第一篇：物业管理全套工作手册
后勤全套管理手册
后勤管理手册
Logistics Management Manual
总 则
为规范后勤事务管理，有效利用公司资产，集团制订了《后勤管理手册》。本手册包括：《办公室管理办法》、《办公内务管理办法》、《员工着装管理办法》、《车辆管理办法》、《车辆使用内部成本核算管理办法》、《后勤车辆事故紧急预案管理办法》、《私车公用外出管理办法》、《员工接送车管理办法》《员工食堂管理办法》、《员工就餐管理办法》、《更衣室管理办法》、《员工浴室管理办法》、《洗衣房管理办法》、《宿舍管理办法》、《后勤低值易耗品管理办法》、《防暑降温管理办法》等十六个基本管理办法。
本手册的解释和修订权归集团总裁办，未经总裁批准或授权，任何人无权修订或变更。
本手册发布日期： 本手册实施日期：
总 裁：
目
录
1 办公室管理办法……………………………………………………………… 4 2 办公内务管理办法 ……… …………………………………………… 6 3 员工着装管理办法 ………………………………………………………8 4 车辆管理办法…………………………………………………………………9 5 车辆使用内部成本核算管理办法………………………………………12 6 后勤车辆事故紧急预案管理办法………………………………………14 7 私车公用外出管理办法…………………………………………………18 8 员工接送车管理办法……………………………………………………19 9 员工食堂管理办法………………………………………………………23 10 员工就餐管理办法…… ………………………………………………25 11 更衣室管理办法… ……………………………………………………27 12 员工浴室管理办法 ……………………………………………………29 13 洗衣房管理办法 …………………………………………………………… 30 14 宿舍管理办法 ……………………………………………………………… 31 15 后勤低值易耗品管理办法 ………………………………………………… 33 16 防暑降温工作管理办法 …………………………………………………… 38 17 记录性文件……………………………………………………………………40
办公室管理办法
1 目的
为规范办公室的使用和管理，做好办公室卫生保洁工作，提高办公效率，特制订本办法。
2 职责
公司办公室是本制度的归口管理部门。
3 办公室的布置原则
3.1 高效、安全、易于沟通和管理的原则 3.2 各部门以大办公室集中办公为原则。
3.3 办公室墙面以白色为主，办公家具以白色为主，座椅沙发等以蓝色为主。办公室布置应该简洁大方，有强烈的工作气氛。
员工的办公桌上不得乱堆乱放，每天保持整洁有序。 员工使用的文件夹为蓝色。
员工使用的电脑以黑色为主，电话以白色为主。
3.4 大办公室各部门座位应以部门为单位摆放，里侧为部门主管，中间为科长，外侧为一般职员。
3.5 办公桌以单排排列为原则，如因场地因素，可以二桌并排。 3.6 部门和岗位铭牌安装方式如下：
3.6.1 大办公室及独立办公室的铭牌，钉挂于入口处外墙适当位置。
3.6.2 大办公室内部门铭牌，放置于各部门最外侧文件柜顶的适当位置。 3.6.3 铭牌颜色为蓝底白字，其宽度为高度的二倍。
3.7 公司及各部门办公室布置图及座位图由公司办公室派员实地绘制。
4 管理规定
4.1 办公室、公共设施、走道的照明灯根据季节、天气而定，天暗即开，天明即关。 4.2 各办公室落实好空调、电扇、灯光、门窗管理责任人，责任人须对自己负责的空调、电扇、电灯、门窗的运转、保养、清理等负责，节约用电。
4.3 公司办公室负责空调、电扇的定期维护和空调遥控器的收发。
4.4 办公室、接待室饮用水的供应由公司办公室负责，饮用水应确保不间断供应。 4.5 各办公室的花木维护由公司办公室专人负责，根据各花木生长的特点定期浇水、施肥、清洁。
4.6 各办公室应确保地面、桌面、沙发、家具无灰尘、垃圾、杂物，办公室桌面、抽屉保持整齐、有序、醒目。
4.7 员工的办公桌上物品应该堆放整齐，下班前必须整理整洁。不得放置零食、杂物等。
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办公内务管理办法
1 按照公司规定接听电话，接听要自报家门，要及时代他人接听电话。 2 遇到外商及来访客户要主动招呼。 3 进他人办公室习惯先敲门。
4 对待他人、同事要使用“谢谢，对不起”等敬语。 5 上班时要保持良好的精神风貌。
6 不随意打断同事间的对话，对同事的询问要热情答复!
7 要具有良好的节约意识，打印的材料要及时领取，避免大量的纸张浪费，再生纸不能充分利用;
8 要做到随手关灯、空调和电脑。节假日要及时拔插头。
9 要爱护公司的设备设施，如电脑、打印机、复印机等要进行定期维护。 10 离开公司请在白板上写明去向及时间。 11 积极主动参加公司组织的各项集体活动。
12 要具有安全意识，下车间穿戴安全鞋，安全帽。 13 不在厕所更换衣服、不在厕所抽烟，要及时冲厕。 14 要按照规定做好整理整洁和环境卫生工作。 15 养成随手清理茶水间，人走垃圾走的习惯。
16 不要随意在办公室用餐。
17 文件及文件夹归类摆放整齐，桌面及文件柜要及时整理。 18 办公室不留个人任何物品。
19 上班要及时更换工作服和工作鞋。 20 上班时不要长时间拨打私人长途电话。
21 上班要专心工作，不上网聊天，工作时间不吃零食，不谈论事非，不做与工作无关的事情;下班后不占用公司网络资源打游戏。 22 要具有守时观念：开会要准时，不能迟到。
23 开会时不要窃窃私语、手机设置成静音，会中不打手机不发短信不玩游戏。 24 要学会换位思考，要真心诚意为需要帮助的同事提供服务，同事间要互助互爱。 25 主动下车间解决工作问题，不能通个电话了事。
26 凡事要有计划，对于计划事项及协调事项应该主动跟踪解决。 27 提高工作效率，充满工作热情，领导在和领导不在一个样。 28 养成勤看邮件的习惯，邮件或工作安排要及时答复和处置。 29 要接受他人的善意批评;正确接受他人不同的建议或意见。
30 需要配合协调的事项，不允许相互推诿、踢皮球，要认真主动积极解决。 31 开会和培训应会前准备，会中记录，会后执行。
32 正确处理工作中的同事关系，要保持距离，不掺杂其他因素。
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员工着装管理办法
1 目的
规范员工着装管理，树立公司整体形象，提高员工素养。
2 职责
2.1 安全环境管理部门是员工着装归口管理部门，负责员工工装着装的监督管理; 2.2 各职能部门对本部门员工着装管理负责。
3 员工着装要求
3.1 员工上班期间着装的基本要求： 3.1.1 员工必须佩带工号牌。
3.1.2 员工上班期间必须穿着整齐、清洁的工作服。
3.1.3 工作服除领口外所有纽扣必须扣好，拉链必须拉到头。 3.1.4 员工必须按照规定穿戴好所有防护用具。 3.1.5 进入生产区必须戴安全帽，任何人不得例外。 3.2 几种例外
3.2.1 外部客户不受本规定约束(但进入生产区必须戴安全帽)。
3.2.2 员工出差直接回公司当天不出勤则不受本规定约束，但不得进入生产区。
4 员工工作服款式
4.1 工作服布料和款式由各公司安全环境部门会同采购部门根据《集团VI管理手册》确定。
5 安全帽的颜色管理
安全帽根据依据《集团VI管理手册》确定。 。
6 工作服发放及管理
按《劳护用品管理制度》执行。
7 对违反本规定者，按相关规定执行。
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数，门卫检查人等。
其中5.1.3.1部分由办公室填写，5.1.3.2部分由门卫填写。
5.2 车辆使用完毕、回到公司后，门卫将检查情况填入《车辆调度单》，并将回执联交给司机。司机将《车辆调度单》回执联交给公司办公室，作为计核里程费、燃油费等费用的依据。
5.3享受公司特殊车辆补贴的人员在外出需使用车辆时须自驾，如若当月的补贴金额不够，按照私车公用的方式进行补贴，总费用在公司车辆运维费中列支。
5.4 公司人员外地出差的，三人及以下同一地点的，且无大件行李的，原则上需乘坐大巴。(公司办负责送至长途车站，需要代购的提前告知公司办，由公司办代购) 5.5 公司员工到外地拜访供应商的，原则上由对方异地接送。若对方无法接送的，外地市区范围内一律乘坐公交车，无公交车可乘需要乘坐出租车前往的，需报备部门主管。但相关部门对于此类企业在谈判合同价格时需将此成本一同进行考虑，以减少公司的成本压力。
5.6 各部门需安排好工作，同一部门需要全天使用车辆的，原则上当天只得使用一部车辆，并且至少提前一天预约。
5.7 所有公司车辆使用优先外宾、客户监理及公司的重要客户，各部门需要配合。 5.8 在公司无车辆资源的情况下，可采用部门人员私车公用或者外租车辆解决。 5.9 各部门申请公司车辆时，需尽可能地拼车，以减少用车成本。
5.10 各部门员工在外出办事时，需主动灵活考虑交通工具，不得以车辆问题延误工作，造成影响的，公司将根据制度追究责任。
6 因私用车由各公司根据实际自行制定操作细则
7 车辆管理
7.1 公司办公室负责建立公司所有车辆的档案、保管车辆的钥匙，并指定车辆负责人具体负责车辆的日常维修保养、定期的检验以及相关手续的办理等。 7.2 车辆费用报支 7.2.1 燃油费
公司车辆以加油卡为主，车辆负责人对责任车辆每月燃油台帐的完整性与准确性负责，车辆管理员建立燃油使用台帐，记录每台车的用车里程和耗油量等车辆使用明细，并进行经常性的分析，特殊情况请示后可现金加油。车辆燃油费用由后勤科按制度管理和控制，并对燃油使用的真实符合性负责 7.2.2 维修及其他正常使用的所产生的费用
所有与车辆有关的费用均需经过车辆管理员审核。 7.2.3 车辆罚款
凡因驾驶人员过错所遭致的罚款，一律不得报销。如驾驶人员出差外地，确因道路不熟，非人为疏忽等原因造成的违章罚款，驾驶人员与公司各承担一半。
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车辆使用内部成本核算办法
1 目的
为了进一步规范公司车辆使用管理，加强车辆使用成本控制工作，完善相关成本考核体系，特制订本办法。
2 范围
适用于办公室管理的的公司车辆的使用成本核算及管理。
3 管理职责
公司办公室为本办法的归口管理部门，负责具体的实施和管理工作。
4 核算办法
4.1 公司车辆使用的成本核算按“谁使用、谁受益、谁承担”的原则，进行成本内部归集、考核。
4.2 公司各部门申请使用公司车辆的，由公司办公室车辆管理员根据实际使用里程数，按核算单价核算使用成本。租赁车辆按实际租赁费核算。
4.3 公司办公室以部门为单位，设立各部门车辆使用台帐。每月底前将各部门使用情况结果报送各部门主管。
4.4 销售部门车辆使用台帐需归集到具体的使用人;项目管理部门车辆使用台帐需归集到具体的项目。
4.5 车辆使用里程数以车辆出门、回厂时保安核查登记的里程数为准。 4.6 车辆使用核算单价
4.6.1 车辆使用核算单价依据各种类型车辆的年折旧费、保险费、年检费、维修费预算定额、司机人员成本、车辆油耗定额及前期月均行驶里程，经测算核定。
4.6.2 各公司根据油价变动情况，于25日变动下月的里程单价，月期间核算时里程单价一律不作调整。
4.6.3 如申请人自驾的，原则车辆使用由公司司机驾驶，公司办公室无法安排司机驾驶的，可由申请人自己驾驶，公司办公室车辆管理员必须核查申请人驾驶证的有效性，申请人自驾期间的交通违章等均由个人承担。
4.6.5 车辆增加时，由公司办公室及时核定、公布使用单价。
4.7 过路费、过桥费、停车费、司机的长途补贴费、住宿费等费用，由司机据实进行报销，费用预算归入车辆使用部门。
4.8 长途用车在外过夜的，在核算成本时另加资源使用费。核算时，以保安记录的车辆使用的实际时间为准。
4.9 若干部门一起合用车的，车辆使用核算成本由各使用部门均摊。 5 车辆使用内部成本核算的应用
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后勤车辆事故应急预案管理办法
1 总则 1.1 目的
为确保公司财产和员工安全，完善应急管理机制，确保公司后勤机动车辆安全事故应急处理工作高效、有序进行，有效地防范各种安全事故的发生，最大限度地减轻事故灾害，特制定后勤机动车辆事故(事件)应急预案管理办法(以下简称预案)。 1.2 工作原则
⑴ 以人为本，减少损失。把保护员工生命、财产安全放在首位，把事故损失降到最低限度。
⑵ 统一领导，分级负责。在公司应急领导小组的领导下，按照公司职责分配表中的职责分工和权限，分级负责，协调有序开展抢救、事故处理和善后工作。
⑶ 安全第一，预防为主。坚持事故处置与预防工作相结合，建立应对后勤机动车辆事故(事件)的快速反应机制，做到常备不懈、快速反应、处置得当。 1.3 适用范围
本预案适用于后勤车辆所有可能造成危害人员生命安全和公司财产损失的车辆起火、车辆故障、车辆交通事故、车辆盗抢和车辆遭遇突发自然灾害等各类事故(事件)。
2 组织机构及职责 2.1 组织机构
2.1.1 成立公司后勤机动车辆事件(事故)应急领导小组(以下简称后勤机动车辆应急领导小组)：
2.1.2 组 长：办公室主任
2.1.3 副组长： 安全环境部部长
2.1.4 成 员：公司办公室车辆管理员、驾驶员 2.2 后勤机动车辆事件(事故)应急小组职责
2.2.1 负责编制、修订后勤机动车辆事件(事故)应急预案。 2.2.2 负责后勤机动车辆事件(事故)的应急处置工作。
2.2.3 负责后勤机动车辆事件(事故)调查、上报和查处工作;协助有关部门对突发事故(事件)的调查、取证。
2.2.4 以预防为主，完善后勤机动车辆事件(事故)监测和预防系统;做好应急处置物资、设备的储备和维护。
2.2.5 积极组织车辆驾驶人员进行自救，及时恢复正常的工作秩序。
2.2.6 组织对所有机动车驾驶员进行突发事件(事故)应急处置知识的培训和演练。
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组报告;因特殊情况需改变现场的，要做好标记，尽可能找到证明人，取得联系方式。 3.3.2 当交通事故造成人员伤亡时，应视情况开展自救或拨打120;当司机或随乘人员生命受到威胁时，可视情况离开现场，但需要保持与政府有关部门和后勤机动车辆应急领导小组的联系。
3.3.3 后勤机动车辆应急领导小组接报后立即组织相关人员迅速赶赴现场，配合政府有关部门积极采取应急处置，同时及时报告公司。
3.3.4 后勤机动车辆应急领导小组根据现场情况，及时通知伤者家属赶到就治医院，配合医疗救护人员开展医疗救护，并及时开展善后处理。 3.4 车辆盗抢应急预案
3.4.1 发生后勤机动车辆盗抢事件，驾驶员及随车人员在确保自身安全的前提下，采取相应的措施实施正当防卫，立即拨打110报警电话，应尽可能记住盗抢嫌疑人的像貌、体态特征及逃逸方向和使用交通工具的车种、车型、颜色、牌号等，并及时报告后勤机动车辆应急领导小组;若出现人员伤亡，应及时拨打120急救电话，并视情况进行现场施救。
3.4.2 后勤机动车辆应急领导小组接到报告后，立即组织人员赶往事发地，同时向公司报告;到达现场后，组织现场人员尽力控制事态的发展，保护好现场，禁止无关人员出入事发地。
3.4.3 公安机关勘察取证后，后勤机动车辆应急领导小组应组织相关人员对被盗抢车辆上的物品进行盘存清点，列出损失清单，做好善后处理工作。
3.3.4 后勤机动车辆应急领导小组配合政府有关部门进行事故调查、处理，与保险部门协调相关事宜，将事故发生、处理的全过程书面上报公司。 3.5 后勤机动车辆遭遇突发自然灾害应急预案
3.5.1 后勤机动车辆行驶途中遭遇恶劣天气等自然灾害时，驾驶员应迅速将车辆开至安全地带，等待救援，并及时向政府有关部门及后勤机动车辆应急领导小组报告。 3.5.2 当情况紧急，危及生命安全，驾驶员和随车人员可当即弃车，撤离至安全地带，并随时保持与后勤机动车辆应急领导小组的联系。
3.5.3 后勤机动车辆应急领导小组接报后，应立即组织人员、车辆抢救被困人员和物资。情况危急时，可通过公司，请求地方政府支援。
3.5.4 应急处置工作结束后，后勤机动车辆应急领导小组与保险部门协调相关事宜，将事故发生、处理的全过程书面上报公司。
4 应急处置
后勤机动车辆应急领导小组接报后，下达先期处置指令，迅速组织人员开展应急处置工作，并做好应急处置现场记录。发生后勤机动车辆重大事故(事件)的，当事人除按一般事故(事件)报警、处置方法和程序进行外，还应及时向公司报告。
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私车公用外出管理办法
1 为加强私车公用外出的管理，提高工作效率，制定本规定。
2 本办法适用于本公司员工所拥有的、不享受公司特殊车贴的私车公用外出管理。 3 本办法所称私车公用外出，是指符合一定条件的人员确因工作需要报经公司负责人批准后将其私有车辆(汽车)用于公务外出活动。
4 具备驾驶资格且确因公务所需经常使用车辆外出，但公司又不能满足需要的本公司员工可申请私车公用外出。
5 私车公用外出原则上限于市区范围内的用车。
6 私车用于公司外出业务前，必须事先填写《私车公用外出申请备案表》，经所在部门主管、公司办主任审核后报公司负责人批准，并交公司成本管理部门备案。每次因公用车外出前须按公司相关规定填写《用车申请单》，得到批准后到公司办公室开具《车辆调度单》，由保安登记进出里程，以作报销依据。
7 符合私车公用条件且已经公司负责人批准的，应与公司签订私车公用外出协议书。 8 《私车公用外出申请备案表》批准后可用期限为一年。
9 可申请部门原则上限于品质管理部门、销售部门、财务部门、采购部门、公司办公室等用车频繁的部门员工。申请人须是驾龄满一年或驾驶里程达2万公里以上的员工。 10 申请私车公用外出车辆必须向车辆所在地车管部门办理强制保险和任意保险，办理一切规费及任意保险所需支出由车主自负。
11 因私车公用外出而发生交通责任事故、违章行驶等，公司不承担任何责任。与交通事故、违章行驶相关的一切费用(如事故处理费、车辆维修费、罚款等)，由车主自理。 12 费用支出由各公司根据实际制定操作细则。
13 出入厂门由门卫登记里程，如当天无法回厂，则第二天补登行驶里程;
14 公司办公室凭出门证及里程登记对行驶里程合理性进行确认并核算补贴费用，成本管理部门负责审核，公司负责人批准;
18 公司对私车公用外出的归口管理部门为公司办公室。
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3.3 承运方在承运员工过程中，应严格遵守《中华人民共和国道路运输条例》、国家有关安全生产的其他法律法规，严禁酒后驾驶、疲劳驾驶、超速驾驶等，在遇到大雾、雨雪天气、道路毁坏等特殊情况，应减速行驶，以确保安全。
