上海商业综合体范文第1篇
为进一步推进玉林市城乡一体化和新农村建设，根据公司计划安排，我们于7月3日至9日分别到上海、无锡、华西村、周庄、苏州、乌镇和杭州进行了考察。通过几天的考察参观学习，我们亲身感受了华西村和乌镇两个不同的发展模式，亲耳聆听了华西村率先发展和乌镇稳步发展两个不同的先进经验，亲眼目睹了华西村和乌镇推进城乡一体化和新农村建设的巨大成就。一边是如火如荼的发展氛围;一边是休闲宁静的乡村生活。双方的巨大发展变化不仅让我们惊叹，也让我们深思，触动很大，感受很深;双方的发展经验，让我们对城乡一体化和新农村建设有了更加深刻的认识和体会。现将考察情况和体会报告如下：
一、华西村推进城乡一体化和新农村建设的主要经验 华西村经过近50年的发展，目前已经达到甚至超过了十六届五中全会提出的建设社会主义新农村的“五条标准”(生产发展、生活宽裕、乡风文明、村容整洁、管理民主)，已经实现了“三化三园”(美化、绿化、净化)，中心村老百姓已经过上了“八有”(学有优教、劳有高得、病有良医、老有保养、住有宜居、信有手机、行有好车、路有大道)的幸福生活，成为名副其实的“天下第一村”。他们的主要经验是：
1、推进城乡一体化和新农村建设要有一个好的带头人。华西村在推进城乡一体化和新农村建设的过程中，吴仁宝老书记在其中发挥了非常突出的核心作用。没有吴仁宝书记，华西村固然也能像其它农村一样能得到发展，但是要想取得今天的巨变，恐怕很难。正是由于有吴仁宝这样的好带头人，华西村才先后实现了“电话村”、“彩电村”、“空调村”、“汽车村“、“别墅村”。因此，在推进城乡一体化和新农村建设的过程中，必须自始至终要有一个无私奉
1 献、信念坚定、能领着农民群众共同奋斗的好带头人。
2、推进城乡一体化和新农村建设必须与文化建设一起抓。华西村在全力追求经济和社会全面发展的同时，把文化建设摆在十分重要的位臵，把其作为一项基础工作常抓不懈、常抓常新，并收到了极为显著的效果。他们探索和总结出了“一分五统”、“三化三园”、“一棚四馆”、“五条标准”、等简明扼要、易于记忆、通俗易懂且针对性、操作性又极强的发展思路，并将其上升到一种特色文化来建设。其中：“个人富不算富，集体富才算富;一村富不算富，全国富才算富”，“家有黄金数顿，一天也只能吃三餐，豪华房子独占鳌头，一人也只占一个床位”，“有福民先享，有难官先当”等虽然十分朴素，没有豪言壮语，但很能感化人、感染人、影响人。1985年，他们就提出了“六爱”教育，1988年就成立了国外没有、国内唯一的“精神文明开发公司”，1989年就编写了“华西村歌”，1995年就编写了“十富赞歌”、“十穷戒词”，此外，他们还组织成立了“特色艺术团”，自编自演各种寓教于戏的节目，使人的情操得到陶冶、境界得到升华、综合素质在潜移默化中得到极大的提高。对于个别“不想户”，他们还专门开办了“双扶”培训班，包吃包住还发工资，教育意义和文化效应作用十分明显。
3、推进城乡一体化和新农村建设要立足实际，因地制宜。推进城乡一体化和新农村建设没有一个固定的模式。华西村正是立足本地实际，从发展本村经济起步，逐步发展壮大。农村与农村的情况不同，经济基础也不一样，资源优势也不一样，我们只有从实际出发，立足本地实际，找准符合自己的发展道路，才能走上共同发展的新农村建设之路。
4、推进城乡一体化和新农村建设要坚持制度创新。华西村从实际出发，制定了一整套具有华西特色的管理制度和分配制度，创造性地提出了“一分五统”(即村企分开，经济统一管理、干部统一使用、劳动力统一安排、福利统一发
2 放、村建统一规划)的发展建设大华西的新举措，建立了“企业合作制、厂长负责制、经理监管制、工代议事制”的管理体制，对员工实行“首位高工资、末位淘汰制、违章辞退制”，在分配机制上，坚持“少分配，多积累;少拿现金，多入股”，这些创新理念和举措，吸引了大批有识之士，来这里创业，使华西村获得了源源不断的发展动力，华西经济如滚雪球一般越来越大。
5、推进城乡一体化和新农村建设必须首先发展农村经济。华西村在吴仁宝老书记的带领下，经过四十多年的艰苦创业，把华西建成了年产值超过400亿元，闻名全国的“天下第一村”。华西村发展了，华西村富裕了，华西村有了这样的经济实力，华西的村民才过上了幸福的日子，华西村才有效地推进了城乡一体化和新农村建设，让华西的村民不愿做市民而更愿意做村民。因此，农村要发展，要建设社会主义新农村，就要从发展农村经济做起。华西的实践证明，只有走集体经济道路，发挥集体的力量，才能在农村集中力量办大事，才能有效地推进城乡一体化和新农村建设并实现共同富裕。
二、乌镇推进城乡一体化和新农村建设的主要经验
乌镇素有“中国最后的枕水人家”之誉。走进乌镇，如同走进了梦境一般，古街，小桥，流水，青瓦房，茅盾故居……一派清末民初时的江南水乡景象。乌镇虽历经2000多年沧桑，仍完整地保存着原有的水乡古镇的风貌和格局，全镇以河成街，桥街相连，依河筑屋，深宅大院，重脊高檐，河埠廊坊，过街骑楼，穿竹石栏，临河水阁，古色古香，水镇一体，呈现一派古朴、明洁的幽静，是江南典型的“小桥、流水、人家”。他们的主要经验是：
1、规划先行，保护与开发并重。乌镇在进行旅游开发时，深知古村古镇的旅游资源具有不可再生的特性，在开发古镇的过程中，不仅考虑经济效益，更重要的是要保护好它
3 的原貌、文物和韵味，否则将失去对游客的吸引力。为做好古镇的保护工作，他们坚持超前规划、高起点规划，在恢复原真性上下工夫，将修复目标定位在100年前，对重要厅堂、典型民居进行了大规模的整修，恢复了原貌，真正做到了修旧如旧。在众多的江南古镇中，乌镇第一个把所有矗立在古镇上的高低压线路和通信线路埋到了街下，铺设地下排污管道，出资为老街上居民每家每户装上抽水马桶，对所有河道进行大规模清淤。这些着眼于长远的保护措施，成为古镇开发的典范而备受各地专家推崇。乌镇旅游的最成功之处就是将保护与开发有机地结合起来，使古镇保持了原生态的古朴风格。
2、创新旅游管理体制机制。为了加快乌镇旅游的发展，桐乡市组建了乌镇古镇保护与旅游开发管理委员会，组建了乌镇古镇保护与旅游开发有限公司，与管委会合二为一，具体实施景区的保护整治与合理开发。如对全镇居民进行了整体搬迁安臵，将全镇民房进行统一征收并对全镇资产进行了统一的管理和开发经营，原来民房的户主除在别处能得到一套新的住房外，他们还可以根据工作需要留下来参与整个乌镇的经营活动，负责接待游客的住宿、旅游、小商品出售等，工资由公司统一发放。
在乌镇，集体的管理几乎包括这里的所有行为，管理得非常细致。比如商业：酒吧布臵在街端头，尽可能的减少声音对景区的影响;沿街的商铺出售的商品各不相同，商品统一标价，没有恶性竞争;游船统一管理，分为公交船和游船两种，各司其职，也不存在竞争;游船行驶全靠人力，运行李的用电力，完全没有马达声;导游不能使用扩音器;河里的鱼不能抓等等。
为了彻底恢复古镇原貌，管委会专门建立了近1万平方米的两个旧石料、旧石板仓库和一个旧木构件仓库。景区里的现代化设施均被隐藏起来，就连空调外机也用旧的木条封
4 起来。这种“以旧修旧、以旧修故”的做法，被其他古镇纷纷效仿。管线地埋、河道清淤、修旧如旧、控制过度商业化等开发创新，为全国首创，被联合国专家考察小组誉为“乌镇模式”。
3、充分挖掘古镇的文化底蕴。乌镇在展现江南水乡“小桥、流水、人家”共性的基础上，突出茅盾故居这一特殊历史文化资源。现在乌镇不仅有茅盾故居、林家铺子、立志书院等体现茅盾早期生活的重要景点，还争取到了茅盾文学奖回故里颁奖。与此同时，乌镇还推出沿袭了几百年的传统节日“香市”，请来年久失传的皮影戏老艺人，将早已停唱的乡土花鼓加以发扬，重新恢复三跳、拳船表演、高杆船表演，把蓝印花布、酒作坊、糕点作坊等有机组合成传统作坊区，让古镇充满了生命力。
4、持续有力推进市场营销。首先，乌镇有自己鲜明的主题形象，如将古镇景区的众多景点“集体打包”，以江南水乡的品牌形象统一对外宣传;其次，不断推出吸引公众眼球的文化节目。“小桥、流水、人家”是江南六大水乡古镇的共性。而以文化性和民俗性见长的深厚历史文化底蕴，则是乌镇突出的个性。在全方位的宣传战略上，乌镇首先把注意力放在上海、杭州、苏州三地，在电视、平面及网络等各种媒介上频频推出“原汁原味”及“深厚文化底蕴”的乌镇。从默默无闻到声名鹊起，乌镇仅用了半年时间，却取得了一般景区推销10年的佳绩。现在乌镇景区已被评为国家AAAA级景区，是全国20个黄金周预报景点之一。
三、几点启示
1、统一规划、统一拆迁安臵、统一解决农民生产生活来源是成功推进城乡一体化和新农村建设的前提。在规划编制过程当中，注意吸引村民代表讨论，提交村民代表大会认定，通过村民自己制定村规民约保证规划的切实执行，做到规划一步到位;建立科学的规划管理制度并制定相应的村庄
5 建设管理办法，形成科学合理的村镇规划管理体制，把村镇规划建设纳入制度化、规范化轨道;建设则严格按照规划分步实施。
2、以政府(集体)为主导，以农民为主体是成功推进城乡一体化和新农村建设的关健。在新农村建设过程中，政府深入开展调查，全面掌握当地实情，制定切实可行、符合群众意愿的实施方案。通过强化宣传发动工作，公开扶持标准，创新补助办法，实行“以物代扶”、“以奖代补”。有数据表明，公共设施中，政府与农民投资比例约为6：4，家庭设施中，政府与农民投资比例约为3：7。新村镇建设示范点由定点制改为群众申报制。村民自愿申报，愿意搞新农村建设的群众申报率达到80%以上的就定点，实行动态管理，择优选择定点，越积极、越先申请实施的农户就先实施，并给予较优惠的奖励政策，组织和引导农民群众积极参与新农村建设。同时注意维护和实现农民群众对新农村建设的发言权。比如通过群众推荐、选举老党员、老干部、老劳模、老军人、老教师等有威望的人产生理事会，由理事会出面与广大群众协商化解矛盾，让群众做群众的工作，真正让农民群众实现自我管理、自我服务。
