深圳市二手房交易流程

第一篇：深圳市二手房交易流程

深圳二手房交易流程

深圳二手房交易流程 默认分类 2009-07-13 10:08:32 阅读1119 评论0 字号：大中小

-交易流程————————

1 买方向银行做按揭申请，评估部门评估，银行出承诺书。(一次性

免)

2 买卖双方到银行做资金共管(按揭共管首期款，一次性共管全部购房款，

银行

免费服务。)

3 公证处公证《房地产买卖合同(现售)》(买卖有一方为境外人士必须公

证 )

4 房产所在地国土局或房地产交易中心办理过户申请，领取回执.5 双方缴纳各自税费。

6 领取买方房产证。卖方收首期款(按揭)或房款(一次性).

7 银行办理抵押登记.

8 双方办理水，电，有线电视，电话，煤气等过户手续。

--------------注意事项 ----------------

1，卖方须取得全部产权才可转让，转让前的债务纠纷，抵押登记须全部清

理完

毕，交易前，双方到档案大厦查档科查档，确定产权是否清晰。

2，买卖有一方为境外人士须公证买卖合同。

3，作按揭时，买方须提交首期款证明，收入证明，身份证明，婚姻证明及

户口本

原件及复印件。

4，房产所有者是共有的，过户时须共有人同时到场签名。

产权过户六环节

消费者在置业过程中，产权过户也是极其重要的一环。

首先是查核房产产权的真实情况。在中介公司的协助下到国土局查核所购房屋的所有权是否明晰，房屋的共有权人是否同意转让该房屋，该房屋是否存在抵押、出租、作为出资等情形。

二是将首期款托管。买方将首期款交由银行托管，并由买、卖、银行三方签定托管合同。

三是向银行提出按揭申请。买方在中介、银行的指导下备齐有关材料，向银行提出按揭申请，银行将于三个工作日内完成审批并出具贷款承诺书。当然，如一次性付款此条则不存在。

四是产权过户。买、卖、中介三方一同到房地产交易中心办理过户手续，并签定国土局房产交易合同。

五是办理银行抵押登记。约于三十个工作日于房地产交易中心交清交易税费后由银行领出房产证并到银行办理房产抵押登记。同时原先存放在银行托管的首期款也发放给卖方。

六是银行放款。约十五个工作日银行完成抵押登记，根据贷款承诺书发放贷款。至此房产的过户手续已完整办妥。

办理贷款按揭四步骤

二手房是可以办理按揭贷款的。目前二手房按揭贷款有：一般二手楼按揭贷款、二手楼转按贷款、二手转按赎楼贷款等几类，如买家不选择一次性付款可根据自身的财力及所购房屋的各种条件，向银行申请按揭贷款。

据介绍其手续并不复杂，归纳起来有以下几步：

第一步，确定购买的房屋后，由中介公司协助到国土局查核该房产权的真实情况。

第二步，将首期款交由银行托管，并签定托管合同。

第三步，向银行提出按揭贷款申请，同时向银行提供：居间合同、首期交款证明、所购房屋价值评估报告、收入证明、身份证明等材料，银行于三个工作日内完成贷款审批程序，如同意放贷则出具贷款承诺书。

第四步，房产过户领到房产证后到银行办理抵押登记手续。

第二篇：深圳二手房交易税费一览表

一、存量房(即二手住房)交易各项税费的计算基数、收取对象、税(费)率、征收

二、存量房(即二手住房)交易计税说明如下：

(一)计税价格确定方式

1、我市实行计税参考价格的征收方式。计税参考价格由市国土房产评估发展中心根据我市房地产市场交易情况定期更新，经主管税务部门确认后执行。

2、纳税人申报的住房买卖成交价格高于或等于计税参考价格的，以纳税人申报的成交价格作为计税价格征税。

3、纳税人申报的住房买卖成交价格低于计税参考价格的，以计税参考价格作为计税价格征税。

4、因人民法院裁定、判决或仲裁委员会裁决取得房屋权属的，以司法裁定价格作为计税价格征税。

5、通过公开拍卖取得房屋权属的，以拍卖的实际成交价格作为计税价格征税。

(二)销售营业税

1、自2011年1月28日起，个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收营业税;

2、个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

3、个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的，免征营业税。

(三)城市维护建设税及教育费附加

根据《深圳市地方税务局关于城市维护建设税和教育费附加政策调整的函》(深地税函〔2010〕344号)，对深圳市城市维护建设税和教育费附加的征收政策作以下变动：

1、自2010年12月1日起，对深圳的外资企业和外籍个人征收城市维护建设税和教育费附加。

2、根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》的有关规定，自2010年12月1日起，深圳市城市维护建设税税率由1%调整为7%。

(四)印花税

对个人销售或购买住房暂免征印花税。

(五)个人所得税

1、核定征收方式：应纳个人所得税=计税价格×1%(或1.5%、3%)

*我市个人住房转让个人所得税核定征收率标准为：普通住房为1%，非普通住房为1.5%，拍卖房为3%。

2、核实征收方式：应纳个人所得税=(计税价格-房地产原值-转让过程缴纳的税金-合理费用)

(六)契税税率

1、个人购买90平方米以下(含90平方米)普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的适用税率为1%;

