房屋登记管理办法范文第1篇
摘要：房屋权属登记是不动产登记制度中的重要组成部分，它充分体现了物权法在生活中的有效落实。房地产行业的行政管理部门会根据相关的法律法规，对申请人提出的防地产权属申请办理相关的登记和确认，做好登记工作，有利于保护房地产权利人的合法权益，保障房屋交易的安全性，同时也为城市的规划建设提供重要依据。基于此开展本文的研究工作，重点探讨房屋权属登记的意义，分析其中存在的一系列问题，提出有效的优化建议，对房屋权属登记工作的完善具有一定现实意义。
关键词：房屋权属登记;问题;优化建议
房屋权属登记工作中存在诸多问题，例如登记手续十分复杂，登记方法不规范，登记机构不统一等等这些问题，会影响到房屋权属登记工作的有效落实，导致一些违法行为的发生。因此我国需要提高重视程度统一登记机构，进行合理规范明确相关的法律法规，优化登记的手续，并发挥登记的公示职能，实现信息的透明化。通过一系列措施的有效落实，便于区域房地产管理的工作顺利开展。
一、房屋权属登记的意义
（一）有利于保护房地产权利人的合法权益
开展房屋权属登记的工作首要任务是保护房地产权利人的合法权益。我国相关的法律法规不断的完善，对房屋权属登记工作进行了明确的规定。房地产的行政管理部门需要根据相关规定完成房屋权属的审查确认和登记工作，生成档案，并为所有人发放房屋权属证书。这一证书便受法律保护，确保所有人拥有房屋的所有权，土地的使用权，房屋的租赁权，继承权等等。
（二）有利于为城市规划建设提供依据
目前我国房地产产业的发展出现了小产权房发展不规范，住房空置率高等一系列问题，影响了房地产市场的供给和可持续发展。做好房屋权属登记工作，有助于政府和相关部门了解土地的使用情况和房屋的供给情况，明确房地产市场的发展情况，为城市建设规划工作提供重要依据，通过合理设计优化布局来发展本地的房屋市场，提高土地资源的利用率，为人们提供一个良好的生活环境。
（三）有利于保障房屋交易的安全性
在进行房屋交易时，买家可以查看卖家的房屋权属证明，能够确定卖家享有房屋的所有权，使用权，继承权，租赁权等一系列权利，防止他人欺诈或者出现一系列交易纠纷的问题。由此可见，通过开展房屋权属登记工作，能够保障房屋交易的安全性，减少交易过程中存在的信息不对称的情况，降低风险。
二、房屋权属登记存在的问题
（一）登记机构不统一
通过分析房屋权属登记的行政部门职能，可以发现很多部门之间的工作存在交叉重叠的情况。登记机构不统一房屋，所有人在申请登记时需要跑好几个部门做重复性的工作，准备很多资料。登记部门不统一，工作存在交叉重叠的情况，很容易导致一些工作人员不负责不用心，增加了登记过程中的失误率。一旦出现问题，各部门或机构便会推卸责任，要求房屋所有人重新准备材料，重新申请登记，不仅浪费了房屋所有人的时间，也难以发挥行政管理部门的各项职能，无法为群众提供满意服务。
（二）登记手续复杂
针对房屋权属有着十分详细的法律法规，因此也标准化和规范化的规定了房屋权属登记的流程。这一流程十分严谨，涉及到的资料众多，但大部分时间申请人对房屋登记的相关法律法规并不熟悉，并不了解具体的流程，因此准备的资料可能不全。在申请时经常由于资料不全的情况被拒绝登记。而且房屋权属登记涉及到多个部门，每个部门所需的资料不一，申请人很有可能需要反复多次被拒绝补充资料，登记的手续十分复杂，浪费了大量的时间。
（三）登记方法不规范
房屋权属登记的方法包括总登记和初始登记，总登记是房产管理部门登记确认所属土地和土地使用权。而初始登记是对房屋进行初次登记。两种方法具有明显的区别，但在实际的工作中很多办理人员混淆两种方法的概念，导致出现了各种错误，降低了工作效率。而且一些房屋权属登记管理所长期采取传统的登记方式，并没有进行信息化操作，或者信息化技术的利用率不高，缺乏一个完善的信息管理系统。各部门之间缺乏一个有效的关联相关规定，不能及时有效的落实下去，工作沟通交流也不到位，降低了房屋权属，登记的工作效率。
（四）登记信息缺乏透明度
行政机关对于登记信息的保密程度要求比较高，因此对房屋权属登记的相关规定具有一定的特殊化，但这也就影响了相关信息的公开透明化。一般登记结束后，行政机关拒绝向社会公众公开这些登记信息，保护登记者的个人隐私。但在进行房屋交易或转移时，对方无法获得登记的具体信息，增加了房屋交易的隐患。
三、房屋权属登记问题的优化建议
（一）规范登记机构
