大连万达reit案例分析范文第1篇
核心商圈高端化 次要商圈趋于完善
本报记者 沈俊
绵阳经过改革开放30年的发展，如今，以临园口、北街、安昌路、富乐路形成的“O”商圈，积聚了绵阳最高档次和最具人气的商业消费，成为当之无愧的绵阳核心商圈的核心。沃尔玛、成都人民商场、茂业百货、梅西百货的相继进驻，不断地提升着这个“O”商圈的档次，这里不光是绵阳的财富象征，更是整个商贸发展的重要组成部分。
商圈的发展，总是跟一个城市的经济发展和城市规划紧密相连，随着绵阳打造百万人口城市和震后恢复重建的进程，绵阳现有核心商圈又将会怎样发展?绵阳还会出现哪些新的商圈?
核心商圈尴尬：大型超市过于集中，资源闲置
绵阳核心商圈大概是以涪江、安昌河、三汇路、一环路西段、西山立交桥、涪江二桥为界形成的这个区域，而临园口、北街、安昌路、富乐路等则扮演着核心商圈中非常重要的角色。
2007年沃尔玛、成都人民商场相继进驻绵阳，去年10月茂业百货悄然开张，11月梅西百货正式亮相，绵阳“O”商圈的档次在不断提升，给消费者的购物选择越来越多，这当然是绵阳市民喜闻乐见的。
在享受着高档购物的同时，越来越多的绵阳人也感觉到了一些不便：超市越开越多，但是购物却越来越挤;每逢节假日，市中心的几条路上必定堵得车水马龙;停车位越来越难找，停车越来越费时间„„如今，大型超市过于集中，造成市区人流量大，引发交通拥挤的问题日益突出。
“绵阳没有夜市，也没有像成都的锦里、宽窄巷子那样的特色餐饮、购物消费街，一般到晚上10点之后街上就比较冷清”，不少市民反映，如今购物商场更多、更好，绵阳和大城市接轨，变得越来越时尚、越来越高档，但是却没有绵阳特色的购物街和餐饮街，席凉粉等绵阳传统特色小吃难觅踪迹。如果外地人来绵阳旅游，也找不到合适的地方购买有绵阳特色的纪念品，因为他们在绵阳能买到的东西，在其他城市一样买得到。核心商圈，寸土寸金，因此核心商圈的每一寸土地都是商家们的竞争目标，但是在本应寸土必争的绵阳核心商圈，却有部分大厦长期乏人问津，成为闲置资源。
如今，大型超市过于集中、同业竞争严重，商场整体规划布局不够合理，存在资源限制现象，这些都是绵阳核心商圈发展中的存在的问题。
发展：核心商圈高端化
商圈的发展和城市的发展紧密相连，据绵阳规划局的有关负责人介绍，根据科技城商业网点规划布局和震后服务市场体系建设，绵阳商业区按照市级、区级、居住区级、小区级、组团级五个层次分级设置，将根据人口规模、资源配置、商业区的服务半径等因素具体设置，涪城区和游仙区主要规划为市级，区级具体包括高新区、农科区、经开区和园艺区。而据绵阳商务局的一位负责人讲，绵阳未来商圈打造的重点仍在涪城区。“目前绵阳的商圈大致分为一核心四次要二边际”，据涪城区第三产业局的相关负责人介绍，商圈的分布大致为一个核心商圈，御营坝、高水-平政-圣水、高新区、沈家坝四个次要商圈，以及永兴、塘汛两个边际商圈，“商圈发展的规划思路是不断提升现有核心商圈的档次，同时打造完善次要商圈。”
提高核心商圈档次，将引进大型百货商场、超市进驻绵阳，借由大品牌的商品、服务来提升，不断提高核心商圈的形象，今后高档百货、IT产品等会是核心商圈主要经销的商品，将成为高档次的购物场所。
同时，发展专业特色街也是核心商圈的发展方向。目前，绵阳形成的专业特色街有长兴街精品服饰、南河烧烤一条街、剑门路五金一条街，这几条已经形成了自己的特色，受到老百姓的普遍认同。而临园路中段IT数码、电子产品街、丽景花城二期餐饮街、老茶树餐饮一条街、跃进路餐饮一条街等，也有一些自己的特色，也有一定的规模，有了集中趋势，但是仍需进一步提高档次或是完善服务条件，比如跃进路上的餐饮店不少，但就餐环境一般、档次不够，需要进一步打造、提升。对于现在仍是一片空白的绵阳特色产品消费一条街、餐饮一条街则要专门打造，就很多市民感兴趣的绵阳特色餐饮一街，在这条街上，可以集中席凉粉、窝窝店包子、廖排骨等绵阳的特色餐饮。记者去年11月10日从绵阳市商务局了解到，绵阳正在计划打造特色餐饮街，以特色餐饮来命名一个街区，将传统文化和餐饮结合起来，吸引更多的人来此就餐，并带动附近的休闲产业等发展。
次商圈趋于完善
中国商业地产专家、川大教授兰卫东曾这样总结城市商圈的规律：“一个人口上100万的城市，中心商圈一旦饱和，投资者和消费者一定会重新围合组成新的商圈。”绵阳市正在打造百万人口城市，那么，还会增加哪些新的商圈呢?