3.4 承运方应在路上对员工做好相应的服务工作，对体弱生病员工给予照顾。对员工的违纪违规行为要及时制止，并及时向公司反映。
3.5 公司应认真做好接送车辆的日常管理工作，及时记录好各种台帐，作为以后奖罚和续签的重要依据。
3.6 接送车收费按照合同内容执行，包括员工乘车保险费。
4 员工接送车乘坐监督 4.1 车长权利
每辆接送车设车长一名，每年初由公司办公室指派。车长有权对公交车司机的行为进行监督，并对违反操作规程的不安全行为进行现场制止，并及时将信息反馈给车辆管理领导小组组长。
4.2 车长确认站点及停靠时间
车辆车长有义务与权利就车辆停靠站点及停靠时间进行确认，准确无误后司机方可开车。
4.3 乘车纪律反馈制度
车辆由车长全程监督，并维持乘车纪律和秩序。如遇有员工乘车违反纪律的，应将情况及时反馈给相关部门和接送车管理领导小组。 4.4 接送车运行监督反馈制度
车长无特殊情况按时到岗，对每车接送时间、是否超载漏载等情况进行现场督查记录。并向员工公布投诉电话，接受员工的监督。 4.5 安全乘车检查考核制度
接送车管理领导小组定期或不定期对员工安全乘车进行检查，可将检查结果反馈到相关部门并建议列入员工绩效考核中。 4.6 交通安全巡视检查制度
4.6.1 接送车管理领导小组不定期到各站点巡视检查乘车安全情况，了解各站点员工乘车安全管理情况，是否存在不安全隐患，对存在问题及时进行整改。
4.6.2 接送车途中发生故障或事故时，司机应第一时间通知公司接送车管理领导小组、汽车租赁公司及交警部门，车长应配合司机进行处理。
5 员工交通安全教育
5.1 树立“人人是交通安全教育者”的责任意识，发挥全员参与的育人功能。 5.2 召开专题会议和利用晨会、全体员工大会等进行全员交通安全教育。 5.3 发挥广播、板报等宣传工具的作用，进行“交通安全知识”宣传。 5.4 有条件时可请交警队同志进行交通安全教育讲座。
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人员赶赴现场，协助交警等部门处理。全体成员分工合作，密切配合，迅速、高效、有序的开展救援处理工作。 8.3 处理事故的职责
接到发生事故报告后，有关职能部门要立即赶赴现场，以最快的速度积极开展工作，控制事故的蔓延和扩大，组织救援、保护事故现场、开展事故调查取证，尽快设法向领导小组报告事故情况;如属重大安全事故，则视事故情况，与有关方面取得联系，妥善处理。
8.4 关于安全事故的调查结案
原则：突发安全事故发生后应先抢险救急，及时汇报，按照依法办案、实事求是、尊重科学的原则开展事故调查处理。
8.4.1 确认事故现场，保护现场，因抢救伤员排险，防止事态扩大而采取的紧急措施和移动现场物件时应做出标志，协助交警、交管部门拍摄或绘制现场图并写出书面记录。 8.4.2 及时疏散人员，组织人员及时做好乘车员工的护送工作。 8.4.3 如有伤亡事故，按相关法律、法规进行处理。
8.4.4 公司可依事故调查的需要，邀请相关部门专家参加调查分析，组建专家调查组，调查组任务是协助公司查明事故原因，确定事故责任者和对责任者的处理意见，制定防范措施写出事故报告。 8.5 应急处理预案措施
8.5.1 接报事故后第一时间内必须完成以下工作： 8.5.1.1 立即报告公司主要领导。
8.5.1.2 领导小组根据事故或险情情况，立即组织或指令职能部门组织调集应急抢救人员、车辆、机械设备。组织抢救力量，迅速赶赴现场。立即通知交警、、车队等部门到位。
8.5.2 应急处理措施：
8.5.2.1 抢救方案根据现场实际发生事故情况，最大可能迅速调集必需的机械设备及人员、车辆，迅速投入开展抢救及突击抢救行动，调查现场情况，如有人员失踪，立即判明方位，紧急安排有关技术专家根据事故特点、事故类别，制定抢救方案，同时安排同乘员工的疏散和护送问题，必要时请求武警、消防部门协助抢险，请公安部门配合，疏散人群，维持现场秩序。
8.5.2.2 伤员抢救立即与急救中心(120)或就近医院联系，请求出动急救车辆并做好急救准备，确保伤员得到及时医治。
8.5.2.3 事故现场取证救助行动中，安排人员同时做好事故调查取证工作，以利于事故处理，防止证据遗失。
8.5.2.4 自我保护，在救助行动中，抢救机械设备和救助人员应严格执行安全操作规程，配齐安全设施和防护工具，加强自我保护，确保抢救行动过程中的人身安全和财产安全。
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不打滑，并随时保洁，垃圾应及时清除。
4.3.2 在就餐中，必须有专人负责餐桌、地面的清洁卫生，及时清除桌面残渣，擦干净桌面。
4.3.3 结束后，必须对餐厅进行全面的清洁卫生，清倒垃圾。 4.4 食堂工作人员清洁卫生管理
4.4.1 食堂工作人员要养成良好的卫生习惯，做到勤洗澡、勤换衣服、勤理发、勤剪指甲，工作服整洁，不穿工作服上厕所。至少每年进行一次体检，确保无传染性疾病。 4.4.2 食堂工作人员穿戴白色工作服和白色清洁帽，佩戴一次性手套，白色口罩。 4.4.3 食堂工作人员必须持有有效健康证明。
4.5 环境卫生
4.5.1 食堂必须按照划分的周边环境卫生区域做好清洁卫生。
4.5.2 食堂每日进行一次扫除，并随时保洁;每周进行一次大扫除。
5 食堂用餐时间
食堂用餐时间根据公司作息时间决定。
6 监督检查
6.1 公司办公室应当会同安全环境管理部门每周至少一次检查食堂(特别是操作间)及其周边的卫生并予以记录。
6.2 员工如对饭菜质量、数量和价格、食堂工作人员的服务态度、食堂环境卫生有意见，应当及时向公司办公室提出投诉，严禁与食堂工作人员发生冲突。公司办公室接到员工投诉，应当立即展开调查，并在一个工作日内将处理结果公布。如果投诉情况属实，公司办公室应当及时与食堂沟通，情节严重的，给予相应的处罚。
6.3 公司办公室每月对食堂饭菜的质量、数量和价格进行评价，必要时可以要求食堂提供当月采购清单。
6.4 监督检查依照(餐厨作业检查考核基准)条款执行。
7 考核和奖罚
7.1 公司办公室有权根据公司有关制度和食堂承包协议的规定以及员工投诉和意见对食堂及其员工进行处罚。
7.2 公司办公室每月对职工食堂的各项工作作综合评定，评定结果将与每月餐费结算直接挂钩。
8 餐费结算办法由各公司根据实际自行制定操作细则。
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5.4 就餐过程中如有任何意见或建议，请与公司办公室联系，不得与承包商直接冲突。 5.5 除留样食品及保安用餐外，工作餐不得随意携出食堂。 5.6 对于故意浪费食物的员工，将根据公司制度予以处罚。
6 来客用餐管理
6.1 来宾用餐一律由接待部门先申请后就餐;
6.2 来宾用餐由各部门根据来宾重要程度自行决定提供就餐规格， 6.3 来宾就餐由接待部门提前申请，以便食堂及早准备。
7 就餐时间
就餐时间根据生产需求，以公司办公室通知为准。
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4.2.8 更衣柜内请勿摆放贵重物品及大额钱款和有价证券，遗失责任自负。 4.3 钥匙的管理
4.3.1 更衣室钥匙由专人保管，其他人员不得拥有和私配，若有物品遗失追究私配人责任。
4.3.2 员工离职时，应在办理离职手续时将更衣柜钥匙交还公司办公室并由管理人员签字确认，如有损坏将进行赔偿。
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洗衣房管理办法
1 目的
为提高更为周到的后勤服务，保障员工工作服的清洁，特制定本管理办法。
2 管理总则
洗衣房主要洗理、缝补公司员工的工作服，以及洗理公司公用的其它纺织物品，所洗理物品需经过公司办公室确认后方可洗理。
3 收发时间
由各公司根据实际确定收发时间
4 管理要求
4.1 工作服的收发一律按照登记本和工作服上的工号和姓名。
4.2 洗衣工对员工送洗工作服要督促登记，衣服必须凭员工本人工作证件卡由洗衣工发放，不得代领。
4.3 洗衣房限制出入，无关人员不得入内。工作服从窗口收发，员工不得擅自入内。 4.4 洗衣工在洗衣前，要检查工作服口袋中是否有遗留物品，并及时清理保存，以保证洗衣时不损伤衣服和机器。
4.5 洗衣工须严格遵守操作规程，确保人身和设备安全。设备出现故障时，不得私自拆卸，及时联系专业人员进行维修。 4.6 按时领取和保管好洗涤辅用料(洗涤剂等)，按规定做好辅用料的分发、合理使用、上报使用计划等工作。
4.7 洗衣粉实行定量专人负责，按洗涤物品的多少每天定量供应，如有遗失，按价赔偿并追究相关责任。
4.8 洗衣房工作人员工作前先清点物品，如实做好记录，并参照物品配置表进行对照。如有差错及时上报。
4.9 洗涤时严禁在洗衣房内嘻笑、打闹，切实注意安全，防触电、防意外事故，发现不安全因素妥善处理，及时上报。
4.10 在洗涤期间，如有物品或洗涤衣物丢失，由工作人员负责赔偿。
4.11 洗衣房收到的工作服原则上应当天洗完，及时整理、折叠、并按照班组将工作服整齐叠放在衣架上。在整理过程中要仔细检查工作服，如有损坏，应予及时缝补。 4.12 离职员工所退工作服由洗衣房清洗后整理造册入库，以用于员工衣物破损更换。 4.13 已破损无法缝补的衣服，须将公司LOGO剪下后，丢弃到指定垃圾桶内。
4.14 下班前必须关好水，电，方可离开。违犯操作规程，造成事故损失，责任自负。 4.15 洗衣设备定期维护保养，出现异常及时报修。
4.16 洗衣工须保持洗衣房清洁卫生及门前指定区域的7S管理，态度热情有礼。
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2.7 换洗衣物不得堆积乱放，洗晒衣物需按指定位置晾晒。
2.8 一切日常用具要干净整齐有序，保持室内整洁美观，不准往窗外丢杂物，卫生间要经常洗刷，垃圾要倒在指定的地方，宿舍内的垃圾实行袋装化。
2.9 宿舍区内的走廊、通道及公共场所，禁止堆放杂物、养鸟和其他宠物，不允许养猫、狗。
2.10 下水道因卫生不清洁造成的堵塞由责任人承担其维修费用，如无法明确责任则由所住房间员工平均分摊。
2.11 公司办公室协同相关部门每月对宿舍进行不定期检查。
3 宿舍设施管理
3.1 宿舍楼一切设施属公司所有，员工必须正确使用并加以爱护，如因人为疏忽造成损坏必须照价赔偿，如属故意损坏除照价赔偿外，给予其他经济和行政处罚。
3.2 员工宿舍的水龙头、电灯等设施损坏 ，必须及时报告公司办公室派人修理，如不报告出现事故由该房员工自己负责，员工不得擅自违章维修，因此造成的后果由责任人承担。
3.3 室内设施不得随便移动拆卸，未经办公室的许可任何人不得把非个人的物品搬离宿舍楼，否则处以物品原值2—3倍的处罚。
4 其他规定
4.1 公司办公室加强宿舍卫生、水电安全管理，定期和不定期进行检查。入室检查时原则上必须两人在场。
4.2 每间宿舍的室长，负责牵头组织落实宿舍卫生、整洁、安全等，对于不服从管理的人员及时向公司办公室反馈、处理。
4.3 每月由宿舍管理员陪同电工对宿舍电表、电器线路进行全面检查、保养维修，发现违章线路立即剪掉并追究责任。如恶意私改线路偷电、偷水的，一经发现，公司将给予每个责任人处罚和其他行政处分，并立即取消其住宿资格。
4.4 在宿舍内赌博、做饭、使用电热炉具、打架、或未经许可留宿他人的，一经发现，公司将给予每个责任人处罚，并立即取消其住宿资格。
4.5 电费、水费由住宿员工自己承担(原则上平均分担)。
4.6 根据情况，公司对每人收取宿舍日常维护费用，收费标准由公司确定。
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7.2 “采购申请单”必须先由公司办公室进行审核;
7.2.1 “采购申请单”经公司办公室审核属于可调拨资产的由公司办公室填制“资产调拨单”在一个工作日内通知相关部门办理调拨手续，“采购申请单”由公司办公室留存备查;
7.2.2 “采购申请单”经公司办公室审核不属于可调拨资产的，在一个工作日内将“采购申请单”转交采购部门;
7.3 采购部门审核属预算内(注明“预算内”)采购申请后由部门负责人核准后进入采购程序，核准单据原件暂由采购部门留存; 7.4 采购部门审核属预算外(注明“预算外”)进入流转会签程序，经公司负责人、财务总监、总裁签核准后进入采购程序，核准单据原件暂由由采购部门留存;
7.5 未通过流转会签程序的“采购申请单”由公司办公室在一个工作日内退回资产需求部门;
7.6 采购部门留存的“采购申请单”原件必须在完成采购程序的当月25日后一周内汇总提交给财务部门核查。
8 后勤低值易耗品的采购
8.1 后勤低值易耗品采购部门必须凭核准通过后的“采购申请单”方可进入采购程序; 8.2 单件资产价值在人民币2000元以下，批量资产价值在人民币10000元以下的后勤低值易耗品由公司办后勤科采购人员采用询比价方式进行采购;
8.3 批量资产价值在人民币10000元或以上的必须由公司招标小组凭“采购申请单”组织公开招投/议标，由中标单位组织供货;
8.4 单件资产价值在人民币2000元以下，批量资产价值在人民币10000元以下的供应商信用等级不得低于B级;
8.5 批量资产价值在人民币10000元或以上的供应商信用等级不得低于A级; 8.6 采购人员询比价必须填制“询比价记录单”，询比价记录必须要素完整，真实有效; 8.7 公司办后勤科在资产招投/议标产生中标单位后必须在两日内与中标单位签订供货合同并监督中标单位组织完成供货。
9 后勤低值易耗品的验收、入库
9.1 后勤低值易耗品取得后公司办公室必须在一个工作日内会同相关部门完成资产验收并办理入库手续;
9.2 后勤低值易耗品由采购部门会同仓库管理员、需求部门人员一同验收，确认数量无误后填制“后勤资产领用验收单”完成资产验收程序并由采购部门填制“入库单”办理资产入库手续;
9.3 采购资产验收不合格必须由各验收人员在“后勤资产领用验收单”会签说明原因，属于质量问题的由采购人员负责退货并重新采购(该供应商信用等级下调半级); 9.4 无“后勤资产领用验收单”的后勤低值易耗品不得办理入库手续，“后勤资产领用
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13.4.1 申请维修资产已满使用年限经核查属于人为损坏或使用管理不当损坏的不要求责任人赔偿，但需依据相关规定对责任人进行处理;
13.4.2 申请维修资产未满使用年限经核查属于人为损坏或使用管理不当损坏的将“维修申请单”转交安全环境部门查找责任人，在确认赔偿责任并依据相关规定对责任人进行处理后再履行资产维修手续;
13.4.2.1 安全环境部门经查无法确认责任人的损坏资产，由该资产保管人承担赔偿责任，再履行资产维修手续;
13.4.3 申请维修资产经负责维修部门核查已无维修价值者，其在“维修申请单”上签注“无维修价值，建议报废”并转交公司办公室签注处理意见后将维修申请单退回使用部门，由使用部门依据14办理相关手续;
13.4.4 申请维修资产经核查不属于人为损坏或使用管理不当损坏的，在会签后履行资产维修手续;
13.5 “维修申请单”经核准后，由公司办公室联系负责维修部门修理或联系外修; 13.5.1 对属于质量问题或尚在保修期内的，由公室办公室交采购人员负责联系维修; 13.6 资产在完成维修后要由资产使用部门验收并在“维修申请单”上签注“已修复”，方可视为维修程序结束;
13.7 “维修申请单”复印件作为维修费用报销附件由公室办公室一并提交财务部办理费用报销手续，原件由公室办公室留存备查。
14 后勤低值易耗品的报废
14.1 后勤低值易耗品因减损且无维修价值拟报废者，应由使用部门填制"资产报废申请单"，注明减损原因并由使用部门主管核准后，送公司办公室办理报废手续;
14.2 公司办公室必须在接到“资产报废申请单”后一个工作日内完成审核并提交进入流转会签程序;
14.3 公司办公室依据“资产报废申请单”上减损原因进行实地调查审核，签注是否属实后转交财务部门签注处理意见后呈报公司负责人核准;
14.3.1 申请报废资产已满使用年限经核查属于人为损坏或使用管理不当减损的不要求责任人赔偿，但需依据相关规定对责任人进行处理;
14.3.2 申请报废资产未满使用年限经核查属于人为损坏或使用管理不当减损的将“资产报废申请单”转交安全环境部查找责任人，在确认赔偿责任并依据相关规定对责任人进行处理后再完成资产报废手续;
安全环境部经查无法确认责任人的报废资产，由该资产保管人承担赔偿责任，完成资产报废手续;
14.3.3 申请报废资产经核查不属于人为损坏或使用管理不当减损的，在会签后完成资产报废手续;
14.4 “资产报废申请单”经核准后，由公司办公室注销该资产台帐留存备查; 14.5 报废资产依据类别由原使用部门送废品废料定置点出售或清运处理;
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防暑降温工作管理办法
1 目的
为了确保员工在夏季、特别是高温季节的身体健康，有效的保证公司生产的正常运行，特制定本办法。
2 职责
2.1公司办公室负责制定防暑降温工作方案。
2.2安全环境部门负责本方案公共内容的具体实施。
2.3各部门根据本方案的实施细则进行落实，部门负责人为本单位防暑降温工作的第一责任人。
3 实施细则
3.1 当室外温度达到28℃～32℃时，所有室外工作的单位必须准备好保温桶，及时供应茶水。开水桶由公司办公室配备并安排专人负责开水供应，茶叶由公司办公室根据每天用量添加，原则是必须保证所有室外工作人员都能够喝上茶水。 3.2 当室外温度达到32℃以上时
3.2.1 公司办公室在各开水供应点专设一只开水桶提供盐水，室外温度达到35℃以上时安排职工食堂提供免费的绿豆汤，并且在生产现场提供冷饮。
3.2.2 安全环境部巡回宣传防暑降温常识、公司办公室发放防暑降温药品。公司办公室认真做好各项服务保障工作，安全环境部门每天对生产现场进行巡视，及时传授夏季卫生防病知识和防暑降温常识以及自救与互救知识，提高作业人员防治中暑的能力。及时发放十滴水、人丹等防暑降温药品，对重点岗位的重点人员由车间安排人员现场监督其服用防暑降温药品，确保防暑降温各项措施落到实处。
3.3 实行防暑降温工作专人负责制。各部门、车间管理人员应根据各自的管理职责，将防暑降温工作作为安全生产管理的一个组成部分，切实负起监管责任。安全环境部门负责防暑降温的具体工作落实，生产部各车间管理员负责定期对重点岗位和其他生产、工作岗位加强监督检查，防止因高温天气引发的各类人身、生产安全事故。
3.4 将防暑降温工作列入日常工作内容之一。安全环境部门、公司办公室需将防暑降温工作列入夏季日常工作事项。 3.5 对中暑人员的施救方法：