涉及到房屋权属登记的部门或机构众多，选择工作交叉重叠的情况，因此地方政府需要提高重视程度，建立一个完善的管理机制，引进责任制，细化各部门各机构的具体职责规范，登记机构进行统一管理。并建立一个联动机制，加强各机构部门之间的沟通聯系，要确保各机构各部门了解房屋权属登记所需要的所有材料，有义务告知申请人需要准备哪些材料，为他们提供全面的服务。例如地方政府需要细致划分县房地产管理所的具体工作内容，尽可能减少各部门工作重叠的情况。要提高县房地产管理所的服务意识，要求他们明确自身的工作职责和权限，坚持以为人民服务为主，不断的完善自己的服务体系，充分发挥服务职能，减少房屋权属，登记工作中失误的发生，提高工作效率，为登记人提供满意的服务。引进责任制后，出现问题可以及时追责，端正各部门的工作态度，提高各部门人员的重视程度，减少工作失误的发生。
（二）简化登记手续
传统的房屋权属登记工作十分繁琐复杂，涉及到的多项资料，主要是为了符合相关法律法规的要求，确保房屋权属登记工作更加严谨。但其中也存在一些不合理的情况，因此地方政府需要删繁就简，简化原有的登记手续，保留一些严谨的程序，确保申请人提交的资料比较全面，满足日后各方面工作的需求。一，可以从申请人登记咨询流程方面入手。重新设计登记的基础流程，并将一些常见的问题放在大厅比较显眼的位置，便于申请人了解掌握主要的登记的流程以及可能会遇见的问题，能够提前做好准备工作，搜集更为全面的资料。二，房地产管理所可以为房屋交易提供律师代理服务，由律师代理准备相关的手续，确保房屋登记交易信息具有法律效益，减少其中存在的风险。三，可以充分借助互联网宣传关于房屋权属登记的相关流程以及所需的各项资料，便于申请人了解各项需求，做好准备工作，减少申请驳回的概率。四，我国也需要充分认识相关法律法规中存在的问题，结合实际案例，不断的完善法律法规，细化其中的规定，在此基础上优化登记手续，能够确保登记程序的规范化和严谨性，满足工作需求。而且在完善的法律内容支持下，能够确保房屋权属登记工作具有一定的法律效力。不断的弥补该项工作中的空白和漏洞，防止一些不法人员钻法律漏洞，侵害他人的合法权益。
（三）优化登记方法
房地产管理所需要转变传统的思想观念，创新原有的工作模式，优化登记方法，从而为公民提供更加便利高效的服务，提高房屋权属登记的工作效率。首先房地产管理所可以建立一个培训体系，加强对工作人员的培训管理，提高工作人员的服务意识。例如当公民来到房地产管理所办理相关业务时，工作人员可以主动服务为他们提供咨询服务，了解他们索取办理的业务内容，并为他们介绍房地产管理所的官方网站可以在上面关注管理所的各项信息，也可以进行在线咨询。也需要要求工作人员了解目前所需的几种登记方法，学会区分初始登记和总登记所需的资料和主要特点，减少工作失误的发生。也需要渗透一些新技术新软件，提高他们的综合水平，在日常的工作中提高信息技术的应用率，利用新技术新软件处理各项工作，逐步取代传统的登记方法，提高工作效率。其次，房地产管理所需要提高信息技术的应用率，借助于计算机技术人工智能大数据等技术构建信息化管理平台，这一平台能够加强各部门之间的沟通联系，实现信息资源的共享，同时也能为群众提供在线服务。通过线上线下服务的有效整合，满足群众各方面的需求，能够提高政府部门的形象和服务质量，也能减少房屋权属登记工作中的一系列问题。
（四）发挥登记公示职能
《物权法》规定，在房产交易中，第3方有权利了解房屋的物权情况。但是行政部门为了保护登记人的个人信息，往往拒绝向第三方公开房屋权属登记信息。这情况很容易增加房屋交易中的纠纷带来一定的隐患。因此需要充分发挥房地产管理所的登记公示职能，增加一些附加条件。例如，在确定了资料调查申请人意图合理合法后，可以视情况而定提供相关的信息，為房屋交易提供足够的依据。地方政府需要认识到这一问题，细化查询登记人房屋权属信息的相关规定，确保其严谨性。通过这些规定加强对申请人的审核工作，也能做到对登记人负责。或者成立专门的网站，选择一些信息进行公开公示，便于公民查询办理相关业务。当然在这个过程中也需要把握好公开的程度，不能过多公开公民的相关信息，以免带来更多隐患。房地产管理所应当加强管理工作，充分落实这些规章制度，加强对咨询人的审查，避免信息用于其他违法用途。通过充分发挥房地产管理所的登记公示职能，能够为房产交易提供一定保障，减少违法犯罪现象的发生。
