地产项目范文（精选12篇）
地产项目 第1篇
1 某地产项目概况
某地产项目是某城市某国有企业地建投公司旗下的全资子公司, 注册资金三亿元, 具备房地产开发和土地一级开发资质。成立以来, 某地产项目先后实施了光明片区、商业中心区一期、二期等旧城、棚户区的改造;建设了回迁楼;完成了公租房等保障房建设;承担了廉政教育基地建设任务;开发了某发展大厦等商业、住宅项目;协助引进了万达广场、苏宁广场、香港新世界等高端城市综合体。位于某开发区经四路以东, 纬一道以北, 科技谷内。占地面积97.28亩 (64857 平方米) , 总建筑面积11.4万平方米, 施工图总建面12.46万平方米, 是某控股集团旗下品质住宅小区的代表。某地产项目资金的积累使某地产具有着自身的优势, 为加强成本控制, 深入成本控制改革打下坚实的经济基础[1]。
2 某地产项目成本控制面临的困难
近几年来, 某地产受国家政策调控、城市建设与改造、体制改革以及市场结构变化等因素影响, 致使某地产成本控制面临严重困难, 主要是:
(1) 受房价政策影响, 某地产成本空间有限。近年来, 中国的城建体制改革进一步深化, 但由于配套措施未能同步, 城市经济大力度综合治理, 使某地产两头受压。
(2) 可控固定成本预算远远无法满足日常生产经营需要。以某地产项目为例, 某地产规模在短短五年内扩大了近四成, 但可控固定成本预算等费用大幅增长的挤压, 可控固定成本空间十分有限, 已远远无法满足日常需要, 大大影响某地产的安全生产和优质服务水平。
3 实行成本控制的依据及具体措施
某地产若想在激烈的市场竞争中求得生存与发展, 必须紧随某地产外部环境及内部条件的变化, 不断创新成本控制, 取得长期竞争优势, 实现某地产价值最大化。
3.1 扩大成本控制新范围
成本控制并不是单一的合理控制项目的成本, 而是需要在降低成本的同时合理规划损耗, 对各项影响成本的因素进行控制与预防, 是确保成本管理的目标实现的管理行为, 也是某地产项目在开发过程中根据一定时期预先建立的成本管理目标。
3.2 强化成本核算管理
(1) 某地产项目的成本控制需要以财务预算管理作为主线, 严格控制成本费用的预算与控制, 在提升项目收益的前提下, 最大限度的发挥财务的根本功效、加强各项成本的控制, 制定统一的费用定额标准, 严格遵守某地产项目的定额标准。
(2) 严格按照《某地产生产成本控制办法》及《某地产会计核算办法》中规定的各项核算科目和核算内容进行地产项目开发建设的生产成本核算, 不能随意调整与变更[2]。
(3) 某地产项目的成本控制应当安格按照权责发生制原则, 凡是项目当期已经发生的费用、已经实现的收入以及应当负担的费用, 不论款项是否首付, 都应当作为当期项目的费用与收入;反之, 凡是不属于当期的费用与收入, 即便是款项已经在当期项目中收付, 也不能作为项目当期的费用与收入。
(4) 某地产项目应正确划分费用与成本之间的界限, 正确的的划分资本性支出与收益性支出之间的界限, 确保成本核算的真实性与准确性。可以归入存货的项目成本, 需要按照“因果关系原则”确认费用;当费用转化为成本后, 那么则是需要在费用发生时立即确认为费用;资本化成本按“合理地系统地分配原则”确认为费用。
3.3 成本控制的具体问题及解决方法
(1) 加强某房产成本的控制力度, 加强对建设房产过程中产生的各项支出, 实行实现资金的编制计划、立项, 任何资金的使用需要做到事先审批, 事后监督的资金成本管理流程。在成本核算过程中也要使用会计记录、原始凭证作为依据, 任何不符合规定的票据都不能作为财务支出的证明, 财务有权拒付。
(2) 加强房地产项目各项成本的管理控制, 并控制建材材料成本。确定每一项建材的成本极端费用, 统一按照规定的成本计算方式。解决这个问题的途径是采用近年来日益受到重视的物流作业成本法。
(3) 某房产成本控制管理需要按照性质进行责任划分。首先, 加强项目内部各项设备的成本管理, 确保设备可以长期稳定、健全的运行;其次, 加强日常设备的维护与维修, 降低维修材料的修理措施, 严格控制各项检修费用, 并结合某房产项目的实际使用计划, 制定费用标准, 设置奖罚措施。按照比例节省到一定比例的进行奖励, 反之进行处罚。而对于财务费用的控制也要做到收支平衡, 避免产生过多的债务纠纷, 及时的规避财务风险的产生。
(4) 某地产项目下属各部门应当全面实施两种路线的成本管理形式, 对日常的经济采用定额控制管理制度, 在降低成本的前提下, 充分发挥成本控制的功效。
(5) 在资金管理过程中需要做到以下几点:首先保证资金的集中管理, 严禁杜绝多头开户, 以保证资金的安全性;其次, 统一设置物资的折旧比值, 减少融资成本;第三, 合理调配资金的使用, 降低筹资的成本;第四, 降低物资的库存量, 在减少资金占有的前提下, 加速资金的周转率, 减少资金的占用, 提高某地产测成本控制效益。
参考文献
[1]赵艳.XS房地产公司项目成本控制案例研究[D].昆明:昆明理工大学, 2014.
房地产商业地产策划项目优劣势分析 第2篇
一、项目优势
（1）公司形象佳、品牌好。中国海外集团公司是中国的房地产巨头、海外上市公司，作为对业界的影响是十分巨大的，中海外一贯的风格是稳重和务实，以一丝不苟的专业精神保证房屋的建筑品质和局部的精雕细作。初入成都地产界，经过到位的宣传，让消费者、大众对中海外的实力及对公司有更多的了解，使客户坚信房屋在质量、物管和入住时间上有坚强保证。
（2）小区内外绿化环境和清新的欧式风格。溶入“天府之国”的巴蜀文化，深刻的理解和挖掘其历史文化内涵，作到真正的“中西合璧，自然融合”。小区内部环境结合滨河公园，房屋立面和户型平面美观合理，配套商业街和即景小品等，使小区成为名副其实的精品小区，小区在二环路与三环路之间，周围无重工业生产区，因此该小区能真正做到“闹中取静”的效果。
（3）区域位置优越。【中海名城】位于成都高新技术产业园区内、毗邻成都城南“富人区”，交通便利，到市中心、机场仅需20分钟左右，地块紧邻成雅高速路，到峨眉、乐山、雅安极为快捷。
（4）周边环境良好，自然人文浓酽。地处成都高新区神仙树，神仙树由来已久的历史传说为【中海名城】增加自然文脉的血液。大环境已是成熟的高尚生活社区。高新区市政设施到位，公共娱乐活动场所配套齐全，紧靠项目东200米左右即是一座现代化的新型体育公园，实现了“运动就在家门口”的锻炼需要。大中专院学、华西医院、金融、邮局等都近在咫尺。
（5）销售政策优势。可利用项目在地高新区人才战略的实施、结合西部开发的政策和区域经济环境优势，在购买力方面有较大优势。
（6）智能化。考虑到所在区域为高新区以及住宅发展趋势，智能化将是卖点之一。
自然、绿化环境，区位位置优势，智能化，售优势，公司实力品牌是宣传的重点。
二、项目劣势
三期项目较缺乏整体性。分期开发与市政配套较难协调，电缆厂及铁路支线把二、三期分隔开来，加上用地北面44亩地尚无法使用，使小区虽位于高新区，又似乎相对隔离。
三期地块的北面及一期地块的西北面，在景观上存在不可避免的缺陷。由于电缆厂搬迁的可能性很小，所以紧邻电缆厂楼宇的销售面临极大的困难。
公司在西南部地区尚无先期项目，品牌及市场信誉短期内尚无法深入人心，为弥补这一缺陷，前期宣传费用及广告费用会很大。
项目位于元华路以南，而紫金苑、大世界商业广场以及银都花园等一些中高档项目与该项目有一定的距离，四周没有好的物业来衬托，使得该项目显得异常孤立。因此在VR导引上需要下一定的工夫。
项目面临其它同期、同档大型中高档小区有力竞争，特别是万科城市花园、万达的成都花园，以及官新城、丽都花园4.5期等，所以在寻求自己独特的卖点上困难较大，公司需高度重视在营销上的创意和投入。
三、项目卖点分析
项目卖点是为今后的宣传炒做、销售推广找到靓点和说辞，也是项目本身特别耀眼的地方，我们的目的是找出项目的卖点，将之“放大”。根据对该项目的分析和周边、同类楼盘的对比分析，归纳出该项目的卖点：
公司品牌实力是一大卖点。这就可以让购房者相信开发商的实力，达到放心的购房目的。该项目又是在成都发展的第一个项目，所以当然会注重公司品牌的前期效力。
小区内外环境、配套等。小区内外环境的渲染主要体现在周边与体育公园毗邻、滨河公园与小区连成一体；以及地处城南“富人区”的区域优势；建筑风格和规划特点等。
精品户型，户户有景。“蝴蝶飞进我的家”，在规划设计上如果考虑到了户户有景的话，这将是一个不错卖点。
厦门的商业地产项目 第3篇
项目名称：万象城
项目地址：福州市西二环与工业路交汇口
占地面积：70亩
开发企业：福建泛华房地产开发有限公司投资价值：万象城是福州最大的商业航母，是福州首家开盘的SHOPPINGMALL，是福州单层面积最大的MALL!地处西二环路，京福、福厦高速公路出入口，雄踞福州城市规划的现代商圈心脏地带，江滨高尚生活区、工业路新型居住区、大金山生活圈围合分布，周边区域高尚住宅林立，人气鼎旺，路网畅通，交通便捷!数不胜数的客源都可从周边地区涌至万象城，为商家带来丰厚回报，升值潜力不可估量!
项目名称：正大广场
项目地址：福州市五一中路18号(五一广场东侧)
建筑面积：12.7万平方米
开发企业： 正大集团
投资价值：正大广场是世界500强泰国正大集团倾情钜献，地处城市正轴心，与国际级香格里拉大酒店、福建大剧院为邻，西临五一广场，北眺于山风景区，它将打破福州现有的商业经营模式，采用当今世界最先进的“摩尔”模式，提供集购物、休闲、餐饮、娱乐为一体的高水准、多元化配套的购物环境，尽皆成为御景台名副其实的后花同，城市最中心标志性建筑，成就一代商务顶级公寓的至尊地位。
项目名称：加州城市广场
项目地址：厦门市思明莲前大道嘉盛豪园东侧、瑞景新村对面
占地面积：30400平方米
开发企业：厦门嘉盛建设有限公司
投资价值：加州城市广场西连火车站、莲坂等商业圈，东接会展中心等厦门新兴的商业重点地带；南往环岛观光大道、北直到厦门机场等厦门旅游或交通重地。地理位置得天独厚。该项目将建成厦门东部版块一座集休闲、娱乐、购物等多功能于一体的大型购物中心，为东部的居民提供自己的SHOPPING MALL，享受到一站式的购物乐趣。
项目名称：名汇·铜锣湾广场
项目地址：厦门市中山路东段
总建筑面积：93885平方米
开发企业：厦门龙潭房地产开发有限公司
投资价值：名汇铜锣湾广场为目前中山路旧城改造最大的商业地产项目，力求打造中山路旅游景点项目，成为厦门旅游形象的窗口。名汇铜锣湾广场南接中山路，西临霞溪路，北面接临思明东路，东面为古城西路，突破传统商业模式，集生活、商务、文化、休闲、购物、餐饮、娱乐、旅游等多种功能于一体，并由国内外连锁的名店、名品、名牌为主力支撑，辅以主题广场、室外休憩区、展览空间、商务中心、图书文化中心、育儿室、表演区等，备有大型停车场，打破中山路传统旅游、休闲、购物、娱乐的不便。
项目名称：明发商业广场
项目地址：厦门市嘉禾路和莲前路交叉口
占地面积：16万平方米
开发企业：明发集团／宝龙集团
投资价值：明发广场处于厦门市开元区富山转盘，是连接新老城区的交通枢纽，也是进出厦门的重要门户，各方人流都可快速汇聚。广场运用SHOPPING MALL国际商业流行理念，集购物、休闲、餐饮、娱乐于一体，由大型主题超市、中高档百货及商业步行街三大组团构成。拥有闽南土楼风格建筑群包围的三个欧式风格休闲景观，包容大卖场、专卖店、百货、超市等各种商业形态。随着莲坂旧城改造步伐的跟进，项目所处商业圈未来的繁华触手可及，明发商业广场的建成，将在更大程度上影响厦门未来的人流、物流，担负起地域核心或新型城市中心的作用，并丰富厦门旅游市场，向全国范围辐射。
项目名称：南中大地广场
项目地址：厦门市思明区中山路局口街地段
总占地面积：18635平方米
开发企业：厦门南中投资有限公司
投资价值：“2006中国十大投资价值名盘”南中大地广场，位于中山路步行街最繁华的路段局口街商业区，是600米步行街首个大型商业广场，日揽近10万旺盛人流，占据了全厦门商业制高点。是一个以购物为主，和谐穿插休闲配套、旅游配套的多元化立体步行街区。南中大地广场以创新、差异化经营为中心，在整体定位上主要以来厦旅游度假的国内外游客及本地区极具消费能力的人群为目标消费群。在业态和功能规划上以经营精品品牌、流行前线为主，兼具旅游、休闲、餐饮、娱乐、酒店等功能。
项目名称：香港·时代广场
项目地址：厦门市思明南路与霞溪路交汇处占地面积：11106.60平方米
开发企业：厦门市双民房地产开发有限公司
投资价值：香港·时代广场总投资2．3亿元，预计2008年5月建成，是中山商圈首席开放式商业步行街区，是一个四邻街、具有浓厚的闽南历史文化风貌的人文商业街区。香港·时代广场外街建筑风格延续中山路南洋式骑楼风格建筑。内设置休闲小广场，增加可供休息、交流的公共空间等元素，使得整个空间格局疏密有致，全方位贯通区域人潮，构成开放式的商业长廊。并首创“体验式享受，发现式消费”的理想休闲消费方式。
项目名称：中华城
项目地址：厦门市思明区原中华街区
占地面积：35968.75平方米
开发企业：厦门市融坤房地产开发有限公司
地产项目 第4篇
1 项目开发过程
1.1 项目销售前准备
1.1.1 项目资料准备
销售资料的准备包括:法律文件准备、宣传资料准备、销售文件准备。
(1) 必要的法律文件准备:建设工程规划许可证、土地使用权出让证、房地产买卖合同、预售许可证等。
(2) 宣传资料准备:形象楼书、功能搂书等。
(3) 销售文件准备:客户置业计划、认购合同、购楼须知、价目表、付款方式等。
1.1.2 人员准备
销售人员要经过严格的考核, 从户型结构到采光通风、从公交通道到煤气水电、从按揭比例到银行利息、从商业配套到物业管理, 销售人员都要对答如流。体现出服务的专业性, 同时销售人员要有良好的服务态度和敬业精神。把细心的服务、耐心的服务、专业的服务提供给消费者。
1.1.3 销售现场准备
(1) 样板房:选择主力户型作为样板房, 小户型的样板房要装修的时尚、前卫, 家具不要过多, 注重细节。大中户型样板房要设计风格成熟, 注重主卧、客厅、书房和厨房等区域。本着“重装饰、轻装修”, “精装饰、简装修”的原则, 深入了解大众的消费心理, 在细节上吸引消费者。
(2) 售楼中心: (1) 外围导视系统要设置在项目最显眼的位置, 临路、交通方便、停车方便。并且要在一公里以上即开始作售楼导视。着重注意售楼中心门外的导视, 让消费者很容易的就知道, 停车位置、样板房位置、洗手间等场所, 让消费者不会产生被冷漠的感觉。 (2) 功能区分要合理明确, 要有迎宾区、模型区、户型区、洽谈区、展板区、签约区、工作区、财务区、休闲区, 总之要尽力的让消费者有一个舒适的购买环境。 (3) 装修风格要与本项目的定为相符合, 售楼中心的装修要庄重、大方、成熟, 材料要高档一些。
1.2 项目销售周期分段
按着项目的销售时间及工程进度, 把本项目分为:认购期、开盘期、热销期、持销期、尾盘期5个销售阶段, 并分为两期销售, 一期主要负责销售大部分80m2户型, 二期主要负责销售剩余的80m2户型以及100m2户型和120m2户型。
1.3 项目销售进度及费用计划安排