3、实事求是、量力而行、分步实施是推进城乡一体化和新农村建设的基础。制定新农村建设的目标、任务和措施时，既要按照新农村的标准严格要求，又要切合实际、切实可行，不增加农民负担，不搞强行摊派，不搞形象工程和脱离实际的政绩工程。要正确处理阶段性目标和长远性目标的关系，既要量力而行，尽力而为，打好基础，分步实施，又要力求以人为本，与自然和谐，格调新颖，形式多样。
4、建章立制，规范操作是推进城乡一体化和新农村建设的保证。城乡一体化和新农村建设是一项长期、艰巨的工作，必须有长效机制作保证。要在实际工作中不断总结经验，把握规律，把符合客观规律的东西形成制度和规范，建立长
6 效机制，把新农村建设纳入制度化、规范化、持续良性发展的轨道。只有健全长效工作机制，才能确保新农村建设健康持续发展。
四、关于推进城乡一体化和新农村建设的思考和建议 在城乡一体化和新农村建设的发展模式的探索方面，华西村和乌镇的发展模式带给我们很多好的经验和思路，但也存在一些值得我们思考的问题。
1、长效机制问题。不可否认，吴仁宝老书记对华西村的巨大贡献，在老书记的带领下，华西村逐步发展壮大，规模在日益庞大，华西村合并了周围的10多个村，村党委现有31个支部，38名副书记，14个常委，10多名候补委员，村集体下设了50多家企业，人员结构和组织层次也在日益增多。老书记在华西村担任了48年的书记，个人影响力、控制力应该来说是深入人心、举足轻重，但是，在考察过程中，我们也发现其个人的影响力和威信力在一些地方被过分的强调，当个人的控制力远大于一个群体的控制力之后，这是不正常和不合理的现象，一旦老书记的控制力和影响力不存在后，华西村是否仍然能够平稳、健康的发展，以前所隐藏的一些深层次矛盾，个人、集体和私营经济利益分配问题，华西中心村和大华西村之间的矛盾问题是否会有所爆发，老书记培养起来的新一代领导集体是否有能力驾驭这些复杂局面将会是一个很大的疑问。我们认为，推进城乡一体化和建设社会主义新农村，应该建立一种更加长效的、科学的、合理的管理体制来保障，更多的应该体现出制度的、体制的控制力和影响力，而不是依靠个人的决策能力。
2、激励机制问题。目前，华西村成立的50多家企业中，绝大多数的企业高层管理人员都是老书记的子女或亲属，这种家族式的管理模式终究是存在很大缺陷的。一旦老书记的控制力和影响力不存在后，如何来保障村支两委成员的正常、合理的经济待遇、政治待遇，如何更好的发挥农村基层
7 干部的工作积极性，既保障村民集体的利益不被侵犯，也要保障好村支两委成员正常、合理的经济待遇是我们推进城乡一体化和新农村建设中应该探索和研究的课题。不至于因为村级换届工作让一些村上干部的辛苦和努力付之东流，挫伤了基层干部的工作积极性。
3、虚浮问题。不可否认，华西村经过近50年的发展，已经积累了大量的财富和经验，也已经被大量的表扬和名誉所包围，要经受这样长期的侵蚀，常人的思维也会发生变化。但像华西村这样不断提升“天下第一村”的标准和内容的现象，却值得我们警惕。比如，华西村早就造就了“天下第一村”的美誉，但不必创造“天下第一”的“钟王”、“鼓王”、“龙王”、“石牛王”、“喷泉”、“健康体检中心”、“美食营养中心”等，不必创造“天下第一塔”、“天下第一长廊”、“天下第一巨龙”、“天下第一东湖社区”、“天下第一塔群”、“天下第一世界公园”等。应该大力发展现代农业，但不必创造“天下第一科技农业大棚”，创造天下最大、最小南瓜、大牛、大猪、大羊等。可以建设部分现代办公场所，但不必建设名列世界第15位、共74层、328米高的“华西增地空中新农村大楼”这一中国及至世界农村的一大标志，造成农村不象农村、城市不象城市的现象。不必感慨“不仅前面没有标兵，而且后面的追兵越来越少、越来越远!”
4、环境问题。华西村推进城乡一体化和新农村建设的成果，我们有目共睹，但华西村环境恶化的趋势，我们也不容忽视，作为农村，其山清水秀的田园景色正在发生变化，华西村正在承受城市化、工业化带来的负面影响，大型的毛纺厂、钢板厂等工业企业的相继建立，企业规划的不合理，使得当地环境有恶化的趋势，空气混浊、水源变差，这对我们正在推进的城乡一体化和新农村建设应该也是一个警示。我们认为，在推进城乡一体化和新农村建设的过程中，我们
8 更应该学习乌镇的发展模式，要深入调查研究，因地制宜，因镇制宜，因村制宜。在村镇规划上，要根据当地客观条件，高起点规划，科学编制规划;在城乡一体化和新农村建设模式上，力求高起点建设，以人为本，更多的应注重环境资源的保护，注重人居质量与自然和谐，不能以牺牲环境为代价，格调新颖，形式多样;在方式方法上，要先易后难，分步实施，不搞齐步走、一刀切，要创造性地开展工作，形成各具特色的发展道路和发展模式。
5、企业文化问题。我们公司经过五年的快速发展，到现在，无论是各项基础设施的建设，还是经营管理能力和经验的积累，或者是人才队伍的培养和储备，都已经拥有相当的规模，取得了十分骄人的成绩。企业也已摸索总结出来一些很好、很科学、很有自己特色的发展理念，如“国家之上、企业发展、员工幸福、客户满意、伙伴共赢、环境和谐”的六方利益兼顾理念。又如“先做人后做事，先管自己后管别人，先国家后集体”的员工思想和职业道德教育理念。再如，“管理上水平、经营增平台、素质有提高、收入要增长”科学发展战略。优秀的企业文化是企业发展的灵魂，是企业持续发展的精神支柱和动力源泉，是企业核心竞争力的重要组成部分，对企业员工综合素质的提升能起到十分明显推动作用。为此，建议我们公司在全力推进投融资等各项工作的同时，将企业文化建设摆到更加突出和重要的位臵。
上海商业综合体范文第2篇
一、 保理业务的概念及分类
保理又称托收保付，卖方将其现在或将来的基于其与买方订立的货物销售/服务合同所产生的应收账款转让给保理商(提供保理服务的金融机构)，由保理商向其提供资金融通、买方资信评估、销售账户管理、信用风险担保、账款催收等一系列服务的综合金融服务方式。它是商业贸易中以托收、赊账方式结算货款时，卖方为了强化应收账款管理、增强流动性而采用的一种委托第三者(保理商)管理应收账款的做法。
在实际的运用中，保理业务有多种不同的操作方式。一般可以分为：有追索权和物追索权的保理;明保理和暗保理;折扣保理保理和到期保理;国内保理和国际保理。
1、 有追索权的保理和无追索权的保理
有追索权的保理是指供应商将应收账款的债权转让银行(即保理商)，供应商在得到款项之后，如果购货商拒绝付款或无力付款，保理商有权向供应商进行追索，要求偿还预付的货币资金。当前银行出于谨慎性原则考虑，为了减少日后可能发生的损失，通常情况下会为客户提供有追索权的保理。
无追索权的保理则相反，是由保理商独自承担购货商拒绝付款或无力付款的风险。供应商在与保理商开展了保理业务之后就等于将全部的风险转嫁给了银行。因为风险过大，银行一般不予以接受。
2、 明保理和暗保理
明保理和暗保理是按照是否将保理业务通知购货商来区分的。
明保理是指供货商在债权转让的时候应立即将保理情况告知购货商，并指示购货商将货款直接付给保理商。
而暗保理则是将购货商排除在保理业务之外，由银行和供货商单独进行保理业务，在到期后供货商出面进行款项的催讨，收回之后再交给保理商。供货商通过开展暗保理可以隐瞒自己资金状况不佳的状况。
需要注意的是，在我国《合同法》中有明确的规定，供应商在对自有应收账款转让时，须在购销合同中约定，且必须通知买方。 因此这就决定了目前在国内银行所开展保理业务都是明保理。
3、 折扣保理和到期保理
折扣保理又称为融资保理，是指当出口商将代表应收账款的票据交给保理商时，保理商立即以预付款方式向出口商提供不超过应收账款80%的融资，剩余20%的应收账款待保理商向债务人(进口商)收取全部货款后，再行清算。这是比较典型的保理方式。
到期保理是指保理商在收到出口商提交的、代表应收账款的销售发票等单据时并不向出口商提供融资，而是在单据到期后，向出口商支付货款。无论到时候货款是否能够收到，保理商都必须支付货款。
4、 国内保理和国际保理
从保理业务中供应商与其客户的分布地理位置的角度看，现代保理业务可以分为国内保理和国际保理两方面。国内保理指供应商与其客户都位于同一个国家和地区的保理业务;国际保理是指供应商与其客户分别位于不同的国家和地区的保理业务。一般来说，国际保理定义为保理商为国际贸易中采用赊销或跟单托收承兑交单结算方式时，为卖方(即供货商)提供的将出口贸易融资、帐务处理、收取应收账款和买方信用担保融为一体的综合性金融服务。
二、 保理业务在国内发展的概况
从上世纪90年代开始，中国银行首先试办国际保理业务，继中国银行之后，交通银行、光大银行、中信实业银行、民生银行、中国工商银行、中国农业银行、中国建设银行等商业银行迅速介入，纷纷开展保理业务。2000年以后，中国保理业务实现了高速发展，国际和国内业务总量从2000年的1.12亿美元，至2009年跃升为962.39亿美元。据FCI(国际保理商联合会)统计，从2008年1月开始，中国出口双保理业务量跃居世界第一并一直保持至今。2010年，中国加入FCI的会员有23家;保理总金额达到1545.5亿欧元，其中，国内保理总金额为1199.6亿欧元，国际保理总金额为345.9亿欧元。以上数据表明国内保理作为银行业一种新型的短期融资业务，国内贸易和商业流通领域的保理业务具有巨大的市场空间和发展前景。
三、 商业保理行业发展现状
2012年之前，商业保理业务发展非常缓慢，可以说是举步维艰，甚至不能称为一个行业。除了市场信用环境不佳、三角债现象普遍等外部因素，还有模式、体制、法律、财税和信用风险管理等方面深层次的原因，使得整个行业处于自然发展状态之中。
