第一篇：物业管理收费困难问题
我县物业管理存在问题及困难
一、规划不到位。一是体现在老旧住宅小区普遍缺乏规划，大多存在着住宅小区没有配备物业管理用房、没有居民活动场所、没有车库或因道路狭窄无法划停车位、出入口多且不封闭、下水管网不达标等诸多遗留问题，随着时间的推移，因先天性不足而造成的物业管理“硬伤”难以弥补。二是体现在新建住宅小区规划品位不高，大多存在着商业、住宅功能未区分，导致饭店、宾馆等经营性场所混杂在住宅小区之中，难以管理;道路、车库、绿化、上下水管的设计不具有超前意识，很快不能满足现实需要。诸如繁源苑二期仅建设三年，配套设施就不能正常使用。三是零散开发依然存在，在省、市严厉要求房地产开发项目必须集中连片已多年的情况下，我县依然存在着规模小、分散敞开的“扒皮式”开发存在，造成了后期物业管理的困难。
二、配套跟不上。一是老旧住宅小区虽经综合改造，但仅限于破损路面、花池、路灯等维修，部分下水管网的更换，绿化的补植等，受限于很多现实条件，很难将老旧住宅小区的配套设施全部完善。龙亭新村在综合改造过程中，业主提出的建设物业管理用房、居民活动场所等难以完成，造成物业管理难。 - 1 -
二是很多新建住宅小区特别是安臵小区，在小区配套设施还未全部建成之前就移交物业公司管理，业主因绿化、管网、道路、环卫设施的缺失而抵制缴纳物业费的行为屡见不鲜。
三、部门支持少。物业管理作为系统性地社会工程，须全社会的关注和各部门的大力支持，但我县还存在着诸多问题：一是根据《繁昌县行政执法权相对集中管理办法》规定，对于小区内的违章搭建、擅自开门开窗、乱晾晒、绿化带种菜、畜养家禽等行为应由城市行政管理执法部门执法，但住宅小区物业管理不仅得不到该部门主动执法，就连物业企业多次申请行政执法后也难以获取支持。二是住宅小区内的货车进入和车辆乱停放行为，公安交警部门主动介入较少。三是住宅小区内及周边房屋违规用于经营饭店、宾馆的行为，很难得到工商、卫生、公安等部门主动执法的支持。四是部分新建住宅小区的建设单位虽经多次和供电部门协调，但供电设施依然难以移交，造成用电损耗由物业企业承担。
四、自治能力差。一是相关政府及社区主动介入物业管理，指导成立业主委员会的力度不够，没有将住宅小区的物业管理和所在地的社区建设结合起来，不主动组织召开业主大会，成立业主委员会。二是群众参与物业管理意识淡薄，未在物业管理中形成合力，实现业主自治。
五、物业收费难。很多单位和个人未形成花钱买服务的理念，总认为物业管理是政府行为，他们所享受的物业服务是免费的，有的单位坐落在住宅小区内都拒不缴纳物业费，有的公职人员没有正当理由也不缴纳物业费。
六、服务水平差。我县的物业服务企业大多是原开发建设单位的孪生公司，专业配备少、服务理念低、人员素质差、服务范围小造成服务水准低下。甚至有的物业企业属原国有企业的改制企业，利用改制遗留问题为筹码，在住宅小区只收费不服务。
七、资金投入少。一是对业主委员会的资金扶持力度不够，导致业主委员会或不能正常运转或草草结束。二是对优秀物业服务企业的资金扶持力度不够，没有起到在资金补助上奖优罚劣的作用。三是在综合改造上资金投入不够，仅限于“头痛医头、脚痛医脚”，没有真正做到综合改造。四是对承担政策性物业服务的企业资金扶持力度不够，诸如对安臵小区的物业服务企业的费用补贴不及时、不到位，对老旧小区物业服务企业的补贴数额少。五是对文明创建等突击性物业整治的资金扶持不及时、不到位。
第二篇：如何解决物业收费难问题
宣州区市区住宅小区物业费欠缴情况调查报告
经对宣州区市区住宅小区物业费欠缴情况进行了一个初步调查，现将调查情况汇报如下：
一、 欠费基本情况
根据初步统计，31家物业服务企业服务的68小区共有欠费业主6541户，其中机关单位工作人员(含学校教师，医院医生)业主占8%，社会人员业主占92%。企业收费率普遍在75%-85%，收费率95%以上的较少。企业普遍反应收费标准较低。
根据调查，物业费欠费的原因主要有以下几个方面：
1、业主认为开发单位房屋质量问题、配套设施不完善，违约问题没有得到解决。
2、业主认为东西遗失，车辆刮蹭，环境嘈杂等物业管理服务不到位问题。
3、小区业主随意开门，住宅改商用影响居住环境。
4、业主认为未入住或以其他不正当理由拒交物业费。
5、部分安置房空置，建设单位没有按期交物业费，安置户业主要求减半交物业费。
二、 欠费原因分析
1、开发单位没有履行维修义务、承担违约责任，物业服务企业管理不规范，业主认识问题不清晰。调查中发现近70%的拖欠物业费的理由与房屋质量维修，违约赔偿问题相关，物业服务企业将业主报修的问题简单地报送开发商，部分开发企业没有处理或处理不及时，业主对物业意见增大，物业由开发企业委托，物业服务企业管理不规范，没有积极地面对、引导和帮助业主维
权。业主认为自身利益没有得到维护，拒交物业费，没有认识到自身利益受到损害是因为开发建设单位没有履行义务和承担违约责任而非物业服务企业，把开发建设单位应当承担的责任归咎到物业服务企业头上，进而导致物业收费困难，服务降低的恶性循环。
2、物业服务企业管理不规范，追缴欠费力度不够。调查中发现物业服务企业收费率低，没有主动从自身找原因，想办法，只有求生存，没有求发展的思想，面对收费困难及业主拒交费的种种理由，没有以业主为客户至上的理念，提高管理水平，兑现服务承诺，想办法动脑筋，加大收费力度，提高物业费收费率;物业服务企业追缴力度不够，部分物业服务企业服务的小区业主以不正当理由长时间欠费，没有用法律的手段维护企业利益，抱有“打欠费官司，把业主放在对立面，伤了感情，诉讼等相关费用高，执行起来困难，赢了官司，失了感情，有时得不偿失”，如果没有“打一个教育一片”的思想准备，逐渐会有更多业主因为其他业主享受服务埋单而拒交物业费，整个小区收费陷入恶性循环。
3、部分业主认识不够，以拒交物业费来维权。部分业主存在着维权认识不清，“自身权益受到损害只要与小区相关，我就拒交物业费”的粗暴错误观念，业主应当正确认识利益受损原因，谁的责任，不能简单地将责任归咎于物业，更不能无理由或寻找不正当理由拒交物业费，利益受损，可以向主管部门咨询和投诉，
以拒交物业费的方式来维权，会导致收费率低，物业降低服务水平，小区物业得不到有效维护，影响物业保值增值，不仅会损害自身利益还会损害大家利益。
4、安置房空置物业费缴费不及时、安置户物业费标准低，收取率低。安置小区建成后，部分安置房空置产生大量物业费，同时安置户由于其特殊性，普遍存在物业收费率较低。
三、解决思路
1、开展物业相关知识宣传，引导业主建立正确缴费和维权观念 根据调查，业主没有正确理解物业服务合同约定内容，以前期房屋质量，违约赔偿等问题拒交物业费的情况大量存在。为转变业主缴费和维权观念，物业企业在业主入住时和入住后开展物业相关知识宣传，提前告知业主物业服务费购买的相关服务和正确的维权途径，不交物业服务费不是解决问题的办法，而且会损害物业服务企业正常利益，导致物业降低服务水平，最终损害物业保值增值和业主自身享受服务水平。充分发挥业主委员会的监督和引导作用，对以不正当理由拒交费的进行调解和批评教育，物业服务企业要在小区醒目位置设置宣传栏公示收费标准、服务内容，定期宣传小区业主正确维权途径及相关物业知识，引导业主建立自觉缴费意识和维权观念。
2、规范物业服务企业自身建设，树立正确服务理念和提高服务水平 部分物业服务企业自身管理不规范，企业负责人服务意识淡薄，管理理念落后，抱着只求生存，不求发展的思想。进
一步加强物业服务企业管理，规范物业服务企业经营服务，完善考核办法，逐步建立市场退出机制。扭转部分物业服企业负责人落后思想，转变经营观念，心存生存危机，想办法动脑筋完善企业自身建设，企业做到明确小区责任区、责任人和实施办法，定期征求业主意见，按照服务合同，兑现服务承诺，做到小区收费拆务公示，加强和业主的沟通，消除业主的不理解和对立感，树立正确服务理念，逐步提升服务水平，摆正位置，做好服务，从自身出发解决收费难问题。
