第一篇：销售过程中的异议处理
如何处理销售过程中的客户异议
摘 要:客户异议是销售人员在销售过程中必然面对的一种现象,以积极的态度去认识和理解它,能提高我们的销售水平。同时采用科学的技巧和方法,就能够大大减少和化解客户的异议。
关键词:客户异议 原因 技巧 方法
客户异议是客户对商品、销售人员、销售方式和交易条件发出的怀疑、抱怨,提出的否定或反对意见。从接近客户、调查、产品介绍、示范操作、提出建议书到签约的每一个销售步骤,客户都有可能提出异议。及时、有效地处理好客户的异议是销售人员应掌握的基本技能,处理的恰当与否将影响到客户和销售人员双方的利益。
一、正确认识客户异议
面对客户的异议,销售人员必须正确对待和恰当处理。如果无法消除异议,必将导致客户的抵制和拒绝。销售专家认为,销售是被拒绝之后才开始的。不难理解,在销售人员与客户进行洽谈时,客户看上去似乎很平静,其实内心却在买与不买之间徘徊不已,难以做出选择。这时,客户就要借助于各种理由拒绝或反对销售人员。因此,对客户的异议要抱积极的态度,从而正确的认识和理解它。
大多数销售新手,对异议都抱着负面的看法,但是对一位有经验的销售人员而言,却能从另外一个角度来体会异议。异议并不代表客户对产品和服务不感兴趣,不愿意购买销售人员推销的产品和服务,而在于表明客户还存在着某些顾虑或问题没有解决。客户提出异议是一种完全正常的行为,实际上客户在选择产品时要面临各种风险,而为了追求利益最大化,必须关注有关产品的各种问题,只有解决了这些顾虑和疑问,才能够放心的作出购买决定;反之,如果客户没有任何异议,这反而是一种不正常的行为。
当然处理客户的异议不是一件容易的事情,它需要销售人员具备心理学、营销学、消费者行为学、语言表达与沟通等方面的知识与能力,同时了解客户异议产生的原因,掌握处理客户异议的技巧和方法。聪明的销售人员从客户提出的异议,能判断客户是否有需要,了解客户对你接受的程度,以及获得更多的讯息。他们不仅能够消除客户的异议,还能将异议转化为满意,把怀有异议的客户变为满意的、忠诚的客户。
二、客户异议产生的原因
客户异议可分为三类:真实的异议,假的异议,隐藏的异议。假的异议指客户用藉口、敷衍的方式应付销售人员,目的是不想诚意地和销售人员会谈,不想真心介入销售活动。隐藏的异议指客户并不把真正的异议提出,而是提出各种真的异议或假的异议,目的是要藉此假像达成隐藏异议解决的有利环境。归纳起来,异议的产生主要有以下一些原因:
1.客户有可能对产品的品质、性能、设计、外观、包装等感到不满,提出异议。
2.客户可能认为产品的定价偏高,难以接受;或是对付款条件不够满意。
3.客户容易对售前咨询、售后服务等服务态度和服务质量产生异议。
4.不认可营销服务人员。
5.客户有太多的选择。
6.客户暂时没有需求。
7.客户想争取更多的利益。
8.对企业的信誉、实力、形象产生异议。
9.对购买方式产生异议。
10.对签定合同产生异议。
11.对购买过程产生异议。
三、如何减少客户异议
1.客户永远是对的。销售人员应该从三个方面来看待客户异议：
(1) 客户的动机是对的。客户是为了购买商品和服务而来,不是为了寻衅滋事。
(2) 客户的抱怨是对的。客户的抱怨和不满就是企业改进的方向。当一个企业不知道如何改进工作时,只要听听客户的抱怨,就会豁然开朗。
(3) 客户的争吵也是对的。如果商家和客户发生争执,由于同为客户这一“天然的一致性”,其他客户必然站在争执的客户一边。如果你确实有理,据理力争,让客户承认了错误,无疑只能在商家和客户(不止一个当事的客户)之间产生疏远和隔阂,最终的损失还在商家。争吵中,商家永远不可能是胜者。
2.善的循环。日本“拉链大王”吉田忠雄提出“善的循环”的哲学。他认为“不为别人利益着想,就不会有自己的繁荣。我一贯主张企业必须赚钱,多多益善。但是利润不可独吞。我们将利润分为三部分:1/3以低价方式还给消费者大众,1/3交给销售我们公司产品的经销商及代理人,另外1/3才用在自己的工厂。如果善在我们中间不停地循环运转,使大家都得到善的实惠。我们播种善的种子,与人为善,那么,善还会循环地给我们”。只要销售人员能够换位思考,把客户当自己,客户就会很容易被打动,成为忠实的客户。
3.“你喜欢别人怎样对你,你就怎样对待别人”,这是销售的黄金准则; “按人们喜欢的方式待人”, 这是销售的白金准则。只要销售人员尊重客户、理解客户,就能成为客户喜欢而且信任的销售人员,客户对于友好的销售人员,是不会发难的。可是如果对你的印象不好,他就会吹毛求疵,挑剔毛病。同时对待客户要热情,任何客户都不愿受到销售人员的冷落,一些异议往往是由冷落引起的。销售人员在达成交易前后对待客户的态度要一致。另外销售完成以后,客户心中可能会涌起不安的心情,销售人员应设法消除客户心中的不安。
四、处理客户异议的几种技巧
1.恭维技巧
恭维技巧是指销售人员要学会满足客户的心理,在适当的时候给客户以表扬和鼓励。如
“您确实很专业”、“您说的很对”、“您的观察力非常敏锐”。
2. 聆听技巧
聆听是商务沟通几大法宝之一,也是处理客户异议的有效方法。客户提出异议时,要注意认真倾听,辨别哪些是真实的异议,哪些是假的异议 ,同时让客户尽情发泄心中的不快有利于减少矛盾,解决问题。
3.重述客户的意见
重述客户的意见,首先是对客户的尊重,给客户平复自己心情的机会。同时通过重述客户的意见,使客户有时间审视自己的异议是否正确与合理,如果客户发现自己的异议有些过分,就会重新解释自己所发表的意见。
4.坦诚相待
“诚实是最被低估的武器”。对客户要以诚相待,只要销售人员有一颗真诚的心,实事求是的解释和说明往往能收到意想不到的效果。
5.谨言慎为
对客户提出的异议,不可赤裸裸地予以反驳,不可采用欺骗手段;措辞要恰当、和缓,说话要留余地,不能信口开河,随意给客户无法实现的承诺。
6.留有余地
销售人员不能解决所有的问题,如果遇到实在无法解决的情况,应给自己留下后路,以便为下一次的销售创造有利条件。
五、处理客户异议的方法
1.直接否定法
直接否定法是指客户一提出异议,销售人员就直截了当地予以否定和纠正。应用此法时,销售员必须做到态度委婉、语气诚恳,切勿责备客户或伤害客户自尊。
2.间接否定法
间接否定法是指销售人员听完客户的异议后,先肯定对方的异议,然后再述说自己的观点,也就是采用迂回的方法。它的基本表达句型是“是的„„但是„„”。这种方法的应用最广,使用的机会也比其他方法多,不论何种异议,几乎都可以运用,尤其是在澄清客户错误的想法方面,效果显著。
3.转化法
即销售人员利用客户异议作为说服客户购买的理由。换句话说,客户异议一经销售人员的巧妙转化,可以变成反击客户的武器,就像太极中的借力发力。例如,经销店老板:“贵企业把太多的钱花在作广告上,为什么不把钱省下来,做为进货的折扣?”销售人员:“就是因为我们投下大量的广告费用,客户才会被吸引到指定地点购买指定品牌,不但能节省您销售的时间,同时还能顺便销售其它的产品”。再如,客户:“抱歉,我现在没钱买”。销售员:“先生,
您可别这么说,现在房价涨这么快,赶早不赶晚呀!”。当然运用此法时,应注意姿态不要过高,以免顾客词穷,让顾客感觉不愉快。
4. 以优补劣法
又叫补偿法,即利用客户异议之外的其他优点,来补正异议之缺点,以化不能成交为可能成交。如果顾客的反对意见的确切中了产品或服务中的缺陷,千万不可以回避或直接否定。明智的方法是肯定有关缺点,然后淡化处理,利用产品的优点来补偿甚至抵消这些缺点。这样有利于使顾客的心理达到一定程度的平衡,有利于顾客作出购买决策。
5.反问巧答法
反问巧答法就是销售人员适时对客户的异议进行发问,从而引导客户思考,化解其异议。例如:客户:“这种样式不好看”。销售员:“不好看吗?李先生”。言外之意:一是销售员认为样式好,所以客户可以接受;二是如果客户认为其样式不好,则指出其不好之处。客户若说出理由,销售员便通过示范或举证说明将异议化解。
6.爱心感化法
大多数客户都是容易被感动的,当销售人员以自己的热情、真诚和超强的亲和力取得客户的信任,那么客户的异议自然就会减少或化解。
第二篇：4S店销售顾问异议处理(新)
疑意应对参考话术
你们的车子竟然没有天窗?
可以看出，您是一个非常讲究生活情调的人。夭窗很多时候也能给驾乘人员带来一丝浪漫气息，但如果结合现实来看，可能天窗的实用程度就要大打折扣了，包括我自己在内的很多购买了带夭窗车辆的人都在反馈一个问题:夭窗好几年没有打开过了。为什么不开呢?您看现在灰蒙蒙的天气，大家都躲在车里开着空气净化器，又怎么会开天窗了?所以，天窗只剩下采光这一个实用功能了。而您眼前的全新劲炫，您看它的前档风玻璃是不是比一般车辆都要大很多?它很大程度就能弥补您的采光需求了。
另外，您再观察一下我们劲炫的车顶，是不是和其它品牌车辆的车顶不一样?我们的车顶不是平整的钢板，而是有一条条纵向的突出钢筋，这当中其实蕴含了三菱设计师对客户细致的用车关怀，这样的突出钢筋其实是一种车顶加固设计，它能使车顶强度更高、结构更稳定.考虑到sup需要经常应对的户外路况，这样的设计能使劲炫在应对山上掉落的碎石的时候全身而退;在应对车辆侧翻、侧滚的极端情况下，全新劲炫的车顶也能最大程度地保护车内驾乘人员，再加上夭窗后期的使用维护成本，比如说密封胶条和导水槽胶管的更换等等。。。您还觉得夭窗，是必不可少的车辆配备了吗?
你们全部是SUV，有没有轿车?SUV融合了轿车的舒适和越野车的高通过性为一身的新款车型。市区路面拥挤，公用交通，自驾游不担心路面，高速行驶稳定强劲，轿车的实用性会很固定，SUV也是未来车辆发展的趋势。
发动机噪音太大?这些噪音是活塞和喷油嘴在工作中所产生的噪音和震动。而您刚刚听到的发动机噪音是车辆提速是发动机高速运转所带来的，这是4缸发动机共有的特点，但是一旦我们进入匀速行驶，噪音就减少很多。我带您试驾一下感受一下……….
