制度是前人经验与血泪的总结和提炼，是行为的基本准绳，必须执行到位。如何制定一般制度？下面是小编整理的《物业设备维护保养制度》，仅供参考，大家一起来看看吧。
第一篇：物业设备维护保养制度
物业设备维护保养制度
神农物业设备巡检制度
【供配电设备】 电工
a. 每日一次巡视配电房设备，并记录《配电房巡视记录表》; b. 配电房每周打扫一次，配电柜每月清洁一次。双电源柜(箱)“运行”与“备用”每月切换检查一次。
c. 按《供配电设备(设施)维修保养规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备保养记录表》内;
d. 供配电设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内; e. 供配电设备发生异常和故障及时报告部门经理，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。 电工班长
a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管;负责零星设备的配件、材料的采购计划的编制，外委托修理的联系工作;
b. 每年12月制订下一《周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施()维修计划表》;
c. 组织实施供配电设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;
d. 每周巡视配电房设备,检查巡视记录、交接班记录;
e. 每月定期组织电工检查供配电设备的运行状况，填写《供配电系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录。
f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证;
g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，交公司主管部门;
h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。
【消防设备】 日常巡视
a. 设备维修工每周一次巡视泵房及风机房设备，设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障;
定期检查
a. 由设备维修工负责每月一次消火栓泵、喷淋泵、送风排烟机、双电源启动测试，记录《设备定期启动记录表》;
b. 由设备主管组织，并由保安主管、保安人员和设备维修工参与操作，每年一次进行消火栓、喷淋进行系统测试;送风、排烟系统测试;电源、控制联动功能以及报警安全系统的测试。记录《消火栓、喷淋系统测试记录表》，《消防送风、排烟系统测试记录表》。 维修保养
a. 消防维保公司负责消防设施的维修保养工作;
b. 消防维保公司每月对消防设备进行一次维修保养，完成后填写《维保记录》并交保障部部长确认签字。
c. 发现设备损坏需要更换，报保障部部长，按《维保合同》进行更换。
【给排水设备】 水工
a. 每日一次按照巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》; b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;
c. 按《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内; d. 给排水设备、设施维修工作记录于《房屋、设备、设施维修记录表》内
e水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;
水工班长
a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;
b. 每年12月制订下一《设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施()维修计划表》; c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;
d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;
e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水
