征收拆迁涉及的法律法规范文第1篇
土地是农民的衣食之母, 在城市化的进程中, 如何完善农村土地征收制度, 如何补偿和安置这些农民是关系到社会和谐稳定的重要问题。我国现行相关法律对此规定不够完备, 由此导致了实践中被征地农民得不到及时充分的补偿, 引发了大量土地征收补偿争议, 不仅严重损害农民利益, 更成为社会稳定的隐患。本文从补偿主体、补偿程序、补偿范围、补偿方式等方面提出观点, 探索一条切实可行的方案, 使我国土地征收法律制度得到进一步的完善。
1 我国现行土地征收制度的现状与问题
我国目前还没有一部《土地征收法》来全面规定土地的征收, 国家在土地征收和实施过程中的问题很多, 矛盾很突出, 且引发了大量的征地纠纷, 主要表现在以下5个方面。
1.1 土地征收权的滥用
土地征收, 是国家对非国家所有的原土地权利人的土地权利采取的强制措施。我国现行《宪法》、《土地管理法》和《物权法》都规定了国家为公共利益的需要, 可以依照法律规定对集体所有的土地实行征收。然而, 法律法规并没有进一步明确地限定“公共利益”的范围或判断标准, 这直接导致实践中“公共利益”被扩大解释, 土地征收权滥用, 人地矛盾突出。而为营利性目的主要用于工商业、房地产等项目的土地征收也已成为土地征收权滥用的主要方面。政府以低补偿从农民手中征收土地, 又以拍卖、出让等形式高价转移给土地开发商。把这一行为认定为了“公共利益”, 显然是没有说服力的。同时, 一些地方政府在发展本地经济与政绩工作的利益驱动下, 凭借种种理由和手中的权力, 打着“公共利益”的旗号, 肆意征地, 他们采取未批先占、少批多占、或先占后批, 以耕地充荒地等非法手段, 逃避法律, 违法征收土地, 极大地挫伤了农民生产性投资的积极性。大量的农用地转为城市建设用地, 扩大城区, 兴建各类开发区、旅游区、大学城等, 使耕地面积大大减少。按照全国土地利益总体规划纲要, 1997年至2010年全国非农业建设占有耕地控制指标2950万亩, 然而到2004年, 全国已经把用地指标用去大部分, 导致我国人多地少的矛盾日益尖锐[1]。当农村土地被肆意的征用, 社会上便出现了一种新的群体——“失地农民”, 他们丧失了赖以生存的土地, 又得不到相应的补偿, 寻求不到新的生存出口, 于是, 他们不断地上访、告状, 成为了社会不稳定因素。
1.2 土地补偿费用过低
《土地管理法》规定, 征收土地应当依法支付土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费等各项费用。但“土地补偿费”已因补偿标准不科学、忽视农村集体所有土地的增值收益造成补偿程度明显偏低而受到广泛的批评。“安置补助费”也忽视了农村城市化后农民长期生活、就业和社会保障等问题, 并与所有制结构的变化和劳动就业制度变迁不相适应。此外, 尽管《土地管理法实施条例》规定了任何单位和个人不得私分、平调、挪用、截留土地补偿费, 但土地征用费被地方财政、乡镇村截留甚至乡领导、村干部私下里瓜分的现象仍然存在。我国现行征地补偿制度是采用计划经济体制下形成的“产值倍数法”计算标准, 这种计算方法存在着产值难以确定, 实际变化幅度大, 不能体现土地区位条件差异, 预期收益体现不足等弊端。在征地过程中由于存在征地前和出让后的过大收益差, 使得农民利益大量流失, 在某种程度上形成农村发展滞后和社会不稳定因素, 政府公共设施建设行为也难以顺利实现。据统计, 在地价征收和高价出让所带来的土地增值收益分配中, 农民只得到了5%-10%, 村级集体得到25%-30%, 而60%-70%为各级政府所得[2]。
1.3 补偿收益主体不明
收益主体不明主要是源于我国在立法上对农村土地权属界定不清。我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》及《农业法》等都明确规定, 中国农村的土地归农村集体成员共同所有, 但到底什么是“集体”, 相关立法却没有明确指出[3]。集体到底指哪一级组织?农村的三级基层组织为乡、村、组。如果理解为同一集体土地为乡、村、组三个组织都拥有所有权, 这就违背了同一物上只能设立一个所有权的民法原则。结果是农村土地所有权归属上的模糊, 实际操作中, 是组听命于村, 村听命于乡, 上一级组织可以任意处置农村土地所有权, 使农民的权利受到损害。《土地管理法》规定农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的, 由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的, 由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡 (镇) 农民集体所有的, 由乡 (镇) 农村集体经济组织经营、管理。但农村集体经济组织与村民委员会和村民小组的关系如何?何谓农村集体经济组织?没有回答, 这种对既成事实的确认并未解决土地所有权归属模糊的问题, 当面临补偿时, 潜在的问题就暴露出来了, 三个主体都在争夺土地补偿金, 补偿金真正落到土地权利人——农民手中时已经所剩无几, 这也是导致实践中许多补偿纠纷发生的重要原因之一。
1.4 补偿方式单一
我国农村土地征收补偿方式只有金钱补偿和劳动力安置两种方式。只在国土资源部《关于加强征地管理工作的通知》这一部门规章中规定了预留地和土地使用权入股补偿的方式, 此外, 《土地管理法》也没有明确规定哪个组织来负责对失地农民的安置。由于劳动用工制度发生了很大的变化, 许多企业难以胜任妥善安置劳动力的重任, 因此许多地方均采取货币安置的方式。农民失地后大量涌入城市, 如果缺乏技能和知识, 无法在城市激烈的竞争环境中生存下去, 待仅有的一点补偿金额用完后, 失地农民就彻底失去了生存的依靠。
