银行抵押贷款范文

银行抵押贷款范文（精选12篇）

银行抵押贷款 第1篇

一、商业银行住房抵押贷款现状

1. 住房贷款额急升

根据中国人民银行发布的2010一季度金融统计数据报告, 个人贷款, 增加9202亿元, 同比多增4979亿元, 反映出房地产市场的火爆。

2. 住房按揭贷款市场准入标准宽松

个人住房消费信贷市场上的激烈竞争使个人贷款客户的市场准入基本上是最低标准, 首付比例低, 且缺乏有效明晰的分类产品体系和适当的风险补偿机制。

3. 地产金融参与者相对单一, 过度依赖银行贷款

在目前的房地产资金链中, 商业银行参与了房地产开发的几乎全过程, 企业及居民买房的融资途径也主要是依靠银行贷款。这种单一地产金融机制, 使商业银行承受着来自于商品房开发供应链两端的风险压力。

二、我国商业银行住房抵押贷款面临的主要风险

1. 违约风险

违约风险是商业银行住房抵押贷款业务中面临的最大风险, 它是指借款人不还贷款的风险, 包括被迫违约和理性违约。被迫违约是指借款人的被动行为, 因为支付能力不足, 有还款的意愿, 但无还款的能力。理性违约是指借款人主动违约, 通常是比较住房带来的收益与抵押贷款债务的大小, 再作出违约与否的决策。

对被迫违约风险影响较大的因素有家庭收入、首付比例、还款收入比、购房能力、还款承受能力等。而对蓄意违约, 或者说理性违约影响较大的则是房价、利率的变动。当房地产市场价格上升时, 借款人可以转让房屋还清贷款, 收回成本并能挣取一定的利润;当房地产市场价格下降时, 借款人为了转嫁损失, 即使有偿还能力, 也有可能主动违约拒绝还款。

2. 利率风险

利率上升是导致大量违约的关键。2004年开始, 我国的楼市升温已成趋势, 为抑制房地产价格非理性上涨, 央行开始加息。自2004年10月29日到2007年12月21日, 中国人民银行连续10次加息, 其中, 5年以上的贷款基准利率从5.76%上升至7.83%。在未来20-30年里, 中国经济繁荣, 利率上升、优惠利率政策的改变难免发生。利率持续上调, 将会有一定比重的贷款人因“月供”超出预期而难以承受, 偿贷能力将普遍下降, 银行房贷的违约风险将明显升高。

3. 流动性风险

流动性风险是指资金短存长贷难于变现的风险, 流动性是银行保证资产质量的一条重要原则。现如今流动性风险体现在两个方面, 一是目前我国的住房贷款主要来源于公积金和储蓄存款, 银行吸纳的储蓄存款属于短期存款, 一般只有三五年, 而住房抵押贷款却属于长期贷款。这种短存长贷的行为使银行的流动性非常低, 继而带来流动性风险。二是银行持有的资产债权不易变现, 极易导致流动性风险。造成银行可能丧失在金融市场更有利的投资机会, 增加机会成本带来的损失。

另一方面, 如果房地产市场降温, 则会导致抵押房产变现能力不足。若按揭购买人断供, 银行会收回此房产将进行拍卖处理, 一般拍卖的价格会比购房当时的成交价格低, 再加上拍卖时发生的费用, 以及安排人力来办理相关的繁杂手续, 都将给银行造成损失。

4. 政策风险

为了遏制房价过快上涨, 政府提出加快研究制定“引导个人合理住房消费、调节个人房产收益的税收政策”。2010年4月17国务院发布《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》, 十条措施要求坚决遏制部分城市房价过快上涨, 解决城镇居民住房问题。5月31日, 中国政府网公布《国务院批转发展改革委<关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见>的通知》, 提出“逐步推进房产税改革”。6月2日, 发改委在关于2010年深化经济体制改革重点的意见说明会上表示, “逐步推进房产税改革, 将避免重复征税”, 并对地方试点房产税表示支持。

一系列政策的出台导致近来房地产市场的低迷, 政策风险可能会带来房价下跌, 从而引发违约风险, 并导致借款人抵押的房产价值缩水, 给银行带来巨大损失。

三、结语

住房抵押贷款不仅涉及到商业银行、借款人以及开发商三方的利益, 更是关系到国计民生的大事。要使其带来的风险降低到最小化, 三方都应正确处理好业务发展与风险防范的关系, 在贷款产品的设计中充分考虑风险因素, 强化风险控制, 完善个人住房抵押贷款的品种, 使其适合不同的住房需求者, 最大限度的确保住房抵押贷款的安全, 推动住房抵押贷款业务的良性、健康发展。

摘要：2007年至今, 我国房地产业经历了极速增长的三年, 房价攀升、投资额加大的背后, 是商业银行所承担的巨大风险。作为房地产业贷款业务的一大组成部分, 个人住房抵押贷款扮演了极其重要的角色。本文从住房贷款规模、市场准入标准等方面分析当前住房抵押贷款业务的现状, 接着结合现状探讨了其中存在的违约风险、利率风险、流动性风险和政策风险, 并提出思考。

关键词：商业银行,住房抵押贷款,风险

参考文献

[1]杨红:我国商业银行个人住房抵押贷款风险分析——美国次贷危机对我国的启示[J].财贸研究, 2008, (01)

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[3]李晓芳:美国次贷危机对我国住房抵押贷款风险防范的启示[J].商业文化 (学术版) , 2010, (02)

[4]田美玉吕长明:从美国次贷危机谈商业银行住房抵押贷款风险防范[J].中国集体经济, 2009, (25)

[5]张昕:我国商业银行个人住房抵押贷款业务的脆弱性分析[J].上海金融, 2007, (07) .

抵押银行贷款流程 第2篇

抵押是债权人和债务人以意思表示设定抵押权的双方法律行为。最常见的抵押形式是当债务人向银行贷款时向银行提供的抵押。抵押贷款时借款者以一定的抵押品作为还款保证，向放债银行取得的贷款。

步骤

申请

1.申请人：

一、具备还款能力的个人；大中小企业，运营状况良好。

2.提供资料。申请后，还需向银行提供以下证明资料：借款方的有关法人资料证明；抵押物清单及其证明；银行需要审查的其他有关抵押的资料。

评估

在借款人提出申请，经银行信贷部门批准后，就必须对所提供的抵押品进行全面的估价，以便确定银行应该贷给借款人的贷款额度。在一般情况下，银行为了保证贷款的安全返回，贷款金额一般是小于其抵押品的价值的，这也是银行贷款安全性的体现。

审查

审查的主要内容包括，审查法律或手续是否健全；对某一抵押物的审查。

审查抵押物的设定是否符合我国现行的法律法规的有关规定。在法律上限制买卖、持有或者禁制品，不得办理抵押、设立抵押权借款方所提供的商品是否是几个单位或私有共同所有，是否超出自己所有财产或权利的界限。对于高科技产品、试销产品或有特定用途的产品，由于不易鉴定，或市场需求量小，银行一般不作为抵押物品。

对于承包租赁公司申请抵押贷款，要注意审查租赁期满时，所有权自动转移到承租人一方的财产，出租人不得用作抵押。用作抵押贷款的抵押品，除土地使用权不需要进行保险外，其他各种财产作为抵押物的，在贷款之前，必须进行保险，并以贷款银行作为保险受益人。贷款行根据借款人信用等级、项目评估情况以及抵押物情况，测算贷款风险度，大于0.6的不予以贷款。

签订合同

银行同意贷款后，当事人双方签订《借款合同》和《抵押合同》。借款合同履行前要向登记机关办理抵押物权利登记，不经登记的抵押合同无效。抵押贷款合同中应包括：（1）抵押人、抵押权人的名称；抵押人的开户银行及账号；抵押物的名称、规格、数量、现值、抵押

率、抵押值；抵押物的有效使用期限及质量标准；抵押贷款的金额、用途、利率及贷款种类；抵押物的占管方式；违约责任和抵押物的处理办法；当事人商定的其他条款。（2）抵押贷款合同及有关抵押资料，一般都应由公证机关进行公证。如果对于抵押贷款合同及有关资料比较清楚，也有安全保障，则可不必公证。（3）抵押物在抵押期间内，一般办理财产保险。特别是一些受损害的抵押物，借款人一定要办理财产保险。（4）抵押贷款的期限，流动资金贷款最长不超过2年，固定资产一般为5年，最长不超过10年。（5）抵押贷款利率，分别按照相应的贷款或其他贷款规定的利率办理。

抵押物的抵押登记

抵押贷款合同及有关抵押贷款资料证明一般要经过相对应抵押物的登记机关对其合法性及真实性进行确认，并履行登记手续。不具备这种手续的，不具备法律效力，银行也不能向外贷款。在完成上述抵押登记手续后，即可办理贷款的发放。

发放

借款人申请贷款，贷款人发放贷款，都必须经过一整套法律程序，这需要借贷双方签订抵押贷款合同。

抵押贷款合同内容：包括借款双方的名称、地址、借款人的开户行及账号；抵押贷款的金额、用途、期限、贷款利率、支付方式、归还本息的方法；抵押物的名称、规格、数量、作价、处所、有效使用期限、产权所属；抵押率；抵押物的占管人、占管方式、占管责任以及意外损毁、灭失的风险责任；抵押财产的归还方式；违约责任及争议解决方式；签约日期；抵押财产投保的险种、险别及赔偿方法等。

上述内容抵押双方确认无误后，待抵押等级手续完成，即可发放贷款。

解除合同

解除合同应以书面形式通知对方，协议未达成之前，借款合同仍然有效。解除合同后，借款方已占用的借款和应付的利息，应按原贷款合同的规定偿付。原借款人请求赎回部分抵押品时，借款人应先偿还与领出与抵押品等价值的款项，并填具出仓申请书，根据准予提取的品名、数量等，有借款双方到仓库领取。当借款人按照合同规定归还抵押贷款本息或提前偿还本息后，设定的抵押物归还借贷方，将原来交给借款人的抵押品收据等收回注销。如果由银行设定取得抵押权的，应出具抵押权注销证、保险单。至此，借款合同才算终止。

商业银行抵押贷款的问题分析与思考 第3篇

【关键词】商业银行；抵押贷款；问题；策略

一、前言

利息收入是商业银行利润获取的主要来源，而抵押贷款作为贷款的重要方式，其中存在的贷款风险、贷款管理等问题，都是造成银行抵押贷款风险频发的重要因素。当前，商业银行抵押贷款前的审核不严格、抵押资产评估、监管不到位等问题，都成为银行抵押贷款风险的重要原因。因此，清楚地认识商业银行抵押贷款中的问题，对于规避贷款风险，提供银行经济效益十分重要。

二、商业银行抵押贷款中的问题

1.银行与企业利益诉求不同，目标挑选不慎重的问题突出

对于商业银行而言，基于经济利益的角度考虑，更倾向于选择实力强、经营效益良好的企业作为贷款对象；而对于企业而言，特别是中小型企业，更喜欢选择贷款额度高、审核条件宽松、贷款利率低的银行。因此，在企业与银行不同的利益诉求之下，银行迫于激烈的市场竞争，在抵押贷款的审核条件上，做出过大的放松调整，以至于条件审核不严格，增加了贷款中的风险因素。企业迫于资金周转压力，盲目选择银行抵押贷款，最后出现“只要银行能贷款就行”的贷款心态。这样一来，由于贷款目标挑选不慎重，导致双方利益诉求既无法实现最大化，反而会增加抵押贷款中的不良风险影响。

2.企业经营状况分析不全面，抵押资产评估风险因素多

在抵押贷款的过程中，商业银行需要对企业的经营状况有全面的分析，对企业真实的经营状况有深入的了解。但从实际来看，银行在贷款发放之前，风险控制员、信贷人员都会到企业进行调查，而调查流于形式、浮于表面的色彩比较浓重，以至于对企业经营状况等要素无法做到全面了解与分析。此外，抵押资产价值评估不到位，抵押资产不实等问题，增加了银行抵押贷款中所面的风险。一方面，企业为了满足银行发贷要求，在资产数量、资产价值上进行虚假报送，以至于评估人员无法准确判断，造成资产价值评估失真；另一方面，抵押资产评估价值存在較大范围波动，一旦企业出现贷款无法归还，企业中的运输费、基础费等对银行而言，没有任何实质性的意义。

3.发贷后对企业监管不到位，存在较大的监管漏洞

抵押贷款无论是在发贷之前，还是在发贷之后，都需要进行全程的严格监管，确保抵押贷款的质量。发贷后的监管漏洞，是造成银行抵押贷款风险的重要环节之一。究其缘由，主要在于三点：一是银行发放贷款之后，对企业资金使用的监管不到位。甚至企业处于发展的考虑，将资金投入到高风险项目之中，这都会增加银行贷款的风险；二是银行对一些资产（如设备）等的监管过于宽松，企业发生故意转移资产，这也会对银行抵押贷款所带来较大的风险；三是企业在未取得发贷银行同意的条件之下，将以抵押的贷款二次抵押，进而对银行利益形成最直接的损害。因此，抵押贷款发放之后，后续的监管工作要及时跟进，这是降低银行抵押贷款风险的工作重点。监管漏洞的存在，不利于风险的有效规避。

