第一篇：物业设施设备管理法律
物业管理物业设施品质管理
一、物业设备设施管理的现状和发展趋势
一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气，传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备，具有“维持”的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施营运过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为，大楼或小区建成后，招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题：诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化(典型如空气品质)等等。据报道，武汉5座180米以上的大型建筑，虽大都设置有BA系统，但系统运行情况差异很大。运行正常且在物业设备管理中起到重要作用的仅占20%，运行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大楼使用多年后，仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。
导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因，首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中，较少考虑各项设备集成后的协调和匹配，而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中，设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手，工程前期介入的工作几乎不做或做得很少，设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后，很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。工程竣工后系统运行尚不稳定，竣工资料亦不完整，但却匆匆赶着验收、评奖，特别是采用了一些智能设备的物业，往往为了眼前需要把智能化吹得天花乱坠，却不管是否真的在营运过程中起到应有作用。其次，是部分物管企业服务的观念还没树立起来，在工程交付使用后，相当数量的转制企业和房地产商下属的物管公司中的人员，没有受过专业培训，颠倒与业主的关系，动辄给业主发布通知、指令，要用户这样、那样，只关心收钱、不高兴办事，客户稍有意见就对人家上纲上线。第三的一个认识误区，就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了，这就是物业设备设施管理的全部工作内容，这个认识在不少物管公司具有普遍性，这就导致许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏现象普遍。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人，没有意识到良好的物业环境品质(即各种物业设备设施的运行效果)才是物业设备管理的最高工作目标。另外，国内物业设备管理的技术含量不高，人才匾乏，招聘合适的设备管理人员比较困难，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设备管理的主流，国内各种层次的培训，但无论是内容还是对象都还没能完全跟上物业设备管理的发展形势。以智能建筑为例，虽然去年10月国家已出台智能建筑设计标准，但各省市在理解和应用上均还存在不同的误区。
各种自控、网络及通讯、视频设备等进入物业设备的管理范畴后，系统集成工作越来越重要，管理工作日渐复杂，综合程度不断提高，在物业管理中的独立性越来越突出，因而国外在80年代末90年代初将其从传统的物业管理范围内脱离出来，将其视为新兴行业，将其称之为物业设施管理(Facility Mangagement称为FM)。将其定义为从建筑物业主、管理者和使用者的利益出发，对所有的设施与环境进行规划、管理的经营活动。认为这一经营管理活动的基础是为使用者提供服务，为管理人员提供创造性的工作条件以使其得以尊重和满足，为建筑物业主保证其投资的有效回报并不断地得到资产升值，为社会提供一个安全舒适的工作场所并为环境保护做出贡献。现代化的物业由于采用了高度自动化装备和先进的信息通信与处理设备，能全面获取建筑物的环境、人流、业务、财务、设备的信息从经营战略的高度进行设施管理，因而与传统的设备设施管理有很大区别。管理的特征从现场管理上升到经营战略，主要工作目标从维持保养上升到寻找服务品质与服务成本的最优化，管理的着眼点从发生问题的设备到全部固定资产，管理对象的时间从当前扩大到物管范围全生命周期内及未来的更新设施，管理所需的知识与技术从单纯的建筑物本身的水暖电设备相关延展到与建筑、设备、不动产、经营、财务、心理、环境、信息等相关，承担FM工作的部门也从单一的设施运行维护部门发展到需由多部门交叉、协调，进行复合管理。
二、物业设备设施的LCC分析
现代建筑从规划阶段开始就应考虑今后物业管理的需要。价值工程中有一个LCC(Life CycleCost)的概念。所谓LCC，即“寿命周期成本”，是指设备或系统从诞生至报废整个寿命周期所需费用的总和，大体上包括规划设计与建设费用、日常运行及维护管理费用和废弃处置费用三个部分，往往数倍于传统意义上的设备购置和使用费用。
从上述说明可以理解，设备的总费用(即LCC费用)是在整个寿命周期内按时间序列产生的的费用的总和;考虑寿命周期内利率的影响后，将各项费用累加就得到投资初期时的可比LCC值。
将LCC值除以系统或设备的使用寿命(即使用年限)，得到每一年的营运成本，称为EUAC。在相同使用效果的条件下，EUAC越小，系统和设备的经济效益越高。物业设备管理的主要目的就是在提供优质的服务品质前提下，最大限度地降低EU-AC。
如何降低EUAC?一是在设备和系统选型中选用EUAC最低者;二是在设备营运过程中，对系统和设备采用节能技术措施或加强管理，使设备日常营运费用降低、并延长寿命，只要为采取这些措施所增加的投资可在寿命周期内回收，就是可行的。
我们提倡物业设备与设施设计人员不应只考虑到第一次投资，更要为降低和控制设备系统寿命周期内的全部成本着想，为有利于物业设备管理、提高物业服务水平着想，最终使物业各方受益，这便是运用LCC概念进行技术经济比较的意义。
理解和掌握LCC理论，对工程技术和管理人员都会带来管理和设计观念上有益的转变：
1、节能不是孤立的而是系统的
在设计阶段，各项设施及设备的选型应选择能效比高的型式和设备。单体能效比高不等于系统能效比高。如空调系统，由冷水机组、锅炉、冷冻机、冷却塔、水泵、风机及末端装置组成，能耗也由各个组成部分能耗组合而成的。把这些设备集成在一起，各项设备间还有一个相互协调、匹配的问题。所以，在各项设备选型过程中，既要注意设备在单机满负荷下的能效比，也要注意设备在系统中部分负荷下的能效比;既要注意设备单独运行的特性，也要注意它与系统特性曲线的交点是否处于高效区;既要考察新机组的能效比，也要考察机组在使用过程中能效比的衰减速率和磨合后能效比的稳定程度;空调系统不仅要注意系统在设计负荷下的能效比，还要注意系统的季节能效比。
两者，系统的范围也会随智能化水平的提高得到扩大，水、暖、电、讯等各自可独立成为系统，但它们在智能化物业中被集成了一个更大的系统，各专业系统间联动的效率如何也影响着各个小系统的工作效率，这是需要注意的。
在设计时注意系统的形式也是重要的，如高层给水系统下行上给和上行下给的结合、单立管排水系统的具体实现形式等等。各专业系统有时本身也要扩展以适应发展需要，如给排水系统会派生出中水系统、饮用水直供，雨水、海水的利用等，都是切实有效的节能措施，何时采用，应结合LCC理论统筹考虑，留下合理的发展余地。
2、更加注意投入和产出的效益，明确树立投资回收期的观念 采取节能措施和新技术通常引起一次投资的提高。通过比较，如果增加的投资在寿命周期内能收回，且在寿命周期余下时间内所节省的运行费大于所增加的投资，多出部分成为收益，则值得采用。如在高层给排水和面积较小、供水高度不一的场合，就应优先考虑采用调速水泵;在空调系统中，应优先考虑采用变频控制的变风量风机，只要比较结果符合上述要求就可以采用。但需考虑机器设备性能在这方面的可靠性和质量，要求厂家为此类高级设备提供切实可靠的售后服务。切忌斤斤计较初期投资，因为此类设备通常不仅仅能降低营运成本，而且能够提高供水、空气调节、电气自控等的水平和质量。业主的满意将会成为珍贵的无形收益，也能降低EUAC。
3、节能主要是靠提高能源利用效率，而不是“节省”下来的 国外FM观念已从单纯的抑制需求、减少耗能转变为提高能量效率;节能不能以降低对用户的服务品质来实现。美国几年前就大力推广“能量之星(Energy Star)”，也正是这种思想的充分体现。之所以出现这种转变，原因有二：首先，随着社会整体经济水平的提高，用户对舒适度的要求逐渐提高。提供优良的水、暖、电、讯等建筑设备的使用环境已成为提高第三产业生产率的重要手段，这就必须在节能和优良的工作和生活环境之间寻求平衡。客观上要求系统和设备高效率地工作。其次，“终端节能”的概念逐渐深入人心，大家能够普遍意识到在能源消费的终端投资1元钱用于节能，相当于对能源开发投资5-10元钱。因此，在保证物业环境品质的前提下，提高能源的利用效率而不增或少增加能耗，就意味着可以节省大量一次能源和开发资源所付出的环境代价。
