护和修缮。由于受损部位不属于公共设施、公共区域，该部分的物业服务不属于物业管理费所涵盖的服务范围，而属于特殊的物业管理服务，对该部分维修当另行支付费用，业主没有理由拒缴物业管理费。

[案例2]：业主是否可以随意安置各类物件

业主顾某购买了一只巨型浴缸，准备安装在其居住的第29层得物业内，遭到了周围业主的强烈反对。物业管理公司向有关专家进行了咨询，以房屋楼板无法承受浴缸使用时的重量为由，制止顾某吊装巨型浴缸。但顾某认为自己购置的私有财产可以安置在自己的物业内。问购置财产是否都可以安置在自己的物业内，为什么? [案例分析]：

1.

并非所有业主购置的财产都可以安置在自己的物业内。 业主、使用人应当遵守法律、法规的有关规定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、维修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

2. 应当顾及相邻个方的利益，以不损害公共利益和他人权益为前提，否则应加以必要的限制。

[案例3]：树枝掉落砸伤业主，责任在谁

2033年5月30日，某高校一棵靠近院墙的国槐的一枝枯枝自行掉落在院墙外，不巧院墙外有一位女同志和爱人经过，正好砸在女同志的身上，划破衣服，砸伤背部和手臂。事发后，其爱人给物业管理中心绿化部打来电话，告知情况，主管绿化的副主任立即赶往现场，查看结果与所报事实相符，立即将女同志送往医院医治，经医院检查无大伤，住院休息几天即可。其爱人向校物业管理中心提出了赔偿要求(医疗费、精神损失费、营养费等约3400元)。 问题：物业管理中心该不该赔偿? [案例分析]：

枯枝掉落砸伤行人系绿化管理不到位问题，全部责任在于物业管理中心，应该赔偿。对于受害者的一些无理要求，必须持慎重的态度。

同时物业管理中心要提高防范意识，勤修剪枯枝，防止意外事故发生。

[案例4]：楼宇玻璃掉落砸坏小车案

2003年9月10日，某高校一位老师将其小车停放在楼前，中午12时40多分钟，楼上的一块玻璃突然掉落，砸在小车前挡风玻璃上，将挡风玻璃砸碎，并划伤了小车的前盖。该玻璃系过道窗户上的，窗户是铁皮钢窗，年久失修。车主认为物业管理中心对小区进行了物业管理，并收取了物业管理费，对楼宇负有管理义务，楼宇公共部位的玻璃掉落砸坏小车，应当予以修理车辆，恢复小车原貌。

请问：车主的要求合理吗? [案例分析]：

第一要看物业管理中心是否对小车负有保管的责任，有的小区在管理中对车辆实行了保管的责任，与业主签订了车辆保管合同，收取了车辆保管费，形成了事实上的保管合同关系。在合同成立的情况下，物业管理中心就形成了对保管车辆负有毁损、丢失的损害责任。

该物业管理中心没有与业主签订保管合同，也没有收取保管费用，因此，可以定为无偿停靠，可以不赔偿。

第二要看物业管理中心对掉落的玻璃是否有管理责任。

《民法通则》第126条规定“建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、置挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。”规定中明确了所有人和管理人的责任。该玻璃是公共过道窗户上的，系物业管理中心管理的场所，物业管理中心应当尽到一个管理人应当尽到的义务，有责任去消除这种隐患，尽快地对窗户进行维修，由于年久失修，造成玻璃掉落，砸坏小车前挡风玻璃和前车盖，物业管理中心应当承担不可推卸的过错责任，应当赔偿车主修理费用。 [案例5]：路面湿滑导致业主摔伤，物业是否赔偿

业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。 请问：此事物业公司是否需承担责任?谈谈你的看法。 [案例分析]：

物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。 《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。