3、加强沟通，形成合力，规范前期物业管理 前期物业好坏是小区物业服务管理能否走向良性循环的重点，特别是前期的开发建设单位房屋质量问题，设施设备不完善问题，前期物业乱收费问题。加强与房管局沟通，要求开发单位设立专门账户，有第三方监管，建立房屋质量保修金制度，房屋销售保修期结束后退还，对于业主房屋质量问题合理的维修及赔偿要求，开发单位规定期限内没有解决的，给予快速处理、赔付。对配套设施设备严格把关，杜绝地下车库等配套设施小区业主入住后长期无法交付使用此类情况的发生，保证小区业主购买物业的正常使用，消除业主因房屋质量及设施设备不完善问题拒交物业费的隐患。规范前期物业介入，对项目前期物业介入严格把关，避免由于物业企业有开发单位聘请处于被动地位，增加开发建设单位违约成本，让前期物业服务企业规范管理服务，联合物价部门对乱收费情况严格查处，以正常服务保证收费正常化，进而促进小区物业良性
发展。
4、畅通投诉机制，建立收费劝缴制度 物业服务企业除公开收费标准和服务内容外，应当公示主管部门投诉电话，保证业主投诉及时得到处理，消除业主因合理诉求没有得到及时解决产生缴费抵触情绪。建立物业收费制度，对收费过程中遇到的问题应及时进行记录，处理和反馈，对无法解决的问题应及时向小区业委会说明和征求意见，请求业委会给予帮助协调，对仍无法解决的报主管部门及所在社区进行调节。对于无正当理由拒交物业费的应设置最长期限，到期前应当通过法律手段进行追缴。
四、建议措施
1、在机关工作人员如以非正当理由不缴费，建议出台政策此类人员在单位考试时取消评优资格。
2、建议出台相关政策将物业费、能耗费是否交清与物业产权转让挂钩，物业交易过户时，应当出具所在小区物业公司物业费交清证明，物业将过户信息报社区，便于社区掌握辖区居民信息变动。
3、建议出台相关政策，业主不得以任何理由拒交物业费，影响他人享有正常物业服务，物业相关服务不到位或有违规、违法行为，业主可以想业主委员会提出建议或向主管部门进行投诉。
4、建立业主居民信誉档案，物业企业起诉业主胜诉后，业主拒不执行的，今后将影响该业主家庭成员享受社会福利。
第三篇：物业管理收费难问题调研报告
物业管理收费难的调查和分析
物业管理收费难是在全国都普遍存在的一个难题。
1. 现状
面上情况的介绍
物业公司收缴物业管理费面临着困难，致使物业管理公司运转资金短缺，无法为小区提供完善的物业服务，导致业主的不满;业主对物业管理公司的不满则表现为对缴纳物业管理费的抗拒，业主与物业管理公司之间形成了尖锐的矛盾。
而物业管理收费不到位使得物业管理公司只能有选择的为业主提供服务：物业公司倾向于为业主提供显性服务，如小区日常保洁、保安等，能让业主看到、感觉到物业公司为业主提供了物业服务;但同时为了缩减开支，物业公司减少了对业主提供的隐性服务，如电梯的定期维护、消防设备的定期维护、更换等，业主对此则毫无察觉。而隐性服务的减少恰恰造成了住宅小区的安全隐患的增加，电梯、消防设备缺少定期的维护更新，将使业主们生活在一个不安全的环境中。物业管理收费难问题易导致了严重的安全隐患，所以很有必要对物业管理收费难问题进行分析和讨论。
1原因分析
1.1物业管理收费难原因综述
通过“楼宇安全”实践团队的实地调研发现，物业管理收费难原因分析有三方面：
(1)业主自身原因导致物业管理收费困难
(2)物业公司自身原因导致物业管理收费困难
(3)第三方面机构、个人的原因导致物业管理收费困难
下文将分别对三方面原因进行分析。
1.2业主自身原因
通过对调研信息的汇总以及对相关文献资料的整理，业主自身原因归纳为如下几点：
(1)业主素质低下
(2)物业消费意识差
(3)法律意识淡薄
(4)跟风心理
(5)暂时性的经济困难
部分业主素质低下，没有社会公德心，随意污染、破坏小区公共设施、不配合物业公司
进行管理，蛮不讲理，随意拖欠物业管理费;当前中国大部分业主并没有形成物业服务消费的观念，物业公司是服务企业，业主需要付出报酬来消费物业服务，而很多业主只是认为物业公司就是小区的大管家，业主付了购房款，物业公司管理小区是理所当然的;同时业主法律意识淡薄，国内很多小区没有组建甚至无法组建“业主委员会”，导致业主没有跟物业公司签订“物业管理委托服务合同”约定收费项目和收费标准;很多业主存在跟风心理，看到小区里有部分业主拖欠、拒缴物业管理费，也跟着拒缴;不过也有部分业主暂时存在经济困难，实在无法缴纳物业管理费。
1.3物业公司自身原因
通过对调研信息的汇总以及对相关文献资料的整理，物业公司自身原因归纳为如下几点：
(1)物业管理公司服务质量差
(2)物业管理从业人员业务素质不过关
(3)物业管理公司缺乏职业操守
(4)物业管理公司未能及时有效介入物业进行管理
(5)物业管理公司财务不透明，缺乏业主监督
根据“楼宇安全”实践团的调研结果，目前大多数物业小区内业主与物业管理公司都存在着各种矛盾，业主反映：部分物业管理公司提供的物业服务太差，保安、保洁、定期维修等物业服务根本没有用心去做，物业公司都是敷衍了事;物业公司聘用的保安、维修人员等，没有为小区提供完善的安保服务以及维修服务，其业务素质让业主不放心;同时很多物业公司为了自己的利益，在小区内张贴广告，将公共区域出租用以赢利，但却影响了小区业主的利益;物业管理公司没有很好的介入物业进行管理，导致很多开发商遗留的问题影响了业主利益;调查中也发现业主对于物业如何使用物业管理费存在很大的疑问，物业公司的财务不透明导致业主对于物业公司的不信任。
1.4第三方机构、个人原因
第三方机构包括跟政府有关主管部门、居委会、街道办事处、开发商;个人包括日常进出小区，使用小区公共设施、享受小区公共服务的人。第三方原因归纳如下：
(1)政府有关部门监管力度不够、且缺少相关的法律法规
(2)居委会、街道办事处对业主与物业公司矛盾协调不力，时常处于不作为状态
(3)开发商缺乏职业操守
(4)部分社会人员素质低下
在调研过程中，业主和物业公司针对现状都从各自的角度发出呼吁，希望政府监管部门
能够有所作为，完善物业管理市场，维护双方的权益。政府在物业管理市场监管不到位，缺乏相关的法律法规，导致业主与物业公司闹上法庭却无适合的法律来审判，且政府以前推出的一些错误条例影响了物业管理市场的发展，阻碍了其市场化，政府相关部门应取这些不科学的管理条例;同时政府对“专项维修基金”的使用设置了许多程序，使得专项基金的使用性太差，且在小区没有成立业委会的情况下，“专项维修基金”归政府保管，业主与物业公司不能使用，一定程度上阻碍了物业管理的实行;小区所在的居委会、街道办事处时常处于不作为状态很大程度上造成了业主与物业管理公司矛盾的加剧;开发商只为自身利益，小区建设有很多不完善之处就撒手不管，留下烂摊子给物业公司管理，导致了业主与物业公司的矛盾激化，且部分开发商私自占用“专项维修基金”，严重影响了物业公司的运营;同时部分社会人员在使用小区公共设施和享受小区公共服务时，没有公德心，对小区进行破坏，影响了物业公司进行正常的物业管理。
3建议
实践团通过对调研中所得到的反馈以及相关的资料进行分析，针对造成物业管理收费难问题的三方面原因提出一些改进建议，深入到每个细化的因素进行分析。
(1)业主提升自身素质和物业消费意识。业主首先要遵守《业主公约》和《物业服务合同》， 增强自我管理能力，不能随意占用、破坏小区公用设施，在小区内不乱扔垃圾、高空抛物，配合物业管理公司进行物业管理。同时业主应形成物业消费的意识，物业公司提供的物业管理是一种有偿服务，业主要通过缴纳物业管理费的方式来消费物业服务。
业主们之间应相互沟通，多看、多听和收集一些关于国内外物业管理方面的信息，并通过相关政府部门、行业协会的各种媒体宣传，主动从思想上和观念上认识实行市场化、专业化、社会化物业管理的优越性和必然性，理解高水平物业管理对于物业保值增值、权益增加、提高生活品质的重要性，树立“一分钱，一分货”质价相符的市场意识。