2、个人购买90平方米以上144平方米以下(含144平方米)普通住房，且该住房属于家庭(成员范围包括购房人、配偶以及未成年子女)唯一住房的，适用税率为1.5%。

3、其他情况适用税率为3%。

(七)土地增值税

1、对个人销售住房暂免征收土地增值税。

2、房地产转让收入：以计税价格为准。扣除项目包括房地产原价、转让环节税费。房地产原价：包括原房地产权属登记价格，以及转让方原购入该房地产时缴纳的印花税、契税和支付的登记费、中介费。转让环节税费：转让方在本转让环节缴纳的营业税、印花税、城建税、教育费附加，以及转让房产支付的交易服务费、中介费。有关税费以合法有效税票、发票和财政收据上注明的数额为准。

3、征收税率：

(1)土地增值税实行4级超率累进税率：

A、增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%。

B、增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分税率为40%。 C、增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分税率为50%。) D、增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%

上述每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。 (2)土地增值税税额的计算：可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下： A、增值额未超过扣除项目金额50% ，土地增值税税额：增值额×30%

B、增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的，土地增值税税额：增值额×40%-扣除项目金额×5% C、增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的，土地增值税税额：增值额×50%-扣除项目金额×15% D、增值额超过扣除项目200%的，土地增值税税额：增值额×60%-扣除项目金额×35% 公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。

(八)其他说明

1、所有减免税项目由纳税人向主管税务部门申请，登记中心凭主管税务机关减免税批文办理减免税手续。

2、上述“普通住房”的执行标准具体为：同时满足以下条件的为“普通住房”，即住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地住房平均交易价格1.44倍以下。

3、各项税费均按现行规定计算，如有最新规定，按新规定执行。

第三篇：北京二手房交易流程及二手房交易流程图

北京存量住宅交易(自行成交版)

第一步：资格审验

自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。

第二步：查找房源

自2011年2月17日起，对已拥有1套住房的本市户籍居民家庭(含驻京部队现役军人和现役武警家庭、持有有效《北京市工作居住证》的家庭，下同)、持有本市有效暂住证在本市没有住房且连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税的非本市户籍居民家庭，限购1套住房(含新建商品住房和二手住房);对已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、无法提供本市有效暂住证和连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。

住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理存量住宅网上签约手续。

第三步：合同签订

买卖双方需前往海淀区房屋管理局办事大厅存量房网签窗口办理以下事宜：

1. 窗口工作人员根据买卖双方填写的《存量房买卖合同信息表(自行成交)》，协助签订《北京市存量房屋买卖合同(自行成交版)》;

2. 买卖双方选择是否接受存量房自有交易资金监管(监管银行：工商银行、光大银行、中信银行、北京银行)。如选择自有交易资金监管，须签订《存量房自有交易资金划转协议》，并确认已在监管银行开立资金账户;如不选择自有交易资金监管，需要签订《存量房交易结算资金自行划转声明》，直接办理转移登记。 友情提示：

1. 买卖合同和资金监管协议均是在网上签订，为维护买卖双方合法权益，建议买卖双方及时打印、签字。

2. 资金监管协议中涉及的账户信息，请认真填写并确认账户有效。

3. 资金监管协议一旦成功签订，将自动生成监管子账户。

第四步：资金监管

1. 买方可通过银行转账、银行柜面和网银等方式将自有交易资金存入资金监管子账户。

2. 房屋转移登记前，自有交易资金应足额存入。 友情提示：

1. 自有交易资金是指存量房买卖合同中约定的房屋买受方支付给出卖方除贷款外的全部购房资金。

2. 如存量房交易成功，监管子账户内的自有交易资金自动划转至卖方在监管协议中提供的收款账户;如存量房交易失败，监管子账户内的自有资金自动划转至买方在监管协议中提供的退款账户。

第五步：转移登记、资金划转

1. 买卖双方需自行前往海淀区房屋管理局办事大厅办理房屋转移登记。

2. 房屋产权过户完成，买方领取房屋所有权证，自有交易资金自动划转至卖方收款账户。

北京二手房交易流程及二手房交易流程图

[提要]二手房交易流程包括审查购房资格、办理网上签约、办理按揭和资金监管、缴纳二手房交易税费和过户、交房和资金解冻五大步。从本文最后的二手房交易流程图可以看出一次性付款买二手房和贷款买房流程的大体区别。

二手房市场是房地产产权交易的二级市场。二手房包括商品房、允许上市交易的二手公房(房改房)、解困房、拆迁房、自建房、经济适用房、限价房。二手房交易流程是指房屋所有权人通过买卖、交换或者其他合法方式将已取得《房屋所有权证》的房屋转移给他人的过程，主要分为如下五大步。

北京二手房交易流程：

北京二手房交易流程第一步：提交材料审查购房资格

《关于落实本市住房限购政策有关问题的通知》规定居民家庭在购买住房前，应当向经纪机构或存量房网签服务窗口，提交材料，进行居民家庭(含夫妻双方及未成年子女)购房资格的审查。

本市户籍居民家庭提交： 1. 家庭成员身份证 2. 婚姻证明

3. 户籍证明的原件和复印件

4. 拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》

此外，驻京部队现役军人和现役武警家庭还应提供军(警)身份证件原件和复印件;持有有效《北京市工作居住证》的家庭，还应提交《北京市工作居住证》的原件和复印件。

非本市户籍居民家庭提交： 1. 家庭成员身份证明 2. 婚姻证明的原件和复印件

3. 拟购房人签字的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》 4. 有效暂住证

5. 提交在本市缴纳个人所得税完税证明原件、复印件或提供已缴纳社会保险的家庭成员姓名、身份证信息

北京二手房交易流程第二步：办理网上签约手续

经纪机构和存量房网签服务窗口对提交材料进行初步核查。对符合条件的，在北京市房地产交易系统中填报认购核验信息，并留存购房家庭提交的《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件。对不符合条件的，不予办理购房手续。

