在充满活力和日益开放的今天，越来越多的场合需要使用制度。制度是维护公平和公正的有效手段，也是我们工作的底线要求。什么样的制度是有效的？以下是小编为您整理的《物业公司维修管理制度》仅供参考，大家一起来看看吧。
第一篇：物业公司维修管理制度
物业公司物资维修及报废管理制度
一、固定资产、部分低值易耗品需要维修时，由使用部门提出请修单，属保修的物品联系原保修单位进行维修;非保修物品属办公用的物品由综合部安排维修，其它物品由维护部安排维修;
二、 固定资产、低值易耗品或非消耗性物品需要报废时，由使用部门填写“物品报废表”，属工程、机电、设备等物品报维护部;其它物资报综合部。经鉴定确认无法使用的，经报请主管副总批准，各部门在收到“物资报废表”批复三天内，将报废物资集中送往公司仓库，分别由综合部或维护部进行处理;
三、需维修或报废的上述物资如属人为损坏、报废或丢失的，应由责任人赔偿。
第二篇：物业公司管理 电梯故障维修标准作业规程
电梯故障维修标准作业规程
一、 目的
规范电梯故障维修工作，确保电梯的安全运行。
二、 适用范围
适用于物业管理处管理辖内的电梯故障维修工作。
三、 职责
1、 电梯分包公司和电梯维修工负责电梯发生故障时的紧急维修工作。
2、 机电维修部主管负责电梯故障维修的组织监控工作。
四、 程序要点
1、 电梯发生故障后，电梯维修工应恰到达现场(值班人员和电梯工10分钟内;分包公司30分钟内)。
2、 先查看故障现象、分析发生故障原因、分析故障的位置。
3、 根据不同的故障，进行相应的处理。
4、 一般常见机械故障及处理措施。
(1) 机房：
a、 电机轴承故障：电机运转时发出异常响声，如判断是轴承故障，应拆下电机检查轴承，如有发卡、磨损过大，则须更换轴承;
b、 选层器故障：一般有以下几种：
——滑链：应调整链条长度，调整带动轮位置;
——选层器三角触头不动：多为污尘太多所致，应用除污剂清除污染。
此齐除污快、去污强、而且还有滑润作用;
——上、下滑杆不灵活：主要是导向轴承锈死、或导轨没有润滑、主
导轴生锈、没有润滑油所致。应更换导向轴承、导轨加润滑油、除去主导轻轴锈污、加润滑油。
c、 制作器故障：制动闸瓦与制动轮之章有磨擦现象。应调整制动闸瓦，更换制动闸瓦，除去制动轮上的油污;
d、 限速器故障：夹绳钳口及绳槽入有杂物、轴承损坏。应清洗杂物、更换轴承。
(2) 井道与轿厢：
a、 轿厢门和自动门机构故障：开关门时有抖动声、不开门、不关门、开门时有碰声、门隙过大等。应清除地坎滑槽杂物、调整安全触板、连杆转动处加油等;
b、 厅门故障同上; c、 开门刀故障：运行时有碰声、或突然停车。应调整开门刀位置(开门刀与厅门地坎间隙、开门刀与厅门持轮间隙);
d、 导轨故障：运行不平稳、发抖、震动等现象。应高速轨道尺寸，用找道尺调正、用轨道锉修平接口;
e、 导靴故障：运行不平稳、有磨铁声、振动等现象，导靴片磨损严重、导靴座位置不对等，应更换导靴，调整导靴座位置;
f、 安全钳故障：运行时有磨铁声，严重时安全钳还会动作刹车，或单边刹车。应调整安全钳间隙、安全联动机构，加油润滑，保证各活动部位灵活。
(3) 底坑：
a、 补偿链故障：运行时有碰链声，由于补偿链增长或缩短等原因所致。应调整补偿链长度;
b、 安全钳钢丝绳张紧轮故障：运行进有磨钢丝绳声或有异常声。应调整安全钳钢丝绳，更换轴承;
c、 缓冲器故障：缓冲器生锈，不活动，液压油量不足。应除去铁锈，补充液压油。
5、 电梯一般常见电气故障及处理：
(1) 机房： a、 保险丝故障：
