万科房地产管理范文

万科房地产管理范文第1篇

第一章

总则

第一条 目的

为加强公司的安全管理，增强员工的安全意识，落实各项安全措施，保障公司各项工作的顺利开展，本着“预防为主，杜绝隐患的原则，结合公司实际，特制定本制度。 第二条 定义

本制度的安全管理是指消防、财产、用电及突发事件处理等方面的安全管理。 第三条 职责

行政中心是公司安全管理的职能部门，各部门负责人全面负责本部门的安全管理工作。 第四条 适用范围

本制度适用于各中心、公司。

第二章 消防安全管理

第五条

行政中心应每半年组织一次消防安全学习，开展多种形式的消防安全宣传教育，以增强全员安全意识，使员工了解和掌握必备的安全防范知识。 第六条

行政中心应按照消防法规和消防部门的要求，在办公区域内配备消防设施设备，并对消防设施设备的性能情况经常进行检查，确保消防栓、灭火器具完好、有交往，消防通道畅通，消防标识清晰、准确。

第七条

安全设施的摆放要有固定位置，不得随意改动，“注意”、“禁止”标牌、标志、应醒目标准，消防标识清晰、准确。

第八条

办公区域严禁存放易燃易爆物品。

第九条 发生火情应立即拨打报警电话，准确报告起火部位、燃烧品等情况，按动附近火灾报敬警器，关掉一切电源，并利用附近灭火设备灭火。

第三章

财产安全管理

第十条

公司全体员工都有保障公司财产安全的责任和义务，在公司财产受到损害时，应采取果断措施，维护公司资产的完整和安全。部门总监应全面负责本部门配置资产的安全，资产的直接使用者或保管者为第一责任人，如因不负责任造成丢失或损坏，资产的直接使用者或保管者承担损失部分资产价格的100%。

第十一条

每天下班及节假日应关好门窗、电灯、开关、水龙头或其他用电、用水设施，行政中心定期对下班及夜间值班情况进行检查，无故脱岗者处以50-500元罚款;上班时间外出应及时锁了抽屉，钥匙随身携带，最后离开者关窗锁门。

第十二条

财务部、档案室等重要部门应安装防盗门窗，财务部门的重要票据、支票等一律入保险箱，随时上锁。

第十三条

财务部应严格按照现金管理规定，巨额资金的存取应保证在保安不少于两人(并配备安防器材)及专车护送的条件下，由财务人员专人办理;帐面资金的管理严格按照有关制度输，对不按照规定办理造成损失的，当事人应全额赔偿，直至追究法律责任。 第十四条

公司印章应存放在保险柜或其他安全的地方，财务专用章和法宝代表人印章应分

开存放(具体参照公司印章管理制度)

第十五条

公司车辆使用应严格遵守公司车辆管理制度，公司司机及驾车人员必须严格遵守交通法则和行国规范，杜绝酒后驾车违章行为，服从交警指挥，保证行车安全。公司车辆应停放在指定地点，并要做好安全防范工作，要关窗锁门、不得存放贵重物品。(具体参照公司车辆管理制度)

第十六条

员工上下班途中要牢固树立交通安全意识，如遇加班超时至深夜，尽量避免单人独行，女员工应由男员工护送回家。

第四章 用电安全管理

第十七条

员工使用各类设施设备，应遵守相关的操作程序和要求，禁止违规操作以保障用电安全。

第十八条

除办公设备以外的电力设施设备的维修应由物业管理人员负责，公司人员不得擅自维修。

第十九条

维修人员在维修各类电力设备时，应严格按照安全操作规程操作。 第二十条

员工不得在办公区域内私拉电线，不得擅自使用电热器具，下班应切断办公设施设备的电源，不得在禁烟区域抽烟，对违反规定者处以100—500元罚款。

第五章 突发事件处理管理规定

第二十一条

公司的突发事件是指与公司有关的、突然发生的，已经或者可能对公司的经营、财务、声誉产生严重影响以及相关法律法规规定应当采取应急处理机制的重大事件，主要包括但不限于纠纷引起的重大堵门事件、公司重大安全事故、公司财产事故、员工人身伤害等。 第二十二条

突发事件处理应遵循的原则

(一) 保护公司利益;

(二) 预防为主、常备不懈;

(三) 反应及时、措施到位;

(四) 统一领导、分级负责;

(五) 最大程度地减少对公司经营及形象的影响。 第二十三条

突发重大事件一经发生，由公司迅速成立危机处理小组，危机处理小组由事故相关管理部门的分管副总裁担任组长，其他相关部门全力配合。公司处理突发事件的具体组织工作由危机处理小组负责。 危机处理小组的主要职责包括：

(一) 决定启动和终止突发事件处理系统;

(二) 拟定突发事件处理方案;

(三) 组织指挥突发事件处理工作;

(四) 协调与政府部门和其他有关部门的关系;

(五) 突发事件处理过程中的其他事项。 第二十四条

预警和预防的规定

各中心、公司负责人作为突发事件的预警、预防工作第一责任人，应定期检查及汇报部门或公司有关情况，做到及时提示、提前控制，将事态控制在萌芽状态中。 第二十五条

预警信息的传递及处置

预警信息包括突发事件的类别、起始时间、可能影响范围、预期事项、应采取的措施等。公司预警信息的传递主要由公司各部门及各项目、案场的责任人负责向事故(件)相关

部门领导进行汇报，然后由事故(件)相关部门领导对信息进行分析及调整，确定为有可能导致或转化为突发事件的各类信息并予以高度重视，必要时可向分管事总裁汇报，及时解决。公司的任何人均可作为信息的报告人，报告人有突发事件信息后应立即向事故(件)相关部门领导进行汇报，由事故(件)相关部门领导按照工作程序进行处理。 第二十六条