之后，住房城乡建设部门会同相关部门在5个工作日内，对购房家庭资格进行核验。通过核验的购房家庭，方可办理网上签约手续。

网上签约完成后，经纪机构和存量房网签服务窗口将《家庭购房申请表》、《购房承诺书》原件及其他材料复印件作为合同附件，在申请办理房屋产权登记时一并提交。

北京二手房交易流程第三步：办理按揭和资金监管 如果购房者按揭买房，要到银行做按揭贷款，需要买卖双方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。如果能够一次清付清二手房价款，可以直接进入“资金监管”环节。

“资金监管”是指买卖双方到银行签一份资金监管协议，然后各自在银行开一个账户，约定在买家过户完毕、拿到新出的房产证之后，首期款或者二手房价款全额打给卖方。如果交易顺利完成，银行会把款项打给卖方;如果中间出现问题交易终止，则把首期款或者二手房价款再打回给买方。

银行提供此项服务，一般会收取单笔500元左右的监管费，但如果你是通过要按揭的银行办理资金监管，则可以省去这笔费用。

北京二手房交易流程第四步：缴纳二手房交易税费和过户

二手房交易税费约为报税价的8%(个人所得税1%、营业税5.5%，契税1.5%)。报税价是你们自己定的。房管局的电脑系统对当地每个区域有一个最低的评估价。你们报的报税价高于那评估价就按你们的价计税。低于的话就按系统的评估价计算。

北京市住建委在2010年6月2日公布，北京18区县和经济技术开发区的房屋登记大厅的18项房屋登记业务实现即时办理。市民购房办理房屋登记，当天就可以领到房产证。

所谓即时办理，是指房屋登记部门从窗口受理业务时起，即时完成对该业务的受理、审核、记载进登记簿、制证等程序。申请人缴纳房屋登记费、印花税等相关税费后，当日即可领取房屋权属证书。

北京二手房交易流程第五步：交房和资金解冻

交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主交钥匙，买方领钥匙，正式完成交易。而上述的水电等交接，就要分别到管理处、水务局、有线电视台、供电局等部门去办理。

资金解冻，则银行把监管的款项打给卖方。如有贷款，则购房者以后每月进行还款。

买方领取房屋所有权证、付清所有房款，卖方交付房屋并结清所有物业费后双方的二手房屋买卖合同全部履行完毕。

二手房交易流程图

二手房交易流程包括审查购房资格、办理网上签约、办理按揭和资金监管、缴纳二手房交易税费和过户、交房和资金解冻五大步。从以上二手房交易流程图可以看出一次性付款买二手房和贷款买房流程的大体区别。

北京二手房交易流程及主要税费的计算介绍

[提要]北京二手房交易流程要经过签订合同、资质审核、网签、资金监管及贷款申请、物业交验、缴税过户、领房产证、抵押登记、放款九大步，能够全额一次清付清房款的购房者可以自行省略贷款步骤，其中税费主要是营业税、契税和个税。

本文所述北京二手房交易流程仅限于北京地区适用，流程依次如下：

北京二手房交易流程第一步：签订合同

买卖双方签订房屋买卖合同(或称房屋买卖契约)。买卖双方通过协商，对房屋坐落位置、产权状况及成交价格、房屋交付时间、房屋交付、产权办理等达成一致意见后，双方签订至少一式三份的房屋买卖合同。

北京二手房交易流程第二步：资质审核

买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查。买卖双方向房地产管理部门提出申请手续后，管理部门要查验有关证件，审查产权，对符合上市条件的房屋准予办理过户手续，对无产权或部分产权又未得到其他产权共有人书面同意的情况拒绝申请，禁止上市交易。

尤其是北京地区是限购城市，要进行购房资格核检。 房屋评估也在这个阶段中，大概一周出报告。

北京二手房交易流程第三步：网签

本市户籍签约需要准备身份证、户口本、婚姻证明、产权证。 非本市户籍需要准备身份证、户口本、婚姻证明、产权证、暂住证。

港澳台及外籍需要准备港澳居民身份证、台湾同胞来往大陆通行证、护照、护照的译本公证。 网签生成后约面签。

北京二手房交易流程第四步：资金监管及贷款申请

缴税前一个工作日要做资金监管，资金监管的金额是网签价减去贷款金额。

北京二手房交易流程第五步：物业交验

卖方交付房屋并结清所有物业费。

北京二手房交易流程第六步：缴税过户

交税无论是本市户籍还是非本市户籍都要携带房产证、买卖双方身份证、户口本、婚姻证明、产权证、原值发票、原契税票。

北京地区进行二手房交易的三大税金是营业税、个税和契税，其它税种的金额远不及这三大费用。

营业税的缴纳要区分是否是普通住宅。

如果是普宅，满2年免去营业税，不满2年按照网签价的5.6%缴纳营业税(城八区外税率5.5%)。 如果是非普宅，满2年征收差额的5.6%(城八区外税率也是5.5%)，差额是本次网签价格减去原始购买价;不满2年全额征收5.6%营业税(城八区外5.5%)。