—— 缓冲器、底坑急停、断绳开关短路。应排去底坑积水，排除短
路点、换上双同保险丝、厅门轿门安全回路;
—— 井道有水，回路有短路点。应断去来水源，排除断路点，换上
双同保险比、指示灯回路;
—— 厅外指示有水或有线破裂断路。应排干水，排除短路点，更换
保险丝，控制回路;
—— 控制线圈被烧，控制元件内部断路，应更换控制线圈和控制元
件，排除线路断路点、换上双同保险丝。
b、 接触器和断路器故障：接触器或继电器不工作，由于接触器和继电器线圈烧坏，控制线路或插件有断开点，控制线路保险被烧坏等原因所致。应更抵达接角器或继电器，排除断开点，更换保险丝。 (2) 开道与轿厢： a、 上、下限及极限武装故障：此故障职责电梯不能走车，一般是是由于开头接触不好或断路等原因所致。应清洁接触点或更换、排除断点等;
b、 轿门、厅门联锁开关故障：此故障出现电梯只关门不走车，一般是由于开关接触不好或开关损坏、线路断路等原因所致应清洁接触点，更换开关排除线路断点等;
c、 安全钳开关、安全窗开关、轿车顶急停：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良或损坏等原因所致。应清洁接触点，更换开关。 (3) 底坑：
a、
缓冲器开关、底坑急停开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于接触不良，缓冲器复位不到位，主钢丝绳过长，对重碰到缓冲器开关损坏所致。应清洁接触点，缓冲器复位，缩短主钢丝绳，更换开关;
b、
张紧轮断绳开关故障：此故障出现电梯不走车，一般是由于开关接触不良，安全钳钢丝过长，开关损坏等原因所致。应清洁接触点，缩短安全钳钢丝，更换开关。
6、 电梯故障排除后，电梯工应将电梯故障维修情况记录在《电梯维修记录表》中，归档长期保存。
7、 本规程作为电梯工的绩效考评的依据之一。
五、 记录
《电梯维修记录》
六、 相关支持文件
《电梯日常维修保养标准作业规程》
第三篇：物业管理公司如何管控电梯维修保养的质量
文/史宗喜
在物业管理活动中，对设备外包的有效管理控制，一直是物业管理活动的重点难点，其中对电梯外包的管控显得特别突出，如何有效管理控制维保单位按要求对电梯设备进行维护，是物业管理活动中一直在探索的课题。
对电梯设备的维保质量的管控，实质上就是要管理控制好电梯维修保养的全过程，目前电梯维修保养存在的问题主要包括以下几个方面：
一、电梯保养的形式小于内容。在物业管理活动中，由于一些专业设备需要具有专业技术的公司来维护，为了物业管理活动的顺利实施，物业管理公司通过招标的方式与专业公司订立服务合同，其中电梯设备的维护保养就是通过合同的方式交给专业电梯公司维保的，然而物业公司对电梯公司的运作方式仅仅停留在合同条款上，电梯专业公司一开始会派经验丰富的员工，对所接管的电梯设备进行维护保养，当电梯设备稳定后，维保方往往会派来新人撤走老人，维持现状。事实上电梯维护保养是综合能力很强的工作，没有一定经验很难实质性完成维保工作，为了解决这种矛盾维保方会把技术含量低的工作做起来——那就是把设备表面清理干净，而物业管理公司往往看重这一点，使管理控制电梯维保质量渐渐转变为管控设备清洁质量。这样就使的电梯维修保养简化成设备清洁。
二、电梯保养人员的经验水平较低。随着城市快速发展，电梯数量猛曾，电梯维保人员供不应求，刚拿到电梯操作证就被电梯公司放到维保第一线，经验能力都有限，事实上很难有质量的完成维修、保养工作。同时一些有经验水平较高的电梯工又往往脱离了基础的维修保养工作。