其次业主们要发挥业主委员会监督和自治功能。业主委员会是广大业主与物业管理企业签订合同的合法主体，充分发挥业主委员会的作用，一方面可以在物业管理委托服务合同中约定收费项目和收费标准等，并确保发生纠纷时有法可依;另一方面，业主在遇到权益没有得到有效保障或受到侵害时可通过业主委员会与物业管理企业沟通协调，避免不必要的仲裁或诉讼所引起的双方隔阂和矛盾冲突的加剧;再者业主委员会还可晓之以情、动之以理的说服未及时交费的业主按时足额交费，防止有需求的业主滋生“搭便车”“占小便宜”的思想， 确保物业管理企业有足够的资金维持小区正常、高效运行。同时业委会要行使对“专项维修
基金”的管理权，使用专项基金对小区进行维护、修理。
2.2物业管理公司诚信服务、财务公开、接受监督并注重提升自身的服务质量
物业管理企业要遵循“质价相符、优质优价”的原则，诚信为本，拒绝任何欺诈行为。并在物业管理委托服务合同中明确服务项目、服务标准以及相应的收费标准， 增大收支开销的透明度，给业主更多、更灵活的选择权和知情权，让业主充分享受到物业服务的控制监督权，从而产生不交费的羞耻感， 增加交费的主动性。
首先提高服务质量，创新服务项目。物业管理企业应不断加强对所属人员的教育，遵循“以人为本，对人关心”的物业管理方针，功夫下在平时，服务深入心中，想业主之所想、急业主之所急。平时多和业主沟通、不断采取各种方式调查研究，分析和了解各类业主的需求，进行小区服务市场细分和定位，极大限度的满足各类业主的不同需求。同时，加强对弥隙市场的开拓和服务，这样不仅可以形成自己的品牌和优势项目， 还可满足少数业主的特殊需求，并增加收入。
其次重视早期介入环节，办理好与房地产开发商的交接手续。物业管理企业的早期介入，既能够为将来做好物业管理打下基础，又可以协助房地产开发商把握好工程质量，并避免开发商提出过高的物业管理承诺和将售房款中用于物业管理的有关费用挪作他用。此外，还可在业主办理入住手续时提供相应的服务和帮助，有利于和业主早期进行沟通，取得大部分业主对物业管理企业服务水平和质量的认同。
同时，实践团建议，应对物业公司收费模式进行转变，当前国内物业公司应采用“酬金制”物业收费制度。“酬金制”是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。这样业主交缴付给物业公司的物业管理费的所有权还是业主，物业公司只是承担了经理人的角色，其负责利用好这些物业管理费，将小区管理好，并为业主提供了物业服务。实行“酬金制”，由于物业管理费的所有权人是业主，业主可以要求物业公司实行财务公开，业主可以清楚知道每一笔钱的用途，切实把物业管理费用到需要的地方;并且，在“酬金制”下，物业公司负责运营小区附属商用区域，将其出租用于商场、超市，并取得租金与物业管理费为收入，其收入应该归于小区业主所有，收入可以冲抵业主的下年物业管理费。实践团认为，实行“酬金制”可以保证物业公司每年有固定的收入，避免其入不敷出，使其有能力为业主提供高质量的服务，并利用物业管理费进行相关的管理经营，收入反哺业主，从而形成良性循环。
实践团也建议应该改变公共区域物业管理费分摊方式。实践团认为对于楼宇内公用电梯的收费，现在的按户分摊的方式不甚合理，住在高层的业主明显比住在低层的业主更依赖电梯，其所负担的电梯运行及维护费用应该更高，物业管理费的分摊应按照楼层数、业主人数进行，同样的思路，小区的保洁费应该按照每户的人数来进行分摊;同时由于物业小区内绿化、道路、路灯等公共设备不仅仅惠及小区内业主，也惠及了部分小区附近的路人，其享受了小区的服务却不需要付款，因此物业公司可以向政府申请，政府应给予物业公司日常绿化、保洁、运行、维护费给予一定的补贴。
2.3政府需要进一步完善和细化《物业管理条例》，健全法律法规
政府需进一步完善《物业管理条例》，使得业主和物业管理企业有法可依，有法必依，违法必究。政府逐步放开物业管理市场化，使得物业管理费在市场经济中实行自主定价。
政府还需加强对开发商的监管，保证小区工程的质量，同时监督开发商将“专项维修基金”移交介入的物业管理公司。
同时政府应确立业主委员会的法人地位，优化专项维修基金的使用程序，避免其成为空摆设或被某些机构贪污挪用。在缴费问题上不仅要从法律上去维护广大业主的利益，也要对那些不交费而损害其他业主利益的群体进行制裁。
最后政府应健全社会保障和公共服务体系，由于物业管理本身就是一个保本微利的行业，而现在又处于初级发展阶段，难免会使整个行业在诸多方面存在困难，所以政府对物业管理企业最好能实行低税、免税或其他优惠，以此来降低物业管理成本，从而使整个行业能够以更为轻快的步伐前进，为业主提供高质量的物业服务。同时政府应对物业公司的公共服务费用进行补贴，例如上面提到的对物业公司的日常绿化、运行、维护费等进行适当的补贴。
第四篇：住宅小区物业管理收费难问题探讨
住宅小区物业管理收费难问题探讨 本文关键词：住宅小区，物业管理，探讨，收费
住宅小区物业管理收费难问题探讨 本文简介：摘要：住宅小区物业收费难是目前很多物业公司面临的问题，部分企业甚至陷入了入不敷出的困境，由收费难引发的物业矛盾纠纷也制约着行业的发展，不利于和谐社会的建设。基于目前物业管理收费现状，文章分析了物业收费难的原因，从政府、业主、物业公司和社会团体角度提出了相关对策和建议。关键词：物业费物业公司业主对策分
住宅小区物业管理收费难问题探讨 本文内容：
摘要：住宅小区物业收费难是目前很多物业公司面临的问题，部分企业甚至陷入了入不敷出的困境，由收费难引发的物业矛盾纠纷也制约着行业的发展，不利于和谐社会的建设。基于目前物业管理收费现状，文章分析了物业收费难的原因，从政府、业主、物业公司和社会团体角度提出了相关对策和建议。
关键词：物业费物业公司业主对策分析 引言
自1994年将新建住宅小区全面纳入物业管理的规定实施以来，我国物业管理行业中业主和物业公司的矛盾纠纷不断，由于物业管理费收缴率低、收费难问题导致的恶性群体事件频发，造成了不良的社会影响。物业服务质量低下、业主拒缴物业费的恶性循环问题已经成为整个物业服务行业乃至社会关注的焦点，是亟待解决的民生问题。因此，探究住宅小区物业收费难的原因，探索合理有效的解决途径，对于保障业主合法权益、改善企业经营管理、促进行业健康发展以及社会和谐都具有重大的积极意义。 1国内外研究现状
在国外，SteveRDoe(2004)从物业管理与政府治理的角度，研究并提出政府应当利用中介服务机构，充分发挥它们在社区管理中的作用。[1]BeateKlingenberg(2008)经过建模研究认为租金管制不仅对业主，而且对资产管理者和承租人都具有预想不到的负面后果，从而提出应重新探讨和审查租金管制政策。[2]TerenceYMLam(2012)研究发现收费水平对物业服务质量无显著影响，专业维修服务是复杂的，并且和交易成本呈现显著相关性，特别是在物业管理部门与租户有高度联系的时候。[3]在国内，鉴于我国住宅小区普遍存在的物业管理收费难的现状，国内众多学者在这方面进行了较多角度的探索与研究。漆国生(2010)从纠纷化解的选择性和有效性视角出发，借鉴国外流行的替代性纠纷解决方式(AlternativeDisputeResolution，ADR)以探索我国社区物业管理纠纷的新型化解机制，并对以非诉讼形式化解物业管理纠纷进行了有效性研究。[4]邵俊霖、吁帅彪(2012)认为建立物业公司和业主的双向评级机制有利于相互激励，能够避免因信息不对称而产生失灵。[5]邱柏棠(2017)针对物业管理收费难的情况提出了一些对策，例如可以借助舆论宣传和社区的力量，引导业主、业主委员会以及物业管理企业履行对等的权利和义务。[6] 2物业管理服务收费现状
物业费收入是保障物业公司生存和发展的基础和根本，但事实上物业费收缴率低却成为了困扰很多物业公司持续发展的重要问题。据2013年江苏南通市政协提案委员会组织的南通物业服务及收费情况调查结果显示，以南通市崇川区为例：该区现有住宅小区384个，其中实行物业管理的有214个，收费率达70%以上的小区占比三成，收费率达50%的占比三成，收费率达40%的小区占比两成，基本收不到费的小区占比一成多。[7]较低的物业费收缴率在很大程度上是由于业主对物业公司提供的服务不满意而引起的。据2014-2016年《江苏十大服务行业公众满意度调查分析报告》显示，三年来物业管理服务的公众满意度指数分别为67.