2012年之后，随着市场需求的不断增加和主管部门政策的不断支持，我国商业保理市场开始发力。其后，迅速在全国范围内掀起热潮。随着2012年6月商务部发布的《关于商业保理试点有关工作的通知》，同年11月和12月，上海市和天津市分别出台了商业保理试点办法，我国商业保理试点工作在天津滨海新区和上海浦东新区正式启动。同年11月26日，首个全国性商业保理行业自律组织——中国服务贸易协会商业保理专业委员会(专委会)在民政部获准登记，并于2013年3月初举办了成立大会和首届行业峰会。2013年，商业保理业伴随着政策环境的不断改善，试点范围的不断扩大，市场需求的不断增加，行业自律的逐步形成，行业发展更是如雨后春笋，生机蓬勃。
1、市场规模巨大
目前中国大陆加入FCI的会员已有25家。据FCI统计，2012年我国国际及国内保理业务量达到3438亿欧元，折合人民币近2.83万亿元，同比上升26.94%。
国内保理业务量达到2.24万亿元人民币，同比增长17.83%，国际保理业务量达939.72亿美元，增长80.16%。从2008年1月开始，中国出口双保理业务量就跃居世界第一并一直保持至今。近年来，随着实体经济、国际国内贸易的发展，保理业务在我国保持高速发展态势。
据不完全统计，2013年全国商业保理业务总量为200亿元人民币以上(不包括第三方支付类、电子商务类及供应链融资类)，与2012年相比增长超过一倍。中国服务贸易协议商业保理专业委员会全部70家会员的商业保理累计业务量超过100亿元人民币。预计在未来的三到五年内，商业保理业务年保理营业额将达到5000亿元人民币以上，商业保理业务量占国内外贸易总额比例会稳步提高。
2、商业保理企业数量和规模放量增长
随着试点范围的不断扩大，商业保理企业也再迅速发展当中，截止2013年12月31日，全国共有注册商业保理企业284家，注销3家。仅2013年就注册了200家商业保理企业，呈井喷状发展趋势，是2012年注册数量的4.5倍，2011年注册数量的11.1倍。 除商务部直接批准的天津、上海、深圳、重庆、江苏等地之外，北京、浙江、辽宁、河南等地也分别经地方主管部门批准零星成立试点商业保理企业。随着上海和天津管理办法的不断完善，深圳以较为宽松的政策环境吸引了大量商业保理企业的入住，截止2013年底深圳注册商业保理企业共107家，占到注册商业保理企业数量的三分之一以上。
截止2013年底，注册的商业保理企业注册资本金总额超过290亿元人民币，2013年全年的注册资本金总额就接近在此之前总和的10倍，深圳以69.51亿元人民币的注册资本金高居地区榜首。
3、商业保理企业业务模式百花齐放
随着商业保理企业如雨后春笋般的发展，保理业务模式也是百花齐放。即包括渤海国际保理有限公司、高银保理(中国)发展有限公司、中信商业保理有限公司为主开展的传统业务模式的公司，又包括快钱(天津)金融服务有限公司等以创新的信息技术从事国际国内包付代理、提供基于人民币和外币的个人和企业支付清结算和账户服务的新型互联网业务的公司。业务范围不仅涉及基础的商贸流通领域，还涉及医疗、环保、教育、物流、航空、公用、建筑、房地产等行业。保理模式也是不断创新。如鑫银保理公司在航空行业保理领域与银行开展的“再保理”合作取得一定突破，在医疗行业保理领域与银行开展的“双保理商保理”合作取得进展;渤海国际保理有限公司在应收账款收益权集合资金信托计划上取得突破，成为首家利用集合资金信托方式融资的商业保理企业。
四、 商业保理运营模式
1、商业保理业务模式
商业保理指保理商为商品供应商提供一系列的综合金融服务，包括应收账款预付融资、账户管理、账款催收或承担买方商业信用风险等业务。即：商品供应商与商业零售企业、连锁店集团签订供货协议以后或同时，并约定60、90或120天结算时，与保理商签订保理协议，当商品供应商每向零售商配送一批商品时，由保理商向零售商确定供应商的送货发票及明细，在扣除有关费用后，直接在5-10日向供应商支付货款，以保证供应商在最短时间的资金回笼，待60、90或120天后由保理商向零售商收取货款。保理商为供应商提供应收账款预付融资赚取相应的资金费用和服务费用。
2、商业保理的盈利模式
商业保理的盈利模式：资金利息+管理费+监管质押费+服务费
商业保理商由于有效的为商品供应商提供了销售融资、账务管理、应收账款收取和坏帐担保、风险控制等，将在以上四个方面获得赢利。
由于为供应商提供销售融资、应收账款收取和坏帐担保，相当于买断供应商 应收账款、经销供应商商品，将与供应商设定较大的商品价格折让，根据不同商品一般定于0.1%-0.3%/日的折扣率，即每月3-9个点的折扣率，按通常百货商场45天结算约有4.5%-13.5%的资金回报,年资金回报率将达36%-128%;按连锁超市、外资大卖场120天结算期结算约有12%-36%的资金回报，年资金回报率将达48%-144%。当然要扣除资金闲置时间及资金成本;由于为供应商提供帐务管理和风险控制，保理商还将收取一定的管理费用1-3%;由于保理业务的风险性，保理商将提出供应商的货物质押或物流监管作为担保措施，还将收取一定的物流监管或质押手续费。
3、商业保理业务流程
①咨询：向客户介绍业务情况和提供咨询服务。保理商向供应商提供保理业务的咨询服务，介绍保理的特点、优势及供应商采用保理业务对业务发展的好处，分析保理业务对于加快供应商资金周转、减少资金压力、缓解供商矛盾、降低费用成本、化解货款风险的好处。
②接洽：了解客户市场情况和资金需求。保理商在与客户接触后，了解供应商的市场情况和资金需求，了解供应商的供货单位的大致情况为下一步供应商能否提供保理业务做初步评估。
③审验：客户营业证件和以往营业状况资料提供，核对与零售商的赊销合同。保理商在初步确定开始保理业务的同时，要求供应商提供相应的营业证件，包括但不限于：营执照、税务登记证、法人代码证、财务报表、审计报告、保理业务申请表、与零售商签订的供货协议。
④评估：评估客户市场状况，零售商付款信用、销售状况，做出评估报告。保理商在针对供应商的保理申请资料和市场调查结果，来评估客户市场状况，行业状况、销售状况、保理额度的支付状况，以及零售商商业信用、付款状况、销售状况，风险状况，并做出评估报告。
⑤审批：审核业务记录和评估报告，进行内部核准。保理商在对供应商的各项资料初步审验合格后，对评估报告及其风险进行审核，并召开保理审批会议，进行内部核准。
⑥签约：与客户和零售商签订双方或三方合作协议保理商在审批完对供应商的保理业务后，与供应商签订《商业保理业务协议》，并办理相关的担保手续。
⑦放款：供应商在签署合同后，并办完相应的担保手续，在提供全部有效单证后，经核对无误后，保理商根据保理协议进行放款。
⑧监管：在保理业务开展后，保理商根据供应商的业务状况、销售情况开展供应商的应收账款的管理，监督供应商的货物流向、进货情况、销售动向。并对零售商的日常状况进行充分了解，控制结算风险，保证货款回收。 ⑨催收：在保理款项到期后，保理商根据合同约定向零售商催收到期货款的过程。
⑩回款：保理商根据合同约定或采取风险控制措施收取货款。
五、 商业保理业务存在的问题
商业保理企业不断壮大，业务规模不断增加，在发展过程中主要存在以下几点问题：
1、保理业务的法律法规不够健全。尽管我国接受了国际保理界公认的“两规一约”，即《国际保理惯例规则》、《国际保理仲裁规则》和《国际保理服务公约》，但这是在西方成熟市场经济体制框架下产生的，并不完全适合现阶段中国特色的社会主义市场体制。我国缺乏专门针对保理业务的法律法规与司法解释，已有的一些有的已经过时，亟待更新与完善。此外，相关的保理政策制度也需要跟上，为商业保理机构业务的健康发展提供政策导向。
2、商业信用的基础不够牢靠。这些年，我国正在加快全社会信用体系建设，取得了骄人业绩。但总体上来看，我国的商业信用环境有待继续完善，产品以此充好、商品假冒伪劣、侵犯知识产权、信用信息造假甚至经济诈骗等问题，还屡见不鲜，加之缺乏完善的征信制度，这些都给保理业务开展带来许多障碍。
3、交易主体缺乏保理意识。很多交易主体对保理业务缺乏正确的认识，有的任务保理只会增加费用，增加企业负担，而忽悠了保理便于融资、减少风险、有利于开拓市场的优势。
4、个别商业保理企业风险管理能力薄弱。调查发现，有个别商业保理企业存在重业务、轻管理的现象，风险管理控制能力需要加强。
5、高额的保理成本，使得交易主体望而却步。有的商业保理企业综合收费偏高，收费项目繁多，包括向企业收取佣金、融资利息、资信调查费等多达10多种。高额的成本，使得部分企业对商业保理不敢问津。
六、 商业保理行业发展趋势
我国保理行业目前已从初级阶段朝着精细化、专业化的阶段发展。商业保理市场亟待跟家和谐的生态环境，包括法律制度、信用环境、监管体系、保理企业专业经营能力等多个纬度。随着商务部及国家有关部门对商业保理行业的进一步扶持，随着行业政策和制度法规的进一步完善，以及行业自律工作的逐步展开，商业保理的公共服务平台、行业统计信息体系、宣传、教育、研究、咨询和培训体系都将逐次建立，这些都将为商业保理行业的发展铺平道理。
1、行业办法出台，推动更大范围的试点
从监管层面看，商业保理业的发展需要制定出台跟家清晰明确的制度法规，引导和推动业务规范运作和健康发展，加快内资商业保理试点推广工作，逐步完善外资保理公司的管理制度和准入手续，建立起商业保理企业的管理信息系统平台，强化监管手段，完善行业的监管机制。同时，行业自律和自我规范也是实现有序发展、市场化进步的重要保障。预计随着2014年下半年商务部的《商业保理业管理办法》的制定，相关实施细则也会制定颁布，保理试点范围将会机械扩大。同时，随着国家对于企业工商注册监管政策的变化，特别是“宽进严管”的监管制度也将催化商业保理企业准入知道由审批制改为备案制。对于商业保理企业，主管部门将在备案制度、重大事项报备、业务数据统计、监督检查等方面加强监督和管理。