（五）健全房屋权属登记代理人制度
为了确保房地产登记规范发展，提高工作效率，地方政府还出台了房屋权属登记代理人制度，满足市场和社会发展的需求。各项制度对代理人提出了较高的要求，通过不断完善制度，确保该行业的进一步发展。代理人需要具备十分专业的房产专业知识，能够为申请人提供房屋交易和变更的专业建议。地方政府需要不断的健全房屋权属登记代理人制度，弥补其中存在的漏洞，保护申请人的合法权益。规范市场秩序，减少一些不正当的竞争行为，并借助代理人做好专业的宣传工作，满足一部分人的需求，提高房屋权属登记管理的工作效率。
四、结束语
综上所述，房屋权属登记是我国对房屋产权进行权力确认的一项重要工作，它从原有的行政管理向服务管理转变，不断的提高服务质量，规范工作流程。当然地方政府也需要证实房屋权属登记工作中的一系列问题规范统一登记机构，优化登记方法，简化登记程序，并充分发挥公示职能。经过不断优化，提高房地产管理所的服务质量，健全管理体系，加强对房屋权属登记的有效管理，能够从线上线下不同角度入手，提供服务，满足公众需求，建立房地产管理所良好的形象，充分发挥各项职能为人民服务。
参考文献
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房屋登记管理办法范文第2篇
盐城市房产交易登记中心隶属于市房产管理局，是我市最大的窗口服务单位之一，现有编制53人,下设收件受理、权属审核、市场管理、产籍管理等8个科室，兼管市房地产测绘中心，是市行政服务中心分中心之一。主要承担市区房屋权属登记、房地产市场管理、房地产市场监测分析、房地产抵押登记、乡镇发证、产籍档案利用管理和房地产信息化建设等工作。该中心于2003年在全省同类登记机构中，率先被团中央和建设部联合授予“全国青年文明号”称号，2003年底在苏北率先通过建设部规范化管理达标验收，并于2005年被建设部评为“全国规范化管理先进单位”。
盐城市房产交易登记中心内设机构职能
1、办公室
负责中心行政事务工作的组织协调和对外联系;负责中心行政及总支会议的组织、协调、记录工作，检查督促会议决议的落实;负责非业务性文稿的起草及业务性文稿的审核;负责印章管理、公文处理、车辆管理、后勤保障、安全保卫等内部行政事务;负责人事、考勤考绩、劳资、劳保统筹工作;负责房产交易市场文明创建的组织、督查工作;负责统计、信息、宣传和保密工作;负责空白房屋权属证书的保管和登记发放工作;负责优化投资环境、政务公开、信访接待等工作。
2、财务科
负责编制财务预决算，并监督执行;负责会计核算及日常财务管理工作，并编制各种财务报表，进行经济活动分析;负责各项收入的归集，各类票据的使用管理;做好窗口各类收费项目的开票、归集工作，负责对各项收费流程、标准和执行情况的监督管理;协调财政、物价、税务等部门业务工作。
3、收件受理科
负责各类房屋登记业务的接待、收件工作，做好办证大厅总服务台的咨询服务和人员调度工作;根据规定受理各类登记申请，出具收件收据，填写收费清单，预约领证时间;负责将登记内容录入网络系统，按照所受权限，根据国家、省、市有关规定和业务操作规程要求，审查相应内容，签署初审或者审批意见，草拟不予受理或者不予登记通知或者决定;做好二手房交易资金监管的相关工作;负责商品房网上销售合同备案工作。
4、权属审核科
负责房屋所有权登记业务的现场查看，出具现场查看表及房屋平面草图;负责拆迁地段房屋的现场查看，牵头做好相应的限制工作;按照所受权限，根据国家、省、市有关规定和业务操作规程要求，审查相应内容，签署审核或者审批意见，草拟不予登记决定;负责对集体土地范围内房屋的初始登记以及有必要征询异议的各类登记，提出公告意见，草拟公告文稿;负责乡镇房屋登记的相关受理、测绘和初审工作。
5、权证管理科
负责各类房屋登记的缮证和发证工作;负责各类权属证书、登记证明的制作、校对、盖章、发放工作，做好各流程服务承诺时限的监督管理;负责核对权属证书、登记证明填写项目及平面图、附记是否完整、准确、一致，加盖登记专用印章，做好房屋权属证书、登记证明的发放工作;按废证管理办法，做好废证的登记造册和销毁管理工作。
6、市场管理科(事业发展部)
负责商品房预售方案的管理，根据权属登记的要求，做好测绘成果的审核工作，负责楼盘表审核把关;负责网上房地产销售人员的管理，做好培训、考核、持证上岗以及日常管理等工作;负责二手房网上交易平台的搭建;负责商品房买卖合同变更、撤销