21、70.
43、70.25。虽然近两年来公众对物业服务的满意度有所上升，但业主最不满意的地方仍集中于停车难、垃圾清理不及时、公共设施维修不到位、纠纷处理不力、账目不透明等问题，这些问题也是导致业主拒缴物业费的直接原因。大量的欠费现象引发了业主和物业公司接连不断的矛盾纠纷，近年来各地物业管理纠纷案件快速增长，如江苏常州市法院2015年物业纠纷案件受理数量比2013年上升了93%，物业纠纷案件已经成为主要的民事案件类型。物业收费难题不仅侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益，同时也致使很多物业公司难以维持运转，直接导致其减少日常物业服务费用的支出，物业服务质量得不到保障，更加剧了物业费的收取难度，如此形成的恶性循环不仅不利于物业服务水平的提高，整个物业服务行业也无法得到健康、良性的发展。 3解决物业收费难问题的对策分析 3.1政府角度
3.1.1完善物业管理法律法规由于相关法律法规的不完善，目前物业管理中普遍存在住房专项维修资金使用难问题。《物业管理条例》第12条规定：业主大会决定筹集和使用专项维修资金，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。这意味着，假如物业公司需动用住宅专项维修资金修缮漏雨的房屋，就必须征得2/3以上业主的同意，但实际上有些业主根本不在小区居住，或者有些业主认为房屋漏雨是顶楼的事情而不同意使用专项维修资金，物业公司申请动用专项维修资金的基本条件无法得到满足，导致了专项维修资金在账上“睡大觉”、使用率低的问题，这种现象也印证了迈克尔•赫勒提出的“反公地悲剧”理论。赫勒认为，由于资源未被充分利用或使用不足而导致的资源浪费、效率低下、收益减少的情况更为严重。[8]迈克尔•赫勒在提出“反公地悲剧”现象的同时也试图寻找一种解决方案，如果说“公地悲剧”是因为产权虚置、不明晰所以需要明晰产权的话，那么，“反公地悲剧”则是由于产权过多、支离破碎，需要整合产权。[8]对于住宅专项维修资金的整合产权措施，笔者认为可以借鉴国外的相关做法。例如美国的住宅专项维修资金交由基金公司管理，物业公司将需要维修的房屋报到基金公司，再由基金公司到市场上寻找公司维修。[9]相关立法部门应制定可操性较强的法规政策，例如在法律法规中引导业主委托第三方社会中介机构对住宅专项维修资金进行管理，同时也要规定由于受托中介机构的原因造成业主损失的，中介机构应承担相应的民事责任，健全且实操性强的物业管理法律法规对于解决物业收费难问题有重大意义。3.1.2建立健全物业纠纷调解机制针对物业纠纷频发的情况，各省各地也在积极探索物业纠纷的调处机制，例如江苏省常州市推进调解组织、巡回法庭和联席会议制度，并根据案件类型采用支付令、先行调解、速裁和小额诉讼程序等手段，对物业费纠纷的化解起到了积极的推动作用。在这些工作的基础上，还应探索建立健全市、区、街道、社区四级物业纠纷调解机制，构建以人民调解、行政调解、司法调解为主体的“三调联动”物业纠纷调解工作新模式，尤其要注重发挥社区、街道的作用，努力将矛盾化解在基层。在社区，可以成立物业纠纷调处办公室，主要负责物业管理矛盾纠纷和业主投诉的收集、整理、分类，提供社区法律顾问，配合做好矛盾纠纷及业主投诉调处过程中的法制宣传教育和法律、法规的咨询解答。对于较为复杂的矛盾纠纷，及时上报街道物业纠纷人民调解委员会，由街道整合物业管理办、司法办、派出所、城管办等多方资源，按照工作程序规范开展人民调解。市区则主要以行政和司法的手段调解重大疑难纠纷。物业纠纷的四级调解机制以及“三调联动”的工作新模式，有利于整合调解资源，强化调解功能，提高调解效率，及时有效地化解物业矛盾纠纷。3.1.3深化物业信用系统与个人信用体系建设第一，完善物业公司信用评价和管理系统，推动物业“信用管理”。山东省出台的《山东省物业公司信用档案与评级管理办法(试行)》，是物业资质认定取消后省级层面出台的第一个信用档案与评级管理办法。一要对物业公司实行赋分管理并进行信用评级，将评级结果与招投标、项目评选、参与政府补助资金、享受税收优惠政策等方面相挂钩;二要建立“黑名单”制度，将出现严重不良行为的企业直接拉入黑名单，并及时向社会发布企业不良信用记录;三要有关于企业的负面信息，比如未妥善解决的投诉举报、媒体曝光造成社会影响、因企业过错造成的群体性事件等，都将形成企业信用档案长期保留。第二，完善个人信用体系，建立业主诚信管理制度。以江苏省“十三五”物业管理行业发展规划为例，在维护合法权益的基础上，引导业主树立诚信观念，自觉履行物业使用相关义务。同时探索建立业主不良信用记录制度，将业主违法搭建、擅自改变物业使用性质、拒绝缴纳专项维修资金和“群租”等物业使用违法违规行为拒不整改的，以及无故欠缴物业服务费经仲裁裁决或司法判决确认后仍不履行缴费义务的，纳入个人诚信档案，并通过公共信用信息共享平台，作为多部门联合实施信用惩戒措施的参考。 3.2物业公司角度
3.2.1企业信息定期公示，完善信息传递机制物业公司的失信违约行为需要多久才能被业主发现和信息传递速度有很大关系，如果欺骗的行为难以被发现，发生欺骗的可能性就越大。因此推动企业信息公开化对于完善信息传递机制尤为重要，物业公司应定时定点将公司财务状况进行“量化公示”。应秉持“能够做到多细致就做到多细致”的原则，把关乎业主切身利益的每一个项目都细化开来，将物业经营收入、物业服务费用支出等大类项目下的每一个明细项目都以具体数值进行公示，并配以必要的文字说明，比如收入或费用发生的具体时间、次数、相关责任人及联系方式等等。唯有增加企业信息公示透明度、完善信息传递机制，使物业公司自觉接受业主的查询和监督，才能消除业主疑虑，从客观上促进物业服务水平的提高，改善物业费的收缴情况，双方的合作才能有稳固的基础。3.2.2探索实施酬金制管理目前我国物业计费方式主要采用包干制，这种收费方式虽然比较简单，但也在客观上造成了物业收费不透明、业主对物业服务的内容、标准和价格认可度不高等问题;而收费透明度相对较高的酬金制，则需要业主对物业管理有较高的认识水平和专业水平。对于具备条件的住宅小区，物业公司和业委会应在贯彻《物业管理条例》的基础上探索实施酬金制管理。物业公司在应收的物业管理费中按约定的比例作为其利润，其余全部用于物业管理日常开支，结余或不足的部分均由业主共享共担。同时应分设物业费及公共收益财务科目，独立记账核算。业主委员会独立委托第三方机构进行评估，在三方认定签字的基础上逐月公示物业收支情况。通过公开透明的物业服务收费新管理模式，在有效解决业主不满意、企业入不敷出问题的同时，也能够提高业主自治能力，形成业主与物业公司按照市场规律合作的良好局面。3.2.3加强对物业管理从业人员的培训根据2013年《物业管理行业报告》显示，制约行业发展的问题之一是从业队伍人才匮乏。因此，要提高物业服务水平、减少物业矛盾纠纷、提高业主满意度的措施之一就是要提高物业从业人员的素质。一方面，要加强对物业管理人员的能力培训，全面提高管理人员的专业知识以及业务技能，打造一支专业能力强、综合素质高的物业管理队伍，为提高企业的管理服务水平提供坚实保障。