第一篇：商业综合体建筑的设计
商业综合体建筑方案设计任务书
城市商业综合体(商业建筑+高层办公楼)
建筑方案设计指导任务书
1.基址
建设基址位于淮北平原某中心城市一个改造更新街区内，用地详见所附CAD电子地形图。
2.设计目标
2.1 了解商业建筑的基本类型、特点及内部空间、外部环境的构成要求。学习裙楼作为综合商业建筑与高层主楼相结合的商业建筑综合体模式。
2.2 学习商业建筑与街区、道路之间关系的处理。从人流集散、交通组织、开放空间、内外之间的过渡、不同功能出入的要求、基地条件等角度，处理商业建筑与所处街区及环境之间的关系。 2.3 学习构成商业建筑大型流动空间的结构体系;学习并掌握商业建筑的空间组合，水平、竖向交通流线及功能构成。
2.4学习高层建筑的总平面处理、竖向交通、消防疏散、结构体系、设备系统等技术体系。 2.5 学习高层办公建筑的标准层设计，掌握交通核心与主要功能空间的组合原理。
2.6 理解城市商业综合体建筑的空间体量构成与造型、立面材料与构造形态的关系，把握高层建筑(主楼+裙房)的空间体量及组合关系。
2.7 领会城市商业综合体建筑的形态处理、造型塑造、立面设计、材料表皮和细部表达，营造既有个性特色、又与环境融合的建筑综合体形态。
3.设计要求
3.1 设计周期16周;主要设计任务包括两部分：一是进行群体规划(4周左右)，主要包括出入口设置、商业建筑形态及功能业态、高层主楼布置、附属建筑配套(停车、物业管理、设备设施用房等)、各类广场及开放空间设置、环境景观、绿化系统等总平面布局、空间形态及群体组合关系研究。完成总平面设计、功能结构、道路交通及停车分析、环境景观分析、场地剖面研究等。二是进行高层商业综合体建筑设计(8周左右)，完成商业综合体的建筑方案，包括总平面、平立剖面设计及群体形态、单体造型等。完成两部分的设计任务，最后4周为正图绘制与模型制作阶段。
3.2建筑面积控制在90000M2(地上建筑面积，上下浮动不超过5%)，建筑采用多层裙楼+高层主楼模式，建筑综合体设置两层地下层(地下面积自定，不计入容积率内)。裙楼可采用多种商业模式(综合商场、商业街或多种形态组合)。
3.3建筑后退红线、高层主楼与裙楼组合、消防疏散等应满足《城市规划技术管理规定》和《高层民用建筑设计防火规范》的要求。注：《高层民用建筑设计防火规范》已与《建筑设计防火规范》合并为新的《建筑设计防火规范》GB50016-2014，于2015年5月1日起实施)。
3.4 总体布局应充分考虑商场、高层主楼与城市街区的环境联系、各类集散场地、绿化之间的关系。
1 3.5 室外场地应组织好车流、人行集散、后勤供应等各种流线之间的关系，满足机动车与非机动车的停放。设置地下停车场(库)与室外临时停放点。 3.6 组织好室外空间与室内空间的联系与过渡。
3.7 充分体现商业综合体的功能复合、体量组合与形态构成、环境和造型形象等特征。
4.功能组成
主要有以下几部分功能空间和环境构成：
4.1 商业建筑(高度不超过24米，作为裙楼空间)，建筑面积40000 M2左右;
分为以下几个部分： 4.1.1 营业部分; 4.1.2 仓储部分 ; 4.1.3 辅助部分;
4.2 高层办公楼(双塔或板式高层及其组合形式)
建筑主体高度不超过100米，建筑面积50000 M2;分为以下几个部分： 4.2.1 门厅、大堂、接待管理用房、辅助用房;合理分配各功能空间面积; 4.2.2 标准层功能区
办公、会议及附属用房、配套设施 4.2.3 顶部设置多功能区 4.2.4 屋顶设备空间 4.3 地下空间，面积自定
停车库(满足停车位需要)、设备用房、储藏空间等 4.4 外部空间及环境景观
入口广场、各类集散空间、休闲场地、绿化景观、后勤运输等
5.设计成果
5.1 图纸：1号图4-5张(A1：594mm*841mm)
群体规划部分：
总体规划布局图及分析图(功能结构、交通停车、绿化景观、场地剖面等)1:500或1:1000 商业综合体建筑设计部分：
总平面图
1：500(包含街区环境设计) 各层平面图
1：200或1：250 立面图 3个
1：200或1：250 剖面图2个
1：200或1：250 彩色效果图(鸟瞰、人视各一，其它小透视、局部透视自定)
建筑设计说明(设计理念、总平面布局与环境设计、单体建筑构思、功能、造型、结构选型、技术经济指标等)
2 5.2 模型：比例1:250或1:300(包括外部环境)
6.过程进度
第1周
发放设计任务书，讲授。理解任务书、收集资料。 第2周
周一：调研，规范、设计资料汇集、理解，建筑典例分析。
周三：环境要素领会、基地分析，总体规划要素研究和初步规划概念构思。 第3周
规划草图(思考建筑与街区空间、建筑群体组合关系，进行多方案比较)，制作基地模型。 第4周
规划布局确定，组合形态、功能结构、交通停车、环境景观及场地剖面研究。 第5周
结合总体规划布局，开始进行综合体建筑设计，从功能关系、体量组合、交通组织等角度出发。
第6周
一草，总体布局、环境与体量、建筑平面关系(主楼+裙楼)初步构思。 第7周
二草，总平面与外环境设计、建筑功能空间关系、开始体量与形体考虑。 第8周
二草，建筑平、立、剖面处理、结构体系确立，造型深入。 第9周
三草，深化总平面、建筑平立剖深化推进;造型确立，进行立面、材料与构造细部探讨。 第10周
三草，全面深入，外环境、功能与造型综合协调。制作建筑体块模型，推动建筑造型与细部推敲。 第11周
三草向定稿图转化，综合协调，调整深化。 第12周
定稿图，总体定稿、技术问题深化、整体把握。 第13周
正图及模型制作。 第14周
正图及模型制作。 第15周
正图及模型制作，注重表现力与完整性。
图纸的构图、色彩及内容的饱满部、深度与精细度，模型注重环境与建筑的关系表达 第16周
3
周一：完成正图及模型制作、细部及完成度分析、图面深化。
周三：交正图及模型、评图。
7.交图与评图时间地点
第十六周周三上午8：20 专用绘图教室
8.参考资料
[1] 建筑设计资料集(第二版)第4集.(办公楼)、第5集.(商业街·商场·百货商店) 北京：中国建筑工业出版社，1994
[2]民用建筑设计通则、商店建筑设计规范、办公建筑设计规范;
高层民用建筑设计防火规范、建筑设计防火规范(GB50016-2014，2015年5月1日起实施) [3] 王晓，闫春林编著. 现代商业建筑设计. 北京：中国建筑工业出版社，2005 [4] 刘建荣主编. 高层建筑设计与技术. 北京：中国建筑工业出版社，2005 [5] 商业建筑、高层建筑、综合体建筑图册、实例集成等(可在图书馆、当当网、卓越网中查询收集) [6] 建筑专业杂志中关于“商业建筑”、“高层建筑”、城市综合体”的设计原理及实例的资料收集 [7] 互联网中关于“商业建筑”、“高层建筑”、城市综合体”的设计原理及实例的资料收集
附件资料：
用地红线图(CAD电子地形图) 片区更新改造规划图
基地街区周边环境建筑现状照片
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第二篇：城市综合体建筑的商业价值最大化
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解读城市综合体 如何使其价值最大化
当下的中国房地产，对城市综合体有一个约定俗成的定义，从产品形式讲一般是有五种，
酒店、写字楼、商业、公寓和住宅，称为4+1模式。
国外城市综合体的英文名为hopsca，是英文单词hotel(酒店)、office(写字楼)、park(公园)、shopping mall(购物中心)、convention(会议中心、会展中心)、apartment(公
寓)首个字母的缩写。
综合体的历史和现状
城市综合体是从美国传来的，最早的成功案例一直经久不衰的美国洛克菲勒中心，亚洲最经典的就是号称规划建造了18年的东京六本木，在中国最熟悉的是国贸中心， 到今天差不多20年了，我们看城市综合体发展的历程，国贸三期去年才形成，它的时间价值和资产
价值无与伦比!