个税的计算公式是：(本次网签价格—原始购买价格—本次营业税—原始契税—网签值的10%)×20%。其中“网签值的10%”是对装修价款的简单算法，如果本次二手房交易的卖方最初购入该房使用过贷款，也可以在扣除装修价款之后，再减去当时的贷款利息。满五年、在北京市住房和城乡建设委员会房屋交易权属信息查询系统中显示有1套住房的免征个税。

契税也用网签价计算。普通住宅90平米以下的首套购房全额1%契税，90-140平米的首套住房1.5%契税;非普通住宅征收3%契税。

注意：

1. 只有个税可以扣除装修款和贷款利息，营业税计算差额不扣除装修价款。 2. 住宅交易一般没有土地增值税和土地出让金(或综合地价款)。

3. 非普通住宅的认定除了超过140平米的面积要求外，北京地区还有一个条件：5环以内同时满足房屋总价超过468万和单价超过39600元/平米算非普宅。

几种特殊房源的税费征收说明： (1) 经济适用房：

北京经济适用房已于2009年4月17日取消。经济适用房满5年才可上市交易，且按照全额的10%缴纳综合地价款;2008年4月11日以后的，按照新网签价差额的70%征收综合地价款(所以现在没人买……)。

(2) 回迁房：不受满5年上市的限制。

(3) 办公用房：办公用房才用缴纳土地增值税，按照房屋增值额的四级累进税率缴纳。 房本工本费：住宅80+5元;非住宅：550+5元。(印花税是千分之一的网签价) 除朝阳区缴税过户要进行网上预约，其它区县均可以一天缴税过户。

北京二手房交易流程第七步：领房产证

北京二手房交易流程第八步：有贷款的作贷款抵押登记

北京二手房交易流程第九步：放款

政府资金监管过户完24小时自动放款，银行贷款他项权利证送到，银行3-4个工作日放款。

总之，北京二手房交易流程要经过签订合同、资质审核、网签、资金监管及贷款申请、物业交验、缴税过户、领房产证、放款九大步，能够全额一次清付清房款的购房者可以自行省略贷款步骤，其中税费主要是营业税、契税和个税。

第四篇：二手房交易流程

买卖双方持(房产证)或按揭合同原件至档案大厦或国土财产权科

买卖双方与经纪方签定(居住合同)、买方向卖房付定金(不成交价20%)买房房地产原件放在经纪方(如果是房地产抵押在银行则将购房合同即按揭合同的原件存放在经纪方

买方向担保人，原按揭银行提出赎楼申请，担保人进行担保审批，银行发放赎楼担保贷款，担保人办理赎楼和注销抵押登记

买方向银行提出贷款申请，银行委托机构进行房产公司评估，评估机构出具房产评估报告给银行，银行审批后出具按揭合同许诺书给卖房，买方支付首期款进行首期款监管。

买卖双方签署《重庆市房产买卖合同》《现售》(涉外合同需公正)连同房地产转让相关资料送国土局递件，经纪方领取回持。

买方将剩余款项存入银行进行资金监管。

凭回执领取税单，买卖双方交付相关税费后，领出新房产证并合同按揭银行在国土局做抵押登记，银行将首期规划拨给卖方

银行办理完买方房地产抵押登记后，银行发放二手楼按揭贷款给卖房，如果该房办理赎楼，则银行将在其中扣除已发放的赎楼担保贷款。

买卖双方与经纪公司一起办理业务交接，同时办理水、电、煤气、有线电视等设施的。过户手续。

买卖双方交付相关税收后，领出新房产证，银行将监管款项划入买房账号。

二手房交易所需资料

买方：身份证、户口簿

卖方：身份证、户口簿、婚姻证明、产权证明

第五篇：二手房交易流程

二手房销售流程

一、销售人员入职业务开展：

1、员工实习期(1个月周期)： ⑴、工作适应期：(前7-10天)

①、所有新员工必须经过前7-10天的考评，以此来测试是否适合本行业;

②、新员工适应期的学习在销售部门主管指导下学习有关于营销的相关制度：有关公司的管理条例与现场

管理制度;

③、试用期内对商圈进行了解与绘制，及不少于6个楼盘小圈市调; ④、新员工入职前7-10天的考评成绩是评定新员工是否录用的唯一指标;

⑵基础知识学习：(11-30天)

①、新员工基础学习期的学习：在销售部门主管指导下更加深入的了解房地产知识：房地产基础数据与建

筑基础知识;

②、在销售部门主管指导下接受学习以下基础知识：

A、 基础业务流程; B、 市场调查; C、信息资源开发; D、客户接待标准与技巧; E、电话沟通技巧 ; F、不动产勘验; G、委托获取; H、不动产推荐与报价;

I、税费计算; ③、在部门销售主管指导下完成应用系统的操作学习，及对信息管理制度进行了解，文字输入不低于30

字/分钟

④、完成基础工作量化指标：

A、有效房源不少于10个，有效客源不少于10个;

B、市场调查分公司(门店)商圈覆盖小区或楼盘不少于8个; ⑤、跟随老同事进行房屋勘验，共同带看，按要求当日向主管进行工作汇报;

⑥、接受公司其他培训(视公司安排);

2、技能提升期(1-3个月)： ⑴、接受技能提升期的基础知识加强培训：

①、企业文化培训; ②、房地产知识加强;

③、委托获取技巧; ④、带看技巧;

