国民经济的快速发展下，越来越多的行业，开始通过报告的方式，用于记录工作内容。怎么样才能写出优质的报告呢？以下是小编收集整理的《某建厂项目可行性报告》仅供参考，大家一起来看看吧。
第一篇：某建厂项目可行性报告
某风景旅游项目可行性报告
第一章 项目背景及基本情况
一、项目概况
项目名称:四川省某县**文物风景管理处
项目主要内容:
(一)道路工程
(二)卫生环保工程
(三)供水供电工程
(四)消防安全工程
(五)文物保护和景点恢复工程
(六)其它
项目总投资:*****万元人民币
某景名胜区是四川省重点文物保护单位,省级风景名胜区,位于成都平原经济圈内,在川南旅游市场上占据独特的资源优势和区位优势,景区风景秀丽,宗教,文化特色浓厚,自然旅游资源,人文旅游资源以及当地土特产品资源十分丰富.
景名胜区基础设施项目计划投资近5000万元,在注重保护生态环境的前提下,依托景区突出的宗教,文化特色,完善基础设施的建设,挖掘景区潜力,发挥景区优势,提高景区资源开发和保护的总体水平,为景区升级奠定基础,更加突出中某景名胜区山水秀丽,文化品味高,宗教色彩浓的旅游特色,将中某景区建成休闲,度假为主的现代文化旅游区.
二,某县基本情况
某县2002年总人口200998人,工农业总产值达83001万元,其中工业总产值为59791万元,农业总产值为23220万元,国内生产总值为63413万元,实现财政收入1838万元,人平年均工资4516元,农民人均年纯收入1651元,城乡居民储存总额为38537万元.从经济收入来看,某县的城镇居民和农民大都达到了区内旅游的条件,再加上乐山地区城镇人口80万人和**地区230万人口,区域内的旅游市场潜力不可小视.
三,投资方基本情况
本项目投资方为某县**文物风景管理.是县人民政府设立的自收自支事业单位,负责景区的保护,管理,开发和建设.
**文物风景管理处主要经营中某景旅游项目开发和相关旅游项目的开发等.景区依山傍水,环境幽雅,历代名人雅士留下的石刻诗篇,摩岩造像遍布岩壁.景区人文景观,自然景观俱佳,具有极大的发展潜力.
第二章 项目所在环境和问题
一、环境：
随着人类进入新的一个世纪,和平的发展仍然是世界主流,这为我国大力发展经济,提高人民生活水平提供了一个相对稳定的国际环境.我国将在今年加入WTO,全球经济一体化必将形成,既给我国经济建设和发展带来挑战,同时也提供了一次历史性的机遇.随着综合国力进一步增强,人民群众生活水平逐步提高,为开发旅游产业提供了一个良好的政治环境和经济保障.
同时,信息时代的悄然来临,国家的产业政策也作了重大调整,信息技术,生化工程,环境保护,旅游资源开发等领域成为国家优先重点发展的方向.近年来,我国各级政府在旅游开发上出台了诸多优惠政策,极大的鼓励和促进了旅游产业的发展.特别是最近为了加快旅游业的发展,把我国建设成为世界旅游强国,进一步发挥旅游业作为国民经济新的增长点作用,国务院专门下发了《关于进一步加快旅游业发展的通知》(国发[2001]9号),制定了加快旅游业发展的政策措施,并决定"十五"期间,国家每年安排一定数量的财政资金,重点支持中西部地区旅游基础设施建设,积极采取有效措施,解决旅游业发展的重点,难点问题,为旅游发展创造了一个良好的政策环境,必将推动我国旅游业高层次发展和可持续发展.我省也根据本省实际情况,将自己拥有的巨大旅游资源作为重点开发领域,使旅游产业成为四川省新的支柱产业,将四川发展成为旅游强省.
西部大开发的战略决策,其战略目标就是在完善西部基础设施,调整西部产业结构的同时,保护和开发西部重要的自然资源.西部拥有我国最丰富多彩的旅游资源,随着西部大开发的优惠政策的陆续出台,旅游环境的不断完善,为发展旅游产业,提供了千载难逢的历史机遇. 根据世界旅游组织资源显示:旅游业每直接收入1元,相关行业的收入就能增加4.3元;每增加1个直接就业人员,社会就能增加5个就业机会.鉴于旅游业对经济发展和社会进步所起的巨大推动作用,世界各国和我国各级政府越来越重视和关注旅游业的发展.近年来,随着我国人民生活水平的提高,旅游产业成为了新的"支柱产业",成为国民经济收入的重要组成部分.
**市,某县政府也针对本地区优势,提出资源开发型及可持续发展的战略和旅游兴县的发展思路,将相关基础设施建设和资源开发纳入统一规划,并从政策上创造了良好的发展环境.
二、问题
面对如此良好的发展机遇,管理处上下在倍受鼓舞的同时,也存在深深忧虑,因为景区的基础设施薄弱,落后,产生了一系列的影响.主要表现在:
1,给游客游览,生活带来极大的不便,使得市场促销,营销宣传难以开展,游客量难以提高,直接影响到景区的经济效益,制约了景区自身的发展.
2,景区的人文资源,自然资源优势不能充分展现在国内国际旅游面前,影响了市场知名度的提高,也不能充分发挥它的国国主义教育和丰富人民精神文化生活的社会效益.
3,难以推动当地经济的发展,影响了它所蕴藏着的长远的,巨大的潜能发挥.
4,作为成都与乐山水路的中继点,与省政府开发岷江旅游文化带的规划相适应.
可见,利用西部大开发的"天时",某县丰富的旅游资源的"地利",以及**市,某县政府大力发展旅游产业的"人和",进行中某景区基础设施建设,既促进景区的自身发展,又会合国家的产业政策,符合西部大开发战略,符合省岷江旅游文化带的规划,又促进当地社会,经济,文化的发展,丰富群众文化生活,具有良好的经济效益和社会效益.
一,风景区概况
1,地理位置. 中某景名胜区位于四川**某县城南9公里的瑞峰镇,北距省会成都市120公里,南距乐山市38公里,东邻井研,仁寿,距**30公里.与瑞峰镇隔岷江相望.
2,地质地貌.
中某景区属龙泉山断裂带的西南端,为浅丘阔谷和深丘窄谷的混合地貌,海拔在375—719.7米之间.景区丘陵斜坡多呈台坎状,丘顶浑圆,或呈方山状,土壤肥沃.
3,气候.
中某景区属四川盆地亚热带湿润气候盆地西部区,气候温和,常年平均气温16.9℃,秋季气温下降较快,冬季少有冰雪严寒,春节气温回暖较早,夏季无酷暑,常年各月平均气温振幅为19.7℃.总之,气候是冬无严寒,夏无酷暑,一年365天都在适宜旅游.
区风雨量充沛,日照充足,年均日照1140—1150小时,无霜期长达310—313天.常年以北风为主导风,风力在0—6级之间.
4,环境.
中某景名胜区水资源丰富,有岷江,沙溪河,筒车河和**河河口流经风景区.岷江是流经景区的干流,在某县境内流长约40公里,流经全县11个乡镇,由于岷江自净能力强,经化验符合国家生活饮水源卫生标准.区内还有青峡源和官厅水库两个总库容量3000万立方米的中型水利工程. 风景区现有森林面积6.2万亩,森林覆盖率达38.6%,森林资源较丰富.林木种类达190多种,经济林以桑,柑桔为主,其他有茶,桃,李,杏,梨,油桐等25种.类有慈竹,苦竹,水竹,斑竹,罗汉竹,楠竹等15种,慈竹占90%以上.灌木类有马桑,水渣,刺梨等20余种.花类有兰花,木绣球,晚香玉,姜花等70多种.现有珍稀名贵树种桫椤,银杏,水杉,楠木等.
二,风景区开发现状
某景区在1958年以后遭到了一定的破坏,自80年初起受到县政府的重视,开始封山育林,经16年的努力,现在基本恢复了景区的植被.庙宇得到初步恢复,文物得到较好的保护. 下寺风貌虽已不见唐宋之风,但森严的庙宇风骨依然.中寺恢复了药师殿,藏经楼,在原四大天王殿的基址上修建了碑廊两通. 景区现有建筑面积2200平方米,床位211张(其中套房4套,单人间4间,标准客房14间),可一次性提供300人次进餐,100人娱乐消费,卡拉OK厅能容30—40人,有KTV房2间,大厅1间,还有美容美发,桑拿按摩等设施.
景区现有职工40人,其中正式职工36人,本科生3人,大专生5人,中专生10人.
1995年,景区接待旅游者13万人次,经济收入达72万元;1996年接待14万人次,收入80万元;1997年接待12万人次,收入78万元.人均消费在5.5—6.5元之间.人均消费水平不到10元,在90年代可能创省级风景名胜区之最.同时也说明了在不增加绝对接待人数的前提下,提高每个游客的平均消费值,景区的经营将大有可为.
景区基础设施配套不足,有的游道仍是自然小路,卫生设施空缺落后,供水,供电能力不足,电视收视效果极差,严重制约和影响景区资源的开发和利用.
三,风景区资源评价
一自然旅游资源评价.
中某景区自然景观丰富多彩,层次十分鲜明,前临岷江,后倚慈姥峰,背山面水,山青水秀.岷江河滩广布,芳草萋萋,河岸田畴万亩,葱茏翠绿;山中森林密布,泉水淙淙,奇石异草,曲径通幽.历史上**景色秀美,曾被宋代著名文学家范成大称赞为"西川林泉最佳处".由于其景色美不胜收,历来被骚人墨客誉为"岩壑胜景,不减峨山",将**与峨眉等同看待.在当时的交通条件下,游人在选择旅游地的时候,大都是"先游**,再游峨眉".**优美的自然景观与它深厚的历史文化遗迹融为一体,显示了无穷的魅力.
按照**的地质地貌特点和向游客展示出来的景观层次,我们四个层次来评价自然旅游资源,以便更充分地显示和挖掘**的旅游资源特色.
二,人文旅游资源评价:
**历史悠久,历史文化积淀深厚,自唐代起就成为川南佛教的大道场,(略)
三,旅游商品资源评价:
旅游商品是旅游资源的一个组成部分,是出售给旅游者的地方土特产和工艺纪念品等商品,是旅游地创汇的特有资源.
1,竹编工艺
(略)
2,捻条画
(略)
第四章 市场调研分析
一,景区市场定位
中某景区是融合优美的自然风光,深厚的历史文化,名闻遐迩的宗教名胜为一体的观光,度假,宗教,会议旅游的综合型的省级重点风景名胜区.根据旅游资源的特色,品级和对客源市场的吸引向性,以及与周边旅游产品的竞争态势,在兼顾其他旅游行为方式时充分挖掘中某景名胜区深厚的历史文化内涵,展现出它优美的自然风光,利用它山清水秀,岷江水域宽广,两岸生态环境优雅的特点发展度假休闲旅游,突出风景区的自然美,环境美,历史文化美,完善基础设施建设,使中某景名胜区真正成为既能发扬传统文化,又具有现代旅游功能的新型的度假型,观光型等综合型的旅游胜地.
二,景区的市场分析: 三个级别.
第一级客源市场:成都市,乐山市,**地区和到峨**—乐山大佛,三苏祠旅游的部分游客.
第二级客源市场:重庆市,自贡,宜宾,泸州,西昌,内江,德阳,绵阳等地区.
第三级客源市场:部分省外,国外的游客.
旅游者行为规律分析:
在为中某景区作总体规划的过程中,专门对成都市的旅游市场和景区的游客进行了抽样调查,了解旅游者的行为规律.按照旅游者的出行规律和中某景区所处的区位条件,成都市是中某景区的主要客源市场,我们对成都市的旅游市场进行了抽样调查,通过分析可得出以下结论:
1,出旅游规律
(1)成都市旅游者(限于受调查者本人)每年外出旅游的次数:一次的占40.68%,二次的占24.32%,三次以上的占21.40%.说明每年外出旅游一次的人占多数,对旅游目的地只有一次选择,因此,旅游地的综合形象和特色在旅游者的行为抉择中起决定性作用.