综合体不仅作为城市地标性的建筑成为市长工程和城市的名片，也作为拉动区域经济的引擎和城市经济和文化的增长极;更作为一种成功的商业模式被投资商和开发商所青睐。而在中国尤其是近两年综合体成为城市建设和运营的标志和主体，同时也成为房地产尤其是商业地产投资商的主流模式。几乎每个城市都要打造一座当地最高建筑、体量最大，最高级的商场、最好(三星以上)的酒店于一体的复合建筑群。杭州这个领先的二线城市更提出要建100个城市综合体的宏大构想!而中国商业地产的领袖企业万达集团、中粮集团也提出只建
城市综合体的开发战略。
城市综合体在中国这几年成为了政府推动城市化进程的标志性的商业模型，也成为房地产开发商投资的主流商业模式，同时也成为了消费者和投资者投资的一个主要产品的类型。
综合体的功能和要素
一般来说，一个城市综合体至少组合了上述功能中的三种，以一种功能为主、多种功能配套的高效率建筑群落。商务办公、居住、酒店业、商业、休闲娱乐、纵横交叉的交通及停车系统，有些还具有会展等展览功能，城市综合体基本具备了现代城市的全部功能，因此又
被称为“城中之城”。而且由于它集合了城市的最重要的功能和人群，也可以说是浓缩的都
市。
城市综合体具备完整的街区特点，是建筑综合体向城市空间巨型化、城市价值复合化、城市功能集约化的结果，同时城市综合体通过街区的作用，实现了与外部城市空间的有机结
合、交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展了城市的空间价值。
在中国城市综合体一般具备三个要素，一是城市的中心和副中心地段;二是公共交通的
枢纽;三是独享和兼具城市的自然景观或公共资源如临(观)水或城市广场。
综合体的分类
性能分：
商务综合体，是指没有住宅的纯综合体;
生活综合体，不仅有住宅而且比例较大超过30%;
单一综合体;一种按功能说不但没有住宅甚至没有公寓等居住型的净综合体;另一种按
建筑形态说可能只有一栋超高层建筑，但却也集合了三种以上的功能产品。
地段分：都心型综合体，副中心(区域和新城)型综合体。
品位分：
高端奢侈型综合体，指都心型尤其是一线城市为特征的五星级酒店、五a级写字楼和奢
侈品和国际一线品牌为主的高端商业中心的聚合综合体。
中档生活型城市综合体。酒店三星以下，商业以大卖场主力店为主和写字楼体量较小的
的一线城市区域商业中心和
二、三线城市的综合体。
综合体的多重价值
一个城市综合体应该说具备五重的价值空间，一个可销售的住宅、公寓包括写字楼甚至部分实现的短期现金，第二个是酒店商业持续经营和租金的回报;三是随着城市化进程加快，交通的改善，消费力的提高。尤其人气带来的效益的增加，这些综合要素组合对物业(资产)
评估的价值的翻倍，抵押贷款或并购的价值;第四个是资本的价值，价值的提升通过基金、上市、债券其他的资本通道乘数的变现。第五个就是它的附加值，一个好的综合体，不但使项目自身的地块价值提高，会带动整个周边土地和建筑价值和价格的大幅提高，上海的新天
地就是最经典的案例。
城市综合体，里面有旅游的人群，写字楼有这个城市最高端的商务人群，住宅有这个城市最高端的生活人群，商业可能辐射周边很多精英消费人群，他的价值不仅体现在这个城市的综合体，还体现在周边的价值提升。所以大家判断城市综合体的价值，不仅要关注自身产品的组合，也要关注周边的城市配套，所以一个城市综合体最终的价值最大化，会成为一个区域、城市的标志，同时会成为一个城市、居民娱乐消费的中心，这是城市综合体发展的最
大的价值的体现。
城市综合体的价值最大化还取决于不同产品和业态的开发和运营顺序和节奏，比如先开发酒店和商业并通过一段良好的运营和培育，当人气、商气和形象树立并传播开来时再开发住宅、公寓和写字楼等销售型产品，价值和价格无疑会最大化。而这要看投资商的自有资金实力尤其是多元化中长期的融资通路。当然同样决定的销售和持有的比例也预示了项目远期
价值和资产价值的是否最大化?附加值的体现则更是综合能力的表现。
综合体的模型和案例
但是如何将一个核心地块的价值最大化并实现长短期的良性循环，将政府、开发商、商家、消费者和等多重资源整合好，既创造一个微观的有效商业模型，同时是一个宏观的复杂城市发展工程中的重要环节。尤其是产品的组合比例、业态的优化选择特别是投资回报的多重空间包括实际开发节奏的节奏都与一个城市的发展思路、规划方向、人口构成和消费水平乃至风俗习惯等要素相关联，更与投资商的资金实力、团队能力、管理水平和资源程度密不可分。
不同类型的综合体产品的组合比例决定了投资及回报的变化，如一个城市由于缺乏优秀的旅游资源旅游人口尤其是高端外来人群少可能就不适合投星级尤其五星级酒店，而另一座城市流通和商贸落后，一传统产业为主，商务人群少，写字楼的体量就要保守控制。同样换一个城市要么购买力和消费力不足，要么资源类快速积累财富，但文化和时尚远远没有跟上，建太大或高端的商业中心风险巨大。不同资金实力的投资商也影响其产品模型和投资回报模型的差异。
关于城市综合体还一直有一个小争论，就是中心型的，闹市型住宅会不会成为高端的住宅。而且人流很喧哗会降低生活品质，但如果能和一个城市的景观，自然资源能够很好的结合，甚至人造的景观和均衡的动静分离，把居住部分和自然的景观做了一个很好的结合，同时可以利用高科技和高智能的设施与高端的材料、空间和功能很好的结合，既能享受都市商业的繁华和便利，又能提高居住和生活的品质和格调，同样可以营造高尚的社区。
如今城市综合体不仅成为国际购物中心协会icsc和国际购物中心大学12个商学院之一
的独立学院课程体系。全国工商联房地产商会商业不动产专业委员会ccrec正全面推出和引进国际购物中心大学的系统教学模式。 同时也在积极推进城市综合体的案例和模型的研究和推广。
综合体的作用和意义
在中国为什么政府、市长愿意做综合体?开发商为什么会做综合体?投资者和消费者为什么愿意投资综合体或去消费?
