股权转让纳税审核

第一篇：股权转让纳税审核

股权转让审核情况

本次有限责任公司申请变更投资人涉及股权代表转让投资股权，经审查，未发现股权溢价，属平价转让所持股权，故不需缴纳股权转让个人所得税。

以上情况提请区局复核。

二O一年月

经审核，该股权转让未发现溢价。

日

第二篇：企业所得税纳税评估审核要点

一、对年度纳税申报表、财务报表的数据进行比对

1、纵向比对

要求企业提交200

8、2009年度的资产负债表、利润表。对评估企业2008年、2009年的纳税申报表、利润表分别进行比对，对变动比较大的事项，尤其是税前列支事项，是否存在与收入增长不匹配的变动，比如管理费用、财务费用、销售费用、营业外支出等是否有不正常的变动，并向企业核实原因。

2、表表比对

将2009年的纳税申报表上的“利润总额”之前的数据与利润表上的数据进行比对，核实其数据是否一致。如果一致，判断企业对资产减值损失、公允价值变动等科目，有没有进行相应的调整;如果不一致，向企业核实不一致的原因，并判断不一致是否对应纳税所得额产生了影响。如产生了影响，应要求企业进行相应的调整。

3、关注资产负债表的相关科目

将200

8、2009年的资产负债表进行比对，关注与纳税申报表相关的科目的变化情况，比如长期股权投资、应付职工薪酬、预计负债等科目。

二、认真阅读企业的税审报告

对企业提交的税审报告，仔细阅读。重点关注营业外支出、管理费用、投资收益等科目所包含的内容，判断其所包含的内容能否在税前列支及能否享受相应的免税优惠。重点关注对各类纳税调整事项及产生调整的原因，判断其调整是否符合相应的政策。对在阅读过程中有疑义的地方，可通过约谈等方式进一步核实。

三、专项审核

(一)不征税收入审核要点

1、审核企业是否存在不征税收入

(1)通过纳税申报表确认企业是否存在不征税收入

审核附表三第14行“不征税收入”项目、第19行“其他”是否进行调减，核实第19行“其他”调减是否包含不征税收入的调减。附表三第15行“免税收入”有调减金额的，重点审核附表五免税收入的“其他”项目是否有应确认为不征税收入而作为免税收入的。

(2)通过第三方信息确认企业是否存在不征税收入

根据第三方信息数据来源，比如根据管理所掌握或货物和劳务税科提供的当年已审批的享受软件生产企业增值税即征即退企业名单及已退金额，核实企业确认的不征税收入是否大于已退金额，如果大于，则要求企业进行相应的调整;核实是否存在符合不征税收入确认条件没有作为不征税收入的，而作为应税收入或免税收入填报的，要求企业进行调整，必须要作为不征税收入进行填报。

2、审核不征税收入是否符合相应的条件

不征税收入的来源主要有以下三种：①纳入预算管理的事业单位、社会团体等组织按照核定的预算和经费报领关系收到的由财政部门或上级单位拨入的财政补助收入;②软件企业取得的增值税即征即退款;③其他企业取得的财政拨款。

(1)审核纳入预算管理的事业单位、社会团体的不征税收入是否符合的条件 对于纳入预算管理的事业单位、社会团体的不征税收入，主要核实是否将捐赠收入、会费收入等列入不征税收入的范围。对于将捐赠收入、会费收入列入不征税收入的范围的企业，对比非营利组织的名单，对其是否获得非营利组织的资格进行判断。对取得非营利组织的认定的，要求企业备案后调整申报表，将其作为免税收入。对没有取得非营利组织认定的，应将捐赠收入、会费收入作为应税收入，计入应纳税所得额。

(2)审核软件企业增值税即征即退款是否符合不征税收入的条件

软件企业取得的增值税即征即退款作为不征税收入的，应核实以下两个方面：①企业的软件企业证书是否在有效期限内，且通过2009年软件企业年审。可通过CTAIS系统减免税文书查询，判断企业是否符合上述条件。②软件企业取得的增值税即征即退税款作为不征税收入的，是否按规定用于研究开发软件产品和扩大再生产的。如果没有，则不能作为不征税收入在税前调减。

(3)审核其他企业取得财政拨款是否符合不征税收入的条件

企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，需同时符合以下条件，才可以作为不征税收入：

①企业能够提供资金拨付文件，且文件中规定该资金的专项用途;

②财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求;

③企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。

在核实时，应让企业提供资金拨付文件、资金管理办法或要求以及单独核算的证明材料，来判断是否符合不征税收入的条件。

3、审核不征税收入用于支出所形成的费用是否在税前扣除

(1)通过纳税申报表确认不征税收入用于支出所形成的费用是否在税前扣除 审核附表三第38行“不征税收入用于支出所形成的费用”、第43行“固定资产折旧”、第46行“无形资产摊销调增的数据，并核实固定资产折旧、无形资产摊销的调增是否因为不征税收入用于支出所形成的资产折旧、摊销不能在税前扣除所产生的。

(2)软件企业的即征即退增值税款是否作为研发费用加计扣除

由企业提供研发费用资金来源的说明，核实附表五第9行“

三、加计扣除额合计”项目第10行“1.开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用”加计扣除数额中是否包含了即征即退的增值税款用于开发软件产品和扩大再生产所形成的支出，如存在，要求企业调整加计扣除数据。

(二)投资收益审核要点

1、对符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益的审核

(1)通过申报表判断是否存在符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益

查看在附表五第1行“

一、免税收入”项下第3行“2.符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益”是否有填列数据，如有，肯定存在免税的投资收益。其次，可以核实附表五第1行“

一、免税收入”项下第5行“

4、其他”是否有填列数据，并核实享受减免的内容，是否包含免税收益。

(2)审核是否符合投资收益的条件 对经过判断，存在免税投资收益的企业，应要求其报送投资合同或协议、被投资方作出利润分配决定的有关证明的复印件，判断所享受的免税投资收益的数额是否正确。对于持有居民企业公开发行并上市流通股票所取得的投资收益，着重判断其连续持有时间是否超过12个月。若连续持有时间未达到12个月，则不能享受免税收入的优惠政策。

2、对于股权转让所取得的投资收益的审核

(1)通过资产负债表“长期股权投资”项目判断是否存在股权转让收益

查看企业资产负债表“长期股权投资”项目，与期初金额相比，期末金额是否发生变化，尤其是否金额减少。若存在减少的情况，与企业核实原因。可能存在以下两个方面的原因：①投资企业采用权益法核算其长期股权投资收益，被投资企业发生亏损，投资企业按权益法确认投资损失，导致长期股权投资账面金额减少。在这种情况下，应审核企业是否通过附表三第1行“

一、收入类调整项目”项下第7行“6.按权益法核算的长期股权投资持有期间的损益”进行调增。②投资企业因转让长期股权投资，导致长期股权投资账面金额减少的，审核投资企业是否将该种变动体现在附表十一，在会计和税法上都确认为投资收益，计入应纳税所得额。

(2)判断企业确认的股权转让收益是否正确

审核附表十一存在“投资转让所得(损失)”的行次第13列“投资转让的税收成本”是否与第4列“初始投资成本”一致，如不一致，应核实企业原因。一般情况下，税法上的股权转让收益应为股权转让收入减去初始投资成本得到。如果投资转让的税收成本与初始成本不一致，应要求企业就应纳税所得额进行相应的调整。

(三)工资薪金支出的审核要点

1、审核工资薪金的扣除口径是否为实际发生 (1)查看资产负债表的应付职工薪酬科目

查看企业资产负债表上应付职工薪酬项目是否存在余额，若存在，需重点核实企业在税前扣除的工资薪金，是否为当年实际发生，实际发生的工资薪金包含当年计提且当年实际发放给职工以及以前年度计提在当年实际发放给职工的。对于当年计提计入费用，而未实际发放的，不得在税前扣除。以后年度发放的，在发放年度准予税前扣除。