提升核心商圈的同时，次要商圈的发展也非常重要，绵阳的次要商圈主要集中在御营坝、高水-平政-圣水、高新区、沈家坝片区，“发展次要商圈主要是超市为中心，向周围辐射，着力打造社区型超市。”涪城区第三产业局的负责人说，现在要鼓励连锁超市进社区，“超市主要是为了方便老百姓日常购物，这样大家就不必专门到核心商圈的大型超市购物“，然后再借由超市带动餐饮、便民服务店等的发展。目前，御营坝的旺客隆超市就属于这种发展模式。
拟打造川西北商贸中心
据专业人士分析，绵阳的商贸发展存在的最大问题是分布不集中，过于分散，很难
形成规模效应，城区现有专业批发老市场陈旧，而石材市场、再生资源市场等专业市场缺乏，这对该市的商贸发展、产业发展不利。日前，记者在涪城区第三产业局了解到，绵阳将打造川西北商贸中心，三产局对次已经进行专业物流园区打造的规划，计划打造三大专业物流园区：在石塘打造现代专业市场物流园区、在龙门打造川西北农产品物流园区、在新皂打造工业品物流园区。
位于石塘的现代专业市场物流园区建成后，将形成专业市场的积聚地，会为绵阳本地商场提供配送服务。城区老的小商品、日用品、电器、钢材市场等都将迁到该处，并且在物流园区还将建设石材市场、再生资源市场等新兴的专业市场。
龙门的川西北农产品物流园区，主要是针对农产品、水产品、农贸、农业生产资料，农产品的交易、加工等都将在园区内进行。
在新皂计划打造的是工业品物流园区，主要功能将负责货物的大进大出，因为此处靠近火车站，运输方便，可以避免用汽车运输造成交通拥挤，双汇的肉类产品、长虹的电子产品等都可以通过园区运往全国各地。
目前，龙门的川西北农产品物流园区项目已经启动，石塘的现代专业市场物流园区规划方案以上报市规划局。
大连万达reit案例分析范文第2篇
西安市民乐园万达广场坐落于西安市的主要干道，属于繁华购物商圈内，周边临近民生百货商场，新玛特百货商场，以及西安图书大厦。
地址：西安市新城区解放路111号
占地面积：172.455亩
目标顾客：主要集中在具有消费能力的中轻年人群
经营范围：包括大型超市华润万家，大型商场万千百货，国美电器，上千品牌商家餐饮(麦当劳，肯德基，永和豆浆等)，万达国际影城，大歌星KTV，大玩家超乐场，各类咖啡馆与酒吧，总体来说，及购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心。
2.经营方式：
属于零售业态。而购物中心的经营方式主要包括自营、联营、租赁，万达广场应属于租赁。
3.店面布局：
商场共有5层。其中，地下一层是华润万家超市;一层包含万达广场、国美电器、万千百货、以及各品牌专卖店、咖啡馆;二层有国美电器、万千百货、以及各类私营服装首饰店面;三层除了国美万千以外，还有大歌星KTV，部分服装、饮品吧店铺;四层包括万达国际影城、大玩家超乐场、部分餐饮店铺;五层主要是餐饮娱乐的各类店铺。
总体来说，购物主要在低楼层，娱乐和休闲在中楼层，餐饮集中在最高层。
4.环境：
设计方面：万达集团不仅引用了成熟的城市综合体设计理念，而且注入了国际先进的步行街区规划形态元素，在借鉴东京银座“九纵十横”特色布局的基础上，将室外步行街整合规划为“三纵五横”，采用室、内外商业步行街互补、弥合;室内步行街改良了雁塔路万达广场“Z”字形步行街的不足，创新设计了“回”字形走廊式步行街。包含特色亮点：《天梯》一种一站式直达室内手扶电梯，一站到达五楼，即可使消费者更快的到达目的地，同时也简化了广场中庭中间的扶梯形式，有利于充分展示商铺与消费者接触;《天庭》没有任何建筑物阻挡，入口的天庭是人流最密集的地方对于商家的产品展示陈列很有利;《天街》整个广场的购物街区被置于3层之上，横跨东四路街道，形成成在地上走，人在空中行的景象。