政府、市长愿意做综合体，是因为城市需要标志和名片，综合体可以极大地提升城市的想象，满足政绩工程的需求;拉动区域经济和文化的发展。
开发商为什么会做综合体，是因为综合体不仅是一个集约的产品模型更是一个合理的投资模型，尤其在中国商业地产金融体系和金融产品缺失的情况下，可以通过销售与持有类型产品的比例和组合、开发顺序和周期的调整，完成资金的长短结合和良性循环。有效地解决变现和运营的的矛盾。
投资者和消费者为什么会买，或者愿意去投资综合体，无疑是因为综合体的多种属性决定了它价值最大化的可能和空间。
一般来讲，城市综合体基本需建15万平米的面积，要辐射20万—30万的消费群，它的规模和体量会成为一个多元中心。城市综合体它的产品和业态的多元组合注定会成为一个城市的时尚消费中心，它的功能决定了，第一写字楼会成为一个城市商务人群集合的场所。第二酒店会成为一个城市旅游人口集聚的场所。公寓或住宅又汇聚了城市最高端和前卫的市民，而购物中心尤其购物、餐饮、休闲、娱乐、会展等一站式的功能和服务积聚了城市最具活力的消费群，最大化地实现建筑、业态和人群的互补、联动和共享。如果在和城市的中心广场和结合在一起的，必定成为市民公共活动文化中心。
城市综合体一定是城市的中心和副中心地段，包括它整个资源的整合会成为一个城市未来的地标性建筑。所有的综合体经过十几年的培育和扩张，它的资本会翻几倍甚至几十倍。中国的销售价格很高，但是资产价格，我们跟国外的发达国家的差距都是10倍以上。像香港平方尺的销售价格和我们平方米销售的价格是一样的。尤其是核心地段不可复制，这是它唯一的资产价值的最大亮点。第二个资产价格，租金的模式，最后可以通过资本市场得到一个更大的提升。为什么要成为一个城市综合体，就是政府对土地价值最大化的一个支持力度，所有开发商多年的经验，包括它成为一个城市中心，文化中心，它未来的集聚性会在未来市场有一个体现。已经成为政府、开发商、消费者最好的中国城市开发的案例。城市综合体一定是中国城市化建成的标志，开发商投资的最佳的模型，也会成为城市居民生活提升的一个最好的引领性场所。
第三篇：如何进行大型商业地产项目的建筑规划设计
一、项目操作方式应高度专业化
虽然目前商业地产开发形势火热，但近来众多的Shopping Mall综合商业项目搁浅，也反应出此类项目操作中有很大失误，最主要的原因是对大型商业项目的高专业化要求认识不够。
与住宅开发中的底商或配套商业项目相比，大型商业地产项目在经营、开发与管理模式上有根本的不同。 大型商业设施的经营主体是大型品牌或连锁商家，商业地产项目的招商引资是否成功是该项目能否顺利进行的第一要素。而商家评估一个项目是否有经营前途，简单说来，主要取决于三个方面：一是项目区位、市场支撑与商业业态定位;二是项目设施的规划设计是否满足商家特定的专业需求;三是从回报的角度，是否具备与商家资源整合的专业化管理水准。也就是说，一个大型商业项目在前期的策划、招商中期的规划设计，以及后期的经营管理三个阶段都需要有高度专业化水准的操作能力。
而国内开发商普遍还在沿用住宅项目开发的操作模式。基本上是开发商自己策划，开发商委托并指导规划设计，到项目初步定型或彻底完工时再进行招商。因而无论业态定位，还是设施的规划都与国际大型商业项目的操作模式脱节。造成规划设计等实施工作越深入，招商越困难。简而言之，住宅开发是直销，大型商业地产开发是传销，做住宅开发时发展商可以自己研究市场，开发产品，并面向社会销售。对中小型商业或为住宅开发配套的商业，也可采用这种模式。而大型商业项目就像酒店设施一样，必须由酒店管理集团来介入前期策划与后期管理，开发商难于直接进行专业化的商业设施规划并对商家进行管理。发展商只有在专业商业投资、管理与顾问公司以及专业商业项目规划设计公司的协助下，才能使一个大型商业项目达到专业化的高度。
二、重视专业顾问公司
认识到大型商业地产项目对专业化水准的要求后，开发商应重视专业商业投资顾问公司与商业设施规划设计公司的作用。国际上能够进行大型商业地产资源整合，从负责招商融资到开发顾问及后期物业管理的公司不超过十几家。提供一个能满足商家经营需求并保障长久回报的项目形态，是此类专业顾问公司的长项，也是国内发展商求之若渴的专业支持。专业顾问代理公司与商业投资公司的关系是经过几十年建立起来的鱼水关系。专业顾问公司在评估或推荐项目时代表着商家的利益。建立在这种高度专业化服务上的信任关系，正是顾问公司招商与整合资源的保障。国内开发商自说自话的招商材料与缺乏专业水准的项目论证是招商的短腿。
此外，专业公司的指导是规划设计出一个达到商家专业使用要求的商业设施的保证。不同业态的商家对卖场的规划与各种人车货物流程的组织有着不同的要求。而一个大型商业项目面临将所有这些复杂功能合理又互补地组织在有限的空间资源内。能够指导规划设计的也只有那些具有丰富大型商业管理经验的专业商业投资顾问与管理公司。
三、专业化建筑规划设计公司至关重要
商业地步的开发设计同住宅项目的开发设计有本质的区别。住宅商品房的购买者是大众消费者，居住的功能相对简单，人们对居住建筑都有广泛的了解，发展商可以根据自己对市场需求的调查与判断，自行确定所要开发产品的市场定位，如住宅户型、面积大小、种类与配比等。有了这样明确的要求，委托任何一家建筑设计公司几乎都可以完成满足上述要求的建筑方案设计。
而大规模商业地产的开发设计与此完全不同。首先是业态和功能的复杂。大型商业中心通常都包含主力超市、大量零售店、多种形式的餐馆和娱乐休闲设施，各种人流、物流、水平、垂直交通与消防疏散的组织相当复杂。在满足上述功能要求的前提下，如何满足未来大量商家的需求，特别是可视性和可达性，以获得最大的商业利益，进而为发展商获得最大的出租和出售回报，是规划设计至关重要的问题。这实际上已不是传统的建筑计工作范畴了，但这正是优秀的专业化的商业建筑设计师为发展商提供的专业服务。在大型商业的平面设计中，各部分功能都有严格的要求，如主力连锁超市每个品牌对建筑的面积柱网、层高、滚梯的位置等都有不同的要求，大型娱乐设施的功能布局、内部人流路线更有严格的要求。而如何将大量商铺区平面灵活组织，化整为零利用于出售;同时又可化零为整，利于整体出租和管理保证品质，也是设计需要解决的问题。
