房地产合作开发纠纷范文第1篇
乙方
为充分发挥校企双方的优势，发挥职业技术教育为社会，行业，企业服务的功能，乙方委托甲方组织学生在暑期到其企业顶岗见习。为明确双方权利与义务，经甲、乙双方协商一致，达成协议如下：
第一条 校企合作协议内容为暑期学生顶岗见习。
第二条 甲方负责组织学生到乙方企业暑期顶岗见习，乙方负责统一安排甲方所组织的学生在其企业顶岗见习。
第三条 顶岗见习时间两个月，即自_______年____月____日至_______年____月____日。
第四条 甲方代表其所组织的顶岗见习学生与乙方签订《暑期学生顶岗见习协议》。该协议所约定的权利与义务，对甲方组织到乙方企业见习的所有学生均有法律效力。到乙方企业见习的学生人数名单，以到乙方企业报到为准。
第五条 甲方权利与义务
1、甲方负责如实向学生宣传见习条件和见习要求。
2、甲方负责将参加见习学生基本资料及相关信息收集，审核后汇总提交乙方。
3、甲方负责对见习学生进行必要的教育，使其适应见习工作，尊重乙方领导，严格遵守各项规章制度。
4、甲方负责教育见习学生完成见习任务，不得中途退出。见习生一般不得中途退出见习，个别学生因特殊情况需终止见习的，可双方协商解决。
5、见习期间，甲方应派指导教师不定期地到见习单位对学生进行指导和监督。
6、见习期间出现的新问题，甲方应与乙方友好协商达成一致意见后进行必要的调整。
7、对违反本协议条款的学生，甲方视情节轻重予以处罚。
第六条 乙方权利与义务
1、乙方不得安排见习学生从事违反国家法律，法规的各种活动，应保障学生在顶岗见习期间的人身安全及其它权益。
2、乙方负责为见习学生提供系统岗前培训，并负责安排学生到适合岗位工作。
3、见习期间，乙方应按暑期学生顶岗协议的内容向甲方组织的学生支付劳动报酬。具体劳动报酬标准以《暑期学生顶岗见习协议》约定的内容执行。
4、甲方所组织的见习学生的工资，由乙方每月30号左右向学校支付见习学生上个月工资，工资统一打入学校帐户，由甲方负责统一发放 。
5、在发放工资时，乙方应将顶岗见习的学生在其企业考勤记录、加班记录及工资表清单复制一份，加盖财务印章后交给甲方。
6、乙方负责见习生见习期间的辅导，管理教育，精心组织见习工作，提高见习质量，并定期向甲方通报工作进程。乙方有权对违纪见习生给予批评教育，情节严重的经与甲方协商后可以辞退。
7、乙方应向甲方提供本企业信息及见习岗位资料，并与甲方协商共同制定见习计划。
8、乙方负责学生在规定工作期间、工作途中及生活场所内的安全责任。若学生在见习期间造成工伤，乙方应依据劳动法的相关规定，参照企业正式员工工资标准给予其经济补偿。
9、见习期满后，由甲乙双方共同对见习生做出书面考核鉴定。
第七条 学生顶岗见习期间的权利与义务
1、学生应服从乙方工作安排，爱护乙方财产和设施，维护乙方声誉和经济利益。
2、学生应遵纪守法，遵守企业各项规章制度和劳动管理规定，服从管理。如违反乙方制度，乙方可视其情节轻重与甲方协商后进行处分;情节严重者，经与甲方协商后有权终止其顶岗见习，同时停止支付该学生的见习报酬。
3、学生在见习期间擅自离开乙方，乙方将不支付该学生见习报酬，若造成经济损失，乙方要权要求其赔偿损失。(正常办理手续的学生除外)
4、在见习期间，根据岗位设置和工作需要安排学生的工作，并按国家规定享受国家法定假日休息。
第八条 见习期间，乙方未经甲方和在该甲方见习的学生同意，不得向第三方借出或派出见习学生进行商业性赢利活动。若乙方违反此规定，甲方有权乙方另行见习学生支付劳动报酬。
第九条 在本协议履行期限内发生的任何争议由双方协商解决。协商不能达成一致，双方同意将争执提请劳动仲裁委员会进行劳动仲裁。
第十条 本协议未尽事宜，由双方协商一致后，签订补充协议予以确认。补充协议与本协议具有同等法律顾问效力。
第十一条 本协议一式四份，甲、乙双方各执二份。本协议从双方代表签字盖章之日生效，
甲方乙方
房地产合作开发纠纷范文第2篇
【摘要】近些年，房地产市场呈现出较强的发展势头。随着关于房地产开发招标施工等制度的不断完善，不断采用先进的管理理念，完善开发管理体系，提高房地产开发水平，成为房地产开发商亟待研究和解决的重要问题。本文深入分析目前市场房地产开发管理过程中存在的问题，并就解决房地产开发管理过程中出现的问题提出可行性建议。
【关键词】房地产 项目开发管理 问题 分析 对策
作为对我国经济发展做出突出贡献的房地产产业，最大程度优化房地产开发商的资源配置，促进房地产业持续健康发展，保障自身经济效益，成为新形势下房地产开发商面临的重要问题。针对该问题，房地产开发商在准确预测、把握市场的基础上，采用现代化的房地产开发管理体系管理房地产开发项目，提高其综合竞争力。
一、房地产开发管理存在的问题
如今，房地产经济已成为国内经济发展的支柱产业之一，然而在其快速发展过程中，房地产开发管理仍存在一些问题。具体表现有以下四个方面：
（一）项目开发前期调研不足。目前，国内的房地产开发商在项目开发前不能深入调研，项目设计、论证缺乏可靠信息支撑，直接导致一系列问题的出现，如户型单一、成本过高，严重影响了房地产项目的销售，直接损害了开发商的利益。
（二）涉及房地产开发管理的体制体系不健全。房地产开发商在开发项目过程中，一味照搬项目管理模式，缺乏理性理解与思考，不能有效地与房地产开发项目有机结合。事前管理与事中管理不能紧密联系，导致了项目施工进度、资金等方面的失控，项目开发偏离了预期的目标与价值。
