经营性房地产用地范文第1篇
摘要：为了保证国家粮食安全，使经济社会发展与农业持续高效发展相协调，低标准农业用地提升为高标准农业用地就日益迫切，高标准基本农田建设工作成为其必然选择。在此背景下，本研究通过文献资料法，结合多年来高标准农业用地整治的技术经验，首先探讨了高标准农业用地整治工程的概念内涵及目标，并对高标准农业用地整治工程的技术要点做以总结，最后展望中国未来开展高标准农业用地工程技术的发展趋势。该研究为中国高标准基本农田建设提供方法借鉴和参考，同时，对推进农业现代化与高标准基本农田建设具有重要意义。
关键词：低标准农业用地；高标准农业用地；提升；技术要点；发展趋势
0.引言
低标准农业用地是目前土地资源管理及利用粗放模式下形成的产物，是由于规划滞后、区域管理措施不利、违法占用、搬迁等原因所形成的一类农用地，这类农用地具体特征为：土地利用率低下、集约程度不高、配套滞后、产业结构规划不合理、污染严重等。随着社会经济发展和城市化进程的加快，建设用地的需求量日益增大，耕地数量和质量均面临着严重的挑战。为了保证国家粮食安全，使经济社会发展与农业持续高效发展相协调，低标准农业用地变为高标准农业用地就显得日益迫切，高标准基本农田建设正是这个需求的产物。将低标准农业用地变为高标准农业用地将有利于土地资源优化配置和合理利用，同时促进了土地由外延扩展向内涵挖潜的方向转化以及走节约集约利用土地的道路，具有重要的理论价值与现实意义嘲。
高标准基本农田建设是在中国通过长时间基础性的中低产田改造和农田基础设施建设后具备了基本产出功能做出的重大决策，是中国经济结构、经济总量及粮食生产水平发生了质的变化的情况下，为满足农业现代化发展需求而对中国粮食主产区土地产出模式做出的重大变革。王洪波等认为，目前中国耕地平均等别偏低，根据基本农田高保护率的实际情况划定的基本农田不可能全都是优、高等地，只有通过高标准基本农田建设等土地整治工程，才能使大部分耕地满足高产稳产的要求。建设高标准基本农田是目前耕地保护研究的重点，是推动农业可持续发展的重大举措，是新形势下为确保粮食安全、加快现代农业发展和推进新农村建设重要的系统工程，同时也是功在当代、利在千秋的民生工程和基础性工程旧。据统计，1999-2010年，全国通过土地整治建设高标准基本农田0.13亿hm2，补充耕地约340万hm2，农田产出率提高了10%-20%，农业生产条件明显得到改善。
高标准农田目前是中国学术界关注的一个新领域，许多学者在基本农田保护、农地整治等领域做了大量的研究，其成果对高标准农田建设提供了理论支持和方法上的借鉴。根据中国高标准基本农田整治的特点，目前高标准基本农田整治的基础理论研究主要着重于指导其发展方向上，对于具有技术性指导的基础理论研究仍然比较缺乏。针对实践中出现的问题，加强高标准基本农田建设工程的基础理论研究，建立和完善建设高标准基本农田的工程技术支持体系，对发展中国高标准基本农田整治事业具有重要意义。因此，本研究加强对高标准基本农田整治基础理论的研究，以期对高标准基本农田整治技术方面的研究提供方法上的借鉴。
1.高标准农业用地整治工程的内涵
1.1高标准农业用地内涵
高标准农业用地内涵是指通过对农村土地的整治，在一定时期内建设的节水高效、高产稳产、抗灾能力强、生态良好、设施配套、与现代农业经营方式和生产相适应的农业用地。高标准农业用地建设的目标包括增加有效耕地面积，改善耕地质量及提升土壤肥力；完善田间灌排沟渠及机井、节水灌溉、小型集雨蓄水、积肥设施等基础设施建设，稳步提高粮食综合生产能力；加强农田防护林及生态环境建设，发挥生产、生态、景观的综合功能，确保好地用好，和谐共存。
高标准基本农田建设是建设高标准农业用地的集中体现，是推动中国耕地保护由数量保护为主转到数量、质量、生态防护和效益并重方向转变的重要措施及方法，同时也是新形势下对耕地保护制度的一个创新，为确保国家粮食安全奠定坚实基础。一直以来，党中央和国务院对高标准农业用地建设方面非常重视，《中华人民共和国第十二个国民经济和社会发展五年规划纲要》中明确指出要大规模建设旱涝保收高标准基本农田，根据“十二五”期间（2011-2015年）全国土地整治规划，中国要建设0.267亿hm2旱涝保收高标准基本农田，到2020年将要建设0.533亿hm2旱涝保收高标准基本农田。建设高标准基本农田、加强基本农田保护是党中央、国务院的战略部署。
1.2高标准农业用地建设内容
高标准农业用地建设内容包括土地平整工程、田间灌排沟渠及节水灌溉工程、农田道路及田间基础设施建设工程、农田防护与生态环境保护工程等。高标准农业用地建设要求应该科学合理开展各项工程建设，合理布置耕作田块，实现田间基础设施配套齐全（占地率不高于8%），满足田间管理和农业机械化、规模化生产需要。农用地建成后的基础设施使用年限应不小于15年，且质量等别应达到所在县的较高等别。
2.低标准农业用地提升为高标准农业用地工程技术
低标准农业用地提升为高标准农业用地工程就是对农村土地进行田、路、林、山、水的综合整治，使整治区的田间配套基础设施得到全面的提高和改善，达到或基本达到发展现代农业的基本要求，即：田间种植规范化，耕作机械化，施肥配方化，秸秆还田化，种子良种化，农产品无公害化，水源覆盖方田化，灌溉节水化，田间道路沙石化，农田林网网格化。
2.1土地平整工程
土地平整工程是高标准农业用地建设中的主要工程，是为满足高产稳产、旱涝保收现代农田耕作、防护、灌排需要而进行的地力保持和田块修筑等工程措施，包括耕作层地力保持工程和耕作田块修筑工程（田块长度、宽度、方向、形状、高差等达到一定的标准）等。应对田块进行合理规划、布局，使耕作田块能够相对集中连片，以便于灌溉及机械化操作。通过对高标准农田建设标准的分析，得出自然因素、社会经济因素和土壤的理化性状等影响土地平整工程，具体指标包括有效土层厚度、表层土壤质地、土壤有机质含量、土壤pH、坡度、梯地等状况；与之相关的社会经济因素指标包括土地利用率、田块规整度、田块破碎化程度。
2.1.1水田平整 水田平整的影响因素有土层厚度、田面高差、条田修筑和田坎归并等。田坎归并主要指对同一台面相邻田块的田坎进行截弯取直、修补、削坎还田及田块归并。水平梯田原则上只对同一台面相邻田块进行归并翻耕，对水田不做大规模田块平整，主要措施是对田坎进行裁弯取直，对垮塌的田坎进行修补，对占地较宽的田坎进行削坎还田，对边角地和小田块进行归并。
若项目区水田面积较大，田面高差不大，且以平坝为主，土层厚度适中，则宜采用条田形式，有利于田间机械作业和农作物生长发育，其他田块可适当合并田土坎；若水田以冲田为主，水田部分只进行田土坎归并，使小田块合并为大田块，不适宜进行大规模条田的修筑；若项目区水田面积不足耕地面积的15%，则对水田部分只需配套基础设施，改善耕地生产条件，保证水田格田内田面高差小于±3 cm，不需要进行平整。
条田修筑主要是对水田田面高差≤1.5 m的田块进行归并，工程实施前需将30 cm的耕作层进行剥离，从而保护耕作层。受地形地貌影响较大的条田可顺地形布置，主要方向以长边为南北向最佳；条田内部配以沟渠保证田块排灌要求，并以道路网络充当田埂为界，10 cm为路面高出格田台面的最佳范围，生产路宽度1.2～2m为宜，田间道宽度3.5～4m为宜，沟渠宽度0.6～1 m为宜，沟渠深度0.8～1.2m为宜，倒梯形断面为最佳的稳固性；条田的外缘主坎对条田起到保护作用，对外缘主坎进行加固修复，以上坎为主，当田坎高度≥1.2 m时，采用砌石修筑田坎。