系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，交经理审核后报公司主管部门;
f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证; g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，交公司主管部门;
h. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》;
i. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。
【弱电设备】
a. 每周按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视信号接收机房设备及卫星天线，记录《信号收视设备巡视记录表》;
b. 信号接收机房每周打扫一次，信号接收设备每月清洁一次; c. 发现弱电设备异常和故障及时通知分承包方维保人员并报告设备主管，督促维修保养。 保安人员
a. 负责监控中心设备的日常运行操作，每班清洁监控室及设备表面，每次交接班时巡视周界报警系统探头和设备，每班一次巡视摄像监控系统、电子对讲系统的设备，并记录《监控、对讲设备巡视记录表》; b. 发现异常情况，及时报告保安主管、设备主管。 设备主管
a. 负责设备的技术资料、档案的收集、保管，联系委托保养工作; b. 每年12月制订下一《设备、设施()周期检查、保养计
划表》，并按运行情况制订《设备、设施()维修计划表》; c. 组织实施弱电设备的运行管理，对弱电设备维修保养工作进行检查、验证;
d. 每周巡视弱电房设备,检查巡视记录;
e. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证; g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，交公司主管部门;
h. 按《应急预案》规定负责处理应急事件;
【空调设备】 空调工
a. 每周一次按照《设备、设施巡视内容与程序》巡视泵房设备，并记录《水泵房巡视记录表》;
b. 水泵房每周打扫一次，机组每月清洁一次。生活水泵“运行”与“备用”每二周交替更换一次;
c. 按《设备、设施()周期检查、保养计划表》和《给排水设备(设施)维修保养 规程》的内容要求进行周期检查、保养，并将结果记录于《设备、设施周期检查、保养记录表》内;
d. 给排水设备、设施维修工作记录于《设备、设施维修记录表》内; e. 给排水设备发生异常和故障及时报告设备主管，记录《设备故障记录表》，并在设备主管协同下排除异常和故障。 空调班长
a. 负责设备的技术资料，档案的收集、保管，负责零星设备的配件，材料采购计划的编制，委托修理的联系工作;
b. 每年12月制订下一《设备、设施()周期检查、保养计划表》，并按运行情况制订《设备、设施()维修计划表》; c. 组织实施给排水设备的运行管理及维修保养工作，并进行指导，检查;
d. 每周巡视水泵房设备,检查巡视记录、交接班记录;
e. 每月定期组织管道工检查给排水设备的运行状况，填写《给排水系统检查表》。按日常巡视记录及定期检查记录，根据《设备完好率标准》填写《设备完好率月度统计表》报公司主管部门;
f. 对每次周期检查保养记录、维修记录、故障记录进行检查验证; g. 每季汇总设备故障情况，填写《设备故障记录(季度)汇总表》，交公司主管部门;
i. 每年二次组织实施水箱清洗消毒及水质检测工作，记录《水箱清洗消毒记录表》;
j. 按《应急预案》规定负责处理应急事件。
三、房屋共用部位、共用设施设备维修养护计划及实施方案 【楼底层大厅】
对楼底层大厅的玻璃落地门(或不锈钢、塑钢落地门)进行巡检养
护：每周一次
落地门开启灵活，自动定位正确，关闭速度在3s～15s范围内，
无阻滞现象;
落地门地弹簧平整、不绊脚，金属表面平整，无明显划痕; 落地门玻璃无破碎、橡胶条镶嵌紧密不松动，密封胶平整，五金配件齐全，安装牢固。
对大楼门厅内照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。 每周一次
【楼道】
对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好，照明开关完整无损，灯具饰品无残缺。 每周一次
对楼道内防火门进行安全检查，防火门应保持启闭灵活，闭门器启闭无冲击器，防火门玻璃无破碎。 每月一次 对楼道、扶梯进行巡查：每月一次
a. 扶梯扶手无断裂，表面光滑平整，无松动; b. 楼梯台阶、踏步平整无塌口，不绊脚，无开裂;