(2)查看资产负债表的预计负债科目

查看资产负债表预计负债科目的期末数据相比期初数据是否有增加，对比年度纳税申报表，查看企业有否进行相应的调增。核实预计负债所包含的内容，如预计负债为辞退福利的，则不能做为工资薪金在税前扣除，除了纳税调增外，还得相应调整职工福利费等的扣除基数。

2、审核发生调增调减事项的原因 (1)针对国有性质企业审核其调增事项

在对国有性质企业的工资薪金进行审核过程中，应要求企业提供政府有关部门出具的关于其工资薪金额度的文件，审核其税前扣除的工资薪金是否比确定的限定数额要大，是否进行纳税调增。

(2)针对工效挂钩企业审核其调减事项

对于实行工效工资制度的企业，2009年度若是动用以前年度工资储备发放的工资进行纳税调减，应重点审核以前年度申报表是否已进行了纳税调增。

(四)职工福利费、职工教育经费支出审核要点

1、审核附表三相应科目税收金额填报口径是否正确 审核附表第23行“职工福利费支出”的第4列“调减金额”是否有数据。若有数据，核实调减的原因是否因为职工福利费支出的账载金额小于工资薪金总额的14%，而企业在填列税收金额时，按工资薪金总额的14%填列。如果是这种情况，应要求企业修改申报表上相应的税收金额数据，补缴税款。职工教育经费支出也参照上述操作处理。

2、审核职工福利费、职工教育经费等支出的税前扣除口径是否为实际发生

企业资产负债表中“应付职工薪酬”栏次期末贷方余额大于期初贷方余额数额的，向企业核实是应付职工薪酬所包含的职工福利费、职工教育经费等支出是否计提计入费用，但未实际发生的情况，且并未对相应项目进行纳税调增。若存在以上情况，要求企业进行纳税调增，调整应纳税所得额。

(五)资产损失的审核要点

1、审核附表二来判断企业资产损失的情况 (1)查看一般企业附表二营业外支出项目

对于一般企业应审核附表二(1)中的“营业外支出”相关明细项：主要包括第17行“1.固定资产盘亏”、第19行“3.出售无形资产损失”、第20行“4.债务重组损失”、第22行“6.非常损失”。主要包含以下两个方面的审核：一是损失是否属于国税发[2009]88号文件中第五条规定自行计算扣除的资产损失;二是若需经税务机关审批方可税前扣除的损失，是否取得税务机关资产损失的批复。如果损失既不属于自行扣除的损失，也没有取得税务机关的批复，则不得在税前扣除，应进行调增。

(2)查看金融企业附表二营业外支出项目

对于金融企业，应审核附表二(2)中“营业外支出”的明细项：主要包括第46行“固定资产盘亏”、第47行“处置固定资产净损失”、第48行“非货币性资产交易损失”、第49行“出售无形资产损失”。主要审核方法与第1点相同。

2、审核资产损失“税收金额”与当年税务机关审批的数据是否一致

审核附表三第42行“1.财产损失”第2列“税收金额”的数据与当年税务机关审批的数据是否一致。如不一致，则分析产生不一致的原因，主要包含以下三种情况：一是根据国税函[2009]772号文件的规定，追补确认以前年度的资产损失，并在2009年度进行税款抵顶的情况。对该种情况，应要求企业提交税务机关追补确认以前年度资产损失的批复。如没有批复，或追补确认的损失金额大于批复上允许税前扣除金额的，应要求企业修改纳税申报表，调增应纳税所得额。二是根据国税发[2009]88号第五条规定，存在可以在税前自行扣除的资产损失的情况。对该种情况，应要求企业对自行扣除的资产损失提供相应的说明或者凭据，证明其符合国税发[2009]88号第五条的规定。如经过核实，其资产损失不属于自行扣除范围的，应要求企业递交资产损失税前扣除的申请，追补确认。在获得批复之前，应修改申报表，补缴相应税金及滞纳金。三是企业将未获得批复或不属于自行扣除范围的资产损失自行在税前列支。对该种情况，要求企业及时调整申报表，调增应纳税所得额，补缴相应税款及滞纳金。

3、审核是否存在长期股权投资减少，是否存在股权投资损失 (1)查看资产负债表“长期股权投资”项目

查看企业资产负债表“长期股权投资”项目，与期初金额相比，期末金额是否发生变化，尤其是否金额减少。若存在减少的情况，与企业核实原因。对由于被投资企业破产、关闭等导致长期股权投资损失，企业在会计上确认损失，导致长期股权投资账面金额减少的，核实企业是否在税前扣除，在税前扣除之前是否取得了税务机关的相关批复。 (2)查看纳税申报表附表十一各行次第15列是否为负数

查看年度纳税申报表附表十一各行次第15列是否为负数，如为负数，则本期发生股权投资转让损失。核实企业在税前扣除之前，是否取得了税务机关的相关批复，批复上准予税前扣除的金额是否与企业实际税前扣除金额一致。

(六)减免税的审核要点

利用所得税管理系统，筛选出各管理所享受减免税优惠而未进行备案或审批的企业名单，逐户查证其有没有进行相应的备案，排除填错行次等原因，对未备案或审批的享受减免税优惠的，要求企业调整应纳税所得额。

对于不需要办理备案和审批手续，而在汇算清缴时提交资料，就可享受的税收优惠，包括国债利息收入、符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益、符合条件的小型微利企业，可通过现有软件筛选出享受上述优惠而未提交资料的企业，管理所应要求其补充提供资料。对提供的资料不符合相应的政策规定的，应要求企业补缴相应税款。

第三篇：股权转让变更登记是否需要纳税证明

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股权转让变更登记是否需要纳税证明

由于我国税收征管体制机制还不够不健全，加之股权转让具有隐蔽性强、涉税数额大、税收易流失等特点，使得股权转让税收流失的情况相对比较严重。对此，国家出台了一系列税收政策进一步加大税收征管力度，重视税务和工商的衔接、配合机制。股权转让变更登记是否需要纳税证明?我们看一下我国相关法律法规是如何规定的。

一、公司自然人股东：须提交完税凭证

个人股权交易长期以来是个人所得税管理的重点和难点，税收流失的情况比较严重。为进一步加强征管，2017年年底，《国家税务总局关于发布<股权转让所得个人所得税管理办法(试行)>的公告》(国家税务总局2017年第67号)出台，对股权转让所得个人所得税做出了具体规定。根据67号公告，个人转让股权，以股权转让收入减除股权原值和合理费用后的余额为应纳税所得额，按“财产转让所得”缴纳个人所得税，税率为20%。同时，根据《个人所得税管理办法》的规定，各级税务机关应积极创造条件，为纳税人开具完税凭证(证明)，通过基础信息管理系统打印《中华人民共和国个人所得税完税证明》，

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为纳税人提供完税依据。早在2017年，《国家税务总局关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》(国税函〔2009〕285号)已经明确规定：股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税(扣缴)申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。虽然，285号文已被67号公告废止，但各地工商部门仍延续这一做法，要求转让人提交个税完税证明。如《北京市地方税务局北京市工商行政管理局关于加强股权转让所得个人所得税征收管理有关问题的公告》(北京市地方税务局2017年第5号)中规定，股权变更企业应持主管地税机关确认的《个人股东变动情况报告表》到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。而且，在实践中，个人股权转让后，确需持完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。这就使得股权转让所得个人所得税的征管更加完善，有效地堵住了税收漏洞，保证了国家税收收入。

根据《财政部 国家税务总局 证监会关于个人转让上市公司限售股所得征收个人所得税有关问题的通知》(财税〔2009〕167号)，自2017年1月1日起，对个人转让限售股取得的所得，按照“财产转让所得”，适用20%的比例税率征收个人所得税。限售股转让所得正式纳入个人所得税的征管范围。今年，《财政部 国家税务总局关于个人非货币

