房地产开发的分类范文第1篇
[摘要]文章认为，土地税作为一种重要的经济政策工具，对促进土地资源的合理配置有着十分重要的作用。合理的土地税制可以引导城市土地利用方式，抑制土地投机，提高土地资源的节约利用程度，有效地解决我国目前城市土地利用中存在的问题。
[关键词]土地税制；完善；城市土地；节约利用
土地是人类社会生产中重要的自然资源和生产资料，土地资源的稀缺性和不可再生性决定了我们必须节约利用土地。为了合理配置稀缺的土地资源，世界上很多国家都从财政、金融和法律等方面作了不少有益的探索和实践。土地税制作为一种重要的经济政策工具，因其对促进土地资源的合理配置和有效利用有着其他工具无法比拟的独特作用而被广泛重视。事实证明，完善的土地税制可以通过经济利益的调整引导人们的行为，促进城市土地的节约利用。
一、土地税对城市土地节约利用的影响機理
(一)土地税收使土地利用的外部成本内在化
外部性是指一个人的行为对旁观者福利的影响。根据这种影响是有利的还是不利的又分为正外部性和负外部性。由于土地空间的不可分割和不可移动性，使得土地上的一切活动与邻近土地及其使用者具有密切关系，也使得土地利用存在着外部性和公共性的特征。首先，土地利用具有正外部性。比如，国家对某一区位的土地进行基础设施公共投资，将会为周边地区的土地带来经济效益，但市场不会给予其合理的补偿。其次，土地利用具有负外部性。由于土地使用者往往以追逐最大的经济利益进行决策，而较少考虑自己的行为对其他人或社会总体会产生何种影响，这必然导致负外部性的出现。当在土地利用中存在外部性时，土地可能会被过度利用或不恰当利用，导致社会整体福利难以达到“帕累托最优”状态，而一向强大的市场机制对该状况完全无能为力，也就是所谓的市场失灵。这就需要政府采取行政的、经济的或法律的手段进行公共干预。政府解决经济活动正外部性的方法往往是补贴，而针对负外部性经济学家更偏爱税收，可以通过土地税收使土地利用的私人成本和社会成本达到一致，故土地税被视为政府矫正土地利用负外部性的最有效的手段。
(二)选择性的土地税收会对土地资源配置产生影响
土地经济学认为，政府征收土地税，主要是为了发挥土地税优化资源配置的功能。土地资源配置是人们按照土地的自然特性和社会对土地的需要，对一个国家或地区的土地进行合理的配置和有效的使用。
因为土地有多种用途并且可以在用途之间进行转化，政府可以选择性地对某些用途的土地进行征税，或者对土地不同的利用方向制定不同的税率。这就为政府通过土地税收对土地利用进行调控和管理提供了可能。如国家通过对荒地和空地征收重税，以及在20世纪80年代先后开征耕地占用税和城镇土地使用税，一方面可以促使土地占有者充分利用这些土地，避免耕地浪费，另一方面，还可能促使土地利用方向朝着政府希望的方向转化。科学的土地税制通过这种调节，不仅可以影响投资者对土地利用方式的选择，而且可以有效避免因土地持有者的不当预期而导致的闲置和浪费，使土地得到及时有效的开发，促进城市各产业、各部门对土地的节约利用，提高土地资源的利用效率等。
我国目前正步入城市化加速发展时期，在城市土地利用方面出现了一系列的问题，较为突出的比如城市非理性蔓延，土地利用效率低下；平均单位产出偏低；城市土地利用结构不合理等已经严重影响到了城市的可持续发展，并逐渐成为阻碍我国经济健康持续发展的瓶颈，通过土地税制来实现土地资源的有效配置必将是政府明智和必然的选择。
二、我国现行土地税制存在的问题
我国大陆现行土地税收制度是从改革开放以后，经历了多次改革和完善，逐步建立起来的。整个税制体系基本涵盖了土地的取得、转让和保有环节，涉及的土地税种共9个。不可否认，现行土地税制在组织财政收入、宏观调控房地产市场和维护社会公平等方面发挥了积极作用，但随着我国经济不断深入发展，在各个方面暴露的问题也越来越突出。目前得到业界一致认可的问题主要有以下三个。第一，税种结构设置不合理。在不动产流转环节税种较多，税负过重，而在不动产保有环节税种较少，税负过轻。前者导致房地产开发税收负担占总开发成本的比率过高，远远高于国内其他行业和国外同行业；后者降低了不动产保有者的经济风险，客观上降低了部分不动产的有效利用率，同时也使得国家无法对不动产转让的溢价部分参与分配，导致税收收入的流失。第二，税费混杂，重费轻税。在我国政府来自土地的全部收入中，通过税收取得的只占其中很小部分，更多的是以名目繁多的各种收费形式取得。这种混乱现象，严重限制和削弱了税制的宏观调控功能，使其不能很好发挥经济杠杆的调节作用。第三，征税范围狭窄，征税基础薄弱。主要是耕地占用税、房产税和城镇土地使用税的征税范围狭窄，减免范围过宽。前者致使大量的实际耕地资源被作为非耕地占用，而后者则助推了房价不断攀升，同时也不能很好地配置土地资源。
三、完善现行土地税制，促进城市土地节约利用
针对上述问题，参考国内部分专家学者的意见，笔者拟提出如下改革方案：在取得环节设置农地占用税、契税、遗产税与赠与税；在保有环节则以物业税为主，辅以土地闲置税；流转环节完善现有营业税、所得税，取消土地增值税。其中，农地占用税、遗产与赠与税和土地闲置税以打击投机、保护土地资源和促进土地节约集约利用为首要目的。改革后的土地税制对于城市土地利用可以产生良好的作用。
(一)引导使用者对土地利用方式、方向的选择
在城市各类用地中，工业用地、基础设施用地的土地利用方式往往比较粗放，利用效率明显偏低，不能反映其价值和稀缺性。新构建的土地税制中，在土地取得环节征收的农地占用税是在原来的耕地占用税、菜地建设基金等与农地相关的税费合并而成的，一方面，扩大了征税范围，另一方面，按土地的不同等级制定不同税率并使其总体上有了较大提高。这样必然会增加土地取得的成本，迫使用地者不得不节约利用土地。另外，对闲置土地征税、对保有土地按市场价值征收物业税增加了保有土地的成本，对低效率利用土地的人来说，是一种直接以货币支付的成本代替了土地低效利用造成的收入流失的隐性成本。征税压力必然驱使土地占有者充分利用这些土地，或缩减用地数量，减少由于土地的保有所产生的费用，这样提高土地利用率便成为可能。