3.5.1 轻度患者：现场作业人员出现头昏、乏力、目炫现象时，作业人员应立即停止作业，防止出现二次事故，其他周边作业人员应将症状人员安排到阴凉、通风良好的区域休息，供应其凉水、湿毛巾等，并通知安全环境部门医疗救护人员进行观察、诊治。 3.5.2 严重患者(昏倒、休克、身体严重缺水等)：当作业现场出现中暑人员时，作业周边人员应立即通知所在班组的班组长，班组长接到报告后立即通知安全环境部门，并及时将事故人员转移至阴凉通风区域，安全环境部应根据具体情况立即组织救护人员
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第二篇：物业公司全套工作流程 工作计划 工作制度
物业公司招标、投标管理 招标
招标工作程序 招标准备阶段 选择招标方式 制订标底 招标实施阶段
发布招标公告或投标邀请书 组织资格预审 召开标前会议 开标
评标与定标 招标结束阶段 合同的签订 合同的履行 资料整理与归档 投标
物业投标工作程序 投标前期工作 取得从业资格 筹措资金
进行投标可行性分析 投标实施步骤
购买、阅读招标文件 考察现场
确定管理服务方法及工作量 制订资金计划 标价试算 标价评估与调整 办理投标保函 封送标书、保函 定标后的工作 投标成功
中标后的合同签订与履行 资料整理与归档 投标失败 未中标的总结 资料整理与归档
建立质量管理体系的工作程序 策划与设计 人员培训 建立组织 体系调查、诊断 职能分工 拟定与编写 列出编写文件清单 对已有文件进行处理 分配文件编写任务 起草文件 提交讨论 整理完善 试点运行 试点运行 正式运行 内部审核 管理评审 准备认证 模拟审核
正式审核、体系维持 正式审核、体系维持 质量管理手册的编写程序 编写前的准备 成立编写小组 明确质量方针 人员学习培训 总结经验与教训 对比分析并处理 落实质量职能 质量手册的编写 编写质量管理手册草稿 手册的评审、改进 手册的批准、发布 质量管理评审控制程序 管理评审策划 确定评审时间与地点 确定评审内容与依据 确定评审组长 管理评审输入 当前业绩情况 业主的反馈信息 改进建议 评审准备
成立评审小组
准备评审有关资料 管理评审的实施 召开评审会议 预审评审项目 确定整改措施 得出评审结论 评审过程记录 管理评审输出 评审总结 批准
管理评审的跟踪和检查 跟踪、落实工作 相关记录存档
物业质量记录的工作程序 质量记录的规定 质量记录的填写 质量记录的收集、保管 质量记录的借阅、复制 质量记录的处置 物业接管、验收管理工作程序 接到申请接管通知 实地考察与开发商接洽 审核 未通过 存档总结 通过
签订接管合同 组织验收 验收 未通过 改进相应设施 组织验收 通过
办理移交手续
进行接管、检查文件工作 正式管理
居住小区接管、验收工作程序 准备相关材料、提交验收申请 审核验收申请及相关材料 审核
未通过
准备相关材料、提交验收申请 审核验收申请及相关材料 通过
成立验收小组 准备验收工作 现场检查验收 合格 否
准备相关材料、提交验收申请 是
发放验收证明 审批
未通过
现场检查验收 通过
准备相关材料
房屋土地管理局检查、备案
物业公司环境与绿化管理 文化娱乐设施管理工作程序 设施的确认(编号和制表) 编制使用方法和运行维护方案 责任范围划分和职责分配 日常使用和例行维护 年度盘点和全面大修 计划外改造及维护维修 年度盘点和全面大修 环境绿化管理工作程序 配置和培训环境绿化管理人员 营造物业绿地 设计物业绿地 选择园林绿化植物 确定植物配置方式 进行绿地施工 日常养护
进行物业空间绿化管理 配合进行阳台墙体绿化 日常维护
巡视看管
清洁卫生管理工作程序 制订清洁卫生方案 公布注意事项
准备清洁用品和工具 清洁所有家具
清洁所有花卉和盆栽
清洁烟灰盅、灯饰、电梯 满意 否
清洁所有家具
清洁所有花卉和盆栽 清洁烟灰盅、灯饰、电梯 是
交还清洁用品和工具 消杀服务管理工作程序 环境管理部经理制订消杀方案 环境管理部公布消杀信息 环境管理部进行消杀准备 领取消杀所需的相关药品、器皿 工作人员进行消杀 完善消杀工作、收工 环境管理部进行电话回访 满意 否
工作人员进行消杀 完善消杀工作、收工 环境管理部进行电话回访 是
记录、存档
清洁药品使用、保管工作程序 环境管理部确定清洁范围与特点 环境管理部根据清洁位置确定清洁剂 确定领取清洁物品的数量与种类 仓库管理员发放清洁剂 环境管理部通知用户及业主 调配清洁剂 损害皮肤 开始清洗
剩余清洁剂、物品的清洗 剩余清洁剂、物品分类保管
物业公司设备维护与修缮管理 电梯运行管理工作程序 监督电梯安装 接管、验收 不合格 改进 合格
委托专业公司管理 签订保修维护协议 制订维修保养计划 定时检查
建立电梯技术档案
设备保养管理工作程序 提出设备需求 审批 未通过 调查 通过 通过 采购设备 设备安装与验收 设备使用与保养 设备改造和报废 建立设备保养档案 房屋修理管理工作程序 编制维修计划 审核
不通过
编制维修计划 审核 通过
实施计划 监督施工 验收 不通过 重新修整 监督施工 验收 通过 支付工程款
备案
室内装修验收申请工作程序 提交申请材料 填写申请表 审核通过 否
提交申请材料 填写申请表 是
签订施工协议 交纳专修保证金
办理施工人员出入证 开始装修 监督完成 初检 复检 验收合格
办理退证、押金手续 空调运行管理工作程序 制订空调运行制度 派专人负责管理 运行监督 日常维护、巡视 运行正常 否
找出、排除故障 需更新、改造、报废 申请处理 不通过
维修、继续使用 运行监督 通过 按计划处理 记录、备案 是
记录、备案
供排水管理工作程序 制定排水管理制度 审核 未通过
制定排水管理制度 通过
执行供排水管理制度 巡视检查 遇紧急事件 检查、维修 停水 是
通知业主做好储水工作 否
排除故障 维修完毕 相关文件存档
物业租赁业务管理工作程序 物业租赁前期阶段
委托商谈，提出相关事宜
委托代理接受后，填写委托书 委托代理正式受理 物业租赁实施阶段 寻找潜在租户 洽谈并审查租户资格 租赁条款谈判 签订租赁合同 核查物业
提供租赁服务，建立租赁关系 收缴租金 续租
商谈新租约条款 终(中)止租约 终(中)止通知 物业检查
押金归还
物业房屋租赁合同签订程序 与业主签订委托租赁协议 进行房屋租赁宣传 准备租房 与客户洽谈 成功
否
进行房屋租赁宣传 是
收取订金
双方检验证件 办理相关租赁手续 入住
登记备案
安全服务人员工作程序 制订安全服务人员管理制度 进行职位分配 安排管理区域 按制度执行 检查 未通过 按制度执行
通过
管理人员按制度定期检查 年度考评、确保工作质量 电梯困人处理工作程序 发现问题 通知相关人员
安慰被困人员，防止出现危险行为 携带工具到达电梯困人楼层 确定故障原因，随时与被困人联络 解救被困人员 状况良好
组织抢修、安排善后工作 试运营、监视运营中转状态 管理处做好记录、报告处理情况 办理出入证件工作程序 公布办理出入证通知 核实办证人身份
检查相关资料
社区车辆安全管理工作程序 制订相关车辆管理制度 按制度检查进出车辆 安全
检查停车证件 齐全 放行
盘查可疑人员工作程序 询问
检查相关证件及携带物品 有证件无危险 无证件危险
打架斗殴事件处理工作程序 发现情况 严重性
业主入住工作程序 入住的准备工作 引导办理入住手续 为业主提供服务 业主迁入工作程序 迁入的准备工作 引导办理迁入手续 通知业主备齐迁入手续 迁入证件审核
发放“用户手册” 服务介绍 房屋验收 发放钥匙 入住通知 为业主提供服务 业主迁出工作程序 业主提交书面申请 受理业主迁出工作
调查并通知业主归还所借财物 追究业主各项未缴账项
与业主达成搬运安全、赔偿等协议 批准迁出
调节业主纠纷工作程序 出现纠纷问题 了解纠纷原因 调查原因 进行调解 解决 结案
记录、存档 总结纠纷原因 调整工作
客户投诉管理工作程序 客户投诉
安慰客户、听取诉求 记录投诉情况
通知有关部门协调解决 综合分析原因 处理结束 回访 满意
记录处理过程、备案 工作改进
客户回访管理工作程序 查阅派工单、意见受理表 选择针对性回访 业主提出意见 回访内容记录 进行当日统计 工作改进
各部门服务质量调查管理工作程序 制定制度
制订服务标准 执行
收集、汇总意见 改进服务标准 实施服务标准 结果满意 继续实施 总结
员工聘用管理工作程序 进行人员招聘需求分析 制订招聘工作计划
人事部门组织实施招聘工作 甄选、测试与面试 报批试用 试用期考察
转正
签订劳动合同管理工作程序 提议
协商
入职者是否为本市人 是
提供相关资料 否
提供相关资料
入职者与公司签订劳动合同
领员工证、制服、工鞋、工衣柜钥匙等，接受入职培训 上岗试用
员工工资发放管理工作程序
每月根据汇总资料进行工资计算 新员工工资计算 正式员工工资计
辞职辞退员工工资计算
打印各工资表和“工资汇总表”
财务经理、副总经理、总经理、董事长等审核工资表并签字 新老在职员工
将工资复盘，打印工资转存表及个人工资单 根据工资汇总表的金额，出纳填写支票交财务经理审核盖章 将工资数据电子版及支票送到银行，并发个人工资单，准时发工资 离职员工
通知辞职辞退员工领取工资 员工晋升管理工作程序 接到申请 员工推荐 本人自荐
单位提名
监察部会同人事部审核 董事会或总经理批准
董事会或总经理发布晋升名单公开表彰 劳动人事部负责办理晋升手续 员工辞退管理工作程序 熟悉员工情况，确定辞退对象 辞退违纪员工 辞退非违纪员工 向辞退员工作最后道别 员工辞职管理工作程序 向主管提出辞职请求 员工填写辞职申请书 上级主管签发意见 人力资源部审核 离职谈话
办理离职移交手续 到财务部领取工资
物业财务预算编制程序 编制预算及年度收入预算 制订营业成本预算
编制管理费用预算
编制利润预算和预计资产负债表 各财务预算构成项目关系 物业财务预算的控制程序 建立财务预算控制系统 财务计划指标落实到部门 监督各部门完成 分析、研究完成结果 纠正偏差
考核并兑现奖罚 调整预算
固定资产管理工作程序 固定资产的购入 提出购买申请 到货、验货 调试、安装
固定资产的建账与使用 付款、登记、入账 监督设备运行情况 对资产进行维护 固定资产的维护 提取折旧费 资产登记检查 处理残值
固定资产的盘点与清查
定期对资产进行盘点、清查 资产清查报表上报总经理和董事会 对提交报告作出决策分析 成本管理工作程序 制订预算成本标准 组织讨论 提出意见 通过
监督预算成本形成 开展工作
统计预算执行情况 分析问题、提出意见 通过 改进方案
维修费用管理工作程序 对维修费用进行预算 讨论 通过 组织维修
根据维修大小选择 自己维修
组织施工、支付维修款 验收
结算竣工款 分析汇总
文件和资料的管理工作程序 文件制订的提出与归口 文件的批准与发行 文件的更改 文件的换版与作废 文件的日常管理 外部文件控制 文件编码
信件分发管理工作程序 接到信件 检查签收 分 检 信件完整 否
重新封好加盖信报章 是
信件记录 检查盲信 有无盲信 有
退回并加盖信报章
员工领用、换洗服装管理工作程序 员工填写“服装领用登记表” 部门主管签字
仓库管理员按部门与员工号发服装 服装有质量问题
向仓库管理员反映，管理员做好记录 管理员向上级主管报告 公司与服装厂沟通换货 向该员工重新发放服装 员工按规定时间换洗服装 员工填写“服装送洗登记表” 待洗衣服存放在规定地方 有关部门安排洗衣商洗衣服 社区文化管理工作程序 制订社区文化建设方案 规划建设内容 组织活动 组织大型活动 审批 未通过
压缩成本或重新计划 组织活动 通过 开展活动
活动中做好影像等记录 活动结束做好意见调查 总结、归档
行政会议管理工作程序 制订会议计划 做好会前准备
通知与会人员
提前入场检查会议各项目，确保无误 与会人员签到 引导与会人员入座 分发会议文件材料
会议进程中及时提供各种会场服务 休会
制作会议简报和纪要 会议议定事项的检查催办
第三篇：小区全套物业管理方案
文章标题：小区全套物业管理方案
第一部分前言(省略)
第二部分物业管理的整体构想与创优规划
住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现出建筑对人的关心，以她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。
针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。
一、管理思想
公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。
二、管理组织
公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。
1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。
2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。
3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。
4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。
5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。
三、管理特色及创新点
公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。
1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。
2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。
3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。
四、创优规划
(一)、近期工作目标
第一年内，业主开心入住，装修无违规现象; 第二年内，创市物业管理示范住宅小区;
第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区;
(二)、实施方案
1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。
2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。
3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。
4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。
5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。 第三部分管理机构设置和管理人员 的配备、管理及物资的配备
一、管理机构模式
东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。 组织结构图
二、管理人员的配备
管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。
接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。
文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。 财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。
卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。
绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化(阳台摆花)和庭院绿化进行指导。
治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序;
维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。
三、管理人员的录用与考核、培训计划
(一)、管理人员的录用要求 分类岗位职责条件备注
管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派 综服科科 长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派 保安科科 长全面负责社区安全管理和车辆管理中
专以上文化，转业军人，三年以上保安管理经验公司选派
维修科科 长全面负责社区各项设施、设备的运行、保养、维修中专以上文化，持有技术等级证书，三年以上设备管理经验公司选派 清卫科科 长全面负责社区的清洁、绿化工作中专以上文化，两年以上相关工作经验公司选派
(二)、员工服务准则
1、热爱本职工作，努力学习管理技能，不断提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”的宗旨，做好本职工作。
2、上班时间穿戴整齐，按规定着装，佩带工作牌，保持精力充沛，不做与工作无关的事情，不做不雅观的举动。
3、主动向来访业主问好，待人彬彬有礼，举止文雅，接待态度认真、恳切、答复问题明确，不含糊其词，并做好记录。一般问题当天解决，来信一周内答复，涉及疑难问题定期答复。
4、对业主的无礼行为，应尽量容忍，耐心说服，不以恶相待，不容许与业主发生打骂行为。
5、竭诚为业主服务，对业主提出的问题或困难，尽快给予合理解决，对涉及政策方面性的问题，暂不能回答或解决的事，给予耐心解释，并做好记录，上报处理;涉及多方面的问题，会同有关部门研究解决。
6、执行房屋修缮原则，不准日益增减项目、数量，必须按计划进行，保证按时施工，完工后有业主验收签名;爱护居民财产，严格增收纪律，不请吃、不请喝、不怠工、不误工、不刁难业主。
7、维护业主的合法权益，深入了解情况，积极为业主排忧解难，不准借机利用权利或职务谋取利益。
(三)、工作人员的考核
1、部门负责人的考核内容：
①对公司、管理处制度政策的落实情况：对公司、管理处会议执行情况应及时向所属员工传达，管理处制定专人随时抽查，了解各部门员工对有关会议的熟知情况;
②会议培训学习情况：无特殊事由，应出席公司组织的每次会议、学习，并认真学习讨论会议内容，会后有心得体会;
③年终互评情况：部门负责人之间年终进行互相评分，从工作态度，专业水平、执行能力、协调能力、工作量、五个方面得出各个主管的评分。
2、考核的内容 ①日常考勤：每月统计一次，统计每人每月的上班时间，加班天数，早退、迟到、事(病)假、旷工等;
②仪态仪表：制服穿着，胸卡佩带、仪容等; ②劳动纪律：(具体参照各岗位规章制度);