(2)每年带上一家人外出旅游的次数(包括城郊旅游):一次的占32.84,二次的占29.87%,三次以上的占34.75%.说明家庭的度假旅游市场兴起.
(2)每年带上一家人外出旅游的次数(包括城郊旅游);一次的占32.84%,二次的占29.87%,三次以上的占34.75%.说明家庭的度假旅游市场兴起.
(3)旅游者在省内旅游的出行半径:城郊农家乐占23.09%,80公里以内占36.02%,160公里以内占33.05%,160公里以外占16.31%.游客主要集中在160公里的出游半径以内,高速公路或高等级公路在2小时以内可以到达目的地.160公里以外,基础设施条件不好的,游客很少愿意去.
(4)旅游时间:旅游者到省内景区旅游,如何安排时间,当天返回占18.86%,住一天的占41.95%,住二天的占26.66%,住三天以上的占8.47%.在不限制出游半径的情况下,大多数旅游者要选择住1—2天,住一天的最多.如果景区在160公里以内,乘车在2小时之内能够到达,景区各方面设施条件都好,则34.32%的游客选择当天返回,47.03%的游客会选择住一天,14.19%的游客选择住二天,4.24%的游客选择住三天以上.尽管选择当天返回的游客比例较大,但选择住一天的游客也近50%,如果景区留得住人,游客还愿意逗留更多的时间.所以景区的经营思路是要有配套完善的综合设施和服务,让更多的游客住下来,并且住二天以上.这样旅游市场的产出值会大大增加.
2,对目的地的需求
(1)旅游者最喜欢的旅游占的类型:历史遗迹占21.61%,宗教文化占36.14%,民族风情占13.73%,名川大川占28.79%,度假娱乐占31.78%.游客对历史遗迹,宗教文化,自然风光的喜爱超过了50%,喜欢度假娱乐的占旅游者的三分之一强,这进一步说明成都的度假旅游市场正在兴起.
(2)游客最喜欢的旅游方式:登山的占30.72%,划船的占11.02%,休闲娱乐占68.22%(其中有22.46%的人喜欢在景区打麻将),文化探寻占18.86%.这说明成都游客特别喜欢休闲的旅游方式.
(3)游客对风景区比较明显的感受:感到物价太贵的占63.98%,服务质量太差的占56.78%,设施太差的占54.66%.游客对风景区的不满普遍集中在这三个问题上,为景区的管理和基础设施改善提出了要求.
3,成都市场对中某景区的认知
在游客从来没有听说过的风景区的选项中,67.58%的成都人选择**;在听说过但不太了解的风景区中**占58.26%,而剑门关占47.88%,蒙山占44.49%;在从来没去过的风景区中**高达81.57%,长江三峡占57.84%,蒙山占55.93%.如此看来,中某景区宣传促销的任务很重,同时也说明市场潜力很大.成都市区人口有320多万,郊区人口有980万,这1300万人口是中某景区最大的客源市场.因为他们的消费层次高,人均收入较高.**的区位条件和旅游的其他因素大都符合成都市场的需求.
中某景区旅游者的行为规律:
1,游客的构成
略
2,旅游规律
(1)游客的游览时间分配:游览2—4小时占23.6%,4—6个小时的占21.3%,6—8个小时的占29.2%,住宿的占25.9%.游客游览时间大多在6小时左右.
(2)游客到**后准备住下来的时间调查:住一天的游客占43.9%,计划住二天的游客占32.8%,住三天的游客占1.9%,三天以上的游客占2.6%.说明游客仍然有在**住下来的计划,而且准备住1—2天的游客占了76%,但确实住下来的游客还不以26%,需求方的需求大,造成这一结果只能说明供应方存在一定问题景区缺乏让游客住下来的吸引力,娱乐活动单一,供水供电困难,电视收视效果很差等,给游客带来很大的不便,这是景区的致命弱点.
3,景区管理及游客的感知
游客认为,**景区最突出的问题主要集中在三个方面:服务,管理,开发保护,基础设施.对包括无导游,门票价高,卫生差,服务意识薄弱等服务管理有意见的游客占25.6%,对环境保护不够,游玩项目太少等开发保护有意见的占31.1%,对厕所,道路等基础配套设施有意见的占37.8%,另有5.5%的游客认为景区的宣传力度不够.这些看法与我们课题组的看法在许多方面不谋而合.
游客对景区的直观印象的评价,可以反映游客的感知度,具有一定的参考价值.在调查中,我们让游客根据自己的旅游经历给中某景区打印象分,给30—50分,认为比较差的占15%;给50—70分,认为中等的占62%;给70—90分,认为良好的占23%.总的认为是中等偏上,资源价值较高,与我们的旅游资源评价的结论基本一致.
根据调查,景区的回头客所占的比例较大.在203份有效问卷中,第一次来景区的游客占54.2%,二次以上的回头客占45.8%,其中来自成都市的回头客占35.5%,乐山和**回头客占64.5%.这个回头客的数字在其它景区很难达到.
第五章 项目建设内容,投资估算与资金筹措
项目预计投资*****万元,完成景区道路,卫生环保,供水供电,消防安全,文物保护和景点恢复等6项工程,共15个子项目.通过这些项目建设,增强供水供电能力,完善步道,卫生环保设施及防火安全等景区基础设施,增强旅游景点,加强文物保护,拓展景区的整体功能.
一,建设内容
(一)道路工程
包括新建两条步道和参原有步道增设防护栏.
1,新建一号步道
略
2,新建二号步道.
略
3,维护原有步道.
略.
(二)卫生环保工程
包括新建厕所,沼气池,增添垃圾筒和建垃圾处理站.
4,新建厕所,沼气池.(内容略)
5,增添垃圾筒和建垃圾处理站.(内容略)
(三)供水供电工程.
包括修建自来水厂,增加供电设施.
6,供水系统.
7,供电系统.
(四)消防安全工程.
包括消火栓,防火水幕和灭火器装置.
8,消防设施.
(五)文物保护和景点恢复工程.
.9,佛像修复与维护.
10,唤鱼池.
11,东坡读书楼.
13,"苦竹亭","听泉亭".
14,文物展馆.
在某县,由于没有一座文物展馆,使县内和中某景区的许多重要文物无法和游人见面,这不能不说是一个遗憾.因此,建展馆具有很大的社会意义.
文物展馆为二层仿古建筑,面积1000 M2,陈列本地文物.
(六)其他工程.(如停车场)
二,投资估算
(一)道路:计划投资2177.86万元
1,一号步道:下寺—上寺,投资估算820.485万元.
1)石板路.
石板制作安装:
3000M×1.5M×0.25M=1125. M3
1125 M3×150.00元/ M3=16.875万元
石板人工搬运:搬运距离:2000M
1125 M3×(2000M÷20M)×20元/ M3=225万元
人工挖土:挖土厚度0.3M
3000M×1.5M×0.3M=1350 M3
1350×15元/ M3=2.025万元
2)石梯路
石梯制作安装:
1000M×1.5M×0.35M=525 M3
525M3×200元/ M3=10.5万元
条石人工搬运:
525 M3×(2000M÷20M)×20元/ M3=1.05万元
人工挖土:
1000M×1.5M×0.3M=450M3
450M3×15元/ M3=0.675万元
钢管护栏:
1000M×1M×120元/ M3=12万元
3)条石保坎
条石制作安装:
4000M×0.35M×1.5M=2100 M3
2100M3×105元/ M3=22.05万元
条石人工搬运:
2100 M3×(2000M÷20M)×20元/ M3=42万元
人工挖土:
4000M×0.75M×1.2M=3600M3
3600M3×15元/ M3=5.4万元
回填夯实:
4000M×0.2M×1.2M=960M3
960M3×10元/ M3=0.96万元
2,二号步道:投资估算1257.375万元
1)石板路
石板路制作安装:19.7万元
石板人工搬运:328.13万元
人工挖土:2.36万元
2)石梯路
石梯制作安装:15.75万元
条石人工搬运:19.69万元
人工挖土:1万元
钢管护栏:18万元
3)条石保坎
条石制作安装:27.56万元
条石人工搬运:656.25万元
人工挖土:6.75
回填夯实:1.2元
3,原有步道维护:增设防护栏估算100万元
(二)卫生环保:投资估算258万元
4,厕所:
100M2×2800元/ M2×8=204万元
沼气池:
20座×15000万元/座=30万元
4,垃圾筒和垃圾处理站
200个×100元/个+20000元=4万元
(三)供水供电系统:投资估算1062万元
5,自来水厂:投资估算659万元
厂房,配电房等工作用房:
2000M2×1000元/ M2=200万元
自来水净化池:
1000M2×1500元/ M2=150万元
水塔:50万元
深水井:35万元
供水系统:
抽水设备及自来水处理设备:150万元
供水管:
DN110 1000M×75元/M=7.5万元
DN50 1000M×40元/M=40万元
DN25 15000M×15元/M=22.5万元
零件:4万元
6,供电系统:投资估算数03万元
1万伏变压器1台:5万元
供电线路:299万元
18M电杆:300×2500元/根=75万元
12M电杆:200根×1200元/根=24万元
(四)消防安全工程:55万元
7,消防设施:
消火栓:100套×2500元/套=25万元
防火水幕:10处×1500元/处=15万元
灭火器:1000个×150元/个=15万元
(五)文物保护和景点恢复工程:投资估算1330万元
8,佛像修复与维护:300万元
9,唤鱼池:50万元
10,东坡读书楼:3000M2×2000元/ M2=600万元
11,"苦竹亭","听泉亭"
50M2×3000元/ M2=30万元
12,文物展馆:
造价:1000M2×1500元/ M2=150万元
文物:200万元
(六)其他工程:投资估算68万元
13,卫星收视系统:10套×20000元/套=20万元
14,停车场:投资估算48万元
人工挖土及凿石:
2000M2×2.5M=5000M3
5000 M3×50元/ M3=25万元
人工 地坪:
2000M2×0.3M=600M3
600 M3×300元/ M3=18万元
人工搬运材料:
1000 M3×50元/ M3=5万元
以上投资估算列表如下:(略)
三,资金筹措
本项目总投资4950.86万元,其中:
自筹资金:2550.86万元
申请国债贷款:2400万元
投资方可通过银行信贷方式解决后继资金缺口的问题,该方案对于中某景区而言是可行的,这主要基于以下几点:
1,管理处具有较好的还贷信誉,与各大银行间关系融洽.
2,管理处身实力雄厚,资产质量较高,资产负债率极低.
3,项目符合国家产业发展方向,必将得到各级政府及银行机构的大力支持.
4,整个项目较高的盈利能力及稳定的现金流量将得到各大银行的青睐.
第六章 景区的环境保护规划
环境保护规划是为了保障景区的可持续发展,维护风景名胜区的生态平衡和自然人文历史景观,在景区的外围保护带内,要避免工业污染.**河污染的治理,有赖于地方政府实施环境保护行动.岷江流域的水污染问题,有赖于上游和中游的整体环保行动.在二级保护区内,在岷江两岸,一定要保护好完好生态系统,扩大绿化面积,并对有些山丘进行重点绿化.
(一)分级保护
实行分级保护制度,有利于景区的环境保护分清主次,不同的级别采取相应的保护措施.
1,特级保护.
范围:从下寺到翠薇顶,从翠薇顶到德云寺,再到慈姥溪的大约2平方公里的范围内是特级保护区.
保护重点:景区内的文物,寺庙,树林.
措施:
(1)编号建立档案.
(2)设置制作精美,语言优美的有关环境保护的标碑,路牌.
(3)设置必要的保护场地和转栏.
(4)石质雕刻文物的内部渗水和风化现象严重,要设法寻找科学方法进行保护.
(5)严禁采石和采集植物,生物标本.