新构建的土地税制在保有环节征收的物业税，通过对居民购买、建造、租售节能型和小户型住宅等实行有针对性
的税收优惠政策，而对高档住房、豪宅别墅适用差别性的高税率，也可以引导市场主体建设或购买节能省地型和小户型住宅，通过经济利益驱使下土地使用者对用地方向的选择达到节约用地的目的。
(二)避免因土地持有者的不当预期而导致土地资源浪费
目前，我国土地税收侧重于土地权能的转移，这种税制结构不仅抑制了土地的合理流动，加剧了土地供需矛盾，同时土地资源的稀缺性很容易让人们形成看涨的预期，对投资、投机者来说，已经知道土地或不动产未来会增值加上持有的低成本，会使其不愿轻易出手，以期取得更多收益。这样必然会导致住宅供给结构失衡，既不利于房地产市场的稳定和发展，也导致了土地利用的低效率。
新构建的土地税制通过在土地流转环节合并税种、降低税率、清理不合理收费等措施較大幅度降低流动成本，同时通过征收物业税等增加持有成本，可以有效地促进土地的合理流动，减少因锁定效应而造成的土地资源浪费。改革后的不动产保有税有别于现行的仅对经营性房屋征税的房产税，而是对所有不动产的拥有者征税，可以降低投资或投机者持有不动产的预期利润，因为未来不动产价值上涨，物业税也会随之上涨。买的房子如果不能及时出手，每年一大笔物业税形成巨大的持有成本，对炒楼者是巨大压力。物业税对现行空置的不动产适用较重税率，也会在一定程度上抑制投资性需求。所以，征收物业税可以起到抑制非真实需求的目的，从而缓解土地供给压力，也有助于减少土地资源浪费，促进城市土地节约利用。
(三)可以使土地资源得到及时有效的开发
首先，根据区位理论，土地因地理位置、环境条件和交通状况等因素的影响，级差收入差别较大。通过设置差别税率的土地税，可调节土地的级差收入。占有区位优势地段土地的企业必然要承担较高税额，效益差的企业可能因不堪高额的费用而不得不迁出，选择支付费用较低的地段；空出的位置可由支付能力强的土地使用者占据。被挤出者可能选择地理位置相对差的地段经营，于是一些偏僻的郊区与中小城镇便可得到开发利用。这样不但促进了土地资源的合理利用，也平衡了不同地区的发展水平。新构建的土地税制在土地保有环节征收的土地闲置税，就是依据区位理论对于闲置土地设置差别税率。一方面，促进土地占有者或使用者尽早开发、充分利用土地，或将土地使用权尽早转让给有能力开发的人；另一方面，在最大程度上使不同质量等级的土地资源都能够得到及时有效地开发利用。
其次，近几年来土地批租规模失控已经成为我国不动产市场最严重的问题之一。其直接后果是出现了所谓的开发商“圈地运动”，不少人圈地的目的是做土地投机。这种土地投机行为，严重扰乱了正常的土地市场交易。这些土地占有者在坐等土地增值的过程中，只有城市房产税和少量的城镇土地使用税对其构成持有成本，对于土地保有过程中由于市政基础设施改善而带来的增值部分，几乎就没有有效的税收调节机制，使政府无法参与增值价值的再分配。而笔者构建的新型土地税制不仅可以通过在土地保有阶段征收独立的物业税有效地增加土地投机者无偿保有土地的负担，提高其投机风险，而且还可以通过土地闲置税对其投机行为进行相应的惩罚，降低土地投机带来的高额利润，有力打击囤积土地的行为，使土地资源得到及时有效地开发利用。
(四)有助于缓解城市的非理性蔓延
现行土地批租制度的最大弊端，是造成地方政府财政严重依赖土地出让金而无节制出让土地。随之而来的是土地资源的急剧减少和城市普遍的非理性蔓延。
新型的土地税制把地方政府的各种具有税的性质的收费都归于税收，纳入财政预算，规范征收与使用程序。虽然在短期内地方财政收入会大幅度减少，但从长远看，有利于地方财政收入稳步增加。物业税不仅是把几十年土地出让费用分年收取，物业保有者每年缴付的物业税还会随着物业的升值而提高，使得政府可以参与物业的持续升值的再分配，故物业税的征收必将成为地方政府的一个长期、稳定的收入来源。因此，新税制对规范政府行为，抑制其卖地生财动机，缓解城市非理性的蔓延必将发挥重要的作用。
[参考文献]
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[责任编辑：黄兴豪]
房地产开发的分类范文第2篇
1 房地产开发项目的租赁问题
伴随着我们国家经济的快速发展和人民生活水平的稳步提高, 不仅是人民的日常生活, 企业的正常运作也对房地产的需求量越来越大, 房地产作为现代社会发展状况日趋显示出优势的一个行业, 在巨大的市场竞争力面前表现出了极大的吸引力和需求量, 而随着人们对房地产需求的不断增强, 一方面极大地促进了房地产业的快速发展吗, 另一方面也给房地产的发展提供了更多的资源和优势, 当然, 房地产业也逐渐地成为了我们国家国民经济中的一个重要行业, 众所周知的是, 它具有项目周期长、资金投入量大、地域性强和项目政策性强的基本特征, 且风险也相对于其他行业较大, 投资力度强, 而且这些所有的因素都存在于房地产开发项目的整个过程中, 房地产开发项目中的各个不可预知的因素具有太强的不可预见性, 这就体现了其很强的不确定性。
其原因主要是影响房地产开发项目的因素, 不仅包括内部的, 也包括有外部的因素, 内部的指的是房地产投资开发本身的活动, 外部的指的则是房地产开发项目中周围的不定因素, 包括周围环境、人文活动和施工状况等, 当然还有在资金的投入过程中, 资金的滞后性和财务管理方面的不同步性, 或者更深一步的则是, 来自自然界的诸多不确定因素, 天灾、人祸等等, 在对房地产开发项目风险的分析和探讨中, 从总体上来看, 也就是要对房地产开发项目中的各个可预见的因素进行分析, 并且能够相对准确地对房地产开发项目中的投资效益进行预测, 和提供有效的措施和办法解决问题, 减少和避免在投资和开发项目的过程中一些不必要的风险损失。
