广东省高级人民法院关于审理商品房

2024-05-12

广东省高级人民法院关于审理商品房（精选8篇）

广东省高级人民法院关于审理商品房第1篇

关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》的通知

（粤高法发[2003] 24号）

全省各级人民法院：

现将《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》印发给你们，请组织从事民事审判的法官认真学习、理解掌握。注意在裁判文书中不要直接引用。审理此类案件中的问题请及时报告省法院民一庭。二00三年十月二十四日

广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见

为了正确审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《关于适用担保法>若干问题的解释》和《广东省商品房预售管理条例》等法律法规、司法解释的规定，结合审判实践，提出如下指导意见。

1、人民法院在审理《城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的一、二审纠纷案件时，对于当事人请求解除合同的，均应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款关于合同解除权行使期限的规定。但对方当事人确实已无法履行合同主要义务的情形除外。

前款所引述的合同解除权的行使期限属于除斥期间，不存在期间的中止、中断和延长的情形。对方当事人在解除权发生之日起的一年内进行催告的，解除权的行使期限自催告之日起计算三个月。

2、根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。

3、在一方当事人的违约行为给对方当事人造成的损失数额难以确定的情形下，当事人以约定的违约金过分高于或低于所造成的损失为由要求减少或增加违约金的，人民法院一般不予支持。

4、在审理以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件时，要注意正确区分和认定当事人之间合同关系的法律性质。在此类案件中，一般存在两份合同书，即买受人与出卖人签订的商品房买卖合同书和买受人、担保权人及出卖人签订的商品房担保贷款合同书。在后一份合同书中，一般存在三个法律关系，即买受人与担保权人之间的借款合同关系、买受人与担保权人之间的以尚未建成或者已竣工的房屋为抵押物的抵押合同关系、出卖人与担保权人之间以保证或回购等具体条款加以确定的保证合同关系。

5、在以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同纠纷案件中，抵押合同与保证合同是借款合同的从合同，借款合同无效的，抵押合同、保证合同也无效。但抵押合同、保证合同另有约定的除外。

商品房买卖合同与借款合同不存在主从合同的关系，商品房买卖合同无效的，借款合同不因此而无效。但因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使借款合同的目的无法实现，当事人请求解除借款合同的，人民法院应予支持。

6、因买受人要求出卖人支付逾期交楼违约金或出卖人要求买受人支付逾期付款违约金而发生的纠纷，一般不应通知担保权人作为当事人参加诉讼。但买受人以逾期付款是因为担保权人的违约行为造成为由，申请人民法院追加担保权人作为第三人参加诉讼的，人民法院应予支持。

7、出卖人或买受人请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除商品房买卖合同的，人民法院应当在开庭前告知担保权人可以作为有独立请求权的第三人参加诉讼。若担保权人就借款合同和抵押、保证合同另行起诉的，人民法院一般应将该案与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，借款合同也被解除的，人民法院可判决出卖人将买受人所欠担保权人借款本息直接支付给担保权人，其余款项支付给买受人。若担保权人不参加诉讼的，法院仅审理商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，出卖人应将收受的购房款(包括买受人已实际支付的款项和向担保权人所借款项)本息返还买受人，违约责任按双方约定和有关法律规定处理。出卖人与买受

人达成解除商品房买卖合同并由出卖人代替买受人清偿其所欠担保权人全部债务，其余款项则返还给买受人的和解协议的，人民法院应予支持。

8、买受人未按照借款合同的约定还款，担保权人以执行回购条款为由请求出卖人承担连带保证责任、偿还买受人所欠贷款本息的，人民法院应予支持。

9、出卖人与买受人恶意串通，为骗取借款而签订虚假商品房买卖合同的，该商品房买卖合同因恶意串通、损害第三人利益而无效，担保权人可依照《合同法》第五十四条第二款、第五十五条的规定对借款合同行使撤销权。

借款合同被撤销后，由买受人承担还款责任，出卖人承担连带清偿责任。

10、担保权人与买受人、出卖人签订预售商品房担保贷款合同后，因登记部门的原因致使其未办理预售商品房担保贷款合同备案登记或抵押登记的，人民法院可以认定预售商品房担保贷款合同中的抵押合同关系有效，但不得对抗第三人。

11、商品房担保贷款合同中关于“抵押房产的全部或部分发生毁损，不论何时和何种原因，亦不论何人过失，均由买受人负全部责任，并赔偿由此引起的一切损失”的条款，加重了买受人的责任，导致当事人利益的失衡，人民法院在当事人请求时可依据《合同法》第四十条的规定，以提供格式条款一方加重对方责任为由，认定该条款无效。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担。如果抵押房产已经买了保险的，保险金应当作为抵押财产。

12、对于因建设工程“烂尾”而解除商品房买卖合同和商品房担保贷款合同后，担保权人要求买受人返还款项时，买受人以出卖人的商品房预售款开户银行违反《广东省商品房预售管理条例》第三十三条第二款规定的法定监管义务而造成其损失为由，要求银行承担赔偿责任的，如果担保权人同时是出卖人的商品房预售款开户银行，人民法院应对买受人的主张一并审理；如果担保权人不是出卖人的商品房预售款开户银行的，人民法院应告知买受人另行起诉。

13、对于商品房担保贷款合同中关于买受人不得将抵押房产出租、转让的条款，人民法院可依据《合同法》第四十条的规定，以提供格式条款一方排除对方主要权利为由，认定该条款无效。

14、买受人未经担保权人同意将抵押房产出租的，可认定租赁合同有效，但担保权人在实现抵押权时，承租人的租赁权不具有优先于抵押权的效力。

如果买受人在出租抵押房产时，未书面告知承租人该财产已抵押的，买受人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果买受人已书面告知承租人该财产已抵押的，因实现抵押权造成承租人的损失，由承租人自行承担。

15、买受人未经担保权人同意将抵押房产转让的，可认定转让合同有效。如果原来已办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的，担保权人仍可以行使抵押权。受让人可以代替原买受人清偿其全部债务后，向原买受人追偿。受让人不代替原买受人清偿债务时，因担保权人行使抵押权给受让人造成损失的，对于原买受人所欠担保权人的债务部分，应由原买受人承担清偿责任，其余损失则由受让人和原买受人按照过错大小分担。但当事人另有约定的除外。

如果原来未办理抵押登记或商品房担保贷款合同备案登记的，担保权人不能对抵押物行使抵押权。因此给担保权人造成损失的，由原买受人承担赔偿责任。

广东省高级人民法院关于审理商品房第2篇

【所属类别】国家法律法规【文件来源】中国法院网

最高人民法院关于审理生产、销售伪劣商品

刑事案件有关鉴定问题的通知

（法〔2001〕70号）

各省、自治区、直辖市高级人民法院，解放军军事法院，新疆维吾尔自治区高级人民法院生产建设兵团分院：

自全国开展整顿和规范市场经济秩序工作以来，各地人民法院陆续受理了一批生产、销售伪劣产品、假冒商标和非法经营等严重破坏社会主义市场经济秩序的犯罪案件。此类案件中涉及的生产、销售的产品，有的纯属伪劣产品，有的则只是侵犯知识产权的产品。由于涉案产品是否“以假充真”、“以次充好”、“以不合格产品冒充合格产品”，直接影响到对被告人的定罪及处刑，为准确适用刑法和《最高人民法院、最高人民检察院关于办理生产、销售伪劣商品刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），严惩假冒伪劣商品犯罪，不放纵和轻纵犯罪分子，现就审理生产、销售伪劣商品、假冒商标和非法经营等严重破坏社会主义市场经济秩序的犯罪案件中可能涉及的假冒伪劣商品的有关鉴定问题通知如下：

一、对于提起公诉的生产、销售伪劣产品、假冒商标、非法经营等严重破坏社会主义市场经济秩序的犯罪案件，所涉生产、销售的产品是否属于“以假充真”、“以次充好”、“以不合格产品冒充合格产品”难以确定的，应当根据《解释》第一条第五款的规定，由公诉机关委托法律、行政法规规定的产品质量检验机构进行鉴定。