（三）物业售后服务意识、质量差。物业管理质量是居民在购买房地产项目时考虑的重要因素之一。与此不相适应的是，我国许多房地产开发商的物业与售后服务意识、质量较差，尤其对于已经交付的房子存在的问题不能予以及时解决，为房地产开发商与居民之间埋下了矛盾的根源，严重影响了房地产开发商的信誉。
（四）监理、设计等制度不规范。如今，监理单位与设计单位联系的脱节问题，导致施工过程中出现大量问题，在造成管理混乱的同时，严重影响了工期，制约了房地产行业的规范化运行、发展。
二、房地产开发管理的重点工作与对策
房地产开发管理的运用在房地产开发过程中已经取得了一些成绩，但是在实际应用过程中仍呈现出一些问题。结合国内房地产经济普遍存在的问题，借鉴一些大型房地产开发企业的经验，要从根本上解决房地产开发过程中的管理问题，应从以下几个方面着手：
（一）注重、加强项目开发前的规划和管理。我国房地产开发企业存在的一个普遍问题是缺乏项目开发前期的深入调研和可行性论证、研究问题。是以全面提升房地产开发管理的质量和水平，加强项目开发前期的管理至关重要。项目开发前期管理主要包括规划、设计两个阶段。规划阶段要深入市场做调研，为投资决策提供可靠的信息，将风险控制在一定范围之内；设计阶段要遵循以市场需求为根本出发点的原则，综合考虑生态经济、安全施工、项目性能等因素，协调规划各方面因素，科学、规范设计，避免因设计不合理造成的浪费。此外，房地产开发商要与设计单位加强沟通，及时协调解决设计过程中遇到的问题，做到弹性管理，保证设计合理、全面、准确，实现事前管理与事中管理的一致性，竭力将项目打造成民心工程、安全工程、品牌工程。
（二）注重、加强房地产开发项目质量的控制与管理。投资数额较大是房地产投资的一大特点，人们对房地产项目的性价比、质量、物业管理等考虑较多。其中，质量的合格与否是居民考虑的最基本问题。这要求房地产开发商在开发过程中，要严格按照国家标准、行业标准，加强材料、施工等各方面的控制和管理，高标准完成房地产项目建设。此外，房地产开发商要对开发项目的基础设施质量管理负责，对于居民提出的问题以及房地产项目出现的问题，及时研究解决，以总结经验，为下一个项目设计、施工提出合理化建议和措施。
（三）提升、完善房地产开发项目的成本管理。现今，房地产开发商竞争中，价格是重要因素之一。是以房地产开发商在项目开发时必须建立全面、完善的项目成本管理方案，严格控制房地产开发项目的成本。确定完善的成本管理，要做到：第一，规划阶段在调研的基础上，精准确定项目评估，以严格控制成本、利润等，用最低的成本获取最优的质量和最大的利润；第二，项目施工阶段要引入更多的竞争企业进入，严格招标，控制施工成本；第三，项目开发过程中要建立分明的奖惩制度。采取奖惩制度，重要的是做好现场签证管理。做到严格控制成本管理，可以从根本上解决浪费的问题，提高房地产开发商的价格优势和综合竞争力。
（四）严格控制房地产开发项目的风险管理。房地产投资周期较长，因此，严格控制房地产开发项目的风险管理十分重要。日前，我国的房地产开发商规避风险的方法主要有两个，一是签订合同，明确甲方和乙方各自需要承担的责任，以减少隐蔽的损失；二是保险管理，即将一部分不可抗拒因素造成的风险转移给保险公司，在一定程度上降低了房地产开发商的风险和成本。严格控制房地产开发项目的风险管理，客观上减少了房地产开发商的损失，提高了房地产开发项目的竞争力。
三、结语
随着经济发展、人民生活水平的提高，人们对居住环境要求逐渐提高。为满足居民的居住要求，房地产开发商必须充分重视项目开发管理的重要作用，以先进、现代的项目管理体系管理房地产开发过程，保证房地产开发项目的质量，提高房地产开发项目的综合竞争力，保障房地产开发商的经济效益。
参考文献
[1]董颖，王福亮.房地产开发企业工程管理问题浅析[J].科技创新导报，2009（32）：123-124.
[2]王晓鵾.房地产开发企业工程管理问题浅析[J].山西建筑，2010（29）：174-175.
[3]古均平.浅议房地产开发过程中遇到的若干问题[J].管理
（责任编辑：唐荣波）
房地产合作开发纠纷范文第3篇
(三)设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本金得低于投资总额的50%。投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
(三)设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证书》经营期限一致的《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
房地产合作开发纠纷范文第4篇
樊剑英
房地产开发企业从事项目开发必须要有相应开发资质，个人直接从事项目开发显然是法律所不允许的。有资质的企业缺少资金，有资金实力的个人缺乏资质，难免有人会想挂靠到有资质的房地产开发企业来完成项目的拿地和开发。这种形式下双方利益均沾，房地产开发企业本身不投入任何人力和资金，仅靠转借资质帮助个人完成项目一系列手续的办理及正常纳税申报并收取其不菲的管理费;个人以企业资质为平台，只要支付一定的管理费即可独立开发经营最终享有项目的全部经营成果。对于实务中出现的这种大款与有资质的房地产开发企业项目合作开发形式，我们应如何认定其纳税性质呢?
