房地产调控范文第1篇
一、“经济法角度下的宏观调控”的涵义
(一) 经济法
经济法是对社会主义商品经济关系进行整体、系统、全面、综合调整的一个法律部门。在现阶段, 它主要调整社会生产和再生产过程中, 以各类组织为基本主体所参加的经济管理关系和一定范围的经营协调关系。经济法的体系是由多层次的、门类齐全的经济法部门组成的有机联系的统一整体。学界对其结构有着不同分法, 但核心问题已基本达成共识, 认为经济法的体系应采取如下的结构:宏观调控法和市场规制法, 再由两者的各个亚部门法所构成。
(二) 宏观调控
宏观调控是国家运用计划、法规、政策等多种手段以及通过道德等辅助办法对经济运行状态和经济关系进行调整和干预, 并且微观经济活动纳入国民经济宏观发展路径, 当经济运行偏离宏观目标的时候, 或者有这种倾向的时候, 及时进行纠正, 以保证国民经济的持续、快速、协调、健康发展。主要有三种手段来进行调控, 即经济手段、行政手段、法律手段。
(三) 经济法角度下的宏观调控
经济法体系中的宏观调控法的含义是国家对国民经济和社会发展运行进行规划、调节和控制过程中发生的经济关系的法律规范的总称, 由宏观调控基本法统帅下的宏观调控专项法和宏观调控相关法所构成。即是指调整宏观调控关系的法律规范的总称, 是国家管理宏观经济的主要法律手段之一。
二、我国房地产宏观调控主体的正当性
(一) 现状
2005年“新国八条”的制定, 国家多个部门参与了制定, 包括了建设部、财政部、发展和改革委员会、税务总局、银监会国土资源部、人民银行等部门;2006年《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》即“国六条”的制定, 其制定主体涉及建设部、发展改革委员会、监察部、财政部、国土资源部、中国人民银行、国家税务总局、统计局、银监会等部门。从以上这些文件的内容看, 调控的主体还包括各地政府, 说明我国的宏观调控主体十分杂乱, 无章可循。学界关于调控主体有很多种看法, 包括一元主体论、二元主体论以及认为是国家经济管理机关, 包括七部委以及中国人民银行等。
(二) 经济法角度分析调控主体
从宏观调控的性质出发进行分析, 首先, 宏观调控具体目标是保证充分就业、稳定币值、平衡外汇收支以促进经济增长, 总体目标是国民经济总的供需基本平衡。其次, 宏观调控是对国家经济的干预和刺激, 往往关系到国家的兴衰与人民群众切身利益即事关国计民生。最后, 鉴于上述, 宏观调控应该有相应的责任机制, 因为根据法治原则, 作为一种权力必定要有相应的责任。从以上分析中我们可以得出结论坚持一元主体论, 国家宏观调控主体应为中央一级的国家机关, 只有这样才能站在全国的高度, 从社会利益出发, 制定推动经济结构优化升级的制度及政策, 保证宏观调控目标实现。
(三) 主体的正当性
中央一级的国家机关是否就等于是中央政府?我认为是否定的, 政府仅代表了国家中的行政机关, 而立法机关和司法机关都是具有法律赋予的权利和资格的, 中央政府在少了立法、司法的权力制衡这一外部约束, 作为政策的制度者和执行者, 使得调控政策本就难以落到实处, 在制定宏观调控政策时, 政府以不容置疑的态度在制定宏观调控措施, 作为“无欲”的实体来维持公平, 其行为的合法性或说正当性就没有考量的标准与基础了。因此, 宏观调控作为一项权力应该由全国人大授权主持全国行政工作的国务院行使。也就是说, 应当制定法律明确宏观调控的主体是国务院, 从而使国务院行使宏观调控的权力于法有据。
三、我国宏观调控主体行为的合法性
(一) 内容上
在市场失效时, 必然有政府做出干预, 这个干预就是宏观调控, 这是一种必备的紧急应对措施, 特别是在市场机制不能顺利发挥作用的时候。宏观调控的特点是抽象的、间接的、具有导向性的, 也就是说无论在何种情况中宏观调控都不会也不可能会替代市场机制, 那么也就表明宏观调控对于企业的正常、自由的经营与管理是不应直接干预的, 这也就表明, 直接干预、领导、指挥市场主体的正常经营活动是宏观调控不应采取的。但是, 在目前我们的经济发展过程中, 特别是对于房地产建设经营的时候, 政府过度干预企业的正常运营的现象普遍存在。例如, 已经执行里近十年的“90/70”政策“对套型建筑面积90平米以下的住房面积所占比重, 必须达到开发建设总面积的70%以上”虽然多个地方政府正在改变, 但这条规定依然影响甚大;此外还有“对空置3年以上的商品房, 商业银行不得接受其作为贷款抵押物”这些直接干预经营的规定。在法治社会的背景下, 宏观调控的措施必须做到有法可依、有法必依。
(二) 法律程序上
政府违法和政策违法的现象在宏观调控的法律程序上是大量存在的。我们首先说明法律程序, 法律程序是人们遵循法定的时限和时序并按照法定的方式和关系进行法律行为。这就表明, 法律程序从定义上引出了三个特点:第一, 法律程序必然针对特定的行为而作出的;第二, 时间要求与空间要求构成了基本的法律程序, 这样的特点表明, 法定时间、法定空间是法律程序存在的基本要素。但是我们目前的经济发展过程中, 政府颁布大量的政策, 包括上文所提到的“国六条”等, 并没有遵循任何程序的要求。第三, 宏观调控的法律程序还包括了决策的制定程序、颁布的流程制度、建立救济制度、法定监督机制等。并且在决策制定、颁布的流程包括提议程序、论证程序、建立评估机制和预警机制。这些法律程序足以保证宏观调控的民主和科学, 正当性和合理性, 也符合法治社会的要求。所以, 应该根据现有的理论成果和现实情况, 制定完善的宏观调控法律程序来规制宏观调控, 从而也构成对该项权力的一定限制。