二、根据《解释》第三条和第四条的规定，人民法院受理的生产、销售假药犯罪案件和生产、销售不符合卫生标准的食品犯罪案件，均需有“省级以上药品监督管理部门设置或者确定的药品检验机构”和“省级以上卫生行政部门确定的机构”出具的鉴定结论。

三、经鉴定确系伪劣商品，被告人的行为既构成生产、销售伪劣产品罪，又构成生产、销售假药罪或者生产、销售不符合卫生标准的食品罪，或者同时构成侵犯知识产权、非法经营等其他犯罪的，根据刑法第一百四十九条第二款和《解释》第十条的规定，应当依照处罚较重的规定定罪处罚。

中华人民共和国最高人民法院

二00一年五月二十一日

广东省高级人民法院关于审理商品房第3篇

一、降低了行政诉讼案件的受案率

实践中, 有些民事纠纷和登记机构的行政行为有一定的联系, 一旦争议产生, 对这一争议是否应先通过行政诉讼来解决, 或是否属于行政诉讼的受案范围, 以往并没有十分明确的判断标准。而《规定》在这一问题上作出了三项明确的规定, 这些规定客观上会起到降低行政诉讼受案率、减少不必要诉讼的作用。

1.《规定》第二条第一款:“房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为, 公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的, 人民法院不予受理”。作出这一规定是依据《物权法》第二十八条的规定, 因为人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等导致房屋权利变更, 即便登记机构不予登记, 其权利已从法律文书或征收决定生效时就已生效;根据协助执行通知书办理的登记行为, 并不是登记机构自己的意志, 而是登记机构应当履行的法定义务。即便诉讼, 也无助于解决问题。在最高人民法院法释[2004]6号文《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》中, 已有类似的规定, 但该批复仅限于根据人民法院的协助执行通知书实施的行为, 而《规定》把这一范围扩大了。

当然, 如果登记机构在协助执行时扩大了范围或是登记内容与有关文书不一致的, 理应不在此列。

2.对于民事诉讼和行政诉讼有交叉的案件, 如果应当先以民事诉讼来解决的, 由当事人先行解决民事争议。有一些行政案件因为和民事案件在法律事实上相互有联系, 在审理中也会相互有影响, 成了“民行交叉”案件。《行政诉讼法》公布实施以前, 在1982年颁布的《中华人民共和国民事诉讼法 (试行) 》第3条第2款曾规定:“法律规定由人民法院审理的行政案件, 适用本法规定”。但当时行政案件极少, “民行交叉”问题并未显现。《行政诉讼法》公布实施以后, 行政诉讼案件大大增加, “民行交叉”的案件也越来越多。在表面上看是在同一房屋上发生的纠纷, 但在诉讼时, 属于不同的法律事实和法律关系。因此, 有的案件在民事和行政的审理上会有完全不同的结果。

有一些法院为解决这一问题, 试行了行政诉讼附带审理民事纠纷。但要确认基础民事法律关系无效, 只能依照民事诉讼程序和民事法律规定, 而解决行政纠纷则适用不同的诉讼程序和规定。所以, 如何同时审理两个不同的法律关系, 也成了实际工作中的难题和学界探讨的问题。

《规定》以行政纠纷因基础民事法律关系是否成立而引起作为标准, 科学地对此进行了区分:在第八条规定了, “当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由, 对房屋登记行为提起行政诉讼的, 人民法院应当告知当事人先行解决民事争议, ……已经受理的, 裁定中止诉讼”。基础民事法律关系经民事诉讼定性以后, 当事人可以按《房屋登记办法》第八十条的规定, 凭生效的法律文书办理相应的登记。这样规定可以减少行政诉讼, 使当事人解决纠纷的途径变得更为便捷。

3.登记机构没有改变登记内容的行为。房屋登记机构的主要职能就是房屋登记, 其结果就是登记簿的记载, 房屋登记机构作出的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记簿等行为, 并没有改变原登记内容。倘若登记机构的这类行为改变了原登记内容, 那就有两种情况:一是登记机构的这一行为不合法;二是已属于更正登记或变更登记, 在这种情况下, 应当诉的是登记行为。

二、让登记机构合理地承担责任

《物权法》第二十一条第一款规定:“当事人提供虚假材料申请登记, 给他人造成损害的, 应当承担赔偿责任”;第二款规定:“因登记错误, 给他人造成损害的, 登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后, 可以向造成登记错误的人追偿”。

按照这两款规定, 首先应当由当事人承担民事赔偿责任。对于登记有错误的, 才应适用第二款的规定, 由登记机构承担赔偿责任 (合理地承担责任并不是不要承担责任) 。

什么是登记?“登”是到达某个上面或里面, 如登高、登月、登台、登堂入室等;“记”是记载、记录, 把登和记合起来就是把某一个内容记载到某个上面 (按《房屋登记办法》的规定, 登记就是将房屋权利和其他应当记载的事项记载于登记簿的行为) 。因此, 登记是个动词, 是登记机构的一个行为 (行政诉讼的标的也是行政行为) , 登记错误就是行为有错误, 而行为有错误就是有过错, 有过错就得承担责任。因此, 《房屋登记办法》第九十二条第二款规定“登记机构及其工作人员违反本办法规定办理房屋登记, 给他人造成损害的, 由登记机构承担相应的法律责任”, 是以登记机构有过错作为承担法律责任的前提。这一规定是和《物权法》的规定完全一致的。

但在《物权法》公布实施之初, 有些人片面地理解了《物权法》第二十一条的规定, 不但把第一款“当事人提供虚假材料申请登记, 给他人造成损害的, 应当承担赔偿责任”放在一边, 还把第二款的“因登记错误”中的登记行为看作是登记的结果。这显然不是《物权法》立法的本意。对此, 《规定》在第十二条明确:申请人提供虚假材料办理房屋登记, 给原告造成损害, 房屋登记机构未尽合理审慎职责的, 应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。因此, 如果第三人提供虚假材料申请登记, 登记机构已尽到了审核的职责 (达到了《物权法》第十二条所规定的审核标准) 仍无法发现的, 不应当承担责任。

三、更有利于保护善意第三人

行政诉讼的标的虽然是行政行为, 但行政行为一旦被撤销或原告的诉讼请求被驳回, 就可能会损害利害关系人的利益, 让第三人参加行政诉讼, 给利害关系人以申辩的机会, 可以使审判更为公正, 也更有利于保护善意第三人。

按《规定》第六条, 人民法院受理房屋登记行政案件后, 应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加行政诉讼:房屋登记簿上载明的权利人;被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人;人民法院能够确认的其他利害关系人。

1.登记簿上载明的权利人包括所有权人和抵押权人。 (1) 房屋登记案件中有很多是无处分权人将房产进行转让, 但国家的法律又规定了对善意第三人要进行保护, 因此, 应当由登记簿记载的房屋所有权人 (转移登记中的受让一方) 作为第三人参加诉讼。 (2) 以往, 凡所有权登记不能成立的, 从该所有权所派生出来的抵押权一般都被认定无效。而《物权法》第一百零六条关于善意取得的表述虽然是所有权取得的特别规定, 但在该条第三款明确了“当事人善意取得其他物权的, 参照前两款规定”。抵押权也是物权的一种, 也同样应当得到保护。让抵押权人作为第三人参加诉讼, 有助于保护抵押权人的合法权益、增加房屋登记的公信力。

2.被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人。这里被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人分别是指提出异议登记的人、提出更正登记的人和预告登记的权利人 (领取预告登记证明的人) 。

3.人民法院能够确认的其他利害关系人。

四、明确了在房屋登记中债权人和房屋权利人的关系

由于物权优先于债权, 一般来说债权人是无权干预房屋所有权人处分房屋的, 但按《规定》, 以下几种情况例外:

1.以房屋为标的物的债权已办理预告登记的。预告登记所登记的虽然不是物权, 但《物权法》规定了预告登记后, 未经预告登记的权利人同意, 处分该不动产的, 不发生物权效力。

2.债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的。按《物权法》第一百九十一条规定:“抵押期间, 抵押人未经抵押权人同意, 不得转让抵押财产”, 登记机构如为之办理, 明显地违反了上述的规定。虽在《物权法》该条的但书中有“受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”。但是受让人代为清偿债务后, 抵押权随之已消灭, 不再存在抵押权人了。