三、强化商业银行抵押贷款风险控制的策略

1.建立健全分析系统，强化对企业经营状况等的分析

为最大程度地降低或规避抵押贷款发放前的风险，建立健全分系统显得尤为重要。首先，商业银行应基于行业的发展状况，建立预警分析机制，强化外部经营环境在分析中的重要性；其次，强化与税务等部门的协调合作，依托税务部门提供的相关数据对企业的经营状况等进行综合分析，确保企业经营状况的评价分析真实可靠；再次，引入第三方（如会计事务所）参与，在第三方独立分析的基础上，对企业的真实情况有更加全面且准确的了解，为抵押贷款创造基础条件。

2.进一步完善抵押资产评估制度，形成完善的操作细则

抵押资产评估是商业银行抵押贷款风险频发的重要环节，评估制度不完善、操作细节不细化，都会影响抵押资产的评估结果。因此，（1）明确资产“现场勘查”要求，确保现场资产勘查全面而有效开展。特别是对资产权属的有效核实，应有效落实。如，企业的房产证、土地证等，都要到登记机构进行确认，了解相关的权属情况；（2）积极引入地方队资产抵押评估报告进行核实，确保企业资产价值的客观真实性；（3）建立完善的评估制度，并形成完善的操作细则，提高抵押资评估工作的科学合理性，为银行抵押贷款决定，提供科学依据。

3.建立完善的监管机制，切实做好贷后监管工作

抵押贷款发放之后，后续的监管工作尤为重要，降低不良贷款的发生，进而规避贷款风险。首先，建立跟踪评价体系。强化对企业经营状况进行跟踪了解，并在第三方独立参与的情况之下，将对企业评价分析后的结果通过系统反馈，提高监管的时效性；其次，设立“资金”专户。为了防止企业资产故意转移等行为，建立资金专户，可以起到有效的防范作用；再次，建立巡查制度。通过不定期的巡查，强化对企业资产等情况的巡查力度，确保企业资产在抵押期间的正常运行。

四、结束语

商业银行抵押贷款中的问题是多方面的，问题的存在，增加了银行抵押贷款中的风险。无论是抵押贷款中前期审核、资产评估等的不足，还是后续监管工作的落实不到位，都强调商业银行应严格依据相关制度，落实好操作细则，从源头上弱化贷款风险，提高银行在抵押贷款中的利益获取。

参考文献：

[1]孟战国，张小兵.商业银行贷款管理问题初探[J].内蒙古科技与经济，2013（06）.

浅析银行业抵押贷款风险和对策 第4篇

抵押贷款是指金融机构要求借款人提供抵押品作担保而发放的贷款。抵押权的标的依其性质可分为：(1)不动产。(2)不动产的用益物权。如土地使用权、典权等。(3)准动产。主要指车辆、船舶、航空器等。(4)动产。抵押贷款则是指以不动产作抵押而发放的贷款。因为用益物权抵押与抵押有极大共性，因此，本文所指抵押贷款包括抵押贷款和用益物权抵押贷款。

随着抵押贷款的快速发展，银行信贷资产中长期信贷资产的比重将逐渐增大。从国外的情况看，当长期资产占资产总量的20%以上时，就会对银行信贷资产的流动性产生较大压力。总体来看，我国商业银行流动性压力还不大，但就其某一支行来看，其抵押贷款的比重己超过20%，流动性压力比较大。此外，我国银行资金的来源多为短期存款，而抵押贷款多为长期信贷资产，期限上的不匹配会给银行带来一定风险。另一方面，应当看到现阶段抵押贷款的规模还比较小，有能力申请抵押贷款的借款者信用都比较高，还款能力也较强，但当这一信贷规模继续扩大，放贷范围进一步拓展之后，随之带来的信用风险也要增加，出现的借款者违约的案例也越来越多，如房地产抵押贷款，许多购房者在偿付首期款后，因各种理由不偿还或拖欠。2003年6月，央行下发了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(121号文件)，其主要目的是提醒金融机构、商业银行在支持房地产业发展的同时，要切实加强信贷管理，警惕房地产泡沫的出现。同时，央行有关方面提醒，抵押贷款还贷风险加大。各银行在开展抵押贷款业务时，需多留一份清醒。可见，抵押贷款的风险问题，已引起了央行的重视。随后在年底，央行又对全国商业银行进行了一次房屋信贷大检查。这些都传递出这样一个重要信息：必须警惕抵押贷款风险。

此次的美国金融危机教训告诫我们，还处在发展初期的我国抵押贷款业务要防范金融风险，以避免给金融业带来难以预料的影响，进而进一步制约我国经济的可持续发展。正是在这一背景下，本文将抵押贷款风险及对策进行研究，对银行防范抵押贷款风险，保证贷款安全，防止金融风险的发生有着重要的现实意义。

1 银行抵押贷款风险因素与成因

1.1 抵押物风险

贷款抵押物是商业银行第二还款来源。但是商业银行也常面临如下抵押风险：(1)抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高，商业银行不能顺利、足额、合法变现，就会遭受抵押处置风险。我国二级市场处于起步阶段，交易法规不完善、手续繁琐、交易费用高，导致银行的抵押物变现困难。(2)抵押物价格风险。抵押物价格风险包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因市场的变化和自然磨损而导致抵押价格下跌的风险。当市场处于调整或不景气时，价格下跌有可能导致抵押物品价格不能够覆盖银行本金和利息。后者是抵押人在其抵押期限内对抵押物的损坏造成抵押物价格下降，或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。

1.2 估价失误风险

我国抵押物估价机构建立时间短，机制不够健全，从事估价的工作人员经验不足，因此有时难免会出现失误。造成抵押贷款风险的原因很多，归纳起来主要有三方面：一是客观上借款人的事业受到挫折，影响经济收入。如开发经营决策失误，个人因工作变迁影响其收入水平等使贷款不能如期收回。二是主观上贷款人(银行)管理不善，对借款人资质审查不严，对抵押物(房地产)评估不准确，导致贷款额超过抵押物变现价值。三是外部环境的变化，如宏观政策变化，通货膨胀等原因导致贷款损失，或者由于自然灾害等对抵押物造成损害，最终导致抵押物资不抵债。

1.3 流动性风险

流动性风险是指商业银行持有的抵押贷款债权不能及时足额变现遭受的利益损失。引起流动性风险的原因在于商业银行经营特征和抵押贷款特征。商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金，抵押贷款期限长、回收慢，资金的来源和运用在时间上明显不匹配，存在“短存长贷”的问题。我国抵押贷款的变现性比较差，其原因在于：(1)抵押贷款特别是个人住房贷款是零售性业务。每笔贷款的贷款利率、到期日、贷款成数以及贷款期限等都不同，商业银行无法实现标准化管理。(2)信贷市场信息不对称导致贷款的投资者无法逐笔估计每笔贷款的违约风险成本，投资者望而却步。(3)二级市场尚未形成，抵押物变现难影响住房抵押贷款变现性。

1.4 欺诈风险

所谓欺诈行为是指违反金融管理法规，采取捏造事实、隐瞒真相或其他不正当手段，骗取根本无偿还能力或超过其偿还能力的贷款，致使国家财产遭受严重损失的行为。主要有以下几种形式：(l)虚拟抵押。它主要由借贷双方签订抵押协议或借贷双方订立借贷合同时，由保证人与借款人签定抵押担保协议，而并未对抵押的资产登记造册，抵押权人并未有效地行使该抵押的产权证明。一旦发生争执甚至诉讼，抵押权人要求就变卖抵押物优先受偿时，才发现该抵押物房地产实乃子虚乌有。(2)旧契抵押。有些借款人持不动产旧契证，经公证机关公证后，便向银行办理抵押贷款手续，欺诈银行放款。

1.5 法律风险

随着经济体制的不断深化，事业单位的经济运行也发生巨变，它们对资金的需求与日俱增，而事业单位贷款的效益性、安全性也引起各家银行的高度重视，但在实际操作中，根据《贷款通则》和《担保法》的有关规定，公益事业单位的某些财产是不得对外设立抵押担保的。《担保法》明确规定，社会公益单位不能作为保证人，禁止以社会公益单位的具有公益性质的设施作为抵押物。但是在《<担保法>若干规定问题解释》中规定了社会公益单位“以其拥有的公益性质以外的设施为自身的债务设定抵押的，人民法院可以认定有效。”在实践中，往往分不清哪些属公益性财产而盲目设定抵押，使抵押行为无效。另外，导致抵押贷款形成风险的还有以下一些形式：比如抵押物极难变现，抵押担保虚化;行政部门违规行政导致抵押无效;主合同无效导致抵押无效;抵押人以其财产设定抵押后，在6个月内宣布破产;抵押人将其全部财产抵押给一个人;银行与债务人恶意串通，骗取第三人抵押等。上述这些均会造成贷款抵押无效的行为。

2 银行抵押贷款的风险防范

2.1 树立风险意识，进一步健全和完善风险防范机制

要严格执行信贷管理责任制，把执行信贷制度落到实处。要提高信贷人员的岗位经营能力，严格贷款操作流程，防范操作风险和道德风险，对贷款调查评估、审批发放、贷后管理等各个环节的操作必须严格按照有关制度规定执行，建立以风险管理为中心的信贷风险监督平台，真正落实贷前审核制度。对信贷管理中的违规操作行为要进行责任认定和处罚;建立内部监管制度;对信贷各环节的操作背景、原始资料、贷款状态进行适时审查，规范信贷行为，从银行内部形成防范风险网，确保新增贷款的资产质量。

2.2 开发和建立内部评级体系和内部评级模型

我国商业银行目前信贷管理主要围绕借款人风险展开，根据巴塞尔新资本协议关于风险管理精神，现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一贷款人风险管理，更加重要的是，应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式，对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理。因此要求商业银行对整体信贷业务开发并建立内部评级体系，采用内部评级法，用统计模型测算出抵押贷款的违约概率(PD)、违约损失率(LGD)、风险暴露(EAD)和期限(M)指标。全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况，对未来整体风险做出合理预测。在此基础上，充分考虑借款人资料和历史信用信息，建立科学的偿债能力和资信评估模型，逐步完善借款人信用评级体系，对借款人进行市场细分，以此作为开展业务的重要依据。

2.3 建立我国抵押贷款行业风险预警系统

构建完善的预警系统是一项庞大的工程。一是要建立一套风险预警的数据库，必要时要与相关监管部门合作取得数据。二是要建立适应本银行实际的风险预警模型，特别是对于预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等关键参数设置时要十分谨慎。三是要建立预警之后的快速反应和预控机制，对发现的潜在风险进行及时化解。我国由于抵押贷款开展时间较短，在经验数据的积累上很不充分，因而利用既往数据进行回归分析的条件还不成熟，这为研究动产抵押贷款质量与相关经济指标的关系带来一定难度，也不利于风险预警系统的建立，因而这项工作的深入进行还有待于动产抵押贷款的进一步发展和经验数据的不断完善。

2.4 完善银行内部信贷管理机制，防范管理和操作风险

商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程，逐步提高信贷管理水平。(1)根据抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划，确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程，避免贷款政策管理失误带来损失。(2)加强贷款流程全过程管理，从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点，落实管理职责，规范操作流程;建立合理的激励约束机制，促使业务人员自觉遵守各项规章制度,解决注重业务拓展轻风险管理的导向机制;强化损失责任追究制度，根据资产的实际损失追究相应责任。(3)在组织结构上，可以逐步实行审批官和风险控制官派驻制，实现审贷分离和风险监管分离，保证贷款审批和风险控制的独立性;成立专门审查审批中心，实行集约化经营，逐步培养优秀的专业化审批官和风险管理官，提高管理专业水平。(4)加强贷款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息质量可能就越高，信息分析结果可能越准确，从而为较好地预防和控制信用风险评价提供客观依据。

2.5 完善抵押贷款管理体系

首先，加强贷前调查，把好贷款发放关。作为控制贷款风险的第一道重要关口，应对借款人身份、还款能力、购买房产的真实性等情况进行认真的调查，核实贷款的真实性与还款的可能性，有效降低借款的道德风险。同时，还应重点调查客户还款来源是否稳定、长期，对客户的道德品质、家庭情况、健康状况、社会信用等情况做到心中有数。在发放贷款时，应坚持集体审批和审贷分离原则，集中集体智慧，切实加强风险防范。其次，贷时审查过程中要加强贷款抵押物价值评估管理。严格重要法律文书、合同的签订及填写;加强项目的合法性，开发商的资信，合同有效性及借款人资料真实性、合法、合规性等审查。再次，在贷后检查工作中，应建立健全贷后管理制度，采用专人监管、责任到人的管理体系。另外，要加强抵押贷款档案的管理。如发现资料缺失应尽快补齐，并按规定要求进行整理归档，确保抵押贷款档案资料的准确、完整。

参考文献

[1]杨东成.个人住房按揭贷款业务的风险及其防范[J].武汉金融,2002,(6).

[2]李惠芳,孙海燕.防范房地产信贷业务经营风险探析[J].西安金融,2003,(7).

[3]许玉丽,李群.个人住房抵押贷款的风险与防范[J].经济与管理,2004,(8).

[4]吴国栋.浅析个人住房抵押贷款中的道德风险及防范[J].中国房地产金融,2002,(10).