提高能源利用效率，既依赖于技术的进步，也要从设计和管理两方面努力。如在暖通工程中在增加新风量的同时设置热回收装置，并在新风处理和热回收过程中采用直接数字控制(DDC);结合冷媒替代而改用新型高效率设备，把离心式制冷机能效比可以从旧机器的
0.26-0.34kw/ kw提高至 0.20—0.28kw/kw，甚至0.14kw/kw;，采用背景空调十桌面空调结合的空调方式等等。在给排水工程大量使用中水、雨水甚至海水作杂用水等等。在环境控制中采用智能型传感器，综合检测温度、湿度、室内风速和表面平均辐射温度及照度，按服务区域客户要求的指标控制光、热环境等。
政府在计划经济时代习惯统计各生产部门的标煤消耗，这对比较能源利用率大有启发。我们在进行此项工作时，也可以将不同的能源品种统一折算为一次标煤消耗进行比较。同时，还要综合考虑当地能源价格和价格变化趋势、当地能源结构、各种设备自动化水平高低、设备的使用寿命以及初投资回收期长短等多种因素。
三、物业设施营运维护的基本原则和方法
设备在寿命周期内发生故障的情况用故障曲线表示，称之为“浴槽曲线”(Bath-tub Cuve)，如图1所示。图中互1，2，3三条曲线分别表示只使用不保养、事后保养和预防保养三种不同的保养方式下故障率的发生情况。曲线3最为平缓，可见采取预防保养可以大大降低设备的故障率。
在初期故障期，为了减少故障，尽快让设备能够稳定地工作，
FM工程师要了解装置中的易损件和易损部分，加以特别注意。同时还要了解设计、施工和材料方面的具体情况，确定系统不可靠性的原因并加以解决。为此，FM工作人员在物业设备订货阶段阶段就应该到位，进行工程跟进，并结合物管进行监理，熟悉系统、学习操作和保养的方法和程序。
在偶发故障期，设备经过磨合后，故障率下降到容许值下。此时，应加强教育培训及备品管理，着重于提高设备管理人员对故障的检测诊断能力和修理能力。并研究如何改善工作环境、加强保养，实行“小步快跑”的工作方针，不断从点滴处改进做起在磨耗故障期，设备和系统接近或达到各自的寿命期，故障率上升。但如果在磨耗故障期之前将部分零部件更新可降低故障率。在磨耗故障期也应精心进行预防保养，定期检测，尽量延缓系统和设备磨损和劣化速度。
系统和设备的磨耗分有形磨耗(物质性磨耗)和无形磨耗(经济性磨耗)。前者可以通过合理使用、科学保养而减缓磨耗，延长设备的使用寿命。但需注意到，再好的维护保养都不能解决技术落后和升级换代问题，设备一旦落后，就不能继续使用，以免造成无形磨耗。 无形磨耗有两种，一种是由于技术发展或长期使用后原有设备落后了，设备的使用价值已部分甚至全部丧失。另一种是由于生产力水平提高了，产品虽未变，但已不值原来的价值。由于技术进步而导致的无形磨耗在电子、通讯和自控、计算机行业等表现得特别明显，因此从LCC的角度考虑，物业智能化系统的建设不宜超前，这方面的设备与网络满足够用、适用的标准就行了，适合分步进行，这是在进行物业智能化建设中尤需注意的问题。Novell网始终未被WinNT网络技术所取代，一个重要的原因就是Nove11网对硬件兼容性远好于NT网，可见在物业设备设施管理中应将无形磨耗的因素考虑在内，电子通讯产品在进行LCC比较时对无形磨耗的价值视情况一般可按20-50%进行合理的折算。
在现代 FM工作中，对设备的运行管理已经可以完全摆脱单凭经验和手工操作的传统模式，计算机辅助运行管理系统(CMMS)成为大楼BA(building automation，建筑自动化)系统的重要组成部分。值得一提的是，目前在智能化综合布线中非常流行的BACnet和LONWORKS，以及现在新兴的波黑系统和蓝牙技术，为不同制造厂商在不同数据平台上构筑的DDC控制器之间和设备与厂家之间顺畅实现数据交换、完善CMMS提供了技术基础，各种专业设备一定要通过它们才能找到成本和服务效能的最优。设备管理人员对这些技术的应用状况应比较清楚，一旦时机成熟就要毫不犹豫地采用。
目前市面上常见物业管理信息系统有设备管理子模块，但功能比较简单，已经不能满足现代物业设备设施的信息化管理，现在已出现了专门的物业设施管理信息系统(FMMIS)。这个管理信息系统的目标是建立高质量、现代化和数字化的。设施管理信息系统，为网络社区提供各种物业支撑，并为网上物业服务提供必要的物业设施信息和设施维护解决方案。
物业设施管理信息系统的主要功能和目标包括：设施图纸管理;设施的条件查询(由表查图);根据位置查询设施(由图查表);缩放图形时，自动关闭或打开有关图层;直接打开或关闭图层;设施开关和参数设置;设施运行状态的显示和统计(历史记录);沿线追踪显示功能;设施运行情况的模拟;图形和属性数据的修改和锁定(密码机制);建立维修/维护预案;在意外情况下，设施的自我调整;设施故障原因分析;设施故障影响分析;图形和表格的输出;提供系统框架图。
目前，物业设施管理信息系统(FMMIS)和计算机辅助运行管理系统(CMMS)还是分开，各自存在的。但随着智能化建筑综合布线技术的完善和普及，FMMIS将把CMMS的功能融入其中，最终实现综合性的设备智能化、自动化管理。
需要说明的是，即使是建筑物中实现了完善的智能化硬件和软件，也要注意智能化系统的操作与运行，必须配备较高技术素质的人员才能发挥其应用作用，此外还应有专业维护力量的支持，并非一切智能化、自动化就不需要人了，实际上这对管理及工作人员的素质要求更高了，并不是不需要管理人员了;从北京和深圳一些智能小区物管人员的配备来看，为发挥建筑物智能化系统的功能与作用，在智能化系统投入运行后，在管理、操作岗位上投入人员的数量与相同规模的一般物管公司大体上相当，但实现的功能和服务内容有了很大的变化，一些新的职位如信管、网管和编辑出现了，在某些方面上倒更象一家ISP。
四、如何搞好物业环境的品质管理
各种物业设备、设施运行结果决定了物业环境的品质，对它们进行管理的最终目的就是希望得到客户满意的物业环境品质。目前所谈到的物业环境品质管理还主要是指IAQ(空气品质管理)。
国内在这方面的管理与国外差距极大，仅处于追求各项环境监测指标不超过国家有关卫生检疫标准的阶段，而国外主要在客户对环境的舒适感上做文章。这说明，评价室内空气品质实际并非简单的一个合格与不合格的问题，而是一个满意不满意的问题，因此用一般卫生检疫的方法是无法评价的，也不能揭示出室内空气品质中存在的问题。各地的风土人情有异，室内污染特点也不一样，人对室内环境的反应和接受程度上的差异导致各地不能通用一套评价标准。国内在这方面做的工作不多。上海自然科学基金项目中有一个尝试建立一套适合国情的室内空气品质评价方法的项目，试用效果较好，但后来却未继续深入推广开来。除此之外，国内尚未开展更多的物业环境品质评价方法的研究，重庆的物管企业和研究人员在这方面可以做一些实实在在的工作。
80年代以来，IS0-7730以人体的主观热感觉处于中性、风速不大于0.15m/s、相对湿度为50%为最舒适的热环境的技术标准受到否定，通风空调系统的研究于是由舒适性转向健康性。室内空气品质已成为现代建筑科学的前沿研究课题，追求创造一种卫生、健康、舒适的室内空气环境。如何控制物业环境的质量，首先进行IAQ评价就成为必然。
目前国内外评价IAQ一些较为成熟的综合和单项评价方法和评价指标如下：
l、EEI(室内环境综合指标)评价
狭义的IAQ意味着房间空间空气免受烟、灰尘和化学物质污染的程度。广义地，它包括空气温度、湿度和空气流速，而热环境这一词还需包括视觉因素，如亮度、色彩、空间感。另一方面，允许水平的IAQ还取决于暴露时间的久暂，个人生理条件及经济观点。从实用的观点来看，最佳的环境决定于IAQ推荐值或允许范围的客观标准加上居住者的期望或者说主观看法，下限称之为节能允许值或推荐值，上限是IAQ所能达到的极限。
2、主、客观评价相结合的综合评价
这一评价过程序主要有三条路径，即客观评价、主观评价和个人背景资料。客观评价就是直接用室内污染物指标来评价室内空气品质的方法。选择具有代表性的污染物作为作为评价指标，常选用二氧化碳、一氧化碳、甲醛、可吸入性微粒(IP)、氮氧化物、二氧化硫、室内细菌总数，加上温度、相对湿度、风速、照度以及噪声共12个指标来定量地反映室内环境质量。
主观评价主要是通过对室内人员的问询得到的，引用国际通用的主观评价调查表格并结合个人背景资料。评价主要归纳为四个方面，人对环境的评价表现为在室者和来访者对室内空气不接受率，以及对不佳空气的感受程度，环境对人的影响表现为在室者出现的症状及其程度。最后综合主、客观评价，作出结论。
3、IAQ等级的模糊综合评价
物业环境品质本身就是一个模糊概念，因此可用模糊数学方法加以研究，由于该方法考虑到了室内空气品质等级的分级界限的内在模糊性，评价结果可显示出对不同等级的隶属程度，更符合人的思维习惯，这是现有的指数评价方法所不能及的。该方法的关键是建立IAQ等级评价的模糊数学模型，确定各类健康影响因素对可能出现的评判结果的隶属度。
4、应用CFD技术对室内空气品质进行评估CFD(ComPutational Fluid Dynamics)称为“计算流体动量”，利用室内空气流动的质量、动量和能量守恒原理，采用湍流模型，给出适当的边界条件和初始条件，求出室内各点的气流速度、温度和相对湿度;并根据室内各点的发热量及壁面处的边界条件，考虑墙面间的相互辐射及空气间的对流换热，得到室内各点的辐射温度，结合人体的衣着和活动量，求得室内各点的热舒适指标 PMV(Predicted Mean Vote)。同时利用室内空气的流动形式和扩散特性，得到室内各点的空气年龄，从而判断送风到达室内各点的时间长短，评估室内空气的新鲜度。
5、“通风效率”和“换气效率”评价指标
通风效率，为排风口处污染物浓度与室内污染物平均浓度之比，它表示污染物被排除的快慢。换气效率是室内空气的实际滞留时间与理论上最短滞留时间之比，可衡量换气效果的优劣，与气流组织分布有关。只要这两个指标落入合适的范围内，IAQ就是合格的。