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性资产投资有关个人所得税政策的通知》(财税〔2015〕41号)出台，根据规定，个人以现金、银行存款等货币性资产以外的资产，包括股权、不动产、技术发明成果以及其他形式的非货币性资产投资，属于个人转让非货币性资产和投资同时发生。对个人转让非货币性资产的所得，应按照“财产转让所得”项目，依法计算缴纳个人所得税。限售股转让及股权投资等行为纳入股权转让征收个人所得税的征纳范围，使股权转让个人所得税的征管更加清晰、规范。

需要提醒的是，根据41号文的规定，个人一次性缴税有困难的，可合理确定分期缴纳计划并报主管税务机关备案后，自发生应税行为之日起不超过5个公历内(含)分期缴纳个人所得税。因此，个人有分期缴纳需求的，需做好相关的备案工作。关于限售股转让，个人在持有限售股时需注意保留原值凭证，如果未能提供完整、真实的限售股原值凭证、不能准确计算限售股原值的，主管税务机关一律按限售股转让收入的15%核定限售股原值及合理税费。

二、公司法人股东：工商变更不需提交完税证明材料

法人股东股权转让符合并选择适用特殊性税务处理的，可以享受递延纳税的税收优惠。但是对于适用一般性税务处理的企业而言，相关制度规定并不明确，实践中存在着企业被税务机关核定征收高额税款或者企业利用税法漏洞不缴、少缴所得税的情形。

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根据《企业所得税法》，企业所得税征收采取“按年计征、按月或者按季预缴、年终汇算清缴、多退少补”的方式进行。股权转让所得记入企业年终收入总额自然也遵循这一征税方式，而不是像个人所得税一样实行按次计征。由此，许多企业对于股权转让所得企业所得税的申报和缴纳并不十分重视，甚至利用税法漏洞偷逃税款。然而，近年来，企业兼并重组、企业股权转让与投资越来越受到税务机关的重视，相关的税收政策如雨后春笋般不断涌现，税务立法与执法的规范，使得传统的避税方式不能适用，或者可能为企业年终汇算清缴带来纳税调整的风险。

基于我国企业情况复杂、企业的财务状况和管理水平参差不齐的现状，税务机关对企业所得税主要采取两种征收方式即查账征收和核定征收方式。而核定征收又分为核定应税所得率征收和核定定额征收两种。而核定征收方式的不规范、不统一，又导致企业所得税税负畸轻畸重，且不公平。由于核定征收适用于会计账簿不健全、资料残缺难以查账、或者难以准确确定应纳税额的企业，加之企业股权转让涉税金额普遍较大，因而可能出现核定征收税款较高的情形，反而增加了企业的税负成本。

与自然人股权转让不同，企业股权转让的完税凭证没有被列为工商变更登记必须提交的材料。

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由于上述变更登记中缺少完税凭证的规定，企业可能在完成股权转让并变更工商登记之后，忽视所得税方面的申报和缴纳工作。税务与工商行政制度的不衔接，为企业提供了漏税空间，然而这并不是降低企业成本的长久之计，而且增加了企业被税务核查的风险。

其实对于企业股权转让而言，并非有所得即纳税的。由于股权转让所得记入企业收入总额，因而在年终汇算清缴时可以用来弥补亏损。当然，这需要企业做好收入、支出方面的财务统计，并且妥善保管好相关的证明文件、资料。

2017年，《国家税务总局关于加强股权转让企业所得税征管工作的通知》(税总函〔2014〕318号)出台，对股权转让信息获取、股权转让所得税管理方式和手段做出了细致规定。通知强调，为实现对股权转让所得税的全方位、多环节控管，要强化企业股权转让纳税申报制度，建立各级各地税务机关之间信息传递和沟通协调的工作机制，加强税务、工商部门的合作，同时建立股权转让企业所得税管理台账、对股权转让实施链条式动态管理和专家团队集中式管理等。反映在具体实践上，2014 年底发布的《企业所得税纳税申报表(A 类，2014 年版)》更加关注资本交易和非货币性资产交易。基础信息表增加了上市公司勾选项，以及企业主要股东前5 位及对外投资企业排名前5 位的信息情况;收入明细表、成本支出明细表、视同销售明细表都增加了非货币性资产交换收入、成本项目。这些税收政策的

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公布与实施，应当引起企业对股权转让所得税的重视。在进行税务筹划时，基于股权转让的性质、企业收入、企业发展等方面的考虑，结合国家税务、工商等政策规定，合法、合理避税，节省税负成本。

三、合伙人权益份额转让：相关税收规定不够清晰

《财政部 国家税务总局关于合伙企业合伙人所得税问题的通知》(财税〔2008〕159号)明确，合伙企业以每一个合伙人为纳税义务人。合伙企业合伙人是自然人的，缴纳个人所得税;合伙人是法人和其他组织的，缴纳企业所得税。然而，159号文没有对合伙人转让合伙企业份额所得税征管作出规定。《国家税务总局关于发布<股权转让所得个人所得税管理办法(试行)>的公告》(国家税务总局2017年第67号)第二条规定，本办法所称股权是指自然人股东投资于在中国境内成立的企业或组织(以下统称被投资企业，不包括个人独资企业和合伙企业)的股权和股份。由此可见，合伙企业合伙人转让其在合伙企业的权益份额也不适用67号公告。未来是否会出台类似“合伙企业合伙人所得税管理办法”明确此类所得的处理规则尚且不论，但是政策的不完善、不统一导致的不同地区的税务机关执行口径不同，企业税负不一的问题不断出现已是不争的事实。

根据《国务院关于个人独资企业和合伙企业征收所得税问题的通知》(国发〔2000〕16号)自2000年1月1日起，对合伙企业停止征收企

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业所得税，其投资者的生产经营所得，比照个体工商户的生产、经营所得征收个人所得税。按照《国家税务总局关于个体工商户个人独资企业和合伙企业个人所得税问题的公告》(国家税务总局2017年第25号)规定，合伙企业自然人合伙人的生产经营所得按纳税计征个人所得税。因此，自然人合伙人转让合伙份额所得计入收入总额，实行年终汇算清缴，不适用按次计征，这可能增加自然人合伙人偷漏税的风险。

需要注意的是，对于自然人合伙人而言，按照税法规定个人年所得12万以上需自行纳税申报，并向主管税务机关报送相关材料。

与企业股权转让类似，对于合伙人转让合伙企业权益份额的处理，税务、工商等部门没有实现制度上的衔接，导致存在偷漏税的空间，加上自然人合伙人的灵活性，十分不利于税务机关的税收征管，导致国家税源流失。对于合伙人而言，地方做法的不统一，产生地区间的税负不公。

本文我们分公司自然人股东股转转让、公司法人股东区全转让、合伙人权益份额转让三种情况探讨了股权转让变更登记是否需要纳税证明的问题。公司自然人股东股权转让须提交完税凭证， 公司法人股东股权转让变更不需提交完税证明材料，合伙人权益份额转让相关税收尚不明确需进一步咨询管理部门。

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程

施

工

合

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有

哪

些

内

容

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第四篇：《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》解读

第一部分 背景与目的

《试点实施办法》、《试点有关事项的规定》明确规定，纳税人转让不动产，需要在不动产所在地预缴税款，而后回机构所在地申报纳税。

主要是出于如下考虑：

一、《营业税改征增值税试点方案》(财税〔2011〕110号)文件中，就明确了营改增政策应在“试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区的营业税收入，改征增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库”，遵循这条原则，销售不动产，需要在不动产所在地缴纳税款。