三、电梯保养数量大。随着市场竞争的加剧，电梯维保费用的降低，电梯公司要维持电梯工的工资增长，其最基本的方法和途径就是增加每个电梯工电梯维保的数量，由于电梯数量的增加，使得电梯保养水准难以达到合同要求，久而久之电梯的保养质量下降、故障上升、风险增大，形成恶性循环。
四、电梯维保人员的工作状况很难被监管。由于电梯维保是专业性很强的一项工作，没有经过相关的学习和培训很难掌握，因此非电梯专业人员很难监管电梯维保工作，电梯维保是否做到实处也很难界定。
五、电梯备件不足。深圳有数百家电梯维保单位，大多数维保单位并不是电梯生产制造单位，配件完全靠外部采购，因此电梯维保单位不可能配备较为齐全的电梯配件，延误电梯修复时间的情况时有发生，对物业管理公司造成一定的影响。
六、配件更换频繁。主要原因就是
1、更换的配件质量不过关。
2、与维保人员的技术水平有关系。
3、通过更换配件达到创收的目的。
4、电梯设备设计的原因。
七、维保人员责任心不强。主要体现在保养过程能省就省，保养内容能少就少，保养时间尽量缩短。出现问题后找理由，互相推诿责任，使处理问题时间变得较长，对物业管理公司的要求敷衍了事。
面对电梯维保现状，如何管控当前电梯维修保养存在的问题，提高电梯维修保养的质量，是当前物业管理公司面临的一个共同问题，现在主要可以从以下几个方面入手：
一、建立维保人员档案。对电梯维保公司派驻人员进行考察，考察从3个方面入手：
1、通过询问维保程序、工作细节初步了解维保人员的理论知识。
2、查看维保人员的工作年限，从侧面了解维保人员的经验水平。
3、确定现场维保人员，防止电梯维保单位频繁换人影响现场维保质量。经过细致的前期准备工作，使物业管理公司方面能很明确的知道维保人员状况，以便更好的掌控维保现场质量的实现。
二、规范维保人员按计划保养。电梯按一定时间间隔进行保养是保证电梯安全运行的关键，电梯的保养主要内容包括检查、调整、润滑、清洁。主要作用是保证电梯安全运行。按计划保养能有效控制电梯保养的频次，降低电梯出故障的风险。
三、明确维保单位权责以避免风险扯皮。在现实合作过程中由于权责不清造成维修拖延，保养不到位，故障频发。物业管公司认为维保单位的水平不行，而维保单位认为物业管理公司不愿意花钱，这样互相推诿就造成电梯维保质量下降，为了避免此类风险首先要明确配件价格、维修时限、保养频次。其次物业管理公司应积极配合，该花钱的地方不要吝啬。这样有利于提高维保质量。
四、引入有经验的电梯管理人员。在市场经济条件下，公司的目标是追求利润，对于电梯维保公司来讲收入包括维保费用、大修费用，维保费用基本固定不变，而大修费用是变动的，如何减少不该发生的大修费用是物业管理公司最急于考虑的问题，引进有经验的电梯管理员是解决问题的关键。有经验的电梯管理员能有效的监控电梯维保过程，提高保养质量降低、减少由于保养不到位引起的大修费用，同时也保证了物业管理公司所付费用与电梯维保公司所付出的劳动基本一致。保持对电梯的维保质量进行管控有着重要意义。
五、物业管理公司定期对维保单位进行维保质量的评估，通过对维保单位的维保质量评估来监测该阶段的维保状况，及时反馈给维保单位，同时作出书面评估报告，由维保单位确认并做出反馈，为以后合同的续签做参考。
六、物业管理公司加强与维保单位的定期沟通，通过定期沟通更好加强双方的合作，建立互信机制，避免猜忌，互利双赢。