6、空气耗氧量COD评价指标
空气耗氧量是通过反应方法测定室内挥发性有机化合物VOC被氧化的空气耗氧量，表征室内VOC的总浓度，与室内空气品质的其他指标如二氧化碳、一氧化碳、空气负离子、甲醛浓度、微生物等有显著的相关性，是综合性较强的室内空气污染指示指标。
总的来讲，第
二、三种评价方法在物业环境品质管理中用得较多，经验相对丰富。
改善IAQ的途径通常有：发挥新风效应;消除和控制室内污染源;强调对室内相对湿度控制，防止尘埃和湿气的积累;在物业规划设计阶段遵循生态环境的设计原理等等。
物业环境品质不良严重时会导致法律纠纷，从国外已有的判决看，建筑通风设备引起的空气品质问题最为严重，同时在系统设计、施工中所出现的问题也是影响室内空气品质的一个重要因素。因此应制定保证物业环境品质的相关的法规和标准，使建筑和设备从设计到施工、运行管理都有明确的质量保证和法规依据。
物业环境的品质要求今后还会扩展到室内水、电品质及电磁辐射环境等的品质管理。水环境品质的好坏主要体现在给水水质、水压、水量及排水顺畅程度及废污水的高效回收利用等上;电环境品质的优劣则主要体现在供电可靠性、频率、电压偏移、电压波动、电压波形及不平衡度和用电安全性等上。电磁环境的品质开始受到重视，是因为物业环境中各种电气产品日益繁杂，对人的影响渐多，产品间还存在着电磁兼容性(EMC，包括电磁干扰EMI与电磁抗EMS)问题。这部分的品质管理工作主要是通过对产品进行EMC认证进行，电磁环境对人影响的研究还有待深入。
高标准的建筑环境品质需要物业设备设施管理人员不懈的追求。国外过去对舒适度的管理允许PPD(预测不满意者百分率)有5%一10%，现在国外已要求FM工作者只要接到一个投诉便要马上作出反应，立即在其责任范围内寻找引起投诉的根源。如果一时难以确认，则走访投诉人，详细了解情况再作判断，甚至会邀请专家参与。如果发现这一投诉并非物管责任，还会向投诉人作出详尽解释并邀请他参观有关的设备和装置，以取得沟通和谅解。重庆的物管在这方面也出现了可喜的进步，一家公司提出了“十分钟方案”，要求物管人员接到投诉后十分钟到场，尽量体现物管“以人为本”的服务诚意。
美国的人研究表明，改善物业环境品质可以提高劳动生产率2-3个百分点，可以吸引更多的租户，大大提高物业的出租率和销售量。但这些在国内重视得还不够。一些办公楼或生活小区，开发商注意的是房间大小、错层、变维和“空中花园”等等，对环境品质重视不够或忽视，最明显的就是很多大楼室内通风不良，气味难闻，甚至阴暗潮湿，令人压抑，这必将为今后物业的进一步开发、增值埋下隐患。随着物业开发和建设、管理的逐步成熟，相信对物业开发和管理企业物业对客户满意度的注意能够从房型、布局延伸到物业空气品质，继而扩展到整体物业环境品质上来，以此作为工作核心目标开展物业设备设施的管理工作。
结语：高起点、高技术的物业设备设施管理在我国还是空白，在国外也是起步不久，国内外智能化建筑水平也相差不大。中国作为世界上最大的建筑市场和设备市场，完全有可能跨越这20年的差距，在设备管理领域率先实现科学化、规范化，发展出自已的物业设施管理产业。重庆的物管企业，已在这方面加以注意并进行了不懈的努力。自远鹏物业发展有限公司从深圳引进先进成熟的物管指导以来，重庆多家物管公司也开始引进了外地和国外的物管企业对工作进行业务指导或合作。在设备管理方面，出现了追求服务品质的好势头。
总的来讲，物业管理、包括物业设备设施管理产业化和市场化的势头迅猛不可挡，但必须充分认识其中的技术经济学原理，科学地进行成本和能源控制、提高营运管理水平，不断满足用户对物业环境服务品质的要求，才有可能实现水、暖、电、讯诸设备系统运行管理的规范化和科学化。反过来，规范化和科学化的FM工作又会给各种物业设备、设施设计提出一系列课题，能促使物业设备与设施的科学技术水平不断发展，为设备管理提供强劲的第一生产力。市场化的竞争和整合过程将是促进物业管理、服务水平不断提高的强大动力，其中物业设施管理水平的高低又将是决定各类物业管理企业竞争和整合能力的主要因素。各个物业管理公司应对此保持清醒的认识。
第二篇：论物业设施管理
摘要：在全球一体化的运营环境下，市场出现日渐复杂的需求，单纯的物业管理已不足以应付，设施管理这一崭新概念便应运而生。它是针对物业管理的不足，发展出一套全面的管理体系和机制，从成本分析、空间规划、制订标准、能源审核，到风险评估、发展策略及引进新科技等，均全面照顾投资者、发展商及跨国企业的需求，提供一套全面的管理系统及运行机制,使物业大幅减低运营成本之余，大大提高了运营效率。
1、物业设施管理概念
所谓物业设施管理(Facility
Management，简称FM)，是指按照国际物业设施管理协会(IFMA)和美国国会图书馆的定义，是以保持业务空间高品质的生活和提高投资效益为目的，以最新的技术对人类有效的生活环境进行规划、整备和维护管理的工作。它将物质的工作场所与人和机构的工作任务结合起来。它综合了工商管理、建筑、行为科学和工程技术的基本原理。物业设施管理这一行业真正得到世界范围的承认还只是近几年的事。越来越多的实业机构开始相信，保持管理得井井有条和高效率的设施对其业务的成功是必不可少的。
尤其是高新技术的发展、环保意识的普及和对人的健康的关心，使物业设施管理行业和物业设施管理专业人员更显得重要。物业设施管理不单为了延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，扩大收益、降低运营费用，也是为了提高企业形象、提供适合于用户的各种高效率的服务、改善用户的业务、使工作流程合理化和简洁化。简而言之，物业设施管理的服务对象是人;物业设施管理的目标是提高办公室工作效率和使建筑物保值增值。
2、物业设施管理的内容
物业管理的目标就是通过对建筑设备进行维护与管理，有效的延长建筑设备的使用寿命。物业设施管理的内容比较广泛，且渗透面广，其中心内容就是：一方面，通过对建筑设施的管理，延长设备设施的使用年限，确保其功能的正常发挥，节约能源，降低成本及运行费用;另一方面，应用各种高新技术，向客户提供各种高效增值服务，使客户工作更加合理化和简洁化、生活更加方便化和舒适化。从而提高公司形象，增加公司收益，并使建筑物保值增值。其服务对象是人，管理对象是建筑设施。针对不同的建筑物，物业设施管理内容的侧重点有所不同。
1)
住宅小区物业设施管理主要内容。家庭智能化系统设施管理;小区CATV系统设施管理;小区设备自控系统(BAS)设施管理;小区安全防范及报警系统设施管理;小区智能三表抄表系统设施管理;小区停车库管理系统设施管理：小区物业管理系统设施管理;小区增值服务系统设施管理。通过对这些设施的有序有效管理，为客户提供一个便利、安全、舒适的生活环境。
2)
综合楼物业设施管理主要内容。照明系统设施管理;电梯和自动扶梯系统设施管理;变配电系统设施管理;给水排水系统设施管理;空调系统设施管理;火灾报警与消防联动控制及电梯运行管制系统设施管理;公共安全技术防范系统设施管理;办公自动化系统(OAS)设施管理;信息自动化系统(CAS)设施管理;物业管理系统设施管理;增值服务系统设施管理。
通过对这些众多系统的设施管理，实现众多设备有序地联系在一起且能正常工作，为客户提供一个安全舒适的工作环境和良好的室内空气品质，为客户提高办公效率和办公质量创适条件。
3、物业设施管理的经营模式
一般来讲有三种经营模式。第一种是由房地产开发商自主经营的物业设施管理公司。公司有独立的专业人员队伍，管理自己开发的物业。用所提取的物业管理费、设备折旧费和能源费独立核算、自负盈亏。第二种是由社会建立的物业设施管理公司承包大楼的空调系统运行管理，业主与公司之间用契约形式确定彼此的责权利、确定设备系统的产权关系、确定服务质量标准和赏罚规则。第三种是物业设施管理公司带资参建，成为业主的合作伙伴。公司投入的是空调系统,取得的回报是授运以后的物业管理费、设备折旧费和能源费。用户入户之后就如同缴付水电费、电话费一样按月或按向物业设施管理公司缴付冷热费;空调系统的产权归物业设施公司。前两种方式，社会上已在推行，不过还只限于传统概念的“物业管理”，即物业管理公司提供安保和清洁等技术含量不高的服务。由于观念和经营方式还带有浓重的计划经济的色彩，因此除了外资物业管理公司和少数国内公司外，成功的不多;第三种方式，我国的一些电话局已经在试行，效果不错。
4、物业设备与设施管理的现状
一般意义上的物业设备与设施包括建筑给排水、采暖通风及空调和建筑电气，传统的物业设备管理侧重于现场管理，主要是在物业管理过程中对上述水暖电设备进行维护保养，把各种设备能够正常运行作为工作目标，着眼于有故障的设备，具有“维持”的特点、但随着网络技术的运用和建筑智能化建设的推进，信息化的现代建筑设备更快地进入各种建筑，使物业管理范围内的设备设施形成庞大而复杂的系统，各项传统产业的业务也由于结合了信息技术而出现很大的变化。物业设备设施运营过程中的成本花费占物业管理成本的比重越来越大，“维持”水平上的管理已不适应物业管理智能化、信息化进程的缺点日益突出。但至今还有相当一部分物管人员认为，大楼或小区建成后，招聘一些空调工、水电工、冷冻工让设备运转起来就行了。这样的管理思路实施起来就会造成许多问题：诸如能耗高、自控不能实现、设备损耗加速、室内环境品质恶化等等。据报道，某座180米以上的大型建筑，虽大都设置有BA系统，但系统运行情况差异很大。运行正常且在物业设备管理中起到重要作用的仅占20%，运行不正常但尚可使用的只有45%，另有35%左右是在大楼使用多年后，仍不能开通运行或运行一段时间后即发生故障无人修复。
5、导致国内物业设备设施管理工作滞后的原因