另一方面，还要强化对全体员工的职业道德建设，不断提高员工对物业管理的职业认识，使其明确在职业活动中应承担的责任和义务，培养员工的服务意识，规范从业人员的服务行为。通过培训来提高员工的个人综合素质与修养，从而达到企业整体服务品质的全面提升。3.2.4增进沟通，合法催收物业服务费物业矛盾纠纷很大程度上是由于物业公司与业主之间缺乏有效沟通造成的，如果物业管理人员掌握一定的沟通技巧，及时与业主进行沟通，了解并满足业主的合理需求，无疑会使物业管理人员与业主的交流变得更顺畅，许多问题也能消灭于未然。同时，物业公司应组建专门的物业费催收团队，根据业主欠费时间的长短将业主进行分类，并通过以沟通为中心、分类专攻的形式进行物业费催收。例如，对于欠费半年以内的业主，采取电话催收、发送催收短信等方式;对于欠费半年以上、一年以内的业主，应及时发送催收单，使业主明确违约责任;对于长期欠费的业主，物业费催收团队应及时上门沟通，了解业主欠费的真实原因。如果业主确实有生活困难的，可采取人性化处理方式，如给予适当的优惠或分期付款等;如果业主属于长期恶意欠费，采取以上催收方式均无成效时，物业公司应通过司法途径，向业主发“律师函”催收、向法院申请强制执行“支付令”等，但切不可采取断水、断电、停电梯等极端手段，否则只会引发更为严重的矛盾纠纷。 3.3业主角度
3.3.1规范业主大会议事规则会议是人类社会解决分歧、达成共识、制定公共决策的重要工具，但实践中却表明人们相当不会开会，有“议事规则”意识的人少之又少。根据2011年6月中国推动者“议事规则普及计划”发布的《2011中国城市人群“罗伯特议事规则”意识调查报告》来看，中国城市人群中，40%的受访者认为中国目前开会“很少”有“议事规则”，25%的人认为“有”，25%的人认为“基本没有”，10%的人认为现在中国人开会简直是“一锅粥”[10]。可见目前中国人开会普遍缺乏“议事规则”意识。同样地，小区定期召开业主大会会议时，对一件事征询意见时业主往往各持己见，争吵得不亦乐乎，严重时甚至发生人身攻击。他们不以客观事实评定事物的合理性，而仅以个人利益是否得到满足为标准，因此会议效率十分低下。业主大会会议中存在的种种问题迫切需要制定规范的议事规则来解决，笔者认为在这方面可以借鉴“罗伯特议事规则”。首先，业主在发言之前应举手示意会议主持人，先举手者优先，但尚未发过言者优先于已发过言者。在大会中应秉持一时一事原则，只有在一个待决事项处理完毕后，才能引入另外一个事项。此外，业主应文明发言，辩论应当就事论事，不得进行人身攻击。最后，在讨论充分展开之后才能进行表决，表决原则为多数裁决，“赞成方”的票数需严格多于“反对方”的票数，弃票无效，若平局则不能通过决议。在业主大会会议中引入“罗伯特议事规则”，机会均等、一时一事、文明表达、充分辩论、多数裁决，能够有条不紊地让业主的意见得以表达，平衡保障任何一方的利益，有利于改善业主大会中的杂乱现象，压制各方私欲，如此形成的决议方能代表最广泛业主的利益，既保障了民主，也提高了议事效率。3.3.2探索引入第三方监督机制由于目前存在较为严重的业主委员会“不作为、乱作为”现象，部分住宅小区已经开始引入第三方中介机构进行物业管理，以此来监督物业公司和业委会的行为。我国也有部分省市已经对物业第三方监管做出了相关规定，例如《北京市物业服务第三方评估监理管理办法》第七条规定：建设单位应当在销售房屋前确定物业服务事项和标准，从市房屋行政主管部门公布的第三方评估监理机构名录中，随机抽取物业服务评估监理机构对服务费用进行测算，测算结果应当在销售场所予以公示，并写入房屋买卖合同和前期物业服务合同。2016年7月1日起施行的《南京市物业管理条例》也明确规定建立物业服务评估制度，业主自治组织、建设单位、物业公司可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。由此可见，在物业管理中引入第三方监督很有必要。在前期物业费的定价过程中，第三方的介入改变了以往单一开发商定价原则，让业主在买房前就对物业费的主要构成有所了解，对业主来说体现了公平;另外，引进第三方的专业力量对物业服务质量进行评估，能够通过优胜劣汰机制监督企业提高服务质量。如果发现第三方机构有诸如收取委托方好处、出具虚假报告等不公正行为，应取消评估机构资质，并向社会曝光。除了相关法律条例的规定，还需要相关政府部门力量的介入，以政府购买服务的形式，派驻独立于物业公司和业主的第三方会计、审计、评估及律师等专业人员实施监管，为规范物业服务、解决物业费纠纷、落实物业价格调整机制提供保障。3.3.3树立合同意识，依法维护合法权益“按时交纳物业服务费用”是业主的一项义务，在《物业服务合同》中也会明确规定。但是由于缺乏合同意识、责任意识和契约意识，缺乏“花钱买服务”的物业服务消费观，在物业公司提供的服务与业主的期望水平存在较大差异时，绝大部分业主会选择拒绝缴纳物业费，只有极少部分业主选择诉诸法律，但实际往往由于业主对物业服务不到位举证不足而以败诉告终。因此，业委会、街道物业服务中心、行业协会、相关政府部门等主体都应加强对业主的教育培训。首先，通过在小区宣传物业服务相关知识、定期举办相关物业活动，完善业主对物业服务的认识，帮助其树立“花钱买服务”的消费观，提高业主的合同意识、法律意识和履约能力;其次，在发生物业费纠纷时，引导业主通过人民调解、行政调解、司法调解等途径依法维权，必要时引入第三方专业机构为业主提供法律咨询等服务。 3.4社会团体角度
3.4.1加强行业自律监督机制建设目前，我国各省市的物业管理行业协会在当地住房和城乡建设厅的指导与监督下，为物业公司以及业主提供了更加丰富多元的服务，协会的职能范围也得到了扩展，但是仍主要集中于物业管理法律法规的宣传、行业交流与指导、从业人员培训等方面，行业协会的自律监督作用并未得到充分体现。《深圳经济特区物业管理条例》要求“物业公司应当自取得资质证书之日起三个月内加入市物业管理协会。”然而绝大部分的物业相关法律法规未能明确行业协会的监督职能，因此，要在物业管理行业协会的领导下加强行业自律，笔者认为首先应该加强法规自律，即以相关的法律法规保障行业协会的自律监督作用。程宝库(2011)认为，“政府应保证行业协会的相对独立地位，并授予其一定的评估和监督权[11]。”行业协会应建立健全内部惩处制度，对于物业公司的违规不良行为，以取消企业的会员资格、记入企业信用档案并公布等手段予以惩处，以此来督促物业公司严格遵守职业道德，规范物业服务行为，提高服务质量，从而保障社会公众的利益。3.4.2加快推进物业服务标准化2018年1月1日起将施行的新修订标准化法，为制订实施物业服务标准提供了指导及法律保障。国家质检总局党组成员、国家标准化管理委员会主任田世宏表示，制定标准能够更好地满足人民群众对美好生活的需要，让标准在人民群众的美好生活向往和追求中来满足他们的需要。中国物业管理协会应以《标准化法》为指导，推进物业管理行业标准化工作，指导物业公司制定企业标准，引导他们按照行业标准和企业标准为业主提供标准化服务，提高服务质量，做到如江苏省“十三五”物业管理行业发展规划中所提出的：逐步形成科学合理、层次分明、重点突出、能够满足整个行业发展要求的标准化体系，以标准化手段全力支持物业管理行业转型升级，助推物业管理行业可持续发展。3.4.3发挥社会舆论监督约束作用我们可以考虑借助新闻媒体的力量，引导新闻媒体坚持正确舆论导向。社会舆论的监督约束具有精神、道德的力量，能够帮助个人道德自律机制的形成。新闻媒体既应曝光物业管理中的不良现象，将那些暗箱操作、推诿塞责的物业公司暴露在公众视线之下，也要报道相关部门严格执法、业主与物业公司良性互动、物业公司和从业人员感人事迹等正面情况，营造良好的社会氛围。通过社会舆论的宣传，提高业主对物业管理的认识，引导业主通过合法途径理性维权。社会舆论的监督也大大提高了企业的失信成本和社会成本，因此物业公司为了维护企业的声誉和长期利益，往往会规范自己的行为。 4结束语
