方案是一种常见的应用文内容，有着自身的格式和内容，那么一份详细的方案，应该具体包含哪些内容呢？今天小编为大家精心挑选了关于《物业公司运营管理方案》相关资料，欢迎阅读！
第一篇：物业公司运营管理方案
物业公司管理方案
*******物业管理方案
总公司：
根据总公司要求，我对******管理公司(****区)2010年的管理做如下安排：
一、 人员编制及工资标准
1、 机构人员编制
丘北片区管理部人员共计25人，具体安排如下：
(1) 片区经理1人李英富
(2) 安保管理部主任1人吕齐风
(3) 盛德花园小区12设：主任1人、管理兼收费员1人、花工
1人、保洁2人、保安7人(含保安队长1人);
盛德花园物管部主任杨秀友
(4) 上品天成小区11人设：主任1人、管理兼收费员1人、保
洁2人、保安7人(含保安队长1人);
上品天成物管部主任兼维修部主任谢发祥
2、 人员工资标准
(1) 片区经理3000元/月
(2) 维修部主任1500元/月
(3) 小区主任、安保管理部主任1200元/月
(4) 花工、管理员、收费员、保安800元/月
(5) 保安队长900元/月
(6) 保洁人员650元/月
3、 工资发放
(1) 工资分基本工资和考核工资两部分：每月每个管理人员扣
100元、主任以上人员扣200元作为年终考核工资，其余部
分作基本工资按月发放。
(2) 考核分两个层次：管理人员、收费员、保安队长及各部门主
任进行月度和年度双考核;保安、保洁、花工等只进行月度
考核。
二、 主要工作及考核内容
(一) 盛德花园项目主要工作及考核内容
1、 物管服务工作的完成情况，业主的投诉率;
2、 安保工作执行情况，盗窃案件发生率;
3、 绿化维护情况;
4、 保洁工作情况。
(二) 上品天成项目主要工作及考核内容
1、 物管服务工作的完成情况，业主的投诉率;
2、 安保工作执行情况，盗窃案件发生率;
3、 保修期维护维修情况，维修及时率;
4、 保洁工作情况。
三、 需要公司给予的支持
(一) 完善小区相关配套设施。(详细内容以后专题报告)
(二) 配齐上品天成相关办公设施。(详细内容已经上报办公室)
(三) 为了保证保修期内维修工作及时性，减少与业主的冲突，对施
工单位工程余款的支付必须由物业公司签字后方可支付。
(四) 上品天成维修，通知建筑单位3天内未完成维修工作的，我部
直接请人维修，维修费支出(在维修费用基础上加收30%罚金)
由物管部经理签字后，天成公司财务垫付，在费用支付时扣除。
当否，请批示。
########管理有限公司
2010年3月23日
第二篇：山东神采物业公司物业管理方案
物业管理方案
前 言
×××作为×××集住宅、商场、农贸为一体的高档楼盘，其物业管理工作开展的标准更应体现出一种“舒适、安全、尊贵、优雅”。***市立青物业管理有限公司将以高起点、高标准、严要求的标准来开展工作。
舒适：物业管理的舒适体现在“温暖、洁净、方便、快捷”的人居环境上。物业使用人选择一个居住、学习、工作的环境更注重“舒适”的一面，以满足其“生理上的基本需求”。
安全：安全防范是物业管理公司的一项专项业务,公司应从治安、消防、车辆三个方面来搞好管理工作，同时为了满足物业使用人“安全需求”的需要出发制定出相应的管理制度和应急预案。
尊贵：“以人为尊”、“以人为本”的一贯服务理念能让业主或物业使用人在高档社区中体现到生活尊贵的一面。物业管理公司在管理好物业本身的基础上，充分实现物业管理服务的内容，让业主及物业使用人满足“受人尊重的需求”。
优雅：高尚的住宅离不开优雅的环境，优雅的环境离不开优雅的人。作为精品楼盘的物业管理更应体现在营造一个优雅的环境上，公司将充分考虑和利用会所的功能，将全新的服务理念融入到为物业使用人实现“社交”和“自我价值实现”的需求，让业主及物业使用人在优雅的环境中成为言谈举止优雅的现代都市人。
1
第一部分 ×××物业管理有限公司简介
一、公司简介 „.
二、 公司总经理介绍 „.