根据常规房地产各个营销阶段的总费用占销售额的2%-3%的一般规定, 此报告暂定按销售总额2.5%来计算。
1.4 项目认购期营销策略
在项目开盘的前一个月, 小区的建设准备起步阶段。项目的认知度不高, 又正好跨越春节, 春节过后为传统的销售淡季, 因此建议该阶段在推广上重点考虑做好硬件配套设施的完善, 同时利用宣传增强市场对项目的信心。具体工作事项和重点如下表2。
另外, 可以特别优惠对于认购期买房的顾客, 给予他们房价上的折扣。
1.5 项目开盘期营销策略
在领取到预售许可证之后, 项目就可以进行开盘预售。在这个时期项目已经初步的被人们所了解, 但是许多消费者还处于对楼盘了解试探阶段, 所以对开发商而言, 打造出良好的开端才能够用有一个好的发展。在项目推出的同时建议推出一些特价优惠户型来吸引一些特定客户群, 同时也利于楼盘的走量。这一时期的营销策略主要如表3。
1.6 项目热销期营销策略
经过前几期的强势推广, 楼盘的信息已经广为人知, 并且积累了一大批的准客户。该阶段为项目的主要销售期, 也是传统的销售旺季, 这一阶段的广告做宣传主要以“面”为主, 在面覆盖的基础上, 重点考虑特定客户群的营销工作, 同时充分做好老客户的营销工作。营销方案如表4。
1.7 项目持销期营销策略
这一时期楼盘的销售虽然没有热销期那么火爆, 但是项目营销依然有着很多的机会。充分利用已有的客户资源, 对客户群进行深度细分, 结合不同客户群做出针对性的营销方案。具体的方案如表5。
1.8 项目尾盘期营销策略
经过前几个阶段的销售, 产品已经所剩无几。成本已经收回, 剩下的都是利润了。但是这个时候销售速度明显下降, 为了取得更多利润, 同样应该进行尾盘营销。具体如表6。
本销售计划从市场大环境入手, 结合项目的实际情况, 参考以前的推广经验归纳出以上方案。但在实际操作上未尽详细, 具体营销推广步骤需在各阶段实施过程中根据市场发展而具体安排。
需说明的是, 项目分期施工、销售具体内容见分期施工表、分期销售表。
2 主要结论
高新区正处于经济快速增长时期, 实现区域经济跨越式发展, 需要各行各业全方位的支持和全面协调发展。随着地铁二号线延长线的竣工, 2013年6月投入使用后, 高新西区的房地产开发将更加火热, 升值空间也将进一步拓展。“万景峰”开发项目选址合理, 符合高新西区城市规划的总体要求, 具有良好的投资市场和经营条件。项目地理位置得天独厚、较完善的基础设施, 方便快捷的交通条件, 使它成为高新西区的地标性项目。拟建项目从功能布局、目标市场定位、销售价格定位等来看, 都是比较合理的, 项目本身属于非污染项目, 尽在工程建设工程中, 会对空气、噪声、环境、人群健康等方面有轻微的影响。总体来看, 有利的影响是主要的, 其不利的影响是暂时和轻微的, 不存在制约项目实施的重大环境因素, 从环境的角度来看, 该项目的建设是可行的。经济性方面, 项目对市场的估计和预测是稳健可靠的。通过分析评价, 其内部收益率, 财务净现值等主要经济指标反映出项目的经济效益较好, 由此可见, “万景峰”两期开发项目具有现实可行性和经济合理性, 同时项目实施也具有良好的社会效益和环境效益。
综上所述, 该项目具有良好的投资环境和建设条件, 其财务指标较好, 项目总投资约13.14亿元, 税后的投资净利润率18%, 内部收益率为45%, 投资净利润约2亿6千万元, 银行贷款偿还期为5个季度, 静态投资回收期为2.6年, 动态回收期为2.7年, 由此看出该项目经济效益较好, 财务内部收益率在合理范围内, 贷款偿还能力较强。
3 建议
3.1 做好资金筹集工作
项目总投资达14亿, 需根据工程的进度严格落实项目资金, 加快筹集项目所需资金, 避免因为资金部组影响施工进度, 从而间接影响项目销售收入。
3.2 加强楼盘的营销工作
从敏感性分析结果可知, 销售收入的顺利实现是保障项目经济可行性的关键因素, 鉴于目前房地产市场的竞争情况加剧, 项目的组织管理者应充分利用地段区位景观和价格优势, 加强商品房的营销策略, 成立专门的营销决策机构, 全力开展销售工作, 切实保障销售收入的顺利实现。
3.3 项目宣传方面
需要加大项目宣传力度, 特别是要充分利用交通优势, 打造一两个项目亮点以吸引消费者的眼球。
3.4 各部门之间的配合
妥善处理、协调与政府部门、水电气、邮电通讯、交通、网络、电视等各相关组织部门之间的联系, 特别是项目区与周边交通要道的连接问题, 为项目的顺利实施提供保障。
摘要：中国房地产业在改革开放近30年中得到了快速发展。到目前为止, 中国房地产业在投资开发总量、竣工面积和销售总额等几个方面都已经达到相当大的规模。房地产业已经成为中国国民经济的支柱产业之一。目前, 中国的房地产业还处于起步、成长阶段, 无论在技术含量, 还是管理水平上都是比较落后的。虽然中国房地产企业多、从业人员多, 但真正有实力、高素质、高水平的企业并不多, 从而导致企业综合竞争力不强。对拟建小区的市场需求、建设条件、规划设计、技术指标、经济指标、营销方略、风险评估等进行了全面的研究, 最终得到项目具备可行性的结论, 可为开发商的投资决策提供依据。因篇幅有限, 仅对其中的营销方案进行分析。
关键词：房地产,市场需求,建设条件,营销方案,经济指标
参考文献
[1]孔凡文, 张沈生.房地产开发与管理[M].大连:大连理工大学出版社, 2006:33-35.
[2]Oster Sharollm.Modern competitive Analysis[M].New York:Oxford University Press, 1994:21-24.
[3]Jack Cummings.Real Estate Finance&Investment Manual[M].Prentice Hall, 1997:121-123.
[4]张红.房地产经济学[M].北京:清华大学出版社, 2005:123-125.
地产项目立项备案报告 第5篇
目 录
第 1 章
申报单位及项目概况
1.1 申报单位概况 1.2 项目概况
第 2 章
发展规划、相关政策和行业准入分析
2.1 发展规划分析 2.2相关政策分析 2.3行业准入分析
第 3 章
资源开发及综合利用分析 第 4 章
节能分析
4.1合理用能标准和节能规范 4.2
能耗状况和能耗指标分析 4.3
节能措施和节能效果分析
第 5 章
建设用地、征地拆迁及移民安置分析
5.1项目选址
5.2项目选址合理性分析 5.3 土地利用合理性分析 5.4征地拆迁及移民安置分析 第 6 章
环境与生态影响分析
6.1
环境和生态现状 6.2
生态环境影响分析 6.3环境保护措施 6.4
地质灾害影响分析 6.5特殊环境影响 第 7 章
经济影响分析
7.1 财务效益分析 7.2
行业影响分析 7.3
区域经济影响分析 第 8 章
社会影响分析
8.1
社会效果影响分析 8.2
社会适应性分析 8.3
社会风险分析 附表 1 投资估算表 附表 2 投资计划与资金筹措表 附表 3 营业收入及税金估算表 附表 4 成本费用估算表 附表 5 借款还本付息计划表 附表 6 项目利润和利润分配表 附表 7 项目投资现金流量表
第1章 申报单位及项目概况 1.1 申报单位概况
企 业 名 称：宁波市恒厚房地产开发有限公司 法定代表人：郑士灶
企 业 地 址：慈溪市白沙路街道三北大街2348号-2352号（一楼）
联 系 人：蔡 晓 联 系 电 话：***
经 营 范 围：慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。
宁波市恒厚房地产开发有限公司成立于 2012 年 11 月，是由恒舒投资（香港）有限公司和中国自然人郑士灶共同出资注册设立的有限责任公司（台港澳与境内合资），注册资本为 64000 万元人民币。其中恒舒投资（香港）有限公司出资 59100万元人民币，占注册资本的 92.34%；郑士灶出资 4900 万元人民币，占注册资本的 7.66%。目前，公司主要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。
本项目地块——前应路南 1#地块是由宁波市恒厚实业公司于 2012 年 7 月 30日通过国有土地挂牌出让方式取得，《国有建设用地使用权出让合同》合同编号为 3302822012A21103（详见附件 3）；2012 年 11 月 23 日宁波市恒厚实业公司通过与宁波市恒厚房地产开发有限公司签署《国有建设用地使用权出让合同变更协议》，将该地块的使用权变更为宁波市恒厚房地产开发有限公司（详见附件 4）。
1.2 项目概况
1.2.1 项目背景
（1）项目名称
恒厚•阳光城（2#地块）项目（2）项目性质
新建（3）项目提出理由 慈溪市是全国百强县之一，经济发达，城市化程度较高。随着杭州湾跨海大桥的建成通车，慈溪市一跃成为连接上海、宁波两大都市的“黄金节点”，其交通和区位优势更加凸显，为慈溪经济发展注入新的活力。
近年来慈溪市中心城区不断改造提升，城市基础设施日益完善，城市品质逐 步提升，为房地产业发展带来巨大的市场机遇，众多大型房地产企业前来投资兴业。目前，华润、绿城、金地、保利、联盛等全国知名房地产企业已相继进驻慈溪，慈溪市房地产行业呈现出一派欣欣向荣的景象。
白沙路街道随着慈溪市中心城区的加快发展，城市化进程不断加快，致力于打造慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等。目前，白沙路街道有多个在建楼盘，其中最有影响力的是绿城城南项目。随着绿城城南项目的启动以及前应路南1#、2#地块的相继开发，未来慈溪市中心城区城南片区的房地产竞争力不容小觑，这也将吸引更多的房地产企业前来投资开发建设。可见，白沙路街道区域价值和区域认同度将会得到进一步提升，从而吸引慈溪本地居民及外来中小企业主、白领阶层来此置业。
为此，宁波市恒厚房地产开发有限公司紧紧抓住市场机遇，经过深入的市场调研，决定在中心城区白沙路街道前应路南 1#地块开发建设普通商品住宅项目，符合慈溪市中心城区发展规划，市场前景看好。
（4）报告编制依据
1）《中华人民共和国土地管理法》
2）《国家发展改革委关于发布项目申请报告通用文本的通知》（发改投资【2007】1169号）
3）《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》；
4）《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 5）《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 6）《慈溪市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》； 7）《慈溪市城市总体规划（2002-2020）》；
8）《浙江省慈溪市中心片区规划（2006-2020 年）》；
9）《慈溪市中心城区白沙路街道分区规划及控制性详细规划（2009-2020年）》 10）《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18 号）； 11）《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4 号)；
12）《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国办发[2011]1 号)；
13）《关于国务院常务会议研究部署加强房地产市场调控的通知》（新“国五条”）； 14）《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕 27 号）。15）《外商投资项目核准和备案管理办法》中华人民共和国国家发展和改革委员会令第 12 号
1.2.2 项目基本情况（1）建设地点
本项目地块为前应路南 2#地块，位于慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近东临规划道路，西临新城河东路防护绿地，南侧为白彭安置区，北临前应路防护绿地。
（2）建设工期
项目建设工期 42 个月，2014 年10月开始动工建设，2018 年 04 月底竣工验收。（3）项目总投资与资金筹措
项目总投资为 128000万元，项目所需资金由宁波市恒厚房地产开发有限公司项目资本金 88000万元和银行贷款 40000 万元解决。
1.2.3 主要建设内容及规模
项目主要建设内容包括高层住宅、多层住宅、配套商业、物业管理用房、物业经营用房、社区用房及绿化景观、道路广场、围墙、大门等室外工程。项目总用地面积88984㎡，总建筑面积233840 ㎡，其中地上总建筑面积135992.4 ㎡，住宅总建筑面积 133336 ㎡（包括高层住宅和多层住宅），公建配套 2656.4 ㎡（包括物业管理用房、物业经营用房、社区用房和其他配套设备用房），地下总建筑面积 63519.5 ㎡，绿地面积 22767.9 ㎡，机动车停车位共 1364个（其中地下 1234 个，地面 130 个），非机动车停车位 1531 个。
1.2.4 技术经济指标
本项目主要技术经济指标见表 1-1。表 1-1 主要技术经济指标表
序号
指标名称
单位 数量
备注 1 工程技术指标 1.1 1.2 1.3 1.4 用地面积 m2 总建筑面积 m2
88984 233840 1.8 建筑密度 % 容积率 1.5 绿地率 % 30 2 投资与资金筹措 2.1 项目总投资 万元 128000 2.1.建设投资
万元 119507 2.1.2 建设期利息
万元 1968 2.1.3 铺底流动资金
万元 0 2.2 总资金及筹措
万元
128000 88000 2.2.1 项目资本金
万元
2.2.2 银行贷款 万元 40000 3 效益与费用 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 营业收入
万元
营业税金及附加额 万元
土地增值税 万元
所得税 万元
税后利润
万元
207140 11600 16012 13135 52541 4 盈利能力指标 4.1 项目财务内部收益率 % 27.16 税前
% 18.27 税后
4.2 项目财务净现值 万元 18910 税前（12%）
万元 7793 税后（12%）
4.3 项目投资回收期 年 3.69 税前
年 3.94 税后
1.2.5 建设方案（1）总平面布置 1）平面布置
项目地块东西方向长约 260m，南北方向长约 320m，用地整体呈梯形状。项目在总图布局中采用高层区与多层区分开布局的形式，强调组团关系，地块北侧布置高层区，以围合型中心大花园为核心；南侧布置多层区，以各单体自有绿地为主体分散布置。在高层区和多层区之间布置一条东西向区内主干道，连接东西两侧的城市道路并形成小区出入口。其中，高层区分为两排，北侧为 32 层板式高层 3 幢，南侧为 2 幢 18 层点式高层和 2 幢 14 层板式高层，并在北侧高层底部设置一些小区配套功能用房；多层区分为 8 排，均为 4 层的多层住宅，每排长短不一，且互有错落，并在多层中心区形成一条南北向的绿化景观带。