2,一级保护
范围:北起虎渡溪,南到慈姥溪,西到岷江西岸,东落茄庵至慈姥溪一线,大约4平方公里.
保护内容:注重对岷两岸生态环境的保护和两条河流的综合治理.**河口的采砂石场应立即停止,恢复原貌.景区内的生活污染和生活垃圾,废水等处理方式要得当,手段要先进.
3,二级保护
范围:北起某县的东门大桥,东从虎渡溪至小**,再沿苦竹湾到慈姥溪渡口,西到瑞锋镇南2公里的汉岩墓至东门大桥.
保护措施:
(1)一律禁止打鸟,毁林砍树.
(2)禁止在区内建有污染的工厂,关停造纸厂等有污染的工厂.
(3)区区建筑和城镇规划要符合旅游地的建筑风格的要求,严禁田园风光城市化.
4,三级保护
范围:北起表峡湖经罗塆乡沿三堂寺至某的公路,东接天池乡经小**到乐山的剑峰乡,西经某县城南沿青乐公路向南,南沿岷江两岸的山脊分水岭,面积约110平方公里.
措施:景区的外围保护带是景区保护的外围屏障,关系到中某景区的环境质量,也是**景区旅游业可持续发展的保障.在本区内实施长久的造林绿化工程是十分必要的,防火护林工作与严禁树木砍伐工作都显得同等重要.
(二)护林防火
1,建立健全护林防火制度
景区设立专门的护林防火管理机构,设专职的护林防火队伍5人,火灾危险期有兼职的防火队员若干人,责任落实到人,平常要进行定期的护林防火安全训练,景区还要与周围及景区内的住户,生产队签定防火公约.对防火重点区和在防火的重点季节要建立巡逻制度.
2,加强护林防火的宣传教育
在游人中心和野营区要加强护林防火的宣传与管理,路旁设置护林防火宣传的路牌,对景区周围和区内的住户进行定期的宣传.
3,配置好防火设施
在建筑物集中地,在上,中,下三寺和各种度假休闲地,以及区内民居点,配置防火器材和设施.
(三)退耕还林
景区内的耕地,近期全部退耕还林,分期分批有计划地进行,有步骤地实现造林绿化.根据停耕计划和景区经营规模逐步扩大,逐步解决停耕农民的就业,生活出路,经济收入等问题.在岷江岸边的二级阶地上,保持现有民居,不停耕也不拆迁,除了规划的修建度假别墅和山庄的土地外,耕地不再占用.
岷江岸边,公路两旁实行重点绿化.
(四)综合治理
对景区的景观造成视角污染的建筑物和设施,对景区的环境造成污染和破坏的因素,根据可持续发展原则,进行综合治理.
1,拆除黄老三旅馆和附近几家居民屋.改造望江旅馆.拆除三堂寺沟口阶地上乱搭建的餐饮点建筑物,中寺大雄宝殿旁的民居属于拆除或改造的项目.拆除上寺的餐饮点.
2,拆除玉泉岩的餐饮点建筑物,中寺大雄宝殿的民居属于拆除或改造的项目.拆除上寺的餐饮点.
3,关闭**河口的采砂石场,恢复原貌.
4,综合治理风景区的附近地区,特别是**河与岷江的工业污染.**河临河的西龙纸业有限公司排出大量黄绿色浆水和白色泡沫,对黑液的处理不力;位于鲜滩河的仲辉纸厂和其他造纸厂如吉鸿造纸厂等都应进行综合治理,保证2000年前排污达标.
(五)旅游污染的治理
1,游客的生活污染,采用修建厕所,沼气池进行处理.
2,生活废水处理
餐厅,客房生活废水,建立沼气池进行处理.
3,旅游垃圾处理
设置垃圾筒,修建垃圾处理站.
4,旅游粉尘处理
景区游客步游,交能,餐厨燃料,供热,供水生产的粉尘.按环保部门的要求处理.
第七章 项目的实施与管理
一,项目的实施计划:
本项目是一个综合的大型工程,其景区设施规模大,项目多,实施计划为:
(1)设立项目组:
项目组对项目建设的全过程,包括项目的准备,勘察设计,设施选购,招标投标,建筑安装施工,竣工验收等各个阶段进行监督,管理,协调.
项目组在项目实施中重点抓4个方面:
1,质量:严格按四川省,成都市有关仿古建筑工程质量标准和承包合同实施.
2,成本;重点把好材料关,坚持质优价廉,就地取材,综合利用,节约等的原则.
3,工期:定期检查,监督承包商的周,月工期进度表,保证按时竣工.
4,安全:加强安全防范,安全管理,进行安全巡视安排,尽量减少对游人的影响.
(2)项目实施的组织方法:
实行分项分标,各个项目同时施工.
(3)项目的建设时间安排
项目的准备:3个月内完成
勘察设计:1个月内完成
招标,投标:1个月内完成
建筑安排施工:12个月内完成
竣工验收:1个月内完成
二,项目管理
(1)做好监督保证措施:
明确业主,监督方,施工方的责,权,利,业务主要控制项目建设的进度,设备,物资的供应和整体协调,施工承包商按合同规定实施并保证实现合同确定的质量,时间,监理对项目速度在时间,空间,资源利用上进行充分协调和严格管理.
(2)进行防范措施:
对项目实施过程中的许多不确定因素,要进行全面预测,发现隐患,防微杜渐,把损失控制在最小程度内.
(3)评估措施:
项目建设的每一阶段,都应当一定的评估手段以及信息反馈,从而总结经验,发现问题,及时更正.
第八章 项目投资效益测算分析
参照市场调查报告和投资计划等资料,经认真调研和测算,我们编制了本项目投资完毕后第一的盈利预测,编制盈利预测所依据的会计政策在各重要方面与本处实际采用的会计政策一致.
一,基本假设
(1)国家现行的方针政策无重大改变.
(2)国家现行的利率,汇率等无重大改变.
(3)本处所在地区的社会经济环境无重大改变.
(4)本处目前执行的税赋,税率政策不变.
(5)无其他人力不可抗拒因素造成的重大不利影响.
二,基本根据
市场调查定位
1,游客量统计有(略)
2,通过市场调查测算入住率:
打算住一天的游客占43.9%
打算住二天的游客占32.8%
打算住三天的游客占1.9%
打算住三天以上的游客占2.6%
旅游入住率为:43.9%+32.8%+32.8%×32.8%=88%
实际入住率为:26%
3,市场调查及测算表如表:
消费水平
项 目
0—200元/天
200—400元/天
400—600元/天
600元以上/天
回收有效问卷所占比例=(5+80+26+15)÷(5/1.7%+80/27%+26/8.8%+15/5.1%)÷4=42.6%
吃住者所占比例:
(69%×1.7%+77%×27%+71%×8.8%+70%×5.1%)×1/42.6%=75%
娱乐者所占比例:
(12%×1.7%+27%×17%+8.8%×20%+5.1%×16%)×1/42.6%=17.3%
购物者所占比例:
(10%×1.7%+6%×27%+8%×8.8%+12%×5.1%)×1/42.6%=7.3%
每人日消费总额在200元以内的旅客所占比例为:
1.7%×1/42.6%=4%
每人日消费总额在200—400元的旅客以内所占比例为:
27%×1/42.6%=63%
每人日消费总额在400—600元的旅客所占比例为:
8.8%×1/42.6%=20%
每人日消费总额在600元以上的旅客所占比例为:
5.1%×1/42.6%=12% 4,关于住宿计费标准及其数量金额的确定
5,投资完结后日游客量测算表(单位:人)
三,关于中某景区投资项目效益的测算
通过以上旅游基础设施的建设和历史文化遗产的维护,恢复,宗教文化的开放,中某景区必将以更大的面积,完备的配套设施,浓厚悠久的历史人文景观,丰富奇特的自然景观重现的历史的辉煌.再加景区广告宣传,更能有效提高海内外知名度及吸引大量的游客和信徒,也必将取得社会效益和经济效益双丰收.
(一)社会效益.
加大对中某景区的投资及宣传后,将使岷江航道上的成都→黄龙溪→三苏祠→**寺→平羌三峡→乐山大佛→峨嵋山联为一体,成为一条庞大的旅游环线,促进旅游业横向联合,旅游资源优势互补.必将使**旅游特色更加呈现,丰富和优化了爱国主义教育基地.增加的大量客源,带动了旅客在**寺的住宿,餐饮,娱乐等消费的增长,也必将会创造大量的就业机会,增加社会福利.随着经济效益的提高,上缴财政的税费也大幅度增长,周边地区相关产业也会随之起步与发展,特别是某竹编之乡,各种水果之乡等上仍地方特色的旅游手工艺品,特色农副产品销量会更加提高.根据旅游之特色,海内外客源的不断增加,必将把某,四川地方资源发挥并推向市场,有利于招商引资,西部大开发.
(二)经济效益.
经过景区的改造,不仅门票收入会大幅度上升,而且会带动住宿,餐饮,商品销售,娱乐等主营业务收入的增长,预计主营业务收入情况及其成本费用测算如下:
1,门票收入.
中某景区加大投资后,日平均游客量可达800人以上,我处将门票提升到20元/人,每年门票收入800×20×365=584(万元).
营业费用:
工资及福利:5万元
门票印刷费:4.38万元
折旧费:165万元
广告费:40万元
维护费:5万元
其他:0.2万元
合计:219.6万元
2,住宿收入.
通过实际市场调查,愿在某**旅游开发区住宿的游客,达所调查总数的88%以上.但在某旅游区实际留宿的游客仅为游客总量的10%.投资完毕后,第一年留宿游客可达总量的20%以上.本处现有床位不能满足需要,但周围农家乐可暂缓这种矛盾.第二期投资将修建三星级宾馆,以现有条件,预计可住宿收入情况如下:
淡旺季客房入住率平均95%,年收入
普通间:62×95%×50×365≈107.5(万元)
标准间: 60×95%×100×365≈208.1(万元)
套房: 28×95%×80×365≈77.7(万元)
合计:393.3万元
营业费用:
工资及福利:10万元
物料消耗:20.1万元
水电费:24.5万元
邮电,通讯费:2.1万元
燃料费:25万元
洗涤费:2.7万元
维修费:6.5万元
折旧费:25万元
低值易耗品:46万元
合计:161.9万元
3,餐饮
预计有40%的游客在该餐厅就餐.就餐消费全天以60元/人天计算,预计餐厅的毛利率为40%.
营业收入:800×40%×60×365=700.8(万元)
毛利:700.8×40%=280.3(万元)
营业成本:700.8-280.3=420.5(万元)
营业费用:
工资及福利:9.12万元
物料消耗:38.7万元
水电费:2万元
燃料费:38万元
邮电,通讯费:0.8万元
洗涤费:6万元
运杂费:2万元
折旧费:0.5万元
低值易耗品:67万元
合计:167.1万元
4,茶园收入.
通过市场分析,有10%的游客将在茶园消费,每人消费20元,毛利在80%以上.
营业收入:800×10%×20×365=58.4(万元)
毛利:58.4×80%=46.7(万元)
营业成本:58.4-46.7=11.7(万元)
营业费用:
工资及福利:1.6万元
物料消耗:0.1万元
水电费:0.5万元
燃料费:0.6万元
折旧费:1.2万元
低值易耗品:0.3万元
合计:4.3万元
5,夜总会收入.
一次能容纳100人的夜总会,投资完毕后,预计能发挥其20%以上的效能.每人平均消费80元/次.
营业收入:100×20%×80×365=58.4(万元)
营业费用:
工资及福利:4万元
水电费:5万元
物料消耗:15万元
燃料费:38万元
低值易耗品:2万元
邮电,通讯费:1.5万元
维修费:1万元
折旧费:2.5万元
合计:31万元
6,桑拿,美容保健收入.
预计有5%的游客需作桑拿,美容保健,其费用以60元/人次收取.