首先是建设方、设计方、施工方和物业管理方在工作上脱节;建设方在建设阶段较少考虑今后运营时的节约和便利，而过多地考虑了如何节省一次性投资，如何节省自己的时间和精力。且在安装设备的过程中，较少考虑各项设备集成后的协调和匹配，而在建筑物设备的施工、调试与验收过程中，设计人员又很少参与具体工作。物管部门通常在建设后期或建成后接手，工程前期介入的工作几乎不做或做得很少，设备工程师的招聘还常常处于行政、清洁、保安人员之后，很少有一个预先的系统的工程跟进和熟悉过程。工程竣工后系统运行尚不稳定，竣工资料亦不完整，但却匆匆赶着验收、评奖，特别是采用了一些智能设备的物业，往往为了眼前需要把智能化吹得天花乱坠，却不管是否真的在营运过程中起到应有作用。
其次，是部分物管企业服务的观念还没树立起来,在工程交付使用后，相当数量的转制企业和房地产商下属的物管公司中的人员，没有受过专业培训,颠倒与业主的关系，动辄给业主发布通知、指令，要用户这样、那样，只关心收钱、不高兴办事，客户稍有意见就对人家上纲上线。
第三的一个认识误区，就是认为只要设备设施无故障、开得动就行了，这就是物业设备设施管理的全部工作内容，这个认识在不少物管公司具有普遍性，这就导致许多大楼空调过冷过热、电梯时开时停、管道跑冒滴漏现象普遍。这种观念并没有认识到物业设备管理的服务对象是人，没有意识到良好的物业环境品质才是物业设备管理的最高工作目标。
另外，国内物业设备管理的技术含量不高，人才匾乏，招聘合适的设备管理人员比较困难，凭经验、拼设备等手工作坊式的运作还是国内物业设备管理的主流，国内各种层次的培训，但无论是内容还是对象都还没能完全跟上物业设备管理的发展形势。以智能建筑为例，虽然去年10月国家已出台智能建筑设计标准，但各省市在理解和应用上均还存在不同的误区。
6、物业设备设施管理中存在的风险管理
(1)人、违章操作、违反劳动纪律等;(2)物，指物业设备设施属于不安全的一种状态，具有安全隐患;(3)环境，物业设备设施在处的环境已经不安全，具有安全隐患。例如配电室内电缆沟长时间积水或电梯机房内的通风温度超过45℃;(4)选型，物业设备设施选型由开发商完成，极少考虑或采纳物业管理的专业意见，忽略了后期物业设备设施的管理、维护、保养等工作。因上述因素导致设备选型与后期的使用不符，若物业设备设施的选型过于先进就会导致业务技术人员操作技术及维护水平达不到要求，相反，如果设备设施选型比较落后就不能满足小区业主的需求。
(5)欠缺承接查验
在物业管理承接新的管理项目中物业设备设施承接查验工作是很重要的一项内容，而在实际工作中物业企业没有给予足够的重视，没有严格按照国家有关规定进行查验，直接把竣工的验收合格证当作了免检证，甚至有物业管理企业为了顺利在开发商手里拿到物业管理项目直接跳过承接查验的工作环节。
(6)欠缺运行维护
定期的检查及维护不仅减少了设备设施发生故障的几率，更提高了设备设施的使用寿命。然而物业企业为了降低成本，在人员配备方面就比较欠缺，导致工作人员年龄较大、技术水平低、不能跟上时代发展的步伐。同时只要设备设施没有发生故障，物业企业不会花费人力及物力去检修。
7、物业设备设施管理风险对策
(1)提高工作人员的整体素质
在物业设备设施风险管理中提高工作人员的整体素质是很重要的一项工作措施。定期对工作人员展开培训，培训内容包括工作纪律、安全意识、设备检修等方面，同时激发工作人员的学习积极性，通过工作人员自主学习不断的提高自身的业务水平、知识水平等。
(2)树立风险管理意识
风险管理是不能被彻底解决的问题，只能通过防控来避免发生风险。深化风险管理理念，使工作人员意识到风险管理的重要性、意义及目的。同时建立风险管理的责任机制，落实到人，创建惩奖制度，针对出现失误的工作人员按失误程度进行惩罚，针对表现良好的工作人员给予适当的奖励。
(3)定期进行应急演练
通过应急管理可以很好的展现出物业企业的形象，物业企业应做好各种突发事件的应急预案处理措施，同时配备好相应的物品，通过实际演练不断的对应急预案处理措施进行完善。举行应急演练不仅提高了工作人员对突发事件的处理能力，更是体现了物业设备设施价值，有效的保障了小区业主的财产权益。
(4)对监督检查制度不断的进行完善
物业企业管理应建立监督检查制度，且建立专业的风险管理机构。物业企业内部实施倒查制度，在平常的工作巡查中通过巡查、互查等形式及时的发现安全设备设施潜在的安全隐患，并进行处理解决。
(5)风险回避
风险回避一般发生在早期介入和承接查验中。早介入环节物业企业可以尽早发现规划中不合理的地方，及时给予修改，针对回避风险来说，比如在设计图纸中为了增强层次感在距离大门较近的位置设计了沉降景观。然而站在物业消防及日常管理的角度来说，具有安全隐患，及时的提出意见，并进行修改后就可以避免发生安全隐患。
(6)风险转移
通过风险转移有效的减少了物业企业所承担的风险，主要分为非保险转移与保险转移。设备设施所具有的专业性比较强，物业应根据自身的实际情况制定维护、保养、维修工作制度。通过分包的形式将物业企业不能承担的风险转移给较为专业的企业，这就是非保险转移。保险转移是指为设备设施购买保险，将风险转移给保险公司。
(7)损失控制
分为预防损失及减少损失。对风险源的识别为预防损失控制的一种措施，通过相应的应急预案可以减少损失。通过责任落实到人，做好设备设施的检查工作，避免损失，在发生预案中的事故时可以降低受损失的程度。
(8)采取较为先进的设备管理方法
物业企业在对设备设施进行管理时应采取先进的技术，将维修的状态转变成为预支维修的状态，使用分类法提高对设备设施的管理水平，采用高科技的网络技术组建维修与维护团队，从而缩短维修与维护的时间，不仅提高了设备设施的使用寿命更是降低了物业所承受的风险。
8、结束语
设施管理概念的产生，是物业管理理念的延伸，不少行业的标准都要求与国际水平接轨，物业管理也不例外。设施管理的任务是透过简化企业的日常营运流程,协助客户达到大幅减低成本和提高营运效益为目的。致力提供全面的一站式服务为客户管理房地产、设施及其它非核心业务，以达成既定的业务计划和策略性的发展目标。目前，设施管理已超越了物业维修和保养的工作范畴，并成为支援机构发展策略的管理系统。
设施管理在物业企业管理中属于一项隐形的服务，然而设备设施管理却是物业企业管理所有项目的前提及保障。伴随着设备设施种类的不断增加，其技术含量也越来越高，增加了设备设施的维护及管理工作量。物业企业应重视设备设施管理风险，并正确的规避这些风险，树立风险意识，做好防控措，为业主提供最佳的服务。
第三篇：物业设备设施巡查要点
随着社会的发展，物业设备设施复杂程度越来越大。同时也要求设备管理人员掌握更多的知识和技能才能管理好物业的设备设施。现在把设备设施巡查要点做一个总结。
为确保设备的性能良好，正常高效运行。各专业维修保养运行人员必须做到‘三严’‘ 四会’。设备达到‘三干净’‘四不漏’‘五良好’。
‘三严’：
1、 严格管理好设备及安全保护装置，确保设备完好无损，功能正常。线缆布置整齐，接线牢固可靠。设备运转正常。工具附件齐全，标志清晰醒目。
2、 严格执行设备运行管理规程。完全按规程操作，遵守交接班制度及值班制度，认真做好当班记录，严格检查设备运行情况。认真做好节能措施，节省能耗和物耗。
3、 严格执行设备维修保养制度。认真编制设备维修保养计划，制定完整详细的检查保养项目。认真做好维修和巡查记录。
‘四会’：
1、 会使用本专业设备，熟悉设备原理、结构、性能，能熟练操作、能取得本专业上岗证书和一定的等级证书。
2、 会保养。掌握保养的程序要求，保证设备无灰尘、无油污。设备外观正常，内部功能良好。
3、 会检查。熟悉设备运行检查程序及方法。掌握检测器具的实用。
4、 会排除故障。能正确判断故障先兆及产生原因，掌握故障排除方法，能准确及时地修复。
‘三干净’：设备干净、机房干净、作业场所干净。
1 ‘四不漏’：不漏电、不漏水、不漏油、不漏气。
‘五良好’：性能良好、润滑良好、密封良好、紧固良好、调整良好。 设备、设施巡查主要从以下各主要系统设备房处为重点，主要有
1变压器房2高低压配电房3发电机房4电梯机房5生活水泵房6消防水泵房7空调主机房8空调风机房9消防气体间。
变压器房巡查要点
房间巡查要点：
1、 室内温度不超过35度，墙上内配挂温湿度计，房间较小室内不能通过风机降温的需要装设空调。
2、 室内湿度在室温30度以上时不得超过85%，否则需要除湿处理。
3、 室内墙面、地面干净整洁。
4、 进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。
5、 室内空气清新定期送排风。
6、 门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。
7、 室内有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲电话是否通话正常。
8、 设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。
9、 上墙制度、文件齐全。 变压器机附属设备巡查要点：
10、 变压器密闭外罩良好，附属设施齐全，不自带外罩的变压器隔离护栏完好。
11、 变压器震动和电磁噪声在允许范围内，没有异音。
12、 变压器温度在规定允许范围内，超过90度要密切关注并采取降温措施。
2
13、 变压器的二次侧电压在400伏以内但不能低于380伏.二次侧电流在额定电流以内。
14、 变压器各部位外观应没有变色焦糊状。
15、 变压器没有绝缘糊焦味。
16、 每年保养要停电检查电绕组的绝缘并对接线端子紧固，外部要清洁。
高低压配电房巡查要点
房间巡查要点：
1、室内温度不超过30度，墙上内配挂温湿度计，房间较小室内不能通过风机降低温度的需要装设空调。
2、室内湿度在室温接近30度时不得超过85%，否则需要除湿处理。
3、室内墙面、地面干净整洁。
4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。