物业管理公司若能不断完善管控措施，使电梯维保单位严格按合同要求去做，那么电梯维保质量将有明显提升，并且保持常态化，不仅有利于电梯设备寿命的延长，而且能提升物业管理水平，这是物业管理公司希望看到的结果。
第四篇：物业公司维修个人总结
时光飞逝而过，，回顾一年的工作，紧张而又忙碌，一年来在物业公司领导的大力支持和关怀下，本人遵纪守法，认真学习，努力钻研，扎实工作，以勤勤恳恳，兢兢业业的态度对待本职维修工作，在维修部的岗位上发挥了应有的作用，主要有以下几方面：
一、 做好维修部的管理工作、做好上级安排的任务和各部门的来电报修工作。
本人以身作则，要求组员遵纪守法，遵纪公司的规章制度，做到不迟到，不早退，加强组员的责任心培训，认真做好设备的检查工作和运行记录工作。对上级安排的工作，合理安排，调动组员,迅速处理。对各部门的来电报修，认真听讲，记录来电的单位，报修内容以及故障的位置等，迅速调动组员迅速处理，对较大的故障或不能处理的问题认真向客户解释并上报处理。
二、重视设备设施的安全运行和检查工作，以保障设备设施的安全运行。
维修部一贯将设施设备的安全工作放在首位，每到节假日前一个月都会制定节假日设备设施安全检查、保养和维修工作会议，制定工作计划，落实计划内容、完成时间和责任人，以及检查时间，明确各项工作重点，事后进性检查，以确保小区、市场的设施设备安全运行，在日常工作时，强调维修工作时的安全操作和自我安全防范的意识，杜绝工伤事故的发生。
三、真抓实干 抓好安全管理
操作安全：由于部门工作的特殊性，维修组员工经常要接触用电器具，动电焊，用电等作业。为了确保操作者的人身安全，上班前会对组员时常进行安全教育，加强部门员工的安全操作意识。在动电、维修危险作业时，确保有人在场监护。全年维修人员无安全事故发生。对维修组员工进行了设备安全使用常识的培训，提高了全体员工安全的意识。
设备设施安全：定期对各部设备专项安全检查，每月对大厦配电井，管道井设备进行安全检查;每月对配电房变压器、低压配电柜进行安全检修、除尘。每逢节假日前都要组织对酒店个部、办公室进行设施设备安全大检查。对重点运行设备进行一日一次的安全巡查，发现事故苗头，立刻处理。
最后，自己作为电工主管，分管强电，弱电，小区、市场专业维修保养工作，深感责任大，担子重，物业公司领导给予自己充分信任，信任就是自己勤奋工作，不断提高管理水平的动力，自己必将认真高效，以身作则，配合各部门的工作，在新的一年戒骄戒躁，开创崭新的工作局面。
第五篇：物业公司维修人员考试试题
维修员转正岗位基本知识考核试题
-﹑填空：﹝每题5分﹞
1·着装：着岗位制服，制服不得(混季)穿着;制服保持整洁﹑平整﹑无破损;袖口﹑衣领无﹙污迹﹚;制服外不得露出﹙个人﹚物品，衣修口袋整理﹙平整﹚，勿装过多物品。 2·单位名称﹙金的物业武汉分公司﹚，你的直接上级职务是﹙维修班长﹚，你所属的部门是﹙美茵/莱茵管理处﹚，所属班组是﹙维修班﹚。
3·遇到认识或不认识的客户﹑领导﹑同事﹑参观者，应向对方微笑﹙问好﹚。与客户共同乘坐电梯，应请客户﹙先进﹚﹑先处。
4·维修员的岗位可以和﹙项目服务维修员﹚岗位转换，直接晋升的职位是﹙维修班长﹚。 5·一切拾获物品要﹙交共﹚，严禁﹙私留﹚。
6·10字礼貌用语：﹙你好﹚﹑﹙请﹚﹑﹙对不起﹚﹑﹙谢谢﹚﹑﹙再见﹚。
7·对客户的称呼礼仪：成年男性为主称呼：﹙先生﹚﹑未婚女性业主称呼：﹙小姐﹚，如无法断定对方婚否，则可称为﹙女士﹚;对儿童可称为﹙小朋友﹚。
