一、卧龙地产公司概况以及税务概况
(一) 卧龙地产简介
卧龙地产拥有员工近2000人, 主要经营范围涉及地产开发、商业运营、物业服务, 长租公寓四大板块。卧龙地产是一个集高创造力和高周转力为一体的复合型开发商, 建造的商铺、写字楼、高层、公寓等产品销售数量超过50000套。
(二) 卧龙地产“营改增”后纳税类型
“营改增”后, 卧龙地产目前的总营业收入悉数计征增值税。卧龙地产增值税涉税项目主要为销售自行开发的房地产以及不动产租赁业务, 两者增值税税率是一样的, 皆为11%的征收率。卧龙地产还可以采取简易计税的方式, 课税率是5%, 这种方式必须持续缴纳36个月不得有任何变动。但简易计税只适用于公司销售自己进行建设的之前项目, 卧龙地产当前的新项目, 则以5%的课税率先期征收部分应税额, 然后再根据一般计税办法, 即11%的课税率缴纳应纳税额。
二、卧龙地产增值税纳税筹划方案设计
(一) 销项税额的纳税筹划
(1) 销售结算方式的筹划。卧龙地产的销售方式分为预售及一次性收款两种, “营改增”后, 从税务筹划角度来说, 卧龙要尽量选择预售的方式销售。依据财务管理学的理论, 货币具有时间价值, 随着时间的推移资金会发生增值, 即企业当前拥有的货币价值会比在未来拥有的同等数量的货币价值要高, 卧龙地产可以使用相适应的税务筹划, 将当期税款适当推后缴纳, 采用前期少交税款, 后期多交税款的形式能够为企业节省资金流。这对企业是十分有利的, 如果卧龙地产尽可能的都选择预售方式销售, 并且把预售的价格制定的低一些, 那么相应预交的税款也就会低一些。
(2) 纳税义务发生时间的筹划。房产企业增值税纳税义务发生时间有两种, 一种是全款销售方式另外一种是预收款方式。二者纳税义务发生的时间不同, 这是企业进行筹划方案设计的着手点。全款销售为企业获得销售款项单据的当日或者是对方付清销售款项当日;先开具发票的, 为开具发票的当日。对于预收款方式, 则是企业取得预收款的当日, 以取得的预收金额为依据进行缴纳增值税。全款方式和预收方式的销售额不同, 导致其纳税效果也不同。假如卧龙地产2018年5月销售一栋新项目的房产, 销售额为800万元。这里分析两种结算方式, 第一种销售方案为全款销售;第二种销售方案为先预收300万元, 一年以后再一次性的付清尾款500万元。卧龙若采用全款销售的方案, 那么在当月应全部计算销售额, 则计提的销项税为800*11%=88万元;若采用分期收款方式, 那么第一年纳税额为300*11%=33万元, 这样能够延缓纳税时间。由此可得, 采取分期收款方式能够为企业前期节省很多资金流, 并且也不违反税法的规定, 削减企业前期的税务压力。
(二) 进项税的纳税筹划
(1) 土地成本的筹划。土地成本往往会占计税总体的50%以上, 所以“营改增”后土地成本的抵扣对房产企业来说至关重要。
卧龙地产取得地的渠道并不单一, 像购买转让土地, 购买有土地公司的股权, 合作建房等等, 在这几种拿地方法中土地的使用权都产生了转移, 因此当计算企业增值税应纳税额时, 发生的增值税属于“营改增”后的可扣减项目。卧龙地产属于一般纳税人, 可以凭借财政部门监制或印制的土地专用收据等凭证去抵扣增值税。
卧龙地产截至2017年土地建筑面积分布情况是:一线城市占比11%, 二线占比65%, 三四线联合占比23%。一般来说一线城市的土地价格普遍偏高, 进入一线和新一线城市开发的企业土地成本占额较大, 而三四线城市土地价格普遍偏低, 所以卧龙想要增加土地成本可以增加其产品在一线和新一线城市的覆盖率, 从而进一步降低其增值税应纳税额达到减轻税负的目的。
(2) 采购结算方式的筹划。卧龙地产采购材料的结算方式主要有三种分别为现金采购、分期付款及赊购。从纳税筹划角度思考, 卧龙地产应该把分期付款、分期取得发票的方式作为优先选择。这是因为分期的方式可以使企业的总应当交付的税额可以分阶段地进行累积交付, 这对缓解企业的资金压力有很大帮助, 还有利于企业增值税税负的递延。企业就能争取到更多的剩余资金去投资其他项目。在采购环节中企业要尽可能拥有主动权, 让采购方分期付款, 确保企业在前期能够减轻税负, 节约资金。