⑤、磋商与议价技巧：

⑥、签订合同的要素：

⑦、商务礼仪; ⑧, 房产评估; ⑵、、完成基础工作量化指标： ①、要求掌握市区楼盘不少于30个;

②、要求信息拓展有效房源每月不少于20个，有效客源每月不少于20个(以房友系统内经主管回访确认

后的数据为准);

③、要求电话回访不少于每天5次(房源或客源以房友系统数据为准);

④、要求房屋勘验不少于每月30次(以房友系统数据为准); ⑤、要求带看量不少于每月26次(以房友系统数据为准);

⑥、按时完成每周工作总结及月工作总结(以经纪人月报表与周报表为准);

⑶、独立及正确使用应用系统(房友系统);

⑷、有计划的开展个人信息拓展，根据客户需求在主管的协助下进行独立操作;

⑸、借助系统及时完成客户档案建立，按质量要求在规定的时间内予以跟踪(按公司要求标准进行);

⑹、具团队精神，能找到“一对一”人员帮扶配对对象;

⑺、接受公司综合考评：学习期内考核业绩不低于3000元作为晋升标准;

3、业务提高期：(3-6月) ⑴、熟悉本区域房地产市场及最新动态;

⑵、业绩承诺，完成业绩不低于每月3000元(按照公司级别要求的规定); ⑶、对客户管理进行分类管理并建档，按照标准及质量要求予以及时跟踪;

⑷、在部门销售主管的帮助下，做到1-2个楼盘专家(楼盘专家概念：能清楚明白小区的周边状况、发展商、楼盘历史情况、建成年份、使用年限、小区管理状况、配套设施、幢数及分布、梯户数、总户数及户型配比、户型朝向、车位配比、每幢层高、居住人群、开盘售价、目前售价、目前租金、置换率、交通状况、教育入学状况、购物商场、金融行业、菜市场等);

⑸、完成基础工作量化指标： ①、能清楚了解市区楼盘不少于50个;

②、平均每月的信息拓展量不低于房源20个，客源20个(以房友系统统计数据显示为准);

③、每天回访电话不少于20个(以房友系统跟进数据显示为准);

④、每月不少于20个房源勘验(以房友系统跟进数据显示为准);

⑤、每月不少于50组客户带看(以房友系统跟进数据显示为准); ⑹、按时完成每周工作总结及月工作总结(以经纪人月报表与周报表为准);

⑺、能独立完成税费计算;

⑻、在销售部门主管的指导下能独立完成合同签署;

⑼、熟悉房产贷款操作流程; ⑽、参予公司其他技能提升培训;

⑾、接受公司综合考评，获取级别与薪资调整机会;

4、技能成熟期：(7-9个月) ⑴、具有指导和带领新员工能力;

⑵、能独立操作个案; ⑶、完成基础工作量化指标：

①、能清楚了解市区楼盘不少于70个;

②、平均每月的信息拓展量不低于房源15个，客源15个(以房友系统统计数据显示为准);

③、每天回访电话不少于20个(以房友系统跟进数据显示为准);

④、每月不少于30个房源勘验(以房友系统跟进数据显示为准);

⑤、每月不少于26组客户带看(以房友系统跟进数据显示为准);

⑷、、接受公司综合考评，接受级别与薪资调整机会;

二、电话沟通：

一)、接听电话：

1、接听标准用语：电话铃声三声之内，必须接听。接听电话态度必须和蔼，语音亲切，主动问候“您好，

积邦不动产!”;

2、询问证实客户需求：

⑴、业务咨询：

①、信息出售、出租;

②、信息求购、求租;

③、折借与贷款咨询;

⑵、找人，标准用语：

①、该人员不在时：您好!XX现在不在，请问您哪位找她/他，需要我帮你转告吗?请问您的电话?

②、该人员在时：您好!请稍等!她/他马上过来!或您好，她现在正在……，请问您哪里找她/他，

方便留个电话吗?一会我叫她/他复您电话!

③、准备纸、笔，详细记录，交待该人员回来或有时间及时联系。

⑶、手续代办，客户如寻求代办手续：

①、当值人员应讲明收费标准;

②、留下客户电话与详细需求，移交权证部，约定办理时间;

3、获得业务咨询要获取的信息：

⑴、房产出售/租;

①、获知房产详细地址、面积、户型、售/租价等相关情况;

②、询问客户从何处了解我公司及获取信息的途径;

③、了解客户的姓名、基本需求，联系电话等个人背景情况的资讯，最重要的是留下对方的主要联系方式;

④、说服业主进行勘验并约定勘验时间，告知勘验对他的好处;

⑤、填写房产出售出租登记表，当日交主管审核;

⑵、求购/租房产需求，房产咨询;

①、了解客户需求;

②、通过客人需求了解，予以房产介绍：引起客人兴趣、产生看楼的欲望;

③、以丰富的信息量，邀请客户到公司来，争取有面谈的机会，增进与客户的进一步沟通，同时让客人对

公司有更多的了解;

④、询问客户从何处了解我公司及获取信息的途径;

⑤、询问客人打过来的电话是否本人所有并请客人留下主要联系方式;