没有后排出风口?SUV车型前排使用频率最高，而后排使用频率较低，座椅很多品牌的中级SUV车型都没有后排出风口，是节约了风道长度，将风力集中于前排。
翼子板是塑胶不安全? 我们采用的是高分子材料一体成型翼子板，翼子板并非车体的承重或者是受力部件，更多的是装饰和整流的作用。采用塑钢材质的翼子板，不仅在低速摩擦时，能自动恢复原状，节约维修成本，而且塑钢材质质量轻，减轻了车身自重，是一种轻量化设计。苏钢材质还在行人保护方面起着巨大作用，更能体现三菱的社会责任感。
不是智能雨刮?自动雨刮器相对来说，故障率高于传统雨刮，由于灵敏度局限，自动雨刷并不能很好的根据需求调节，每个驾驶者对雨刮的速度感知也不一样。为用户提供了更为实用的无骨雨刮，同时也是增加了实用性和可靠性。
为什么不带涡轮增压?确实，有些车型采用了涡轮增压，有些车型配备1.2T，但它这是不是属于无奈之举呢?如果不带T1.2L发动机又怎么带得动一台SUV呢?相反的是劲炫配备的是2.0L的赛车级4811引擎。这款动力，经受过世界上最严苛的汽车拉力赛WRC的考验，夺得过32个冠军头衔，可以说是动力界的明星产品，各项数据笑傲同级产品。再加之三菱严谨的军工工艺，使得4811不仅性能出色，耐用性也是饱受好评。所以，和涡轮增压发动机不同的是，劲炫在拥有如此完美的引擎之后，根本不需要通过涡轮增压器来压榨动力，轻松应对各种路况的需求。
另外，我想作为一款入门级的5UV.经济性应该也是车主的主要需求吧?这里我可以给您算一台涡轮增压和自然吸气在行驶十万公里时各自的使用成本，我保证您不算不知道，一算吓一跳。。。
怎么没有ESP呢，安全吗?的确，ESP确实是一项不错的技术，现在很多车型都有此项配置。
全新劲炫虽然没有配备E5P，但这并不是厂家有意压缩成本，而是源于厂家对全新劲炫的安全性能超强的自信，自信来自于全新劲炫纯正的专业级5UV底盘，该底盘配备有前后副车架以及防倾杆，能很好防止车身在转弯时发生过大的横向侧倾，尽量使车身保持平衡，减少汽车横向侧倾程度，改善平顺性;同时，全新劲炫还配备有EBD，在恶劣路况时，EBD能够根据轴荷转移的不同，而自动调节前、后轴的制动力分配比例，有效防止车轮打滑。通过防倾杆和EBD的配台，全新劲炫能基本实现E5P所具备的功能。
所以，厂家将ESP的成本转移到其它更关键的部位上去了，比如说7安全气囊、前后防撞钢梁。。。从而确保车辆全方位保护驾乘人员的安全。
后排座椅靠背太直了，90度呀? suV的后排座椅设计尤其是椅背角度设计与轿车不相一致，轿车可侬照顾客乘坐最舒适角度进行设计，而suV产品则必须在乘坐舒适兔度与行李箱空间平整性之间达到平衡点。较之轿车的倾斜角度较小，但是充分保证了行李箱空间大，}J译A平整性，这也是为您自驾游、长途出行等需求考虑的。像有些sUV可能后排空间感觉比较大比较舒服，但是您仔细观察就会发现他们的行李箱空间非常的小、不规整、不方便储物，部分厂家甚至没有官方公布其行李箱的空间大小，而劲炫384L的超大行李箱空间就能给您带来方便的出行感受。但是三菱的设计师也充分考虑到后抖准椅舒适度的问题，特意设计了劲炫的后排椅背可进行两档角度调节功能，以适应不同人群对舒适的不同需求。而且，座椅太软会容易晕车，对脊柱不好。飞机起飞前，都会广播请乘客调直座椅靠背，就是为了保证乘客的安全。
所以。相对于座椅的舒适性。厂家更多的是考虑驾乘人员的安全性。
收集客户资料回访话术：
你好，*先生/女士，我是广汽三菱店销售顾问**，打扰您了，有听朋友提起您最近有考虑购置新车，(当问及哪位朋友给的电话时，要告诉客户是曾经到店看过三菱车的客户，名字记不大清了，好像姓王?姓张?)特意给你去个电话，想给您更多优质的选择.........越野基因十足的三菱劲炫9.98万起，拥有进口品质，超低的油耗，更专一的服务，我想您肯定会感兴趣的........刚好三菱工厂举办一年一次的试驾团购、0利润抛售活动在明天隆重举行，进店均有礼品赠送，我们提供专业场地供你试驾，让您感受三菱给您带来不一样的驾乘感受，更有机会抽取原厂车模，机会真的很难得..........即便您有其他打算，相信跟你认识也是缘分，我可以帮您参考其他车型选让您中意的车辆，做您的购车顾问怎么样?...........明天也是礼拜天，您可以带家人到店赏车试驾，更多精彩内容全在明天了.....地址是在...........，期待您的光临
索取客户电话参考话术
1你放心，虽然留下你的联系方式，但平时没有大的优惠力度我不会联系你，即使联系你我也会先短信通知你。如果可以的话我也可以微信联系你。所以你的号码是18…….
2：X先生，也跟你聊了那么久，你对我也挺满意的，我们公司有规定，必须留下顾客联系方式，不然要扣钱的，而且有活动了我可以及时通知你。
第三篇：振雄策划 之 【房地产销售技巧、异议处理及无敌说辞】
振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
振雄策划 之 房事秘笈
目 录
1、 „„„„„„„„„„„„„„„„能否按时交房
2、 „„„„„„„„„„„„„„„„质量问题
3、 „„„„„„„„„„„„„„„„价格问题
4、 „„„„„„„„„„„„„„„客户要求回家商量、考虑时
5、 „„„„„„„„„„„„„„„资金周转有问题，暂不能买
6、 „„„„„„„„„„„„„„„„„销售的三板斧
7、 „„„„„„„„„„„„„„„„„按揭的好处
8、 „„„„„„„„„„„„„„„期房风险大，等建好以后再买
9、 „„„„„„„„„„„„„„„„„看到现房再买
10、„„„„„„„„„„„„„„„„„买房实际上是怎样用钱
11、„„„„„„„„„„„„„宣传单上的价格与现实价格有差异
12、„„„„„„„„„„„„„„„„„如何帮客户分析、参谋
13、„„„„„„„„„„„„„„„„„谈客技巧
14、„„„„„„„„„„„„„现在还未开工，就争着买，为什么?
15、„„„„„„„„„„„„„„„„„要求退定，先摸清后再说
16、„„„„„„„„„„„„„„„„„预约见客户的技巧
17、„„„„„„„„„„„„„„„„„标准销售流程
18、„„„„„„„„„„„„„„„„„劝订技巧
19、„„„„„„„„„„„„„„„„„业务洽谈注意事项
1 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
20、„„„„„„„„„„„„„„„„„销使工作体会，应答话题
21、„„„„„„„„„„„„„„„„„如何抓好销使
22、„„„„„„„„„„„„„„价格能否优惠，打95折就买
23、„„„„„„„„„„„„„„„„„谈判中必须讲到的
24、„„„„„„„„„„„„„„„„„谈话的要领
25、„„„„„„„„„„„„„投资好的物业与其它投资的比较
26、„„„„„„„„„„„„„„„„„与当地人拉近关系
27、„„„„„„„„„„„„„我买房只想居住，能否增值没关系
28、„„„„„„„„„„„„„„„„„有关期房销售的要求，交钥匙时付最后的10%，你们要求半年内付100%，这一条不能答应
29、„„„„„„„„„„„„„„„帮客户分析各种投资的利弊
30、„„„„„„„„„„„„„„„房价不会大跌，而是稳中有升
31、„„„„„„„„„„„„„„„„„以提问的方式正面引导
32、„„„„„„„„„„„„„„„„„做销售应保持的态度
33、„„„„„„„„„„„„„„考虑什么(一般客户的心理)
34、„„„„„„„„„„„„„„„„„相关术语
35、„„„„„„„„„„„„„超低的价位，成本销售，抗跌升值
36、„„„„„„„„„„„„„„„„„了解客户心理
37、„„„„„„„„„„卖得俏的商品降价销售不符合市场规律
38、„„„„„„„„„„人都是平等的，但都有弱点，靠什么攻?
39、„„„„„„„„„„„„„„„„„不要反驳客户
40、„„„„„„„„„„„„„„„„房地产市场追求暴利的时代2 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
已一去不复返，竞争由单纯的价格竞争进入楼盘品质的竞争
41、„„„„„„„„„„„„„„„„„销使培训
42、„„„„„„„„„„„„„„„„„销使发单流程
43、„„„„„„„„„„„„„„„„„销使发单九要素
44、„„„„„„„„„价格又涨，我不划算(经常调价，我不放心)
45、„„„„„„„„„„„„„„„„„我以前来过，给我优惠
46、„„„„„„„„„„„„„„„„„发单技巧
47、„„„„„„„„„„„„为了孩子，买房子就是要买好环境
48、„„„„„„„„„„„„„„„„„各种设计的说法
49、„„„„„„„„„„„„„人性化的家居四空间必备追求
50、„„„„„„„„„„„„„„„„„话说电梯
51、„„„„„„„„„„„„„„„„„应该买这样的房子
52、„„„„„„„„„„„„„楼盘质素是竞争取胜的决定因素
53、„„„„„„„„„„„„„„社交环境是生意和生活的一部分
54、„„„„„„„„„花园价格太贵了，其它山庄都是送花园的
55、„„„„„„„„„„„„„„„„„销售别墅的说法
56、„„„„„„„„„„„„„陪同客户去山庄参观的注意事项
57、„„„„„„„„„„„„„„„„„我只买别墅，不买花园
58、„„„„„„„„„„„„„„„„„离市区太远了
59、„„„„„„„„加代收费后与其它的房价也差不多，并不便宜
60、„„„„„„„„„„„„„„„„„苏州别墅楼盘销售套路
61、„„„„„„„„„„„„„„„„„高层与多层孰好?
3 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
62、„„„„„„„„„„„„„„„„„人民币贬值问题
63、„„„„„„„„„„„„„„„„„如何提高谈判能力
64、„„„„„„„„„„„„„„„„„商业方面 6
5、„„„„„„„„„„„„„„„„„总结
4 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
1、 能否按时交房? 能否按时交房是每个买房者担心的事，我很能理解，但请您放心：
⑪ 实话，我们比您更担心，因为我们现在开发的是一期工程，下面还有二期、三期，土地都已经买好了，这是我们的第一个项目，就是创口碑的，如果不能按时交，再怎么做二期工程，谁还敢买?我们又怎敢做，敢在南充市发展?何况我们在全国各大城市都又有房地产开发项目，从还未出现过逾期交房现象，只有提前交楼的。
⑫ 否按时交房，关键是看资金能够同时到位，有的开发商为什么不能按时交房，并不是不想建，而是资金缺口，我们是拿客户的钱，为客户建房子，资金能够按时到位要看项目的整个销售过程。况且房子卖得这么好，资金绝对是没问题的。
⑬ 有理由不按期交楼，您说是不是?再说交房期我们都是严格写进合同的，违约是要交违约金的，肯定没问题，×先生，XX集团二公司，是XX奖的明星公司，建筑工程质量您肯定能放心吧?绝对不会有问题。
2、 质量问题
这个公司一贯视质量如生命，目前开发的是一期，是大规模推出，分块建设，滚动发展。下面还有二期、三期，到时候一期就是二5 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
期的样板房。一期不赚钱、质量不好，二期、三期到了赚钱的时候则卖不出去了，这种赔本生意还能做吗?