c. 楼道地面平整，表层与基层粘结牢固，不空鼓，铺设的地砖(大
理石)无破损、起壳等现象，及时修补破损地砖(大理石); 楼面踢脚线高度应一致，不空鼓，无断裂、残缺、上口平顺、接缝严密平整。 对楼面进行巡
查： 每季一次 a. 内墙表面粉刷层无剥落，墙面砖平整不起壳、不遗缺，凡修补的 粉刷层及面砖应保持与原墙面色差、材质一致，窗户玻璃、五金 配件完好;
b. 各类标牌齐全，标识清晰，油漆无剥落、破损现象。
【雨污水总管及屋面外墙】
对屋面雨水总管，污水总管进行疏通保养，屋面雨水总管网罩无脱落
每季一次
对污水总管出墙管进行疏通，保持出墙横管无堵塞。 每季一次
对屋面进行巡查，保持屋面隔热板铺垫平整，无破损，屋面排污沟无堵塞、开裂现象，排水畅通。 每年二次
每年二次 油漆铁栅栏。 每年一次
【屋顶避雷带】
对屋顶避雷装置及接地装置进行测试，接地电阻符合相关规定，
高层在12层以上应有防雷专业单位进行测试，防雷测试单位应具有专业资质，完成测试工作后，应出具测试报告。 每年一次
对屋顶避雷带进行勘查，避雷带应保持完好无断裂，局部锈蚀应除锈、补油漆。 每年二次
【路灯、围墙灯、美化照明灯、草坪灯、投泛光灯】
夜间应对小区内路灯、围墙灯、草坪灯、投泛光灯进行巡视，及时发现与修复熄灭的灯具，灯杆油漆无剥落，灯罩完好，无破损现象。 每日一次
检查照明供电线路绝缘状况是否达标。 每年一次 检查照明供电控制保护装置功能是否正常。 每周一次
【围墙大门及电动大门】
检查围墙大门门脚头及四周，应嵌粉密实。 每年两次
大门除锈、油漆。 每年一次
检查保养电动大门,应开启灵活。 每月一次
【地面停车位】
检查地面平整，无积水、进出无阻碍，锁具功能良好。 每季一次
【地下车库】
检查车库大门保安闭锁装置及停放升降装置应保持功能正常; 每月一次
保养车库大门保安闭锁装置及停放升降装置; 每年一次
巡查照明灯具及应急照明装置，保持功能良好; 每季一次
检查消防设施功能可靠，防火门、紧急通道门启闭灵活; 每季一次
巡查红外线传感器、计时、监控装置应功能可靠; 每周一次
保养红外线传感器、计时、监控装置。 每年两次
【楼道、室外消防栓】
检查楼道内及室外消防栓应无滴漏水或损坏。 每月一次
油漆室外消防栓。 每年一次 检查消防带完好无损。 每年二次
检查消防阀门无锈蚀、启闭灵活。 每年二次
检查消防报警按钮完整无损，功能可靠。 每月一次
【清洗水箱(蓄水池)】
水箱(蓄水池)清洗、消毒。 每季一次
水箱(蓄水池)清洗消毒后采集水样送卫生防疫部门进行水质化检，化检结果达不到国家生活用水标准应重新清洗水箱，再次采集水样化验，直至化验结果达标。
检查水箱盖板应完整无损，盖板与水箱结合面应无缝隙，水箱内表面清洁，无渗漏，工组扶梯无锈蚀、断裂。 每季一次
【无障碍通道】
照顾残疾人进入大楼的无障碍通道应定期检查扶手是否牢固，路面是否平整，有无障碍。
第二篇：浅析物业设备维护与管理
李明遥
成都师范学院 四川省 成都市 611103
摘要：通过定量分析法和描述性研究法叙述和分析了物业设备维护与管理的基本概念、内容、意义和相关制度。从物业设备保养、维修和维护与管理三方面阐释了其基本概念;从前期管理、使用管理、经济管理、安全管理等阐述了其内容;又从接管验收制度、值班制度、交接班制度、报告制度和工具领用保管制度等介绍了相关制度。揭示了物业设备维护与管理的重要性。未来发展的方向即向着专业化、智能化、技术化发展。
Abstract: through the quantitative analysis method and descriptive study method and analyzes the property maintenance and management of the basic concept of content and related systems from the property and equipment maintenance and maintenance management three aspects explains the basic concepts; From the early management with economic management and safety management, etc. This paper expounds the its content; From takeover inspection system on duty system succession system report system and tools recipients custody system introduced the related system reveals the property equipment maintenance and management of the importance of the future development direction is toward intelligent professional technical development 关键词：物业设备维护与管理 基本概念 意义 相关制度 内容