③工作(学习)笔记：员工必须按照各岗位的规定，认真如实填写工作登记本，每次培训认真做好笔记，管理处随时检查，并作为员工年终考核的重要依据之一;
④员工考评表：管理处员工每月必须填写一份《员工考评表》，对当月工作进行小结，并提出工作建议及存在问题，自评后由各部门负责人进行评分，并及时汇总到管理处，此表作为年终员工考评的重要依据之一。
(四)、员工的培训
“万事以人为本”，要提高物业的管理水平，必须要有一大批专业人才通力协作。从东方明珠城社区的建设发展来看，高智能、高科技在物业管理的运用越来越多，以及面临着城市建筑、工程施工、园林绿化、工程法律、公共关系以及物业经营等各类专业知识的挑战，对员工的素质提出了更高的要求。为培养一支优秀的员工队伍，为公司的长远发展打下坚实的基础，公司倡导“终身学习制”，鼓励员工多途径、多途径参加更高学历和技术等级职称的培训。
1、员工培训的内容
①思想道德建设：不断加强物资文明和精神文明建设，努力培养不断进取、具有坚韧不拔的创业精神和良好思想风貌的员工队伍。
②职业道德建设：培养员工较高的职业道德素养，树立良好的公司形象、员工形象、服务形象、管理形象。
③文化技术业务培训：根据每个管理、服务岗位、不同职责和要求制定出标准，学习相关社会科学知识和自然科学技术知识。
2、员工培训的类型
管理人员：侧重于服务意识、组织管理、领导艺术、经济知识、企业经营; 普通员工：侧重于服务、服从意识，工作技能和职业道德等;
新员工(试用期内)：公司将组织集中进行为期一个月的培训，包括军事训练和理论学习。军事训练侧重于队列、拳术训练，培养良好的形象;理论学习侧重于《公司概况》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《员工手册》、《规章制度》、《专业知识》、《岗位职责》、《操作规程》等。
3、员工培训的形式
公司主要采取自培与外培相结合的方式。
4、培训的考核评估
培训前考核：了解员工的现状，确定员工培训的需求方向;
培训中考核：边培训、边考察，了解员工培训要求和标准执行情况;
培训后考核：分为实操和书面考评两种，反馈培训成效，把考评的结果作为考核员工综合培训成绩的主要依据，考核合格者方可上岗。
5、东方明珠城管理处按照工作进度，培训计划如下： 培训内容时间培训人培训对象培训地点 军训全体员工 公司概况全体员工
东方明珠城概况及管理规章全体员工 员工手册、行为规范全体员工 智能化知识培训保安人员
岗位职责、工作流程、标准管理人员 房屋验收移交程序管理人员 业主入住手续办理程序管理人员 装修管理工作程序管理人员 消防安全、应急常识全体员工 智能化管理与服务全体员工
四、物资配备
1、办公设备、设施配备(见附表二)
2、折旧计划：
设施设备按直线三年分摊，每年折旧费用为66407元，列入收支预算。 第四部分社区管理规章制度
合理制定、不断健全和完善各项管理规章制度，将管理纳入正规化、制度化是我公司在小区物业管理中一贯采取的有效措施，也是我们不断取得成功的重要法宝。为此，东方明珠城社区管理处主要建立如下规章制度：
一、管理“十条标准”
(一)、文明服务：遵守社会公德，讲究职业道德，执行各项规章制度。管理处各类员工守时守纪，着装整洁，礼貌待人，严格按《服务准则》，做好各项服务。
(二)、整体环境：社区房屋及公共场所没有堆积物，地面平整，无建筑垃圾。社区整体外貌无损坏，房屋达到完好或基本完好的标准，保证居住安全和正常使用。车辆停放整齐有序，楼房外观没有违章建筑物。
(三)、清洁卫生：社区内室外清扫保洁，检查制度，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污堵塞，社区内无人饲养家禽;楼公共走廊洁净，不堆放杂物;社区内排污达到国家规定排放标准。
(四)、庭院绿化：社区内公共绿地、庭院绿地和街道绿化分布合理，花、草、树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜人。
(五)、治安管理：社区内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害，有制度、有设施、有公约、有专人负责。社区内治安人员尽职尽责，保证社区居民人身财产安全。
(六)、经费管理：严格按照国家和市有关部门制定的收费标准，无乱收费、乱摊派行为。收费统一，手续简便，方便业主，各种费用收缴及时，为业主服务的管理费收之于民、用之于民。管理处严格执行财经纪律，财会人员无贪污、挪用行为，并厉行节约，积极开展多种经营。
(七)、设施齐备：社区内给排水、供电、通讯、照明、消防、文体等设施齐全完备，运作正常，不改变原设计用途，且发现破损及时修理。
(八)、社区文化：社区内积极开展社区文化活动，有专供老人、儿童活动的设施。宣传教育活动内容丰富，文体活动开展有计划、有制度，旅客培养居民爱护公物，遵守法纪，团结互助，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同创建文明住宅社区。
(九)、机构职能：管理处管理人员职责明确，分工合作，协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开各种会议有记录(纪要)，开展各项活动有效益。资料、档案齐全，保存完好。
(十)、管住关系：“业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中，切实体现“为业主排忧解难”，使业主满意。
二、公众制度(详细内容参照相关条约)
1、东方明珠城《业主临时公约》
2、环境卫生管理制度
3、绿化管理制度
4、治安管理制度
5、消防管理制度
6、车辆管理制度
7、电梯管理制度
8、公共设施管理制度
三、内部岗位职责
(一)、管理处主任岗位职责
1、负责制定管理处的各项规章制度，建立结构各项运作体系。
2、负责制定年、月、周工作计划，并监督实施。
3、合理运用管理处资金，有效控制各项费用开支，负责各项用品和服务采购的审批。
4、负责员工的培训和考核工作，认真采纳员工合理化建议。
5、负责管理处的工作巡检及纠正巡检中发现的问题。
6、协助组建业主委员会，协调与业主委员会的关系，配合业主委员的各项工作。
7、根据公司和业主委员会的授权，主持、审查、签订对外各项经济合同。
8、负责处理重大投诉。
9、执行公司决议，配合公司发展规划。
(二)、综服科岗位职责
1、在管理处主任的领导下，负责财务、人事、行政管理以及社区物业管理文档资料的整理和保管，协助管理处主任制定物业管理工作目标和管理制度规定和有关政策。
2、负责物业管理各项工作开展准备工作和其他事务。
3、签订物业管理部门与业主的有关物业管理协议。
4、办理业主入住的有关手续，发放相关资料。
5、负责社区各种文体活动和宣传活动，特别是节假日社区的布置。
6、完成领导交给的其他各项工作。
(三)、安保科岗位职责
1、在管理处的正确领导下，全面负责社区的治安、消防、车辆管理。
2、做好部门培训计划，定期组织治安队员进行军训、业务技能、突发事件、应急消防培训、消防演练等，提高队员的业务水平。
3、负责本部门的日常工作安排，合理调配人员。
4、做好本部门的日常工作，主持领班会议和全体治安人员会议，定期进行工作讲评。
5、负责与派出所的工作联系，共同做好安全防范工作。
6、协助抓好楼房装修管理，按《装修管理条例》执行。
7、完成上级领导交给的其他工作。
(四)、维修科岗位职责
1、在主任的领导下，为业主提供房屋装修房屋，设施的维修及养护。
2、掌握楼房内各类电子报警系统的安装、性能，房屋的结构特点、使用要求以及维修养护办法。
3、熟悉楼房内公用配套设施、设备的种类分布，掌握各类管线的分布走向、位置，以及维修养护的办法。
4、对楼房、设施设备要经常巡视，做好巡检记录，如入发现损坏，应及时进行维修。
5、确保社区地上、地下排污，雨水管道的畅通。
6、及时满足业主维修要求，原则上急修不过夜，小修小补及时完成。
7、完成领导交给的其他任务。
(五)、环境科岗位职责
1、在管理处主任的领导下，负责社区的环卫、绿化管理;
2、负责本部门的日常各种安排，合理调配人员;
3、制定本部门的管理制度，明确清卫、绿化的岗位操作及规范，并定期进行检查;
4、搞好环境卫生、绿化的设施建设;
5、做好清卫、绿化宣传工作;
6、完成上级交给的其他工作。 第五部分各项管理具体实施方案
一、各项管理指标承诺 指标名称国家 标准管理
标准管理指标实现措施 房屋及配套设施、设备完好率98%98%建立设备领养制、巡查制度、健全房屋及设备档案记录
房屋零修、急修及时率99%100%建立严格的维修制度，要求小维修三分钟之内答复处理，零修工程及时完成，急修工程不过夜，回访情况记录，设立值班电话 维修工程质量合格率100%100%分项监督，按操作标准严格把关
绿化完好率95%99%实行专业绿化养护，加强监管，确保公共绿化无破坏、无践踏、无土地裸露
保洁率99%99%保洁落实到人，建立责任牌上墙，巡查记录完善监督检查得力 道路完好率95%98%落实责任人，进行日常巡视检修和定期维修保养
业主投诉处理率95%100%按法规、物业条例规定自行，加强与业主的沟通，定期走访业主，征求管理意见，及时为业主排忧解难。投诉处理有结果，有记录和回访
管理费收取率98%98%明码标价，做好常规物业服务和便民服务、创建优秀社区，促进物业增值
业主对物业管理满意率95%95%以上采取现代管理手段，开展温馨服务、亲情服务等，在日常工作中注意收集业主的广泛意见，确保业主对物业工作的满意
消防火灾发生率00全员义务消防制度，定期培训和演习，加大宣传力度，安保日常巡查，发现隐患及时处理
治安案件发生率1‰以下因管理因素的发率为0实行24小时站岗、巡逻制度，确立入住期“人防为主、科防为辅、全面防范”的治安思路。明确治安职责，层层防卫，以确保业主的人身财产安全，监控中心24小时值班，接受报警及实施调度
二、住宅档案建立和管理
(一)、需要建立的档案、资料
1、发展商提供的资料：产权资料、技术资料等;
2、管理处建立的资料：业主资料、日常管理资料、物业资料、各种管理登记等。
(二)、档案资料收、发管理程序
1、管理处重要资料(如发展商提供的资料)，接受必须经过管理处主任或指定负责人验收，完善交接手续后方能归档。
2、管理处日常管理文件(如管理处通知、通报等)，按照公司指定的文件管理程序进行发放和接受，并立卷归档。
(三)、档案资料管理要求：
1、采取多种形式的稳定储存方式，如文字、电脑磁盘、录像带、光盘、录音带、胶卷、照片、图表等，并采取相应保管、储存方式。
2、电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类文件管理，并定期清除过期无效文件。
3、原始文件按照文件实用性质及重要性进行分类，并编制相应的文件目录。当原始文件状况有所变动时，应根据调整目录的有关数据，以保证查阅者及时找到有效文件
4、档案保管必须专人负责，按档案管理制度规定做好管理及借阅，确保档案资料完整和保密性。
5、档案室要求达到防火、防潮、防质变等要求，档案管理人员需及时进行检查和清理，保证文档保管安全。
三、环境卫生管理
东方明珠城社区具有绿化面积大，景观繁多，因此对社区园艺维护和保洁工作要求较高，管理处将根据这些特点拟定东方明珠城环境卫生操作手册，采用定点、定时、定岗的保洁服务，保洁员分区负责，具体实施如下方案：
(一)、清洁服务内容
垃圾清运、垃圾桶清洁、外围及楼宇内道路清扫、公共楼道、扶手及楼道玻璃、门清洁、公共设施外表保洁及屋面清洁等;
(二)、卫生清洁达标要求
1、楼内卫生
地面：无杂物、纸屑，无污迹; 墙面：无灰尘、水迹、污迹、斑点; 电梯间：无污渍、无手印、地板干净; 玻璃窗：明净、光洁、无污迹;
各种设施外表(如信箱、消火栓等)：外表清洁干净; 楼梯、扶手：无灰尘、无杂物;
垃圾收取：做到错过高峰期，及时收集，不留痕迹;
2、楼外卫生区域卫生要求
所管区域地面和道路：路面整齐、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹等，无脏物，无积水(脏、臭水);
绿化带、花草：无垃圾、脏杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆无积水和异味，花草修剪整齐，摆放美观。
(三)、卫生检查监督制度
1、清卫部对环境卫生、绿化负全面责任。
2、清卫部定期或不定期走访业主，虚心听取业主的意见和建议，做好业主走访记录。
3、清卫部每天例行巡视检查制度，对管辖楼宇的各个楼层、区域的清洁卫生，以及设施的运行状态情况做到心中有数，发现问题及时报告，督促及时解决。
4、每月发放卫生及清洁材料，工具及材料领用应本着实际需要，努力降低消耗，节约成本的原则。
四、绿化管理
(一)、实现目标 园林式住宅小区
(二)、管理标准
定期耕种、除草、除虫、施肥、培土、浇水、补缺、换种。 乔木：生长缓慢的一年修剪一次，平时注重养护;
灌木：生长缓慢的一年修剪一次，生长较快的一年四至六次，分别为春秋冬季各一次，夏季两次;
花草：两至三月换一次，每星期进行施肥、补缺、除虫、除草，夏季每日浇水一次; 草坪：每星期除杂草一次，每月修剪一次。自动洒水系统夏季每日浇水;
绿化带：修剪整齐、高矮一致，种植稠密、无枯枝、无黄叶、无大面积虫斑、地面无杂草和杂物;
技术型园林(生长缓慢)：一季修剪两至三次，每月维护;
水：夏季三天换水一次，定期进行清除蚊蝇，加消毒剂、净化剂，冬天每星期换水一次; 流水系统：冬天做好保暖措施。
五、治安管理
东方明珠城社区作为慈溪市住宅样板社区，具有严格、正规的物业管理，尤其体现在治安管理，做到物防(智能化设备)与人防(保安人员)有机结合，实行24小时站岗、巡逻制，创建物业管理住宅防范星级单位。
(一)、管理目标
治安案件发生率千分之一以下，因管理原因造成的治安案件发生率为零，创治安防范五星级物业管理社区。
(二)、管理要求
1、加强治安队伍的建设，着装统一鲜明，定期开展军训、礼仪礼貌培训、业务操作培训以及突发事件处置培训。
2、治安人员以定位岗、巡查相结合，对社区实行24小时安全防范管理，确保社区内不发生恶性刑事案件即重大治安灾害事故。
3、运用电视监控、红外线报警系统、可视对讲系统、楼宇防盗门等现代高科技安防产品，对进出社区的人员、物品进行有效控制，防止越墙、越房进入社区。加强巡逻，管理处对每一名当班治安人员配备对讲机一只，用于相互协调，提高工作效率。
4、掌握业主的基本情况，业主熟悉率达到75%以上，积极帮助业主解决临时困难。服务中心要建立常住入口、外来入口情况登记薄和房屋出租登记本，并经常与居委会及有关部门保持联系，共同做好社区日常管理。
5、抓好工作制度落实，切实做好外来人员出入社区查验登记制度、大件物品出社区盘查制度、治安巡逻制度等，确保工作质量。
6、除治安人员的其他物业工作人员，作为社区管理的一份子，也是管理区的义务安全员，有义务对各种可疑因素或突发事件及时向管理处或协助治安人员处理。
7、与业主形成安全防范共同体，设置安全求救电话，但业主发现可疑情况时可及时与监控中心联系，治安人员以最快的速度出击;与街道、派出所形成安联防小组，随时邀请相关部门协助工作、进行业务指导。
(三)、人员分布
根据东方明珠城社区的实际地形地物，将社区分为大门、地上城、地下层、车辆出入口四部分进行管理，按每班18名保安，两班制轮换，共配备54名治安人员。
1、地上层：33人
以每班计大门口四人，景观大道二人，景观大道两侧副道二人，消防、监控值班三人。
2、地下层：18人
以每班计巡逻三人，车辆出入口三人。
3、负责人(领班)：3人
(四)、值班方式 24小时站岗、巡逻。
六、消防管理
贯彻“预防为主、防消结合”的方针，从人力、物力、技术等多方面充分做好消防准备，预防物业火灾的发生，最大限度的减少火灾损失，为业主的工作、生活提供安全环境，保护业主的生命和财产安全，确保物业的安全使用。
1、建设高素质的消防队，在治安人员内部组建一个专门的消防班来负责此项工作。
2、熟悉消防法规，建立消防岗位责任制。
3、配备充足的消防设施，消防人员了解各种消防设施的使用方法，定期检查消防设备的完好、规范，对使用不当的及时纠正。
4、制定社区的消防制度及有关的图册，使管理人员及业主熟悉。
5、定期或不定期进行消防知识普及和消防演习。
七、车辆道路管理
东方明珠城社区作为一个高档住宅区，车辆拥有率高，加强车辆管理将列入我们物业管理的重点规划之中。管理处制定东方明珠城社区车辆管理制度规定，由保安科具体实施车辆管理。
(一)、先进的车辆停放分类
参考国内外先进住宅社区和先进停车场设计，为便于管理，维护社区良好秩序，东方明珠城社区实行彻底的人车分流，便于车辆的管理和行人的安全。
(二)、高科技硬件设施
公司将根据以往物业管理中的成功经验，在东方明珠城社区安装IC卡智能停车场管理系统，将整个社区的车辆管理纳入电脑管理之下，提高管理效率，方便业主出入，有效防止车辆的遗失。
安装IC卡智能停车场管理系统三套，在入口安装减速带和禁鸣限速标志，社区内交通指示牌，楼宇间道路划线明确。
(三)、有效的管理体制
设置专门的车辆管理人员，负责发放停车卡、进行车辆引导、出入口控制、安全防范、巡查车辆停车、行车秩序。
八、市政公共设施的管理
市政设施包括道路、路灯、下水道、配电分支箱、总电表箱、电缆沟、架、盖等。通过实施管理，确保供电、供水、通讯、照明设备齐全，工作正常;确保道路畅通，路面平坦完好，污水排放畅通。为此，制定如下管理办法：
1、对楼宇内各种公用设施分布位置、地下线路走向必须加以掌握，图纸齐全，整档归案，便于查阅;
2、对各职能部门直接管理的设备设施，实行随时检查，发现问题及时与职能部门联系，要求尽快修复;
3、对化粪池、污水井、雨水等市政设施，实行每月定期检查、养护及维修;
4、水、电、气由相应公司负责维修管理，管理处做好定期检查，如有故障发生，迅速报告相关公司，及时维修，确保正常使用;
5、室外消防设备由消防部门负责维护，日常管理由管理处负责，发现问题，及时汇报;
6、电话、网络、有线电视由电信部门、广电部门办理，日常管理由管理处负责;
7、对社区内的公共娱乐、休闲、健身设施定期检查，发现问题及时采取措施修复，消除隐患。
第六部分初期的物业管理
针对社区物业管理的规律，结合东方明珠城社区的特点，我们将物业管理划分为介入期、入住期和常规期三个阶段。 在此着重介绍入住期的管理
一、前期管理
(一)、人员安排
管理处主任、各部门负责人按进度陆续入驻东方明珠城社区现场，参与前期的物业规划，具体内容如下：参与有关设备的安装、调试、监理工作，掌握楼宇设备设施的合理布局等基本情况，提出建议;参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作;配合房产公司做好综合验收相关工作;投入入住前的各项工作。