三、企业管理理念及服务理念
根据物业管理的先进操作模式和企业自身的特点，公司采取以下管理理念：
团队意识和吃苦精神+个性舒张和竞争机制+先进模式和一体化管理
1、队意识和吃苦精神：在当前资本企业向人本企业转变的过程中，团队意思和吃苦精神的树立无疑是企业求生存、求发展的先决条件。“企业以人为本、员工以企业为家”便是其核心体现。
2、个性舒张和竞争机制：在人本企业中讲的是如何用人，如何充分调动其积极性为企业的发展做贡献。个性舒张是对员工活力激发的重要方式，人有不同层次的需求，员工对自己个性的舒张能够从其爱好的方面来发挥其工作的能动性，有利于员工自身素质的培养和业务技能的提高;竞争机制是企业用人的重要手段，相马不如赛马，赛马机制将是企业在招聘、培训、定岗、换岗、升降职的主要方法。
3、先进模式和一体化管理：作为物业管理企业在当前有多种模
2 式，如何才能选择一条适合企业自身发展的模式是关系到企业生死存亡的大事。企业领导人在总结多年的物管经验的基础上结合当前沿海和国外的先进经验摸索出自己的一套经营管理模式：以人为中心、强调服务、重品牌、适时发展的经营模式。当然再好管理模式也需要人们认同的标准来对它鉴定，国际质量管理体系(ISO9001：2000)、环境管理体系(ISO14000)、职业健康安全管理体系(GB/T28001-2001)一体化管理体系无疑是最佳选择，企业成立开始便导入一体化管理体系，用质量管理来保证我们服务产品的完美性。
> > “真切付出、心灵交汇”是我公司的服务理念。从本行业来说，物管企业与业主或物业使用人之间是一种合作关系，是企业如何创造一种环境使我们的合作方很好的生活、学习、工作，在我们的员工营造这种氛围中与合作方达成一种理解、协调与共识。 > 财务部：
> >
1、负责根据“管理会计”的要求按时完成各类财务分析，供公司决策之用;制定近、中、长期“现金流量平衡表”。 > >
2、负责日常账务工作的实施与管理。
> >
3、负责对外财务相关工作的衔接。> 第二部分 ***物业管理目标及策划方案 > > > > 通过对“×××”的调查和基础数据的分析，结合公司的管理经验和现代物业管理发展的方向，特制定以下管理方案： > >
一、***管理处组织构架及各部门职责：
3 > > 部室主要工作职责： > > 总经理：
> >
1、对董事长负责;
> >
2、制定公司的经营方针和目标，对公司的重大事项进行决策,报董事长批准后实施;
> >
3、按“权责利”相匹配的原则，任命各层次负责人，实施透明式的系统管理;
> >
4、主持新的经营项目的开发;
> >
5、传达并对员工培训满足业主和法律法规要求的重要性; > >
6、保持员工充分参与实现公司经营总目标内部工作环境; > >
7、对公司组织构架进行策划;
> >
8、确保公司内各部门/各岗位的职责、权限及其相互关系得到规定和沟通。 > > 办公室：
> >
1、对总经理负责;
> >
2、人力资源管理工作(含人员的招培训工作); > >
3、内外进行沟通;
> >
4、内外公文的处理及档案的管理工作; > >
5、后勤保障工作; > >
6、公司库房的管理工作。 > > ***管理处： > >
1、对总经理负责;
4 > >
2、负责***的前期介入策划、实施工作; > >
3、负责***的接管验收策划、实施工作; > >
4、负责***的业主入主的策划、实施工作; > >
5、负责***的管理和服务的策划、实施工作; > >
6、负责***的多种经营业务的策划、实施工作。
> >
7、负责楼宇相关费用的收取，并将在收取物管费过程中收集到的信息、特别是针对物业管理费收费困难的根本原因进行归类分析，并及时按规定时间和渠道加以传递。 > >
二、人员配备情况： > >
1、总经理：1人。
Ø >
2、办公室：2人，其中主任1人，文员兼库管1人。 > >
3、财务部：2人，其中经理1人(兼会计)、出纳1人。 > >
4、***管理处：33人。
> > 其中经理1人;工程组主管1人，土建工1人，水电工(含强弱电)4人，电梯工(直梯)1人，杂工1人;保卫队队长1人，队员15人(三班24小时);绿化保洁组主管1人，绿化工1人，保洁员3人;业主接待组主管1人，接待员1人、收费1人。 > > 总计：38人 > >
三、管理目标 > >
(一)、公司总目标
> >
1、业主/租赁户综合满意度调查满意率≥95% > >
2、房屋及设施设备完好率递减≤3%
5 > >
3、无重大责任事故发生。 > >
(二)、目标分解 > >
1、财务部
> > (1)、公司各项财务管理工作实现PDCA循环率100% > > (2)、财务分析覆盖率100% > >
2、办公室