营业收入:800×5%×60×365=87.6(万元)
营业费用:
工资及福利:12万元
水电费:3.5万元
燃料费:3万元
物料消耗:4万元
邮电,通讯费:1.06万元
维修费:3万元
折旧费:1.5万元
保险费:5万元
低值易耗品:2万元
合计:35万元
7,停车场停车,洗车服务收入.
预计每8名旅客有1辆专车停留.有40%的车需洗车服务.停车费每辆以10元/次天,洗车服务以10元/次收取,其费用率为20%.
营业收入:(800×365/8×10)+(800×365/8×40%×10)=51.1(万元)
毛利:700.8×40%=280.3(万元)
营业成本:700.8-280.3=420.5(万元)
营业费用:
工资及福利:5万元
水电费:3万元
物料消耗:2万元
低值易耗品:0.2万元
合计:10.2万元
8,商品销售收入.
根据统计调查数据显示,预计观光旅游者到景区需购物者在50%以上,平均每日消费20元.
营业收入:800×50%×20×365=292(万元)
毛利率30%.毛利:292×30%=87.6(万元)
营业成本:292-87.6=204.4(万元)
营业费用:
工资及福利:2万元
水电费:0.2万元
运杂费:2万元
折旧费:0.25万元
损失:3万元
合计:7.45万元
9,管理费用项目.
差旅费:1.2万元
邮电,通讯费:2.5万元
业务招待费:4万元
办公费:2.3万元
无形资产摊销:85.6万元
折旧费:4万元
工资及福利费:29.8万元
劳动及保险费:6万元
坏帐损失:0.5万元
其他经费:3万元
合计:138.96万元
某景区投资项目综合效益分析表(单位:万元)
项 目
类 别 金 额
主营业务收入
主营业务成本
主营业务税金及附加
主营业务利润
营业费用
管理费用
财务费用(年利6%
营业
利润
所得税33%
税后利润
净现金流量
累计净现金流量
第一年
门票收入
584
35
549
219.6
住宿收入
393.3
23.6
369.7
161.9
餐饮收入
700.8
420.5
42
238.3
167.1
茶园收入
58.4
11.7
3.5
43.2
4.3
夜总会收入
58.4
3.5
54.9
31
桑拿,美容保健
87.6
5.3
82.3
35
停车场收入
51.1
3.1
48
10.2
商品销售收入
292
204.4
14.6
73
7.5
合计
2225.6
636.6
130.6
1458.4
636.6
138.9
144
538.9
177.8
361.1
649.2
649.2
第二年
客量增长20%
2670.7
763.9
160.2
1746.6
763.9
166.7
152.6
663.4
218.9
444.5
732.6
1381.8
第三年
客量增长20%
3204.8
916.7
192.3
2095.8
916.7
200
161.8
817.3
169.7
547.6
835.7
2217.5
第四年
客量增长10%,费用5%
3525.3
1008.4
211.5
2305.4
962.5
210
171.5
961.4
317.3
644.1
932.2
3149.7
第五年
客量增长10%,费用基本不变
3877.8
1109.2
232.7
2535.9
962.5
210
181.8
1181.6
389.9
791.7
1079.8
4229.5
第六年
客量增长5%,费用降5%
4071.7
1164.7
244.3
2662.7
914.4
199.5
192.7
1356.1
447.5
908.6
1196.7
5426.2
说明:
①折旧摊费用采用直线法,年限以其规定的使用年限为.②未指明的情况下营业费用,管理费用均为变动成本.
③低值易耗品采取一次性摊销.
④第一年效益指标具体测算见投资目效益测算分析部分.
⑤景点修缮费用作为长期待摊费用处理,并在门票收入列支.
⑥以上价格均以投资后的增量测算.
10,投资效果总结:
①原始投资年均投资报酬率:
(361.1+444.5+547.6+644.1+791.7+908.6)+6+4950.8≈12.45%
②第四年累计净现金流量3149.7万元,如果贷款2400.00万元,本年即归还贷款本息.
③投资回收期5+[(4950.84-4229.5)÷5426.2]=5.13年
第九章 结 论
本项目总投资4950.86万元,投资回收期5.13年,投资报酬率12.45%,具有良好的经济效益.
同时,通过项目建设,能够产生良好的社会效益:
1,带动当地建筑,原材料等相关产业的发展,从而促进当地国民经济的全面增长.
2,吸收当地的劳动力,增加就业机会,增加人民收入.
3,项目建成以后,随着旅游人数的增加,旅游消费将成为当地创收的一个稳定持久的来源.
4,随着景区在国内国际知名度的提高,必将吸引众多投资者前来考察,兴办企业,成为当地招商引资的一张"名片".
5,随着景区旅游热的兴起,必将带动和提升当地土地价格,提高土地资源利用率.
6,为广大游客营造一个新兴的风景名胜区,满足精神文明需要.
不仅如此,进行本项目建设,还具有:
1,符合国家的产业政策.旅游资源与信息技术,生化工程等领域一起,被国家作为优先重点发展的方面,并出台了诸多优惠政策,必将极大地鼓励和促进旅游产业的发展.
第二篇：南京某房地产项目可行性报告
项目投资制胜第一法宝
一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。-般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：
a、这项目是可行的还是不可行的
b、如果可行，可行到什么程度
c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算
第3操作环节：房地产可行性研究战略分析
分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响
房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展?如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。
分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响
一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。
分析角度三：街区环境对房地产营销的影响
古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵?原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。
从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。
投资商自身条件考察
1、考察你的经验
隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢?那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。
2、考察你的投资方式
由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融资能力
每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。
第四操作环节 设计成功的可行性研究流程
步骤A人员安排组合
项目内容 人数 负责项目 费用 时间
注册房地产估价师
造价工程师
市场调查和分析人员
经济分析专家
制作人员
社会学，环境等专家
步骤B：市场分析
a、宏观因素分析
房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。
b、区域性因素分析
一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅
第三篇：某风景区项目可行性研究报告
第一章总论
第一节 概述
一、项目基本情况
二、项目的建设背景
三、项目提出的理由和过程
第二节编制依据与范围
一、可行性研究报告编制依据
二、可行性研究的范围
三、研究过程
第三节项目建设意义及SWOT分析
一、项目建设意义
二、SWOT分析
第四节主要经济技术指标
一、项目总投资
二、效益指标
第五节可行性研究结论与建议
第二章景区概况及规划
第一节景区概况
第二节景区规划简介
第三章游客开发预测
第一节风景名胜区性质
第二节游览内容
第三节游客路线分析
第四节游客结构分析
第五节消费档次分析
第六节景区游览路线分析
第四章 游客源市场分析及预测
第一节项目所在地衡南县概况
第二节客源市场现状及供需预测
第三节国内旅游客源市场预测
第四节国外客源市场预测
第五节地区可实现客源具体分析
第六节景点资源品味及游客目的分析
第七节客源市场拓展战略
第五章旅游资源条件评价
第一节资源现状分析
第二节资源品质状况
第三节资源条件
第四节资源开发价值
第六章建设规模和内容
第一节规划建设规模
第二节分期实施方案
第三节建设内容
第七章项目场地建设条件
第一节景区建设条件
第二节道路交通条件
第三节建材供应条件
第四节给水排水条件
第五节电力电讯条件
第六节工程技术条件
第七节社会环境条件
第八章工程技术方案
第一节项目建设要求
第二节工程技术方案
第三节 土建工程方案
第九章总图布置与主要公用辅助工程
第一节总图布置
第二节公用辅助工程
第十章节能措施
第十一章节水措施
第一节节水措施
第二节水耗指标
第十二章自然生态环境保护
第一节环境保护目的及适用标准
第二节环境影响分析及措施
第三节生态环境建设与资源保护 第十三章游客安全保护与消防
第一节该旅游建设项目，主要的安全隐患
第二节主要安全保护措施
第十四章组织机构及人力资源配置
第一节组织机构
第二节人力资源配置 第十五章项目实施进度
第一节阶段划分及建设工期
第二节项目实施进度安排
第三节工程建设实施进度表
第十六章 工程招标
第十七章投资估算与资金筹措
第一节投资估算
第二节资金筹措
第十八章项目财务分析与评价
第一节财务评价依据与测算说明
第二节财务评价的基础数据选取
第三节 经营收入预测
第四节经营成本预测
第五节财务评价报表
第六节财务盈利能力分析 第十九章社会效益评价
第一节项目对社会影响分析
第二节互适性分析
第二十章风险分析
第一节各种风险分析
第二节敏感性分析
第三节风险分析结论 第二十一章综合分析与评价
第一节经济效益分析
第二节社会评价
第三节评价结论
第二十二章结论与建议
第一节结论
第二节建议
第四篇：某住宅项目可行性研究报告(房地产开发项目可行性研究报告)
某住宅项目可行性研究报告(房地产开发项目)
编制单位：南昌某某工程咨询有限公司 编制时间：2004年5月~2004年7月
一、总 论
1、项目建设背景
根据南昌市城市规划发展的需要以及沿江东路片区控制规划要求，上海金厦房地产有限公司已通过拍卖取得原江西第四建筑工程公司，共90.9亩。开发建设用地及土地用途性质变更手续由南昌市土地管理局和市规划局办理。
该项目初步方案设计已经完成，项目建议书已经省计委批准，各项前期工作和规划报批方案工作已相继开展。
2、项目概况
(1)项目名称：“风华盛世”
(2)建筑规模：12-7F、2-11F、2-12F (3)建设地点：沿江东路(原江西第四建筑工程公司) (4)规划用途：居住、商业
(5)建设单位：上海金厦房地产有限公司
(6)经营类型：房地产经营、综合技术服务员、咨询服务 (7)企业性质：其他有限责任公司 (8)资质等级：二级
(9)企业概况：上海金厦房地产有限公司于1992年8月正式成立。公司现有员工60人，其中各类职称的技术经济管理人员30人，注册资金2000万元，资质等级为二级。公司资金技术实力雄厚，管理严密，能够独立承担各类大中小型房地产项目开发与建设，自公司成立以来，先后开发的项目有：九江市赵家花园18000平方米旧房改造开发项目。目前在规划和开发建设的项目有：南昌市建设路284号省建总公司建苑住宅小区旧宅基地改造项目等。公司采取新工艺、新技术，不断坚持科学管理，以“开拓、求实、优质、高效”为宗旨，竭诚为社会各界服务。 (10)工程概况：“风华盛世”项目占地90.9亩，约60600平方米，总建筑面积109000平方米。其中住宅104640平方米，高层住宅为13920平方米，多层住宅为90720平方米，商铺4360平方米;容积率1.8，绿化率35%，建筑密度25%。