5、保持室内空气清新定期送排风。
6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。
7、室内有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲电话是否通话正常。8设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。
9、上墙制度、文件齐全10墙上要有准确清晰的配电系统图。
高低压配电柜巡查要点：
1、电配柜的电压在400伏以内但不能低于380伏.电源进线电流在额定电流以内。
2、配电柜内设备应没有变色焦糊状。
3、配电柜内没有绝缘烧糊焦味。
4、开关通过电流接近额定值时要分析与关注。
5、配电柜没有异常声响
6、检查高压配电柜旁直流屏，看显示参数是否正常。
7、查看低压电容柜是否正常，无功补偿功率因数不低于0.95并且运行在自动状态。
8、定期用远红外测温仪测量低压母线接头，温度不能超过60度，否则需要采取措施改进。9每年保养要停电检查母线、开关等的绝缘并对接线端子紧固，外部要清洁。
上墙文件：《设备房管理作业指导书》、《低压配电系统操作及保养作业指导书》必须指
3 定责任人、应当悬挂或备有低压配电系统图，各开关应注明线路去向，并与系统图对应;各配电柜内应当有二次线路图。
保养记录：《设备保养计划》、《变压器保养记录表》、《设备(设施)维修记录表》、《低压配电系统运行记录表》、《低压配电柜保养记录表》
其它：温度计、挡鼠板、消防设施、在危险区域悬挂标志牌并画安全标识线。
发电机房巡查要点
房间巡查要点：
1、室内温度不超过35度，墙上内配挂温湿度计，房间温度过高时通过风机降低温度。
2、室内湿度在室温接近30度时不得超过85%，否则需要除湿处理。
3、室内墙面、地面干净整洁。
4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。
5、室内每周要有不少于半小时的送排风。
6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。
7、室内有符合要求的灭火器和应急灯，如配有气体灭火系统需检查是否正常，消防对讲电话是否通话正常。。8设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。
9、上墙制度、文件齐全。
发电机及附属设备巡查要点：
1、检查油箱、油路有没有漏油。
2、检查蓄电池液位是否正常，电池电压是否在正常范围内(27伏左右)。
3、检查润滑油油位看是否缺油，通过颜色初步判断机油老化程度。
4、检查柴油箱油位，油位要保持在中高位，能满足发电机带负荷运行八小时。
5、检查冷却水箱是否缺水，水量过低需要补充蒸馏水加适量的防锈剂。
6、通过保养记录检查有没有每月试机运行，时间在10-15分钟，运行参数是否正常，联动的送排风设备能正常工作
7、发电机控制开关是否在自动状态。
8、检查配电开关和电缆及接线端子是否正常。
4
生活水泵房(配电控制室)巡查要点
房间巡查要点：
1、室内温度不超过35度，墙上内配挂温湿度计，温度高时可以开风机通风降温。
2、室内湿度在室温高于30度时不得超过85%，否则需要除湿处理。
3、室内墙面、地面干净整洁。
4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。
5、保持室内空气清新定期送排风。
6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。
7、室内有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲电话是否通话正常。8设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。
9、上墙制度、文件齐全
10、墙上要有准确清晰的供水系统图。
水池、水泵等设备设施巡查要点：
1、水池一年要清洗二次并取得水务局相关检测合格证。
2、水池顶清洁无杂物，水池箱盖要加锁。
3、水池溢流管口、排气管口、排水管口均需要加装不锈钢制作的防虫网。
4、水池液位管要有标高，水管内装无毒色球便于观察水位。
5、水池、水泵、阀门及管道要有标识，设备要有设备卡。
6、检查水泵和阀门是否漏水。7水泵及配套电机震动和运行声音正常。8设备运行参数在正常范围内。
9、设备、设施外观正常、干净。
10、控制柜门内有控制系统图。
11、电机、控制柜内没有异味。
12、检查集水坑排水泵设备是否正常。
13、控制柜内元器件没有变色现象。
14、柜内及外引线路接头没有松动现象。
上墙文件：《设备房管理作业指导书》、《给排水系统操作及保养作业指导书》、悬挂管网走向图、指定责任人
保养记录：《设备保养计划》、《控制柜保养记录表》、《水箱(池)清洗加药记录表》、《给排水系统设施月检表》、《设备(设施)维修记录表》、《水箱(池)清洗消毒计划表》、《水泵运行记录表》、《水泵月保养记录表》
其它：温度计、挡鼠板、消防设施、在危险区域悬挂标志牌并画安全标识线。
5
消防水泵房(配电控制室)巡查要点
房间巡查要点：
1、室内温度不超过35度，墙上内配挂温湿度计，温度高时可以开风机通风降温。
2、室内湿度在室温高于30度时不得超过85%，否则需要除湿处理。
3、室内墙面、地面干净整洁。
4、进门上方有三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。
5、室内每周要有不少于半小时的送排风。
6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。
7、室内有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲电话是否通话正常。8设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。
9、上墙制度、文件齐全
10、墙上要有准确清晰的消防供水系统图。
水池、水泵及管道阀门巡查要点：
1、水池一年要清洗二次并取得水务局相关检测合格。
2、水池顶清洁无杂物，水池箱盖要加锁。
3、水池溢流管口、排气管口、排水管口均需要加装不锈钢制作的防虫网。
4、水池液位管要有标高，水管内装无毒色球便于观察水位。
5、水池、水泵、阀门及管道要有标识，设备要有设备卡。
6、水泵和阀门是否漏水。7水泵及配套电机震动和运行声音正常。8设备运行参数在正常范围内。
9、设备、设施外观正常、干净。
10、控制柜门内有控制系统图。
11、电机、控制柜内没有异味。
12、检查集水坑排水泵设备是否正常。
13、控制柜内元器件没有变色现象。
14、柜内及外引线路接头没有松动现象。
中控室(含消防控制室)：
上墙文件：《设备房管理作业指导书》、《监控中心管理作业指导书》、《安防系统运行和维护保养作业指导书》、《突发事件处理作业指导书》、《灭火应急管理作业指导书》、监控点分布图、指定责任人
6 保养记录：《设备保养计划》、《设备(设施)维修记录表》、《闭路监控系统月保养记录表》、《消防检查和保养记录表》
其它：温度计、消防设施
电梯机房巡查要点
房间巡查要点：
1、室内温度不超过35度，墙上配挂温湿度计，房间较小室内不能通过风机降温的需要装设空调。
2、室内湿度在室温30度以上时不得超过85%，否则需要除湿处理。
3、室内墙面、地面干净整洁。
4、进门上方安装三或五瓦的长明节能灯，其它灯无人时关闭，打开照明开关室内有充足的照明满足巡查和维修需要。
5、室内空气清新定期排风。
6、门上有指示和警示标识入户门槛有挡鼠板。
7、救援工具齐全，有操作说明 。
8、 室内有符合要求的灭火器和应急灯，消防对讲电话和电梯对讲电话是否通话正常。
9、设备巡查记录本、外来人员出入登记本悬挂在进门的右边。
10、上墙制度、文件齐全
电梯曳引机及附属设施巡查要点：
1、检查电梯曳引机、减速器、限速器、控制柜、电源柜是否有灰尘，是否有异音。
2、检查电梯曳引机、控制柜是否有糊焦味。
3、检查减速器油位是否正常。
4、钢丝绳平层标识是否清晰。
5、检查电梯钢丝绳、曳引轮磨损是否超过标准。
6、润滑部位是否缺油。
7、电梯轿厢选层按钮显示功能是否正常。
8、电梯门机系统安全触板、光幕功能有效，开关门速度无异常。
9、电梯轿厢照明灯、应急照明灯对讲电话、视频监控是否正常。
10、电梯轿厢的导靴磨损有无异常。
11、层门三角锁灵活可靠、安全标识清晰。
12、井道行程开关、平层开关、减速开关、限位开关、极限开关工作正常。
13、井道照明是否正常。
14、底坑缓冲器开关、油位是否正常。底坑安全开关、急停开关功能正常。
15、补偿链离底坑距离符合标准，对重框架与缓冲器距离符合标准。
7 上墙文件：《设备房管理作业指导书》、《电梯维护保养作业指导书》、指定责任人
保养记录：《设备保养计划》、《设备(设施)维修记录表》、《电梯周检表》、《电梯季检表》
其它：温度计、消防设施、在危险区域悬挂标志牌并画安全标识线、在电梯轿厢贴电梯年检合格证。
单元楼配电控制室：
上墙文件：《设备房管理作业指导书》、《电气维修及应急处理作业指导书》、指定责任人、应当悬挂或备有低压配电系统图，各开关应注明线路去向，并与系统图对应;各配电柜内应当有二次线路图。
保养记录：《设备保养计划》、《控制柜保养记录表》、《设备(设施)维修记录表》
其它：温度计、挡鼠板、消防设施、在危险区域悬挂标志牌并画安全标识线。
单元楼弱电控制室：
上墙文件：《设备房管理作业指导书》、指定责任人
保养记录：《设备保养计划》、《设备(设施)维修记录表》 其它：温度计、挡鼠板、消防设施
8
第四篇：物业设施设备维修153问
1、问：发生跑、冒、渗、漏水时该怎么办?