的管理，做好退房摇号工作;负责GIS系统建设的牵头组织工作;负责中心的计算机信息工作，做好机房、网络等硬软件的维护工作，牵头做好程序的开发升级等工作;负责中心其他创新或者重点工作的组织协调工作。
7、法制科
负责国家、省、市有关政策法规的宣传培训工作;协助做好行政复议、行政诉讼的应诉工作，做好业务信访的接待与答复工作;研究拟订业务操作规程以及办件质量、标准，协调业务科室的技术口径衔接;负责中心各类业务办件质量的组织抽检、监督和考核工作;根据操作规程，负责各类公告、对外通知、决定以及其他书面答复意见的起草或者审核工作;负责协调遗留问题、疑难问题的处理，做好业务会办工作的组织、协调、记录工作，拟写会办纪要，检查督促会议决议的落实;负责更正登记的受理、协调以及异议登记的受理工作。
8、产籍管理科(档案室)
负责产籍资料的收集、整理、归档和发证档案的扫描进库工作;负责登记簿的建立和档案信息化工作;负责司法协助的受理、登记工作;负责房屋所有权、他项权的注销登记工作;负责房屋登记簿以及其他登记信息的查询接待、受理工作，并出具相关查询证明;负责产籍资料的编研和开发利用。
盐城市房地产测绘中心工作职责
负责市区房屋的测绘工作，出具测绘成果，为房屋权属登记机关依法颁发房屋权属证书提供必要的面积数据和图形资料;负责在基础地理信息系统的基础上，开展房屋基础测绘工作。
房屋登记管理办法范文第3篇
[摘要] 《合同法》对合同成立和生效分别作出了明确规定。合同成立是指合同当事人就合同主要条款达成了协议。而合同生效是指当事人订立的合同得到法律的认可,依法发生法律效力。合同成立与合同生效,两者之间既有紧密联系又有本质区别。虽然一般情况下合同成立时生效,但合同成立显然不等于合同生效,它们是两个完全不同的概念,各有不同的法律要件。
[关键词] 合同成立合同生效
我国原合同方面的法律均未明确区分和规定合同成立与合同生效,实践中也未将合同成立与合同生效加以区别。现行《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)对合同成立与合同生效分别给予详细具体规定,明确区分了合同成立与合同生效。
一、合同成立
合同成立是指合同当事人就合同主要条款达成了协议。《合同法》第25、32、33、36、37等条款针对不同情况,就合同成立分别做出了规定。原则上“承诺生效时合同成立。”但除口头合同外,合同成立的具体情形主要有:第一,双方当事人签字或盖章时合同成立。当事人采用书面形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章是合同成立;第二,签订确认书时合同成立。当事人采用信件、数据电文等形式订立合同的,可以在合同成立之前要求签订确认书。合同自签订确认书时成立;第三,实际履行时合同成立。采用书面形式订立合同,在签字或盖章前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受的,合同成立。
二、合同生效
合同生效是指当事人订立的合同得到法律的认可,依法发生法律效力。关于合同生效,根据《合同法》规定,主要情形有:第一,自合同成立时生效。绝大多数合同成立与合同生效是一致的;第二,批准、登记时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,自批准、登记时生效;第三,条件成就时生效。当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同,自条件成就时生效;第四,期限届至时生效。当事人对合同生效约定附期限的,自期限届至时生效。
绝大多数情况下合同成立与合同生效是一致的,即自成立时生效,但并非都是一致的,合同生效的第二至第四种情况与合同成立显然不一致。如合同的批准或登记,当事人签订的合同须经有关部门批准或者登记,合同才能生效。换句话说,有关部门的批准或登记是合同的生效要件。在此情况下,合同成立在前,生效在后。如果合同未经批准或者登记,尽管当事人就合同条款达成了协议,但不管当事人意志如何,合同并不能生效。