> > 公司各项行政管理工作实现PDCA循环率100% > > 人力资源科：
> > (1)、员工培训覆盖率/合格率100% > > (2)、业主/租赁户培训覆盖率/培训合格率≥80% > > (3)、员工配置优化率比上年提高≥25% > > (4)、员工骨干/部门负责人无序年流动率≤2% > > 行政公关：
> > (5)、内外文件起草合格率≥90%
> > (6)、内外部文件资料收集完整率及保存完好率≥95% > > (7)、公司本部清洁卫生日检查合格率100%3 > > (8)、公司公共/法律关系事务处理及时率/满意率≥90% > > (9)、完成公司领导交办事务的成功率/及时率100% > > (10)、合同评审率100% > > (11)、公司各类刊物,小区/大厦内板报出刊完成年计划率≥98%,校对差错率≤1%。 > > 后勤保障：
6 > > (12)、合格供方评定率/在合格供方采购率≥95%, > > (13)、入库物品检验合格率100% > > (14)、库房管理帐、卡、物相符率/库管物品完好率100% > > (15)、库管物品年差错率≤0.1%
> > (16)、员工对职工食堂饭菜质量/服务态度满意率≥85% Ø >
3、***管理处 > > 业主接待组：
> > (1)、管理处各项工作实现PDCA循环率100% > > (2)、业主/租赁户有效投诉处理率100% > > (3)、限时服务承诺实现率≥95% > > (4)、内外关系沟通成功率≥80%
> > (5)、内外关系信息传递准确率/及时率100% > > (6)、收费困难原因收集分析及时率100%,准确率≥98%,正确传递100% > > (7)、物管费收取率≥90% > > (8)、收费金额差错率≤1‟
> > (9)、小区物业管理费半年收支公告率100% > > (10)、小区物业较为重大事项发生/处理公告率100% > > (11)、业主/租赁户动态档案建档率100% > > (12)、围绕物业所进行的多种中介服务(受委托放盘/租赁/商品房登记/代办公证/代理保险等)、特约服务用户满意率≥85% > > (13)、社区服务管理策划成功率100%
7 > > (14)、小区/大厦经营性项目盈利率≥80% > > (15)、业主/租赁户对社区服务工作满意率≥80%。 > > (16)、物业管理年盈利率比上年增加≥10% Ø > 绿化保洁组：
> > (1)、环境管理按规定实施日检/周检/月检/季检覆盖率100% > > (2)、环境卫生日检查合格率≥95% > > (3)、绿化检查合格率≥85% > > (4)、小区绿化年成活率≥95% > > 保卫队：
> > (1)、保卫各项管理工作实现PDCA循环率100% > > (2)、保卫管理按规定实施月检/季检覆盖率100% > > (3)、一般治安案件年发生率占总入住人口数的≤1% > > (4)、重大火灾/刑事和交通事故发生率=0 > > (5)、机动车辆管理纠纷发生率≤1%
> > (6)、限时巡逻覆盖(房屋建筑/设施设备/周边环境/治安/消防/车辆停放)率100%,有效率≥95%,隐患信息传递准确率/及时率100% > > (7)、对外租赁仓储管理年治安/消防事故率≤0.2% > > 工程维修组：
> > (1)、各项工程管理工作实现PDCA循环率100% > > (2)、设备设施维护验收合格率100%，修缮/整治合格率96% > > (3)、设施设备管理按规定实施月检/季检覆盖率100% > > (4)、设施设备保持完好率≥95%
8 > > (5)、机电设备检修及时率100% > > (6)、设施设备检修一次合格率≥95%
> > (7)、业主/租赁户的装修方案审批100%,过程监视及合格验收率100% > > (8)、保障设备设施安全运行率100% > > (9)、重大设施设备日常维护覆盖率/保养率100% > > (10)、设施设备标识标牌正确率100%，完好率98% > >
四、服务内容及标准 Ø >
四、服务内容及标准 > >
(一)前期物业管理服务内容
> > 前期介入和物业接管验收是维护广大业主及物业使用人合法权益，保障其利益的重要环节，也是搞好今后物管工作的前提条件。 > >
1、项目设计方案的建议;
> >
2、施工工程的跟进及发现问题的建议并督促整改; > >
3、参与单项工程的甲乙方交接验收; > >
4、参与整体工程的甲乙方交接验收; > >
5、 行物业的接管验收及问题的整改、督促; > >
6、 接受业主入住前的相关咨询; > >
7、 供业主入住前的上门服务。 > >
(二)、业主入住管理
> >
1、 办理业主入住及接房的相关手续; > >
2、 对业主及物业使用人的二次装修进行管理。