2、协调相关部门，解决行业发展政策瓶颈
2013年4月16日，商业保理专委会在北京召开了第一次主任办公会，成立了财税、法律、外汇、融资、信息化、标准、培训等工作小组，全面推进各项工作，力争每年推动解决一至两个制约行业发展的迫切问题。4月23日，商业专委会参加了商务部市场秩序司和外资司联合召开的商业保理行业问题座谈会，向与会的最高法、银监会、税务总局、外汇总局、保监会、人民银行等有关部分领导汇报了行业发展迫切需要解决的问题，并提交了书面建议，相关工作正在积极推进之中。而在2014年，商务部作为商业保理行业的主管单位，将继续同最高人民法院、中国人民银行等部门，研究突破商业保理企业在债权确认、征信查询、外汇结转等方面的政策障碍。相关试点城市将先行出台地方性法规以及商业保理企业外部融资、风险分担等方面的创新政策，争取税收、人才引进等方面的优惠政策。
3、行业标准及服务规范出台，行业发展秩序进一步规范
在行业标准方面，目前《商业保理术语：基本术语》行业标准已进入标准起草报批阶段，预计将于2014年颁布实施。在商业保理行业标准制定的下一阶段，《商业保理业务分类》《商业保理业务系统》德国相关标准体系也将进入起草阶段。据统计，建立一套覆盖商业保理行业的标准体系需要超过100个标准，去除目前可以使用的标准，仍然需要起草49个新标准。标准的起草将为建立健全行业统计和标准化体系，提高统计数据的准确性和及时性提供有力保障。
4、公共信息服务平台的发布帮助企业避免信用风险
2013年8月商务部办公厅印发的《关于做好商业保理行业管理工作的通知》中关于建立商业保理行业统计制度的相关要求，商务部的“商业保理信息系统”已经上线运行。信息系统分为管理端和企业端，试点地区的商业保理企业通过登录系统进行信息填报。填报内容包括公司注册信息、高管人员资质、财务状况、业务开展情况、内部管理制度建设情况等，此系统的建立便于商务部准确掌握商业保理行业发展状况和省级商务主管部门对商业保理行业进行监督考核。
5、加强行业培训，提高从业人员素质
商业保理业的专业化程度较高，因此，就需要复合型、高素质的从业人员。需要熟悉金融、会计、国际贸易、应收账款管理和法律方面的人才，熟悉保理规则与惯例。
商业保理专业委员会已经与FCI、IFG达成合作共识，届时中国商业保理企业将通过三方合作的平台，以FCI、IFG会员的待遇接受两者提供的国际课程培训，通过培训后考试的学员，不但能够得到两个国际组织的认可，也会得到商业保理专业委员会的认可。
上海商业综合体范文第3篇
上海英都企划部
城市综合体(英文为HOPSCA)，是酒店(Hotel)、写字楼(Office)、公园(Park)、购物中心(Shoppingmall)、会议中心(Convention)、公寓(Apartment)等首个英文字母的缩写。
城市综合体既要有政府规划升级，交通调整带来的商业价值红利，又有需要超大额资金投入对区域发展的强力支撑，城市综合体一亮相便收到了市场的积极关注。
作为超大型综合体可以覆射整个区域板块。区域内人口数量随着众多大型居住社区的新建，以及周边产业升级工业人口的涌入等原因将逐渐增多，人口的密集也对区域内商业配套提出了要求，单靠传统的单一性商业难以满足需求，而城市综合体的亮相，不仅弥补了区域内商业配套量的不足，更在商业档次上进行了提升。
城市综合体还可以平衡商业发展与人类生活的宜居性。生活质量不同于生活水平。生活水平代表为满足物质、文化生活需要而消费的产品和劳务的多与少，偏于客观;生活质量则是在此基础上强调的主观精神感受。
上海商业综合体范文第4篇
文本
联系人 周老师：***市商业网点规划 (2011—2015)***市商务局 二〇一一年八月
目录
第一章 总 则 ............. 1
第二章 商品市场发展总体战略 ......... 错误!未定义书签。
第一节 商品市场定位及理念 ........ 错误!未定义书签。
第二节 规划原则 ........... 错误!未定义书签。
第三节 规划目标 ........... 错误!未定义书签。
第三章 商业网点建设规划 ...... 错误!未定义书签。
第一节 标志性商业格局建设 ........ 错误!未定义书签。
第二节 商业网点分级与空间布局 .... 错误!未定义书签。
第三节 商业街规划布局 ..... 错误!未定义书签。
第四节 人防地下商业街规划布局 .... 错误!未定义书签。
第五节 零售网点规划布局 .......... 错误!未定义书签。
第六节 批发市场规划布局 .......... 错误!未定义书签。
第七节 餐饮住宿网点规划布局 ...... 错误!未定义书签。
第八节 特种行业规划布局 .......... 错误!未定义书签。
第九节 现代物流规划布局 .......... 错误!未定义书签。
第十节 会展业规划布局 ..... 错误!未定义书签。
第四章 牡丹江市商品市场发展政策和措施 错误!未定义书签。
第五章 附 则 .......... 错误!未定义书签。
联系人 周老师 13804554658hero1068@126.com
第一章 总 则
第一条为适应国家转变经济发展方式、大经济区城市组团发展的趋势，打造“大牡丹江”都市商圈，促进和引导城市商业网点健康发展，使商业网点的建设发展与城市总体布局相匹配，提升牡丹江市的整体功能。根据国家、省、市的有关要求，结合本地实际情况，制定本规划。
第二条 本规划由牡丹江市商务局会同有关部门组织实施，任何单位和个人在本规划区域范围内进行的商业网点建设选址，均应遵循本规划。
第三条 规划范围
本规划范围为2760平方公里，其中包括《牡丹江市城市总体规划(2006年—2020年)》确定的城区规划范围，面积为1351平方公里，以及新增五林镇、磨刀石镇、海南乡、原范家乡区域。
第四条 规划内容
(一)商业区
规划对象为市级商业中心、区域商业中心、社区商业和郊区商业。
(二)商业街
规划对象为特色商业街、专业商业街和综合商业街。
(三)零售网点
规划对象为大型综合超市、购物中心、大型百货店、专业店、仓储商店、专卖店、便利店和早(夜)市摊区。
(四)批发市场
规划对象为消费品批发市场、生产资料批发市场和农产品批发市场。
(五)餐饮住宿网点
规划对象为餐饮住宿场所、美容美发场所和沐浴场所等。
(六)特种行业
规划对象为二手车交易市场、拍卖业、旧货业、典当业、租赁业、报废汽车回收业、古玩民俗用品市场、花卉宠物市场、再生资源集散市场、成品油市场等特种行业或专营专控商品的市场。
(七)现代物流
规划对象为物流网络、物流节点、物流通道、物流产业体系等。
(八)会展业
重点规划对象为会展设施、会展主体和会展品牌。
第五条 规划期限
规划期限为2011年-2015年，即“十二五”期间。
鉴于本规划中部分商业网点的建设规模较大，可根据实际情况，适当向后延期完成。
规划说明书和图纸。
上海商业综合体范文第5篇
城市综合体1986年诞生在巴黎拉德芳斯，兴盛于纽约曼哈顿。它具有完整街区的特点，是整体布局完整，功能特色明显，资源集合共享、多样化多层次的现代服务业集聚区。它具有地段稀缺性、交通便捷优势、现代城市设计、景观与环境设计和大都市地标等典型特征，是现代化城市的服务功能的新型载体。随着我国社会主义市场经济的不断发展，在东南沿海等很多地区的大城市中心商务区内逐渐形成了很多以大型购物中心为主体的，集餐饮、娱乐等为一体的城市商业中心。此类商业中心一般规模都以10万平方米为起点，并且还与星级酒店、写字楼、高级公寓等相结合，形成了体量庞大、功能齐全的综合性城市商业综合体。城市商业综合体在我国发展的十多年中，虽然时间远不及外国城市发展的久远，但是其中一些项目经过在实践中积累了宝贵的经验，水平有所提高，形成了新的业态设计新趋势。
随着我市经济不断发展，现代化、城市化不断推进，消费品市场日渐繁荣，商业业态更加丰富多样。除了传统的超市、百货商场外，城市综合体的说法越来越流行。但对于什么样的模式是或者不是城市综合体，目前尚没有正式统一的界定。一般而言，城市综合体是融合商业零售、商务办公、公寓住宅、酒店餐饮、娱乐休闲五大核心功能于一体的“城中城”，根据主导业态的不同可分为商业综合体、商务综合体、生活综合体、单一综合体以及综合体集群。其中，商业综合体一般为区域中心，以购物中心为主导，将商业、旅店、餐饮、办公、文娱等三项以上城市生活功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互促进的联动关系，形成一个有机整体。为了解我市商业综合体发展情况，近期在全市范围内开展了商业综合体调查。
一、商业综合体对经济发展的意义 1.构建新的商业系统
商业综合体集合了大型购物中心、休闲娱乐、餐饮、酒店、写字楼，形成多种功能配套的商业集合体。各业态之间紧密联系、相互依存、良性互动，从而强化各自功能，放大彼此价值，有助于形成“1+1>2”的效果，通过新的商业系统促进消费市场的发展。
2.优化城市产业结构
商业综合体内聚集的多为零售、餐饮、居民服务、文化、娱乐等相关行业单位，有利于形成产业集聚，发挥集聚效应，促进第三产业的发展，优化城市整体产业结构。同时，由于综合体具有功能协同、空间紧凑的特点，也有利于城市土地、交通等资源的集约高效利用。 3.提升居民生活品质
综合体集购物、就餐、娱乐、休闲等多种功能于一体，给市民带来便捷的生活体验和丰富的物质文化选择。同时，由于公共设施的完备、环境卫生的改善，能够极大地提升市民生活品质和居住幸福感。
二、我市商业综合体发展现状 1.起步较晚，发展较快
