土地安置范文（精选6篇）
土地安置 第1篇
1 界定项目的公共利益性质
目前,我国正处于调结构、经济转型阶段,经济建设需征收大量的集体土地,但我国对公共利益尚无统一标准,要明确公共利益用地范围难度较大。目前对公共利益项目的界定主要有以下几种意见:
1.1 按《土地管理法》界定
《土地管理法》规定国家机关和军事用地;城市基础设施用地和公益事业用地;国家重点扶持的交通、水利等基础设施用地可以划拨方式取得。
1.2 按《划拨用地目录》界定
《划拨用地目录》规定可以划拨的项目除土地管理法规定的项目外,还包括非营利性的公益科研机构、医疗卫生设施用地、民用机场设施用地等共19类121种用地。
1.3 按发改部门批准的类型界定
一是实行审批制的政府投资项目;二是实行核准制的企业投资项目;三是实行备案制的企业投资项目。目前,比较一致的观点是将实行审批制的政府投资项目界定为公共利益。
1.4 若按以上三种方式来界定公共利益项目,则仍会出现以下问题:
(1)符合征收集体土地的项目范围窄,影响社会经济的发展。地方经济的发展不仅是完善基础设施、发展能源水利等项目,还需要有工业仓储项目用地及房地产开发用地,但这类用地是否属于公共利益项目还存争议。
(2)近年来国家鼓励民间资本进入基础产业、市政公用事业、社会事业、国防科技工业等领域。各省还出台配套政策,如福建省规定:凡符合《划拨用地目录》的民间投资项目,可按划拨方式提供用地。若民间投资以上项目是否属于公共利益项目,是否可以征收集体土地。
为此,建议通过列举个案与程度认定的方式来区分公益用地和非公益用地,解决“公共利益”用地问题。
一是编制《土地征收目录》严格界定公共利益用地范围。在《划拨用地目录》的基础上,将明显属于社会公共利益用地的项目,如政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施用地;政府投资兴建的市政公共设施、文化设施、教育设施、体育设施、医疗卫生设施、社会福利设施等用地,以列举形式,列入《土地征收目录》。
二是建立“为公共利益”目的进行土地征收听证制度。对未列举在《土地征收目录》中的项目,由政府指定专门的机构按程序召集相关专家、部门、群众代表进行听证、论证,对建设项目的“公共利益”性质进行认定。
2 合理解决被征地农民的补偿安置问题
国家规定了对被征地农民补偿安置的基本原则,就是要保证被征地农民原有的生活水平不降低,长远生计有保障。各地均结合地方实际进行了一些有益的尝试。
2.1 留地安置模式
为解决被征地农民安置补偿问题,福建省龙岩市从1993年开始尝试“留地安置”模式,按被征地耕地面积的一定比例留给被征地村作为村集体经济组织发展第三产业的用地,以弥补征地补偿安置费用的不足,通过对安置留地的土地开发经营,发展壮大村集体经济实力,解决被征地农民的长远生计。
但留地安置也存在不足之处,主要体现在:
(1)留地安置不利于经济欠发达地区的经济发展。尤其是远离城市或集镇的村庄,因不具备发展第二、三产业的环境,难以开发经营。
(2)留地较难形成规模用地。因土地征收是分期分批实施,留用地也是按征多少,给多少,导致留用地块较分散,无法集中统一规划建设,有时还会同土地利用总体规划和村庄规划发生冲突。
(3)留用地供地方式与目前的供地政策相抵触。留用地用途通常规划为经营性用地,与现行的经营性用地必须采取公开出让方式供地的政策不相符,无法确保村集体经济组织能竞得,即使竞得土地使用权,也增加了留用地的取得成本,违背了留地安置的初衷。
2.2“年固定回报”模式
福建省龙岩市永定区近年来试行的征地补偿“年固定回报”模式,即以被征地农户的征地补偿费为基数,在本轮土地承包期内,每年按年利率12%左右计发年回报金,承包期结束后,将原征地被偿费一次性退还给被征地农户。该模式具有收入稳定、低风险的优点,能有效避免被征地农户将征地补偿费一次性用完,对丧失劳动能力的老人特别适用,起到老有所依、老有所养的作用。
但随着征地数量的增加,政府支付给被征地农户的利息逐年增加,财政支付的压力越来越大。尤其是土地承包合同到期后,政府需一次性支付全部的征地补偿费,将面临最严峻的考验。同时这种模式与现行政策要求切实维护被征地农民的合法权益、不得拖欠征地补偿安置费的要求之间还存在争议。
3 对征地制度改革的几点建议
3.1 建立征地补偿动态调节机制
建立合理的调节机制,适时调整征地补偿标准。改革土地增值收益分配方式,改变目前经营性用地的土地增值收益大部分被政府获取、未来增值部分被开发商获取、被征地农民未分享土地增值收益的状况,保障土地增值收益回馈社会。
3.2规范留地安置。将留用地征为国有并可采取协议出让方式供地,制定严格的管理办法,规范留用地开发建设,建议明确留用地上的物业只可出租,不得出售,确保村集体有长期物业收入。
3.3 积极探索实行除留地安置以外的留房、留物业、长期补偿等多元化安置方式,保障被征地农民的长远生计和发展。
参考文献
土地征收安置补偿合同 第2篇
合同编号：
征地实施单位（以下称甲方）： 被征收土地单位（以下称乙方）：
受安置补偿农户（以下称丙方）：
为了￥￥￥城市建设需要，根据《土地管理法》、《贵州省土地管理条例》、《国土资源部关于进一步做好征地管理工作的通知》和《贵州省人民政府关于征地统一年产值标准和征地区片综合地价成果的批复》等法律法规和政策规定，经协商达成征地安置补偿合同如下。
一、征地补偿和安置
（一）补偿依据、标准和方式
1、补偿依据和标准
（1）土地补偿费、安置补助费。按照《贵州省人民政府关于征地统一年产值标准和征地区片综合地价成果的批复》（黔府函［2009］255号）文件标准执行：征收耕地按综合地价27000元／亩（其中土地补偿费10800元/亩，安置补助费16200元/亩）。
（2）青苗补偿费。按照《贵州省国土资源厅、贵州省人力资源和社会保障厅关于妥善解决征地统一年产值标准和征地区片综合地价实施后有关问题的通知》（黔国土资发［2010］60号）文件标准执行，现状调查时征收土地上耕种有青苗的，按1200元/亩给予补偿。
（3）地上附着物补偿费。按《县城镇建设建构筑物征收补偿标准》执行。
2、补偿金支付方式
（1）经甲方实地GPS测量，由乙方代表和丙方签字认可测量结果或进行测量公证，该测量结果为给付征地补偿相关费用的依据。
（2）丙方应得各项补偿金，由甲方一次性兑付给丙方。
（二）预留地安置办法
1、预留地安置的范围：在《县城市总体规划（2011——2030版）》规划的县《中心城区空间增长边界图》范围内，符合下列条件的，列入预留地安置，符合下列条件的，列入预留地安置，符合下列条件的，列入预留地安置。
（1）本次征收的土地；
（2）2007年7月1日至今因城市建设征收的土地且未计算过6%预留地安置地的土地。
2、预留地安置标准：按被征收的应列入预留地安置的土地面积的6%计算预留地安置面积（含房屋建设及采光、消防、道路、绿化等基础设施用地）。下列土地不实行预留地安置：
①房屋及其附属设施占地；
②河流、沟渠、通村（组）道路等公共用地。
3.预留安置用地的规划建设方式（1）规划设计
①预留安置用地以村为单位，按照统一规划、分步实施的原则，由县规划局根据城市规划，结合各村实际在征收土地范围内就近选址，报县城规委审查批准。