9 > >
(三)、后续物业管理服务内容 > >
1、公共性服务
> > 公共性服务提供常规性服务，是为了维护物业的整洁、环境的美化、业户的生活方便而提供不可少的、经常性的服务项目： > > (1)、清洁卫生管理; > > (2)、绿化日常维护管理; > > (3)、治安管理;
> > (4)、共用蓄水池的维护管理; > > (5)、水电管理; > > (6)、排污设施管理; > > (7)、道路维修管理;
> > (8)、房屋共用部位的日常养护维修; > > (9)、物业档案资料管理; > > (10)、车辆停放及交通秩序管理;
> > (11)、安排社区文化活动，协助政府宣传教育; > > (12)、代收代交水电气费;
> > (13)、根据需要增设的其他服务项目。 > >
2、特约性服务
> > 特约性服务指提供公共性服务以外的，为满足业户的个别需求，受其委托而提供的服务 Ø > > (1)、家居设施维修
> > 包括：维修户内供用电设备、家具及门窗维修、厨具及卫生洁具
10 维修、给、排水系统的维修、家电维修、冷气机月保等。 > > (2)、家居清洁服务
> > 包括：地板打腊、抛光、清洁家私、玻璃、灯饰等。 > > (3)、家居杀虫服务
> > 包括：白蚁防治、灭蚊、灭鼠、灭蟑等。 > > (4)、家政服务
> > 包括：提供代客订票、送餐服务、室内装修设计、布艺设计、绿化设计、保险咨询、法律咨询、私人健康护理、私人管家、秘书、保卫、汽车美容等。 > > (5)、租赁服务
> > 包括：物业出租、转让、市场调查、物业估价等。 > >
(二)、物业管理服务质量标准 > >
1、房屋管理与维修
> > (1)、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。
> > (2)、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。
> > (3)、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。
(二)、物业管理服务质量标准
1、房屋管理与维修
11 (1)、房屋完好率达到底90%以上，楼宇外观美观、整洁，无改变使用功能，无违反规划乱搭建现象。
(2)、房屋零修及时率达到95%以上，水电、电梯等设施随报随修，房屋土建方面的问题接报后三天内完成，零修合格率达98%以上。 (3)、实行代收代缴各项公用事业费及水电气费，收缴率达到90%以上。
2、设备管理
设备图纸、档案资料齐全，管理完善，可随时查阅，配备所需各种专业技术人员，维修和操作人员持证上岗。针对不同设备定期保养、检修、保持设备运行正常并有针对突发事件的应急措施，确保年无故障运行时间达到95%以上。
3、供电系统
(1)、保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。
(2)、限电、停电按规定提前通知业户，外线停电时，自备发电机送电不超过15分钟。
4、消防系统
(1)、消防控制中心及消防系统配备齐全，完好无损，可随时起用。 (2)、订有突发性火灾等紧急事件处理程序，设立消防疏散示意图，紧委屈疏散通道畅通，照明设施、引路标志完好。
5、电梯
(1)、电梯轿厢、井道保持清洁。
(2)、出现运行故障后，维修人员及时到达现场进行维修。
6、给排水系统
(1)、定期对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒，保持水池、水箱及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。 (2)、设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏现象。
(3)、所有排水系统畅通，汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。
(4)、遇有事故，维修人员能及时进行抢修，无大面积跑水、泛水， (5)、无长时间停水事故。
7、空调系统
(1)、窗式及分体式空调按规定安装位置统一，排列有序。
8、市政公用设施管理
(1)、公共配套服务设施完好，不随意改变用途。 (2)、公用照明、通讯、邮政设备设施齐全，工作正常。 (3)、交通车辆管理运行有序，无乱停乱放现象。
9、绿化管理
定期对物业管理区域内的绿地、花木、建筑小品等进行养护，无破坏、践踏及随意占用现象。
10、环境卫生管理
(1)、实行标准化清扫保洁，垃圾日产日清，公共走道、地下室、天台等所有公共场所保持清洁，无随意堆放杂物和占用。