首先，营业税方面的规定。《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十一条规定：“单位以承包、承租、挂靠方式经营的，承包人、承租人、挂靠人(以下统称承包人)发生应税行为，承包人以发包人、出租人、被挂靠人(以下统称发包人)名义对外经营并由发包人承担相关法律责任的，以发包人为纳税人;否则以承包人为纳税人。”根据此规定，由于房地产开发项目不得以个人名义立项，个人挂靠房地产开发企业，只能以房地产开发企业为纳税人，项目开发销售也只能以房地产开发企业名义开具发票和纳税处理。因此，由此产生的营业税、土地增值税、企业所得税都应以房地产开发企业的名义进行纳税处理。
其次，房地产开发企业收取管理费的处理。个人与房地产开发企业之间的挂靠行为从形式上看属于内部分配关系，房地产开发企业计算的项目利润扣掉自己该收取的管理费后的余额做为对个人应享有的经营收益的分配。由于内部分配不需要计算缴纳流转税，企业与个人之间也不需要相互开具发票。
第三，个人从挂靠的房地产开发企业税后利润中分配的所得，应区分经营性质另行计算缴纳个人所得税。《国家税务总局关于个人对企事业单位实行承包经营,承租经营取得所得征税问题的通知》(国税发[1994]179号) 规定：
一、企业实行个人承包、承租经营后,如果工商登记仍为企业的,不管其分配方式如何,均应先按照企业所得税的有关规定缴纳企业所得税。承包经营、承租经营者按照承包、承租经营合同(协议)规定取得的所得，依照个人所得税法的有关规定缴纳个人所得税，具体为：
(一)承包,承租人对企业经营成果不拥有所有权,仅是按合同(协议)规定取得一定所得的,其所得按工资,薪金所得项目征税,适用5%-45%的九级超额累进税率。
(二)承包,承租人按合同(协议)的规定只向发包,出租方交纳一定费用后,企业经营成果归其所有的,承包,承租人取得的所得,按对企事业单位的承包经营,承租经营所得项目,适用5%-35%的五级超额累进税率征税。
二、企业实行个人承包,承租经营后,如工商登记改变为个体工商户的,应依照个体工商户的生产,经营所得项目计征个人所得税,不再征收企业所得税。
三、企业实行承包经营、承租经营后，不能提供完整、准确的纳税资料、正确计算应纳税所得额的，由主管税务机关核定其应纳税所得额，并依据<中华人民共和国税收征收管理法>的有关规定,自行确定征收方式。
房地产合作开发纠纷范文第5篇
一、目标成本制定阶段
(一)拿地阶段的目标成本
近年来，随着市场经济的不断发展，房地产行业的发展也更加迅猛。拿地成本的日渐增高，要求房企在拿地前就能测算出相对精准的目标成本，这样才能从拿地的初始阶段即开始控制建设项目的成本，在保证项目成本控制工作顺利进行的前提下，减少成本投入，使企业获取最大的经济效益。
在拿地阶段，合理地选取周围住宅及社区商业标杆企业成本控制的相关信息，通过对其竞争市场环境产品价格资料的分析，计算出该项目的拿地成本，合理地预估该地块的目标利润率，是房企的首要任务。此阶段的拿地成本，作为该项目的投资估算，是该工程造价的最高限额，是此项目的指导价格，此价格合理与否，是本次工程投资决策成败的关键。
(二)定位阶段的目标成本
定位版目标成本也称方案版目标成本。设计定位在整个成本领域中所占权重最大，具有“一锤定音”的地位和作用。因此，房产公司在拿地后尽快完成定位版目标成本，完成经济上合理、销售业态上完善的限定设计，不仅可以降低工程造价，同时也保证了开发产品的价格及速度。
大型的房企所开发的项目大多为多项目、多业态、跨地区的形式。因此，公司应结合本地区的实际情况，制定企业内部各业态的标准化做法，建立最新的标准化指标，并设立标杆产品。这一版的目标成本，需要准备几项优选方案，通过对各种方案的经济分析和对比，使方案之间的计算费用和盈利测算的口径一致，以提高项目的可比性。方案版目标成本应结合当地气候、地质条件，对建筑的户型比例、面积控制、单元组合、外墙及屋面形式、机电设备指标、电梯指标、配电和配水指标，以及与其相关的其他指标进行限额确认，使设计定位在成本的可控范围内。如此，不仅能提升设计的速度，合理地提高产品的售价，还能使企业的利润最大化。设计院按照方案版目标成本中的限额对指标进行严控，设计方案完成后，应依据方案图纸进行工程造价的概算，如果造价金额高于目标成本，应对设计方案进行优化调整，并同行业内同一地区与之相似的工程进行对比分析，从而发现设计方案中的不足之处、不经济环节之所在，设计单位可据此进行有针对性的优化改进。
(三)施工图阶段的目标成本
施工图阶段已经是目标成本的强控阶段，此时，目标成本的确定是实现事前控制的关键，可以最大限度地减少事后变动带来的成本升高，所以该环节的控制要点和控制内容相当复杂。为保证目标成本制定的准确性与合理性，施工图纸必须完整，施工图审核须严谨，应尽量减少施工图纸的变更，以减少施工图与招标图之间的差异。施工图的设计直接影响建设费用与建设工期，直接决定人力、物力和财力的投入。设计标准和安全系数不能因为经济的原因降低，必须满足要求，但是如果在工程设计中任意提高安全系数或设计标准，而对经济上的合理性考虑较少，也会从根本上影响项目成本的有效控制。