2.1.2其他农用地平整 其他农用地包含旱地、水浇地，这类地的平整包括降坡和筑坎，其台面在长期耕作过程中基本已形成，根据基本农田、蔬菜基地、标准果园种植要求，适度进行降坡和筑坎，可实现田面平整。地面坡度为5°-25°的坡耕地适宜修建梯田，梯田化率应达到90%及以上。水浇地畦田内田面高差小于±5 cm，以利于灌溉及机械化操作。
根据实际气候条件，旱地坡度为6°-15°，净耕地系数偏低，可切割形成平坝水田。6°-10°旱地降坡为水平梯田，发展蔬菜基地；10°-15°旱地降坡至6°，发展标准农田；若旱地坡度为6°-25°，且集中成片，发展高标准农田和标准果园较适合，6°-15°旱地降坡方案与上面一致，15°-25°旱地降坡至10°，作为标准农田和标准果园；>25°旱地实施退耕还林；若旱地坡度分布为15°-25°，且占耕地面积较大，则对旱地实施坡改梯技术，或者是在区域内选择典型区建设标准果园。
2.1.3耕作层质量保持 保持耕作层质量，应进行土壤改良、地力培肥和养分平衡等一系列措施，防止耕地退化，提高耕地基础地力和产出能力。若区域石灰岩土类较多，以粗骨黄泥土为主，此类土壤肥力水平中等偏下，在农业生产中常出现营养元素缺失的情况，应采取增施有机肥、秸秆还田和平衡施肥等土壤改良方式为主，以深耕深松、必要的田间灌排设施为辅，增加土壤有机质，提升耕作层肥力。若区域土壤属于粘土类，且存在排水不畅，土壤通透性差，耕作困难，土壤pH较低，出现不同程度的偏差，可采用保护性耕作、客土法、种植绿肥、增施有机肥、建设田间排灌设施等土壤改良措施加以改善。
2.2灌溉与排水工程的提高以及灌区自动化的实现
灌溉与排水工程是指为消除水旱灾害、调节农田水分状况和地区水情变化、防治农田渍和盐碱灾害等采取的各种工程措施。根据项目区农业生产的需要建设农田水利设施，包括灌溉工程、水源设施工程、喷/微灌工程、排水工程、渠道及田间建筑物工程、泵站及输配电工程。灌溉与排水工程和灌溉规模、水文条件、地形地貌、土壤类型等有关。由于蓄水、引水方式、灌排方式不同，应根据实际需要采取蓄、引、提、集相结合的方式。对于水资源的利用应严格控制深层地下水的开采，对未经处理的污水禁止用来进行灌溉，地表水应为水资源主要的利用方式，地下水为辅。基于高标准农田建设标准分析，和灌溉与排水工程有关的指标包括灌溉保证率和排涝设施通达指数。
丘陵山区灌溉与排水工程是建设高标准农田的关键措施之一。丘陵山区灌溉与排水工程应设计水库、水井、蓄水池、山坪塘等集雨设施，水田的灌溉主要是通过集雨设施经输水管道的路径进行灌溉，部分区域可修建囤水田进行储水，排水沟渠主要起到排去田间积水的作用，采用“干-支-斗-农”的方式纵横布设，沟渠设置进水口和出水口，并根据因地制宜原则，依据地形设计跌水；旱地灌溉与排水工程主要通过“沟-凼-池”的方式进行建设，从而保证旱地的排水和灌溉，该系统通过沿山沟（背沟、截水沟、山间边沟等）将势能较大的、紊乱的流水拦截至排水沟内，经沉沙山将流水泥沙沉积后，使流水蓄积最终入于各级排水沟末端，地形开阔及低洼处的蓄水池，实现高水高蓄高用、低水低蓄低用，从而可为旱地用水和涝季排水做准备。
2.3田间道路工程的提高
田间道路工程使居民生活及生产得到了方便，主要作用是连通田间和田间、居民点和田间的道路。田间道路工程对于维修现有道路起主要作用，其次是为了利用新建道路连接断头路及完善道路体系，道路呈现出“主-干-支”网络纵横布设，主要分为生产路和田问路。农业作业需求决定了田间路宽度，路基宽度4～5m为宜，路面宽度3.5～4.5m为宜，为方便未来耕作田块合并，路面材料一般采用泥结碎石，根据需要可提高路面材料级别，如混凝土路面。田间道路配套路基排水系统，并与周边的沟、渠、林相结合，起到保护边坡及路基稳定性的作用（图1）；生产路路基的宽度1.5～3 m为宜，路面宽度为1.5～2.5 m，生产路为横向时，间距在100～300 m间为宜，生产路为纵向时，间距在200～500 m为宜，一般采用素土路面㈣。
通过对高标准农田建设标准的分析，发现影响田间道路工程的主要指标是田间道路通达指数，即指当耕作田块集中连片时，田间道路直通达的田块数在田块总数中所占的比率，对于平原地区应达到100%，丘陵地区≥90%，合理确定田间道路密度，满足农业机械化和生产生活便利的需要。
2.4农田防护工程的提高
农田防护工程是为了保护耕作区免受自然灾害而进行的生态保护工程，与土壤、地形、地貌等自然条件有关，主要工程措施为修建护堤、坡面修截水沟和栽植防护林等。
护堤工程主要指河谷川道易受河水冲刷而修建的保护农田的堤防工程，以旧堤改造、堤防加固为主。通过加固维修，将堤防的防洪标准提高到20年一遇设计洪水，30年一遇校核洪水，主要工程类型有均质土堤、干砌石堤和浆砌石堤。河水流速小于2 m/s时，可采用土堤防护；河水流速为2～3 m/s时，可采用干砌石堤；河水流速大于4 m/s时，宜采用浆砌石或混凝土堤防护
截水沟主要适用于沟坡地，可减缓坡底径流对农田的冲刷，超过50 m以上坡长的坡面应设截水沟，间距一般20～30 m，分为蓄水型和排水型。防御暴雨标准按20年一遇24 h最大降雨量，一般均沿等高线布设，且坡底要保持一定的坡度。
当耕地的坡度不小于25°时应实施退耕还林，从而使地表径流减少，保护土壤耕作层，同时渗入土体的水量增加，起到涵养水源的作用。当耕地的坡度不小于15°时应实施植树种草，道路旁边建设防护林，山腰使用果林和树林相结合的方式，山顶采用乔木，行株距均2m为宜。在耕地坡度<15°的区域，以路旁和田间防护林为主，主要造林带建设在陡坡陡坎处，行株距均2 m为宜。选择适宜当地种植优质树种，做到方田间隔之间选用不同的树种栽植，实现一条路栽植一种树木，主干路栽双行，一般分引渠边、田间生产路栽单行，从而形成混交林网，防止农田病虫害成片发生。苗木地茎在3 cm以上，秆高3 m，做到开槽低植，及时灌水保墒。
3.低标准农业用地提升为高标准农业用地工程发展趋势
3.1精细化土地平整工程技术发展趋势
针对高标准基本农田土地平整要求，精细化土地平整工程技术将研究不同优化田块的土地平整技术要求，建立不同优化田块的平整高程设计方法，确定精细化土地平整的工艺流程和方法；土地平整工程将研究表土剥离和熟土回填的工艺流程和方法。
高标准农业用地土地平整工程技术将研制精细化平整的铲土机、推土机等，解决目前采用大型建筑机械平整农田带来的土壤压实和板结现象；针对水稻作物区，研究薄露灌溉的激光平整技术，研制与精细化平整推土机相结合的激光探头仪；建立精细化农田平整实用的机械设备生产基地。
3.2高标准基本农田整治新材料研发与施工技术发展趋势
针对目前田间道路缺乏高强度、生态化材料和设计施工标准的状况，研究不同工程类型区田间道路的设计、施工和验收规范；研制田间道路的生态化材料、田间道路的生态化设计技术和施工方法。