突发事件处理程序

(一) 接办。值班领导接到事故(件)报告时，要做详细记录，接报时间要具体到分钟。发生在各项目或案场的突发事件，必要时值班领导应与各项目或案场取得联系，确有必要的，要责成案场上报事故(件)处理的有关情况。

(二) 报告。值班领导将有关情况了解清楚后，一般性的安全生产事故和突发事件，按正常工作程序处理。重大安全生产事故和突发事件，要形成简明报告，并在5分钟内吴送总裁和分管副总裁，必要时报告其他副总裁。如总裁和主管副总裁不在办公室，可先在5分钟内电话报告有关情况，然后呈送局面材料。夜间接报重大情况，分管副总裁有明确处理意见的，值班领导可视情况于次日上班后报总裁。

(三) 转办。总裁关于重大事故(件)的批示意见，值班领导要迅速转办，并做好情况跟踪和详细记录。公司对处理时间较长的突发事件和重大事故，成立危机处理小组进行处理的，值班领导要及时进行沟通，掌握有关情况。

(四) 跟踪。值班领导要准确了解和掌握事故(件)发展的动态和进程，随时搞好跟踪调度和信息反馈，及时将事故(件)进展和处理情况报告总裁或主管副总裁。

(五) 结案。对重大事故(件)的处理过程，要形成完整的局面材料。在接报当天处理完毕的，由当日值班值班领导及事故相关部门领导负责材料的汇总、整理工作;需2日以上方可处理完毕的，以接报当日值班领导和相关部门主管领导为主，组织有关人员共同完成材料汇总工作。处理完毕，要及时将有关材料送至公司资料室存档，必要时可作为公司知识成果，报至计划运营部备案。

第二十七条

工作职责

(一) 实行事故相关部门领导负责制，事故相关部门领导为主办领导，值班领导的跟踪、协调的责任。当日不能正理完毕的，值班领导交接班时，要向接班领导讲清情况，接班领导继续跟踪协调。

(二) 主办领导要高度负责，做到不拖、不误，务求准确、及时。对迟报、漏报的，要追究主办领导的责任。

(三) 主办领导要准确领会公司意图，严格按照公司指示精神协调处理，不得擅做主张。

(四) 值班领导夜间或公休日遇有难以独立处理的紧急情况，要及时报告分管副总裁，请有关人员协助处理。

第二十八条

突发事件处理过程中相关工作人员应遵守的纪律

(一) 恪守保密原则，有关突发事件处理工作中的情况，不准随意泄露;

(二) 牢固树立全局观念，坚决服从公司统一安排;

(三) 忠实履行职责，不得损害公司利益及形象。

第六章 附则

第二十九条

万科房地产管理范文第2篇

房地产行业营销人员薪酬管理制度

第一条 目的

1. 为了规范营销人员薪酬管理。

2. 保障薪酬管理工作的全面性、公正性、可操作性与可持续发展性。

3. 维护公司的组织利益和员工利益，增强公司的人才竞争力和综合实力。

第二条 适用范围

本制度适用于公司全体营销人员。

第三条 定义

1. 员工介绍客户：员工使客户认知“****”(项目名称)，并促使客户第一次到访。

2. 开盘：项目初始销售至销售率达到40%阶段。

3. 中盘：项目销售率40%---70%阶段。

4. 尾盘：项目销售率70%--100%阶段。

5. 大客户：同一单位或同一单位的在职人员一次性购买10套(含)住宅以上的客户，

同一顾客(含直系亲属)一次性购买3套(含)住宅以上的。

6. 待岗：在工作岗位仅发放基本生活费(400元/月)，时限一个月。

7. 离岗：离开原工作岗位，由办公室予以考虑除原工作岗位外的其他工作岗位，如

均不适用公司可与其解除劳动合同。

8. 营销人员：营销部内从事具体的房屋销售工作，负责客户的接待、讲解、带看施工

现场、客户回访等。

9. 非营销人员：指营销部以外的公司员工及除主管营销总经理、营销部经理、营销人

员以外的营销部其他员工。

10. 目标：指本制度所确保实现的销售收入指标，即应完成的工作任务。

11. 首席营销员：每月完成销售任务，绩效评估综合排名第一者为首席营销员。

第四条 颁布和执行

本制度自200X年月日颁布执行。

第五条 职责

1. 董事长

1) 批准营销部营销薪酬体系;

2) 批准营销部激励标准;

3) 批准营销部岗位及岗位人员数量的设置。

2. 总经理

1) 确定营销部营销薪酬体系;

仅供参考

HR工具-文本范例

2) 确定营销部激励标准;

3) 确定营销部岗位及岗位人员数量的设置;

4) 对营销部整体绩效进行评估。

3. 营销部

1) 拟定不同项目开始前营销人员不同岗位的设置;

2) 拟定不同项目开始前营销薪酬体系;

3) 拟定不同项目开始前营销激励标准;

4) 负责对营销人员各岗位绩效的评估。

4. 财务部

对营销部激励执行中的财务指标进行审核。

5. 人力资源部

对营销部激励执行中的财务指标进行审核。

6. 成本审计部

监督营销部激励的执行。

第六条 流程

1. 薪酬设计的的基本原则

1) 有利于员工个人与公司共同发展;