②预留安置用地面积和选址确定后，由乙方本着村民自治的原则与农户协商后，委托设计单位规划设计，按程序报县城规委审查同意。
（2）建设管理
①预留安置用地的建设和管理按照村民自治、一事一议的原则，根据审查批准的规划设计，由乙方统一组织建设。
②配套基础设施建设。预留安置用地区域内的征地拆迁和区域外主干道路、主干电线、主干管网等由甲方负责；区域内场平由乙方和丙方负责。
二、被征收土地位置、面积及补偿、安置
（一）征收土地位置和面积
本合同明确的被征收土地位于城关镇 村 组，面积平方米。分别为地块1 ；地块2 ；地块3
（二）补偿金
丙方应得补偿金 元，其中 1.土地补偿费 元。2.安置补助费 元。3.青苗补偿费 元。
（三）地上附着物补偿费 元。
（四）预留安置地面积平方米。
三、土地的移交
（一）乙方和丙方在甲方要求的时间内，完成土地使用的清理并将土地交给甲方使用，逾期未清理土地的，视为土地清理完毕，甲方可以使用土地。
（二）丙方对被征收地块进行包括耕种、植树、取土、挖砂、出租、转让、建房等再利用或以任何理由阻碍、干涉甲方对土地使用的，乙方有义务制止丙方等相关人员的前述再利用和阻碍、干涉行为。
四、违约责任
合同生效后，各方必须诚信遵守和履行。任何一方不按合同履行或有不当履行行为的，都应当承担法律责任，而且，丙方不按合同履行或破坏、阻挠甲方使用土地的，乙方有义务督促其履行或制止其破坏、阻挠行为，因此给甲方或第三人造成的一切经济损失，由乙方、丙方负连带赔偿责任，同时依法追究乙方、丙方及其相关人员的法律责任。
五、其他约定
1.本合同在履行过程中如发生争议，由三方协商解决，协商不成的，可以依法通过复议、诉讼、申请裁决等方式解决。但是，争议不影响甲方对土地的使用。
2.本合同，由甲方和乙方盖章、经办人代表签字，丙方夫妻一方签字、摁手印或持丙方夫妻一方身份证复印件且持自己身份证的亲属代表签字摁手印，甲方将丙方应得补偿存入丙方账户之日起生效。3.本合同，甲方和乙方盖章，丙方不签字时，甲方将丙方应得补偿进行提存公证后，不影响本合同的法律效力。
六、合同份数
本合同一式六份，甲方持四份、乙方、丙方各持一份。
甲方（盖章）： 法人代表： 经办人： 甲方（盖章）： 法人代表： 经办人：
乙方（盖章）：法人代表： 经办人：
丙方（签字且摁手印）： 代签摁印人：
年 月
土地安置 第3篇
关键词：失地农民；留地安置；权益保护；政策
中图分类号：F321.1 文献标志码：A 文章编号：1008-2697（2015）02-0004-07
一、引言
过去十多年来，中国城市化快速发展，大量农民失去土地成为失地农民。据有关预测，随着城镇化和和工业化进程的推进，2020年我国失地农民总数将达1亿人以上。然而，在越来越多的土地被征收过程中，失地农民的权益缺乏有效的保护。伴随着农民主体地位的上升，国家逐渐改变对被征地农民“一脚踢”做法，征地补偿方式呈现多元化趋势，货币补偿、社保安置、就业安置、留地安置等多种补偿方式一定程度上提高了失地农民的补偿水平。其中，留地安置方式较为完整地保留了农民的土地发展权益，受到失地农民欢迎。留地安置方式是指国家在征收农村集体土地时为了使失地农民的生产、生活有长远稳定的保障，按征地面积的比例安排一定数量的建设用地，留给被征地农村集体用来发展二三产业的一种征地安置方式，也称为划地安置、开发性安置。
有关留地安置的问题逐渐成为了学术界研究的热点，特别是在近十年取得了较快发展并形成了一批研究成果。纵观已有研究，学者大多从经济学、管理学和法学视角研究留用地的产权安排、制度供给和立法保障等方面的问题。具体来看，从经济学视角出发研究留地安置的学者大多关注了留用地产权[1-3]、资本要素与价格[4-6]和留地安置过程中各方主体利益博弈[7-9]等相关问题。从管理学视角出发研究留地安置的学者大多把注意力放在了城市公共管理[10-12]、留用地安置政策[13-14]、留用地管理案例研析[15-17]等方面。从法学视角出发研究留地安置的学者则集中关注现有留地安置实施的法律障碍和法律调整[18-21]等问题。但是，从失地农民权益保护的视角去探讨广东省留地安置政策方面的研究目前相对较少。
留地安置政策作为一项公共政策，应该追求实现各方利益均衡的政策目标，这必然要求政策设计者充分考虑失地农民的权益保护问题。然而笔者在广东省的实地调研中发现，在现有留地安置政策框架下，失地农民的留地安置权、留用地发展权、收益分配权等权益没有得到充分保障。失地农民权益的损失有其深刻的政策根源，有效政策的供给不足容易加剧由失地农民引起的社会矛盾。因而，从失地农民权益保护视角出发，在检视现有留地安置政策安排的基础上，探讨如何调整并优化现有政策，既有理论研究价值，更具实践指导意义。
二、广东省留地安置方式及其政策演变
留地安置方式最早的实践产生于20世纪80年代的深圳，目前已有5个省市在全域范围内、13个省市在本域内开展留地安置探索[26]。1986年，深圳市政府在经济特区内划定了原农村居民建设的“大红线”作为征地留用地的范围。在20世纪末，广州市越秀区、佛山市顺德区、佛山市南海区等地也有个别征地项目采取留地方式安置被征地农民。到了本世纪，伴随着土地溢价的不断上涨和农民市场意识的增强，留地安置方式的地方实践逐渐多了起来，且留地安置方式的模式也呈现多样化。从广州、江门、云浮等地的实践看，留地安置逐渐从留土地实物向留指标、折算成货币转变；从单纯留地向留物业、留产业、留商铺转变；从集体经济组织自营向与社会资本合作经营转变。
早在1993年，广东省人民政府颁布的《广东省征地管理规定》（粤府〔1993〕94号）就已经明确要求征地时要安排10%的留用地给农村集体经济组织使用。后来，为了贯彻落实2004年新《中华人民共和国土地管理法》和国务院出台的《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号），解决快速城市化进程中的征地补偿纠纷，缓解政府与失地农民之间的矛盾，广东省国土资源厅于2005年出台了《广东省国土资源厅关于深入开展征地制度改革有关问题的通知》（粤国土资发〔2005〕51号）。该通知提到，各地方政府在土地征收补偿过程中，在保证货币安置兑现落实的同时还可试行留用地安置方式。可按征地面积的10-15%比例划出建设用地给被征地单位用作生产发展用地。后来，为了规范各个地方留地安置实践过程中的做法，解决留地安置过程中遇到的具体问题，广东省在2011年出台了《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》（粤国土资发〔2011〕51号）。随后，广州、顺德、江门、清远、阳江、茂名等市、区纷纷制定具體的实施办法或实施细则。
《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》规定留地比例一般为10%-15%，具体比例可按各地实际确定。留用地的选址要符合土地利用总体规划及城乡规划。对暂时难以安排解决留用地的，以村为单位对留用地指标实行台账管理。对于满足一定条件的征地项目，留用地可以采取折算货币方式补偿。留用地应当依法转为建设用地，规定除城镇规划区范围内的留用地可征收为国有土地外，其它的留用地应该保留集体土地性质。留用地应当以被征地农村集体经济组织的名义进行登记，不得以个人名义登记，并且严禁将留用地分配到本村村民。村集体可以依法转让、出租、抵押国有留用地使用权或出让、转让、出租、抵押集体留用地使用权，留用地的使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有。