⑥、留下客人联系方式的技巧：

A、假装电话听不清，让对方留下电话再打过去。

B、故意说某个问题不清楚，要查询，或要询问经理，请留下电话再联系。 C、说自己不是该房源信息的业务员，说该业务员不在，留下电话询问清楚后再联系。

⑦、马上将所得资讯记录并在房友系统内进行输入。

⑶、电话接听注意技巧：

①、反客为主，不要一味回答客户的问题，被客户牵着走，要正确引导客户。应由被动接听转为主动介绍、主动询问，想象顾客在面前时应作的表情和动作(手势);最佳方法是客户提出问题，不要马上急于回答，要婉转发问，然后等其回答所提问题后，再回答他的问题。 ②、在电话接听中，可留下伏笔(如不回答问题，说去询问稍后或过两天给他回应，以便今后追踪)。这

样今后就有借口再打电话给他。

⑷、电话接听注意事项：

①、时间不要太长，尽量控制在5分钟之内;

②、要求客人过来公司多了解，与客人有近距离接触，以便多了解;

③、保持轻松、愉快的心情，客人可以感受到;

④、不要打断客人谈话，善于倾听;

⑤、准备纸、笔，重点予以记录;

⑥、标准结束语(或类似)：XX先生/小姐，谢谢你的来电，我们会XX时候与您再联系，再见!必

须由客人挂电话，销售人员方可放下电话;

二)、拨打电话：

1、拨打前的准备：

⑴、拨打电话之前，确定打电话的对象是业主还是客人;

⑵、确定要谈的内容，并逐项予以记录;

2、标准用语：你好!XX先生/小姐，我是XXX,请问现在方便吗?

3、确定打电话内容：

⑴、要求勘验：

①、约业主勘验，阐述勘验的必要性：

②、了解房屋的现状，是业主本人在住还是空置，或是出租中，约定好勘验的时间，告知自己会在什么时

候到;

③、确定自己到的时间，确定业主到达勘验点的时间; ④、了解勘验是业主本人过去还是其他联系人，问清联系人的电话;

⑤、如是出租中房产，是业主过去或是先与租客联系后，销售人员再与租客电话沟通，约定勘验的时间;

⑵、致电业主有客人要求看房：

①、询问业主房屋目前的状况，是否有出售，了解价钱是否有变动，卖方市场情 况下以先入为主的方式进行询问，目前是不是XX元?买方市场情况下，以客户的反应情况，询问房价是

否变化?

②、询问业主看房的时间，上午还是下午比较方便一些; ③、告知业主自己出门的时间及可能到达的时间;

④、提醒业主有客人到后需注意的事项，以站在业主立场的利益进行分析。

⑶、回业主客人看房后意向(回复看房结果)：

①、看完房后，业主最需要知道的就是结果，看房后必须于二天内与业主进行联系，将客人反应告知(无论客户是否有意向，都需回复业主，想好目的后再作沟通);

②、客户的价钱与业主接近时，以将客户的报价适当控制报与业主，保留空间进行价格磋商;

③、客户的价钱与业主报价存在较大差异时，仍然报与业主，留意业主的反应，也为以后价格磋商打基

础;

⑷、确定致电客人的目的：

(5) ①、物业介绍，是在初次对客户进行了解后针对客户需求，向客人推荐房产，强化需求点，引起看房欲望;

②、这是一个试探客户需求的关键点：根据客户的肯定与否定锁定客户需求;

③、付诸行动，约客人看房：尝试与业主联系后再确定看房时间;

④、控制时间段，询问客人看房后的意向;

⑤、如客户已买到房子，先做恭喜再询问在哪套物业买的房子并了解还有没有房产需要租售登记，以我们

的服务争取客户的朋友亲戚等潜在客户。

4、约客户到公司：

⑴、让客户对公司加深了解，感受更多的信息和服务;

⑵、有助于与客户加强沟通及进行基础感情维护，对客户的需求了解更加深入;

⑶、带看是签约的基础，客户到公司，有助于签署中介服务协议书，防止客户跑单，保障佣金的收取，

同时，也确保销售人员自身的人身安全;

⑷、告知客户成交前我们不收取任何费用，只需支付成功签订购买协议后的佣金比例;

⑸、提醒客户带上自己的身份证;。

5、拨打电话注意事项及技巧：

⑴、注意语气及方式避免客户有厌烦的感觉，学会给客户定时间联系，不要不好意思。

⑵、根据客户的职业特征，分析其一天的生活规律，给他打电话。

⑶、房屋介绍不要把产品所有情况在电话中一一介绍给客户，适当进行保留一下，对他才更具有吸引力。

⑷、邀请客人过来或看楼，避免用提问式的方法，要用选择式的方法提问。例：要

问：“×先生/小姐你看星期六过来还是星期天过来(“×先生/小姐，你看上午还是下午有时间?”)(给他限

定选择);

⑸、根据客户需求，给客户一个吸引的亮点;

⑹、给客户朋友的感觉，使其不好拒绝你，诚恳的态度，像膏药一样贴住他;

⑺、让客人先挂电话，再结束谈话。 三)、部门主管电话沟通能力检测：

1、部门主管必须定期对营销人员电话检测，包括电话接听，拨打;

2、营销管理人员电话接听检测;

3、检测为每月不定时进行检查，检查结果作为员工技能考核供人力行政部进行绩效评分;

三、客户接待： 一)、客户到访

流程：起身(快步出门)问好――询问需求――邀请入店――邀请入座、递名片、递水――了解需求

标准：

问好：

1、看到客户到访(橱窗外)应于三秒钟内起身迎接，微笑问好，精神饱满，声音清脆、洪亮或立即

开门出外询问;