①楼宇综合验收前一个月，部分治安人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的守卫工作。
②楼宇综合验收前，按照慈溪市住宅楼宇条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。
③业主入住前半个月，管理处挂牌办公，所有员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。
(二)、前期管理及监督
管理处成立后，管理处主任编写入住工作方案，配备管理处工作人员，制定开办采购计划; 治安方面：熟悉社区地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责; 车辆管理：设计安装社区内道路标志，建立完善车辆管理制度; 垃圾清运：确定临时装修垃圾堆放处。
(三)、配合工作
与供电、供水、煤气、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水、电、气、通信等正常使用。
与学校、派出所联系，了解小孩转学、户口迁移的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告业主。
二、入住管理
(一)、举行简朴温馨的入住仪式
为使业主在短时间内了解、熟悉东方明珠城社区情况，展现我公司物业管理人的良好形象，我们将邀请房产公司相关领导、社区领导等在社区举行简朴温馨的入住仪式。
(二)、办理入住手续采取的便利措施
办理入住八字方针：“热情、周到、高效、便利”。
1、设立入住手续办理场地，有咨询、资料分发(业主手册、装修管理规定等)，收取相关费用、签订入住公约，精神文明公约、发放钥匙、验房服务等，由专职人员提供一条龙服务，精心安排入住程序。
2、提前与煤气公司、电信公司、广播电视局签订代办业务协议书，代办相关业务，给业主方便。
3、提供集体办理和上门服务等服务项目。
(三)、收费标志上墙及宣传工作
1、在社区宣传橱窗内，制作张贴收费一览表，列明本住宅社区物业服务收费及有偿服务收费标准，公布监督、服务电话。
2、印制收费标准宣传单，委托房产公司销售部门在房屋交付业主时一同发放。
3、在入住手续办理现场，准备部分收费标准宣传单即相关收费文件复印件，以备业主索取。
三、装修管理
(一)、装修控制流程
1、业主办理入住手续;
2、对业主装修队进行装修讲解;
3、对装修方案进行备案，签订《房屋装饰装修管理协议》;
4、装修管理员、环境巡查员、治安巡逻员交叉监督;
5、(对违章装修的)立即指出，上门以理说服业主，以情打动业主，使其改正;
6、(若仍不纠正的)采取相应的制止措施，向职能部门反映，以取得行政上的支持。
(二)、装修宣传
为加大装修宣传力度，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并架起管理处与业主的桥梁，真正提高业主按章装修的自觉性，提前对每一个业主进行装修宣传，向业主和装修队发放《装修须知》，明确装修规定、违章装修的危害行和处理措施，从而降低违章装修发生率。
(三)、装修备案
1、根据《装修城市房屋使用安全管理条例》进行备案。
2、保证房屋设施正常使用功能。审核重点：房屋结构、智能化设施及管线、电讯、有线电视、供水、供电、供气等管线。
3、保证房屋外观统一美观。审核重点：阳台、窗台、天台、空调安装及管线走向。
4、装修材料符合防火规定。
(四)、装修跟踪监管体系
业主装修施工，指定专职房管员，实施“全过程”追踪监管。通过现场巡查，及时与业主沟通，了解施工方案、装修工程进展，把违章装修消灭在萌芽阶段。治安人员、环境监管人员及其他人员均对装修进行监管，形成立体式的装修监管网络，体现装修管理“全过程、全因素、全员管理”的特点，消除管理盲点，维护好智能设施管线等公共管线，杜绝违章搭建。
(五)违章装修处理
业主装修备案中，服务中心分别与业主和施工单位签订具有法律效力的《房屋装饰装修管理协议》，划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权。同时制定《东方明珠城住宅社区装修管理规定》，业主出现违章装修，房管员或治安人员上门做好业主的思想工作，礼貌地向业主介绍装修规定，耐心的向业主声明违章装修可能造成的危害。做到以理说服业主，以情感化业主，争取支持和理解，让业主自觉接收整改要求。针对违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，根据违章损坏情况，采取赔偿处理等经济手段控制。对违章装修并无视一切的业主，将上报行政职能部门，由相关部门解决处理。
四、入住期间的安全防范措施
(一)入住期间的治安分析
1、周边环境较为复杂，地处城乡结合部，外来人口与入住高峰期中的外来装修、搬运人员往来频繁的状态相互并存。
2、装修集中，装修监管面大，装修防火任务艰巨。
3、社区内各种智能化设备处于调试、试运行阶段，业主对设备的运行、使用还不够了解，误报、出错率高，治安压力大，管理难度大。
(二)、具体防范措施
针对这一时期的治安形势，我们在入住期间确立了“人防为主、技防物防为辅”的治安策略。
1、治安队伍建设
按照高标准建立一支高素质的治安队伍，严格招聘、培训、上岗、考核等关键环节。治安人员中聘用退伍军人，具有良好思想品质的精湛业务技能的组成。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，实行10%末位淘汰制。
2、确立治安重点，搞好对人流、物流、车流的有效控制 ①人流控制
对来访人员须通过门岗，与业主取得联系后方可进入，并做好访问登记和离去注销手续; 对装修、搬运人员采取出入证管理制度，对他们的活动范围进行一定限制; 对可疑陌生人，采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地执行验证检查; 经常与派出所联合检查户口，把可疑分子清出社区。 ②物流控制
对物资流动实施申报制、盘查制和登记制;
业主物品的搬出必须向主动门岗申报，并严格按照规定进行登记; 治安人员有责任和义务对物资的出入进行礼貌检查; 所有物资流动实行登记放行制度。 ③车流控制
通过停车场IC卡管理系统记录车主、车牌号、车型等信息。
3、加强与相关部门的配合
与当地派出所建立联系，请求派出所的协助，加大治安治理综合力度。
五、协助业主委员会筹建工作
按照国家物业有关规定和慈溪市住宅物业管理条例规定，在业主入住率达50%前，由管理处制定相应的公众制度，并广泛听取业主的意见，逐步修改成文，同时向业主宣传成立业主委员会的相关程序和要求，为业主委员会成立做好基础工作。在入住率达到50%时，报请政府职能部门，组织召集第一次业主代表大会和业主委员会成立大会。管理处还应配合业主委员会筹备小组制定公众制度草案，如业主、使用人公约等，备好大会审议材料，如前期物业管理报告、财务收支情况、物业管理委托合同等。 第七部分物业维修养护计划
公共设施和房屋本体的维修养护是东方明珠城社区物业管理的重要内容，在东方明珠城社区的公共设施及房屋修缮管理工作中，我们将建立“设备领养制”，责任落实到人，制定合理的养护计划，建立和健全科学的服务体制，确保设备、设施的运转正常，切实做到为业主服务，保证房屋始终完好如新，达到保值、增值的目的。
一、公用部位公用设施维修计划 类别项目定期养护 周期内容实施效果
房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道外墙面3年一次，屋面5年一次，楼梯通道5年一次检查修理无损坏
区内道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次检修整洁、无损坏
区内照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯、路灯每年一次灯杆刷漆、线路开关检测符合安全标准，正常使用
沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每年一次清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养畅通、无损坏
停车场地面停车场每年一次翻新、更换旧标识牌、消防设施检测标识完整、明晰，设施完好 地下停车场 公共
标识牌标识牌、警示牌每月一次翻新、更换残旧标识牌标识完整、明晰，设施完好 智能化
系统监控系统、红外线报警系统、门警系统等每年二次检测、试验、维修、更换传感灵敏，使用正常 供水供电
系统水泵、水塔、变压器、配电房等每月一次检测运转正常 公用设备电梯等每月两次检测、保养运转正常、安全可靠
公共设施围栏、宣传栏、广播系统每周一次检测、试验、维修、更换无损坏，广播正常
二、日常养护计划及实施方案
(一)、日常养护标准
1、房屋维修：屋面、外墙、房屋承重结构、走廊、通道、楼梯符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》
2、公共设备、设施维护及保养
电梯、消防设施、配电间、水泵房等公用设施进行定期养护，做到预防为主。
3、具体附表
类别项目日常养护计划 计划标准实施效果
房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道每季一次房屋修缮质量标准无损坏 区内
道路砼路面每周检查一次，随坏随修
1、路面修缮质量标准;
2、人行道铺设修缮标准干整、无坑洼、无积水、无缺损 缓路径、砼道牙 区内
照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯每天检查一次，随坏随修
1、电器专业安全操作规程;
2、灯具施工技术标准灯泡使用正常，灯罩完好清洁，灯杆无破损完好率98%以上 沟渠
池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每周检查一次，随坏随修井内无积污，井壁无脱落;化粪池无堵塞;井盖标志清晰
1、井盖完好率达100%;
2、无缺损、少积污
3、无堵塞
停车场地面停车场每周检查一次，随坏随修
1、砼路面修缮质量标准;
2、停车场地面修缮标准;
3、停车场设施平整、无积水、无缺损、完好率达99%以上 地下停车场 公共
标识牌标识牌、警示牌每周检查一次，发现问题及时维修
1、标识清楚，无污迹，破损;
2、安放牢固标志完好率达100%;标志无损坏 智能化
系统监控系统、红外线报警系统、门警系统等每天检查一次智能化系统维保标准
1、系统性能良好;
2、设施良好 供水
系统水泵、水塔每天检查一遍无故障系统性能良好，正常运转 其他 公共 设施围栏、宣传栏、广播系统每周检查一遍，发现问题及时维修
1、无破损;
2、无脱落
3、泄水通畅确保安全使用，正常运转
(二)、业主报修制度
1、房管员负责业主的报修接待工作，接到报修时，在《报修记录台帐》中记录业主报修问题，可通过电话解决的，三分钟内落实处理措施，业主小型报修，需至现场处理，在30分钟内落实解决方案，开具施工单;若报修问题严重，需要研讨时，在三小时内管理处讨论决定，落实解决方案。
2、维修工维修时严格履行岗位职责，做到维修优质快捷，结束时对施工场地做好整理、清扫。
3、维修工填妥《施工单》项目及金额，请业主确认签字。
4、业主签字后，维修工即回班组待命，施工单交房管员。
(三)、维修回访制度
在维修完工后，采用电话或上门的方式对业主进行回访。回访的内容包括服务态度、工作效率、技术水平、维修效果以及业主的满意程度等项目。 工作流程：
1、维修部门每周五下班前将本周《施工单》整理好，交办公室。
2、办公室对报修情况进行回访，回访率100%，回访结果登记在《施工单上记录》。
3、回访结果向管理处主任汇报、分析，若发现问题，及时纠正。
三、电梯运作规范
1、电梯的使用维修，始于电梯安装完毕和正式验收后。
2、为确保电梯安全行驶，必须建立正常的维修保养、管理制度。
3、维修人员需经专业培训的专职人员对电梯进行经常性的管理、维护和检修。
4、电梯的操作人员需经培训的专职人员担任，应具有高度的责任心，爱护设备，掌握使用特性。
5、电梯正常工作条件应符合电梯技术条件中的有关规定。
四、公建配套设施、设备及各类管线的管理措施
公建配套设施、设备包括垃圾房、煤气管道、路灯、配电房、自来水管道、消火栓、灭火器等。
1、维修部门负责公建配套设施、设备及各类管线的管理。
2、建立公建设施、设备的图纸档案资料，了解社区各类设施的平面布局及相应地上、地下管线布置。
3、垃圾房每日保洁、清理，煤气管道每周检查一次，路灯每日检查一遍，配电房每日巡查一次，消火栓每周巡查一次。进水管路每周检查一遍，发现问题，及时记录在《公建配套设施巡检表》中，若物业管理可马上处理的较小问题，及时处理;若问题严重或突发时速与所属公建职能部门联系，对处理情况详细记录，并通报业主。 第八部分积极主动配合社区居委会 搞好文化建设
一、社区文化
(一)、基本内容
1、开展精神文明建设，制定社区业主精神文明公约，教育业主要自觉遵守社区的各项规章制度，遵守和维护公秩序，爱护公共财产，提倡业主邻里互助、文明居住、文明行为。
2、完善、充实社区娱乐场所和文体活动设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富业主的业余生活，密切邻里感情，协调人际关系，提高业主的参与意识，促进安定团结和社会和睦。
3、建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神。
(二)、具体形式
1、业主入住后，利用宣传栏、宣传橱窗、黑板报等多种形式，对《业主手册》、《业主临时公约》、《精神文明公约》、《装修管理规定及注意事项》和居民文化生活等内容及时向业主宣传。
2、宣传《市民行为道德规范》，鼓励业主争做文明慈溪市民。
3、宣传环保，倡导环保，奖惩激励。组织业主开展一次社区环保活动，如“树木领养”、“拥有一片家园”等活动，激发业主共同关心、维护社区优美环境。搞好装修环保宣传，入住前向业主通知，集中安排环保装修培训，防止装修噪声污染、环境污染的发生。
4、将文化建设纳入物业管理日常工作中，设立专人负责，拟定社区文化管理制度，负责各项文化宣传活动，定期更新宣传橱窗等。
5、运用传播文化的工具和康乐设施，如图书馆、电子显示屏、社区报背景音乐等，开展联络感情活动。
6、与社区共同开展文化娱乐活动，充分利用社区内的文体活动设施，每年举行一至两次大型活动，如各种形式的舞会、趣味游戏、棋类、牌类活动等，注重文明居住，邻里团结互助，无纠纷。
(三)、社区活动计划
序号活动项目时间安排活动方式备注 1元旦晚会1月晚会 2新年文艺晚会2月晚会 3爱我家园3月植树活动 4消防知识4月讲座 5春游5月景区旅游
6激情夏季6-9月各种文艺活动
7医疗知识讲座7月邀请医疗专家进行讲座 8中秋赏月9月晚会
二、协助配合大社区开展工作
1、社区文化及综合治理每月向街道、居委会、派出所等主管部门汇报，并接受指导。
2、街道、派出所等主管部门在社区举办的各类活动，管理处派专人参与、协助，给予积极配合。
三、物业服务与便民服务项目
(一)、常规性服务
治安、消防、清洁、绿化、车辆、楼宇文化管理与服务
(二)、无偿服务
1、家教服务：管理处负责联系和推荐相关机构，供需要的业主选择;
2、业主热线：24小时热线;
3、电话唤醒、留言服务;
4、烫洗衣服服务：管理处协助洗衣店收发衣服;
5、预定及叫车接送服务;
6、代定报刊杂志：管理处负责办理手续，费用由业主自理;
7、保姆介绍：管理处负责推荐家政公司;
8、24小时医疗急救服务：管理处负责联系医院;
9、代收邮件服务;
10、代办速递业务：管理处负责联系速递公司;
11、代办保险业务：管理处负责联系和推荐保险公司;
12、失物招领;
(三)、有偿服务
1、室内清洁;
2、室内绿化;
3、商务中心服务：提供复印、传真、翻译、秘书服务等;
4、24小时工程维修服务;
5、租务服务：代理出租;
6、设立园艺师：解决业主有私家花园不会或不愿管理的问题;
7、设立钟点工：解决部分业主不愿在家里设保姆房，有需要家政服务的问题，由管理处统一经营，提高信誉和管理力度，同时增加物业收入; 8空置房屋出租。
(四)、特色服务
1、信息类
①建立社区网站、电子公告牌，用于：
a、公开物业管理内容、物业公司账目、收费标准，及时发布相关信息，实现公开、透明、公平的物业管理模式;
b、方便业主投诉、申告，及时反馈各种信息，便于物业公司及时做出整改; c、搭建业主交流平台，促进社区文交流。
2、医疗健康类
建立社区医疗站，在社区内部设立业主健康卡片，定期在会所内开展医疗健康讲座，普及科学的生活观念。根据业主要求，及本社区的地理位置，拟邀请市人民医院进行健康知识讲座，对于常见疾病加以预防。 第九部分社区管理创新
一、充分发挥高科技在物业管理中的应用
东方明珠城高档住宅社区作为慈溪的样板工程，其设施、设备在同类住宅社区中处于领先地位，各种高科技设施大量运用。为加强社区的管理，方便用户，营造一个安全祥和住宅环境，我们在社区安装了社区智能化设施，将整个社区的管理纳入智能化管理系统之内。结合我们已有的经验和研究成果，对东方明珠城社区的智能化管理与维护从以下几个方面入手。
(一)、智能化的组成
电视监控系统、红外线报警系统、家庭防盗报警系统、可视对讲门警系统、智能化IC卡停车场管理系统、背景音乐系统等。
(二)、智能化系统宣传
在业主入住时，管理处和业主对住宅内已安装好的智能化系统进行验收确认，并提供智能化系统使用说明书，告之装修注意事项及损坏的各项责任，在装修过程中做好巡视监督。
(三)、日常管理
各种智能化设施设立专人管理，进行相关技术操作培训，实行24小时值班责任制度，确保设备正常运行。
二、不断实现管理的现代化
(一)、管理思想现代化
适应社会主义市场经济的要求，树立新思想、新观念，按照民主管理的观念，商品经济的观念、经济核算的观念和按经济规律办事的观念等;善于接受新事物，努力学习现代化管理的知识。
(二)、管理方法现代化
使各项管理工作都符合客观规律的要求，运用科学的方法和手段进行管理。
(三)、管理手段现代化
就是管理工具的现代化、自动化，在物业管理中大量运用高科技设备，提高管理效率，提升管理档次。
(四)、管理人员知识化、专业化
通过不断完善和学习，加强人员培训和人才更新，使东方明珠城社区物业管理拥有一批掌握现代化管理知识和现代化技术设备操作技术的管理人才。
三、计划实行24小时全封闭式管理
为加强“东方明珠城”小区的管理，营造一个和谐、安全的家园，使业主住的安心、住的放心、住的有档次，我公司根据本小区的档次、业主的特点，计划在“东方明珠城”实行24小时全封闭式管理，希望通过我们的管理，力争将“东方明珠城”的打造成慈溪市居住的品牌。 前期将管理的计划向业主予以公布，在征求业主意见的前提下根据业主的意见确定最终是否实施。