3.人民法院依债权人申请对房屋采取强制执行措施并已通知房屋登记机构的。协助人民法院执行是登记机构的法定义务, 对已经被采取强制执行措施的房屋, 按《房屋登记办法》第二十二条的规定, 登记机构不应为之登记。

4.房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。这种现象极为少见, 登记机构工作人员在明知债务人转让房屋是为了逃避债务, 而仍然予以办理就属于徇私, 这也不被《房屋登记办法》的规定所许可。

五、对连续转移登记案件的起诉与受理

在现实生活中, 房屋多次转移登记是常见的, 对登记机构连续多次作出的登记行为如何受理, 《规定》第五条列出了4种情况:

1.同一房屋多次转移登记, 原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为提起行政诉讼的, 人民法院应当依法受理。原房屋权利人或原利害关系人对首次转移登记提起行政诉讼是他们的正当权益。

2.原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记行为及后续转移登记行为一并提起行政诉讼的, 人民法院应当依法受理。对首次转移登记行为提起行政诉讼是原房屋权利人和原利害关系人的正当权益, 但同时要虑到后续转移登记的买受人是否是善意取得。对后续转移登记行为一并提起行政诉讼, 就会对后续转移登记行为有一个明确的结论。否则首次转移登记行为的诉讼即便胜诉, 并不一定能解决原告方的实际问题。

3.人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求, 或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的, 应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。如果人民法院判决驳回了原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求, 那就是没有撤销在先转移登记的行政行为, 因此, 后续转移登记行为就已经和原告无关了。

如果确认在先房屋登记行为违法, 那就说明法院并没有撤销在先的转移登记, 后续的转移登记行为同样与原告无关。

4.原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼, 对后续转移登记行为提起行政诉讼的, 人民法院不予受理。当事人未就首次转移登记行为提起行政诉讼, 就无法确定后续的转移登记行为是否与其存在利害关系, 因而法院不予受理。

六、其他新规定

1.房屋登记案件的受案范围包括房屋登记行为和相关行政行为。包括是否准予查询、复制登记资料以及撤销登记、收缴权属证书等行为。

2.历史遗留问题。在行政诉讼法实施之前的行政行为不再受理。

3.房屋灭失、登记行为被登记机构改变、生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用不影响登记行为的可诉性。房屋灭失、登记行为被登记机构改变与登记行为的是否合法或可诉并无直接的联系。相关证书证明作为定案证据采用也不影响登记行为的可诉性。诉讼时作为定案证据并不是对行政行为的合法性进行确定;房屋登记簿、登记证书、证明作为定案证据也不是法律文书确定这一权利。因此, 这和《物权法》第二十八条的规定并不冲突。

广东省高级人民法院关于审理商品房第4篇

一、三类案件纳入法院受案范围

1、社会保险争议将有区别地纳入人民法院受案范围。《调解仲裁法》确定了社会保险争议属于劳动争议,但是否应把所有的社会保险争议不加区别地纳入人民法院受案范围,是一个在实践中争议广泛的问题。此次司法解释规定,对于因用人单位没有为劳动者办理社会保险手续,且社会保险经办机构不能补办导致劳动者不能享受社会保险待遇,要求用人单位赔偿损失的,人民法院应依法受理。

对于那些已经由用人单位办理了社保手续,但因用人单位欠缴、拒缴社会保险费或者因缴费年限、缴费基数等发生的争议,由于这是征收与缴纳之间的纠纷,属于行政管理的范畴,带有社会管理的性质,不是单一的劳动者与用人单位之间的社保争议,因此,应由社保管理部门解决处理,不纳入人民法院受案范围。

2、企业自主改制引发的争议人民法院予以受理。针对企业改制过程中出现的特殊情况,特别是政府行为主导的企业改制,企业职工下岗、整体拖欠职工工资是企业制度改革和劳动用工制度改革中出现的特殊现象,不是履行劳动合同中的问题,由此引发的纠纷,应当由政府有关部门按照企业改制的政策规定统筹解决,不属于劳动争议案件,不应以民事案件立案审理。但是,随着我国经济体制改革的逐步深入,不论是国有企业还是民营企业,其改制已越来越呈现出多元化特征,而不局限于政府或相关部门主导。对于企业自主改制引发的争议处理,完全是在法律规定的层面上进行的,因此,司法解释规定,因企业自主进行改制引发的争议,人民法院应予受理。

3、加付赔偿金争议可由人民法院一并审理。针对加付赔偿金引发的争议,《劳动合同法》第八十五条规定,用人单位未按照劳动合同的约定或者国家规定及时足额支付劳动者报酬、低于当地最低工资标准支付劳动者工资、安排加班不支付加班费、解除或者终止劳动合同未依照规定向劳动者支付经济补偿的,应当向劳动者加付赔偿金。但由于立法技术的原因,对人民法院是否受理加付赔偿金案件没有规定。为切实维护劳动者合法权益,规范用工秩序,稳定劳动关系,司法解释规定,加付赔偿金案件人民法院应当受理。

二、不具备合法经营资格的用人单位及其出资人要承担责任

实践中,劳动者付出劳动后,有的用人单位往往以自己不具備合法经营资格为借口逃避责任。对此,司法解释规定,劳动者与未办理营业执照、营业执照被吊销或者营业期限届满仍继续经营的用人单位发生争议的,应当将用人单位或者其出资人列为当事人。

用人单位不具备合法经营资格,主要包括未办理营业执照、营业执照被吊销或者营业期限届满仍继续经营这三种情况。非法用工主体由于违反工商登记的规定,理应受到行政处罚,但行政违法行为不应影响到其民事行为的效力。只要非法用人单位与劳动者之间签订的不是违反法律强行性规定、违背社会善良风俗和社会公共道德的劳动合同,即便存在非法用工,也应当承认其劳动关系的存在。这样,当纠纷发生时,就可按照法律倾斜于劳动者的原则,由用人单位承担相应的责任,并且,当用人单位不存在或者无力承担责任时,出资人应当依法予以承担责任。

三、以挂靠等形式借用资质的,出借方要承担责任

实践中,经常会有不具备合法经营资格的用人单位以挂靠等形式借用他人营业执照经营这一现象,当与劳动者发生劳动争议后,应当如何确定诉讼主体?对此,司法解释规定,未办理营业执照、营业执照被吊销或者营业期限届满仍继续经营的用人单位,以挂靠等方式借用他人营业执照经营的,应当将用人单位和营业执照出借方列为当事人。

就出借营业执照一方而言,由于其出借行为导致了劳动者有理由相信招用他的用人单位具备合法经营资格,甚至认为出借营业执照一方即是用人单位。正是基于这些足以使其产生合理认识的表象,劳动者才付出了劳动。因此,当劳动者因追索劳动报酬、经济补偿或者赔偿金与用人单位发生争议时,亦应当把出借营业执照一方列为当事人,并且要承担相应的责任。实践中还需要注意的是,不论以挂靠等形式出借营业执照是否为有偿,均不影响其作为当事人的地位。

四、企业停薪留职人员、内退人员等可与新的用人单位建立劳动关系

实践中,有的企业在职工没有达到法定退休年龄的时候,为减员增效,允许一些职工停薪留职或者让一些职工提前退休。这些职工又到新的企业中找到了新的工作,那么这个职工在新的企业里面,能否与企业建立劳动关系?对此,司法解释规定:“企业停薪留职人员、未达到法定退休年龄的内退人员、下岗待岗人员以及企业经营性停产放长假人员,因与新的用人单位发生用工争议,依法向人民法院提起诉讼的,人民法院应当按劳动关系处理。”

按照最高人民法院的司法解释规定,停薪留职人员、内退人员、下岗待岗人员、企业经营性停产放长假人员与新用人单位之间的用工关系应认定为劳动关系。相应地,劳动者与新的用人单位之间因劳动关系产生的争议也应当适用劳动法律、法规。具体来说,第一,新的用人单位有缴纳社会保险的义务。在停薪留职、提前退休、下岗待岗、企业经营性停产放长假等情形下,劳动者与新用人单位建立用工关系的,应当由新用人单位与劳动者按照相关规定缴纳社会保险费用。第二,发生工伤事故时新的用人单位有赔偿的义务。根据相关政策、法规依据可知,在劳动者于新用人单位工作期间发生工伤事故的,应当由新用人单位承担工伤待遇的各项义务。第三,在劳动合同解除或终止后新的用人单位有补偿的义务。劳动者与新用人单位解除或终止劳动合同,有关解除权的产生、行使以及解除或终止后的法律后果包括经济补偿金、赔偿金等事项,都应当适用《劳动法》和《劳动合同法》的相关规定。