2、服装整齐，保持良好仪表，挺直身体，微往前倾，双手自然放于值班台上，或(橱窗外)男同事手

背于后，女同事双手交叠置于左下侧;

3、非接待同事也应一并起身问候或向客户点头致意; 询问需求：

1、面带微笑，眼光集中于客户面部，;

2、介绍或推荐房源基本信息要准确，快速; 邀请入店：

1、及时、礼貌的邀请客户进到门店内做详细了解;

2、没有坐下的机会就没有生意的开始;

3、在门前请客人先进入，而后自己方可进入;

4. 在客户没坐下前, 自己不要坐下; 邀请入座：

1、替客户放置好随身物品，引导客户入座;

2、取出名片，将有字的一方递向客户，进行自我介绍;

3、询问客户姓名、称呼;

4、及时递水(协助进行，冬天以三分冷水七分热水，夏天以冰水，常温时有冷热水各半或温水)，

水为1/2杯为宜;

了解需求：

1、与客人寒暄，获知了解本公司的渠道及需求(出售/租或求购/租，还是其他)

2、对客户要素予以分析：

⑴、基本情况：

①、客户的姓名 ②、了解客户的年龄 ③、客户电话 ④、询问客户的地址 ⑤、了解客户籍贯，是哪里人 ⑥、了解客户从事的职业 ⑦、了解客户目前居住的区域

⑵、确定需求：

①、出售/租或需求房屋户型 ②、出售/租或需求房屋面积 ③、出售/租或接受价格 ④、出售/租或需求房屋的原因 ⑤、了解客户大致家庭情况

⑶、进行分析：

①、客户的经济条件 ②、摸索客户的性格脾气 ③、了解客户生活

习惯 ④、试探客户个人好恶 ⑤、客户身体状况 ⑥、了解客户家庭背景 ⑦、了解(售房)

购房动机 ⑧、是否会存在一些干扰因素

3、获悉客户要素的方式：

①、通过与客户寒喧、聊天 ②、仔细观察客户的神情变化 ③、密切留意客户的举止、行动

4、获悉客户要素注意事项：

①、要真实确切，避免被一些表面现象所迷惑;

②、询问时逐层深入，不可冒进;

③、不要被客户的气势所压制，谈话间注意引导，使其真实流露; ④、销售人员态度要真诚可信，让客户感觉可以朋友相待。

二)、客户接待：

房源登记(客源录入)――信息配对――委托签署――电话(约看房)――送客(勘验、带看)――接待

注意事项(委托签署按情况而定)

标准： 信息登记：

1、业主房产出售或出租：

①、进行房产出租或出售登记，进行深入了解;

②、了解物业的详细地址和基础数据，分析该小区物业的大致售价和租价，与业主确定物业价格;

③、告知本公司的服务内容以及公司实力; ④、说服业主进行勘验及约定勘验时间;

⑤、确定产权的状状; ⑥、确定产权所有人的状况;

⑦、确定业主卖房的原因，以便日后的价格磋商。

2、客户有房产求购求租需求时：

①、按客户要求，推荐适合客户的公司主推房源，选择某一房源做试探性介绍，进一步了解客人需求; ②、当客户超过一个人时，注意区分其中的决策者，把握他们之间的相互关系。通过交谈正确把握客户的

真实需求，并据此迅速制定应对策略;

③、注意现场整洁和个人仪表仪容，以随时给客户良好印象;

④、确定客户需求后，房源的介绍应以先中，后优，再差予以介绍，不应过多介绍或房源介绍无差异化，

让客户无从选择;

⑤、不管客户是否真实需求者，都要热诚接待;

⑥、密切留意客户身边的陪伴者，不要冷落，适当时予以赞扬，获取认同。

3、请留下客户电话： ⑴、客户不留电话的原因：

①、担心被骚扰; ②、没有得到想得到的信息; ③、没有足够吸引他的东西; ④、所介绍的并非他理想的房子; ⑤、并不想买，只是想了解; ⑵、销售人员要想好说辞，正确对待：

①、请放心，我一定不会在不方便的时候给您打电话;

②、要不您说个时间，哪个时间较方便，我会在那个时间打过去，或者给您发信息; ③、其实，我只是希望能把最新有关适合您的房源及时告知与您，让您更客观的做决定;

④、要不，您留个传真或邮箱号码，我发资料给您。

信息配对：

1、进行房产出售出租登记，注明随物设施;

2、立即开始客户配对，在房友网内选择自己在半个月之内的客户进行筛选，或电话联系有需求较接近客户

的销售人员

3、根据客户需求范围及承受能力于系统内进行合适房源的搜索;

4、列出意向(房源)客户-列出购买意向的排序-按客户购买力(房源实际成交可能)排序-选定主要客

户逐一打电话给客户或其他销售人员;

5、信息搜寻时，可一边搜索边与客户进行交谈，避免冷落客户;

6、配对过程中，应适时转换系统转换成GUEST模式，满足客户好奇心理或避免有意偷窥业主(客户)

联系方式;

委托签署：

1、业主房产出售/租

①、委托签署是对客户的承诺，确定房屋的真实性，有效性及安全性，出于对客人的承诺，避免出现一房多售等购房陷井，同时也让业主感受到认真负责的态度，产生信赖; ②、无偿帮客户进行房屋出售，对符合市场价的委托房屋可进行报刊发布，客源更为广泛，加快销售过程;