Keywords: property equipment maintenance and management system of basic concept is related content
1物业设备维护与管理的基本概念
1·1物业设备保养 物业设备的保养是指物业管理企业主管部门和供电、供水、供气等单位对设备所进行的常规性管理、养护、维修等工作。通常采用三级保养制，及日常维护保养、一级保养和二级保养。 1·1·1日常维护保养日常维护保养是指设备操作人员所进行的经常性的保养工作，主要包括定期检查、清洁和润滑，发现小故障及时排除，做好必要记录。 1·1·2一级保养
一级保养是由设备操作人员与维修人员按计划进行保养维修工作，主要包括对设备进行局部解体，进行清洁、调整，按照设备磨损规律进行定期保养。1·1·3二级保养
二级保养是指设备维修人员对设备进行全面清洗，部分解体检查和局部维修、更换或修复磨损使设备能达到完好状态的保养。 1·2物业设备维修
物业设备维修是通过修复或更换零件、排除故障、恢复设备原有功能所进行的技术活动。物业设备维修根据设备破损程度可分为： 1·2·1零星维修工程
零星维修工程是指设备进行日常的保养、检修及为排除运作故障而进行的局部修理。 1·2·2中修工程
中修工程是指对设备进行正常的和定期的全面检修、对设备部分解体修理和更换少量磨损零部件，保证能恢复和达到应有的标准和技术要求，使设备正常运转。更换率为10%~30%左右。
1·2·3大修工程
大修工程是指对物业设备定期进行全面检修，对设备要进行全部解体，更换主要部件或修理不合格零部件，使设备基本恢复原有性能。更换率一般超过30%。 1·2·4设备更新和技术改造
设备更新和技术改造是指设备使用一定年限后，技术性能落后，效率低、耗能大或污染日益严重，需要更新设备，提高和改善技术性能。 1·3物业设备维护与管理
简单地来说，物业设备维护与管理是指对物业中的设备进行管理、运行、维修和保养工作，使之处于完好状态，保证使用。现代物业设备维护与管理是以系统的思想、发展的眼光，考虑整体运行质量、效率、技能成本和能耗，利用专业的知识，遵照规范的程序、严格的标准，使用高超的技能，对各种物业设备的日常运行和维修进行有效的管理。
2物业设备维护与管理的内容
物业设备维护与管理主要包括前期管理、使用管理、维修养护管理、经济管理 安全管理、增建、更新和改造管理、技术档案管理等。 2·1前期管理
物业管理企业对物业项目建设的前期介入是物业管理市场化成熟和发展的结果，该项工作可避免接管后物业设备使用管理中可能产生的不足或缺陷，并促使其解决在物业项目建设中存在的问题，节约物业投入使用后的管理开支，提高物业管理的质量，使业主及使用人满意。前期管理包括设备的规划、选型、采购、订货、安装、调试、使用出气管理及信息反馈等。2·2使用管理
使用管理制度主要有设备使用说明、设备运行值班制度、交接班制度、设备操作人员的岗位责任制和设备运行时出现重大事故的应急预案等。物业设备根据使用时间的不同，可分为日常使用设备，如给排水、供电、设备及电梯等;季节性使用设备，如供暖供冷设备;紧急情况下使用设备，如消防、自动报警设备。各类设备都要制定相应的设备运行使用制度。2·3维修养护管理
维修养护内容主要包括设备定期检查、日常保养、维修制度、维修制度、维修质量标准以及维修人员值班制度等。 2·4经济管理
经济管理即设备购置时一次性投资的经济性，运用使用时的经济性，以及维护、检修和更新改造的经济性。其最终目的是从设备经济寿命的变化过程中，寻求以最少投资而得到最大经济效益的方法。设备经济管理的内容包括初始投资费用管理、维修养护费用和改造费用管理等。
2·5安全管理
安全管理在物业设备管理中占有重要位置。国家对安全性能眼球高的设备实行合格证制度，要求维修人员参加学习培训考核后，持证上岗，同时要制定相应的管理制度，确保使用安全。 2·6技术档案资料管理
这是设备的基础管理，它包括设备的登记卡、技术档案、工作档案、维修档案等。