概而言之, 法律手段不仅是政府进行宏观调控的直接手段, 同时也是行政手段和经济手段的基础和前提。如果在市场运行的过程缺少了法律的授权, 政府的宏观调控也就必然失去了合法性。政府一方面是宏观调控政策的制定者, 另一方面又是执行者, 其自身的合法性是首要问题, 只有明确了这些问题, 我们才能更好地探讨房地产市场宏观调控的法律问题。
摘要：本文以国家针对房价增长过快而实施的宏观调控为背景, 从经济法角度分析了房地产宏观调控的主体要素, 希望通过对主体的分析研究使得房地产宏观调控政策在法律高度上的结构和缺点更加清晰。
关键词：房地产,宏观调控,主体,经济法
参考文献
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房地产调控范文第2篇
（一）缓解经济压力增强居民购房能力
住房公积金有缓解经济压力，增强居民购房能力的作用。住房公积金政策的有利推行，为工薪阶层、企业事业单位员工职工、外商投资企业职工以及城镇私企职工和民办非企业单位职工等工薪群体提供了一定的资金使用性保障，帮助其进行合理储蓄，改变了部分人群的购房理念，有效缓解了百姓购买住房的压力。住房公积金的政策推行以来，房产的商品属性更为突出，居住属性也更为明显，居民购买房屋的能力有所增强，许多人借助住房公积金信贷政策获得购买房屋的机会，从而有效增强了购房能力。通过住房公积金政策的推出和持续实施，通过政策的倾斜和不断在经济中调控作用的发挥，抑制房地产投机过热，有效促进房地产开发市场的稳定，从而对缓解经济压力发挥重要作用。
（二）公积金推动了我国公租房的建设
住房公积金在房地产的发展当中，有推动公租房建设的作用。首先，住房公积金的制度，促进了住房资金来源的合理化。在该制度实施以前，国家机关和事业单位以及其他有实力的企业通过向职工提供住房来解决职工住宿安置问题，而在住房公积金的制度实施之后，住房建设资金渠道变为国家和职工所在单位以及职工本人三方面的渠道，有效促进了我国房地产事业发展，促进了资金的合理化。其次，住房公积金的制度给职工提供了通过银行申请房屋购置贷款意外的另一条途径，即使用住房公积金进行房屋购置。资金的双向选择，促使市场上流动资金增加，为房地产开发企业以及房地产建设企业提供了充裕的资金，从而促进了我国房地产行业的发展和房地产市场的繁荣。第三，住房公积金制度的实施，有力推动了公租房、廉价房建设，解决了部分低收入人群住房实际问题，保证了保障性的住房建设。
（三）促进我国房地产市场的繁荣发展
住房公积金在房地产的发展当中，对我国房地产市场的繁荣发展具有促进作用。首先，住房公积金制度促进了住房之外，房地产投资的发展，促进房地产市场的投资氛围更加浓厚。其次，住房公积金的政策以及相应的信贷政策的推出，一定程度上抑制了房地产过热，大大缓解了人们购房的压力，促使房价回归到合理的范围之内。住房公积金制度，促使更多的人通过分期付款的方式购置房屋，从而解决许多人群的住房问题，人们可以先住房，后还贷，来缓解自身经济压力，同时获得住房的居住权利，可以更加安心投入到工作当中，为社会创造更多价值。第三，住房公积金的政策有效避免了房地产投资行业企业资金链的断裂，缓解了开发商资金压力，活跃了房地产市场，促进房地产市场更加平稳的运行。
二、住房公积金在房地产经济中的调控手段与方法
（一）双向调控
一方面，可以通过对贷款额度的调控来发挥住房公积金调控的作用。为了刺激房地产消费和解决人们购房需求，对住房公积金贷款进行最高限额的提高，从而刺激房产购买，而当房地产市场投机氛围浓厚投资过热的时候，为了抑制经济过热，政府通过降低住房公积金的最高贷款额来抑制房地产市场过热的行为。另一方面，通过延长或缩短贷款的年限进行调控。住房公积金的贷款年限最高可以达到三十年左右，当市场投资过热的时候，适当压缩贷款的年限，有利于降低房地产市场的成交量，从而遏制投机过热，相反地，当市场交易清淡，人们住房消费得不到满足的时候，可以适当延长贷款的年限，从而缓解贷款人压力，促进交易量增加。
（二）抑制调控
住房公积金在房地产经济中的抑制调控主要有期房项目贷款轮候与职工购房贷款轮候两种方式。在我国的房地产市场上，成交活跃、投机过热的时候，使用期房项目贷款轮候手段有利于稳定开发商的资金，抑制市场过度投机因素。在房地产市场上，当购房需求旺盛，而市场供不应求的时候，可以通过让购房者排队购房，实施职工购房贷款轮候的手段，缓解房地产供不应求的状况，缓解房地产市场过热的情形。
（三）刺激调控
住房公积金的刺激调控主要有逐月提取贷款和异地贷款两种主要手段。在房地产市场低迷的时候，通过住房公积金异地办理政策落实力度加大，简化流程等措施，从而方便人们办理贷款，有效扩大购房人群，鼓励异地购房。通过异地跨区域的合作，统一业务管理，从而促使本地缴存与异地缴存更趋于合理化，方便人民大众，促进房地产经济的发展。逐月提取还贷通过办理业务将每月缴纳的住房公积金用于偿还购房贷款，来缓解刚步入社会的人群以及低收入人群工作压力。
三、加大住房公积金在房地产调控的对策
（一）加大政策性住房资金的监管力度
完善住房公积金在房地产调控中的政策性措施，需要加大政策性住房资金的监管力度。为了提高住房公积金政策对房地产经济的针对性，需要有效掌握和详细了解我国住房资金管理制度体系，结合现行体制，完善住房公积金的管理制度，充分发挥住房公积金的有效调控作用。加强监管的力度。通过合理的住房公积金运营机制的组织和完善，加强住房公积金管理委员会的决策功能、住房公积金的管理部门有效运营的功能以及人民银行和财政审计部门监督管理的功能，从而加强建设性住房资金的立体化全方位监管，避免保障性的住房资金滥用。