针对沟渠工程材料强度低、使用年限短、节水或排水能力差等问题，新材料方面将研制高强、防渗、环保的渠道材料以及成品技术和成品机械，研究不同气候类型区的适用材料和材料使用的生命周期，施工技术将研究具有生态型渠道的形式和构造，建立路沟渠材料及成品的生产基地。
3.3高标准基本农田保育工程技术发展趋势
针对部分基本农田保水性差、次生盐渍化和新增耕地熟化程度低等问题，高标准基本农田保育工程技术将研制能调节土壤水肥功能的土壤保水剂、保湿剂、高吸水性树脂，研究暗管改碱、节水节地等工程技术，研发适用于不同微差异类型区土壤熟化、农田景观绿化可降解新材料和新工艺。
高标准基本农田保育工程技术将筛选适应农田生态保育的植物、品种和培育方法，提出优化的工艺流程和土地保育方案，建设高标准基本农田保育工程的试验基地和生产基地，包括材料、成品、试剂设备，整体提升中国高标准农田的保育能力，增强高标准农田的可持续利用性。
3.4高标准基本农田精细化规划与工程设计技术发展趋势
针对不同土壤类型、微地貌、田面高差、土壤条件的微差异化条件，高标准基本农田精细化规划将研究高标准基本农田整治区工程条件微差异化的分区技术，微差异化农田整治基础属性数据库建立的方法，基于微差异化分区技术的田块优化规划与工程设计技术，建立结合机械设备使用效率、日照方位影响、灌排顺畅的正交化沟渠路布设优化模型。
经营性房地产用地范文第2篇
在正式实行这项政策试点前, 国家关于集体经营性建设用地入市就进行了早期摸索。2013年, 《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中明确提出“在符合规划和用途管制的前提下, 集体经营性建设用地可与国有土地同等入市, 同权同价”。2015年2月, 全国人大审议通过相关草案, 拟授权33个地区分类开展“三块地”改革试点工作, 金寨县为试点地区之一, 主要负责宅基地制度改革;2016年9月, 中央决定统筹推进三项试点, 扩大土地征收制度改革和农村集体经营性建设用地入市改革的改革范围至33个试点区域, 金寨县由此正式开展集体经营性建设用地直接入市的试点工作。
1 金寨县区域概况
金寨县隶属于安徽省六安市, 地处大别山主脉北坡, 属亚热带季风气候, 农业发展条件好, 粮、油、茶、桑、麻均适合种植。除此之外, 金寨县旅游资源也很丰富, 既有著名的天堂寨等景点, 又是全国著名的将军县和红色革命根据地。
全县的土地总面积为3 814km2, 下属23个乡镇、1个经济开发区、1个现代产业园区, 是安徽省内面积最大的贫困县, 也是国家扶贫开发的重点县, 肩负多项土地改革任务。
2 金寨县试点现状
2.1 工作进程
集体经营性建设用地入市改革范围扩大到33个地区后, 金寨县政府开始积极筹备集体经营性建设用地试点工作, 借鉴推行该项改革效果较好的地区经验, 结合中央相关文件精神, 根据金寨县实际情况, 精心制定了实施方案, 试点工作目前已取得初步成效。
一是成立了专门的领导小组, 提供政策支持。在县政府的统一部署下, 政府内部建立了部门联议制度, 做好各部门工作的协调, 将土地入市改革工作与扶贫、交通、水利、农业等方面相结合, 完善基础设施等方面建设, 为入市改革营造良好的环境。
二是出台了具体的暂行管理办法, 指导金寨县的试点工作。在借鉴该项改革先进地区的经验和中共中央相关文件的精神上, 结合本县实际, 县政府出台了《金寨县农村集体经营性建设用地入市管理暂行办法》, 明确了入市的范围和主体, 并对入市程序做出具体规定, 这对入市工作的进行起了指导性作用。
三是在金寨县内设立试点区域, 探索全县入市模式。由于金寨县面积较大, 所辖乡镇众多, 地形复杂, 梳理摸底工作量大, 政府对符合入市条件的集体经营性建设用地尚处在摸底排查阶段, 符合入市条件的地块和乡镇不清, 因此先确定一个符合入市条件, 且有良好入市环境的乡镇进行入市探索, 为全县的入市模式奠定基础很有必要。由此, 县政府确定了距离县城梅山较近, 基础设施相较完善, 旅游资源和水力资源均丰富的全军乡作为试点区域。目前, 全军乡的试点工作取得重大进展, 已以挂牌方式出让了安徽省第一宗集体经营性建设用地使用权。
2.2 入市阻力
虽然金寨县入市工作已取得初步成效, 但下一步工作仍然面临许多问题, 既有来自制度的阻力, 又有许多现实障碍亟待解决。
2.2.1 制度问题。
法律依据不足。人大常委会对于改革试点过程中可能遇到的法律障碍, 仅大致授权暂停了《土地管理法》、《房地产管理法》等相关法律规范, 在入市改革的实际执行过程中, 我们可以发现暂停的这些法律规定只是在宏观上为试点地区提供了方向指导, 并不能在现行的法律条款中找到系统规范集体经营性建设用地入市流转的具体规定, 这导致入市操作不具有普遍性的法制约束力。
相关规划不完善。根据金寨县暂行管理办法的规定, 入市地块需符合土地利用规划, 城乡建设规划。目前, 我国的土地利用规划体系自上而下仅编制到乡镇一级, 没有深入到村级中, 但我国的集体经营性建设用地流转市场多集中在村集体组织中, 并且, 乡镇级的土地利用规划重点在于耕地, 忽视了其他土地, 对其他土地包括集体经营性建设用地在内的规划布局缺乏长远考虑, 造成农村土地利用布局散乱。[2]因此, 现有的土地利用规划和用途管制制度难以在农村全面规划实施。
2.2.2 现实障碍。
登记确权工作尚未完成, 基数不清。金寨县为典型山区县, 占地面积大, 管辖的乡镇较多, 地势复杂, 同时因为试点工作起步晚, 目前确权颁证工作尚未完成, 对集体经营性建设用地的基数不清, 产权不明晰, 这些都成为下一步工作开展的重要障碍。
收益分配问题。集体经营性建设用地流转蕴含着极大的经济潜力, 与国有建设用地同权同价能带来巨大的收益, 那流转中产生的收益应该如何分配?这便成为了入市改革的关键问题。从土地产权学派出发, 集体土地所有权的归属有两种观点, 在绝对产权学派看来, 集体土地所有权应属于集体经济组织, 因此包括在内的集体经营性建设用地入市收益也应该是集体经济组织所有, 政府没有权利参与分配;相对产权学派则认为土地所有权是相对的, 现有的土地都是受到规划管制的, 土地的开发权实际上归公, 因此政府应当参与入市收益的分配。[3]从金寨县的入市管理方法看, 其中收益管理遵从了相对产权学派的观点, 政府可以参与分配, 收取土地增值收益调节金和相关税费, 但具体收取多少并未做出规定。收益分配涉及的不仅有集体与政府间的博弈, 还有集体内部应该如何进行分配的问题。
从法律层面看, 集体经营性建设用地入市的供地主体是土地所有权人。根据《宪法》第10条, 《土地管理法》的第10条以及《物权法》第60条的法律规定, 我们可得出农村中土地所有权的主体是农民集体。[4]集体经济组织代表农民集体, 成为入市流转的出让主体, 表明集体经济组织仅是集体土地所有权的代表人, 而非真正的土地所有权人。依据金寨县入市管理办法中的收益实施来看, 缴纳完土地增值收益调节金的剩余收益归集体经济组织所有, 按规定分配使用。那具体怎么分配能最大程度地代表农民集体的话语权和保障农民利益呢?这成为集体内部收益分配需解决的重要问题。
2.3 群众认知不够, 对该项政策不是很熟悉