2）出入口设置
项目设置 4 个出入口，均为行人、车流出入口。其中，2 个主出入口设置于 项目区块内一条东西向主干道上，2 个次出入口设置于项目区块最南侧，方便行 人和车辆进出。
（2）建筑单体设计
本项目由高层区和多层区组成，底部为整体一层地下车库。项目的物业经营、物业管理、社区服务等功能用房主要集中在高层区底部两层。
1）高层住宅
项目高层区共建高层住宅 7 幢，包括 3 幢 32 层住宅（1#-3#）、2 幢 18 层 住宅（4#和 7#）和 2 幢 14 层住宅（5#和 6#）。其中，1#-3#楼包括 5 种户型，分别为 A、B、B1、C、C1 户型，各户型面积大小不一；其中，A 户型为三室两厅 一厨两卫，设置起居室、玄厅、卧室、厨房、卫生间、阳台等；B、B1、C 户型 为三室两厅一厨一卫，C1 户型为两室两厅一厨一卫。4#、7#楼户型为三室两厅 一厨一卫，5#和 6#楼户型为三室两厅一厨两卫。
2）多层住宅
项目多层区共建多层住宅 32 幢，地上四层设置客厅、餐厅、厨房、卧室、厨房、家庭室、起居室、活动室及其他附属用房。（3）建筑结构设计 ①结构设计要求
工程结构设计使用年限为 50 年，结构安全等级二级，抗震设防烈度为 6度。②基础选型本项目基础设计等级为甲级，采用桩基础。③地上结构选型
项目 32 层住宅采用剪力墙结构，14 层、18 层住宅采用框架－剪力墙结构，4 层住宅采用钢筋混凝土框架结构。
（4）给排水设计 1）给水设计
本项目由分别从前应路、东侧规划路市政给水管接入给水管，与项目内的给 水管网相连接，供给项目室内外生活给水及消防用水。
2）排水设计
该项目排水采用雨污分流制排水系统，主要分设生活污废水和雨水两套排水 系统。① 生活污废水系统
本项目生活污废水系统主要包括室外地面及车位冲洗排水和住宅的生活污 废水，污废水排水管经管道收集后排入室外污水管网，经化粪池处理达标后分两 路排入前应路市政污水排水管网。
② 雨水排放系统
本项目区块内雨水经管网收集后分两路均排入前应路市政雨水管网。（5）供电设计
本项目由市政电网引入 10kV 电源。区内低压配电系统采用放射式与树干式 相结合方式由变配电房引至各配电点。
（6）消防设计 1）消火栓系统
水源：由市政给水管网供应。
室外消火栓给水系统采用直供式，与室外生活给水管道在基地内形成环状，其水量、水压由市政管网保证。环状管网上设 DN100 地上式消火栓，间距不大于120 米。消火栓距离水泵接合器在 15-40 米的范围内。室内消火栓系统采用临时加压供水系统，室内消火栓给水系统的设计流量为 20L/s，火灾延续时间按 2h 计。
2）自动喷水灭火系统
水源：由地下一层消防水池和消防泵房供给本项目地下室及 32F 楼前室设置自动喷水灭火系统，采用临时加压供水系 统。自动喷水灭火系统的设计流量为 30L/s，火灾延续时间按 1h 计。（7）防雷设计
项目利用建筑物内的金属构件作防雷装置。屋面敷设避雷针避雷带，利用建筑物结构钢筋作引下线，并利用建筑物混凝土基础钢做自然接地体。为防侧击雷，建筑各表面上的尖物、墙角、边缘、设备以及显著突出的部位，应按屋顶上的保护措施处理。
本项目用的工作（系统）接地、保护性接地、雷电保护接地、防静电接地、信息系统接地等需要接地的设备，采用联合接地装置，其冲击接地电阻不应大于1 欧姆。
（8）弱电设计
项目拟配置入侵报警系统、视频安防监控系统、电子巡查系统、可视对讲门 禁及住户报警系统、停车库管理系统、监控中心建设、有线电视系统、网络及电 话通信系统、综合管路系统等。
第2章 发展规划、相关政策和行业准入分析
2.1 发展规划分析
2.1.1 国民经济和社会发展规划及专项规划符合性分析
《中华人民共和国国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要）》指出：完善土地供应政策，增加住房用地供应总量，优先安排保障性住房用地，有效扩大普通商品住房供给。健全差别化住房信贷、税收政策，合理引导自住和改善性住房需求。
《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》指出：加强规划引导，加快发展房地产等重点行业。此外，《浙江省国民经济和社会发展第十二个五年 规划纲要》与《宁波市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》均指出：要 加快构建以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求的住房供应体 系，合理引导和发展商品房市场，促进房地产业平稳健康发展。
本项目位于慈溪市中心城区东南部，属白沙路街道辖域，是慈溪中心城区重 点发展的区域。项目产品主要包括多层和高层住宅及少量的配套商业，能够为慈 溪市民提供中高端商品住宅。项目符合上述各项规划提出的关于加快房地产行业 尤其是商品房发展，扩大普通商品住房供给，合理引导自住和改善性住房需求，促进房地产业平稳健康发展等有关内容。
2.1.2 区域空间发展规划符合性分析
《慈溪市国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要》提出：全面推进新型城市化，促进城乡统筹发展。加强中心城区的规划、建设和管理，进一步优化城区空间布局，提升城市建设品位，全力打造“绿色生态、宜业乐居”的一流幸福家园。
《慈溪市城市总体规划（2002-2020）》中指出：慈溪城市发展定位于长江三 角洲南翼地区工商名城、宁波大都市北部中心城市。其中心片区的功能定位为： 慈溪政治、经济、文化中心，市域商业贸易、现代服务、知识创新、居住生活的 中心地区和带动全市其他片区经济快速增长的龙头先导地区。
《浙江省慈溪市中心片区规划（2006-2020 年）》指出：以浒山街道为基础打造片区中心组团，周边以各镇为基础打造横河、宗汉、坎墩、逍林、匡堰、胜 山组团。其中中心组团应加强对前应路沿线地段的旧村改造以及北三环路至中横 线之间、新城河至杭甬高速慈溪连接线及延伸段之间用地的居住功能开发，并按 照 3-5 万人标准划分为 16 个居住区。
《慈溪市中心城区白沙路街道分区规划及控制性详细规划（2009-2020 年）》指出将白沙路街道打造成为慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等，未来将形成“三轴三廊双核五住区”的空间布局。其中“五住区”即从南至北将居住区分为五大片区，每一片区安排居住及社区中心、创造富有特色的滨河居住。
本项目位于慈溪市中心城区东南部，慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近，西临新城河东路防护绿地，南侧为白彭安置区，北临前应路防护绿地。项目属中心城区白沙路街道规划居住区，是慈溪市中心城区重点发展的区域之一。项目符合上述规划关于加强慈溪市中心城区的规划、建设，加强中心组团居住功能开发，白沙路街道从南至北安排居住及社区中心、创造富有特色的滨河居住等有关内容。
2.2 相关政策分析
近年来，我国房地产市场价格持续上涨，部分城市出现了房价上涨过快等问 题。为进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳 健康发展，自 2010 年初开始，国家出台了一系列房地产宏观调控政策。
2010 年，为遏制部分城市房价过快上涨的势头，《国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(国办发[2010]4 号)提出：增加保障性住房和普通商品住房有效供给；合理引导住房消费抑制投资投机性购房需求。此后，部分城市房价、地价又出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，为坚决遏制部分城市房价过快上涨，切实解决城镇居民住房问题，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(国办发[2010]10 号)（以下简称国十条）出台，提出：坚决抑制不合理住房需求、要严格限制各种名目的炒房和投机性购、增加居住用地有效供应。
2011年，房价上涨势头得到初步控制，为进一步巩固调控成果，国务院继续出台《国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(国 办发[2011]1 号)，提出：把二套房贷比例首付提至 60%、第三套房及以上房不发 放贷款。2011 年 7 月，国务院召开会议部署房地产调控，称部分城市房价上涨 压力仍然较大，要求继续严格执行限购政策，上涨过快的二、三线城市也要采取 限购。2011 年 12 月 4 日，住建部政策研究中心房地产处处长赵路兴明确表示，房地产调控政策从严落实的方向不会改变，并将延续至明年。2011 年 12 月 9 日，胡锦涛主持政治局会议，要求明年实施积极财政政策和稳健货币政策，根据形势 变化做出预调、微调；坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归。同时，2011 年连续 6 次上调存款准备金率。
2012 年，国务院及各个相关部门多次强调：坚持房地产调控政策方向不改 变、态度不动摇、力度不放松，在促进房价合理回归。同时，还提出：严格执行 并逐步完善抑制投机、投资性需求的政策措施，进一步巩固调控成果、促进房价合理回归。2013 年初，国务院常务会议出台五项调控政策措施（即新“国五条”），再 次重申坚持执行以限购、限贷为核心的调控政策，坚决打击投资投机性购房；同 时还提出了增加普通商品住房及用地供应等。
从以上政策分析，自 2011 年 1 月底“新国八条” 政策出台以来，房地产 调控不断深入、货币政策持续收紧、政府调控周期拉长、限购限贷限价等行政手 段和货币工具叠加使用，使得房地产投资性需求显著下降，多数城市房产成交明 显下滑，调控效应日趋显现，房地产市场总体比较低迷。2012 年上半年，政府 继续保持对房地产行业“调控不放松”的基调，在明确“把稳增长放在更加重要 位置”的同时，进一步要求稳定和严格执行房地产市场调控政策，房地产调控政策也由重点强调“抑制投机投资性需求”逐步转变为“抑制投机投资性需求与 鼓励刚性需求并举”。受到国家货币政策放松的影响，二季度以来房地产市场逐 渐呈现淡季不淡，商品房销售恢复性回暖的迹象。2013 年新“国五条”的出台 释放出国家坚持对房地产市场调控政策不动摇、力度不放松的信号，表明中央政 府坚持调控楼市的决心，对扭转市场预期，保持房地产市场稳定将产生极大作用。
本项目为普通商品住宅开发建设项目，项目开发符合慈溪市不断增长的住房 市场需求，顺应国家政策导向，符合国家相关的房地产政策。
2.3 行业准入分析
本项目为普通商品房开发建设项目，目前国家对该行业尚未设置准入条件。本项目参照国家及地区商品房建设相关规划和产业政策，主要从以下几个方面作 行业准入分析：
项目建设单位宁波市恒厚房地产开发有限公司经宁波市工商行政管理局批 准登记注册，注册资本 6.4 亿元人民币，主要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块以及南 2#地块的房地产开发经营和金属材料批发等。本项目——慈溪恒 厚•阳光城（1#地块）项目为普通商品住宅开发建设项目，属于房地产开发领域，符合公司的经营范围。
根据《国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知》（国发〔2009〕 27 号），保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为 20%，本项目总投 资为 121475 万元，项目资本金为 81475 万元，占总投资的 67.07%，符合国家对 固定资产投资项目资本金比例的要求。
此外，项目在土地的取得、规划、环保等手续上，完全按国家相关程序办理。综上所述，本项目符合行业准入要求。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
第3章 资源开发及综合利用分析
本项目为房地产开发项目，不属于资源开发类项目，资源开发方案在此不分 析；所需主要资源是土地资源，项目土地通过慈溪市国有建设用地使用权出让取 得。在项目建设过程中将消耗的资源主要是钢材、水泥、木材等材料，通过市场 采购取得，不属于需要占用重要资源的建设项目；不涉及多金属、多用途化学元 素共生矿、伴生矿以及油气混合矿等情况；也不涉及到资源利用会对地表(下)水等其它资源造成不利影响，不直接消耗一次性的原始资源。涉及资源主要为水 资源。对于水资源的利用方案及主要资源消耗指标将在“第 4 章 节能分析”中 做详细介绍，在此不做赘述。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
第4章 节能分析
4.1 合理用能标准和节能规范
项目以合理利用能源、提高能源利用效率为原则，重视采用各种先进的节能技术和 节能管理措施。项目在设计、建设与运营过程中主要遵循以下节能规范。
4.1.1 相关法律、法规和规划
（1）《中华人民共和国节约能源法》；（2）《中华人民共和国可再生能源法》；（3）《中华人民共和国电力法》；（4）《中华人民共和国建筑法》；（5）《中华人民共和国计量法》；
（6）《国务院关于加强节能工作的决定》（国务院令 28 号）；（7）《节约用电管理办法》（国经贸资源[2000]1256 号）；（8）《民用建筑节能管理规定》（建设部令第 143 号）；
（9）《建设部关于贯彻〈国务院关于加强节能工作的决定〉的实施意见》。4.1.2 产业政策和准入条件
（1）《中国节能技术政策大纲》（2006 年）；
（2）《国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术》（国家发改委、科技部、环保总局[2005 年第 65 号]）。
4.1.3 相关标准及规范
（1）浙江省《公共建筑节能设计标准》（DB33/1036-2007）；（2）《民用建筑热工设计标准》（GB50176-93）；（3）《建筑照明设计标准》（GB500034-2004）；（4）《建筑采光设计标准》（GB/T50033-2001）；（5）《建筑给水排水设计规范》（GB50015-2003）；（6）《采暖通风与空调设计规范》（GB50019-2003）；（7）《外墙外保温工程技术规程》（JGJ144-2004）；（8）《民用建筑电气设计规范》（JGJ16-2008）；
（9）《建筑给水及采暖工程质量验收规范》（GB50242-2002）； 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