三、广东省留地安置政策实施中存在的问题
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留用地政策作为地方政府在快速城市化过程中的一项重要制度创新，在“自下而上”的实践中彰显了其显著的制度功能。留地安置可以有效增加农民的土地增值收益分配比例，为失地农民共享经济社会发展成果提供了路径，符合新型城镇化的改革方向。然而，广东省在实施留地安置政策的实践中存在一些问题。
（一）政策落实难
《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》规定，留用地的选址要符合土地利用总体规划及城乡规划。如果在被征地农村集体经济组织所属土地范围内，没有符合土地利用总体规划、城乡规划可供选址安排作为留用地的，可以采取折算货币补偿的方式进行安置。由于广东省特别是珠三角的建设用地已经缺乏新增的潜力，部分区县更是在做减量规划，所以很多征地项目最终没有落实留用地。面对此困境，政府并没有在土地规划方案和年度用地计划制定时、新增建设用地出让前优先考虑落实留用地的用地安排。
（二）政策执行的随意性大
根據《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》，现有政策对可以将留地指标折算成货币补偿情形的界定是相对宽泛的，实际上是赋予了地方政府过度的自主裁量权。留用地真正落实与否，受到地方政府官员的价值和政策取向、社会时间偏好程度和“为民请命”的公民意识等因素的影响，而这些影响因素复杂、难以评价和监管、随意性大，导致了留地安置政策的执行存在偏差。地方政府官员考虑到留地补偿的程序复杂、涉及的工作量大、后期管理工作成本较高等因素后，往往会一厢情愿地采取货币补偿这种简单、直接、便捷的补偿形式，导致真正落实留用土地或指标的征地项目极少。笔者在走访的过程中经常听见农民和村集体委员抱怨政府在征地过程中极少跟随项目一起落实留用地，导致村民手中完全无地可用，缺乏“煮饭的米”。而且即使分给了留用地指标，但指标十几年没有得到兑现，与留用地相关的信访也在逐年增加。
（三）政策实施过程容易产生矛盾
留用地安置产生的矛盾集中出现在留用地开发收益的分配过程中。对于二三产业较为发达的珠三角地区，村级集体经济组织较早地发现了留用地的真正价值所在，这些村将留用地通过自营、合作经营或者整体出租的多种经营方式发展乡镇企业或者临街商业，产生了可观的经济效益，壮大了集体经济。然而，在佛山南海区、顺德区和广州番禺区等地的调研过程中，村民普遍反映每年分到村民手中的钱不多，他们直接把矛头指向了村组织委员向地方官员和投资者进行利益让渡的行为。珠三角普遍出现的“村官巨富”、“小官巨贪”等案件无一不与留用地使用权没有进行公开交易有关。这种行为直接剥削了村民的土地发展收益权，难以保证失地农民生活水平的提高，更加深化了社会矛盾，使得政策执行效果大打折扣
四、留地安置过程中失地农民权益受损的表现
（一）留用地所有权获取难以保障
在所有权获取方面，受到规划条件限制和政府自主裁量权过大的影响，地方政府在征地实践中多采取货币折算补偿替代留用实地安置。而且，即便承诺给予失地农民留用地，多半也只是安排留用地指标，因而大多失地农民并没有真正占有留用地。广东省实行留用地政策以来，累计承诺留用地11163.25公顷，落实4513.03公顷，欠账率高达59.52%，涉及2453个农村集体经济组织。随着失地农民利用、经营土地能力的提高，大多数农民将会从占有的土地中获取较为丰厚的土地租金。然而，地方政府这种简单的安置方式忽略了失地农民的意愿，没有给予失地农民充分的选择权，也没有考虑到失地农民的利益损失结果。这样，政府实际上是在打破了失地农民通过留用地来追求财富的机制，封锁了失地农民向上流动的社会通道。
（二）农民的留用地使用权主体地位虚置
在使用权明晰程度方面，现有政策规定留用地不可分配到个人，留用地只能留在集体，这种使用权虚位实质上是产权不明晰的表现。产权不清晰导致农民长期投资经营的动力不足，阻力重重，既有担忧，又有风险。在实践中存在一部分农户联系到投资商利用集体留用地来建家庭小作坊，或者农户本身有意愿利用临街留用地发展独立小商铺，但是因为留用地属于村集体，村民没有实际占有和使用的权力，使得村民不能通过利用留用地来增加家庭经济来源。事实上，农户之间、农民与村集体之间目标具有差异性，在现行“代议制”的村级治理逻辑下，农民利益的实现还受到村集体组织及其他成员等多方面因素的制约。土地归为集体组织加大了要素利用过程的交易成本，容易挫伤投资积极性，同时不利于实现留用地的集约利用。
（三）留用地留地比例少
在留地比例方面，广东省现有的政策规定，留用地按实际征收农村集体经济组织土地面积的10%-15%安排，具体比例由各地级以上市人民政府根据当地实际以及项目建设情况确定。而各地制定实施细则的时候，多数按最低标准执行。如清远市和惠州市规定按实际征收农村集体经济组织土地面积的10%安排留用地。茂名市规定，不含公用建设用地的留用比例为10%，含公用建设用地的留用比例为15%。阳江市则规定，留用地的指标按实际征收土地面积的10%-15%安排，这其中包含了40米以下（不含40米）道路面积。显然，该指标的规定缺乏科学合理的解释，且大多情况下不利于失地农民享受基本的土地权利。在一些征地项目中，有时候征地范围所涉及的村民相对较多，或者征地项目面积相对较小，如果单一地执行10%-15%的留地比例，那么留用地的面积就会很少。这一方面会产生“僧多粥少”的尴尬，同时也不利于村民利用和分配土地，最终导致留用地的价值无法实现。
（四）留用地产权安排与农民意愿不一致
现有政策规定，城市规划区范围内的留用地应该留为国有，城市规划区外的土地留为集体。笔者认为，现有的产权安排并没有尊重失地农民的真实意愿。笔者在调研中了解到，城镇规划区内的失地农民更愿意把土地留为集体所有，因为他们觉得自己留在手里的地所剩无几了，土地在这部分失地农民的边际效用相对较大。而离城镇比较远的失地农民比较喜欢把土地留为国有。因为这些地区一般都是经济发展相对缓慢落后的地区。一方面，他们即便拿到留用地也没能力开发，留用地成为了村里的闲置地。另一方面，对于他们来说，掌握的集体土地相对较多，留为国有可以获得更多的直接经济收入，这样对于他们来说效用更高。现有安排与农民真实意愿的分离，使得政策偏离了保障失地农民权益的轨道。
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（五）留用地处分权不完整
在产权处分方面，《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》规定，分到农村集体的留用地指标不能转让，此规定抑制了失地农民留用地处分权的实现。这一规定实际上与该文件本身第十条村民可以依法转让、出租、抵押国有留用地使用权或出让、转让、出租、抵押集体留用地使用权的精神相违背，且与广东省的实践背景不相符合，更不符合农村集体建设用地市场化改革的取向。留用地处分权的不完整，导致失地农民失去了完整的留用地发展收益权能，直接侵犯了失地农民积累财富和资本的机会，由此导致的机会不公只会进一步固化城乡差距，且不利于城市化的纵深推进。另外，在现有的制度安排下，农村土地市场缺乏活力，农村土地市场化改革的步伐受到阻碍，失地农民的土地发展权将长时间内得不到制度支撑。