农村土地一般划分为农用地、建设用地与未利用地三部分, 而集体建设用地又细分为宅基地、经营性建设用地、公益性设施用地。对于大多数农民来说, 他们对与自己息息相关的农用地与宅基地很熟悉, 对其他类的土地则关注较少。目前金寨县在全面推行“三块地”改革试点, 同时还肩负其他项的土地改革任务, 精力有限, 因此在集体经营性建设用地的宣传上也很有限。在走访调查过程中, 我们发现大多数村民对该项政策改革试点并不是十分了解, 对于集体经营性建设用地认识也不够。这在一定程度上阻碍了入市工作的开展。
3 推进集体经营性建设用地直接入市的建议
针对上文中所提到的金寨县集体经营性建设用地直接入市流转所面临的问题, 笔者将结合其他试点区经验与金寨县实际, 提出参考性建议。
3.1 修订完善相关法规, 提供入市保障
有法可依是入市改革的重要保障。目前, 授权决定仅是暂停了相关法律规定, 对于集体经营性建设用地使用权, 它的基本法律制度规范仍属于缺失状态, 为保证改革工作的顺利进行, 应调整完善相关的法律法规。笔者建议修改土地管理法、城市房地产管理法、物权法与担保法中关于禁止集体建设用地入市的相关条款, 用法律规范的形式确定流转主体、条件与程序。
3.2 加快村级土地利用规划编制工作, 完善规划体系
编制村级土地利用规划, 有利于为农村土地制度改革营造良好环境。当前, 金寨县除了集体经营性建设用地入市改革工作外, 还具有其他多项土地改革任务, 应加快村级土地利用规划的编制工作。具体而言, 应做到以下两点:一是编制村级土地利用规划, 应以乡镇级的土地利用规划为依据, 贯彻最严格的耕地保护制度与最严格的节约用地制度, 统筹安排农村各项土地利用;[5]二是村庄规划的编制应充分尊重村民意愿, 保证他们的表达权与参与权, 让他们真正参与到规划编制的各个环节, 实现农村土地工作民主管理。
3.3 尽快落实确权颁证工作, 明晰产权
明晰的产权是集体经营性建设用地进行入市的必要条件。因此, 试点区应尽快明确集体经营性建设用地的产权权属, 落实其登记颁证工作。具体确权工作的开展可分级进行, 在“三级所有, 队为基础”的地权传统下, 村民小组保存着土地制度历史变迁的最完整信息、现实中土地的状况包括地块面积, 因此它可作为确权工作中的信息提供主体, 村集体对各村民小组提交的信息进行确认与统计, 乡政府对村集体的工作进行指导, 最后其他各级政府提供经费支持。[6]从而推动确权颁证工作的开展, 保证其土地权属无争议。
3.4 建立合理的收益分配机制, 兼顾各方利益
政府、集体、个人均为入市收益分配主体。在集体与政府之间, 政府通过税收和收取土地增值收益调节金参与分配, 土地增值收益调节金应综合考虑土地用途与交易方式等要素确定合理比例。在集体内部之间, 收益分配应遵循公开透明原则, 参照其他试点区经验, 可将政府扣除后的收益分为两部分, 一部分用于农民权益保障, 如基础设施建设, 购买新农合等, 另一部分用于增加村民的财产性收入, 可采用现金折现、股权量化等方式, 这两部分的具体比例可经过村庄民主决议确定。
3.5 加大宣传力度, 保障群众的知情权与参与权
集体经营性建设用地的入市改革工作是农村土地制度改革的重要内容, 关系到集体组织成员的切身利益。为充分保障群众的知情权, 笔者建议通过多种宣传方式加强群众对该项政策的了解, 如国土部门公示栏介绍, 村级宣讲会介绍及新媒体手段等。同时, 为了强化农村土地的民主管理工作, 保障农民集体利益, 笔者建议符合要求的地块入市需征求村集体成员的意见, 具体可召开村民代表大会来审议入市意向与入市方案, 获得三分之二以上的村民代表同意后方可进行。
摘要：集体经营性建设用地直接入市是农村土地制度改革的关键内容, 有利于优化土地资源配置, 盘活农村资产, 推动城镇化福利更多流向农村。作为33个试点地区之一的金寨县, 试点工作自开展以来, 已取得初步成效, 出台了具体的入市管理办法, 明确了入市主体, 入市范围和程序等, 但在改革深入的过程中, 试点区面临的问题也不断凸显, 既包括制度上遇到的阻力, 又有实际推行过程中遇到的现实障碍。本文将结合具体调研情况, 深入探究金寨县改革阻力及原因, 并根据金寨县实际, 针对性地提出参考建议, 推动试点工作顺利进行。
关键词：集体经营性建设用地,入市,试点
参考文献
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[5] 张晏.编制村土地利用规划, 推进农业农村全面发展[N].中国国土资源报, 2017-2-7.
经营性房地产用地范文第3篇
2015 年11 月02 日, 中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深化农村改革综合性实施方案》 ( 以下简称“方案”) 。方案指出, 将进行农村集体经营性建设用地入市试点, 允许工矿仓储、商服等经营性用途的存量农村集体建设用地出让、租赁、入股。
衡阳是一个以传统工业为主的老工业基地, 乡镇企业多以冶炼、建材等高污染高能耗类为主, 随着湘江治理三年计划的推进, 部分乡镇企业倒闭破产, 致使集体经营性用地闲置浪费, 部分乡镇企业面临转型的重大压力。衡阳是一个农业大市, 耕地保有的压力很大, 如何利用乡镇企业、废弃矿山占用的集体经营性建设用地, 如何促进乡村集体经济转型, 保护有限的耕地资源是摆在各级政府面前的大事。随着农村集体经营性建设用地入市试点的开展及土地管理法等相关修法进程的加快, 集体经营性建设用地入市在全国范围内开展应是大势所趋。
衡阳是国家级服务业综合改革试点城市, 更面临新型城镇化加快及承接产业转移的大机遇, 积极推动集体经营性建设用地入市, 对于形成产业转移竞争优势, 降低工业化成本, 促进乡村休闲型服务业、物流产业的发展无疑意义重大。顺应国家集体经营性建设用地入市改革的趋势, 及时构建适合衡阳市情的集体经营性建设用地入市机制, 并防范相关风险是一个学者义不容辞的责任。
二、衡阳市构建集体经营性建设用地流转机制需要考虑的几个问题
( 一) 构建集体经营性建设用地流转制度应遵循的原则
1. 集约用地原则
土地是农民的命根子, 是国民经济持续健康发展的物质基础。按照规划, 衡阳市2020 年城区人口要达到170 万, 城区面积要达到160 平方公里。在城市规模扩大、人口增加和城乡居民生活水平不断提高的情况下, 社会对建设用地及农产品需求确呈刚性增长态势, 这就要求今后我市必须保持必要数量的耕地, 坚决守住十八亿亩耕地红线。新型的集体经营性建设用地流转制度不应走外延扩张的粗放型道路, 而应在土地利用规划和土地用途管制方针的指导下, 在确保耕地数量不减少的前提下, 通过市场调节, 让闲置的集体经营性建设用地进入市场, 从而节约用地, 盘活存量土地资源, 增加建设用地的有效供给, 提高土地的循环利用率和使用效益。
2. 保障农民基本权利原则
新型的集体经营性建设用地流转不能以牺牲农民的利益造就出一个新的利益集团, 要切实保障农民的基本权利。在利益的安排上, 应该将农民的利益摆在首位。为此, 需要政府建立与完善农村社会保障体系, 让在商品化浪潮中被市场淘汰的农民享有最起码的社会救济权利。此外, 政府应该在集体经营性建设用地商品化中发挥引导与监管的作用, 从居中的角度制定集体经营性建设用地流转规则, 让集体经济组织、让农民正真成为集体经营性建设用地流转的直接受益者。
