第一篇：二手房购买合同书集锦
购买二手房合同书
卖方(甲方)：买方(乙方)：
经双方协商一致，甲方自愿将沙寨街面上两层楼房一幢,厕所一间，猪圈一间，后院坝平分，产权建筑面积为平方米房屋出卖给乙方，经双方协商达成如下协议：
1、甲方必须保证房屋产权的真实性，不得有因甲方原因所产生的任何麻烦和纠纷，否则乙方的一切经济损失由甲方负责。
2、甲乙双方协定房屋总价为人民币整(￥ 元)，乙方预付定金人民币整(￥ 元)，双方不得以任何理由违约，甲方违约双倍返还定金给乙方, 乙方违约则甲方定金不退还定金。
3、甲、乙双方商定，双方立契签字后，乙方一次性将余款两万元整(20000.00￥ 元)付给甲方，甲方将房屋钥匙及屋内所有的家具家交给乙方。
4、乙方在付清余款前，甲方应将房屋的水、电、有线、网络、物管等所有费用全部结清。成交日期以后所产生的费用由乙方负责。
5、过户的交易税及一切费由方承担，因乙方须申请贷款，甲方必须提供相关证件配合乙方办理公积金贷款手续。
6、甲、乙双方共同遵守以上条款，不得违约。合同一式两份，甲、乙各执一份，签字后生效，不得涂改。
甲方签字：乙方签字：
2014年 7月日
第二篇：二手车购买合同
购车合同
甲方(售车方)：XXX身份证号：XXXX
乙方(购车方)：XXX身份证号：XXX
为了明确买卖双方各自应承担的法律责任及义务，经双方自愿同意签定以下协议：
一、甲方将粤三辆(产品型号分别为：金龙XXX、金旅XXX、金旅XXX),手续齐全有效，现转让给乙方。
二、双方达成成交总额为人民币570000万元整(大写：伍拾柒万元整)。
三、付款方式:本合同签订后，于2012年12月16日前将车款一次性转帐支付至户名为：XXX，卡号XXX，开户行为XXXXXX的银行卡内。
四、甲方必须保证所提供的车辆手续正规、合法，如有虚假乙方有权退车，甲方无条件退回车款，并承担乙方相应的经济损失。
五、自2012年12月16日0时0分之前的经济纠纷、债务、债权均由甲方承担，与乙方无关。之后的经济纠纷、债务、债权均由乙方承担，与甲方无关。(协议时间均为北京时间)。
六、因双方交易的车辆为旧机动车辆，双方均对该车辆的工作状况表示认同。
七、本协议一式贰份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效，未尽事宜，双方协商解决。如有一方违约，将承担购车总金额的50%为违约金赔偿给对方。
八、此协议签订生效后，甲方与此车辆无任何关系。
售车方(甲方)：购车方(乙方)：
签定时间：年月日
第三篇：北京二手房购买经验-非北京户口购买二手房
外地户口在北京购买二手房经验分享
一、基本流程
购买二手房，基本步骤：初步确定购房资质——网上选址选房——预约中介及看房时间（最好约到离房屋最近的中介分店）——了解出售人的基本情况，排除风险——约谈业主，签约并交付定金——购房资质审核——网签——交首付、中介费、贷款审批——交税费过户——房屋抵押——全款支付后交房（交房可以双方约定）。
1、全款购房时效最高，签约后最快1个月就搞定；
2、公积金贷款或者纯商业贷款：签约后预计2-3个月；
3、组合贷款：4个月以上。
二、需求定位
需求定位包括大到地理位置及交通、小到小区环境、户型、面积等
1、以本人为例（1）基本情况为：已婚未孕，计划2年内生孩子；夫妻2人均在东三环国贸商业圈上班，我是地铁1号线永安里，多辆公交线路，老公是地铁10号线国贸，多辆公交线路；（2）需求定位：不够明确，既要考虑未来小孩儿上学，又要兼顾2人上班距离；基本位置在“东边”，含东南三环内，东五环内，东北三环。
2、经验教训：因未明确需求，看房面扩展的特别大，很耗时耗力；一边看房，一边明确需求，最终明确“考虑十年内的需求；朝阳区相对可以的幼儿园及小学；上班时间控制在40分钟以内；小区环境较好，2居南北通透”。
三、算账
购买二手房，有一些税费产生、且贷款额度有限制，必须提前做好一个测算。
1、税费：不同性质的房产，税费差异较大，简单介绍几种大家常遇到的
（1）契税：买方缴纳（且未必须缴纳，不分性质），家庭首次购买唯一住房90㎡以下1%；90㎡-140㎡1.5%；140㎡以上3%。购买非家庭唯一住房 3%。
（2）普通商品房： 满五唯一（即出售房获取该房产已满5年，且是家庭为单位名下唯一住房）：营业税（3月30日最新政策，满二年就免征）、个税均免征；
满五不唯一：营业税免征（3月30日最新政策，满二年就免征），个人所得税一般按照本次售价减去原购置价差额的20%征收。
不满五（3月30日最新政策，不满二年）：营业税5.6%，个税按差额的20%缴纳
（3）公房/央产房
公房就是以前单位自己盖的房子，并依照规定向职工出售公有住宅楼房，已购公有住房,就是职工按照成本价或者标准价购买的公有住房。这种房产虽然也有房产证，但是上市交易有一些限制的，记住一定要问清楚或者在补充协议约定：会不会产生额外税费，特别是土地出让金（最好约定这个费用无论多少由卖方承担）；出售方的配偶是不是同意出售；出售房产是不是要得到单位的同意，或者还要去配偶单位确认（央产房一般需要，因为他们要核实家庭为单位是不是还有其他公房）
教训分享：我看上一套央产房，业主明确表示该房产是家庭名下满五唯一公房；中介表示该单位的央产房他们已经卖了很多，上市交易完全没问题；插曲是我们在询问出售方配偶的工作信息时，他们一直未说明。最终，我们签署的购房合同和补充协议（因公房交易需要得到原单位的上市许可，出售方比较谨慎，签了免责条款）；问题来了，最终对方无法拿到上市许可，原因是她老公是部队的，他们单位同意出售该房产，但是需要给配偶单位发个确认函，确认名下没有其他公房。业主不敢去发送这个函，原因是部队有分房（没有产权、没有网签；且分房时，承诺过家庭为单位名下无其他公房），这要是一发函，部队就知道他们名下有一套房产了。崩溃……