特别值得探讨的是,合同须经批准或者登记才生效的情形,实务及理论界对《合同法》第44条第2款“法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的,依照其规定”长期存在误解。对此,必须注意以下情形:第一,必须是法律、行政法规对此所作的规定,而不是部门规章、地方法规作出的规定;第二,法律、行政法规明确规定合同“自登记之日起生效”。即一方面法律、行政法规明确规定“登记”作为合同的生效要件,合同未经登记仅仅成立而不生效;另一方面,法律行政法规明确了合同生效的时间,即“合同自登记之日起生效”的文句。如果法律、行政法规虽然规定合同需经批准或登记,但未明确规定合同“自登记之日起生效”,那么该批准或登记就不是合同生效或有效要件。如《城市房地产管理法》第53条规定:“房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其它权利和义务,并向房产管理部门登记备案。”第三,某些法律、行政法规规定的登记制度并非合同登记,而是物权性登记,即该类登记为合同标的物所有权或其他物权变动的生效要件,而不是合同本身的生效或生效要件。事实上,司法实践及理论对有关登记制度及合同效力的误解多数集中在此方面,将该类物权登记往往与合同生效或有效相混为一谈。《物权法》第23条规定,“动产物权的设立和转让,自交付时发生效力,但法律另有规定的除外。”因此,诸如《土地管理法》第12条、《城市房地产管理法》第60条第3款等规定的登记属于物权权属变更登记,而不是合同生效登记。对于房地产等买卖合同,登记与否对合同本身是否生效、是否有效不产生任何影响,登记仅仅关系到所有权、使用权等转移效力。
三、合同成立与生效的区别
合同成立与合同生效,两者之间既有紧密联系又有本质区别。虽然一般情况下合同成立时生效,但合同成立显然不等于合同生效,它们是两个完全不同的概念,各有不同的法律要件。二者的区别表现在以下几个方面:
1.合同的成立与生效体现的意志不同
合同的成立仅仅反映的是当事人的意志,即完成了要约与承诺的过程,双方当事人之间就合同的主要内容达成合意,体现了合同自由原则,合同是否成立、能否成立取决于当事人的意志。合同的生效反映了国家的意志,即国家法律对已成立合同的一种法律认可或称价值判断,它体现了国家对合同关系的干预。合同成立后,能否产生效力,能否产生当事人所预期的法律后果,并不是当事人意志所能决定的,它取决于法律对该合同的态度和评价,体现了国家对合同所作的肯定或否定的评价。即使合同已经成立,如果不符合法律法规规定的生效要件,仍然不能产生法律效力。违法的合同不但受不到法律保护,甚至可能依法制裁当事人。
2.反映的内容不同
合同的成立与生效是两个不同性质、不同的范畴。合同的成立属于合同的订立范畴,解决的是合同是否存在的事实问题,属于对合同的事实上的判断。而合同的生效属于合同的效力范畴,解决的是已经存在的合同是否符合法律规定,是否具有法律效力的问题,属于法律上的判断。判断合同是否有效,其结果则有生效、无效、效力待定、可变更、可撤销等多种情形。合同的成立只需当事人对合同主要条款在表面上意思表示一致,而不问其意思表示背后的真实性和主要条款的合法性。而合同生效的确认既要审查当事人的主体合法性,当事人的意思表示是否真实,又要审查合同内容的合法性。
3.合同成立与生效的构成要件不同。
合同的成立,是订约当事人就合同的主要条款达成合意,即合同因承诺生效而成立。笔者认为,合同的一般成立要件只需订约任意思表示一致即可。“意思表示一致”的标志就是“承诺生效”。《合同法》对合同生效的构成要件并没有做出明确的规定。一般认为,合同生效的条件是:(1)行为人具有相应的民事行为能力(主体合格)。(2)意思表示真实。(3)不违反法律或社会公共利益。
4.合同成立与生效的效力及产生的法律后果不同
《合同法》第8条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更和解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”合同成立以后,但合同尚未生效的,当事人不负担给付义务。合同生效后,当事人必须依据合同的约定履行合同义务,否则,债务人依法及合同约定承担违约责任。债权人也有权依法向法院提起诉讼或向仲裁机构申请仲裁,要求强制履行。
合同成立与合同生效是否相同,有无区别,不是一个纯理论问题,它直接关系到当事人因订立合同而形成的权利和义务能否得到法律的认可和保护。如果二者不一致,合同虽成立但未生效,当事人不必履行合同,继而不存在违约责任等。如果合同成立等于合同生效,当事人应全面履行合同,否则就应当承担违约责任。