答：关闭阀门，截断漏水源，情况严重时，及时汇报。
2、问：突然停水怎么办?
答：及时通知客服，立即查找原因，确认是内线还是外线停水。
3、问：排污管堵塞怎么办?
答：确定堵塞位置，从检修处用疏通机或分段清理。
4、问：面对刁钻、难缠的业主怎么办? 答：用诚意去打动业主。
5、问：入户维修时，未按业主要求时间到达怎么办? 答：进门时先向业主表达歉意：“真对不起，让您久等了!”
6、问：上班途中，遇到堵车或自行车坏了怎么办? 答：提前给班长、主管打电话请假。
7、问：工作中发生触电事故怎么办?
答：切断电源，在急救人员未到达时，进行人工呼吸。
8、问：突发火灾时该怎么办? 答：汇报，按预案执行。
9、问：天然气泄漏时该怎么办?
答：关闭阀门，打开窗户，有中毒人员应立即移动到通空气的地方，迅速向燃气公司、医院打求救电话。
10、问：业主忘带钥匙，要求爬窗户怎么办?
答：耐心向业主解释，说明一切危险及物业规定，协助解决。
11、问：业主要求帮忙购件怎么办?
答：耐心向业主解释并告知物业有规定，工作时间不能随便出去。
12、问：户门打不开怎么办?
答：确认业主身份，办理相关手续后，用手枪钻打锁芯(注：根据现场实际情况用不同的处理方法)。
13、问：燃气充不进去怎么办?
答：看卡里是否有钱，电池是否有电，正确插卡。
1
14、问：上层业主漏水到下层业主家该怎么办? 答：先检查有无暗管漏水，再检查防水层是否完好。
15、问：上门维修敲错门时该怎么办? 答：应主动向业主道歉：“实在对不起，打扰您休息了!”
16、问：碰见业主与业主或社会人吵架怎么办? 答：了解情况，进行劝解和开导。
17、问：碰见业主乱扔垃圾怎么办? 答：应当面捡起收放垃圾桶。
18、问：碰见业主有损公共设施该怎么办? 答：应及时制止和保护。
19、问：上业主家维修时，家里是老人，又需要购件怎么办? 答：特殊情况及时向客服维修主管报告。
20、问：马桶不上水怎么办?
答：检查上水阀、过滤阀、减压阀是否正常。
21、问：上班时家有急事怎么办?
答：向领导请示，待领导同意后回家处理。
22、问：业主报修没有及时到达业主家怎么办? 答：向业主道歉。
23、问：上门维修时，被业主家的小狗咬到怎么办? 答：通知领导，打疫苗。
24、问：业主要求我们维修一些家用电器怎么办? 答：建议业主找专业技术人员维修。
25、问：晚上一个人值班，出现紧急情况一个人处理不了怎么办? 答：通知值班经理。
26、问：维修时不小心弄坏了业主家的东西怎么办? 答：向业主道歉，并照原样赔付业主。
27、问：外出回家时，遇到紧急情况回不到单位上班怎么办? 答：及时向上级报告。
28、问：业主和我们借工具使用怎么办? 答：登记。
2
29、问：工作时业主不理解和我们发脾气怎么办? 答：尽量不吱声。
30、问：上班时自行车坏在半路上怎么办? 答：及时报告，尽快赶到单位。
31、问：维修时家中无人怎么办? 答：告之客服再联系。
32、问：在回家的路上，出现了交通事故怎么办? 答：通知公司领导。
33、问：在回家的路上，出现了坏人怎么办? 答：报警。
34、问：吃饭时，忘带饭卡怎么办? 答：登记。
35、问：同事之间打架，你看见了怎么办? 答：劝解拉开。
36、问：在上班时，拾到一个手机或是钱包怎么办? 答：交客服。
37、问：在上班时，有人向我们问路怎么办? 答：知则答，不知则致歉。
38、问：在工作中，把工具忘在业主家中怎么办? 答：上门道歉取回。
39、问：业主要求我们和他一起去买配件怎么办? 答：请示领导。
40、问：有事需请假怎么办?
答：按公司规定填写请假条，待批准。
41、问：让加班但家中确实有事怎么办?
答：如果工作及其重要应克服个人原因，以工作为重。
42、问：到了转正期没有人通知怎么办?
答：可主动向领导征求一下意见顺便提醒一下。
43.问：档案在其它单位，三险怎么办?
3 答：写请示报告向公司说明，根据批复内容执行。
44、问：水泵漏水怎么办? 答：查找原因，及时维修。
45、问：业主对设施维修中有特殊要求怎么办?
答：据实量力而行，向业主说明此事须请示领导，经领导同意业主有承诺免责的可以提供服务。
46、问：上层漏水造成下层投诉怎么办?
答：先找上层业主，对下层看损失结果，协助上层业主尽快处理，可以征得上下两个当事业主的同意并签字确认，物业在无资金投入的情况下给予帮助解决，但物业不承担任何责任。
47、问：员工不听从管理怎么办?
答：对事不对人，就事论事的谈心，指出问题的所在和危害。
48、问：员工屡教不改告状怎么办?
答：向上级领导摆出事实及教育过程，提出具体处理意见。
49、问：遇到工作不认真的员工怎么办?
答：有意识的找一些工作，锻炼他并同他一起干几次工作，给予示范进行身教和言教。
50、问：马桶堵了用疏通机疏通不了怎么办? 答：告诉业主联系厂家拆马桶，进行疏通。
51、问：室外供水阀门爆裂怎么办?
答：先关总阀，检查漏水原因，进行维修。
52、问：消防栓跑水怎么办?
答：先关掉总阀，检查漏水原因，进行维修或更换阀门。
53、问：业主家暖气漏水怎么办?
答：先关供水、回水，查找原因，进行维修，拍照，记录现场损失。
54、问：联系不上业主怎么办? 答：业主户门上贴通知，(待业主看到通知后，来物业客服部登记新的联系方式)。
55、问：楼上往楼下漏水，联系不上楼上业主怎么办? 答：通知领导和派出所把门锁撬掉。
56、问：业主家跑水怎么办?
答：尽快把阀门关掉，然后找保洁员帮业主把水清理干净，拍照记录。
57、问：如果业主家中着火怎么办?
4 答：通知保安和打119电话，同时把电闸拉掉，把燃气阀门关掉。
58、问：电梯突然停了怎么办?
答：通知电梯维修，把乘梯的业主稳住，跟他们说不要着急。
59、问：如果业主有事需要你帮忙，可是不属于你范围之内的怎么办? 答：要婉言拒绝或说我回去跟领导请示一下。
60、问：你有急事可是还需要加班怎么办? 答：应该以公司的事情为重。
61、问：配电室突然停电怎么办?