1.5 补偿程序不完善
补偿过程中虽有公告和听证的规定, 但缺乏农民实际参与听证的保障渠道。法律规定征地补偿方案由市、县人民政府土地行政主管部门会同有关部门制定, 补偿方案制定后才公告告知农民, 对农民提出的意见只在确需修改的情况下才改动补偿方案, 极大地限制了农民的参与权。此外, 发生纠纷后, 法院往往以征地补偿案件不属于民事案件为由不予受理, 司法保护不能实现。现有的土地征收补偿法律法规没有规定对裁决不服的救济途径, 《土地管理法》第十六条的规定主要是土地所有权和使用权的权属纠纷的救济途径, 而不包括土地征收补偿纠纷的处理。根据现行《土地管理法》的规定, 征收各方不能对征地补偿标准达成一致意见的, 由征收部门裁定, 而且该裁定为终局裁定, 相对人不能向人民法院起诉。这种制度安排, 给征收方以过大的权力, 而被征收方连起码的司法救济权都没有, 极易造成对被征收人利益的损害。失地农民失去土地的同时也就失去了农民的身份, 又未同时获得市民的社会保障待遇, 可能沦为国家、集体、社会三不管的边缘群体, 如何加强对他们的保护, 这已日益成为摆在我们面前的一个严肃课题。
2 完善土地征收制度的思考与对策
笔者认为法治是一个动态的过程, 须从立法、执法到司法几个方面来保障土地征收符合公平与正义。
2.1 建立征收目的审查制度, 明确界定“公共利益”范围
土地征收的法律规定应采用概括和列举并用, 直接设定与间接设定相结合的形式, 严格限定公共利益。参照国际上有关国家《征地法》的规定, 有必要对“公共利益”的范围作出明确限定, 主要包括: (1) 国防、军事需要; (2) 国家和地方政府需要修建的铁路、公路、河川、港湾、供水排水、供电、供气的需要; (3) 国家和地方政府需要修建的机关, 以及以非营利性为目的的研究机关、医院、学校等事业单位; (4) 其他社会公共事业和公益事业。“公共利益”具有动态性, 为如何把握其具体意义带来一定难度, 所以在法律的规定之外, 符合社会发展的, 国家急需要的相对公共利益项目, 尤其是有争议的项目, 则应建立听证的制度, 以公开、透明的方式, 向社会说明, 并且对征地目的建立司法裁决制度。
2.2 完善征地程序立法, 加强征地的民主性
在立法中加强对土地征收程序的完善, 有关政府征收土地的正当法律程序应该涵盖下列原则和步骤:1) 正当性。必须依照严格的法律程序, 依法评估国家征地的正当性。根据我国国情, 政府征地必须严格区分公益性用地和经营性用地, 国家的强制性征地权主要应是公益性的, 而商业开发和企业行为不能借助国家的行政权力强行征地;2) 公开性。政府必须以公告的形式书面陈述需要征地的具体理由, 并需要提出反证, 说明如果不在特定的时间和地点征地将产生什么负面后果;3) 政府机构必须举行公开的听证会, 失地农民可以在听证会上质疑政府的征地理由, 并有权要求政府放弃征地行为。
2.3 改革补偿标准的立法, 公正分配合理安置
集体土地征收的补偿, 是征地工作的主要内容, 涉及到国家、集体、个人利益。应从以下4个方面着手:1) 应主要以市场价格来确定补偿标准。2) 合理地给予安置。3) 建立土地补偿金公正分配机制。4) 增加补偿项目。
2.4 确立全面监督机制, 严格规范征地权行使
要大力推进政务公开, 健全公开制度, 采取多种形式进行监督:1) 群众、媒体的监督。2) 人大代表、政协委员的监督。3) 专门机关的监督。
2.5 建立有效的救济机制, 确保失地农民的权利
土地征收救济制度是土地征用过程中保护集体经济组织及其成员的合法利益、促使行政机关依法征地的重要措施。一方面, 法律应明确规定, 行政征收补偿经过复议后, 如果仍不服复议裁决, 可以提起行政诉讼, 赋予被征地农民土地权益的司法保护。应将司法监督的范围从土地征收补偿和安置的监督扩大到对行政机关土地征收权的监督, 完善行政诉讼法上的法律救济机制。1) 建立土地征收目的的司法审查制;2) 对征地补偿款被拖欠、截留的司法救济;3) 对农民征地补偿款分配管理权益的司法救济。对于土地征收补偿争议应当明确规定, 在穷尽行政程序后可以通过司法诉讼程序解决, 经过审查符合受理条件的, 人民法院应当受理。
摘要：从国家土地征收权的滥用、土地补偿费用过低、补偿收益主体不明、补偿方式单一、补偿程序不完善等五个方面分析了我国现行土地征收制度的现状与问题。并通过对制度分析指出:应从建立土地征收目的审查制度, 明确界定公共利益范围, 完善土地征收程序及改革补偿标准的立法, 确立全面的监督机制, 严格规范征地权的行使, 健全有效的救济机制, 确保失地农民的权利实现等方面对我国土地征收法律制度进行完善。
关键词：土地征收,土地补偿,法律制度完善
参考文献
[1] 王英霞.重构我国农村土地征收制度的法律思考[D].兰州:兰州大学, 2006
[2] 葛燕平, 韩建波.土地征用莫忘农民权益保护[J].经济论坛, 2004, (15) :100-101
征收拆迁涉及的法律法规范文第2篇
一、我国城市房屋商业拆迁法律适用之概况
上世纪90年代初, 为加快旧城区改造和新城区建设, 国务院于1991年3月22日颁布了《城市房屋拆迁管理条例》 (以下简称1991年《拆迁条例》) , 并于是年6月1日起实施。这是我国第一部城市房屋拆迁管理的行政法规, 也是我国上个世纪城市房屋拆迁所依据的主要法规。