(2)、商业网点管理有序，无乱设摊点、广告牌，乱贴、乱画现象。
11、治安管理
13 (1)、实行封闭式管理，并实行24小时安全防范制度。 (2)、无重大火灾、刑事和交通事故。
12、业户满意率
无重大投诉，对物业管理公司的评议，满意率达到95%以上。
五、管理处人员素质要求及培训计划
根据以上要求，管理处工作人员的素质要求相对较高，这不仅是高档物业的要求，更是公司追求卓越的需要。企业想尽快的得到发展，一批高素质的人才不可缺乏。公司一方面通过人才市场及其它渠道广泛引进所需人才，另一方面公司自己根据需要组织相关培训。为此公司制定出以下《岗位入职条件》(见附件一)和《培训计划》(见附件二)。
第三部分 ***管理项目启动所需资金情况 物业管理项目启动资金根据实际情况预算如下：
一、 人员薪金(楼宇交付日前之三个月) 总经理 1名 1000 =1000 物业经理 1名 1500 =1500 工程主管 1名 1200 =1200 保安队长 1名 1200 =1200 财务经理 1名 800 =800 行政部经理 1名 800 =800 技术员 4名 800 =3200 绿化保洁主管 1名 800 =800
14 附加30.70%作为津贴及福利 11 3223.5 13723.5 三个月小计为 41170.5
二、 员工制服(每人两套) 11*200 2200
三、 区外围设施
大垃圾桶(生活垃圾) 15个 50 =750 不锈钢垃圾筒(楼层用) 20个 80 =1600 指示牌(若干) =1000 大堂及车库广告栏/广告牌 5个 500 =2500 大堂用吸水/吸坐垫 2张 200 =400 小计： 6250
四、 管理处各办公室用品及设备 办公桌椅 15套 300 =4500 文件柜 7套 500 =3500 对讲机(含备件) 10套 1200 =12000 电脑 2套 4500 =9000 打印机 1台 2000 =2000 复印机 1台 10000 =10000 传真机 1台 1500 =1500 保险箱 1个 1500 =1500 管理公司/处用纸张/信封/名片 =5000 饮水机 2台 100 =200
15 装订机 1台 300 =300 照相机 1台 1000 =1000 管理处装修 =60000 会议室家具 1套 4000 =4000 办公细项物品 =10000 小计： 124500
五、工程部用品
1、 测试仪表 个 200 万用电表 个 500 电流流量度：300A 个 800 电流钳式800A 个 1500 电流钳式3000A 个 1500 对地阻值测试表 个 1500 绝缘值测试表(500V-1000V) 个 1500 温度计：电子数字式 个 200 手提式室内温度/湿度对比测试表 个 300 手提式风量和风速计 个 1500 电源测试电笔 支 20 卷尺：1M 把 30 卷尺：5M 把 300 钢尺：3M 把 50 钢尺：1M 把 300
16 水平尺：600MM 把 250 角尺：300MM 把 250 小计：
2、 安全设备
高空工作安全带：降伞式 套 1200 50/500反光衣 件 100 耳塞100DB 打 500 耳筒500DB 个 500 安全过滤口罩：100CDN 打 500 护眼罩：眼镜式 个 200 护眼罩：全式 个 500 护眼罩：焊接用 个 1200 护镜(焊接用1000GDA) 个 600 手套：绵布 打 200 手套：皮革 打 400 铝梯：1M 把 1000 铝梯：
1、5M 把 1500 铝梯：4M 把 3000 高空工作台：6米全护式 个 15000 高压电工全护装 套 2500 连输工具：轴流板式车 部 200 手推车 部 200
17 小计：
3、 工具 木锄 把 50 扳手：活动150MM 把 50 扳手：200MM 把 50 扳手：300MM 把 100 扳手：450MM 把 150 菊花板身：3MM36MM 套 350 组合式：4MM-45MM 套 500 夹具：大力钳(平口) 把 50 O形夹100MM 个 50 O形夹：150MM 个 50 O形夹：200MM 个 50 O形夹：300MM 个 50 虎钳150MM 个 200 钢管工具连弯头 套 1500 切割工具：水管用切刀 把 200 铁片用剪刀 把 100 界刀 把 30 剪刀把50 紧急爆破工具：大手锤 个 100 斧头(消防队用) 个 150
18 铁笔 支 100 压力钳 把 800 润滑油加油枪 把 200 6角起子(0、5MM-16MM) 套 100 管子钳：200MM 把 50 管子钳：300MM 把 50 管子钳：450MM 把 100 管子钳：600MM 把 300 拉钉钳 把 150 小计