2) 在保证公司整体竞争力的前提下，全面贯彻绩效评估制度。

2. 营销部薪酬的设置

1) 根据不同的项目，营销部设计不同的岗位设置，基本结构为营销经理、置业顾

问、销售内业三类岗位，根据不同情况予以增删;

2) 根据不同岗位，设置不同的绩效评估标准;

3) 薪酬的标准以公司薪酬体系为基础，根据公司绩效评估体系作为衡量的依据。

3. 营销部激励标准的设置

1) 营销部根据项目及销售周期等各种因素的不同制定不同的激励标准;

2) 营销激励标准制定后报送总经理进行审核;

3) 营销激励标准经董事长批准后颁布执行。

4. 营销薪酬的执行

1) 根据岗位的不同按公司制定的薪酬标准结合绩效评估制度执行;

2) 人力资源部、财务部负责对薪酬执行的审核;

3) 成本审计部负责对薪酬执行标准的监督;

4) 经审核的薪酬报总经理签批后报董事长最终确认。

5. 营销激励标准的执行

1) 经董事长批准后的激励标准作为营销不执行的依据;

2) 营销部按月制定激励明细表，报财务部审核，经总经理签批后由董事长最终确

认;

3) 确认后的激励明细送人力资源部备案。

HR工具-文本范例

第七条 激励

1. 正激励

首席营销员每月额外奖励人民币500元;连续三个月为首席营销员的再奖励人民币1000元;五次(含)以上被评为首席营销员的奖励人民币2000元，同时按营销员要求可将其劳资关系调入公司。

2. 负激励

1) 待岗

a) 当月未完成任务且销售额排名最后的，当月不予正激励并待岗。如下一个

月能完成任务，恢复上岗;

b) 因争、抢客户或激励所导致的公司内部人员争执等影响团结的，对争执双

方均予以扣除因争执对象已取得的正激励，并给予待岗的负激励。

2) 离岗

a) 营销人员连续2个月未完成销售任务且连续2个月销售额排列最后一名

的;

b) 营销人员连续三个月销售额均未完成任务的;

c) 营销人员年终销售额排列最后一名，并且额度未达到营销人员平均销售额

的50%的。

万科房地产管理范文第3篇

【课程序言】

1、课程从市场的角度分析产品的策划，使市场人员更好的了解设计，使设计人员更加市场化，促进两个专业间的良性的互动。

2、课程从开发商的角度全面剖析房地产营销和策划，对开发商有一定的启发和借鉴。也是为开发商提供营销策划专业服务的机构了解开发商的一扇窗口。

3、课程通过一些行之有效的工具，帮助房地产营销策划人员建立一套解决复杂市场问题逻辑和方法。课程融汇国内国际案例，既谈得也谈失，既有一二线城市的经典项目，也谈

三、四线城市的具体实践。既有龙头企业的实操心得，也有初哥的操盘体验。

【学员对象】

1、房地产企业及其相关企业的董事长、总经理、副总经理、营销策划总监等中高层管理人员;

2、房地产项目公司中高层管理人员、销售总监、销售经理、销售主管等。

【讲师介绍】

高老师：中房商学院房地产培训高级顾问，现任万科集团本部总策划师、万科集团建筑研究中心副总策划师，万科集团营销专家委员会委员，万科集团建筑与环境艺术委员会委员,曾任深圳万科地产公司广告营销主管、销售部经理助理，销售部副总经理，华南区域管理中心营销部总经理，，集团的灵巧制导专家小组和海燕小组成员。从事房地产营销工作,参与营销策划项目包括深圳万科城市花园、万科桂苑、万科彩苑、万科福景、万科四季花城、万科金色家园、万科温馨家园、万科金域蓝湾、万科东海岸社区、万科十七英里、万科城、万科第五园、广州四季花城、城市花园、蓝山，金域蓝湾、中山城市风景，珠海金域蓝湾;东莞城市高尔夫、运河东一号、松山湖一号、万科城，佛山金色家园、蓝桥圣菲、厦门金域蓝湾、福州金域榕郡、惠州大甲岛等项目。主管区域万科地产

客户俱乐部(万客会)。曾代表深圳万科房地产公司参加在加拿大举行的第八届国际花园城市暨国际花园社区总决赛，代表东海岸项目进行参选陈述和答辩，深圳万科东海岸获国际花园社区可持续发展类金奖。

【课程大纲】

第一部分：房地产项目市场定位及产品策划

一、前言

1、万科的产品观;

2、万科的房地产的节点流程管理;

3、市场分析的逻辑

二、房地产项目的市场定位

1、完成《项目定位报告》要考虑哪些因素?