二、域外房屋拆迁法律适用模式之审视
笔者通过查阅美国、英国、日本等国家及台湾、香港地区房屋拆迁法律适用的基本情况[3], 不难看出:
(一) 域外房屋拆迁普遍区分为公益拆迁和商业拆迁, 注重保护当事人的财产权利, 甚至上升到宪法保护的高度;注重依法拆迁, 彰显公平正义。
(二) 大多数国家和地区都没有专门针对商业拆迁的法律法规, 但实际都存在着商业拆迁现象。
(三) 对于商业拆迁, 一般均视作民事行为而适用民事法律规范, 贯彻的是意思自治原则, 充分尊重当事人的意志, 具体方式上采用自由协商。
(四) 补偿方面, 不但补偿房屋的市场价值, 还包括土地价值、安置费用、停产停业损失甚至扩展到预期商业利益等等, 但补偿标准是统一的。
(五) 政府一般不介入商业拆迁, 但也绝不袖手旁观, 事前审批把关、事中事后的监督毫不含糊。对于拆迁纠纷, 采用司法最终裁决的原则, 不允许行政强拆。
(六) 台湾的投票多数决和香港的强制售卖制度, 是对自由协商的适度干预, 规定了严格的条件和程序, 对于故意拖延、漫天要价等恶意行为予以遏制, 以提高土地利用效率和确保公平公正。
三、现行立法模式下我国城市房屋商业拆迁法律适用利弊之检讨
对于城市房屋的商业拆迁, 立法上由最初的商业和公益不分, 到严格区分商业和公益, 并将商业拆迁置于民事领域, 双方平等协商, 政府不再直接介入, 彰显了政府执政理念的转变。之后, 因拆迁而发生的冲突明显减少, 即使发生, 也能很快依法得到纠正, 相关责任人员也会受到应有处罚, 真正将《宪法》和《物权法》等法律法规的相关规定落到了实处。开发商再也不敢像过去那样胆大妄为, 被拆迁户终于可以扬眉吐气与开发商平等协商, 私权神圣的旗帜终于飘扬起来。
总之, 现行立法将城市房屋商业拆迁定位为单纯的民事法律关系, 利于纠正过去的错误做法, 确保公民私权神圣, 但也带来一些新问题, 弊端已显现, 亟待解决。
从开发商的角度看, 只要依法经营, 合法拆迁, 不必过分苛责。毕竟, 企业以营利为目的乃其天性, 也是其法律义务。试想, 一个不以营利为目的的企业如何生存?企业的营利表面看是为股东谋利益, 实则也在对社会对国家做贡献, 从就业、从税收、从繁荣市场丰富人民生活等很多方面均能体现。在飞速发展的当今世界, 公平固然可贵, 无效率的公平又有何益?何况, “钉子户”的行为很难谓其追求公平。曾几何时, 抑商政策的推行使我国错失了资本积累的黄金时期, 从此落后于世界, 并较长时间一蹶不振, 一睡不醒。
四、我国城市房屋商业拆迁法律适用模式之重构
基于城市房屋商业拆迁面临的基本问题, 结合域外房屋拆迁法律适用的有益经验, 笔者认为, 当下的商业拆迁, 从法律上应当构建一种以体现意思自治原则的自由协商方式为主, 以体现国家适度干预的附条件的强制售卖方式为辅的法律模式。
(一) 以自由协商方式为主
在城市房屋商业拆迁中, 被拆迁人作为房屋所有权人, 对房屋享有完全物权, 有依其意愿占用、使用、收益、处分房屋的权利, 法律上已充分确认 (1) , 并体现了对私人财产一体保护的原则。同时, 《中华人民共和国民法通则》第4条规定;“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。”《中华人民共和国合同法》第3条规定:“合同当事人的法律地位平等, 一方不得将自己的意志强加给另一方。”该法第4条规定:“当事人依法享有自愿订立合同的权利, 任何单位和个人不得非法干预。”
(二) 以附条件的强制售卖为辅
尽管国外普遍适用自由协商, 但针对我国目前情况, 笔者更倾向于辅之以适度的国家干预。在符合国民经济和社会发展规划、城乡规划和土地利用规划的前提下, 建议借鉴台湾和香港的做法, 尤其是香港的做法, 当开发商与被拆迁人之间通过自由协商的方式致签约人数达到一定比例 (以90%为宜) , 难以再行继续协商的情况下, 开发商可向政府主管机关申请强制售卖令。此种方式下, 对补偿标准一是应参照房屋和土地的市场价值, 规定补偿的最低标准, 可参照适用《征收条例》的补偿标准;二是前后标准应当统一;三是政府应主要行使审查和监管职能, 纠纷化解和强制措施的实施由法院担当, 以平衡自由与强制之间的张力。
五、结语
商业拆迁作为平等主体之间的物权转让行为, 形式上应是一种民事活动, 应首先适用自由协商的方式。但本质上此种民事活动应区分于一般的市场行, 双方自由意志都应受到一定限制, 为保护私权, 维护公平正义, 同时确保效率, 政府应适度干预。
摘要：我国城市房屋商业拆迁, 立法上由商业和公益不分到而今被定位为纯属民事法律关系的商业行为。从域外国家和地区的经验看, 大多也定位为民事领域的市场行为, 但也进行了适度的国家干预。现行立法模式, 利于纠正过去的拆迁乱象, 确保私权神圣, 但弊端也客观存在。通过检讨, 为解决现实问题, 兼顾公平和效率, 建议构建一种以体现意思自治原则的自由协商方式为主, 以体现国家适度干预的附条件的强制售卖方式为辅的法律模式。但补偿标准应规定下限, 政府主要行使审查和监管职能, 纠纷化解和强制措施的实施由法院担当, 以平衡自由与强制之间的张力。
关键词：城市房屋,商业拆迁,法律适用,自由,强制
参考文献
[1] 冯春梅.城市商业拆迁法律问题研究[D].吉林大学, 2011.
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[4] 王军, 汪晓华.商业拆迁的权利与利益之辩[J].长春大学学报, 2011 (11) .