实践中还会遇到的另外一种情况是,有很多达到退休年龄的人仍然被返聘到一些岗位工作,那么这应当认定为劳动关系还是劳务关系呢?我们认为,对于企业返聘人员来说,如果企业职工按照国家法律规定的退休年龄办理完了退休手续,以后相关企业又返聘其到工作岗位重新工作的,那么返聘人员与所在单位不再是劳动关系,而是劳务关系,因为返聘人员已经享有了社会保险和退休金等待遇。对此,司法解释也规定:“用人单位与其招用的已经依法享受养老保险待遇或领取退休金的人员发生用工争议,向人民法院提起诉讼的,人民法院应当按劳务关系处理。”

五、追索加班费案件中用人单位也要承担相应举证责任

自劳动争议调解仲裁法颁布实施以来,劳动者起诉向用人单位追索加班费的案件大幅上升。由于劳动者所能提供的加班证据极其有限,这类证据大都由用人单位持有,劳动者很难取得。在这种情况下,由劳动者举证证明其加班天数及加班费数额的多少,将置劳动者于不利之地。反之,若将加班费列入举证责任倒置的范围,由用人单位举证,当用人单位不提供加班证据或提供不出否认加班事实的证据,则推定劳动者所称的加班事实成立,这样既缺乏法律依据,也会诱使劳动者不顾客观实际随意主张加班费。因此,为了督促用人单位规范管理,引导劳动者正确行使权利,司法解释规定,劳动者主张加班费的,应当就加班事实的存在承担举证责任,但劳动者有证据证明用人单位掌握管理加班事实存在的证据,用人单位不提供的,由用人单位承担不利后果。

广东省高级人民法院关于审理商品房第5篇

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1、问：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称商品房买卖合同司法解释)第四条规定的“不可归责于当事人双方的事由”应如何

认定？答：“不可归责于当事人双方的事由”是指双方当事人均无过错而导致商品房买卖合同未能订立的情形。例如，双方当事人在商品房的认购、订购、预订等协议中未约定的与商品房买卖有关的内容，在签订正式商品房买卖合同时，经磋商无法达成一致意见的；收受定金后，因第三人的原因或自然灾害致使该商品房项目未能建设或未能按原约定建设等情形。

因一方当事人恶意磋商导致合同无法订立的，应当按照法律关于定金的规定处理。例如，在签订认购、订购、预订等协议后，买受人反悔，为了能退回定金，在订立商品房买卖合同时，对双方未约定的事项故意提出一些苛刻条件(例如要求出卖人在不合理的期限内交房)的，不属于不可归责于双方当事人的事由。如果无法确认是否一方当事人故意，则适用“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金

返还买受人”之规定，返还定金。

2、问：出卖人取得《商品房预售许可证》之前，向买受人收取购房定金，后因非买受人的原因双方无法按期订立购房合同，买受人请求出卖人双倍返还定金，出卖人则以未取得预售许可证为由主张订购行为无效的，能否依据《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定认定其无效？定金应否双倍返还？

购房定金属于立约定金，是为担保正式签订商品房买卖合同而交付。双方当事人之间的订购协议并非商品房买卖合同，因此不适用《商品房买卖合同司法解释》第九条的规定。订购协议效力的认定依照《合同法》第五十二条确定。买受人请求双倍返还定金的，依照《商品房买卖合同司法解释》第四条的规定处理。（应当按照法律关于定金的规定处理）

3、问：因出卖人原因未能订立商品房买卖合同，出卖人双倍返还定金后，买受人能否要求出卖人赔偿其他损失？如果出卖人应赔偿损失，赔偿范围如何确定？买受人能否要求

赔偿房屋涨价(即合同约定价格与房屋现价之间的差额)的损失？

答：买受人可以请求出卖人双倍返还定金，并赔偿其信赖利益，例如，为订立商品房买卖合同而支出的费用及利息等损失，使其恢复到未认购商品房前之财产状态。但请求出卖人

赔偿其房屋涨价的损失的，不予支持。

4、问：《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条规定，出卖人恶意违约和欺诈的，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。具体赔偿数额是依买受人的主张确定，还是由法院行使自由裁量权确定？

答：买受人主张不超过已付购房款一倍的赔偿数额的，一般应予支持。但由此造成双方当事人利益明显失衡，出卖人要求减少的，人民法院可以根据案件的具体情况，予以适当减

少。

5、问：出卖人违约而解除商品房买卖合同，买受人请求赔偿损失的，赔偿范围如何确定？买受人能否要求赔偿房屋涨价的损失？如果买受人只交付部分购房款，赔偿数额是否

应予减少？

答：因出卖人违约导致合同无法继续履行，买受人被迫解除合同后，请求出卖人赔偿其房屋涨价损失的，应予支持。但买受人为签订和履行该合同所支出的费用，系获得房屋涨价利益的成本，因此，买受人同时请求赔偿房屋涨价损失和为签订及履行该合同所支出的费用的，不应同时予以支持。买受人未交清全部购房款的，不影响其主张因解除合同而应获

得的损失赔偿。出卖人违约不导致合同无法继续履行，买受人可以选择继续履行或者解除合同。如果买受人请求解除合同，则无权要求赔偿房屋涨价的损失，损失赔偿额仅以信赖利益为限。

6、问：出卖人具有《商品房买卖合同司法解释》第八条规定的违约情形，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人解除合同后，同时请求出卖人赔偿房屋涨

价损失和不超过已付购房款一倍的赔偿责任的，应当如何处理？

答：买受人同时请求出卖人赔偿房屋涨价损失和承担不超过一倍购房款的赔偿责任的，应

当支持两者中赔偿数额更高的诉讼请求。

7、问：商品房买卖合同纠纷中，出卖人欺诈的，买受人能否请求按《福建省房屋消费

者权益保护条例》的规定予以双倍赔偿？

答：出卖人承担惩罚性赔偿责任应以《商品房买卖合同司法解释》第八条、第九条列举的五种情形导致合同被确认无效或者被撤销、解除为限。

8、问：《商品房买卖合同司法解释》第十三条第一款规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”其中“严重影响正常

居住使用”如何认定？是否对买受人的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰和影响了买受人的正常生活、可否修复等，予以综合判断。

9、问：商品房买卖合同中对商品房面积如何确定？

答：商品房买卖合同中对商品房面积如何确定有约定的，从其约定；未约定或者约定不明的，以房屋产权登记面积或者房地产行政主管部门审核确定的房产测绘成果为准。

10、问：按建筑面积预售的商品房，交付使用的房屋总建筑面积与商品房预售合同约定的建筑面积误差不超过3%，但公摊面积增加、套内面积变小的，如何处理？买受人能否

要求解除合同？

答：按建筑面积预售的商品房，所交付的房屋虽然总建筑面积不变，但套内实际建筑面积小于合同约定的，有约定的按约定处理；没有约定的，可比照《商品房买卖合同司法解释》第十四条的规定处理。套内建筑面积的单价按合同约定的总价除以合同约定的套内建筑面

积计算。

[案情]：2003年5月，王某将自己的一套草屋（具有土地使用权证及房屋产权证）改建成了一栋两层楼房，但因改建时未依照法律规定办理相关审批手续，房地产管理部门拒绝为其办理新的房屋产权证。2008年6月，王某因急需用钱将改建后的房屋以18万元的价格卖给了张某，双方签订了房屋买卖合同，并交付了房屋。房屋交付不久，当地房屋价格出现大幅度的提高，王某觉得自己卖得太低，吃了大亏，于是与张某协商要求返还房屋并退还给对方已付的款项，但张某认为既然合同已经签订，双方应该严格按合同办事，因此拒绝返还。2009年1月，王某以该房屋未办理房屋产权登记不能出卖为由向法院提起诉讼，要求法院确认双方签订的房屋买卖合同无效。