自然人只有居住地，没有机构所在地，只有发生应税行为时，才需要计算缴纳增值税。因此，对于自然人销售不动产，只需在不动产所在地缴纳税款就可以，不需要再回居住地申报缴纳。

除自然人以外的纳税人，都有机构所在地。纳税人也只有回到机构所在地申报纳税，才可以完整的核算全部业务的进项税额和销项税额，准确计算应缴税款;纳税人需要向机构所在地主管税务机关就其全部经营业务进行纳税申报，主管税务机关才可以全面掌握、了解纳税人的经营行为。

因此，除自然人以外的纳税人，发生销售不动产业务，需在不动产所在地预缴税款，而后回机构所在地申报纳税，纳税人在不动产所在地已经预缴的税款，可以在应纳税额中抵减。

二、自2009年起，房地产交易税收征管系统在全国推开，目前已经较为完善。纳税人销售取得的不动产业务，绝大多数都为自然人销售二手房，数量众多，业务量巨大，为保证营改增平稳过渡，我们将纳税人销售不动产业务，仍基本维持原征收流程(委托地税机关代征)。

纳税人销售不动产，既涉及不动产所在地预缴，又涉及回机构所在地后按照规定的方法计算缴纳增值税款;既涉及地方税务局征收，又涉及向主管国家税务局申报纳税。如何在不动产所在地计算预缴纳税，如何在国家税务局计算申报，已经预缴的税款如何处理，纳税人需要代开发票的，需要向国税机关申请还是向地税机关申请等等问题，需要出台专门的规定予以明确。这就是出台《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年14号)的背景。

第二部分 《办法》内容的逐条解读

第一条 根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)及现行增值税有关规定，制定本办法。

【政策解读】

本条是关于制定《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(以下称《办法》)的法律依据。

《办法》作为36号文件的配套文件，目的是在现行增值税有关规定的总体框架下，将36号文件的相关内容进行细化，在实际操作层面上，对36号文件中确立的基本原则和制度作出进一步明确和细化，区分不同情况，做出便于税务机关和纳税人更好地理解和执行的规定，以增强政策文件的可操作性。

第二条 纳税人转让其取得的不动产，适用本办法。

本办法所称取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目不适用本办法。 【政策解读】

本条明确了《办法》适用的范围，以及与《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》之间的关系。

1.纳税人转让取得的不动产，适用该《办法》。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用本《办法》。

2.取得的不动产包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人销售权属登记在自己名下的不动产时，适用该《办法》。

3.房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用本《办法》，而是适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。也就是说，纳税人销售还没有进行权属登记的不动产时，即是一手不动产时，不适用该《办法》。

举例：如果一个房地产开发企业，开发一批商铺，销售出90%，剩余有10套商铺尚未售出。房地产开发企业办理权属登记，将该10套商铺登记在自己企业名下，以自己名义对外出租。3年后，该商区房产价格上涨，有买家提出要购买商铺。房地产开发企业决定将该10套商铺再出售，此时，该10套商铺已经登记在不动产企业名下，再次销售时，属于“二手”，不是尚未办理权属登记的、房地产开发项目的房产，因此，房地产企业应适用本《办法》，而不是《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》办理相关税务事项。

第三条 一般纳税人转让其取得的不动产，按照以下规定缴纳增值税：

(一)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

(二)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

(三)一般纳税人转让其2016年4月30日前取得(不含自建)的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

(四)一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，选择适用一般计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

(五)一般纳税人转让其2016年5月1日后取得(不含自建)的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

(六)一般纳税人转让其2016年5月1日后自建的不动产，适用一般计税方法，以取得的全部价款和价外费用为销售额计算应纳税额。纳税人应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。

第四条 小规模纳税人转让其取得的不动产，除个人转让其购买的住房外，按照以下规定缴纳增值税：

(一)小规模纳税人转让其取得(不含自建)的不动产，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

(二)小规模纳税人转让其自建的不动产，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

除其他个人之外的小规模纳税人，应按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人按照本条规定的计税方法向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

【政策解读】

办法第三与第四条，内容比较多。纳税人是一般纳税人还是小规模纳税人，不动产是自建还是外购，不动产是改革前取得的，还是改革后取得的，增值税一般纳税人对于老房产是选择简易计税方法，还是一般计税方法，在各种情况下，预缴税款的计算，应纳税额的计算，纳税地点等，均存在差异。

这里，按征收部门区分地方税务机关和国家税务机关两块来分别说明，以便于大家理解。

(一)涉及地方税务机关的相关业务

地税机关征收的对象是：所有纳税人，包括单位和个人。 征收的范围是：转让取得的不动产，包括二手房、住房、路、桥等等。也就是说，纳税人只要销售不动产，全部需要在不动产所在地主管地税机关预缴或者缴纳税款。

根据上面的条款总结，所有纳税人，不论是增值税一般纳税人还是小规模纳税人，不论是单位还是个人，不论是5月1日前取得的不动产还是5月1日以后取得的不动产，统一按照以下政策执行：

1.非自建不动产：对于纳税人销售非自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，按照5%的预征率(或者征收率)向不动产所在地主管地税机关预缴(或者缴纳)税款。

这也就是说，纳税人应按照差价和5%预征率(或者征收率)计算预缴(或者缴纳)增值税款。

例1：某纳税人(非自然人)，2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元(含税，下同)。纳税人2013年购买时的价格为700万元，保留有合法有效凭证。

请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢?

分析：在地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。

在该题中，纳税人转让的不动产为2013年外购的，因此属于非自建，应以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额，即1000万-700万=300万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的预征率(或者征收率)向不动产所在地主管地税机关预缴税款。

2.自建不动产：对于纳税人销售自建的不动产，应以取得的全部价款和价外费用，按照5%的预征率(或者征收率)向不动产所在地主管地税机关预缴(或者缴纳)税款。

这也就是说，纳税人按照全额和5%预征率(或者征收率)计算缴纳增值税。同样举例说明：

例2：某纳税人(非自然人)，2016年6月30日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元。纳税人2013年建造厂房的成本为700万。

请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额，如该纳税人为小规模纳税人又如何呢?

分析：同理，在地税机关预缴税款时，不需要区分纳税人性质，也不需要区分房产取得的时间是改革前还是改革后，只需要知道所销售的不动产，是属于自建的不动产，还是非自建。在该题中，纳税人转让的不动产为2013年自建的，因此应以取得的全部价款和价外费用，即1000万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的预征率(或者征收率)向不动产所在地主管地税机关预缴税款。虽然本题给出了700万元的建造成本价格，但是在自建房产的销售中，地税机关在预缴税款时，不允许扣除成本，这是需要大家注意的地方。

(二)涉及国家税务机关的相关业务

除自然人以外的纳税人发生转让取得的不动产业务，在不动产所在地地税机关预缴增值税款后，回到机构所在地自行申报纳税。前已说明，自然人没有机构所在地，也不需要按期申报纳税，只有在纳税义务发生时，才需要计算缴纳增值税。因此，对于自然人销售不动产，只需在不动产所在地缴纳税款就可以，不需要再回居住地申报缴纳。

1.纳税人适用简易计税方法，包括一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，选择简易计税方法计算增值税的;及小规模纳税人转让取得的不动产(不包括个体工商户销售购买的住房)。当纳税人适用简易计税方法时，需考虑不动产属于自建还是非自建：非自建：对于非自建的不动产，纳税人以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。即差额，5%征收率计算应纳税额。

例3：接例1，某纳税人(非自然人)，2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。纳税人2013年购买时的价格为700万元。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额?假设该纳税人为增值税一般纳税人，并对转让该房产选择了简易计税方法。

分析：纳税人转让的不动产为2013年外购的房产，属于非自建的老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择简易计税方法，则应按照全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。即1000万-700万=300万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的征收率计算应纳税额。

对照例1可以看出，纳税人选择简易计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，应是一致的。

自建：对于自建的不动产，纳税人应以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。即全额，5%征收率计算增值税。