在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责任。

[案例6]：增强物业管理服务质量与物业费用的关系

方圆物业管理公司承接了流连花园多层住宅小区的管理，做到了环境清洁卫生，公共场地每天清扫，无乱堆乱放，下水道通畅，公共用水池定期清洗;保安人员24小时值班、巡逻;公共配套设施维护良好，水、电、消防设施保障有效。经过方圆物业管理公司一年的努力，小区内绿地覆盖由原来的20%提高到26%，园林绿化维护良好，增强了社会活动场所，开展了正常的社区文体活动，因此，方圆物业管理公司向流连花园业主委员会提出：物业管理费有原来的每平方米1.4元提高到每平方米2.6元，但遭到业主委员会拒绝。 请问：方圆物业管理公司的要求是否合理?你有什么建议? 案例分析：

1.要求是否合理应视其具体情况。如果物业管理公司事和业主委员会协商和沟

通了，提高物业管理服务的水平和服务质量，增强了物化劳动和活劳动的投入，则要求提高收费标准是合理合法的。但如果该公司事先没有和业主委员会协商和沟通，自作主张增加各种投入来提高小区的质量档次和服务水准，事后要求提高管理费就不合理了。

2.

建议该公司真诚地与业主委员会商量，将每一个支出项目请业主委员会审定， 看哪些是必要的，哪些是多余的，哪些是可要可不要的，在得到业主委员会认可后，才确定实际要增强的物业管理费的幅度和标准。

[案例7]：未售出房屋的业主大会投票权归属

某小区共有1000套住房，还有200套尚未售出，为了进一步搞好物业管理工作，发展商委托物业公司成立了业主委员会筹备小组，经过一段时间的准备工作，筹备小组召开了业主大会，并通过差额选举，选举出了业主委员会委员。但在公布业主委员会当选委员名单前，有部分业主提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，并要求进行重新选举。 请问：

1.发展商是否可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，为什么? 2.物业公司应如何协调本案的这个矛盾? [案例分析]：

发展商可以将未出售的200套房屋计算为自己的投票权。

根据物权法的建筑物区分所有权理论，任何建筑物区分所有权的取得都只有两种方式，就是原始取得和继受取得。

原始取得是指建筑物的发展商取得土地使用权后通过开发建造了建筑物整体，从而取得了建筑物所有权的方式。

继受取得是指在建筑物原始取得的基础上，建筑物发展商通过买卖、赠与、继承、交换或者其他合法方式将建筑物区分所有权依法转移给建筑物区分所有权人的方式。因此，是建筑物发展商依法创设了建筑物区分所有权。

发展商作为为出售房屋的建筑物区分所有权人，即未出售房屋的业主，与其他业主一样具有业主委员会的选举权利和被选举权。

某小区的部分业主之所以提出发展商将未出售的200套房屋计算为自己的投票权，是侵犯了业主选举的合法权益，坚决反对选举结果，要求进行重新选举，这些都是由于其不清楚发展商作为未出售房屋的建筑物区分所有权人的地位所造成的误解。

作为物业管理公司应该多给这些业主进行解释，使他们清楚了解法律、法规的有关规定，依法维护发展商和全体业主的合法权益，依法做好业主委员会的选举工作。

[案例8]：物业对公共面积的使用

某大厦物业管理公司将大厦底层大堂公共部位150多平方米出租给一个企业做电脑展台，大厦部分业主认为此面积已在购房时分摊到了各业主的头上，各业主对此部分共有使用权。要求物业管理公司不要侵犯业主权益，拆除展台或给予业主一定的赔偿。 [案例分析]：

业主的要求是合理的。因为业主买房时，合同就明确规定了，共有面积和共有设备为全体业主所共有，是全体业主的共同财产，业主可以要求物业管理公司拆除展台。如果不拆除，则利用业主共同财产赚的钱，理所当然也归全体业主。并应根据业主大会的决议，或将这笔收益用来补贴物业管理费的不足，或直接纳入到维修基金之中，也可以根据业主大会的决议按照业主所拥有的公有部分的持有比例向全体业主分配。