[法律效力]：《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项的规定“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。”该法颁布于上个世纪，在当时也曾经有很多房屋买卖合同因售房者无房屋产权证而被法院确认为无效。1999年《中华人民共和国合同法》颁布实施，该法第五十二条第（五）项规定“违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（一）第九条对此作了进一步规定“依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释

（二）第十四条规定“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。”《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”这是关于不动产物权变动的原因与结果进行区分的规定。

广东省高级人民法院关于审理商品房第6篇

适用法律若干问题的解释》

关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。解读一

销售广告可视为合同内容

一些房地产开发商利用虚假广告吸引客户、兜售商品房的行径将得到有效遏制。司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。

根据合同法第14条关于要约的规定，司法解释明确规定应当将有关销售广告和宣传资料内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买房户对房地产开发企业要约的承诺。

解读二

房子“缩水”3％将难以解除合同

买房者都会担心一个问题———缩水，也都明白一个3％的界线。而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。从6月1日起，根据最高人民法院的司法解释，房子“缩水”3％将难以解除购房合同。

根据这一司法解释，商品房买卖中，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。

除此外，司法解释还规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3％，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。

买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3％部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。

解读三

到期不办房产证可申请赔偿

司法解释规定，由于房地产开发企业的原因，买房户在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

解读四

恶意违约欺诈代价沉重

商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，致使买房户无法取得房屋的，将担负惩罚性赔偿责任。

司法解释规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买房户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，房地产开发企业未告知买房户又将该房屋抵押给第3人；商品房买卖合同订立后，房地产开发企业又将该房屋出卖给第3人。

司法解释规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第3人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。

解读五

“交钥匙”就算房屋交付使用

房子到底什么时候算是交付使用，《解释》第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。

司法解释规定，所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用，即“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买房户，否则，将承担违约责任。

解读六

质量严重影响正常居住，合同可解除

如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同。

司法解释规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。

司法解释规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院也应该支持。

解读七

支持拆迁户优先取得补偿安置房

司法解释规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第3人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，法院应予支持。

如果被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议，无法取得房屋的拆迁户可以请求解除

合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。

解读八

合同确认无效，当事人可请求解除“按揭”贷款

司法解释明确了当事人行使商品房买卖合同解除权的条件。对当事人在签订商品房买卖合同时，明确约定以担保贷款方式付款的，如因当事人一方的原因或者不可归责于当事人双方的原因，买房户不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，应当允许当事人解除合同，否则买房户没有能力支付购房款，也无法实现商品房买卖合同的目的。同时，司法解释还明确了当事人行使担保贷款合同解除权的条件。买房户签订商品房担保贷款合同的目的是为了购买商品房，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买房户贷款已经失去了意义，如果不允许解除合同，对买房户是不利的。而贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买房户，也将面临很大的风险。因此，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。

此外，司法解释规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买房户。

解读九

包销商也要参加合同纠纷诉讼

司法解释规定，如果发生买房户因为商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷，人民法院将会通知包销商也参加诉讼。

司法解释对包销人在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位也予以明确：房地产开发企业、包销人和买房户对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。

广东省高级人民法院关于审理商品房第7篇

2006-9-25 9:57 来源：法律教育网

【大中小】【我要纠错】

一、起草背景

随着我国市场经济体制的建立，房地产业迅猛发展，已成为国民经济的支柱产业。住房制度深化改革和城镇居民住房的社会化和商品化，使得房地产业在我国实现全面小康进程中的基础性、先导性、支柱性地位越来越为社会所认同。《城市房地产管理法》的颁布施行和商品房市场的发展变化，商品房买卖纠纷也日益凸现，成为社会矛盾的焦点。消费者协会的统计资料表明，商品房问题为近几年来的十大投诉热点。

针对《城市房地产管理法》施行前的房地产纠纷案件，我院曾于1995年12月27日制定了《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》，使房地产纠纷得以及时、有效地处理。《城市房地产管理法》施行后，房地产市场秩序虽较以往有了较大改观，但由于房地产市场处于发育阶段，市场管理机制尚不健全，商品房交易行为很不规范，特别是出卖人借机违法经营，如无证销售、一房数卖、面积缩水、发布虚假广告等，严重扰乱了房地产市场秩序，损害了广大买受人的利益，导致商品房买卖合同纠纷大量增加。全国法院2002年受理的8万多件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷占25％，而在2003年第一季度受理的6898件房地产案件中，商品房买卖合同纠纷就占近50％。同时，现实社会和审判实践中出现的商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等新问题也亟待解决。而现行的法律法规比较原则，人民法院在审理商品房中遇到法律适用的难题。为此，从2002年3月初，我们多次赴全国各地进行调研，并广泛征求各级法院、全国人大法工委、国家土地资源部、建设部、专家学者、律师、房地产开发企业、消费者协会等各方面意见，经过数十次讨论易稿，最后经我院审委会讨论通过，于2003年5月7日公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）。《解释》共28条，下面就《解释》的有关内容和情况作简要说明，以便读者了解。

二、《解释》的适用范围

这是适用本《解释》首先要明确的前提条件。受国情影响和历史的原因，目前我国存在着不同种类的房屋，有由房地产开发企业建造的商品房、政府组织建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、公民个人所有的私有房等等。但根据我国现行的房地产法律、法规和有关政策，经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房等房屋的上市交易要受国家政策的调整，该类房屋不能自由交易。如，需补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋虽可上市交易，但纠纷不突出，在审判实践中发生的房屋买卖纠纷绝大多数是因房地产开发企业出售其建造的商品房而引发的。因此，《解释》将调整对象明确为因商品房买卖合同发生的纠纷案件，即房地产开发企业建造并向社会公开出售房屋的买卖行为，出卖人主体只限为房地产开发企业。

根据《合同法》关于买卖合同的规定和出卖人出售的商品房建造状况，《解释》第1条对商品房买卖合同作出明确解释，即商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，包括商品房预售合同和商品房现售合同。而商品房买卖合同的标的物为正在建设和已竣工的房屋，其中正在建设的房屋就是通常所说的期房、楼花，包括经依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋；已竣工的房屋是已建成的房屋，包括经有关部门验收合格的房屋和尚未验收合格的房屋。

三、商品房预售合同的效力认定

审判实践中，因预售合同效力引发的纠纷严重影响着社会秩序的稳定。《解释》第2条、第6条分别就商品房预售许可证明的取得和商品房预售合同的登记备案对预售合同效力的认定处理作出了相应的规定。

根据《城市房地产管理法》第44条规定，商品房预售需具备4个条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。但对如何理解预售条件和认定合同效力之间的关系问题，起草过程中有两种意见。一种意见认为，因商品房预售实行许可证制度，只要出卖人持有预售许可证明，其与买受人签订的预售合同即为有效。另一种意见认为，《城市房地产管理法》规定的四个条件是商品房预售行为必须同时具备的法定要件，否则预售合同无效。

我们认为，《城市房地产管理法》作为行政管理法，主要是对出卖人开发经营行为的行政监管和规范。从该法规定的商品房预售条件看，也均反映的是出卖人与行政管理部门之间的关系问题。在我国，商品房预售实行许可证制度，对此，《城市房地产开发经营管理条例》第24条明确列举了办理商品房预售许可证的必备条件和相关程序，其中就包括了《城市房地产管理法》第44条规定的前三个条件。这就表明只要出卖人按照法定程序向房地产行政管理部门申请办理并取得预售许可证明的，即可认定其具备全部预售条件。因此，为避免司法权与行政权的之间的冲突，人民法院在认定商品房预售合同的效力时，对出卖人的预售资格应只从形式上进行审查，即对出卖人未取得商品房预售许可证明签订的预售合同应认定无效，出卖人取得商品房预售许可证明的，可认定预售合同有效。从实质上审查出卖人是否具备全部预售条件则是行政管理部门的权限。当事人对预售许可证持有异议的，可通过行政或行政诉讼的方式解决。这既可划清司法审判机关与行政管理部门之间的权限，有利于各司其职，也可避免大量无效合同的出现，有利于促进房地产交易和推动房地产市场的发展。《解