国际上一般认为，当人均GDP达到4000美元、城市化水平在45%-50%时，消费需求开始由单一的购物需求向综合性消费需求发展，此时就具备了建设城市综合体的条件;当人均GDP在5000-8000美元之间，城市综合体有了一定的抗风险能力，进入发展阶段;当人均GDP超过10000美元，城市综合体便进入了高速发展阶段。按常住人口算，2000年我市人均GDP已经达到4100美元，2002年、2006年和2014年分别达到6100美元、1.15万美元和2.97万美元，2014年常住人口城镇化率71.21%，已经进入城市综合体的高速发展阶段。
根据调查结果看，城市综合体这一业态从2011年开始进入我市大众视野，目前已有商业综合体6个，分别是昆山高新区的中茵世贸广场和超华城市广场、城北的九方城(今年10月底开业)、昆山开发区的金鹰天地(今年1月底开业)和世茂广场、花桥经济开发区的绿地乐和城以及张浦镇的首席MALL商业广场(今年5月开业)，总建筑面积约80万平方米，入驻商家880余户，从业人员近10000人，今年上半年合计实现营业收入超1.3亿元(不含新开业的九方城)。此外，还有在建的港龙城、五丰广场、万达广场、正大商业广场等。由此可以看出，我市城市综合体发展起步虽晚，但发展速度较快。
2.零售餐饮为主，其他行业为辅
我市现有的商业综合体多以大型超市、购物中心为主导，如中茵世贸广场的百盛、超华城市广场的欧尚、世茂广场的大润发、绿地乐和城的易买得等，聚集大量零售、餐饮商家，辅以部分居民服务业单位，有的再引入影院、儿童乐园、KTV等娱乐场所经营单位，其中约80%为个体户，法人和产业活动单位较少。就从业人员来看，餐饮业和零售业从业人员最多，但就平均每单位的吸纳就业能力而言，住宿业、餐饮业和娱乐业较强。从今年上半年实现的营业收入来看，仍以零售业为主，在全部调查单位中零售单位营业收入占比62%，其次为餐饮业，占比15%(详见下图)。但就调查了解的情况看，也有不少零售商家认为本店客流不大，人气不够，而大部分餐饮单位生意好，甚至需排队等候，即存在“餐饮火爆、商业冷清”的现象。
图1 我市商业综合体基本经营情况
3.地理位臵优越为主要优势，其他优势不明显
通过调查发现，多数商家认为综合体地理位臵优越与否，是否能够带来大量客流是影响本店经营状况好坏的最主要因素，而商场知名度、自身经营品牌知名度以及产品价格对销量并无很大影响。相对于不在综合体内经营的单位，客流量大和消费环境好是两个最大优势，其他方面则不存在明显竞争力。
4.商户规模较小，交易分散
就调查结果看，346家零售单位中，除购物中心及少数其他零售企业外，95%的单位今年上半年营业收入不到200万元;225家餐饮单位中，72%的单位上半年营业收入不到100万元。虽总体营业收入可观，但就单个商家而言，规模普遍较小，交易较为分散。
5.餐饮网络销售普遍，零售单位较少触网
随着电商的不断发展，互联网销售已逐渐向各行业渗透。通过对综合体内商家的调查了解到，大多数餐饮单位都已加入美团、大众点评等团购网站，且通过这些互联网平台的下单量大，不仅促进了销售，而且起到了很好的宣传效果。而零售单位中，除少数认为电商对自身影响不大或者通过已淘宝、天猫、微店等平台进行网络销售外，大部分商家认为电商对行业发展造成了很大冲击，使传统的实体市场萎缩，但目前并没有开展电商业务。
三、我市商业综合体发展中存在的问题 1.缺乏统一科学规划
空间布局不均衡，城区内大型商业业态密集，总体水平相对较高，而其他区域商业网点规模较小，大型业态缺乏，功能组合落后。目前，我市商业综合体主要集中在昆山高新区和昆山开发区，其他区镇除花桥经济开发区和张浦镇外都还没有。另外，综合体开发模式单一，定位不清，差异化不足。从调查结果看，我市商业综合体无论在行业构成还是品牌入驻上都具有很大的相似性。
2.配套环境不够成熟
作为一项系统工程，商业综合体的开发应与城市产业发展水平、居民消费能力以及基础设施建设相匹配。调查发现，不少商户反映综合体内停车位不足，周边也没有近距离的公共停车场，影响了客流的聚集。同时，周边休闲、游乐设施不足，综合体显得较为孤立，影响长远发展。
3.综合体品质不高
普遍而言，现在的城市综合体建设比较追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平不高等诸多问题。一方面，公共卫生、休憩等硬件设施有待完善;更重要的是软环境方面存在很多欠缺，如文化内涵不够，管理运营以及品牌塑造能力不足、商家与综合体管理机构的配合不充分、缺少与周边区域的互动等等，从而降低了城市综合体应该具有的综合价值，制约了升值空间，导致经济资源难以聚集甚至有所流失。
四、促进措施
1.合理规划，明确自身定位
随着近几年大量项目建成齐聚亮相，我市商业综合体逐步壮大，未来竞争也将比较激烈，很可能出现两极分化。要想取得成功，长远发展，必须进行合理规划，一是要明确目标群体及商圈范围，二是要有区别于其他综合体的经营特色，三是要清楚自身建筑特色对综合体发展的影响。要综合考虑外部环境和自身优劣势，找准自身定位，避免照搬其他综合体模式，走出一条差异化道路，否则容易引起不良竞争，影响综合体的招商和未来发展，进而影响全市整体的经济发展。
2.完善配套设施建设
要加强对商业功能与其他功能的协调研究，加快完善周边基础设施，畅通道路交通网络、加快停车场及其他市政基础设施建设，消除交通、环境等因素对商业综合体发展造成的障碍和制约，以良好的外部环境促进综合体发展。在良好的环境中种下“梧桐树”，以便招来“金凤凰”。
3.加大招商引资力度
商业综合体和入驻商家是利益共同体，只有相互依存、相互合作才能共同发展。加强与大型商贸流通企业的合作，以重点项目为支撑，引领综合体发展，吸引企业入驻。通过高档、中档不同层次品牌的结合，满足不同群体的消费需求，增强综合体的生命力和发展潜力。
4.创新经营管理制度
随着越来越多的商户入驻，商业综合体已经成为城市商业的重要组成部分。除个别达到统计限上标准的外，更多的是未达到限上标准的经营单位及个体户，在现有统计制度下，没有达到限上标准的单位经营情况无法直接在限上统计数据中体现，只能通过限下抽样推算。因此，有必要探索新的经营管理制度，既有利于商业综合体的发展，又能够符合统计制度的要求，使统计数据更准确地反映消费市场的发展情况。
商业综合体发展的成功要素
选址、业态组合及营运策略已成为商业综合体开发的三大关键问题，同时也是商业综合体开发的成功之匙。
选址是综合性项目开发过程中的第一步，也是决定该项目成败的重要一环，因此选择区位时一定要统筹规划。莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨认为：“尽管中央商务区的风险较小，但选址时考虑到第三产业发展的需要，亦可选择农村或者工业城市进行开发。”
综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合，目前的城市商业综合体包括四大核心业态：写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓。其中写字楼、购物中心及酒店三者的业态协同性最优，是商业综合体开发最普遍的组合。从开发商的角度而言，项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业综合体开发业态组合的关键。
在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。莱坊建议，一般情况下，若非资金处于紧缺状态，开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。
城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等 为一体，综合开发的房地产项目。规模和体量可大可小。
城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作 用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。
当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。
笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会： 一城市商业综合体首先要符合城市发展规划
随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部 门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。
由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配臵，达到集约目的，是发展商和运营商 应该积极有为的工作。
发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与 资源配臵的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压 力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。
二、城市商业综合体开发的关键原则
城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容 复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则：
符合“刚性规划”的原则：