我们分析，为什么目前国内有的开发商的房子建设质量问题相当严重，主要是开发机制所决定的，选择建设单位时认交情，看关系，而不是看信誉和实力，工程项目又采用承建制，往往是层层转包下去。而且中间还存在回扣和不正当竞争手段，这样能保证工程质量吗?这边房价已定，那边则转包一次要赚一次钱，到最后工程队赚的就所剩无几了，他只好为您买水货材料建筑了，能保证质量吗? 而我们则不同，所有材料采购都由我们工程部统一进行，只要工地有人，就有我们的技术专家现场监督施工，质量是绝对确保的。再说我们签订的合同，处处保护消费者的利益，工程完成后，要由南充市质检部门验收合格才能交付，如果是因质量问题而不能交付，或者返工，公司将蒙受巨大的损失，我们能不顾建设质量吗?
×先生，请您放心，质量是绝对没有问题的，那么我们现在就把它订下来，现在验收房子比以前要复杂得多。
3、 价格问题
A成本分析法：×先生，一分价钱一分货，这您肯定是相信的，我们这个价格已经是没有什么利润了，我们是剪力墙结构，成本比高层贵20%，这个地带又是不久的闹市区，环境好，交通方便，地价成本又比其他地点要贵。我们房子的地段，质量、房型、环境都是一流的，好的东西一向是不二价的，您去商店买东西，名牌一般都不二价，6 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
买房子呢，应该首选信用好，品质好，服务好的，买得放心，住得也安心，×先生，一分钱一分货，只有错买，没有错卖，您说对吧?
另外，物业得价值必须物有所值，物超所值，在价格的背后，每一个投资者都在考虑所获利益的多少，这也是每个投资者真正应考虑的，买房看价格，更要看实惠。从一个物业看投资者的回报率，不能从单一的价格出发。
B成本分析法：第一，建筑成本高，因为是框架结构，土地价格，各种税费、拆迁费用，请建筑单位人工费，加上成本如水泥钢精，有钱还不一定能在这里拿地，因为没关系是拿不到土地的。
4、 客户要求回家商量、考虑时： ⑪比较比较
×先生，不管您是否买我们的房，我们的话都已经讲到：说实话，您觉得行就买，不行就去比较。但我们可以自信说一句，只要您是真正想买房，最终还是会到我们这里来，在我们这买了房的很多客户都是这样比较来比较去，最终还是觉得我们这儿好。
⑫商量商量
商量肯定时要商量的，因为毕竟不是买件衣服，不好就送人或扔掉都无所谓，但买房是百年大计，是大事情，买得好，皆大欢喜，弄得不好，终生遗憾，所以商量也是应该的。但怕就怕等您商量好了，回头再来时，您的所选已经没有了，我们公司基于为投资者所想，有个好办法，故为您封三天，三天以后就签合同，不签退订就是。
7 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
×先生，买房是大事肯定应该商量，但说到别人回去商量，我信，但说您我就不信了，您看，您生意做得这么好，事业这么发达，我相信您的夫人一定既漂亮又贤惠，您买这么好的房子送给她，她高兴都来不及啦。再说生意是您做，钱也是您赚，一看您就是有眼光，做事果断的人，您的事业成功之处就在此，抓住了每一个机会。房子既然要买，况且您有喜欢，(您的喜欢就是眼光呀!)首期款又没问题，那您还有什么考虑的呢?我做房地产多年了，不知您所要考虑的能否告诉我，帮您参谋一下，但有的人也因犹豫不决而错过了很多机会，原因是不能当机立断，如果您不买，我肯定是为您可惜，因为谈了这么久，可以说我都是为您着想的，我们可以交个朋友吧!
„„跟太太商量：
×先生，您生意做得这么好，事业又这么成功，太太肯定相信您的眼光，您买了，太太肯定相信您的眼光，您买了，太太肯定满意，喜欢的。 „„跟朋友商量：
×先生，您肯定相信朋友胜过我，但是朋友一般不会为您做任何决定意见，因为这是大事，所以问朋友不会有结果，再说您朋友又不熟悉楼盘，还不如把您的想法告诉我，我从事房地产多年，不敢说专家，但对每个楼盘都能比较客观地分析，对本楼盘就更了如指掌了，虽然我们今天才相识，但相识就是缘分，一回生，二回熟，如果您相信我，8 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
我们交个朋友，我是一定会为您着想的。
⑭ 对自己赚钱自己花的客户
还跟谁商量呢?看您提出的问题就知道，十个男人也没有一个像您这么自己的，看您的气度、气质，听听您的谈吐，就知道您是一个有主见、有魄力、自己赚钱自己花的成功人士。再说，您商量什么呢?这样低的房价，闻所未闻，这么好的外观造型及房型，您说呢?不错，买房是件大事，应慎重，但请您想想，这样的价格，这么好的房型，这么好的环境地段„„您做生意这么成功，一定比我更清楚生意场上的决策必须是果断，否则，时机是稍纵即逝，把机会白白错过。
前几天，我手上的一个客户，看中了一套房，我劝他订合同时，他说要回家去商量，第二天给回话。结果当晚被另一个客户看中，当即签了合同，第二天，他们一家人兴冲冲地拿了支票签合同，说很满意那套房时，我真不好开口告诉他们，但不说也不行啊，最后他们只好遗憾地选了另一套。×先生，您每次成功的生意一定离不开当机立断，我看没问题，现在我们来把这套订下来，身份证带了吗?没带没问题，号码告诉我就行。
⑮ 对老公赚钱太太花的客户
我看您就是一个既温柔又贤惠的好太太，老公主外，您主内，老公的一切成就都有您的一半功劳，辛辛苦苦辅佐老公建立了一份9 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
家业。不过男人的本性我不说您也知道，一有钱就作怪，女人辛辛苦苦操劳一辈子，怎能和那些刚出校的姑娘比?这样的事情我们见多了。当然您的老公肯定不会这样，但作为女人应提前留心眼。抓个房子在手上，天塌下来也不怕，女人给老公打了一辈子工到头来也不见得抓得上一套房子。从另一个角度看，做生意就是玩数字游戏，一个不小心，就会倾家荡产(我的一个朋友不就是在微波炉生意中亏了100多万)赚了钱，就应置业，再说一般男人有钱后就喜欢赌，玩女人，应酬等，一个月花几千上万是常事，没办法 ，男人要威，女人就要稳，您买套房子，分期付款，无形中逼老公手头紧一些，将那些不必要花的钱存下来，投在不动产上，同时又保值、升值，这样多好。
⑯ 对女儿买房父母住，回去征求父母意见
×先生，我真钦佩您的孝心，不过我可以肯定，您父母不会同意。为什么?因为您买房子送给他们，父母怎忍心花儿女这么多钱呢?如果我有您这个能力，我会将房子先买下来，回家后跟父母说：“爸妈，我送给您们一件礼物”。他们肯定会骂您乱花钱，但背后还不知道怎样向左邻右舍炫耀呢。这样做了，于老人延年益寿，因为心情好，于您做儿女的，钱也没有花，既尽了孝心，还可以升值保值，父母百年之后，房子仍是您的，两全其美。
×先生，别犹豫了，我们现在就订下来。
10 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
⑰ 母出钱买房，叫儿女来看
父母存这些钱，肯定很不容易，而且对现住房很不满意才决定买房的。您在外面，见多识广，对户型保值、升值、环境方面见识得肯定比父母多，他们多半还是听您得意见，再说这房子最后还是您手里，×先生，相信您的眼光肯定没错，您满意，您父母也一定满意，我们现在就把它订下来。
5、担心资金周转有问题，暂不能买。
请问您做哪一行?不论做哪一行，从来没有人说自己的资金有多余的，都希望生意越做越大，资金越投越多。×先生，请问您上次和家人团聚是什么时候，看得出您是一个成功的商人，但不见得您就是位称职的丈夫和父亲，我想不是您不愿意，主要是您还没找到一个温馨的家。那么，您做得这么辛苦为了什么呢?还不是为了给爱人一个浪漫的家，给孩子成长创造出一个良好的环境，趁着今天有能力的时候，拿一部分钱出来改善自己的生活，用这个钱买个心情舒畅，买个健康也是值 得的。
人生苦短，享乐及时，生意场上风险迭出，而不动产是最好的回避风险的港湾。 老话说：“鸡蛋不要放在一个篮子里”，应该分散投资，分散风险。
×先生，您今天带了多少钱，我们订下来。
11 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
6、 销售的三板斧 a. 保值升值 b. 入市良机
c. 我们的房子是最好的，价格是最优的。(跟别人有什么不一样?)