（10）《综合能耗计算通则》（GB/T2589-2008）；（11）《全国民用建筑工程设计技术措施-节能专篇》。4.2 能耗状况和能耗指标分析 4.2.1 项目能源品种选用及使用分布（1）选用原则
项目在选择能源品种时，本着因地制宜，就地取能，使用清洁能源和可再生能源的 原则，减少能源转换，避免能源转换带来的能源消耗，环保、高效地使用能源；考虑项 目周边能源供应条件。
（2）能源品种选用
项目建设用地周边市政基础设施基本齐全，电力、给水、排水等市政设施已完善，燃气供应设施未来将规划建设，可以满足项目需要。
（3）所需能源种类
项目所需能源主要有水、电和天然气，其使用分布情况如下： 水:生活用水、绿化道路用水。电:照明、各类电器等耗电设备。天然气：热水器、灶具等燃气设备。4.2.2 项目能源供应状况（1）供水条件
由于慈溪特殊的地理位置，人口众多，工业发达，但水资源并不充足。近年坚持“外 引内治”战略，加快实施境外引水、境内调蓄。城区内现有城北水厂、城西水厂、新城 水厂，规划建设城南水厂。目前城区日用水量为 20 万 m3/天，现供水能力为 31 万 m3/天，规划供水能力达到 46 万 m3/天，城区内供水压力为 0.22-0.25MPa。本项目供水由城西水 厂宗汉街道给水站供水，能够满足项目用水需求。
（2）供电条件
至 2012 年 3 月，慈溪市电网共有 500kV 变电所 1 座，装机容量 300 万 kVA;220kV 变电所 7 座，装机容量 294 万 kVA；110kV 公用变电所 25 座，用户变 2 座，装机容量 219.5 万 kVA；35kV 变电所 12 座，总装机容量 34.35 万 kVA。本项目靠近110kV 城西变（原 金轮厂宗汉用户变），优先考虑由该变电所供电，供电条件可以满足项目用电需求。
（3）天然气供应条件
2008年1月，由慈溪市自主投资建设的杭甬天然气输气管道慈溪支线建成通气，慈 溪市成为省内首批加入杭甬天然气输气管道网的县级市。杭甬天然气输气管道慈溪支线 设计的日最大供 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
气量56万m3，可为全市40万户家庭供气。慈溪市2011实际使用量为7万 m3/天，实际供气能力可满足50万m3/天，本项目采用市政天然气管道作为燃气气源，燃 气引自三北西大街。
4.2.3 能源消耗总量（1）年用电量
表 4-3 项目年能源消耗量汇总表 序号 能源 单位 消耗量 备注 1 电 kwh 9149616 2 水 m3 176867 未预见用水量按 10%计 天然气 m3 182523 未预见用气量按居民用气量的 5%计
4.2.4 能耗指标分析
（1）年综合能耗 表 4-4年综合能耗
序号 能源品种 单 位 消耗量 折标煤系数 折标煤（tce)1 电 万kWh 914.962 3.330 19.37 2 水 万 m3 17.687 0.857 15.16 3 天然气 万 m3 18.252 12.143 221.64 合 计 3256.17（2）单位建筑面积能耗指标 表 4-5 年单位建筑面积能耗
序号 指 标 单 位 数 值 1 年单位建筑面积电耗 kWh/m2 45.860 2 年单位建筑面积水耗 m3/m2 0.985 3 年单位建筑面积天然气耗 m3/m2 0.963 4 年单位建筑面积综合能耗 tce/m2 0.016（2）单位投资能耗指标 年单位投资能耗
序号 指 标 单 位 数 值 年单位投资综合能耗 tce/万元 0.027
恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
4.3节能措施和节能效果分析 4.3.1 节能措施
（1）建议项目建筑外窗采用断热铝合金中空玻璃窗的保温方式，提高建筑物使用 舒适度的同时，有效降低能耗。
（2）建议项目建筑外墙采用蒸压加气混凝土砌块自保温做法，形成舒适的室内热 环境。（3）建议项目建筑屋面采用岩棉板的保温方式。
（4）建议项目给水系统充分利用市政压力，3 层及 3 层以下区域采用市政给水直接 供给；4 层及以上区域采用变频水泵供给。
（5）建议项目给水管材采用水阻力损失小、强度好、耐腐蚀、使用寿命长的新型 管材（立管及干管采用衬塑钢管，支管采用 PP-R 管）。
（6）选用低噪声、低损耗的 SCB10 型干式变压器，变压器绕组采用 D,yn11 型接线。（7）变压器供电半径尽量控制在 200 米范围内，以减少电缆负荷损耗。（8）变压器低压侧设置集中无功补偿装置，补偿后功率因数不小于 0.9。4.3.2 节能效果分析
本项目符合国家产业政策和省市有关规定；符合国家节能技术政策大纲和行业节能设计规范；使用的能源及能源来源合理可行；不采用国家明令禁止或淘汰的落后技术、工艺、设备、材料，积极采用节能新技术、新工艺、新设备和新材料，符合节能要求。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
第5章 建设用地、征地拆迁及移民安置分析
5.1 项目选址 5.1.1 项目建设地点
本项目位于浙江省慈溪市前应路与彭民公路交叉口附近，东至规划路、南至白彭安 置区、西至新城河东路防护绿地、北至前应路防护绿地。详见附图一。
5.1.2 项目用地现状
项目总用地面积为 75641 ㎡,项目土地通过国有建设用地出让取得。项目用地现状为空地，地势平坦，交通较为便利，项目场地地质条件稳定，具备开发建设条件。
5.2 项目选址合理性分析
项目选址合理性分析主要从场址地质状况、周边环境、交通状况、社会经济条件四 个方面进行分析。
（1）地质状况
本项目建设区不属于慈溪市明确的突发性地质灾害重点防治区，项目为一般工程建 设项目。项目区不存在压覆矿床和文物情况，对防洪、排涝、通航及军事设施没有影响。可见，项目所在区块地质状况良好。
（2）场址周边环境
本项目位于慈溪市城区东南方向的白沙路街道，在教育配套方面，项目毗邻慈吉小学，慈吉中学，临近白云小学；生活配套方面，前应路西段配套相对成熟，健身馆、华润万家超市等便于生活，项目地块对面将规划建设明光眼科医院；此外，项目周边有东方明珠、恒元新境等相对较为成熟的小区居住带。可见项目周边环境宜人，是不可多得的宜居佳所。
（3）交通状况
项目周边基础设施较为完善，地块西面为慈溪市交通主干道新城大道，东面距离另 一交通要道东三环路较近，地块北面是前应路，东至规划路。无论来往市区，还是去杭 州、宁波或者绕道去 329 国道和中横线都很方便。加之项目周边车流量相对较少，因此，项目地块周边交通状况良好。
（4）社会经济条件
白沙路街道隶属于慈溪市，2012 年慈溪市市实现地区生产总值(GDP)948.29 亿元，按可比价格计算，比上年增长 9.4%，增速居宁波各县（市、区）首位。分产业看，第一产业实现增加值 46.54 亿元，同比增长 2.0%；第二产业实现增加值 553.34 亿元，同比增长 8.5%，其中工 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
业实现增加值 510.36 亿元，同比增长 7.7%；第三产业实现增加值348.41 亿元，同比增长 12.0%。三次产业之比由 2011 年的 5.0：60.0：35.0 优化为 4.9：58.4：36.7。三次产业分别拉动经济增长 0.1、5.1 和 4.2 个百分点（其中工业为 4.3个百分点）。2012 年全市城镇居民人均可支配收入 37711 元，同比增长 10.5%；农村居民人均纯收入 20383 元，同比增长 11.6%。可见，慈溪市社会经济基础较好，经济发展较快，人民生活富裕，具备追求高品质生活的物质条件，其社会经济条件能够支撑本项目建设。
综合以上分析，项目所在区域地质条件良好，周边环境优越，交通便捷，社会经济 条件能够满足本项目建设。因此，本项目选址合理。
5.3 土地利用合理性分析
依据《慈溪市规划局规划条件通知书》（慈规条字【2011】55 号），该项目所在地慈 溪前应路南 1#地块用地规划建设主要经济指标为容积率 1.2-1.8、建筑密度≤30%、绿 化率为 30%，用地性质为二类居住用地（R2）。本项目用地方案详见表 5-1。
表 5-1 项目用地方案
名称 用地面积（㎡）用地比例（%）建筑物 22658 30 道路、广场 30215.1 40 绿化 22767.9 30 小计 75641 100
由表 5-1 可知，本项目总用地面积 75641 ㎡，其中，建筑物占地面积为 22658 ㎡，道路、广场占地面积为 30215.1 ㎡，绿化面积为 22767.9 ㎡。项目容积率 1.8，建筑密度 30%，绿地率 30%，项目主要建设住宅项目，符合项目地块用地规划条件和集约使用土地的要求。
5.4 征地拆迁及移民安置分析
本项目地块是通过国有土地招拍挂出让方式取得，为净地出让，现状为空地，地上 无建筑物及附属物，故不涉及拆迁移民安置问题，在此不作分析。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
第6章 环境与生态影响分析
6.1 环境和生态现状 6.1.1 自然环境条件（1）气象气候
慈溪全境属亚热带季风性湿润气候区，四季分明，季风明显，雨水充沛，光热条件较优。夏季 7-8 月份常有强台风影响，台风、暴雨、干旱、低温成灾较为频繁。台风平均每年一次，暴雨多在 6、8、9 月。建筑气候分区为ⅢA 类。境内年平均气温 16℃，最热月（7 月）平均气温 28.3℃，最冷月（1 月）平均气温 3.9℃；最热月平均相对湿度83%，最冷月平均相对湿度 75%；年均降雨量 1272.2mm，最大年降雨量 1821.3mm，最大积雪 17cm。全境冬夏风向不同，全年主导风向为东南风，夏季主导风向为东南风，冬季西北风。
（2）地形地貌
慈溪地势南高北低，呈丘陵、平原、滩涂三级台阶状朝杭州湾展开。南部丘陵属翠屏山丘陵区，系四明山余脉，东西走向，绵延 40 余公里，约占全境面积的十分之二。中部平原为宁绍平原之一部，东西长 55 公里，面积约占总面积的十分之七。南部近山平原成陆于 900～2500 年前，由全新世晚期湖海相沉积物淤积而成，组成物质多为粘土及亚粘土，局部夹有泥炭。北部滨海平原，系 900 年以来新成陆土地，组成物质为亚粘土、亚沙土和粉砂。平原以北为凸入杭州湾的扇形三北浅滩,滩涂沉积物以粉细砂和沙质泥等细颗粒物质为主，东部地区颗粒较粗。境内主要山峰有大蓬山、五磊山、大霖山、老鸦山、东栲栳山，最高峰老鸦山塌脑岗海拔 446 米。全境地层成因单一，属侵蚀剥蚀地貌。
（3）水文
慈溪雨量充足，降水时空分布不均，地表水拦蓄能力弱，年人均水占有量仅 578 立方米，为浙江全省人均占有量的 24％，系严重缺水地区。慈溪境内没有大江、大河流过，外来水源贫乏。慈溪内陆水域共 61.75平方公里，约占总面积的十分之一。境内大小河渠总长 5400 公里，正常水位蓄水量 3776 万立方米。境内现有湖库主要有凤浦湖、灵湖、窑湖、长溪水库、外杜湖、里杜湖、白洋湖、上林湖、梅湖、邵岙湖等，全境总库容 7838.56万立方。地下水资源贫乏，可开采淡水资源为 782 万立方米／年。
6.1.2 生态环境现状
慈溪自 2007 年着力推进“碧水”、“蓝天”、“绿色”、“清静”、“素质”五大生态环境治理保护工程，并重点突出水环境整治的中心地位。根据《2010 年宁波市环境状况公报》，慈溪环境空气质量优良率自 2006 年的 78.1%上升至 90.4%，慈溪市生态环境质量等级为良（EQI 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
≥55）。近年来，慈溪在“森林慈溪”创建、推进城区生态造林、森林城镇、森林村庄、森林单位和森林家庭建设等工作方面取得一定的成绩。截至 2010 年，完成废弃矿山治理 5 座，完成前应路东延绿化等工程，新增城区绿地面积 40470平方米。建成区绿化覆盖率达 38.5%，城区人均公绿面积达 9.6平方米。目前慈溪已创建国家级生态镇 4 个、省级生态镇 12 个、宁波市生态镇 14 个、宁波市生态村 158 个。全境生态环境向好趋势明显。
6.2 生态环境影响分析 6.2.1 施工期环境影响分析（1）对大气的影响
工程建设中使用施工机械设备有挖掘机、搅拌机、各种运输车辆等。在施工过程中土方开挖、弃土和砂石等建材的汽车装卸可能会产生扬尘，对环境空气质量带来影响；汽车运输中可能产生二次扬尘，在运输道路沿线造成污染，使得环境空气中的 TSP 浓度增大；在施工中有大量土方、砂料等需临时堆放，堆放的沙土在干燥、大风天气会产生扬尘。
可见，本项目施工期可能会产生较大量扬尘，对所在地及工程车运输沿线的空气环 境产生影响。
（2）对地表水的影响
主要为生活污水和施工过程中的土方阶段降排水、冲车水、混凝土养护水及路面清 洗水。施工活动产生的污水主要污染物为泥沙悬浮颗粒和矿物油。
（3）噪声对环境的影响
施工过程中使用的运输车辆及各种施工机械,如打桩机、挖掘机、推土机、混凝土搅拌机等,都是噪声污染源。现场单个的施工机械设备噪音较高，且在实际施工过程中，多种机械同时工作，各种噪声源辐射的相互叠加将使噪声级别更高，辐射范围更大。
（4）固废对环境的影响
施工期间产生的固体废弃物主要是各种建筑垃圾及生活垃圾。建筑垃圾如果随处堆 置，下雨天会造成较严重的水土流失，遇干燥、大风天气会造成扬尘污染，对堆置地的 生态环境也会造成较大危害。生活垃圾如果随处堆置，会导致空气恶臭。
6.2.2 运营期间环境影响分析（1）对大气的影响
本项目排放的废气主要为厨房油烟废气和进出机动车产生的汽车尾气。
本项目将有车辆进出，机动车进出停车场时有尾气排放，汽车尾气污染主要指汽车 怠速运行时的尾气排放和路面正常行驶时产生的废气，其主要污染因子为 CO、HC、NOx 和 Pb等。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
（2）对地表水的影响
本项目营运期的废水主要为项目区域内的生活污水。生活污水的主要污染因子为CODCr、BOD5、NH3-N，一般生活污水 CODCr 约 400 mg/L，BOD5 约 200mg/L，氨氮约 35mg/L 左右。
（3）噪声对环境的影响
本项目噪声主要是中央空调系统的制冷机组、冷库及冷柜用冷凝机组、分体冷凝风机吊 顶式空调机组、风机、车辆出入、配电设备、水泵等产生的噪音。（4）固废对环境的影响
本项目固废主要为生活垃圾。6.3 环境保护措施
6.3.1 施工期间环境治理措施（1）对大气环境的治理措施
施工期间加强管理，文明施工，建筑材料轻装轻卸；车辆出工地前应尽可能清除表面粘附的泥土等；运输砂石料、水泥、渣土等易产生扬尘的车辆上应覆盖篷布；临时堆放的土方、砂料等表面应定期洒水，防止干燥而产生大量扬尘，渣土应尽早清运。
（2）对水环境的治理措施
场所应建设临时的简易生活设施，如临时食堂、简易隔油池、临时厕所、化粪池。食堂 厨房废水含有油类等污染物，须经隔油处理后再汇同生活污水，经预处理达标后排入附近市政污水管网。