（二）加强规范住房资金管理机构行为
完善住房公积金在房地产调控中的政策性措施，需要加强对住房资金管理机构行为的规范。住房公积金虽然由单位和个人共同缴纳，但是，住房公积金在属性上属于个人财产，具有专款专用的特点，因此，国家需要加强对地方的住房公积金相关管理机构的监督。首先，需要建立和完善住房公积金规范使用的法律法规，完善住房公积金管理的法律法规，明确管理者职责，保障住房公积金的管理依法依规进行，避免住房公积金的管理机构行为失范。国家应加强公积金的管理机构和部门的职责履行行为的监督和管理，尤其是加强省一级监管的有效性，促进其依法管理，秉公负责，保障我国各个地区的住房公积金都能够专款专用。
（三）合理扩大住房公积金的覆盖范围
住房公积金的相关政策和制度的实施和推进，促进了我国房地产经济的平稳发展，也保障了社会经济秩序的良性运转。在当前，受惠于住房公积金的制度与政策，社会大众购房的能力有效得到提升，为促进经济的平稳运行和解决人民群众住房问题，国家可以再合理范围内扩大住房公积金的覆盖范围。除了将行政机关事业单位、国有企业单位职工纳入覆盖范围，还要大力促进非公企业、灵活就业人员、自由职业人员缴存公积金，全面提高广大公积金缴存人房屋购买能力。让更多的劳动者通过建立缴存公积金来获得和机关国有企事业单位职工一样的购房信贷政策支持的待遇，增强购房安居的信心，享受国家政策红利。通过政策的调节，让更多人可以通过住房公积金政策获得房屋居住权，促进住房公积金覆盖范围的适当扩大，有效解决普通消费者的购房需求问题。
四、结语
综上所述，住房公积金在房地产发展中的调控作用主要表现在：缓解经济压力，增强居民的购房能力;有效推动我国公租房建设;促进我国房地产市场的繁荣发展。笔者认为，就目前的房地产市场而言，需要加大住房公积金在房地产调控中的作用，并结合实际提出相应的对策性措施，即：加大政策性住房资金监管的力度;加强对住房资金管理机构的规范;合理扩大住房公积金的覆盖范围。
摘要：住房公积金指的是, 国家机关、事业单位以及国有企业、外商投资企业和城镇集体企业、城镇私营企业和其他的城镇企业、民办非企业单位以及社会团体和在职职工对等缴存的住房储蓄。本文以浅析住房公积金在房地产经济中的调控作用为重点, 探讨了住房公积金在房地产发展当中的作用, 分析了住房公积金在房地产经济中的调控手段与调控方法, 并提出加大住房公积金在房地产调控中的影响对策性措施。
关键词：住房公积金,房地产经济,作用
参考文献
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房地产调控范文第3篇
【摘要】人工智能虽然发展的历史并不长，但它正势不可挡的走进我们的日常生活，为我们的生活提供了诸多便利。本文主要对人工智能进行了简要介绍，对当前房地产营销现状加以分析，并对人工智能在房地产营销方面发挥的作用进行探讨。
【关键词】人工智能；房地产营销；展望
近年来，人工智能已经应用于社会生活的诸多领域，既给人们带来了便捷高效的服务，也对许多行业的发展注入了新的生机和活力。其中，房地产营销就是一个重要内容。人工智能的引入，使房地产营销将开创出一个崭新的局面。
1、人工智能简要介绍
“人工智能”通常被人们简称为AI，属于多学科技术的结合体，主要包括：1.心理认知；2.机器学习；3.情感识别；4.人机交互；5.数据保存和决策等。其起步于20世纪中叶，从2015年起成为诸多业界人士主要关注的焦点之一。当前，技术手段实现了不断创新，人工智能领域快速发展，为推动产业方式发生改变发挥了重要作用。
2、我国房地产营销产业现状
2.1市场定位观念相对模糊
房地产是我国的重要产业之一，在国计民生当中占有相当大的比重。同时，该行业具有不完全竞争性的特点。大多数房地产开发商在针对其产品进行定位时，多以作表面文章为主，常犯的错误也较多，主要包括：1.定位过低；2.定位过高；3.定位混乱等。这些错误造成的直接影响包括三种不良结果：1.使顾客无法准确做出对企业的印象定位；2.使顾客只对企业某一产品印象深刻，对其他产品无法产生应有的关注，造成企业失去了潜在性顾客；3.顾客对企业形象和产品一知半解，认识上模棱两可，无可适从，在不知不觉中失去购买产品的欲望。
2.2客户维系策略明显缺乏
企业所实施的客户战略中，主要存在着一种明显的喜新忘旧现象。这方面，在相当部分房地产开发商中有明显的表现。他们对吸引新客户有很大的兴趣，而对现有的客户则持忽视态度。还有的开发商是以售前和售中作为管理重心，对于售后服务重视程度远远不够，其结果是无法及时解决物业管理服务中当存在的问题，使得现有客户出现了大量的流失。从成本角度而言，争取新客户的代价远高于保持老客户，这是一种非常不经济的做法。
2.3未能对内部员工的关系给予足够重视
这方面，主要表现在开发商视自身为主人，视员工为无任何能动性的廉价资源。在这种观念下，开发商并没有将与广大员工的沟通视为一个很重要的内容。很普遍的现象是员工被开发商视为管理的对立面，并以严格的制度加以约束，从而忽视了员工在心理、情感等方面的多层次需要，还有的甚至进行完全否定，挫伤了员工在工作方面的积极性和创造性。
2.4地产企业间开展恶意竞争和诋毁
这方面，主要表现在部分房地产开发商对竞争的概念理解较为偏颇，误认为竞争就是你死我活，并由此导演了价格大战，造成竞争上不择手段，出现了过度竞争和恶性竞争。
3、人工智能对房地产营销的作用