从消费者角度观察，万达广场整体购物环境很有时尚感，比较高档次，非常符合年轻人的追求，这也造就了它独特的竞争优势。
5.商品组合：
不论是从产品的长度、深度、宽度、密度哪个方面来说，新兴购物中心形式的万达广场都能够达到最大程度的满足各类消费人群的需求。
6.服务质量(售后)：
万达广场将其各个店面，都交于不同的经营者，而消费者在万
达广场店铺内购物，面对不同的经营者有不同的服务，其服务质量与不同经营者有直接关系。比如说万千百货、华润万家、大玩家、大歌星等店铺，都拥有自己的会员管理制度和方式，并且各不干涉。
7.总结：
跟据我组的观察与分析，万达广场作为新型的零售业态形式，正在逐渐的占领市场，为消费者提供一站式的服务，所以我们小组认为，万达将会迅速占领市场，对原有的零售业态带来不小的冲击。
第11组
小组成员： 15号 16号 17号 18号
大连万达reit案例分析范文第3篇
西安市民乐园万达广场坐落于西安市的主要干道，属于繁华购物商圈内，周边临近民生百货商场，新玛特百货商场，以及西安图书大厦。
地址：西安市新城区解放路111号
占地面积：172.455亩
目标顾客：主要集中在具有消费能力的中轻年人群
经营范围：包括大型超市华润万家，大型商场万千百货，国美电器，上千品牌商家餐饮(麦当劳，肯德基，永和豆浆等)，万达国际影城，大歌星KTV，大玩家超乐场，各类咖啡馆与酒吧，总体来说，及购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的大型购物中心。
2.经营方式：
属于零售业态。而购物中心的经营方式主要包括自营、联营、租赁，万达广场应属于租赁。
3.店面布局：
商场共有5层。其中，地下一层是华润万家超市;一层包含万达广场、国美电器、万千百货、以及各品牌专卖店、咖啡馆;二层有国美电器、万千百货、以及各类私营服装首饰店面;三层除了国美万千以外，还有大歌星KTV，部分服装、饮品吧店铺;四层包括万达国际影城、大玩家超乐场、部分餐饮店铺;五层主要是餐饮娱乐的各类店铺。
总体来说，购物主要在低楼层，娱乐和休闲在中楼层，餐饮集中在最高层。
4.环境：
设计方面：万达集团不仅引用了成熟的城市综合体设计理念，而且注入了国际先进的步行街区规划形态元素，在借鉴东京银座“九纵十横”特色布局的基础上，将室外步行街整合规划为“三纵五横”，采用室、内外商业步行街互补、弥合;室内步行街改良了雁塔路万达广场“Z”字形步行街的不足，创新设计了“回”字形走廊式步行街。包含特色亮点：《天梯》一种一站式直达室内手扶电梯，一站到达五楼，即可使消费者更快的到达目的地，同时也简化了广场中庭中间的扶梯形式，有利于充分展示商铺与消费者接触;《天庭》没有任何建筑物阻挡，入口的天庭是人流最密集的地方对于商家的产品展示陈列很有利;《天街》整个广场的购物街区被置于3层之上，横跨东四路街道，形成成在地上走，人在空中行的景象。
从消费者角度观察，万达广场整体购物环境很有时尚感，比较高档次，非常符合年轻人的追求，这也造就了它独特的竞争优势。
5.商品组合：
不论是从产品的长度、深度、宽度、密度哪个方面来说，新兴购物中心形式的万达广场都能够达到最大程度的满足各类消费人群的需求。
6.服务质量(售后)：
万达广场将其各个店面，都交于不同的经营者，而消费者在万
达广场店铺内购物，面对不同的经营者有不同的服务，其服务质量与不同经营者有直接关系。比如说万千百货、华润万家、大玩家、大歌星等店铺，都拥有自己的会员管理制度和方式，并且各不干涉。
7.总结：
跟据我组的观察与分析，万达广场作为新型的零售业态形式，正在逐渐的占领市场，为消费者提供一站式的服务，所以我们小组认为，万达将会迅速占领市场，对原有的零售业态带来不小的冲击。
第11组
小组成员： 15号 16号 17号 18号
大连万达reit案例分析范文第4篇