例4：接例2，某纳税人(非自然人)，2016年6月30日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元。纳税人2013年建造厂房的成本为700万。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额?假设该纳税人为增值税一般纳税人，并对转让该房产选择了简易计税方法。

分析：纳税人转让的不动产为2013年自建的房产，为自建老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择简易计税方法，则应按照全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。即1000万，此为含税价，换算为不含税价后，按照5%的征收率计算应纳税额。

对照例2可以看出，纳税人选择简易计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，应是一致的。

2.纳税人适用一般计税方法，包括一般纳税人销售2016年4月30日前取得的不动产，选择一般计税方法计算增值税的;及一般纳税人销售改革后取得的不动产。当纳税人适用一般计税方法时，非自建不动产和自建不动产的应纳税额计算规定是一致的：即以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照适用税率11%计算应纳税额。

例5：仍接例1，某纳税人(非自然人)，2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。纳税人2013年购买时的价格为700万元。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额?假设该纳税人为增值税一般纳税人，对转让该房产选择了一般计税方法。

分析：纳税人转让的不动产为2013年外购的房产，属于非自建的老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择一般计税方法，则应按照全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率计算应纳税额。即1000万÷(1+11%)×11%-进项税额=应纳税额。需要说明的是，该房产购买于2013年，不能取得合法有效增值税扣税凭证扣除房产的税款，但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等所含的增值税进项税额。当然，进项税额也包括纳税人当期取得的所有符合规定允许抵扣的进项税额。

例6：仍接例2，某纳税人(非自然人)，2016年6月30日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元。纳税人2013年建造厂房的成本为700万。请问，该纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，回到机构所在地如何计算应纳税额?假设该纳税人为增值税一般纳税人，对转让该房产选择了一般计税方法。

分析：纳税人转让的不动产为2013年自建的房产，为自建老房产，纳税人为增值税一般纳税人，可以选择简易计税方法或者一般计税方法。题目明确纳税人转让该房产选择一般计税方法，则纳税人应按照全部价款和价外费用为销售额，按照11%的税率计算应纳税额。即1000万÷(1+11%)×11%-进项税额=应纳税额。需要说明的是，该房产建于2013年，自建房产时未能取得合法有效增值税扣税凭证，或者已经取得的增值税扣税凭证按现行规定也不能抵扣房产的税款，但纳税人可以扣除销售不动产所产生的咨询费等等所含的增值税进项税额。同上。

可以看出，纳税人选择一般计税方法后，向不动产所在地主管地税机关预缴的税款，与回机构所在计算申报的应纳税额，可能存在差异。

第五条 个人转让其购买的住房，按照以下规定缴纳增值税：

(一)个人转让其购买的住房，按照有关规定全额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

(二)个人转让其购买的住房，按照有关规定差额缴纳增值税的，以取得的全部价款和价外费用扣除购买住房价款后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

个体工商户应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税;其他个人应按照本条规定的计税方法向住房所在地主管地税机关申报纳税。

【政策解读】

个人包括个体工商户和其他个人。个体工商户需回到机构所在地向主管税务机关申报缴纳;其他个人，即自然人，则不需要回居住地申报纳税，发生应税行为时，直接按规定申报缴纳税款即可。

第六条 其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，区分以下情形计算应向不动产所在地主管地税机关预缴的税款：

(一)以转让不动产取得的全部价款和价外费用作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=全部价款和价外费用÷(1+5%)×5%

(二)以转让不动产取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额作为预缴税款计算依据的，计算公式为：应预缴税款=(全部价款和价外费用-不动产购置原价或者取得不动产时的作价)÷(1+5%)×5% 【政策解读】 本条明确了预缴税款的计算方法：

一是除其他个人以外的纳税人转让其取得的不动产，需要预缴税款。其他个人，即自然人，不需要预缴，直接在不动产所在地主管地税机关缴纳。因此，本条仅针对除其他个人以外的纳税人，也就是单位和个体工商户。

二是考虑到目前国税、地税部门信息尚未联网，地税部门难以得知纳税人的身份是一般纳税人还是小规模纳税人。因此，采取了简便的处理方法。即需要预缴税款的纳税人，在地税机关预缴时，均按照5%预征率(或者征收率)进行换算，不区分纳税人是否为一般纳税人，也不区分纳税人是适用一般计税方法还是简易计税方法。

第七条 其他个人转让其取得的不动产，按照本办法第六条规定的计算方法计算应纳税额并向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

【政策解读】

自然人销售不动产不需要预缴税款。自然人全部属于小规模纳税人，小规模纳税人转让不动产的征收率为5%。因此，按照规定的计算方法，自然人转让不动产，直接以差额或者全额依照5%征收率计算应纳税额，在不动产所在地主管地税机关缴纳税款即可。

例7：张三户口所在地为南京，在深圳工作，长期在深圳居住。张三在海南买了一套海景房，价值80万元。2016年6月，张三将海南的房产以100万价格卖出。假设张三销售海景房可以享受差额征税政策，则应如何计算应纳税额?张三应向哪里的国税或地税税务机关缴纳税款?是否需要回户口所在地或者长期居住地申报纳税? 分析：张三销售该海景房可以享受差额征税政策，则应纳税额=(100-80)÷(1+5%)×5%。应纳税额为0.95万元，根据本条关于纳税地点的规定，张三应在不动产所在地(海南)就该笔税款向海南地税部门申报纳税。自然人转让不动产，直接在不动产所在地纳税，不需要再回机构所在地申报缴纳，也就是说，张三销售海南的房产，向海南地税部门申报纳后，不需要向其户口所在地(南京)或者长期居住地(深圳)税务部门申报。

例8：假设例7中纳税人销售该海景房只能全额征税，则应如何计算应纳税额?张三应向哪里的哪个税务机关缴纳税款?是否需要回户口所在地或者长期居住地申报纳税?

分析：张三销售该商铺海景房应按照价款和价外费用全额征税，则应纳税额=100÷(1+5%)×5%。应纳税额为4.76万元，根据本条关于纳税地点的规定，该自然人应在不动产所在地(海南)就该笔税款向海南地税部门申报纳税。理由不再赘述。

第八条 纳税人按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应当取得符合法律、行政法规和国家税务总局规定的合法有效凭证。

否则，不得扣除。 上述凭证是指：

(一)税务部门监制的发票。

(二)法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书。

(三)国家税务总局规定的其他凭证。 【政策解读】

本条明确了扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的凭证要求，基本平移原营业税政策的规定。

一是纳税人预缴税款或者申报纳税时，按规定从取得的全部价款和价外费用中扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价的，应出具合法有效凭证。也就是说纳税人在向不动产所在地主管地方税务部门预缴或者向主管税务机关缴纳税款时，必须提供其扣除不动产购置原价或者取得不动产时作价的合法有效凭证，纳税人如果不能提供，或者提供的凭证，不符合该条规定的合法有效凭证的范畴，则应该全额计算缴纳或者预缴税款。

二是合法有效凭证包括：税务部门监制的发票;法院判决书、裁定书、调解书，以及仲裁裁决书、公证债权文书;以及总局规定的其他凭证。“总局规定的其他凭证”，这是对今后可能出现的情况的一个兜底条款。

第九条 纳税人转让其取得的不动产，向不动产所在地主管地税机关预缴的增值税税款，可以在当期增值税应纳税额中抵减，抵减不完的，结转下期继续抵减。

纳税人以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

【政策解读】

本条是纳税人回机构所在地后如何抵减在不动产所在地已预缴税款的规定。

一是此条中的纳税人，指除其他个人以外的纳税人，也就是单位和个体工商户。因为只有单位和个体工商户，才需要回机构所在地，就其全部经营业务向主管国税机关申报纳税。

二是除其他个人以外的纳税人，当期销售不动产，在不动产所在地主管地税机关预缴税款后，回机构所在地向主管国税机关申报纳税时，可以在增值税应纳税额中，抵减在不动产所在地地税机关已经预缴的税款，若当期未能抵减完，则可以结转下期继续抵减。