另一方面，不是所有建筑设计公司都能进行大规模商业地产项目的规划设计。商业地产规划设计的好坏，直接影响开发商的经济回报，以及项目的生死存亡。商业地产是一个非常活跃、时尚的建筑类型，要求设计师除了具有丰富的经验、高度熟练与综合的设计能力以外，敏锐地把握市场动态并与开发商、策划机构及销售代理公司之间密切合作，及时反馈，将市场的需求融汇到规划设计中，这些是优秀的商业地产设计师不可或缺的能力。
四、选址应充分考虑规划与策划方的专业建议
大型商业设施的选址同城市整体发展关系密切，由于国内大部分商业地产开发商只有住宅类地产的开发经验，对商业地产选址的更多地根据现状情况和主观感觉做出决定，这样操作，往往存在较大的风险。如果开发商轻率选址，盲目规划设计，最终将导致招商及运营上的巨大困难。
大型商业设施的选址，国外企业有一系列参教和指标，包括经济指标，道路交通指标、人口指标、配套指标。其中区位条件与交通方式是最重要的因素，选址特别应重视城市整体的商业布局规划和总体发展走向。不同的业态要求不同的区位。大型仓储超市和大型建材超市所要求的区位就有所不同。大型建材超市首选的要素是地价低，空间的交通便利的区域。
在没有确定具体商家的情况下，商业设施的规划选址更应该考虑规划与策划方的专业建议。如在规划选址中考虑5A法则。A是英文Advantage(便利)的字头。5A法则的基本内容为：交通便利、认知便利、趋近便利、进出便利、选购便利。
交通便利不仅是指绝对距离远近，更多的是考虑客户对交通时耗的便利需求，考虑自驾车与公共交通的不同特点和对便利性的不同需求。交通便利性的环境，是以商家对消费者的预期数量为基础，这个预期数量又来自对周边城市人口分布，人口结构、收入与消费水平的调查分析。大型零售商业需求有效商圈常住人口不少于20万人。 认知便利是指在局部区位上让消费者能够便利地找到自标商场，特别是对自驾车消费群体，在规划选择中充分考虑远距离(500米以外)，中距离(200米以外)的认知特性，从而确定最终的选址及总体的规划局部形态。
5A中的后三个方面更多是在大的选址确定之后，商业设施具体规划设计中应考虑和遵循的规律。
五、平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾是商业项目设计的最大挑战
在大型商业项目中，其业态种类趋向于更加多样化。既有不同规模、档次的业态组合，如大型卖场、百货店、精品店、商业街等;也有不同经营特色的业态组合，如文化、娱乐、休闲、运动、购物等。其服务内容和功能结构已远远超出了常见的特定建筑类型范畴，而是一个组织精密、结构复杂、形态丰富的以商业为主要功能的建筑综合体。如何平衡多样化的业态与复杂的功能流程之间的矛盾，无疑是商业地产项目设计中最大的挑战。
商业项目不同功能模块的性质和任务，是建筑设计的根本依据和出发点。不同地域、不同经济条件、不同民族、不同服务人口数量，都应有不同的建筑规模，并具备相应的设施、设备和室外活动场地;不同年龄、不同层次人群的需求、包括残疾人都能等到合理满足，其空间组织应按功能要求、动静活动形态、人流密度等适当分区、主次明确，同时也要考虑区域或局部具有延伸和调整使用的可能性。商业设施、环境和场所也不是静态的固定存在，而是具有动态的发展变化。从设计上创造一个能适应未来发展变化的建筑空间环境也是商业项目的特殊要求。同时，业态的多样化，也需要建筑设计要为安全可靠的日间和夜间管理创造方便的条件。
不同于普通独立的商业建筑，如百货商场、超市等，大型商业地产项目中各部分功能空间在平面布局、竖向交通、安全疏散、人流组织等方面很容易出现交叉干扰、结构混乱的情况。而且不同功能模块在空间尺度等方面也差异巨大，对结构、设备等技术要求更高。一些先进的结构、设备技术的采用也需要建筑设计师和国外专业化公司之间紧密的配合，如大跨度空间体系、钢结构体系、生态智能设备体系以及先进的防火疏散体系等在大型商业地产项目中往往是必须重点研究的技术核心。甚至某些技术难点部位不能简单照搬国外的实例，而应根据国内实际情况专门研究并制定技术解决方案。北京某Shopping Mall在设计都完成之后上报时，才发现其中有重大的消防隐患，原因就在于没有充分考虑到美国和中国在相关规范方面的差异。功能布局需要重大调整，导致设计全盘返工。
商业地产项目中，不同的功能空间有相当严格的技术要求，如电影院需要大空间以及适当倾斜的地面，餐饮设施需要独立的排风、排油烟管道，而室内游泳池、洗浴中心等需要独立的上下水管道及温湿度控制设备等。某些大型超市对每层面积、柱网尺寸、层高等也都有自身独特的要求，所有这些要求决定了其间相互位置关系的复杂性。没有经过深思熟虑的简单布置会造成后期更改的不便，也影响到正常的运营和使用。如某商业地产项目进行招商，其地段、规模等均对一家大型超市具有相当的吸引力，但其柱网、层高方面虽适合普通商业的需要，却与这家超市的要求有较大差距，最后双方的合作都没有成功。
在商业运营与建筑设计之间有时会产生一些不可调和的矛盾。仅从商业设施的运营与使用出发而确定的功能流程和空间布局，会影响到建筑结构及造型的技术合理性，甚至会产生关系到建筑物能否成立的问题。因此，在商业项目设计中，一方面要追求技术的进步、重视对新型结构形式以及技术设备的研究和探索，以适应更新的商业业态的使用要求;另一方面在进行业态规划和商业空间布局的同时，应充分考虑技术实现的可能性。这方面有一个类似项目的例子，五棵松体育中心虽然是一个体育设施项目，但其中包含了一大部分商业设施。最初的国际投标中标方案中，将商业设施放至大空间的体育馆上空，造成荷载分配违背结构常理，增加了很多技术问题，也极大地提高了建筑造价。后来，经过各方面专家的反复研讨和论证，决定将两部分功能位置互换，彻底改变了原始设计方案。