(11)资金来源：本项目建设资金由上海金厦房地产有限公司自筹和银行贷款，不足的投资通过预售房款来解决。
根据收益计算，所得税前项目的财务内部收益率为14.83%，财务净现值(Ie=10%)万元。财务分析结果表明，项目的社会效益和经济效益较好。
3、可行性研究报告编制依据
(1)省计委计投[2004]32号文《关于“风华盛世”项目建议书的批复》;
(2)上海金厦房地产有限公司签定的《国有土地使用权出让合同》;
(3)南昌市规划设计院《沿江东路沿线控制性详细规划》; (4)上海同济大学建筑工程学院设计研究院《“风华盛世”项目初步规划方案》;
(5)原江西第四建筑工程公司地质勘测资料;
(6)南昌市城市规划局《南昌市土地使用变更通知书》; (7)省审计事务所验资证明; (8)中国建设银行江西分行资金证明;
(9)国家计委《建设项目经济评价方法与参数》(第二版); (10)建设部《房地产开发项目经济评价方法》; (11)国家计委《投资项目可行性研究指南(试用版)》
4、可行性研究报告研究范围
根据“风华盛世”项目建议书批复和初步规划方案，本研究工作范围主要是住宅市场分析及营销战略、建设规模及功能，住宅及公用工程建设方案，投资估算与资金筹措，项目经济效益评价等。
5、研究结论及建议
本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策，开发用地变更及项目建设规划手续已在办理，部分建设资金通过自筹和银行贷款来解决，其余部分由预售房款解决，现场建设条件具备。针对商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档的发展趋势和南昌市已有一部分收入较高的住宅消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对南昌市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。财务分析结果表明，项目经济效益可行。 从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下一步方案规划时，对初步确定的住宅户型和功能标准再进一步的市场调研，尤其是面积较大的商品房，如完全作为住宅，要根据市场变化作出更为准确的市场定位，调整户型和面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。
6、主要经济技术指标
“风华盛世”项目主要设计指标见表
1、表2 表1：“风华盛世”项目主要规划设计技术指标 序号项目名称单位指标 1总占地面积平方米60600 2总建筑面积平方米109000 3容积率1.8 4绿化率%35 5建筑密度%25 6高层户型平方米/户平方米/户平方米/户平方米/户A户型85平方米(两房)B户型125平方米(三房)C户型135平方米(三房)D户型140平方米(四房)
7多层户型平方米/户平方米/户平方米/户E户型90平方米(两房)F户型110平方米(三房)G户型120平方米(三房) 8商铺面积平方米4360 9总户数户944 10车位数(地上) 个300
表2：居住区用地平衡控制指标(%)
序号用地构成居住区(%)用地面积(平方米) 1民建用地(R01)2515150 2公建用地(R02)3018180 3道路用地(R03)106060 4公共绿地(R04)3521210 5居住区用地(R)10060600
市场调研分析
一、南昌市房地产市场运行情况分析
今年以来，在宏观经济快速发展的大背景下，在南昌市委、市政府“垄断一级市场、调控二级市场、放活三级市场”方针的知道下，南昌市房地产市场显现出了前所未有的快速发展态势，各项指标大幅度增长，投资与消费同步发展，存量与增量相互拉动，房地产业进入具有南昌自身特点的新一轮快速增长期。
(一)2003年房地产业市场运行情况
1、房地产业与国民经济协调发展情况
2003年南昌市预计完成国内生产总值(GNP)的636亿元，较上年增长15.1%，增幅为历年来之最;全社会固定资产投资预计完成218亿元，较上年增长55.4%。全市预计完成房地产开发投资56亿元，较上年增长60%，占固定资产投资和GDP的比重分别为26%和9%，较上年分别提高1个百分点和3个百分点。
表3：房地产投资与主要经济指标情况表
房地产开发投资额(亿元) 56同比增长(%) 60 固定资产投资额(亿元) 218同比增长(%) 55.4 GDP(亿元) 638同比增长(%) 15.1 房地产投资占固定资产投资比重(%) 26房地产投资占GDP比重(%) 9 今年以来，我市经济发展速度创历史之最，主要得益于投资的拉动，而房地产开发投资作为固定资产投资的组成部分，一直扮演着重要角色，全年每月完成的房地产投资均保持50%以上的增长，占固定资产投资的比重1/3，对经济的拉动作用日渐增大，与国民经济的发展基本同步。房地产投资快速增长的原因只要是市委、是政府“拉大城市筐架、扩大投资规模、加快基础设施建设”政策的推动，加上新建商品房是热销也刺激了投资的加温。
2、新建商品房供求结构情况
2003年全市市区核准预售商品房面积335万平方米，较上年增长142%，其中商品住宅250万平方米，较上年增长126%;完成商品房交易面积245.27万平方米，同比增长83.23%，其中商品住宅交易面积203.90万平方米，同比增长60.60%。
表4 ：商品住宅供应量情况表
价格(元/平方米)供应量(万平方米)所占比例(%)单套面积(平方米)供应量(万平方米)所占比例(%) 2000以下31.2212.4995以下50.520.2 2000~250042.6817.0795~12038.7515.5 2500~300072.2628.9120~15075.7530.3 3000以上103.8441.54150以上8534 表5：商品住宅销售情况表
价格(元/平方米)销售量(万平方米)所占比例(%)单套面积(平方米)销售量(万平方米)所占比例(%) 2000以下49.7124.3895以下36.0217.67 2000~250055.6427.2995~12035.3017.31 2500~300055.7127.32120~15069.3434.01 3000以上42.8421.01150以上63.2431.02 表
4、表5显示我市商品房市场结构性矛盾比较突出。从商品住宅供应情况看，单价在每平方米2500元以上的供应量占总量的70.44%，单套面积在120平方米以上的总量是64.3%;从销售情况看，单价在每平方米2500元以上是占总量销售的48.33%，单套建筑面积在95~150平方米的占总销售量是51.31%。
3、商品房价格走势
2003年南昌市市区商品房的均价为2722元/平方米，较上年增长20.89%，其中商品住宅的均价为2438元/平方米，较上年增长18.18%，全年各季商品住宅的均价分别为第一季度2519元/平方米，第二季度2394元/平方米，第三季度2327元/平方米，第四季度2510元/平方米，价格走势基本平稳。 表6：商品房价格与同期居民可支配收入情况表 商品房均价(元/平方米) 2722增幅(%) 20.89 商品住宅均价(元/平方米) 2438增幅(%) 18.18 居民人均可支配收入(元) 7650增幅(%) 9.0 居民消费价格指数 100.6增幅(%) 0.6 2003年，我市商品房的价格继续上涨，除了有效需求量增大，结构性供不应求外，还与土地拍卖，竞争激烈，建材上涨等因素有关。另外，一些楼盘质量提升，环境优化，增加了建设成本，也促进了房价的上升。从房价涨幅与居民人均可支配收入增幅比较，前者较后者高9个百分点，显示房价涨幅较大，超出大部分居民承受能力，应引起注意。
4、新建商品住宅购买对象情况
2003年全市交易量的203.90万平方米商品住宅中，本市居民的为154.71万平方米，比重达76%;外地居民购买的为49.19万平方米，比重为24%。
表7：购买对象构成情况表
商品住宅交易量(万平方米)按销售对象划分按购房目的分类 203.90本地居民 154.71所占比例 76自住 173.32所占比例 85 外地居民 49.19所占比例 24置业投资 30.58所占比例 15
近年来，随着经济的快速发展和花园城市建设步伐的加快，我市的居住环境不断改善，作为省会城市的辐射功能日益显现，吸引了外地、特别是省内其他地市的人士纷纷来我市购房置业，外地居民购房的比重逐年上升，由2002年的5%上升到2003年的24%。从购房的目的分析，以自住为主，但置业投资的比重逐年上涨，由2000年的2%上涨到2003年的15%。置业投资的比重的增大，一方面说明投资者看好南昌市的房地产市场，另一方面，如投资购房比重增长过快，对我市房地产市场的持续健康发展有一定的跗面影响，因为我市的房地产比重较大，市场监管不力，容易出现投机或炒作，使市场升温过快，后劲不足，容易出现价格虚高。
5、商品房空置情况
2003年全市预计商品房空置面积20万平方米，较上年下降17%，其中商品住宅空置16万平方米，较上年下降11%。从空置区域看，新城区的比重较大，占60%。从时间看来看，我市空置的商品房大多为一年以下的待销商品房，所占比例超过80%，从空置原因分析，主要是交通不便、配套设施不全、设计落后、户型偏大等。
表8：商品住宅空置结构情况表
按区域划分老城区6.4万平方米所占比例(%)40 新城区9.6万平方米所占比例(%)60 按单套建筑面积划分90平方米以下所占比例(%)10 95平方米~150平方米所占比例(%)20 150平方米以上所占比例(%)70 按单价划分2000元以下所占比例(%)8 2000~3000元所占比例(%)32 3000元以上所占比例(%)60
6、存量房交易情况
2003年全市工完成存量房交易13335件(套)，面积128.24万平方米，较上年分别增长53.65%，其中存量住宅12736套，面积99.81万平方米，分别较上年增长53.84%和56.44%，房改房上市交易5700套，面积39.32万平方米，较上年分别增长45.3%和49.91%。
2003年南昌市存量房交易价格保持稳中有升势头，其中上半年价格趋势平稳，下半年受《江西省城市房屋拆迁货币化补偿办法》出台的影响，存量房平均价格有所上涨，升幅达9%左右。
7、房屋租赁市场情况
2003年全市房屋租赁面积380万平方米，其中住房3万套，面积240万平方米。
房屋租金价格稳中有升，其中商业营业用房平均租金60元/平方米，较上年上涨20%，写字楼租金平均40元/平方米，较上年上涨25%，住房租金(市场价)9元/平方米，较上年上涨10%。
8、房屋拆迁及旧城改造情况
2003年全市城区完成房屋拆迁面积110.05万平方米，较上年减少34%，涉及被拆迁户5366户。
2000年以来，我市实行了实物安置与货币安置相结合的房屋拆迁安置补偿办法，货币化安置的比例逐年上升，2003年达到70%左右。在货币化安置的住户中，有50%左右购买了二手房，10%左右购买了新建商品房。
(二)房地产市场发展中存在的主要问题
1、土地供应布局不尽合理，供地条件不够完善
2001年以来，为了防止房地产业出现过热、过量等泡沫现象，保护开发商和消费者利益，我市加大了宏观调控的力度，对土地出让指标予以总量控制，2003年的开发总量计划控制在350万平方米以内，今年6月又根据市场形势，果断决策，在年初制定的房地产开发总量中削减了100万平方米，保证了房地产市场的供需基本平稳。 但是，从2003年全市土地供应情况看，存在着供应布局不够合理、供地条件不够完善等突出问题。南昌市今年总供应土地为30宗，全年土地总成交量为1660亩，从土地成绩面积来看，红谷滩新区土地供应3宗，总面积817.73亩，占总成交面积的42%，而青山湖区、老城区的土地供应达27宗，总成交面积842亩，占总成交面积的58%。位于
一、二类地段以外的高新开发区、昌北开发区没有出让一宗土地。老城区土地供应量的增大，提高了项目的楼面地价，从而拉动了房价的上升。另外，从供地的现状来看，大部分为需要进一步拆迁平整的“生地”。出让“生地”容易生产交地时间延长、开发商买到地块后拆迁成本升高而要求更改规划条件等弊端。
2、住房供应结构不尽合理
目前，供应结构矛盾是南昌市房地产市场发展较为突出的一个问题，市场上中高档商品住房居多，适合多数市民自住需求的中低价位的楼盘较少。据统计，今年1~12月份，全市市区批准预售的商品住宅为250万平方米，均价在3000元/平方米以上的高价商品住房为103.84万平方米，占总量的41.54%;均价在2000元/平方米以下的为31.22万平方米，仅占总量的12.49%。
3、商务楼盘增长过快