三是纳税人在不动产所在地地税机关预缴税款后，应取得并妥善保管完税凭证(注明有增值税)，以完税凭证作为抵减应纳税额的合法有效凭证。

沿用前面的例子，我们来看一下完整的业务，需要如何计算纳税：例9：某南京秦淮区纳税人(非自然人)，2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元(含税，下同)。写字楼位于南京秦淮区。纳税人2013年购买时的价格为700万元，取得了合法有效的营业税发票《销售不动产统一发票》。请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，对该笔业务选择简易计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额?应如何在机构所在地申报纳税?假设纳税人其他业务6月份的应纳增值税额为70万元。

按照前面的分析及规定的计算方法，纳税人在南京秦淮区地税机关应预缴税款=(1000-700)÷(1+5%)×5%=14.29万元。

纳税人向南京秦淮区主管国税机关申报纳税时，也应按照全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。

应纳税款=(1000-700)÷(1+5%)×5%(转让不动产)+70(其他业务)=84.29万元。

也就是说，纳税人在7月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为84.29万元。纳税人可凭在南京秦淮区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的14.29万元，纳税人仍需缴纳增值税70万元。

例10：延续例9，如果纳税人在2013年购买房产时，未取得《销售不动产统一发票》，也未取得任何符合第八条规定的合法有效的凭证，则应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额?应如何在机构所在地申报纳税?按照第八条规定，纳税人如未能取得合法有效的凭证，则不能享受差额计税政策。按照前面的分析及计算规定，纳税人在南京秦淮区地税机关应预缴税款=1000÷(1+5%)×5%=47.62万元。

纳税人向南京秦淮区国税局申报纳税时，同理，也因为未取得合法有效的凭证，只能全额计税，也应按照全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。

应纳税款=1000÷(1+5%)×5%(转让不动产)+70(其他业务)=117.62万元。

纳税人在7月申报期内，将转让不动产及其他业务申报纳税，计算的应纳税额合计为117.62万元。纳税人可凭在南京秦淮区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的47.62万元，纳税人仍需缴纳增值税70万元。

如果上述纳税人为增值税小规模纳税人，在举例的业务中，纳税人的预缴税款、应纳税额计算，纳税申报、已经缴纳税款的抵减等，都是一样的。

接下来，我们看一个自建的例子：

例11：某纳税人(非自然人)为南京秦淮区纳税人，2016年6月30日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元，厂房也在南京秦淮区。纳税人2013年建造厂房的成本为700万。如果该纳税人为增值税一般纳税人，纳税人对该笔业务选择简易计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额?应如何在机构所在地申报纳税?仍假设纳税人其他业务6月份的应纳增值税额为70万元。

按照前面的分析及计算规定，纳税人在南京秦淮区地税机关应预缴税款=1000÷(1+5%)×5%=47.62万元。

纳税人向南京秦淮区国税局申报纳税时，也应按照全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人在申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。

应纳税款=1000÷(1+5%)×5%(转让不动产)+70(其他业务)=117.62万元。

纳税人在7月申报期内，转让不动产及其他业务共同申报纳税，计算的应纳税额合计为117.62万元。纳税人可凭在南京秦淮区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的47.62万元，纳税人仍需缴纳增值税70万元。

接下来我们看一下一般纳税人选择一般计税方法的例子： 例12：接例9，纳税人转让的仍是老房产，非自建，但纳税人选择一般计税方法。某南京秦淮区纳税人(非自然人)，2016年6月30日转让其2013年购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。写字楼位于南京秦淮区。纳税人2013年购买时的价格为700万元，取得了合法有效的营业税发票《销售不动产统一发票》。请问，如果该纳税人为增值税一般纳税人，纳税人对该笔业务选择一般计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额?应如何在机构所在地申报纳税?假设纳税人其他业务6月份的应纳增值税额为70万元。

按照前面的分析，纳税人在南京秦淮区地税机关预缴税款时，只需考虑所转让的不动产是非自建不动产，且取得了合法有效扣除凭证进行计算。

预缴税款=(1000-700)÷(1+5%)×5%=14.29万元。 纳税人向南京秦淮区国税局申报纳税时，按照假设，纳税人依一般计税方法计税应纳税额，由于2013年购入时，取得的是《销售不动产统一发票》，不属于增值税扣税凭证，不能抵扣进项税额，纳税人在进行纳税申报时，应同时加上其他业务的增值税应纳税额。

应纳税额=1000÷(1+11%)×11%(转让不动产)+70(其他业务)=169.10万元。 纳税人在7月申报期内，将转入不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为169.10万元。纳税人可凭在南京秦淮区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的14.29万元，纳税人仍需缴纳154.81万元。

例13：接例11，老房产，自建，纳税人选择一般计税方法。某纳税人(非自然人)为南京秦淮区纳税人，2016年6月30日转让其2013年自己建造的厂房一间，取得转让收入1000万元，厂房也在南京秦淮区。纳税人2013年建造厂房的成本为700万。如果该纳税人为增值税一般纳税人，纳税人对该笔业务选择一般计税方法，应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额?应如何在机构所在地申报纳税?仍假设纳税人其他业务6月份的应纳增值税额为70万元。

同例11的分析，在南京秦淮区地税机关预缴税款时：预缴税款=1000÷(1+5%)×5%=47.62万元。

按照假设，纳税人按照一般计税方法计税应纳税额，由于是2013年自建的房产，营改增后不能取得有效的增值税扣税凭证，不能抵扣进项税额，纳税人向南京秦淮区国税局申报纳税时：应纳税额=1000÷(1+11%)×11%(转让不动产)+70(其他业务)=169.10万元。

纳税人在7月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为169.10万元。纳税人可凭在南京秦淮区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的47.62万元，纳税人仍需缴纳121.48万元。

接下来，我们看两个改革后取得房产的例子： 例14：南京秦淮区某纳税人为增值税一般纳税人，2018年10月30日转让其2016年6月购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。写字楼位于南京秦淮区。纳税人购买时价格为777万元，取得了增值税专用发票，注明税款为77万元。该纳税人2018年10月份的其他销项税额为70万元，进项税额为30万元，期初留抵税额为33万元。问，纳税人对此转让不动产业务应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额?应如何在机构所在地申报纳税?因该房产属于外购的非自建不动产，按照规定，在南京秦淮区地税机关预缴税款时：预缴税款=(1000-777)÷(1+5%)×5%=10.62万元。

纳税人向南京秦淮区国税局申报纳税时，将所有业务合并申报应纳税款=1000÷(1+11%)×11%(转让不动产)+70(其他业务销项税额)—30(进项税额)—33(留抵税额)=106.10万元。

纳税人在2018年11月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为106.10万元。纳税人可凭在南京秦淮区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的10.62万元，纳税人仍需缴纳增值税95.48万元。

例15：假设南京秦淮区某纳税人为增值税小规模纳税人，2018年10月30日转让其2016年6月购买的写字楼一层，取得转让收入1000万元。写字楼位于南京秦淮区。纳税人购买时的价格为777万元，取得了增值税普通发票。该纳税人2018年10月份的其他业务的销售额为5万元。问，纳税人对此转让不动产业务应如何在不动产所在地地税机关计算预缴税额?应如何在机构所在地申报纳税?同样，该房产属于外购的非自建不动产，按照规定，在南京秦淮区地税机关预缴税款=(1000-777)÷(1+5%)×5%=10.62万元。

纳税人为小规模纳税人，11月纳税申报期内，向南京秦淮区国税局合并申报其应纳税款：应纳税额=(1000-777)÷(1+5%)×5%+5÷(1+3%)×3%=10.77万元。