3. 促进村镇经济发展原则
新型的集体经营性建设用地流转必须贯彻村镇经济可持续发展的理念。具体来说, 在集体经营性建设用地流转过程中不能忽略村镇集体的利益, 应该通过集体经营性建设用地的流转增强村镇集体经济的发展后劲, 改善乡村的基础设施和提升农业持续发展能力。在流转权利的设定中应该考虑该项权利进入市场是否损害了集体利益和社会公共利益。此外, 集体经营性建设用地的流转应该遵循新农村建设的基本方针, 使村镇在集体经营性建设用地流转中经济得以健康和谐发展, 使集体经营性建设用地流转服务于村镇经济的健康发展和城乡统一市场的形成。
( 二) 设计集体经营性建设用地流转具体规则时应厘清的思路
1. 明确界定集体经营性建设用地产权主体是其合法入市的前提
最近几年衡阳市农村土地承包管理取得了显著成效。按照确权、登记、发证、收集整理相关资料的工作程序, 农村承包地的确权工作效果不错。由于历史的原因, 部分属于集体支配的四荒土地、部分集体建设用地的登记确权工作进展很不顺利; 部分乡镇集体建设用地档案资料没有按规范要求收集齐备和保管; 部分乡镇推行土地流转信息化管理不够普及。当前, 农村土地制度改革当务之急是产权明晰。
首先, 县 ( 市) 土地管理部门要联合村集体组织在尊重历史传统的基础上进行实地勘测, 摸清土地的权利主体。
考虑到实践中集体建设用地的流转一般是由乡镇特别是由村来具体操作, 处于劣势的村民小组没有话语权, 为了防止乡镇村干部沆瀣一气损害村民小组利益, 要通过土地登记确权颁证, 理清乡镇、村、村民小组、农民个人四类主体的产权界限, 明确土地所有权、使用权的主体, 从而增强村、村民小组、农民对建设用地财产权的控制能力。
其次, 要明确入市的集体经营性建设用地范围, 为集体经营性建设用地入市提供交易标的。
集体建设用地既包括工矿仓储、商服等经营性用途的用地, 也包括宅基地、村庄道路、学校养老院等基础设施和公益事业用地, 这些并不都是能够流转的集体经营性建设用地。对于哪些集体经营性建设用地可以入市流转? 有学者认为能流转的仅限于存量集体建设用地。作者认为, 如果将流转范围限定为存量的集体经营性建设用地, 则仅指向乡镇企业用地, 其规模十分有限, 不利于部分村镇对宅基地的整理与集约利用和土地规划的实施。应以现行有效的规划为依据, 按照现有规划和用途管制属于经营性建设用地的, 无论其现状用途如何, 均可纳入入市范围。
故, 符合规划和用途管制的存量集体经营性建设用地, 凡符合用地条件和标准的均可入市流转。为避免部分地方农村集体经营性建设用地低价入市, 造成用地浪费, 在制定具体规则时政府可以规定集体经营性建设用地限定在规划确定的产业用地范围内, 按照存量优先、增量补充的顺序入市。
2. 构建集体经营性建设用地市场交易价格形成机制是确保交易顺畅的重要问题
既然主张集体经营性建设用地自由流转, 自然遵循“与国有土地同等入市、同权同价”的基本原则。政府应该在在参照国有建设用地出让经验的基础上, 建立相关市场规则, 建立有型的土地产权交易市场, 将全市 ( 县) 集体经营性建设用地统一纳入市 ( 县) 公共资源交易中心交易, 允许取得土地产权的多个主体进入市场, 逐步建立多方主体参与的价格形成机制。
要建立多方协同的入市监管服务机制, 努力构建与国有建设用地“统一的交易平台、统一的市场规则、统一的服务监管”的交易模式。为了防止土地以过低价格流转, 导致集体土地权益受到侵害, 政府应综合确定集体经营性建设用地的基准地价制度, 通过基准地价设置入市门槛。
在具体路径上, 可以选择一两个乡镇为突破口, 将扩权让利与建立规范同步推进, 逐步建立起城乡统一的建设用地市场, 促进形成公平的竞争环境。
3. 公正合理的分配集体经营性建设用地流转产生的收益是交易市场的稳定器
集体经营性建设用地流转需要政府、村镇集体、村民的协同, 如何协调各方的利益事关流转的成败。我们应建立兼顾国家、集体和个人的收益分配机制, 努力形成多方共赢的入市格局。
考虑到集体经营性建设用地所有权归属于集体组织, 分配流转收益时必须遵循“谁所有、谁收益”的基本原则, 通过体制机制的构建斩断各级政府利用公权力干预集体获取收益分配之手。
应构建“明确农民利益优先、明确收益用途、明确收益属性”为核心的流转收益分配机制。要严格规范集体经济组织收益分配行为, 一方面要加紧完善农民集体主体制度, 健全其决策机制; 另一方面政府要对其分配规则做出必要的规范和指引, 重点是防范个别基层干部或者其他强势群体对土地流转行为和收益的不当控制和以权谋私, 及村集体在收益分配上的短视行为。
农村集体经营性建设用地入市净收益, 按民主决策所确定比例留归集体后, 在农村集体经济组织成员之间公平分配。农村集体经济组织取得的收益纳入农村集体资产统一管理, 制定经成员认可的土地增值收益分配管理办法, 分配情况纳入村务公开内容, 接受审计监督和政府监管。考虑到农村社会保障制度不健全, 在分配土地收益时, 考虑将其中一定比例存入银行 ( 农村信用社) 专户, 用于本集体经济组织成员的社会保障安排。
考虑到政府对于集体经营性建设用地价值的增值起了一定作用, 政府可以通过收取税费的方式获取土地的增值收益。为了减轻集体建设用地产权各方的税费负担, 防止各级政府巧立名目乱收费, 国家应长远考虑, 设置科学合理的税费体系。
4. 关于集体经营性建设用地使用权的用途与期限问题
顾名思义, 集体经营性建设用地既包括工业、服务业用途, 也包括商品住宅开发用途。可以在符合法律规定的条件下自由入市流转, 土地使用权的受让人在符合城乡规划和用途管制的前提下可以自主建设, 这是实现集体经营性建设用地流转制度基本价值的需要。至于集体经营性建设用地的使用期限和期限届满后的处理办法可以参照城市国有土地使用权的规定。
5. 关于集体经营性建设用地使用权登记制度
混乱的登记系统不但会造成交易效率的降低还会导致权益纠纷的大量出现。对于集体经营性建设用地使用权的登记问题, 作者认为, 我国应该完善统一的不动产登记发证制度, 将集体经营性建设用地的流转纳入到统一的不动产登记的轨道上。设计具体规则时要考虑到登记机关的权限、登记程序, 权利取得的方式、集体经营性建设用地的面积、用途, 登记的效力等。
除此之外, 有关集体经营性建设用地流转的形式比如出让、租赁、作价出资 ( 入股) 、抵押等应该通过法规明确。有关集体经营性建设用地的性质应该明确界定为用益物权, 且包括占有、使用、收益、在法律框架内合理处分等权能。总之, 具体规则的设计要科学、合理, 既要考虑到客观现实, 又要具有前瞻性。
三、建立集体经营性建设用地流转制度政府需做好相关配套改革
( 一) 科学编制与执城乡建设规划
以往的乡镇建设缺乏规划管理, “只见产房不见秀美工业园区”, 公共基础设施普遍缺乏的现象已是深刻教训。在建立集体经营性建设用地流转制度后, 集体经营性建设用地的流转将更加频繁。如果任凭权利主体根据个人喜好建设, “东盖别墅、西建矿井, 污水横流、空气肮脏”的现象仍将存在。如果不科学制定并严格遵循土地利用总体规划、城乡建设规划、产业发展规划和生态保护规划, 集体经营性建设用入市的价值将大打折扣。