（3）对噪声的治理措施
为降低施工期间对周边环境的影响，项目将采用以下措施减少噪音污染：尽量选用 低噪声机械设备或带隔声、消声的设备；施工部门合理安排好施工时间和施工场所，高 噪声作业区应远离声环境敏感区，并对设备定期保养，严格操作规范。同时，应搞好施 工安排，尽量不在夜间施工，如确须夜间施工的，应报请环境保护管理部门同意。并且 必须按许可证的要求作业，使噪声影响减少到最低程度。
（4）对固废的治理措施
施工期间对建筑垃圾处置，应与当地渣土办联系，慎重妥善处置，建议采用以下处置方法：与有关需用土的单位联系，用作绿化工程底层土等；也可用于回填有些采石场等开采后留下的空缺，这样，既可处置弃土，又可改善山体景观，但在回填后为防止水土流失，应重视其表面的植被培养。对于其它废弃物则及时外运处理，不得排入内河、湖泊。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
在建设期间要对生活垃圾进行专门收集，由环卫部门定期清运处置。严禁乱堆乱扔，防止产生二次污染。
6.3.2 运营期环境治理措施（1）废气处理
厨房烹饪油烟气可通过吸排油烟机将油气分离后经专用烟道引至楼顶部排入空中； 汽车尾气对本项目影响较小。
（2）污水处理
项目排出的污水主要来源于生活污水，生活污水的种类有洗浴污水、生活用水、冲 厕水及厨房污水，其排水特点为 BOB5/COD 较高，还含有一定量的阴离子合成洗涤剂。项目排水拟采用分流制排放生活污水和雨水，生活污水经化粪池处理后再行排放，对排 放出的含油污水，选用有相当处理能力的隔油池处理后排出。
（3）对噪声的治理措施
为了减少噪声的影响，本项目排风机房、水泵房都设于地下室内，为避免水泵噪声、排气风机噪声影响周边环境，要求水泵、排气风机选购低噪声设备。对水泵、地下室排气风机噪声较大的情况，则采取安装消声器等隔声防噪措施。并将冷凝机组安装在的辅 房内，辅房采用隔声效果良好的隔音材料。同时运营期间应加强设备维修和日常维护，使各设备均处于正常良好状态运行。交通噪声防治应加强区内交通车辆的管理，减少交 通噪声的影响。
（4）固体废弃物处理
该项目固体废弃物主要为生活垃圾。所有生活垃圾将纳入该地区的环卫垃圾消纳系 统，将生活垃圾采用封闭式垃圾袋和垃圾箱分类收集，由环卫部门利用密闭垃圾桶运输 至垃圾处理场处理。
6.4 地质灾害影响分析
项目所处区域不属于地质灾害易发地区，且为房地产开发项目，项目建设不会引起 地质灾害，不需采取特殊地质灾害保护措施。
6.5 特殊环境影响
项目范围内无文物古迹，不存在对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观 等产生的不利影响。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
第7章 经济影响分析
7.1 财务效益分析 7.1.1 财务效益分析的依据
（1）《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）；（2）《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3）建设工程参照类似工程预结算指标、《浙江省工程建设其它费用定额》估 算；
（4）收入与成本估算参照市场价格与类似项目运营数据确定；（5）相关税费按国家及地方税法实际规定确定；
（6）项目税前基准折现率取 12%，税后基准折现率取 12%。7.1.2 投资估算与资金筹措（1）投资估算范围和说明
按照《建设项目经济评价方法与参数》（第三版）的规定，将建设投资的估算分 为工程费用、工程建设其他费用和预备费三部分，分别估算。
1）工程费用
工程费用包括主体工程、公用工程和室外工程。
其中，主体工程包括高层住宅、多层住宅、物业管理用房、物业经营用房、社 区用房、其他配套设备用房等地上建筑及地下建筑；
公用工程包括给排水、电气、消防、电梯、暖通工程、智能化工程和燃气工程； 室外工程包括绿化及景观小品、道路广场、室外管网、围墙、大门工程。2）工程建设其他费用
参照《浙江省工程建设其它费用定额》与实际市场价格确定。
①建设管理费
建设单位管理费：按财建[2002]394 号文采用差额分档累进制计算；
建设管理其他费：按计标[1985]352 号、浙价服[2003]77 号、计价格[2002]1980 号、浙价服[2003]112 号、浙价服[2001]262 号文采用差额分档累进制计算； 工程监理费：按发改价格[2007]670 号文采用插入法确定。
②建设用地费
本项目土地费用根据国有土地使用权出让合同计，按照 7509 元/㎡计。
③项目前期咨询费 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
主要包括项目申请报告、交评报告、节能评估报告编制费，按市场价格计算。
④勘察设计费
主要包括勘察费和工程设计费，按计价格[2002]10 号《工程勘察设计收费管理 规定》采用插入法计算。
⑤环境影响评价费
主要包括环评报告编制费，按计价格[2002]125 号文采用插入法计算。⑥场地准备及临时设施费
按建安工程费和项目所在地区别费率计取，本项目按 0.8%计算。
⑦工程保险费
包括物质损失和第三者责任险，按中国人民银行 1995 年 1 月 1 日颁布文件，物 质损失险按工程费用的 0.18%确定，第三者责任险按工程费用的 0.25%确定。⑧市政公用设施费
包括白蚁防治费、新型墙体材料专项资金、散装水泥专项资金，分别按 2 元/m2、10 元/m2、1.5 元/m2 计算，计算基数为总建筑面积。
3）预备费
项目基本预备费按 3%计算，涨价预备费暂不列支。4）建设期利息
本项目银行贷款 40000 万元，建设期利息合计为 1968 万元。5）流动资金估算
本项目物业全部出售，故不估算流动资金。铺底流动资金=流动资金*30%，故 无铺底流动资金。
（2）项目总投资和分年投入计划
本项目总投资＝建设投资+建设期利息+铺底流动资金，其中建设投资128000万元，无铺底流动资金，因此，本项目总投资为128000万元。详见表 7-1。
表 7-1 项目总投资汇总表 投资额 121475 1 建设投资 121475 1.1 工程建设费用 56594 1.2 工程建设其他费用 59432 1.3 预备费 3481 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告 建设期利息 1968 3 铺底流动资金 0
详见附表 1“投资估算表”和附表 2“投资计划与资金筹措”。（3）资金筹措
本项目总投资为128000万元，项目所需资金由宁波市恒厚房地产开发有限公司 项目资本金88000万元和银行贷款 40000 万元解决。项目分年投资计划详见附表 2 “投资计划与资金筹措表”。
7.1.3 财务效益计算（1）计算期限
项目计算期按 5 年计算，（第 1 年为 2012 年 12 月到 2013 年 12 月，以后计算期 按此类推。）其中包括建设期 48 个月（包括前期），运营期 4 年（建设期最后 1 年与 运营期第 1 年复合）。项目建设起止时间为 2012 年 12 月到 2016 年 12 月。
（2）营业收入
项目总收入主要为高层、多层住宅及机动车车位出售收入。参照项目周边地区 现有住宅、售价及发展趋势，本项目确定营业收入如表 7-2。
表 7-2 项目营业收入
项目 数量（㎡、个）单价（元/㎡、元/个）收入（万元）高层住宅 84825 13000 110273
多层住宅 48511 18000 87320
机动车位 1364 70000 9548
合计 207140（3）成本费用
项目成本费用包括运营费用、财务费用和建设成本。
1）运营费用包括管理费用和营销费用，分别按照销售收入的 2%、3%估算； 2）财务费用按银行贷款利率按实计算；
3）建设成本即建设投资。详见附表 4“成本费用估算表”。经估算，项目总成本费用为 129864
恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
万元。
（4）利润估算
从利润估算表来看，项目利润总额 65676 万元，税后利润 52541 万元。详见附 表 6“项目利润和利润分配表”。
（5）相关税费
本项目缴纳的相关税费包括营业税金、城市维护建设税、教育费附加、土地使 用税和所得税。
1）营业税：按营业收入的 5%计取；
2）城市维护建设税、教育费附加：分别按营业税的 7%、5%计取； 3）土地增值税：根据项目的土地增值额计算。4）企业所得税：税率为 25%。
根据以上取费标准，经估算，项目营业税金及附加为 11600 万元，土地增值税 16012 万元，所得税 13135 元。详见附表 3“营业收入及税金估算表”和附表 6“项 目利润和利润分配表”。
（6）盈利能力分析
经“项目投资现金流量表（全部投资）”计算，项目现金盈利指标如下： 表 7-3 项目盈利能力分析指标表
指标 税前 税后 项目投资财务内部收益率（%）27.16% 项目投资财务净现值（I=12%）（万元）18910 项目投资回收期（年）3.69 详见附表 7“项目投资现金流量表”。
项目财务内部收益率（税后）为 18.27％，大于财务基准收益率。因此，项目在财务上是可行的。
7.2 行业影响分析 7.2.1 房地产行业发展现状
（1）我国房地产行业发展现状
中国房地产业自 1998 年进一步深化城镇住房制度改革以来，伴随着城镇化进程 得到了快速发展，房地产业对促进消费、扩大内需、拉动投资、改善居民居住条件 和城镇面貌，发挥着重要的作用。但同时，部分城市房价上涨过快、中低价位、中 小套型住房供应不足，住房保障
18.27% 7793 3.94 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
制度仍相对滞后等问题也不断显现。尤其是一些地 方房价过高的问题，已成为社会关注的焦点。为了促进房地产业平稳健康发展，国 家近几年来加大了对房地产市场的调控力度。
2003 年开始，中国房地产市场在历经调控和众多争议中螺旋式发展。尤其在经 历了 2008 年的低迷后，楼市在 2009 年有的是报复性的反弹。2010 年，为遏制部分 城市房价过快上涨的势头，国务院三次部署调控工作。尤其是 2010 年 4 月《国务院 关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》印发后，房价同比涨幅持续回落，环 比涨幅回落后在低位波动，投资投机性购房需求得到一定抑制。但是，在通胀预期 等多种原因的推动下，2010 年 11 月以来，一些地方高价地再度出现，部分未实施 限购的中心城市，住房成交量价齐升，限购城市周边地区的房价出现较快上涨。因 此，为继续巩固和扩大调控成果，国务院办公厅于 2011 年 1 月 26 日印发《关于进 一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》（即国 8 条）。同时 2012 年上半年政 府明确强调：坚持房价调控坚持不放松。2013 年年初国务院常务会议再次部署一系 列房地产调控措施，表明了政府坚持调控楼市的决心。
在政府严厉的宏观调控政策下，房地产销量增速开始明显下滑、房地产新开工 也明显减速，房地产投资明显减少，房价涨幅持续回落。对于房产企业来说，庞大 的资金压力，导致企业利润大幅下降，部分中小企业开始退出市场，房地产市场总 体进入平稳发展的阶段。
（2）慈溪市房地产发展现状
随着杭州湾跨海大桥的开通，慈溪成为连接上海、宁波、杭州三地黄金节点，加之中心城区不断改造提升、政府对余慈规划区的重点打造，华润、绿城、金地、合生、保利、联盛等全国知名房地产企业开始进驻慈溪，慈溪房地产经济得到迅猛发展，楼盘品质不断提升，需求大力释放，房价不断攀升。根据统计数据显示，从2005 年至 2010 年，除 2008 年和 2009 年由于金融危机呈下跌趋势，五年间房价涨幅大于40%。
近年来，在国家房地产宏观调控政策的影响下，慈溪房地产市场也几经跌宕。但由于慈溪市民营经济发达、居民消费能力强，加之庞大的购房需求，房价依然坚挺。
慈溪市房地产楼盘以大户型为主，品质也较高。随着中心城区的逐渐饱和，目 前部分开发商开始进军城西、城东及周边乡镇，周边地区的区域价值不断攀升。总 体来说，根据慈溪市居民的消费需求，高性价比、中高档产品将成为未来慈溪市房 地产市场的主流。
7.2.2 企业在行业中所处的地位
宁波市恒厚房地产开发有限公司是一家有限责任公司（台港澳与境内合资），主 要致力于慈溪市白沙路街道前应路南 1#地块（慈溪恒厚•阳光城项目）以及南 2#地 块的房地产开发经营和金属材料批发等。公司在宁波地区尚处于发展阶段，慈溪前 应路南 1#地块为公司在慈溪市开 恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
发的第一个房地产项目，项目体量虽然较大，但是 不会对房地产行业产生垄断。
7.2.3 项目对所在行业和关联产业发展的影响（1）项目对所在行业的影响
本项目位于慈溪市中心城区东南部，总投资 121475 万元，总建筑面积 199511.9 ㎡，在房地产开发投资领域，建设规模适中，不会对房地产行业造成垄断，也不会扰乱房地产行业的竞争格局，反而有利于促进当地房地产市场的发展和繁荣。
同时，项目整体户型大气舒适、景观设计精致、立面设计大气典雅、休闲配套 设置完善，有利于提升公司在慈溪市本地房地产企业中的影响力。（2）项目对关联产业发展的影响
房地产业与国民经济的许多行业都有着密切的关系，具有很强的产业关联性。本项目建设除了可以带动上游的水泥、机械、钢铁、木材、玻璃等行业发展外，还 可带动下游塑料、汽车、家电消费等派生需求。此外，项目建成后需专业的物业管 理团队对项目进行日常维护管理，从而带动当地物业管理行业的发展。
7.3 区域经济影响分析
（1）房地产行业属于资金密集型行业，对资金的需求量大，在国民经济中占有重要地位。本项目建设有利于拉动慈溪市 GDP，对区域经济发展具有重要作用。
（2）项目建设有利于促进慈溪市中心片区房地产行业发展；房地产业关联度高，项目建设有利于促进慈溪、宁波地区的钢材、水泥等建材的发展，同时也有利于带动慈溪市家电、纺织等传统优势产业的发展；再者，对促进周边商贸服务业发展也具有重要作用。
（3）本项目建成后能够有利于全面推动慈溪市中心城区建设，提升慈溪中心片 区区域品质，吸引更多的人流集聚，带动城南经济快速发展。
（4）项目建成后，将实现上缴项目营业税金及附加为 11600 万元，土地增值税 16012 万元，所得税 13135 元，可增加慈溪地方财政收入。恒厚•阳光城（2#地块）项目核准申请报告
第8章 社会影响分析
8.1 社会效果影响分析 8.1.1 正面社会影响效果分析