[案例9]：闲置房屋的物业费用处理

黄先生及其夫人居住在广州市某小区8栋701室。老两口在澳大利亚女儿家住了半年，最近回到自己家。物业管理员上门收取物业管理费，黄先生讲：“我们半年都不在家，不应该叫物业管理费。” 请问：物业管理公司应如何处理? [案例分析]：

1.业主所拥有的空置房仅仅是区分所有建筑物的专有部分空置，并不意味着整个所有建筑物在空置着。实际上虽然区分所有建筑物的专有部分在空置，但区分所有建筑物的公用部分仍然在进行。使用之中，而物业管理费的支出目的就是要维持、使用、维修和保养，如果物业管理费用缺乏来源或者减少，就不能使区分所有建筑物的公用部分的正常运行、使用、维修和保养得到维持和保证。 2.当部分业主将物业建筑物空置后，并不意味着就可以减少物业管理公司的物业管理服务的工作量。并不意味着可以减少维持、保证区分所有建筑物的公用部分的正常运行、使用、维修和保养的工作量，电梯、高低压配电设备、共用照明、水泵、消防设施等共用设备、设施仍然要投入正常运行，仍然需要维修和保养;保安的值勤、巡逻、安全检查等工作量也不会减少;清洁卫生、环境绿化等等物业管理的管理服务工作量一样也不会因部分业主的物业建筑物空置而有所减少。 3.造成业主的物业建筑物的空置责任在于业主本身，而并非物业管理公司无理阻扰不让业主投入使用，因此，空置房的责任不在于物业管理公司。 4.减免物业管理费用对未空置物业建筑物的业主来说是不公平的。虽然物业建筑物空置，但空置房的业主仍然在享受着因物业管理的优质服务而带来的物业建筑的保值和增值的经济成果。

因此物业管理公司应向业主讲清楚上述道理，要二位老人按时交纳物业管理费。

[案例10]：开发商与业主承诺物业事项，物业公司是否有职责履行

李先生购买了某小区的一套住宅，购买时开发商承诺物业管理费为1元/平方米，并有管道煤气、24小时热水供应等配套设施，且写进了购房合同中。但李先生称入住已有半年，非但相关的配套设施没有落实，物业管理费反而涨到2元/平方米。物业公司说“开发商说的不算数”，收费是依据有关标准。而开发商则称物业管理已移交，自己无权过问。谈谈你看法? 案例分析：

1. 发展商无权承诺物业管理的收费标准。从法律角度看，物业管理与房屋买卖是两种法律关系。物业管理公司于开发商是两个独立的民事主体，是、相互之间不应为对方承担民事责任。

2. 物业管理收费标准的依据是有关物业管理的委托合同。业主必须按规定交纳物业管理费。

3. 由于开发商没有完全履行合同所约定的义务，依据《中华人民共和国》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，李先生可以通过人民法院追究开发商的违约责任。

[案例11]：业主不缴纳物业费，物业公司是否提供购买天然气服务

润新住宅小区实行业主用燃气卡买气的消费方式。2010年2月16日上午，两名业主到物业公司购买天然气。因这两名业主长期不交纳物业服务费，物业管理公司拒绝向这两名业主出售天然气，双方发生了争执。在争执中，业主损坏了物业管理公司的办公用品。物业管理公司最终也没有卖给业主天然气，而且要求业主赔偿损坏的物品。请分析：

(1)物业管理公司的做法是否妥当?为什么? (2)物业管理公司应该怎样妥善解决上述问题? [案例分析]：

(1)物业管理公司的做法是不妥当的。

①业主不交物业服务费的问题与其到物业管理公司购买燃气的行为属于两个不同的法律关系，两者之间没有联系。

②物业管理公司拒绝向这两位业主出售燃气的做法是没有法律依据的，是错误的，应向业主承认错误，并赔礼道歉。

③物业管理公司应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。因双方之间的其他矛盾，物业公司未给两位业主购买燃气提供服务，致使矛盾激化，物业公司是有责任的。