当前，社会上能人辈出，各类先进的技术手段与人工智能领域实现了融合发展，对推动包括房地产营销在内的诸产业发挥着重要作用
3.1人工智能改变了传统的房地产广告投放方式
近年来，人脸识别技术实现了快速发展。这一技术的快速发展，在房地产营销方面要因人而异，选择合适的投放人群和区域。如，房地产企业可以在数字广告牌上，安装相应的软件和具有较高分辨率的网络摄像装置。
这样，具有较高科技含量的广告牌可以利用先进的人脸识别技术，识别每一位观看者的体貌特征，他们关注的广告属于哪一类等。这些市场信息对于房地产企业来说，都是十分重要的数据类信息。房地产企业可以以此为依据，对广告投放效果进行衡量，进而实现广告投放目标人群和区域的合理性选择。将传统的广告牌植入人工智能这一先进的技术之后，可以很直接地掌握这些观看者有哪些反应，并由此感知受众具有哪些方面的偏好，并将这些数据为依据，对广告内容加以筛选，这样，广告推送的针对性增强了，同时也时现了传统中广告商投送的广告不再是原来的单向性，而成为互动性更强的双向性广告。
3.2人工智能可以加深企业对于受众群体的了解
通过这一了解，房地产企业的广告在推送上更加实现了因人而异，形式更加的丰富多彩。以正式节目开始前插入的广告为例，虽然它的时间并不长，基本在10到60秒的时间。用户与广告商二者间原本是矛盾的，前者希望其时间越少越好，而后者则希望增加广告时长，其目的是提高品牌的认知，提升的品牌推广度。针对这样的矛盾，人工智能就可以以视频互动广告的方式解决商家的需要。在广告播放过程中，商家可以用语音向用户提出自己的问题，用户同样以语音来进行回答。如果用户的答案是正确，就可以免费跳过广告。这样，可以满足用户及商家两方面的不同需求。对前者而言，节约了他们的时间，从后者而言，则通过互动，使用户有了思考过程，弥补了广告缩短的损失，还在一定程度上，使用户进一步加深了对品牌产品的新认知。除了实现广告互动之外，商家还可以采取语音互动方式，做好用户的实时调研，使咨询和调研范围更广大，分析更精准。
3.3人工智能可以逐步取代房地产销售中介机构
近年来，互联网技术的快速发展，给房产中介行业带来了新生机和活力，但其并未对房地产销售带来太多的实质性变革。可是，互联网与人工智能进一步联合之后，房地产销售中介机构很可能会在未来某个时间被取代。以办公空间为例，这方面的需要将随着人工智能的发展，其需要量不断减少。我们可以想象得到，共享办公会逐步出现。在这样的情况下，房地产销售中介的生存空间会进一步缩小。所以有人说，或许，将来我们在谈房价时，对方可能会是一个机器人。
结语：
综合以上所述，在人工智能快速发展之下，房地产营销将面临许多新机遇、新发展，需要我们紧跟时代步伐，与时俱进，迎来房地产营销的新的春天。
参考文献：
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[2]李恩会，罗芳. 宏观调控政策下房地产市场营销对策研究[J].现代经济信息，2012（13）.
[3]刘伟.关于人工智能若干重要问题的思考[J].學术前沿，2016（7）：6-11.
[4]龚怡宏.人工智能是否终将超越人类智能[J].学术前沿，2016（7）：12-21.
作者简介：
王哲，猎居网络科技（上海）有限公司，江苏南京。
房地产调控范文第4篇
一、我国住房公积金的特征及性质
住房公积金，是指国家机关和事业单位、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业和事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工等缴存的长期住房储蓄。住房公积金作为职工长期住房储蓄具有两个特征：
一是积累性，即住房公积金不是职工工资的组成部分，不以现金形式发放，并且必须存入住房公积金管理中心在受委托银行开设的专户内，实行专户管理。
二是专用性，住房公积金实行专款专用，存储期间只能按规定用于购、建、大修自住住房，或交纳房租。职工只有在离退休、死亡、完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系或户口迁出原居住城市时，才可提取本人账户内的住房公积金。
住房公积金的两个特征就决定了以下三个性质：
1.保障性，建立职工住房公积金制度，为职工较快、较好地解决住房问题提供了保障;
2.互助性，建立住房公积金制度能够有效地建立和形成有房职工帮助无房职工的机制和渠道，而住房公积金在资金方面为无房职工提供了帮助，体现了职工住房公积金的互助性;
3.长期性，每一个城镇在职职工自参加工作之日起至退休或者终止劳动关系的这一段时间内，都必须缴纳个人住房公积金;职工所在单位也应按规定为职工补助缴存住房公积金。
二、住房公积金在房地产市场中所具有的调节性作用
（一）为房地产建设提供有力的资金支持
职工通过使用公积金购房贷款向开发商支付房款，能够为房屋的建设提供稳定的建设资金。在市场经济实施之前，我国不同单位以及政府机构，都采取公有住房分配的方式，向单位职工以及区域中的居民提供住房。这种形式的住房分配一般不涉及到房屋的购买资金等问题，因此没有设置住房公积金。随着市场经济发展，为了提升区域中的经济发展速度，促进市场经济的深化。房地产行业得到了迅速的发展，由于房屋的特殊性质，使其成为人们生活中的刚性消费商品。而作为工薪阶层，没有足够的资金一次性付清房款，而商业贷款利率较高且难以审批，为解决中低收入家庭的住房问题，通过职工及职工所在单位缴存长期的住房储备资金，采用政策性低利率贷款及互助方式解决职工购买商品住房，《住房公积金管理条例》也相应出台。住房公积金在成立初期，除对职工个人进行商业住房贷款外，还支持经济适用房、安居房等的政策性项目贷款，对房屋建筑中可以应用资金的范围进行了扩大，使得房屋在建设的过程中能够应用更多的建设资金。初期通过应用住房公积金，经济适用房建设的资金筹措难度降低，扩大了房屋的建设范围。根据一般的市场规律，可以说，在这种情况下，房屋数量的相对增多，能够满足于更多人的购买需求，房屋的价格也会下降。