(3) 供应商选择的筹划。在抵扣环节中, 取得能够抵扣的增值税发票对成本的影响至关重要。采购方有两种选择, 分别为小规模纳税人以及一般纳税人。卧龙地产可依靠自身情况合理的去进行选择而非仅局限于一种方式。若选择小规模纳税人, 取得的增值税普通发票不能进行抵扣, 但并不代表一定对企业不利, 而是要结合总采购成本所占比重以及净利润去分析。企业需探索小规模纳税人和一般纳税人二者在采购价格方面的利润平衡点, 择优选择。
(三) 税负转嫁角度的筹划
(1) 税负转嫁上游供应商。卧龙地产的上游供应商一般是指建筑企业还有材料供应商。卧龙地产要想将税负尽可能的转嫁给上游的建筑业和供货方, 实现其进项税额的完全转移。首先要选择符合自身条件的供给方, 符合条件的供给方就是在定价能力和议价能力方面不如卧龙地产有优势, 能把价格限定在对自己有利的区间内。其次, 在挑选供给方时不能把在价格方面的因素当成唯一筛选条件, 还应把提供有质量保证的产品这一点囊括在内, 给价格绝不能以舍弃产品质量为代价。企业无论何时都不能丢掉质量保证。在必要时可以由集团进行统一的采购, 大规模的采购可能会获得供给方提供的优惠权, 并且集团在价格谈判方面比卧龙地产更加具备优势和主导权。
(2) 税负转嫁下游消费者。房价与民生息息相关, 房地产企业转嫁税负具备一定的难度。因此, 房地产企业需改变思维方式, 从营销形式上着手。首先是改变其产品的销售构造。为了方便税负的转嫁, “营改增”之前主要销售的毛坯房, 需要逐渐转型成销售精装房, 消费者对于装修成本没有具体概念, 易于接受税负的转嫁。其次是打造一些高品质的配套设施, 如优质物业服务, 商业超市, 体育运动场, 等等, 用产品的附属价值去提升其市场价值, 将产品的购买方锁定为中高端消费人群, 以方便税负转嫁。最后是建立新的营销方式, 比如用“购房送车位”的新模式来销售产品, 实现税负转嫁。
三、卧龙地产实施税务筹划应注意的事项
(一) 加强企业内部各部门对纳税筹划协的同配合
进行增值税的税务筹划不只是财务部门一方分内的事情, 在必要时其他部门应给予协调配合。例如, 采购部和销售部是跟增值税纳税筹划息息相关的部门, 与之有最密切联系的便是采购部门, 因为采购部是卧龙地产在运行中的最为关键的部门之一, 而各个项目所涉及的材料物料的报价资料都掌握在采购部。所以, 企业若想强化自身的发票管理制度, 需要采购部门的全力配合, 帮助对比各个供应商的报价情况包括后续的合同事宜。
(二) 优化纳税筹划部门的税务风险控制管理
企业想要平稳渡过“营改增”时期, 实现完美转型, 在纳税筹划过程中, 必然会产生许多的税务风险, 而这些风险很有可能会给企业的可持续发展埋下隐藏的祸患。所以, 在整个纳税筹划工作中企业必须时刻保持警惕性, 强化内部的预防管理机制。首先, 要对整体进行梳理排查, 然后建立的风险控制预警机制。其次, 企业还需自觉建设动态的风险监控体系, 实现对整个纳税筹划过程的监管和控制, 以期能够实现规避税务风险的目标。
摘要：“营改增”顾名思义即指将营业税变为缴纳增值税, 可以降低反复征税的概率。随着我国经济的迅猛发展, 原有税制已经不能完全与我国现行的经济体制相匹配, 所以“营改增”制度的颁布是应运而生。我国“营改增”政策的实施使整个税收链条更加连贯, 税收结构也更加合理, 并在很大程度上给企业减轻了税收压力。企业想要完成在新政策中的完美转型, 必须学习和掌握“营改增”政策的精华和内在, 合理规划其税收项目。本文对卧龙地产在面临“营改增”政策时出现的具体问题及产生的影响做出了一定分析和研究, 并针对卧龙的产业特点具体分析, 在“营改增”运行过程中面临的问题设计了一套税务方案以期能更好地降低卧龙地产的税收压力。
关键词：营改增,增值税,卧龙地产,税务筹划
参考文献
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