（1）有助于推动慈溪中心片区发展建设，提升城市形象。本项目为中高档高层 住宅和多层住宅项目，其建设景观设计精致、立面设计大气典雅、休闲配套设置完 善，有利于带动慈溪中心城区的城市建设，提升城市形象。
（2）完善居住功能、改善居民居住环境。白沙路街道位于中心城区东南部，主要承担城市居住的重要功能，拟打造成为慈溪市的城市新中心、具有水乡特色的宜居宜业新区等。本项目通过新建高品质住房，有利于完善白沙路街道现有住房功能布局，可为慈溪市居民提供环境舒适、拥有中高端享受的居住环境、提高居民生活水平。
8.1.2 负面社会影响效果分析
本项目在建设期间，施工产生的噪声、扬尘等污染源可能会对当地居民造成一 定的影响。建设单位将通过加强施工管理，倡导文明施工，在符合国家有关法规的前提下，将产生的不利影响降至最低。
8.2 社会适应性分析
8.2.1 当地居民和企业团体对项目的适应性和可接受程度分析
本项目建设可以为当地居民提供高档、舒适的居住环境等；同时项目的实施可 以增加就业机会，能得到当地广大民众的支持。
此外，从产业链的角度看，本项目作为普通商品住宅开发项目，可以拉动建材、钢铁、家具、电器等 50 多个其他相关行业的发展，因此，本项目建设也能得慈溪市 广大企业团体的支持。
8.2.2 政府部门对项目的适应性和可接受程度分析
对于政府部门来说，首先，房地产在我国国民经济中占有重要地位，对 GDP 的贡献大；其次，房地产业的发展对推动区域城镇化建设有重要作用，还可增加地方 财政收入；最后，本项目能增加就业机会，对减轻社会就业压力有一定帮助。因此，本项目作为普通商品住宅开发项目，在符合国家有关法规的前提下，慈溪市各级政 府部门对本项目持积极态度。
8.2.3 当地社会基础设施对项目的适应性和可接受程度分析
本项目建设规模适中，建成后对水、电、燃气等能源和公交等社会公共服务不 会造成较大的影响。水、电、燃气等能源供给统一由慈溪市城市基础设施系统供给，城市供应能力充足。而且项目所在地位于慈溪市中心城区内，生活配套完善，交通 便利。因此，当地社会基础设施
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对项目具有良好的支持作用。
8.2.4 当地技术文化条件与项目的适应性和可接受程度分析
本项目的工程设计、监理、施工均具有较强的专业性，要保证工程质量和进度，需要通过招投标选择优秀专业的设计、监理、施工单位，而慈溪市及宁波当地的技 术条件可满足项目所需。因此，当地的技术文化条件能够保障项目的实施。
综上，本项目的建设符合当地各利益群体的意愿，能够得到各类组织的支持，适合现有的技术条件和地区文化条件，具有良好的社会适应性。
8.3 社会风险分析
房地产项目选址模型研究 第6篇
关键词：房地产 区位选择 宅房地产 商业地产 “04”分析法
0 引言
房地产开发的前期最重要的工作就是项目的选址，选址直接决定了后期的开发和销售。而有些地产开发公司却对项目的选址没有做详细的研究和规划，从而出现了后期的一系列问题。由于房地产的开发存在相应的特殊性和不确定性，从而使项目的选址也存在着较多的影响因素。故对各影响因素进行模型分析具有十分重要的意义。
1 房地产开发项目的主要特点
1.1 较强的地域性、差异性
土地开发、房屋建设及使用，均具有不可变动的地理位置，在开发项目时必须考虑到地区差异，因地制宜，就地使用能够获利的可能性及投资收益。房地产开发项目可以分为很多种，由于项目地理位置、用途、内容、规模的不同，以及建筑物本身的造型、装修、结构、配套设施等不同，各开发项目存在很大的差异性。即使是同一类项目，由于项目所在的区位、环境等条件不同也会有一定的差异性。然而这种差异性直接影响项目投资资金及效益。
1.2 开发过程的环节多、周期长
土地及建筑物作为项目开发的内容，一般工程量较大，完成一个开发项目一般需要几个月、几年甚至更长的时间。这与项目开发受法规政策严格约束的特点和参与房地产开发项目管理的部门多直接相关。从项目立项开始， 建设环节多，而且各环节不可或缺，而且都有直接约束和控制工程的进度。一个房地产项目的全部开发过程涉及到土地、规划、建设、消防、交通、教育、人防、环保、市政等较多部门。
1.3 投资回收期长
由于开发的周期长，从房地产项目前期工作开始到项目竣工并交付使用，这期间需要投入大量的资金，只有等到所建商品房开始预售、预租才能实现资金回收，而且出售、出租本身也往往需要较长的时间。固可知房地产项目的投资回收时间较长，资金周转慢。
1.4 开发具有综合性
现代房地产开发项目要求合理布局、全面规划、综合开发、配套建设。即在开发的过程中不仅仅是对项目的地理位置和建筑结构，也要对项目区位的公共设施、公共建筑进行综合规划和协调。如商业地产的开发，更要体现人性化和多元化布局，综合考虑交通状况、客流量、公共安全等。
1.5 具有较高的风险性
由于房地产项目具有以上特点，也就相应决定了其投资风险较大。因开发周期长，从而很容易受到国家政策、宏观政治经济形势、市场需求变化及竞争对手等方面的影响。在项目建设期间，随着时间的推移，建筑材料价格、劳动力价格等有可能发生变动，从而影响项目的投资额。当公共利益需要时，可能遇到强制性征收、停止使用或限期拆除情况等。
2 房地产开发项目区位选择的主要影响因素
房地产开发投资首当其冲的选择就是区位选择，区位选择的好坏直接影响投资的成败，一旦选址错误则会造成资金成本的周转困难。考虑到这一因素，房地产开发公司高瞻远瞩，选择最优的区位进行开发，才能使房地产开发与居民消费需求良好吻合，获得好的效益，并最终促进房地产市场的良性发展[1]。
2.1 交通的通达性及便捷性
完善的交通条件，可以带动相关区域的发展，不仅有利于区域的升值，而且还可以带动房地产业的蓬勃发展[2]。有利的对外交通条件，能够将“嗅觉灵敏”的开发商吸引进驻这一区域，住宅的开发和商圈的日渐形成，提升了这一地域房价。同样到市中心的交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和公共交通的便利程度，居民对其综合评价就会越高，因此房地产价值也会越高。
2.2 城市设施状况因素
完善的、现代化程度较高的城市设施为居民的生活带来方便，房地产的价值自然提高[3]。其中基础设施主要包括供水、排水、供电、供气、供热和通讯等设施；生活设施主要包括学校、医院、超市、银行、农贸市场等设施；文化娱乐设施主要包括体育场、图书馆、公园等设施。
2.3 区域的繁华度
商业的繁华程度是反映城市经济、信息、物资与人员聚集程度，是反映城市功能的重要指标。如果商业的聚集程度高和服务项目齐全的话，对顾客的吸引力就大；另外，高档公寓、写字楼向商业中心区域集中之后，对整个城市的功能布局都有好处，而且形成相对集中的效应，对促进这个区域的房地产发展，对增进其投资吸引力有很大的推动作用。
2.4 环境因素
随着人们生活水平的提高，居民对居住环境的要求越来越高也越来越重视。一个地区绿地较多、公园充足、环境优美，则该地区的房地产价格水平较高；相反，噪声污染、大气污染、水污染较严重的地区，其房地产价格水平则较低。
2.5 制度政策因素
影响房地产项目开发的制度政策因素主要有：房地产制度政策、税收政策、金融政策、有关规划和计划等。在项目选址的过程中要对以上因素进行实际调查，搜集资料，具体分析研究，了解开发的有利和不利条件，不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划[4]。
3 房地产区位选择影响要素功能分析
3.1 “04”分析法
“04”评分法的分总和为2n（n-1），n为对比的要素数量。“04”评分法的四种情况：
①非常重要的功能得4分，很不重要的功能得0分。
②比较重要的功能得3分，不太重要的功能得1分。
③两个功能重要程度相同时各得2分。
④自身对比不得分。
3.2 住宅地产区位选择要素功能分析
在新的房地产运行机制条件下，作为住宅房地产市场独立消费主体的居民可以根据自己的收入、工作地、通勤的便利性和对居住环境的偏好等因素，选择能够满足自己期望的居住区位[6]；同时，开发商也必须要按照房地产市场的需求，在不同的区位开发和建设多样化功能和等级的住宅商品，从而满足不同类型和层次的居民对居住空间的多样化需求；政府是管理和监督房地产市场健康有序发展的主体，既要考虑到经济效益，按照市场要求推动城市住宅建设的商品化发展水平，也要考虑社会效益，通过政策引导，把住宅房地产引入长期规划中，给予适当的优惠政策，实现城市健康持续发展。
我国住宅房地产的相关影响如下图1所示。
■
图1
按“04”分析法如下表1所示。
由上分析可知，对于住宅房地产，居住环境对区位的影响最重要，其次是交通的便捷性，再次是住宅附近的教育情况。
3.3 商业地产区位选择要素功能分析
商业地产的选址是一项长期性工作，直接关系企业经营的战略决策[3]，是商业地产链中以消费者为中心观点的重要体现，是影响企业效益的一个决定性因素，同时也是制定企业经营目标和经营策略的重要依据。在项目选址过程中不仅要考虑现状，还要了解未来的发展变化，尤其要了解城市建设的长期规划，如所选地区的街道、交通市政、公共设施、居民住宅及其它建设或改造项目的规划，有的地点从当前分析是优越条件，而随着城市的改造将会出现新的变化，而不适合投资。反之，从当前分析不适合投资但从规划前景看又有发展前途。
我国商业房地产主要因素如图2所示。
■
图2
按“04”分析法如表2所示。
由上分析可知，对于商业房地产，与住宅地产还是有很大不同点的，其交通便捷性对区位的影响最重要，其次是客流规律，再次是制度政策。
通过“04”分析法可以知道各个因素的重要程度，在房地产区位选择的综合评价中具有很大的实用价值，该法可操作性强且能够准确地反映影响房地产区位选择因素的模糊性和不确定性。通过分析可准确地对房地产区位选择作出定量的综合评价，从而使土地的区位效果达到最优。
4 合理确定房地产区位
国家的房地产调控政策接连不断地出台，住宅类项目开发的脚步不断放缓，而商业地产却因此引来发展的机遇。在此形势下，旅游地产凭借其政策导向性和资源稀缺性优势深受投资客们的青睐，成为万众瞩目的楼市新宠[7]。同时，“教育地产”这种重要的房地产开发模式，早在几年前就已经涌现出众多以教育为主题的房产项目，并得到了众多学龄家长和房产投资客的高度关注。所以，不仅交通因素，区域繁华度、自然环境等各种因素都会对房地产产生不同程度的影响，同时把握影响房地产区位的其他主要相关动态因素，用“04”分析法就可以对房地产价值或者说价格水平进行动态分析，从而可以准确地评估和预测房地产价格。
5 结论
文中提出了一种进行房地产开发项目选址的有效方法。该方法是以价值工程分析方法为工具，在综合考虑各种房地产开发项目选址影响因素的基础上，确定影响房地产开发项目区位的敏感性因素。“04”分析法具有极其重要的现实意义，是工程经济学的重要理论方法之一。该方法不仅可以用于房地产开发商进行房地产开发项目的选址，也可以用于政府部门进行城市规划、工业开发区选址等。
参考文献：
[1]蒋立红.影响房价的区位因素分析[J].开发天地.2005（4）：79-81.
[2]刘正山.房地产投资风险分析[M].大连：东北财经大学出版社，2000.
[3]张文忠，刘盛和.居民住宅区位选择的机理研究[J].北京规划建设，2000.
[4]莫宏伟.房地产全程策划实战教程[M].北京：中国电力出版社，2005.
[5]Fariborz Moshirian，Toan.Determinants of US investment in real Estateabroad [J].Journal of Multinational Financial Management，2000（10）：63-72.
[6]Dipasquale D，WheatonW. Urban Economics and Real Estate Markets [M]. Prentice Hal，1996.
房地产项目前期策划研究 第7篇
一、房地产项目前期策划的内涵
房地产前期策划是从全局战略角度出发, 确定项目目标, 广泛收集资料, 调查研究, 对拟开发的项目进行准确的市场定位, 并对项目进行详细的经济论证, 最终使开发商的决策建立在科学的而不是经验的或者是感觉的基础上。它是项目的纲领性文件, 是项目开发的原则, 不仅对整个生命期项目的实施和管理起决定性的作用, 而且直接影响项目的经济效果。
二、房地产项目前期策划的必要性
房地产建设项目前期的充分论证, 可以有效减少风险、工程进度、保证预期利润的顺利实现。可以说做好房地产建设项目的前期工作是建设项目成败的关键。只有通过前期策划的市场调查、对项目进行可行性研究, 并准确的定位, 才能保证在后期的销售过程中适销对路, 从而有效地规避风险。
首先, 房地产开发是一项庞大的系统工程, 就整体项目而言, 前期的开发策略和策划实施极为重要, 在某种程度上直接决定了房地产项目开发的成败。
其次, 房地产开发逐渐呈现出大盘化、郊区化的发展趋势, 发展商所面临的不仅是图纸和产品的竞争, 更要懂得怎么引导市场、创造市场, 那么项目的前期策划, 可能就是生死攸关的事情。
第三, 房地产前期策划可以避免项目运作出现偏差, 提高企业决策的准确性。因此, 它可以作为房地产企业的参谋, 使企业决策更为准确, 避免项目在运作中出现偏差。
第四, 能有效地整合房地产项目资源, 使之形成优势。
三、房地产项目前期策划的内容
房地产项目前期策划实际上是一系列的工作过程, 是开发商通过分析自身能力和项目条件, 了解环境特性和趋势, 制定把握机会、避免威胁的战略部署。具体内容如下:
(1) 项目市场调查 (拿到地之后)
1. 城市的宏观环境分析:
对城市经济、文化、交通、城市化水平、房地产行业发展状况, 国家地方的法律法规对房地产市场的影响, 城市今后发展趋势分析。
2. 中观环境分析:
对项目所在大板块即以区乡镇一级为基础, 对此区域内的经济、交通、文化、人员构成, 发展趋势, 房地产发展水平, 发展潜力做进一步的分析。
3. 微观环境分析:本项目所在地块环境分析, 竞争对手情况调查、同类物业情况调查, 市场前景预测。
环境分析是从事房地产策划的立足点和根本前提, 为科学的决策提供依据。只有深入细致地对环境进行调查研究和分析, 才能准确而及时地把握消费者需求, 才能认清本企业所处环境中的优势和劣势, 扬长补短, 在竞争中求得生存、在变化中谋到稳定。
(2) 目标客户群分析
市场调查以及目标客户群分析的作用是多方面的。通过市场调查, 房地产商可以准确的知道要“卖什么样的房子”、“房子卖给谁”、“怎样卖房子”, 也就是说市场能够帮助房地产开发商进行正确的项目定位, 这些正是一个项目成功与否的关键;
市场调查还有助于房地产企业发现新的市场机会。通过市场调查可以了解市场的现状及其变动趋势, 从而确定企业今后的经营方向;市场调查有利于房地产企业适时开发新产品。
(3) 项目方案策划
1.地块情况分析:对项目地块的交通、环境、周边配套, 区域发展现远景做表述。这是整个策划方案成功的前提, 只有深刻分析地块各个方面的特点, 才能做出正确的市场定位。