我国原有立法及司法实践,由于未区分合同成立与合同生效,因而也未区分合同不成立与合同无效,由此产生了一些问题。如将已成立但未生效的合同,一律按无效合同处理,因而产生大量的无效合同,致使合同当事人订立合同的目的落空,即不利于当事人,也不利于市场经济。另外由于未区分合同不成立与合同无效,故将合同不成立作为无效合同对待,而合同无效与合同不成立的法律后果完全不同。在合同不成立的情况下,有过错的一方当事人应根据缔约过失责任制度,即《合同法》第 42 条规定,承担民事赔偿责任。在合同被确认无效的情况下,依据无效合同的法律规定,不仅产生民事责任,如赔偿损失等,而且过错方依法可能要承担行政责任,如追缴财产,构成犯罪的,将依法追究刑事责任。因此,区分合同成立与合同生效,从而区分合同不成立与合同无效,对司法实践具有十分重要意义。
四、《合同法》第8条规定之探讨
值得探讨的是《合同法》第8条之规定。该条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同,受法律保护。”笔者认为,第8条之规定是将合同成立制度以合同生效制度加以规定,从而否定了《合同法》第44、45、46 条等有关合同生效的法律规定,也因此混肴了合同成立与合同生效。既然合同成立后即对当事人具有法律约束力,应当按照约定履行义务,并不得擅自变更和解除,那么有关合同生效的法律规定就失去了应有的作用和意义。但正如上面所述,只有生效的合同才对合同当事人具有法律约束力,合同虽成立但未生效,对当事人并无约束力,亦自然不存在合同变更或解除。
既然《合同法》已明确区分并分别规定了合同成立与合同生效,那么,第8条之规定与有关合同成立及合同生效之规定显然缺乏统一性和协调性,也使得合同成立与合同生效的法律规定的作用和意义被第8条之规定一笔勾销。从合同法全部内容分析,该条所要表明的意思,事实上已在《合同法》第四章、第五章、第七章等相关章节做了详细规定。因此笔者认为,第8条之规定不但无任何积极意义,反起消极影响。为解决理论上特别是实践上的理解与适用不一,避免引人误解,给司法实践造成混乱,应当删除第8条,至少应做适当的修改。
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房屋登记管理办法范文第4篇
因此, 房屋权属登记信息的查询问题, 成为“民生档案、服务民生”的重要体现, 也是促进房地产经济健康发展和社会和谐稳定的重大课题。在由《物权法》《政府信息公开条例》《不动产登记暂行条例》《房屋权属登记信息暂行办法》所组成的法制体系中, 尤其是政府信息公开这一背景下, 属于相对个人隐私性的房屋权属登记信息, 公开范围、公开权限以及公开形式等, 都值得我们进一步探究。
一、房屋权属登记信息与不动产登记资料的界定
房屋登记信息的公开和查询是《不动产登记暂行条例》实施过程中的热议话题。《物权法》从法律上确立了不动产登记的公示意义, 对不动产登记信息的公开也作了原则性规定。其第18条规定:“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料, 登记机构应当提供。”建设部颁布的《房屋登记办法》也就此作了相关规定:“房屋登记机构应当将房屋登记资料及时归档并妥善管理。申请查询、复制房屋登记资料的, 应当按照规定的权限和程序办理”。值得注意的是, 两者使用的都是“登记资料”。
而新颁发的《不动产登记暂行条例》第27条规定:“权利人、利害关系人可以依法查询、复制不动产登记资料, 不动产登记机构应当提供。……有关国家机关可以依照法律、行政法规的规定查询、复制与调查处理事项有关的不动产登记资料。”除了增加了有关国家机关的查询主体外, 查询对象仍为登记资料, 对于查询范围、查询方式等均未作出细化的操作性意见。