释》采纳了第一种观点。

其次，考虑到我国目前房地产市场管理机制还不健全，商品房交易行为也不规范，《解释》将出卖人取得商品房预售许可证明的时间放宽至起诉前，而不是签订合同时，也就是只要出卖人在起诉前取得商品房预售许可证明的，人民法院也可认定商品房预售合同有效，以尽量促使合同有效成立和维护商品房交易的安全。这比《解答》规定的一审诉讼期间、《适用合同法若干问题的解释》规定的一审法庭辩论终结前也更为严格，同时也便于当事人在起诉前预先知晓诉讼行为的结果，更好地行使诉权。

对《城市房地产管理法》第44条规定的商品房预售合同登记备案问题，我们认为，从我国现行的有关不动产登记的立法规定看，商品房预售合同的登记备案在目前应属于是房产管理部门和土地管理部门对合同的一种行政管理措施，不是确认合同效力的必要条件，实务界和理论界对此也已基本形成共识。为此，《解释》第6条明确规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”。

四、商品房销售广告和宣传资料内容的性质认定

目前，商品房买卖百分之九十以上是以广告形式向社会公开出售的，出卖人为了获取高额利润，就会在宣传广告中夸大渲染，而在交房时往往又无法兑现，因此，商品房销售广告引发的纠纷在审判实践中也大量存在。所以，《解释》第3条专门就商品房销售广告和宣传资料内容的认定处理作出了明确规定。对此，在起草过程中有一种意见认为，销售宣传广告只是一种要约邀请，如未将广告宣传的内容订入合同，就不能认定为是合同内容，销售广告中的虚假宣传，只是违背诚实信用原则应负的义务，可考虑以缔约过失责任对买受人予以补

救。

我们认为，对商品房销售宣传广告的内容性质认定，应根据具体情况区别处理，不能机械地将其一概作为要约邀请。首先，根据《合同法》第15条第1款规定，对商业广告的内容在原则上应认定为是一种要约邀请，更不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容看待。但对在实际生活中，一些出卖人在销售广告和宣传资料中商品房及相关设施所作的具体明确的说明和允诺，如，小区绿化率达80％、规划区内有健身房、游泳池、每单元两部电梯等等内容，就应具体问题具体处理，不能简单地认定为要约邀请。

根据《合同法》第14条关于要约的规定，如果意思表示内容具体确定，并表明经受要约人承诺要约人即受该意思表示约束时，该意思表示即为要约。在实际生活中，买受人往往也正是基于出卖人在宣传资料中对房屋及相关设施所作的具体确定的说明和允诺才决定购买房屋的。我们认为，如出卖人对其开发项目规划范围内的商品房及相关基础设施所作的一些说明和允诺具体确定，并对房屋价格的确定有决定作用，足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同的，此时，买受人就此内容向出卖人提出订立合同的行为已使销售广告的对象和内容具有特定化，根据《合同法》第14条关于要约的规定，该说明和允诺的内容应视为出卖人是向买受人发出的要约，而买卖合同的订立则为买受人对要约的承诺。由于目前商品房买卖合同均是由出卖人提供的格式合同，即使双方当事人可就格式合同之外的宣传广告内容进行协商约定，但因出卖人在房地产市场中处于强势地位，销售广告和宣传资料中的一些具体确定的说明和允诺内容没有订入买卖合同之中，而纠纷也正是因交付使用的房屋与说明和允诺不符发生的。为保护弱势群体买受人的合法利益，根据上述理由，《解释》规定，即使该说明和允诺没有明确订立在合同之中，也应认定为合同内容，出卖人违反该内容的，应

承担违约责任。

据此，买受人在商品房销售广告和宣传资料中的说明和允诺，符合以下三个条件的，即可视为要约：

1、该内容是对开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺。如，广告称房屋为混凝土结构、居住区有绿地、电梯、车库、健身、购物、收视等设施齐全等，对规划范围之外的周边环境的渲染、描述等应予除外。

2、对房屋的说明和允诺应具体确定。如，小区绿化率达到80％、每单元配有日本原装三菱电梯二部等。

3、该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。只要买受人就该具体明确的说明和允诺提出与出卖人签订商品房买卖合同的，即使该内容未订入商品房买卖合同中，也应视为合同内容，出卖人交付的房屋及相关设施不符合广告和宣传中的具体确定的说明和允诺的，应承担违约责任。这不仅符合《合同法》规定和客观实际，也有利于保护买受人权益和规范出卖人的经营行为，建立维护市场诚信制度。而缔约过失责任虽可对买受人给予适当的补救，但对买受人遭受的信赖利益损失无法计算，司法实践中难以操作，极易造成权利滥用和法律适用的不统一，也不利于对买受人合法利益的保护。对销售广告和宣传资料的内容问题，实务界也已突破传统认识，开始区别情况予以认定，并作出变通规定。如广东省高级人民法院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见》第24条规定，商品房售楼广告的内容没有在商品房预售合同中约定，但符合下列情形之一的，该广告内容具有法律约束力：（1）向购房者提供优惠条件或赠送礼品的许诺；（2）对商品房外墙或共用部分装饰标准的告示；（3）对商品房各组成部分或共用部分使用功能质量的陈述；（4）对商品房周围环境质量作出的具有明确的公建指标的说明；（5）其他载有明确指标的说明。这值得我们借鉴。

五、商品房认购书与定金的问题

出卖人与买受人在签订商品房买卖合同前先行签订认购书，就房屋买卖有关事宜进行初步确认，并收取一定数量的定金作为订立商品房买卖合同的担保，是当前商品房买卖的通常形式。由于现行法律法规对认购书问题没有具体规定，引发了大量纠纷，急需给予明确认定。

对认购书性质的认定问题有两种观点：第一种观点认为认购书即为商品房买卖合同。因认购书是当事人就房屋买卖所作出的真实意思表示，应具有买卖合同的效力。第二种观点认为认购书不是独立的合同。因认购书仅是对签订正式合同相关事宜的约定，而且认购书中的定金条款是为担保主合同履行的从合同。

我们认为，前述观点均有不足。首先，认购书是独立的合同。认购书是平等主体间为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合《合同法》第2条关于合同定义的规定，因此，认购书可以成为独立的合同。其次，从认购书签订的过程和约定的内容看，认购书是当事人就签订商品房买卖合同相关事宜进行的约定，是约定当事人有义务在一定期限内签订买卖合同，不是对行为结果的直接确认。所以，认购书尚不属于商品房买卖合同。根据司法实践中认购书订立的实际情况和合同法理论，我们认为，认购书作为出卖人与买受人约定为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购书与商品房买

卖合同是预约与本约的关系。

对当事人在签订认购书时，约定交付定金的，根据《担保法》第89条、《关于适用担保法若干问题的解释》第115条的规定，该定金为立约定金。根据当事人的约定和法律关于定金的规定，在因当事人一方违反认购书约定，导致商品房买卖合同未能订立的，按照定金罚则承担责任，即交付定金的当事人一方违约的，丧失取回定金的权利；收取定金的当事人一方违约的，应双倍返还对方当事人定金。如当事人双方均无违约行为，只是就有关条款协商不一致，或者因不可归责于当事人双方的事由，如不可抗力和其他当事人意志以外的因素而导致商品房买卖合同未能订立的，收取定金的当事人一方应将定金返还给对方当事人。

六、惩罚性赔偿责任的适用

理论界和实务界关于商品房买卖合同能否适用惩罚性赔偿责任的争论，主要集中反映在能否适用《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消法》）第49条的问题上。反对意见认为，传统民法理论的民事赔偿主要以补偿性为主，且惩罚性赔偿主要适用于侵权责任。我国的惩罚性赔偿虽在《消法》第49条和《合同法》第113条有明确规定，但其主要是产品质量方面的责任，适用范围不包括商品房在内。其次，商品房买卖数额巨大，惩罚性赔偿将导致双方利益显失平衡，商品房质量问题可通过瑕疵担保责任制度得到更妥善的解决。最后，对出卖人的欺诈行为难以认定，很难操作。赞成观点认为，商品房买卖合同应适用《消法》第49条的规定。《消法》的立法者并没有将商品房买卖排除在《消法》之外，商品房、出卖人、买受人分别属于《消法》第49条调整的商品、经营者、和消费者。从文义上解释，《消法》第49条所说的商品，既包括动产，也包括不动产，不能把商品仅仅理解为动产商品。《合同法》在违约责任中的第113条第2款仍然重申了《消法》第49条，并未对商品的外延作出限制。