2.项目市场定位:所谓定位, 是指企业为适应目标市场中消费者的特定需求, 而设计和确定企业及产品在目标市场上所处的相对位置, 与竞争对手的产品及企业形象相对而言的。因此, 房地产开发项目的市场定位就是在详细的房地产市场调和分析的基础上, 选定目标市场, 确定消费群体, 明确项目档次, 设计建设标准, 使自身的房产项目有独独具一格、与众不同的特色, 进行准确的市场定位, 从而锁定目标客户, 这是楼盘畅销的先决条件。卖点和定位是两回事, 定位不清的卖点不能称之为真正的卖点。
房地产项目定位是进行房地产项目开发的先导。房地产定位既不是简单的市场细分, 也不是片面的创意包装活动和产品形态设计, 它是为实现最终市场认可而对产品进行的设计、营运、推广等系列活动, 其目的是要塑造产品独特的市场表现和客户价值。
3.项目产品研发与设计:项目产品是提供给市场的能够提供给消费者某种需求的任何有型建筑物、构筑物、土地和各种无形服务均为房地产产品。主要包括物业实体及其质量、特色、类型、品牌等;以及可以给消费者带来附加利益和心理上的满足感及信任感的服务、保证、物业形象、开发商声誉等, 即房地产整体产品=有型实体+无型服务。房地产整体产品有三个层次的内容:核心产品、形式产品及延伸产品。
4. 开发建设方案:对开发建设的周期、进度安排, 开发分布做总体规划。
5. 营销方案:
对营销的各环节做出总体的进度安排。这里着重指促销活动的安排, 在项目形象导入期、树立期、拉升期等不同的环节分别辅助以不同的促销组合来完成, 从而实现总体的营销目标。
房地产开发项目设计管理 第8篇
一、方案施工阶段
方案设计阶段有时可分为方案招标阶段和方案定案阶段。大部分房地产公司在大、中型建设项目中采用方案招标来选定方案, 也有的采用直接委托某一设计院来直接设计方案。这两种方法各有利弊。房地产公司在取得项目后, 一般都会委托策划公司进行市场调研并进行项目策划, 确定设计目标和方向。而房地产公司也会对项目进行内部方案设计和研讨。在此基础上形成项目的整体方向, 作为招标任务书拟定和评标的依据;有的房地产开发公司将方案招标作为项目研究的手段和过程之一, 或考察设计院实力的方法, 招标方案的成果对下一阶段工作的影响不大。对建设项目整体方向把握还不太准, 或希望项目有所创新的房地产公司, 一般采用招投标的方式, 集众家所长。一旦房地产公司对项目形成强烈的主观意志, 一般采用直接委托的方式进行方案设计, 以免不必要的反复而浪费成本和时间。不论是招标或是直接委托设计, 都要对所选用的设计公司进行深入而严谨的分析, 甚至不同类型设计公司的比例也要有所考虑。基本方案确立到最终方案的形成是一个多轮次方案的反复过程。在此阶段, 房地产公司设计规划人员及相关部门人员, 对项目的各个大的价值体系进行深入的剖析, 如:交通系统功能空间布局, 建筑空间分布, 建筑体型分析, 环境景观系统, 设备的设置及户型平面和立面风格等, 逐一与设计院沟通, 并与政府相关部门进行沟通, 使方案朝着开发商所期望的方向发展。
二、方案设计阶段
在方案设计阶段, 项目沟通管理也是很重要的一个方面。准确而及时的沟通使项目设计朝正确的方向有序地发展。沟通是多层面和多方式的。在这一阶段, 主要的沟通为:内部沟通 (纵向和横向的沟通) , 与设计公司沟通, 与政府部门的沟通。尤其与政府部门的沟通要及时甚至提前, 在沟通过程中, 要注意建立沟通信息的存贮体系和信息查询体系, 以便信息可以通过不同方式由团队成员和项目干系人共享。
在方案设计阶段也要对项目风险进行管理。有的房地产开发公司对项目制定的绩效目标不现实, 在实施过程中会带来进度风险。有的公司喜欢打政策擦边球, 甚至违规操作, 给项目带来的风险也是致命的。委托或筛选设计公司过程也隐含着风险, 对设计公司的了解及分析不够深入, 不能取长补短, 往往会造成成果与期望相差甚大, 或者最初成果无法深化等。在方案决策中对技术的选用也存在风险。设计阶段的项目风险除违规操作外, 其实并不太高。只要项目组织者有项目风险意识, 对项目做风险定性分析, 就可以防患于未然。方案设计阶段的项目风险控制对整个设计阶段和后期施工的顺利进行意义重大。
项目资源的管理对产品的质量影响很大。在此阶段, 房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合, 发挥各种资源的能动性, 是项目资源管理的关键。首先要了解资源, 分析各种资源的长处和在此阶段, 房地产公司投入大量的人力资源和物力资源。如何保证各种资源最大限度的配合, 发挥各种资源的能动性, 是项目资源管理的关键。首先要了解资源, 分析各种资源的长处和短处, 才能优势互补。比如设计公司对市场的了解不够深入, 但由于操作的各种项目较多, 积累了不少先进的知识和经验。房地产公司设计对市场的了解比较及时, 但对先进知识和经验的获得主要通过考察的手段, 也有所滞后。有的房地产公司因种种问题而将设计公司沦为绘图公司, 实在是资源的一大浪费。方案项目质量管理除了在方案的进程中介入监控, 与设计单位共同合作, 保证设计成果的内容质量外, 成果的表现质量也是管理的一个方面, 包括成果的内容、数量、质量等, 一般在委托设计合同中做详细交待。
建设项目施工图设计阶段是在方案报建文本的基础上进行的。由于方案已经确立, 设计工作流程相对简单, 有序, 因此此阶段的项目设计管理在执行组织结构、质量控制、资源管理、项目知识积累等方面与方案阶段有所不同。执行组织结构相对简单, 成员配置一般由设计总监、工程项目经理 (建筑专业) , 以及建筑、结构、设备及概算人员组成, 形成一个典型的强矩阵管理模式。管理流程也相对简单:委托设计, 拟定技术措施, 中间过程质量与进度控制、成果审查、成果报建、联合技术交底等。项目质量管理主要对上述几个流程组织相应的技术质量控制措施。在这几个环节中, 中间过程质量与进度控制是关键。工程设计负责人对项目的成功运作起着关键作用。在选定设计单位后, 要对实施项目设计的工程设计负责人进行资质考查, 审查其主持设计工程项目的图纸质量, 对其能力有全面的了解。在中间过程质量控制中, 要依据设计院的进度安排进行相应的中间成果控制, 保证成果的质量, 中间成果一般是指在建筑、结构及各设备专业初提及终提两个阶段所提资料图。另一个关键环节是成果审查, 即组织规划设计部门和工程项目部门对成果图纸进行详尽的审查, 提出整改意见, 把错漏控制在设计阶段。在此阶段, 项目的沟通管理主要集中在过程质量与进度控制环节。关键的沟通成果要以文本的形式保存下来, 形成知识积累。
在房地产设计运作过程中, 经常会出现方案阶段设计周期过长, 留给施工图设计阶段的周期较短, 设计院加班加点赶图, 不能保证图纸质量, 甚至会出现边设计边施工的窘境。施工图设计的质量对工程的顺利施工和成本控制关系很大。时间的紧迫性将会限制设计师对问题的深度思考和解决, 给工程留下遗憾和隐患。因此在项目设计阶段总体的时间管理上, 一定要作好甘特图, 严格控制关键点的时间安排。即使在某些环节出现偏差的情况下, 也要适时地启动下个阶段任务的准备工作, 以利于整体工作的顺利完成。
摘要：项目管理是一种新兴的管理方法。在房地产开发项目设计管理阶段引入成熟的项目管理方法, 将对设计进程中的科学决策、资源优化及质量和成本控制起到积极的促进作用。
房地产项目市场定位分析 第9篇
市场定位是在20世纪70年代由美国营销学家艾·里斯和杰克特劳特提出的。所谓市场定位是指生产企业明确自身产品在市场所处的位置, 并根据潜在的购买者在同种产品的某些方面的倾向, 并根据潜在的购买者的倾向设计、生产在某些方面比较独特的产品, 从而为本企业产品塑造与众不同的同类产品, 从而, 使某一种产品在激烈的市场竞争中取得优势。市场定位的实质是通过市场经济中“求”的因素而决定企业生产的情况。
市场定位的两种情况, 一种是企业对现存产品的定位, 另一种是对潜在某种产品的提前定位。对已有产品的定位包括某产品名称、价格和包装的定位, 这种重新定位并没有改变产品的实质, 不过是使该产品能够更加吸引潜在的购买者。如脑白金这一全国家喻户晓的保健品, 原来这一保健品的称为脑黄金。而在当时, 脑黄金的销量和知名度和现在的脑白金有着天壤之别, 脑白金畅销7年, 创造了几十亿元的销售奇迹。而同类的保健品几年之内就会销声匿迹。问题的关键就在于, 脑白金对于市场的定位从单纯的保健品转移到节日的保健礼品。因为中国老百姓喜欢在节日里走亲戚, 访朋友, 而健特生物科技公司发现在中国的市场上, 保健礼品是一块空白, 因此, 公司将其打造成知名的保健礼品, 广告词“今年过节不收礼, 收礼只收脑白金”也应运而生。在保健品趋于报个的中国市场, 脑白金将自身定位于保健礼品, 从而打败其他保健类商品, 取得了自身销售的成功。同时, 有的产品还需要提前定位, 所谓产品提前定位就要求企业对其所欲生产的产品适合潜在的市场需求。企业在运作市场定位时, 不但要获悉生产或欲生产同类产品的企业有和独到之处, 更重要的是, 企业要深入研究潜在购买者对于该产品的内在需求, 即对该产品的各个方面有什么期待, 然后再制定本企业产品的生产及营销计划。
市场定位一般包括四项基本内容。第一是企业所生产的产品定位, 对所生产产品的市场定位主要在于产品本身的定位, 如产品的质量、外形特色、成本高低、性能如何等。如农夫山泉对自身产品的定位就是纯天然, 产品的广告词是“我们从不生产水, 我们只做大自然的搬运工”, 一句广告词点名了自身产品的特色。第二, 生产产品的企业也要对自身进行定位。企业也要对自身的形象、档次进行定位。如某药企业的广告词是做“良心药”。第三是关于市场竞争的定位, 一般来说, 企业都会找出自身和同类产品的优势所在。某类商品的促销词也都是“物美价廉”之类的广告语。同时, 比较典型的例子是现在很多感冒药的广告词是不含PPA, 这就说明, 这种感冒药不含有同类感冒药中对身体有害的PPA。这样就确定了自身的优势。第四, 就是对潜在购买者的定位, 也就是针对什么特定的消费群体。如背背佳产品, 就是针对生长发育中的青少年等。
2 如何对房地产项目进行市场定位
房地产企业对房地产项目的市场定位之关键是房地产企业要在同行业的房产中发现自身建造的房产比其他房地产企业的产品有哪些竞争方面的优势。在市场经济条件下, 产品的竞争优势通常涉及到两个方面:一方面是在竞争中的价格优势, 即在同一市场环境中, 企业的所生产产品的价格更低。这个方面就对生产企业降低产品成本, 提高劳动生产率提出了更高的要求。另一个方面是潜在消费者的购买期待的符合度的优势, 也就是说, 企业所生产的产品所具有的某些品质能够被潜在的消费者认可。这一方面的竞争优势就对在相同的购买能力下, 对产品的品质方面上付出一定的努力。房地产项目的市场定位要经行提前定位。因此, 房地产项目的市场定位也包括四个方面的内容。
2.1 房地产企业对房产本身的定位
在竞争日益激烈的房地产市场中, 为了达到更好的销售业绩, 房地产企业一定要使自身的房产具有某些方面的特色优势。因为房产这一特殊商品从设计到销售的时间跨度较大, 所以房地产企业对房产本身的定位, 要具有长期的预见性。否则, 房产将会由于商品市场的变化而影响销售。由于房产的某些方面的规格已经是由政府方规定, 因此, 房地产企业要在通过对未来购房者的心理及需求期待上, 选择房产的特色, 并通过合适的方式推出广告。房产本身的定位主要取决于房产的对应的消费人群的层次、房产本身的价格、房产本身所处的地段, 还有房产本身的建筑质量等一些列方面。
2.2 房地产市场本身的竞争定位
商场如战场, 面对激烈的房地产竞争市场, 房地产企业一定要对房地产市场竞争的现状有充分的定位。并依据竞争对手和整个市场的形态发掘自身的独特优势, 以己之长占领市场, 并深刻认识到自身的不足。同时, 也要对房地产本身的运行规律和特点经行深入研究, 发现影响房地产市场的关键是什么, 以弥补自身劣势。房地产企业如果发现自身优势不明显, 则要根据房地产市场所处的层面和房地产业本身的特点, 在学习其他地域承购房地产企业的基础上, 找出弥补自身竞争优势不足, 在回避与竞争对手的强项方面的比较中, 独辟蹊径地找出发挥自身特色、赶超其他房地产企业的捷径。
2.3 房地产企业自身的定位
房地产企业本身要对自身有着足够的认识。首先明确自身的优势是什么。自身的优势是适合开放商业房产, 还是住宅房产。同时, 在明确房地产竞争的前提下, 明确自身是引导市场消费还是顺应市场消费。房地产投资数量大, 回报周期长, 因此, 任何定位不准都会带来巨大的损失。因此, 如果对未来市场没有足够的把握, 争取要迎合市场的消费, 做到用“求”指导“供”, 如果对未来市场有着明确的预见性, 那么, 房地产企业可以大胆创新, 从而引领房地产市场导向, 先行一步, 占领市场。同时, 房地产企业要明确自身处于何种层次, 自身是否具有品牌效应。如没有一定的品牌效应, 那么房地产企业就要采取相应的广告策略, 以弥补自身品牌效应的不足。
2.4 房地产对市场需求的定位
房产是一项特殊商品, 房产不能像其他商品那样经行流通。在市场经济的背景下, 房地产企业的房产销售主要受房地产市场上供求关系的影响。这种供求关系不仅仅单纯是关于房产供求量的方面, 还关于房产供求质的方面, 即购房者需要何种类型的房产。同时, 也包括潜在购房者的购买力如何。在购买力比较强的情况下, 购房者的潜在需求就起决定性的力量。在房地产供求量一定的情况下, 影响房地产项目销售情况的决定性因素就是房产质的方面。因此, 对房地产项目的市场需求就显得尤为重要。房产的市场需求定位包括消费人群的经济能力、消费观念、地域文化、生活习惯等。
摘要：在竞争日益激烈的房地产销售上, 房地产企业要想竞争中生存发展, 必须要考虑到潜在购房者的需求, 在此基础上, 对所要投资建造的房产项目进行市场定位分析。本文探讨了市场定位的内涵及意义, 然后探讨如何对房地产项目实施市场地位。
关键词：房地产项目,市场定位,购房者
参考文献
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房地产项目信托融资实务 第10篇
一、房地产信托计划与REITs的区别、信托融资成本
需要说明的是,上述房地产信托中的投资人收益比例与开发商的融资成本并不对等,目前信托市场上,开发商的信托融资成本大多在15%-23%之间,这是因为融资成本中除投资人能够获得的收益外,还包括需要支付给信托公司的财务顾问费,以及发行信托计划过程中需要支付给第三方的费用,如需要支付给承销商的承销费用、需要支付给评估机构的评估费用,需要支付给资金保管方的保管费用等等。
二、房地产信托融资的必要性和信托资金主要需求时点
开发商就房地产开发项目申请银行开发贷款有严苛的条件要求(四证齐全,开发商自有资金比例30%以上),项目前期融资十分艰巨。尽管信托贷款比银行开发贷要求的条件有过之而无不及(需满足“四二三五”,即四证齐全,二级开发资质,自有资金比例35%以上),但《集合资金信托计划管理办法》第二十六条规定:“信托公司可以运用债权、股权、物权及其他可行方式运用信托资金。”这使得信托公司可以根据项目及项目公司具体情况灵活设计变化多样的信托产品,以其灵活的投资方式弥补了这一缺憾。信托资金投入房地产项目除贷款方式外的其他变通模式见本文第四部分所述。