纳税人在11月申报期内，将转让不动产及其他业务应共同申报纳税，应纳税额合计为10.77万元，同时，纳税人可凭在南京秦淮区地税机关缴纳税款的完税凭证，抵减纳税人应纳税额的10.62万元，纳税人仍需缴纳增值税0.15万元。

第十条 小规模纳税人转让其取得的不动产，不能自行开具增值税发票的，可向不动产所在地主管地税机关申请代开。

【政策解读】

为了方便纳税人办理销售“二手房”手续，本条规定代开增值税发票与预缴税款的税务机关一致，都为不动产所在地主管地税机关。地税机关代开发票部门通过增值税发票管理新系统代开增值税发票，系统自动在发票上打印“代开”字样。地税局代开发票部门为纳税人代开的增值税发票，统一使用六联增值税专用发票和五联增值税普通发票。第四联由代开发票岗位留存，以备发票扫描补录;第五联交征收岗位留存，用于代开发票与征收税款的定期核对;其他联次交纳税人使用。

第十一条 纳税人向其他个人转让其取得的不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。 【政策解读】

根据《试点实施办法》第五十三条规定：纳税人发生应税行为，应当向索取增值税专用发票的购买方开具增值税专用发票，并在增值税专用发票上分别注明销售额和销项税额。

属于下列情形之一的，不得开具增值税专用发票：

(一)向消费者个人销售服务、无形资产或者不动产。

(二)使用免税增值税规定的应税行为。

因此本条规定，纳税人向其他个人出租不动产，不得开具或申请代开增值税专用发票。

同时，其他个人不可以登记为一般纳税人，即使接受了增值税专用发票，也无法抵扣税款，所以不需要向其他个人开具或申请代开增值税专用发票。

第十二条 纳税人转让不动产，按照本办法规定应向不动产所在地主管地税机关预缴税款而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的，由机构所在地主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

纳税人转让不动产，未按照本办法规定缴纳税款的，由主管税务机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。

【政策解读】

此为罚则条款。纳税人转让不动产，未按规定申报纳税的，应按照《税收征收管理法》等规定进行处罚。

第五篇：上海股权托管交易中心非上市股份有限公司挂牌与挂牌公司定向增资审核规则

上海股权托管交易中心非上市股份有限公司

挂牌与挂牌公司定向增资审核规则

第一章 总则

第一条

为规范上海股权托管交易中心(以下简称“上海股交中心”)非上市股份有限公司(以下简称“非上市公司”)挂牌、挂牌公司定向增资等审核工作，保护投资者合法权益，维护市场秩序，根据《上海股权托管交易中心非上市股份有限公司股份转让业务暂行管理办法》(以下简称《暂行办法》)等有关规定，制定本规则。

第二条

非上市公司存在以下情形的，由其推荐机构会员向上海股交中心提交申请文件：

(一) 申请进入上海股交中心挂牌;

(二) 挂牌公司申请定向增资;

(三)上海股交中心认定其他需要提交申请文件的情形。 第三条

上海股交中心设立挂牌管理部门(以下简称“挂牌管理部”)，负责对推荐机构会员提交的非上市公司挂牌、挂牌公司定向增资等申请文件进行初审，并出具初审报告。

第四条

上海股交中心试行审核委员会审核制度，设立挂牌与定向增资审核委员会(以下简称“审委会”)。审委会依照有关法律法规、政策性规定及相关业务规则，对经过初审的非上市公司挂牌、挂牌公司定向增资等申请文件进行独立审核，召开审委会会议对有关申请文件进行投票表决。

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第五条

上海股交中心设立风险控制部门(以下简称“风险控制部”)，负责审委会日常事务管理，包括安排审委会会议、送达有关审核材料、对审委会会议讨论情况进行记录、起草审委会会议纪要、保管档案等工作。

第六条

初审人员、审委会委员应勤勉尽责地履行职责，并恪守独立、客观、公正、审慎的原则。

第七条

上海股交中心依照《暂行办法》等规定的条件和本规则规定的程序作出同意或不同意非上市公司挂牌或挂牌公司定向增资申请的决定，对审核同意的申请，将有关文件报送上海市金融服务办公室(以下简称“上海市金融办”)备案。

第八条 上海股交中心对审委会进行考核和监督。

第二章 受理与初审

第九条

挂牌管理部设专门人员负责受理推荐机构会员报送的申请文件。

第十条

受理申请文件时，挂牌管理部对推荐机构会员所报送的申请文件是否符合要求进行形式审查。

对符合要求的申请文件，挂牌管理部当场受理并出具受理函。 对不符合要求的申请文件，挂牌管理部一次性告知所缺材料，推荐机构会员补充完毕后可重新提交。

第十一条

初审人员由挂牌管理部的专业人员担任。初审人员的职责为：

(一)根据有关法律法规、政策性规定及上海股交中心相关业务

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规则，对推荐机构会员尽职调查是否充分，出具的结论和意见是否恰当进行审核;

(二)推荐机构会员尽职调查不充分的,初审人员可提出反馈意见，要求推荐机构会员补充调查;

(三)推荐机构会员出具的意见和结论不恰当的，初审人员可要求推荐机构会员重新出具;

(四)出具初审报告;

(五)列席审委会会议，回答审委会委员提出的相关问询。 第十二条 初审人员应自非上市公司挂牌申请文件受理之日起二十个工作日内完成初审。

初审人员应自挂牌公司定向增资申请文件受理之日起十个工作日内完成初审。

挂牌管理部要求推荐机构会员对申请文件补充或修改的，受理申请文件时间自挂牌管理部收到推荐机构会员的补充或修改意见的下一工作日起重新计算。

第十三条 挂牌管理部应于初审完成后两个工作日内将申请文件及初审报告移交至风险控制部。

第三章 审委会审核 第一节 审委会的组成

第十四条

审委会委员由上海股交中心的专业人员和上海股交中心以外的有关专家担任。

第十五条

审委会委员由上海股交中心聘任。审委会委员名单及

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简历在上海股交中心指定场所公布。

第十六条 审委会委员为十五名，其中由外聘专家担任的审委会委员不低于五名。

第十七条

审委会委员每届任期两年，可以连任，连续任期不超过三届。

第十八条

审委会委员应符合下列条件：

(一)熟悉有关法律法规、政策性规定及上海股交中心相关业务规则;

(二)精通所从事行业的专业知识;

(三)在所从事领域内享有良好声誉，未受到刑事、行政处罚或相关自律组织的纪律处分;

(四)公正廉洁;

(五)上海股交中心要求的其他条件。

第十九条

审委会委员履行职责时，应遵守下列规定：

(一)勤勉尽责，以审慎的态度，全面审阅相关材料;

(二)根据有关法律法规、政策性规定和上海股交中心相关业务规则进行审核，独立发表意见，行使表决权;

(三)上海股交中心的其他要求。

第二十条

审委会委员审核申请文件时，有下列情形之一的，应及时提出回避：

(一)审委会委员或者其亲属担任非上市公司、挂牌公司、推荐机构会员的董事(含独立董事，下同)、监事、高级管理人员的;

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(二)审委会委员或者其亲属、审委会委员所在工作单位持有非上市公司或挂牌公司股份，可能影响其公正履行职责的;

(三)审委会委员或者其所在工作单位近两年来为非上市公司或挂牌公司提供推荐、财务顾问、审计、评估、法律、咨询等服务，可能妨碍其公正履行职责的;

(四)审委会委员或者其亲属担任董事、监事、高级管理人员的公司与非上市公司或挂牌公司存在行业竞争关系，经认定可能影响其公正履行职责的;

(五)审委会会议召开前，与本次所审核推荐人、非上市公司及其他相关单位或者个人进行过接触，可能影响其公正履行职责的;