2、项目定位逻辑;

3、客户分析框架：万科的客户细分;客户细分的三个维度;客户购房核心驱动要素;

4、市场分析框架;

5、项目定位框架

6、土地价值分析：如何通过土地运营提升项目的价值;

7、土地属性分析;

8、有效市场定位的工具;

三、房地产项目定位中的问题

1、根据竞争关系合理定位;

2、牛市中拔高定位的做法;

3、土地条件认知偏差造成的定位问题;

4、定位报告全案分析

四、房地产项目产品策划

1、客户的产品需求分析;

2、产品品类及产品线规划;

3、产品建议的逻辑与方法：认识产品建议，把握客户需求，明确竞争策略，产品建议内容;

4、产品价值的客户敏感点分析：

--土地分析：土地的分级分析;土地开发的市场逻辑;--案例分析; --概念设计：规划提升产品力，规划决定盈利模式; --万科城总体规划--土地价值最大化的选择; --广州中海蓝湾规划中的市场逻辑; --长沙金域蓝湾规划中的市场逻辑; --景观优先或朝向优先? --厦门金域蓝湾的规划思考 --长沙郡原广场规划分析; --星河湾的规划是如何解决会所的经营问题的? --绿城的产品规划中的精神暗示; --墨尔本滨海住宅中的反传统规划所产生的效果; --仁恒河滨城的规划中体现的高端理念; --如何从规划中挖掘市场价值-惠州国汇山规划分析

--案例：从规划中的方案对比分析，看开发商的市场价值取向; --建筑风格及立面; --从国内外立面的图片分析看高层立面的发展趋势;

--户型：户型配比，户型配比原则和评价标准，户型的附加值空间案例分析; --万科的15平方米极小户型研究; --园林景观：园林价值点塑造，软硬地比、水景的维护、乔木和灌木的比例、树木如何能反应季节的变化、如何增加植物的动感，景观设施功能化;如何有效的利用红线外的资源，景观再造，冬季北方园林的差异化策略; --配套：社区商业配套的思考：商业规划中的市场逻辑;商业和住宅的关系; --会所：如何通过配套，建立项目的标杆形象，香港凯旋门、名门案例分析;

五、发现客户价值

案例

1、精装修-重要而未被满足的客户需求 案例

2、高端高层项目的大堂如何体现客户价值; 案例

3、两房两厅VS一房一厅;

六、创造客户价值-营销中的另类创意给我们的启示 案例

1、澳洲滨海大策划; 案例

2、新西兰公寓大胆创意打造唯一性; 案例

3、企业会所-商业和住宅的双向选择万科松湖中心案例分享; 案例

4、黄金海岸旅游地产项目给我们的启示; 案例

5、澳洲艺术主题酒店给地产开发的启示;

七、产品力分析

产品力定位工具介绍;产品价值曲线分析工具介绍;产品价值公式，产品价值评级表，产品力公式，产品力评级案例;

八、产品力不足的表现

1、配套不足带来产品性能不足;

2、产品力递减带来产品竞争力下降;

3、产品解决方案与客户需求不匹配;

4、单价过高带来的总价竞争力不足;

5、装修配置过高造成总价过高;

九、竞争策略分析

1、竞争来源分析;

2、竞争分析工具：竞争关系图;

十、建有主题和故事的房子

1、福州地王万科金域榕郡的突围策略;

2、一座豪宅是如何建成的-香港超级豪宅天玺案例分享;

3、黄金海岸77层高的海景豪宅-SOUL(海景一号、; 十

一、客户价值排序及价值创新

雅高集团价值创新的启示--将钱投到客户可感知的质量上 第二部分：房地产全程营销策划及万科经验借鉴

一、房地产产品的包装、传播和推广

1、项目包装 (1)项目命名; (2)项目的形象定位及VI系统; (3)现场包装;

2、项目推广中的形象定位

二、房地产项目销售要解决的核心问题 --扩大来访量和提高转率

--淡市中如何扩大客户来访量和提高来访转化率的策略和方法：

1、通过行之有效的广告策略扩大来访量;

2、合理的媒体策略传播产品及销售信息;

3、通过有效的活动策划提升有效的来访量的： (1)三级市场代理转介模式; (2)全民加油大行动; (3)精确制导武器--客户地图; (4)线下营销; (5)蓝桥花园的私房菜营销; (6)泉州品牌论坛营销; (7)东莞万科金域蓝湾以快制快; (8)万科清林径的比房行动; (9)棠樾的竞墅行动; (10)海南万科森林度假公园的营销--万科亿基金度假计划。

三、提高客户转化率关注的问题

1、客户体验管理;

2、销售接待中心展示策略;

3、示范单位展示策略：包括滨海豪宅贝沙湾的展示策略;

4、价格策略：

5、如何应对竞争者的降价策略;

6、比较原理如何帮助提价;

7、开盘准备

第三部分：解决问题

一、案例解析

1、四季花城案例、第五园、中信森林湖案例;

2、市场问题诊断的工具; 第四部分：现场解惑

【课程说明】

[组织机构]：中房商学院 中房博越

[时间地点]：2014年4月19-20日 郑州(具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组) [培训费用]：人民币3680元/人(含讲师费、场地费、茶歇、资料费等)会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