商业业态的繁荣，满足了人们日益丰富的物质和精神需求，也对建筑设计提出了更高的要求，甚至其中有许多内容在国内无规范可循。这都需要设计师具有对商业地产从策划到实施全过程的更全面的综合了解，和处理新出现的特殊建筑类型的专业技术能力。
六、丰富的空间效果和多元化的立面设计创造体验消费的新模式
随着时代的进步，商业地产类项目的功能也从单一的购物向购物、文化、休闲、运动等多方面发展，从以购物为主要目的的消费方式发展为寻求各种生活体验为目的的综合消费方式。这也要求其建筑设计无论在空间效果还是立面造型等方面均应适应这种全新的体验消费模式。
商业建筑虽然属于一种高度市场化、商业化的建筑类型，但在创造体验消费场所这方面，应特别重视建筑的艺术处理。这里的建筑艺术，不仅仅是指专业角度的艺术追求，还包括大众艺术、流行时尚等。建筑艺术是一个地区和一个时代文化艺术表现中最宏大、壮观也最生活化的载体。它有历史和文脉的延续性以及时代的前瞻性，直接对人们的心理、生理施加影响，对于传播新的物质文明和精神文明起着能动的作用。人类制造建筑，同时建筑又影响人类，对于大型商业地产项目而言，应成为矗立在当地的具有鲜明文化内涵的建筑物或建筑群体甚至城市区域，并创造延续建筑文脉与时代感相沟通的氛围。
在商业建筑的空间效果营造中，必须调动一切艺术的、技术的手段，并着重于空间尺度、空间气氛的表现。在室内外空间的结合以及建筑与环境景观的结合等方面达到丰富性、多样性、趣味性的综合协调，并促进人与建筑及空间环境的互动。
空间尺度
不同的消费场所有其相应的空间尺度要求。如大型购物中心需要创造超大尺度的室内空间，各种中庭、内院、挑空、吹拔的尺度处理应与建筑规模大小相协调。而商业步行街则需要亲切宜人的人性化空间，其街道的宽度、两侧建筑物的体量都不能太大，且建筑的层数不宜超过四层，街道的宽度也不宜超过20米。同时沿街的空间尺度也应有收有放，开阔的广场空间和狭窄的街巷空间形成富于变化的空间序列。
空间气氛 体验消费对人的吸引力来自于不同空间气氛的营造，既有大空间的豪华气派、富丽堂皇，也有小空间的亲切闲适。在形成其自身特色化、个性化的手段中，主题式体验消费是设计的重点，可以是北欧小镇或夏威夷热带海滨等异域特色的强调，也可以是本土民俗文化的发掘，如南京夫子庙的秦淮风情、北京什刹海的老北京风情等。商业活动与旅游度假等其它产业的结合也是创造体验消费场所的行之有效的方法。此外，现代科技手段的运用，如各种声、光、电设备可以创造出各种虚幻空间和高科技的消费体验。而且，将传统的商业与现代科技相结合而产生全新的体验场所，既是商业建筑发展的必然趋势，也是提高其市场竞争力的核心。 室内外空间的结合
商业活动的发展，经历了从室外到室内的漫长过程，各种大型购物中心、百货商场、超市更是为室内的商业活动提供了全天候舒适宜人的良好环境。但近年来，随着人们对环保、生态、节能的重视和对更丰富的购物场所的需求，室内商业活动又有向室外扩展的趋势。各种露天的购物广场、商业街与室内商业设施充分结合，这是一个螺旋上升的发展过程。 环境景观
商业设施不仅仅是建筑本身，相对于其它任何建筑类型，都更有与环境景观紧密结合的必要性。只有一个包含了各种商业铺面、建筑空间、街道空间、广场绿地、园林小品等多种元素综合性的商业设施才是完整而有活力的，才能满足人们日益丰富的消费需求。这也要求环境景观设计和建筑设计必须是整体性的设计。 多元化的立面设计
商业建筑的立面形象在很大程度上决定了其对人群的吸引力，同时其立面形象应与丰富多彩的商业活动相呼应。因此其立面设计中，有不同于其它建筑类型如公建、住宅等的特殊性。丰富室外空间效果是其设计的基本出发点。 立面组合的多样化
由于商业建筑的内部功能相当复杂，各个组成部分之间无论空间太小、业态种类、动静要求等方面都有一定的差异性。因此其外观也随之具有不同的表现形式。其整体风格的选择范围相当广阔，欧美传统风格、东南亚风格、本土风格、现代风格都可以考虑，但需要特别强调的是，即便整体风格确定之后，各个局部的处理必须体现一定的变化，尤其是相邻单元之间的重复和雷同是商业建筑设计的大忌。立面风格的多元化和立面结合的多样化营造出体验消费赖以产生的外部建筑空间环境。
非建筑固有元素在立面设计中的重要性
对于商业建筑，其立面形象的构成元素除了基本的屋顶、门窗、阳台、露台、墙体之外，还有很多其它辅助元素，如灯具、花池、牌匾、灯箱、雨篷等。而后者在以往的建筑设计中往往不受重视，产生的结果要么是缺乏人情味、缺乏商业气氛;要么是广告灯箱杂乱无章，严重影响建筑立面效果。实际上，这些非建筑本身固有的元素，恰恰是形成建筑亲切感和人性化特点不可或缺的组成部分。统一地对其进行整合设计，使之成为建筑的一部分，既能创造浓郁的商业氛围，也能保证建筑在日后经营过程中的长期效果。
总之，以专业化的态度，借助专业化公司在商业项目操作各环节中的专长服务，是大型商业地产项目开发成功的关键。
第四篇：高志：商业建筑在规划设计上发展的新趋势
高志(加拿大宝佳国际建筑师有限公司驻华首席代表)：今天给大家讲讲最近商业建筑在规划设计上发展的新趋势。要去讲趋势，大家想肯定是宏观的，实际上不是，今天我给大家带来一个案例，通过案例，讲讲发展趋势是什么，昨天晚上专门做了准备，但是今天早上突然发现不能打开，但主要内容没有变。实际上，现在商业建筑发展的总趋势是这样的，首先现在向综合性发展，现在你再单独再盖一个商场或者购物中心，我的观点这种现象以后会越来越少，现在一定是盖一个商业综合体，商业综合体的构成是由商业本身产业的价值链决定的。昨天姜老师讲了八先八后，他提到先定位后买地、先规划后策划。我深有体会，我今天的例子就讲这个问题。我们现在连续有几个商场都在做，几个商场老板都问我同一个，说告先生，咱们这个商场该怎么定位?很多策划师也问我，说您觉得该怎么定位?很多商业建筑是被迫的，不是自愿的。
