一、业绩评价之财务模式概述
(一) 财务评价系统的产生和概念
二十世纪初, 商品市场相对匮乏且当时企业急需提高生产水平进而占领市场。大部分企业在此阶段追求生产效率的提高进而实现利润的显著增长, 由此产生了使用财务指标对企业的业绩进行衡量的方式。在评价企业经营绩效时使用财务模式要建立相应责任会计中心, 确保每个阶段出现问题时都有相应的人员负责, 以此来强化企业的管理效果。在此种评价模式下, 最终形成的业绩评价报告可以满足相关人员的需要, 进而达到发现企业经营过程中的问题、提升的经营管理水平的目标。
(二) 财务评价系统的优缺点
在进行业绩评价时所使用的财务指标大多是基于会计报表中的数字计算得出的, 所以可以对比不同时期的评价结果, 可操作性强且更加容易的反映出企业业绩的变化程度和趋势。首先, 企业业绩评价的范围不应仅包含财务方面的指标, 还应考虑影响业绩的其他方面, 所以财务评价模式具有一定局限性;其次, 财务指标反应的是过去时间内企业的情况, 无法对业务流程进行实时监控;最后, 委托代理关系的存在可能使企业经理人为满足自身对利益的追求利用职务之便操纵财务指标进而达到业绩要求。
二、恒大集团业绩评价过程
(一) 恒大地产集团有限公司简介
恒大把眼光放在了一二线城市进行建设, 目前已经跟国内外800多个企业进行洽谈合作, 最终恒大推出了让旗下大概500多万业主享受拎包入住和没有理由退房的服务, 就是这样的一个共赢的理念才使得恒大常年站稳世界500强的脚跟。集团的业务主要包括房地产开发、物业投资、物业管理等。2017年, 恒大集团发展模式由“规模型”向“规模+效益型”转变。这意味企业发展向增长效益和质量方面开始侧重。
(二) 经济环境及行业背景
随着我国经济发展进入新常态, 房地产企业所面临的社会经济环境也发生了相应的变化。去产能、去库存、去杠杆有序进行, 经济增长内生动力将持续释放。政府在2017年出台的一系列监管政策对房地产行业产生了较大的影响, 商品房成交规模随政策的变化而变化, 行业整合进一步加剧。在这个大背景下, 恒大也正在从“三高一低”向“三低一高”的发展方式转变。保持规模适度增长的同时注重增长质量, 降负债、去杠杆成了企业在现阶段的必然选择。
(三) 恒大集团运营及发展能力绩效评价
恒大集团的总资产截止到2017年已经接近于1.8万亿元, 和其刚上市的当年年初 (即2009年) 比, 是其当年的60倍左右。从上市到现在仅仅用了十年的时间恒大集团资产的规模和净资产规模却发生了如此大的变化, 这得益于企业盈利能力的不断提升, 另一方面也和战略投资者的资金投入密不可分, 例如企业在2017年收到其投入一千多亿元。
由净利润、总资产、股东权益在五年内的变动结果可以看到, 集团营业额、净利润、股东权益、总资产的变动实现了循环式的良性增长态势, 可持续发展能力较强。
(四) 恒大集团偿债能力绩效评价
房地产行业开发成本高、周期长等特殊性导致恒大集团的速动比率远低于流动比率, 存货占比达到60%以上。恒大集团近五年的流动比率和速动比率变化趋势大体一致, 短期偿债能力较好。同时, 恒大的存货一直处于较高水平, 并且每年的增长水平也较高。近五年恒大集团的资产负债率均超过75%, 基本呈现逐年上升的态势。2017年资产负债率达86.25%, 恒大集团目标是在2020年前将负债率降低到行业平均水平。
从动态方面, 恒大集团的现金流动负债比率近三年一直为负值且逐年降低, 2017年降低至-13.92%。经营活动现金流量净额的大小是偿还企业到期债务的基本资金来源, 结合恒大集团在近三年应收账款上涨较快, 说明恒大集团积极寻求市场扩张, 侧重在市场份额的增长上。
根据恒大集团与三家同行业企业资产负债率的对比分析, 保利地产和万科的资产负债率较低且变化较小, 近三年恒大地产的资产负债率一直高于万科和保利地产。绿地控股在近三年的资产负债率一直处于高位, 恒大略低于绿地控股。因此, 企业应持续关注企业资产负债率的变化。
(五) 恒大集团盈利能力绩效评价