工商银行抵押贷款准备资料 第5篇

1申请人（及配偶）身份证原件 2申请人（及配偶）户口本原件

3借款申请人婚姻状况证明材料（已婚的提供结婚证，离异的提供离婚证或离婚判决书，丧偶的提供死亡证明，未婚的提供未婚声明）

4借款申请人工作单位收入证明加盖所在单位公章

5借款申请人工作单位营业执照副本复印件，要求有年检记录，并加盖单位公章

6借款申请人近期连续6个月以上银行流水（存折、储蓄卡对账单）借款申请人资信证明（包括房产证，购房合同或发票，存单、存折，银行出具的存款证明，股权投资凭证，债券投资凭证，汽车行驶证，购车发票，毕业及学位证书，职业资格证书，职称证书等）借款人在贷款银行开立的存折或卡

工行经营贷款授信所需提供资料

一、个人资料

1、借款人夫妻双方身份证

2、借款人夫妻双方户口本

3、结婚证

4、收入证明

5、借款人或配偶个人银行账户流水加盖银行公章

6、夫妻双方名下资产（如：房产、车、股票、基金、存款、理财产品）

7、抵押房屋的房产证

8、个人名下的流水（近半年的）

二、公司资料

9、营业执照正、副本（经年检的）

10、组织机构代码证正、副本

11、公司章程

12、公司对公流水（近一年的）

13、公司营业场所租赁证明

14、出具股东会决议

15、上下游合同（各两份共四份）

16、商友卡

银行贷款亲历 第6篇

尽管在各种渠道的融资类型中，银行贷款的风险是最大的，但是不可否认的是，银行贷款始终以最传统的融资手段而被企业作为融资途径的首选。曾有企业称：银行贷款的过程实际上是一次血淋淋的长征。《科学投资》特邀请一家私营科技企业作为体验企业，走了一遭银行融资之路。

扫盲

这家企业是1999年成立的科技发展有限责任公司，注册资本50万元，截止到2001年6月，平均每年利润在80万元以上。在经营了两年市场并且已经建立了自己稳定业务群后，翅膀逐渐硬起来的这家企业期望获得更大的发展，而此时资金成为了他们继续成长的制约。都说资金是企业的血液，然而血液供给不足，显然迈出的步子也就软弱无力，就算勉强跑起来也跑不出去多远。2002年10月，董事会决定扩大资本进行融资，并且选择从银行贷款50万元。而秦尚辰因为是公司决策层中惟一一个经常与银行打交道的人，自然就成为了这次融资行动的执行者。

秦尚辰从接了任务起，就开始紧锣密鼓的忙活开了。说实话，他虽然没少与银行打交道，但是向银行贷款却是头一遭。

秦尚辰虽然知道从银行获得贷款并不容易，但他以为难就难在怎么让银行相信自己企业的信誉度。这好办，自己的公司楼下有一家工商银行，与自己离得近，监督起来自然容易，再加上一些公关手段，应该不成太大的问题。

他先来到了工商银行的这家分行，提出自己的企业准备贷款，不知道该准备哪些手续。信贷员是个30岁出头的小伙子，他一脸抱歉地对秦尚辰说：“很对不起，虽然在我们的业务种类中，包括了对国营工商企业、集体企业、科研单位、外商投资企业和私人工商企业等的本外币流动资金贷款、固定资产贷款和科技开发贷款等，但近两年，我们的业务活动主要集中支持大中型国有企业。”

秦尚辰对此有充足的心理准备，更何况人家的话这么中肯。索性，秦尚辰找了一个这方面的专家，对于申请银行贷款中需要注意的内容进行“特别辅导”。专家很直接了当的说：“对于中小企业和私企来说，寻求贷款应该找地域性比较强的银行，而这两年，民生银行对私企的贷款进展的比较好。另外，要想比较容易获得银行的贷款，第一，在贷款品种方面，一般宜从小到大逐步升级，可先通过有效的质押、抵押或第三方保证担保等手续向银行申请流动资金贷款，等有了一定实力再申请项目贷款。第二，在贷款金额方面，由于个私经营者一般经济不太富裕，贷款时应量力而行，尽量避免搞大投入。第三在贷款利率方面，目前的基准贷款年利率为６个月(含)以下为5．04%、6—12月(含１年)为5．31%、1—3年(含３年)为5．49%、3—5年(含５年)为5．58%、5年以上为5．76%。根据人民银行有关规定，各商业银行和城乡信用社对个私业者的贷款利率可实行上浮，上浮幅度为30%以内。但各家银行、信用社的上浮幅度并不一致，所以在申请贷款时，可‘货比三家’，尽量选择利率上浮幅度小的金融机构去贷款。第四在贷款期限方面，现行短期贷款分为6个月以内(含6个月)、6—12个月(含１年)两个利率档次，对1年期以下的短期贷款，执行合同利率，不分段计息；中长期贷款分为1—3年、3—5年及5年以上３个档次，对中长期贷款实行分段计息，遇贷款利率调整时，于下一年度1月1日开始执行同期同档贷款新利率。总之期限越长，利率越高，因此应把握贷款利率在两个时间段的‘利差’，在确定贷款期限时尽量不要跨过一个时间段。”

听了专家的介绍后，秦尚辰想就找民生银行贷款吧，可是过去一问方知，在民生银行申请贷款有一大前提，即企业必须在民生银行有固定账户，而且必须达到13个月以上。

跑腿

2001年11月，秦尚辰直奔北京商业银行的信贷科。信贷科里很安静，十多张办公桌却只有两三个工作人员，秦尚辰等了一会儿后，见到一个信贷员。该信贷员看到秦尚辰后，要他拿出申请贷款的资料，秦尚辰马上将一大包包括企业执照复印件、资产核算表之类足足有20多页的资料递了上去。信贷员接过后，眼光在材料上一扫，起身走到自己的座位上，抽出一张纸递交到秦尚辰的手中，随后说：“你们是第一次申请贷款吧？”不容秦尚辰有任何反应又说：“这是办理贷款手续需要准备的资料，拿回去看看，将资料全部准备齐全后，再约时间谈谈。”第一次的申请就在秦尚辰递出自己名片的一瞬间结束了。

秦尚辰回到公司后认真地学习了一番信贷员交给他的那张纸，上面写得是获得贷款的主要条件也就是借款单位必须具备的几项基本条件，包括须经国家工商行政管理部门批准设立，登记注册，持有营业执照；实行独立经济核算，自主经营、自负盈亏。即企业有独立从事生产、商品流通和其他经营活动的权力，有独立的经营资金、独立的财务计划与会计报表，依靠本身的收入来补偿支出，独立地计划盈亏，独立对外签订购销合同。只有这样，企业才有偿还能力；有一定的自有资金。不同类型的企业对于此方面的要求不同，但显然注册资本仅为10—50万元左右的企业，在创业之初是难以达到此要求的，自然而然被此项条件拒之门外；遵守政策法令和银行信贷、结算管理制度，并按规定在银行开立基本账户和一般存款账户；产品有市场；生产经营要有效益；不挤占挪用信贷资金；恪守信用等十余项内容。

除此外，上面列明企业申请借款还应符合下列条件：有按期还本付息的能力，即原应付贷款本金及利息已偿还，没有偿还的已经做了银行认可的偿还计划；经工商行政管理部门办理了年检手续；资产负债率符合银行的要求等等。银行方面声明，只有在上述条件都具备的情况下，企业才可以向银行正式提出借款申请。

秦尚辰看了，虽然觉得头大，但另一方面又觉得有了明确方向，准备起来或许会更容易一些，秦尚辰让公司的财会人员分头准备材料。仅一周时间，各种资料准备齐全。秦尚辰给信贷员打了电话，约了第二次会面的时间。

当秦尚辰将资料全部交给信贷员后，信贷员留下了一份，然而让秦尚辰填写了两份申请贷款情况说明书，然而，当秦尚辰填写完毕后，才发现还需要加盖公司公章，而且需要提供法人的人名章以及法人委托他全权办理贷款手续的委托书。这些他都没有带。好在信贷员很通情达理，将两份申请贷款情况说明书留下了一份，另一份要秦尚辰拿去盖章，并办理委托书，并说：“没关系，下次把盖好章的说明材料和委托书拿来，再带来公司公章和财务公章，一块儿补齐吧。”

秦尚辰从银行一出来，就急忙返回公司，将缺的手续补齐，再次与信贷员联系。秦尚辰又一次将资料交给信贷员，不料这一次信贷员又很抱歉地对秦尚辰说：“说明书还需要再填一份，上次我给拿错了，需要填写新的版本。”

没办法，秦尚辰又是一通忙乎，第四次，终于将资料补齐了。信贷员当着秦尚辰的面，将资料认真看了一遍后，问他：“企业法人的概况带来了吗？”秦尚辰苦笑摇头，心里想，这么折腾人，你为什么不一次把话说清楚呢？秦尚辰告诉信贷员没带。信贷员让他回去拿去。

如此反复之下，秦尚辰将整整两个月的时间和全部精力投入到准备各种资料和往返于银行与公司之间。后来又跑过几次，他数不过来了，也懒的去数了。因为信贷员告诉他：“我们对于你们企业了解不多，又是第一次打交道，是繁琐一些。而且你们要贷50万元，对于我们来说其实贷50万和500万的成本与手续是差不多的，这就是为什么银行都愿意给国有企业贷500万元。互相谅解吧！”

攻坚

2002年2月，终于信贷员有一天通知秦尚辰到银行去一趟。秦尚辰此时已是一听是贷款的事情头就大了。但他不得不去，因为已经办到现在这种状况了，前前后后公司也已经花去了将近3万多元的成本。

这一次，信贷员给了他一份借款申请表。秦尚辰看到申请表后，终于松了口气，半年下来，他也快变成这方面的专家了，他知道填过这个表就意味着贷款已经八九不离十了。信贷员对秦尚辰说：“填好这个表格，然后，按照所需提交书面文件的细目，一样样将书面文件准备好，一起交过来。”

2002年3月初，秦尚辰第N次一份份仔细检查了银行所需资料，惟恐有所遗漏。这些资料包括：1、法定发证机关办法的年审合格的本企业贷款证；2、贷款申请报告。报告载明了下列内容：企业的基本情况，包括注册资金、企业性质、隶属关系、办公地点、联系电话、联系人、主营业务及企业介绍；企业法人概况，包括姓名、性别、文化程度、专业职称、曾经从事的职业及职务、有何业绩等；详细写清借款金额、用途、期限、还款途径及担保形式，以及附上项目可行性报告、购销合同等；企业财务情况，包括货币资金、存货量，负债总额、所有者权益合计、总资产、本期净利润以及最近一年累计利润总额；3、财务报表。包括两方面内容：上年度的资产负债表、损益表和财务状况变动表；本期的资产负债表和损益表；4、有关证件、证明（借款人、担保人均须提交）。这些证明包括：营业执照的副本及其复印件；法人身份证及其复印件；如有其他人代替法人签字，还需提交本人身份证复印件及法人授权委托书（授权书需有法人亲笔签字并加盖公章）；5、保证贷款需提交的资料。即保证单位的营业执照副本及复印件；保证单位的财务报表，包括上年度的资产负债表、损益表和财务状况变动表，本期的资产负债表和损益表；保证单位同意保证的证明书，需加盖公章；6、抵、质押担保贷款需提交的资料。如：抵、质押物的详细目录和产权或所有权证明；抵押物和动产质押物价值证明；抵押物和动产质押物经银行制定中介机构出具的评估报告；权利质押物鉴定书；登记机关办理登记的证明文件和证书，等等，厚厚一大摞。

当秦尚辰将厚达87页的所有证明资料及借款申请书交到银行时，企业申请贷款的所有工作总算告一段落。秦尚辰松了一口气。接下来的就是等待银行受理、审批了。银行方面告诉秦尚辰，一般情况下，银行自受理之日起，会按照法定的答复期限（短期贷款20个工作日，中、长期贷款130个工作日）为银行信贷部门审议贷款时间。

等待

截止本文发稿，秦尚辰尚未得到银行的通知。秦尚辰对《科学投资》记者谈到自己的贷款经历时感慨颇多：第一：累。“从开始准备申请贷款起，就一直有一种累的感觉。实际上，我的企业由于对于此贷款的需求还没有特别强烈，因此在手续的准备工作中，准备时间比其他企业要长2个多月，即使是这样，依然会感觉很累，主要原因是，申请贷款并非与银行一家打交道。从工商管理部门、税务部门、中介机构等等，要一个门坎一个门坎地过，少了一家的报告都无法申请贷款，因此哪一家都不能忽视，哪一家都需要至少用去三四个工作日的周旋时间。”

第二：成本高。“申请银行贷款的成本，原先并没有过多的考虑在内，然而经过这几个月下来，才发现银行贷款的成本实际上是其他融资方式的两倍。各种证明资料的报告书、评估书、鉴定书等等，已经用去了数万元。当然，这其中还不包括一些公关的费用。”

第三：手续繁琐。“申请初期，对于贷款的一些细节了解不太明了，走了一些弯路，特别是一些资料的证明书中，该盖哪些章，不能盖哪些章。一时没有搞明白，就需要从头再来。大概数过一次，申请资料中的各种证明章不下15个。手续实在是太复杂了。”

点评：

据《科学投资》了解，私营企业的贷款成功率占全国商业贷款的20%。虽然这个数字很小，但至少说明一个问题，即对私营企业的贷款还是有成功先例的。当然，这20%的成功率中大中型私营企业就占去了95%以上。

银行抵押贷款 第7篇

在个人消费信贷中, 由于个人住房抵押贷款占据了重要地位, 近年来, 个人住房抵押贷款已成为我国商业银行具有强劲发展势头的“零售业务”, 被视为拓展信贷营销业务、优化信贷资产结构的主要手段, 个人住房抵押贷款自然成为商业银行重点拓展的贷款投向。