五、完善广东省留地安置政策的建议
土地征收补偿制度市场化改革必然要求留地安置政策设计遵循市场化的改革思路。政府应该全面放开对留用地开发利用行为的行政干预，取而代之应该是加强必要的事后监管、政策支持和平台支撑。同时，尊重失地农民意愿、保障失地农民完整的土地发展权利是新型城镇化背景下农村土地制度顶层设计的出发点和落脚点。因而，制度设计必须明确保障失地农民留用地所用权、使用权、收益权和处分权充分实现的目标取向。具体应做到以下几点：
（一）保障留用地所有权的获取
所有权的获取是权力主体利用资源、获取发展收益的前提。为此，政府首先要简政放权，逐渐退出对留用地开发收益环节的行政干预，减少行政审批和收费，降低失地农民开发留用地的行政成本。更为重要的是，政府要充分、正确地行使政府对城市发展的规划公权力，土地规划工作需要明确规划期内留用地的数量，在建设用地增量中明确按照规定的比例划定留用地指标[27]，并把它作为一项不可突破的刚性指标。要以土地利用总体规划中期评估调整为契机，把剩余新增建设用地指标优先用于解决留用地的历史欠账。加强政策协同，把以上规划条款明确落实到留用地管理制度上。此外，还要完善留用地跨区域实现机制，在以县为基础建立留用地指标台账管理制度的基础上，允许留用地根据市场和实际需要跨区域合并、调整落实。另外，需要进一步严格规定留用地指标货币折算的情形，明确界定政府的自主裁量权，划定留地安置的“必须落实区”，明确指标兑现时限，在一定时间一定区域范围内地方政府必须想方设法留用实地。
（二）因地制宜明晰留用地产权主体
明晰的产权是防止出现“公牧悲剧”，实现土地资源高效利用和市场化配置的保障。由于留用地的特殊性，因此有关留用地使用权主体的政策创新应在尊重失地农民意愿的基础上因地制宜设计。对于发达地区或者地段较好的留地安置区域，因为当地农民拥有丰富的财富积累和社会资本，加上发展机会和潜力较多，确权到户是快速实现土地资源价值，实现土地集约利用的有效路径。尽管确权到农户可能不利于土地的规模经营，容易产生留用地资源流失的问题，但是无法否认明晰产权的制度效率和持续提高失地农民财产收入的可能。笔者在云浮等粤西地区的走访发现，村集体经济组织将临街的村级集体留用地分到农户，农户利用自家的留用地发展临街小商铺，获得了相当好的经济收益。而对于相对落后的农村山区或者地段较劣的留地安置区域，留用地使用权归为集体是较佳的政策安排。因为农业部门和工业部门在农村落后地区的经济组成中仍然较为重要，而这些生产部门对土地的连片度要求较高，留在集体有利于地方招商引资，实现土地规模效益。而且，规模经营应该是自下而上的市场化行为，当规模经营获取的效益更大时，在农民自发力量的农村资源集中机制作用下，农民自然会有序高效地组织起资源，实现土地的适度规模利用。
（三）放开对留用地指标处分权的限制
广东省早在2005年10月1日就推行集体建设用地使用权入市流转的政策，留用地属于集体建设用地，其使用权理应允许上市流转。在留用实地相对较少、留用地指标兑现无明确时间表的现实境况下，留用地指标作为留用实地的暂时替代，政府应该放开对土地留用地指标上市交易的管制，帮助失地农民通过留用地指标及时实现留用地的价值。而且，政府应该引导建立规范有序的留用地交易平台，以便失地农民能够充分实现土地发展权益，享受经济发展成果，提高现有的生活水平。另一方面，政府可以把留地安置政策创新工作与农村集体建设用地制度市场化改革、社会养老保障制度改革工作統一起来。允许农村集体把留用地指标折算为历史违法违规用地、小产权房用地、农村养老福利设施用地等指标。
（四）确定合理的留地比例
对于留地指标的多少，政府应该在做好基础性研究的基础上以条例明确规定留用地的比例。要以保障失地农民利益为出发点，以经济地理学、区域经济学、土地估价学等学科的理论为支撑，综合考虑货币补偿标准和生活消费水平，建立完整的区域评价指标体系，以县一级为评价单元，对不同的评价单元进行分等定级，再根据不同地区的用地潜力评估结果，出台相应的留用地比例指导表。这个标准既要考虑留用地的价值和未来的现金收益，又要保证失地农民的长远生活水平不下降。同时，针对不同的征地规模、征地项目类型、被征地农民数量、行政村的经济实力等因素确定对应的留用比例范围和留用性质，划定各类征地情形下的最低留用地规模，并作为约束性指标坚决落实。
（五）灵活安排留用地产权性质
我国现有的《土地管理法》规定，在城市规划范围区的土地归为国家所有。但笔者认为，正确厘清农村集体与失地农民在利用留用地方面的权利义务关系，因地制宜地选择土地利用效益最大化的产权安排制度，是充分体现尊重农民首创精神、遵从留地安置政策设计初衷的有效路径。失地农民是社会建设的首创主体，具有最丰富的基层实践，较为清楚土地资源的价值实现方式，由此而产生的产权安排意愿和诉求理应成为政策调整的民意参考。因此，要在充分尊重农民意愿的基础上形成共识，突破现有土地管理法等相关法规的框架，灵活安排留用地产权性质，有利于充分利用每一分土地，实现土地使用者的最大效益。政府可以委托专业的第三方服务咨询机构，对失地农民的留用地产权安排意愿进行调查，并在平等对话和有效沟通的基础上，合理确定留用地产权性质。
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（六）维护失地农民的留用地增值收益分配权
面对在留用地开发过程和收益分配过程中失地农民利益受损的现状，政府应该创新农村治理方法，提高农村社区自治水平，出台相应的政策配套措施，保证留用地增值收益不流失，保障失地农民充分享有收益分配的完整权力。鼓励基层村集体设立独立的村级留用地开发与管理机构，加强留用地开发利用和收益分配的过程控制和事后监管，成立审计小组，专项审计留用地财务收支情况，完善村级财务信息披露制度。同时，村级组织应该充分利用村级组织的自治逻辑，加快构建村民之间、村民与村集体之间的良性互动和利益协调机制，扩宽失地农民反映权益受损情况的渠道，并且提高村民的自组织化程度。
六、结论与讨论
留地安置方式作为我国征地补偿制度改革创新的一项重要成果，为失地农民的长远生活留下了“会下蛋的鸡”。然而广东省的实践存在政策落实难、政策执行随意性大、容易产生矛盾等问题。而且，在广东省现有政策安排下，失地农民的权益受到损害，集中表现在留用地所有权获取难以保障、失地农民的留用地使用权权利主体地位虚置、留用地留地比例少、留用地产权安排与失地农民意愿不一致、留用地处分权不完整五大方面。在“以人为本”为核心的新型城镇化背景下，完善留用地安置方式的顶层设计应从更加强调市场对资源配置的决定性作用和尊重农民完整产权的政策优化逻辑出发。具体是要做到保障留用地所有权的获取；因地制宜明晰留用地产权主体；放开对留用地指标处分权的限制；确定合理的留地比例；灵活安排留用地产权性质；维护失地农民的留用地增值收益分配权。然而，由于缺乏对失地农民在留地安置方式认可度和留地产权安排、留地比例、留地开发分配方式等方面的意愿度进行系统深入的学术调查，导致文章缺乏充足的微观数据支撑。在政策评估的基础上，深化对失地农民这一微观主体在留地安置意愿和行为选择方面的学术观察是以后研究的方向。