其实, 早在《物权法》立法之前, 《房屋权属登记信息查询暂行办法》 (以下简称《暂行办法》) 已成为不动产登记资料的查询规则。其中规定:“房屋权属登记信息是指原始登记凭证和房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息”。其中, “房屋权属登记机关对房屋权利的记载信息包括房屋自然状况 (坐落、面积、用途等) , 房屋权利状况 (所有权情况、他项权情况和房屋权利的其他限制等) , 以及登记机关记载的其他必要信息”;“原始登记凭证包括房屋权利登记申请表, 房屋权利设立、变更、转移、消灭或限制的具体依据, 以及房屋权属登记申请人提交的其他资料”。在《暂行办法》的逻辑体系中, 房屋权属登记信息不仅是不动产登记簿记载的信息内容, 还包括作为档案留存的登记资料, 如当事人的登记申请表、不动产物权变动的原因证明材料。同时, 《暂行办法》第8条、第11条以及第16条内容, 为行政机关实际工作提供了具体的、明确的操作性细则。
而《物权法》及《不动产登记暂行条例》所说的登记资料一语, 虽然立法机关的原意是, 登记资料既包括不动产登记簿, 也包括原始登记资料。也就是说, 不动产登记资料与房屋权属登记信息属于同一意义。但由于两个法则都缺乏对登记资料的明确规定, 也未针对这两类不同的资料制定不同的查询规定。因此在实践中, 房产档案管理部门受理房屋登记信息查询时, 更倾向于适用操作指向更为明确的《暂行办法》。
二、政府信息公开下的房屋权属登记信息
2004年, 随着“信息公开第一案”的董某诉上海市徐汇区房地局信息不公开案的发案, 房屋权属登记信息的公开与政府信息公开之间的复杂关系, 伴随着私人信息与政府信息、私权利与公权力的矛盾而开始进入行政诉讼的视野中, 也引起了房产档案利用部门的广泛注意。该案引申而来的争议是, 房屋权属登记资料是否属于政府信息, 房屋权属登记原始凭证是否属于与政府信息公开的范畴。
实际上, 自《中华人民共和国政府信息公开条例》 (以下简称《条例》) 施行以来, 群众通过依申请公开政府信息的方式, 要求公开房屋权属登记信息的申请案件日益增加。虽然很多申请已被司法机关、信访部门最终驳回, 但由此引起的社会反响却很强烈。
《条例》规定:“政府信息是指行政机关在履行职责过程中制作或者获取的, 以一定形式记录、保存的信息。”而不动产登记又称为不动产物权登记, 是权利人、利害关系人申请国家确定的职能部门将有关申请人的不动产物权的事项记载于不动产登记簿的行为。不动产登记资料是行政机关 (即不动产管理部门) 在履行职责 (即记载不动产物权于登记簿) 过程中制作的 (即登记簿) 或获取的 (即原始登记凭证) , 以一定形式记录、保存的信息 (即纸质、电子的形式) 。因此, 不动产登记资料符合政府信息的构成要件, 应该属于政府信息范畴。
值得注意的是, 政府信息虽以公开为基本原则, 但公开的范围却并不相同。根据《条例》规定, 政府信息可分为主动公开的信息、依申请公开的信息、不予公开的信息。以上三种政府信息的公开范围不尽相同。而不动产登记资料虽然属于政府信息, 但不动产登记资料究竟属于何种公开范围, 值得进一步界定。但是毋庸置疑的是, 由于不动产登记资料中含有私人化色彩, 其公开应该采取有限公开原则。
三、房屋权属登记信息的查询与公开
综上所述, 《物权法》第18条、《不动产登记暂行条例》第27条、及《暂行办法》专门规定了房屋权属登记信息查询制度;《条例》则确立了所有政府信息的公开制度。虽然都是政府为公民提供信息服务的过程, 但两者还是存在明显的区别。作为档案管理部门, 适用哪种规定成为日常工作处理中的难点问题。因此, 区分好专门性房屋权属登记信息查询与政府信息公开之间的关系, 有着重要的实践意义。
笔者认为, 《物权法》《不动产登记暂行条例》所规定的房屋权属登记信息查询制度, 应该是一种特殊政府信息的获取途径。一方面, 房屋权属登记信息属于政府信息公开范畴;另一方面, 房屋权属登记信息查询在遵循《条例》的大标准外, 也要将《暂行办法》视作补充规定, 甚至优先适用。原因可分为以下几方面。
第一, 从制度设置看。有观点认为, 房屋登记领域的政府信息公开与房屋权属登记信息查询制度是两项并行的制度, 在适用方面, 取决于申请人申请的方式, 也即以政府信息公开提出的适用《条例》, 以查询提出的适用《暂行办法》。如果上述观点成立, 那么房屋权属登记信息查询制度的设立就变得没有意义。
因为, 《条例》第13条规定:“公民法人或其他组织还可以根据自身生产、生活、科研等特殊需要, 向国务院部门、地方各级人民政府及县级以上地方人民政府部门申请相关政府信息。”而《物权法》第18条、《不动产登记暂行条例》第27条及《暂行办法》, 都不同层次地对房屋权属登记信息的查询主题作出了规定。