今年1~12月份，全市市区商铺、写字楼等非住宅的交易量达50.38万平方米，占总量的20%，较上年同期增长3.26倍。商铺、写字楼的快速增长对促进我市商贸流通有着积极的意义，但若开发数量过多，则不利于房地产市场的持续、健康发展。
4、交易税费仍显偏高
我市目前商品住宅和存量住房的契税税率均为4%，减半征收的标准为2%，与其他兄弟城市相比，标准仍然较高。北京、上海、成都、厦门普通住房(含商品住房)契约税率为3%，减半征收的标准为1.5%(北京市政府为了刺激住房消费，征收税率由原来的4%调至3%，对普通住宅减半征收标准由2%调到1.5%)。成都实行对购房款补贴0.5~1%的政策。沈阳对个人购买普通住房实行发放补助资金的政策。长沙市对购买二手房契税按1%计征，对购买1000平方米以上的商品房契税减免50%。对购买空置商品住宅契税暂时免征。较高是税费标准在一定程度上影响了我市房屋的上市交易。
5、房贷政策压力初显
中国人民银行121号文件出台后，由于我市超前出台了激活市场的政策和应对措施，我市房地产市场未受到重大冲击和打压，但也生产了一定的影响。房地产投资、商品房施工面积、新开工面积、竣工面积、销售面积、空置面积、资金来源等七项指标出现增幅回落的趋势。这些情况表明我市房地产市场出现了有效需求不旺，发展后劲不足的苗头。
(三)拟定采取的政策措施
为了促进我市房地产市场持续健康发展，进一步发挥房地产业作为国民经济支柱产业的重要作用，根据《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》(国发[2003]18号)精神，以住房市场化为方向，以需求为向导，进一步加强宏观调控，完善我市住房供应结构，加快普通商品住房发展，强化政府住房保障只能，建立房地产预警预报体系，南昌市政府于近日出台了《关于进一步搞活房地产市场的若干意见的补充意见》(以下简称《补充意见》)。
《补充意见》分别就积极采取有效措施，完善土地供应机制，增加普通商品住房的供应，鼓励消费者个人购买普通住房，完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能等方面制定了详细的实施方法。主要内容有：
1、根据市场需求，积极采取有效措施，增加普通商品住房的供应，加快普通商品住房发展
每年用于中、低价位普通商品住房建设的用地应占一定比例，此类用地应服从城市规划安排在
一、二类地段以外，并具备交通便利，基础设施、生活配套较完善，适宜居住等条件。全市多层结构的商品住房供应量应占一定的比例。在老城区严格控制高层商品住房的审批和建设。对单套见面控制在120平方米以内，销售均价低于2000元/平方米以下的普通商品住房建设项目实行建设规费减半征收。
2、进一步完善土地供应机制，加快推行“熟地”出让制度 在老城区，对拟公开出让的土地，先由市国土部门委托各城区房屋拆迁公司根据城市规划和建设用地的要求，对其进行房屋拆迁，完成五通一平(通水、通电、通路、通讯、通下水、场地平整)，所需费用按拆迁、整理成本进行结算。之后由市国土部门以招标、拍卖或挂牌方式公开出让。
3、积极引导住房消费，鼓励消费者个人购房
从土地出让收益中每年安排一定的资金设立住房专项资金，用于鼓励个人购房。目前市房管部门正会同市财政部门制定具体的实施意见，拟采取对贷款购买普通住房的消费者进行贴息的办法鼓励个人购房。
4、完善和推进廉租住房制度，强化政府住房保障职能，努力改善城镇最低收入家庭住房条件
每年从筹措的住房专项资金中安排一定的资金由市房管局廉租住房经营管理中心从市场收购一批空置商品房、二手房等普通住房用于补充廉租住房的房源。其中大部分用于以市场租金标准向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于对孤寡老人、重残等特殊情况的“双困”家庭实行实物配租。每年安排一定数量的专项资金用于廉租住房租金配租，其中50%由市财政拨付，50%从住房公积金增值收益中拨付。
(四)2004年房地产市场发展趋势预测
1、我市房地产发展的有利条件
(1)、全市经济持续高速增长态势。2003年我市GDP增长15.1%，创下历史新高，2004年必将会沿着已有的发展情况，继续前进，南昌市整体经济环境趋好，必然会带动房地产业相应的快速发展。
(2)、城市化进程为房地产市场提供了广阔的发展空间。根据南昌市城市总体规划，到2010年，南昌城市实际居住人口将由现在的180万增加到300万人，城市用地范围由165平方公里增加到300平方公里。城市人口的增加和城区范围的扩大，必将加大住宅的需求量。
(3)南昌市居民住房消费潜力巨大。我市2003年底，人均住房建筑面积约23平方米，按照南昌市提出的到2010年人均住房建筑面积达到30平方米的目标还有很发差距，按测算，我市每年需新建住宅约250万平方米。另外，根据抽样调查，我市私房(含房改房)上市后再次购买商品房的比例为70%，购买的户均面积为95平方米，据此测算，每年用于改善性住房需求量约60万平方米。
(4)、刺激住房消费的政策将日益显现。为促进房地产流通，近年来我市出台了一系列搞活房地产市场的政策措施，这些政策的主要出发点在于降低门槛、减免税费、刺激消费，这一系列政策的刺激作用将于2004年进一步得到显现，房地产交易量将进一步放大。
2、2004年南昌市房地产市场发展的不利条件
(1)、信贷收紧，房地产开发企业面对严峻考验。中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(银发[2003]121文件)，对商业银行房地产开发信贷、土地储备贷款、个人住房贷款、个人商用房贷款、个人住房公积金贷款及个人住房贷款适用率等方面做了进一步的明确和规范。房贷新政将对我市房地产市场带来一定影响，即房地产贷款增势将有所减缓，贷款必将有所下降，部分房地产开发企业信贷融资难度增大。 (2)、房地产市场宏观调控难度加大。如总量扩张与空置增加的矛盾、价格持续上涨与收入反差较大的矛盾、投资高速增长与资金不足的矛盾以及消费者想购房与不敢购房、购不起房的矛盾，将制约房地产业的发展。
(3)、原材上涨，开发成本增加。从2001年至今，钢材价格从2400元/吨上升到3400元/吨，混凝土则上涨了50元至80元/方，仅此两项，房屋开发成本就增加100多元/平方米。开发商的开发压力进一步增大，建材价格上涨，必然对房价造成冲击。
3、2004年房地产市场基本走势预测
根据带动南昌市房地产市场快速增长的主体因素和市场供求背景分析，总体上看，我市房地产市场的发展尚属理性，已进入最佳发展期。2004年，我市房地产市场将会延续上年是发展势头，会有一个较大幅度的增幅。
(1)、房地产开发投资将持续增长。由于外地开发商大批进入，以及红谷滩新区和旧城区改造进程的加快，加之上年房地产市场利好刺激，开发商普遍会加大投资力度，全年房地产开发投资将增加50%以上。
(2)、住房消费需求日渐增大。随着南昌经济快速发展和居住环境的日益改善，南昌市房地产市场将会加速由地域性市场变为全省性、区域性市场，外地人士的购买份额将会越来越大。另外，因改善住房条件和新增人口而发生的主动性住房需求量和因房屋拆迁而发生的被动性住房的需求量将显著增加。2004年预计全市商品房的交易量将超过300万平方米，较上年增长20%以上，存量房交易预计160万平方米，较上年增长30%。 (3)、商品房价格将会稳中有升。2000年起，我市在对房地产开发总量惊醒限量控制的同时，将逐步推行“熟地”出让的方式，此举必然提高土地的出让价格，加之建筑材料价格的上涨，直接拉动了开发成本的上升，将导致房价继续上涨。另一方面，随着商品房供应结构的逐步改善，中、低价位商品房的供应量将会有所增加，在一定程度上将平稳房价是上涨，所以房价的涨幅不会太大。
(4)、楼市变得更加成熟，竞争趋向激烈。竞争焦点将由楼盘之间的竞争逐渐转向板块之间的竞争。市场分工的明确使开发商变得更加理智，这些楼盘进入产品优化的时期，高品质、有特色、有个性的楼盘将越来越多，而市民消费将更趋向理性，消费者挑选的空间越来越大，工程质量、环境等综合素质较好的产品将受到欢迎，反之，则被市场淘汰出局。
二、区域房地产市场情况分析
(一)基本概况
本地块三水环绕，西临沿江南路，抚河公园近在眼前，风光如画的象湖公园举步能到，正在改造开发的玉带河伴其东南，加上临近灌缨文化广场，湖光水色的自然及人文环境使这块土地的开发有了一个良好的价值基础。
洪城大市场、建材大市场、全顺汽车厂、江铃股份公司等大型高效益企业的中高层管理人员都是本地块未来开发项目的消费主力。
(二)交通网络
9、20、
25、207
(三)金融银行 工行、农行、中行、建行
(四)教育文化 工业技术学校、南浦小学
(五)休闲购物 建材市场、洪城大市场
(六)医疗保健 市三医院、九四医院
(七)楼盘情况
三、本项目地块优劣分析(SWOT)
1、优势(S) ①、地处老城区;
②、地块临街面，有商业潜力; ③、人气旺; ④、市政配套齐全;
⑤、毗邻火车站、长途汽车站; ⑥、两公里范围常住人口40万; ⑦、社区内部有学校;
2、劣势(W) ①、地价偏高、有一定的市场风险;
3、机会(O) ①、户籍制度的改变; ②、房贷贴息政策的落实; ③、与知名的代理商合作; ④、聘请知名物业管理公司;
4、威胁(T)
①、银行信贷体系严格; ②、通货膨胀人民币贬值; ③、其他区域楼盘不断上市;
项目综合定位
一、项目整体定位
在规划设计上，力求高绿化低密度;综合服务配套设施齐全;体现小区独特的整体建筑风格;人车分流，动静结合。
在建筑设计上，充分显示人性化的居家住宅，提高使用率，降低公摊面积，综合考虑住宅的使用功能和空间组合等因素。 在价格定位上，以中高档住宅为基准，结合市场和销售情况，拟定相应的价格策略。
在户型面积上，为考虑到消费者的接受程度，项目以中等户型为主，降低置业者的购买压力。
二、项目设计规划定位
(一)、片区规划
南昌市规划局已对沿江东路做过控制性详细规划，以住宅社区为主。目前，该片区市政配套设施齐全，周边环境还将进一步改善。
(二)、小区整体规划原则
1、高绿化低密度;
2、综合服务配套设施齐全;
3、户型设计适合“升级换代”居住要求;
4、体现小区独特的整体建筑风格
(三)、总平面布局
“风华盛世”总平面图略呈长方形布局，以风叶玫瑰为依据，4栋建筑以合理的分布，保证日照间距在0.8H之下，采光通风顺畅;中心花园布置在小区中部，下设地下停车位，利用不规则地形布置网球场和休息厅，小区设南北两个主出入口;对于临街住宅，采用双层隔音玻璃窗设计，提供给置业一个安静的居家环境。
(四)、交通组织
小区交通由小区出入主通道、小区次干道和小区道路组成，道路宽度和消防通道按城市住宅小区建设标准规划，地下停车位出口和入口分别设于小区北面主出入口，紧接南面20米宽的区域规划路。
(五)、规划指标
根据“风华盛世”初步方案及建设规模，规划指标见表9 表9：“风华盛世”项目建筑技术经济指标 序号项目指标备注 1总用地面积60600平方米 2总建筑面积109000平方米
多层住宅高层住宅商铺90720平方米13920平方米4360平方米可售面积12700平方米 3建筑层数
多层住宅高层住宅商铺7层10层、11层1层地上第一层做架空层
4建筑层高
多层住宅高层住宅商铺2.9米2.5米、2.9米4.5米住宅标准层高2.9米架空层2.5米
三、项目建筑设计定位 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。
(一)、建筑方案总体构思
建设地块位于沿江东路中段，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。
同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构成手法，体现建筑的时代气息和21世纪新的居住理念。
(二)、平面设计
1、住宅。
根据使用功能，住宅采用框架剪力墙结构大空间布局，条式结构可根据消费者需求在设计时灵活组合，调整住宅平面空间构成。住宅单体平面设计符合国家住宅建设基本标准和有关规范要求。 建设部根据我国住房改革的总体规划要求，提出小康住房的十条新标准如下：
1、套型面积稍大，配置合理，有较大的起居、炊事、卫生和储藏空间;
2、平面布局合理，体现食寝分离、居寝分类的原则，并为住房留有装修改造余地;
3、房间采光充足，通风良好，具有优质的室内声、光、热和空间环境，隔声效果和照明水平在现有国家标准基础上提高1~2个等级;
4、根据炊事行为合理配置成套厨房设备，改善通风效果，冰箱入厨;
5、合理分隔卫生间，减少便溺、洗浴、洗衣和化妆洗面的相互干扰;
6、管道集中隐蔽，水、电、煤气三表出户，增加保安措施，配置电话、电视、空调机专用线路;