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（责任编辑：吴 霞）
土地安置 第4篇
三峡生态屏障区(以下简称生态屏障区)是库区蓄水线达175 m加2 m风浪线接20年一遇回水线至第一道分水岭脊线之间的区域,目前还有大约100多万贫困农村人口居住在水土流失严重以及生态环境极其恶劣的地区[1]。通过对生态屏障区的实地调研,笔者发现区内大多数农户因为地理位置、生存环境、发展机遇等因素,主观意愿上迫切希望能从恶劣的环境中迁出,然而一旦农户从区内迁出以后,大片土地即处于闲置状态,这种状况不但造成了土地资源的严重浪费,更会造成农户生计难以恢复的窘迫局面。然而在三峡主要淹没区,近20年的水库移民安置工作中,地方政府准确抓住了制约农村发展的最核心的问题——土地流转问题,对其进行深刻的剖析,并且大胆的创新和突破,尝试土地流转新模式,为土地流转积累了宝贵的工作经验。企业通过土地流转这种方式可以使分散的土地资源得以集中,既有利于农林生态经济规模化的发展,又为移民提供了更多可靠的就业机会,从而赢得了环境改善、移民安稳致富、库区社会经济发展的多赢局面。因此,本文旨在以土地流转为视角,探索生态屏障区科学的移民安置模式来解决现存问题,这对加快生态屏障区移民安置工作的进程,确保移民的安稳致富和库区的社会稳定,维护生态环境的可持续发展都有着重要的理论和现实意义。
2土地流转形成过程的回顾
我国农村土地流转经历了从禁止到允许的一个过程,与实行的农村土地制度是分不开的[2]。所谓农村土地流转,是指农村土地所有权归属和土地利用性质不变的情况下,将土地使用权(经营权)从承包经营权重分离出来,转移给其他农户或经营者的过程,其实质是农村土地使用权的流转[3]。显然,农村土地是否可以流转,必然取决于当时的土地制度及其相关政策,只有在政策允许的范围之内,农村土地在不同经济实体之间的流转才可能成为现实。1978年十一届三中全会,我国农村确立了以家庭承包经营为基础的经营体制,为土地流转奠定了现实基础;1982年的《全国农村工作会议纪要》中,明确把“包产到户、包干到户”的形式提到合法地位的高度;1984年的《中共中央关于一九八四年农村工作的通知》中第一次提出了农村土地流转的概念;1986年,《中华人民共和国土地管理法》以法律的形式确定了家庭承包责任制,土地承包经营权得到法律的保护。1987年,一些沿海发达省市就土地的适度规模经营进行试验得到了国务院的批准,从而使得土地经营权的流转突破了原有的限制,我们农村土地流转开始进入了试验阶段。根据2003年农业部的抽样调查结果表明,1992年全国转包农户占承包农户总数的2.3%,这表明,全国范围内的土地流转已经全面开展。2003年实施的《中华人民共和国农村土地承包法》,对土地承包经营权流转的方式、原则、主体等进行了明确的规定。2005年颁布的《农村土地承包经营权流转管理办法》中,也明确的对土地流转的方式、流转合同的签订等作出了更为详尽的规定。2008年通过的《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中提到“健全土地承包经营权流转市场,按照依法资源有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、股份合作等形式流转土地承包经营权、发展多种形式的适度规模经营。有条件的地方可以发展专业大户、家庭农场、农民专业合作社等规模经营主体。”
土地之所以要流转,是因为其配置不够合理,当前生态屏障区农户掌握着大量的土地资源,他们因为生态环境恶劣、耕种条件与交通条件不便等因素的限制,都迫切希望从生态屏障区迁出,此时可以通过土地流转的方式,将细碎、零散的土地能够集中到企业的手中,让企业进行适度规模的开发、经营利用,这样不仅可以使移民获得每年定额的土地流转收益,企业还能将其吸纳,让他们转变为产业工人,使其增加稳定的工资性的收入,可以达到企业和移民的双赢,因此,运用土地流转的相关理论及其研究成果对生态屏障区移民安置进行科学的探索,对生态屏障区的建设有重大的作用。
3土地流转生态屏障区移民安置模式的构建
以土地流转相关理论为基础的生态屏障区移民安置模式就是以生态屏障区内生态移民为受益对象,以大型生态农林产业园区建设为基础,以土地流转为纽带,打破传统生态移民安置模式的不足,以政府与企业相互合作、相互促进为基础,通过企业的经济发展,为移民提供更多更稳定的就业岗位,在保证其稳定收入的同时,也促进了生态屏障区环境保护的一种移民安置模式。该模式通过政府—企业—移民三者互动,达到相互促进、相互发展,最终达到移民安稳致富和生态和谐发展的目标。
由于生态屏障区农户的迁出行为完全是自愿的,所以土地流转才是其是否被纳入安置群体的关键因素,也就是说,不愿迁出生态屏障区的农户是不能享受移民安置的相关补偿政策的。对于自愿流转农地的移民,在整个安置过程中,有多方面参与,主要有:市区级政府、乡镇政府、村委会、企业、移民等,他们即在土地流转过程中发挥着不同作用,也在移民安置的过程中扮演不同的角色。
a. 市区级政府:市区政府为土地流转搭好政策框架,并为合作企业投入信息、人才、技术等资源,确保企业在安置移民的过程中发挥重要引导作用,对整个移民安置工作负责。
b. 乡镇政府:对涉及移民区域村进行移民安置、土地流转相关政策的宣传、解释,汇总、上报土地流转的数量、安置情况,在安置过程中起监管、协调和服务的作用。
c. 村委会:直接与移民沟通,宣传国家、当地政府关于土地流转的政策,告知其享受的权利和应尽的义务,登记土地流转数量,审核土地流转租金发放数量,在移民安置的过程中起了监督、协调的作用。
d. 企业:是土地流转的直接参与者,是土地流转的承包方。需要与移民协商土地流转的方式、期限、价款等相关问题,签订土地流转协议,按时发放土地流转租金,并与自愿进企业的移民,签订用工协议或者合同,提供技能培训,使其转型为产业工人,定期足额发放工资,保障、关注移民后续生活。
e. 移民:是土地流转的另一部分的参与者,是土地流转的发包方。需要与企业协商土地流转的方式、期限、价款等相关问题,签订土地流转协议,获得土地流转收益。
参照有关生态移民安置模式,土地流转生态屏障区移民安置模式是:当地的市、区级政府作为生态移民安置的管理者与监督者,与企业合作,并向企业注入资金,通过乡镇政府、村委会开展相关政策的宣传,与移民耐心沟通,保证移民安心迁出,为土地流转提供必要的支持和外部监督,然后企业与自愿迁出的生态移民达成土地流转的协议,通过租用的方式获得土地,再由企业进行开发,建设大型生态农林产业园区,吸纳移民成为产业工人,在产业园区安置生态移民。该模式如图1所示。
4土地流转生态屏障区移民安置模式必须具备的条件
土地流转生态屏障区移民安置模式意欲在实践中得到很好的应用和贯彻,必须具备相应的条件。一种成功的土地流转模式往往需要具备多方面的条件,以下主要从生态屏障区的实际调查,从政府、农民、企业以及三者之间良好的沟通等方面探讨土地流转生态屏障区移民安置模式必须具备的条件。