因此，这一阶段的控制主要体现在技术与经济的结合方面，技术方面合理，经济方面可行，即可大大降低项目的工程造价。
在施工图设计阶段，应对其图纸预算进行有效的控制，对各个分项工程的造价均进行细化分析，并逐一与目标成本进行对比，依据类似工程的相关指标分析工程分项指标，并对相关部位进行设计优化。例如：某项工程的施工图中，土建指标钢筋、混凝土的设计用量大于类似工程，即有必要对其用量进行适度优化，降低后期建造阶段的成本。因此，目标成本确立，可对钢筋及混凝土含量、墙地比、窗地比、外墙各种材质比例、保温材质、厚度设定限额。这样既可促使建设项目得到合理科学的设计，又可降低工程造价。
二、动态成本控制阶段
动态成本控制的关键在于对这些必然产生的动态成本进行合理优化，尽量控制不必要的动态成本的发生。工程项目在施工的各个阶段都会产生动态成本，我们应对其发生的原因仔细考察、细化论证，挖掘消除该事件的合理方式，即使无法消除，也应探寻优化该事件的方式，从而有效地降低动态成本总量，使之缩减至最低。
目标成本制定后，应及时完成目标成本的系统录入工作，并分业态拆分。同时，应及时完成相应的合约规划，使开发项目的每一单合同、签证、变更及付款均进入与目标成本相对应的动态成本中，及时对动态成本进行监控，如有超支状况，可及时得到预警。
目标成本制定后的合约规划，已经强控限定今后每单合同的总价。所有合同都应实行招标，至少选取三家或以上的承包人投标，从而选取性价比合理的承包人签订合同。在合同签订环节，文字上的任何差错均可能使工程造价出现波动，因此，对合同的编制不应留下任何漏洞，合同条款的严密性须严格审查，合同编制人员应充分认识到合同编制的严谨性与准确编制的重要性，不能为施工单位索赔提供任何借口，不能给施工单位留下钻空子的机会。履行合同的过程中，应根据合同内容，严格审核各类设计变更与施工签证，建立和完善合同履约跟踪检查制度，提高合同的履约率。在成本控制的过程中，应尽可能减少设计变更并严格履行施工签证制度。对不可避免的变更，应对其合理性与可行性进行多方论证，寻求经济适用的方案。同时，对变更及签证的各环节流程及其资料的真实性要进行严格把关，建立完善的合同履约跟踪检查制度，对虚假变更签证资料引发的工程造价增加，要做到及时审查，并严格禁止。变更的内容须由设计方或施工方提出方案，依据项目成本提供价格估算，再由总部负责审核，使变更的内容和金额在可控制的范围内。对变更及签证应及时审核，避免超过最佳审查期限。如：隐蔽工程被完全封闭后，现场便无法取证、无法审核了，这类不利于公司的情况应避免发生。对于专项施工相关组织方案应重点审查，以确保其合理性和经济可行性。例如：基坑的支护施工，不同的施工方案对价格的影响较大，因此，在施工前应有合理的方案涉及及论证阶段，达到方案上可行、经济上合理方可施工;土方开挖工程，在开挖前应做好实地测量工作，测量的量须由工程、成本、监理、施工四方签字确认，开挖后的收方工作也应加以确认。上述这些方面，每项是否超支，是否在可控范围，均应在每月动态成本中及时显现，如发生超支、系统标红预警，项目方应及时找出超支的原因，制定合理的措施预防此类事件的发生。
动态成本的把控应实行分级管控制度。动态成本管理需要有合理高效的组织结构。管理动态成本须由集团和项目方的工作人员实行全方位管理，须建立合理的组织体系，使各部门人员协调一致地工作。
实施动态成本管理还要遵循一定的程序。如每年年底应制定新一年的资金计划，根据工程的进度确定下一年度的资金支出状况。此项工作，需由项目工程部上报来年的工程施工进度，由项目工程及成本部按进度制订付款计划，送交总部资金计划审核小组审定及修订。总部根据提交的计划付款的重要性，确定控制重点，再以可控性原则以长期预算、年度预算和每月预算的形式，由财务、工程、成本三部门会同管理组织层的各部门将有关付款计划分解到位，最后由管理组织层将确认后的年度付款计划下达至实际执行层。新一年度的支付金额一经确认，原则上便不得超付。超出限额的部分，没有特殊的情况将无法办理付款。每笔付款都要严格把关，进度款支付的审批应提供由项目工程及成本部人员、监理方、施工方三方确认的施工进度，并附项目成本部人员确认的付款进度计算书，避免发生超付。须对承包方制定奖罚机制，项目管理人员应按季度进行实测实量，测量的结果可在对承包商的奖励和罚款中体现，奖罚款在付款中须及时体现。工程进度款控制可有效杜绝超付现象的发生，奖罚措施可激励承包方提升工作效率，令工程项目提前完工，不产生延误工期的现象。
要建立动态成本的定期报告与分析、专题报告与分析制度。每月须有月度报告，报告的格式设定要系统化、固定化，专题分析应形成专题报告。
每月的动态成本须与目标成本对比，各业态的目标成本应进行分摊，设立动态成本监控系统，监控整体的目标成本与动态成本须作对比，更要分业态分科目完成对比分析，这样才能使动态的成本更精确。各业态管理需建立责任考核制度，需对责任部门进行定期考核，对专门项目进行专项考核，目标成本核算与财务会计核算应有统一的核算接口，使两者的最终核算结果一致。
三、竣工结算阶段