（二）调节住房消费
应用住房公积金，在房屋的购置过程中，职工首先可以提取个人公积金账户余额，符合贷款政策的还可以申请公积金低息贷款，职工的购房压力相对减轻。越来越多的家庭有了房屋购置以及房屋更换的计划，这种情况就促进了房地产发展。在房屋的购置过程中，人们就会具有更高的消费安全感。同时，由于受到历史发展因素的影响，我国居民有着房屋分配的相关意识，许多人未能够将住房纳入到商品的范围中进行考量，住房公积金的存在，有利于人们对目前的社会发展状况进行重新审视，合理的规划自己的住房安排，应用房屋购买、房屋租赁等不同的方式，解决个人与家庭生活中的住房需求。
（三）提升对政策性住房的管理控制程度
在我国的经济发展中，为了提升经济的发展活力，一部分的人获得了更好的发展机遇以及发展的空间。人们的经济收入差距较大，为了促进社会分配的公平性，为更多的中低收入群体提供住房，中央以及地方政府出台了关于政策性住房的相关建设与购买策略。政策性住房的销售过程，利润较低，为了能够对其中的资金管理状况等形成更为严密的监管。就要重视住房公积金的应用，中低收入家庭通过住房公积金低息贷款，买到经济实惠的住房，促进了政策性住房的销售;同时政府严格审核购房条件，避免政策性住房在销售中出现漏洞。
三、住房公积金的优化应用措施
（一）扩大保障范围与应用的范围
在目前，我国的住房公积金只能在城镇的房屋购置中进行应用。随着城市化程度的加快，一些地区中出现了逆城市化的迹象，一些城市居民为了追求更好的自然环境，选择去乡村地区中购买房产。因为此类房屋没有所有权，只有使用权，住房公积金不可使用。同时，住房公积金的保障人群也较为有限，通过住房公积金的形式只对城镇地区缴存住房公积金职工提供保障。这种情况未能够考虑到社会职业结构的多样化，也存在着一部分的全职家庭主妇以及稳定性不足的个人职业者。对于这一部分人的住房资金保障，由于缺少了住房公积金的支持，会加重个人房屋的购买负担。人口的流动与转移，在经济迅速发展的状况下，也是常见的情况。对于农村地区工作与生活的职工来说，也纳入到住房公积金计划当中，这对于人口转移活动中，新进人口的住房购置带来了好处，促进了房地产市场发展。
对现有的实际情况进行调查，发现住房公积金保障的人群数量越来越大，大量的城镇地区与乡村地区的在职职工都有相应的保障。这不仅使得人们在房屋购置中，能够应用现有的住房资金保障体系减轻购房压力，也会使得房屋基金的整体资金数额能够达到原有的预期。另外，住房公积金在应用的过程中，也受到了购置房产具体情况的限制。并非所有的房屋购置类型都能够满足住房公积金的应用条件。这种形式会导致在房地产的市场中，更多类型的房屋交易难以纳入到正规的轨道中，难以满足我国多样化的状况以及居民的购房居住需求。
（二）提升调控工作的系统性与科学性
房地产行业在现代社会中，对于地区经济的发展具有重要的促进性作用，要更为重视在房屋市场中住房公积金应用的调控作用，提升调控工作的规范性。住房公积金对房地产经济的调控还体现在当房地产行业发展不景气的时候，政府部门可以采取开通异地贷款业务以调节市场的需求，最终保证当地经济的健康发展。同时，还可以采取通过住房公积金逐月提取还贷的方式，大大减轻职工的还贷压力，以保证房地产行业的健康。
结束语：
住房公积金对房地产市场具有一定的调控性作用，这需要从房地产经济发展的不同阶段进行分析，在初期阶段中，应用固定的住房公积金能够为房屋的建设提供充分的资金;在相关的经济消费过程中，人们应用住房公积金能够有效地减轻房屋购置的压力，刺激相关的消费。资金管理体系的建设，也会对政策性住房的规范化管理形成积极的影响。要对房屋公积金的管理与应用给予更多重视，发挥其在房地产市场调节中的积极作用。
摘要：随着我国经济发展水平的不断提升，人均收入也不断地提高，与之对应的物质文化消费、精神文化消费、劳务消费等也不断攀升。随着我国住房制度改革不断完善，住房消费在家庭收入的占比越来越高，因此，房地产的价格的高低，对于地区的经济发展以及地区居民生活形成重要的影响因素之一。随着我国城市化进程的不断推进，农业人口向非农业人口转化、城市人口规模不断扩张，城市用地不断向郊区扩展，城市数量亦不断增加。尤其是大型与中型城市中人口的大量涌入，造成了住房土地资源的紧张，随着近几年人工工资的提高，建筑材料的不断上涨，导致房地产价格不断上扬。为保证我国经济的稳定发展，认真落实“房住不炒”理念，通过政府调控以及市场调节的方式，充分发挥住房公积金低利率政策贷款优势以达成调控房价的目的。基于此，本文对住房公积金在房地产经济调控中发挥的作用进行探讨。
关键词：住房公积金,房地产经济,调控作用分析
参考文献
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房地产调控范文第5篇
一、当前我国房地产市场存在的主要问题
(一) 宏观调控政策缺少稳定性