房地产开发项目的租赁主要指的就是在经济发展如此快速的当今社会, 越来越多的人们在生活中遇到不可调和的住房问题, 和房价居高不下的实际情况, 面对这些情况, 人们除了努力的拼搏工作来赚钱买房以外, 还可以通过租赁的方式来获得住房, 但是租赁的时候必须注意相关的条款和规定, 相对于买房来说租赁具有不长久性的缺点, 人们为了能够有一处栖身之地, 而选择租赁房屋, 这对房地产开发项目的发展就起到了一定的阻碍作用, 假设人们都喜欢在租赁的房屋里生活, 那么房地产行业面对的消费对象就只是少数有钱的购房者, 这些购房者以相对便宜的价格购得住房再以高价租赁出去, 那么在这个租赁的过程中他们就能够获得较高的收益和利润, 而买不起房子的人们则安于现状, 在租赁来的房屋里开始正常的学习生活, 这也不会影响到他们的日常生活, 反而减轻了他们购买房子的压力, 可以说是何乐而不为。那么房地产商就在一定程度上减少了市场的竞争力, 在缺少竞争力的情况下, 房地产业的发展也就相对滞后也不会带来较好的收益, 总的来说, 租赁就是一种短期的获得房屋居住权的住房方式, 是人们不得已的办法。
2 房地产开发项目的销售和管理
房地产开发项目的的销售和管理在一定的程度上来看应该是同步的, 在保证销售的同时要确保管理的方案上不出问题, 只有在管理上严格要求, 有一个合理的、有效的管理方案, 销售才能根据管理条例的设置顺利开展起来, 也就是说, 管理是基础, 是根基, 只有在牢固的基础和根基上, 销售才能按照预期的计划顺利进行, 再者就是销售在管理上也要有相关的硬件条款, 这样才能确保在房屋买卖的过程中更好地获得经济效益和较高的利润。
房地产是一个日益发展起来的行业, 随着经济发展的不断向前发展, 我们的房地产业还会伴随着经济出现更多的问题和收益, 而人们作为房地产业的直接受益者, 有着不可替代的直接性, 无论是在房地产开发项目的销售还是管理的问题上, 都是房地产整个过程中不可或缺的部分, 而在不断提升房地产业自身的管理能力和销售力度的同时, 也要重视房地产的发展, 以便能够及时的更新房地产信息和开发项目中的相关事宜, 保证房地产开发项目在销售和租赁的过程中获得更高的收益。
摘要：房地产作为时下最受关注和受益较高的行业, 在全球金融危机的影响下, 也需要从一些基本的项目上做稍许调整, 随着各行各业经济的复苏和房地产市场新的春天的来临, 本文就房地产开发项目的租赁与销售等方面展开探讨和分析, 并列举出相应有效的管理措施和办法。
关键词：房地产开发项目,租赁,销售管理
参考文献
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房地产开发的分类范文第3篇
现如今, 房地产市场竞争激烈, 政策调控继续严厉, 房企将由原先的粗放管理, 转变成精细化管理, 特别是一线城市, 放缓开发节奏, 优化成本结构势在必行。而“营改增”政策执行后, 成本工作如何应对, 就是本文讨论的重点。
“营改增”就是营业税改增值税, 是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。“营改增”的最大特点是减少重复征税, 可以促使社会形成更好的良性循环, 有利于企业降低税负。
营业税是价内税, 在建筑行业, 按造价全额征收, 营业税税金=含税工程造价*营业税率3% (本文不考虑教育费附加、城建税等) =[工程造价/ (1-3%) ]×3%, 税金不可抵扣;增值税是价外税, 按不含进项税工程造价征收, 即增值税税金=除税工程造价×增值税率11%, 且进项税可抵扣销项税 (简易计税税率3%, 不可抵扣) 。从描述看, 营业税的征税基数不仅含有购买材料、人工服务、机械租赁时已缴纳的进项增值税税金, 也因价内税的因素包含自身的营业税, 导致税金重复征收, 而且流通环节越多, 叠加的越多。而增值税是通过进项抵扣销项, 只对流通环节中的增值部分征收税金。
建筑行业因增值税课税对象的不同, 分为一般计税和简易计税, 两者在税率、计税基数以及可否抵扣销项税等均有不同。
一般计税模式, 增值税率为11%, 计税基数不含进项税, 且进项税可抵扣销项税;简易计税模式, 增值税率为3%, 计税基数含进项税, 进项税不可抵扣销项税。
下面, 我们以上海地区某栋高层住宅的土建工程为例, 分析在同一条件下, 施行增值税后与原先营业税, 该高层住宅单方成本上有何变化, 见表1。
从上表可以看出, 计税方式改变后, 增值税简易计税相较于营业税略有下降;而采用增值税一般计税, 房企在发包成本上由1197元/m2提高到1229元/m2, 增加近3.17%, 直接费因为除税基数的因素是下降的, 发包成本增加主要是因为税率的调整。
虽然直观上发包成本增高, 但由于增值税抵扣链的打通, 对于房企实际成本来说是下降的, 从上表看, 一般计税模式下增值税税金为121.8元/m2, 该部分税金可以抵扣房地产销售税金。房企销售税金为11%, 在收入大于成本的前提下, 进项税金可以全额抵扣销项税金, 实际成本则是1107.3元/m2, 相较于营业税下降了7.5%。也就是说, 在同一计价模式、同一市场水平的情况下, 采用增值税一般计税方式, 能显著降低房企的建安成本。
房企的建安成本, 本质上是施工企业的销售收入。施工企业的成本变化, 其预期收入也会随之变化, 也就直接接影响房企的成本。所以我们不仅要分析“营改增”对房企自身的影响, 还要了解“营改增”对施工企业以及“甲供材”对于甲乙双方的影响。