(2)物业管理公司应该如下妥善解决问题：

①根据物业公司与业主之间的约定，业主购买燃气，应当到物业公司购买，物业公司应该按照约定向业主出售燃气。

②如果物业管理公司要追究业主损坏自己办公用品的责任，要求其赔偿损失，则必须保留足够的证据。若没有证据能证明自己有财产损失，则不能向业主提出索赔要求。

③物业管理公司要向业主追讨拖欠的物业服务费，则需另行起诉。在正式起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序。 ④为了起诉欠费的业主，物业公司应为诉讼准备充足的证据，包括物业服务合同、收费依据和对方欠费的证据等。物业公司作为原告应当向人民法院递交起诉书，并要在起诉书中写明具体的诉讼请求和事实、理由。 ⑤接到法院决定开庭的受理案件后，物业公司作为原告应当派代表按时到庭参加庭审，在法庭调查和法庭辩论中陈述事实、理由和诉讼请求，进行发言和答辩。 ⑥收到判决书后，若不服地方人民法院第一审判决，物业公司有权在判决书送达之日起十五日内向上一级人民法院提起上诉。第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。若败诉方拒绝履行发生法律效力的判决，胜诉方可以向法院申请强制执行。

[案例12]：业主私装护栏如何处理

居住在枫林豪景小区l号楼二层的5户居民在自家窗户上安装了护栏，原因是小区内一层住户窗户均装有护栏，致使3号楼和6号楼二层的三家住户最近发生被盗事件，这5户居民认为应增加必要的安全防范设施。该小区的物业管理公司得知后立刻要求这5户居民自行拆除，理由是枫林豪景小区业主委员会与该物业管理公司签订了《物业服务合同》，合同中规定，居民不得擅自改变房屋建筑及设施设备的结构、外貌、设计用途、功能布局等。该5户居民承认安装护栏的事实，但是拒不拆除。请问：面对这种情况，物业管理公司应该怎么办? 答案要点：

物业管理公司应该采取以下措施：

①向这5户居民说明情况，要求居民遵守物业服务合同的条款，说明违反合同应当承担的责任。通过多次反复耐心的说服教育，争取让居民主动拆除护栏。 ②可以请业主委员会出面，对这5户居民进行说服教育，劝他们拆除护栏。 ③同时，物业管理公司应加强和完善安全管理，选用必要的现代化手段和设施，并加强巡逻的力度，严格出入人员和车辆的检查，避免再次发生盗窃案件。 ④如果经过认真耐心的说服教育,5户居民仍不同意拆除护栏,物业管理公司可以向这5户居民发出律师函,指出违反合同的后果,说明物业管理公司即将采取法律手段保证合同的履行。

⑤在采取以上措施仍不奏效的情况下，物业管理公司可以依据《中华人民共和国合同法》和《物业管理条例》以及双方签定的物业服务合同向被告所在地的基层法院起诉，要求法院按照《物业服务合同》的约定，判决这5户居民承担违约责任，将护栏拆除，恢复原状。

第四篇：学校后勤管理

后勤管理工作

后勤管理是学校工作的重要组成部分，是为学校的教育教学工作以及其它各项工作的正常运行，提供重要的保障服务。学校的后勤管理工作的好坏关系到学校的教育教学质量以及声誉的提高;关系到学校的发展。学校将“教育生活化，生活课题化”作为“大德育”的抓手，渗透在学校后勤工作中，落实到全体教职员工上。以“三个创建”活动为根本要求，实现学校后勤工作以“管理育人，服务育人和环境育人”的根本目的。