从我国《合同法》和《消法》的规定看，对商品房能否直接适用《消法》第49条的规定没有明确的规定，《消法》第49条和《合同法》第113条的规定适用条件仅仅限于提供的商品和服务有欺诈行为，而商品房是否属于其适用范围也没有明确规定，学术界和实务界也认识不一。考虑到我国的实际情况，我们认为，商品房买卖合同目前不宜直接适用《消法》第49条的规定。但对商品房买卖行为中，出卖人利用其优势地位，为追求最大经济利益，采取欺诈手段与买受人签订合同，或签订合同后又恶意违约的行为，应给予制裁。理由如下：第一、出卖人的恶意违约和欺诈行为完全摒弃了诚实信用原则，严重损害了市场经济的交易安全秩序，它同因客观原因导致合同不能履行的情况有本质区别，对此类行为仅仅依靠补偿性的赔偿是无法弥补买受人损失的，也不能有效地制裁和遏制出卖人恶意违约和欺诈的行为。第二、从各国对损害赔偿制度的研究和审判实践看，也均未对惩罚性赔偿的原则予以否定，而且惩罚性赔偿以其全面补偿受害人的损失、制裁惩罚和遏制不法行为等多重功能，已逐渐英美法和大陆法的各个国家立法逐步采纳，并由侵权纠纷向合同纠纷的方向延伸和扩展。美国司法部的研究资料表明，1985年至1995年的十年间，法院将惩罚性赔偿责任适用于合同纠纷中的数量是侵权案件的3倍。第三、在我国，《消法》第49条首次在立法上确立了惩罚性赔偿制度，随后在《合同法》第113条的合同责任中也明确了惩罚性赔偿制度，此外，《合同法》第14条第2款对当事人在合同中约定的违约金不是过分高于实际损失的也予以认可，这其中就包含了对违约行为的惩罚性赔偿。同时，实务中对《商品房销售管理办法》第20条关于面积误差绝对值超出3％部分的房价款实行双倍返还规定的执行效果也很好。由此可见，我国立法对惩罚性赔偿适用于合同责任不是绝对否定的，且具有良好的社会基础。

综上，经多次讨论研究认为，根据《消法》第49条和《合同法》第113条所确立的惩罚性赔偿原则精神，对商品房买卖合同中的某些出卖人违约恶意和欺诈的行为可有条件地适用惩罚性赔偿。为此，结合审判实践和商品房买卖合同纠纷的实际情况，《解释》第8条、第9条明确规定了五种适用惩罚性赔偿责任的情形：一是商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；二是商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；三是订立合同时，出卖人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；四是在订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；五是订立合同时，出卖人故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。由此五种情形导致商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买受人除可请求出卖人返还已付购房款及利息、赔偿损失外，还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。由此可见，《解释》所规定的惩罚性赔偿责任在适用条件和结果上都与《消法》第49条的规定有所不同。它只是以《合同法》第113条和《消法》第49条规定的惩罚性赔偿责任原则为依据，但不是对《消法》第49条规定的直接适用。这样既注意到依法有效维护买受人的合法权益，又考虑到商品房开发经营过程中的实际情况，有利于促进房地产市场的健康发展，这也是符合国际立法趋势和我国当前社会发展需要的。

七、房屋的交付使用和风险责任承担

因房屋交付使用引发的诉讼，主要涉及到房屋所有权的转移和风险的承担及违约金的计

算等问题。

（一）房屋的交付使用。《合同法》第133条和第135条规定，商品房买卖合同的出卖人负有向买受人交付房屋并转移所有权的义务，买卖合同的标的物所有权自交付时起转移，法律另有规定或当事人另有约定的除外。据此规定，买卖合同的标的物所有权一般自交付时起转移，而根据《城市房地产管理法》第60条、《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，不动产房屋的所有权则从办理所有权登记手续时起转移，这也是不动产物权变动的公示方式和要件。因此，房屋所有权就应从办理所有权登记手续时转移。

但在审判实践中，存在着因当事人在签订商品房买卖合同时对房屋的交付使用约定不明而导致的大量纠纷。出卖人认为房屋的交付使用就是买受人直接占有使用房屋，也就是俗称的“交钥匙”；而买受人则认为，房屋的交付使用不仅仅是交付房屋的占有，而且还包括交付房屋所有权证书。依据上述法律法规对房屋所有权转移的有关规定，我们认为，在法律法规和当事人没有明确约定房屋的交付使用为交付房屋所有权证书的，出卖人对房屋的转移占有，即为合同约定的房屋交付使用。也就是说，出卖人只要在合同约定的期限向买受人交付房屋，即“交钥匙”，就已履行了合同约定的交付房屋的义务。如果当事人在合同中明确约定房屋的交付使用不仅是转移房屋占有，还应办理房屋所有权移转登记的，出卖人就应按约定履行义务。因此，《解释》第11条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。当然，即使在当事人没有明确约定房屋的交付使用包括办理房屋所有权登记手续时，出卖人“交钥匙”义务的履行也并非就意味着出卖人的合同义务履行完毕，根据法律规定，它还应协助买受人办理房屋所有权登记，转移房屋所有权于买受人。至于房屋所有权转移的时间问题，当事人可另行协商约定，没有约定的，按照《城市房地产开发经营管理条例》第33条的规定，预售商品房的买受人应当自房屋交付使用之日起90日内，现售商品房的买受人应当自买卖合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，出卖人应当协助买受人办理，并提供必要的证明文件。

（二）风险责任承担。风险责任是因不可抗力或意外事件等不可归责于当事人的事由而导致标的物毁损、灭失。根据《合同法》第142条规定：“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由卖受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外”。可见，风险责任一般情况下与标的物交付的同时一并转移。而从法理上讲，风险责任则是随着标的物的所有权转移而转移的。如前所述，由于我国房屋所有权的转移是以办理登记为生效要件，所以，房屋所有权的转移时间和标的物的交付时间存在差异，在房屋交付使用后至办理所有权登记手续前的时间内，标的物发生意外风险的责任如何承担，现行法律法规均无明确规定。我们认为，既然《合同法》第142条是针对所有买卖合同标的物作的规定，并没有明确区分动产和不动产，而且，根据该条“法律另有规定或当事人另有约定的除外”的规定，在法律法规没有规定或者当事人没有约定的情况下，房屋的风险转移应适用该条规定。因此，《解释》第11条第2款明确规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”。

八、商品房包销合同的认定处理

商品房包销是盛行于我国香港和台湾地区的一种商品房销售方式，随后进入我国内地。它在促进商品房市场快速发展的同时，也带来了诸多纠纷。在广东、上海、北京等一些经济发达城市，很早就已出现因包销引发的诉讼，我院也已审结多起此类案件。但因内地对商品房包销尚无规定，因此，急需对包销予以认定。

根据司法实践中包销行为的一般做法，包销是出卖人与包销人签订商品房包销合同，约定在包销期内，出卖人将已竣工或者尚未建成但符合预售条件的房屋，确定包销基价交由包销人以出卖人的名义与买受人签订商品房买卖合同，包销期限届满，包销人以约定的包销价格买入未出售的剩余商品房的行为。对包销的性质认定有3种观点。一是附条件的代理说。认为包销是包销人以出卖人的名义销售商品房，赚取差价利益，但包销人在包销期满后购买未出售的房屋。二是买卖说。认为包销人最终购买所包销的商品房，包销人虽以出卖人的名义销售商品房，但实质上是包销人在为自身利益销售商品房。包销价格的确定，已在出卖人和包销人之间成立了买卖关系，只是未生效而已。三是两合行为说。认为包销是一种兼具代理和买卖特征的民事法律行为，在包销期内为一种委托代理关系，包销期届满后则为一种买