商业银行之所以争先发展个人住房抵押贷款, 主要原因有二:一是近些年我国房地产市场的繁荣以及国家信贷政策的支持;二是商业银行普遍认为个人住房抵押贷款是优质资产, 不良贷款率极低, 比批发类贷款风险小得多。事实上, 个人住房抵押贷款不良贷款率低、风险相对小并非必然的, 它是同经济环境等因素密切相关的, 1995年日本住房金融案件和2007年延续至今的美国次级抵押贷款危机, 均与个人住房抵押贷款风险相关。随着我国个人住房抵押贷款余额快速增加, 个人住房抵押贷款不良率也开始不断上升, 2002年四大国有商业银行个人住房抵押贷款的平均不良贷款率在1%左右, 到2004年底, 个人住房抵押贷款不良贷款率达到1.5%左右, 其中农行高于2%。在我国个人住房抵押贷款较发达地区上海, 2004年商业银行个人住房抵押贷款平均不良贷款率只有0.1%左右, 到2006年9月末, 平均不良贷款率上升到0.86%, 两年多时间上升7倍多。

二、商业银行个人住房抵押贷款风险分析

在目前我国的经济体制环境下, 个人住房抵押贷款风险发生有其可能性和必然性, 这主要是个人住房抵押贷款自身的特性和市场环境等诸多内、外部因素决定。存在的风险主要有对借款人资信无法真实了解的信用风险, 抵押物难以变现的市场风险, 风险转移及补偿机制不完善的管理风险等。

1、发放个人住房抵押贷款要冒信用风险, 而且风险较大

信用风险是个人住房抵押贷款风险中最基本最直接的风险。一般有下面几种形式:一是被迫违约。贷款人在购买房后, 因实际支付能力下降或突发事件的发生, 无法继续正常向商业银行按照规定还本付息。二是理性违约。借款人主观上认为放弃继续还款能带来更大的收益而产生的违约行为。三是提前还款。这是借款人主动违约行为, 借款人不按照合同约定的期限和额度提前偿还部分或全部贷款的行为。四是恶意骗贷。一般称其为“假按揭”, 是一种欺骗行为, 主要特征是实际借款人将套取的个人住房抵押贷款资金用于风险更高的投资, 如挪用到房地产开发, 或者进入资本市场, 导致商业银行信

2、发放个人住房抵押货款要冒较大的流动性风险、市场政策风险、法律制度风险、抵押物风险和利率风险

1) 流动性风险。引起流动性风险的原因在于商业银行经营特征和个人住房抵押贷款特征, 商业银行资金主要来源于企业存款、居民储蓄存款等短期资金, 个人住房抵押贷款期限长、回收慢, 资金的来源和运用在时间上明显不匹配, 存在“短存长贷”的问题。

2) 市场政策风险。我国整个经济处于转轨时期, 市场机制不健全, 政府的定位不明确。当房地产市场发展脱离个人消费能力, 出现泡沫和经济过热, 与调控宏观目标相违背时, 政府会采取房地产调整政策, 房地产业政策的调整和收缩, 使商业银行面临政策风险。

3) 法律制度风险。良好的社会法律环境是发展个人住房抵押贷款的基础条件, 我国还没有针对消费信贷的法律、法规, 特别是住房抵押贷款的法律。

4) 抵押物风险。商业银行也常面临如下抵押风险:一是抵押处置风险。当抵押物变现渠道窄、成本高时, 商业银行不能顺利、足额、合法变现, 就会遭受抵押处置风险。我国住房二级市场处于起步阶段, 交易法规不完善, 手续繁琐, 交易费用高, 导致银行的抵押物变现困难。二是抵押物价格风险, 包括抵押物价格市场风险和抵押物价格人为风险。前者是指抵押物因房地产市场的变化和房屋自然磨损而导致抵押房屋价格下跌的风险。后者是抵押人在其抵押期限内对房屋的损坏造成抵押物价格下降, 或者由于估价人员因其过失或故意过高估价抵押物而产生的风险。

5) 利率风险。一般来说, 商业银行所面临的利率风险有:一是“不匹配”风险, 抵押贷款的长期性和存款利率与贷款利率调整的不同步, 如个人住房抵押贷款是固定利率, 如果存款利率上调, 银行的资金成本就会上升;个人住房抵押贷款是浮动利率且下浮时, 如果银行资金成本不变, 银行的利差也会缩小。二是由利率风险引发的提前还贷信用风险。

3. 住房抵押贷款的发放中, 商业银行内部产生的管理风险和操作风险

1) 管理风险。目前, 商业银行在个人住房抵押贷款上存在重业务拓展、轻业务管理的冲动, 不计风险代价抢占市场份额;个人住房抵押贷款业务运作中随意性较大, 尚未形成合理评价标准和业务流程;熟悉个人住房抵押贷款的专家人才匮乏, 管理经验和人员的培训跟不上业务的快速发展;个人信用信息基本属于封闭状态, 银行之间缺乏沟通, 个人的信用信息资源无法共享, 缺乏统一信息数据库和个人信用评估体系等。

2) 操作风险。主要表现为:一是在业务导向激励约束机制下, 经营机构重业务轻管理, 甚至违规经营, 未经批准擅自或变相降低贷款标准和担保条件, 借个人住房抵押贷款为名违规开办个人股票质押贷款等高风险业务;二是部分工作人员自身业务素质或思想素质不高, 工作不负责任, 违反操作规程, 有的甚至与借款人串通, 逃避制度约束。

三、商业银行个人住房抵押贷款风险的防范

1. 开发和建立内部评级体系和内部评级模型

我国商业银行目前信贷管理主要围绕单一借款人风险展开, 而现代商业银行信用风险管理不仅仅包含单一贷款人风险管理, 更加重要的是, 应当以优化配置风险资本和配置信贷资产组合为风险管理模式, 对银行面临的整体风险进行测量、监控和主动管理, 因此要求商业银行对整体信贷业务开发和建立内部评级体系, 采用内部评级法, 全面准确把握个人住房抵押贷款的风险状况, 对未来整体风险做出合理预测。在此基础上, 充分考虑借款人个人资料和历史信用信息, 建立科学的偿债能力和资信评估模型, 逐步完善单一借款人信用评级体系, 对借款人进行市场细分, 以此作为开展业务的重要依据。

2. 完善银行内部信贷管理机制, 防范管理和操作风险

商业银行应制定一套严密、详细、操作性强的规章制度和流程, 逐步提高信贷管理水平。一是根据个人住房抵押贷款内部评级模型的相关数据制定贷款风险资本配置和信贷组合计划, 确定业务发展方向、比重以及发展节奏和进程, 避免因贷款政策管理失误而带来损失。二是加强贷款流程全过程管理, 从贷前调查、贷款审批和贷后检查等环节分析相关风险点, 落实管理职责, 规范操作流程;建立促使业务人员自觉遵守各项规章制度, 强化损失责任追究制度。三是在组织结构上, 实行审贷分离和风险监管分离, 保证贷款审批和风险控制的独立性;成立专门审查审批中心, 实行集约化经营。四是加强贷款人信息的收集和分析, 为较好地预防和控制信用风险评价提供客观依据。

3. 建立个人住房抵押贷款风险预警系统, 防范市场和政策风险

一是建立风险预警的数据库, 从各个方面取得数据, 不断积累和完善数据的收集整理, 为模型开发打下坚实的基础;二是开发合适的风险预警模型, 对预警区间、警戒线以及指标权重、概率密度函数等设置合理参数;三是建立快速反应和预控机制, 对风险预警系统显示的潜在风险进行及时处理和化解。

4. 加强个人住房抵押贷款的利率风险管理和流动性管理

一是开发可调整利率抵押贷款。其利率根据市场利率的不断变化而作周期性调整, 利率调整周期可以是1个月、1季度、半年或者1年。与我国现行的浮动利率相比, 它的不同之处在于这种周期性的利率调整将有助于改善商业银行存贷款期限的匹配状况, 把由商业银行承担的利率上升的风险转移给贷款人, 同时也把由借款人承担的利率下降的风险转移给商业银行。

二是开发固定利率抵押贷款。这是在抵押贷款合同所规定的还贷期限内贷款利率固定不变的抵押贷款方式。如果商业银行能够通过获得固定利率资金来源与贷款相匹配, 可以避免相应的利率错配和流动性风险。

三是套期保值。我国金融期货市场正逐步开放, 商业银行可以运用金融衍生工具实行套期保值进行利率风险管理, 通过市场交易抵补资产负债由于利率变化导致的价值变化, 如可用远期利率协议、利率期货和交易所期权进行短期利率风险管理。

四是大力发展个人住房抵押贷款交易的二级市场。通过该市场, 商业银行可将个人住房抵押贷款形成债权出售, 换取贷款资金或流动性高的短期债权, 提高流动性。

5. 发展个人住房抵押贷款风险转移机制

一是建立和完善抵押贷款保险机制。我国目前个人住房抵押贷款保险机构层次和险种均较单一, 亟待通过建立和完善个人住房抵押贷款保险机制来解决。在保险品种上, 可以开发与消费信贷相关的财产险、失业险、人寿保险、履约保证保险等保险品种;在保险机构上, 可以为中低收入借款人建立政策性保险机制的抵押贷款保险, 为高收入借款人等提供商业性专业保险公司抵押贷款保险业务。

二是推进个人住房抵押贷款证券化。可以适时推出个人住房抵押贷款证券化, 有效降低商业银行在个人住房抵押贷款上所承受的风险。

6. 完善个人住房抵押贷款的法律制度环境

我国应尽快制定和颁布关于消费信贷的法律, 明确消费信贷活动中相关主体的职责, 合理分散信贷风险;建立个人破产制度, 使个人住房抵押贷款的相关环节均有法可依, 通过立法强制推行个人信用制度, 充分借鉴发达国家个人信用管理的经验。

银行抵押贷款 第8篇

村镇银行的成立是为了解决中国农村地区金融机构网点覆盖率低、金融供给不足、竞争不充分等问题。居于核心地位的贷款业务始终贯穿于村镇银行运营的整个过程。贷款的价格即利率的高低直接影响到村镇银行的生存与发展。根据相关规定, 村镇银行的贷款利率可以在人民银行公布的同期同档次利率的0.9~4倍这个区间范围内浮动[1]。对于贷款, 村镇银行可以自主定价, 更重要的是, 应该定什么样的价格才是科学合理的, 才能切实解决广大农户与中小企业融资难的问题。本文将会以实地调研的某村镇银行的中小企业贷款为例, 去研究目前村镇银行贷款利率水平。

一、贷款定价模型的选择及其具体的计量方式

对于村镇银行贷款定价模式的选择与具体计量方式的确定, 我们参照叶肄聪[1]的做法, 采用成本加成定价法。 (1) 成本加成定价模型的公式如下:

贷款利率=信用风险溢价率+期限风险溢价率+资金成本率+贷款费用率+目标利润率 (式1)

以下是各部分的具体计量方式。

(一) 信用风险溢价率

风险溢价, 即对银行贷款可能发生的违约风险作出必要的补偿。贷款违约损失主要由预期损失 (expected loss, EL) 和非预期损失 (unexpected loss, UL) 引起。由此, 则有信用风险溢价的计算公式:

信用风险溢价=EL+UL (式2)

1. 预期损失。

预期损失 (EL) 由贷款风险暴露 (EAD) 、违约率 (EDF) 和违约损失率 (LGD) 三个指标确定, 可以用下面公式表示:

对于EDF、LGD与EAD的计算, 我们可以直接引入许一览[2]提出的计算方法。

违约率 (probability of defaul, PD) 也称预期违约频率 (expected default frequency, EDF) , 指借款人在一定时间内违约的概率。对于目前的村镇银行, 由于其处在发展初期, 其积累的相关历史数据还不足, 这就无法直接使用其内部数据去计量。为了弥补这一缺陷, 考虑到农村信用合作社的贷款对象与村镇银行的贷款对象特征比较接近, 我们可以采取村镇银行所在地的农村信用合作社相关的历史数据, 大致地估算出一个平均的违约概率。在此, 有一点值得注意的是, 必须要根据贷款人不同的信用等级分别去计算其违约概率。

风险敞口 (exposure at default, EAD) 是贷款违约时银行所面临的最大损失, 主要用于度量银行发放贷款存在的风险头寸总额。可用如下公式表示:

风险敞口 (EAD) =单笔贷款金额-ΣaiSi (式4)

其中, Si为各项抵押或担保下的金额, ai为折算系数, aiSi表示在贷款违约时该项抵押或担保中银行所能回收的最小金额。ai系数可使用中国银监会发布的《商业银行资本充足率管理办法》中第25条和第26条的界定, 对所列的质物或担保根据风险缓释作用设定折算系数。

违约损失率 (loss at given default, LGD) , 又称为发生违约后的损失 (loss in the event of default, LIED) , 即一旦发生违约, 违约部分的风险敞口将损失的数量。违约损失率也可以用历史数据模拟进行计算。同样地, 由于村镇银行所积累的相关历史数据还不足, 所以还是只好采取村镇银行所在地的农村信用合作社的历史数据来估计违约损失率。具体的采集处理数据的方法与违约概率的采集数据方法一样, 必须把不同信用等级的客户逐个区分开来, 然后分别去计算。

把以上几部分乘起来, 就可以得到 (式3) 的右边。于是有预期损失的风险溢价的计算公式:

2. 非预期损失。

非预期损失, 或者称为意外损失, 是指由于波动性导致的不可预测的潜在损失。对于非预期损失的计算, 我们仍然直接引入许一览[3]提出的计算方法。为了弥补非预期损失, 银行一般会留出一部分经济资本以备用。经济资本是具有一定收益率要求的, 这样就得出了非预期损失风险溢价计算的变通办法:

在目前, 由于一些客观原因, 只能用新巴塞尔协议中有关监管资本要求来估算经济资本占用额。经济资本占用额的计算公式是:

经济资本占用额=最低资本充足率要求×ΣaiSi (式7)

其中, ai和si的定义同 (式4) , 根据新巴塞尔协议的要求, 最低资本充足率要求取8%。经济资本收益要求由每个银行的财务部门在年初制订。

只要把预期损失与非预期损失这两部分加起来, 就得出了信用风险溢价的计算公式:

信用风险溢价=风险溢价1 (EL) +风险溢价2 (UL) (式8)

(二) 期限风险溢价率

期限风险是由于贷款期限长短不一导致贷款损失的可能性和货币时间价值的变化。期限越长, 风险越大, 所以要求的期限风险补偿率就越高[3]。考虑期限因素, 有期限风险溢价率的计算公式:

期限风险溢价率=TR*LGD*EAD/贷款总金额 (式9)

其中, TR为期限风险系数。李明贤、李学文[4]认为, 当贷款期限在12个月内时, 由于贷款期限较短, 期限风险可以忽略不计, 期限风险系数TR=0, 此时贷款风险溢价率完全等于其信用风险溢价率;但当贷款期限大于12个月时, 就必须根据期限的长短来分别确定。对于TR的计算, 村镇银行必须是建立在对授信客户进行信用等级的评定的基础上进行的, EAD的计算方法同 (式4) 。

鉴于除借款人因素外, 影响村镇银行期限风险的其他因素与商业银行类似, 这里可以选择参照商业银行期限风险系数来确定TR, 近似计算。具体的期限风险系数TR (见表1) 。

(三) 资金成本率

资金成本是根据贷款的自然期限在金融市场上融入同种性质资金所必须付出的成本[6]。我们将引入李明贤、李学文[4]的做法, 以资金历史平均成本和边际成本的加权来计算资金成本率。

资金的历史加权平均成本的计算公式为:

其中, In为第n种资金来源的利息支出, fn为第n种资金来源的可用资金, CTn为第n种资金来源的平均成本, CT为可用资金的历史加权平均成本, Fn为低n种资金来源的数量, TF为村镇银行获得的资金总额。

新增加资金的加权边际成本计算公式为:

其中, MCn为第n种资金来源的边际成本, NIn为第n种资金来源新增的利息支出, Nfn为第n种资金来源新增的可用资金, MC为村镇银行新增资金的平均边际成本, NFn为第n种资金来源的数量, NTF为村镇银行新增的资金总额。

以资金历史平均成本和资金边际成本这两种方法为基础, 通过计算两种成本的加权成本来确定资金成本, 即最终的资金成本为资金历史平均成本与资金边际成本的加权成本, 计算公式为:

资金历史成本权重=现有资金总额/ (现有资金总额+新增资金总额) (式14)

资金边际成本权重=新增资金总额/ (现有资金总额+新增资金总额) (式15)

其中, FC表示最终的年资金成本率, MCT为历史资金总额, MMC为新增资金总额, TT为所有用于贷款的资金总额, N为贷款年限。

此外, 还有一点需要注意的是, 由于村镇银行的存款有不同的项目, 不同类型的存款所支付的利息率有很大的差异, 且因期限不同, 利息也不同。因此, 对于村镇银行的历史资金成本和边际资金成本必须按照资金来源种类的不同及期限的不同来加以计算。确定了CT和MT之后, 再根据 (式16) 来计算最终的资金成本率。

(四) 贷款费用率

贷款费用是商业银行非资金性经营成本, 包括信贷人员的工资、福利、奖金, 对借款人进行信用调查和分析所发生的费用, 管理贷款时使用的用具和设备成本, 抵押物的鉴别、估计及维护费用, 贷款资料、文件的工本费、整理保管费用, 贷款本息回收的费用等[2]。在此, 我们可以参照许一览[2]计算贷款费用的方法, 即用每笔贷款所分摊的费用来估算贷款费用, 计算公式如下:

上式中, 上年总费用支出为上年总支出扣除利息总支出, 即

上年总费用支出=上年总支出-上年利息支出 (式18)

(五) 目标利润率

村镇银行的本质仍然是一家商业银行, 其经营目标仍然是利润最大化, 不过是建立在服务三农这一原则的基础上的。通常来说, 每家银行都有自己的一个目标利润, 这是银行得以继续经营的一个条件。对于每一笔贷款的利润率, 每家银行自己都会确定。因此, 对于这一部分, 我们可以直接到村镇银行去调查, 了解其期望的利润是多少, 然后就可以直接得出贷款的目标利润率。

二、实际案例分析

为了进一步探究村镇银行贷款利率水平, 下面以一具体的案例运用上述贷款定价模型来计算说明。案例如下:NB企业为一生产农机、农具的中小企业, 成立于2004年, 2010年3月因生产扩张需要向村镇银行贷款250万元, 贷款期限为两年, 利息支付方式为固定年利率。该笔贷款以抵押的方式作担保, NB企业的抵押物是厂房与机器设备, 经中介公司评估价值为240万元。

(一) 信用风险溢价率的计算

1. 预期损失部分。

某村镇银行的信用等级分为八个, AAA、AA、A、BBB、BB、B、C、D。该村镇银行对贷款的客户进行严格的准入控制, 规定一般BBB级以上的客户才能贷款, 对BB级及以下的客户严格审核。经村行的综合评定, 该企业的资信状况良好, 属于A类等级授信客户。

根据 (式3) 以及前文所述, 我们需要的违约概率 (EDF) 、违约损失率 (LGD) 均从村镇银行所在地的农村信用合作社索取数据。采取数据的时间跨度是2000—2009年, 一共十年。具体的计算方法是年平均法, 即EDF=年平均贷款违约笔数/年平均贷款总笔数, LGD=年平均违约损失金额/年平均贷款总金额。经计算, A类等级对应的EDF为0.02, LGD为0.0021。对于风险敞口 (EAD) , (式4) 中的ΣaiSi表示在贷款违约时该项抵押或担保中银行所能回收的最小金额。在实际中, 这等同于抵押物经评估中介评定后的价值, 一旦贷款发生违约, 银行能够取回抵押物的金额。由于NB企业以厂房及机器作抵押物, 前文已述抵押物价值为240万元, 即Σai Si=240万元, 于是EAD=250-240=10万元。把相关数据代入 (式3) 与 (式5) , 可得EL=0.0002%。

2. 非预期损失部分。

根据 (式6) 采集到的数据是, 该村镇银行的经济资本收益率确定为10%, 最低资本充足率要求为8%, 经济资本占用额=8%×240万元, 代入有, UL=0.7680%。

把EL与UL加起来, 就有风险溢价率=EL+UL=0.7682%。

(二) 期限风险溢价率的计算

对于A类企业, 经查表1有, 24 (含) —36个月的期限风险系数是TR=0.04, 代入 (式9) , 有期限风险溢价率=0.04×0.0021×10/250=0.0003%。

把上述的信用风险溢价率与期限风险溢价率加总, 即可得该笔贷款总的风险溢价水平=0.7682%+0.0003%=0.7685%。

(三) 资金成本率的计算

在调查中发现, 该村镇银行的成本会计系统并没有达到 (式16) 所需要数据的要求。也就是说, 在实际中村镇银行难以对任一笔贷款区分其中的资金来源哪一部分是来源于历史资金, 哪部分是来源于新增资金, 于是不能直接用 (式16) 计算村镇银行的资金成本率。经研究, 我们采用近似的计算方法处理, 按可用资金成本率的定义, 把资金成本即利息支出除以可用资金总额, 于是把 (式16) 改写成:

FC= (1/N) ×所有利息支出/可用资金总额 (式19)

式中的FC、N的含义与 (式16) 相同。村镇银行的所有利息支出额为976万元, 可用资金总额为4.88亿元, 这里N=2, 代入 (式19) 有FC=1%。

(四) 贷款费用率的计算

对于贷款费用率, 根据 (式17) 来计算。其中, 所涉及到的数据有, 该村镇银行上年扣除利息支出后的总支出为320万元, 上年贷款利息收入为1 296万元, 上年总收入为1 696万元, 上年贷款规模为1.85亿元, 把数据代入, 有贷款费用率=1.3218%。

到此为止, 把前面四部分加起来就是保本利率, 即保本利率=信用风险溢价率+期限风险溢价率+资金成本率+贷款费用率=3.0903%。这就是村镇银行为了至少不亏本, 对于该笔贷款所确定的利率必须达到的最低水平。

(五) 目标利润率部分

对于不同贷款目标利润的确定, 村镇银行没有统一的标准, 视具体情况而定。实际操作中, 村镇银行是根据每一笔贷款的数额、贷款的用途以及该贷款项目的预期收益来确定贷款的目标利润。村镇银行对于NB企业的该笔贷款, 经过各方面的综合评定, 考虑到要服务三农, 最终得出目标利润率是2%。

综上, 把保本利率与目标利润率相加, 即得该笔贷款对应的固定年利率=保本利率+目标利润率=3.0903%+2%=5.0903%。

由于人民银行规定的一至三年内贷款基准利率为5.40%, 村镇银行允许的贷款利率浮动区间为[0.9, 4], 即其允许的贷款利率区间为[4.86%, 21.60%], 利用上述模型计算出来的贷款利率5.0903%位于允许的范围内, 是有效的利率水平。

研究结论及建议

1.实际上, 该村镇银行对于NB企业贷款采用的利率是央行两年期的基准利率, 为5.40%, 而运用模型算出来的贷款利率是5.0903%, 为基准利率下调5.7%之后的水平。该村镇银行采用央行的基准利率去发放贷款, 存在着两方面的问题。一方面, 中国人民银行的基准利率与模型计算出来的利率相差0.3097%, 这一差距保证了该村镇银行的绝对利润, 因此笔者认为, 5.40%的中小企业贷款利率水平是偏高的。另一方面, 村镇银行的做法表明了实际操作中它并没有实行科学的贷款定价, 而只是根据中国人民银行的同期同档次利率来发放贷款。因此, 给村镇银行的建议是, 应该要对贷款进行科学合理的定价, 对不同的客户定出不同的贷款利率, 而不应该对BBB类以上的信用等级客户贷款采用同样的基准利率。

2.由模型计算的村镇银行的利率构成来看, 占最大比重的是保本利率, 为3.0903%, 可以说这几乎是各笔贷款利率相同的部分。2在保本利率的基础上加上一定的目标利润率, 就可以得出最终的贷款利率。目标利润率因不同情况而有高有低, 这样最终的贷款利率也有高低之别。目前中国央行规定的利率下限只有0.9倍, 这显然是不够的。假如村镇银行的目标利润率为1%, 那最终的贷款利率将有可能低于基准利率下调10%之后的水平。因此, 建议中国央行应进一步实行利率市场化政策, 逐步放宽利率下限的管制, 允许利率下调的幅度最多可以达到20%~30%。

3.在调查中也发现, 该村镇银行要真正采用上述贷款定价模型或其他定价模型实施科学合理的贷款定价在很多方面都存在着一定的差距。主要的问题有相关数据积累不够、成本会计系统落后、贷款定价人才缺乏。为此, 村镇银行必须做到以下几点, 来切实提高自身的贷款定价的能力: (1) (1) 建立村镇银行贷款定价数据库。 (2) 按照新巴塞尔协议要求, 建立和完善内部评级系统。 (3) 加快管理会计系统的开发和应用。 (4) 加强贷款定价人才队伍建设。

摘要：村镇银行在经营管理过程中, 贷款业务是其核心业务与实现盈利的有效手段。贷款利率的确定关乎村镇银行的存亡。将会以某村镇银行的中小企业贷款为例, 去研究目前村镇银行贷款利率水平。同时, 就存在的一些问题提出相关的建议。

关键词：村镇银行,中小企业贷款,利率水平

参考文献

[1]叶肄聪.村镇银行贷款定价模型选择的研究[J].财经界, 2010, (1) .

[2]许一览.浅议对公贷款风险定价的建模与实现[J].世界经济情况, 2009, (6) .

[3]徐爱华.利率市场化条件下农村信用社贷款定价方法研究——湖南的现状考察与模式选择[J].财经理论与实践, 2006, (5) .

[4]李明贤, 李学文.农村信用社贷款定价问题研究[M].北京:中国经济出版社, 2008.

[5]陈坚.国际银行业贷款定价模式分析及借鉴——以国际某银行为例[J].金融管理与研究, 2007, (12) .