万科房地产管理范文第4篇

公司按照市场化原则,提供业内富有竞争力的薪酬,吸纳和保有优秀人才。

1.1 市场化:在行业内保持富有竞争力的薪酬水平,与公司在各地的市场地位相一致。

1.2 因岗而异:薪酬体现不同岗位在决策责任、影响范围、资格要求等方面的特性。

1.3 成果分享:公司获得的每一个进步都和广大职员的努力密切相关,公司发展的同时要让职员分享成功的果实。

1.4 均衡内外部报酬:关注薪酬等外部报酬的同时,亦不能忽略对工作的胜任感、成就感、责任感、个人成长等内部报酬。

1.5 为卓越加薪:薪金和服务时间长短、学历高低没有必然关系,但是和业绩、能力密切相关。

1.6 薪酬保密:薪酬属于个人隐私,任何职员不得公开或私下询问、议论其他职员的薪酬。

2.薪酬构成

2.1 职员现金年收入包括固定收入和浮动收入两部分。

(1)固定收入=岗位薪金+住房补贴+双薪+过节费。

A、岗位薪金:公司实行月薪制,岗位薪金是固定收入的主要组成。

B、住房补贴:为职员解决住房问题提供现金支持。

C、双薪:上一所在单位经营正常的情况下,每年的1月份发放上一的双薪,基数为当月的岗位薪金。

D、过节费:春节、中秋节各发放一次。

(2)浮动收入以奖金体现,包括季度奖、年终奖等。

2.2 按政府规定,公司为职员购买社会保险,个人须承担的部分从每月薪金中扣除。

2.3 个人所得应缴纳所得税,由公司代扣代缴。

3.发薪日期和支付方式

公司按职员的实际工作天数支付薪金,付薪日为每月15日,支付上月11日至当月10日的薪金。若付薪日遇节假日或休息日,则在最近的工作日支付。公司将在每月付薪日前将薪金转入以职员个人名义开立的中国银行存折帐户内。

4.薪金调整机制

4.1调薪

(1)公司每年上半年根据市场价值变化和个人业绩进行一次统一的薪金调整,具体时间、操作办法按集团人力资源部通知

执行。

(2)每年下半年进行一次补充性薪金调整,主要适用于上半年调薪以后转正的职员以及在中期业绩考核中表现优异的个别职员,作为对上半年调薪的补充。

4.2 即时调薪

(1)因转正、职位变动、专业级别调整、违纪而进行的调薪,属于即时调薪。

(2)转正调薪自转正之日起执行,其他即时调薪依据审批意见执行。

4.3 职员薪金由集团人力资源部统一管理。

5.特殊期间的薪金给付

5.1 工伤医疗期内

工伤职员在工伤医疗期内停发薪金,改为按月发给工伤津贴。工伤津贴的基数为职员岗位薪金加住房补贴。工伤医疗期满停发工伤津贴。

5.2 病(伤)假内

(1)病(伤)假期间扣除福利补贴,具体依所在单位相关规定办理。

(2)职员患病或非因工负伤,需要停止工作治疗时,根据国家有关规定享有3-24个月的医疗期。

(3)连续病(伤)假或一年内累计病(伤)假不超过6个月的,按以下标准支付病(伤)假期薪金:

A、司龄不满5年者,(来自:)为本人岗位薪金和住房补贴的60%;

B、司龄满5年不满10年者,为本人岗位薪金和住房补贴的70%;

C、司龄满10年及10年以上者,为本人岗位薪金和住房补贴的80%。

(4)连续病(伤)假或一年内累计病(伤)假在6个月以上的,停发病(伤)假期薪金,按下列标准给付救济费:

A、司龄不满5年者,为本人岗位薪金和住房补贴的50%;

B、司龄满5年及5年以上者,为本人岗位薪金和住房补贴的60%;

(5)连续病(伤)假6个月及以上者,每第7个月起酌情下调薪金级别一次,每次下调幅度不超过5级,救济费随之调整,救济费不低于当地最低工资标准的120%,低于此限不予降薪;

(6)医疗期内,救济费不得低于所在单位平均薪金(岗位薪金和住房补贴)的40%。

5.3 事假

事假期间扣除岗位薪金和住房补贴,福利补贴的扣除依据所在单位有关规定执行。

6.特别提示

职员若属于从公司离职后重新进入公司的情况,其司龄将从最近一次进入公司起计。

(二)福利

1.休假

1.1 国家法定节假日期间员工放假,包括:元旦1天,春节3天,"五一"劳动节3天,"十一"国庆节3天。期间照常支付薪金。

1.2 职员转正后可享受带薪假期,包括:年休假、婚假、丧假、调动假、生育假。

(1)年休假:职员自加入公司的第二年1月1日起,即享有15个工作日的年休假。

A、职员可根据工作安排并征得上司批准同意后取假。取假的一般原则如下:

① 转正以后才能取假;

② 一次取假在5个工作日(含)以上的,需提前一个月申报休假计划,未提前申报者,上司可以拒绝此类休假请求;③ 年休假只在当年有效,不累计到下一年;

④ 各一线公司总经理、总部部门总经理及以上人员的休假需报直接上司审批、集团总经理批准并报集团人力资源部备案,休假前应依公司有关规定发布休假知会;

⑤ 具体假期审批规定依所在单位相关规定执行。

B、计算方法:年休假取假按照工作日计算,最小取假单位为0.5个工作日,不足0.5个工作日以0.5个工作日计,超过0.5个工作日不足1个工作日以1个工作日计。可多次取假。

C、凡符合以下情况之一的,不享受当年年休假:

① 一年内病(伤)、事假相加超过65天;

② 一年内休产假超过30天;

③ 一年内一次性病假超过45天或累计病假超过65天;

④ 一年内一次性事假超过25天或累计事假超过30天。

如在年休假后再请病(伤)假、事假超过上述规定时间的,则在下一取消年休假。

D、公司每年向当年享有年休假的职员一次性发放300元年休假补贴,其余费用不再报销。

E、职员在因病或非因公负伤请假时,如当年年休假尚有剩余,可按年休假取假审批流程从年休假中折抵,经公司同意后作为年休假处理。

F、由公司安排出国考察,按实际考察天数的50%折抵个人当年年休假。实际考察天数的50%不足半天算半天,超过半天不足一天算为一天。

(2)婚假:对依国家婚姻法履行正式登记手续的转正职员给予婚假7天,如符合男25周岁、女23周岁及以上初婚的晚婚条件,另加10天假期。但职员必须在结婚注册日后6个月内一次性取假。