卖关系。

我们认为因目前对商品房包销没有规定，《解释》也不便对包销行为的性质给予归类，而只宜按照包销的通常做法，根据《合同法》第7条、第8条、第124条规定，将其定性为无名合同。根据包销的实践作法，《解释》第20条规定：对包销期满后的剩余房屋，当事人有约定的，按照约定处理，没有约定或约定不明的，由包销人按包销价格购买。

为便于包销纠纷的及时解决，《解释》第22条同时对因包销引发的诉讼主体问题也作了明确规定。根据合同的相对性原则，因包销合同发生的纠纷，诉讼主体为出卖人与包销人。因买卖合同发生的纠纷，诉讼主体为出卖人与买受人，尽管商品房买卖合同是包销人出面与买受人签订的，但因包销人是以出卖人名义与买受人签订的合同，而且商品房买卖合同的主体仍是出卖人，因此，买卖合同纠纷的诉讼当事人应为出卖人和买受人。但如果出卖人、买受人、包销人三方在买卖合同中约定包销人与出卖人共同承担履行义务的，包销人也应作为

当事人参加诉讼。

九、商品房担保贷款合同纠纷的处理

说到商品房担保贷款合同，就必然会涉及到商品房按揭的问题。按揭是英美法不动产担保的一项基本制度，与大陆法的让与担保制度大致相同。商品房按揭是从香港传入我国内地的一种融资购楼方式，包括楼花按揭和现楼按揭。我国内地法律没有按揭的称谓，只是在2000年我院审委会审议的《关于适用若干问题的解释（送审稿）》的说明中，涉及到楼花按揭。该说明将楼花按揭定义为“楼宇预售合同中的买方支付部分购楼款后，将其依合同取得的对楼宇的期待权让渡给银行作为取得银行贷款的担保，也称按揭贷款。如买方未能按约履行还本付息的义务，就丧失了赎回这种期待权的权利的一种贷款方法。楼宇竣工后，楼花按揭即转为楼宇按揭。楼花按揭的法律性质是购房抵押贷款，与抵押基本相同，是一种不动产抵押方式，但又有别与我国法律规定的抵押担保方式”。楼花按揭是以其在预售合同中的全部权益为抵押，而法律规定的抵押是以现存实物为抵押标的的，因此称为准抵押。各国民法一般也均规定权利抵押准用民法关于一般抵押的规定。现楼按揭则与《城市房地产抵押管理办法》第3条规定的预购商品房贷款抵押相同，属于现房抵押贷款。同时，《关于适用若干问题的解释》第47条明确规定了依法获准尚无建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物可作为抵押权的标的物。《中国物权法草案建议稿》也作了相同规定。理论界对商品房按揭也有不同观点：

1、不动产抵押说。认为，尽管楼花不是现存楼宇，但买楼花会导致事实上获得楼宇，而且由于购房人在买楼花时已支付部分楼款，因此，虽然楼花具有一种不确定性，它还是具有相当于现存楼宇的价值。同时它与普通房地产抵押在设立目的和法律效力方面是一样的，所以，楼花按揭属于不动产抵押担保。《担保法》、《城市房地产抵押管理办法》、《关于适用担保法若干问题的解释》。

2、债权质押说。认为，购房人在订立楼花按揭合同时，其向银行提供的担保标的物不是楼花所有权而是对开发商享有的债权，而且这种债权符合可作为权利质押标的的权利的性质（财产权、具有可转让性）。《中国物权法草案建议稿》（王利明）

3、让与担保说。认为，楼花按揭与让与担保都渊源与罗马法的信托担保；二者都是通过权利的转移而对债权进行担保；有利于保护银行债权的实现。《民法草案》第2编第26章和《中国物权法草案建议稿》（梁慧星）；德、日、瑞士、我国台湾地

区判例认可。

从我国司法实践看，实务中通常将按揭作为抵押处理，已不是英美法系和香港法律原本意义上的按揭。鉴于我国内地法律尚无按揭的名称，为便于同我国现行法律和正在制定过程中的《民法草案》统一，《解释》将商品房按揭贷款行为统称为商品房担保贷款，包括以现房抵押的贷款合同和期房抵押的贷款。目前，商品房担保贷款已成为我国房地产金融体系的重要组成部分，而法律无明确规定，我们在总结司法实践经验的基础上，用5个条款对人民法院审理商品房担保贷款纠纷案件的一些基本原则作出了相应规定。

首先，根据《合同法》第94条的规定，《解释》第23条明确规定，商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《解释》第24条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因为，结合实际情况，在买受人没有能力支付购房款，或者因商品房买卖合同无效、被撤销、解除使买受人的贷款目的失去意义时，如果不允许当事人解除合同，对买受人或者贷款银行都是极为不利的。

其次，根据《合同法》、《民事诉讼法》的有关规定，《解释》第25条、第26条、第27条又分别对处理商品房担保贷款纠纷案件的程序性问题作了明确规定。

在商品房担保贷款纠纷中，一般存在三方主体，三个合同关系。三方主体是借款人（担保人、买受人）、贷款人（担保权人、银行）、保证人（出卖人）；三个合同关系是出卖人与买受人之间的商品房买卖合同关系、买受人与银行之间的担保贷款合同关系、出卖人与银行之间的保证合同关系。商品房担保贷款合同的订立是以商品房买卖合同有效成立为前提条件，与商品房买卖合同具有密切联系但又相互独立。对买受人与出卖人因商品房买卖合同发生纠纷而请求确认买卖合同无效、撤销或解除时银行的诉讼地位问题，有两种观点。一是银行作为担保权人，可依据对买卖合同的标的物所享有的担保物权，作为有独立请求权的第三人向人民法院提起诉讼，人民法院将商品房买卖合同与商品房担保贷款合同关系一并解决，否则人民法院应仅审理商品房买卖合同。理由：根据诉讼法理论，主张由于诉讼结果而使自己权利受到损害的案外人，也可以独立请求权第三人身份参与诉讼。也就是说，第三人就他人间的诉讼标的的全部或部分有所请求，或主张因他人之间的诉讼结果，自己的权利被侵害时，可以本诉当事人双方为共同被告向法院起诉。这就是所谓的诈害防止参加理论。如德、日、我国台湾等民事诉讼法均有此规定。法国民事诉讼法还赋予受诈害的第三人提起第三人撤销本诉判决的诉权。二是银行只可作为无独立请求权第三人参加诉讼。理由：根据《民事诉讼法》第56条规定，“对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼”。而在买受人与出卖人因商品房买卖合同发生的纠纷诉讼中，银行对双方争议的标的买卖合同关系没有独立请求权，因此，银行不能作为有独立请求权第三人参加诉讼，而只是案件处理结果与其有法律上利害关系的无独立请求权第三人，它只可申请参加诉讼或者由人民法院通知参加诉讼。如银行单独就担保贷款合同起诉的，人民法院根据具体情况予以诉的合并，可以将担保贷款诉讼与商品房买卖合同诉讼一并处理。

对上述观点，银行坚决要求应给予其有独立请求权第三人的地位，实践中有的法院也是以银行享有对楼花或现房的抵押权而将银行列为有独立请求权第三人的。《解释》暂时采纳了第一种观点。这不仅符合诉讼效率原则，也有利于及时保护银行的合法权益。

买受人与银行因担保贷款合同发生纠纷时，因担保贷款合同是买受人以现房或将来对期房取得享有的一种期待权作为抵押物，所以，在买受人未按贷款合同约定偿还贷款时，银行就可对现房行使优先受偿权，或通过行使类似债权人代位权的方法请求处分买受人在预售合同中享有的房屋期待权，以获得优先受偿。在买受人未取得房屋权属证书也未与银行办理房屋抵押登记手续，银行只能就买受人在商品房买卖合同中享有的期待权请求处分。根据《合同法》第80条规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。据此，人民法院在银行提起转让商品房买卖合同权利的诉讼时，应通知出卖人参加诉讼；如出卖人为担保贷款合同提供保证，银行同时起诉出卖人的，出卖人应为共同被告，银行也可直接提起诉讼，要求出卖人承担保证责任。在买受人已取得房屋权属证书并与银行办理房屋抵押登记手续，银行请求买受人偿还贷款或就抵押的房屋优先受偿的，人民法院不应追加出卖人为当事人，但出卖人提供

保证的除外。