2“营改增”对施工企业的影响
在房地产开发过程中, 施工企业是作为产品生产商, 房企则是产品购买方。理论上, 税负都是最终消费者承担, 也就是在某个流通环节, 由下游购买方承担税负, 完全转嫁, 从这种角度出发, 实施营业税改增值税, 税负的增加或减少, 对施工企业没有影响, 但税负的不同实际会导致施工企业建造成本的不同, 进而可能影响其市场竞争力和报价策略。然而从经济学角度, 税负的变化不一定能左右产品定价, 产品的价格弹性更多取决于市场供求关系。举个例子, 若增值税导致房企开发成本增加, 而房地产市场明显供过于求, 售价并不会随着税负的增加而提高, 那么此部分增加出来的税负成本则只能在流转过程中消化;反之, 税负降低, 最终消费者也不一定能得到这笔税改“红利”, 但税负的降低, 对企业的影响肯定是积极的。
我们来分析施工企业在“营改增”前后, 税负的承担情况, 虽然理论上税负会由下游企业承担, 但税负的变化会影响其市场竞争力。营业税时代, 施工单位承担的税负为采购材料时的进项税53.57元/m2 (部分企业采购材料时选择普通发票或者不要发票, 造成相应的税负远低于53.57元/m2) , 和营业税35.9元/m2, 合计应小于89.47元/m2。而营改增之后, 不仅仅是增值部分征税, 还有“环环抵扣、层层流转”的特性, 在没有将其生产的产品销售出去之前, 施工企业要承担上游企业传递的增值税。产品售出后, 施工企业开具增值税于下游企业, 此时, 施工企业承担的税负总额为材料进项税53.57元/m2, 和销项税121.8元/m2, 然后进项税抵扣销项税, 实际上, 销项税121.8元/m2是施工企业的真实税负。那么数据上, “营改增”之后, 施工企业的税负会增加不少, 但这种变化, 却是下游房企喜闻乐见的, 原因前文已经阐述。
笔者认为不论是税制原理还是下游房企的角度来说, “营改增”对施工企业几无影响。当然建筑行业“营改增”施行不足两年, 也不能忽视一些客观存在的症结, 比如, 施工项目所在地不同, 建筑材料复杂多样, 砖、砂等供应商又多为当地垄断经营, 又或者为小规模纳税人, 等等。这些因素影响施工企业进项税发票的收集, 增加了抵扣的难度。
3“营改增”后, 甲供材对双方的影响。
甲供材就是甲方供应材料, 其优点:可以保证材料和设备的质量, 防止施工企业以次充好;大规模集采, 能够争取更大的议价空间;相对于施工企业, 大型生产厂商垫资能力更强。缺点:材料供货、管理责任大;容易产生浪费;发生质量问题后, 责任划分相对复杂。对于房企来说, 甲供的优缺点分明, 每家房企考虑的侧重点也不尽相同, 但其对成本的影响, 是大家都非常关注的。
“营改增”后, 有观点认为越来越多的房企选择甲供, 特别是钢材等进项税为17%的大宗材料, 是要争取与建筑服务11%的增值税之间6个点的税差。笔者认为这种观点明显错误, 对房企来说, 采用一般计税, 不论是采用甲供还是乙供, 其所承担的总成本是固定不变的。但随着2017年7月11日, 财税[2017]58号文的发布, 对于总承包工程来说, 就有了变化。
根据财政部、税务总局发布的财税[2017]58号文, 《关于建筑服务等营改增试点政策的通知》的要求, “建筑工程总承包单位为房屋建筑的地基与基础、主体结构提供工程服务, 建设单位自行采购全部或部分钢材、混凝土、砌体材料、预制构件的, 适用简易计税方法计税。”此条中“适用简易计税”, 区别于[2016]36号文中“可以选择简易计税”, 意味着一旦房企选择甲供钢材、混凝土等4类主材, 施工单位只能采用简易计税。
下面, 我们以钢筋这项高抵扣的材料为例, 分析36号文与58号文, 甲供与否, 对甲乙双方的影响, 见表2。
3.1 甲供钢筋, 要求施工单位采用一般计税 (原36号文可选择)
进项税完全抵扣后, 房企的总成本仍为1107.3元/m2, 增值税缴纳环境和时间点有所不同;对施工单位来说, 销项税为 (1107.3-271.85) ×11%=91.9元/m2, 进项税同步减少为53.57-41.03=12.54元/m2, 进项小于销项, 其所承担的实际税负仍为91.9元/m2。
3.2 甲供钢筋, 施工单位采用简易计税 (58号文强制执行, 原36号文可选择)
抵扣进项税后, 房企的总成本为1119.37元/m2, 相较于一般计税, 成本增加约1%;对施工单位来说, 基本与营业税时代相同, 但税负相较于营业税, 因为价内税和流转税的原因, 肯定在下降。
从上述分析来看, 在58号文执行之后, 房企选择甲供钢材等高抵扣的大宗材料, 对其本身成本会略有增加, 影响不大。而若选择甲供低抵扣的材料, 特别是混凝土, 施工单位只能简易计税, 且甲供材本身的进项税额更低, 房企将得不偿失。
综上所述, “营改增”对房企降低开发成本来说是明显利好。作为房企, 应该正确处理与上游施工单位、下游消费者的关系, 供应商优先选择优质一般规模纳税人, 建立稳定合作, 取得可抵扣的增值税专用发票, 减轻企业负担, 增强企业的竞争能力, 而且, 房企等建设单位在建筑行业流通环节占主导地位, 为能享受税改红利, 其对规范上游企业增值税的原动力更足, 更有利于推动整个行业的抵扣链条的打通。
摘要：房企的建安成本, 本质上是施工企业的销售收入。施工企业的成本变化, 其预期收入也会随之变化, 直接接影响房企的成本。所以我们不仅要分析“营改增”对房企自身的影响, 还要了解“营改增”对施工企业的影响以及“甲供材”对于甲乙双方的影响。
关键词：“营改增”,成本,甲供材
参考文献
[1] 财政部, 税务总局.关于建筑服务等“营改增”试点政策的通知[Z].财税[2017]58号.