征收拆迁涉及的法律法规范文第3篇
[摘要]西方土地征收法律制度是在以土地私有制和市场交换为资源主要配置机制的社会中产生的一种土地征收法律制度，充分地体现公共利益、公正程序、公平补偿、公权保障等四大特征。这些特征对我国现行土地征收法律制度有着很多启示。
[关键词]土地征收；公共利益；公平补偿；公权保障；公正程序
[作者简介]万政伟，浙江警察学院法律系讲师，经济法学硕士，浙江杭州310053；王坤，浙江省社会科学院法学研究所助理研究员，浙江杭州310053
一、西方土地征收法律制度的总体特征
在西方各国中，德国第一个征收法是黑森大公国于1821年公布的，随后，各邦国也陆续制定了征收法典，1874年普鲁士土地收用法基本确立了土地征收法律制度，1919年魏玛宪法第153条第2款以精密技术性的方式，将征收之过程，在世界上首次规定于宪法内。二战以后，德国基本法承继了魏玛宪法的相关规定，构成了德国土地征收法律制度的宪法基础。在法国，在大革命期间和第一帝国时期确立了公用征收的原则，以后经过多次立法规定和判例补充，逐渐发展成为现行的公用征收法律制度，主要规定于1977年的公用征收法典中。在美国，《美利坚合众国宪法修正案》第5条规定：“没有正当的补偿，私有财产不得为公共所收用。”以该条款为基础，运用“深厚的人权理念，积极的司法解释程序，来予以宪法理念以新的内容”，逐步发展起以判例法为主要表现形式的土地征收法律制度。在日本，1901年的土地收用法基本确立了土地征收法律制度，二战后，《日本国宪法》第29条第3款规定了征收的目的和条件。西方其他国家如英国、比利时等国也确立了各自的土地征收法律制度。
尽管西方各国土地征收法律制度在具体制度设置方面存在很大的区别，但是，这些土地征收法律制度大都建立在市场调节机制和资本主义土地私有制的基础上，市场调节机制和土地私有制对土地征收制度产生了巨大的影响，使之很明显地呈现了“四公”特征，即在土地征收目的上坚持公共利益标准；在土地征收补偿上，坚持公平补偿标准；在土地征收制度中，着重赋予被征地者以各种“公权利”，以“公权利”为本位构建土地征收法律制度；在土地征收过程中，注意运用严格的程序制约国家土地征收公权力。
(一)在土地征收目的上体现公共利益要求。在西方土地征收法律制度中，公共利益构成了土地征收的唯一正当理由，它既赋予了国家行使土地征收权力的合法性依据，又限制了国家行使土地征收权力的范围。从这个意义上讲，由于公共利益要求和标准的存在，土地征收法同时也应当是一部限制土地征收、保障土地所有权的法律。《欧洲人权公约第一议定书》第1条第1款规定：“每一个自然人或法人均有权平等地享受其财产。非为公共的利益及依据法律的一般原则所规定的条件，任何人均不得剥夺其财产所有权。”《意大利民法典》第834条规定：“不得全部或部分地使任何所有人丧失其所有权，但是为了公共利益的需要，依法宣告征用并且给予合理补偿的情况不在此限。”20世纪以后，法国公用征收的目的限制即“公用”概念就不再局限于公产、公共工程和公务观念了，行政法院认为只要能够满足公共利益就是达成公用目的。从1954年Berman v·Parker一案以后，美国的“公共目标”概念也从原来的“公用征收”扩展到“公益征收”。
(二)坚持公平补偿标准。公平补偿又称为“正当补偿”或“相当补偿”。这种公平补偿的要求构成了对国家强制权的反向制约，主要是从经济利益上保障被征地者的权益。在必须征收时，补偿应当符合财产的价值，财产的存续保障转化为财产的价值保障补偿，通行做法是依照市场价格来厘定被征收土地补偿标准，以被征收土地的市场价格为基础决定土地征收补偿费用的具体标准。说到底，土地征收的过程其实就是一个强制购买的过程，它要求在土地征收过程中模拟市场交易的结果，给予被征收者以相当于市场价格的土地征收补偿对价，从而在公共利益和个体利益之间达致均衡。德国最高法院在案例法中也指出：征用(征收)之特征，在于对平等原则之侵犯。为了补偿这项侵犯，就有必要对受到征用的个人授予一种公平补偿。法国宪政院认为，一旦构成征用，其补偿就必须符合两项条件：首先，政府必须在征用之前支付补偿；其次，补偿必须公正。日本宪法第29条第3款也规定：“私有财产，在正当补偿之下可收归公共所用。”
(三)强化公权保障。公权保障指在土地征收过程中必须赋予并保障被征地者的各种公权利。公权利是同私权利相对应的一个概念，是公民所享有的针对国家机关的权利。由于土地征收是一个运用国家公权力强制剥夺他人土地所有权的过程，为了防止国家公权力肆意侵害土地所有权，就有必要在土地征收法律制度中赋予被征收人以下各种公权利：
1.知情权。被征地者的知情权包括事前知情权和事中知情权，事前知情权要求用地单位在土地征收程序启动前，就应当通知被征地者并听取其意见；事中知情权要求征收机关在作出征收决定和补偿决定时，除应当及时地进行公告外，还应当以通知方式个别告知被征地者。
2.买回权。土地买回权指土地所有者在征收所据以存在的公益目的未能实现的情况下请求买回该幅土地的权利。对财产的侵害仅限于为实现特定的大众福祉利益所必要的范围内，这意味着。原先作为征收正当理由的目的一旦消灭，返还请求权即告成立。土地买回权制度的设立旨在促进土地的合理利用，维护被征地者的合法权益，提高土地征收的效率。买回权是被征地者维护其所有权的一种补充手段，实际上是对土地征收行为的否认，从性质上看，它是一项保障土地所有权的公权利。
3.残余土地建筑物强制征收请求权。被征地者强制征收请求权指在被征收土地或其附着物的残余部分丧失全部或大部分经济价值时，被征地者享有在法定期限内请求征地机关一并予以征收的权利。该权利性质上属于公权利，是被征地者针对政府的权利，目的是为了维护被征地者的经济利益。