衡阳市目前正创建全国文明城市, 市级政府部门应以此为契机, 统一制定上述规划, 划定时间表, 如果等到流转时机成熟在编制规划为时已晚。
( 二) 建立与完善集体经营性建设用地市场机制
完善的市场机制是节约土地的内在动力, 是优化配置土地资源的有效形式。要使市场机制发挥作用, 必须构建包括确权登记、流转交易平台、基础地价体系等在内的集体建设用地入市体系, 以使市场准入的门槛、市场主体的资格、交易客体的价值评估、不动产的登记程序得到确认。此外, 违法交易行为的惩处、执法者的权责利、权益受侵害者维权途径等规则都必须建立。
( 三) 提升交易主体的法律素养
作为交易主体的村集体经济组织及其代言人在面对复杂、晦涩的法律条文与市场规则时, 在面对某些经济实力强大的开发商时他们是弱势群体。为此, 通过各种形式提升农民的法律素养, 让他们了解自己的权利与义务, 了解集体土地经营治理机构和运营机制的基本内涵, 掌握基本的交易规则、掌握协议的签订技巧、掌握维权的基本途径, 是保障交易实质公平的必要手段。
摘要：由于立法禁止集体建设用地使用权的流转, 致使村镇部分经营性建设用地荒废和闲置, 不但浪费资源还影响城乡的协调发展。解决矛盾的关键在于为集体经营性建设用地入市找到合理路径, 为此要树立安全与效率理念, 允许集体经营性建设用地在安全的前提下依法流转。
关键词：集体经营性建设用地,入市,机制构建
参考文献
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经营性房地产用地范文第4篇
[摘 要] 房地产行业是国家经济发展的支柱型产业，對国家整个经济的发展具有多重影响。因此，房地产市场的健康平稳发展十分重要。而提升房产企业的管理水平、管理质量和持续发展能力的主要方法之一就是加强房地产经营绩效的管理。文章从房地产企业经营绩效管理的要求出发，分析影响经营绩效各因素，以更好地帮助房地产企业明确发展战略目标与保持持续的价值创造能力。
作者：石旭英
经营性房地产用地范文第5篇
摘 要：随着科学技术的进步和社会的发展，过去几年，房地产行业正在经历新的变革。要想在适者生存的过程中脱颖而出，项目成本管控是一个重要的环节。它不仅决定了企业的盈利能力，还能推动新技术的应用和改革。本文首先介绍项目成本管控的概念，房地产企业承接项目的特点，项目成本管控的特点及重要性，以及其具体的原则。然后结合房地产企业项目管理的现状，深入探讨了解当今房地产行业成本管理中存在的主要问题。本文包含一些对提高房地产经营者项目成本管理水平的参考价值，为助力房地产创业者自我发展以及房地产企业家的良好发展提供了些许指引。
关键词：工程项目;成本管控;房地产企业;经营管理
在过去的几年里，随着政府对房地产行业的严格控制，这将房地产行业推向了一个新的发展阶段。房地产企业要生存和发展，首先需要磨练自己的实力，采用先进合理的项目成本管控方法来改善现有的不足。目前房地产经营者在项目成本管控方面处于相对传统的管理水平，包括有两种传统类型的实践。一种是整个过程只关注质量和进度，不注重项目成本管控。另一种是以大型建筑公司的名义成立自己的团队来寻找临时分包商和供应商，从表面上看他们可以有效地进行项目成本管控，但是很容易造成更多的问题。本文将深入探讨这些问题，同时着重探究项目成本管控在房地产企业经营管理中的重要作用。希望内容可用于房地产经营者的项目成本管控，同时希望找到有效的方法来改进房地产企业的项目成本管控现状。
一、项目成本管控在房地产企业经营管理中的概念及特点
（一）项目成本管控概述
房地产项目成本管控是指由企业各种相关部门进行的一套与成本相关的管理活动。在项目实施过程中房地产成本管控包括成本预测、决策、计划、控制、核算、分析和估算。首先，房地产项目成本管控是企业组织管理中复杂系统的互连环节，并有着非常重要的作用。在整个操作过程中需要内部主管部门的全力配合和相关政府机构的配合。其次，工程总承包商和房地产经营者需要建立战略性项目成本管控合作。战术成本管理、成本管理信息系统以及战略成本管理三者共存协助，是一种可以由高级管理人员针对房地产企业的长期发展需求进行规划、实施和评估的行动计划。通过提前收集相关信息进行分析和实地调查，同时根据战略管理目标指导企业管理人员分解项目成本管控任务的全过程，进而选择具体的方法和策略。这样就可以使企业在规定的限度内及时有效地完成战术成本管控任务。房地产企业的项目成本管控信息系统是由一个数据库、项目成本管控模型库以及所有成本管理流程包括加工分析和成本数据导出等共同组成的。
（二）房地产企业承接项目特点
房地产经营者的开发经营活动包括项目审查和可行性分析。一般房地产开发项目包含居住类商品房、商业用房、工业用房等，开发建设过程中需要大量的资金投入以及漫长的开发周期。因此，加强项目成本管控对房地产开发商的长远发展乃至生存具有决定性作用。房地产项目是相互影响并相互关联的多用途系统，这包括施工设计管理、项目计划管理、工程材料处理、采购投标管理、质量管理、目标成本管理、合同管理、现金流管理以及项目进度管理等，系统内的这些管理要求保持合理和平衡才能确保完成房地产项目开发的最终目标。
不同的房地产经营者对工程造价的分类是不同的，所以应根据实际成本确定。虽然项目的具体成本构成不同，但项目建设成本在每个项目中都起着至关重要的作用。项目建设成本一般包括项目开始时的规划设计成本、建设成本、安装成本、基础设施成本、配套设施成本以及项目开发过程中的间接成本。最初的规划和设计成本相对较小，但设计风格是否合理将对后续开发工作的顺利推进起到重要作用。建筑安装工程成本是工程建设成本中最高的部分，它定义了建筑物的整体结构，其中主要包括桩基、土建工程、水电安装、消防工程、电梯、精装修等。建筑物的整体结构确定后应提高基础设施成本，以实现预期的开发成果。其中主要包括开发区内道路、水电气工程、排污排洪、通讯照明、环卫工程、景观绿化工程等，以更好地满足用户的生活体验。基础设施成本对房地产开发项目是必要的，随着人类生活水平的不断提高，当今社会人们对环境的要求越来越高。绿色环境和社区娱乐设施可以提高居民的舒适度。
如今，房地产经营者之间的竞争非常激烈，完善的设施可以支持企业竞争。开发过程中的大部分间接成本包括为组织融资而产生的利息费用和销售费用。房地产经营者有巨大的资金需求，如果资金链断裂，该企业的项目开发工作将无法继续。如果企业的融资方式不合理导致增加了企业的财务成本，将会加重企业的成本负担。对于资金来源主要是银行贷款的企业，利息支出不容忽视。企业的销售费用对企业的收入有明显的影響。为达到公关效果，房地产企业在销售费用上的投入不断增加，但如何实现最好的销售回报是进行项目成本管控的重点。
（三）项目成本管控在房地产企业经营管理中作用及重要性