房地产开发的分类范文第4篇
房地产开发企业会计核算工作能够反映企业资金的运行情况, 所以说有效的会计核算工作能够提升企业资金的运行能力, 为企业的发展提供保障, 增强企业的市场竞争力。对于企业财务管理工作来说, 企业的会计核算工作是基础, 其生成的会计数据、财务报表, 直接影响到企业会计信息的质量, 从而导致企业管理层后期决策, 最终关系到房地产企业经营目标是否能够实现;对于房地产企业来说, 高效的会计核算工作能够降低企业成本的消耗, 增加企业的利润, 为企业的长久发展提供有利的条件。
二、房地产开发企业会计核算中存在的问题
(一) 商品房销售收入确认存在复杂性
房地产开发企业的开发周期之长, 资金占用之大, 其销售收入的确认不同于制造类企业, 从房地产项目立项、开发、预售、竣工到项目交付确认收入, 一般需要1-3年或更长的周期, 为了保证房地产开发企业的有效运行, 加快资金回笼, 房地产开发企业在满足预售条件时即向房产管理局申请预售许可证, 以预售的方式销售房产, 在销售收入未确认前全部计入预收账款中, 同时由于房地产开发项目还存在以下特点: (1) 房地产项目开发体量大, 多采取分期分批开发的方式; (2) 房地产项目开发业态较多, 有住宅、写字楼、商铺和地下车位等, 造成收入确认时既要根据业态的不同记入销售收入, 又要根据项目分期分批不同记入销售收入, 无疑增加了销售收入确认的难度。
(二) 项目开发成本核算不明确
由于房地产开发企业开发周期跨度较长, 所需资金庞大, 多为分批次开发, 造成核算对象的不确定性, 开发成本归属也存在随意性, 如土地成本、前期设计费、水电气、景观绿化等成本费用需分批按合理的标准进行分配, 标准的不明确就会使成本的计量产生严重的偏差, 同时, 房地产开发企业的项目工程结算缺乏时效性, 项目工程完工后, 不能及时地进行结算, 造成大量成本以预估的形式计入开发成本, 导致开发成本核算记录的失真, 准确性不高。
(三) 企业的真实业绩难以反映
房地产开发企业的投入和产出时间较长, 会计报表上的业绩经常会出现大幅度的波动现象, 在工程的建设时期取得的由于相关预售款项无法确认收入造成项目的业绩无法实现, 但是, 在项目验收和交付后, 会将项目预收款项全部结转入销售收入, 使得企业的经营情况不能根据净利润指标真实的反映出来。造成房地产开发企业经营状况良好的房产, 其实现的净利润可能会较小;经营状况不是很理想的房产, 实现的净利润可能会较大。
三、优化房地产开发企业会计核算的措施
(一) 改进房地产开发项目收入和成本的核算
房地产开发企业在进行商品房的销售时, 要在满足一定的条件下对企业的收入进行确认, 没有竣工验收的商品房未达到交付条件前不能进行销售收入确认, 所有的款项都只能计入预收款项, 不能将这些款项直接计入销售收入。房地产开发企业提前或是滞后确认销售收入, 都会造成企业会计报表中企业利润的虚增或虚减, 影响企业会计信息的真实性。同时, 在房地产项目开发前期就要规划好销售收入及开发成本的计量原则, 如分期分批, 业态不同等, 并保持开发项目全过程严格按照确认的计量原则进行核算, 不得随意变更收入和成本的计量核算原则, 做到房地产开发项目的销售收入与开发成本相配比。
房地产开发企业应结合企业自身情况设立专门的成本核算部门进行成本预算, 并做好项目日常成本收集工作, 定期或不定期开展预算成本与实际成本的比较, 及时发现核算中存在的问题, 选择适合企业自身的成本核算标准。房地产开发企业在项目还未完工前, 就要开始进行结算工作, 减少不确定成本的计量, 这样既可以降低核算的工作量, 又能够提高成本核算效率。
(二) 加强会计核算人员的素质
目前, 房地产开发企业已经朝着多元化的模式发展, 这就对企业会计核算人员的素质和能力提出更高的要求, 要想提高会计核算工作的效率, 加强会计核算工作人员的素质是基础, 企业要加强对会计核算人员的培训工作, 建设一支强大的会计核算队伍, 以此来提高企业会计核算工作的水平, 推动企业会计核算工作的顺利开展。在企业进行培训工作时, 要顺应时代发展并根据企业会计核算工作的特点以及企业自身会计核算工作的实际情况展开培训, 强化会计核算人员的专业技能和知识水平。同时, 会计人员也要加强自我学习, 认真学习并能熟练运用会计准则, 及时掌握新的会计及税收制度, 提升人员对房地产相关信息的敏感性, 及时调整完善房地产企业会计核算工作。
(三) 完善会计科目及会计核算管理体系
房地产开发企业应根据自身企业的实际情况及会计信息化的水平, 在不违反会计科目设置原则的基础设置下一层级的会计科目, 全面、完整的反映房地产开发企业生产经营的全过程, 提升房地产开发企业财务数据的准确性。
会计科目设置是前提, 会计核算管理体系的完善是基础, 将准确的数据、完整的票据以及明了的账目, 通过完善的会计核算管理体系来促进企业会计核算工作的展开。企业可以通过相关的经营活动, 逐渐的将会计核算管理体系完善好, 提高企业会计管理工作的效率。完善的会计核算管理体系还应加强对核算管理工作的内部控制, 通过有效的内部监督和制约, 进一步保障会计核算工作的规范性。
(四) 信息披露方面的增强