从具体实践来看, 针对房地产市场的宏观调控政策, 通常都是国家发布的, 从属于经济宏观调控。如果社会经济出现下行问题, 政府就会通过刺激房地产市场, 来激发经济发展的动力;如果社会经济发展过快, 就会发布政策抑制房地产市场。这些宏观调控政策不断地变化, 缺少稳定的、系统的、法治化的举措。不少宏观调控政策只是侧重需求端, 对供给端则很少进行调控, 使得房地产市场无法形成稳定的长效管理机制。
(二) 城乡二元结构影响住房流通
我国传统的城乡二元结构形成于特定的历史时期, 对我国房地产市场发展具有极大影响, 这种结构形式限制了房地产市场流动性。究其原因, 是因为城乡二元结构下, 户籍制度和土地制度也呈现出二元制特点。城镇居民在住房、医疗、教育等方面, 都有相对完善的保障体系, 但农村居民却缺少均等化的社会保障。户籍制度的城乡二元制, 限制了农村人口的城市化及其向城市的自由流通, 受到户籍制约, 农村居民无法与城镇居民一样享受城市住房保障。加上其收入不固定, 工作不稳定, 也无法获得银行按揭贷款。相应地, 城镇居民因其户籍不在农村, 而农村土地归集体所有, 他们也无法在农村购房。从具体实践来看, 城乡二元的土地制度不仅导致了资源浪费, 也使得住房资源配置中无法体现市场的调节效能。
(三) 房地产税收比例过大
依据国家统计局发布的数据, 在国家财政收入中, 房地产相关的各类税费所占比重非常大, 达到30%以上。由于房地产各类税费归口地方政府, 在这种情况下, 地方政府财政收入中, 房地产税费所占比重就显得非常大。例如, 如果全国地方财政收入总额为10万亿, 其中房地产税费就有4万亿, 另外还要加上土地出让金3亿多, 可以看出房地产税费在地方财政收入的重要地位, 这也导致地方政府对房地产税收具有较强的依赖性。房地产税收比例过大, 不仅会导致地方房地产过度开发, 使得房地产上下游产业或企业出现产能过剩等问题, 同时, 还会导致城乡建设差距过大, 抑制居民消费和投资能力, 降低农村发展步伐, 从而阻碍经济增长。
(四) 大城市资源集中与房价上涨引发联动效应
一线、二线城市集中了大量优质的资源, 居民可以享受到系统而完善的养老、医疗、教育等公共资源, 因而对人力资源具有强大的吸引力, 集聚了大量的外来人口。随着人口的不断流入, 住房需求缺口逐渐变大, 导致房地产市场供不应求。虽然我国已经构建了城镇居民住房保障体系, 不过仍然无法从根本上解决这一问题。因为房价上涨也会增加地方财政收入, 地方政府有了更充足的财政能力, 来进一步提高城市基础设施建设, 进而导致大城市资源更加集中, 房价居高不下。
(五) 住房租赁体系不健全
在实施房地产市场改革后, 国家取消了福利分房政策, 市场上90%以上是商品房, 只有10%不到的租赁住房。从供给侧结构方面来看, 由于住房租赁体系还不健全, 房屋租赁市场发展还不完善。现有的租赁体系下, 因缺少相关的政策与制度, 租赁者权益难以得到良好的保障。租金价格不透明, 租赁者无法进行讨价还价, 也不能像城镇居民一样, 充分享受与户籍捆绑的养老、教育、医疗等公共服务及福利待遇等。
二、建立房地产调控长效机制的建议
(一) 建立层次分明的住房供应体系
随着租售并举、租售同权、共有产权等政策的逐渐落地, 可以预测, 今后楼市的长效机制将重点关注住房制度供给改革, 根据供给侧结构性改革的规划, 立足实际完善住房供给与保障机制。积极推动住房租赁市场发展, 对落户城市的低收入居民提供公租房保障。逐渐实现住房租赁居民的公共服务均等化。开发共有产权住房, 加快城镇棚户区改造, 同时, 推动城乡区域统筹规划和协调发展。
(二) 加强对房产持有环节的征税管理
房地产调控政策的另一个长效机制体现在开征房产税, 合理设置房产税税率, 从根本上扼制房地产投资投机, 降低地方政府经营土地财政的冲动。要结合实际情况做大做好资本市场, 有针对性地提高优质投资品供应, 通过进一步扩大各类投资渠道, 对居民投资进行良性引导, 使进入房地产市场的大量资金逐渐退出并转向其他市场, 特别是实体经济领域。
(三) 合理调控房价
增加普通住房的土地供给, 合理调控房价, 满足普通居民的住房需求, 实现房子是用来住的本质需求。政府要把增加中低价位普通住房的土地供应落到实处, 确实提高普通住房建设的比例, 并写入到土地拍卖条件中, 结合各地实际, 提出住房销售价位、套型面积等控制性要求, 以保证中低价位、中小套型住房的有效供给
(四) 完善配套政策
房地产调控必须要有完善的配套政策, 例如土地、税收及金融等政策、, 以及价格指导和价格管制、规划引导、投资监管、户籍制度改革等。
三、结语
综上所述, 房地产业关联度高, 带动力强, 已经成为国民经济的支柱产业。房地产开发投资增长和房地产业的发展要与宏观经济保持协调, 无论是房地产开发投资增长过快还是房地产开发投资不足, 都将阻碍相关产业的发展, 进而影响国民经济的持续稳定发展。因此政府有必要加强宏观调控, 实施对房地产市场的干预, 不断规范和完善房地产市场, 促进房地产业持续、稳定、健康、有序地发展, 实现房地产业与国民经济的协调发展。
摘要：近些年, 我国房地产市场的高速发展, 国家的相关调控措施也相应出台, 但在宏观调控下仍然出现房价过高、租房市场混乱等诸多问题。房地产市场的发展与国家经济、民生事业紧密相关, 无论是从改善民生角度看, 还是维护金融安全、稳定经济增长角度讲, 亟需建立保证房地产市场持续、稳定、健康发展的长效机制。文章系统梳理了我国房地产市场出现的问题、探索建立房地产市场长效机制的对策和建议。
关键词：房地产,调控政策,长效机制
参考文献
[1] 马智利, 张国洲.我国房价调控现状研究[J].武汉金融, 2017 (03) :12-17.