(3)丧假:直系亲属(指配偶、子女、父母或配偶之父母)去世,可取假5天。

(4)调动假:异地办理行政和户口关系调动手续,可根据办理相关手续的实际需要取假,累计不超过5个工作日。(5)生育假

A、女职员产假

产假

领独生子女证增加假期

产假合计

非晚育

90天

35天

125天

晚育

105天

35天

140天

注:①男26周岁、女24周岁及以上初育为晚育;

②产假以产前后休假累计。

B、男职员护理假:10天(限在女方产假期间)。

C、哺乳假:小孩一周岁以内,上班时间给母亲每天哺乳时间一小时(不含午餐时间)。

D、计划生育假:职员必须遵守政府有关计划生育的规定,计划生育假按国家规定执行。 万科地产薪酬福利制度解析 E、如当地政府另有生育假规定的,可按天数多者取假。

1.3 本款中对假期天数的计算除特别指明以工作日计算外,均以自然天连续计算。

2.社会保险和住房公积金

2.1 公司按当地政府规定为职员办理基本社会保险和住房公积金,并承担公司应缴纳部分,个人应缴纳部分由公司代缴并从职员薪金中扣除。基本社会保险具体包括基本养老保险、失业保险、基本医疗保险、工伤保险、生育保险等项目。具体险种、缴交比例依各地社会保险政策不同而有所不同,可向所在单位人力资源部门咨询。

2.2 社会保险、住房公积金应由公司缴纳部分由职员所在单位承担。

2.3 原则上,社会保险、住房公积金在职员户籍所在地缴交;对于户籍不在集团投资城市的职员,则在工作单位所在地缴交。如果职员对适用地有特殊要求,需另行向公司提出申请。

2.4 购买基本医疗保险后,具体就医程序及与基本医疗保险有关的具体事务,请向所在单位人力资源部门咨询。

2.5 若当地未实行相应医疗保险,则实行医疗费用定额管理,由各地公司单列会计科目。具体就医规定等事宜请向所在单位人力资源部门咨询。

2.6 工伤医疗期的医疗等费用按照国家政策,由社会统筹的工伤医疗保险以及公司为员工购买的团体意外险承担。工伤医疗期满后有能力继续在原单位工作的,所在单位安排相适应的工作岗位。其他情况按照国家规定和公司有关政策办理。

3. 商业保险

公司为职员购买商业保险,包括:

3.1 为所有职员统一购买团体意外险。

3.2 在职员自愿的基础上为职员购买大病医疗保险,费用由公司和职员共同承担,同时公司可协助职员基于团体优惠办理家属大病医疗保险(仅包括配偶、子女、职员本人父母)。

3.3 详情请向所在单位人力资源部门咨询。

4.贺仪与奠仪

4.1贺仪

(1)职员办理结婚登记手续后,如符合晚婚条件,请将结婚证于注册后一个月内呈报所在单位人力资源部门,所在单位将致新婚贺仪人民币300元整。

(2)职员在子女出生后6个月内向所在单位人力资源部门出示《独生子女证》(初生双胞胎凭出生证明),所在单位将致贺仪人民币300元整。

(3)职员如在子女入学后一个月内向所在单位人力资源部门出示入学通知,所在单位将为职员子女入读小学、初中、高中、中专致贺仪人民币300元整,为职员子女入读高等院校致贺仪人民币1000元整。

4.2 奠仪

职员如在直系亲属(指配偶、子女、父母或配偶之父母)不幸去世后一个月内知会所在单位人力资源部门,所在单位将致奠仪人民币1000元整。

5.独生子女费

5.1 职员自领取《独生子女证》并向所在单位人力资源部门出示之日起至子女满14周岁止,由所在单位每月给予保育费补助人民币30元,独生子女医疗补贴人民币100元。初生双胞胎比照此待遇,只享受一份独生子女保育补助与独生子女医疗补贴。

万科房地产管理范文第5篇

深圳万科----地产项目全程策划流程

一、市场调研：

1， 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;

2， 市场分析------ (1) 当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量) (2) 区域市场分析(销售价格、成交情况) 3， 近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4， 竞争个案项目调查与分析 5， 消费者分析：

(1) 购买者地域分布;

(2) 购买者动机

(3) 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)

(4) 购买时机、季节性

(5) 购买反应(价格、规划、地点等)

(6) 购买频度 6， 结论

二、 项目环境调研 1， 地块状况： (1) 位置 (2) 面积 (3) 地形 (4) 地貌 (5) 性质

2， 地块本身的优劣势

3， 地块周围景观 (前后左右，远近景，人文景观，综述) 4， 环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安) 5， 地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)

6， 公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)

第页 共 7 页 1 万科地产全程策划流程

7， 地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)

三、 项目投资分析

1， 投资环境分析 (1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开 (2) 房地产的政策法规

(3) 目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)

2， 土地建筑功能选择(见下图表)

3， 现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照) 4， 土地延展价值分析判断(十种因素) 5， 成本敏感性分析 (1)容积率 (2)资金投入 (3)边际成本利润

6，投入产出分析 (1)成本与售价模拟表

(2)股东回报率

7， 同类项目成败的市场因素分析 四，营销策划

(一) 市场调查

1 项目特性分析(优劣势判断，在同类物业中的地位排序) 2 建筑规模与风格

3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)