物业收费难问题直接关系到业主和物业公司的切身利益，由此引发的物业矛盾纠纷如果处理不当，容易激发恶性群体事件等社会矛盾，因此这一问题亟待解决。诚然，要解决物业收费难题也不是单靠业主或物业公司自身就能做到的，还需要集合相关政府部门、行业协会、新闻媒体、业主委员会等社会多方主体的力量。唯有在多方主体的协调配合之下，积极引导、监督业主及物业公司双方履行对等的权利和义务，方能使二者之间形成“企业提供优质服务——业主缴纳物业费——企业提供优质服务”的良性运转格局，进而改善企业经营管理、促进物业管理行业的健康发展以及和谐社会的建设。 作者：陆雅芳 单位：南京林业大学 经济管理学院
第五篇：如何解决物业收费难的问题
物业管理在我国的起步较晚，在其发展的过程中产生了不少问题，其中一个较为突出的问题就是物业管理收费难。物业服务费的支出又与业主的日常生活息息相关，对物业管理企业和业主来说，物业服务费还是一个十分敏感的社会问题。所谓“物业管理费”是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用。它包括：物业管理企业员工工资及福利费;公用设备、设施的维修养护费;清洁费;保安费;绿化费;物业管理企业的办公费;物业管理企业固定资产折旧费;税金;利润。目前，我国大部分地区的物业管理费收缴率都不是很理想。
一、我国物业收费难的原因
(一)物业管理服务水平较低，服务不到位
物业管理企业的服务质量可以说是物业管理企业得以生存和发展的基石，也是打造物业管理服务品牌的前提。然而，目前大部分物业管理企业都是由开发商组织建设的，存在企业员工素质不高，服务不规范的问题。有些物业管理企业认为物业管理只是简单体力劳动，只需低薪聘请一些文化低、没有接受过专门培训的人员就能完全胜任了，致使物业服务不到位，不按规范操作，侵害了业主的利益。
(二)居民物业管理消费意识较差
由于业主并非物业管理专业人员，他们普遍对这个新兴行业不很了解，业主在住房消费观念上还存在着不少误区。首先业主没有认识到物业管理是使其房产保值升值的一种投资行为，也没认识到物业服务是一种消费行为，在缴纳服务费时总要为了自己的利益能够找到一些服务质量问题，以此作为“拒交”的理由。其二，对物业管理法律法规、物业服务内容及其与物业公司各自承担的权利和义务的认识肤浅，不少业主尚未树立物业服务有偿消费的观念。其三，不少业主对“业主公约”的概念不清楚，他们往往把业主因违规操作造成的物业管理矛盾，都归结到物业管理公司的不作为，这也是造成物业管理收费难的一个重要因素。
(三)物业建设过程当中存在一些问题
一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下来诸如工程质量低劣、配套设施不完善的问题;同时开发商在售房时承诺一些物业服务和收费的优惠政策以吸引更多的客户购房。当业主入住后发现房屋质量不尽人意，开发商当初的承诺又无法兑现，致使自身的权利受到了侵害，业主便把矛头对准物业管理企业，而物业管理企业认为不该由自己承担，业主一旦事情解决不了，便以拒交物业服务费来对抗。
(四)物业管理法律法规不健全、不完善
由于我国的物业管理起步晚、发展时间不长，许多物业管理关系尚不明确，物业管理法规一直没有形成完善的体系。物业管理是一个涉及各个方面的服务性行业，它的综合性就决定了其运作过程中会出现纷繁复杂的问题。出现问题而又无法可依，只能采取过激手段进行对抗，这也成了收费难的又一因素。物业管理中出现不少纠纷和矛盾，往往是因为法律法规的不完善而不能得到调节和及时圆满地化解，使业主和物业公司的“怨恨”越积越深，直接导致了物业管理收费难。如果有相关的法律、法规对物业管理公司和业主双方进行约束，明确双方在法律上的权利和义务，提高收费率也指日可待了。
二、物业收费难的解决途径
(一)物业管理公司应提供“质价相符”的服务
所谓“质价相符”是指物业管理企业收取业主额定的费用，所提供的服务就要达到服务协议中预先约定的服务标准。物业管理企业输出的是服务，可以说服务就是企业的产品。物业管理者应严格站在全体业主的立场上，向广大住户提供优质服务，不断提高服务意识，端正从业人员服务态度，并牢固树立“业主至上”、“服务第一”的指导思想。物业管理企业还应通过不断的创新和实践，提高服务质量和管理水平。良好的服务是化解各类矛盾的最好方法，是建立与业主的融洽关系、创造和谐物业管理氛围的关键。在日常的管理中，要注重与业主的沟通，只有善于沟通才是改善与业主的关系、提高业主满意度的主要手段。
(二)加强物业管理知识的宣传，改变业主的消费意识
为使业主和物业公司建立良好和谐的关系，解决物业管理收费难的问题，物业管理公司应对业主加强物业法律法规、物业管理知识的宣传。在日常的管理中利用不同的宣传形式，提高广大业主对物业管理法律法规、物业管理知识的认识。物业公司还可以根据业主的特点，不定期组织物业管理相关知识的宣传活动，与业主互动交流，增进双方的了解，拉近距离，同时使业主对物业管理企业的运作、物业服务费的构成及相关法律法规有更直观、更清晰的认识，并逐渐树立起正确的物业消费观念和物业消费意识。 (三)提高物业管理企业人员的素质
物业管理属于有偿性的服务行业，员工的素质高低将直接影响其服务的质量。所以塑造一个高素质的员工队伍，对物业企业来说是十分重要的。物业管理不同于其他行业，有时它对员工的道德素质要求高于其专业素质。因此，物业管理企业可以定期对员工进行“职业道德”、“公关与礼仪”等培训。培养员工与人沟通交往的能力，让服务行为规范化，让业主从心里觉得得到尊重，让业主真正体会到物业公司“业主至上”、“服务第一”的宗旨。
(四)实现物业管理房产开发建设中的前期介入
物业管理前期介入的成功实践告诉我们，物业管理不应只是对物业项目使用的管理，而应该是对物业实施全过程的管理。如果物业公司前期介入，全程介入，对小区规划布局提出合理建议，对施工质量进行必要的监督，对开发建设过程中发现的新问题，及时向建设单位提出，及时得到解决，一方面能真正维护广大业主的合法权益，同时，也减少了开发建设的遗留问题，从源头上减少“先天性”疾病，保证开发产品日益符合广大业主的需求。提高了开发商的知名度、信誉度，对房屋的顺利售出也十分有利。
(五)建立和健全物业管理法律法规体系