房地产调控范文第6篇
[关键词]国家治理;税收调控;增值税农产品抵扣
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2016.03.096
1 引 言
税法是国家制定的用以调整国家与纳税人之间在征纳税方面的权利与义务关系的法律规范的总称。它是国家及纳税人依法征税、依法纳税的行为准则，其目的是保障国家利益和纳税人的合法权益，维护正常的税收秩序，保证国家的财政收入。实现国家治理现代化，需要有科学的治理机制，调控经济资源合理配置，信息作为市场资源配置的根本，要实现会计、税收、审计、统计的信息资源共享，只有建立一系列的信息保障机制，保障信息的真实完整，市场配置资源的核心作用才能成为现实，也是我国进行市场经济体制改革的关键。
1.1 事态历史沿革及进展
煤矿企业使用的农产品主要是坑木，是企业矿井安全支护的主要材料，1994年分税制改革以来，《增值税暂行条例》规定：一般纳税人收购农产品按农产品收购发票或销售发票上的金额13%抵扣率计算抵扣的增值税。税务机关指导企业办理扣税时，对于收购农产品涉及林业产品的，要求企业提供：砍伐许可证;自然人身份证明;运输证;直至2012年才增加了林权证。纳税企业可以到税务机关购买收购发票，自行开票抵扣。2012年某区国税局单方面通知企业从2008年购买的坑木不再执行农产品增值税抵扣的优惠政策，需要转出补交增值税并加收滞纳金，并且从2012年后煤矿企业购进的坑木，一律不再享有《增值税暂行条例》中关于农产品增值税抵扣的规定。截至2012年10月11日，71户纳税人补交增值税3036万元，税收滞纳金1656万元，税款已补缴入库。纳税企业对税务机关的征收和政策解读非常困惑，寻求有关部门的帮助，走上漫长的维权路。2012年11月向市人民政府书面反映，市政府责成某市国税局核实情况，税务机关将核实情况向市政府报告反馈纳税人：
第一，这次活动是遵照国税发〔2012〕17号文件开展的2012年度税收专项检查工作，是辖区71户煤炭企业(辖区煤炭企业为82户)纳税人自查为主的税收专项评估工作。
第二，针对企业的自查自纠情况，某区国税局认为部分企业的涉税风险未得到有效化解，进行了两次排查涉税风险，两次自查合计补税3036万元，滞纳金1656万元，只有11户企业对涉税风险认识不足，未确认补税情况。
第三，某区国税局在此次专项税收评估工作中采取的是税收政策宣传、纳税人自查为主，税务机关辅导为辅的工作方式，没有采取税收稽查方式，因此不存在税收违规处罚。
纳税人对市国税局反馈的情况普遍认为不能理解，通过多种渠道反映情况，问题到2015年仍未得到解决，纳税企业联名寻求法律救助，某律师事务所发函税务机关，代表企业行使知情权，要求税务机关解释说明该案例的法律依据及适用性，最后对律师事务所回函如下：
第一，涉及企业数及补缴税额数的核实情况。某区国税局2012年税收专项检查工作中，涉及农产品(坑木)补税的共有41户纳税人，农产品(坑木)转出增值税金额19629295.70元，滞纳金839866.94元，合计20469162.64元。并非律师函中71户纳税人，4692万元坑木进项税额及滞纳金。
第二，关于加收滞纳金的法律依据。《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定。
第三，关于煤炭企业能不能自行开具农产品收购统一发票，并申报抵扣农产品进项税的核实情况。根据《云南省国家税务局关于印发《增值税问题解答(五)》的通知》(云国税函〔2005〕731号)第三条规定：一般纳税人向销售自产免税农产品的个人收购免税农业产品时才能开具收购凭证(“云南省农产品收购统一发票”或“云南省烟叶收购发票”)。一般纳税人向农业生产单位购进自产的免税农业产品必须取得农业生产单位按规定开具的“云南省农产品销售专用发票”，方可按规定抵扣进项税。(云财税〔2012〕99号)规定：增值税一般纳税人从农业生产者购进其自产的农业初级产品，可以向对方开具农产品收购发票，并据以计算抵扣增值税进项税额。
第四，关于检查年度的核实情况。根据《云南省国家税务局关于开展2012年税收专项检查工作的通知》(云国税发〔2012〕50号)文件要求：接受成品油增值税专用发票的企业、地方商业银行、地方股份制银行、重点税源企业的检查年度为2008年、2009年、2010年、2011年。
第五，关于从2012年至今，某区国税局不再执行坑木抵扣进项税额的政策质疑的核实。
根据《云南省财政厅、云南省国家税务局转发财政部、国家税务总局关于免征部分鲜活肉蛋产品流通环节增值税政策文件的通知》(云财税〔2012〕99号)文件的规定：增值税一般纳税人从农业生产者购进其自产的农业初级产品，可以向对方开具农产品收购发票，并据以计算抵扣增值税进项税额，以前文件规定与本文相抵触的以本文为准。2012年以后符合文件规定的，某区国税局严格按文件执行，给予抵扣。
第六，案例中农产品(坑木)增值税自查补税情况。一是向非农业生产者购进，补税1113979.45元;二是不符合抵扣规定补税16269049.80元;三是用于非应税项目2246176.46元。
第七，税务机关征税的法律法规依据。一是《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)第九条;二是《云南省国家税务局关于印发增值税问题解答(五)的通知》(云国税函〔2005〕731号)第三条;三是《云南省财政厅、云南省国家税务局转发财政部、国家税务总局关于免征部分鲜活肉蛋产品流通环节增值税政策文件的通知》(云财税〔2012〕99号);四是《中华人民共和国发票管理办法》(国务院令第587号)，《中华人民共和国发票管理办法实施细则》(国家税务总局令第25号);五是《财政部—国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》(财税〔2009〕113号;六是《国家税务总局关于开展2012年税收专项检查的通知》(国税发〔2012〕17号);七是《云南省财政厅、云南省国家税务局转发财政部—国家税务总局关于免征部分鲜活肉蛋产品流通环节增值税政策文件的通知》(云财税〔2012〕99号)。