银行抵押贷款 第9篇

(一) 次贷危机根源

美国次贷危机发端于房价下跌, 但根本原因是低利率催生的房地产泡沫。房地产泡沫是资产泡沫的一种, 是以房地产为载体的泡沫经济。它一般是指由房地产投机引起的房地产价格脱离市场基础价格的持续上涨现象。通常表现为在经济繁荣期, 地价飞涨形成泡沫景气, 但达到顶峰状态后, 市场需求量急剧下降, 房价大跌, 泡沫也随之破灭。因为建筑产品系劳动产品, 其价格相对比较稳定、比较容易辨别, 所以房地产泡沫实质上是指地价泡沫。地价泡沫则是指土地价格超过其市场基础决定的合理价格而持续上涨。[1]

次贷危机的产生过程我们可以把它简化为这样一个连锁反应:美国政府为刺激经济推出低利率政策, 美国公民投资积极性大增, 房地产市场开始火爆, 银行和信贷公司为从中获利不惜提供次级抵押贷款, 推出各种金融衍生产品, 以至于房地产市场在某一段时间里非常繁荣, 并推动相关产业的发展, 房地产价格持续上涨推动整个物价的上涨, 美国政府开始加息, 投资者的资金链条逐步绷紧, 他们不再继续投资, 同时次级贷款者难以偿还贷款, 大量的房屋经过拍卖程序回到市场。整个市场中房产逐步出现供大于求的情况, 房价开始下跌, 人们开始恐慌, 人人急于抛售房屋, 房屋价格一泻千里, 相关的银行、基金等损失惨重。

(二) 次贷危机中的美国房贷机构

根据信用评级, 美国的住房抵押贷款大致分为三个层次, 并且被评定为不同信用水平的人享受的贷款额度和贷款成本是不一样的。合理的信用评级与分类本来为美国合理化的放贷层级及结构提供了良好的制度基础, 但是由于房产价格的持续走高使美国的放贷机构为利润蒙蔽了双眼, 他们只看见了利润, 而忽视了潜在的巨大风险, 以至于次级按揭贷款数额在贷款总额中所占的比重越来越高, 到后期这些贷款机构竟然贷款给几乎没有偿还能力的贷款者。美国新世纪公司为了在竞争中立于不败之地, 甚至承诺对客户有关贷款申请在12秒内予以答复, 它为了追求利润增长, 在房屋市场一片大好时放松了对风险的控制, 降低了贷款标准以保持贷款流量, 2006年发放的贷款数额达600亿美元[2]。

二、我国的个人住房抵押贷款法律制度

(一) 个人住房抵押贷款法律关系分析

在住房抵押贷款这个法律关系中, 涉及三方当事人:开发商、银行、购房人。形成了四个法律关系:购房人与开发商之间的房屋买卖合同法律关系;购房人与银行的借款合同法律关系及房屋抵押法律关系;开发商为保证抵押人清偿贷款与银行产生的保证关系。

贯穿个人住房抵押贷款一系列法律关系的是两个合同, 即房屋买卖合同与房屋抵押贷款合同。关于二者的关系, 学界有不同的看法。有学者认为二者是完全独立的法律关系, 即使房屋买受人因为某种原因解除了房屋买卖合同, 仍然要对银行承担付款义务[3], 该观点侧重于保护银行之利益, 但是如此规定必将严重侵害买房人的利益, 若买房人因为开发商之欺诈而撤销买卖合同, 却仍要向银行支付买房之对价, 实在不公平, 因而此看法在学界呼声不高。另外的学者认为, 二者应该属于主从合同, 房屋买卖合同为主合同, 房屋抵押贷款合同为从合同, 倘若买卖合同被解除, 房屋抵押借款合同的效力随之不复存在。此种做法较好的保障了买房人的利益, 但是银行的风险随之上升。另外, 根据2003年3月24日通过的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定:“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除, 致使商品房担保贷款合同的目的无法实现, 当事人请求解除商品房担保贷款合同的, 应予支持。”由此可见, 第二种观点得到了官方的认可, 我认为, 这种规定是合理的。因为, 在多数情况下, 自然人是需要住房才购房, 是没有钱才抵押贷款。如果房屋买卖合同无效, 而房屋抵押贷款合同有效, 这将意味着:一方面, 买房人没有实现购房目的还要按期支付按揭贷款;另一方面, 住房问题没有解决, 还要买房, 仍然需要钱, 购房人难以承受一处购房两处付款。[4]即使是因为购房人的原因导致购房合同无效, 如果认定按揭贷款合同继续有效, 也是行不通的, 其理由与上述理由相同。[5]

(二) 我国商业银行住房抵押贷款的风险

关于商业银行住房抵押贷款的风险的类别, 在本文之前已经有许多学者从各个角度进行了论述。例如:有学者将风险分为合同风险、抵押权风险、开发商对保证责任的抗辩、“假按揭风险”、“转按揭风险”;[6]有学者将风险分为借款人信用风险、抵押物价格风险、流动性风险、利率风险、法律风险、操作风险;[7]还有学者分为市场风险、操作风险、法律风险[8]。本文将从法律关系主体的视角展现风险的具体类别。

1.来自商业银行自身的风险

这种风险主要是指操作风险中的内部欺诈。操作风险指的是因人为错误、系统失灵和金融机构内部控制的缺陷所产生的风险[9]。内部欺诈, 顾名思义就是由内部人员的违规操作引发的风险。在我国, 房屋贷款一向被视为优质贷款, 商业银行往往为了吸取更多的业务而盲目降低贷款门槛, 对贷款人的还贷能力疏于核查, 这些问题无一不为银行贷款风险埋下了隐患。

2.来自买房人的风险

一是买房人解除了房屋买卖合同导致房屋抵押贷款合同的法律效力随之丧失;二是买房人的信用风险, 即买房人不再履行房屋抵押贷款合同。

由于房屋买卖合同与房屋抵押贷款合同是主从合同, 后者随着前者的失效而失效。在买房人与开发商接洽的过程中, 开发商隐瞒重要情况进行欺诈销售的情形随处可见。因而房屋买卖合同的效力是极有可能被否定的。一旦房屋买卖合同被撤销, 那么将直接导致房屋抵押贷款的失效, 买房人将不再有义务继续分期付款, 并且银行也无法将房屋变价折抵损失。

第二种情况又称为信用风险。所谓信用风险, 指的是贷款人因借款人不依约按时偿还贷款本息而遭受损失的可能性[7]。而信用风险又可以分为主动违约和被动违约。主动违约极有可能是有房价下跌、房屋月供金额增多导致的, 正如美国次贷危机中发生的情形。而被动违约, 是指借款人因为失去工作能力, 死亡失业等因素丧失还债能力时所导致的违约。[10]对于主动违约风险, 《商业银行房地产贷款风险管理指引》第36条规定:借款人住房贷款的月供与收入比控制在50%以下, 约所有债务支出与收入比控制在55%以下。但由于工资造假现象的广泛存在, 仍然使主动违约的风险非常之大。

3.来自开发商的风险

来自开发商的风险主要有两种情况。第一种情况, 开发商在与买房人签订房屋买卖合同之时存在欺诈, 导致房屋买卖合同无效, 银行的借款得不到偿还, 银行只有根据保证合同要求保证人开发商承担责任, 但是, 银行则从可以优先受偿抵押物的抵押权人沦落到了开发商的一般债权人。第二种情况, 开发商虚构买房人骗取银行贷款。这种情况下, 开发商同时扮演售房人和买房人, 自买自卖, 骗取银行资金从事别的开发。一旦房市变冷, 开发商扮演的买房人便会停止付款, 同时自己卷款走人, 银行就只得将开发商留下的烂尾楼拍卖补偿一些损失。

三、商业银行住房抵押贷款风险的法律防范

(一) 经验的借鉴

1.建立合理的个人信贷信用体系

美国次贷危机称为次贷危机的一个原因就在于只有次级按揭贷款出现了危机, 事实上, 美国银行的其他贷款项目并未受到冲击, 这完全得益于其严格的评级制度和完善的信贷信用体系。

相比而言, 我国的信用管理则存在着种种缺陷。有学者总结为, “第一, 信用立法不足, 失信惩罚机制缺失;第二, 信用征集与流通成本过高、信用数据库未能共享、信用来源渠道有限等;[11]第三, 金融机构与受信人之间信息不对称, 对个人信用信息隐私保护不足以及对个人信用状况缺乏强有力的监测等。”[7]

首先, 我们应建立健全的信用评级法律体制。美国把贷款人分为三个信用等级, 根据客户收入是否稳定、信用记录是否良好, 债务负担是否合理等进行区分, 适用不同的信贷政策来降低风险。这一信用评级制度值得借鉴。然后, 将客户群按照评级方法分门别类。最后, 要建立一个完善的失信惩罚体制, 建议各大银行的客户信用等级联网, 对于失信行为将被记录在所有银行的信用档案之中。此外, 对于失信行为构成违法或犯罪行为的, 要依法追究其法律责任。

2.加大银行住房抵押贷款的证券化程度

虽然次贷危机后果严重, 但美国金融机构并没有遭受到毁灭性的打击, 原因在于美国人将房地产贷款债权做成了证券, 销往了世界各地, 从而成功地把自己的风险分担到全世界的身上。由此可知, 加大房屋抵押贷款的证券化程度有利于分散风险, 这一做法值得借鉴。但同时要加强对这些金融衍生产品的监管。

(二) 教训的吸取

1.加强对贷款人信用风险的监管

首先, 严格审查贷款人的还款能力、还款意愿, 对于贷款人进行合理的信用评级。不仅仅要审查贷款人的收入证明, 还要从贷款人有无去其他债务、工作收入是否稳定等其他方面对贷款人还款能力进行综合评价。然后, 各监管机构之间应该建立统一的贷款人信用记录, 对于信用较差的贷款人, 应该提高贷款门槛或者不予提供贷款。最后, 监管机构应定期向商业银行通报房地产信贷风险情况并适时进行风险提示。

2.加强对开发商的监管与审查

在我国, 开发商投资房地产的资金主要都来自于银行, 在房价上行期, 开发商自然能够对贷款进行偿还, 但是一旦房价下跌, 受损最大的其实不是开发商, 而是为开发商提供大量资金的银行。另一方面, “假按揭”的案件在我国的屡屡发生更提醒我们应该对开发商进行全面细致的监管。

3.改进和完善中国金融监管方式

应将合规性监管与风险性监管相结合, 以合规性检查为前提, 风险性监督为主, 二者并重;建立银行信用评级制度, 进行合规性和风险性评级, 以强化对金融控股公司的经营和风险程度的识别和管理, 增强自我约束力, 同时便于金融监管机构准确掌握银行经营状况, 并根据不同等级信用评级采取不同监管措施;加强金融机构创新业务的监管, 建立专门的网络银行准入制度, 制定网络安全标准, 建立安全认证体系等。

参考文献

[1]曹振良, 傅十和.房地产泡沫及其防范[J].中国房地产, 2000, (2) .

[2]袁蓉君.美国楼市降温掀银行风暴新世纪金融公司申请破产[N].金融时报, 2007-04-04.

[3]陈耀东.商品房买卖法律问题专论[M].北京:法律出版社, 2003.10, 1:181.

[4]米亚楠.商品房按揭贷款风险防范机制研究——基于商业银行风险防范之视角[D].西南政法大学, 2009.04:19.

[5]唐烈英.个人住宅商品房买卖贷款按揭法律问题研究[D].西南政法大学博士论文, 2005.03:120.

[6]米亚楠.商品房按揭贷款风险防范机制研究—基于商业银行风险防范之视角[D].西南政法大学, 2009.04.

[7]陈莉莉.商业银行住房贷款风险及法律防范[D].复旦大学硕士学位论文, 2008.06.

[8]皮尚慧.论商业银行房地产贷款风险的法律防范[D].湖南大学硕士学位论文, 2007.04.

[9]中国保监会.保险资金运用风险控制指引 (试行) [S].200404-28日公布, 20040601实施, 5:41.

[10]卢琼.房地产楼花按揭研究[J].中国房地产法研究, 2002.

银行抵押贷款 第10篇

一、“软信息”与“软信息”贷款

(一) “软信息”及其特点

所谓的“软信息” (soft information) 是相对于“硬信息” (hard information) (1) 而言的, 是指不能或难于编码、难于用数值分量化、难于验证和传递的信息。“软信息”具有如下特点:

1.“软信息”具有较强的主观性。

与“硬信息”主要以数字编码形式表现不同, “软信息”主要以文本形式来表达, 具体主要表现为:观点、想法、传言、经济预测 (economic projection) 、市场评价 (market commentary) 、项目管理陈述 (statement of management’s future plans) 等。观点、想法、传言、预测、评价、陈述等形式的信息不仅内容带有浓厚的个人主观色彩, 而且很难准确表达所描述的信息主体的全貌, 因此“软信息”具有较强的主观性。

2.“软信息”收集成本更高。

与“硬信息”可通过计算机、电话、网络等方式收集不同, “软信息”一般须通过信息收集者亲自、亲身与信息主体进行接触、交流的方式来收集, 这就导致了“软信息”收集的高成本。

3.“软信息”不便于比较。

“软信息”由于不是用数字形式表达, 因而很难在不同的信息间进行比较, 这给决策者使用“软信息”进行决策带来了很大的不便, 因为不能比较, 信息主体的优劣就难于把握。

4.“软信息”易于丢失。

“软信息”由于是用文本的方式来表达信息主体, 而描述性的文本很难准确表达出信息主体的全貌, 因而部分“软信息”实际上是以一种“印象”的形式停留在信息收集者的头脑中。在信息收集后的初期, 信息主体可能给信息收集者以深刻的印象。但是随着时间的推移, 这种在初始阶段有的深刻印象会慢慢变淡, 因为“软信息”在慢慢丢失。

5.“软信息”不便于交流使用。

“软信息”作为一种对信息主体的总体印象, 在不同的使用者间交流时极易导致失真, 因而“软信息”不便于交流使用。

(二) “软信息”贷款及其特点

“软信息”贷款是指银行由于缺乏客户的“硬信息”而仅基于客户的“软信息”而给客户提供贷款。“软信息”贷款不完全等同于关系型贷款。关系型贷款指银行基于和客户历经长久形成的密切关系而提供贷款。关系型贷款中的“关系”的内涵包括:持久性, 即关系保持的时间长短;范围, 即银行与贷款人之间产品接触种类的广度;集中度, 即为企业提供贷款的金融机构的数量多寡。而银行“软信息”贷款却可能发生在银行与客户间没有长久的、广泛的、密集的接触基础之上。“软信息”贷款具有如下特点:

1.“软信息”贷款具有较强的主观性。

(1) 由于“软信息”的内容本身具有较强的主观性, 而且难于描述信息主体的全貌, “软信息”实际表现为信息收集者对信息主体的总体印象, 这种“总体印象”具有较强的主观性, 基于这种印象提供贷款自然有较强的主观性。

(2) 当信息收集者不是提供贷款的决策者时, “软信息”须在不同的使用者间交流使用。由于“软信息”难于交流使用, “软信息”的交流不可避免地会导致信息失真, 基于这种“失真”的信息而提供贷款也增添了该类贷款的主观性。

2.“软信息”贷款成本较高。

前文指出“软信息”具有较高的信息收集成本, “软信息”不便于比较从而给区分信息主体的好坏带来了难度, 因而会增加贷款决策成本;“软信息”易于丢失因而会给基于“软信息”提供的贷款带来更高的监督成本等, 上述各因素综合使得“软信息”贷款具有较高的成本。

3.“软信息”贷款风险较高。

由于“软信息”贷款具有较强的主观性, 而且银行对“软信息”贷款的监管更难, 因此从理论上说“软信息”贷款具有较高的风险。

二、美国社区银行的关系型贷款及其对关系型贷款的管理

(一) 美国社区银行的关系型贷款

根据美国“独立社区银行家协会 (Independent Community Bankers of America) ”的定义, 社区银行是指在一定的社区范围内按照市场化原则自主设立、独立经营, 主要服务于中小企业和个人客户的中小银行。美国社区银行的主要特点之一是将市场定位于服务社区并通过长期和多种渠道、全方位接触客户, 广泛积累客户及其业主的“软信息”, 并以客户的“软信息”为依据为其提供关系型贷款。根据我们前文对“软信息”贷款的界定, 美国社区银行的关系型贷款的实质是“软信息”贷款, 是“软信息”贷款在实践中的重要表现形式。

根据前文的分析推论, 美国社区银行的关系型贷款应该风险更高、成本更高, 而且由于要避免因“软信息”贷款的主观性而带来的风险, 美国社区银行的业务量与营业额会受到影响。因此, 从理论上推测, 美国社区银行的经营绩效与经营业绩将会比较糟糕。

然而实际情况与上述推测大不相同。有统计表明, 在20世纪90年代, 美国61%的社区银行经营业绩不凡, 只有8%的社区银行处于非盈利状态。2008年, 在金融危机的背景下, 社区银行的资产回报率、股本回报率、核心资本充足率等指标均高于大银行。

(二) 美国社区银行对关系型贷款的管理特点

事实上, 美国社区银行的关系型贷款的业绩表现与理论上的“软信息”贷款相比之所以具有较大差异, 与美国社区银行对“软信息”贷款的管理是分不开的。我们认为, 美国社区银行的关系型贷款从“软信息”获取、储存, 到银行组织结构设计以及银行业务收费各方面都呈现出鲜明的特点:

1.“软信息”获取的生活化、关系化。

美国社区银行一般都将其市场定位于服务社区内的家庭、企业和农户, 通过雇佣社区居民为员工, 充分发挥员工与社区间的地缘、人缘以及其他千丝万缕的联系, 甚至通过走进社区生活与客户互动, 增进与客户的关系, 进而把“软信息”收集生活化、关系化。

2.“软信息”的储存、处理“硬”化。

美国社区银行通过将借款申请人的年龄、学历、职业、家庭收入和家庭资产等信息资料汇集起来, 从而对借款人的还款能力、资信状况进行综合评价等方式来强化个人信用制度建设, 并通过为社区中的中小企业及居民家庭建立信用档案的方式来“软信息”处理与储存的“硬”化。通过上述的对“软信息”的“硬”化处理, 美国社区银行就形成了其有别于一般“硬信息”贷款的独特的风险控制体系。

3.“软信息”传递环节的精简化。

美国社区银行的组织结构一般采用直线职能制的“U”型结构, 该结构的特点是将银行按职能的不同划分为若干个部门, 每一部门均由公司最高层领导直接管理。这种组织结构没有过多的中层管理, 信息传递链条大大缩短, 信息传递速度大大提高, 从而有效地减少了“软信息”传递中的失真问题, 并提高了决策效率、降低了管理成本。

4. 业务收费的灵活化。

根据Basset和Brady (2001) 的研究数据, 在整个20世纪90年代, 美国社区银行收取的贷款利率比大银行高0.75%至1.5%, 社区银行的存贷利差比大银行的存贷利差要高出0.15%至0.7%, 而且社区银行对存款服务收费通常低于大银行, 如:美国大银行对简单的存折账户所收取的平均手续费比最小的银行高72%。上述的基于“软信息”贷款的特殊性而做出的灵活性收费使美国社区银行实现了较好的盈利。

总之, 美国社区银行利用“软信息”, 有效地将有能力、有意愿的客户甄别出来, 减少了借贷前可能产生的逆向选择, 提升了业务量;通过策略性的定价与收费, 降低了成本, 增加了收益;同时通过优化内部管理, 降低了贷后可能出现的道德风险, 有效地控制了贷款风险。

三、我国商业银行的“软信息”贷款概况及其原因分析

(一) 我国商业银行的“软信息”贷款概况

有研究表明, 我国中小企业关系型借贷对于贷款量的影响较小, 而我国大企业的关系型借贷对于贷款量的影响却很显著。由于关系型贷款的本质是“软信息”贷款, 所以我们认为, 从总体上看, 大企业是我国商业银行“软信息”贷款的主要客户, 而中小企业、居民只占我国商业银行“软信息”贷款的很小部分。这与美国的情况大不一样。

事实上, 由于中小企业财务数据不规范、不透明, 难于提供合格的财务数据“硬信息”, 因此中小企业对“软信息”贷款需求要比大企业大得多。然而, 我国商业银行在审批中小企业贷款时, 更注重对“硬信息”的考查, 中小企业的“软信息”在我国商业银行没有受到应有的重视。

(二) 对我国商业银行的“软信息”贷款概况的原因分析

毫无疑问, 上述我国商业银行的“软信息”贷款概况与我国的宏观信用环境是密切相关的, 但从微观看, 笔者认为, 我国商业银行的“软信息”贷款管理能力低是主要原因, 其具体表现如下:

1. 贷款观念陈旧、贷款审批过分依赖“硬信息”而不重视“软信息”。

我国商业银行还存在“大企业的风险小、小企业的风险大”这样的陈旧观念。事实上, 企业的竞争能力和经营管理能力在很大程度上取决于企业的学习能力, 而与企业的规模大小没有必然的联系。在刚经历的全球金融危机中, 不少巨型企业倒闭就是很好的例证。基于上述陈旧观念, 我国商业银行在“软信息”贷款方面更多的向大企业倾斜而忽视了服务中小企业。实践中, 即使有银行为中小企业提供了一、两次贷款服务, 但由于贷款审批过分依赖“硬信息”而不重视“软信息”, 因此也很难稳定住中小企业客户。实践中, 中小企业在申请贷款时, 并没有同某一家或几家商业银行保持长期的借贷关系, 时常更换贷款银行就是很好的证明。

2. 经营管理上的多层委托代理关系导致“软信息”贷款的管理成本高、风险高。

我国商业银行, 特别是国有商业银行在经营管理上存在多层的委托代理关系。复杂的委托代理关系具有如下几方面的不足: (1) 决策链条长, 决策效率低, 决策成本高; (2) 信息传递链条长, “软信息”在传递中失真现象严重, 增加了“软信息”贷款的风险; (3) 易导致贷款管理中的内部人控制问题, 加之“软信息”贷款的特点, 更是增加了银行放贷的风险。

四、提高我国商业银行“软信息”贷款管理的措施建议

基于前文的分析, 笔者对我国商业银行“软信息”贷款管理提出如下建议: (1) 中小银行可加大“软信息”贷款力度。中小银行在“软信息”获取、利用上具有比大型银行更明显的优势; (2) 优化银行内部组织结构安排, 简化“软信息”传递环节, 减少“软信息”传递失真, 降低贷款决策与贷后管理成本; (3) “软信息”贷款银行应积极服务包括中小企业在内的所有客户, 从而使最初的“软信息”贷款能发展成长久的关系型贷款; (4) “软信息”贷款银行应加强对客户的“软信息”管理, 建立“软信息”的“硬”化机制是较合理的途径; (5) 银行应建立“软信息”贷款的硬约束, 避免银行在“软信息”贷款中将关系庸俗化, 防止内部人控制问题, 降低经营风险。

摘要：文章分析了“软信息”与“软信息”贷款的特点以及美国社区银行关系型贷款的“软信息”贷款实质及其优势, 探讨了我国商业银行在“软信息”贷款中的不足, 并对我国商业银行做好“软信息”贷款提出了建议。

关键词：商业银行,“软信息”贷款,美国社区银行

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体面招数一：银行贷款 第11篇

小刘首先想到了向银行借钱。目前，银行能够提供的个人贷款的种类比以前要丰富得多，贷款的条件也放得比较宽，普通的个人资金缺口情况通常能够通过银行找到解决办法。

房产抵押贷款

在对银行贷款业务的初步了解中，小刘很快就发现了不少可行渠道，向银行贷款的渠道之一便是房产抵押贷款，于是小刘首先打起了老爸房子的主意。

房产抵押贷款是银行以借款人本人或第三人合法拥有的具有房产证、可流通的房产作为抵押担保，向借款人发放的贷款。贷款可用于个人消费，也可用于其他临时性资金需要。

房产抵押贷款的贷款金额需要根据借款用途、所抵押房屋类型、申请人还款能力等因素来综合确定。一般的，贷款金额原则上不高于银行认可的房产价值和抵押率的乘积。以普通住宅作抵押的，抵押率最高不超过70％；以高档住宅、别墅、高档公寓、商业用房(含写字楼、商铺)等作抵押的，抵押率最高不超过50％。另外，所抵押的房产的楼龄不要超过20年，抵押担保还需取得产权共有人或其他权利人的同意方可。

房产抵押贷款期限是根据借款人的借款用途、还款能力、抵押房产价值的稳定性等来综合确定，一般其期限最长不超过10年，且贷款期限加借款人年龄不得超过70年。对于中短期资金需求，房产抵押贷款的期限不会造成任何障碍。

房产抵押贷款的贷款利率，一般都是根据中国人民银行公布的贷款利率来执行，有时候会略有上浮。

小刘父亲的房子是十几年前买的商业住房，目前的市场价值大概在60万元，符合银行房产抵押贷款的条件。经过老爸的同意后，小刘开始盘算，自己半年后能够有5万元的收入，于是把贷款的期限定在了半年。按照到期一次还本付息的方式计算利息的话，小刘贷款半年需要支付利息50000×5．58％÷2=1395元，另外，房产评估费约600元，房产保险费约200元，贷款成本总共约2195元。和把20万元存款提前支取的利息损失3420元相比，显然通过房产抵押贷款要划算得多。

个人信用贷款

但是小刘在详细了解之后发现，房产抵押贷款的流程比较麻烦。首先要到营业网点拿一个调查函，到自己单位盖章之后才能去银行填写申请表。银行还要对房产证等进行核实，对房产的价值进行评估，而后的审批也需要一些时间，通常等拿到贷款都要半个月之后，有些银行可能要1个月。然而小刘又想早点买车，这个时候他想起了以前一个同事曾经拿到过某家银行的信用贷款，于是便把眼光转向了个人信用贷款。

个人信用贷款是银行向资信良好的借款人发放的无需提供担保的人民币信用贷款。这种贷款模式由于完全没有担保，具有一定的风险，现在并不是所有银行都提供该项服务。而提供该项服务的银行，也不一定在所有营业网点都可以办理。

小刘在各大银行的网站进行查询，发现在工行，只要保持和拥有良好的个人资信，就可免担保获得一定额度的银行贷款。工行的信用贷款额度最高可以达到50万元，贷款期限最长可达3年。这对小刘的诱惑很大，而且小刘刚开始工作的时候就办理了工行的信用卡，一直以来信用记录良好，信用卡的信用额度也到达了5万元。

之后，小刘打电话到工行的客服进行咨询，了解到申请工行的个人信用贷款，需要个人资信等级为A-级以上。而遗憾的是自己目前的信用等级却还没有达到，但是却从客服那里知道了条很有价值的信息，就是可以利用手中的信用卡进行透支取现，来弥补短期资金的需求。

信用卡取现

一般地，信用卡取现只发生在有特别急迫的资金需求且该资金需求不是特别大的时候。因为信用卡取现，一方面除了有取现费用之外，取款部分还要从当天开始支付每日0．5‰的利息，当时间超过31天后则开始计算复利。如果时间过长，即使是一笔数额不大的取现，也会带来很大的利息负担。因而，取现后也一定要尽快还款。

由于每张信用卡都有一定的信用额度，而所能够取现的透支数额是不能超过该额度一定比例的，例如工行的信用卡取现的透支额不能超过信用额度的50％，一些其他银行信用卡取现的透支额不能超过信用额度的30％。此外，如果是在ATM机上取现的话，银行通常还规定取现的数额每天不能超过一定额度，这更加限制了信用卡取现的功能。