城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展 规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其 商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报 审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。
2、符合“以商定产”的原则：
城市商业综合体，一般是城市区域重点的商业中心枢纽设施或居住区重要的配套商业设施，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、创新、发展的过程，需要全面进行商业 资源、形态和业态的调查和引进，外埠同类项目的借鉴，达到重新整合、优化配臵商业资源，提高投产物业资产利用价值的目的。特别是主力店、国内外一线二线的 商业品牌资源、具备主题商业价值的新的消费形态，需要在建筑设计前就落实主力店商家的各项工程技术要求和商业规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分 割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。如果不熟悉商业资源和商业发展趋势，就是盲人摸象，结果自然可知。因此，建筑设计之前一定要进行充分的商圈、社区市场调研和商业规划定位。
符合“以人为本”的原则： 城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间 设计、景观设计、绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务 的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。既要方便集客和商户经营，又要方便行人、残障人出行，有利于人流、车流、商流的安全回流和疏散，同时又要增强 社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化休闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣和文化认知。
符合“投资共赢”的原则：
城市商业综合体，包括了购物、休闲、办公、居住、旅游、停车等多种功能，包括主力店、独立街铺、酒店、写字楼、特色商业街、公寓、高尚住宅、大型购 物中心、环境及市政配套等等物业设施，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。在项目产品规划投产前，需要将概念性规划设计与项目可行性财务分 析，以及投资开发周期、物业租售留回报方式结合，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配臵，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际 的资金筹措和回收。
三、把项目开发的程序做对
城市商业综合体的建设和投产是投资商、发展商和运营商，以及相关服务机构、零售商、供应商，等等，高度协同的社会化劳动，作为投资商、发展商和运营商担当着统筹项目的重要角色，也是最大的风险承担者。
由于一些发展商自认为是“老板”，做事拍脑袋，或者财力不足盲目投资，或者专业能力局限，造成项目失败的案例比比皆是。特别是产品规划和硬件投产方面的问题，给项目带来的损失相当巨大。所以，有钱有权不等于你有专业能力，也不等于你可以忽视商业地产的专业规范。
项目的操作应该以“格物致知、专业管控”的态度去进行，项目的投资运营、开发运营和商业运营都应该进行集中的计划统筹，按照设定的程序，一环扣一环衔接实施。
二三线城市商业综合体开发运营的要点
1、做对投资运营的程序。
土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。而投资回报的方式依赖于不同项目产品的使用价值和资产属性，租售留需反复测算论证。因此，投 资前的项目产品论证和概念性规划设计，实际已经决定了项目投资的成败。好的项目产品规划设计，结合了商业、建筑、文化、投资、政府、银行、消费者等，多方 面的认同，可以在项目投产前就赢得投资机构和个人的认可和投入，使得发展商可以通过自筹资金、合资合作投资、债权融资、股权融资、施工单位代建等多种方式 建立良性投资组合，实现滚动开发，也可以在项目投产后较容易实现产品现货变现，盘活现金流，甚至成为资本市场的上好产品。
2、做对开发运营的程序。
城市商业综合体，往往是销售型物业和持有型物业相结合进行产品总成，开发程序就要结合本地的情况设定，在规划报建、工程报建、市政报建方面，一般可以通过大 盘住宅和写字楼的先期投产，提前收回项目投资，而将配臵好的商业综合体部分实现“订单式”定制分配，对于不便分割的大型商场实施商家定制或机构持有，或经 营权租赁，对于独立商铺或街铺，则可进行封顶后的预售，包括返租销售。工程管理也是决定项目产品质量的关键，特别是扩初设计不细节和工艺程序的失败也将直 接导致产品无法使用。
做对商业运营的程序。
城市商业综合体归根到底还是活的商业内容，构成一座活的城市生命体，提供给人们生产和生活消费之用。一个新生的物种需要土壤、水分、阳光，需要面临竞争的物 种，任何新生事物的产生一定是以其他旧事物的牺牲和代价为转换，需要具备自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必须统一商业规划和运营管理，项目要具备 独立的营招合一的运营管理机制。项目的成功投产，需要严格按照商业运营的要求和意见，进行工程界面、主力店入驻界面、商户组合及商装界面、物业安防界面、开业营销界面等工作的统筹，达到投产后的可持续经营，实现稳场和旺场的不同阶段目的。 总之，做好城市商业综合体，要符合具体的城市、区域的现实发展需要，在现有土地利用价值最大化上实现项目产品合理、符合投资目的、建设周期短、与居住社区和 城市商业格局匹配的预期建设目标，住宅产品和商铺产品能够保证收回投资，并持有部分经营性物业，形成稳场和旺场的城市商业综合体。这要求投资发展商具备必 要的专业能力和眼光，需要专业的运营商全程专业管理，需要各类节点服务商提供专业经验和技术规范!
我想先说问题的提出，是在中国房地产业协会商业休闲旅游地产专业委员会的指导下，结合这两年我们在河北、内蒙、山西、辽宁、山东、湖南等地也有二线城市，
三、四线城市商业综合体的实践经过不完全统计提出一些个人意见供大家讨论。有些数据在统计当中比较难得到，所以说是不完全统计，供大家参考使用。
商业地产(专题阅读)的概念大家都清楚，为什么要把这个问题提出来，就是在三四线商业地产设计当中，融资的问题比一二线城市更困难。也就是说国际通行的商业地产隶属于不动产范畴，简单说就是自持物业，作为商业地产的开发建设应该遵循不卖的原则。但实际上我们通过设计实践发现，这个问题并不是那么简单。第二个就性质，商业地产具有金融产品的性质，依靠物业升值和租金作为资本积累的途径，对于住宅地产有很大的不同，大家做商业地产设计的时候不是建筑师想怎么样做都可以，一定要按照资本运营的规律来做。中国商业地产的现状一方面是被片面地过度集中在以零售商业为依托的开发建筑商。商业建筑很容易引起大家跟商场、商店的联系。就我们建设部和商业建设专业委员会的建议应该归类于非住宅类地产。我们忽视了商业地产其他领域的开发建设。另一方面在以零售商业为依托的商业地产开发建设中，一定程度上存在着说唱两张皮的现象。我是做实际设计的，我的发言可能更具体，更容易反映一线的实际情况。
一是 中国现阶段生存和发展的环境，许多商业地产开发商做不到一平米不卖。现实中商业地产开发建设中，卖商铺，卖商场，卖写字类，甚至卖酒店的企业企图和交易实实在在比较普遍地存在。我说的比较普遍包括现在国内大家公认为做得非常好的领军开发商是一样的。
二是传统开发商做住宅开发的惯性导致了做商业地产开发中带有销售商业的色彩是一种直接和看得见的现象。
三是在中国融资的困境是许多开发商发展中面临的现实，卖掉是无奈的选择。商业地产没钱根本就没得做，要想做就必须想办法弄钱。谈得不管怎么样冠冕堂皇就是钱，住宅有一个好处一卖就是钱，没有卖不掉的住宅但是有卖不掉的商业。商业地产短期难见效，我了解的情况和我接触的情况卖商业是为了保持利润率，一边股价保值。
商业地产的复杂性、技术难度、安全感等诸多因素不是许多开发商可以想像和承受的，卖商业是许多开发商一开始就制定的开发计划。
也接触过房地产的基金，比如说我们在内蒙做的项目，融资渠道在一定程度上存在着好说不好做，好看不好使的现象，国际基金机构运作的要求和国内的理念、运行模式还相差比较远，谈得多，成的少，这也是现实。
第四个我想把成功的商业地产开发商，自持物业和销售物业的概况给大家介绍一下。混合开发的规模大约在40万到60万还有更大的，自持物业比例是
上海商业综合体范文第6篇
城市综合体1986年诞生在巴黎拉德芳斯，兴盛于纽约曼哈顿。它具有完整街区的特点，是整体布局完整，功能特色明显，资源集合共享、多样化多层次的现代服务业集聚区。它具有地段稀缺性、交通便捷优势、现代城市设计、景观与环境设计和大都市地标等典型特征，是现代化城市的服务功能的新型载体。随着我国社会主义市场经济的不断发展，在东南沿海等很多地区的大城市中心商务区内逐渐形成了很多以大型购物中心为主体的，集餐饮、娱乐等为一体的城市商业中心。此类商业中心一般规模都以10万平方米为起点，并且还与星级酒店、写字楼、高级公寓等相结合，形成了体量庞大、功能齐全的综合性城市商业综合体。城市商业综合体在我国发展的十多年中，虽然时间远不及外国城市发展的久远，但是其中一些项目经过在实践中积累了宝贵的经验，水平有所提高，形成了新的业态设计新趋势。