(四)坚持公正程序。公正程序又称为正当程序，从程序法理上讲，征地过程中的公正的法律程序既是被征地者权利的重要保障，也是对政府征地权力的有效限制。作为对政府行使征收权力的制约，公正程序已经越来越广泛地体现在世界各国的土地立法之中。在美国的土地征收法中，公正程序包括两项基本程序性规则：其一是听取对方意见：其二是不能自己做自己案件的法官。在第一项规则下，必须保证相对方在行政机关作出一项行政决定时享有如下三项权利：(1)相对人在合理时间得到通知的权利；(2)相对人有了解行政机关的论点和根据的权利；(3)相对人有为自己辩护的权利。第二项规则是避免偏私的必要程序规则。
日本土地征收也有着严格的程序，根据2003
年6月20日最新修改的《土地征收法》规定，日本的土地征收要经历以下一些程序：(1)编写调查报告；(2)裁定程序的开始；(3)土地所有人或其他权利人提出补偿的请求；(4)征收委员会作出征收区域、损失补偿以及权利取得或丧失时间的裁定；(5)不服申诉和诉讼。
比利时普通公用征收程序依次要经过行政阶段和司法阶段。在行政阶段，针对公务机关的财产征收计划，被征收人可以在收到财产征收计划15天内提出异议和意见，如果双方达不成协议，行政机关必须经过开会才能决定公用征收。由此形成的决定如果被征收人仍不执行，征收便进入司法阶段，即由征收机关向征收财产所在地的法院提起诉讼。如果经审查确定行政机关征收合法，那么接着由法院指定三位专家，对补偿费进行估价。在听取了双方当事人意见后，法院在专家所作结论的基础上决定补偿费额，然后由法院授权行政机关执行征收财产。被征收人对一审法院的判决不服可以向上级法院上诉，但上诉不停止原判决的执行。
除了在征收过程中应当遵循公正程序的要求以外，在征地程序启动之前也必须要有一个民事前置程序。尽管公共利益是国家启动征地程序的唯一正当理由，但远远不是充分理由。即使是为了公共利益，也要经过民事途径不能取得土地所有权情况下，才能进入土地征收程序。这就是说，在国家启动土地征收程序之前，必须要有一个民事前置程序，这也是公正程序的一个必然要求。
二、对我国土地征收立法的启示
我国社会主义市场经济体制建立在土地公有制的基础上，这就决定了我国土地征收法律制度既要建立在土地公有制基础上，也要符合市场经济体制的要求。相对而言，西方土地征收法律制度建立在资本主义土地私有制基础上，也就是说，西方土地征收法律制度必然与我国土地征收法律制度之间存在着巨大的差异，尽管如此，经过了几百年的发展，西方国家已经形成了一个比较完善的、符合市场经济体制要求的土地征收法律制度体系，对我国土地征收法律制度体系的建构具有重要的启示。
启示一：尽快明确公共利益标准。我国《宪法》第10条第2款规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。”《土地管理法》第2条第4款也规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征收。”应当说，我国现行立法已经确立了公共利益标准，但是同西方土地征收制度相比较，依然存在着很大的缺陷。依照《土地管理法》第43条规定，除了少量的非农化建设不需要经过征收程序外，绝大部分需要利用集体土地的建设用地都要经过土地征收程序，而不管这些建设用地是否符合公共利益标准，这实际上取消了土地征收的公共利益标准。为了保障集体土地所有权，减少土地征收的频率，笔者认为，在我国未来的土地征收立法中，应当尽可能地确定公共利益的内涵，并且详细地列举属于公共利益范畴的建设项目，以彻底杜绝为了商业利益或国库利益而滥用土地征收权的可能性。
启示二：以“公权利”保障为核心重新建构一系列土地征收制度。根据我国现行法律制度，土地征收实质上就是由政府主导的强制性地把集体土地转变为国有土地的过程。在这个过程中，是否征收、如何征收、如何补偿等方面，被征地单位和失地农民既缺少知情权，也没有残余地强制征收请求权、买回权等一系列权利。政府的征收行为明显具有单方面性和强制性，威权过重，充分体现了国家的权威，反映了计划经济体制时期的行政权力支配一切的时代特征，远远不能适应现代多元化法治社会的要求。因此，在我国未来的土地征收立法中，应当形成一个以“公权利”保障为核心的土地征收法律制度体系。
启示三：完善土地征收法律程序。我国现行土地征收法律制度既没有规定土地征收前的勘察调查程序、民事前置程序，没有规定被征收土地所有权的转移时间，也没有规定土地补偿金支付时间、方式、提存等方面内容。可以说，缺少土地征收权力行使的时间、空间方式或顺序方面的细致规定，体现了“重实体、轻程序”的特点。笔者认为，在我国未来的土地征收立法中，首先应当明确地设立勘测调查程序。建立调查勘测制度符合土地强制出让程序运行的客观规律，有利于用地单位顺利地启动土地征收程序，有利于保障土地所有权人的合法权益，同时还有助于政府土地主管部门掌握拟征收土地的状况，为土地征收公权力的行使奠定必要的行政决策基础。其次，应当建立民事前置程序。“征收应当是迫不得已的国家措施。”其具体办法就是在启动土地征收程序之前，由国有资产管理部门代表国家与农村集体经济组织就土地所有权的转让价格、时间、方式进行平等协商。如果能够达成协议的话，就避免启动土地征收程序，如果不能达成协议或者集体经济组织从根本上就拒绝进行磋商的话，才可以由国有资产管理部门代表国家作为土地征收申请者启动土地征收程序。