我今天讲的是被迫做的，但是做得很成功。怎么样寻找自己的方向呢?这个项目本身在沈阳的西塔位置，靠近沈阳的西边，他买地的时候，政府上这个地方容积率4.5，高度没有限制，理论上说盖一百多米作住宅也没有问题，我们把这个地拍了，拍下来之后发现一个问题，在北边隔了一个马上，上边的住宅四层政府说一快都不能动，高度能不受限制吗?拍地之前，他去找过我，我说先帮他看看地，帮他算算，他说不用，问题没有，说拍完地之后找我，地拍下来之后，我算了一下，容积率最多做到3，加入原来预计每平米卖1万元的话，容积率一下下了30-40%，房子每平要卖到1.5万元才能赚钱，这对开发商的压力太大了，怎么办呢?只能做商业建筑，尽管风险很大，但只能这样做，住宅还要做，但要把商业比例大大提高。所以以后在拍地的时候，一定要先做清楚调查研究。既然要这样做，甲方问我，说高老师，我们要把这个项目做好，降低风险，很多人说商业定位的问题，我也看了很多书，根据这么多年工作总结，我给大家介绍三句话，听了之后觉得定位也没什么难。第一叫：研究透竞争对手。你在研究做任何一个商业规划的时候，不知道干什么的时候，先看看你的对手在干什么，在作地的时候，首先要把自己的对手研究透彻，我们在看很多报告、包括设计公司搞的建筑方案的时候，他的策划报告研究的都是附近有多少项目、售价多少、卖得怎么样、卖出去多少?这样的报告对搞项目的效果不大，只知道销售，不知道成本怎么性?第二怎么卖出去的，盈利的模式是什么?你把竞争对手的销售、成本、盈利模式都要调查清楚。跟你差不多的情况都要调查清楚。第二叫：我们要比对手领先一点点就可以了，我经常碰到很多人跟我讲“高老师我的建筑一定要做成北京最好的、沈阳最好的、大连最高的
标志性的，领先三十年”这样的话。对建筑师来讲，认为这样的项目根本没有必要，你要领先30年，30年后的价值你今天能卖出去吗?你卖不出去怎么样领先30年，没有这个必要。所以，商业建筑最怕就是把他当成一个标志性建筑或者纪念性建筑来做，不管你拿了多好的地，当时多么热血沸腾，千万不要对自己的建筑提出不切实际的。好的建筑师、优秀的建筑师就是能让你的项目比别人强，而又强得恰到好处，特别是商业建筑，商业建筑往往处于城市里最核心的地位。第三叫：满足顾客(城市)的需求(唯一才是忠诚)。商业建筑往往被政府有关部门作为城市一个形象来要求，所以大家千万要注意，作为城市形象要求没有问题，但是你如何保证客户的唯一性啊，不是说你是城市的标志性建筑，他就一定到你这里来买东西。我给大家举个例子，我平时抽“555”，这里没有，我就买了别的烟，我会不会为了买一盒烟飞到北京去呢?建筑师如何帮你做一些，做什么呢?不是做得多少豪华、多么高，而是做出你的个性，作出你这个地方没有的。
当时我妻子也是看中了我的个性。满足了城市形象，不是你的最终目的，你的目的是做出自己的个性。最近我又发展出新三条(三个竞争)：第一条：现在的商业技术已经从简单的产品竞争变成了盈利模式的竞争(卖点不要过分，景观、节能都一样，唯有系统的方法是永恒的)。北京的王府井、上海第一百货公司、国贸等等，装修、摆设不要于欧洲国家的任何一个商店，我们差在整个盈利模式、系统有问题，在整个商业建筑、规划的时候，把眼光多向盈利模式方面发展，而不是产品，产品的问题差距不大。用系统的观点来看问题。第二条：只比对手领先一点点(短时间和平面)变成产业链的竞争(持续和立体的)时机。现在是产业链的竞争，不是产品的竞争。第三条：满足购房者(铺面投资者、商业投资者)的需求变成满足城市间竞争的需求。这有点象我们做股票，大家发现不管你做那支股票，不能肯定赚钱，但是当大势很好的时候，一般都能够赚钱。你要想清楚你这个商业建筑在城市是什么样的位置?这个城市是什么样的城市?我在济南也讲过，北京是个什么样的城市呢?北京是一个政治中心，所以说北京是中国的班长，中国的副班长在哪里?上海，上海的城市是女性化的。沈阳是什么城市?是班里的体育委员，体育特别好，但是沈阳的学习很用功，但成绩不太好，沈阳这个城市是男的。大连呢?大连是女的，是班里的班花。沈阳根本不看大连，直接跟班长联系。所以在沈阳跟在大连做项目完全是两回事。建筑师在使用自己建筑风格和手法的时候，不同城市要采用不同的风格，北京的建筑搬到上海去，没法看，倒过来也一样。上海的东方之珠搬到北京来，北京人肯定不接受。为什么因为上海是副班长，出身是买办，北京不接受，北京是一个重要的城市。所以什么叫好项目?你一定要忘了，城市间是有竞争的。
建筑设计在商业里面是要帮助甲方做一套动态的经营体系(企业的一套经营盈利模式)，是一个过程，图纸是结论。体系如何建立?八个字：头两个“标准”。离开了标准，什么都别谈，所有商业建筑没有必要做得最好，要做得合适，标准是基本要求。二是“次序”。功能、空间、环境之间的关系。商业建筑很大问题是消防和紧急疏散的问题，人流如何处理?三是“尺度”。我现在的感觉国内所有商业建筑尺度普遍存在的问题都是尺度偏大。都觉得房子盖得越多越好，其实如果按照一个高标准，比较正规的购物中心来讲，可以用销售面积和使用面积一般不超过50%，可是我们的尺度普遍都偏大，大部分都要要求做70-80%。四是“语言”。不同的城市不同的项目，使用什么样的语言都可以，但一定要用对。另外还有五大系统。第一要把功能系统弄得很清楚，支撑功能系统一定是空间系统，但是商业建筑非常重要的特点就是必须有一个引导系统。因为商场是个公共场所，谁都去，你不能上个厕所老问别人，这不行，不管卖什么，不能哪个都问别人，所以这套引导系统和将来销售的效率是成正比的。所以引导系统很重要。还有一个叫符号系统和颜色系统。符号系统大家都知道，颜色系统在商业建筑中也很重要。