4.1政府较强的协调能力
当地政府在移民安置中起着重要的引导作用。政府在移民安置中,一方面需要为合作的企业提供政策、信息等多方面资源的投入,确保企业正常运作,另一方面要保证移民在企业中的长远利益得以保障,在这个过程中可能存在许多困难,这要求当地政府应具有并保持高度的协调能力,通过自身主导地位将利益合理的分配、调整,否则,土地流转生态屏障区移民安置模式就不可能付诸实施。目前在一些地区中出现的问题,很大程度上是因为政府没有很好的起到协调的作用,使得移民和企业之间存在很多矛盾与分歧,严重损害移民利益。
4.2移民较强的合作意愿
移民自愿参加与企业之间的土地流转是该安置模式正常运行的的关键,也就是说,移民较强的合作意愿是土地流转顺利进行并得以持续的重要条件。移民的土地流转意愿强弱直接导致园区规模能否进一步扩大,从而进一步导致企业是否有能力持续稳定的为移民提供收入稳定的工作岗位。虽然移民在主观上愿意迁出屏障区,但客观情况是移民世代居住在这样的环境里,已经形成了较强的适应性,而且在长期的生活、生产实践中形成的较为固定的人际关系,不容易被打破,他们往往不愿意放弃仅有的土地生产资料。那么,要想达到较高的自愿性,保持较强的合作意愿,就需要多开展广泛、深入的政策宣传活动,让老百姓真正了解该安置模式的目的、意义。必须强调的一点是,在充分尊重农民的意愿前提下开展工作,不能强制性的实施。
4.3企业较强的社会责任感
作为土地流转的承包方,企业承包土地的根本目的在于获取利润,因此,企业经常体现为一个理性的“经济人”角色,这一角色决了在承包土地的过程中,他们往往追求利润的最大化,这种行为可能会使他们采取某种过激行为,例如改变土地的使用性质等,这种行为则在某种程度上会损害移民的利益甚至社会的利益。也就是说,在某种程度上,企业的“经济人”角色与他们承担的社会责任是存在冲突的。这就需要企业在经营过程中,不仅要有合理的经济行为还需要在行为的过程中保有较强的社会责任感,为移民负责也为整个当地社会负责,唯有如此,方可使该安置模式得以持续进行,从而促进移民获取稳定的工作和收入,推进当地移民社会的稳定发展。
4.4政府、农民、企业三者较强的互动能力
土地流转在实际的实施过程中,可能会发生某种难以预料的情况,例如企业在经营过程中可能会出现流动资金不足,或者因为经济发展等其他原因,移民要求获取更多的收益等,种种难以预料的情况都有可能会使得该移民安置模式出现某种问题,解决问题的最好办法那就是在政府的协调下,求得农民与企业、农民与政府、政府与企业之间良好的沟通与互动能力。这种沟通能力并不是一开始就有的,只有在土地流转开始以后,政府、农民、企业在不断的“碰撞”过程中才能形成,如果政府能够协调好,这种互动能力必定能够提高并将促进该安置模式健康、持续的发展。
5土地流转生态屏障区移民安置模式的应用——以重庆LS片区为例
生态屏障区中的重庆LS片区是比较有代表性的地方,该片区内以山地为主,交通闭塞,村与村之间,村与镇之间的联系极为不便,加上地质结构、海拔高度等不利因素,给各村的经济发展带来的严重的阻碍。截至2011年底,该区域内总人口47 449人(其中农业人口44 877人),人均耕地面积0.96 hm2,农业收入为1 148元/(a·人)。随着三峡后续规划的启动,LS片区土地资源的闲置和人口迁移等问题日益突出,安置生态移民的任务十分艰巨。根据《三峡工程后续工作总体规划报告》、《生态屏障区生态农业及生态农业园建设专题规划》等相关文件,2010年,当地政府与企业合作,目前已在LS片区建成426.7 hm2的生态农林产业园区,已经吸收移民800多人,给该片区的移民带来了切身的利益。LS片区中土地流转生态移民安置主要特点有:
a. 影响区有85%以上的移民通过出租的方式把土地流转给企业,流转期限一般在10年左右,移民还与企业建立了长期的合作关系。企业为保护移民的利益,一是确定最低土地流转租金,不论公司经营盈亏,公司每年12月底,与企业支付第二年的土地流转费,土地租金为1.35万元/hm2;农林产业园区用工以生态屏障区土地流转后失地移民为优先人选,按企业用工条件在园区务工主要从事银杏的种植,移民可按工作天数获得50～80元的务工性收入,每月工资及福利综合收益可达到1 000～1 500元,可以基本满足移民生活的各项开支;农林产业园区季节性工作,如采摘、包装、运输等工作亦可雇用移民约为10 000人,可获得每天80～100元的收益;园区务工人员负责的片区产量和质量超过企业规定的基本指标后,超额部分与企业享受绩效分红。二是对土地流转农户,在就近安置的村组里,可以分得一定的土地,并由企业聘请专门的技术人员进行瓜果蔬菜种植技术的指导,确保移民可以继续进行农业生产。对于想外出打工的移民,相关部门还组织其进行技能培训,多种途径保证其生活水平不低于流转以前。
b. LS片区土地流转生态移民安置模式,以土地流转为桥梁,把企业的发展和移民的增收紧密的联系在一起,通过政府的宏观控制与把握,三方合作使移民安置工作稳步推进。LS片区土地流转的移民安置模式,不仅能保障当前移民的基本生活水平,而且还考虑到移民就业与未来的发展,有利于生态屏障区移民工作的顺利实施和生态环境的和谐发展。
6结论
移民安置是一项涉及社会、经济、资源与生态环境的复杂系统工程[4],因此,对于生态屏障区移民安置模式的选择是个不容忽视的问题。基于土地流转的生态屏障区移民安置模式是以土地流转为手段,紧密地将生态环境的保护、企业的长远发展和移民的安稳致富联系在一起,立足于长效补偿机制,把解决大多数移民就业问题作为安置的重点,具有传统移民安置模式所不具备的优势。通过近两年的安置实践,已取得了初步成效,这为三峡生态屏障区内其他区域的移民安置问题、环境保护问题,乃至三峡后续工作的顺利推进提供了的经验。
摘要：目前三峡库区工作进入后续阶段,为了促进三峡生态屏障区的环境保护和加快生态移民安置工作,运用土地流转的相关理论,结合生态屏障区的移民安置实践,提出了以生态农林产业园为基础,以土地流转为桥梁的移民安置模式,分析该安置模式的应用条件,并构建了土地流转生态屏障区移民安置模式。以重庆LS片区移民安置为例,对其土地流转生态屏障区移民安置模式进行分析,结果表明该片区移民安置效果较好。
关键词：生态移民,土地流转,安置模式,三峡库区
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征收集体土地房屋补偿安置办法 第5篇
为切实保护被征收当事人的合法权益，顺利推进房屋征收补偿、安置工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《浙江省实施中华人民共和国土地管理法办法》等有关法律法规以及《XXX征收集体土地房屋补偿暂行办法》的有关规定，结合干览镇实际,制定本办法。
一、征收范围
本办法适用于XXXX区域范围内集体土地上的村民房屋及其附属物的所有人，需对被征收人的房屋及附着物进行补偿安置的。
二、安置方式、安置地点
安置方式：房屋征收安置为迁建安置、调产安置（多层住宅）或货币补偿，由被征收人自行选择。迁建安置、调产安置地点为干览镇统一规划拆迁项目征收安置地块。迁建安置用地性质为集体使用土地；调产安置（多层住宅）用地性质为国有划拨住宅用地。