一.经济“新常态”下的商业地产新模式
在我国经济发展步入新常态的今天，居民日常可支配收入逐步增加，消费结构逐步优化，消费环境持续改善，消费领域逐步增大，我国逐渐转变成消费型社会，商业地产凭借其能够满足人们日常消费需求的优势而得以快速发展，同时因为住宅房地产市场的政策调控力度不断加大，使得商业地产市场的增长幅度明显超过住宅房地产市场，资金的涌入使得商业地产价格涨幅加大。然而，商业地产风险与机遇并存，拥有优势品牌资源、强大营运能力、资金实力雄厚的公司将生存并壮大。
城市综合体是将城市中商务、娱乐、办公、旅店、展览、餐饮、居住、会议、交通等城市生活空间的三项以上进行合体，并在各部分之间建立一种相互依赖、相互影响的动态促进关系，从而形成一个多功能、高效率、复杂且有顺序的建筑群。通过一个连廊或其它形式将它们联结在一起，形成新型独立式的建筑综合体，这种集群式的建筑综合体比起那种在一个建筑体内聚集多种功能的独栋式建筑综合体，显得更加经济、专业和实用。
二.万达广场特色显著，发展态势势如破竹
创立于1988年的大连万达集团经过不断的实践与创新，逐渐形成了以“万达广场”为品牌的城市综合体产品模式，目前在全国在建和开业的万达广场共计133座，持有物业面积规模全球第一。万达城市综合体的核心内容由6个方面组成，包含酒店(Hotel)，写字楼(Office)，公共空间(Publicplace)，购物中心(Shoppingmall)，文化娱乐休闲设施(Culture&Recreation)，公寓楼(Apartment)等，根据这六大方面的英文字母首个单词，合为HOPSCA。万达广场城市综合体具备了非常鲜明的特征与战略优势。 1. 定位中端市场
依仗品牌的强大号召力，大型店面组团是其商业模式最大的特点，万达广场通过一定程度地牺牲收益换得风险的最小化和扩张的超高速，已经成为中国最具影响力的综合体样板。万达广场在商户组合上采取以主力品牌为主导的经营模式，在实现了聚集客流和降低招商风险的同时，也降低了租金收益水平。万达广场已成为快速复制的成熟产品，定位于满足大众市场商业、商务以及住宅的典范。 2. “订单地产”招商模式
万达商业与华润万家、麦当劳、肯德基、必胜客、国美电器、大歌星KTV、大玩家娱乐广场等多家商家签有战略合作协议。意味着万达广场开到哪里，这些商家也会有新店加盟开业，完全避免了招商风险问题。同时采取先招商后建设，保证开工时大部分商家已经落位，建筑方向准确，利用率极高，预收的保证金也减轻了建设投入的压力。 3. 专业管理团队
万达广场前期的选址和方案设计由万达专业的发展部和独有的商业规划院进行研究规划，在招商过程中针对主力商家客户形成订单地产服务并在规划设计中完成技术对接，在项目建设过程中拥有强大专业的开发建设团队，以及拥有遍及管理数百万平米大型商业广场经验的万达商业管理公司，最终打造了完整的商业地产上下游产业链。
4. 2015年报相关简要分析
根据万达商业地产2015财年年报显示，2015财年新增广场26座，目前共计133座。已开业持有物业总建筑面积达26.32百万平方米，同比增长22.1%。已开业购物中心总建筑面积达21.83百万平方米，同比增长23.3%。已开业购物中心总可租面积达14.13百万平方米，同比增长23.0%。已开业酒店、写字楼、文化及其他物业总建筑面积达4.49百万平方米，同比增长16.6%。
从数据中能够看出，万达广场无论从整体数量还是建筑面积和使用面积均呈现稳步攀升态势，充分表明万达广场城市综合体业态已经被大陆居民和广大商家认知并认可，大量的供销需求促使万达广场在量上的增长。 三.“万达广场”城市综合体盈利分析
万达广场找到了比较好的发展模式，核心商业面积长期持有，租金收益和物业增值收益成为长期增值的主要盈利点。 1. 以售养租形式把握现金流平衡和持续