时间关系，我的理论不说了。
下面给大家讲一个具体的项目。
大家看，当时是这样一块地，这块地我刚才跟大家讲了，买地的时候甲方政府说可以做到4.5，但真正只能做到3，所以必须要做商业建筑才能赚钱。做这个项目首先对沈阳要有个认识，沈阳是班里的体育委员，学习非常刻苦和用功。看着同省的美女大连跟班长北京勾勾搭搭心里很不是滋味，所以沈阳说要从生产型的城市往消费型的城市来转变。我们要努力发展这个城市的贸易和商业。在城市多功能结构中，市场中心功能将随着正式能级的提高，取代制造中心功能而成为核心功能。这符号未来城市发展的趋势，沈阳很缺这个东西。再讲规划定位：商业建筑发展趋势是向综合性发展，但是光盖社区商店还是不行，不能赚钱，商业建筑的另一个于是趋势是和旅游业结合起来的。比如说一块手表在店里卖5元钱，打上三亚天涯海角纪念品能卖50元，在酒店里可能能卖500元。这就是旅游的价值。沈阳是东北大城市里面韩国人访问最多的，西塔又是朝鲜人的故居区，所以我们要把沈阳建成除了纽约以外，世界上最大的韩国人居住的地方，要想办理吸引那些消费能力强的人来。因为他是朝鲜人聚居区，语言相通。再开始做基地研究，这块地原来说要做溶剂率研究、日照研究、选址研究和交通组织研究。这块地因为后面有遮挡的问题，盖房子南边要高，北方要低，所以房子的容积率就做不出来了。昨天老师讲的是先策划后规划，我的观点是策划和
规划应该同步进行。否则策划没有量的概念，策划是不成立的，规划没有建筑经济的概念，规划也是不成立。规划是给你的建筑模式搭一个平台。
所以我们要考验他的总体布局的时候，就从一个以未来盈利的产业链入手，而不是从房子入手，现在做商业不是从卖什么入手，是整个地方，建这个商业，靠什么赚钱这里入手。现在城市的商业建筑一般的领军人物不是购物中心，而是叫酒店群，往往是一个五星级或者四星级酒店起领军作用。商业总希望有钱人来买，什么地方是有钱人聚居的地方呢?就是星级酒店，而且酒店可以盖得很高，很容易成为城市的商业中心。我们把酒店、购物中心、酒店公寓作为龙头。而且商业要向旅游业发展，我们这个地方正好做旅游房地产，或者叫商业房地产加旅游房地产，我们给他安排了步行街，现在很多新的商业网点做了很多步行街，但我觉得步行街不可以滥用。只有两种情况下可以用：第一是老旧城区要做改造，要做步行街，可以做。第二种是旅游商业区可以做步行街，因为旅游是可买可不买，是来玩的，所以在旅游胜地，或者以旅游为主的商业做步行街效果特别好。所以我就安排了做步行街。步行街要有3.5的容积率，那怎么办，地下我做步行街，上面做了SOHO公寓，就是可以居住，又可以做小公司办公的区域，这种效果非常好。SOHO临街两栋楼基本没人住，全是小公司的办公室。本身商业街不适合居住，但是全盖成写字楼风险太大，所以做这种SOHO比较灰色的产品。大家逛街逛累了怎么办?大家要吃啊。所以在步行街旁边专门做了韩国料理。吃了东西，很舒服了，想干什么?想唱歌了。吃饱了喝足了，再唱唱歌，搞点精神文明活动。唱歌完了想干什么?想睡觉。我们拐过来做了高保安公寓。
因为现在的建筑逐渐分化，高档、抵档公寓差距越来越多，高档建筑的特征是安全第
一。所以我们做的是高保安建筑，中间做了特色商业街，专门卖纪念品。再做了一个主题商业广场和商业群、酒店、购物中心、餐饮店、娱乐、SOHO整个构成商业产品的价值链。我们一定要研究产业链是怎么回事，自然而然可以得出作为开发商如何赚钱。价值链如何搭接呢?先要搭韩国的文化，真正要搞一条街要搞研究，做任何一个民族、任何一个主题的时候都要去研究他，不是简单地朝鲜人穿的帽子、朝鲜人穿的衣服就可以了，如何研究呢?第一条一定要研究一个民族结婚的时候穿什么衣服?要研究朝鲜族结婚时候穿什么衣服、什么颜色、什么样的礼仪。第二条要研究民族最正式的时候祭祀的时候，就去找朝鲜族祭祀的时候是怎么样的、象征物、吉祥物是什么。我们用现代的手法去反映韩国的风格，这只是一种创意。
之后再开始商业规划，这是具体的街区规划。我们要规划什么，要进行业态选择、典型商街的布置。我们对商街的研究有：独立小上铺、商业旗舰店、购物中心、SOHO公寓、
酒店及服务公寓。商业街模式定位：商业街+廊桥+地下车库;第二种模式：两条商业街+廊桥。第三是专门做了一个空间餐厅，空间餐厅对整条街可视性、标志性起非常好的作用。还有一个方案是：一条主街+廊桥。另外想了一个是半地下商业街店铺，这个方案是很好的，在咱们三亚用什么问题，但在沈阳用不行，沈阳冬天雪非常大，经常下雪，所以这个方案放弃了。然后再做购物中心的研究，购物中心对着商业街两边是公寓。商业建筑师能不能做好一个建筑，在于他懂不懂商业建筑的模式是什么。我们要跟建筑师一起研究商业建筑的模式，让建筑师给模式提供各式各样的条件。如果现在做商业最好加上两个东西，有可能做酒店，没有可能的话尽量找有高档酒店的地方去做。一定要把酒店群、办公群、商业居住群的产业链做起来。过去的地段简单说是交通方便，现在要找他经济和消费能力的集中点，哪里的消费能力最强、交通又方便，就找酒店，围着酒店做肯定没错。最后为了提升人气，两边是商业街，中间我们做了广场，这个广场是有用途的，晚上可以做各式各样的音乐会，等到过节的时候可以做旱地喷泉。里面我们还做了很多旅游设施，比如说电气小火车，还有朝鲜族喜欢的秋千等运动。所以真正的商业建筑要符号城市发展趋势和旅游业结合起来，要做成一个综合体，不同的商业街要有不同的模式。所以做商业建筑一定要做产业链，产业链出来之后，价值链就出来了，就能帮甲方赚钱，这样我们整个房地产业就发展了。建筑师在这里是可以大有作为的。谢谢各位!