A.保值升值
买房无论是居住还是作为投资，实际上都是一种投资行为，因为买房一次投入的资金较大，作为投资肯定是要有回报率的，您今天30万买一套房，肯定希望它明年变成40万甚至50万，那怎样才能有更高的回报呢?依我做房地产的经验，源引香港地产大王李嘉诚的话来说决定房子能否升值，最主要的有三大因素，第一是地段，第二是地段，第三还是地段，那地段为什么这么重要呢?就拿我们的房子为例，我们这里并不是市中心，但交通方便，南充市的公交车都在门口上车，平价市场就在附近，生活方便，再说南充市服装市场就在斜对面，生活方便。南充市市政府在这交通要道建设了这么多年，已完全成规模，可以说这里是居住的最好地段，它跟老市区比，比较开阔，还闹里取静，对身体大有好处，像这样地段的房子想要的人是越来越多，需求量是越来越大，但地是越来越少，所以说它的高升值潜力是非常大的，您说对吗?从房地产本身来讲，房子是永远增值的。 买房永远都是最稳的，是长线投资，永远增值，保值。我们国家人多地少，人口每年增长2%，土地每年减少1.5%,土地是不可再生的资源，12 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
这些决定了地价，地产的增值，因此买房子是最稳的投资，买什么都不如买房子。
B.入市良机
×先生，我觉得您现在考虑买房，绝对是入市的好时机，现在南充市乃至整个中国的房地产肯定会有一个见底回升的趋势。就像股票，股票赚钱不等于所有的股票都赚钱，也不等于什么时候入市都赚钱，所以选择什么时候入市相当重要，现在房地产经过几年的低谷，肯定要回升，肯定要好转。为什么呢?早在96年，朱容基就提出将房地产，作为龙头行业来发展，带动72个相关产业的发展，作为国家在各方面对房地产加以扶持，尤其是银行对房地产的贷款。国家还提倡个人的小额贷款，住房贷款都是为了扶持房地产上的发展。南充市又是作为中国东北部的龙头城市，肯定是率先从低谷走出的。您看现在很多楼盘都可以按揭，您现在一定要抓住这个机会，做任何事都是一开始机会好，您走在别人的前面就是赢家，南充市有100万人口，有很多人需要买房，但买不起，所以国家正在推行按揭法，按揭买房就是国际流行趋势。等到按揭普遍推广，您就没有什么优势了，比方说一套房子50万，按国际上最流行的按揭方式，可以提供八成30年按揭，那么首期付20%，10万元，以后每月1000元，那谁买不起?那时不是说有钱就能买到好房子的。买房看准入市时机，绝对是最好的投资方式。住房将是新的消费热点，也是国家新的经济增长点，现在是投资置业的最佳时机。专家预测，如今中国的“新三大件”首先是13 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
住房，汽车以及通讯设备(电脑)，目前老百姓最迫切的要求就是一方生存
空间“小康不小康，关键看住房”。现在是中国楼市的最低点，房地产经过几年的跌幅，发展商均以成本价或略高于成本价面向业主，另外，根据预测分析，国家银行存款利率大幅度下调，房地产价格将稳步上涨。观望并期望最低点入市，其实最低点是某一点，任何人都难以捕捉，弄得太精，容易失去机会，只能分析研究大气候。所以，请您考虑一下，如果您买房是作为置业，自用投资，保值的话，万万不可错过目前入市的千载难逢的良机。
香港的房地产业经过三次大的跌幅在低谷时购进，在高峰时抛出的投资者一般都是得到5-10倍的回报，香港的地产大王李嘉诚就是靠这样发展的。国家逐步取消福利分房，前2年108种税收减免的出台及契税的减半征收，这些只能激活一下，不能达到推动房地产发展的目的，只有按揭法出台，才能根本改变房地产市场，到那时没什么有钱人和没钱人的区别，因此，不是您有钱就能买到新房子的。80年代香港一开始实行按揭法，市民排队买房可以说是挤破了门，还买不到，而是要抽签，所以成功人与不成功人只是趋前了那么一点点。在台湾，在香港拥有一部分不动产是一个公民的基本选择。一个扫地的阿婆，现在身价过百万，过着无忧无虑的生活，凭的什么，就是在15年前买楼，付首期款，租出去，用租金供楼，租金上涨，再用多余的租金去买房，今天她有三套房子，这就是她的身价。早上喝茶，14 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
下午打打牌，晚上看看电视，日子过的悠哉乐哉，凭的就是眼光。现在同样的机会也来到了您眼前，您还犹豫什么呢，没问题的，
×先生，我们现在就把它订下来。
C.价格最便宜(不一样)
×先生除以上几点，我们购房是应该考虑价格，也就是我们所购买的物业究竟是不是物有所值，甚至是不是物超所值，像我们这个地段，这个档次的房子，绝对是南充市同类楼房中价格最低的。(举例比较)
7、 按揭的好处
各种银行按揭，对于做生意的人来说，不需要一次性的投入，即可以买到理想的房子，对生意又没有什么压力。每月几千元，其实就是把将来的钱现在利用上，您知道几年前，要不得说谁是万元户个个都会惊叹不已，可现在100万都不算什么，物价上涨，通货膨胀率提高，到时几千元算什么，而且这样每月向银行付款，其实也是给自己一种压力，知道要交这笔钱，平时做事要积极，用钱手头也会紧一点。
8、 期房风险大，等建好后再买
15 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
×先生，换了我是您，看房时看到的是一片空地，心里难免也有点凉，但请您想想，今天即使您看的是现房同样会不满意，为什么呢?
①现房设计是几年前的，思想落后，房型户型都过时，不如期房设计新颖，比如说外飘窗，和彩铝以及无烟灶台，集中烟道，现房几乎无一采用，但我们都用上了。
②如果等到房子看得见时，谁都想物美价廉，大家都想买的时候，价格肯定不会时现有的了，中间至少有40%的差价，您说对吗?也就是说风险和回报是同时的。
③事实上，工程建设是很快的，我们写进合同的时间肯定是留有余地的，我们对工期的重视程度肯定超过您，因为这点关系到公司的信誉和能否赢利。
④现房销售隐含着极大的风险，现在的房地产商有几家是用自己的钱?90%以上都是向银行贷款，银行就把房产做抵押，这几年房地产业低至低谷，好多房子都是建好了几年未卖出去，银行贷款一日还不清，一日就无产权，前几年贷款利率高许多贷款也永远还不清，买了这样的房子产权不仅难以拿到，而且银行可能随时上门。
⑤期房付款方式灵活，而现房不仅价高而且要一次性付款。
9、 看到现房再买
×先生，您是否担心 ① 不对板;
②建不起来不能按时交楼;
16 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
③开发商卷款跑了;
① 怎么可能呢?
首先是图纸是报批了的，都是备了案的，如果有一点点走样，验收时肯定通不过。到时是要经过质检站及房地产管理局联合验收的，谁敢呢?
再说工程单位是六获鲁班奖的六建集团公司，是高层建筑数一数二的公司，是有质量和信誉保证的。况且现场还有我们工程部的监督，每层都要验收才能继续建的;
第三点，我们这是第一期工程，不建好或建不好，二期，三期工程怎往下进行，工地都是花了几百万征来的，能没保证吗?
②怕建不起来或不能按时交楼，这个关键在于资金能否有保证，能否按时到位，现在的开发商谁也不会重用自己有的资金搞开发，一般都是自筹30%，其余70%是向银行贷款，如果销售情况不好，银行贷款还不了，资金就没有保障，那么就建不起来，但我们的现状就是开发与销售同步进行，我们销售情况良好，源源不断，房子怎么会建不起来呢?我们写进合同的时间是把一些其他不能预测，这些因素也考虑进去了，如果不考虑这些交楼时间将会更短，这不就是充分为您考虑好了吗?同时也是我们为了不违约。
③担心卷款跑了。这您可完全放心。首先作为开发商前期投入资金已17 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
几千万，这是实实在在干事业，我们的会所已经做好了，这都是有目共睹的，刚开盘时确实有个别客户问过这方面的问题，而现在这样的客户不仅买了房子还与我们成了朋友。现在您也看到了，工程队已进点，马上就要正式开工，我们公司主要盈利并不在一期工程上，主要指望后期产生效益，您现在实际上也是在赚钱。所以现在买房产的最好时机，就像买原始股，稳赚不亏，现在我们就把这套订下来。
10、 买房实际上是怎样用钱
买房是投资，购物是消费，买房就是把自己的流动资金变成固定资产，变成物业，这是最好的投资走向，把钱放在银行就是替银行打工，银行利息收存款高息放贷，钱是不断地贬值，如果想钱生钱的话，投资的最佳方式就是买房，采用银行按揭方式，既不占用资金，对生意又没影响，又无须花精力，就收到高的升值回报，而且如果将来急需用钱的话，还可以拿房产证到银行贷到80%的流动资金，所以买房这种“用”钱太划算了。
11、 宣传单上价格与现实价格有价差
请问×先生，您是什么时候接到宣传单的。您当时为什么不及时来买呢，我们开发的策略是低价启动，滚动开发，也就是说随着工程进展价格逐步上扬。首期我们是以低于成本的减少许多费用的销售，目的是启动市场，产生轰动效应，将广告费(我们不做广告)让利给客户，目前为止还是低于成本价，及时达到再上涨100元/㎡也才达到成本18 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
价，您现在买仍是好机会。别人在开盘时什么都看不到的情况下选择了我们的房子，他凭什么，就是凭眼光，凭对我们城建公司的信任，那么我们当然应该把最大的升值空间让给他。而现在已与先不同了，知名度也越来越高，房子又卖得这么旺，如果我们还是以宣传单上价格，岂不是对前期客户不公平，但现在仍是机会，我们的价格还要不断上扬，到交房时的价格，您买的这套房子至少可增值40%，这点已被我做房地产多年的经验和我们前几个楼盘的实际不断证实，×先生，价格肯定没问题，现在就把这套订下来。
首期买房又不愿意冒风险，现在做好了再来买，又要前期宣传的价格、好位置，像这样永远都买不到房子，即使有好机会您又没有把握住。
12、 如何帮客户分析、参谋 (对看过很多房子的客户注意开导和引导，这些客户已看花了眼，自己都不知哪好哪不好)
×先生，买房子如同买衣服一样，这件料子好可价太高，那件价格适中，可惜式样又没这件新颖，选来选去难满意，但总得买吧!其实呢，买什么都不能十全十美，主要看您侧重点在哪个方面，就说买房子吧，您想要厅很完整，那么它的厕所、厨房有不如意的地方，您想要房型朝向很好吧，那么它的厅又不能不如您的意。„„
13、 谈客技巧 ①夸奖
19 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
男士有派头，有风度，夸他成功;年轻的女士夸漂亮;带小孩的客户，夸小孩聪明，漂亮;夫妇同行，夸女的有眼光，男的这么成功;夸男的有眼光，找到这么漂亮、贤惠的妻子;穿着好的女士，夸有品位，有气质。详细、生动、准确的描述，才是引导客户购买商品的关键。 ②以提问的方式正面引导
a. 假如现在不能作出决定，您不觉得以后将更无法决定吗?而且还有时间上的浪费。
b. 假如是在这几种情况下决定，您不觉得现在就作决定最合适吗?再考虑下去的话，您不认为这样做只是等于把工作往后拖泥带水而已。
c. 您不觉得现在一起决定比较好吗?
d. 是首期付款多一点呢，还是采取分期付款。
③和客户讲一些家常话，拉近关系，会使客户解除戒备心理，他会觉得您很有人情味，肯定是个忠厚善良的人。
④机关枪扫射，找客户感兴趣的话题。
⑤您热情推荐，但炒热客户最重要的是找到切入点，不是您想讲什么就讲什么，而应该是客户喜欢讲什么您就讲什么，引入话题后，就让客户讲。
⑥不要让推销的痕迹太重，不要就房子说房子，应该是“虽然我是在20 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
向客户推销房子，但客户却并没有觉得我是这样，而是在与他聊天(讲故事)。”
⑦抱着一颗平常心，帮客户参谋，是客户的朋友，这是必须学会的技巧，在做了一段时间以后，主任级的都应该达到这个程度。
□ 给客户压力,不能怕客户,压迫要有气势，拿了钱就是来签合同的，您有什么问题摆出来，不合适搞到合适，不满意搞到满意为止。 □ 在买卖的最后关头尤其要谨慎
a. 充满信心，不要问“买不买”，而要让客户觉得“已经决定买下了”的暗示诱导方法。
b. 使客户感觉到自己是在作选择，“瞧您选择的这套房„„真是有眼光”避免说您听我的话没错，别的客户听了我的话买的房都很满意等。
c. 对容易误会的参案要再三说明。
d. 签约后转移话题。
e. 消除客户的不安，进一步说明何时交房巩固信心。
f. 语气柔和婉转“麻烦您在这里签个名”好过“请在这里签名”。
g. 反复强调产品优势，从不同的角度，换方式表达，并说明买后的各种好处，对这些：走道可能多浪费了一点，也可能有黑厨房，黑厕所等等，关键是看您主要注意哪个方面。现在人们买房最主要关注的是厅和厨房，您看我们这种房型„„(优势)当然厕所是暗，但您用21 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
时才开灯，抽风，既不浪费电，也没影响美观，有什么不可以呢?