4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯) 5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等) 6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等) 7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质) 8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)

(二)、 目标客户分析

1、经济背景

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2 万科地产全程策划流程

· 经济实力

· 行业特征„„ 公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业) 家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)

2、文化背景 ：推广方式、媒体选择、创意、表达方式、

(三)、 价格定位

1 理论价格(达到销售目标) 2 成交价格 3 租金价格 4 价格策略

(四)、 入市时机、入市姿态

(五)、 广告策略 1广告的阶段性划分 2阶段性的广告主题 3阶段性的广告创意表现 4广告效果监控

(六)、 媒介策略 1 媒介选择 2软性新闻主题 3媒介组合 4投放频率 5费用估算

(七)、推广费用

1 现场包装(营销中心、示范单位、围板等) 2 印刷品(销售文件、售楼书等) 3媒介投放

五、 概念设计

1， 小区的规划布局和空间组织 2， 小区容积率的敏感性分析 3， 小区道路系统布局(人流、车流)

第页 共 7 页

3 万科地产全程策划流程

4， 小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等) 5， 小区建筑风格的形式及运用示意 6， 小区建筑外立面色彩的确定及示意 7， 小区户型比例的搭配关系

8， 小区经典户型的功能判断及其面积划分 9， 小区环境绿化概念原则

10， 小区环艺小品主题风格确定及示意

六、 识别系统

(一)核心部分 1， 名称 2， 标志 3， 标准色 4， 标准字体

(二) 运用部分 1， 现场 · 工地围板 · 彩旗 · 挂幅 · 欢迎牌 2， 营销中心 · 形象墙 · 门楣标牌 · 指示牌 · 展板规范 · 胸卡 · 工作牌 · 台面标牌 3， 工地办公室 · 经理办公室

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4 万科地产全程策划流程

· 工程部 · 保安部 · 财务部 4， 功能标牌 · 请勿吸烟 · 防火、防电危险 · 配电房 · 火警119 · 消防通道 · 监控室

万科地产项目营销策划内容提示

一、“万科地产”品牌定位

在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下，进行项目的特性分析，从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来，目的是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后，在推广时就会知道哪些该突出，哪些需要规避，以最佳姿态展现在目标客户面前。 “万科地产”项目特性分析包括以下内容： 1? 建筑规模与风格;

2? 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等);

3? 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯); 4? 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等); 5? 物业管理(收费水平、管理内容等);

6? 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质); 7? 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)。

二、主力客户群定位及其特征描述

“物以类聚，人以群分”。针对“万科地产”各项目的土地环境价值，分析和判断主力客户群是今后项目营销推广的前提，通过研究购买者的职业、收入家庭结构、教育背景

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5 万科地产全程策划流程

等方面情况，可对“万科地产”主力客户群的特征进行判断和描述;围绕主力客户群的定位，今后本项目的形象宣传、价格定位和推广手法都必须针对这群人，取得它们的认同，避免功能、信息的相互干扰。

万科地产以往的客户资源是我们最好的财富。建议认真疏理万科地产客户档案资料，从中找出主力客户群的客户信息，以便明确制定今后营销推广策略。

三、 价格定位

1. 理论价格(达到销售目标)

2 .实际价格(在预期内顺利达到销售目标的成交价格) 3. 租金价格(最能反映商品房实际售价的价格) 4. 价格策略 入市时机

入市时机并非指时间概念上的时机，而是指根据自身情况和市场状况来决定什么时候进入市场，是卖楼花还是卖现楼，是建到正负零还是等到封顶再卖，是抢到竞争对手前开卖还是等人家卖完了再说，所谓时机成不成熟即此之谓。

五、 广告策略

1.广告的阶段性划分(准备期、导入期、推广期、成熟期、巩固期) 2.阶段性的广告主题 3.阶段性的广告创意表现 4.广告效果监控

六、 媒介策略

1. 媒介组合 2.软性新闻主题 3.投放频率 4.费用估算

七、推广费用

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6 万科地产全程策划流程

1. 现场包装(VI设计、营销中心、示范单位、围板等) 2. 印刷品(销售文件、售楼书等) 3. 阶段性广告促销费用

八、营销管理

销售实务与人员培训

第

万科房地产管理范文第6篇

永泰房地产(集团)有限公司，1999年2月经北京市工商行政管理局批准注册成立，注册资本12212万元人民币，具备房地产开发一级资质，系中国房地产业协会常务理事单位。

经过几年的探索和发展，永泰房地产(集团)有限公司资产规模已逾40亿元，开发面积逾150万平方米，年销售额逾15亿元，形成以房地产为主导产业，集房地产经营、酒店、物业管理为一体的产业链。目前，公司正进行“集团化、跨区域、多项目”的战略布局。

目前，永泰已开发和正在开发的项目有永泰·郦城、永泰·We、永泰·诸子阶、永泰·自在香山、永泰国际中心、永泰·枕流GOLF公寓、永泰·山海自在、八大处会议中心等。

北京永泰地产企业文化

以人为本 诚信 责任 分享 感恩

以人为本：

是管理中最基本的要素，人是能动的，与环境是一种交互作用，创造良好的环境可以促进人的发展和企业的发展。 个人目标与企业目标是可以协调的，以人为本可以使企业进一步了解员工，使得企业目标更能体现员工利益和员工目标。

以人为本要以人的全面发展为核心，人的发展是企业发展的前提。永泰地产坚信员工是永泰最宝贵的资源，重视人的需要、激励员工、培养员工、组织设计以人为中心是我们对员工最大的尊重和信任。