3物业设备维护与管理的意义
3·1有利于提高物业管理服务质量
设备维护与管理的质量好坏，直接影响到业主及物业使用人对物业管理企业的工作是否认可，甚至决定物业管理企业在物业管理内容的服务质量上思考，因此必然促进设备维护与管理的服务质量的提高。
3·2有利于提高物业销售的价格及租金
完美的服务加上完善的设备，才能使物业以较高的租金和售价出租、出售，给开发商和业主带来较好的回报。因此，提高物业设备维护与管理的质量会促进物业销售的价格和租金的上涨。
3·3有利于保证业主及使用人的生活安全
物业管理企业应尽职尽责管理好物业，使业主及其使用人获得安全感。物业的安全设备，如保安监控系统、消防设备及通讯设备等正常运行都应有可靠保证。这是保证业主及使用人生活安全的重要前提。
3·4有利于提高物业管理企业的经营利润
物业设备的维修保养费用及能源消耗费用是物业管理财务收支中重要的开支项目。物业设备运行与维护费用、能源消耗费用的有效节约，能使物业管理成本降低，及利润的相对增加。同时，设备维修得及时与否，也直接影响着物业的租售率，对提高物业管理企业的经营利润起着一定的推动作用。
3·5有利于提高物业管理企业的声誉及社会形象
物业管理企业对设备管理不当，而使物业设备不能正常运行，会给业主及使用人在生活或工作上带来极大的不便。因此，对物业管理企业的声誉及社会形象都会带来负面影响。
4物业设备维护与管理的相关制度
4·1接管验收制度
设备验收工作是设备安装或检修停用后转入使用的一个重要过程。搞好设备验收工作，对以后的管理和使用有着重要的意义。设备接管验收不仅包括对新建房屋附属设备的验收，而且还包括对维修后房屋设备的验收，以及委托加工或购置的更新设备开箱验收。 4·2预防性计划维修保养制度
计划维修保养制度是指为防止意外损坏而按照预定计划进行一系列预防性设备点检、养护、修理的组织措施和技术措施。 4·3值班制度
建立值班制度并严格执行，可以发现事故隐患并排除故障，从而保证设备安全、正常的操作运行。 4·4交接班制度
搞好交接班工作，可以保证值班制度的实施。交接班双方人员必须提前十分钟做好交接班准备工作，正点进行工作。交接班的准备工作包括查看运行记录，介绍运行状况和方式以及设备检修、变更等情况。 4·5报告制度
建立报告制度可以让物业公司经理、技术负责人和班组长了解设备的运行情况及设备维修管理情况，及时发现设备管理中存在的问题，以便及时解决。 4·6工具领用保管制度
个人领用工具品种根据工种发放;班组领用的公共工具品种;工具发生丢失、损毁;工具因使用时间而发生磨损或毁坏。
结论
通过以上的介绍和分析，更深一步了解了物业设备维护与管理及其重要性和发展的趋势。近几年，我国的物业设备产业发展比较迅速，国外先进的设备不断进人国内市场，随着新材料的大量应用，新设备不断涌现，传统物业设备正朝着体积小、重量轻、能耗少、效率高、噪声低、造型新、功能多、智能化、系统化、自动化的方向发展。对设备的维护与管理也向着全员化、专业化、社会化的方向发展。随着物业设备产业的进一步发展，特别是高新技术成果的应用，物业设备的功能发展呈现集成优化的态势。物业设备维护与管理的复杂性和专业性逐步提高，并且向着集团化、规范化的方向发展。建立各种形式的物业设备技术中心、保养中心、维修中心、备件中心及管理中心等服行业，可以使它们根据物业设备的发展状况和技术特点提供专业的服务。
参考文献：【1】丁云飞：《物业管理》，广州，华南理工大学出版社，2002。
【2】陈瑞正、周心怡：《物业管理标准作业规程》，天津，天津大学出版社，2002。
第三篇：如何做好物业工程部设备维护保养工作
重庆凰城物业有限责任公司
如何做好物业工程部设备维护保养工作
一、调动员工的积极性
1、加强员工的培训要从素质和技术两个方面入手，并适当更换工种，逐步 实现一专多能，
让员工感到自已在各方面的较大提高，使员工产生荣誉感及自豪感。这种荣誉、自豪感能转化为巨大的力量，以激发员工的积极性。
2、合理用人，要用员工所长，严格职能相符原则，将员工安排在合适岗位，努力使人与人之间感到所在岗位正是自己可施展才能的地方。
3、定期考核考绩，严格奖惩。要多用表扬，表扬是最有效、最经济、或许 是最好的管理手段，惩罚是为了树立某种规范，要预先示禁。不可忘记这一条原则。
4、主张团体与团体之间开展竞赛，不太主张个人之间的竞争。在团体内部 强调协助;
5、部门把任务下达到班组，奖励办法是部门奖励班组，班组奖励个人。每
个成员不仅要完成自己的任务，而且要关心小组任务的完成，这样 可促使组员之间在工作上互相勾通、互相帮助。这种奖励制度，把 个人、小组、部门的利益统一起来，小组关心部门，个人关心小组。 这种管理制度能调动每个人的积极性。