公房税费：与普通商品房比，主要差异在土地出让金（有可能需要补足原来购房时优惠价的部分）和个人所得税（以前公房管理混乱，税务局查询不到购房合同、契税等信息，就可以认定为无法查询原值的房产，个税不按差额缴纳，直接按照本次出售价格的1%缴）。
（4）如上所述税费的税率，对应的税基就是出售价，这个词也是有讲究的。原因有二：
其一，尽量降低税费，在房产成交总价上，可以将其分为购房款和装修家居补充款，其中缴纳税费是按照购房款计算的；
其二，二手房因为使用年限有限，银代为了证明在未来出现无法还贷情况下收回的房产可以抵消贷款额度，要进行房产评估，一般这个评估价是低于目前的成交价位的。
2、首付款：如果父母经济困难无法支持首付，年轻人首付款压力大，所以需要好好计算。
（1）教训：记住购买二手房的首付款款不是简单按照房价的30%去测算的，因为银行或者公积金贷款是有上限的。
（2）举例：一套出售价格200万，九几年的二手房；正常的市场评估价需要打折扣，每一个地区都有一个评估指导价上限，大概为出售价格的85%到90%之间。先计算最高商业贷款限额=200*88%*70%=123.2万，那么首付款=200-123.2=76.8万。
3、中介费：北京大中介的服务费一般都为成交总价的2.7%，链家不打折或者最低能到2.5%；我选的是我爱我家，可以谈折扣到七五折。同时，对于链家独家房源（所谓独家，就是只在链家卖，链家承诺给出售房卖出好价格，有效期一般为3个月；对于这个独家的法律效力，有待确认）也在链家看；我的基本原则是，跟哪家中介看的房子，最终就选择哪家去签约，省的到时候中介之间瞎捣鬼。
4、月供：
（1）贷款年限：影响因素有购房人年龄、房产剩余可使用年限、房屋结构（砖结构或者砖混结构贷款年限短，结构在房产证上有），且公积金贷款最高年限一般低于商业贷款的年限，如果是组合贷款，那么就按照公积金年限统一执行。计算方式不是很清楚，大概是：
砖结构或者砖混，用47减去已使用年限为最大贷款年限；钢混的大概要长个七八年。
（2）贷款利率：在测算时，建议选择比较保守的基准利率，请中介帮忙计算。
（3）贷款额度：关于公积金、商贷、组合贷款见下文专题 综上，我们简单计算一下“成交价200万（含购房款175万，装修家居款25万），满五不唯一公房，房产证显示为1985年砖混结构的房产，公积金贷款年限17年，贷款额120万”的情况下：首付80万，税费约8万（契税=175*1%，个税=175*1%，土地出让金=15.6*房屋面积，中介费=200*2.7%*75%），月供在8000元左右。
四、签约注意事项
1、买卖合同：是中介提供的固定版本，关键条款把握一下即可；
2、补充协议：双方特别约定都在该协议体现，特别提示买方根据个人风险的判断：
协商约定购房资质审核不通过及贷款审核不通过或获批额度不足情况下的免责条款；
房屋税费承担主体（卖方对于房屋满五唯一的承诺，及超出预期税费的承担方等）；
物业交割前预留尾款，以防卖方未支付物业费、水电、取暖费等； 如业务户口落在本房上了，一定要让他在过户之前就迁出，避免影响你以后孩子上学或者落户等问题。
五、其他关注事项
1、购房资质审核:（1）北京户口以家庭为单位可以购买2套房产；（2）非北京户口（双方都不是），任何一人缴纳社保或个税满五年，家庭为单位可以购房1套房产；其中，社保必须连续至今不间断缴纳60个月。个税满五是以年为单位，只要本年缴纳1次个税即可，例如某人2011年3月开始交个税，20
11、20
12、20
13、20
14、2015这5年均有交个税记录（无论是否连续），其中2015年1月已交个税，那么2015年3月就有了购房资质。；（3）购房资质审核：可以在签约之前就找你信任的中介给你审核，通过他们的网站提交资料后10个工作日出结果。
2、公积金贷款：（1）现北京市管公积金贷款，已经不需要进行信用评级了，可以申请到的额度主要看你的月缴存额、连续缴存期限、是否曾经提取过账户余额；但是，据说公积金中心同意后，银行放贷的话要看信用的；（2）国管公积金贷款慢的很，而且批复金额及贷款年限低，具体不是很清楚；（3）复杂情况：家庭购房中女方是市管，男方是国管，且仅男方的个税缴纳满五年。那么虽然以家庭为单位购房，但是购房合同及网签等手续需由男方签署，可以由女方在市管公积金中心进行贷款申请，如果怕额度不够，还可以由男方辅助（男方需去公积金联名卡发卡银行开户行打印最近1年缴存明细和查询书），这样2个人的缴存额度高，批贷额度也可以提供哦，当然上限是120万。
好像自2015年4月1日起，市管公积金个人月缴存到839元/月，就可以贷到120万额度了。
3、商业贷款：（1）自行在人民银行征信中心网站查询个人信用记录，保留的记录是最近5年的，满5年就都销毁了；（2）一般人都是信用卡有逾期现象，可能对于银代贷款额度、贷款利率有影响。银代贷款额度主要考虑因素最近2年内，是否有连续90天逾期现象；贷款利率的话比较严格，如果有任何逾期现象，想打折就难了。如果你在征信中心查到最近5年有逾期现象，一定要再给银行打电话确认是否有连续逾期90天的哦，如果没有，那基本不用担心贷款额度。
4、定金、中介费、首付款：
（1）定金：记住这2个字不能写错啦，因为无论定金协议怎么约定，只要交了定金并且获取“定金收据”，法律上规定一方违约就要双倍返还定金的；另外，如果你很看好房子，定金多交点儿没事。
（2）中介费：链家一般要求签约就支付或者最晚网签之前支付；我爱我家可以洽商好，尽量往后推迟，一般不能迟于当月底（因为个人考核）。 （3）首付款：不用过早把钱都输出，先做一个短期理财（余额宝、7天理财之类的）；正常贷款买房的话，首付款在签约后1个月支付。
5、房本：
（1）如上最复杂的情况（即夫妻双方均无北京户口，男方个税满五获取购房资质，公积金主贷款人为女方）下，房本必须写2个人；
（2）如签约、资质、贷款均由一人完成，那么房本可以只写这一个人的。
6、购房资料准备
（1）夫妻双方基本资料：身份证、结婚证、户口本、学历学位证书、暂住证
特别提示：
1、户口本和身份证的地址要保持一致；
2、暂住证要在有效期范围内，且登记的身份证户籍信息必须与户口本、身份证完全一致。