8·维修员工作中需要用的表格﹙至少写出6个﹚有《水泵房巡视记录》﹑《变压器巡视记录》﹑《电梯机房巡视检查记录》﹑《维修值班记录表》﹑《公共区域巡视记录》﹑《公共设施﹙设备﹚大﹑中修记录表》﹑《公共建筑设施维修保养记录》﹑《给排水设备﹙设备﹚保养记录》﹑《干式变压器保养记录》﹑《消火栓维修保养记录》﹑《水景设备设施半年维护保养记录》﹑《水池〈箱〉清洗记录》﹑《水池〈箱〉加药记录》﹑《车辆道闸系统月维护保养记录》﹑《公用工具领用表》﹑《工具借用登记表》﹑《装修巡视记录表》﹑《违反装修规定整改通知书》。
9·按门铃或敲门〈叁〉声，力度适中，如无应答等候〈5-10〉秒再按门铃或敲门。
10·因自身原因给对方造成不便，应及时致歉：承认自己言行不当，可说“﹙对不起!﹚”﹑同“﹙真抱歉!﹚”﹑“很惭愧!”。请求对方谅解，可说“﹙请你原谅!﹚”“请你别介意!”，同时要配合适当的补偿行为。
二·判断：﹙每题5分，对打√错打×﹚
1·遇到业户咨询时应面带微笑，认真聆听业户意见，属于本职范围的要现场解答。如自己解决不了的问题，指引业户到服务中心解决。﹙√﹚ 2·微笑结合语言：“早上好”﹑“你好”﹑“下午好”﹑“再见”;微笑结合身体动作：点头﹑15度鞠躬﹑握手。﹙√﹚
3·蹲姿：-脚在前，-脚在后，两腿弯曲向下蹲。前脚全着地，小腿基本垂直于地面，后脚跟提起，脚掌着地，臀部向下。﹙√﹚
4·手势：手势是谈话必要的辅助手段;手势的幅度和频率不要过大过多，示意方向或人物时，可用一根手指引导。﹙×﹚
5·保持手部干净，及时修剪整齐，指甲长度不得超过3㎜。﹙×﹚
6·可以因私进入业主家中哦你中或向业主了解随身服装﹑金银首饰及贵重物品的价格﹑产地。﹙×﹚
7·工作时间﹙含上班前用餐﹚不准喝酒，不许私自为业户提供特别服务。﹙√﹚
8·室外维修完后及时清洁现场;将移动了的物品还原;恢复正常使用的应及时拆出标识。﹙√﹚
9·家庭维修服务时关于收费的标准用语有：“这是《服务中心家庭维修服务价目表》，根据服务中心的收费标准，本次服务的费用﹡﹡元，请你过目。”“请您在《维修单》上签署意见及姓名。谢谢!本次服务的费用﹡﹡元!请问你选择到服务中心交费还是现场收费?” ﹙√﹚
10·室外维修危险部位应设置安全围栏留守人员现场监护，对可能受影响的客户应提前24小时通知，并提前作好应急措施。﹙√﹚ 11·可以随便接受业户的赠送礼品，同时应表示深切谢意，礼品手下后及时交领导处理。﹙×﹚ 12·发现业户提那大件或沉重物品，应主动帮助。标准用语是“我来帮你吧!”
“不用谢!”﹙√﹚
13·家庭维修服务完毕后，维修人员应主动请业户试用验收“﹡﹡先生/女士，你好!你安排的﹡﹡﹡服务我已经完成，麻烦你检查/试用一下。” 14·美茵前台：87675155;莱茵前台：87296066﹙×﹚
15·家庭维修服务在上门服务时应向业户问候“﹡先生/女士，您好!我是﹡﹡服务中心的维修员，请问是你预约了维修服务吗?” ﹙√﹚
三·简答﹙1-5每题10分，6-9每题15分﹚ 1·家庭维修的服务节点有哪些?
答：敲门;问候;核实报价;开始服务;服务完毕;告别。 2·家庭维修服务中为客房提供有哪几种交费方式? 答：情形一：陪同业户到服务中心交费，领取票据。
情形二：现场收取服务费，给业户开具收条，费用交财务后由客服助理开具的票据和找零交业户，并收回收条。
3·日常装修巡查中的服务节点有哪些?
答：敲门;问候;进入业户家中;验收结果告知。
4·维修员使用及保管的物品有哪些?
答：
(1)、配电箱(柜)、箱式变压器、机电设备及机房钥匙; (2)、临时抽水泵 (3)、施工斗车 (4)、维修工具
5·维修员的沟通职责包括有哪些?有何要求?