万达广场城市综合体实现了真正意义上的以售养租，既满足现金流平衡和持续的同时，又不造成整体经营效果上出现冲突。与之前相比，大幅增加了写字楼和住宅产品，随着“万达广场”品牌的深入人心，住宅和写字楼得以高溢价出售，高溢价销售带来的流入现金，则支持物业的持有反哺着商业地产的铺位，万达通过完全租赁的形式实现了统一的商业管理，促进万达商业整体目标的实现。 2. 完整的经营价值链
从拿地、设计、规划、招商、管理都是由万达自己把控，自从确定了商业模式，万达集团把总部放在祖国首都，以便有效整合和利用政府、媒体、商家、金融、人才等优势资源。城市综合体是万达多年经营商业地产的基础上，良性发展并逐步完善的核心产品，城市综合体将不同的业态融为一体，有机的整合了娱乐、消费、商务及居住等多种城市商业功能，在业态间形成了良性互动。在规划设计中，重视建筑功能分区并实现综合体中不同业态的协调促进，商业室内步行街使商业中心内的各主力店和中小店铺有机相联，引导所有顾客合理流动，满足消费者休闲、购物、娱乐为一体的“一站式消费”需求，成为商业中心的灵魂与纽带，树立了良好的品牌形象。 3. 地方政府对万达集团的支持和信任
地方政府十分关注万达广场项目，往往期望能通过万达广场项目辐射广场周边，产生同心圆效应，万达广场的良性发展恰好迎合地方政府的发展经济心态。万达城市综合体不仅是优秀的建筑设计，同时也包涵优秀的商业策划和商业运营，保证项目建成后能按期开业，开业后能形成凝聚力，解决了政府的担忧。
地方政府对地产开发商准入的条件存在限制，但万达借商业地产之名能做到低价拿地，如 2008 年万达广场新建项目即是受地方政府邀请，价格优惠，而且万达广场已在全国获得了广泛知名度，在此前提下，住宅、办公写字楼等均能实现高溢价销售，商业土地成本自然下降，这即是“城市综合体”的优势。 4. 拥有大量优质商业资源
万达广场城市综合体的商业大部分为只租不售，目前1000余家签订合作协议的商家中，有50余个左右是主力业态，60至70个为次主力业态，这些商家都是“万达指哪它们打哪”。订单地产能够让万达广场里面的商户位得以大部分在广场还未建成时就完成出租，使保证金和后续租金能够进账，万达广场又将租出的商业面积连同租赁合约向银行进行抵押贷款，从而保证开发和运营所需资金流不断裂
除战略合作的商业伙伴加盟外，万达集团自营的万千百货、万达院线等主力店，也能快速支持万达广场的迅速开业。目前万达广场城市综合体已形成几大绝对主力业态，包括国美电器、大玩家娱乐、大歌星KTV、万千百货、万达院线、数码广场和精品餐饮酒楼、豪华商务酒店等。
5. 2015年报相关简要分析
表格截取自2015万达商业地产公司年报 2015年，万达商业地产业务框架为投资物业租赁及物业管理、物业销售和酒店经营三大板块组成，业务占比分別为10.94%、82.54%及4.00%。万达广场来自投资物业租赁及物业管理业务板块，其收入为人民币13,582百万元，同比增长31.2%。
从数据中能够看到，2015年，万达广场为主要业态的投资物业租赁及物业管理业务占比稳步增长，并适时扩大。2015年实现投资该板块息税前利润人民币25,449百万元，占息税前利润总额的比例为45.09%，同比增长4.44%。与此同时，其他板块业务利润同比呈现不同程度减速和下降。
四.万达广场城市综合体的价值研究 1. 特殊的功能复合性