（2）贷款特殊资料：商业贷款一般需要双方的收入证明、单位营业执照副本复印件加盖公章，其他资料根据银行需要提供。
以上供参阅，欢迎点赞！
第四篇：二手房购买须知
选房篇
一、地理位置是关键
地段好坏决定房屋的未来升值潜力。对于购买二手房纯居住人群来说，可以尽量选择那些公交车站较近，周边商业氛围较完善的区域买房，这样不但上、下班较便利而且买菜、购物等也会十分方便。
对于购买二手房长期投资人群而言，最好选择在商圈成熟、地段较好、交通便利区域买房，因为随着商圈的不断成熟其二手房价值也会充分体现出来，同时如果房屋业主以租代售的话，其投资回报收益也将较为可观。
二、房屋质量看周详
房屋质量是买房时十分重要的一个考核因素。就目前二手房市场而言，上世纪90年代初的二手房普遍较多，由于这些二手房年代建成较久，使用时间较长，因此可能存在管线老化或走线不合理、墙体爆裂或脱皮明显、天花板经常渗水、防水防火性能较差等状况，因此购房者在选购二手房时应注意这些因素。
三、户型面积要选好
上世纪80年代期间的二手房普遍户型面积较小且通风采光也有其局限性，而上世纪90年代以后建成的房屋户型开始逐渐合理化。因此，购房者在购买二手房时要尽量选择自己更看中的那一方面，如首次置业者可以选择那些户型小、总价相对较低的二手房过渡;而白领、上班族则可以购买那些户型相对较宽敞的二手房。
四、探访邻里是否和睦
邻里之间是否和睦关系到购房者日后的居住生活状态，好的邻居会让你生活愉快。通过衣着和生活规律判断在此居住人们的社会层次，拜访楼上、楼下、左左、右右的邻居，了解他们在此居住是否顺心。这样，不但能够提前与邻里之间打好基础以便日后好相处，同时亦能知晓购房者所购买房屋的整体居住氛围与自身需求是否相符。
交易篇
在二手房交易过程，购房者不仅要关注房屋价格、物业管理、邻居住户等方面的问题，更要熟知某些交易环节的知识。特别是后者，实际操作中，二手房纠纷多集中在交易环节，因此为了防止不必要的麻烦，预先了解和掌握交易注意事项，对购房者来说是非常必要的。
一、卖方身份的真实性 交易时，买方需查看卖方的房地产权证原件，或委托中介到房地产交易中心查询。其中有几项需要特别关注：产权人姓名、租赁备案情况、房屋面积、共有人信息、抵押状态。
另外，在双方签订正式的《房地产买卖合同》时，必须验证卖方的身份证原件，并查看全部共有人的身份证。如果共有人中有未满16周岁且没有身份证的，那就要查看该共有人的出生证原件。
二、卖方的还贷情况
若标的房产存在抵押，则卖方需要在交易过户之前，将该房屋内的抵押情况予以注销。若卖方的抵押是在购进该套房屋时，由于抵押贷款而产生的，则他需要与银行预约还贷，并在取得抵押注销材料后，将全套材料送进房地产交易中心进行注销。此时，买方应当注意贷款银行确认卖方预约提前还贷所需的时间。一般来说，各大银行的预约还贷时间从2周至1个月不等，即从预约还贷之日起，需要经过上述时间，银行才接受还贷。这个时间直接影响到何时可以到房地产交易中心进行过户交易。
三、购房贷款的审批程序
大多购房者购房需要贷款。因此，向银行申请贷款时，最好能够熟悉申请银行贷款的政策，从而使贷款的申请能够顺利被批准。一般来说，向银行提供收入证明、税单、其他拥有的不动产证明，或者是担任法人代表的公司营业执照及财务报表等材料，可以帮助买方贷到希望的数额。但要提请购房者注意的是，如果通过中介公司办理贷款，同样需要把好贷款关，不能轻信中介公司的贷款承诺。
四、过户交易有新规
国家二手房税收新政是自2005年6月开始实施的。新政规定，未取得房屋产权证的不准过户。买卖取得房产证或完税时间不足两年的住房，售房者将缴纳房屋销售额5.5%的营业税，超过两年不满五年的按照买卖差额征个人所得税，超过五年不收取营业税和个人所得税。
新出台的政策还将二手房划分为普通住宅和非普通住宅两种，其计税方式不同。各地对普通住宅的认定标准不一，如福州市区受优惠政策的普通住房应同时满足的三个条件：1.住宅小区建筑容积率在1.0以上;2.单套建筑面积在140平方米以下;3.成交价格在5500元/平方米以下。厦门市享受优惠政策的普通商品住宅界定标准为：
一、住宅小区建筑容积率在1.0以上;
二、单套建筑面积在140平方米;
三、实际成交价格7000元以下。二手房交易税具体如何操作?举例说明如下：
普通住宅(按福州市的规定：单价5500元/平方米以下，面积140平方米以下)有三种情况：
一、未满两年的房子——营业税全额征收，如以一套原价为25万元、申报价是30万元，但按福州市房地产市场的指导价应是40万元，那么营业税将按40万元的指导价全额征收，税率为5.5%，具体计算是40万×5.5%=2.2万;而个人所得税的计算方法是(卖出房价原购房价合理费用)×20%，按福州市的有关规定合理费用统一按卖出房价的20%扣除，那么这套房子的个人所得税是：(40万×80% 25万)×20%=1.4万元;
二、满2年未满5年的：由于满2年了，所以营业税全免，但个人所得税还要交，交的数额与上一种情况一样，还是1.4万元;
三、满5年的：此时营业税和个人所得税都不要交了。 非普通住宅：(单价5500元/平方米以上，面积140平方米以上)也有三种情况：
一、未满两年的房子——营业税全额征收，以一套原价为50万元、申报价为60万元、评估价为70万元的房子为例，其营业税则要交70万×5.5%=3.85万元，个人所得税要交(70万×80%-50万)×20%=1.2万元;
二、满2年未满5年：营业税按原价和评估价的差额计征，即(70万-50万)×5.5%=1.1万元，个人所得税还是(70万×80%-50万)×20%=1.2万元;
三、5年以上的个人所得税不要交了，而营业税仍然要按差额计征，即(70万 50万)×5.5%=1.1万元。