7、设置门斗，方便更衣换鞋，展宽阳台，提供室外休憩常识，合理设计过度空间，既保护了居室的宽敞豁亮，又使实际的面积大大超过建筑面积;
8、垃圾袋装化(即垃圾不落地工程)，自行车就近入库，预留汽车停车车位;
9、住宅区环境舒适，便于治安防范和噪声综合治理，道路交通组织合理，社会服务设备配套;
10、有宜人的绿化和景观，人均绿化面积达到0.8㎡~1.0㎡，体现节能、节地，保护生态原则; 小康住房城市示范小区住宅设计建议标准见表10 住宅经济技术指标见表11。
表10：小康住房城市示范小区住宅设计建议标准 一二三四
套型面积系列标准(平方米)使用面积42~4853~6064~7175~90 建筑面积55~6570~8085~90100~120 功能空间使用面积标准(平方米)起居厅18~25 主卧室12~16 双人次卧室12~14 单人卧室8~10 厨房≥6 餐厅≥8
卫生间4~6(双卫可适当增加) 门厅2~3 储藏2~4(吊柜不计入) 工作室6~8 设施配套标准厨房Ⅰ型灶台、调理台、洗池台、吊柜、冰箱位、排油烟机(****作面延长≥2700mm)
Ⅱ型灶台、调理台、洗池台、搁置台、吊柜、冰箱位、排油烟机(操作面延长≥2700mm)
卫生间Ⅰ型淋浴、洗面盆、坐便器、镜(箱)、洗衣机位、自然换气(风道)
Ⅱ型浴盆(1.5m)和淋浴器、洗面化装台、化妆镜、坐便器(1~2个)、洗衣机位、机械换气(风道) 设备标准电器设备用电量80~120 KWH/月 负荷1560~4000W(大套可增至6000W) 电表5(20)A~10(40)A 电源插座小居室2~3组 小居室2组 厨房3组 卫生间3组
电视插口起居、主卧个一个 电话1~2台 空调线设专用线 宽带接口每个卧室一个 给水设备用水量200~300升/人·日 热水器或热水管道系统 采暖通风散热器、空调器(窗外预留位置)
室内环境质量标准光环境采光≥1%(室外全天空光照度与室内距离1米天然照度比)
照明起居厅及一般活动 30~70LX 卧室、书写阅读 150~300 LX 床头阅读 75~150 LX 管厅、厨房 50~100 LX 卫生间 20~50 LX 楼梯间 15~30 LX 声环境空气隔声撞击隔声分户墙，楼板≥40~50dB 楼板≤75~65dB 热环境(按不同气候区区别)冬季采暖区非采暖区16~21℃12~21℃
夏季<28℃
卫生环境日照(按不同地区区别)大寒日2小时~冬至日1小时
表11：“风华盛世”项目住宅经济指标表 序号指标名称单位指标 1套内使用面积
1.11.21.31.41.51.61.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套6810010811276.593.5102 2住宅标准层总使用面积平方米87272 3住宅标准层总建筑面积平方米103420(首层架空1220平方米) 4住宅标准层使用系数 高层 多层%%8085 5套内建筑面积
5.15.25.35.45.55.65.7A户型B户型C户型D户型E户型F户型G户型平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套平方米/套85(20套)125(44套)135(20套)140(20套)90(168套)110(504套)120(168套) 6户内平均居住人数人/户3.5 7居住户数户944 8居住人数人3304
2、公用建筑
中心花园广场地下设一层车位，地下车位出入口均为小区南面主出入口，地下车位的采光、通风、防潮、排水及安全防护措施，符合现行行业标准《汽车库建筑设计规范》(JGJ100)的有关规定。物业管理会所、配电间、休息厅等建筑物均建于地上。室外有消防环行车道、中心广场和庭院绿化带、建筑小品等。
(三)、立面设计
立面造型设计突出现代住宅建筑特色，考虑与周围城市环境的协调，表现简洁明快，有一定力度，使园区建筑轮廓线优美和富于变化，并与规划区内优雅、和谐、宁静的环境既协调统一，又具有鲜明的个性。
(四)、设施标准
住宅是室内环境，设备与设施，以及消防、安全防护等基本要求必须符合《江西省城市住宅建设标准》和有关规范，并按中高档住宅有关标准设计。
1、住宅装修及设施标准：
住宅为初装修，厨房、卫生间一次装修完成。 (1)、外墙：高级外墙涂料;
(2)、内墙：厨、卫为彩釉面砖，其余为双飞粉; (3)、顶棚：厨、卫为塑料扣板吊顶，其余双飞粉; (4)、地面：厨、卫为防滑地砖，其余为无砂地坪;
(5)、门窗：高级塑钢窗带纱窗，分户门、复合防盗门、户内门、实木镶板门、实木填芯蒙板门; (6)、厨房设施：洗涤盆;
(7)、卫生间设施：台下盆或立柱盆、坐便器; (8)、阳台：塑钢窗封闭式阳台;
(9)、其他：楼梯间踏步为面砖，墙面喷塑，塑料扶手;
2、小区配套设施： 小区设有院内花园、草地、休息厅、网球场、地下停车位、室外消防、配电房、公共照明、电子防盗系统、通风及火灾报警系统、闭路电视及通信系统以及保安监视系统等。
四、价格定位
(一)、住宅部分
1、市场比较法定价过程 表12：表楼盘调查统计表
序号项目名称建筑规模建筑面积(平方米)平均价格(元/平方米)销售率(%)开盘日期 A龙泽园6-7F28529260010003/01/28 B莱茵半岛花园6+1F12F250000多层：2900高层：3300----------未开盘内部认购
C新田绿洲9-6F、4-12F1-18F67872多层：2880高层：35008003/06/15 D船山广场1-19F/2B2867931008003/10 E水印都市2-14F、2-18F4746027509003/05/08 注：在以下列表中楼盘名称均以字母代替A：龙泽园、B：莱茵半岛花园、C：新田绿洲、D：船山广场、E：水印都市。 交易日期修正系数以本次市场调查的日期为基数100，以本项目的预售期为终点，2003年南昌市商品住宅均价增长18.18%，南昌市该类住宅和商铺价格的变动呈上升趋势，月平均变动+1.5%，其他条件见表11和表14。
表13：本项目住宅价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 序号成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格
交通配套环境小计交房标准社区规划小计 A2600109/100+3+10100/1040+1100/101100/1002698 B29003300109/100+20+3100/1050+2100/102100/10029513359 C28803100109/100+3+1+2100/1060+2100/102100/10029033528 D3000109/100+3+20100/1050+1100/101100/1003186 E2750109/100+2+2+1100/1050+1100/101100/1002826
表14：本项目住宅价格市场比较法销售状况权重系数修正表 项目名称比准价格(元/平方米)销售状况权重(销售率)加权的相对价格(元/平方米)本项目住宅销售价格(元/平方米) A2698100%2698 B295133590%- C2903352880%23222822 D318680%2549 E282690%2543 合计多层：180%多层：5020多层：2789 高层：250%高层：7914高层：3166 多层住宅销售价格=5020元/平方米÷180%=2789元/平方米 高层住宅销售价格=7914元/平方米÷250%=3166元/平方米
2、加权平均法定价过程
表15：本项目住宅价格加权平均价
项目名称比准价格(元/平方米)建筑面积(平方米)共计(万元)
A2698285297697 B多层：2850高层：33592500007125083975 C多层：2903高层：3528678721970323945 D3186286799137 E28264746013412 多层住宅销售价格=98650万元÷320701平方米×10000元/万元 =3076元/平方米
高层住宅销售价格=130469万元÷394011平方米×10000元/万元 =3311元/平方米
故最后采用算术平均值确定本项目多层住宅单价为：2933元/平方米
高层住宅单价为：3238元/平方米
(二)、商铺部分
1、市场比较法定价过程
目前南昌市房地产市场商铺多为租售并举，且以出售为主。因此我们选取两个类比性比较强的项目作为比较实例。其中，水印都市项目的交易日期是以本次调查时间为基准，锦和嘉园项目的交易日期是以2003年6月31日为基准，其价格变动情况同住宅相同。
表16：本项目商铺价格市场比较法系数修正表 单位：元/平方米 项目名称成交价格交易日期修正区域因素修正个别因素修正交易情况修正比准价格 交通繁华程度小计
水印都市10000109/100+2+2100/104100/101100/10010377 锦和嘉园8000117/100-2-2100/96100/95100/1009561 故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：9969元/平方米
2、收益还原法定价过程
目前南昌市同类地段的市场租金在50元/月/㎡~70元/月/㎡左右，按60元/月/㎡估算商铺的售价。
PS=12NRS……………………………①(总价等于N年的收益) RS≥PSλ÷(2×10000)……………②(月租大于月供) 由①、②可推出N≤14.7859(年);K=1/N=6.76%(年收益率) 注：P为商铺价格;S为商铺面积;N为收益年限(按50年计算);R为市场租金;λ为人民银行10年期抵押贷款常数。 PS=12RS[1-(1+K)-N]/K P=12R[1-(1+K)-50]/K=12×60[1-(1+6.76%)-50]÷6.76% =10246元/平方米
故最后采用算术平均值确定本项目商铺单价为：10107元/平方米
(三)、车位销售价格的确定
根据南昌市该区域目前的情况，车位平均销售价格为10万元/个~15万元/个。
(四)、建议销售价格
综合考虑了市场对定价的影响后，分析人员建议该项目个部分的销售单价为：
多层住宅：2950元/平方米 高层住宅：3250元/平方米 商铺：10000元/平方米 车位：15万元/个
四、户型设计定位
根据南昌市住宅市场需求，初步规划为以下4种户型： 高层住宅A户型二房二厅：每户建筑面积85平方米(20套); 高层住宅B户型三房二厅：每户建筑面积125平方米(44套); 高层住宅C户型三房二厅：每户建筑面积135平方米(20套); 高层住宅D户型四房二厅：每户建筑面积140平方米(20套); 高层住宅四种户型共计104套。
多层住宅E户型二房二厅：每户建筑面积90平方米(168套) 多层住宅F户型三房二厅：每户建筑面积110平方米(504套) 多层住宅G户型三房二厅：每户建筑面积120平方米(168套) 多层住宅三种户型共计840套。
以上户型在下一步单体设计时，还应根据消费者对象需求，综合考虑住宅使用功能与空间组合、家庭结构、人际关系、职业特征等因素，每套住宅有卧室、起居室、厨房、卫生间、储藏室及阳台、餐厅和书房。各种功能空{间卧室(单双人间)、起居室(厅)、厨房、卫生间}的使用面积满足规定的要求。
项目投资估算
一、项目实施进度安排
本项目计划在两年(24个月)左右的时间内建成。建设进度计划如下：
2004年6月：
2004年6月25日~7月25日： 2004年8月~ 9月：
2004年10月：
2004年10月~ 11月：
2004年12月：
2005年1月：
2005年3月：
2005年7月：
2005年10月：
2005年10月~2005年12月：
2005年11月~2006年2月：
2005年12月：
2006年1月~3月： 2006年3月~5月： 2006年3月~6月： 2006年6月： 2006年6月~9月：
2006年7月~9月：
2006年10月~2007年1月：
2006年8月~2007年5月： 2007年3月~6月： 2006年6月： 项目建议书批复。
编制可行性研究报告并批复。 建筑方案设计。 综合管网设计。 施工图纸设计。
报建、领取建设规划许可证。 工程开工，多层1#~4#楼先施工。
完成投资额25%，开始预售多层1#~4#楼。 多层5#~8#楼开始施工。 高层4#楼开始施工。 多层1#~4#楼主体工程完工。 高层1#~3#楼开始施工。 1#~4#楼设备安装。 1#~4#楼室内外装修。 多层5#~8#楼主体工程完工。 多层5#~8#楼设备安装。 多层1#~4#楼竣工验收。 多层5#~8#楼室内外装修。 高层4#主体完工。 高层4#设备安装。 高层4#室内外装修。 多层5#~8#楼竣工验收。 高层1#~3#设备安装。 高层1#~3#室内外装修。 高层4#楼竣工验收。 公共设施配套工程。 高层1#~3#楼竣工验收。 正式全部入住。