工程建设项目的成本控制是一项全方位、漫长、艰巨而又复杂的重要任务，其成本控制的有效性与科学性直接影响到企业的经济效益与健康发展。由于建设项目一般建设工期较长，应深入探索中间环节支付进度款项的复杂特征，明确工程建设项目结算成本的合理价位，从而有效地实现合理控制成本的科学目标。该阶段，应依据合同规定的条款，科学地开展结算工作，对与合同原则相矛盾的费用产生进行严格控制。结算完成后，应分产品、分业态进行各类数据指标的评估工作，并建立健全公司内部的资料库，使之成为今后拿地测算、造价估算及目标成本控制的重要依据。同时应总结该工程项目的动态成本变化的原因。结算阶段是工程造价成果累积的重点环节，即使进入工程收尾阶段，也不能放松警惕，需正视该阶段的重要性，总结每一项工程的经验，从而在全面的总结中为今后的工程建设项目提供宝贵的经验。
四、结语
随着房地产业的高速发展，房地产开发企业要确保利润最大化，目标成本的确认和动态成本的管理工作就显得尤为重要。目标成本和动态成本的管理始终贯串于项目的全周期全过程。从房地产开发过程管理角度分析，整个项目的控制分事前、事中、事后三个阶段：事前阶段，目标成本的确立，使项目对每一项即将发生的费用有明确的测算，从而在事前对各类成本、售价、管理费、销售费等有明确的预期限定额;事中阶段，动态成本的控制，施工过程中的每一项费用均应在动态成本中体现，从而使工程的每一单变更、签证、索赔均在可控制范围内;事后阶段，结算后对成本的分析、对承包商的考评，为后期项目的开发提供有力支持。对开发项目各阶段作分析，有助于及时控制工程建设的各阶段，充分利用和认真分析建设周期中的重要信息，可把握市场经济的脉博，最大限度地提高建设资金的投资效益。
1、房地产目标成本科目主要包括开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。
2、目标成本的制定：
目标成本的制定以市场导向和顾客满意为原则，以项目的规划指标、建造标准以及各部门共同确定的销售交楼标准为基础。在开发前期阶段，首先要进行市场调研和顾客需求调查，根据调查情况制定可行性方案，财务成本管理人员、工程审计人员、市场营销人员与工程技术人员在开发项目建设的前期阶段需要共同协作，根据市场情况和相关的历史同类项目成本资料对开发项目的目标成本进行制定。各成本项目的工程量应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标推算得出;单价应根据产品定位、交楼标准，图纸要求按当地工程造价计算依据市场行情计算得出。
具体的制定步骤如下：第一步，预测项目的目标收入。第二步，制定目标利润。第三步，制定目标成本。
3、目标成本控制需采取的措施：
首先，应在房地产开发前期充分调研当地地产市场，调研各业态的销售情况，用容积率指标控制面积。
其次，根据本地区需求情况采用不同产品进行比例搭配及确定交房标准。参考往期类似业态成本情况(其中包括配套费用、建安成本、各项开发税费等)，将各不同业态进行组合，并进行测算(销售收入及成本支出测算)，选取满足“效益最大化”的业态搭配比例。业态比例及初步交房标准出具后，形成房地产目标成本第一版———成本“概算版”。
(二)对方案的设计进行比较，进一步细化目标成本。
各业态搭配比例及目标成本“概算版”确定后，对业态和户型进行多方案设计比较，通过比较确定单体平面和户型;通过对建筑面积、套内面积、公摊面积的比例测算，确定最合理户型和户型搭配，从而获得最大得房率和销售面积，并根据当地情况确定合理成本。此阶段对交房标准已基本确定，根据方案进一步将目标成本“概算版”细化。
(三) 在施工图设计及深化阶段，确定目标成本的“预算版”。
施工图设计阶段应将价值工程及限额设计两者相结合。
首先，根据价值工程，做好房屋建造标准。价值工程是把技术与经济结合起来的管理技术，通过对产品的功能分析，达到产品适当的价值，以最低的成本去实现产品的必要功能。房地产价值工程体现以下几个方面：(1)功能不变，成本下降。(2)功能大幅提高，成本略有增加。(3)功能提高，成本降低。(4)功能略有降低，成本大幅降低。(5)成本不变，功能提高。在价值工程体系中选取适合本项目价值体系，并确定房屋建造标准。
其次，项目限额设计。限额设计是按照批准的设计任务书及投资估算控制设计，对设计规模、设计标准、工程数量和预算指标等各方面的控制，凡是能进行定量综合的设计内容，均要通过计算确定，要充分考虑控制建筑设计标准，控制单体工程配置标准;比较外墙保温材料和作法，门窗材质、标准;外装饰材料的选择搭配，室内不同公共部分装修标准、装饰材料的选择搭配，在满足必要使用功能的同时成本最合理。充分考虑施工的可能性和经济性。在限额设计中结合价值工程，充分运用价值工程分析，确定合理功能。
第三，在施工图设计阶段，充分考虑细节，对土建、水、电、暖专业进行各种技术经济比较。在设计细节上满足后期使用功能，同时在此阶段应选择业务实力强的设计院进行设计，保证使用功能满足要求，减少后期的设计变更。
施工图经过深化及内部审核后，需委托工程造价咨询单位介入进行预算的编制，同时根据市场价格确定材料暂定价，编制本项目目标成本第二版———目标成本“预算版”。目标成本“预算版”编制完成后进行招投标工作，并与投标单位进行工程量及组价的核对，最终完善目标成本“预算版”确保施工图纸范围内的内容明确，目标成本“预算版”一经确定不得更改。