为了能够更加真实具体的体现出房地产开发企业的业绩, 需要加大信息披露的范围。在房地产开发企业的开发成本中土地成本占有较大的比重, 土地储备和其成本能够对房地产开发企业未来的发展产生直接的影响, 在信息披露中需要加大其储备量和成本结构, 较低的土地成本能够为房地产开发企业带来较大的经济利润, 但是土地储备的相关信息没有在土地使用权总额方面体现, 因此企业需要在相关的财务报告中将相关的信息披露给使用者。另外, 房地产行业的风险较大, 企业在未来的发展过程中可能会面临较大的赔偿、巨额贷款等问题, 这就需要房地产开发企业在信息披露中格外重视风险的披露, 充分揭示各种风险, 提高风险的透明度。
四、结语
综上所述, 在我国现行体制下, 房地产开发企业在国民经济中变得举足轻重, 会计核算工作的直接影响的房地产行业的健康发展, 只有通过完善相应的体系、提高核算人员的素质、完善销售及开发成本的核算以及完善相关的制度等措施来优化企业的会计核算工作。企业也将加强对于会计核算的研究, 选择适合企业发展的会计核算模式, 提高企业会计核算工作的水平, 推动企业的长久发展。
摘要：房地产开发行业进入高速发展时期, 房价节节攀升, 开发成本也随着我国调控政策不断的上升, 为了给房地产开发企业带来更多的利益, 促进企业的良性发展, 会计核算工作显得尤为重要, 成为企业管理工作的重点。在社会快速发展的时代, 房地产开发企业的会计核算工作面临着一系列的问题, 本文就房地产开发企业会计核算问题及其优化措施进行了简单的探讨。
关键词：房地产开发企业,会计核算,问题,措施
参考文献
[1] 张爱华.浅析房地产企业会计核算存在的问题及对策[J].中国集体经济, 2018 (14) .
[2] 叶永其.房地产企业会计成本核算常见问题分析[J].时代金融, 2016 (11) .
房地产开发的分类范文第5篇
社会的发展越来越好, 国家所处的国际形势也越加稳定, 人们的生活也越来越美好, 我国的经济发展前景一片大好。为了使我国的房地产开发企业更好地过渡到另一种经济环境中, 我们需要认真研究战略转型时所面临的问题。我国的经济环境十分复杂, 工作人员在做出一些政策时必须充分考虑各种因素, 要结合当下的国家制度制定出最完善的对策。
2 我国房地产开发企业在战略转型时所遇到的问题
国家的房地产企业发展面临着转型的压力, 在进行改革的过程中遇到了许多问题。文章将从如下几个方面进行阐述:
2.1 房地产开发前期市场调研不充分
在房地产开发的过程中, 做好前期的市场调研工作是非常有必要的, 但是在我国的房地产企业中存在着市场调研不充分问题。工程建设前期如果没有做好充分的市场调研, 没有对施工的可行性进行分析的话, 那么在项目实施的过程中就会缺乏必要的信息, 从而使房地产工程建设进程变缓。在房地产企业中, 一些公司领导往往不会特别关注市场调研, 同时也没有重视项目可行性分析工作, 所以就会导致一些房地产工程在建设过程中出现施工问题, 从而影响了项目的建设效果和施工质量。
2.2 房地产企业没有健全的管理体系
房地产开发工作是一项非常复杂的工程, 对于房地产企业的管理要充分考虑各方面因素, 将不完善的制度纠正过来。在房地产开发中要做好管理体系的完善工作, 努力提高企业的管理水平。但是在当前的一些房地产企业中, 公司的运行管理制度存在着不完善的地方, 管理人员的管理经验不充足, 有的管理模式已经落伍了, 这些管理人员不能将企业的管理模式和实际项目结合到一起, 从而导致了企业的管理工作没有成效。如果不把企业的管理工作做好, 那么在房地产项目的施工过程中就会出现问题。
2.3 房地产项目规划和实际需求不符
房地产开发是当前非常热门的一个行业, 国家对该行业的调控力度也是非常的大, 但是有一些无良开发商却在房地产开发过程中投机倒把。他们为了减少工程的建设成本, 往往会选择一些价格相对便宜的土地, 这样就会使实际建造好的项目和前期的宣传出现差异, 从而使房子购买者的利益受到损害, 有时候还会使国家的发展受到限制。而且还有的开发商盲目囤积土地, 他们往往只是在乎眼前的利益, 却没有关注用户的居住感受, 从而使该企业的发展出现问题, 这种粗放的运营模式还会影响城市的建设。
2.4 项目设计图纸和相关文件供应迟缓
工程建设前期的市场调研和可行性分析对于一个项目的建设是非常重要的, 但是项目的建设图纸和相关文件同样重要, 因为这些文件是指导施工人员进行建设的理论依据。但是在一些房地产企业的建设过程中, 工程设计人员往往不能如期将设计图纸和相关文件送到施工部门, 从而就会延缓项目的建设进度。同时有的设计图纸没有充分考虑一些因素, 设计人员的规划设计不够合理, 缺乏协调性和系统性。不完善的项目施工图纸会使房地产企业和房屋用户的利益受损。
3 我国房地产开发企业在战略转型时处理问题的对策
我国的房地产开发并不是一帆风顺的, 往往会遇到一些问题, 我们需要把出现的问题解决掉。文章将从如下几个方面进行阐述:
3.1 房地产开发前期的市场调研要充分
房地产开发企业是一种特殊企业, 虽然它的建设项目非常多, 但并不是每一种类型的工程都适合, 而且建设好的项目也并不是都能深得用户的青睐。一些房地产企业在激烈的竞争环境中一直处于低迷状态, 其中一个很大的原因就是工作人员没有对市场进行充分地调研, 从而就不会有一个明确的市场定位, 所以企业在发展过程中往往就会失去方向。市场地位对于房地产企业是非常重要的, 不同地区的人们消费水平会出现差别, 工作人员需要事先去走访调查, 充分了解施工地区的整体发展水平和经济状况, 打造符合周边人们的住宅区, 这样才能使自己的企业在房地产行业站稳脚跟。