在实现既定目标的标准下实施有效的项目成本管控，可以减少资源浪费，降低成本，提高企业的经济效益。满足房地产企业利益最大化需要的同时，加强项目成本管控是提高社会资源利用率的一条切实可行的途径。这不仅符合建设资源节约型社会的要求，也促进社会发展。只有持续的成本优化和项目成本管控，房地产企业才会获得最大的经济效益，特别是当房地产开发企业受到土地拍卖竞争支配时。因此，项目是否盈利，只能通过成本管控来实现。但在实际项目中许多房地产经营者忽视了成本管控，或未涵盖控制方法的使用，因此，项目成本无法控制。通过确保项目质量，加强成本控制并提高组织的市场竞争力，一个房地产企业可以保证长期立足于社会。房地产经营者进行项目成本管控的目标不仅仅是将实际成本控制在目标成本内，同时也促进了项目成本的有效降低，实现了企业在同等条件下的更好发展，这与企业的总体战略目标是异曲同工的。
二、房地产企业项目成本管控原则
（一）全面成本控制原则
项目全面成本管控包括全过程控制和全员控制。房地产成本存在于项目开发的全过程，因此在项目的各个阶段都应采取成本管控措施，确保项目整体成本在可控范围内。全员控制手段即各人员、各部门要搞清楚项目成本管控与个人的关系，承担相应责任并进行目标任务细分以实现成本控制的目标。
（二）最低项目成本原则
项目成本管控的目的是利用成本管控方法降低成本，满足目标成本要求。只有在项目成本最小化和成本降低的情况下，企业在人力、物力和财力方面的投入才可以被认为是合理的，并且能够避免在项目上投入大量资金。同时在考虑工艺因素的基础上的所有因素以及所有员工因素，我们应该关注当前房地产市场的需求，有效控制房地产成本并确保该项目是以最少的投资运营。
（三）目标成本管理原则
只有预先设计项目的目标成本，才能在项目实施过程中将投资调整到预先确定的目标值。前期规划及项目可行性分析可以及时发现和解决潜在问题，使项目投资更加合理。
（四）动态成本管控原则
项目目标包括安全目标、质量目标、投资成本目标，这些目标的实现都必须综合考虑资源利用和现场协调，尤其是对于短期目标而言。在当前房地产企业进行项目实施的过程中，一些组织忽视了长期目标。因此，房地产企业应将长期目标和短期目标结合起来。在项目实施过程中，设定的目标不仅需要符合企业的短期目标，更应该与企业的长期规划保持一致。同时应该在项目实施过程中及时修改目标以符合当前项目进展。在项目实施过程中根据项目各个阶段的不同问题及时调整计划，这样的动态成本管控才能够有效地控制项目成本。
三、房地产企业项目成本管控存在的问题
（一）动力不足，成本考核困难
目前，房地产企业管理过程中还没有明确的成本估算机制。这包括缺乏奖惩考核机制和KPI评估系统，不能通过分析整体数据合理评估部门和员工的成本管理效率。同时由于房地产企业各部门之间缺乏专业沟通，成本控制权责不明确、效率低和其他情况不时发生，最终导致奖惩变成了装饰品。这极大地打击了部门和员工成本管理的积极性，并导致项目成本管控效率低下。
（二）制度落后，管理体系亟待完善
房地产项目成本管理是长期的、复杂的，这是由工程项目的性质决定的。在工程项目建设期间成本管控经常会出现问题。在实际工作中，大多数房地产经营者往往忽略成本的社会变量，并将直接成本管理视为预先设定的控制任务。在实际工作中政策或市场因素发生变化时，结果将与预定的目标差异较大。因此，无法达到预期的成本管理结果。这主要表现出两种被动行为：一是由于房地产市场的国家政策调控或地方经济政策调整导致销售市场低迷，房地产企业只能根据原始销售价格添加主销售内容，吸引客户并帮助筹集资金从而导致项目成本增加，或者什么都不做导致发展基金的长期积压，这增加了持有成本。在极端情况下，会导致资金链断裂，最终破产。更高的市场价格导致原来的预定成本不能购买相同的产品，因此不得不增加投资资金来执行原计划，导致项目成本稳步上升。其次，房地产开发企业内部经营管理存在许多问题，如奢侈品和浪费、虚假指控贿赂等，这将使组织付出高昂的代价，并可能导致企业发展危机。
（三）从业人员职业素养不足
房地产企业管理应在战略管理的基础上进行战术成本管理。而战略管理的假设是在客观的数据分析下制定成本战略，在此指导下组织实施计划和绩效考核。许多房地产企业领导者缺乏分析战略目标的能力，进行的数据采集和企业优势分析及管理模式往往不合时宜，这往往会导致投资决策失误或战略管理失败。另外，由于早期缺乏对战略管理的支持，项目的目标主要是项目的质量、进度和推广，而忽略了市场需求和品牌模式，结果销售困难，后来又通过降价抢占市场，有的还存在严重的设计缺陷，需要重新返工，这些都会增加了项目成本。部门之间有轻微的交叉，成本管理的任务通常应用于财务，而财务部对项目的内容知之甚少，与项目管理处于不同状态。因此，无法制定有效的成本控制计划，缺乏科学合理的成本控制措施。所以目前房地产经营者急需一支综合管理能力强、能专攻成本管理的团队，但现实是管理人员素质不能满足发展需要，因此必须全面认识到成本和工程以及学习新技术和知识的重要性。
四、结语
总之，房地产企业家项目成本管控是整个企业发展的关键所在，这项工作并不受单个项目经理控制，也不是一个简单的操作，而是由财务部门控制项目成本，多部门联合协作的一个复杂而庞大的系统。随着社会经济的变化和房地产企业内各种管理结构的变化而产生的项目成本管控任务，需要具有前瞻性的领导者通过互联网技术不断收集和分析数据，整合资源并合理管理。同时可以通过人工智能理性引导员工遵循战略目标的建议，不断学习，循序渐进，在企业内部建立可预防、可发展的架构，在项目整体成本管控中发挥作用。房企产业其内部的变革不是一天的事情，需要毅力和长期的努力。我相信随着科学技术的进步，在未来的发展中项目成本管控将更智能、更规范，能够为房地产企业的发展带来更大的效益，贡献更多的力量。
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经营性房地产用地范文第6篇
房地产一直是当今社会热点话题, 尤其是在2017年国家对房地产进行控制, 提出房子是用来住的不是用来炒的, 房产、房产的价格成了我国近两年高度敏感的热门词语。《房地产开发与经营》课程作为工程管理、工程造价专业的专业基础课程, 主要包含房地产开发管理制度与相关政策、房地产前期开发策划、可行性研究、用地的取得、后期的建设等, 通过对课程的学习, 使学生对房地产开发管理方面有更深的认识, 为将来的工作提供更广阔的就业方向。
我校所处地理位置相对特殊, 位于燕郊经济开发区, 在这里, 房产已经成为燕郊的代名词, 由于国家的政策, 燕郊房价从2016年达到峰值后至今降价幅度超过50%, 未来燕郊的房产还是否能发生跳跃式的变化一直是全民关注的热点。
针对这一热点话题, 及时对房地产开发与经营课程做出相应的实践教学改革, 深入燕郊房产市场, 理解房地产开发与经营的主要知识, 通过一系列的社会实践活动, 培养学生的实践能力。本文结合课程内容, 通过调研、实践、模拟等方面, 针对房地产开发经营管理制度、房地产策划、房地产开发项目可行性研究、房地产开发工程招标与投标及房地产经营几个方面进行实践教学改革, 达到提高本课程的教学效果的目的。
二、教学内容改革
(一) 教学中存在的问题
本课程具有综合交叉性强的特点, 包含有工程造价专业《招投标与合同管理》《工程项目投资与融资》《工程审计》《工程项目管理》等课程的内容, 学生容易认为本课程为不重要的考查类课程。
其次, 本课程中涉及到很多国家政策内容、房地产、房地产开发的前期准备、房地产营销等, 这些内容对学生将来从事房地产相关行业息息相关, 其中房地产销售和房地产开发经营中的税收等内容与日常生活更为贴近, 概念性强, 内容相对枯燥。这些教学内容要求授课教师有一定的实践能力, 如果只传授理论知识, 不能与实际经验相结合, 会使学生缺乏对课程的吸引, 也不能对教学内容有相应的理解和应用。