(一)管理模式
24小时全封闭式管理，进出人员均凭证件(出入证)或联系批准后通行本小区;
(二)具体操作
1、本小区业主
凭据本小区“一卡通”磁卡向门卫人员出示后进入小区，业主家庭成员较多而磁卡不足时可向管理处申请补办。
2、来访人员
询问其所找的业主，由门卫值班人员与被找的业主进行联系，获得该业主同意、并作好相关登记后进入，业主家中无人或业主不愿会见的不允许进入。
3、其他人员
装修人员凭装修出入证进入; 闲杂人员一律不得进入。
4、车辆
本小区车辆凭管理处发放的车位证进入，其他车辆经询问后视情况进入。
(三)特殊情况处理
业主未带“一卡通”磁卡，可向门卫报出居住地点，与该业主家中联系确认后进入;如业主家中无人，可凭身份证件与业主手册核对无误后进入;如业主未带身份证件，由保安人员陪同进入，进行核对。 第十部分经营核算
一、增收节支、以业养业计划
1、努力提高各种费用的收缴率，力争达到100%;
2、开展多种经营，如上所示的有偿服务;
3、制定各项费用开支计划，从而达到节约开支的作用;
4、充分发挥公司在管理中的统筹作用，利用公司现有管理人员的技术人员，降低管理成本;
5、通过公司技术力量，降低设备设施维修保养费用，降低能耗。
二、财务公开监督制度
根据《慈溪市物业管理条例》规定，特制定以下财务公开监督制度。
1、管理处每年一次向业主使用人公布物业管理财务收支状况;
2、管理定期向预祝委员会汇报，接受业主委员会的监督和检查;
3、对突发性事件和重大经费开支应事先经业主委员会批准;
4、业主管理处物业经费入、如有疑问，可委托业主委员会向管理处查询，并要求管理处给予解释。
三、收入及支出测算 附表一：
东方明珠城收支测算表
一、综合服务支出测算表(单位：元) 项目说 明金额(元)(元) 工资及福利等支出基本工资及
岗位工资主 任1人20xx元×12月24000 副主任1人1500元×12月18000 部门负责4人1100元×4人×12月52800 综服科4人900元×4人×12月43200 保安科54人800元×54人×12月518400 维修科7人1000元×7人×12月84000 环境科23人600元×23人×12月165600 小 计906000 社会保障三金(养老保险20%，医疗保险11%，失业保险2%)(6人)94800×33%=31284元
1767元×60%×88人×33%×12月=369458元400742 加班及值班费94人×10天×50元47000 合计1353742 服装费管理人员6人×500元3000 保安员54人×400元21600 其他人员34人×300元10200 合 计34800 办公费办公生活用水50吨×12月×2.25元吨1350 办公用电1000度×12月×0.55元度6600 日常办公费800元×12月9600 培训费15000 通讯费主 任200元×12月2400 部门电话5×150元×12月9000 小区文化、宣传费1500×12月18000 合 计61950 安全管理对讲机维护及装备耗材50005000 对讲机占频费20台×100元20xx 灭火器药剂更换约200只计算×40元8000 合计15000 清洁卫生管理清洁用水200元×12月2400 日常工具费200×21人4200 水箱清洁费30003000 化粪池抽吸费用50005000 垃圾外运费6吨×54元×365天 20元间×12月×18间122580 清洁工具、器械维修费300元×12月3600 消毒费用1319户×5元户6595 合计147375 绿化管理绿化养护费用81435㎡×1元81435 绿化用汽油费50005000 绿化设备维修费50005000 盆景费用800元×12月9600 合计101035 设备设施维护电 梯年检1360元u00d756台76160 维保6000元台•年×56台336000 保险700元台•年×56台39200 照明设施维护、耗材费20xx0 水泵维护费用100元年•台×67台6700 智能化系统维护费20xx00 耗材50000 消防系统维护费20xx020xx0 低压配电设备维护50005000 工具费及小件耗材40004000 发电机维护50005000 合 计762060 房屋维修路面、屋面修补20xx020xx0 建筑小品、栏杆50005000 给排水设施1000010000 合计35000 设施设备运行能耗监控系统用电10Kw×24×365×0.55元度48180 消防中控用电2Kw×24×365×0.55元度9636 电梯电费35608元月×12月 427296 发电机耗油(估算)50000 ×0.55元度727317度天×公共用电(含：楼道照明、疏散指示灯、生活(热水)水泵、景观灯等) 合计1262429 共 计3773391 固定资产折旧及其他设备设施66407 上交国家税收3839798×6%230388 企业利润(管理酬金)4070186×5%203509 支出合计4273695
二、收支测算表 项目说
明金额(元) 测算收入综合
服务费多层：98176㎡×0.7元月•㎡×12月=824678元 小高层、高层：156783㎡×1.3元月•㎡×12月=2445815元 商铺：3381㎡×0.7元月•㎡×12月=28400元 车库：490个×300元年=147000元
车位：1772个×480元年=850560元4296453 (说明)开发商
补贴多层：98176㎡×0.3元月•㎡×12月=353434元 小高层、高层：156783㎡×0.7元月•㎡×12月=1316977元 商铺：3381㎡×0.3元月•㎡×12月=12172元1682583 业主交纳多层：98176㎡×0.4元月•㎡×12月=471245元 小高层、高层：156783㎡×0.6元月•㎡×12月=1128837元 商铺：3381㎡×0.4元月•㎡×12月=16229元1616311 支出4273695 盈 亏22758 附表二： 设施设备配备表
类 型名 称数 量单 价小 计 办公设施设备电脑5500025000 复印机11000010000 打印机310003000 空调520xx10000 办公桌椅105005000 档案柜55002500 办公柜450020xx 传真机115001500 扫描仪110001000 数码相机115001500 电话机6100600 其他办公用品60006000 办公室装修5000050000 安保设备橡皮棍1850900 对讲机2080016000 对讲中转电台11000010000 巡逻手电20601200 巡逻自行车1220220 绿化清卫工具手推剪草机160006000 绿篱修剪机230006000 机动喷雾机130003000 绿化工具25001000 清卫工具53001500 垃圾车520xx10000 垃圾桶4020xx000 果皮箱2020xx000 绿化警示100505000 维修工作电焊机120xx20xx 冲击钻1500500 手枪钻1300300 切割机1500500 管道疏通机1120xx200 铝合金梯25001000 工 具74002800 合 计199220 注：以上设施设备按直线三年折旧。
第四篇：小区全套物业管理方案
文章标题：小区全套物业管理方案
第一部分前言(省略)
第二部分物业管理的整体构想与创优规划
住宅社区作为建设开发有限公司“东方城市系列”的又一经典之作，以其建筑的现代风格和完美的协调性，构筑了又一具有现代生活气息的城市景观。“以人为本”不仅仅是一句口号，在东方明珠城的每一个细节都充分体现出建筑对人的关心，以
她的色彩、材质、结构、尺度以及施工质量，点点滴滴、方方面面都是工程学、建筑学、文化艺术的杰作，透射出人文关怀，使业主的居住生活在舒适、便捷中体现出物业的价值。
针对东方明珠城社区物业管理的整体情况，我们确立了东方明珠城住宅社区物业管理的管理构想。
一、管理思想
公司将凭借自己的人才优势、技术优势、文化优势、管理优势，把东方明珠城社区创造成为一个温馨家园。
二、管理组织
公司将建立一支年轻化、专业化，高素质、复合型的管理队伍，对东方明珠城社区实施专业化的物业管理与服务。
1、多层次、多角度的激励员工，满足员工的物质和精神需求。
2、主张管理者与员工之间的沟通，体现人与人之间的平等。
3、关注员工自我价值的实现，使员工与公司共同发展进步。
4、为员工创造公平竞争的工作氛围，实现“能者上、相形见拙者下”。
5、建立培训体制，使每一个员工掌握物业基本技能，能够胜任本职岗位工作，成为合格、称职的物业服务人员。
三、管理特色及创新点
公司坚持“业主至上、服务第一”的宗旨，“全方位管理、多功能服务”的管理手段。
1、推行首问负责制，第一个接待业主或被业主询问的公司员工，不受部门的限制，均应热情接待，解答疑问，杜绝让业主等候回音的现象。
2、倾听业主的心声，在社区内设置“心连心信箱”，了解业主需求，解决业主反映的问题。
3、关注业主生活质量的提高，倡导“以业主为圆心”的服务理念，我们不仅做好24小时安保服务，24小时接待服务，16小时保洁服务，管理处还将经常组织各种活动，增进物业与业主的交流，创造祥和文明的住宅社区。
四、创优规划
(一)、近期工作目标
第一年内，业主开心入住，装修无违规现象;
第二年内，创市物业管理示范住宅小区;
第三年…… 保市优、创全国物业管理示范住宅小区;
(二)、实施方案
1、在公司总经理领导下，在行业主管部门指导下，专门成立由公司职能部门人员、管理处主任和其他部门负责人组成的创优领导小组，其中管理处主任为执行组长，并明确创优小组职责。
2、完善各部门、各岗位的操作规程，规范日常操作。
3、做好日常工作记录，注意资料的积累、整理，做好考评、资料的归档及达标申报等工作。
4、由创优小组按管理处巡检制度进行日常的考核检查，公司创优指导小组做好东方明珠城社区创优的指导、监督工作。
5、建立“服务明星”评比制度，明确奖惩措施，引导员工共同做好优秀社区的创建工作。
第三部分管理机构设置和管理人员
的配备、管理及物资的配备
一、管理机构模式
东方明珠城住宅城社区的物业综合管理工作，由天祥物业有限公司下属的东方明珠城管理处负责，管理处下设综服科、安保科、维修部、环境科。
组织结构图
二、管理人员的配备
管理处定编94人，其中主任、副主任各1名，各部门负责人4人，由物业公司聘任，授权到东方明珠城住宅社区实施综合管理。
接待员：2人，接待业主的来访和投诉并及时处理。
文员：1人，负责社区房屋及业主的有关资料的存档工作和信息收集工作。
财务：1人，负责社区的经济核算和各种费用的收缴工作。
卫生清洁工：21人，负责社区的卫生清洁工作，每天清扫公共场所、绿化带及人行道、楼梯道等公共部位。
绿化管理养护工：2人，负责社区内的绿化及花草树木的养护培植工作，并对业主的垂直绿化(阳台摆花)和庭院绿化进行指导。
治安员：54人，负责住宅区内的治安、保卫防范、车辆管理工作，配合派出所、车管、消防等部门维护正常治安秩序，负责管理社区的停车场以及出入社区的各种车辆，维护社区的交通秩序;
维修工：7人，负责社区的房屋及设施设备的维修、养护。
三、管理人员的录用与考核、培训计划
(一)、管理人员的录用要求
分类岗位职责条件备注
管理处主任全面负责社区物业管理工作大专以上文化，三年以上物业实际管理经验公司选派
综服科科 长负责财务、接待业主来访以及社区各项服务事业的经营、管理大专以上文化，具有管理经营能力，两年物业管理综合服务工作经验公司选派
保安科科 长全面负责社区安全管理和车辆管理中
专以上文化，转业军人，三年以上保安管理经验公司选派
维修科科 长全面负责社区各项设施、设备的运行、保养、维修中专以上文化，持有技术等级证书，三年以上设备管理经验公司选派
清卫科科 长全面负责社区的清洁、绿化工作中专以上文化，两年以上相关工作经验公司选派
(二)、员工服务准则
1、热爱本职工作，努力学习管理技
能，不断提高管理水平，树立“业主至上，服务第一”的宗旨，做好本职工作。
2、上班时间穿戴整齐，按规定着装，佩带工作牌，保持精力充沛，不做与工作无关的事情，不做不雅观的举动。
3、主动向来访业主问好，待人彬彬有礼，举止文雅，接待态度认真、恳切、答复问题明确，不含糊其词，并做好记录。一般问题当天解决，来信一周内答复，涉及疑难问题定期答复。
4、对业主的无礼行为，应尽量容忍，耐心说服，不以恶相待，不容许与业主发生打骂行为。
5、竭诚为业主服务，对业主提出的问题或困难，尽快给予合理解决，对涉及政策方面性的问题，暂不能回答或解决的事，给予耐心解释，并做好记录，上报处理;涉及多方面的问题，会同有关部门研究解决。
6、执行房屋修缮原则，不准日益增减项目、数量，必须按计划进行，保证按时施工，完工后有业主验收签名;爱护居民财产，严格增收纪律，不请吃、不请喝、不怠工、不误工、不刁难业主。
7、维护业主的合法权益，深入了解情况，积极为业主排忧解难，不准借机利用权利或职务谋取利益。
(三)、工作人员的考核
1、部门负责人的考核内容：
①对公司、管理处制度政策的落实情况：对公司、管理处会议执行情况应及时向所属员工传达，管理处制定专人随时抽查，了解各部门员工对有关会议的熟知情况;
②会议培训学习情况：无特殊事由，应出席公司组织的每次会议、学习，并认真学习讨论会议内容，会后有心得体会;
③年终互评情况：部门负责人之间年终进行互相评分，从工作态度，专业水平、执行能力、协调能力、工作量、五个方面得出各个主管的评分。
2、考核的内容
①日常考勤：每月统计一次，统计每人每月的上班时间，加班天数，早退、迟到、事(病)假、旷工等;
②仪态仪表：制服穿着，胸卡佩带、仪容等;
②劳动纪律：(具体参照各岗位规章制度);
③工作(学习)笔记：员工必须按照各岗位的规定，认真如实填写工作登记本，每次培训认真做好笔记，管理处随时检查，并作为员工年终考核的重要依据之一;
④员工考评表：管理处员工每月必须填写一份《员工考评表》，对当月工作进行小结，并提出工作建议及存在问题，自评后由各部门负责人进行评分，并及时汇总到管理处，此表作为年终员工考评的重要依据之一。
(四)、员工的培训
“万事以人为本”，要提高物业的管理水平，必须要有一大批专业人才通力协作。从东方明珠城社区的建设发展来看，高智能、高科技在物业管理的运用越来越多，以及面临着城市建筑、工程施工、园林绿化、工程法律、公共关系以及物业经营等各类专业知识的挑战，对员工的素质提出了更高的要求。为培养一支优秀的员工队伍，为公司的长远发展打下坚实的基础，公司倡导“终身学习制”，鼓励员工多途径、多途径参加更高学历和技术等级职称的培训。
1、员工培训的内容
①思想道德建设：不断加强物资文明和精神文明建设，努力培养不断进取、具有坚韧不拔的创业精神和良好思想风貌的员工队伍。
②职业道德建设：培养员工较高的职业道德素养，树立良好的公司形象、员工形象、服务形象、管理形象。
③文化技术业务培训：根据每个管理、服务岗位、不同职责和要求制定出标准，学习相关社会科学知识和自然科学技术知识。
2、员工培训的类型
管理人员：侧重于服务意识、组织管理、领导艺术、经济知识、企业经营;
普通员工：侧重于服务、服从意识，工作技能和职业道德等;
新员工(试用期内)：公司将组织集中进行为期一个月的培训，包括军事训练和理论学习。军事训练侧重于队列、拳术训练，培养良好的形象;理论学习侧重于《公司概况》、《公司宗旨》、《管理模式》、《管理理念》、《员工手册》、《规章制度》、《专业知识》、《岗位职责》、《操作规程》等。
3、员工培训的形式
公司主要采取自培与外培相结合的方式。
4、培训的考核评估
培训前考核：了解员工的现状，确定员工培训的需求方向;
培训中考核：边培训、边考察，了解员工培训要求和标准执行情况;
培训后考核：分为实操和书面考评两种，反馈培训成效，把考评的结果作为考核员工综合培训成绩的主要依据，考核合格者方可上岗。
5、东方明珠城管理处按照工作进度，培训计划如下：
培训内容时间培训人培训对象培训地点
军训全体员工
公司概况全体员工
东方明珠城概况及管理规章全体员工
员工手册、行为规范全体员工
智能化知识培训保安人员
岗位职责、工作流程、标准管理人员
房屋验收移交程序管理人员
业主入住手续办理程序管理人员
装修管理工作程序管理人员
消防安全、应急常识全体员工
智能化管理与服务全体员工
四、物资配备
1、办公设备、设施配备(见附表二)
2、折旧计划：
设施设备按直线三年分摊，每年折旧费用为66407元，列入收支预算。
第四部分社区管理规章制度
合理制定、不断健全和完善各项管理规章制度，将管理纳入正规化、制度化是我公司在小区物业管理中一贯采取的有效措施，也是我们不断取得成功的重要法宝。为此，东方明珠城社区管理处主要建立如下规章制度：
一、管理“十条标准”
(一)、文明服务：遵守社会公德，讲究职业道德，执行各项规章制度。管理处各类员工守时守纪，着装整洁，礼貌待人，严格按《服务准则》，做好各项服务。
(二)、整体环境：社区房屋及公共场所没有堆积物，地面平整，无建筑垃圾。社区整体外貌无损坏，房屋达到完好或基本完好的标准，保证居住安全和正常使用。车辆停放整齐有序，楼房外观没有违章建筑物。
(三)、清洁卫生：社区内室外清扫保洁，检查制度，卫生无死角。做到：垃圾日产日清，管道、沟渠畅通，无积污堵塞，社区内无人饲养家禽;楼公共走廊洁净，不堆放杂物;社区内排污达到国家规定排放标准。
(四)、庭院绿化：社区内公共绿地、庭院绿地和街道绿化分布合理，花、草、树木、建筑小品培植得当，环境优雅宜人。
(五)、治安管理：社区内治安保卫制度化、防偷盗、防自然灾害，有制度、有设施、有公约、有专人负责。社区内治安人员尽职尽责，保证社区居民人身财产安全。
(六)、经费管理：严格按照国家和市有关部门制定的收费标准，无乱收费、乱摊派行为。收费统一，手续简便，方便业主，各种费用收缴及时，为业主服务的管理费收之于民、用之于民。管理处严格执行财经纪律，财会人员无贪污、挪用行为，并厉行节约，积极开展多种经营。
(七)、设施齐备：社区内给排水、供电、通讯、照明、消防、文体等设施齐全完备，运作正常，不改变原设计用途，且发现破损及时修理。
(八)、社区文化：社区内积极开展社区文化活动，有专供老人、儿童活动的设施。宣传教育活动内容丰富，文体活动开展有计划、有制度，旅客培养居民爱护公物，遵守法纪，团结互助，弘扬社会主义精神文明和道德风尚，共同创建文明住宅社区。
(九)、机构职能：管理处管理人员职责明确，分工合作，协调管理。行政管理尽职尽责，监督机制完善。召开各种会议有记录(纪要)，开展各项活动有效益。资料、档案齐全，保存完好。
(十)、管住关系：“业主至上、服务第一”的宗旨贯穿在各项管理服务之中，切实体现“为业主排忧解难”，使业主满意。
二、公众制度(详细内容参照相关条约)
1、东方明珠城《业主临时公约》
2、环境卫生管理制度
3、绿化管理制度
4、治安管理制度
5、消防管理制度
6、车辆管理制度
7、电梯管理制度
8、公共设施管理制度
三、内部岗位职责