随着我市经济不断发展，现代化、城市化不断推进，消费品市场日渐繁荣，商业业态更加丰富多样。除了传统的超市、百货商场外，城市综合体的说法越来越流行。但对于什么样的模式是或者不是城市综合体，目前尚没有正式统一的界定。一般而言，城市综合体是融合商业零售、商务办公、公寓住宅、酒店餐饮、娱乐休闲五大核心功能于一体的“城中城”，根据主导业态的不同可分为商业综合体、商务综合体、生活综合体、单一综合体以及综合体集群。其中，商业综合体一般为区域中心，以购物中心为主导，将商业、旅店、餐饮、办公、文娱等三项以上城市生活功能进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互促进的联动关系，形成一个有机整体。为了解我市商业综合体发展情况，近期在全市范围内开展了商业综合体调查。
一、商业综合体对经济发展的意义 1.构建新的商业系统
商业综合体集合了大型购物中心、休闲娱乐、餐饮、酒店、写字楼，形成多种功能配套的商业集合体。各业态之间紧密联系、相互依存、良性互动，从而强化各自功能，放大彼此价值，有助于形成“1+1>2”的效果，通过新的商业系统促进消费市场的发展。
2.优化城市产业结构
商业综合体内聚集的多为零售、餐饮、居民服务、文化、娱乐等相关行业单位，有利于形成产业集聚，发挥集聚效应，促进第三产业的发展，优化城市整体产业结构。同时，由于综合体具有功能协同、空间紧凑的特点，也有利于城市土地、交通等资源的集约高效利用。 3.提升居民生活品质
综合体集购物、就餐、娱乐、休闲等多种功能于一体，给市民带来便捷的生活体验和丰富的物质文化选择。同时，由于公共设施的完备、环境卫生的改善，能够极大地提升市民生活品质和居住幸福感。
二、我市商业综合体发展现状 1.起步较晚，发展较快
国际上一般认为，当人均GDP达到4000美元、城市化水平在45%-50%时，消费需求开始由单一的购物需求向综合性消费需求发展，此时就具备了建设城市综合体的条件;当人均GDP在5000-8000美元之间，城市综合体有了一定的抗风险能力，进入发展阶段;当人均GDP超过10000美元，城市综合体便进入了高速发展阶段。按常住人口算，2000年我市人均GDP已经达到4100美元，2002年、2006年和2014年分别达到6100美元、1.15万美元和2.97万美元，2014年常住人口城镇化率71.21%，已经进入城市综合体的高速发展阶段。
根据调查结果看，城市综合体这一业态从2011年开始进入我市大众视野，目前已有商业综合体6个，分别是昆山高新区的中茵世贸广场和超华城市广场、城北的九方城(今年10月底开业)、昆山开发区的金鹰天地(今年1月底开业)和世茂广场、花桥经济开发区的绿地乐和城以及张浦镇的首席MALL商业广场(今年5月开业)，总建筑面积约80万平方米，入驻商家880余户，从业人员近10000人，今年上半年合计实现营业收入超1.3亿元(不含新开业的九方城)。此外，还有在建的港龙城、五丰广场、万达广场、正大商业广场等。由此可以看出，我市城市综合体发展起步虽晚，但发展速度较快。
2.零售餐饮为主，其他行业为辅
我市现有的商业综合体多以大型超市、购物中心为主导，如中茵世贸广场的百盛、超华城市广场的欧尚、世茂广场的大润发、绿地乐和城的易买得等，聚集大量零售、餐饮商家，辅以部分居民服务业单位，有的再引入影院、儿童乐园、KTV等娱乐场所经营单位，其中约80%为个体户，法人和产业活动单位较少。就从业人员来看，餐饮业和零售业从业人员最多，但就平均每单位的吸纳就业能力而言，住宿业、餐饮业和娱乐业较强。从今年上半年实现的营业收入来看，仍以零售业为主，在全部调查单位中零售单位营业收入占比62%，其次为餐饮业，占比15%(详见下图)。但就调查了解的情况看，也有不少零售商家认为本店客流不大，人气不够，而大部分餐饮单位生意好，甚至需排队等候，即存在“餐饮火爆、商业冷清”的现象。
图1 我市商业综合体基本经营情况
3.地理位臵优越为主要优势，其他优势不明显
通过调查发现，多数商家认为综合体地理位臵优越与否，是否能够带来大量客流是影响本店经营状况好坏的最主要因素，而商场知名度、自身经营品牌知名度以及产品价格对销量并无很大影响。相对于不在综合体内经营的单位，客流量大和消费环境好是两个最大优势，其他方面则不存在明显竞争力。
4.商户规模较小，交易分散
就调查结果看，346家零售单位中，除购物中心及少数其他零售企业外，95%的单位今年上半年营业收入不到200万元;225家餐饮单位中，72%的单位上半年营业收入不到100万元。虽总体营业收入可观，但就单个商家而言，规模普遍较小，交易较为分散。
5.餐饮网络销售普遍，零售单位较少触网
随着电商的不断发展，互联网销售已逐渐向各行业渗透。通过对综合体内商家的调查了解到，大多数餐饮单位都已加入美团、大众点评等团购网站，且通过这些互联网平台的下单量大，不仅促进了销售，而且起到了很好的宣传效果。而零售单位中，除少数认为电商对自身影响不大或者通过已淘宝、天猫、微店等平台进行网络销售外，大部分商家认为电商对行业发展造成了很大冲击，使传统的实体市场萎缩，但目前并没有开展电商业务。
三、我市商业综合体发展中存在的问题 1.缺乏统一科学规划
空间布局不均衡，城区内大型商业业态密集，总体水平相对较高，而其他区域商业网点规模较小，大型业态缺乏，功能组合落后。目前，我市商业综合体主要集中在昆山高新区和昆山开发区，其他区镇除花桥经济开发区和张浦镇外都还没有。另外，综合体开发模式单一，定位不清，差异化不足。从调查结果看，我市商业综合体无论在行业构成还是品牌入驻上都具有很大的相似性。
2.配套环境不够成熟
作为一项系统工程，商业综合体的开发应与城市产业发展水平、居民消费能力以及基础设施建设相匹配。调查发现，不少商户反映综合体内停车位不足，周边也没有近距离的公共停车场，影响了客流的聚集。同时，周边休闲、游乐设施不足，综合体显得较为孤立，影响长远发展。
3.综合体品质不高
普遍而言，现在的城市综合体建设比较追求短期经济效益，存在前期规划仓促、开发周期短、后期运营管理水平不高等诸多问题。一方面，公共卫生、休憩等硬件设施有待完善;更重要的是软环境方面存在很多欠缺，如文化内涵不够，管理运营以及品牌塑造能力不足、商家与综合体管理机构的配合不充分、缺少与周边区域的互动等等，从而降低了城市综合体应该具有的综合价值，制约了升值空间，导致经济资源难以聚集甚至有所流失。
四、促进措施
1.合理规划，明确自身定位
随着近几年大量项目建成齐聚亮相，我市商业综合体逐步壮大，未来竞争也将比较激烈，很可能出现两极分化。要想取得成功，长远发展，必须进行合理规划，一是要明确目标群体及商圈范围，二是要有区别于其他综合体的经营特色，三是要清楚自身建筑特色对综合体发展的影响。要综合考虑外部环境和自身优劣势，找准自身定位，避免照搬其他综合体模式，走出一条差异化道路，否则容易引起不良竞争，影响综合体的招商和未来发展，进而影响全市整体的经济发展。
2.完善配套设施建设
要加强对商业功能与其他功能的协调研究，加快完善周边基础设施，畅通道路交通网络、加快停车场及其他市政基础设施建设，消除交通、环境等因素对商业综合体发展造成的障碍和制约，以良好的外部环境促进综合体发展。在良好的环境中种下“梧桐树”，以便招来“金凤凰”。
3.加大招商引资力度
商业综合体和入驻商家是利益共同体，只有相互依存、相互合作才能共同发展。加强与大型商贸流通企业的合作，以重点项目为支撑，引领综合体发展，吸引企业入驻。通过高档、中档不同层次品牌的结合，满足不同群体的消费需求，增强综合体的生命力和发展潜力。
4.创新经营管理制度
随着越来越多的商户入驻，商业综合体已经成为城市商业的重要组成部分。除个别达到统计限上标准的外，更多的是未达到限上标准的经营单位及个体户，在现有统计制度下，没有达到限上标准的单位经营情况无法直接在限上统计数据中体现，只能通过限下抽样推算。因此，有必要探索新的经营管理制度，既有利于商业综合体的发展，又能够符合统计制度的要求，使统计数据更准确地反映消费市场的发展情况。
商业综合体发展的成功要素
选址、业态组合及营运策略已成为商业综合体开发的三大关键问题，同时也是商业综合体开发的成功之匙。
选址是综合性项目开发过程中的第一步，也是决定该项目成败的重要一环，因此选择区位时一定要统筹规划。莱坊董事及上海研究及咨询部主管杨悦晨认为：“尽管中央商务区的风险较小，但选址时考虑到第三产业发展的需要，亦可选择农村或者工业城市进行开发。”
综合开发区的成功与否仍取决于各个业态的组合，目前的城市商业综合体包括四大核心业态：写字楼、购物中心、酒店以及酒店式公寓。其中写字楼、购物中心及酒店三者的业态协同性最优，是商业综合体开发最普遍的组合。从开发商的角度而言，项目选址、风险偏好以及项目体量大小等考量因素会成为决定商业综合体开发业态组合的关键。
在开发过程中，不少开发商面临项目营运策略的选择。莱坊建议，一般情况下，若非资金处于紧缺状态，开发商可将综合体项目保留只租不售作为公司长期的投资。
城市商业综合体，特指位于城市市区中心或主要商业区的商业综合体，集社区公寓、开放式步行街、主题性封闭式的MALL、零售主力店、酒店、写字楼等 为一体，综合开发的房地产项目。规模和体量可大可小。
城市商业综合体把城市中不同性质、不同使用功能的社会生活空间相结合，进行统一规划，统一开发和管理，充分发挥城市功能与用地及建筑空间的共同作 用，形成一个完整的街区，满足人们对于居住、消费、环保、休闲等多方面和谐统一的需求。
当前，中国城市化进程迅速提高，人口向区域中心城市集中，现代生活方式和商业资源向郊区和二三线城市渗透、扩展，如何建设合理规划的现代化的城市商业综合体，是摆在实业界和政府面前的重要任务。
笔者多年从事城市商业综合体的策划和运营，有几点体会： 一城市商业综合体首先要符合城市发展规划