启示四：完善补偿制度。我国《土地管理法》第47条基本确立了我国现行征地的补偿标准，这个标准可以归纳为“产值倍数计算法”。应当说，该标准完全是一种与市场因素无关的国家政策性价格，过于偏离被征收土地的市场价格和失地农民群体的经济预期。笔者认为，应当在宪法的相关条款中确定土地征收的完全补偿条款，也就是说，土地征收应当采用完全补偿条款。在具体的补偿标准上，以被征土地所有权的市场价格作为补偿基础。确立这一标准不仅有利于保障失地农民的合法权益，也有利于政府行为的理性化。另外，还应当取消安置补助费。安置补助费体现了国家的安置责任，完全是一种计划经济体制时期的遗留物，它存在的唯一的作用是对当前土地征收低补偿的一种弥补，因而在将来按照土地所有权的市场价格对土地所有者进行完全补偿后，安置补助费的存在就更加没有必要了。
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征收拆迁涉及的法律法规范文第4篇
[摘要]公共利益涉及国家安全和社会公众的福祉，体现了人们对社会共同福利的追求。财产权在公民享有的所有权利中占有重要地位，它是实现生命权、自由权等权利的物质基础。我们既要保护公民的私有财产权，也要维护社会的公共利益。为平衡两者的关系，2004年宪法修正案作了原则性规定，“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”但要正确处理好两者的关系，还有待法律进一步作出具体详尽的规定。
[关键词]私有财产权 公共利益 征收 征用 补偿
公共利益与国家安全和社会公众的福祉密切相关，体现了人们对社会共同福利的追求。尤其在我国经济飞速发展和社会转型时期，维护公共利益的重要性愈加凸现。私有财产权在公民享有的所有权利中占有重要地位，它是实现生命权、自由权等权利的物质基础，而私有财产权的保障与实现也是市场经济健康发展的前提，为此，必须进一步加大对私有财产权的法律保护力度，确保市场经济的法律秩序。我国是人民当家作主的社会主义国家，公共利益与个人利益在本质上是一致的，但在实际生活中，二者之间经常又会发生冲突。一方面，公民在行使私有财产权以实现自己的个人利益时有可能与公共利益的目标相背离；另一方面，国家在实现公共利益时有时也可能需要以限制公民的某些私有财产权为手段。为解决这一矛盾，我国2004年宪法修正案第22条规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿。”宪法修正案的这一规定为正确处理私有财产权与公共利益的矛盾奠定了宪法依据。由于这里只是原则规定，比较抽象和笼统，所以在现实生活中，落实和实施宪法的原则，还有诸多具体法律问题亟待解决，如应如何科学地界定公共利益?征收、征用应遵循什么样的正当程序?补偿的原则及标准是什么?对因补偿引发的纠纷应如何救济?只有当这一系列问题得到法律的详尽规定，私有财产权与公共利益的冲突才能纳入法制轨道并不断得到有效化解。
一、应对“公共利益”作出科学界定
我国宪法修正案明确规定对公民私有财产征收征用的前提条件是公共利益需要，这也是世界各国宪法的通行做法。“公共利益”本身是一个比较抽象、易生歧义、具有不确定性的概念，而目前我国对它缺乏统一、科学的法律界定，对“公共利益”的解释权、判断权往往掌控在具体实施征收征用行为的各级政府手中，以至某些行政机关和社会组织为谋取一己之利，借“公共利益需要”之名，行“商业利益需要”之实；有的甚至官商勾结，打着维护公共利益的旗号，损害公民的私有财产权。
究竟何为“公共利益”，从古至今还没有一个具有可操作性的、得到公认的定义。近代法国思想家卢梭在提及“公共利益”这一用语时认为：“唯有公意才能够按照国家创制的目的即公共幸福，来指导国家的各种力量；因为，如果说个别利益的对立使得社会的建立成为必要，那么，就正是这些个别利益的一致才使得社会的建立成为可能。”卢梭仅仅从公共利益所起的作用的角度阐述了什么是公共利益。在社会生活中，从公共利益的表象上，我们可以将“公共利益”理解为涉及文化、教育、医疗、环境保护等社会公共事业和国防建设等符合绝大多数人愿望的非直接商事性质的利益。为了严格限制行政机关权力的随意扩大，切实保障公民的私有财产权，笔者认为，应制定法律对“公共利益”做出统一、科学的界定，并且立法时应综合考虑以下三个问题。
第一，是否是基于公用事业需要或紧急状态。基于公用事业需要或紧急状态而形成的公共利益是对公民私有财产进行征收征用的最初目的，是最典型、最常见的公共利益，也是纯粹的公共利益。前者如公共交通、公共设施、医疗卫生等；后者如国家安全、自然灾害的防御等。以此种目的征收征用公民私有财产，除受必要性限制外，不受其他限制。
第二，是否是单纯为了增加国库利益。国库利益是国家为维持自身的运转而享有的经济上的利益，也可称为财政利益，即指从中央到地方各级政府为了提高本级政府财政收入，对公民私有财产或者集体财产实行征收征用所获取的利益。在某些城市曾流行一种经验或者说是一种理论，叫做“经营城市”。这种理论具体来讲，就是由本地政府通过征收征用的方式聚集一定数量的土地，将土地平整后，再高价卖给开发商，从中赚取可观的巨额差价，然后再把这部分钱用于城市建设。不容否认。这种做法，对于解决地方财政普遍存在的经济困难，对于加速推进城市面貌的改变具有显著作用，但这是以损害被征用地农民和被拆迁房屋的城市居民的私有财产权为代价的。这种方式在取得短期财政利益的同时，也催生了公民与政府之间的矛盾冲突。因此，公共利益不能定位于国库利益，单纯为了增加国库利益不能侵犯公民的私有财产权。