此外，还要注意房屋是否设立租赁以及是否备案。如果有租赁，则需要卖方在签约当日，提供承租人放弃优先购买权承诺书。如果有备案，则需要在买卖合同中，约定卖方和承租人办理完结租赁备案注销手续的时间。 另外，还要注意定金、各笔房款和产证的保管情况，如果担心交易风险，可以要求卖方把定金、房款和产证都保管于中介公司，并由中介按照合同的约定转交定金和房款。当然，还要确认该房屋内是否有户口，如果有，则要确认卖方有没有户口迁入地，什么时候可以迁出，并在合同中进行明确的约定
二手房买卖流程及解释
流程：挑选中介→审查房屋权属→了解房屋使用状况→实地查看房屋质量→明确中介收定性质→上下家当面谈合同→结清水表帐单→告知电表状况→协助燃气过户→结清电话费→迁移户口
挑选中介→
如果交易通过中介公司完成，必须选一家资信可靠的中介公司是保证安全的前提。所选的中介公司须是有品牌的大公司，这些公司不仅有经验丰富的经纪人员，而且操作也比较的规范。
审查房屋权属→
下家要队房屋的权属情况有所了解。首先，查看房产证上的产权人与上家的身份证是否一致。如果房屋属于共有产权，则还要查看所有房屋共有产权人同意出售房屋的书面证明。在签订房产买卖合同时，共有人如步能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由代理人代为签合同。其次，把好夫妻共有财产关，《婚姻法》规定，凡是夫妻婚后因购买、继承取得的房屋属于双方共有财产，下家应要求上家出具夫妻双方同意出售房屋的证明。
了解房屋使用状况→
首先，一定要确保房屋的产权证是真实的。根据房屋产证，下家可以了解到房屋建筑面积大小，房屋用途是办公还是居住等内容。另外，下家可到房屋所在地的房地产交易部门查到房屋有无被司法机关或行政机关依法查封或以其他形式限制权利，是否已设定抵押。
实地查看房屋质量→
下家除了向房屋左邻右舍、小区物业公司询问房屋是否做过大修或质量问题外，还应实地查看房屋质量。首先，查看房屋是否有私自搭建违章建筑的情况，如擅自占用屋顶露台、走廊，屋内未经有关部门许可搭有阁楼等。第二，观察房屋的内部结构，如户型是否实用，管线走向是否安全、合理，天花板有无漏水的痕迹，墙壁是否有爆裂或脱皮的情况等;第三，检查水龙头看看出水的畅通情况;查看房屋的供电容量，以防冬夏空调开不了的尴尬;观察屋内电线是否有老化的现象;最后，下家对简单的新装修多一个心眼，有些新装修是为了掩盖房屋本身的质量缺陷，如墙壁上的裂缝、天花板的渗水痕迹等。
明确中介收定性质→
定金纠纷占二手房交易纠纷的比例较高。若下家把定金交给中介公司，一定要明确终结公司收取定金的性质是代收，还是转交。如果是代收，则中介公司收取定金时应当出具上家的委托书。否则，下家要在居间合同中明确中介公司的转交责任，如约定几天内转交，未能按转交需承担的违约责任等。为了防止上家收了定金之后提高房屋总价，上下家要在书面的定金协议中对购房合同的主要条款达成一致意见，这样下家就会有保障。
上下家当面谈合同→
即使是通过品牌中介公司交易，也不能完全排除个别素质不高的业务员从中做手脚。因此，在达成交易意向后，上下家要对交易中应发生的税费有所了解，具体可到房产交易部门咨询，这样可以防止少数业务员或中介公司借各种名目乱收费。在交易过程中，上下家不要擅自与业务员签订买卖协议，避免业务员将公司业务转化为人业务，使得上下家无法享受中介公司的担保。在签订二手房买卖合同时，上下家一定要当面谈好房价、过户时间等条款，不能由中介公司越俎代庖，如此才可以杜绝被赚差价的情况发生。
结清水表帐单→
市自来水公司目前实行的是户名住宅地址制度，因此上下家不需要办理水表过户手续。按自来水公司的规定，不论是谁使用的，凡发生逾期未缴的按日加收千分之二的滞纳金，如经30日催缴后仍未缴清水费和滞纳金的住户，则停止供水。因此，在交房之前，下家要询问上家是否已付清水费，同时别忘了保留交房日上个份的已缴讫水费账单收据。
告知电表状况→
按电力公司规定，凡发现私自装拆总熔丝箱和电表、私自开启封印、擅自变更计量装置等行为均属于违章行为，违者按违章用电处理。因此，在房屋交接验收时，下家必须亲自查验电表有否移动、改装、线路走向是否正常等，同时保留交房日上个月份已缴讫的电费账单收据。
协助燃气过户→
按照燃气公司的规定，上下家必须一起到燃气部门办理过户手续。
结清电话费→
有的家庭已经安装了多门电话线路，下家就要仔细问清楚，并且在合同补充条款中约定是一根还是两根线路，是-普通电话线还是ISDN电话线，转让价是否包含电话线。购房者可以让原房主将电话移走，然后另外申请安装电话。如确因电话线路或号源紧张而非要上家的不可，那么在交房前就要和上家一起到电信部门办一张截止到交房日的结算账单，一并清结后，再办理过户手续。
迁移户口→
买卖二手房，除房屋交接和权利转移以外，上家的户口没有及时迁出，是发生纠纷最多的因素之一，也是最易危及到下家利益的一种纠纷。因此，下家在房屋交接日前一天可到房屋所在地派出所查阅上家的户口是否已经迁出。如果上家户口要在交房后才可迁出，则下家一定要与上家就此问题约定清楚
二手房购房指南:关注细节力保交易安全
考虑到二手房的交易双方多为个人，交易风险相对比一手房要大，加上二手房买卖涉及环节较多，为确保交易安全，张律师认为购房者要对一些细节问题给予足够的重视。
在正式交易之前，购房者应清楚该房屋是否存在抵押或查封等限制交易情形，如存在此类情况将导致无法办理产权过户手续。购房者对所购房屋买卖应缴税费的具体种类及数额要做到心中有数，防止由于对购房应缴税费估算不足而与预算有较大出入的情况发生。购房者不能忽略上家是否为房屋产权人及该房屋是否还有其他产权人，如果与非产权人或非全部产权人签订合同，购房者应要求其提供产权人出具的委托书，以防产生产权人或其他共有权人以合同签订人未取得委托为由主张合同不成立的情况发生。
购房者在支付定金前，可先要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议，然后再与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金罚则并盖有中介公司的印章;与中介公司签好中介协议后，交付定金之前还应要求中介公司出具上家委托其收取定金的委托书;收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据，该收据应有中介公司经办人员的签字，还应加盖中介公司的印章。