三、房屋所有权与土地使用权及其面积的确认
（一）原则上按被征收人提供的房屋所有权证、土地使用权证登记面积确认。
（二）房屋所有权证、土地使用权证不齐全或不一致以及证书登记内容不一致的，由房地产管理部门、国土资源管理部门按有关规定予以确认。
（三）未确权祖传老屋原属于主屋的，具体产权由房管部门确定。
（四）批准新建房屋后，原房屋应当拆除而未拆除的或在申请建房过程中瞒报原房面积的，不作产权确认。
四、被征收房屋的补偿与安置
（一）被征收房屋的补偿
1、依法确认产权的房屋，按确认的房屋建筑面积，由具有法定资质的房地产评估机构按照基准价（按项目确定），结合建筑结构、面积、成新率等因素评估确定。
2、征收人对被征收房屋装修及附属物的补偿金额，由具有法定资格的房地产评估机构按质并结合成新率评估确定。被征收人对房屋装修不要求评估的，装修费可按确认的原房建筑面积100元/㎡进行补偿。房屋征收公告发布后新增的装饰、装潢物不予补偿。
3、征收人对被征收房屋给予补偿后，被征收房屋由征收人处置。
（二）迁建安置
1、迁建安置的对象为符合私人建房审批条件的被征收人。
2、征收人根据干览镇统一规划安置地块安排宅基地，并按《舟山市定海区干览镇私人建房管理办法》，由干览镇私人建房领导小组统一审批。迁建安置宅基地面积标准为：大户5人以上（含5人）不得超过125㎡；中户3-4人不得超过110㎡；小户1-2人不得超过95㎡；
3、迁建安置的房屋由被征收人按照干览镇政府统一规划、统一设计、统一布局、统一层高，自行建造。建房过程中需服从城建、城管执法部门的管理和监督。
4、迁建安置的人口和分户按《舟山市定海区私人建房用地管理若干规定》办理。
5、多余宅基地宕渣费补偿：安置地块宅基地宕渣统一围填，被征收人原土地证面积扣除按规定标准容积率面积后的差额，宕渣费按25元/㎡价格补偿。
（三）调产安置与结算办法
1、按被征收人的总安置建筑面积按确权后的原房合法建筑面积再增加30%计算，但原房屋为平房的（指平屋为唯一住宅，不含小屋及附属用房），则按原房合法建筑面积再增加50%计算，并按以下规则选择户型：
① 原则上被征收人可以在总安置建筑面积内根据征收人提供的户型进行自由组合。
② 组合后多余建筑面积在40㎡以上（含40㎡）的，仍可按就近就高的原则选择一套住房，或选择实行货币补偿。
③ 组合后多余建筑面积在40㎡以下（不含40㎡）的，一律实行货币补偿。
2、调产安置户型拟定为60型、80型、100型、120型，安置房户型实际建筑面积为房管部门核定的建筑面积，按实结算。
3、按原房面积增加的面积部分免缴房价款（楼层系数另行结算）。
4、被征收人在征收区域内有多处住宅房屋，在实行安置时应当合并计算其住宅房屋面积。
5、符合宅基地审批资格的征收对象，若总安置建筑面积（含奖励面积）小于40㎡且在干览范围内无其它房屋的（不包括商品房），可按建筑面积人均40㎡（在册户口并实际居住）住房面积计算，所发生的超原房面积部分，按下述第8点规定安置房价款结算。
6、安置房房号的确定。被征收人签订征收补偿安置协议时确定房型户型；安置房交付前按照房型、户型分类，分别由被征收人以抽签方式确定安置房房号，具体抽签办法另行制定。
7、被征收人家庭成员中，凡年满70周岁以上或下肢残疾、盲人等（凭民政部残疾证）的，经本人申请可照顾低楼层安置。
8、安置房价款的结算。安置房与被征收房屋产权调换，新旧房屋结算差价款。在安置房交付日前结算付清差价款，办理安置房交接手续。安置房建筑面积与原房建筑面积相等部分，按“原房相等面积价格”结算；安置房户型内超原房面积10㎡（含10㎡）部分，按“户型内超面积价格”结算；超过10㎡以上面积部分，按购置优惠价结算（具体按拆迁补偿价格办理）。
（四）安置人口确认
安置人口按被征收人家庭具有常住户口且实际居住的人口确定。虽有常住户口，但系寄居、寄养、寄读的人员，不计入安置人口。
被征收人家庭成员虽无常住户口但属下列情形之一的人员，可计入安置人口：
1、原常住户口在征收住房地的符合规定的现役军人；
2、原常住户口在征收住房地的大中专院校在校学生；
3、原常住户口在征收住房地的劳动教养、监狱服刑人员；
4、取得第二轮土地承包权证的，或未进行第二轮土地承包的地区但在1998年12月31日前享有承包权资格的原集体经济组织成员，且未享受国家房改政策或保障性住房政策的非农人员；
5、符合法律、法规及市、区人民政府规定情况的其他人员。
五、货币补偿
（一）被征收人放弃迁建安置、调产安置的，全部房屋选择货币补偿的，在原房征收评估价基础上，再给予（1300元/㎡）的补偿。被征收人在迁建安置后的差额房屋建筑面积，在拆迁补偿价格的基础上，加上贴补参数400/㎡，再奖励450/㎡补偿给被征收人。
（二）被征收人货币补偿后不再享受农村私人建房宅基地审批和申请农民公寓房等政策。
(三）在征收协议签订、被征收房屋搬迁腾空并经征收人验收合格后，一次性结算付清全部房屋各项补偿费。
六、调产安置分户规定
符合分户规定的被征收人房屋必须自然分割，独立进出门户，分户后各户独立使用的住房建筑面积必须在40㎡以上，被征收人及直系亲属在通知被征收房屋确权登记截止期限前，在干览范围内无其它集体土地房屋的（不包括商品房）按以下分户规定办法办理。
（一）安置人口以在册农业常住人口为准（不含外来挂靠人员的户口）。
（二）被征收人为达到法定结婚年龄的男性，允许分户申请安置。
（三）被征收户无儿子有女儿的家庭，其中一个女儿（含独生女）已婚并办理入赘手续的（婚嫁女除外），允许分户申请安置。
（四）征收时，父母与子女已单独立户，且有自己房屋产权的可分户安置。
（五）征收时属单亲（大人一人）应与其中的一个子女合并安置。
（六）因购房或小集镇户口买卖而转为非农的，且未享受房改政策的家庭成员，可申请分户安置。
（七）符合公安部门其他分户条件的。
七、其他补偿规定
（一）搬家补助费：搬迁补助费按户计算。在规定期限内完成搬迁的，按每户650元/次补助，两次搬迁计1300元。选择货币安置的补偿1次，选择迁建安置和调产安置的补助2次。
（二）临时过渡暂住费：临时安置过度用房由被征收人自行解决。临时过渡暂住费按原住房建筑面积每月每平方米4元计算（暂住费每月不足500元的按500元/月计算）。选择货币安置的，一次性补助4个月；选择迁建安置的，从原房腾空交出钥匙时算起，到建房通知日止，另外再加八个月的建房期限。选择调产安置的，补助期限为原房搬迁移交之月起至安置房通知交房后4个月止。如安置房交房期限超过2年，则2年后的暂住费加倍补助。
（三）被征收房屋内原有的有线电视补偿410元/次×2次=820元、电话补偿108元/次×2次=216元、宽带安装费按实结算。实行货币安置的，由征收人给予一次性补偿（有线电视安装费410元/户，电话安装费108元/户）。无有线电视、电话的被征收人不予补偿。
（四）土地使用权面积的补偿，超过原房规定容积率占有土地补偿款=（原土地证面积－原房建筑面积÷1.3）×当地征地价格标准。被征收人选择货币安置的，按原土地证面积扣除房屋建筑占地面积后予以补偿。
八、祠堂、祖堂征收补偿与安置
（一）征收祠堂、祖堂的，原则上实行货币补偿，在规划允许的条件下，安置地块在建造时应统一规划，统一建造，统一安置。
（二）征收祠堂、祖堂的面积与安置面积相等部分，互不结算差价；差额面积部分，按2500元/㎡结算。