(六)上海股交中心认定的可能产生利害冲突或者审委会委员认为可能影响其公正履行职责的其他情形。

前款所称亲属，是指审委会委员的配偶、父母、子女、兄弟姐妹、配偶的父母、子女的配偶、兄弟姐妹的配偶。

第二十一条 推荐机构会员、非上市公司或挂牌公司及其他相关单位和个人如果认为审委会委员与其存在利害冲突或者潜在的利害冲突，可能影响审委会委员公正履行职责的，可以向上海股交中心提出要求有关审委会委员回避的书面申请，并说明理由。

上海股交中心根据推荐机构会员、非上市公司或挂牌公司及其他相关单位和个人提出的书面申请，决定相关审委会委员是否回避。

第二十二条 审委会委员接受聘任后，应承诺遵守上海股交中心对审委会委员的相关规定和纪律要求，认真履行职责，接受上海股交

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中心的考核和监督。

第二节 审委会会议

第二十三条 审委会通过召开现场会议形式，对非上市公司是否符合挂牌条件或挂牌公司是否符合定向增资条件进行投票表决。

每次会议召开前，由上海股交中心选定五名委员参加审核，其中法律专业和财务会计专业人士至少各一名。

现场参加审委会会议的委员不得少于四人,未参会委员应书面委托参会委员投票表决。

第二十四条 审委会委员以记名投票方式对非上市公司挂牌、挂牌公司定向增资是否符合相关条件进行表决，提出审核意见。 表决票设同意票和反对票，审委会委员不得弃权。

第二十五条 表决投票时同意票数达到三票为通过，同意票数未达到三票为未通过。

第二十六条 审委会委员以个人名义独立履行职责，不受任何单位和个人的干涉。

第二十七条 审委会委员应依据有关法律法规、政策性规定和上海股交中心相关业务规则，结合自身的专业知识，独立、客观、公正、审慎地对申请文件和初审报告进行审核。

第二十八条 在审核时，审委会委员应在工作底稿上填写个人审核意见：

(一)审委会委员对初审报告中提请审委会委员关注的问题有异议的，应在工作底稿上对相关内容提出有依据、明确的审核意见;

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(二)审委会委员认为非上市公司或挂牌公司存在初审报告提请关注问题以外的其他问题的，应在工作底稿上提出有依据、明确的审核意见;

(三)审委会委员认为非上市公司或挂牌公司存在尚待调查核实并影响明确判断的重大问题的，应在工作底稿上提出有依据、明确的审核意见。

第二十九条

审委会委员在审委会会议上应根据自己的工作底稿发表个人审核意见，同时应根据会议讨论情况，完善个人审核意见并在工作底稿上予以记录。

审委会会议在充分讨论的基础上，形成对申请文件的审核意见，并对非上市公司挂牌或挂牌公司定向增资申请是否符合相关条件进行表决。

第三十条

风险控制部应在审委会会议召开五日前，将会议通知、申请文件与初审报告送达参会审委会委员，并将审委会会议审核的非上市公司或挂牌公司及推荐机构会员名单、会议时间和参会审委会委员名单在上海股交中心指定场所予以公布。

第三十一条

审委会会议结束后，参会审委会委员应在会议记录、审核意见、表决结果等会议资料上签名确认，同时提交工作底稿，有关审核材料由上海股交中心统一保管。

第三十二条 审委会会议对非上市公司挂牌、挂牌公司定向增资等申请形成审核意见之前，可以请非上市公司或挂牌公司代表和推荐机构会员代表到会陈述，接受审委会委员的问询。

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第三十三条 审委会会议对非上市公司挂牌、挂牌公司定向增资等申请文件只进行一次审核。

出现审委会会议审核意见与表决结果有明显差异或者审委会会议表决结果显失公正情况的，上海股交中心可以进行调查，并做出同意或者不同意非上市公司挂牌或挂牌公司定向增资申请的决定，同时将相关调查情况上报上海市金融办。

第三十四条

审委会会议根据审核工作需要，可以邀请审委会委员以外的行业专家到会提供专业咨询意见。审委会委员以外的行业专家没有表决权。

审委会委员发现非上市公司挂牌或挂牌公司定向增资申请文件存在尚待调查核实并影响明确判断的重大问题，可在审委会会议前以书面方式提议暂缓表决。审委会会议首先对是否需要暂缓表决进行投票，同意票数达到三票的，可以暂缓表决;同意票数未达到三票的，审委会会议按正常程序对申请文件进行审核。审委会会议只能暂缓表决一次。

被暂缓表决的申请文件，再次提交审委会会议审核时，原则上仍由原审委会委员审核。

第三十五条 审委会会议对申请文件是否符合相关条件进行表决并提出审核意见。

风险控制部依据审委会审核意见向推荐机构会员书面反馈，推荐机构会员应在限定的时间内按照反馈意见的要求进行补充调查或在股份转让说明书中补充披露。

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第三十六条 经审委会会议审核通过的非上市公司挂牌或挂牌公司定向增资申请，上海股交中心同意的，由上海股交中心于三个工作日内将有关文件报送上海市金融办备案。

第三十七条 上海股交中心在取得上海市金融办下发的予以备案的通知后五个工作日内，向非上市公司出具同意其挂牌的通知，向挂牌公司出具同意其定向增资的通知。

第三十八条 在审委会会议对申请文件表决通过后至有关文件获上海市金融办备案前，非上市公司或挂牌公司发生了与申请文件不一致的重大事项，上海股交中心可以召开审委会会议对申请文件重新进行审核，参审审委会委员不受是否审核过该申请文件的限制。

第四章 对审核工作的监督

第三十九条

受理人员、初审人员、审委会委员及审核工作涉及的其他工作人员应遵守下列规定：

(一)保守审核过程中所知悉的国家秘密和非上市公司或挂牌公司的商业秘密;

(二)不得利用审核人员身份所获取的尚未披露的信息，为本人或者他人直接或者间接谋取利益;

(三)不得接受与审核事项有关的单位或人员的馈赠，不得私下与上述单位或人员接触;

(四)其他有违职业道德情况。

第四十条 审委会委员有下列情形之一的，由上海股交中心予以解聘：

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(一)严重违反法律法规、政策性规定及上海股交中心相关业务规则和审核工作纪律的;

(二)未按照上海股交中心的有关规定勤勉尽责的;

(三)本人提出辞职申请的;

(四)两次(含两次)以上无故不出席审委会会议的;

(五)经上海股交中心考核认为不适合担任审委会委员的其他情形。

审委会委员的解聘不受任期是否届满的限制。审委会委员解聘后，上海股交中心及时选聘新的审委会委员。

第四十一条 出现审委会会议审核意见与表决结果有明显差异的，相关审委会委员有义务向上海股交中心作出解释和说明。

第四十二条 审委会委员存在违反法律法规、政策性规定、上海股交中心相关业务规则和规定的审核工作纪律的，或者存在对所参加审委会会议应回避而未提出回避等其他违反审委会工作纪律的行为的，上海股交中心可根据情节轻重给予其谈话提醒、通报批评、解聘等处理。

第四十三条 推荐机构会员有义务遵守本规则的有关规定。推荐机构会员唆使、协助或者参与干扰审委会工作的，上海股交中心在三个月内不受理该推荐机构会员报送的有关申请文件。

第五章 罚则

第四十四条 受理人员、初审人员、审委会委员及审核工作涉及的其他工作人员存在违反本规则有关规定的行为，由上海股交中心责

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令其改正，并视情节轻重给予其以下处理:

(一) 谈话提醒;

(二) 通报批评;

(三) 解聘;

(四) 涉嫌犯罪的，建议有关部门依法查处。

第六章 附则

第四十五条

本规则由上海股交中心负责解释。 第四十六条

本规则经上海市金融办批准后实施。

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