3.2 健全房地产企业的管理机制
房地产企业的发展前景非常好, 但是发展环境却越来越艰难, 所以企业的管理人员必须要做好相关的管理工作, 建立健全企业的管理机制。一个企业的管理制度是企业发展的灵魂, 明确的规章制度可以约束企业员工, 避免出现违反国家政策的行为。同时企业可以根据员工的工作状况建立奖惩制度, 以此来激励员工的工作热情。房地产企业处于国家经济的转型期, 它的发展可能会遇到一些障碍, 同时企业的领导也要简政放权, 把一些不重要的管理任务的管理权下放下去, 让每一位员工都能体会到参与感, 这样才有利于企业的发展。
3.3 重视房地产企业的项目规划
房地产企业要想获得长足的发展, 就必须要重视施工项目的规划设计。在激烈的市场竞争中, 房地产企业的领导必须要使自己公司的产品满足市场的需求。在房地产项目的规划设计中, 工作人员要有超前的思想意识, 要充分考虑人们对房屋的质量和环境的要求, 从房屋的具体功能入手, 打造适合每一位顾客的商品房。随着人们生活水平的提高, 人们对于居住环境的要求越来越高, 房地产开发企业在设计规划时要做好环境绿化工作, 建立健全安全防范设备, 还要有配套的健身器材和基础设施。
3.4 房地产开发企业要加强自身建设
房地产开发企业在发展过程中不仅要注重市场调研工作, 而且还要加强自身的建设工作。房地产企业建设的商品房要想销售的好, 不仅要保证房屋的质量, 更重要的是把设计图纸制作完美。房屋的设计图纸是指导施工工人建设的理论依据, 如果这个环节出现问题, 那么后期的建设和验收都会出现问题, 从而影响企业的建设进度。房地产企业要加强自身建设工作, 充分完善自身的一些制度, 从根本上改变企业的运营观念, 以积极的态度迎接新的挑战。只要房地产企业自身的制度和理念正确, 那么一定会发展的越来越好。
4 结束语
房地产企业作为国家重点关注的对象, 它的发展一直受到社会各界的支持, 所以每一位工作人员必须要充分发挥自己的作用, 在房地产企业转型期间做出自己的一份贡献。为了国家的经济发展, 为了房地产企业能有一个美好的发展前景, 我们要全力以赴, 从自己身边的小事做起, 积极响应国家的相关政策。
摘要：随着社会经济的发展, 我国的房地产开发企业面临着战略转型问题。房地产企业是我国经济体制中非常重要的一部分, 房地产企业发展的好坏直接会影响国家经济的宏观调控, 它是国家政策调整的风向标。房地产企业要在恶劣的经济环境中完成好战略转型任务, 所以每一位房地产员工都必须要认真负责, 从自身做起, 为国家的经济增长贡献一份力量。
关键词：房地产企业,战略转型,问题探究
参考文献
[1] 赵瑞云, 杨辉.浅析房地产开发管理山西建筑, 2015 (36) .
[2] 吴晓.浅议房地产开发管理及其重要性城市建设理论研究, 2016 (4) .
[3] 王晓红.对武汉房地产市场发展与调控的几点思考武汉金融, 2015.12.
[4] 刘昱, 郑林子.地铁与房地产综合开发成功要素分析城市轨道交通研究, 2016.12
房地产开发的分类范文第6篇
通过计量手段, 对安徽省房地产开发投资影响因素进行分析, 得出结论, 为政府运用政策工具调控房地产开发投资规模提供参考, 从而抑制房地产行业过热现象。
1 研究现状综述
近年来, 学界关于影响房地产开发投资因素的研究主要有:张红等利用Granger因果检验和VAR模型对房地产开发投资及、房价及通胀之间关系进行了实证研究。刘瑞以Eviews5.0为工具, 运用计量经济学方法对上海市房地产投资与经济增长的关系进行了实证分析。张力军等, 以Eviews5.0为依托, 建立了南京市房地产开发投资与GDP之间的计量经济学模型, 分析相互关系。由此可以发现影响房地产开发投资的因素很多, 而且各学者采用的研究方法及侧重点也有很大不同。本文将立足于学界的研究现状, 采取定量分析的方法, 比较选取各种变量, 建立模型, 进行回归分析。
2 变量选取及因素分析
实证研究表明, 经济增长决定房地产投资规模变动, 影响房地产开发投资因素呈多元化。结合现实经济情况, 本文选取了以下变量, 用于建立计量模型:
房地产开发投资完成额 (Y, 单位:亿元) :是衡量安徽省房地产开发投资规模的重要指标, 体现着每年度整个安徽省房地产开发投资的总体情况, 因此选取房地产开发投资完成额作为被解释变量。
地区生产总值即安徽省地区GDP (X1, 单位:亿元) :宏观地看, 经济增长决定投资规模的变动。而安徽省地区生产总值可以反映出安徽省宏观经济的运营状况, 因此选取安徽省地区生产总值以体现安徽省整体经济状况变动。
房地产开发企业计划总投资 (X2, 单位:亿元) :房地产企业根据总体投资部署内容, 全部建成项目所需要的总额称为房地产开发企业计划总投资。计划总投资的规模直接影响年度房地产开发投资的最终完成额, 因此将其作为自变量纳入模型。
地方财政土地增值税 (X3, 单位:亿元) :土地增值税的开征体现的是政府对房地产开发商与房地产交易市场的调控, 因此选用安徽省地方财政土地增值税作为影响房地产开发投资完成额的指标。