1.2 纳税人的法律援助
作为纳税人的企业，存在税务纠纷或对税务机关征税有异议的，只有运用法律武器保护自己合法权益。《国家税务总局关于纳税人权利与义务的公告》(2009年第1号)，对纳税人应该享有的权利和应尽的义务进行公告。纳税人享有知情权，纳税人有权向税务机关了解国家税收法律、行政法规的规定以及与纳税程序有关的情况，享有被告知与自身纳税义务有关信息的权利。
煤矿企业坑木抵扣增值税的税收纠纷，是税务机关强势征税行为，为完成税收计划指标确定的“重点税源”，所谓的自查行为，实质是要求企业从2008年坑木抵扣过的增值税，需要转出补缴增值税，还要征收税收滞纳金，自查行为不成立，税务机关有违背《增值税暂行条例》和《税收征管法》的规定的事实。
第一，依照《中华人民共和国增值税暂行条例》第八条第二款第三项：购进农产品，除取得增值税专用发票或者海关进口增值税专用缴款书外，按照农产品收购发票或者销售发票上注明的农产品买价13%的扣除率计算的进项税额。
第二，财税字〔1995〕52号《农业产品征税范围注释》中的农业产品是指种植业、养殖业、林业、牧业、水产业生产的各种植物、动物的初级产品。林业产品是指乔木、灌木和竹类植物，以及天然树脂、天然橡胶。林业产品征税范围中的原木，是指将砍伐倒的乔木去其枝芽、梢头或者皮的乔木、灌木，以及锯成一定长度的木段。煤矿企业坑木抵扣增值税进项符合法律规定。
第三，国税发〔2012〕17号《国家税务总局关于开展2012年税收专项检查工作的通知》要求检查的时间为2010年和2011年，不追溯到2008年，某国税局征税过当。
第四，《中华人民共和国税收征管法》第三章第二十八条，税务机关依照法律、行政法规的规定征收税款，不得违反法律、行政法规的规定开征、停征、多征、少征、提前征收、延缓征收或者摊派税款。第五十二条，因税务机关的责任，致使纳税人、扣缴义务人未缴或者少缴税款的，税务机关在三年内可以要求纳税人、扣缴义务人补缴税款，但是不得加收滞纳金。
从事态延续性来看，从1994年以来纳税企业均是在税务机关指导下办理农产品增值税的抵扣和增值税的缴纳，纳税企业没有过错，属于税务机关的责任。
第五，《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部—国家税务总局第50号令)，第十七条，条例第八条第二款第(三)项所称买价，包括纳税人购进农产品在农产品收购发票或者销售发票上注明的价款和按规定缴纳的烟叶税。第二十三条，条例第十条第(一)项和本细则所称非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。煤矿企业使用的农产品主要是坑木，属于矿井安全支护的主要材料，是企业主要的费用开支，不属于新建矿井使用，不构成固定资产。
第六，税务机关依据的《云南省国家税务局关于印发增值税问题解答(五)的通知》(云国税函〔2005〕731号)，按照《云南省国家税务局关于发布失效或废止增值税税收规范性文件目录的通知》(云国税函〔2009〕415号)，属全文失效或废除的税收规范性文件。
第七，截至2012年8月3日，71户纳税人补缴增值税3036万元，税收滞纳金1656万元，税款已补缴入库。该资料来源于某市国税局向市人民政府的报告：《关于某区煤矿企业坑木抵扣增值税进项税额进行税务处理事项的核实情况报告》，为慎重起见，相关部门对涉税企业进行数据资料核实，不完全统计(只有35家企业)涉税和滞纳金就达3885万元。
1.3 案件的结尾
此次增值税农产品抵扣纠纷，税务机关以煤炭企业向非农业生产者购进自行开票抵扣和购入的农产品用于非增值税应税项目(矿井建设或修缮)为由，要求企业的自查并具有明确的指向，自查中必须明确列示：一是不符合抵扣条件的(向非农业生产者购入);二是增值税非应税项目(用于矿井建设、维修);三是没有具备四证的(砍伐许可证;自然人身份证明;运输证;林权证)，税务机关根据自查报告的情形，认定税务机关在此案例中的征税行为合法。煤炭企业的办税人员、会计人员业务素质不高，大部分的企业负责人心存担忧、舍财免灾的思想。国家征税机关依法征税也要考虑行业的情况，煤炭企业购进的坑木或其他支护材料是企业经营中主要费用开支，如果这两项进项税额抵扣源减少，剩下的炸药、雷管又能抵扣多少?国家统计局数据显示，2015年前8个月，规模以上煤炭开采和洗选业利润总额同比下降46.1%。煤炭企业亏损面超过70%;有70%的煤炭企业减发工资，30%的煤炭企业出现欠发工资现象，20%的煤炭企业工资下降幅度超过10%，繁杂且沉重的税费和基金使企业已经难于承受。本文只提供税务机关和纳税人之间的农产品增值税抵扣的纠纷以及相关法律适用效力，涉及国家治理的诸多问题无法作出深层次描述。
2 结 论
国家治理中税收调控，就是通过税收法律协调征纳双方的权利义务，从而实现国家税源控制，国家进行资源分配，发展经济同时也积累国家财政收入，抑制不公平竞争，同时减少对纳税企业及行业的伤害。党的十八届三中全会提出财政是国家治理的基础和重要支柱，从而把财税体制改革的意义提高到国家治理的高度，让人感受到中央深化改革的决心和注重顶层设计、筹谋全局的大智慧。
参考文献：
[1]中华人民共和国主席令第49号.中华人民共和国税收征管法[Z].2001-04-28.
[2]中华人民共和国国务院令第538号.中华人民共和国增值税暂行条例[Z].2008-11-10.
[3]财政部国家税务总局财政部.国家税务总局关于印发《农业产品征税范围注释》的通知(财税字〔1995〕52号)[Z].1995-06-15.
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[5]张松.营业税改增值税影响及需要注意的问题[J].中国市场，2012(48).