答：尽快查找原因，确认是内线还是外线，同时联系供电局。
62、问：业主家中阀门漏水，但装修包封不便维修怎么办? 答：先把漏水问题临时处理，然后让业主找装修公司来维修。
63、问：业主装修改装的阀门漏水怎么办?
答：先把漏水问题临时处理，然后让业主找人把包封部分拆掉。
64、问：减压阀有响声怎么办?
答：调节减压阀的压力或更换减压阀。
65、问：水表自转怎么办? 答：安装单流阀。
66、问：化粪池返水怎么办? 答：通知清淘化粪池厂家来清理。
67、问：业主不交物业管理费怎么办?
答：由客服来协调，看有什么问题尽快解决。
68、问：业主家中地埋管漏水怎么办? 答：把地面敲掉更换新管或加接头。
69、问：看见保安和业主打架怎么办? 答：应该阻止他们。
70、问：突然地震怎么办?
答：尽快通知业主撤离，到比较宽广的地方。
71、问：业主让你代买配件怎么办?
答：婉言拒绝，说公司有规定不让代买东西。
5 7
2、问：到下班了工作未完成怎么办? 答：请示领导是加班还是明天继续再干。
73、问：电表内无电怎么办? 答：通知业主去买电。
74、问：总开关跳闸怎么办?
答：先查各分开关所带负荷，如无问题即要更换总开关。
75、问：配电箱内接线端子过热怎么办? 答：先减少用电负荷，抓紧时间更换端子排。
76、问：户内漏电开关跳闸怎么办?
答：先确定所带负荷无问题再查线路是否有问题。
77、问：配电柜内浪涌断路器动作怎么办?
答：停掉开关，检修设备更换浪涌断路器，查看接地线。
78、问：马桶不上水怎么办?
答：检查上水阀是否开，过滤网是否干净。
79、问：马桶充水慢怎么办? 答：检查冲水阀是否开关灵活。
80、问：马桶上水软管漏水怎么办? 答：更换软管。
81、问：供水管件裂缝怎么办?
答：确认是否公共区域供水管线裂缝，如果不是，通知业主购买质量合格管后更换。
82、问：燃气表充不进气怎么办?
答：看燃气卡有无字，供电电池是否有电。
83、问：燃气灶点不着火怎么办?
答：看是否有燃气，阀门是否打开，电池是否有电。
84、问：户门保险舌头歪怎么办? 答：用大力钳矫正，转动灵活。
85、问：户门有钥匙开不了门怎么办?
答：根据不同区域的防盗门采取不同的方法。
86、问：户门被带上怎么办?
答：撬门把手(客服核实业主身份后)。
6
87、问：锁盒舌头不回去怎么办? 答：用螺栓松动液清洗。
88、问：网线不通怎么办?
答：看是否全部接线，接头是否接好。
89、问：上网后丢数据怎么办? 答：重做网线卡子，线路无问题。
90、问：纱窗小塑料件损坏怎么办? 答：更换新塑料软件。
91、问：纱窗弹不回去怎么办? 答：更换纱窗回车。
92、问：如何提高员工的整体素质? 答：业务知识培训，服务标准化培训。
93、问：如何提高员工的工作积极性?
答：培养员工的爱岗敬业精神，引入奖励机制，建立激励制度。
94、问：如何提高员工的文化生活? 答：开办业余培训班和专业培训相结合。
95、问：如何提高员工的业余生活?
答：增加活动项目，增加设备，提高员工参与的积极性。
96、问：怎样才能使员工成为真正意义上的综合维修工、万能工? 答：轮岗、培训。
97、问：如何提高物业整体的管理水平? 答：抓主管人员的培训及责任心。
98、问：怎样才能使我们的服务上一个台阶? 答：业务知识培训，技能培训，礼仪、礼貌培训。
99、问：员工签的劳动合同是否符合劳动法? 答：人力资源部负责。
100、问：员工的保险有哪些? 答：办公室负责。
10
1、问：什么是工伤?
7 答：工作时间内受到的伤害。
10
2、问：出现工伤如何处理? 答：按国家法律。
10
3、问：怎样才能使物业公司走上正规化、标准化、专业化管理的轨道?
答：上层决策管理，中层管理执行，基层执行到位。
10
4、问：怎样才能够提高员工的业务水平? 答：轮岗培训，互相培训。
10
5、问：业主家的电源线接地怎么处理?过了保修期以后怎么处理? 答：进行遥测，找到接地点。请示上级领导。
10
6、问：业主提出服务范围以外的服务怎么办? 答：请示上级领导。
10
7、问：业主要在走廊内加装防盗门怎么办?
答：按入伙合同规定执行，来物业装修监理部签加装防盗门的承诺书，根据承诺书要求进行安装。
10
8、问：如何使员工从被动工作变为主动工作? 答：树立主人翁意识。
10
9、问：怎样才能让员工有团队精神、凝聚力、归属感? 答：公司的企业文化导向。
110、问：自来水管漏水怎么处理? 答：先关总阀，换管，开阀，供水。
1
11、问：业主家的大型装饰灯坏怎么检查? 答：告诉业主自行处理。
1
12、问：为什么进业主家时，先敲门，穿鞋套再进门? 答：使业主知道是物业维修人员，文明服务是第一。
1
13、问：为什么维修前要看好配件是否可以维修? 答：以免造成不必要的麻烦和误会。
1
14、问：为什么家里跑水，客服应该告诉业主先关总阀? 答：如果先关闭总阀可以减少损失。
1
15、问：为什么跑水，进业主家要照相，保留证据?
答：有些水管是业主装修时改装过的，保留证据能分清责任。
8
116.问：为什么卫生间地漏会返味?
答：地漏口密封不好、扣碗、缺水都会返味。
1
17、问：为什么水龙头滴水有响声?
答：磁片松动和磨损、漏水都会有响声，还传音。
1
18、问：为什么马桶水箱，上水阀使用时间长，有些会有响声? 答：上水阀里皮垫老化和堵塞，水阀、压力关系，都会有响声。
1
19、问：为什么热水器出水小，不着火? 答：水温调节高;水箱结垢多。
120、问：为什么轻体墙一般很容易有裂缝? 答：因为有连接缝，如果处理不好，会有裂缝。
1
21、问：为什么墙面腻子会爆皮?
答：时间较长，湿度大，都会使腻子掉皮。
1
22、问：为什么抹腻子前墙面要刷胶? 答：增加连接度，使腻子不容易脱皮。
1
23、问：为什么维修完后，要把卫生清理干净? 答：要求服务质量一流。
1
24、问：为什么防盗门锁舌头有时候退回去时不好使? 答：门框和门磨损大，需打油。
1
25、问：为什么家里地砖和水泥地脱开空鼓?
答：地面没有刷胶，砖没泡透，水泥沙子对比不成正比。
1
26、问：为什么家里水表有些会自转? 答：管道内有空气;管道有压力波动。
1
27、问：为什么时间长没用燃气，打开后不着火? 答：燃气管里有空气，需排空气。
1
28、问：为什么给业主修完活后，最好能告诉业主怎么使用? 答：有些配件业主不知怎么使用，会造成损坏，会增加报修量。
1
29、问：为什么儿童游乐场和健身器材要经常检查?
答：经常使用，如果器材出现问题，可能会造成人身伤害。
130、问：为什么在公共区域维修时，必须放指示牌?
9 答：提示人们注意安全。
1
31、问：为什么开井盖没人必须盖上井盖不能离人? 答：当心老人、小孩等掉进井里。
1
32、问：为什么同事之间要说话和气，保持团结? 答：和气才能沟通，团结就是力量。
1
33、问：为什么工作上的事情没修完要向领导反映?
答：及时汇报，及时反馈信息，使领导心里有数，便于工作安排。
1
34、问：刚入职的新员工应该怎么办?
答：首先应严格遵守公司的有关规章制度，服从领导，向老员工多学多问，尽快掌握园区各种有关设备，努力学习，认真工作。
1
35、问：镀锌管生锈怎么办? 答：刷防锈漆、银粉保护。
1
36、问：供水泵有异声怎么办? 答：检查判断故障，更换、排除。
1
37、问：积水坑污水泵不运行怎么办?
答：检查水位传感器，测电源，检查水位飘子是否灵活正常，污水泵有无堵塞。
1
38、问：业主室内暖气不热怎么办? 答：排气，热水循环是否通畅。
1
39、问：管道阀门、接头、管件漏水怎么办?
答：认真检查原因，停水、泄水后重新安装紧固或者换件。
140、问：水龙头漏水怎么办?
答：检查接头水龙头磁芯是否有损，进行更换。
141.问：防火门开启有声音怎么办? 答：检查合页是否正常，并注润滑油。
1
42、问：水龙头不出水怎么办?
答：检查相关阀门是否打开、过滤网是否堵塞。
1
43、问：地漏堵怎么办?
答：用手摇簧或者疏通机进行疏通。
1
44、问：马桶堵怎么办?
答：首先向业主询问情况，根据情况采取用铁钩勾掉还是用皮揣子揣通，必要时拆除马桶从
10 底部勾捞。
1
45、问：脸盆堵怎么办?
答：应检查是否堵在下水管S弯上，还是下水支管上，进行拆除S弯疏通，或者用手摇簧疏通机疏通下水支管。
1
46、问：维修工入户维修时怎么办?