由于正式合同将作为买卖双方履行交易的法律依据，因此在订立合同时，双方应充分协商，就交易流程、当事人的各项义务包括有关费用的承担等在合同附件中作出详细的约定。一旦出现约定不明甚至约定真空的情况，争议将不可避免。不少购房者认为取得房产证后，办理交房只是领取钥匙、查验房屋而已，房屋交接手续其实远非如此简单，除验房及相关设备是否正常且符合合同约定之外，还需注意相关费用是否已依据合同约定结清、相关更名手续是否已办妥等。
二手房买卖过程中注重几大点
1.价格体系复杂
根据有关规定，已购公有住房上市交易，成交价格由双方协定。但据专业评估人士介绍，旧房的价格体系较新房复杂得多，它的评估指标包含许多方面的内容，区域因素如地理位置、周边环境、配套商业服务设施、集聚程度等，个别因素包括楼房的结构、面积、户型、楼层、使用年限甚至装修水平，不是一个简单的电脑评估体系软件通过几项数据统计及出具一个市场平衡价就能解决的。估价师需对估价对象周边的市场情况进行调查，找出可比案例，再对估价对象各种因素进行修正，如交易情况、交易日期、土地位置、使用年限、交通条件、集聚程度、基础设施、商业服务设施、楼房面积、结构、楼层、朝向等，并采用至少两种以上的方法，才能确定一个公平合理的价格。
2.房屋产权完整很重要
房屋产权是否完整对于房屋交易非常重要，购房者如果购买了产权不清、部分产权或无产权的房屋时必会产生纠纷。因而房屋权属状况的认定，必须经过仔细的查验后方可下结论。除了客户提供合法的证件外，还应查验证件的合法性及来源，同时了解房屋是否已设定抵押或被法院查封等等。 3.注意旧房的安全性
有关专家在谈到已购公有住房上市时指出，上市的旧房一般已建成数年，甚至几十年，多为老旧房屋，钢筋水泥结构的寿命可达70年至80年，砖泥结构的不过60年至70年，砖木结构的大约50年，这些房屋的抗震性能普遍不如新建的房屋。购买房屋，一般希望能住10年以上，对房屋的成新率，即可居住年限应认真测算。消费者在购买旧房之前最好咨询一下有关专家，以对房屋的安全程度作一番了解。
4.弄清自己的权重因素
消费者对房地产的评价主要依据以下条件：价格、交通区位、环境、社区服务、物业管理等。不同的人可能更重视其中某项因素，即房地产评估行业中需增加“权重”的因素。有学龄子女的更重视社区的中学、小学、幼儿园的水平，老年人更注重就近有无好的医院或合同医院，喜清静的消费者希望回归自然，远离闹市，而做生意的购房者更中意于靠近市场。上述因素，购房者要依据自己的条件做出选择。
5.选择中介要慎重
繁荣的市场背后，总有些阴暗的角落。买家为了买房在寻找中介时，一定要对中介公司的资质、资信、服务项目及其收费标准进行了解调查，防止购买过程产生不必要的麻烦和过多的支出。
选购满意二手房全攻略
消费者如何买到称心如意的二手房?有关专家建议，应从以下几个方面注意。
选房：首先考察性价比
选房时一定要分清购房目的是自己居住还是投资，选择自住房应考虑交通、生活是否便利、市政配套、物业管理水平;供水、供电、供气能否保证，排污、通讯是否通畅。了解小区物业管理可提供的服务项目及各项收费标准，拜访邻居，了解周边居住环境。
了解该住房的使用年限及土地使用期限、该房屋的用途、有无欠交物业管理费以及水、电、煤气等费用;确认房屋的准确面积、观察房屋的内部结构、户型、管线是否合理，天花板、墙壁是否有问题;了解住宅的内部结构图，因为如果你买了房以后打算装修，一定要问清楚管线的走向、承重墙的位置等，以免造成不必要的麻烦。
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看房：验明产权是关键
产权不明确、有纠纷的一定不能购买，这往往是市民在购房时最容易忽视的一个环节，也是产生购房风险的根源。
买房一定要看土地、房屋产权的关系是否明晰，有无遗留纠纷问题，防止一房两卖;审定房屋产权的完整性、真实性、可靠性。注意产权证上的业主姓名与售房者是否相符，有无抵押或共有人等。
签合同：确认合法身份
一般购买二手房的合同有两种，如果是通过中介购买二手房，除了直接同房屋产权所有人签署的《买卖契约》，还要同中介公司签署《房产中介合同》。
房产中介合同在法律上叫做居间合同，签署前一要审查其资格，看是否办理了工商登记手续。二要审查对方的委托授权书，以确认对方是卖主的合法代理人。要与中介公司签订统一规范的委托代理合同。合同上应写明代理方式、代理报酬、代理期限与代理权限等内容，特别要注意是否盖章及写清有关日期。
办手续：必要程序不能简化
经过选房、看房、签合同三个步骤后，将进入买房的实质性阶段。具体是：房屋面积测绘、房屋价值评估、房屋抵押贷款、房屋产权过户、取得回执。
购房后应尽快办理房产证，并督促卖方尽快迁出户口;办理二手房贷款环节较多、需要时间较长，手续繁琐。千万不要因为亲戚朋友介绍而简化程序，不要私下交易，要合法、彻底办理过户手续。产权过户必须报经产权部门才能完成过户手续。
交房：按照合同约定执行
办理完所有手续后，买卖双方按合同条款交接房屋，验收房内不得拆除的房屋装修和附属设施，验收合格后买方付款。
关于税费的交纳应在《买卖契约》中注明由哪一方缴纳，未注明的要按照规定各自承担;最后，按照房地产交易中心规定，领取房地产证时，必须本人到场，如本人因故不能到场领证，应提前办理委托领证公证手续。
二手房交易过程中的税费一览 目前在二手房交易过程中需交纳的税费，包括印花税、契税、土地出让金、综合地价款等多个税目。下面的内容希望能给您在置业过程中起到一定的指导作用，但这并不是万能的，也并不是适合任何房屋，因此提醒您在交易过程中还要根据自己房屋的实际情况来确定该交纳哪些税费。