分析：有的房型厅是曲直正方型，很完整，但厅里很多门，客厅说话房间里都能听得清楚，隐秘性不好，休息也不好，有的厅是曲型，进来后这里是房，前面是厅，那么隐秘性虽然好，但浪费了走道面积。从建筑学来说不可能两全其美，总得牺牲掉某一个方面，关键是您的价值取向，得到了哪点，舍弃的是哪一点。
14、 现在还未开工，就争着买，为什么?
①环境好。
②看准了××公司这块金字招牌，他是品质和信誉的保证，许多客户就是这么说的，因此，将来您是不愁什么升值，我是不愁卖，在我们这里永远都不可能有现房卖，因为我们的售房速度大大超过了建房速度。
15、 要求退订，先摸清后再说
×先生，您做生意这么成功，请问，您最得意，最成功的决策重，有几次是太太参与做成的，昨天您到我们这里来，第一眼便看中这套房子，要相信自己的感觉。这么好的房子，这么低的价格，这么好的环境，过三年您回头看，购买这个房子无疑是您最明智的决策，那时您肯定会感谢我，请我吃饭的。×先生，相信您的眼光，相信您自己的直觉，肯定没问题，我们现在就把它订下来。
16、 预约见客户的技巧
22 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
×先生吗?您好，我是„„您今天收到我的一个业务员，叫××的宣传单，听说您对我们的房子很感兴趣。这样我们预约一个时间，我给您作详细的介绍，您今天是上午来还是下午来?(客户如果说今天很忙没有时间)，您今天很忙，那明天好吗?您看是上午还是下午呢?„„这几天都很忙的人，也只有您们这些忙的人，才事业有成，才有能力购房，买房也是一件大事，只需半个小时，这样吧，既然您很忙，那我们约个晚上时间，您看今天晚上8点，我在售楼部等您好吗?那就这样定了，不见不散，祝您生意兴隆，再见!今天您很忙，明天又谈完，那这样吧，就定在后天，您看是上午还是下午好，上午那几点呢?9-10点?那就定在9点吧，我在售楼部等您不见不散，再见。
工作忙，生意忙，像您这样的成功的人士工作肯定事很忙的啦，越是忙就越是生意兴隆，这就更应该注意投资置业，注意您的钱升值保值，除了事业，也应该注意居住质量嘛，买房子也是件大事，花点时间也是应该的，您说是吗?再说我们的房子在南充市来说地段最好，价格在南充市是最低的，您过来看看，我这儿有资料，我给您作详细介绍，相信您一定会喜欢的。
17、 标准销售流程
①接近，寒暄交换名片，接近关系
如：×先生，您好，欢迎您来。(握手)我姓×叫我小×好了，(边说边递名片)(如果对方回敬名片，应双手接过并说：“谢谢”如果对方23 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
不回敬，则说可交换言之下名片吗?如果对方说没带，则说，那请您留个电话给我的好吗?) ②介绍楼盘情况
×先生，占用您几分钟时间，请让我把楼盘情况向您简单介绍一下。
a. 地段
b. 交通、学校、商店、医院„„
c. 环境(绿化„„)
d. 房型布局(设计单位、整体结构、层高、栋数、户型结构、从几房几厅——几房几厅，面积，从×㎡—×㎡„„价格，您从几万到几十万„„)
e.双层中空玻璃(四大功能：隔音、保暖、隔热、防尘)
请问您考虑多少平方米或几房几厅? 您需要多大面积，您打算投入多少资金，那么，下面我给您介绍您所需要的房型。(介绍完毕) 我们房子卖得很好，您看红的都是卖掉了，绿的是下了订金。
×先生，我给您介绍得很清楚了，您很满意了，没问题，现在我们就把这房子订下来，您的身份证?„„
18、 劝订方法
①×先生，没问题，我们现在就把它订下来。
②×先生，犹豫不决是人的天性，但您可以回想一下，以前每次成功的决策肯定都是果断做出的。这次肯定也不例外，没问题，我们现在就把它订下来。
24 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
③×先生，今后这个地方您再次经过，都不会愿意的，因为您没有买这房子，一定会后悔的，所以经过一次后悔一次，受不了的。
④×先生，现在您不订下来，相信您跑遍南充市所有同类型房子后，肯定还是会会到这里来，那时您想要的一套又没有了，现在就把这一套订下来，出去再看看也不迟。
⑤×先生，您今天不签，我不会强迫您，但您听我说这么便宜的价格，这么好的房型，这里好的环境，您不可能在南充市找到第二家了。
⑥×先生，既然这么满意，现在就把它订下来，若，这是合同„„
⑦×先生，您这么精明的人，这个帐肯定会算那么我们现在就把合同签下来
⑧身份证现在带了没有?没有，那没关系，号码还记得吗?
⑨今天带了多少钱，不多，那不要紧，我们先将房子封下来，您马上回家去拿钱，这边给您写合同
⑩×先生，我真为您遗憾啊!您走出这个门回头这个房子肯定是没有了，这么好的机会，您不应该让它失去的。
⑴×先生，您看，我已经介绍得很清楚了，您也很满意，那我们就把它订下来，您的身份证?
25 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
成交的22种方法
(1) 富兰克林成交法
这种主法适用于善于思考的人，如：“李锐先生，在美国人们把富兰克林看成是最聪明的人。他遇到问题举棋不定时，会拿出一张纸，从中间划一道，将‘利好’和‘坏因素’全都列出来，分析得失„„。现在看来，出除了你觉得欧陆团体略远一点外，其余的都是国内顶级社区所具有的，您还忧郁什么?”
(2) 非此即彼成交法
这是常用的、非常受欢迎的方法。
“不是A，就是B”。记住!给顾客选择时一定不能超过两个，否则他会迷惑不解。可以这样问：“您是首付20%呢还是首付30%”。
(3)“人质”策略成交法
我的车出了点小毛病，空调声音不对劲，送到车场一说，车场老板说：“看看吧，可能是小毛病”。第二天，我去车场，老板大声说：“禹先生，你看你的车”。我的车被高架在空，地下有空调一组排档复速系统的零件。最后，车场老板说：“‘全修好得8000元啊’。无奈，我认26 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
了”。
在销售中，尽量说服客户交定金，先交500元房号保留金也行。这样，客户反悔的机会就没有了。
(4)单刀直入法
当您和客户僵持一段时间，就价格、付款、户型和其他方面不能达成一致情况下，你或者可以选择将自己的底牌一下子抖给对方。“价格和档次是一样的，买房和买菜不一样，你不可能花15元/月的低价得到ISO9002的物业管理服务，你别让我为难，我们主管也来了，最多96折。实在你不满意，咱们就交个朋友吧”。这是一种冒险的谈判方式，但这使交易能继续下去，因为压力是双方的。
(5)决不退让一寸成交法
房地产业不同其它行业，它的定价，规则和内涵丰富得多，都说“一生幸福与一次选择”，没有听说过客户上来就要求5折的。因此，在价格上要一口价，决不退让，要退让，也得假装去请示，因为只有这样，客户才觉得你珍惜。否则让价太顺得，客户反而觉得有水分，反而不客易成功。
(6)家庭策略成交法
有人说，大家子一起来买房时最难对付，七嘴八舌，不知所云。这是业务员没有用心。你一定要观察出谁出钱?他买房的目的?是为27 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
儿女，还是为老娘?那个“影子”就是最有发言权的人。如：北京加拿大别墅位于京昌路B8出口，96年高速党政军没有修时，离北京北三环路的直线距离12公里，售价当时是1500USD/建筑平米的天价。6月份一个倾盆大雨后的下午，二辆车载着一家子，带首一个老太太到中轴路的售楼处，我让两个业务员带着去看房，这二位均是小伙子，一个半小时之后，两名业务员回来了，那一家子没有跟着来。我很纳闷，回为他们是带了2万元定金来的，人怎么就走了呢?不是说老太太的老家就是昌平南口，就喜欢在这养老吗?两位业务员汇报说：“刚下完雨，小区道路还未修好，路不好走，老太太上去看。”当时就把我给气晕了。我说“傻小子!我派你们两个去干什么?不就是要你们做她儿子，背着老太太进去看房吗?你们如果真的背着老太太进去了，这260平米的房子就卖定了，连个小姑娘者能做的，你们就做不到吗?”。
(7)蜜月成交法
是指在一方(男方或女方)犹豫之际博得另一方的好感，由另一方来说服犹豫的那方。这实际上是“战略联盟”，对年轻的夫妻尤为有效。如：“您们不是在度蜜月吗?你们在一起真和谐、完美。你们结婚几年了?三年呀?像还在度密月。为什么不考虑把爱巢搬到这里来呢?只有***这样的项目才会陪衬你们的爱情，温情脉脉、自由而浪漫”。虽然这样的话是很肉麻，但是记住!人在受到称赞时是分不清真和梦的，你还必须做出认真、严肃地夸奖他们懂得姿态。
28 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
(8)应招女郎策略成交法(讲故事法)
这实际上是考验你的描述能力，是考验你能够给客户带来一个什么样的梦。应招女郎总是在最关键的时候讲价钱，因为那时它最有价值，客户也就认了。“***，有16个大卖点，不公在智能、环境、户型及建筑风格上属于顶尖社区，而且它最引人之处在于它的纯粹。纯粹的大鼻子MARKS先生近年来的第一位主张东西方园林艺术融合的设计师，YORK先生执笔别墅和公寓的设计，体现的是纯粹的欧洲风格。MARKS先生把所有的单体楼像星星般散落在一个椭圆型的河道上，概念同国家大剧院一样：体现出水晶宫般的梦幻色彩和充满诗意的深层意境。所有学英语的人，谁不喜欢这样的社区?除了国投，在近10年内谁会有这样的势力建造出独一元二的生态社区?***就是身份地位的象征，谁不期待，谁不冲动?
(9)退让成交法
当客户快要被说服了，还有一点动摇，需要一点外力时可运用这种方法。在房地产销售中，客户只有责任：付款了承诺物业管理费公约。客户的着眼点往往在折扣、付款方式、是否送装修、是否送小花园、是否免1—2年的物业管理费等。退让成交法需要销售副总监和总监的配合。如：“您今天要付50%的房款的话，我同领导商量把留给别人的那套128平米的签给你”;“您马上能定下来的话可以按上期推广价卖给您”。有得有失嘛，客户在表面上占了上风，因此他会乐意接29 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
受。
(10)恐惧成交法
这是一种用来创造紧迫感的压力成交法。这种成交法对那种心动而犹豫不决的客户最管用。推销之始你要用心，真诚地展示和推广***的主要细节，解答客户关心的问题，等客户心动了，可用这种方法。创造紧迫感不三种方法：
(a)项目热销，不赶紧定，就要失去这种权力 (b)某一经典户型快销售完了 (c)价格马上升或折扣期限已到期。
记住!任何时候都要强调项目热销。一般的做法是要求业务员尽量将客户统一约到某一时段去售楼处。只要有客户签定金，其余的客户就感到压力。要点：你必须是真诚的、项目足够说服人的，否则听起来很假，你反而会失去这个客户。
(11)大脚趾成交法
大脚趾成交法又称故意出错成交法。出错的目的试探客户是否真心购买，另外，价格出错是给客户以压力。“A户型的总价28万4千元，您算一下„„”“怎么会这么贵呢?”“啊，是我弄错了，4000元的价格月才执行，我拿错价单了，现在的价格的是3750元/平米”，传达这种信息客户不仅生气，还看着你我脸红的样子，认为你是个诚实的人。买了，搞掂!