答：
(1)与业户沟通：主动为业户服务，收集业户的意见，不能解决的问题及时将信息反馈到直接上级。
(2)与上级沟通：每周进行一次与班长面谈，汇报上周工作完成情况、需要协助事项，各其提出合理化建议。
(3)与其他班组的沟通：及时与其他班组进行沟通，反馈所收集到的业户相关信息，协助处理客户投诉;
6·装修审批和巡查中应注意哪些事项?
答：认真听取业主(装修公司)装修设想;协助业主完成各项装修资料的填写;对业主装修方案提出合理建议;打开《装修指南》，对照相应部分，现场提示业主及装修负责人装修期间应注意事项;现场检查和询问装修进度，有业主或装修负责人在场的应先向业主或装修负责人问候和了解有关装修的情况;需再次提示业主和装修负责人注意的事项;关于空调安装的提示;及时发现并纠正装修违章;检查完毕离开装修现场时告知管理处联系方式。
7·家庭维修服务中应注意哪些事项?
答：按门铃或敲门三声，力度适中，如无应答等候5-10秒再按门铃或敲门。
得到业主确认后，戴鞋套，进入业户家中。
在业户交待完工作内容后，重复一遍服务内容并进行初步察看。 确定可以提供的维修服务，出示《服务中心家庭维修服务价目表》，告知收费标准并填入《维修单》上的费用栏内。
经业户同意后，作好保护措施，开始服务。
服务完毕后，先收拾好服务工具及清理现场，主动请业户验收。
请业户在《维修单》上签署意见及姓名，如收费项目已确定，将《维修单》业户联交业户并告其交费程序。
业户签完单后，主动询问业户还有没有其他需要。 出门后帮业户关好门(注意关门的声响)，脱下鞋套。
8·装修审批时现场提示业主和装修负责人装修期间应注意事项有哪些?
答：主业主和装修负责人在装修之前仔细阅读《装修指南》，在装修期间尤其要注意：
(1) 不要改变和损坏房屋外观及公共设施;
(2) 不要改动房屋的梁、柱、楼板、承重墙等结构以及上下水管道，不要将生活污水排入雨水管道;
(3) 厨卫必须进行防水处理及48小时闭水试验;
(4) 安装空调要在指定位置施工，冷凝水应经设计排水管排水; (5) 请勿打凿结构层，地面装修材料厚度不要超过50毫米; (6) 请勿封闭阳台、露台或改变使用功能; (7) 请勿改变进户门;
(8) 请勿在外墙安装防盗网、雨棚、悬挂招牌广告等设施; (9) 安装吊顶时应预留检修口;
(10)请勿擅自移位或修改对讲、安防和燃气等到设施; (11)室内给水应注意打压试验;
(12)装修材料和装修垃圾应袋装，垃圾应定时堆放在专用垃圾站; (13)动用电焊等明火作业应向服务中心申请; (14)每户配备2个标准灭火器;
(15)要求装修人员凭证进出，文明施工。
9·请列举至少6项维修员的工作职责。
答：
(1) 熟悉小区给排水、供电、安防、消防等系统、管线分布和控制位置，机电设备的性能和使用情况，定期开展房屋及公共设备设施的巡查工作。
(2) 熟悉各种设备设施的使用和操作，严格执行操作规程，认真维护各种设备，能处理和判断一般性故障，及时采取应急措施。
(3) 参与物业接管验收工作。
(4) 定期对房屋 及公共设备设施进行维修养护。
(5) 负责业户装修巡查、监督并记录，督促违章装修的整改、验收工作。
(6) 保持值班室和设备房干净整洁。机电设备完好率达100%。保障供水正常。 (7) 负责业户的有偿服务处理工作。
(8) 定期检查消防泵、喷淋泵及消防系统的测试。
(9) 负责小区公共区域水电抄录、水电费用的收缴工作，临时施工的水电管理。 (10)当值人员发现设备设施安全隐患，应及时处理并做好记录; (11)负责办理入伙验房手续;
(12)遵守工具管理规定，维护好个人工具和公用工具。 (13)完成上级交办的其它任务。