九、奖励政策
（一）签约奖：被征收人在征收人通知的签约期限内签订协议的，按确认的被征收房屋建筑面积奖励100元/㎡。
（二）搬迁奖：被征收人在协议约定期限内搬迁腾空被征收房屋，经验收未损坏房屋结构及装修的，按确认的被征收房屋建筑面积奖励120元/㎡。
（三）整体签约进度奖：被征收人积极配合，在通告规定期限内签订协议并在规定期限内搬迁腾空率达到100%的，按确权面积再次奖励100元/㎡；签约搬迁腾空率未达到100%的则取消奖励。
十、其他规定
被征收人在签订相关征收补偿安置协议后，视作同意有关入住规划安置小区关于房屋维修基金及物业管理的有关规定。
十一、本实施办法由XXXXXXXX负责解释。
土地安置 第6篇
2009年,南京农业大学浦口校区国有实验农场拆迁了80户职工宿舍,参照征收农民集体土地的标准,对房屋进行了补偿,对人员进行了安置,当时对于补偿政策和补偿标准并未有异议。2016年3月,校区进行第二次搬迁补偿,由于要把整个校区全部搬迁,涉及国有农场试验田农用地和建设用地总面积约6 200亩。此时,对于国有农场的拆迁补偿政策到底是适用国有还是集体,出现了争议。因此,本文对于国有农场土地使用权收回中补偿政策以及出现的问题进行了一些探讨。
一、国有农场土地性质划分存在的问题
目前,土地按照所有权性质,分为国有土地和集体土地;按照利用现状分为农用地、建设用地和未利用地。那么显然,国有农场的土地性质属于国有,现状里可能是包含了农用地和建设用地。土地征收报批程序下,只有涉及到集体土地才需要进行征收报批,但是,对于国有农用地有这样的规定:“因国家经济建设或地方公益性建设需要收回国有农场农用地的,需依法办理农用地转用审批手续。”
同时,依据土地管理法及相关政策精神,收回国有农场农用地应按照征收集体农用地的相关补偿原则进行补偿,即将收回国有农场农用地的补偿分为土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费。
所以,从土地的性质上,虽然决定了国有农场是国有土地,但是进行了农转用报批程序,并且征收补偿政策也适用集体土地征收政策。这种既按照土地性质又按照土地现状的双重划分标准,使得国有农用地的征地拆迁补偿比较混乱。
二、国有农场使用权收回补偿安置政策执行中的法律障碍
(一)土地补偿政策的法律障碍
对于国有农场农用地土地收回的补偿,《南京市征地补偿安置办法》规定:“经批准占用国有农场、林场、果牧场等农用地,导致原单位受到损失的,应参照征收集体土地标准,由征地主体单位支付征地区片价补偿费、青苗和附着物综合补偿费。”
那么实际操作中,国有建设用地补偿应该按照哪个文件来实施?在2009年,南京农业大学国有实验农场拆迁中,依据的是《国土资源部、农业部关于加强国有农场土地使用管理的意见(国土资发[2008]202号)》:“需要收回国有农场建设用地的,参照征收农民集体建设用地的补偿标准进行补偿,保障农场职工的长远生计。”
国土部门和农业部门对于国有农用地和国有建设用地,都建议采用集体土地房屋拆迁的政策。在土地管理法上,按照征收土地的原用途予以补偿是征地补偿的一个原则,那么,看起来国有农用地参照集体土地补偿有一定的道理。但是,国有建设用地的补偿跟《国有土地上房屋征收与补偿条例》是否是相违背的?《国有土地上房屋征收与补偿条例》明确,国有土地上的房屋征收与补偿活动,是适用本条例的。因此,国有农场土地使用权收回适用集体还是国有政策,这是土地补偿方面的法律障碍。
(二)房屋拆迁补偿政策的法律障碍
在集体土地和国有土地不同性质上盖的房屋,造成了补偿安置的高低不一。对于集体土地上房屋拆迁,通常是基于农村宅基地的面积,在宅基地范围内建设房屋。非农业人口的认定、房屋产权面积的认定以及安置房的性质和面积等,同国有土地上标准不一致。就南京而言,集体土地的房屋补偿安置标准比国有的要低。
以南京为例,集体土地上的房屋补偿,是在“拆一补一”的原则下进行,即拆迁1平方米的农民房屋补偿1平方米的安置房,使得农民原有住房条件不降低。最终,拆迁房屋的单价通常跟安置房价格持平,保持在5 000~6 000元/平方米,价格基本是安置房的建安价格,相对比较低廉。除此之外,被征收人有一部分搬家奖励费、安置过渡费等现金补偿。如果被拆迁人去市场上购买商品房,通常商品房价格较高,与安置房价格相比差价较大,所以不会选择货币补偿,选择保障房的居多。
国有房屋拆迁的补偿,主要是根据国有房屋权证面积计算,相比集体土地房屋更加简单透明。所以,评估的价格也是参考周边的国有商品房,基本上能够达到周围商品房的补偿价格,选择货币安置和保障房的都有一定比例。
因此,不同土地性质的房屋,导致了不同的补偿安置政策。国有农场的房屋拆迁,涉及的宿舍、实验用房或者管理用房,都面临一个选择集体政策还是国有政策更划算的问题。由于补偿切实关系到国有农场每一个职工的利益,选择何种政策也是房屋拆迁补偿上的法律障碍。
(三)人员安置政策的法律障碍
《南京市征地补偿安置办法》规定:“经批准占用国有农场、林场、果牧场等农用地……其人员不列入被征地农业人员社会保障范围。”但是,在国土资发[2008]202号文件中明确规定:“依法收回国有农场土地使用权,应给予经济补偿。经济补偿参照征收农民集体土地的补偿标准计算,并安排相应的社会保障费用。”
国有农场的编制一般都是国有企业工人性质,不是农业户口,但又是从事农业生产,属于“事业单位,农业管理,人员复杂”。到底社会保障费用有还是无,国有农场的人员性质如何界定,最终导致了安置方面的法律障碍。
三、国有农场土地使用权收回的政策建议
国有农场所在土地性质上属于国有土地,使用权是归农场使用。但是依据现状,属于农业生产用地,如果参考部里的文件,对于国有农场的征地补偿,应当按照农村集体土地性质补偿。对于人员身份,农场人员也有工人,也有未招工农民身份,由于城乡的二元结构,导致农村户口和城镇户口有差别,由此带来补偿安置的差异。因此,对于国有农场的土地使用权收回中的补偿安置政策有几点想法:
第一,理顺政策,做好衔接。由于国有土地和集体土地性质不同而导致的补偿标准和安置条件,对于基层执行政策的工作人员来说,也是非常需要解决的问题。这不但关系到国有农场全体职工的利益,更是对于依法治国和依法行政的严格要求。因此,地方政府和国土部门,应当对于国有农场政策的适用深入研究,以使用权和现状为基础,以不损害农场权益为前提,做好政策的衔接。
第二,保障农场权益,做好长期规划。对于国有农场转用后,没有其他劳动技能,需要继续从事农业生产的安置人员,征收单位应当预留部分土地,作为生产安置留地,用于解决就业人员生活、生产用地,或作为发展农产品加工基地等。
第三,专款专用,补助救助。对于安置费用,应当予以列支,专款专用。对于未满16周岁的应当发放一定数额补助,对于满60岁以上的给予一定的医疗费用补助。其他人员尚未进入社保的,可以自愿选择,进入社会保障。失地后自谋职业并与农场解除劳动关系的,给一定的安置补助费,也可以由国有农场重新安排就业岗位。
第四,尊重历史,差别化管理。各个地方的农场有其历史原因,通常涉及到农场转型发展和体制改革。在各地方政府的调查和完善基础上,切实加强国有农场的权属管理和职工安置。根据地方国有农场的发展,尊重历史,切实地制定出补偿安置政策。
结语