30 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
(12)回敬成交法
回敬成交法又称豪猪法，是用问题来回答问题。好比你站在镜子前你笑镜子里的你也笑一样，当客户蛮不讲理或退缩时你就回敬他。这时你可用一种疑惑不解的音调和略带吃惊的表情，客户会明白你要表达什么。
“***在二环外，太远了”(客户)
“你觉得太偏僻了”(往往业务员跳出来反驳) “我是说离我家远了一些，我很难接受”(客户) “你很难接受了?”(业务员) “另外，价格太贵了”(客户提出异议) “太贵了?”(业务员回敬)
“我付不了这么多首付款”(这才是问题的关键)
“我理解，您为什么不做按揭呢?，我出面帮您!”这是一促斗争。(消费方式：95%的客户选择了按揭)。
(13)ABC所有问题解决成交法
ABC成交法是最简单的成交方法。像ABC一样，它由三个问题(步骤)构成。当你平稳结束了推销过程，没有听到过多的消极回误码或异议时，可以使用这种方法 业务员：还有什么问题吗? 客户：有， 比如：„„
31 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
业务员解答和解决完毕所有问题后 客户：基本没有了 业务员：这么说你都满意? 客户：暂时没有问题
业务员：那我就填合同了，你首付多少?
(14)“我想考虑一下”成交法
此方法也叫咄咄逼人成交法，如果客户说我要考虑一下，实际上是一种借口，它的真正含义是他还没有准备好。客户不想说是或不，他不想伤害售楼员的感情，他想逃离压力，因为客户感觉到自己已往里陷了，便更多的信息还未得到，还没有足够的信心。 客户：我考虑一下
业务员：这么说您还没有信心? 客户：物业管理费这么贵? 业务员：„„
客户：我还是考虑一下，好吧?
业务员：你能直接告诉我您最不放心的是什么吗?是**?是**?是**„„?
客户：对工期，我最不放心的是工期。
当客户提出考虑一下的借口时，你一定要先孤立异议，继而咄咄逼人地将客户所担心的问题全部说出来。没有遮羞布，问题也就能够解决了。
32 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
(15)次要问题成交法
次要问题主要是指客户对项目细节提出一些异议，而这些细节又无伤大雅，如“我们选用美国原厂的OTIS电梯还是用三菱”?之类问题，实际上两种电梯属于同一档次产品，不过是客户个人的品牌和消费偏好不同而已，对客户提出的次要细节应认真地回答或干脆说“世界上任何一种产品是十全十美的，您的意见非常宝贵，但是项目的方案早已定了，电梯也买了，我们只能在以后的项目中考虑您的建议”。这样回答的前提是，此类问题对签约实在不构成威胁。
(16)勇士成交法
人类社会到了21世纪，科学技术的发展步入量子时代，但从远古到今天，人类的心智并没有发生变化，如意志力。作为业务员，你一定要有钢铁般的意志，成为生意场上的勇士。方法是：客户说什么，你同意什么，最后把压力转给客户。
客户：太贵了
业务员：是太贵了(沉默) 客户：我不喜欢这种瓷砖
业务员：我实在无法回答，因为你的想法是结论性的。 最后，客户感到了压力，你马上可以反客为主了
33 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
(17)档案成交法
档案成交法又称羊群成交法，你可以告诉客户他未来的邻居是谁，已有谁认购，已有谁入住。已入住者和已认购者是社区的档案，突现***的品位，客户在“名人”和“同类”面前只好迫于压力冲动。也变成一个档案!
(18)第三者出面成交法
针对逻辑思辩能力强的客户，几外回合拿不下来怎么力?你不妨叫一位第三者：律师、工程师、同行，也可以建议客户自带。在专业人士面前，你的规范、你的业务水平、你的公道会博得第三者的认同。第三者仲裁的结果：买吧，没错!
(19)以柔克刚成交法产品比较法
至柔则至刚!水虽无力但润万物也!从心理学上讲，女性在房地产销售中面对北方大男子往往占主动地位，因为女性的温柔给人以可信任感。在谈判中明显弱势方往往能占便宜也是这个道理，谈客户不是斗嘴，不要显要口厉，介绍要客观，让客户三分又如何?最后还不是交钱给你?!
(20)产品比较法
是指拿别的项目与***做比较。比较的应该是同档次项目或可替代的项目。切记!比较时一定将话留三分，不要用语言中伤别的项目，34 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
介绍要客观入理，这样，客户心理天平才会倾向于你。 (21)坦白成交法
坦白成交法就是将项目的优缺点全盘托出“您看着办?”、“我就有这份自信”、“没有必要隐藏缺点”。这种推销方法适合于心眼小的客户，他们一定惊讶而狂喜，为你的诚实而叫好。“不买***?没道理呀!”
(22)感动成交法
你推销的不只是产品和服务，也是一种生活方式，一份感受情。你在任何时侯都应怀着“服务”的心态，一次次送资料，下班后还一次次等待迟到的客户。你还必须有站在客户角度分析问题的眼光，到这个程度，客户只有感动的份了，又一单进帐，又赢得朋友了。
19、业务洽谈注意事项
⑪永远不要正面否定客户的观点
⑫位置，房型，都要帮客户来挑选，而不能让客户自己来挑选
⑬绝对不要让两批未成交的客户混在一起
⑭洽谈中要随时准备好笔纸，计算器，秘书要随时准备送上收据，房号本
⑮如果可能，坐在客户的右侧，以方便右手书写，左手指客户看图纸，面对销控台，有问题及时给现场专案以眼神，示求帮助
⑯开始时和客户座位是“60度”谈话中三次将椅子靠近客户，但不35 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
宜小于“20度”，以免影响视觉交流，中途离场，可将椅子拉开，然后再逐渐拉近，通过动作表示走近。
⑰客户一出门，就当他出车祸死掉，因此，在他未出门以前一定要全力以赴。
⑱逼订的秩序。 a. 要身份证 b. 问号码还记得否 c. 请对方在合同上签字 d. 要对方付首期款 e. 要对方交一万元订金
f.请对方交钱(不论多少)封房号，随对方回家拿钱，要对方以人格担保第二天一定来。
⑲不能就房子推销房子，要在5分钟内与客户拉近距离，套上交情。
⑳不失时机地赞美客户，越肉麻越好，客户是我们的衣食父母，我们有责任让他们高兴。
⑴业务洽谈过程中尽量避免离开客户，即使离开也要将时间缩到最短。
⑵腰杆要挺直，身体稍前倾，配合手势以加强语气，增强感染力。
⑶在帮助他人洽谈之前，一定要在旁边观察10分钟以上，了解事情的来龙去脉，以及谈判进展到什么地方才可以上阵。
⑷任何时候，选择房号只能由主谈者一人进行，其他人无权帮客户选择房号。
36 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
20、 销使(业务员)工作体会，应答话题
⑪单量大，每天至少在500-600张，多则1000张以上。
⑫选点准，平时注意留心观察总结，哪些点什么时间有客户，容易派单，容易出单，同时自己还应注意发现新的发展点。(如商业区批发市场，集会，开张，大型活动等)。
⑬与客户交谈，这是关键，谁也没有把我想买房写在脸上，靠自己主动与客户交谈，从中发现是否是准客户。要有礼貌，面微笑，落落大方，语气充满热情和自信，话语简洁明了，不卑不亢。
⑭合理安排好线路，对每一个指定的工作地点辖区，基本情况要有所了解，每天合理安排好时间和路线，上午几点从哪到哪，中午合理的稍事休息，不打疲劳战，养精蓄锐，下午又从哪到哪，再回售楼部签到领单，晚上一般没指定地点，这就靠平时观察总结，哪里好就上哪里发，并且一般离自己的住宅不要太远，方便回家。
前期介绍，一般将宣传单上的内容记清记熟，并用自己的话把最主要的几点，简单明了的讲出来就行了。
□„„像您这样有身份的成功人士，不管是置业投资，还是购房自住，我们的房子都一定是您最理想的选择。
□×先生，向您介绍了这么多，我看您也非常感兴趣，那就耽误您几分钟时间，我带您到售楼部去详细了解一下，那里有我们的全面的资37 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
料和专业人员向您作详细、全面的介绍，很近，就在前面。 ⑪我很忙，现在赶时间
答：①是吗，像您这样的成功人士肯定很忙，不过买房子也是件大事。您百忙之中抽出一点时间去看看也是值得的，不会耽误您太多时间，并且多了解一些投资渠道，对您也是有益无害的。
②看您这样成功，肯定很忙，越忙就越赚钱，但是您赚了钱也应该注意置业投资啊，买房置业是稳赚不赔的，花点时间赚钱您肯定不会吃亏。
⑫我已经接了许多单了
答：①当然呀，像您这么成功的人，肯定有许多人向您提供房产信息，您到过我们售楼部没有?就在前面，现在就去详细了解一下，百闻不如一见嘛，我们销售情况很好，早点去挑个好的层次和朝向。 如果客户坚持说很忙，不来售楼部，就要留电话。“我叫小×，先生请问贵姓，(拿出笔记本，作记录状态)能否请教您一张名片”“没有”那没关系，您电话多少，我们改日再约时间看房好吗?或者说“我让我们主任与您联系，向您介绍”。
⑬不用了，您上面有电话，我与您们联系吧
答：当然可以。不过我们电话是热线电话，每天很多人打电话来咨询，很难打过来，浪费了您的时间，您留一个电话让经理与您联系，有好的信息，直接通知您，跟您约具体时间去售楼部了解。 ⑭我要看看资料，回家商量后再决定。
答：是这样的。先生，您看都未看，回去商量什么呢?现在您只需要38 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
一刻钟时间就可以了解到我们的详细情况，我们售楼部专业人士向您介绍。这样您回家商量更有把握您说是不是?现在我带您去，尽可能节约您的时间，现在您跟我去可能只花您10分钟时间，下次您自己找过去可能要花半个多小时。 ⑮如果客户觉得会被打扰
答：我们主任也很忙，如果您没兴趣购房，也不会过多打扰的，您有兴趣就跟您约个时间。结束时要向客户强调：“我叫××，您到售楼部找我，带上我这张宣传单，我们主任、经理会亲自接待您的。” 周末或节日，结束时可说“走好，祝您周末愉快”或“节日愉快”或说“祝您生意兴隆”。
工作顺序： 先带客， 再留电话，
带一个客户胜过留3-5个电话， 留一个电话胜过发50张传单。
神志要求：面带笑容，主动迎上，充满热情，语言流畅，反应敏捷。
21、 如何抓好销使工作激情 (业务员)
⑪不仅鼓励、督促、更应该贴近关心他们就像一家人。
⑫如果一个客户未来，一个电话未上来，肯定是未发单，要找其谈心，找原因，如果一味让其自然流失，不断是新手，这样就更吃力。
39 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
⑬要保证每组一定的人数，10人左右。
⑭要求销使要有两个主任带他们一起发单。
⑮每个销使每天至少要发500-600张单，每天至少要回来两次(早、晚)。
⑯每个主任对您组的成员要了解得非常仔细，(如果三天没有客户或电话，就要帮他们找原因，是主观还是客观，客观就应帮其提高技巧)。
⑰有时可问客户单是在什么地方收到的，每周开次会一起分析，就可总结出，哪些地方发单，收单率高，每个主任都要做好客户档案。
⑱每周固定某天下午开一次小组长会，了解销使工作情况，和思想动态，对症下药，振奋精神，提高技艺，提高整体战斗能力。
22、 价格能否优惠，打95折就买
×先生，什么都好商量，就是价格不好商量。
⑪ 我们的价格是实实在在的价格，没有一点水分，我们做生意以诚为本，就是在成本价上加上5%左右的利润为销售价，不像有些房地产商，报一个极高的价格，能蒙就蒙，这不是我们做事的作风和原则。
⑫ 我们对所有的客户都是公平的，如果给您98折，给别人95折，是不是对您不公平，我们对所有的客户都一视同仁，按一个价格成交，不信我们可以打个赌，我把所有的合同调出来给您看，是不是统一售价，当然几次提价因素应排除在外。
⑬我们不打折正是为了保护所有消费者的利益，如果随便打折，那房子还能建得起来吗?还能保证房子的质量吗?您要打几折可以，我把40 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
钢精给您用细点，水泥标号用低点，地基挖浅些，保证在三年保修期间不出事，但这样的房子您敢住吗?