在物业管理行业中，指导物业管理行为的法律法规较少，且不完善。各地区行业主管部门要根据房地产业的多元化物业类型和多变的社会现实，及时制定有地方特色的有操作性的法规。使物业管理形成一个完整、系统的法律体系。 随着国家物业管理相关法律、法规的进一步完善，随着人们消费意识和观念的不断变化，在每一个物业人的苦苦追求与探索下，物业管理会上一个新台阶，在业主、开发商和物业管理公司以及各方的共同努力和积极配合下，收费难的问题就会逐步得到解决。
为什么物业总是被业主所误解
业主与发展商、业主与物业公司之间关系中常见的问题与对策
物业管理经过近二十年的发展，正逐步走向社会化、专业化、市场化、一体化的轨道，并成为重要的第三产业而被越来越多的城镇居民所接受。地产开发商在楼盘入住前就聘请物业管理公司来解决楼盘入住带来的通病：社区建筑垃圾堆积成山，水电气网络不全，屋内跑、冒、滴、漏现象严重等，以便为业主提供全面服务和安全保障。而很大一部分业主在选择购置物业时也以入住后物业管理是否健全做为重要条件，甚至很多业主冲着物业公司的品牌来选择楼盘。但物业管理是一门新兴行业，许多业主以及地产商对物业公司的服务内容不太清楚和了解，再加上一些楼盘在入住后表现出来的质量等方面的原因，造成业主与发展商之间、业主与物业管理公司之间出现各类矛盾和问题。物业公司在如何处理这些矛盾和问题，对于有效维护自己的品牌和利益，有效维护业主与发展商的合法权益十分重要。
一、 业主与开发商之间关系中常见的问题具体表现为三个方面
1、 入伙后的楼盘(小区)现实情况与开发商的广告宣传承诺相差太大。有的开发商在房产营销过程中，往往夸大其词，广告极具诱惑力，可是业主入住后，才发现很多条件根本达不到开发商前期宣传中的承诺，这类现象极为普遍。以某小区为例，很多业主投诉说开发商在宣传中说从家中可以欣赏海景，入住后才发现东边的一群正在施工的建筑将永远会挡住自己的视线。其实在现实中，其它楼盘也一样存在类似问题，同时，有些小区的绿化覆盖面积与绿化质量也达不到业主的预想和要求，业主就认为开发商对他们存在欺骗，于是到处投诉，矛盾不可调和。
2、 楼盘(小区)的配套设施不能到位，有些是已经建好了，却不能如期入住使用。在有些小区，入住一年多的配套设施还是跟不上，不是游泳池迟迟不能投入使用，就是会所不能开张，后几经协商，会所开张了，业主又投诉会所不能以盈利为目的承包给私人进行经营。同时，小区内的煤气、有线电视、电话以及宽带网等设施迟迟不能开通等。在有些小区，业主建议多建些游乐设施和老人休闲设施，但迟迟得不到发展商的答复。所以这些问题的存在，都不同程度的加深了业主与开发商的矛盾。
3、 房屋出现问题维修不及时，处理措施不得力是业主与开发商之间最常见的矛盾。应该说，一个楼盘出现一些问题是正常的，但如果问题处理不及时或者经过一次两次甚至更多次的处理仍不能圆满解决问题，这样很容易激发业主与开发商的矛盾。有些小区，业主从入住起就反应卫生间顶棚漏水，严重破坏小家庭装修。对这些问题，有些开发商是迟迟不给予解决，有的是安排人修理态度又不好，有些是安排人员维修了态度又很好可维修不彻底解决不了问题。
二、 物业公司在实施物业管理过程中，业主往往对物业公司并不太满意，主要表现在四个方面：
1、业主对物业公司实行的一些收费服务项目不理解，他们认为是物业管理公司乱收费。如对房屋保修项目之外项目和业主自身原因造成的房屋损坏的维修、业主更换门锁或家用电器维修，物业公司一般是参照市场材料价格收取少量的工本费，而业主认为既然交了管理费，物业公司就不应该收取其它费用，其实这是业主对物业公司服务内容的误解。
2、业主投诉不能及时处理。有些业主认为物业公司是万能的，什么事情都得处理，包括水电、煤气、宽带网以及周边环境等，都得由物业公司承担责任。前段时间笔者所在小区有业主投诉该小区范围之外西北入口处堆放很多垃圾，造成空气污染，蚊蝇成群，严重影响居民的进出和生活。管理处接到投诉后马上与此处倒垃圾的单位联系，未能解决问题，后又向市、区有关部门反映投诉也未得到解决。对这样小区管理红线之外投诉的问题，管理处也是无能为力，但业主就是对物业公司不满。在该管理处还有市政工程影响小区居民进出，施工噪声影响居民休息等等问题不一而足，在其他小区也同样存在业主把政府部门管辖职能当作是物业管理公司职能。除此之外，当然还有一些原因确定是管理处在处理投诉时不能及时。
3、物业公司个别服务人员工作态度不好。有些物业管理从业人员对待业主投诉和来访不热情，认为不是自己份内之事不理不睬，有些缺乏耐心工作不细致等。所有这些都会造成业主对物业公司不满。
4、管理收费太高，而提供的服务太少。有部分业主喜欢把自己的高档物业与周边一般小区等同，拿一级资质企业标准与其它较低资质企业相比较，他们认为自己交的管理费太高了，得到的服务太少了，而作为物业管理公司来说，认为收费较低，而提供的服务足够了，两个观念上的碰撞势必造成物业公司与业主之间更大的矛盾。
应该说，随着公民法律意识的提高，业主的需求越来越理性，维权意识也越来越强，所以对物业管理的期望值也越来越高。作为物业管理公司来说，如何正确处理三者之间关系中存在的问题与矛盾，意义重大。对于业主与开发商的矛盾，业主首先找的是物业公司，有问题向物业管理公司投诉，至于哪方处理，业主不管，那是物业公司和开发商的事，而开发商认为，整个物业已经交给物业管理公司，物业管理公司应该承担一定的责任。所以对于物业管理公司来说，如果不在中间协调处理好这个矛盾，本来属于业主与开发商的矛盾就转嫁到物业管理公司头上。而对于物业管理公司与业主之间的矛盾更加引起物业公司的重视。
一方面要真正为业主服务，另一方面又得为开发商解难，面对这种两难境况，这就要求物业公司在两者之间要充分发挥好协调与沟通作用，采取积极应对之策。
对策一：做好、做细楼盘入伙前期介入工作。一般来说，有经验的开发商都会在交楼前聘请信誉较好的物业公司对楼盘进行托管，而对物业管理来说，更加应该在前期介入阶段把工作做到实处，力求细致。尤其是对房屋质量、水、电、绿化等配套设施进行检查，对有问题的房屋及时提出处理，力求把房屋设计上存在的缺陷以及施工遗留问题在入伙前处理完善，把跑、冒、漏现象和水电网络不全问题消灭在房屋交付小业主之前。同时督促开发商在售楼时与业主签好“业主公约”，避免日后为管理费等问题产生纠纷。做好、做细前期介入工作，从大环节到小环节为业主考虑周到。
对策二:建立良好的沟通渠道和投诉制度。房屋出现问题后，业主最担心的是投诉无门，或者被物业公司与开发商踢皮球一样的来回折腾，实际上这是导致业主与开发商和物业公司之间发生纠纷的重要因素。建立良好的沟通渠道和投诉制度，使业主的想法能及时传达给发展商，将发展商的工作动态传达给业主，这样可以提前发现可能引起争议的问题，避免问题向复杂的方向发展。物业公司可以以信件、电话、面谈等方式与业主进行沟通，使业主对物业管理公司从陌生到了解，从了解到信任。建立良好的投诉制度，首先要从物业管理从业人员的服务态度和自身素质抓起，做到凡事有记录，处理要及时，事后要回访。
对策三:充分发挥业主委员会的作用。一个成熟的社区，应该是让业主委员会成为与开发商对立的主体，参与小区公共事务，及时调解各种矛盾，这样既体现了业主的意志，又维护了业主的利益，同时，物业公司又避免了一些纠缠不清的矛盾。