2017年恒大集团的毛利润增幅明显, 高达88.9%, 是“规模+效益型”模式成效最直接的体现。同时, 在净利润方面2017年增幅高达110.3%。通过一年的经营使股东回报率达到了30.7%, 为股东创造的收益在整个房地产企业中名列前茅。企业在2017年的新开工项目、在建项目以及完工项目均有不同程度的上涨, 尤其体现在2017年的新开工项目环比上涨约87%。恒大集团开发项目及规模的上涨可以在一定程度上确保未来期间企业在收入方面保持持续增长, 并使盈利能力保持持续增长趋势。
恒大的现金储备大幅超越位列其后的两名地产企业。丰富的现金储备在一定程度上缓解了恒大集团的融资压力, 降低了由于资金问题导致财务风险的可能性。通过对经营活动现金流量净额比较分析, 万科在此方面的表现可谓独树一帜, 五年均为正流入。绿地控股自2014年以来经营活动现金流量净额持续改善, 到2017年已收到588.6亿元的现金流入。恒大在经营活动产生的现金流量净额在2017年为-1509.7亿元, 下降明显。
三、恒大集团发展过程中的问题及建议
(一) 恒大集团发展过程中的问题
1. 资产负债率高于行业平均水平
恒大集团近五年的资产负债率均超过75%, 基本呈现逐年上升的态势。2017年资产负债率达86.25%, 恒大集团目标是将负债率降低到行业平均水平。资产负债率较高会导致企业财务杠杆效应的加大。企业在借款时会带来财务杠杆效应, 一方面可以给企业带来收益的增长, 另一方面也可以造成企业的财务风险加大。合理权衡负债规模是企业在发展中必不可少的经营管理方式之一。
2. 扩张速度快易引发风险
恒大集团多元化发展, "房地产+文旅+大健康+金融"四轮驱动下, 企业资产规模截至2017年年末已经达到17618亿元。企业的发展迅速度较快, 积极追求房地产市场份额的增加也会导致款项的回笼不够及时, 这也导致了企业经营活动现金流量净额持续为负。资金回笼的不及时、现金收入占比较小也说明企业在发展中需要的资金规模大、对融资的要求高。在企业扩大规模经营时, 如果融资方面出现问题会给企业带来较大的风险。
(二) 解决恒大集团发展中问题的建议
1. 适时调整财务预警系统
企业融资渠道相对较窄会加大财务风险水平。恒大集团在去杠杆的大方向下, 可以通过多元化的融资方式降低财务风险水平, 减少借款成本极高的负债的规模。恒大集团应适时健全财务预警系统并根据环境变化不断调整、完善内部管理机制和治理结构, 增强企业对偿债风险的应对能力。稳健的财务状况是让恒大集团经营业务发展更加稳定和持久的保障。
2. 持续优化库存结构, 持续深化转型升级
随着恒大从“三高一低"向"三低一高”模式迈进, 恒大集团应在追求业务繁荣发展的同时, 制定一个相对合理的定价策略和动态的销售策略, 例如根据市场情况及时调整销售策略, 这样有助于恒大集团“去库存”的目标高质量地实现。存货在一方面是企业未来盈利能力和成长的保障, 另一方面由于存货价值大并且容易受市场环境的影响造成变现能力下降。
因此企业一定要注意控制好存货数量、持续优化库存结构。恒大集团在保证利润回报的同时, 应不断加快周转速度。恒大集团旗下的恒大旅游、恒大健康、恒大养生谷、恒大人寿等板块已经初步完成布局, 表明企业正在迈向多元化的发展模式。企业在多元化经营的布局基础上, 应提升营运能力, 均衡发展推动集团转型。
摘要：随着我国经济发展进入新常态以及供给侧结构性改革的持续推进, 房地产企业所面临的社会经济环境也发生了相应的变化。相应地, 企业在面对这些变化时会遇到各种各样的问题。通过业绩评价可以在一定程度上反应企业在生产经营过程中的长处与短板。文章站在经营者的角度, 采用业绩评价中的财务模式对恒大地产的财务绩效状况进行评价。结果发现, 保持规模适度增长的同时注重增长质量, 降负债、去杠杆成了现阶段恒大集团的必然选择。企业应根据市场情况及时调整销售策略确保恒大集团“去库存”的目标高质量地实现、在多元化经营的布局基础上提升营运能力并均衡发展推动集团转型。
关键词：业绩评价,财务绩效评价,恒大集团
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