6、对各班组应一视同仁，电工、土建工都是工程部必须的部分，均为工程部的共同目标而负其责。
7、要善于倾听不同的意见，管理层可以从中得到更多的信息，知道自己的 不足之处，同时也能真正了解部下，从而才有方法调动各种不同观点、 不同才能、不同个性人的积极性。
二、制定预防性维修计划
工程部要制定预防性维修计划，以求避免设备故障，防患于未然。具体做法为∶
1、建立设备档案资料卡
将大厦内所有必须进入维护计划网的设备列出，参考设备使用说明书、 使用手册、安装调试手册等资料中的有关维护保养内容，建立设备档案 登记卡。并按说明书中规定的维护保养项目内容建立维护保养记录表
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格。
2、编制设备计划维护总表
将全部维护保养记录表中的任务和时间汇总到计划维护总表中， 并制定出年
度设备维护保养计划一览表。
3、发出维护保养指令卡
维护保养指令卡是根据计划维护总表及保养计划一览表的安排， 按时间向员工发出的。发出指令单时应注意∶ ①、按编号发出，按编号交收入档。 ②、任务要明确，尽可能写明标准要求。
③、要列出完成任务所需的工具仪器、备件、材料及油号等。
4、维护保养计划的落实跟踪检查
维修工根据指令卡完成任务后必须在卡上工作记录，
包括所用时间，检查结果等，并签字交回。技术主管及主管工程师要对维修工的工作进行检查或抽查，考核其工作质量。
三、落实设备巡回检查
小区的设备分布在小区的每一角落，工程部除按计划进行维护保养外，
还要安排员工巡查。可根据不同的设备及运行时间状况安排每日或每周进行巡查。要训练员工充分利用视觉、听觉、触觉、嗅觉，要用眼看有没有什么松动，要看计
量表读数，如电压、电流、压力、温度等，要听有否声音异常，要摸设备温升如何，振动情况如何，要嗅有无焦味和其他异味等等。不要只巡不查，总之，要加强员工的责任感，才能完成巡回检查。巡回检查是否能可靠的执行下去，部门要安排检查，检查要有力度，态度要端正，不要只立足于抓毛病。坚持设备的巡查，可以及时发现设备的初期问题，及早解决，如待设备已成故障或损坏才被发现，则将是十分麻烦和令人不愉快的，作业也必将要付出更大的费用。
四、设备及资料的建档
设备及资料的建档工作，是大厦搞好工程管理的一项十分重要的工作，其理由是：
1、建档是汇集和积累设备运行状态的最基本工作。
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2、档案是提供分析研究设备在使用期的改进措施的资料来源。
3、研究分析资料可探索管理和检修的规律，增加对设备的认识和了解，提高维
修和管理水平。
4、档案是反馈设备制造质量和管理质量信息的重要依据。
5、档案也是大厦内每一台设备均应建立的设备登记卡。
6、设备登记卡，应填写设备名称、编号、型号、安装地点、制造厂，供应
商、联系电话、地址、设备的主要数据，其他数据、备件存放地点、维护保养要点，
检修时间及内容、事故分析等项。认真详细做好工作，将对今后的故障维修、制定设备的预防性维修计划及制定巡回检查带来许多方便。
五、能源控制管理
大厦的能源消耗是巨大的，节能是一项经常性的工作，潜力较大。节能主要 靠加强管理来达到，而不是靠削减对客人的供应。节能并非要损害客人的舒适感， 小区是提供业主享受的场所，节能绝不可随意降低服务的标准。 小区能源控制管理应从如下几个方面入手：
1、使设备、设施经常保持良好的机能和状态
譬如，
办公楼的空调机组、
新风机组及风机盘管等设施在使用一段时间后，热交换器的翅片间会积尘甚至产生堵塞现象，这都会降低能源的利用率。及时地对设备进行检查和清洗是十分必要的。另外，风机的皮带磨损、拉伸等也会使设备处于病态工作中，降低设备的能效比。
2、更新耗能大的设备 对于一些过于陈旧的设备，
应下决心更新。最有效的更新方法是考虑购进的设备能节省多少钱，面不是着重考虑买设备要花多少钱。应着重结算时的盈亏， 而不是最初成本。
3、保持建筑物完好，防止不必要的渗漏通常有些玻璃破损了，不能及时进行修补，这无疑是能源的极大浪费。窗户除双层玻璃保温外，甚至还要依靠窗帘进行保暖。
4、确保保温层完好
如冷冻水管、热水管如保温不好，将会造成能源向非空调区域泄漏而造成浪
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费。特别是冷冻水管还会形成凝水，浸湿天花、地面、地毯、锈蚀管道设备等， 造成不必要的损失。另外，合理的选择热水温度，将生活热水控制在 60°C以下，也有利于保温，从而节约能源。