诚信：

是人最基本的品质，是其他一切美德的基础。

诚信是一种资本，是提高企业竞争力的保障;诚信也是一种互助、是一种给予、是对承载的诺言的执行;不是一次行为，而是长期的、坚持的行为标准，是一种超脱于商道的德行。 诚信是一个企业的无形资产，是企业生存的保证，是企业树立形象不变的灵魂。

永泰地产坚持诚信经营的双赢之道，这是我们持续兴旺之根本。

责任：

是最基本的职业精神，它可以让一个人在所有的员工中脱颖而出。

责任是最基本的商业精神，它可以让一个企业在社会中找到自己发展的方向。 作为员工，我们提倡对家庭、对他人、对工作负责;作为企业，我们提倡对员工、对客户、对社会负责。责任激励员工不断前行，责任促使永泰稳步发展。

分享：

只有真正与员工分享的公司才有伟大的前途, 我们提倡大家庭式的快乐工作体验。 “与客户分享”，就是与其分享信任，同时也是客户与永泰地产互相分享着信任。

员工是企业发展的根本动力，没有员工与企业的相互分享，就谈不上企业的宏伟蓝图。只有真正与员工分享的公司才会有深远的发展。 永泰地产肩负着社会的责任。我们认为，“分享”文化体现在企业发展的各个时期，不能狭义地理解为“达则兼济天下”，社会责任才是公司立业之根本。

感恩：

是一种追求幸福的过程和生活方式，感恩是一种不求回报的自觉和奉献。 员工与企业的相互感恩是永泰走在市场前端发展的原动力，永泰一直珍视其为企业生命。

我们努力创造中国房地产市场低投诉率的公司，永远处于广大业主的立场上，心系大众、真诚感恩。 饮水思源，企业渴求利润，渴求做大做强，但我们不会只对发展有着无限的渴求，而忘却了对今天社会的感恩。

北京永泰地产发展历程

1999年2月，中发实业集团组建成立北京永泰房地产开发有限责任公司。开发北京首个里程碑式项目——永泰·郦城百万平米大盘。

2004年7月30日，北京永泰房地产开发有限公司与北京青远房地产开发有限公司签订开发京香青科产业园的协议。

2005年1月，由永泰地产控股的北京永泰酒店管理有限公司宣告成立。

2005年8月18日，继北京永泰喜来登福朋大酒店之后，永泰地产又添八大处会议中心项目。

2006年10月20日，经国家建设部审核批准，永泰地产晋升房地产开发企业一级资质。

2007年6月29日，以1.51亿元成功摘得津南(挂)2007-05号土地项目，初步形成以京津为中心的环渤海经济圈的地产战略布局。

2007年12月，永泰地产成功签订“连云港新正大房地产开发有限公司”100%股权转让协议，并摘得东哨西墅项目地块，为进入华东房地产市场奠定了坚实的基础。

2008年9月26日，永泰地产连云港项目公司，斩获房地产开发暂定贰级资质【连云港KF06883】，并取得水岛09-3地块国有土地使用权证。

2009年9月，永泰地产视觉形象全面升级换标，为启动全新企业战略下的产品研发与品质服务，注入更丰富的人文内涵和更高行业标准。

2010年1月，永泰地产顺利通过一级开发资质复审。

·2010年3月，连云港永泰·山海自在项目一期工程举行开工仪式。

·2010年4月，永泰·郦城项目常青园北里北4栋楼如期交房入住。

·2010年4月，永泰·自在香山二期交房入住。

·2010年5月，天津永泰·枕流GOLF公寓五一盛大开盘。

2011年4月，酒店事业部，商管、院线、百货事业部成立。

·2011年5月，永泰山海自在项目正式开盘。

·2011年5月，物业事业部成立。

·2011年6月，呼和浩特项目公司正式筹建。

·2011年11月，哈尔滨项目公司正式筹建。

总经理戴迪致辞

小胜靠智，大胜靠德，常胜靠信。诚实守信是我们的原则。

永泰地产的发展，得益于我们以国际化的视野、开放的心态和竞争共赢的理念，整合国际国内资源，合作中求发展;得益于我们以市场为导向，紧抓市场机遇，快速响应客户需求;得益于我们选择了主流购房阶层，为其开发安全、健康、人性化、灵动的住宅艺术精品;得益于我们培育了一支“以人为本，诚信、责任、分享、感恩”的团队;更得益于我们恪守“建筑人的环境”的建筑理念。这些理念是推动永泰地产持续成长的不竭动力。

回首忆沧桑，坎坷星霜，心存壮志苦思量;待到惊雷飞霄汉，再铸辉煌。永泰地产的全体员工，在拼搏进取的征程上，靠诚实与信誉，靠勤劳与智慧，求索奋斗，务实高效，使企业从小到大，由弱到强，走出了一条具有永泰地产特色的创业之路。

彼此的真情互动是创造财富的源泉，我们十分珍惜您对永泰地产的友情，无论是过去、现在还是将来，永泰地产所取得的每一个成绩和任何一次进步，都凝结着您的支持和关心。我谨代表永泰地产对社会各界朋友的关心和支持致以崇高的敬意和诚挚的感谢。

只有专业，才能卓越。

未来，永泰地产将坚持走市场化的专业品牌地产商发展之路，实现产业的专业化、产品的专业化、服务的专业化和人才的专业化，将公司建设成为中国房地产市场产品低投诉率的公司。