了解信用卡取现的情况后，小刘发现并不适合自己现在的需要。小刘工行信用卡的信用额度为5万元，取现的话最多只能取2．5万元，弥补不了自己5万元的资金缺口。

质押贷款

看到这3种方式都不大适合自己，小刘便把5万元贷款的解决方案聚焦到了银行目前很流行的贷款形式——质押贷款上，看看能否从自己20万元的定期存单上“变通”一下。

质押贷款是目前个人向银行申请贷款的主要形式之一，是指借款人以权利凭证作质押，从银行取得一定金额的人民币贷款，并按期归还贷款本息的个人贷款业务。目前，不同银行所能够接受作为质物的权利凭证不尽相同，概括起来，这些权利凭证包括各种人民币定期储蓄存单、外币定期储蓄存单、国债等。这几年，理财市场发展迅猛，各种理财产品层出不穷，因而有些银行也开始推出理财受益权质押贷款。

以民生银行定期存单质押贷款为例，其质押率最高90％，贷款期限为不超过存单的到期日，贷款利率比照央行的贷款利率。在还款上，可以采用按月(季)付息、到期还本或到期利随本清的还款方式。

办理银行质押贷款非常方便，只要带上自己的身份证件以及所要质押的权利凭证，到相关的银行柜台就可以办理，而且效率非常高，有些银行在当时就可以拿到贷款。质押贷款没有任何其他费用，只需要承担贷款利息。

银行抵押贷款 第12篇

一、商业银行企业抵押贷款的现状

商业银行对企业发放贷款时要求企业提供抵押物是降低自身风险的一种保障措施, 在具体操作中主要表现在以下几方面:

(一) 商业银行与企业相互挑选以确定目标

商业银行希望挑经营效益好、实力强、风险小的企业发放贷款, 而企业希望挑贷款利率低、发放额度大、审核宽松的银行, 由此开展多轮的筛选以确定各自目标。但具体操作时, 商业银行负责贷款的信贷员可能迫于业绩压力, 对企业的审核就不太严格, 而企业也可能迫于资金周转压力, 只要能找到肯放贷的银行就行。由于挑选过程不慎重, 就为将来贷款风险的产生埋下了隐患。

(二) 商业银行贷款发放前对资产的审核、评估

这一步更多是交给资产评估事务所等中介机构完成, 一般由银行推荐其认可的会计师事务所、资产评估事务所, 然后由需要贷款的企业进行挑选, 由选中的相关事务所负责对该企业进行审计及资产评估, 商业银行再根据审计及评估结果进行贷款的发放等后续工作。由于该步骤主要由第三方完成, 因此第三方的职业操守、业务水平直接决定了贷款的质量。

(三) 商业银行对抵押资产的后续监管

为确保抵押资产的真实、有效, 商业银行一般会定期对资产进行重新评估, 这样做一是可以保证资产出现贬值后及时要求企业补充新的抵押物;二是通过定期现场勘查, 可以及时掌握企业的经营状况及抵押资产的保存状态。

二、商业银行企业抵押贷款中存在的风险

商业银行一般都有风险控制部, 专门用来对贷款进行审核以确保贷款风险降到最低, 但在具体操作时各个环节仍存在一些漏洞, 使得商业银行企业抵押贷款中存在不少风险, 并有可能造成银行的不良贷款。

(一) 对企业经营状况分析中存在的风险

1、企业经营状况不实

判断一个企业经营状况如何常见方式是通过阅读企业的财务报表, 同时商业银行会将财务报表中的数据输入财务评价系统, 来判断企业经营状况是否符合银行发放贷款的要求。在这个过程中, 最为关键的是财务报表的真实性, 不少企业在申请贷款时为满足银行的要求, 往往通过多列收入, 少列支出等形式来抬高利润等相关数据, 造成企业经营状况良好的假象。

2、企业经营状况不佳

一些企业提供的财务报表等资料是真实的, 也符合银行的评价要求, 但商业银行没有对报表的具体内容作深入分析, 比如应收帐款。有的企业看似利润非常高, 但由于存在大量应收收款, 造成现金流紧张, 而应收帐款越多, 将来形成坏帐的可能性也就越大, 这为企业后续经营埋下了地雷。

3、没有深入企业了解真实的经营状况

虽然贷款发放前, 银行信贷员、风险控制员均会下企业去调查了解, 但这种了解更多只是流于形式, 不能真正把握企业的经营状况。比如企业可能目前缺订单, 处于半停产状态, 但银行人员来调查时则开动所有机器造成一片繁忙的情景。

(二) 抵押资产价值评估中存在的风险

1、抵押资产不实

一些企业为了使评估价值能满足银行发放贷款要求, 一是虚报资产数量。明明没有的资产也一起列入资产申报表, 并混在正常申报资产中, 在申报资产数量较大时, 往往容易蒙混过关;二是虚报资产价值。比如将价值只有一百万的申报成二百或三百万, 并提供相关合同或发票, 使得真假难辩;三是虚报资产使用年限。一些企业对购入的二手设备或多年使用的设备进行重新油漆, 造成设备上的铭牌脱落, 使评估人员无法有效判断设备的真实购买、使用年限。

2、抵押资产评估价值波动范围大

资产价值评估时一般除本身购置费外, 还包括运输费、安装调试费、基础费等相关费用, 而这些费用金额有时会非常大, 比如一套HZS180混凝土搅拌站, 价值约三百万元, 而其基础费用就接近一百万元。这些基础费用对商业银行来讲并没有实际意义, 只是企业为确保资产正常使用所付出的代价, 一旦将来无法归还贷款, 拍卖资产时, 基础将没有任何价值。

3、对抵押资产产权是否完全转移调查不严

对一些大型设备, 企业一般付出部分款项后就可以获得该项资产, 在抵押评估时, 企业申报该类资产时就以自己拥有该项资产的全部所有权进行。比如建筑机械行业, 由于市场竞争激烈, 一台大型旋挖钻机, 价值四百多万元, 而企业只要付款20%就可以获得该设备及相关票据, 商业银行如果接受该类资产抵押时, 就存在较大的风险。

4、评估资产价值时故意虚高

商业银行一般根据资产评估结果再结合风险控制等因素确定给企业的贷款比例及金额, 因此一些企业为达到贷款数量的要求, 在评估时要求评估机构高估资产价值。比如一艘2000T二手散货轮, 市场价可能只有五百万元, 而评估值会高达一千五百万元, 如果在评估的基础上打四折发放贷款, 将会给银行带来巨大的风险。

三、贷款发放后对企业监管中存在的风险

贷款发放后, 企业作为独立运营的主体, 不可能时刻处于商业银行的监控中, 企业的一些不端行为将会给商业银行的贷款带来较大的风险。

(一) 商业银行贷款发放后对资金使用的监管

在发放抵押贷款时, 商业银行与企业会对资金的使用方向做出约定, 但事实上企业在具体运用资金时很难完全遵守约定, 甚至将资金运用到一些高风险项目上, 比如炒股、投资期货等。而一旦投资出现失误, 就有可能出现无法按时还款的现象。

(二) 企业私自转卖资产

已办理抵押的资产转售时需经抵押权人同意, 目前房产、车辆过户管理比较严格, 未经抵押权人同意无法办理过户手续。但对设备等资产过户监管相对宽松, 部分企业出于设备更新的需要而进行置换, 但也会出现故意转移资产的行为, 从而给商业银行的贷款带来风险。

(三) 未经商业银行同意再次抵押已抵押的资产, 并设置优先赔付权, 从而损害商业银行的利益

部分企业在获得一家银行的贷款后, 由于再次出现资金短缺, 就拿已抵押的资产到其他银行再次抵押, 这样一旦出现企业破产导致清算, 由于一件资产多次抵押, 已远远资不抵债, 将会给各贷款银行带来较大的损失。

四、降低商业银行企业抵押贷款风险的对策

降低不良贷款余额, 提升经营效率是每家银行的目标, 商业银行企业抵押贷款金额大, 涉及的企业数量多, 加强对贷款发放前、发放中、发放后的监管是降低商业银行企业抵押贷款风险的关键。

(一) 建立健全企业经营状况分析系统

企业经营状况分析是抵押贷款发放前风险控制的首要环节, 应从以下几方面进行:

1、建立行业发展预警分析机制

任何行业的发展都会出现高潮和低谷, 企业作为行业的一个组成部分也不例外, 因此在对企业经营状况分析前, 应先对行业发展进行总体判断。如果行业整体竞争激烈, 产品处于供大于求的状态, 那么对企业的外部经营环境就会造成较大的负面影响。比如2007年左右造船行业一涌而上, 如果对造船行业发展先做好整体判断后, 再对造船企业经营状况分析时, 就会慎重许多。不至于在造船行业红火时拼命往这方面发放贷款, 行情一转, 不少造船企业陷入困境, 使得商业银行发放在造船行业的贷款回收变成了难题。

2、联合税务等部门综合分析企业经营状况

企业需要定期向税务部门进行纳税申报, 通过调阅企业的纳税记录, 可以对企业的经营状况有着更全面地认识。当然部分企业在进行纳税申报时, 也会通过一些手段来降低税负, 比如少列收入、多列支出, 造成企业微利或亏损的假象。但通过综合分析企业在每一年度内交纳的营业税、增值税、所得税等各税项的数额及与前一年度的对比, 这样得出的企业经营状况可信度应该更高一些。

3、严格挑选第三方对企业经营状况进行独立分析

这项工作一般由会计师事务所完成, 但会计师事务所在对企业审计时更多停留在账簿数据的表面, 很少对数据背后所反映的内容作进一步剖析。比如一家生产电动工具的企业, 其铜的进价要比市场价低300元/吨, 如果只根据表面数据审计, 对企业获利润能力的分析就会得出错误的结论。因此商业银行应挑选实力强、职业操守信誉度高的会计师事务所对企业进行专项审计、年度审计及经济效益综合审计等。在审计时为保证独立性, 审计费用不应由企业支付, 而由商业银行支付。

(二) 完善抵押资产评估操作细则

资产评估虽然有着较为完善的评估准则, 但准则一般规定偏向宏观, 在具体操作时有较大地波动范围。因此在抵押资产评估过程中, 商业银行应与资产评估事务所对一些可操作性大、有争议的领域共同探讨, 确定明确的评估制度和操作细则。

1、明确资产现场勘查要求

在企业首次办理资产抵押业务时, 应由银行人员及资产评估师共同对资产进行现场勘查, 同时设定勘查资产比例不低于80%, 金额在30万元以上的必须逐项核实、拍照。对部分不在现场的资产, 比如混凝土泵车等由于要在工地施工, 则应由企业方带领去工地核实。对部分订立采购合同并已付款但没有到货的资产, 则应等资产到企业后再补办抵押手续。

现场勘查时对资产的型号、制造日期、维修保养状况、生产厂家等必须逐项详细记录, 对诸如化工类设备由于一旦投入使用后将很难再进行确认, 则应与企业资产管理员深入交流, 调阅企业基建、投产、资产购置发票等资料进行综合确认。

2、明确资产评估中间接费用的计算

间接费用对资产形成完整的生产能力是不可或缺的, 在计算资产价值时, 考虑相应的间接费用是合理的。但对商业银行来讲, 抵押资产的间接费用则没有意义, 因此在对抵押资产进行评估时, 应明确按市场价值进行, 不包括相关间接费用。

3、有效核实资产的权属

根据资产类别采用不同的权属核实手段, 比如房产、土地类, 通过核实房产证、土地证后, 应到相应登记机构确认, 并了解该类资产的他项权利。对汽车等交通工具, 则通过核实行驶证等来明确, 并注意其是否在年检有效期限内。

对设备等动产权属的核实相对较为复杂, 一般认为设备购置发票与实物相符则确认资产权属没有问题。而对没有购置发票的设备则应了解其原因, 并查阅当年购买设备的原始合同及入账凭证等, 确保权属没有问题。对金额上百万元的大型设备由于资金运动和设备运动两者之间有时会存在较大的时差, 则应通过付款凭证等来确认权属。

4、资产抵押评估报告由第三方核实

在资产抵押评估时, 不排除评估机构为满足企业抵押资产价值的数额要求而虚高数字, 因此商业银行应定期更换评估机构, 对抵押资产另请不同的评估机构进行核实, 以确保资产价值的客观性。

5、明确资产增值税是否应计入

从2009年起, 购入的生产经营用固定资产所支付的增值税在符合税法规定的情况下, 也应从销项税额中扣除, 因此关于评估设备等资产时增值税是否该计入评估值一直存在争议。企业为提高评估值都希望将其纳入, 而对商业银行来讲, 应明确根据国家相关税收制度, 在评估时资产价值不应包括可抵扣的增值税。

(三) 建立企业长效监管机制

商业银行与企业间是长期合作关系, 企业希望能多获得银行的支持, 而银行也希望企业持续发展, 这样不但能获得稳定收益, 更能降低不良贷款的发生, 因此建立企业长效监管机制就非常必要。

1、设立资金专户, 防止挪用

为确保贷款用于指定项目, 银行可设立资金专户, 比如贷款资金专项用于设备购置, 则资金拨付需凭设备购置合同, 并在付款后跟踪设备的安装、运行状况, 从而确保贷款能最大限度地发挥其应有的效用。

2、跟踪完善企业经营评价体系

企业每年的经营状况都会发生波动, 商业银行应根据挑选的独立第三方对企业经营状况进行持续分析、评价, 并将评价结果输入到银行的企业经营评价体系中, 从而对贷款的发放、回收提前给出预警信息。

3、建立定期巡查制度

不少商业银行在贷款发放前对企业的审查比较严格, 而贷款发放后对企业的监控力度则小得多。企业作为一个活动的主体, 资产的调整、重新配置会经常发生, 因此商业银行应建立企业抵押资产的定期巡查制度, 确保资产在抵押期间处于正常使用中。

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