政策因素:毋庸置疑, 政府出台政策会左右房地产行业的发展, 因此政策因素会对房地产开发投资规模产生影响, 由于多次的政策调整难以量化, 暂不考虑, 并不将其作为自变量纳入模型。
3 数据选取及模型构建
本文选取安徽省2000~2014年的相关数据, 并对其进行汇总与处理。这些数据主要来自于国家统计局网站公布的统计库, 部分数据来自于安徽省统计局网站公布的统计年鉴。
以Eviews软件为平台, 分别得出了Y、X1、X2、X3的趋势图, Y与X1、X2、X3的相关图。根据趋势图与相关图显示:自2000~2008年期间, Y、X1、X2、X3增长趋势比较缓慢, 而从2008年后, 各变量增长较快, 且具有一致性。同时该趋势图也符合08年金融危机后, 房地产行业受推动迅速增长的现实情况。同时可以看出安徽省地区GDP与房地产开发投资完成额的线性关系较强;安徽省房地产开发企业计划总投资与安徽省房地产开发投资完成额之间也存在着较强的线性关系;而安徽省地方财政土地增值税与安徽省房地产开发投资完成额的关系在2008年之前具有较强的线性关系, 2008年之后的土地增值税收入扩大趋势则较之前更加明显, 对房地产开发投资完成额起到较强的调控作用。
基于上述结果, 建立线性模型:
4 回归过程及模型修正
4.1 普通最小二乘回归
运用Eviews软件进行回归, 得出如下结果:
由上述回归结果可以看出:
由R2与修正R2数值可看出所建模型整体上对样本数据拟合较好。取显著性水平为0.05, F检验显著, 整体模型的显著性较高。同样取显著性水平α=0.05, 查t分布表得X1、X2与X3的t统计量检验值大于临界值;X1、X2与X3通过t显著性检验, 对安徽省房地产开发投资完成额具有显著影响。
4.2 模型检验与修正
对模型进行White检验:
White Heteroskedasticity Test:
取权数为1/resid^2, 以修正异方差性, 对模型进行最小二乘回归并进行White检验, 得出结果如下:
Heteroskedasticity Test:White
从上可以看出, 在White检验中, n*R2=7.576833<χ20.05 (3) =7.81473, 所以已经消除了回归模型的异方差性。
再对该模型进行自相关检验:得出加权后的德宾-沃森检验值Durbin-Watson stat为2.204016, 在0.05的显著水平下, 样本为15, 查表可得Du=1.750, 此时Du<2.202016<4-Du所以容易发现此回归模型并不存在自相关性。
经过检验与修正, 得出最终模型:
此时其可决系数R2为0.99998, 说明方程拟合效果很好, 且各变量前系数符合均符合经济意义, 安徽省房地产开发投资完成额与安徽省地区生产总值、安徽省房地产开发企业计划总投资呈正相关, 与安徽省地方财政土地增值税呈负相关。
当国内其他因素不变时, 地区生产总值每增加1单位, 安徽省房地产开发投资完成额增加0.114564单位;当其他其他因素不变时, 安徽省房地产开发企业计划总投资每增加1个单位, 安徽省房地产开发投资完成额增加0.171491单位;当其他因素不变时, 安徽省地方财政土地增值税每增加1单位, 安徽省房地产开发投资完成额减少15.39320单位;三者与安徽省房地产开发投资完成额所呈关系符合现实经济意义。同时, 所进行的各项统计检验均通过, 并对模型进行了修正。
5 政策建议
5.1 面对房地产市场升温局面, 政府应该从源头上控制增速, 加快转变传统“土地财政”思路, 严控土地供给总量, 加强顶层设计, 清理整顿市场
严控针对房地产行业的信贷规模, 提高房地产开发投资自有资金要求, 从而提高行业进入门槛, 避免投机资金流入房地产行业。这些措施旨在调控住房供给总量, 使房地产开发企业计划总投资增长速度适度下降, 改变房地产市场投资过热的情况, 进而促进房地产市场持续健康稳定发展。
5.2 在目前安徽省宏观经济形势下, 政府应综合运用各种手段调控房地产开发投资规模, 避免市场投资过热可能带来的各种风险
税收手段是政府调控房地产投资的一项重要举措, 有利于打击土地炒作等房地产行业投机行为, 合理运用各项手段并出台相应监管措施有助于将房地产开发投资引向合理轨道。
5.3 将合理引导房地产开发投资与房产行业“去库存”有机结合起来
一方面应该促进旅游地产、科技地产等多种房地产业态的综合发展, 避免商品住房、商业地产开发过热;另一方面, 安徽省应采取多项措施为楼市“去库存”, 化解房地产行业面临的库存积压, 改善居民生活条件, 解决房企面临困境, 从而引导房地产开发投资健康合理发展。
摘要：本文收集了2000~2014年共15年的相关数据, 运用EVIEWS软件建立计量模型并修正, 分析安徽省房地产开发投资的主要影响因素, 从而说明了安徽省地区生产总值 (X1) 、安徽省房地产开发企业计划总投资 (X2) 、地方财政土地增值税 (X3) 与安徽省房地产开发投资完成额 (Y) 的关系及其影响, 分析出其内在关联性与规律, 并得出各因素对安徽省房地产开发投资的影响程度, 提出相关政策性建议。
关键词：房地产,完成额,投资规模,回归分析
参考文献
[1] 吴波.我国房价高速增长计量经济模型分析[J].合作经济与科技, 2010 (14) .
[2] 吕姝颖.论房地产开发项目成本控制与管理[J].住宅与房地产, 2016 (33) .