第三，是否具有必要性。尽管征收征用的公益性是基于公用事业或紧急状态形成的，但并不是所有基于公用事业或紧急状态形成的利益都属于可对公民私有财产实行征收征用的公共利益。征收征用必须是在十分必要的情况下方可为之。如果政府能以其他方法来满足公用事业或紧急状态的需要而不是必须采用征收征用公民私有财产的手段，则政府应当采取其他措施。
二、应建立健全征收、征用的法律制度
国家为了公共利益的需要，对公民私有财产强制进行征收征用，这无疑会对公民的私有财产造成极大损害。应制定相关法律对征收征用行为进行规制。
首先，要严格区分“征收”、“征用”这两个不同的法律概念。征收、征用是国家为了公共利益的需要强制取得公民私有财产权的两种方式，二者有诸多不同之处。其一，二者的适用条件不同。征用一般只适用于紧急状态；而征收则不局限于紧急状态，即使不存在紧急的情况，为了公用事业的需要也可以征收。其二，二者的法律效果不同。征收是国家从被征收人手中完全取得财产，发生财产所有权转移的法律效果；而征用则是在紧急状态下对私有财产的强制使用，仅仅导致财产使用权的暂时转移，一旦紧急状态被解除，被征用的财产应返还给原权利人。正因为如此，征收的程序比征用的程序应更为严格，因为它对公民私有财产权造成的损害更大。其三，因二者产生的补偿不同。因征用没有发生财产所有权的转移，如果标的物没有毁损灭失，应当返还原物，否则才予以补偿；而征收不存在返还原物的问题，并且由于征收涉及财产所有权的转移，对被征收人造成的损失更大，对其的补偿也相对应更高一些。
其次，必须明确可征收或征用私有财产的范围。既然征收征用公民私有财产的目的是为了公共利益的需要，那么与公共利益的实现有直接关联的财产才可被征收或征用，如土地、房屋、建筑等不动产，汽车、船舶等交通运输工具，以及专有的技术或专利等等；而诸如储蓄、股票、债券等各种金融资产，以及货币收入、家庭生活所用物品和收藏品等，与公共利益的需要没有直接关系，故不应列入可征收或征用的范围。
最后，应当建立征收、征用的正当程序。法律的严肃性就在于其程序，无程序即无法律。征收、征
用必须严格按照法律规定的原则、条件和程序办理。正当程序源于英国古老的自然公正原则。自然公正原则中包括两个最基本的程序规则，即任何人不得作为自己案件的法官；任何人或团体行使权力可能使别人受到不利影响时必须听取对方意见。英美国家的宪法均规定政府征收、征用私有财产必须符合正当法律程序，其目的在于通过合法的程序来规范政府的征收、征用行为，防范政府恣意行使行政权力，并使公民明确政府为了公共利益的需要进行征收和征用的意义，力争消除因征收和征用带来的社会负面影响。为进一步推动征收、征用的规范化和法制化，应加强征收、征用的程序建设。笔者建议如下。
一是建立和完善征收、征用中的公众参与制度。在作出征收、征用决定前以及制定具体措施时，应采取座谈会、论证会、听证会等多种民主形式广泛听取公众的意见，使公众有机会就征收、征用的目的、范围、条件、实施程序及补偿标准等提出看法和建议，以保证征收、征用制度的合理性和科学性，这是立法民主与决策民主的具体体现。
二是在实施征收、征用过程中要严格遵守公开、公平、公正原则以及监督原则，严格执行调查制度、告知制度、说明理由制度，以切实保障公民的知情权、参与权和监督权，使公民通过行使这些权利来制约政府的强制征收、征用行为，从而有效地保护自己的财产权不受政府的非法侵害，最终实现私人利益与公共利益的统一。
三是对征收、征用过程中发生的纠纷应实行事先救济。政府机关为了公共利益的需要对公民私有财产的征收、征用行为是具体行政行为，按照我国行政复议法和行政诉讼法的相关规定，为提高行政工作效率，双方发生争议后，在行政复议和行政诉讼期间，除限制人身自由的行政措施外，行政行为不停止执行。实践中，一些地方政府在城市房屋拆迁中，为了防止征收决定被上级政府或同级人大或受诉法院否决，不顾被拆迁人的强烈抗议，在最终裁决生效前搞突击拆迁，造成被拆迁人的财产损失和精神伤害。笔者认为，对此类征收行为，在相关法律中应明确规定被征收人对征收行为有异议的，征收行为的执行应在最后裁决生效之后。当然，为了防止行政复议和行政诉讼期限过长，影响公共利益，可规定被征收人只能在行政复议和行政诉讼中选择一种救济方式，并可规定此类行政诉讼案件实行简易程序。
三、完善对公民私有财产征收、征用的补偿机制
补偿是对政府征收、征用行为予以限制的有效方式，也是对公民私有财产权的根本保障。只有对所损害的私有财产权进行补偿，宪法所规定的基本人权才能够得到真正的尊重和维护，这也是民主和法治国家的必然要求。补偿条款是“对财产权的限制条款的制和锲，从而既维护了保障条款所确立的前提规范，又为限制条款在整个规范内部提供了恰到好处的缓冲机制”。没有补偿，则宪法宣示的私有财产权保障条款毫无意义。
补偿的理论依据一般认为是公共负担均分原则，该原则源于1789年法国《人权宣言》第13条“赋税应在全体公民之间按其能力作平等分摊”的规定。该原则表明，基于公共利益的目的征收了特定公民的私有财产，使个人承担了本应由社会全体成员分摊的负担，社会应该对此人进行补偿。补偿作为宪法上的一种制度始于1919年《魏玛宪法》，该宪法第153条第2款规定：“收用，只有为了公共福利，并且基于法律才能进行。只要法律上没有特别规定，其应当与相当的补偿相交换而进行。”现代大多数国家的宪法均规定了对私有财产的征收、征用需进行补偿，我国也如此，这有助于公共利益和私人利益在一个良性的法律环境和社会秩序中得以平衡。但宪法只提供了原则性规定，这一权利的最终落实还有赖于法律作出具体规定。笔者认为应着重考虑以下两个问题。