(一)、管理处主任岗位职责
1、负责制定管理处的各项规章制度，建立结构各项运作体系。
2、负责制定年、月、周工作计划，并监督实施。
3、合理运用管理处资金，有效控制各项费用开支，负责各项用品和服务采购的审批。
4、负责员工的培训和考核工作，认真采纳员工合理化建议。
5、负责管理处的工作巡检及纠正巡检中发现的问题。
6、协助组建业主委员会，协调与业主委员会的关系，配合业主委员的各项工作。
7、根据公司和业主委员会的授权，主持、审查、签订对外各项经济合同。
8、负责处理重大投诉。
9、执行公司决议，配合公司发展规划。
(二)、综服科岗位职责
1、在管理处主任的领导下，负责财务、人事、行政管理以及社区物业管理文档资料的整理和保管，协助管理处主任制定物业管理工作目标和管理制度规定和有关政策。
2、负责物业管理各项工作开展准备工作和其他事务。
3、签订物业管理部门与业主的有关物业管理协议。
4、办理业主入住的有关手续，发放相关资料。
5、负责社区各种文体活动和宣传活动，特别是节假日社区的布置。
6、完成领导交给的其他各项工作。
(三)、安保科岗位职责
1、在管理处的正确领导下，全面负责社区的治安、消防、车辆管理。
2、做好部门培训计划，定期组织治安队员进行军训、业务技能、突发事件、应急消防培训、消防演练等，提高队员的业务水平。
3、负责本部门的日常工作安排，合理调配人员。
4、做好本部门的日常工作，主持领班会议和全体治安人员会议，定期进行工作讲评。
5、负责与派出所的工作联系，共同做好安全防范工作。
6、协助抓好楼房装修管理，按《装修管理条例》执行。
7、完成上级领导交给的其他工作。
(四)、维修科岗位职责
1、在主任的领导下，为业主提供房屋装修房屋，设施的维修及养护。
2、掌握楼房内各类电子报警系统的安装、性能，房屋的结构特点、使用要求以及维修养护办法。
3、熟悉楼房内公用配套设施、设备的种类分布，掌握各类管线的分布走向、位置，以及维修养护的办法。
4、对楼房、设施设备要经常巡视，做好巡检记录，如入发现损坏，应及时进行维修。
5、确保社区地上、地下排污，雨水管道的畅通。
6、及时满足业主维修要求，原则上急修不过夜，小修小补及时完成。
7、完成领导交给的其他任务。
(五)、环境科岗位职责
1、在管理处主任的领导下，负责社区的环卫、绿化管理;
2、负责本部门的日常各种安排，合理调配人员;
3、制定本部门的管理制度，明确清卫、绿化的岗位操作及规范，并定期进行检查;
4、搞好环境卫生、绿化的设施建设;
5、做好清卫、绿化宣传工作;
6、完成上级交给的其他工作。
第五部分各项管理具体实施方案
一、各项管理指标承诺
指标名称国家
标准管理
标准管理指标实现措施
房屋及配套设施、设备完好率98%98%建立设备领养制、巡查制度、健全房屋及设备档案记录
房屋零修、急修及时率99%100%建立严格的维修制度，要求小维修三分钟之内答复处理，零修工程及时完成，急修工程不过夜，回访情况记录，设立值班电话
维修工程质量合格率100%100%分项监督，按操作标准严格把关
绿化完好率95%99%实行专业绿化养护，加强监管，确保公共绿化无破坏、无践踏、无土地裸露
保洁率99%99%保洁落实到人，建立责任牌上墙，巡查记录完善监督检查得力
道路完好率95%98%落实责任人，进行日常巡视检修和定期维修保养
业主投诉处理率95%100%按法规、物业条例规定自行，加强与业主的沟通，定期走访业主，征求管理意见，及时为业主排忧解难。投诉处理有结果，有记录和回访
管理费收取率98%98%明码标价，做好常规物业服务和便民服务、创建优秀社区，促进物业增值
业主对物业管理满意率95%95%以上采取现代管理手段，开展温馨服务、亲情服务等，在日常工作中注意收集业主的广泛意见，确保业主对物业工作的满意
消防火灾发生率00全员义务消防制度，定期培训和演习，加大宣传力度，安保日常巡查，发现隐患及时处理
治安案件发生率1‰以下因管理因素的发率为0实行24小时站岗、巡逻制度，确立入住期“人防为主、科防为辅、全面防范”的治安思路。明确治安职责，层层防卫，以确保业主的人身财产安全，监控中心24小时值班，接受报警及实施调度
二、住宅档案建立和管理
(一)、需要建立的档案、资料
1、发展商提供的资料：产权资料、技术资料等;
2、管理处建立的资料：业主资料、日常管理资料、物业资料、各种管理登记等。
(二)、档案资料收、发管理程序
1、管理处重要资料(如发展商提供的资料)，接受必须经过管理处主任或指定负责人验收，完善交接手续后方能归档。
2、管理处日常管理文件(如管理处通知、通报等)，按照公司指定的文件管理程序进行发放和接受，并立卷归档。
(三)、档案资料管理要求：
1、采取多种形式的稳定储存方式，如文字、电脑磁盘、录像带、光盘、录音带、胶卷、照片、图表等，并采取相应保管、储存方式。
2、电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类文件管理，并定期清除过期无效文件。
3、原始文件按照文件实用性质及重要性进行分类，并编制相应的文件目录。当原始文件状况有所变动时，应根据调整目录的有关数据，以保证查阅者及时找到有效文件
4、档案保管必须专人负责，按档案管理制度规定做好管理及借阅，确保档案资料完整和保密性。
5、档案室要求达到防火、防潮、防质变等要求，档案管理人员需及时进行检查和清理，保证文档保管安全。
三、环境卫生管理
东方明珠城社区具有绿化面积大，景观繁多，因此对社区园艺维护和保洁工作要求较高，管理处将根据这些特点拟定东方明珠城环境卫生操作手册，采用定点、定时、定岗的保洁服务，保洁员分区负责，具体实施如下方案：
(一)、清洁服务内容
垃圾清运、垃圾桶清洁、外围及楼宇内道路清扫、公共楼道、扶手及楼道玻璃、门清洁、公共设施外表保洁及屋面清洁等;
(二)、卫生清洁达标要求
1、楼内卫生
地面：无杂物、纸屑，无污迹;
墙面：无灰尘、水迹、污迹、斑点;
电梯间：无污渍、无手印、地板干净;
玻璃窗：明净、光洁、无污迹;
各种设施外表(如信箱、消火栓等)：外表清洁干净;
楼梯、扶手：无灰尘、无杂物;
垃圾收取：做到错过高峰期，及时收集，不留痕迹;
2、楼外卫生区域卫生要求
所管区域地面和道路：路面整齐、干净，无垃圾、沙土、纸屑、油迹等，无脏物，无积水(脏、臭水);
绿化带、花草：无垃圾、脏杂物，花草叶无枯萎和明显积尘，花草盆无积水和异味，花草修剪整齐，摆放美观。
(三)、卫生检查监督制度
1、清卫部对环境卫生、绿化负全面责任。
2、清卫部定期或不定期走访业主，虚心听取业主的意见和建议，做好业主走访记录。
3、清卫部每天例行巡视检查制度，对管辖楼宇的各个楼层、区域的清洁卫生，以及设施的运行状态情况做到心中有数，发现问题及时报告，督促及时解决。
4、每月发放卫生及清洁材料，工具及材料领用应本着实际需要，努力降低消耗，节约成本的原则。
四、绿化管理
(一)、实现目标
园林式住宅小区
(二)、管理标准
定期耕种、除草、除虫、施肥、培土、浇水、补缺、换种。
乔木：生长缓慢的一年修剪一次，平时注重养护;
灌木：生长缓慢的一年修剪一次，生长较快的一年四至六次，分别为春秋冬季各一次，夏季两次;
花草：两至三月换一次，每星期进行施肥、补缺、除虫、除草，夏季每日浇水一次;
草坪：每星期除杂草一次，每月修剪一次。自动洒水系统夏季每日浇水;
绿化带：修剪整齐、高矮一致，种植稠密、无枯枝、无黄叶、无大面积虫斑、地面无杂草和杂物;
技术型园林(生长缓慢)：一季修剪两至三次，每月维护;
水：夏季三天换水一次，定期进行清除蚊蝇，加消毒剂、净化剂，冬天每星期换水一次;
流水系统：冬天做好保暖措施。
五、治安管理
东方明珠城社区作为慈溪市住宅样板社区，具有严格、正规的物业管理，尤其体现在治安管理，做到物防(智能化设备)与人防(保安人员)有机结合，实行24小时站岗、巡逻制，创建物业管理住宅防范星级单位。
(一)、管理目标
治安案件发生率千分之一以下，因管理原因造成的治安案件发生率为零，创治安防范五星级物业管理社区。
(二)、管理要求
1、加强治安队伍的建设，着装统一鲜明，定期开展军训、礼仪礼貌培训、业务操作培训以及突发事件处置培训。
2、治安人员以定位岗、巡查相结合，对社区实行24小时安全防范管理，确保社区内不发生恶性刑事案件即重大治安灾害事故。
3、运用电视监控、红外线报警系统、可视对讲系统、楼宇防盗门等现代高科技安防产品，对进出社区的人员、物品进行有效控制，防止越墙、越房进入社区。加强巡逻，管理处对每一名当班治安人员配备对讲机一只，用于相互协调，提高工作效率。
4、掌握业主的基本情况，业主熟悉率达到75%以上，积极帮助业主解决临时困难。服务中心要建立常住入口、外来入口情况登记薄和房屋出租登记本，并经常与居委会及有关部门保持联系，共同做好社区日常管理。
5、抓好工作制度落实，切实做好外来人员出入社区查验登记制度、大件物品出社区盘查制度、治安巡逻制度等，确保工作质量。
6、除治安人员的其他物业工作人员，作为社区管理的一份子，也是管理区的义务安全员，有义务对各种可疑因素或突发事件及时向管理处或协助治安人员处理。
7、与业主形成安全防范共同体，设置安全求救电话，但业主发现可疑情况时可及时与监控中心联系，治安人员以最快的速度出击;与街道、派出所形成安联防小组，随时邀请相关部门协助工作、进行业务指导。
(三)、人员分布
根据东方明珠城社区的实际地形地物，将社区分为大门、地上城、地下层、车辆出入口四部分进行管理，按每班18名保安，两班制轮换，共配备54名治安人员。
1、地上层：33人
以每班计大门口四人，景观大道二人，景观大道两侧副道二人，消防、监控值班三人。
2、地下层：18人
以每班计巡逻三人，车辆出入口三人。
3、负责人(领班)：3人
(四)、值班方式
24小时站岗、巡逻。
六、消防管理
贯彻“预防为主、防消结合”的方针，从人力、物力、技术等多方面充分做好消防准备，预防物业火灾的发生，最大限度的减少火灾损失，为业主的工作、生活提供安全环境，保护业主的生命和财产安全，确保物业的安全使用。
1、建设高素质的消防队，在治安人员内部组建一个专门的消防班来负责此项工作。
2、熟悉消防法规，建立消防岗位责任制。
3、配备充足的消防设施，消防人员了解各种消防设施的使用方法，定期检查消防设备的完好、规范，对使用不当的及时纠正。
4、制定社区的消防制度及有关的图册，使管理人员及业主熟悉。
5、定期或不定期进行消防知识普及和消防演习。
七、车辆道路管理
东方明珠城社区作为一个高档住宅区，车辆拥有率高，加强车辆管理将列入我们物业管理的重点规划之中。管理处制定东方明珠城社区车辆管理制度规定，由保安科具体实施车辆管理。
(一)、先进的车辆停放分类
参考国内外先进住宅社区和先进停车场设计，为便于管理，维护社区良好秩序，东方明珠城社区实行彻底的人车分流，便于车辆的管理和行人的安全。
(二)、高科技硬件设施
公司将根据以往物业管理中的成功经验，在东方明珠城社区安装IC卡智能停车场管理系统，将整个社区的车辆管理纳入电脑管理之下，提高管理效率，方便业主出入，有效防止车辆的遗失。
安装IC卡智能停车场管理系统三套，在入口安装减速带和禁鸣限速标志，社区内交通指示牌，楼宇间道路划线明确。
(三)、有效的管理体制
设置专门的车辆管理人员，负责发放停车卡、进行车辆引导、出入口控制、安全防范、巡查车辆停车、行车秩序。
八、市政公共设施的管理
市政设施包括道路、路灯、下水道、配电分支箱、总电表箱、电缆沟、架、盖等。通过实施管理，确保供电、供水、通讯、照明设备齐全，工作正常;确保道路畅通，路面平坦完好，污水排放畅通。为此，制定如下管理办法：
1、对楼宇内各种公用设施分布位置、地下线路走向必须加以掌握，图纸齐全，整档归案，便于查阅;
2、对各职能部门直接管理的设备设施，实行随时检查，发现问题及时与职能部门联系，要求尽快修复;
3、对化粪池、污水井、雨水等市政设施，实行每月定期检查、养护及维修;
4、水、电、气由相应公司负责维修管理，管理处做好定期检查，如有故障发生，迅速报告相关公司，及时维修，确保正常使用;
5、室外消防设备由消防部门负责维护，日常管理由管理处负责，发现问题，及时汇报;
6、电话、网络、有线电视由电信部门、广电部门办理，日常管理由管理处负责;
7、对社区内的公共娱乐、休闲、健身设施定期检查，发现问题及时采取措施修复，消除隐患。
第六部分初期的物业管理
针对社区物业管理的规律，结合东方明珠城社区的特点，我们将物业管理划分为介入期、入住期和常规期三个阶段。
在此着重介绍入住期的管理
一、前期管理
(一)、人员安排
管理处主任、各部门负责人按进度陆续入驻东方明珠城社区现场，参与前期的物业规划，具体内容如下：参与有关设备的安装、调试、监理工作，掌握楼宇设备设施的合理布局等基本情况，提出建议;参与房屋的竣工验收和房屋设施的预验工作;配合房产公司做好综合验收相关工作;投入入住前的各项工作。
①楼宇综合验收前一个月，部分治安人员经上岗培训合格后，先期到位，负责对将接收的物业的守卫工作。
②楼宇综合验收前，按照慈溪市住宅楼宇条例规定，做好物业的接管验收工作，包括用房、资金、资料、房屋设备设施等内容。
③业主入住前半个月，管理处挂牌办公，所有员工经培训合格后上岗，共同迎接业主入住。
(二)、前期管理及监督
管理处成立后，管理处主任编写入住工作方案，配备管理处工作人员，制定开办采购计划;
治安方面：熟悉社区地形地物及各种安防设施，明确人员排班及各岗位工作职责;
车辆管理：设计安装社区内道路标志，建立完善车辆管理制度;
垃圾清运：确定临时装修垃圾堆放处。
(三)、配合工作
与供电、供水、煤气、电信等公司和有线电视、邮局等单位搞好联系工作，保证业主入住后水、电、气、通信等正常使用。
与学校、派出所联系，了解小孩转学、户口迁移的手续办理细节，以及有关联系电话，入住时公告业主。
二、入住管理
(一)、举行简朴温馨的入住仪式
为使业主在短时间内了解、熟悉东方明珠城社区情况，展现我公司物业管理人的良好形象，我们将邀请房产公司相关领导、社区领导等在社区举行简朴温馨的入住仪式。
(二)、办理入住手续采取的便利措施
办理入住八字方针：“热情、周到、高效、便利”。
1、设立入住手续办理场地，有咨询、资料分发(业主手册、装修管理规定等)，收取相关费用、签订入住公约，精神文明公约、发放钥匙、验房服务等，由专职人员提供一条龙服务，精心安排入住程序。
2、提前与煤气公司、电信公司、广播电视局签订代办业务协议书，代办相关业务，给业主方便。
3、提供集体办理和上门服务等服务项目。
(三)、收费标志上墙及宣传工作
1、在社区宣传橱窗内，制作张贴收费一览表，列明本住宅社区物业服务收费及有偿服务收费标准，公布监督、服务电话。
2、印制收费标准宣传单，委托房产公司销售部门在房屋交付业主时一同发放。
3、在入住手续办理现场，准备部分收费标准宣传单即相关收费文件复印件，以备业主索取。
三、装修管理
(一)、装修控制流程
1、业主办理入住手续;
2、对业主装修队进行装修讲解;
3、对装修方案进行备案，签订《房屋装饰装修管理协议》;
4、装修管理员、环境巡查员、治安巡逻员交叉监督;
5、(对违章装修的)立即指出，上门以理说服业主，以情打动业主，使其改正;
6、(若仍不纠正的)采取相应的制止措施，向职能部门反映，以取得行政上的支持。
(二)、装修宣传
为加大装修宣传力度，充分发挥社区文化的导向功能、约束功能，并架起管理处与业主的桥梁，真正提高业主按章装修的自觉性，提前对每一个业主进行装修宣传，向业主和装修队发放《装修须知》，明确装修规定、违章装修的危害行和处理措施，从而降低违章装修发生率。
(三)、装修备案
1、根据《装修城市房屋使用安全管理条例》进行备案。
2、保证房屋设施正常使用功能。审核重点：房屋结构、智能化设施及管线、电讯、有线电视、供水、供电、供气等管线。
3、保证房屋外观统一美观。审核重点：阳台、窗台、天台、空调安装及管线走向。
4、装修材料符合防火规定。
(四)、装修跟踪监管体系
业主装修施工，指定专职房管员，实施“全过程”追踪监管。通过现场巡查，及时与业主沟通，了解施工方案、装修工程进展，把违章装修消灭在萌芽阶段。治安人员、环境监管人员及其他人员均对装修进行监管，形成立体式的装修监管网络，体现装修管理“全过程、全因素、全员管理”的特点，消除管理盲点，维护好智能设施管线等公共管线，杜绝违章搭建。
(五)违章装修处理
业主装修备案中，服务中心分别与业主和施工单位签订具有法律效力的《房屋装饰装修管理协议》，划清管理处、业主、装修施工单位之间的责、权。同时制定《东方明珠城住宅社区装修管理规定》，业主出现违章装修，房管员或治安人员上门做好业主的思想工作，礼貌地向业主介绍装修规定，耐心的向业主声明违章装修可能造成的危害。做到以理说服业主，以情感化业主，争取支持和理解，让业主自觉接收整改要求。针对违章装修，除了采取说服教育、行政压力促使其整改外，根据违章损坏情况，采取赔偿处理等经济手段控制。对违章装修并无视一切的业主，将上报行政职能部门，由相关部门解决处理。
四、入住期间的安全防范措施
(一)入住期间的治安分析
1、周边环境较为复杂，地处城乡结合部，外来人口与入住高峰期中的外来装修、搬运人员往来频繁的状态相互并存。
2、装修集中，装修监管面大，装修防火任务艰巨。
3、社区内各种智能化设备处于调试、试运行阶段，业主对设备的运行、使用还不够了解，误报、出错率高，治安压力大，管理难度大。
(二)、具体防范措施
针对这一时期的治安形势，我们在入住期间确立了“人防为主、技防物防为辅”的治安策略。
1、治安队伍建设
按照高标准建立一支高素质的治安队伍，严格招聘、培训、上岗、考核等关键环节。治安人员中聘用退伍军人，具有良好思想品质的精湛业务技能的组成。建立业务、绩效考核与工资、职位挂钩的机制，实行10%末位淘汰制。
2、确立治安重点，搞好对人流、物流、车流的有效控制
①人流控制
对来访人员须通过门岗，与业主取得联系后方可进入，并做好访问登记和离去注销手续;
对装修、搬运人员采取出入证管理制度，对他们的活动范围进行一定限制;
对可疑陌生人，采取追踪、监控的措施，必要时可上前有礼貌地执行验证检查;
经常与派出所联合检查户口，把可疑分子清出社区。
②物流控制
对物资流动实施申报制、盘查制和登记制;
业主物品的搬出必须向主动门岗申报，并严格按照规定进行登记;
治安人员有责任和义务对物资的出入进行礼貌检查;
所有物资流动实行登记放行制度。
③车流控制
通过停车场IC卡管理系统记录车主、车牌号、车型等信息。
3、加强与相关部门的配合
与当地派出所建立联系，请求派出所的协助，加大治安治理综合力度。
五、协助业主委员会筹建工作
按照国家物业有关规定和慈溪市住宅物业管理条例规定，在业主入住率达50%前，由管理处制定相应的公众制度，并广泛听取业主的意见，逐步修改成文，同时向业主宣传成立业主委员会的相关程序和要求，为业主委员会成立做好基础工作。在入住率达到50%时，报请政府职能部门，组织召集第一次业主代表大会和业主委员会成立大会。管理处还应配合业主委员会筹备小组制定公众制度草案，如业主、使用人公约等，备好大会审议材料，如前期物业管理报告、财务收支情况、物业管理委托合同等。