一、创建“放心食堂”工作

(一)完善组织管理机构。

学校根据师教育局《关于加强第二师中小学校食堂管理的通知》、《2013—2014学年第二师中小学后勤管理工作要点》精神，随即完善了相应的管理机制。一是成立了以校长为组长、分管副校长为副组长，食堂行管人员为成员的管理领导小组，全面监督食堂管理工作;成立了食堂膳食管理委员会，听取学生、家长的意见和建议，督促食堂改进;设置食堂班长一人，具体负责食堂日常工作。二是食堂其他工作人员由学校设岗定员。

(二)加大投入，规范管理

1、加大硬件设施投入，环境优雅舒适。

食堂餐厅内布置有“文明就餐、勤俭节约”等内容的餐厅文化，地面装有防滑地板砖，宽敞明亮、整洁舒适。各工作间的墙裙全部贴上瓷砖。配套用房包括操作间、加工间、备餐间，分开使用。备餐间对餐厅设有3个窗口，学生购买饭菜十分宽松。食堂操作间屋顶采用塑钢PVC防水，完全杜绝滴漏和渗透，安装排气排烟网罩，通风采光效果好。原料分类存放，且有标识。内部防火、防盗、防毒、防鼠、防尘、防蝇、防潮设施齐全，通风通光。食堂炊事设备配备齐全，符合卫生安全标准。

2、严把管理“四个关口”，规范操作程序。

一是严把进货渠道关。大宗及常用物资(米、面、油、肉等)采购必须签订合同，选择具有一定资质、口碑好、讲信用的供货商进行合作，供货商必须提供工商营业执照、卫生许可证、产品检验检疫合格证等具有法律效力的证明复印件留存，然后方与其签订合同，确保进货渠道安全可靠。

二是严把检查验收关。食堂管理人员对进入食堂的原料及食品进行检查验收，标识明晰、批号齐全，对不合格的物品拒绝接收，严禁“三无产品”进入食堂。确保物品“五无”：无毒、无害、无腐烂变质、无污秽不洁、无异物混入。

三是严把操作程序关。炊事人员按规定的操作程序进行清洗、加工、配制、烹饪，做到生熟分开，摘菜间与清洗间、粗加工与细加工按规定严格分开，流程配制合理。严防烹饪不当引起食物中毒，严禁非工作人员进入操作间。

四是严把食品销售关。饭菜花样常新，做到了物美价廉、质高量大，尽显人文关怀。食堂设有一周食谱公示栏。对每天销售的各种食品必须48小时留存，以备查验。售饭人员在工作中必须穿戴好工作衣、帽，戴上口罩，以防售饭过程中的污染。

3、强化制度管理，确保学生满意。

一是建立了《食堂管理工作制度》、《食堂安全卫生制度》、《食堂卫生检查制度》、《食堂物资采购制度》、《物资进出登记制度》、《索证取票报批制度》及《食堂工作人员岗位责任书》等一系列制度。二是领导抽查、分管部门日查。察看库存保管，察看饭菜品种，品尝食品味道，发现问题，及时指出，限期整改。三是校学生会查。校学生会每天安排值日学生在食堂监督，监督食堂饭菜质量、食堂卫生、服务态度等，监督就餐学生节约粮食，做到吃多少饭菜就买多少，绝不浪费。监督就餐学生用餐时有秩序的进入食堂，不奔跑、不喧哗、不打闹，做到文明用餐。爱护公物，保持餐厅设施完好。

每个月学校还要组织一次学生问卷调查，让学生对食堂伙食提意见和建议，学校德育处将这些建议或意见进行收集整理，然后向学校食堂管理工作领导小组汇报，学校再将好的建议反馈给食堂，让食堂

尽可能满足学生要求。通过以上工作有效地促进了“放心食堂”的创建工作。

二、创建“文明宿舍”工作。

我校高度重视文明宿舍创建工作，努力建造住校部“幸福的港湾，温馨的家园”。制定了“教育生活化，生活课题化”文明宿舍创建方案，坚持执行7S管理模式(整理、整顿、清扫、清洁、素养、安全、节约)。安全、文明、和谐、温馨的宿舍氛围十分浓厚。