答：应穿戴鞋套入户，带好工具;按门铃或轻敲门;开门后向业主问好并报我是达丰物业设备部维修工，您是否保修;了解情况确认后进行维修;完成后清理好现场;请业主签字确认。
1
47、问：发现门把手松动怎么办? 答：找出松动原因，加固。
1
48、问：发现有人破坏公共设施怎么办? 答：应上前制止并修好。
1
49、问：常用库房工具用完后怎么办? 答：应擦干净放回原处。
150、问：热水器不出热水怎么办?
答：应检查水压力是否达到设计压力，阀门是否打开。
1
51、问：遇到一个人难以完成的工作怎么办? 答：应呼叫主管派人支援。
1
52、问：巡视生活水、消防水、中水泵房时应怎么办? 答：按巡查制度内容执行。
1
53、问：发现室外污水管线、管井堵塞怎么办?
答：确认堵塞位置，打开井盖，立警示牌，用竹皮子杆或疏通机进行疏通，并捞出杂物。
11
第五篇：物业公司设施管理与维护方案
物业设施维护方案
一、附属设备管理的意义与特征
物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。
物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。
(一)物业设备管理的意义
物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用：
1.是充分发挥房屋住用功能的保障
2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的保证
3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设
(二)物业设备管理的特征：
1.服务性功能强;2.经营性特点突出;3.专业性技术要求高;4.综合性强(具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点)。
二.物业设备的构成
(一)给排水系统
物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施 按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。
2.排水设备、设施
包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。
根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道 。
3.房屋卫生设备
包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。
4.热水供应设备
包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。
5.消防设备
包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备(如烟感、温感、光感探测器)、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。
(二)燃气系统
包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。
(三)空调、通风系统
包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1.供暖设备
有热水供暖和蒸气供暖之分
包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分(热量的输送管道等)，散热部分(如散热器、暖风机、辐射板等)，及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。
2.供冷设备
包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。
3.室内通风设备
包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。
(四)电气工程设备系统
该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 1.供电及照明设备
包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。
2.电器服务设备设施(弱电设备)
包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视监控设备和电脑设备等。
3.房屋运输设备
即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 (1)电梯
一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。 按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。 按速度分有：高速电梯(2M/S以上) 快速电梯(1.5M/S以上)
低速电梯(1.0M/S以上，多层住宅客梯) 按电机拖动方式分为：交流双速电梯
直流快速电梯 交流调速电梯。
按控制方式可分为：信号控制电梯
集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。
(2)扶梯
自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。 4.防雷及接地装置 两种方式：针式、栅式
一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。 避雷针形式：单支、双支、多支保护
(五)其它设备(建筑实体的一个部分)：
库房设备;装饰性设备
三、物业设备管理的基本内容
(一)技术档案管理 1.物业设备基础资料：
①.设备原始资料：所有设备在接管后均应建立原始资料档案，内容：验收文件;设备卡片;
②设备维修资料：报修单;运行记录;检查记录;运行目报;考评资料;技术革新资料;
③设备管理资料：设备的运行管理;维修管理。
物业设备基础资料管理工作任务：设备技术档案的保管;为设备运行维护、管理提供信息依据。
2.标准化管理 两类标准： 技术标准(设备的验收标准、完好标准、维修等级标准);管理标准(报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准)
功用：提供共同行为准则和标准，提供基本依据与手段 3.规章制度建设 规章制度建设三类：
生产技术规程(设备安全操作规程、保养维修规程);管理工作制度(接管验收制度;预防性计划维修保养制度;运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等);责任制度(岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等)
4.教育培训(对内、对业主用户)
(二)物业设备的使用管理
特点与要求：日常性、安全性、广泛性 1.设备运行的劳动组织
任务：合理分工与协作，配置人力;
合理确定劳动组织形式(根据设备操作技术要求与岗位设置要求)
具体工作内容：
(1)定员(定工作岗位人数)
方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员 (2)分组：强电组、弱电阻、水暖组、空调组 (3)轮班组织：基本形式：单班制、多班制 2.设备运行的管理制度 内容：
设备的安全操作规程; 设备的巡视工作制度; 岗位责任制度; 值班与交班制度; 记录与报表制度; 制度和服务规范等。
(三)物业设备的安全管理 主要涉及四方面工作：
1.维修操作人员安全作业的培训与教育培训内容： 安全作业训练; 安全意识教育;安全作业管理 业主和使用人的安全教育和宣传 3.建立设备的安全管理措施 包括：
对特殊、具危险性设备加保护装置 定期进行设备的安全检查和性能测试 制定设备的安全管理制度
4、建立安全责任制度
(四)物业设备的维修养护管理
1.日常保养内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2.定期检查：包括日常检查与定期检查 3.计划修理
设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段：
(1)初期磨损阶段磨损速度快，持续时间短(2)正常磨损阶段(3)剧烈磨损阶段
设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为：
(1)初期故障期：必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。
(2)偶发事故期：此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。 (3)磨损故障期：须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。
四、三级保养制
1.日常维护保养(设备操作人员) 2.一级保养(设备操作人员和维修人员) 3.二级保养(设备维修人员)
五、房屋附属设备维修类型 1.零星维修工程 2.中修工程(10%-30%) 3.大修工程(30%以上) 4.设备更新和技术改造
设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理 设备的寿命
设备的寿命通常可分为：设备的物质寿命、技术寿命、经济寿命 (1)设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间，其长短取决于：自身质量、运行过程中的使用、保养、更换与修复情况。
(2)设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而被淘汰为止所经历的时间。设备的技术寿命在很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度与周期
(3)设备的经济寿命是指设备从开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的时间。设备的经济寿命年限是设备更新的主要依据。
设备改造更新应注意的问题 (1)确定设备合理的使用年限。 (2)在做好设备的维护保养、修理工作同时，注意适度进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。
(3)设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。 设备更新改造的类型 (1)设备的改造 (2)设备的原型更新 (3)设备的技术更新
******物业设备的购置及评价 购置设备应注意：
1.反复研究，避免盲目采购
2.大型设备购置应进行充分的技术经济论证，保证设备选性能达到技术上先进、经济上合理、功效上适用。
3.与业主、用户充分协调
物业设备的购置目的主要有三类：全新房屋建筑的装修型购置;替换陈旧落后设备的更新型购置;完善和改进环境与条件的添装型购置。
设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面：
1.技术性的要求应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性、节能性、环保性和可操作性。
2.适用性的要求：适应物业总体功能、装修等级、使用环境，适应用户的需要。
3.经济性的要求：经济性评价主要方法：年费法、现值法。 (1)年费法。这种方法的思路是把购置设备的一次性的投资费，借助投资回收系数，换算成每年投资费用支出，然后加上每年的使用费，估算出每年平均年度费用支出，最后，比较不同设备购置方案的年度费用支出，从中选择费用最小的方案为优选方案，其数学业表达式为：
设备的年总费用 = CF i(1+I)n/[(1+i)n-1]+ CV 其中：CF：设备初期投资费;CV：设备年均维修费：
(2)现值法。这种方法的思路同年费法的主要区别在于将每年平均维修费用，借助年金现值系数换算成初期现值总额，然后加上初期投资费，估算出寿命周期维修养护费用最省的方案为优选方案。其数学表达式为：
设备寿命周期费用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n-1]
六、管理原则 1.以防为主
2.做到三好、四会、五定 3.专业修理与使用操作相结合 4.定期维修 5.修旧利废
第二节 房屋给排水设备的维修管理
水是制约生产发展的重要因素，是商业活动运行的保障，涉及到城市景观、卫生、温度、湿度及消防，关系到居民的生活质量，给水是城市生产生活和发展的的血液;而排水对维持城市生态平衡必不可少，污水任意排放不仅污染水体、土地，而且环境生态遭受破坏，形成公害，所以如何收集、输送、处理、利用污水，对排水加强管理就显得非常重要。
一、严格给排水设备验收接管制度
二、严加水泵房的管理
三、给水系统的管理与维护 1.界定管理的范围 2.给水系统的管理 3.给水系统的养护 4.给水系统的维修
四、排水系统管理与维护 1.管理范围的界定 2.排水系统的管理 3.室内排水管道堵塞的清除 4.室外排水管道的维修 5.高位水箱及浮球阀的维修 6.高位水箱的清洗消毒
五、消防设备维修管理
第三节 房屋电气设备的维修管理
一、电力系统的管理与维护 1.供电设备的管理 2.供电设备的维护和保养
二、避雷设施的维护
1.建(构)筑物防雷等级的划分 2.防雷装置的一般要求 3.维修和检测
三、制冷、供暖系统的管理与维修
1.熟悉制冷及供暖系统操作、保养和维修的基本制度 2.掌握制冷、供暖系统操作、保养和维修的基本内容
四、电梯的管理与维护
1.掌握电梯操作、保养和维修的基本内容 2.熟悉电梯操作、保养和维修的基本制度
五、电话、通讯设备的管理和维护 1.了解程控交换机的性能 2.掌握程控交换机的操作 3.程控交换机的维护与管理
第四节 房屋其他设备的管理
一、房屋的装饰性设备
1.灯具 2.护壁板 3.衣柜 4.地毯 5.庭院设备
二、房屋的库房设备 1.保险柜 2.通风机
三、小型家用燃油燃气锅炉
四、空气调节系统设备
五、生活热水供应系统