目前个税的征收办法分两个标准，商品房收费标准是销售额减购买价款减合理费用后再乘以20%;公房收费标准是销售额减4000元后乘以建筑面积减合理费用后再乘以20%。
房屋性质——已购公房对于公房业主来说，2005年8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》的出台让几乎所有的已购公房被列在免征营业税之列，极大地降低公房业主的出售成本，使得已购公房的房源量得到大量释放，为二手房交易的活跃发展起到积极的作用。
下面以一个具体实例来说明进行已购公房交易买卖双方需交纳的税费：刘女士在海淀区翠微路地区有一套1992年已购公房，建筑面积约为80平方米。2005年10月，刘女士首次将该套房屋进行上市交易，经过几天的买卖双方对价格的协商后，最终该套房屋以6180元/平方米的价格，即总价款494400元出售给马先生。 对于卖方刘女士来说，需交纳的税费如下：印花税印花税为成交价的万分之五，即494400×0.05%=247.2元对于买方马先生来说，需交纳的税费如下：1)印花税印花税为成交价的万分之五，即494400×0.05%=247.2元2)契税根据2005年8月8日《关于个人销售已购住房有关税收征管问题的补充通知》中明确规定：对于首次上市交易的已购公房等6大类保障性住房在交易过程中均视为普通住房。契税按1.5%征收。则上例中马先生需交纳契税为成交价的1.5%，即494400×1.5%=7416元3)土地出让金对于首次上市交易的公房来说，买方要交纳土地出让金，即为1560元/平方米×80平方米×1%=1248元综上，对于买方马先生来说总共要支付的税费为8911.2元。
房屋性质——二手商品房就目前市场情况来看，营业税的征收对二手商品房的影响明显，大大缩减了房产出售者的预期收益。下面举一个例子来说明二手商品房在出售过程中买卖双方需交纳的税费。
几年前，李先生在望京地区购置一套商品房，建筑面积为142平方米，购买时价格为6000元/平方米，总价为85.2万元。现2005年10月李先生打算将该套房屋以7000元/平方米的价格出售出去，总价为99.4万元。 对于卖方李先生来说，需交纳的税费如下：1)印花税成交价的万分之五，即印花税为994000×0.05%=497元2)营业税(税率为5.5%，其中包含城建维护费和教育附加费)假如1：李先生房屋持有时间在2年以内，需全额征收营业税即为994000×5.5%=54670元。
假如2：李先生房屋持有时间在2年以上，如果是普通住房则营业税免交，若为非普通住房则按差额征收营业税。而上例中李先生的房屋建筑面积为142平方米，按照普通住宅与非普通住宅的判断标准可知该套房屋为非普通住宅，需要按差额征收营业税，即应交纳营业税为(994000-852000)×5.5%=7810元。 对于买方来说，购买该套二手商品房需交纳的税费如下：1)印花税成交价的万分之五，即印花税为994000×0.05%=497元2)契税契税的收缴基准利率是按照普通住宅和非普通住宅来区分的，普通住宅按成交价的1.5%征收，非普通住宅按成交价的3%征收。而对于本例中买方要购买的房屋面积为142平方米，已超过140平方米，属于非普通住宅，因此契税的征收按成交价的3%征收，即为994000×3%=29820元综上，对于买方来说应支付的税费为30317元。
房屋性质——经济适用房经济适用房是国家为补贴低收入家庭而公开出售的一类房屋。对于购买经济适用房的消费者来说也有一定的限制，不是所有人都可以买到经济适用房。而对于再次上市交易的经济适用房来说，税费的交纳也显得略微复杂些。经济适用房的上市交易是以5年期为界限的，下面举两个例子分别来说明5年以内和5年以外上市交易经济适用房的交纳税费情况：案例一：小王毕业后不久，在家人的支援下于200 1年10月在回龙观购得一套经济适用房，建筑面积为60平方米，总价为15.9万元。但现在由于小王的工作单位在玉泉路附近，每天上下班花在路上的时间约在3小时内，所以小王决定将该房屋卖掉，到石景山地区另购一套房屋。小王的房屋属于5年以内出售，则买卖双方需交纳的税费如下：对于卖方来说，小王的房屋只能出售给满足购买经济适用房条件的人，且出售价格不应高于购买时的价格。交纳税费仅为印花税即最高为159000×0.05%=79.5元。 对于买方来说，分两种情况：一种情况是如果政府对购房人审批的总房价大于实际购买房屋的成交总价(15.9万元)，则买方需交纳税费有：契税(按成交价的1.5%交纳)和印花税(按成交价的0.05%交纳)经过计算交纳税费，契税为159000×1.5%=2385元，印花税为159000×0.05%=79.5元另一种情况是如果政府对购房人审批的购房总价低于实际购买房屋的成交总价(15.9万元)，则买方需交纳税费有：契税(按成交价的1.5%交纳)和印花税(按成交价的0.05%交纳)，和差价部分的综合地价款10%。假设政府审批购房人的购房总价为13万元。
经过计算交纳税费，契税为159000×1.5%=2385元，印花税为159000×0.05%=79.5元，综合地价款为(159000-130000)×10%=2900元案例二：家住天通苑的毛先生为了更好的改善居住环境，现打算将自己2000年2月在天通苑购置的一套经济适用房转让出去，到朝阳公园附近再购置一套房屋。毛先生的房屋建筑面积为80平方米，当时购入价为21.2万元。现毛先生打算以35万元的总价将其售出。
由于该套房屋出售时毛先生的持有时间超过5年，则该套房屋可以出售给任何消费者，并可以市场价出售。 毛先生的房屋属于5年以外出售，买卖双方需交纳的税费如下：对于卖方毛先生来说，需交纳的税费如下：1)印花税印花税为成交价的万分之五，即350000×0.05%=175元2)综合地价款综合地价款为成交总价的10%，即350000×10%=35000元，即卖方需交纳税费为35175元对于买方来说，需交纳的税费如下：1)印花税印花税为成交价的万分之五，即350000×0.05%=175元2)契税契税为成交总价的1.5%，即350000×1.5%=5250元即买方需交纳的税费为5425元。 业内建议事实上，二手房征收个税并非“新”闻，对于此次国家税务总局再次发话，业内在表示认可的同时，也提出了专业建议。