房地产成本管理目标成本解析
随着房地产竞争日趋加剧，应对复杂的地产形势和将来发展趋势，要向管理要效益，保证成本的支出获得最大效益，以经济合理性提升产品的竞争力，房地产成本管理控制成为重中之重。而只有做好成本控制中的目标成本管控才能形成行业成本优势来迎接更严峻的竞争和挑战。本文从房地产目标成本形成、问题分析及解决入手进行研究，为房地产成本管理人员提供借鉴、参考。
1 房地产目标成本概念及现状存在问题
目标成本顾名思义指在一定时期内为保证目标利润实现，并作为合成中心全体人员奋斗目标而设定的一种预计成本，它是成本预测与目标管理方法相结合的产物。房地产的目标成本是房地产项目开发周期内的全过程成本，遵循成本的总值可控、动态管理房地产目标成本科目主要包括开发期内完成房地产产品开发建设所需投入的各项费用，主要包括：土地费用、前期工程费用、基础设施建设费用、建筑安装工程费用、公共配套设施建设费用、开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用、开发期税费、其他费用以及不可预见费用等。在房地产目标成本科目中，土地费用为市场招拍挂形式确定，公共配套费用为各地市缴费标准，开发间接费用、财务费用、管理费用、销售费用及开发税费均根据国家及房产开发公司标准执行，基础设施建设费用、建筑安装工程费用及公共配套设施建设费用根据市场招投标及开发全过程工程控制为主，在房地产全过程成本控制中往往出现以下问题：
1.1
房地产用地规划时对业态规划模糊，未形成真正意义上的目标成本，导致效益降低。例如：像城市综合体等多业态项目，业态规划时未分析市场的销售及业态成本情况，导致了产品建造后销售惨淡及利润降低。
1.2
方案、深化及施工图设计阶段标准化程度较低，设计满足不了施工及销售要求，产生了大量成本浪费情况，影响了目标成本的准确性。
1.3 实施阶段设计变更、签证较多影响了目标成本的可控性。
2 目标成本存在问题分析：房地产业一直为国家朝阳产业，前几年有可观的利润。随着国家调控及市场的激烈竞争，房地产效益不断缩水，问题也逐渐暴露。许多房企也由原来核算型企业(做了再算)向价值创造型(算了再做)企业转型。现针对以上房地产各阶段影响目标成本的因素中，现展开进行分析如下：
首先，在房地产用地规划阶段，因业态分类模糊导致了利润的降低，许多房地产公司拿地后便考虑立即进行开发并达到预售条件，往往对用地规划阶段成本把关不严，随意对业态进行规划，不考虑效益最大化。这就使许多项目没有经过考察论证就急于规划报批，致使房地产目标成本前期便处于粗放式状态，最终导致项目建设过程中销售、成本压力骤增。第二，方案图纸及施工图纸设计阶段，许多房地产公司因标准化程度较低，没有限额设计，没有统一的建筑风格，没有较好的设计成本团队，导致了目标成本的不可控制。第三，施工阶段因为项目人员业务能力差，工作责任心不强以及图纸设计的错、碰、楼等现场导致了施工中出现大量的设计变更及签证。 经过考察诸多房产项目，以上几方面对目标成本影响效果所占的比例如下：第一项本阶段成本控制的效果约为75%～80%。第二项本阶段成本控制的效果约为15%～20%。第三项施工图设计结束至项目实施阶段，本阶段成本控制效果约为5%以内。
3 目标成本控制需采取的措施 3.1 项目产品定位清晰明确，形成房地产目标成本概算版
首先，在房地产开发前期(尤其像城市综合体的多业态项目)充分调研当地地产市场，调研各业态的销售情况，应用容积率指标控制面积，结合市场需求对不同业态建筑面积的合
理配置，建多少高层、多层、商业、别墅、花园洋房;配置那些基础设施和配套设施，获得最大销售额。
房地产合作开发纠纷范文第6篇
要
随着国民经济的持续增长，房地产投资也呈现增长的势头。在本文中，作者综述了房地产投资开发研究的意义及相关研究的几大步骤。作者以深圳商业地产为例，从内部环境，外部环境，价值分析及对比分析，多方面综述了投资商业地产的可行性。
关键词：房地产投资 优化 价值分析 商业地产
房地产开发投资分析报告
一、 房地产投资可行性研究的必要性
1.保证投资决策的科学性和合理性
房地产开发是一项综合性经济活动，其投资最大、建设周期强、涉及面很广、所含工程项目多，靠盲目投资，“投机”行为是不可能达到预期经济效益的，只能给投资者带来无法挽回的经济损失，它是任何投资者都不希望发生的，特别是目前的房产行业处于强烈的市场竞争中，要在况争中求生存，求发展，只有对投资项目进行详细，可靠的市场预测、成本分析和效益计算，才能对项目所面临的主要技术问题进行全面评价和分析，才能使投资决策建立在科学合理的基础上，使项目具有一定的可行性。可以这么说，房地主开发项目成功与否，在相当大的程度上取决于可行性研究的成功与否。
2.保证投资方案的优化
任何一个项目投资，都会存在从多可供选择的方案，不同方案的实施，将会带来不同的经济效益，只有通过可行性研究，进行方案的具体情况分析、效益的比较和选择，才能尽可能优化最佳方案，使投资获取最大经济效益。开发方案选择的正确与否，几乎完全有赖于可行性研究成果的正确程度。