2、客户求购/租：

①、首先让客户对所介绍的产品产生兴趣。

②、尽量探索客户需求，调动产品的所有资源来满足客户需求。

③、多提问，获取协议签署之前了解客人需求，抓住客户关心的问题，抓住客户关心的问题进行主推，将所介绍产品的特点讲述的符合需求，使客户感觉房子正是她/他所需求的;

④、告知客户签订协议的目的是便于公司掌握经纪人的工作状态，所有带看房的量化以协议为准;

⑤、明确双方义务，所看房屋成交之前不收取任何费用，以成交确定佣金的收取，

3、委托签署的基本要求及注意事项：

⑴、业主房产出售/租委托

A、条款解释：委托签署之前，销售人员应向客人解释内容条款，让客户清楚、明白知道他/她所享受的服

务及承担的责任; B、说服、签署注意事项

①、确认委托人有委托资格;

②、确认产权的状况;

③、确认委托的价格及费用支付;

④、确认佣金的给付(或无偿);

⑤、确认双方的义务及责任;

⑥、确认委托的事项及范围、生效日期及期限，并签字确定;

⑵、签署中介服务协议书：

①、条款解释：委托签署之前，销售人员应向客人解释内容条款，让客户清楚、明白知道他/她所享受的服

务及承担的责任;

②、委托签署必须附有客户身份证、电话号码，由销售人员进行填写;

③、客户由销售人员处每得知一项房产详细信息(未带看)或带看必须由客户予以签名确定;

④、客户方看楼人员有变化时必须重新签定委托;

4、已签署的委托审核流程：

⑴、房产出售/租委托：

A、当日交店长审核委托，根据业主的报价高低作出适当的对策: ①、价钱低于市场价，根据平时投资客联系方式重点推广争取即时成交;

②、符合市场价，安排进行配对，并予以广告发布;

③、业主期望高时，价钱高于市场价，但房产颇为优质，即时安排扮客杀价;

④、普通房源且价钱高时，安排保持适时跟踪与联系，告知业主向客源推介后但客人听价没有看楼

欲望，且一致认为价钱过高试探业主反应;

B、店长审核委托内容：

①、委托人具委托资格，是否产权人，是否存在产权共有人;

②、委托书有否记载产权详细情况;

③、产权人是否对委托书进行确认。 C、经纪人将委托情况于系统内作详细跟进;

D、门店主管对委托签名确认;

E、门店主管当日晚结进行分享，共同确定销售方案; F、门店主管于每周一将店内委托上交运营管理部;

⑵、中介服务协议书： A、门店主管审核委托内容：

①、协议书内容必须由销售人员填写;

②、协议书要求有客户身份证号码、联系电话、所看房产详细地址、报价、系统客源编号;

③、客户必须对委托内容予以确认;

④、客户必须对所看的房产或获取信息予以确认;

⑤、晚结进行即时分析，针对问题进行说明;

B、经纪人于系统内将客户资料进行完善，并将带看详细作即时跟进(保证质量);

C、门店主管核实、确认;

D、每周一门店将协议书上交运营管理部。

5、委托书归档; ，

⑴、行政秘书根据委托跟进及委托书在房友系统内进行委托人更改;

⑵、文秘对委托书收集、整理并入档;

电话约看房

1、约业主;

告知有客户看房的信息

询问业主并约定看房的时间;

与业主约定统一报价及告知注意事项;

2、约客户看房

拨通客户电话，根据客户需求简单讲述房源基本信息，注意针对客户的需求点;

和客户约定看房时间， 约定客户看房，注意安排时间;

房源推荐注意事项：以二选一或三选一(先中、再优、后差)

送客

1、送客标准：

⑴、客户离开，值班人员应立即起身相送，提醒客户带好随身物品;

⑵、接待人员先于客户走到门口，将门向内打开，视乎客户与门的远近，如客户已在门口，应将门向外打开，站立门口，与客户握手，感谢对公司的信任与支持，再次告知客户自己的姓名，很乐意为她/他提供

义务咨询服务，与客户约定下次联系的时间;

⑶、欢迎客人下次有时间过来小坐，送客人出门口或上车，与客人挥手道别，目送客人离开视线后，接

待人员才可进门。

2、清理现场：

⑴、接待人员送客人出门时，其他同事或接待人员(为单独值班时)完毕后应立即清理现场，收拾水杯、

垃圾、清洗烟灰缸，收拾并整理台面;

⑵、将桌椅等即时复位;

接待注意事项：

1、接待员应保持精神饱满，热情解答，表情丰富，认真聆听客户的需求，对客户的价格适当加以建议，避免有抵触或不耐烦、厌倦情绪，充分获得客人认可，有继续谈话的意向;

2、保持安静，请其他同事谈话或电话时注意音量;

3、在客户对佣金提出异议时销售人员不可随意承诺对客户佣金的折扣，应与客户分析服务质量及结果，如：能获得较高售价，或较合适价钱买到心仪房产及对服务的认可;

4、不接待客户的人员要主动帮助递水递烟缸。保持个人形象，避免一些小动作如挖鼻、盘发、掏耳、揉眼、

剔牙、瘙痒等;

5、区别客人的真伪，是否同行刺探信息，或是政府职能部门人员进行一些调查工作，接待人员要注意言论，如发现有可疑的地方，立即上报门店主管或报公司行政部;

6、公司内部所发出的通知，机密文件等看完后要收好、放好，不可以随便乱放或给客户取