5、合理的安排运行 譬如变压器，通常应工作在
60%-100%的负载情况下，工作效率最高，然而，目前小区配置的变压器通常为多台，而且通常容量较大。如果，每台变压器负荷均不足时，完全要以停用一二台变压器作为备用，这将大大的节约许多电力。
提供通风，而在举活动前一个小时，打开空调，确保客人的需求，结束后，应随即把空调停了，这也能节约许多能源。
6、准时抄表，监视能源消耗
有些漏水，平时较难觉察，如水池漏水，空调机盘管漏水，因此，要定时抄录水、电、煤气的消耗量，积累数据，容易发现不正常。
7、尽可能让机器满负荷工作
设备在满负荷的情况下工作，最省电、省水、省时、效率也最高。在低负荷下，是绝对不经济的。
8、采用先进的技术和管理设备
如楼宇智能管理系统、节能开关、定时开关、感光开关、节能灯、水龙头，能量回收装置等。
六、安全生产管理
小区里有许多设备，均存在不安全的因素，如配电，会引起触电和火灾，
如锅炉会发生爆炸，电梯亦会伤人，还有许多高压容器，及高速运转的设备，这些都对人身安全带来威胁。因此，小区设备运行管理，要抓安全第一。 从安全管理的角度来看，应抓好如下工作：
1、设立安全管理组织。
2、进行安全教育及训练。
3、定期或不定期实施安全检查。
4、事故发生原因的调查和分析。
5、调查分析结果的保存。
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6、经常保持安全的工作场所。
7、提高工作人员对安全教育的兴趣。
8、制定工作安全守则及奖惩规定。
9、负责人应经常参与监督各项安全活动及安全措施的执行。
七、工程部日常管理工作内容
1、消防安全管理
2、设备运行管理
3、计划性维修管理
4、安全生产管理
5、节能运行管理
6、设备、资料建档及管理
第四篇：如何做好物业设备的管理与维护
一、熟悉设备的运行情况
管理好物业设备是关系到业主的切身利益，关系到物业能否保值增值。掌握物业设备的运行管理，首先应熟悉小区(大楼)的各类管线，结构的分布情况，因为它是设备与终端业主之间的联系纽带，同时工作人员还需熟悉设备的结构原理、工作方式，对各类发电机组、变压器，水泵等设备性能要做到了如指掌。对新接管的物业，要加强设备接管验收，对设备运行情况进行跟踪、监测，记录，消除设备存在的隐患，日常管理要根据物业设备运行的负载变化，如夏季业主用水，用电为高峰期和夏季天黑较晚的特点，工作人员可对路灯进行合理、适时调度，通过物业设备负载能力和调配特点，发掘设备潜能，做到物尽其用，充分发挥设备的使用价值。
二、建立设备管理体系
俗话说“没有规矩、不成方圆”，要做好物业设备管理就必须建立和完善设备管理体系，对设备进行规范化、标准化、专业化的管理，具体如下：
1.建立设备管理质量体系。设备管理是一项长期性，综合性的工作，对设备管理要引入ISO9001质量管理体系，如建立机房管理制度，供、配电管理制度，设备维修制度等，对设备进行规范化、标准化管理操作并严格执行，做到责任到岗、任务到人，用科学化的管理来提高服务质量和管理水平。
2.建立绩效考核机制。为了提高工作效率和服务质量，建立设备管理考核，督查机制.制定设备管理考核标准，如设备上要有设备卡、设备台账，水泵阀门开启要灵活不得渗漏，设备房要保持清洁不得堆放杂物等，定期，不定期对各小区(大楼)的设备进行现场检查、考核，做到优胜劣汰，赏罚分明，调动员工的工作积极性，增强企业凝聚力和向心力。
3.建立设备档案。物业的设备结构复杂，管线纵横，对设备原始档案要进行归档，汇总、登记造册，对设备系统的资料如竣工图等进行保管，对系统中一些常出现问题的重点部位拍照并在资料中予以注释，为以后解决问题提供依据。如发电机等一些重大设备发生故障时需原生产厂家维修时，通过设备台账及时与生产厂家和联络人取得联系，为设备及时维修赢得宝贵时间。故对设备建立设备卡、设备台账、技术档案等，按照档案管理要求，实行专业化、科学化管理，使设备管理适应现代化管理需求，同时为设备的及时维修，确保设备的完好与使用安全提供科学依据。
三、对设备进行维修保养
设备在于管理，好的设备若得不到及时维修保养，就会常出故障，缩短其使用年限。对设备进行维修保养是保证设备运行安全，最大限度地发挥设备的有效使用功能，因此，对设备进行维修保养，做到以预防为主，坚持日常保养与科学计划维修相结合即：
1.坚持做到“三好、四会、五定”。“三好”即对设备用好、修好、管理好;“四会”即是对设备会使用、会保养、会检查、会排除故障，“五定”即对设备进行清洁，润滑、通风、检修时做到定人、定点、定时、定质和定责。对重大的主要设各采用预防性维修，防止设备出现故障，对一般设备做好日常维修保养。