不难得出, 《条例》规定的申请人的资格基本上是开放性、无限性的, 不限于权利人、利害关系人;所指的政府信息实际是比较宽泛的, 是需要社会公众广泛知晓或参与的相对具有公共属性的信息;而《物权法》《不动产登记暂行条例》《暂行办法》规定房屋登记信息虽然应当向社会公开, 但并不是向每个人公开, 公开的范围、限度和查阅人的范围是有限的, 只有特定的权利人、利害关系人、有关国家机关才有查阅利用的资格。
第二, 从申请条件上看。在日常查询受理中, 根据《暂行办法》第8条、第11条的规定, 查询人需提供其是履行职权的国家或是法律上的利害关系人的证明后, 查询部门方能为其提供相关的房屋登记信息。而根据《条例》第13条规定, 公民、法人、其他组织获取相关政府信息, 只需证明与其有生产、生活、科研等需要即可。
从中可以看出, 房屋权属登记信息查询的条件比信息公开的条件要严格, 信息公开申请仅需符合生产、生活、科研的“三需要”原则, 但对何为符合“三需要”原则目前并无明确的界定。而《暂行办法》对申请条件的规定就要严格、明确的多, 法条以明文列举的方式列出了查询的申请条件及所需提供的申请资料, 只有有证明材料证明的利害关系人可以查询。
第三, 从个人权利保护上看。房屋权属登记信息中涵盖大量的个人隐私方面的信息, 如房屋产权人、身份证号、家庭住址、联系方式、房屋买卖价格、婚姻状况等, 这些个人信息一旦随意泄露, 将会给当事人的生活带来麻烦甚至是痛苦。《最高人民法院关于审理政府信息公开行政案件若干问题的规定》第1条规定“公民、法人或者其他组织认为下列政府信息公开工作中的具体行政行为侵犯其合法权益, 依法提起行政诉讼的, 人民法院应当受理:…… (三) 认为行政机关主动公开或者依他人申请公开政府信息侵犯其商业秘密、个人隐私的”。这就要求行政机关在公开房屋登记信息时, 必须要对不公开所要保护的个人隐私 (商业秘密) 与公开要保护的公共利益之间进行衡量。
而《条例》第14规定:“......行政机关不得公开涉及国家秘密、商业秘密、个人隐私的政府信息。但是, 经权利人同意公开或者行政机关认为不公开可能对公共利益造成重大影响的涉及商业秘密、个人隐私的政府信息, 可以予以公开。”该条虽然明确了对于涉及隐私信息的申请, 可以征求权利人意见的方式来决定是否公开, 但在实际操作上行政机关很难取得与权利人的联系, 虽然在房屋登记信息中有可以联系上权利人如住址、联系电话等信息, 但均存在着住址、联系电话的变更等因数。另, 如果行政机关自行从中获取该些信息, 本身就侵犯了权利人的隐私权。
因此, 笔者认为, 关于房屋权属登记信息的政府信息公开, 应区分为面向所有人的政府信息公开制度和面向具体相对人公开的个人信息查询制度, 应进行有条件、有所限制的公开, 向申请人进行有层次性的开放。同时, 行政机关应加大对房屋基本状况信息和限制信息的主动公开, 如所在建筑物总层数、建筑面积、规划用途、房屋结构、土地权属性质、土地使用年限、房地产平面图及有无查封、抵押等相关登记信息。
值得一提的是, 不动产登记和政府信息公开等制度是法治社会的常态。将政府信息的公开落实到位的同时, 兼顾产权所有人的权利保护, 是构建统一的不动产登记平台的制度根基。若权利无保全, 则制度无意义, 其他后续的如反腐、财税调整等制度“红利”也将失去凭借。
摘要：随着近年来楼市沉浮、征地拆迁、产权纠纷等问题日益浮现在公众视野, 房屋作为个人资产的价值显得格外引人注目。人们对房屋权属登记信息的知悉权利也有了更深层次的认知。本文就在政府信息公开这一背景下, 属于相对个人隐私性的房屋权属登记信息, 公开范围、公开权限以及公开形式等作浅显的探讨。
关键词：政府信息公开,房屋权属登记信息,公开查询
参考文献
[1] 全国人大常委会法制工作委员会民法室编.中华人民共和国物权法条文说明、立法理由及相关规定, 北京大学出版社, 2007年版, 26-27.
房屋登记管理办法范文第5篇
2、抵押合同双方当事人主体资格证明，(是企业法人的提交企业营业执照复印件，是社团法人的提交社团法人登记证，是自然人的提交身份证复印件，并加盖签章)
3、委托代理人办理的，应提交委托代理人的身份证明和授权委托书。
4、具有评估资格的机构出具的抵押物评估报告。
5、双方当事人的借款合同和抵押合同。
(1) 设备发票(企业对应名称)