随着城市居住格局和消费能力的变化，无论新区建设，还是旧区改造，都需要合理布局的商业网点配套，需要适合商业环境的新的商业物业内容，政府规划部 门首先在用地上，应该充分预留商业用地，并科学规划用地内容和控制性规划要点。
由于城市商业综合体首先是房地产建设项目，如何引导或影响政府利用土地及空间，实现商业资源与城市功能的重新配臵，达到集约目的，是发展商和运营商 应该积极有为的工作。
发展商和运营商应积极为政府相关规划提供有效建议，使建设项目的功能直接被接纳到城市功能规划中，使政府能够更多了解城市实际需求，达到发展规划与 资源配臵的更好结合。特别是要充分帮助政府解决急难的城市“旧城改造”、“新区商业中心”区块二级用地开发问题，对于缓解城市居住、交通、环境与治安等压 力都是可以得到政府积极支持的，用地和规划上也可获得优惠便利的政策条件。
二、城市商业综合体开发的关键原则
城市商业综合体开发建设，实际也是城市局部升级的时间安排，或在空间上的再次开发利用。牵涉到土地的一级整理、二级开发，系统性强，工程巨大，包容内容 复杂，更牵涉到城市居民、投资者和消费者的切身利益，因此，项目用地的选择、项目前期的策划定位、项目的统筹运营必须坚持四大原则：
符合“刚性规划”的原则：
城市商业综合体复合了交通、居住、商业、生活娱乐等各种生活形态的部分或全部功能于一体，是不可再生的稀缺资源，需要将项目建筑功能和商业功能融入城市发展 规划中，引导和主导一个城市或城区的功能定位，如商业网点配套、街区产业复兴、文化特色构成、城市交通组织及市政配套、景观，等等，一旦落地难以更改，其 商业规划和建筑设计的编制必须以所在地城镇建设规划、人口规划和商业网点规划为依据进行编制，以实际街区或项目用地进行策划，用科学分析的数据和策划报 审，突出土地利用与城市发展目标的完美结合，实行城市再造与城市文化内涵的融合，获得用地和技术经济指标上的批准，获得开发报建过程的通畅。
2、符合“以商定产”的原则：
城市商业综合体，一般是城市区域重点的商业中心枢纽设施或居住区重要的配套商业设施，也是对旧的街区商业的扬弃、继承、创新、发展的过程，需要全面进行商业 资源、形态和业态的调查和引进，外埠同类项目的借鉴，达到重新整合、优化配臵商业资源，提高投产物业资产利用价值的目的。特别是主力店、国内外一线二线的 商业品牌资源、具备主题商业价值的新的消费形态，需要在建筑设计前就落实主力店商家的各项工程技术要求和商业规范，落实商业业态匹配的空间营造和商铺分 割，使建筑设计和建筑工程符合整体商业规划目的。如果不熟悉商业资源和商业发展趋势，就是盲人摸象，结果自然可知。因此，建筑设计之前一定要进行充分的商圈、社区市场调研和商业规划定位。
符合“以人为本”的原则： 城市商业综合体最终是为城市居民、消费者和旅游者服务的，无论建筑体的公共空间和内部空间，都是高度人性化服务的要求，在建筑规划设计、建筑结构设计、空间 设计、景观设计、绿化、区间布局及流线设计、交通组织、环保、市政配套及安全等等方面都有硬性指标，而这些硬性的指标却是为“以人为本”的根本目的服务 的，深度设计上却是消费行为科学的软性沟稽。既要方便集客和商户经营，又要方便行人、残障人出行，有利于人流、车流、商流的安全回流和疏散，同时又要增强 社会公众参与性，给百姓创造更好的景观文化休闲空间，具备“细节到一厘米”的物业品质，形成消费者的精神共鸣和文化认知。
符合“投资共赢”的原则：
城市商业综合体，包括了购物、休闲、办公、居住、旅游、停车等多种功能，包括主力店、独立街铺、酒店、写字楼、特色商业街、公寓、高尚住宅、大型购 物中心、环境及市政配套等等物业设施，投资非常巨大，各类物业投资回报方式和周期多样化。在项目产品规划投产前，需要将概念性规划设计与项目可行性财务分 析，以及投资开发周期、物业租售留回报方式结合，进行综合分析，进行项目规模、产品内容、布局、体量的配臵，满足各个利益相关方的权益组合，满足项目实际 的资金筹措和回收。
三、把项目开发的程序做对
城市商业综合体的建设和投产是投资商、发展商和运营商，以及相关服务机构、零售商、供应商，等等，高度协同的社会化劳动，作为投资商、发展商和运营商担当着统筹项目的重要角色，也是最大的风险承担者。
由于一些发展商自认为是“老板”，做事拍脑袋，或者财力不足盲目投资，或者专业能力局限，造成项目失败的案例比比皆是。特别是产品规划和硬件投产方面的问题，给项目带来的损失相当巨大。所以，有钱有权不等于你有专业能力，也不等于你可以忽视商业地产的专业规范。
项目的操作应该以“格物致知、专业管控”的态度去进行，项目的投资运营、开发运营和商业运营都应该进行集中的计划统筹，按照设定的程序，一环扣一环衔接实施。
二三线城市商业综合体开发运营的要点
1、做对投资运营的程序。
土地成本、开发成本、运营成本都需要产品实现和变现，才能收回。而投资回报的方式依赖于不同项目产品的使用价值和资产属性，租售留需反复测算论证。因此，投 资前的项目产品论证和概念性规划设计，实际已经决定了项目投资的成败。好的项目产品规划设计，结合了商业、建筑、文化、投资、政府、银行、消费者等，多方 面的认同，可以在项目投产前就赢得投资机构和个人的认可和投入，使得发展商可以通过自筹资金、合资合作投资、债权融资、股权融资、施工单位代建等多种方式 建立良性投资组合，实现滚动开发，也可以在项目投产后较容易实现产品现货变现，盘活现金流，甚至成为资本市场的上好产品。
2、做对开发运营的程序。
城市商业综合体，往往是销售型物业和持有型物业相结合进行产品总成，开发程序就要结合本地的情况设定，在规划报建、工程报建、市政报建方面，一般可以通过大 盘住宅和写字楼的先期投产，提前收回项目投资，而将配臵好的商业综合体部分实现“订单式”定制分配，对于不便分割的大型商场实施商家定制或机构持有，或经 营权租赁，对于独立商铺或街铺，则可进行封顶后的预售，包括返租销售。工程管理也是决定项目产品质量的关键，特别是扩初设计不细节和工艺程序的失败也将直 接导致产品无法使用。
做对商业运营的程序。
城市商业综合体归根到底还是活的商业内容，构成一座活的城市生命体，提供给人们生产和生活消费之用。一个新生的物种需要土壤、水分、阳光，需要面临竞争的物 种，任何新生事物的产生一定是以其他旧事物的牺牲和代价为转换，需要具备自我管理、自我增殖和更新的能力。因此，必须统一商业规划和运营管理，项目要具备 独立的营招合一的运营管理机制。项目的成功投产，需要严格按照商业运营的要求和意见，进行工程界面、主力店入驻界面、商户组合及商装界面、物业安防界面、开业营销界面等工作的统筹，达到投产后的可持续经营，实现稳场和旺场的不同阶段目的。 总之，做好城市商业综合体，要符合具体的城市、区域的现实发展需要，在现有土地利用价值最大化上实现项目产品合理、符合投资目的、建设周期短、与居住社区和 城市商业格局匹配的预期建设目标，住宅产品和商铺产品能够保证收回投资，并持有部分经营性物业，形成稳场和旺场的城市商业综合体。这要求投资发展商具备必 要的专业能力和眼光，需要专业的运营商全程专业管理，需要各类节点服务商提供专业经验和技术规范!
我想先说问题的提出，是在中国房地产业协会商业休闲旅游地产专业委员会的指导下，结合这两年我们在河北、内蒙、山西、辽宁、山东、湖南等地也有二线城市，
三、四线城市商业综合体的实践经过不完全统计提出一些个人意见供大家讨论。有些数据在统计当中比较难得到，所以说是不完全统计，供大家参考使用。
商业地产(专题阅读)的概念大家都清楚，为什么要把这个问题提出来，就是在三四线商业地产设计当中，融资的问题比一二线城市更困难。也就是说国际通行的商业地产隶属于不动产范畴，简单说就是自持物业，作为商业地产的开发建设应该遵循不卖的原则。但实际上我们通过设计实践发现，这个问题并不是那么简单。第二个就性质，商业地产具有金融产品的性质，依靠物业升值和租金作为资本积累的途径，对于住宅地产有很大的不同，大家做商业地产设计的时候不是建筑师想怎么样做都可以，一定要按照资本运营的规律来做。中国商业地产的现状一方面是被片面地过度集中在以零售商业为依托的开发建筑商。商业建筑很容易引起大家跟商场、商店的联系。就我们建设部和商业建设专业委员会的建议应该归类于非住宅类地产。我们忽视了商业地产其他领域的开发建设。另一方面在以零售商业为依托的商业地产开发建设中，一定程度上存在着说唱两张皮的现象。我是做实际设计的，我的发言可能更具体，更容易反映一线的实际情况。
一是 中国现阶段生存和发展的环境，许多商业地产开发商做不到一平米不卖。现实中商业地产开发建设中，卖商铺，卖商场，卖写字类，甚至卖酒店的企业企图和交易实实在在比较普遍地存在。我说的比较普遍包括现在国内大家公认为做得非常好的领军开发商是一样的。
二是传统开发商做住宅开发的惯性导致了做商业地产开发中带有销售商业的色彩是一种直接和看得见的现象。
三是在中国融资的困境是许多开发商发展中面临的现实，卖掉是无奈的选择。商业地产没钱根本就没得做，要想做就必须想办法弄钱。谈得不管怎么样冠冕堂皇就是钱，住宅有一个好处一卖就是钱，没有卖不掉的住宅但是有卖不掉的商业。商业地产短期难见效，我了解的情况和我接触的情况卖商业是为了保持利润率，一边股价保值。
商业地产的复杂性、技术难度、安全感等诸多因素不是许多开发商可以想像和承受的，卖商业是许多开发商一开始就制定的开发计划。
也接触过房地产的基金，比如说我们在内蒙做的项目，融资渠道在一定程度上存在着好说不好做，好看不好使的现象，国际基金机构运作的要求和国内的理念、运行模式还相差比较远，谈得多，成的少，这也是现实。
第四个我想把成功的商业地产开发商，自持物业和销售物业的概况给大家介绍一下。混合开发的规模大约在40万到60万还有更大的，自持物业比例是