(二) 教学内容
1. 教学内容突出重点
如前所述, 该课程交叉课程内容众多, 对于已经涉及到的内容, 在教学过程中应做到一带而过, 不要使学生感到本课程就是对以往所学课程的一个综合合并, 突出和房地产开发与经营相关方面的知识, 结合已学知识达到对本课程的认识和理解, 对于学生感兴趣的房地产前期策划、房地产营销等方面的内容结合实践教学、案例教学等使学生充分对该内容全面掌握。
2. 教学内容结合热点
房地产作为我国国民经济重要支柱产业, 针对近两年国家对房地产行业的控制, 国家政策的变化, 楼市房价的浮动等方面的内容, 结合我校所处地理环境作为案例进行教学, 深入讲解通过燕郊本地房地产的变化, 作为房地产开发企业应该如何面对, 找出相应的应对措施;针对燕郊房价骤降的现实, 拟做相应的前期策划、可行性研究、项目融资、规划设计等方面的学习和探讨, 使学生作为参与者去解决相应的问题, 为将来进入房地产领域打下基础。
3. 结合考证
房地产估价师是指经全国统一考试, 取得房地产估价师《执业资格证书》, 并注册登记后从事房地产估价活动的人员。就业单位对于取得相应职业资格证书的就业人员十分看重, 然而本课程恰好对应房地产估价师考试中的《房地产开发与经营管理》考试科目, 所以教师要在教学过程中告知学生, 激发学生的积极性, 对于考试大纲内容要着重讲解, 帮助学生未来可以取得相应资格证书, 更好地使学生满足行业和社会的需求, 成为合格的工程人员。
三、教学方法改革
由上述可知, 本专业课程理论性较强, 在教学过程中将采用体验式教学方法, 结合地域特点和民办高校学生特点, 制定下列教学方法和形式。
(一) 教学形式
本课程学时为48学时, 分为32学时理论教学和16学时实践, 在理论教学过程中, 主要采用的教学案例结合当今国家房地产形势, 使学生在课堂上理解课本中的内容。
在16学时实践教学环节, 主要采取学生调研的形式, 分散在燕郊经济开发区教师指定的小区范围内, 通过调研, 整理小区各方面资料, 进一步理解理论知识, 并根据所调研的内容举一反三, 分析燕郊本地房地产市场的优势和缺点, 模拟分析未来燕郊房地产行业和市场的走向。通过汇报和模拟会议的形式掌握课本知识, 进而理解房地产开发与经营的程序。
(二) 教学资料
在理论教学中, 采用收集相应的房产资料、案例、新闻、时事政策等方面的内容扩充教学案例。
根据该课程的教学内容, 针对具体的章节, 选用不同的方式。例如在房地产开发项目的规划设计章节中, 在各大二手房网站和APP上收集有代表性的小区的户型、相应的停车位和绿化的相关信息, 对于成熟的小区的现状验证住宅开发区规划的综合技术经济因素, 从而判断燕郊该小区是否在开发规划阶段的成功性;在房地产前期策划阶段, 通过走访燕郊的售楼处, 收集新开盘小区的资料, 对于售楼处做的广告和营销策略整理, 通过真实的广告和宣传页, 使学生深刻理解好的前期营销策划对房地产经营的重要性;在房地产开发用地的取得的章节方面, 针对燕郊地区的特殊地理位置和当今国家政策, 京津冀一体化的大背景下, 平谷地铁的建设在即, 通过新闻收集政府发布的相应地块征地信息, 使学生通过身边的新闻等了解和掌握土地取得的一些方法和途径。
(三) 教学实践
本课程是实践教学环节采用市场调研的方式, 将学生每4人分为一组, 给学生布置实践内容和任务, 深入燕郊各区域对房地产市场进行调查与研究分析, 根据燕郊本地的特点主要是各成熟小区的调研, 收集资料, 根据小组组员的共同兴趣, 在项目策划、房地产可行性研究、规划设计三个方面进行深入学习, 开放式方向成果, 并最终根据调研结果给出相应的改造、调整、虚拟改建或模拟开发等不限内容的调研成果, 小组成员协同工作, 共同完成教学实践任务。
1. 实践时间与区域
本课程实践环节从第12教学周开始, 每周三下午集中外出调研, 并利用课余时间继续走访和调研燕郊房地产市场。
根据燕郊地区的特点, 南城区是燕郊最早开发的地区, 但是目前发展却远远不如北城区, 故本次调研按照区域分为南城区和北城区;在北城区内, 迎宾路以西由于临近京通快速路, 房价远高于迎宾路以东, 故以迎宾路划分北城区东半区和西半区, 根据划分学生所调研的区域划分为三部分, 根据区域的差异做相应的调研, 更具有针对性, 提高学生分析和解决实际问题的实践能力。
2. 调研内容
(1) 宏观环境调研
政治环境方面, 由于燕郊地区的特殊地理位置, 在国家政治政策下, 燕郊具有与其他地区较大的差异性, 对此要调研该地区的开发经营方针政策、燕郊经济开发区的发展规划和行政定位以及差别与其他地区的一些房产政策。
经济环境方面, 燕郊作为全国离北京最近的镇级开发区, 地理位置对该地区的经济发展规模、人口及就业形势、人均收入水平和消费水平有着很大的影响, 也是成为房价居高的主要因素。
在文化环境方面, 人们的文化程度和差异、教育程度、人口规模和构成、信仰、生活习惯、社会风俗等都将影响着房地产开发中的规划设计环节, 对此, 理解文化决定建筑的含义, 对房地产开发与经营方面的影响。
(2) 小区内部调研
在调研过程中主要包括该小区的地理位置、二手房的售价、小区户型图、小区环境、绿化程度、车位数量、物业水平、入住率和该小区住户的年龄结构和家庭成员构成等, 以及该小区周边环境, 包括交通、周边的配套措施、教育和购物环境等。
(3) 整理资料分析
通过以上调研这些内容, 综合分析该小区的现状的原因, 该小区的存在的问题, 学生可以通过虚拟改造的方式解决相应的问题, 提升小区的品质, 减少同其他小区的差异, 也可以通过调研定位重新开发地产, 包括可行性研究、前期策划、开发土地的获得、房产的定位、品牌的定位、广告的策划、销售等一系列的程序对房地产开发与经营有全面的认识和理解, 对未来的就业提供方向。
(四) 考核方式
本课程通过实践改革, 采用提交书面调研报告和PPT汇报的形式作为最终的考核方式, 调研报告中要标志出每位学生的职责和具体任务, 学生通过调研收集的数据、图片分析整理, 用PPT的形式由该小组一起汇报展示出成果, 可以使各组学生之间进行交流, 提高学生的分析表达能力, 也全面了解了燕郊房地产市场的现状和未来发展的方向。
四、结语
房地产开发与经营课程是工程管理和工程造价专业一门重要的课程。该课程对学生未来工作和对建筑行业有深刻的认识和帮助, 所以对该课程的教学改革就十分重要, 通过以上的教学改革、通过教学案例和实践教学使学生可以更好地认识理解和掌握房地产开发与经营的相关知识, 对于未来的就业和自身的发展和房地产行业都将有深刻的意义。
摘要：通过本文的研究, 结合学校所处地理位置的环境, 对房地产开发与经营课程进行课程实践改革, 以学生为中心的教学实践, 以达到提高该课程的实践教学, 加强学生在房地产领域的实践能力。
关键词：房地产开发与经营,教学改革,实践教学
参考文献
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