为从源头上规范寄宿制学生的管理，学校聘请了具有高中及以上学历，工作责任心强的中年女性专职宿管教师，制定了《宿管教师工作职责》、《宿舍教师考核制度》、《宿舍教师效益工资评定办法》，严格寄宿生的良好生活习惯和卫生、文明习惯的管理，制定了《学生宿舍管理规定》、《宿舍值周检查评分标准》、《文明寝室评比方案》，纪律设置“五条”高压线：夜不归宿;玩火抽烟;赌博喝酒打架;故意损坏公物。卫生实行五条线管理：毛巾一条线;牙具一条线;鞋子一条线;水壶一条线;被子横竖成线。养成归纳为“五不”即：不乱扔垃圾;不随地吐痰;不随地小便;不说脏话;不擅自使用他人物品。要求做到每天安排寄宿生在宿舍轮流值周，每月进行文明寝室的评比。

学校行政领导每天都带头与值周教师、生活指导共同到寝室，问人数、问有无生病、问纪律、问卫生，及时发现、解决问题，并随时与家长保持联系。

针对部分住校生学习基础薄弱的现状，在学校党员、团员中开展“大手拉小手”的帮扶活动，党、团员教师纷纷与住校生做朋友，制定帮扶计划，不定期找他们谈心、交流，沟通情绪，到宿舍探望，嘘寒问暖。每每见到这些老师，孩子们就如同见到了自己的亲人。教师们的言传身教、循循善诱和雪中送碳，一次次地温暖着孩子们幼小的心灵，孩子们的道德品质、生活习惯、学习成绩等方面都有不同程度的提升。

学校十分重视对寄宿生的人文关怀，从细微处着手，润物细无声地关怀每一个孩子，每学期开设人际关系讲座，规范孩子们的日常行

为，学校还注意孩子们的心理问题，学校建立了心理咨询室，聘请了班主任做为本班学生的心理辅导员，设立寝室心理委员，开展同龄人互助活动。这些措施极大避免了学生由心理问题而产生的恶性事件的发生。为让每一个孩子感受到特殊的温暖，学校统计了每一位住校生的生日，在他们生日那天，校园广播站会准时为他们送上祝福生日的歌曲，食堂单独为他们做一顿生日饭，用真情弥补由于远离家庭产生的失落感。

学校是个大家庭。为了丰富寄宿生的课外生活，学校充分利用晚饭后课外活动时间，组织住校生开展形式多样的课外活动，深挖学生潜力，培养锻炼学生的能力。学校还为寄宿生配备了羽毛球拍、乒乓球拍，篮球、象棋、跳棋等各种体育器材，在丰富多彩的学习活动中，寄宿生们学会了学习，学会了劳动，学会了与人交往。

学校成立了由德育处、共青团、学生会领导下的住校生自主管理部。从住校生中吸收一些各方面都比较优秀，责任心强的学生作为自主管理部成员，参与住校生管理工作，定期召开例会，对发现的问题及提出的意见或建议同宿管教师、学校领导共同协商解决。各楼层设有楼长1名，各宿舍设宿舍长一名，配合宿管教师负责本楼层及宿舍的卫生、内务等日常工作管理。

要想办好寄宿制学校，赢得好的口碑和社会效应，只有打消家长的顾虑和担心。为使家长了解学校和老师，使学校的各项工作更加透明和开放，学校每学期组织召开两次家长会，让他们充分与任课老师、宿管理老师交流，让这些家长在了解自己孩子的同时，更了解学校的各项规章制度。学校还不定期安排组织这些孩子的家长走进课堂进行听课、走进食堂、宿舍进行参观，并安排他们和自己的孩子一起在食堂就餐，共同品尝美味的饭菜。这些工作的开展，使家长对学校的态度从疑虑变为了有信心，从担心变为了放心。