第七部分物业维修养护计划
公共设施和房屋本体的维修养护是东方明珠城社区物业管理的重要内容，在东方明珠城社区的公共设施及房屋修缮管理工作中，我们将建立“设备领养制”，责任落实到人，制定合理的养护计划，建立和健全科学的服务体制，确保设备、设施的运转正常，切实做到为业主服务，保证房屋始终完好如新，达到保值、增值的目的。
一、公用部位公用设施维修计划
类别项目定期养护
周期内容实施效果
房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道外墙面3年一次，屋面5年一次，楼梯通道5年一次检查修理无损坏
区内道路砼路面、砼道牙、人行道每年一次检修整洁、无损坏
区内照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯、路灯每年一次灯杆刷漆、线路开关检测符合安全标准，正常使用
沟渠池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每年一次清理淤泥、化粪池抽吸及阀门检测保养畅通、无损坏
停车场地面停车场每年一次翻新、更换旧标识牌、消防设施检测标识完整、明晰，设施完好
地下停车场
公共
标识牌标识牌、警示牌每月一次翻新、更换残旧标识牌标识完整、明晰，设施完好
智能化
系统监控系统、红外线报警系统、门警系统等每年二次检测、试验、维修、更换传感灵敏，使用正常
供水供电
系统水泵、水塔、变压器、配电房等每月一次检测运转正常
公用设备电梯等每月两次检测、保养运转正常、安全可靠
公共设施围栏、宣传栏、广播系统每周一次检测、试验、维修、更换无损坏，广播正常
二、日常养护计划及实施方案
(一)、日常养护标准
1、房屋维修：屋面、外墙、房屋承重结构、走廊、通道、楼梯符合《房屋修缮工程质量检验评定标准》
2、公共设备、设施维护及保养
电梯、消防设施、配电间、水泵房等公用设施进行定期养护，做到预防为主。
3、具体附表
类别项目日常养护计划
计划标准实施效果
房屋本体外墙面、屋面、楼梯通道每季一次房屋修缮质量标准无损坏
区内
道路砼路面每周检查一次，随坏随修
1、路面修缮质量标准;
2、人行道铺设修缮标准干整、无坑洼、无积水、无缺损
缓路径、砼道牙
区内
照明楼道灯、广场灯、车库灯、草坪灯每天检查一次，随坏随修
1、电器专业安全操作规程;
2、灯具施工技术标准灯泡使用正常，灯罩完好清洁，灯杆无破损完好率98%以上
沟渠
池井雨水口、雨水井、污水井、化粪池、阀门井、喷水池每周检查一次，随坏随修井内无积污，井壁无脱落;化粪池无堵塞;井盖标志清晰
1、井盖完好率达100%;
2、无缺损、少积污
3、无堵塞
停车场地面停车场每周检查一次，随坏随修
1、砼路面修缮质量标准;
2、停车场地面修缮标准;
3、停车场设施平整、无积水、无缺损、完好率达99%以上
地下停车场
公共
标识牌标识牌、警示牌每周检查一次，发现问题及时维修
1、标识清楚，无污迹，破损;
2、安放牢固标志完好率达100%;标志无损坏
智能化
系统监控系统、红外线报警系统、门警系统等每天检查一次智能化系统维保标准
1、系统性能良好;
2、设施良好
供水
系统水泵、水塔每天检查一遍无故障系统性能良好，正常运转
其他
公共
设施围栏、宣传栏、广播系统每周检查一遍，发现问题及时维修
1、无破损;
2、无脱落
3、泄水通畅确保安全使用，正常运转
(二)、业主报修制度
1、房管员负责业主的报修接待工作，接到报修时，在《报修记录台帐》中记录业主报修问题，可通过电话解决的，三分钟内落实处理措施，业主小型报修，需至现场处理，在30分钟内落实解决方案，开具施工单;若报修问题严重，需要研讨时，在三小时内管理处讨论决定，落实解决方案。
2、维修工维修时严格履行岗位职责，做到维修优质快捷，结束时对施工场地做好整理、清扫。
3、维修工填妥《施工单》项目及金额，请业主确认签字。
4、业主签字后，维修工即回班组待命，施工单交房管员。
(三)、维修回访制度
在维修完工后，采用电话或上门的方式对业主进行回访。回访的内容包括服务态度、工作效率、技术水平、维修效果以及业主的满意程度等项目。
工作流程：
1、维修部门每周五下班前将本周《施工单》整理好，交办公室。
2、办公室对报修情况进行回访，回访率100%，回访结果登记在《施工单上记录》。
3、回访结果向管理处主任汇报、分析，若发现问题，及时纠正。
三、电梯运作规范
1、电梯的使用维修，始于电梯安装完毕和正式验收后。
2、为确保电梯安全行驶，必须建立正常的维修保养、管理制度。
3、维修人员需经专业培训的专职人员对电梯进行经常性的管理、维护和检修。
4、电梯的操作人员需经培训的专职人员担任，应具有高度的责任心，爱护设备，掌握使用特性。
5、电梯正常工作条件应符合电梯技术条件中的有关规定。
四、公建配套设施、设备及各类管线的管理措施
公建配套设施、设备包括垃圾房、煤气管道、路灯、配电房、自来水管道、消火栓、灭火器等。
1、维修部门负责公建配套设施、设备及各类管线的管理。
2、建立公建设施、设备的图纸档案资料，了解社区各类设施的平面布局及相应地上、地下管线布置。
3、垃圾房每日保洁、清理，煤气管道每周检查一次，路灯每日检查一遍，配电房每日巡查一次，消火栓每周巡查一次。进水管路每周检查一遍，发现问题，及时记录在《公建配套设施巡检表》中，若物业管理可马上处理的较小问题，及时处理;若问题严重或突发时速与所属公建职能部门联系，对处理情况详细记录，并通报业主。
第八部分积极主动配合社区居委会
搞好文化建设
一、社区文化
(一)、基本内容
1、开展精神文明建设，制定社区业主精神文明公约，教育业主要自觉遵守社区的各项规章制度，遵守和维护公秩序，爱护公共财产，提倡业主邻里互助、文明居住、文明行为。
2、完善、充实社区娱乐场所和文体活动设施，开展丰富多彩的文体活动，丰富业主的业余生活，密切邻里感情，协调人际关系，提高业主的参与意识，促进安定团结和社会和睦。
3、建设高雅的社区文化，培育健康的社区精神。
(二)、具体形式
1、业主入住后，利用宣传栏、宣传橱窗、黑板报等多种形式，对《业主手册》、《业主临时公约》、《精神文明公约》、《装修管理规定及注意事项》和居民文化生活等内容及时向业主宣传。
2、宣传《市民行为道德规范》，鼓励业主争做文明慈溪市民。
3、宣传环保，倡导环保，奖惩激励。组织业主开展一次社区环保活动，如“树木领养”、“拥有一片家园”等活动，激发业主共同关心、维护社区优美环境。搞好装修环保宣传，入住前向业主通知，集中安排环保装修培训，防止装修噪声污染、环境污染的发生。
4、将文化建设纳入物业管理日常工作中，设立专人负责，拟定社区文化管理制度，负责各项文化宣传活动，定期更新宣传橱窗等。
5、运用传播文化的工具和康乐设施，如图书馆、电子显示屏、社区报背景音乐等，开展联络感情活动。
6、与社区共同开展文化娱乐活动，充分利用社区内的文体活动设施，每年举行一至两次大型活动，如各种形式的舞会、趣味游戏、棋类、牌类活动等，注重文明居住，邻里团结互助，无纠纷。
(三)、社区活动计划
序号活动项目时间安排活动方式备注
1元旦晚会1月晚会
2新年文艺晚会2月晚会
3爱我家园3月植树活动
4消防知识4月讲座
5春游5月景区旅游
6激情夏季6-9月各种文艺活动
7医疗知识讲座7月邀请医疗专家进行讲座
8中秋赏月9月晚会
二、协助配合大社区开展工作
1、社区文化及综合治理每月向街道、居委会、派出所等主管部门汇报，并接受指导。
2、街道、派出所等主管部门在社区举办的各类活动，管理处派专人参与、协助，给予积极配合。
三、物业服务与便民服务项目
(一)、常规性服务
治安、消防、清洁、绿化、车辆、楼宇文化管理与服务
(二)、无偿服务
1、家教服务：管理处负责联系和推荐相关机构，供需要的业主选择;
2、业主热线：24小时热线;
3、电话唤醒、留言服务;
4、烫洗衣服服务：管理处协助洗衣店收发衣服;
5、预定及叫车接送服务;
6、代定报刊杂志：管理处负责办理手续，费用由业主自理;
7、保姆介绍：管理处负责推荐家政公司;
8、24小时医疗急救服务：管理处负责联系医院;
9、代收邮件服务;
10、代办速递业务：管理处负责联系速递公司;
11、代办保险业务：管理处负责联系和推荐保险公司;
12、失物招领;
(三)、有偿服务
1、室内清洁;
2、室内绿化;
3、商务中心服务：提供复印、传真、翻译、秘书服务等;
4、24小时工程维修服务;
5、租务服务：代理出租;
6、设立园艺师：解决业主有私家花园不会或不愿管理的问题;
7、设立钟点工：解决部分业主不愿在家里设保姆房，有需要家政服务的问题，由管理处统一经营，提高信誉和管理力度，同时增加物业收入;
8空置房屋出租。
(四)、特色服务
1、信息类
①建立社区网站、电子公告牌，用于：
a、公开物业管理内容、物业公司账目、收费标准，及时发布相关信息，实现公开、透明、公平的物业管理模式;
b、方便业主投诉、申告，及时反馈各种信息，便于物业公司及时做出整改;
c、搭建业主交流平台，促进社区文交流。
2、医疗健康类
建立社区医疗站，在社区内部设立业主健康卡片，定期在会所内开展医疗健康讲座，普及科学的生活观念。根据业主要求，及本社区的地理位置，拟邀请市人民医院进行健康知识讲座，对于常见疾病加以预防。
第九部分社区管理创新
一、充分发挥高科技在物业管理中的应用
东方明珠城高档住宅社区作为慈溪的样板工程，其设施、设备在同类住宅社区中处于领先地位，各种高科技设施大量运用。为加强社区的管理，方便用户，营造一个安全祥和住宅环境，我们在社区安装了社区智能化设施，将整个社区的管理纳入智能化管理系统之内。结合我们已有的经验和研究成果，对东方明珠城社区的智能化管理与维护从以下几个方面入手。
(一)、智能化的组成
电视监控系统、红外线报警系统、家庭防盗报警系统、可视对讲门警系统、智能化IC卡停车场管理系统、背景音乐系统等。
(二)、智能化系统宣传
在业主入住时，管理处和业主对住宅内已安装好的智能化系统进行验收确认，并提供智能化系统使用说明书，告之装修注意事项及损坏的各项责任，在装修过程中做好巡视监督。
(三)、日常管理
各种智能化设施设立专人管理，进行相关技术操作培训，实行24小时值班责任制度，确保设备正常运行。
二、不断实现管理的现代化
(一)、管理思想现代化
适应社会主义市场经济的要求，树立新思想、新观念，按照民主管理的观念，商品经济的观念、经济核算的观念和按经济规律办事的观念等;善于接受新事物，努力学习现代化管理的知识。
(二)、管理方法现代化
使各项管理工作都符合客观规律的要求，运用科学的方法和手段进行管理。
(三)、管理手段现代化
就是管理工具的现代化、自动化，在物业管理中大量运用高科技设备，提高管理效率，提升管理档次。
(四)、管理人员知识化、专业化
通过不断完善和学习，加强人员培训和人才更新，使东方明珠城社区物业管理拥有一批掌握现代化管理知识和现代化技术设备操作技术的管理人才。
三、计划实行24小时全封闭式管理
为加强“东方明珠城”小区的管理，营造一个和谐、安全的家园，使业主住的安心、住的放心、住的有档次，我公司根据本小区的档次、业主的特点，计划在“东方明珠城”实行24小时全封闭式管理，希望通过我们的管理，力争将“东方明珠城”的打造成慈溪市居住的品牌。
前期将管理的计划向业主予以公布，在征求业主意见的前提下根据业主的意见确定最终是否实施。
(一)管理模式
24小时全封闭式管理，进出人员均凭证件(出入证)或联系批准后通行本小区;
(二)具体操作
1、本小区业主
凭据本小区“一卡通”磁卡向门卫人员出示后进入小区，业主家庭成员较多而磁卡不足时可向管理处申请补办。
2、来访人员
询问其所找的业主，由门卫值班人员与被找的业主进行联系，获得该业主同意、并作好相关登记后进入，业主家中无人或业主不愿会见的不允许进入。
3、其他人员
装修人员凭装修出入证进入;
闲杂人员一律不得进入。
4、车辆
本小区车辆凭管理处发放的车位证进入，其他车辆经询问后视情况进入。
(三)特殊情况处理
业主未带“一卡通”磁卡，可向门卫报出居住地点，与该业主家中联系确认后进入;如业主家中无人，可凭身份证件与业主手册核对无误后进入;如业主未带身份证件，由保安人员陪同进入，进行核对。
第十部分经营核算
一、增收节支、以业养业计划
1、努力提高各种费用的收缴率，力争达到100%;
2、开展多种经营，如上所示的有偿服务;
3、制定各项费用开支计划，从而达到节约开支的作用;
4、充分发挥公司在管理中的统筹作用，利用公司现有管理人员的技术人员，降低管理成本;
5、通过公司技术力量，降低设备设施维修保养费用，降低能耗。
二、财务公开监督制度
根据《慈溪市物业管理条例》规定，特制定以下财务公开监督制度。
1、管理处每年一次向业主使用人公布物业管理财务收支状况;
2、管理定期向预祝委员会汇报，接受业主委员会的监督和检查;
3、对突发性事件和重大经费开支应事先经业主委员会批准;
4、业主管理处物业经费入、如有疑问，可委托业主委员会向管理处查询，并要求管理处给予解释。
三、收入及支出测算
附表一：
东方明珠城收支测算表
一、综合服务支出测算表(单位：元)
项目说 明金额(元)(元)
工资及福利等支出基本工资及
岗位工资主 任1人2000元×12月24000
副主任1人1500元×12月18000
部门负责4人1100元×4人×12月52800
综服科4人900元×4人×12月43200
保安科54人800元×54人×12月518400
维修科7人1000元×7人×12月84000
环境科23人600元×23人×12月165600
小 计906000
社会保障三金(养老保险20%，医疗保险11%，失业保险2%)(6人)94800×33%=31284元
1767元×60%×88人×33%×12月=369458元4007
42加班及值班费94人×10天×50元47000
合计1353742
服装费管理人员6人×500元3000
保安员54人×400元21600
其他人员34人×300元10200
合 计34800
办公费办公生活用水50吨×12月×2.25元吨1350
办公用电1000度×12月×0.55元度6600
日常办公费800元×12月9600
培训费15000
通讯费主 任200元×12月2400
部门电话5×150元×12月9000
小区文化、宣传费1500×12月18000
合 计61950
安全管理对讲机维护及装备耗材50005000
对讲机占频费20台×100元2000
灭火器药剂更换约200只计算×40元8000
合计15000
清洁卫生管理清洁用水200元×12月2400
日常工具费200×21人4200
水箱清洁费30003000
化粪池抽吸费用50005000
垃圾外运费6吨×54元×365天
20元间×12月×18间122580
清洁工具、器械维修费300元×12月3600
消毒费用1319户×5元户659
5合计147375
绿化管理绿化养护费用81435㎡×1元81435
绿化用汽油费50005000
绿化设备维修费50005000
盆景费用800元×12月9600
合计101035
设备设施维护电 梯年检1360元×56台76160
维保6000元台•年×56台336000
保险700元台•年×56台39200
照明设施维护、耗材费20000
水泵维护费用100元年•台×67台6700
智能化系统维护费200000
耗材50000
消防系统维护费2000020000
低压配电设备维护50005000
工具费及小件耗材40004000
发电机维护50005000
合 计762060
房屋维修路面、屋面修补2000020000
建筑小品、栏杆50005000
给排水设施1000010000
合计35000
设施设备运行能耗监控系统用电10Kw×24×365×0.55元度48180
消防中控用电2Kw×24×365×0.55元度9636
电梯电费35608元月×12月
427296
发电机耗油(估算)50000
公共用电(含：楼道照明、疏散指示灯、生活(热水)水泵、景观灯等)度天××0.55元度727317
合计1262429
共 计3773391
固定资产折旧及其他设备设施66407
上交国家税收3839798×6%230388
企业利润(管理酬金)4070186×5%203509
支出合计4273695
二、收支测算表
项目说明金额(元)
测算收入综合
服务费多层：98176㎡×0.7元月•㎡×12月=824678元
小高层、高层：156783㎡×1.3元月•㎡×12月=2445815元
商铺：3381㎡×0.7元月•㎡×12月=28400元
车库：490个×300元年=147000元
车位：1772个×480元年=850560元42964
53(说明)开发商
补贴多层：98176㎡×0.3元月•㎡×12月=353434元
小高层、高层：156783㎡×0.7元月•㎡×12月=1316977元
商铺：3381㎡×0.3元月•㎡×12月=12172元168258
3业主交纳多层：98176㎡×0.4元月•㎡×12月=471245元
小高层、高层：156783㎡×0.6元月•㎡×12月=1128837元
商铺：3381㎡×0.4元月•㎡×12月=16229元1616311
支出4273695
盈 亏22758
附表二：
设施设备配备表
类 型名 称数 量单 价小 计
办公设施设备电脑5500025000
复印机11000010000
打印机310003000
空调5200010000
办公桌椅105005000
档案柜55002500
办公柜45002000
传真机115001500
扫描仪110001000
数码相机115001500
电话机6100600
其他办公用品60006000
办公室装修5000050000
安保设备橡皮棍1850900
对讲机2080016000
对讲中转电台11000010000
巡逻手电20601200
巡逻自行车1220220
绿化清卫工具手推剪草机160006000
绿篱修剪机230006000
机动喷雾机130003000
绿化工具25001000
清卫工具53001500
垃圾车5200010000
垃圾桶402008000
果皮箱202004000
绿化警示100505000
维修工作电焊机120002000
冲击钻1500500
手枪钻1300300
切割机1500500
管道疏通机112001200
铝合金梯25001000
工 具74002800
合 计199220
注：以上设施设备按直线三年折旧。
《小区全套物业管理方案》来源于，欢迎阅读小区全套物业管理方案。
第五篇：管理评审全套资料
源创建材制造有限责任公司试验室
管理评审计划表
YCJCSY/QR15NO
编制：批准：
源创建材制造有限公司试验室
管 理 评 审 报 告
YCJCSY/QR17NO
编制：日期：批准：日期：