至于一个开发项目何时需要信托资金的介入,简而言之,凡是开发商急需资金而贷款不能介入的时点都是有必要引进信托资金的时点,主要为:1、招拍挂前或土地使用权出让金足额缴付前,一方面不能以流动资金贷款缴纳出让金(法律规定流动资金贷款不得用于固定资产、股权等投资),一方面尚不符合开发贷申请条件,最好的办法即通过设计信托产品募集资金;2、受让土地后、开发贷条件具备前,或者银行开发贷在审批过程中时(银行贷款程序繁琐、审批时间较长)则可用信托资金过渡;3、银行开发贷到期必须收回,而项目仍需建设资金,此时可由信托资金置换银行开发贷。
三、房地产信托融资基本法律关系及结构化信托
图2线表明合同关系及签约顺序,虚线表明资金来源及走向。
如图2中所示,投资人分为优先级受益人和次级受益人的信托产品称之为结构化信托,其中优先级受益人在分配信托收益或剩余信托财产时享有优先分配的权利,剩余收益(若有)或剩余信托财产(若有)由次级受益人取得。次级受益人一般为开发商(资金需求方)或其关联公司,在房地产信托法律关系中还承担着保证优先级受益人能够获得信托文件约定的收益之责任和义务(若信托收益不能满足优先级受益人按约定应获得的收益,则由次级受益人追加认购次级信托份额,并将该等追加资金分配给优先级受益人)。
为便于设计信托产品,目前房地产信托大多为结构化信托,不过,根据《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》(银监办发[2010]54号)的要求,一支信托计划产品中,优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。
四、信托资金投入房地产的模式
信托资金投入房地产主要有以下四种模式:信托贷款型、股权投资型、权益投资型和财产信托型。
信托贷款型,即将信托募集到的资金以向开发商发放贷款的方式投入到房地产开发项目,是房地产信托融资的早期形式和常规模式,但因其要求的条件较银行贷款更严格(四二三五),故实务中较少采用。
股权投资型,指信托公司将信托募集到的资金以受让股权、增资扩股、增加资本公积或新设公司的方式投入到房地产开发项目,通过阶段性持股达到获取预期收益的目的。此种方式,往往包含着“对赌”设计,即极端情形下(开发商不按约定回赎股权或支付投资人收益)信托公司会处分股权(转让股权、减资或解散公司)以保证投资人利益不受损害。
权益投资型,指信托公司以信托募集到的资金为对价受让开发商在某一阶段的特定权益(应当是具有可让渡的、专属性的权益,且该权益能够在未来期限内产生稳定现金流),从而获得信托收益的模式。此种模式具有灵活性,易于设计信托产品。
财产信托型,与REITs有一定的相似之处,即开发商将房地产开发项目(建设中或已建成)作为信托财产委托给信托公司管理,该信托财产的部分受益权由委托人转让给投资人以获得资金,在约定的信托期限届满时,由委托人或委托人的关联公司回赎受益权以结束信托。此种模式因受受益权转让相关条件限制、信托财产所有权转移涉及房地产过户登记、税费缴纳等诸多问题,实务中很少采纳。
上述四种模式中,后三种实际均为准贷款型,即以股权投资、权益投资、财产信托之名,行贷款之实。按照信托有关规定,对信托产品的合规性审查应当采用实质重于形式原则,但若按照此原则执行,恐怕没有几支产品符合合规性和风险控制的要求。这也正是目前国家加强对房地产信托监管的原因之一。
五、房地产信托融资基本流程
见图3,完成下述过程需要的法律文件:
1、融资合同类:贷款合同或股权转让合同、章程修改案或收益权转让合同、财产信托合同等;
2、配套合同类:次级受益权认购书、次级受益权追加认购承诺函、抵押合同、股权质押合同、保证合同、账户监管协议、还款协议或支付协议(需强制执行公证)等;
3、信托文件类:信托计划说明、认购风险申明书、保管协议、优先级信托合同等。
六、律师在房地产信托融资中的服务内容
因房地产信托融资涉及的法律关系复杂、监管严格、文件繁多,需要律师全程参与,保证融资的合法性、维护各方利益。对信托公司而言,其律师服务的内容包括论证信托融资方案的合法性、合规性和可行性,评估法律风险、提出修改建议,对各类法律文件进行审查、修改等。而对于开发商而言,信托融资虽为最快捷、有效的资金杠杆,但亦有着非常严酷的风险,更需要律师全面介入,为其融资行为保驾护航。融资方律师通常提供的服务内容包括:
1、解答与信托融资有关的法律咨询,应融资方要求出具相关法律意见书;
2、协助融资方拟定融资申请书、对融资方拟定的融资申请书进行法律审查;
3、结合法律规定审查信托公司提出的信托融资方案的合法性和可行性,向融资方提示风险;
4、审查合作框架协议、融资合同、配套合同、信托文件等;
5、协助融资方就融资方案、融资框架协议、合同文件以及配套协议等与信托公司进行协商、沟通和谈判,根据谈判情况对合同文件进行修改;
6、协助融资方办理强制执行公证;
7、其他与信托相关的服务。
随着国家对房地产市场日益趋紧的调控,房地产融资渠道也越来越窄,11月份银监会下发《信托公司房地产信托业务风险提示的通知》之后,房地产信托融资忽然从炙热期进入严冬,但沉寂往往孕育着爆发,说不定新一轮房地产信托融资热潮不久将来临。有专业人士推断,目前的形势将使房地产信托业务从以住宅为主转向以商业物业、保障性住房为重点,从一般性的住宅融资类信托转为以优质上市公司、大型房企集团与区域龙头为主要交易对手的信托,甚至孕育出真正意义上的RERTs。因此,开发商应当关注房地产信托融资的发展和动向,充分了解它、掌握它,寻找为我所用的时机及途径,使之成为项目开发过程中有力的推手。
摘要：房地产信托融资指开发商通过信托方式为项目开发融集资金。房地产信托融资通过信托公司发行房地产信托计划产品实现。本文对房地产项目信托融资的实际操作模式及律师在房地产信托融资中的服务内容进行分析探讨。
地产项目大面积违法，监管呢？ 第11篇
一个城市的房地产违法项目比例高达九成多，让人震惊。
根据我国制度规定，开发商预售商品房时具备“五证”才算合法，即《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《国有土地使用证》和《商品房预售许可证》。然而在当地，有的项目未取得相关证件就擅自開工建设，有的项目违反规定批少建多、批低建高，有的项目则违法擅自预售。
也就是说，不仅违法项目比例惊人，而且违法问题也很多。在一个成熟市场，即使某些开发商想违法也难以得逞，一是有市场监管者“在场”；二是竞争对手之间会形成监督；三是违法要付出巨大成本。以此来看，石家庄楼市更像一个杂草丛生之地，不仅监管不“在场”，而且违法成为一种传染病，企业之间必然没有监督，开发商也藐视违法成本。
因此，如何整治发现的违法问题，对河北有关方面是不小的考验。其一，能否对所有违法项目严格依法惩罚是一种考验。对于房地产项目违法问题，我国《城市房地产管理法》等法律有明确规定，在执法中，特别要警惕在处罚过程中出现“人情执法”、“关系执法”等。
其二，从房地产项目违法问题中能挖出多少“蛀虫”是一种考验。众所周知，房地产是腐败高发地之一，很多开发商之所以敢违法，是某些官员在背后“撑腰”。因而，专项整治工作的重点之一应该是去发现腐败线索，挖出项目违法背后的所有“蛀虫”，依法惩治腐败。
其三，能否对所有失职渎职官员“一网打尽”也是考验。这么多项目背后的“不作为”的现象，需要严查。
房地产项目估算评价模型 第12篇
1. 房地产行业快速发展
近几年, 随着我国经济和城市化水平明显提高, 房地产行业也得到了快速发展, 已成为国民经济的支柱产业之一。房地产业对国民经济发展产生着巨大影响, 突出表现在:房型结构迅速改进, 更适宜居住;房屋质量迅速提高;居住环境迅速改善;城市面貌发生了崭新变化。
2.我国房地产项目开发的特点
我国房地产项目开发具有明显的行业特点:一是企业资产负债率高, 风险大。二是区域发展不平衡。三是产业政策性强。四是项目开发周期长、投资大、回报高。然而收益是与风险并存的, 具有高风险的房地产项目开发, 有着远高于其他行业的投资回报。因此, 如何合理决策项目开发并迅速回笼资金, 在房地产项目开发中显得尤为重要。
开发评价模型
1.基于李嘉图租金模型的价格估算
基于李嘉图租金, 本文提出只有一个中心的模式化城市, 并拟定将城市交通成本为某地到城市中心的时间t, 转换为交通原模型中的直线交通距离, 即现实中路程较短但拥堵而导致交通时间长的某地, 在模式化城市中的直线距离可能长于现实中路程较长但通畅而交通时间短的某地。据此, 交通成本的转换可帮助我们将现实城市转换为理想模型。
在项目开发前期调查中, 不难得到城市中心的租金R与预开发项目地的租金r。但建筑租金c和农用租金raq都难以估算。于是, 在模式化城市中, 利用李嘉图租金模型, 通过R与r的差值和距离d得到位置租金的斜率k。推导如下:
R=c+raq+kb
r=c+raq+k (b-d) =R-kd
k= (R-r) ÷d (公式1)
假设长期利率i和城市扩张率g不变 (i由银行利率估算) 。根据李嘉图模型, 城市的增长与扩张是由于该地区的人口增长, 从而导致租金上升。又根据李嘉图模型中的城市边缘公式b= (nq÷πv) 1/2, 可知, g是人口增长率Gp的1/2。
假设t年前的该地住宅租金为r1, 现在的住宅租金为r2, 通过以下公式得到t年前的城市边缘b1与现在的城市边缘b2:
r1=c+raq+k (b1-d)
r2=c+raq+k (b2-d)
b2-b1= (r2-r1) ÷k
由李嘉图模型中城市增长扩张的城市边缘函数表达式b2=b1×egt, 与上式联立, 并代入公式1所得的k可得到:
使用折现率或利率i, 应用连续复利折现的数学计算方法, 可以获得已有住宅的价格表达式:住宅价格=农用价值+建筑价值+当前位置价值+未来位置价值增长, 即:
其中:d
将公式两边乘上R (d) , 得到住宅价格的估算公式, 并将公式1所得的k与公式2所得的b代入, 得到:
2. 最佳容积率与剩余利润的估算
开发密度, 是一块将要开发的土地核心属性, 一般用容积率F来表示。容积率, 是住宅建筑面积与土地面积的比率。开发商对房地产项目的开发, 以扣除建筑成本后的剩余利润最大为目的, 开发密度应保证土地潜在剩余价值的最大化。过高的住宅密度, 降低了每套住宅的价值, 从而降低了开发的总利润;而过低的住宅密度, 导致过少住宅数量, 难以获得最大收益。因此, 在土地开发中, 应测算项目的最佳容积率。
定义住宅每平方米建筑面积的价格P=α-βF。其中, 系数α代表密度以外所有影响住宅价格的位置因素和住宅属性的价值总和;β代表单位住宅面积降低、密度或容积率增大时, 价值的边际降低额。同时, 住宅建筑成本C, 定义为每平方米建筑面积的建筑费用, 容积率的增大导致建筑成本的增加。假设容积率与建筑成本线性相关。令C=φ+τF。Φ表示每平方米基本的建筑成本, τ表示密度增加带来的成本增量。
将建筑成本和住宅价格与容积率之间的变化关系, 在图3中用虚线表示, 可发现随着容积率的增大, 每平方米建筑面积的利润降低。在两条函数交点处, 单位建筑面积的利润为0, 而项目土地的剩余利润还依赖于F。
将单位建筑面积的利润乘以容积率, 就获得了单位土地面积的剩余利润, 即p=F (P-C) 。在0点和交叉点, p为0。在两点之间存在一点, 为函数的极点, 即该点的左边, 土地的剩余利润随容积率增加而增加, 该点的右边, 土地的剩余利润随容积率增加而减少。该点对应横轴上的F, 即最佳容积率f= (α-φ) ÷2 (β+τ) , 而对应的竖轴上的p, 即最大剩余利润, p= (α-φ) f÷2= (α-φ) 2÷4 (β+τ) 。
假设在土地开发的前期调查中, 我们取到某地的单位面积住宅价格为P2, 而项目开发的容积率为f2。在图3中表示为一条斜线。此时, 单位面积土地的剩余利润p=f2 (P2-C) 。
综上所述, 可得到三组价格, 即由李嘉图租金模型得到的住宅价格P1、最佳开发密度时的P、以及现实市场调查所得价格P2;三个容积率, 即最佳容积率f、调查所得价格P2在最佳容积率模型中对应的容积率f1、拟定开发容积率f2, 作为分组对比分析标准 (李嘉图租金模型所得住宅价格P1对应的f1与最佳容积率为同一模型, 不做讨论) 。
(1) 假设P2>P, 则由上图得f1必然小于f。根据f2与f1、f的关系又细分为三种情况:其一, f>f1>f2。住宅单位价格高于其最佳容积率下所得最大收益的价格, 根据模型可得按f1容积率开发收益, 应高于按照f2容积率开发所得收益。开发项目可适当降低价格, 提高容积率, 从而增加收益。其二, f>f2>f1。住宅单位价格高于最佳容积率下所得最大收益的价格, 实际开发密度大于其价格对应密度。需通过计算当前收益与最佳容积率下的最大收益相比较制定开发策略。其三, f2>f>f1。住宅单位价格高于最佳容积率下所得最大收益的价格, 且实际开发容积率大于最佳容积率。若项目成功, 收益必然超过模型中的最佳容积率所得最大收益, 但无疑存在巨大风险, 对于房地产项目开发来说也是不合理的。应及时调整价格和项目容积率规划。
(2) 假设P>P2, 则由上图得f1必然大于f, 同样根据f2与f1、f的关系细分如下:第一, f1>f>f2。住宅单位价格低于最佳容积率下所得最大收益的价格, 且项目的开发容积率也低于最佳容积率。除去开发成本, 项目剩余利润很有可能所剩无几甚至亏损。对此, 应适当提高价格和项目容积率规划。第二, f1>f2>f。住宅单位价格低于最佳容积率下所得最大收益的价格, 但是项目开发容积率高于最佳容积率。所以, 应计算项目收益并与模型中最大收益对比, 制定开发策略。第三, f2>f1>f。住宅单位价格低于最佳容积率下所得最大收益的价格。根据模型, 同样可得按f1容积率开发收益, 应高于按照f2容积率开发所得收益。对此, 开发项目可以适当提高价格, 降低容积率。
(3) P1>P2或P1
(4) P1>P或P1
模型的意义
本文利用李嘉图租金模型及最佳容积率模型, 估算最佳开发密度和理论价格。通过与现实调查的对比分析, 提出项目开发的合理建议, 作为房地产项目可行性研究的参考, 帮助决策部门在项目前期决策阶段了解城市房地产市场的状况, 控制项目开发决策风险。对房地产市场的把握, 可以帮助政府对城市进行合理规划, 提升城市土地价值。而对于房地产项目开发商来说, 对项目所在地的价格和开发密度估算, 不仅对开发该项目规划设计方案具有很高的参考价值, 也能为房地产项目开发周期内合理定价, 应对市场变化提供参考。
摘要：本文通过对三种价格 (项目理论价格;最佳开发密度价格;项目实际价格) 以及最佳容积率, 实际价格对应的容积率, 拟定开发容积率, 对比讨论, 得到房地产项目的初步评价结果, 作为房地产项目的开发密度和定价的参考。
关键词：李嘉图租金模型,最佳容积率,剩余利润
参考文献
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