对策四：引进高素质的管理人才，加强对物业管理从业人员的培训，提高队伍整体素质。物业管理做为专业化的管理，需要各类高素质的人才。物业管理的好坏，除了靠管理机制的完善外，大程度上取决于管理处领导的素质，同时，其他物业管理从业人员的素质也决定物业管理的好坏。所以努力造就一支高素质、懂经营、善管理、通技术、精业务的行业队伍，促使管理人员和专业人员的专业素质不断提高和更新是物业管理行业竞争的需要，也是业主对物业管理的基本要求。
对策五:明确物业管理内容，扬弃不必要的社会包袱。为了方便业主，物业公司往往大包大揽无偿实施水、电、气费的代收代缴，这样不仅加大了管理人员的开支，还会无形中增加物业管理的税费，同时，因总表与分表的差额也加重了物业管理的损耗与负担，如果将其摊到业主头上，又会因收费过高而带来业主的投诉。所以准确界定物业管理内容非常重要，对物业管理来说合理扬弃一些社会各部门的职能，反而能更好的维护自己和业主的利益。
对策六:加强企业文化建设，以优秀的企业文化营造一流的服务理念。企业文化建设体现了企业的核心竞争力，是企业经营管理水平、品质管理水平、制度建设水平等综合方面的反映。塑造积极的以人为本的企业文化，在市场竞争中提炼高尚的企业精神，以此来营造一流的经营服务理念，实施品牌战略，把企业文化中的精神内涵贯彻到每个员工的工作和行为中去，为业主提供高水平、高质量的服务，对于减少与业主的纠纷，降低纠纷发生率会事半功倍。具有优秀企业文化的企业，才能让业主真正满意。
如何处理好业主与物业管理企业的关系
摘要：业主与物业管理公司之间原本是互利共赢、共生共荣的合作关系，但现实中他们之间却出现了许多矛盾和纠纷。因此，业主和物业管理公司双方明确各自的权利和义务，加强对物业管理知识的学习以及二者之间的沟通就成为理顺双方关系的关键所在。
一、正确认识业主与物业管理企业间的关系是处理好两者之间矛盾的基础
《物业管理条例》第一章总则第二条讲到，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。业主是房屋的所有权人，是物业管理区域内物业管理的重要责任主体。物业管理企业是按照合同提供以上活动的服务主体。业主与物业管理企业通过合同建立了关系，是在平等、自愿、双向选择的基础上建立的，两者是平等的民事主体关系。
业主通过市场竞争机制聘用物业管理企业，将物业管理项目委托给物业管理企业。物业管理企业按照合同的约定为业主提供服务，其实是一种有价值的商品，业主要为占有和消费物业管理服务支付一定的费用，所以，两者是聘用与被聘用、委托与被委托、服务与被服务、提供商品与消费服务的关系，也是一种互利共赢、共生共荣的合作发展关系。
二、业主与物业管理企业之间关系紧张的根源
在现实生活中，业主和物业管理企业两个利益主体之间的对立关系大于合作关系，本应该是和睦相处的两个主体却变成了对立的矛盾双方。业主与物业管理企业间的纠纷屡屡发生：一方是要求“收费”，一方是“拒缴”;一方是指责，一方是谩骂;一方是原告，一方是被告;一方坚守阵地，一方要求解聘。在一些地方，双方的关系甚至恶化到了大打出手的地步。 为什么会出现这样的局面?笔者认为有以下几个原因： 1. 政策宣传不到位。
无论是业主还是物业管理企业，对物业管理政策知识的了解程度都不够。首先，不少业主对于物业管理相关政策了解不多，甚至一些业主委员会成员也不能依照相关的法律法规完善管理制度，实施正确的监督管理，事事站在单方受益的角度考虑问题。而物业管理的从业人员对相关政策的学习也不够，把握政策的能力不足，靠经验管理，缺乏可靠的法律依据。 2. 物业管理企业的服务不规范、服务质量不到位。
物业管理企业管理制度不健全，服务不规范，员工服务意识差。相当一部分企业是从原来的房管部门或单位后勤部门转制成立的，有的还延续着原有的管理模式和管理观念，员工还保留着原有的管理者身份，在工作中“霸气十足”，淡化了自身的服务特征。部分民营的物业管理企业为追求自身利润，不按照约定履行合同，提供了质价不符的服务。一些物业管理企业擅自处理由业主处分的事项，侵犯了业主的合法权益。一些物业管理公司从业人员的综合素质低，缺乏科学的管理能力，缺乏正确的沟通能力、缺乏作为一名物业管理人员应有的服务意识和操作技能，这些都导致了物业管理企业的服务质量不高。 3. 政府相关政策滞后或缺乏连贯性和可操作性。物业管理纠纷的深层次原 因复杂，不少业主把对社会不良现象、拆迁政策、开发企业或者现行的相关政策等方面的不满转嫁到物业管理企业身上。物业管理企业在业主与政府之间、在业主与开发建设单位之间、甚至在业主与业主之间的夹缝中艰难生存。
三、处理好业主与物业管理企业之间关系的几点建议
那怎样才能处理好业主与物业管理企业间的关系呢?笔者谈几点建议：
首先需要业主转变几个观念：1. 物业管理不是福利待遇，而是市场经济条件下提供的商品，业主在享受物业管理服务的同时，需要支付费用。2. 业主聘请物业管理企业实施对物业的管理，双方是利益的共同体，其目标是一致的，无论发生什么分歧，业主要采取平等、包容、协助、友好的态度思考问题，化解矛盾。3. 业主要分清事件的责任主体，物业管理企业不是出气筒、替罪羊。社会的不良现象;政府的监督管理;相关政策的滞后和不合理;开发企业的违规操作;建设单位的施工质量;道路、交通、电信的不配套等等问题，绝大多数不是物业管理企业的直接责任。物业管理企业有协调解决的责任，但不应该将矛盾转嫁到物业管理企业身上。4. 业主要树立公共意识和自我约束能力。有时业主的言行，出于对自己既得利益的考虑，没有顾及到全体业主的整体利益，而影响到了物业管理企业的工作开展。5. 业主在享受服务的同时，要接受物业管理企业的管理，因为良好的服务需要通过有序的管理来实现，没有管理也谈不上服务。
其次需要物业管理企业转变几个观念：1. 物业管理企业的所用员工要正确认识管理与服务的关系。物业管理的本质是服务，需要通过科学的管理来实现高品质的服务。管理不是“治理”，要正确使用好全体业主赋予你的权力。2. 物业管理企业的所用员工要正确认识自己的法律地位，业主是出于对物业管理企业的信任，将物业的管理权委托给物业管理企业，并通过《物业服务合同》的签订建立了两者间的法律关系。物业管理企业就要按照合同的规定和相关行业的标准为业主提供满意服务。绝不能以降低服务标准来欺骗业主，要做到质价相符，否则就会被业主炒鱿鱼。3. 物业管理企业的全体员工要转变物业管理就是看看门、管管人、扫扫地、种种草的简单认识，物业管理是一项综合性很强，技术含量很高的职业。作为物业管理的从业人员要不断提高自身的综合素质和管理能力，要做到政策清楚、管理有方、技术精湛、服务热情。4. 物业管理企业的全体员工要转变物业管理管物不管人的观念。物业管理在服务的过程中要经常与业主或其他相关方联系沟通，这也是化解矛盾、解决问题的必要途径。
其实，影响业主和物业管理企业间关系的另一个重要环节，是政府相关部门的管理和监督。由于物业管理是市场经济的产物，在我国推行的时间短，尚处在成长和发展阶段。物业管理作为与百姓生活最密切的行业，出现问题也是难免的。但作为政府，为保证物业管理行业的健康发展，应尽可能的完善相关的法律法规，增强政策的衔接性、连贯性和可操作性。同时要加大监管的力度，规范开发企业、建设单位、物业管理企业和业主委员会等各相关方的工作，协调各相关方的关系，为物业管理的健康成长创造一个良好的环境。