城市综合体集多种城市业态于一体，将娱乐、办公、消费、居住等多功能城市空间通过合理的交通连接，有机组合、让它们相互依存、协同促进。城市综合体也是对分散的城市功能的一种整合，以往功能单一的情况下，各个业态功能相对独立，关联度极其微弱，无法发挥协同效应。作为目前商业地产开发的主流模式和选择之一，其城市价值主要体现在：空间结构连续性 、整体功能复合型 。万达商业广场以开放式街区为主要设计理念，空间结构上更具连续性，形态多元，功能互补，既能给居民带来便捷，又促进了商业销售。最新一代万达商业广场本身就是一个可循环再生的商业生态体系，以主要功能连带多种配套功能形成万达价值链，共同满足消费者的需求。 2. 物业升值潜力巨大 万达广场在做足自身的使用价值的同时，会带动所处地段的价值提升，以及同区域的土地价值、建筑价值、产业价值，同样会带动整个城市房地产业的价值提升。万达广场选择有价值的城市和地区以“城市规划方法”实施一个房地产项目的综合投资和运营管理，即将本城市价值通过人流，物流，资金流等方式实现快速集中，激发了万达广场本身的物业价值潜力，升值成为常态。 3. 辐射力巨大，规模效应明显
以现在的万达广场所在的区域为例，无论在万达进入之前该地段是怎样的一种荒芜状态，如上海五角场，但在万达进入后，这些第三代城市综合体项目的大规模、大体量都在所在城市成为新的地标式建筑、新的商业中心、新的城市中心、成为一个城市新的象征、行业新的标准，周边很多知名地产商在销售房子时，都把距离万达多少米作为项目的最大卖点，可见城市综合体的巨大辐射力。 4. 2015年报相关简要分析
截至2015年年底，万达广场租赁收入同比增长10%，全年累计总客流20.3亿人次，所有广场日均客流约5万人次，总客流同比增长25%。2015年新开业的购物中心继续保持满铺出租状态。2015年公司对百货主力商家进行了一系列有计划、有针对性的优化，已开业购物中心的平均出租率为96.37%。2015年，投资物业租赁及物业管理产生人民币13,582百万元，同比增长31.20%。本板块對本公司收入贡献进一步上升，占比达10.94%，同比增长1.34%。 能够看出，万达广场通过一系列经营手段，包括主力店的开拓和调整，加大品牌影响力度和丰富品牌资源，做精营销策划，实现线上线下联动，做强安全保障工作等各项措施，保证了在宏观经济下滑的大背景下，稳步提升万达广场的商业价值和社会价值。 五.城市综合体面临的主要问题
城市综合体在开发过程中也面临着诸多问题，如城市综合体必须具备足够的终端消费能力，要求有优越的地段、交通、商圈配套，开发商须具有雄厚的资金实力等，从实践中来看，功能组合失调也是造成城市综合体效用不良的重要原因之一，最核心的要素是如何做到各种功能的目标客户群一致，做到有效的感应互动。所以，城市综合体虽然具有很多优点，但并不是所有开发商和所有城市都适合开发，它对开发商和城市有着极高的要求。相对住宅房地产市场，商业地产投资回收期长，风险高，涉足门槛明显强于住宅市场，同时拥有运营、地段、资金、和企业资源的开发公司将面临较好的发展机遇，而同时缺少专业运营能力和资金实力不足的开发商如果硬要开发城市综合体项目，将面临较大风险。 六.结论
大连万达reit案例分析范文第5篇
房地产投资信托 (Real Estate Investment Trusts, 以下简称“REITs”) 指的是借助专业的管理机构对投资于房地产的社会分散资金进行管理运用, 以达到房地产证券化的一种新式投资类型。房地产投资信托的重要特点之一是税负较轻, 税收优惠驱动是美国REITs产生、发展和创新的原动力。我国已经有许多学者对国内REITs的发展模式进行了细致地研究, 研究结果均显示我国的税收优惠政策的空白是牵绊其发展的主要原因之一。
2 我国REITs发展的税收瓶颈
REITs的设立和运行均受到税制的约束, 所以运行起来十分困难, 这也严重影响了REITs的推出。首先, 购买房地产的公司应按交易金额征收契税和印花税。其次, 公司在获得利润时需缴如下六种税: (1) 订立合同时需缴纳0.1%印花税; (2) 依法缴纳房产税; (3) 缴纳土地使用税; (4) 依法缴纳税金及附加; (5) 出售资产时, 缴纳土地增值税; (6) 缴纳25%企业所得税。最后, 公司持有物业阶段需要缴纳印花税、税金及附加和土地增值税。REITs的税收优惠政策仍处于空白状态, 不合理的税收待遇严重阻碍了REITs的发展。