3.保证项目投资的有序性
房地产项目投资可性性研究过程，实质上就是对项目的实施进行周密安排的过程，尤其是围绕项目开发进度所进行的资源配置、资金筹措、现金流量、还贷能力等一系列分析研究，可初步确定项目开发建设过程中各阶段的资金供给与资金使用、原材料和设备的供应，配套工程设施步骤等。使整个项目有条不紊的进行，以达到预期目的。
二、 房地产投资项目可行性研究的主要步骤
房地产投资项目可行性研究活动是一项系统工程，要按照一定程序进行。
1.筹划
筹划是可行性研究开始前的准备工作，也是关键环节。包括：提出项目开发设想;委托研究单位，或组建研究机构;筹集研究经费;承担研究课题的部门则要摸清项目研究的意图，项目提出的背景;研究项目的界限、范围、内容和要求;收集该研究课题的主要依据材料;制定研究计划。筹划阶段最重要的工作是组建队伍。
组建一支精明强干、工作责任心强、业务能力强、专业知识搭配合理的研究队伍是决定研究成果水平高低的关键。一般来讲，房地产投资项目可行性研究的研究班子应由熟悉房地产经济的经济师主持，包括了解房地产市场状况的专家、熟悉房地产开发与建设的工程技术人员、熟悉房地产经济运行机制的财务分析专家、以及熟悉城市规划及规划管理的专家。有条件的投资商，也可委托房地产咨询公司、房地产投资项目研究机构等来承担。
2.调研
调查研究是房地产项目可行性研究开始后第一步要做的工作，也是基础工作。只有调查研究所收集的资料全面、及时、准确，才能使所做出的可行性研究报告翔实可信。调查研究主要从两方面进行：
(1) 内业资料的调查研究，即收集各类有关资料，包括：有关房地产投资的方针政策、委托单位设想说明;各种有关资源报告;有关城市规划;有关地理、气象、交通、经济发展、售价及房地产市场需求等技术经济资料。
(2) 现场实地的调查研究，即开发区域的实地自然、经济、技术方面的调查和市场研究。
3.优化及选择开发方案
优化及选择开发方案是可行性研究的主要步骤。房地产开发项目的开发方案主要是项目的规划及开发进度安排。为了便于进行优化及选择，一般都应同时提出多种方案，再进行方案评选，仅由承担可行性研究的部门或规划部门独家提出规划方案的做法，谈不上方案的选择及优化，是不可取的做法。许多地区，这一步骤是采取方案征集或方案投标的方式进行，同时有多个专业单位或专业人员进行规划设计。评选小组再进行组织方案的评选，通过对方案技术、经济方面的比较，从而选出最优方案。
4.详细研究
由于房地产投资项目的盈亏关系到企业的成败，因而对优选方案的决策必须慎重对待，进行详细研究。详细研究阶段是对方案优选阶段的验证和继续。在这一阶段，要再用多种技术经济方法，对优选出的方案进行财务分析、经济效益分析、社会效益分析和环境效益分析。还要进行敏感性分析，表明在成本、价格、工期等不确定因素发生变化时，对项目经济效益产生的影响。
5.编写报告书
在对项目进行了全面、详细分析研究之后，便可编制可行性研究报告。可行性研究报告是投资项目可行性研究成果的最终体现，对该项目投资决策成功与否关系极大。房地产综合开发项目可行性研究报告书必须附有一些主要的原始资料，如开发规划平面图、经济效益计算书、开发成本计算表等。在报告书中还要提出项目开发的资金筹措方案。即对开发资金来源、筹措方式及偿还方式、资金筹措成本及风
险进行分析;对项目投资的经济效益、社会效益及环境效益做出全面评价。经有关主管部门审批的可行性研究报告，可作为房地产开发项目编制设计任务书和投资决策的依据、作为筹集开发建设资金的依据、作为与有关部门签订合同的依据、作为编制初步设计和项目建设准备工作的依据。
随着改革开放的不断深入、经济的不断发展，房地产投资逐渐成为社会经济生活的重要组成部分，而对房地产投资项目成败起关键作用的房地产投资项目可行性研究越来越被业内人士所重视，它将成为房地产项目投资的一个组件，与房地产其它投资环节一起构成房地产项目投资的全部内容。
三.深圳商业物业投资分析
1.经济发展为商业地产发展带来巨大需求。
商业地产的功能决定了其发展轨迹必将与一个国家或者一个城市的发展息息相关，城市经济发展和城市化进程是商业地产得以发展的重要基础保证。2009年深圳经济快速复苏走在了全国的前列,深圳大城市进程将促使产业结构不断向高端制造业和服务业转移，业地产向多元化、高端化发展。
深圳市作为我国改革开放的前沿城市和全国金融中心之一，城市综合实力位居全国大中城市的前三甲，具有较强的区域辐射能力，吸引了大批企业的入驻。2009年以来深圳总部经济不断发展，引来如中信证券企业总部、阿里巴巴南方总部等知名企业的总部相继落户深圳，而中国平安、中国人寿、民生银行等也纷纷在深圳CBD购买土地自建写字楼，包头银行、宁波银行、湛江商业银行、浙商银行等区域性银行纷纷在深圳开设分行，而资本市场创业板的推出也吸引了更多企业进驻深圳。 同时，深圳本土中小企业的商业需求也在不断扩大。一方面表现为深圳中小企业规模不断扩大而产生商业规模需求，另一方面表现为众多新生中小企业的商业需求。2009年10月深圳市政府起草了《深圳经济特区促进中小企业发展条例公告》把中面支持和促进深圳中小企业的发展，而中小企业的不断发展也将为商业地产带来巨大的办公和经营需求。