学校还将孩子在校学习、生活的照片、视频经过精心排版、编辑后上传到27团中学网上，让住校生父母在家就能了解孩子在学校的生活、学习情况，受到了家长的欢迎与夸赞。很多家在附近的学生家长也纷纷来联系，希望自己的孩子能住进学生宿舍，一改在家自私、

小气、依赖、懒堕的坏习惯，宿舍文明渗透到了家庭、到了社区。

2013年10月9日，第二师后勤管理工作现场会在我校举办，27团中学被评为第二师中小学后勤管理工作“三个创建”活动示范学校。2013年12月我校评为兵团“餐饮服务食品安全示范食堂”。

第五篇：后勤管理 备用

后勤管理方案

食堂管理

一 食堂的设置

1、必须符合规范，安全，卫生的原则。

2、食堂必须分区设置作业区，就餐区，食品贮存间和按有关规定设置液化石油气贮存间。作业区必须安装通风，排风设施和油烟过滤装置。

3、配备餐具消毒，食品冷藏及生熟食分区分类放置，防蚊防蝇等设施。

4、食堂内必须按要求设置专门的污水排放沟，洗碗池，生活垃圾分类回收桶，并按规定配备消防器材。

二 食堂环境卫生

1、餐后应清洗打扫就餐区及工作区，定期喷洒消毒水及杀虫剂。

2、饭菜残渣在就餐后必须及时收集处理。分类垃圾箱内的垃圾必须当天清理，保持食堂内外环境的整洁干净。

3、食堂工作人员不得留长发，长指甲和胡子。上班时必须穿戴专用工作服，做到勤洗手，勤剪指甲，勤换工作服。

三 食堂工作规程

1、食堂工作人员要把好食品进货的验收关，禁止使用腐烂，变质的原料，以防食物中毒。

2、所购食品在烹调前应清洗干净，确定无残留杂物时，方可加工。

3、必须遵守食品安全卫生的规程。生熟食分开存放，熟食要使用防蝇罩遮盖，蔬菜烹饪前要按“一洗二浸”步骤，以防农药中毒，所有食品要留样品24小时。

4、未用完的成品，半成品的食物应存放在冰箱内保鲜，冰箱内的食物存放时间不得超过两天，冰箱由负责人定期清理，保持卫生。

5、采购员必须公开当天食物的名称，数量，价格及供应人数。

6、必须严格遵循有关器具的操作规则，严禁使用塑料器皿

盛装食物事件的发生。

7、食堂不准放置易燃易爆物品，杜绝意外事件的发生。

8、食堂工作人员下班前要检查门窗，切断有关设备的电源。

三 用餐管理

1、用餐时，应按照先后顺序排队，定方向排队，不得来回

穿插。

2、树立节约为荣，浪费为耻的思想，吃多少打多少，尽量

避免浪费。

3、打菜时，不得过度地翻动或长时间地停留挑拣菜肴，以

免造成他人长时间等候。不得边打菜边说话逗笑，身体与菜

盆应保持一定距离，不得把头伸进菜盆上面，以免头发，污

秽物掉进菜肴里。不得把打菜的夹子和勺子丢进菜盘里。

宿舍管理

一 宿舍管理制度

1、宿舍人员必须自觉在不需要用电的时间，关闭照明灯，

风扇，充电器等用电设备，避免能源浪费。

2、中午，晚上休息时间不得喧哗打闹，影响他人休息，违

者将严肃处理。

3、严禁在宿舍内赌博，或搞其它违法行为，违者规定罚款，

情节严重的立即开除或移送公安机关处理。

4、不准在宿舍内打架、斗殴，违者公司将视情节轻重进行

罚款，情节严重的押送公安机关。

5、做好宿舍防火工作。定期检查电线等设施，不准乱拉乱

接电源线，不得使用电炉。违者没收其用电设备，给公司造

成损失的，公司有权对其进行罚款。

6、严禁任何人员向窗外抛物，违者将对其进行警告或罚款，