3 美国REITs税收政策及启示
3.1 美国REITs税收经验
REITs起源于1960年的美国, 当前发展规模最大、研究成果最丰富的必属美国。美国税法对于REITs有着优惠的政策, 即:REITs以分红的方式分派给投资者的部分免征所得税, 投资标的资产可免缴房产税, 财产买卖双方免缴转让税。本国居民按照35%左右的税率征收所得税;境外投资者缴纳30%预提税, 但是税务增长法案对这部分税收进行了很大程度地减少和免除。
3.2 启示
在对REITs进行税收立法时, 要依从“导管原则”, 信托财产的盈利由所有人承担纳税义务, 受托人只需要按其佣金数额和法定税率缴纳税款。信托财产在受益人和受托人之间转移并不构成纳税责任, 租金收入应分配给受益人, 受益人承担纳税义务, 受托人仅就收取的手续费等负担纳税义务。
4 我国REITs税收立法的政策建议
由于各国的具体经济状况、税制和REITs发展状况和阶段都各不相同, 针对我国经济发展水平和经济周期及REITs属性的基础上, 本文建议进行以下几点可行性改进。
4.1 制定专门的税收优惠政策
税收优惠政策是各国REITs发展的保障和动力, 我国应该制定专门的一套税收优惠政策, 单独设立一套完整的税收规则。我国可以学习欧美国家经验, 在REITs这一层面上免征所得税, 同时制定专门的法律对其进行严格的限制, 使其在国家可控的范围内有序运行。
4.2 避免重复征税
首先, REITs设立时应对财产转移免征增值税, REITs运行过程中的转让行为所产生的所有流转税都应该免除。其次, 在存续期间, 受托人管理、运营财产, 先根据税法规定代扣代缴税款, 然后将已纳税款列入管理费用, 在计算利润时单独核算并扣除, 最终由受益人纳税。受托人作为管理机构, 根据税法有关规定, 以收取的手续费为纳税基础缴纳所得税。最后, 在终止时产权归还没有真实纳税实质, 应免征流转税。
4.3 税收优惠向投资者倾斜
制定一系列明确针对所得税和资本利得税的税收政策, 能够在很大程度上延长投资者持有REITs的期限。在国外许多国家为了提高REITs二级市场的流动性, 免征印花税, 对所得税也视情况的不同给予一定程度的减免, 我国在鼓励投资者长期持有该产品时, 可以借鉴股票分红的征税政策, 给持有期限较长的投资者的分红收益给予较大程度的税收优惠, 以进一步提升REITs投资期限。我国可以对外国投资者实行减税政策, 以此来吸收全球资金, 促使REITs发展。
摘要：房地产投资信托是房地产证券化的一种创新型投资产品。近年来, 这类产品在美国、澳大利亚和新加坡等国家发展十分迅速, 投资规模越来越大, 回报率也不断攀升。但相比之下我国虽有类似产品, 但发展十分缓慢, 研究发现税负较重是阻碍其发展的重要原因。建议我国借鉴国外成功经验, 制定专门的税收法律法规, 分环节减少税负, 采取多种措施鼓励投资者长期持有。
关键词：房地产投资信托,税负,税收政策
参考文献
[1] 何正荣.不动产投资信托 (REITs) 的全球化趋势[J].社会科学辑刊, 2006 (3) .
[2] 黄叙.基于REITs交易环节的税收政策研究[J].财经界 (学术版) , 2016 (5) .
[3] 史春宁.我国房地产投资信托的发展模式与政策建议[J].新金融, 2012 (12) .
[4] 汪诚, 戈岐明.房地产投资信托基金的税收问题探究[J].税务研究, 2015 (7) .
[5] 王庆德, 闫妍.我国房地产投资信托税收制度的问题与建议[J].税务研究, 2017 (8) .