工程施工进度详见附表12。
二、本项目物业销售租赁价格
根据工程所处位置、周围环境条件和房地产市场的趋势预测，考虑房地产销售风险和工程建设成本等综合因素，多层住宅每平方米2950元，高层住宅每平方米3250元;商铺每平方米10000元;地下车位每个15万元;
三、销售进度及付款回收计划
本项目计划在2年半(30个月)左右内完成销售，各年销售计划见表17。
表17：本项目销售计划表(%)
项目合计200420052006200720082009 多层住宅10060%30%10% 高层住宅10030%60%10% 商业10080%20% 停车位10060%40% 由于银行按揭的时限，所以2005年和2006年销售的房款收入按90%回收，其余的房款在下一全部收回，2007年销售的房款收入，当年全部回收。
车位销售按分期付款形式实行，即第一年还50%，第二年还剩余50%。
回款进度详见表18。
表18：回款金额估算表 单位：面积(平方米)销售收入(万元) 销售期间项目2005200620072008 面积销售收入面积销售收入面积销售收入面积销售收入 销售计划合计58242172953867215822120866633 多层
高
层
商
业
车
位5443238101605712382721676202616360080292477261627009072127017441800267641317441800 百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额百分比回款金额 收款计划
200
5多
层
高
层
商
业
车
位90%90%14451111410%10%1606124 2006多
层
高
层
商
业
车
位90%90%90%50%722622292354135010%10%10%50%8032482621350 2007多
层
高
层
商
业
车
位100%100%100%50%2676413174490050%900 小计15565148898396900 注：车位面积未计算在内。
四、税费率
本报告采用的各种税费率见表19。 表19：税费率表(%) 税费项目税费率税费项目税费率 营业税5土地增值税1 城市维护建设税7法定盈余公积金10 教育费附加3公益金5 企业所得税33任意盈余公积金3 管理费用5不可预见费2 销售费用2.5房产税(按租金)12
五、项目各种财务数据估算
1、土地费用
本项目用地共计90.9亩，出让单价200万元/亩，出让总金额为18180万元，土地出让金分两次偿还，2004年先付80%，即14544万元;剩余的土地出让金在2005年付清，即3636万元。
2、前期工程费。
本项目前期工程费估算见表20 表20：前期工程费估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额
1规划设计费建安工程费×1.5%126 2可行性研究费建安工程费×5‰42 3水文地质勘探费建安工程费×5‰42 4通水、通电、通路费建安工程费×1%84 5场地平整费10元/平方米63 合计357
3、基础设施建设费
本项目基础设施建设费估算见表21 表21：基础设施建设费估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额 1供电工程建安工程费×3%251 2供水工程 3供气工程 4道路工程 5绿化工程 6通讯工程 7照明工程 8排污工程 9环卫工程 合计251
4、建安工程费用
本项目建安工程费用估算见表22 表22：建安工程费用估算表 单位：万元 序号项目单价计价数量金额
1多层住宅700元/平方米90720平方米6350 高层住宅1200元/平方米13920平方米1670 2商业800元/平方米4360平方米349 合计8369
5、公共设施配套费
本项目公共设施配套费估算见表23 表23：公共设施配套费估算表 单位：万元 序号项目单价计价数量金额 1居委会100元/平方米13400134 2托儿所 3公共厕所 4停车场 5健身设施 合计134
6、开发间接费用
本项目开发间接费用估算见表24 表：24开发间接费用估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额
1分散建设市政公用设施建设费建安工程费×5%418 2建筑工程质量安全监督费建安工程费×4‰33
3供水管网补偿费 住宅 商业住宅：0.3T/人，600元/T商业：0.1T/人，600元/T住宅：59商业：15 4供电用电负荷费 住宅 商业住宅：4KVA/户，480元/KVA商业：8KVA/百㎡，480元/KVA住宅：181商业：16 6其他建安工程费×5‰42 合计764
7、其他费用
本项目其他费用估算见表25 表25：其他费用估算表 单位：万元 序号项目计算依据金额 1预算定额管理费建安工程费×5‰42 2竣工档案保证金 3报建手续费
4工程合同预算或标底审查费 6其他 合计42
8、不可预见费用
本项目的不可预见费用按项目1~7项和的2%估算，详见附表2。 2004年不可预见费用：310万元; 2005年不可预见费用：224万元; 2006年不可预见费用：27万元; 2007年不可预见费用：1万元; 合计：562万元。
9、管理费用
本项目的管理费用按项目1~5项和的3%估算，详见附表2。 2004年管理费用：465万元; 2005年管理费用：336万元; 2006年管理费用：40万元; 2006年管理费用：2万元; 合计：843万元。
10、销售费用
本项目的销售费用按销售收入的2.5%估算。包括销售代理费，占销售收入的1.5%，即596万元;广告宣传及市场推广费，占销售收入的1%，即398万元。合计为994万元。销售收入见附表3，销售费用见附表2。
11、财务费用
本项目的财务费用按现行商业银行房地产开发建设贷款的利率(r=5.58%)估算，详见附表10。 2004年财务费用：167万元; 2005年财务费用：391万元; 2006年财务费用：446万元; 2006年财务费用：223万元; 合计：1227万元。
六、资金筹措
项目总投资30931万元，其中项目资本金2000万元，第一年(2004年)全部投入;商业性银行贷款8000万元，第一年(2004年)贷款6000万元，第二年(2005)贷款2000万元;不足的部分拟由预售房款解决。详见附表5。
七、贷款条件
第五篇：杭州某房地产项目可行性研究报告
第1操作环节：成功近出投资第一步
1.透视民地产可行性研究
房地产开发项目的可行性研究是在投资决策之前对拟开发的项目进行全面、系统的调查研究和分析，运用科学的技术评价方法，得出一系列评价指标植，以最终确定该项目是否可行的综合研究。
一般来说，可行性研究是以市场供需为立足点，以资源投入为限度，以科学方法为手段，以系列评价指标为结果，它通常要处理两方面的问题：
第一是要确定项目在技术上能否实施;
第二是如何才能取得最佳的效益(主要是经济效益)。
从房地产项目开发的实际情况来看，单从建筑施工技术上讲，一般不存在一时无法突破的重大难点，无论是大跨度桥梁，还是超高层建筑，如上海市的杨浦、南浦大桥，及高达 420米、88层的金茂大厦和高达 468米的东方明珠塔就是很好的佐证。可见，关键在于投资的回报，即能否取得最佳的经济效益，并兼顾社会效益和环境效益。
2、项目投资制胜第一法宝
一个房地产项目在实施之前，都必须进行投资可行性分析。在该阶段，可行性分析所要解决的波特定项目成功的可能性问题。当然，一个投资方案有成功的可能性，或者说其是可行的，也并不意味着该项目是合适的。-般情况下，可行性分析要研究的不仅仅是一个方案，而是同时研交多个方案，有时几个方案都可能是可行的，而且都很可能具有吸引力。要在多个可行方案中优选出最优秀方案，研究人员只能在可行性分析的基础上，综合考虑市场、资金、风险等各方面的问题，综合评价合理取舍。可行性研究，至少要能精确地回答这么三个问题：
a、这项目是可行的还是不可行的
b、如果可行，可行到什么程度
c、如果投资，可能遇到的最坏的情况是什么，对此应作什么打算
第3操作环节：房地产可行性研究战略分析
分析角度一：社会经济环免对房地产市场的影响
房地产业不是个孤立的行业，本书多处强调，将房地产业当作国民经济的‘喷头产业”来看待是错误的，这并不仅仅是个说法问题，而是一个最基本的认识问题：到底是房地产业带动国民经济的发展还是国民经济的成长带动房地产业的发展?如果把这个问题搞颠倒了，在形势的判断上就会出现根本性的失误。无论政府还是企业都会导致“先人为主”的决策倾向。如年代初海南、惠州、北海等地出现房地产业畸形膨胀，大起大落，都是无视当地国民经济发展情况，主次颠倒，没有摆正房地产业的位置所带来的后果。
分析角度二：当地政府行政行为对市场的影响
一些地方政府的城市规划及规划控制水平对当地房地产开发有着直接的影响。众所周知，在城市规划管理比较好的张家港市及江阴市，房地产开发一直处于比较平稳的状态。超前而科学的规划、有效的规模控制、严格的规划管理，使这两个城市的房地产开发避免7盲目的、一窝蜂的现象，本着配套一片、开发一片、管理一片的原则，这里的小区住宅市场基本上没有出现供大于求的情况，所有楼盘的预售成绩都很好。与此形成对比的是，不少城市的土地批出规模严重失控，房地产市场管理混乱，造成地皮炒卖现象严重，商品房供应量过大，市场价格起落过剧，地方政府规划管理不妥，给发展商们带来了很大的风险。
分析角度三：街区环境对房地产营销的影响
古北新区并非上海闹市区，楼价何以如此昂贵?原来，由80年代起率先开发的第一个上海外贸区—一虹桥开发区，随着愈来愈多外商人驻办公，邻近的古北新区自然成为外商购买或租赁住宅的主要目标。区内满是豪华住宅，住户大部分是港、台同胞及外国人，所以成为上海唯—一个名副其实的境外人士居住区。这使古北新区享有很高的知名度，并自然形成了一个独特的社交圈及生活社区，区内楼宇质素又不赖，需求者多而且舍得花大价钱，故此售价及租金曾一直稳步上扬。进入1996 年以后，该小区房价虽有所下跌，但仍是国内最贵的地方。
从古北新区的例子可以看出，房地产的价值似乎并不完全取决于楼盘自身的档次和质量，还与周边的街区环境有关。正因为有虹桥开发区的发展，才产生了对古北新区高尚住宅的需求，虹桥开发区与古北新区之间明显存在著功能上的互补关系。街区功能是使房地产实现其市场价值的外在动因。
投资商自身条件考察
1、考察你的经验
隔行如隔山，隔山买牛难。任何一家公司都不可能对自己完全不了解的领域进行投资，房地产投资也是如此。即使是已经在房地产业内有一定资历的企业，如果该公司以前是开发市内写字楼的，如今目标投资对象是郊区别墅，那么能不能考虑呢?那要看公司的经理层里是否有具备别墅开发经验的人才，否则还是慎重为好。当然，事情并不是绝对的，当你认为“经验”这一风险也值得冒的时候，就不必在这个问题上多思量了。
2、考察你的投资方式
由于企业背景和实力不同，各房地产投资企业的项目投资方式也不一样。也许你的企业从来不会在建一幢楼后靠出租来获取长期回报，而是建一部分卖一部分，甚至靠预售楼盘来滚动开发，那么对那些适合于长线开发的项目和适于长钱投资的地区，你就要三思而后行了。有时候一个好项目，到了某些房地产企业手里就成了臭狗屎了，想扔也扔不掉。
3、考察你的融资能力
每一个房地产项目的开发都会遇到借贷和融资问题。问题是你的借贷渠道和融资渠道是否可靠，如果项目建到一半而你的后续资金又无人提供，那可要人命了。笔者见到不少这样的事情：一个建了一半的项目因为没有后续资金而停工两三年，前期成本已经上升了一半，如此就算建好了也无利润可言了，明摆着是亏本的生意。分析角度四：投资商的自身条件对营销的影响俗语说“太贵有自知之明”。房地产商在进行项目分析时是不可能不对自身的条件进行分析的。一家公司不可能什么样的项目都能开发，也不可能什么样的风险都敢去冒，所以在考察一个地区、一个项目值不值得去投资时，还必须有针对性地权衡：本公司适不适合于那个地区去投资，适不适合于投资那样的项目。
第四操作环节 设计成功的可行性研究流程
步骤A人员安排组合
项目内容 人数 负责项目 费用 时间
注册房地产估价师
造价工程师
市场调查和分析人员
经济分析专家
制作人员
社会学，环境等专家
步骤B：市场分析
a、宏观因素分析
房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯及宗教信仰，有无地区冲突或战争发生的可能性。
b、区域性因素分析
一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