造成严重后果的，进行严肃处罚。

7、严禁任何人员恶意破坏宿舍区任何床具和其他设施，造

成床具或其他设施损坏的，原价赔偿，造成重大损失的，公

司追究其经济责任和移送公安机关处理。

8、室内卫生专职员每天清扫干净，做到无蜘蛛网，无尘土，

无蚁蝇，定期喷药灭蚁蝇虫孳生措施。

9、宿舍人员须自觉整内务，做到文明，卫生，整齐，通风

通气，良好环境。

二 宿舍检查制度

1、公司监督部门实行定期，不定期和专项检查制度。

2、定期检查为项目部每周，每月，节前，节后安全大检查。

3、不定期检查为项目部日常检查和相关监督部门随机安全

大检查。

4、专项检查为项目部或其他监督部门消防专项。

安全保卫管理

1、加强全公司范围的安全保卫工作，保证公司财产不遭受

破坏和意外损失。

2、门卫管理人员必须保持高度警惕，坚守岗位，不得擅自

离职，值班时间不得与无关人员聊天或做其它事情，如有特

殊情况，须经有关领导批准同意，方可离岗。

3、门卫管理人员要做好公司范围内的安全保卫工作，勤检

查、勤巡视，发现问题及时汇报、及时处理，做到防患于未

然。

4、懂得火警、匪警发生时的应急措施及一些救护措施，发

生紧急事态时，能及时采取正确措施。

5、认真及时做好报刊、信件的分拣，保管好邮包与汇款单。

6、在公司内抓获盗窃者，公司将给予奖励。监守自盗或有

意放走盗窃者，公司将予以除名，情节严重者送公安机关处

理。公司要加强对门卫管理人员的领导，对他们经常进行工

作检查，以确保安全、治保、消防等工作的落实，确保生产

和各项工作的正常开展。

绿化保洁制度

1、园林绿化、道路保洁工作由后勤部负责统一管理。

2、应建立并落实目标管理责任制，规范工作标准、工作行

为。

3、管理好厂区内各种花草、树木、绿篱,按时进行保养维护，

定期浇水、施肥、除草、灭虫、剪枝等, 确保绿化的成活率，

做到厂区绿化带内无杂草无垃圾、树木无枯枝。

4、落实道路清扫保洁，及时清扫道路垃圾，清理路面渣土、

砂石，保证路面干净、安全。

5、对区域内的公共设施。包括井盖、留泥井、池水井等经

常注意观察，有异常情况立即上报。

6、熟悉安全知识，能及时消除安全隐患，不发生任何人身

及意外事故发生;能处理工作中遇到的简单技术问题。

7、积极完成后勤部安排的其他临时性工作。

办公楼卫生保洁制度

1、办公楼卫生由后勤部负责管理。

2、各部门有义务保持办公室、楼道、卫生间整洁卫生，不

随地吐痰。

3、保洁员负责办公楼内卫生工作，具体要求如下：

(1)每天早晚必须整理办公室卫生一次以上，对楼道、卫

生间持公共卫生区域进行保洁。保证办公楼、走廊、楼梯、

灯罩、门窗、玻璃、卫生间、瓷砖墙和其它墙壁等设施的洁

净标准达到无污染、无死角的要求。

(2)卫生工具摆放有序。

(3)完成后勤部交办的其它吩咐任务。

公司消防管理制度

1、消防器材要定位存放，勤检修、维修，定期换药，始终

保持良好的状态。

2、公司范围内所有道路必须保持畅通，消防栓、水龙头、

水池附近，严禁堆放其它物资、杂物。

3、由各生产车间组织的义务消防员必须经常进行消防知识

的学习和训练。

4、对灭火计划，做到领导统一，并形成有扑灭一般火灾的

自救能力。

汝阳刘笔业有限公司

2013 年3 月 2 日