北京链家房地产经纪有限公司市场总监金育松在接受记者采访时表示，从个税的具体实施来看，仍然存在三点疑问。首先是征收时间的确定，究竟什么时候开始正式实施;其次，一旦实施时间确定下来后，对于以前需要交个税而未交的房产是否要补交;第三，征收方式的细节如何确定。
而中原地产副总监宫萍则认为，征收个税本身无可厚非，但由于目前二手房个税征收的政策还是2003年制订的，而从2003年以后北京二手房交易市场发生了巨大变化，以往的政策已经不能适应当前市场的调整。同时，她表示，个税征收的税率标准要根据变化的市场做相应调整，比如，目前广州就已经采取了商品房和公房区别缴税的做法;而税务部门也有义务清楚地告之纳税人和房产中介交纳个税的流程，以保证政策的有效执行。
业内人士同时也向消费者提出了几点建议：一是卖房人首先应该了解哪些是可以免税的。个税的免征条件包括：一是“对个人转让自用5年以上、并且是家庭惟一生活用房取得的所得，免征个人所得税”;另外，对卖房一年内又买其他房产的，可视其购房价值全部或部分免税。 二是消费者要选择比较好的经纪公司，针对这个市场的变化去各个经纪公司咨询一下业务就知道各个经纪公司差别在哪。
三是不需要太多的观望，自己把握整体的需求，专家的意见可以作为一个参考，还是要根据自己的实际情况判断买还是卖、是观望还是等待。
涉及到二手房交易过程中的税目一览
一、个人购买住房(包括商品房、安居房、经济适用房等)，需要缴纳契税和印花税。
1)契税
个人购买住房应该在签订合同之日起10日内到房屋所在的契税征收部门办理纳税申报，并在契税征收部门规定的期限内缴纳税款。契税税额按照住房的成交价格计算缴纳，计算公式为： 应纳契税税额=住房成交价格×适用税率
其中，住房的成交价格是指合同确定的价格，包括买房人交付的货币、实物、无形资产或其他经济利益等。适用税率为3%至5%，具体的税率由各省、自治区、直辖市人民政府在幅度范围内按照当地的实际情况确定。
另外，如果个人购买的是自用普通住宅，可以享受减半征收契税的优惠政策。享受此项优惠政策要满足三个条件：第一，购买住房只能是个人;第二，购房的用途只能是自用;第三，这里的“普通住宅”指按一般民用住标准建造的居民住房。目前，我国对“普通住宅”标准还没有统一规定，具体标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。
(2)印花税
个人购买住房还须按税法规定缴纳印花税。印花税暂行条例规定，商品房销售按销售额的万分之五对买卖双方征收印花税。
二、个人出售5年以上普通住房需要缴纳个人所得税。
1、 个人出售自有住房时，如果能够提供完整、准确的住房原值凭证，能够正确计算应纳税所得额的，其应纳税额按下列公式计算：
应纳税额=应纳税所得额*20%
应纳税所得额=转让住房的收入额-住房原值和合理费用
合理费用是指出售住房时，按照规定缴纳或支付的营业税、城建税、教育费附加、印花税、交易手续费等有关税金和费用。
2、个人不能提供住房原值凭证和其他有关扣减项目明细资料，不能正确计算或难以准确计算应纳税所得额的，主管地税机关可以采取核定征收的方式征收个人所得税，其计算公式为： 应纳税额=转让住房的收入额*核定征收率
3、核定征收率的确定(核定征收政策不适用于商业用房/非住宅) 除按国家税务总局规定可享受免征个人所得税的情况外，对个人出售住房所得，个人所得税核定征收率为1%。
三、对个人转让自用达五年以上，并且是唯一的家庭生活用房取得的所得，暂免征收个人所得税。其中自用生活用房的起始时间，以房屋产权证、契税完税证明或《国有住房出售收入专用票据》上注明的时间，按孰先原则确定。
第五篇：个人购买二手房贷款
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个人购买二手房贷款
个人购买二手房贷款是指我行向借款人发放的用于购买各种类型二手房的人民币贷款。
贷款对象：
年满十八周岁、有完全民事行为能力的自然人，不限厦门户口。 贷款条件：
1、年满十八周岁以上、有完全民事行为能力;
2、具有正当职业及稳定的收入，信誉良好，具备足够的贷款偿还能力;
3、所购房产手续齐全、产权清晰、交易手续合法，买卖双方已达成书面协议;
4、本行要求的其他条件。 贷款金额、期限：
个人购买二手房贷款额度最高不超过经银行认可的房屋价格的70%;贷款期限最长不超过15年，具体按以下情况掌握：
1. 房产建成年份在5年以内的(含5年)贷款成数最高7成，贷款年限最长15年;
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2. 房产建成年份在5-10年的(含10年)贷款成数最高6成，贷款年限最长10年;
3. 房产建成年份在10-15年的(含15年)贷款成数最高5成，贷款年限最长10年;
4. 房产建成年份在15-20年的(含20年)贷款成数最高5成，贷款年限最长5年; 贷款利率：
5年以下(含5年)月利率3.975‰，5年以上月利率4.20‰。 贷款程序：
1、买卖双方签署交易合同;
2、提出申请， 提交有关资料，包括：(1)借款申请书;(2)双方合法有效的身份证明、户口本、婚姻证明原件及复印件;(3)交易房产的权利证书及财产共有人同意抵押声明;(4)买受人职业及收入证明。
3、银行对申请人提交的资料进行审查、核实，委托评估机构对交易房产进行价值评估;
4、银行确认交易房产的价值;
5、签署借款合同、担保合同、抵押合同，审批贷款;
6、办理抵押登记、领取他项权证、房屋保险(指定交通银行厦门分为第一保险受益人);
7、发放贷款;
8、按照合同约定按期偿还贷款本息，
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9、贷款本息结清，注销抵押登记、变更保险第一受益人个人商铺贷款