⑭退一万步讲，卖得这样好的房子还要打折吗?×先生，买不买没关系，但我们要保护所有消费者的利益，如果随便打折那肯定会影响房子的质量，这样的事情，我们是绝对不做的。
⑮×先生，价格上肯定没问题，这已经是同类型房中最低价格了，您还犹豫什么呢?我们现在就把它订下来。
23、谈判中必须讲到的：
□首期介绍(地段、交通等)
□房型介绍
□升值保值，入市良机
□比较市中心与其它地段的房子
□比较高层与多层的房子
24、谈话的要领
□文字占7%(要生动，能少的不能多，能短的不能长)
□语气语调38%(抑扬顿挫、升中有降) □肢体语言55%(动作+手势+姿态+与客户靠近)
25、 投资好的物业与其它投资的比较
钱存到银行是一个贬值过程，而投资生意，股票，那是既费时，41 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
又费力，又有风险，每天提心吊胆，筋疲力尽的去操作，就拿投股票来说，我国的股票本身就是一个政策市场，一个人民日报的社论或国家某个领导的一句话，股票就能上下几百个点，风险很大，升的时候，皆大欢喜，一旦下跌，那就是一泄千里 ，投资者是吃不下饭，睡不着觉。若投资黄金地段一流品质的房子，那是既无奉贤，又有高的升值回报，根本不需要时间和精力去管它，还能得到一流的享受。
26、 与当地人拉近关系
×先生(大哥、大伯、大姨)您在南充市生活了这么多年，又这么有成就，上上下下一定都有很好的关系，您看我家不在南充市，在南充市也可以说是举目无亲，以后肯定会遇到一些办不了的事，认识了您真是荣幸，到时候还希望×先生您帮我一把呢。到时有什么事找您，您不会拒绝吧!
看×先生就是爽快人，而且又重情义，怪不得您的生意做得这么好，实际上，无论是做生意还是办什么事情讲的都是个信誉，人品好别人信任您，就认识您，说明我们很有缘分，您要是在我们这儿买了房，我们就可以经常见面了，没事我们就可以到您家去坐坐啦，到时您不会不为我们开门吧。
27、 我买房只想居住，能否增值没关系
是的，我知道您买房是自己住，以后也不会出租，更不会转让。但是42 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
您想想 ，您今年买套房50万，几年后，我不敢说
二、三百万，但最起码150万是有的。您住在这样高升值的房子里感觉都不一样嘛!这就说明您买的房是物有所值，物超所值。另外，有一套这么好的房子在这里，对您的生意也是一个保障。您有经济实力买这套房子，说明您的生意，做得很成功，而且将来会越做越好，尤其像您们生意人，一般不会在银行存款，有钱肯定去投资周转，如果遇到一大笔生意需要资金的话，完全可以拿我们这套房子的产权证到银行去办抵押贷款，像这套150万元的房子的产权证到银行最起码可以贷120万，所以这所房子实际上是您的一笔流动资金，对您今后的生意是一个保障。如果您要拿那种爬楼梯的房子的产权证到银行抵押银行肯定要考虑，因为现在银行也知道，今后多层楼肯定没有高层电梯公寓好卖，所以对多层缺乏信心。不过我知道像您这样的老板有身份档次的人肯定也不会去住的，那是什么人住的，我们都叫它“农民别墅”，里面住的人杂，素质也参差不齐，物业管理也不完善，治安差。另外，小区的房子间距较窄，推开窗户您就能看到别人家的厨房、卫生间啦，心里都很不舒服，物以类聚，人以群分，什么样的人住什么样的房子，像您这种身份地位的人就应该住我们这样的房子。
28、 有关期房销售的要求，交钥匙时付最后的10%，您们要求半年内付100%，这一条不能答应。
① 我们工程进度和您们的付款方式是同步进行的。半年内您的房子便起来了，后期余下的只是配套，所有工程款均已投入。
43 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
② 实际上我们是一种合作建房关系。如果交钥匙时再付10%，那这笔费用只好从银行贷款上出，最终成本的增加还是在价格上体现出来了，那对您也不合算，您说是不是?
③ 这个问题实际上还是对我们的一个信心问题，担心我们建的房子质量不好或不能按时交楼，这个您完全可以放心，这也肯定没有问题。
29、 帮客户分析各种投资的利弊
关于购房风险：
⑪因条件变化价格下跌;
⑫市场风险(投资周期，宏观经济，价高时购入，价低时变现);
⑬财务风险，如贷款购房，一时还不出，需抵押给银行或变现，其价受当时房价而定;
⑭政治风险，自然风险，如征用、拆迁。
股票投资：
10人炒股7人亏，2人平，1人赚，遇股灾，血本无归。
优点：资金可大可小，盈利有机会，变动能力强，不需要太多的专业知识，但高利伴着高风险。
银行存款(债券) 安全性强，有利息，前几年有物价补贴，现在已取消，银行利率一而再而三下调，细算老百姓党政军是吃亏人，因为利息赶不上通货膨胀的速度。
期货：风险更大
黄金：现在根本起不到保值的作用
44 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
古董、邮票等：需要具备相当的专业知识
还是投资房地产最好，长期持有盈利大于股票，风险小，安全性强，特别是在国内房地产正处于成长期，投资房产，只盈不亏是一项极佳的长线投资。
其不利的一面是：投资大，交易手续复杂，但虽投资大，却盈利性能好，风险不大，并可实行消费行为与投资行为的绝对统一，既能满足消费需求，又满足投资需求，两全其美。
30、 房价不会大跌，而是稳中有升
从整体来讲，经济分析专家认为，房价不会大跌。主要取决于成本的刚性特征。我国商品房的成本，一般由以下5点构成：
①建筑成本 ②土地费用 ③拆迁费用
④城市基础设施配套费用⑤相关费用
从第一块看，建筑成本不仅不会降低，反而会随着市民对住宅质量的要求提高和房产与增长期对建材价格还有所上升;
从第二块看，土地费用历来是国家收益和地方政府的主要财源，大幅度核减属国家重大政策。土地越来越少，价格上涨;
从第三块看，拆迁费用目前在多数城市呈上涨趋势，降低并不太可能;
从第四块看，如果降低城市基础设计建设支出，会给城镇住房建设带来更多的困难;于是，目前有条件减少的是第五块中重点征收的税金和不合理的费用。但从目前执行情况来看，能减少的税费很少，建设45 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
部三令五申，地方政府也多次提出要对不合理的乱收费现象严加治理，但据有关部门统计，滥收费的条目虽多，但收款项的绝对量却不是很大，据透露，南充市减少不合理收费近两个越颇见成效，但房价仅下降了百分之一 多一点。可以看出，除非国家大幅度削减土地费用或是在税制上作重大调整，包括开辟新的税收、税源以代替对房地产业的一部分正常税费征收，否则零星减税，减费不足以促成商品房大幅度下降。中国房地产副会长陵园映苏博士在一次国际研讨会上谈到：从房价变化趋势看，一般都随着经济增长和城市化的进程而逐渐上升，这种趋势是由土地资源的稀缺性，不可再生性及土地供应的低弹性和需求的高弹性决定的。具体说，随着我国城市水平不断提高，必将导致城市人口的持续性增加，从而对住房需求量增加，因此，不论从国际经验还是从我国实际出发来考虑，商品房价格稳中有升带有客观必然性。 在国外，楼市大幅度跌降叫“房灾”，目前中国政治稳定，经济稳定，社会稳定，没有出现房灾的可能，所以当房价走势呈现出，不同城市会有升有降，整体趋势稳中有升，购房对于城市居民来说，仍是居住和生财、保值增值的有效手段。
据国家统计局与建设部的有关统计资料显示，我国城镇住宅每平方米，建筑面积平均价格1987年408元/㎡，1995年1612元/㎡，8年间平均每年递增18%，可以预测，减少有关税费，能适当减缓房价上涨幅度，但不会在全国范围内导致房价上扬趋势。
31、 以提问的方式正面引导：
⑪假如现在不能作出决定，您不觉得以后将更无法决定吗?而且还有46 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
时间上的浪费。
⑫假如是在这种情况下决定，您不觉得现在就作决定比较合适吗?如果再考虑下去的话，您不认为这样做只是等于把工作往后拖延而已。
⑬您是不是要找什么人商量呢?还是要分开来考虑?是首期付款多一点呢?还是选择分期付款?
32、 做销售，应保持的态度。
和蔼的态度和亲切自然、浅显的语言极易赢得和顾客的融洽关系，和顾客讲一些家常话，会使顾客解除警戒心理，他会这样在心里想，这个人很有人性味，肯定是个忠厚善良的人，买他的东西不会有问题。
33、 考虑什么?(一般客户的心理)
⑪环境
⑫交通
⑬配套
⑭价格
34、 相关术语
三通一平：水通、电通、路通、路平
七通一平：电信、电通、煤气、电视、水通、路通、路平
正负零：地下工程完成，正负地面(零)
35、 超低的价位，成本销售，抗跌升值
一般人提到别墅都知道最起码要上百万，很多人都不敢想，但我们现在只要60-70万就可以拥有，为什么?