2.行业变化带来商业地产的价值重估 从国际上的成熟房地产市场来看之上。但是近年来住宅市场成交火爆带动了住宅价格的不断攀升，上涨速度和幅度远高于商业地产以致于目前深圳部分商业物业在价格上低于住宅1物业的价格，投资回报率却接近住宅的两倍，目前深圳商业地产处于明显的价值洼地。另外深圳毗邻香港，随着深港一体化的不断推进，未来深港在金融、商业、文化等各个领域上的大融合已经是大势所趋，但是目前深圳商业地产价值与香港的商业地产差距仍然很
大表现为具有可比性的商业物业深圳的售价/租价远低香港。虽然目前深圳的经济发展无法与香港相比。但是香港已经处于相对成熟期，而深圳仍处于快速发展阶段，其经济规模和发展趋势将逐渐追赶香港，深港一体化的不断推进将刺激深圳的商业地产逐渐向香港靠拢。 2009年末开始的房地产调控政策的变化，将给房地产行业带来巨大影响。由于调控政策直指住宅地产而商业地产较少涉及民生问题，投机气氛较弱，所以不在政府的调控范围之内，其政策环境的宽松必将吸引更多的投资资金。
基于对商业地产前景看好。我们认为投资商业地产的机会已经来临。而面对深圳众多商圈和类型丰富的商业物业如何评估深圳商业物业的投资价值就摆在了我们面前。我们认为商业地产的投资价值直接体现在两个方面，其一是商业物业的保值增值功能即买卖价格的稳步提升。其二是商业物业的租金回报率即商业物业能够带来的稳定收益能力。而如何判断商业物业能否具有这两个价值潜力则与物业外部条件和内部条件密不可分。商业地产的宏观环境分析、经济、政策、信贷及行业发展，商业物业的外部环境包含地理位置、城市规划、政策支持、片区环境、交通设施、商圈规划、商业气氛、人流及客流等。 商业物业的内部条件包含开发商及管理商综合能力、项目规模、项目定位、形象设计、建筑风格、建筑格局、建筑质量、经营模式、客户群体。
以上的内、外部条件决定了商业物业的投资价值最终会体现在商业物业价格的升值能力和租金回报能力上来。所以对商业物业投资价值的分析也基本将基于以下分析方法。
以下将以实际案例展现商业物业的投资价值，案例中数据均来源于中源地产市场研究数据库，由于已经对商业地产的宏观环境进行了分析，较看好未来商业地产的发展形势，故案例中将不再重复分析宏观环境，而主要从商业物业的外部、内部和投资价值进行分析。 案例：
福田中心区甲级写字楼——荣超经贸中心投资分析。
该项目是福田区中心区的甲级写字楼，位于金田路与福中路交汇处东南市民中心东侧。下面我们将通过对比福田中心区豪宅“黄埔雅苑”以及香港金钟区甲级写字楼“美国银行中心”来分析荣超经贸中心投资价值。 外部环境：
物业所处的商圈是福田中心区是整个深圳市的金融、商贸、会展、行政、文化中心。深南大道由东向西穿越其间将中心区分为南北两个片区。其中南片区主要为全市的中心商务办公区北片区为全市的行政、文化中心。福田中心区拥有金融服务、现代商贸、现代物流、高端旅游、国际会展等为特色的高端服务业产业集群是深圳乃至整个珠三角的交通枢纽中心总部经济发展迅速聚集了国内外知名企业总部约380家入驻各类企业近3800家就业人员15万人。 内部条件：
经贸中心是由深圳荣超实业有限公司开发、深圳市荣超房地产开发有限公司投资的超高层纯甲级写字楼。项目高206米,建筑面积115247.62平方米是专为跨国企业及国内大、中型企业设计的差异化精品写字楼。2006年开盘均价约为1.6万/平米元/平米。 价值分析：
1、保值增值功能：该物业2006-2009年均价涨幅为119%
2、投资回报能力: 按2009年均价计算投资回报率约为5.14% 。若有业主从2006年买入持盘现在租金价格的上涨业主投资回报率呈现上涨趋势。 对比分析一：
黄埔雅苑是福田中心区的高层豪宅位于荣超经贸
，其目前售价约3.8万元/平米，租金约85元租金回报率约2.7%。可以看到荣超中心售价稍低于黄埔雅苑，但租金回报率远高于黄埔雅苑也就是说商业地产和住宅出现了倒挂现象。通过对比国外或香港等成熟的市场写字楼售价一般会高于同区可比住宅。从这个角度上看若深圳向成熟市场发展，该物业将极具价值发展空间。 对比分析二：
11.25%。也即是说随着85元/平米。至目前均价已达到3.5万元/平米
150
荣超经贸中心与美国银行中心相比 “美国银行中心”位于香港商业核心区域——金钟商业圈，该项目为甲级写字楼与荣超经贸中心具有一定的可比性。其目前售价约19万元/平米，租金约850元/平米，投资回报率约5.4%。与处于相似区域的美国银行中心相比，荣超经贸中心售价/租价远低于美国银行中心，售价仅为其五分之一，租金水平也仅为其六分之一。随着深港一体化和深圳经济不断发展深圳商业
的价值也在不断的上升。
案例总结及建议：
该物业地处福田中心区区域优势明显，写字楼市场供不应求现象明显。该物业近年来成交价格不断走高，投资回报率相对较高，保值增值和投资回报能力突出。并且无论是与同区域的住宅相比还是与香港相似区域的写字楼相比，荣超经贸中心均具有价值被低估的特点。所以建议投资者可重点关注。
参考文献：
[1] 王国培 房地产开发项目可行性研究的必要性 漳州市芗城乡房管处 福建 漳州