个人商铺贷款指贷款人向借款人发放的用于租赁、购置商铺的人民币贷款。 贷款对象：
持有工商行政管理机关核发的非法人营业执照的个体户、合伙人企业和个人独资企业或个人。 贷款条件：
1、年满18周岁，具有完全民事行为能力;
2、有合法的有效居住身份;;
3、有稳定的收入和还本付息的能力;
4、资信良好，且能提供贷款人认可的财产抵押、质押或保证;
5、所购置、租赁的商铺必须为现房;
6、贷款人规定的其他条件。(http://s.yingle.com)
贷款金额、期限、利率：
1、贷款额度：
个人商铺贷款最高额度不得超过借款人购置、租赁商铺所需资金总额的60%。
(1)以贷款人认可的质押方式申请贷款的，贷款最高额不得超过质物价值的90%;
(2)以可设定抵押权的房产作为抵押物的，贷款最高额不得超过贷
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款人认可的抵押物价值的60%，如作抵押物的商铺为二手房，贷款最高额不得超过经贷款人认可的抵押物价值50%;
(3)以第三方保证方式申请贷款的(银行、保险公司除外)，贷款额不得超过租赁、购置商铺所需资金总额的50%;
(4)由保险公司提供履约保证保险的，或由贷款人认可的担保公司提供保证担保的，贷款最高额不得超过购置或租赁商铺所需资金总额的60%。
2、贷款期限：
用于购置商铺自用的，贷款期限最长不超过10年，一般为5年。用于租赁商铺的，贷款期限最长不超过5年，且不得延长贷款期限。
3、贷款利率：
按照中国人民银行规定的同期贷款利率执行，目前月利率为：5年以下(含5年)月利率4.425‰，5年以上月利率4.800‰。 贷款程序：
1、借款申请人填写《交通银行个人商铺贷款申请表》，并提交下列资料：
(1)借款人及其配偶的有效身份证件和收入证明; (2)购置租赁商铺协议; (3)首期付款证明;
(4)贷款人认可的以抵、质押物或第三方保证; (5)贷款人要求提供的其他资料;
2、贷款人调查、核实、审批贷款;
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3、签订借款合同及担保合同、办理抵押登记和保险手续，贷款人为保险第一受益人;
4、发放贷款;
5、按照合同约定偿还贷款本息;
6、贷款本息结清，注销抵押登记、变更保险第一受益人。 个人住房贷款
个人住房贷款是我行向借款人发放的用于购买我行指定房地产开发商出售的住房的人民币贷款。 贷款条件：
1、年满18周岁，具有完全民事行为能力;
2、具有稳定的职业和收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力; 3、具有购买住房的合同、协议或意向书;
4、具有所购房屋售价20%以上的自有资金作为购房首期付款; 5、同意以所购房屋的价值全额作贷款抵押并由出售该房屋的开发商提供连带责任保证或提供本行认可的担保方式;
6、必须办理房屋财产保险，明确本行为第一受益人，全额质押的或者由住房置业担保公司提供全程担保的除外; 7、本行认为必要的其他条件。
贷款额度：
个人住房贷款额度最高为购房总价款的80%。具体按以下情况掌握：
1、以国库券、金融债券、国家重点建设债券、本行出具的存单及其
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他本行认可的有价证券质押，或其他银行、保险公司提供连带责任保证的，贷款额最高不得超过质物价值的90%;
2、以可设定抵押权的房产作为抵押物的，贷款最高额不得超过经我行认可的抵押物价值的70%，以可设定抵押权的"一手房"(即所购新商品房的产权证未经房产交易中心过户)抵押的，贷款最高额不得超过经我行认可的抵押物价值的80%;
3、以第三方保证方式申请贷款的(银行、保险公司除外)贷款最高额不得超过购房总价款的60%;
4、由保险公司提供履约保证保险的，或有住房置业担保公司提供保证担保的，贷款最高额不得超过购房总价款的80%。 贷款期限：
个人住房贷款期限最长可达30年。 贷款利率：
个人住房贷款利率根据中国人民银行的规定利率执行，当前个人住房贷款月利率是：期限5年以下(含5年)月利率3.975‰，5年以上月利率4.20‰。 贷款程序：
1、贷款申请：
购房人到我行申请按揭贷款，申请时须提供下列资料： (1)借款申请书;
(2)借款人及配偶的有效身份证件、结婚证明原件及复印件; (3)有关借款人本人及其家庭稳定经济收入的证明(收入来源单位
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出);
(4)经房管局预售部门登记备案的购房合同; (5)首付款证明;
(6)财产共有人同意抵押的书面证明; (7)我行要求的其他资料。
2、我行调查、审批;
3、我行借款人签订借款合同，与担保人签订担保合同;
4、办理抵押登记，全额质押的不需此手续;
5、办理房屋保险(全额质押及住房置业担保公司担保的不需此手续)，保险单明确我行为第一受益人;
6、发放贷款，上述手续办理完毕后，我行根据借款合同约定将贷款发放于购房人的活期储蓄专户上，当天将贷款划至开发商帐户上;
7、按合同约定归还贷款本息;
8、贷款全部归还后，注销抵押登记，办理保险单转让
还款方式 还本付息方式
住房按揭(含二手房)或商铺贷款的还本付息方式分为等额本息法和等额本金法两种，按月还款。
一、 等额本息法
二、 等额本金法
每月偿还贷本息金额=每月还本额+每期付息额
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每月还本额=贷款金额÷还款月数(期数)
每月付息额=(贷款本金-已归还本金累计额)×月利率责任编辑：小平
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