第五篇： 商业综合体设计说明书
一、规划背景
1、项目概况
该商业综合体项目位于二环路西二段，总建筑面积100891M2 ，地上建筑面积为70909M2，地下总建筑面积为29982M2，综合容积率为5 ，绿化率35%，地下机动车泊车位492个。该项目是一个包含百货、超市、电影院、餐饮、纤体店、高档酒店及写字楼为一体的大型商业综合体。项目建成能很好地结合周边的文化休闲娱乐设施，成为集工作、休闲、娱乐、文化为一体的综合性商业服务区。
2、位置与现状
该项目位于二环路西二段，紧邻市中心，周边道路网络发达，交通十分便利。该基地地理位置优越，周边资源十分丰富，处于茶店子商圈内，靠近金沙商圈和老会展商圈，商业气息浓厚，具有很好的开发发展潜力。经考察调研，基地周边资源十分丰富，坐拥金沙遗址及西南财大的大量人脉，但其周围缺少能有效聚集人气的大型商业建筑，因此该项目的开发将改变地块及周边的商业形态。地块总用地面积13418.29㎡，可用地面积为6680.2㎡，场地现状为空地，用地平整，并无太大的高差变化。
3、设计依据 1. 本工程应执行的主要国家有关规范和标准。
(1)《民用建筑设计通则》GB50352-2005 (2)《建筑设计防火规范》GB50016-2006(2006年版) (3)《住宅设计规范》GB50096-1999(2003年版) (4)《住宅建筑规范》GB5068-2005 (5)《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001 (6)《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97
(7)《夏热冬暖地区居住建筑节能设计标准》JGJ75-2003 J275-2003 (8)《民用建筑热工设计规范》GB50176-93 (9)《屋面工程设计规范》GB50345-2004
(10)国家有关工程设计规范、规定和技术要求。
二、设计理念
成都市作为国家的西部重镇，在城市化进程加速和西部大开发的大背景下，需要通过商业综合体的成功开发来提升城市竞争力。因而该项目的建立很好地满足当今这个大环境。
商业综合体是将城市中的商业、办公、居住、酒店、会展、餐饮、娱乐和交通等各个功能复合、互相作用、形成价值链的高度集合化的建筑群体。
该项目从“城市性、开放性和集合性”的层面上出发，把城市功能与城市发展之间的逻辑关系通过建筑实体与城市其他空间有机结合，从而形成的一种城市实体。
这次设计主要利用建筑空间的复合化、集约化和开放化，建立一种依存、助益的空间能动关系，形成多功能，高效率的聚集体。
三、总平面规划设计
1、总体布局
2、道路交通组织
3、绿化景观环境
四、建筑单体设计
1、功能分区
(1)地下一层为超市层高4.2米，地下
二、三车库层高3.6米，建筑面积为29982M2，地下机动车泊位492个。
(2)地上4层是大型一站式购物中心，建筑高度21.6米，建筑面积为22449M2。建筑功能主要包括商场，超市，餐饮娱乐，特色餐饮，书城，国际影城等，首层层高6米，建筑面积为5715M2，设有百货，商场，高档主力店，餐饮等。二层层高6米，建筑面积为5715M2，主要设立大众百货。三层层高4.8米，建筑面积为5715M2。设有大众百货，数码电器，电玩城，美容店，纤体店等。四层层高4.8米，建筑面积为5304M2，主要设有电影院，书店，咖啡厅等。设计采用框架结构，商业形态布置灵活.超市有其独立的交通核心区，百货和运动营等通过中间交通核心联系起来，避免人流相互穿叉，使人流能方便、快捷的在商业空间里活动，以达到展示商业的目的。
在一层设立一条内部商业街，有效地让人流流动起来，让商业达到最大化。在分区划分上通过点，线，面形式结合将其起来，使各分区之间即紧密联系又相互独立。
外墙立面设计以活动的键盘为主题，采用玻璃幕墙嵌百叶的形式来表现，立面通过嵌套等设计手法，是活跃建筑形象的需求，以便对室内创造一个舒适的空间，体现其更加人性了化的设计。采用实体墙和百叶，幕墙结合形成虚实对比，塑造建筑的整体形象，使其表现出生机勃勃的商业形态。
(3)酒店为公寓式酒店，高18层，层高3.75米，建筑高度67.5米，建筑面积为29260 M2。首层和地下室分设大堂，可直达地下停车场。标准套间洗手间全部设淋浴，装修较高档。其公共空间酒店化设计，交通联系方便，可与购物中心分享娱乐，餐饮诸多方便。
酒店立面也采用玻璃幕墙镶嵌百叶的形式来表现，与办公楼相呼应，形成一个富有整体感的设计。
(4)办公楼高22层，层高3.75米，办公区高度82.5米，建筑面积19200M2。办公区采用错层设计，为办公人员获得良好的采光，大面积的幕墙设计，大开窗大空间，使城市景观尽收眼底，景观视线及其良好。错层设计既增强了采光面积，又丰富了立面元素，使建筑跃动起来，不再单调。