47 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
① 我们有丰富的开发经验，各项成本都可以控制得很低，所以价位就低下来了
② 我们的经营方法与其他房地产公司截然不同，一般的房地产公司都是暴利心态，把价格定得很高，3千、4千甚至1万元/㎡，他卖一套就可以大赚一笔，最起码抵我们卖10套，价高不好卖，有的一度几年放着，但资金要回笼，没办法，只有降价，慢慢往下降，越降越没人要，谁敢买天天掉价的房?况且再怎么降，也不可能降到我们现在的成本价，因为银行利息，费用全要打进去，而且还想赚点钱，现在人们的心理是买涨不买跌。
36、 了解客户心理
为母亲买房在这里对他母亲有许多好处，为了孩子身上找突破口，拉近彼此关系。就房子论房子太多，应该就客户的话题谈下去，带母亲来肯定会喜欢，摆我们的优势，投资不应该太多。
喜欢炫耀的客户拉关系，“十万买房，百万买邻“，您想象中的房子是什么样的? “狠劲”永不言败，有时候客户在最后关头不要太在意客户的话，没有什么问题就签合同，如对于在市中心有房的客户，您真的有眼光，您那房子很不错，户型也可以，不过我们又是一种风格。
把客户当朋友，吃紧一点，感染客户时紧一点，如果不是急着用，缓一点，划算。
48 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
37、 卖得俏得商品降价销售不符合市场规律
⑪让客户买得安心;
⑫省的钱滚动发展;
⑬涨价合理，既然当时您没有定，那您现在就认定这个价，或儿女为您稍多花点钱买个安全值。
37、 卖得俏得商品降价销售不符合市场规律
⑪让客户买得安心;
⑫省的钱滚动发展;
⑬涨价合理，既然当时您没有定，那您现在就认定这个价，或儿女为您稍多花点钱买个安全值。
38、 人都是平等的，但都有弱点，靠什么攻?
人都是平等的，人性都有弱点，最终是空谈忙，专业知识打动客户(升值、保值)的心态，以静制动，把客户恶毒钱收近来，把道理讲清楚，现在风气不好，钱出去容易，有套房是最大的保障，让客户感觉好，不要排斥任何人。
谈客心态:以朋友的身份，作为投资顾问的身份出现，客户都是骗子，要打动客户把握心理。
49 振雄策划——做中国最负责任的房地产综合服务商
39、 不要反驳客户
尽量用“是的„„但是„„”
买房是件大事，也应买个清楚，因为，开始说话流利，控制节奏，不耐烦提高音量，报价说出服务范围，赞赏客户，环境好，空气好，内容充足，投资升值、保值。这样，我先帮您挑选一套适合您的房子，风水好，南充市人买房第一要素质好，风水好，不但对生意有好处，还可哺育后代，紧凑流利，多听客户说，了解客户，寻找突破口，环境好，生活方式，联络客户朋友感情，引导客户到我们这里的优势，用我们的优势打动他。
40、 房地产市场追求暴利的时代已一去不复返，竞争由单纯的价格竞争进入楼盘品质的竞争。
市场特征非常明显，有特色，有卖点的房产需求大，销售好，价格也高，没有特色的房将滞销、积压，楼盘的品质取决于环境配套，管理服务和升值潜力。
环境配套：包括自然环境和文化环境，配套包括水、电、气生活设施和学校、医院、市场交通等市政设施，很多地方环境好，配套跟不上，使房产价值降低;
管理服务：环境决定品位，管理突出档次。一流的物业应有一流的管理和服务，高质量服务与销售的好密切相关，销售好，入住率高，人气旺，管理才能成规模，上档次; 买楼就买最旺的楼。 销售好的楼盘人气旺，管理好，风险小。
50
第四篇：化工过程中的三废处理
氯碱化工的废水处理
摘要
随着我国经济的飞速发展，人们对化工产品的需求量日益上升，但化工三废排放也迅速增加，严重影响了人们的生活质量。如何有效处理化工三废，成为了关乎国计民生的重要问题。氯碱化工在化工过程中占据了很重要的地位，本文就针对氯碱化工生产过程中的废水处理进行介绍。
关键词：氯碱化工;废水处理，处理方案
引 言
随着社会的进步，化工生产为人类带来了各种便利，从而满足人们日益增长的生活需求。但是在化工生产过程中会产生大量污染物，如果排放到环境中，就会导致水资源、土壤以及大气遭受污染，给人类的生产生活带来极大的危害。
化工污染物主要是废水，废气，固废(固体废弃物)“三废”。三废排放严重危害人类生存环境和健康以及生活质量，因此在排放前应予处理达到排放标准，从而控制环境污染，保护生存条件。治理三废的问题迫在眉睫，是化工生产的正常运作的前提。
氯碱化工是最基本的化学工业之一，氯碱化工的产品应用广泛，除了应用于化学工业以外，还应用于轻工业、纺织工业、冶金工业、石油化学工业以及公用事业。因其工业产品较多，在生产过程中需要使用大量的水，同时产生大量废水。
第一章 氯碱化工
1.1氯喊化工简介
氯碱化工是用电解饱和溶液的方法来制取氢氧化钠、氯气和氢气，并以氧氧化钠、氯气和氢气作为原料生产一系列化工产品的一类工业。
烧喊是氯碱化工最主要的产品，烧碱的生产方法有多种，包括苟化法、水银法、隔膜法和离子膜法。目前用主要采用隔膜法和离子膜法电解饱和食盐水生产烧碱。离子交换膜法生产的烧碱产品质量高而且能耗低、无污染。
1.2氯碱工业废水
氯碱化工的生产废水主要来源于氯碱、生产过程中产生的各类废水。氯碱工业废水的几个特点：
(1)水量大，化盐及乙炔发生等工序需要用到大量的水，也有大量的冷却水、冷凝水、含酸碱等无机废水，但是水资源可循环利用的潜力也很大;
(2)水质变化大，含盐量高，含较多氯离子，属于高盐度废水;
(3)水质成分复杂，副产物多，化工产品的生产是复杂的过程，需要严格控制温度、压强等各方面的条件，生产过程化学反应过程也不可能反应完全，排出的废水中除了会含有副产物以外，还含有使用的各种辅料和溶剂等物质;
(4)污染物浓度高，难生物降解物质多，比值低，可生化性差，这与原料反应不完全或生产中使用的大量溶剂介质进入了废水体系有关;
(5)有毒有害等特征污染物多，如重金属催化剂、盐、酸碱、具有杀菌作用的分散剂或表面活性剂等，本身对菌类有抑制作用或杀菌功能。
第二章 氯碱废水处理方案
2.1 PVC 界区废水处理工艺
PVC 界区废水有乙炔工序、氯乙烯工序、聚合工序和干燥工序等排放的废水，本着清洁生产、资源利用的原则，尽可能将装置产生的废水经预处理后回用。
乙炔工序电石渣浆水经沉淀预处理后回全部回用于乙炔发生器;乙炔净化废水经氧化预处理、乙炔碱洗废水经中和沉淀预处理后大部分回用，少部分排入 PVC 界区污水处理站，如图1所示
图1 乙炔电石渣废水综合利用工艺流程图
含氯乙烯的聚合废水先进行汽提处理，回收的氯乙烯返回到聚合装置，一部分废水作为聚合浆料冲洗水回用，一部分排到 PVC 界区污水处理系统。
图2汽提废水处理系统图
PVC 界区的废水采用凯膜处理工艺，处理后 70%的废水返回聚合工段使用;其余 30%的废水，经收集后采用 MBR 工艺处理后排入厂区污水处理站，回用。
图3PVC 离心母液处理回用系统框图
2.2 氯碱界区废水处理工艺
氯碱界区废水主要为化盐工序盐水、螯合树脂再生废水、各工序酸碱废水、碱蒸发工艺冷凝液等，主要通过装置区的污水预处理装置，进行中和、絮凝、沉淀，回用或排入氯碱废水处理系统，进入厂区污水处理站，如图2所示
图4氯碱界区废水处理工艺流程图
结 论
氯碱化工的废水处理技术正在不断的发展，相信在不久的将来会实现氯碱工业的污染零排放。但同时也要提高人们的环保意识，加强监督管理，从根源上减少污水排放，才能真正有效地实现环保。
参考文献
[1] 杨艳丽. 化工企业三废处理技术及其展望[J]. 资源与环境,2012,08,213. [2] 王守梅.浅谈氯碱化——企业废水综合利用技术[J].中小企业管理与科技，2010，(10)：259-260.
[3]董晓静,赵红宁,曹偲佳.化工综合废水处理研究进展 [J]. 水处理技术. 2012 (S1) [4]赵忠峰.氯碱化工行业的现状和发展趋势 [J]. 科技传播. 2011 (12) [5] 佳投.天原集团 国内领先的西南氯碱化工龙头 [J]. 证券导刊. 2010 (12)[6]李晓竞,梁靖,周春玲,刘山林.氯碱化工综合废水处理和回收利用探究 [J]. 石化技术. 2015 (06) [7]黄雅婧.氯碱化工综合废水处理及回用的研究 [D]. 南昌大学. 2012 [8]董鑫,刘凤.氯碱化工产品发展分析 [J]. 当代化工. 2011 (08)
第五篇：危机处理过程中的“留有余地”原则
危机管理—叶东
危机处理过程中的“留有余地”原则
1、领导人不能担任新闻发言人。危机出现后，领导人应当在第一时间出现在危机现场，领导人的出现能够最大限度调动各方面的资源、协调各方面的关系在最快的时间内把危机控制在可控的范围内。与此同时，领导人的出现也能起到鼓舞士气的作用。但领导人最好不要担任新闻发言人，因为领导人一旦说错了话，就没有回旋的余地了。领导人出现在现场坐镇幕后指挥，新闻发言人承担对外发布信息的任务。领导人不担任新闻发言人不代表领导人无所作为，无数案例比如东航包头空难事故、美国911危机处理等表明领导人是否有作为对危机处理起到至关重要的作用。
2、话不能说的太死。有些朋友经常骂天气预报：怎么说下雪又没下了等等。其实责任不在天气预报。天气每时每刻都在变化，老天是最捉摸不定的。老天变化的时候也不会直接告诉你，很多变化让你摸不着头脑。天气预报员在预报的时候从来就不用绝对化的字眼。这让我想到了两个案例。7.23温州动车追尾事故之所以舆论批评声很大，一个很重要的原因：之前铁道部说无论出现什么样的原因，动车绝对不会出现追尾。之前说的太绝对了，以至于无论是什么原因导致追尾，老百姓对你都是质疑的。
叶东助理：零一零-五二八七一二零零
危机管理—叶东
在危机爆发的初期，事态发展并不明朗，无数个很小很小的细节都会导致危机发展的方向有所变化。这个时候应当快说事实慎说原因，不能把话说的太死，一旦事态有所变化，可能又会衍生中新的不信任的危机。我想一个内心有所坚定地管理者通常都不会把话说的太死。
3、不能轻易承诺。所谓承诺是指人与人之间，一个人队另一个人所说的具有一定憧憬的话，一般是可以实现的，对某项事务答应照办。一旦承诺，被承诺人就会形成某种期待。一旦期待没有实现，被承诺人就会对承诺人产生不满意。承诺人在承诺的时候是基于特定环境的，但环境是变化的，原来能实现的现在可能就实现不了。很多男孩子在追求女孩子的时候，为了讨女孩子的欢心，往往会出现承诺甚至是过度承诺。一旦做不到，女孩子通常会说：你可以不承诺，但承诺的一定要做到!你瞧瞧，被动局面出现了。危机出现后，危机受害人情绪高涨往往会让企业给个承诺，通常会说，你今天一定要给我一个说话，否则怎么着怎么着;而这个时候可能原因还没有调查清楚，可能事态仍然在发展中，可能企业根本就没有责任，怎么能轻易给出个承诺。这个时候非要给承诺的话，基于已经知道的事实给个立竿见影或者无关痛痒的承诺是个不错的选择。
叶东助理：零一零-五二八七一二零零