第一，应确定公平补偿原则。从世界范围来看，关于征收、征用的补偿标准，归纳起来主要有三种类型：一是完全补偿；二是适当补偿；三是公平补偿。各国根据自己的国情确定了补偿标准，并且形成了各自不同的原则，有“正当”、“公平”、“公正”、“合理”等补偿原则。如法国实行全部、直接、物质补偿原则，日本则实行“正当补偿”原则。其中，大多数国家的宪法规定对公民私有财产的征收和征用进行公平补偿，并形成了一系列为公民所接受的公平补偿标准和原则。
我国宪法没有规定具体的补偿标准和补偿原则。普通法律中有“相应补偿”、“一定补偿”、“适当补偿”等不同的规定。如《中华人民共和国渔业法》第13条第2款规定：“国家建设使用确定给全民所有制单位或者集体所有制单位用于养殖的全民所有的水面、滩涂，由建设单位给予适当补偿。”《中华人民共和国国家安全法》、《中华人民共和国人民警察法》、《中华人民共和国水法》等也有类似规定。我国法律没有规定统一的征收、征用补偿标准，补偿的随意性很强，在实际生活中，公民因政府强制征收、征用私有财产的行为所得到的补偿一般是“安慰性”的，这损害了公民的私有财产权。基于这一问题，笔者认为，我国法律对征收、征用的补偿应采用公平补偿原则，即对被征收、征用的私有财产权人应针对不同情况，灵活运用不同的方式进行补偿，力争做到既能弥补私有财产权人的损失，满足其愿望，又能合理配置资源以满足公共利益的需要，这是现代法治公平正义的社会价值观在补偿制度中的具体体现。完全补偿原则既不适合我国的国情，也不利于对公共利益的维护；而适当补偿则有损于公民的私有财产权。只有采取利益衡量的方法，在平衡公益与私益之后，公平地决定补偿，才是一条合理的、切实可行的路径选择。
第二，应完善补偿的救济程序。宪法是保护公民基本权利的法，当公民的基本权利受到侵害时，若不能实施及时有效的救济，宪法对公民来说就成了一纸空文。现行宪法虽然规定了对公民私有财产权的救济制度，如国家赔偿、行政补偿以及宪法监督等，但由于种种原因，公民与政府之间因补偿问题引发的纠纷还是时有发生。对于此类纠纷，能否提起诉讼，以及提起什么类型的诉讼，目前尚存在争议。有学者认为，对这类纠纷，只能在行政机关系统内部解决，由行政机关作出最终裁决，不能向法院提起诉讼。也有学者认为，将补偿争议排除在诉讼范围之外，显然不利于保护公民的私有财产权，不符合依法治国的理念。因补偿引起的纠纷可以向人民法院提起行政诉讼。本文赞成后一种观点。
请求司法保护是公民维护自身权益的最后一道屏障，不容剥夺。对公民私有财产征收、征用补偿的救济程序应力求完善，，只有这样，才能切实做到及时、有效地维护公民的基本财产权利。在具体的救济步骤上，可考虑设计为两个阶段：行政阶段和司法阶段。公民有选择权，既可先通过行政阶段解决补偿争议，如果与补偿义务机关就补偿方式、补偿数额等具体事项经协商达不成一致意见，再向人民法院提起行政补偿诉讼；也可不经行政阶段直接向人民法院提起行政补偿诉讼。此类行政补偿诉讼应属于一种特殊的行政诉讼，原则上适用行政诉讼的程序，但法院审理案件时可以适用调解，调解不成再由人民法院依法作出判决。
征收拆迁涉及的法律法规范文第5篇
商品房、售后公房、二手房、旧区改造动拆迁房、按揭购房……16年前，中国的百姓对这些新名词还很陌生，而上海市申房律师事务所在1997年10月成立伊始就为百姓提供专业房地产法律服务。
16年期间，国家启动住房改革，市政建设向纵深发展，与相对不完善和滞后的法律相碰撞，产生大量的法律纠纷。上海市申房律师事务所秉承“镇所之宝”——“申明执法为民，房系百姓冷暖”的宗旨，在孙洪林主任的率领下，律师团队大显身手，承办了成百上千的房地产案件，捧回了百余面赞誉的锦旗，兑现了为百姓提供专业房地产法律服务的承诺。
16年的追求，良好的社会评价，良好的律所口碑，精良的律师团队，铸就了申房所以房地产法律服务为特色的品牌效应。而今的上海市申房律师事务所专职律师，或律师助理大多毕业于全国著名高等院校的法学专业，个个具有扎实的理论功底和极强的实务操作能力。每位律师都比较系统、全面地掌握房地产法律服务技能，同时又各具特色，凭借着丰富的办案实践经验，扎实的理论基础，敏捷的邏辑思维能力，他们在房地产法律服务的领域内游刃有余，驾轻就熟。
经过多年的磨合和实务操作经验的累积，申房所的律师中，有的擅长房地产项目的非诉服务，有的擅长商品房和二手房买卖、房屋租赁、公房出售纠纷的诉讼代理，有的擅长为企业动拆迁提供全过程的服务，有的擅长为弱势群体中的平民百姓提供动迁法律服务，有的擅长婚姻、继承中房地产法律服务，还有的擅长建筑工程合同纠纷的诉讼代理。
上海市申房律师事务所主任孙洪林是上海市第十三届人大代表、复旦大学法学学士、华东师范大学房地产专业研究生。在担任上海市第十三届人大代表期间，孙洪林律师用平时在工作中积累的履职素材，深入群众开展调查研究，收集民意，在人大会议上提出众多关系社情民生的极具针对性和可操作性的议案、书面意见，连续两年获得反映社情民意信息工作积极分子称号。
不仅如此，孙洪林律师还被特聘为东广“东方大律师”广播节目的总法律顾问，新闻晨报、解放日报等沪上10家主流媒体及网络的法律顾问。并曾主编《市民房产法律解答》、《房屋买卖法律自助手册》和《我的房产我做主——孙洪林律师解析房产纠纷》。此外，孙洪林律师多次应邀担任东方卫视、东视新闻、上视新闻坊、案件聚焦、新老娘舅、“法治天地”等电视节目和广播节目的嘉宾，为广大观众和听众评析热点房产法律问题。
今日的申房所已经走出上海，申房品牌已经享誉全国。申房和孙洪林律师将秉承以民为本，以法为纲的工作理念，用法学专业素养为百姓提供全方位专业法律服务，踏踏实实做百姓法律需求的贴心人。