2.注重安全管理。对设备进行维修保养时，要以人为本，做好安全管理工作，操作人员应严格按照操作规程和制度开展工作，如操作人员在检修电气设备时，应做好必要的防护，操作人员使用个人防护工具，在闸刀上挂“有人操作、禁止合闸”等标识牌，提高安全意识，防止意外事发生，因为设备管理最基本和最重要的要求是保证设备体系运行安全，用户使用安全和操作人员操作安全。
3.结合实际、降耗节能。物业管理企业必须建立适合于自身特点的设备维修保养方案，遵循“安全、经济、合理、实用”的原则，有计划，有步骤地进行，做好设备的预防性维修保
养，将设备故障隐患消灭在萌芽状态，同时在物业设备维修中提出节能改造可行性方案，尽可能采用节能设备、经济适用且品质优良的材料，修旧利废、合理更新，达到降耗节能、延长设备使用寿命的目的，从而降低设备运行维修费用，培养管理队伍的创新精神，维护业主的权益。
四、以人为本、提高员工综合素质
一流的设备有赖于一流的管理人才，在智能化程度较高，硬件设施配备完善的物业中，高素质的专业人才在设备管理中的作用尤显突出，因此，以人为本，合理开发和利用人才，精心培育一支技术精湛、作风优良的管理队伍是做好设备管理的精髓，而培养一支高水平的管理队伍，应坚持做到：
1.树立质量服务意识。物业管理是服务性行业，员工即使有一流的技术，但没有为业主服务的意识也是搞不好物业设备管理，因此培养员工的服务意识和责任心，把为业主服务贯彻到具体工作中去，至真至诚为业主服务，确保设备运行安全。
2.提高员工业务技能。业务技能的高低直接反映出服务质量和工作效率，对各岗位专业操作人员做到岗前培训、持证上岗、在岗轮训，对员工做好传、帮、带，即根据设备性能特点由老员工搭配新员工，老员工带新员工，公司技术骨干人员将理论联系实际，对设备进行现场操作、指导相关人员，通过各种途径，切实提高相关人员的业务技能，使员工能满足各岗位要求。
总之，随着物业管理的内外环境的不断改善，各物管企业在物业设备管理中结合自身设备运行状况，总结设备运行管理经验，创新发展，加强高新技术应用，降耗节能，提高设备的使用率和完好率，为业主创造一个良好的工作和生活环境，使其物业最终保值、增值。
第五篇：设备维护保养制度
为保证设备经常处于良好的技术状态，确保设备安全、稳定运行，提高设备的完好率、利用率，延长设备使用寿命，降低设备运行和维修成本，结合各类设备使用说明书中的相关规定，根据我公司设备的使用情况，对机械设备维护保养制度规定如下：
1、各车间实行设备维护保养专人负责制，对每台设备进行责任划分，并根据实际情况列出详细的设备维护保养责任人员分工表。
2、操作人员要精心维护，正确使用设备，严格遵守操作规程，各项操作参数应符合设备要求，启动前认真准备，启动中反复检查，停车后妥善处理，运行中搞好调整，认真执行操作指标，不准超温、超压、超速、超负荷运行。
3、巡回检查设备要随身携带必要的工具，如扳手、听针、抹布等。掌握本工段内动、静密封点分布情况，及时堵漏。消除设备的脏、缺、锈，设备完好率不低于98%.4、各车间维护保养人员要熟悉所分管设备的润滑情况和所需的油质油量要求。不同牌号的油要用专门的油桶加油，不准多种牌号的油共用同一个油桶。
5、巡回检查人员要检查设备油箱的油位及油质，随时加注或更换润滑油，经常保持油箱达到规定的油位。车间检修人员每季度一次检查设备技术状况和油箱洁净情况，将发现问题填写在《设备技术台帐》中，及时修理改进。
6、质检科要定期对重要设备的润滑油进行化验，不合格的要及时通知车间进行过滤或更换。更换后的废油按我公司有关废油回收制度进行处理。
7、各车间检修人员对所分管的设备每天早晨7:30-8:00时间进行巡检，主动向操作人员了解设备运行状况，及时处理设备隐患和故障;操作人员要每小时对本工段的设备巡检一次，将发现的设备缺陷及时汇报班长并填写《设备缺陷通知单》，如果发现重大的设备隐患及时汇报车间相关领导，紧急情况果断处理。
8、设备维护保养坚持以“清洁、润滑、调整、紧固、防腐”为主要内容，严格按照附页各车间《设备维护保养项目一览表》中规定的周期及检查保养项目进行，不允许车间内出现只使用不保养或只维修不保养的情况。
9、特殊情况不能定期进行维护保养的，需车间提出申请，经机械动力科专工批准后方可延期，但不得超过规定保养间隔期的一半。
10、机械设备的保养要保证质量，不得漏保或不保，对于长期不运行或停用设备，也要按规定进行清洁、防腐、防潮等。
本制度自下发之日起执行，各车间建立健全相关记录台帐，机械动力科每周检查一次，对不认真执行本制度的车间每项给予50-100元的罚款。