4、 手工具
螺丝起子：平咀形100MM X 4MM 支 30 150MM X 6MM 支 30 200MM X 8MM 支 30 250MM X 8MM 支 30 400MM X 10MM 支 30 十字形：100MM X 3MM 支 30 175MM X
4、5MM 支 30 250MM X 6MM 支 30 350MM X
7、5MM 支 30 电子部件专用：平咀 套 40 十字咀 套 40
19 平咀钳 把 30 尖咀钳 把 30 斜口钳 把 30 专线开口钳 把 100 剪线钳 把 100 鲤鱼钳 把 30 水泵钳 把 60 弹簧专用用尖咀钳：平咀 把 300 弓咀 把 300 电线护套管钳：100A以上 把 500 800A以上 把 1500 手锯：金属450MM 把 50 手锯：150MM 把 30 手锯：木工600MM 把 100 手锯：250MM 把 50 手锤：电工 把 50 手锤：球表1KG 把 50 手锤：
1、5KG 把 50 手锤 套 200 吊重滑轮1吨 套 1500 铁钻 个 200 木工专用工具 套 1200
20 泥水工专用工具套800
5、 电动/机械工具
手电钻电池式0-12MM 把 1200 油压手电钻：小 把 1500 大把2500 油压式手电锤：小 把 1000 锯条式切割机 把 800 片式切割机：小 把 1000 大把1500 金属磨轮式切割机：手提小 把 1000 手提大 把 1500 磨轮床 部 1500 60A电焊机 部 2000 气焊枪：氧气式 套 3500 乾手机：小 套 1000 大 套 2500 高压水枪(手提式) 套 2000 高压气泵(手提式) 套 2000 高压吹风扇(手提式) 部 1500 高压吸尘机(手提式) 部 1500 手提射灯 支 350 气动打钉枪 把 600
21 小计：
工具共计：30000.00
6、 值班室/办公室家具 值班工作桌、椅 7套 400 =2800 工具2桌 2张 600 =1200 工具柜 2个 1000 =2000 物料架 2个 1000 =2000 工具箱 7个 200 =1400 文件架 7个 100 =700 小计：10100
六、保安部用品
值班电筒(充电式) 20套 100 =2000 雨具 20套 80 =1600 办公桌椅 9套 500 =4500 小计：8100 启动预算总计：222320.50元
第四部分 合作方式分析
根据对贵方楼盘的考察和与相关领导的交谈，我们认为合作方式可采用以下三种进行： 第一种：完全托管型。
22 该种方式操作简便、灵活，易于划清职责范围。由贵方给予启动资金和物业管理管理用房，我方独立运转整个楼盘的前期物业管理工作。“***”如果采用这种方式，其需启动资金和管理用房为： 启动资金：如果按《***市物业管理办法》的规定，启动资金的分摊按五年平均分摊，首次合同签约为三年，那么该笔费用为：222320.50÷5×3=133392.3元。如期满撤场，则所购买的相关设备及工具属物管公司所有;如不撤场，则余下金额再按所签合同按年分摊。
管理用房：按照***市的一般惯例，管理用房按照总建筑面积2%-3%的比例给物业管理公司开展管理和经营所用。那么，“***”的总建筑面积为38937㎡，其2%的比例为778.74㎡，3%的比例为1168.11㎡。
第二种：技术顾问型
该种方式采取贵方建立物业管理企业，我方给予贵方技术支持和业务指导，以促进贵方的物管企业发展。
该种方式我方的价格是10万元，顾问期限两年(以交房前三个月开始计算)。顾问内容包括：前期介入管理策划及实施指导，物业管理公司的筹建策划及实施指导，人员的招聘、培训，物业的接管验收策划及实施指导，业主入住的策划及实施指导，后续日常服务的策划及实施指导，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导。 第三种：半托管半技术管理型
23 该种方式采取一年我方完全管理，一年我方技术管理的方式。其目的在于我方通过一年的管理工作为贵方建立物管企业作好铺垫。 该种方式我方收取费用为第一年我方派出的管理人员及相关费用由贵方支付(标准为我公司的管理人员的一般标准)，收取5万元管理费;第二年我方收取管理费5万。两年的服务内容为：前期介入管理，物业管理公司的筹建，人员的招聘、培训，物业的接管验收，业主入住，后续日常服务的策划及实施，质量、环境和职业健康安全一体化管理体系的策划及实施指导，企业的创优工作策划及实施指导
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第三篇：物业管理公司成立方案
一、根据《重庆市物业管理条例》规定，首先在工商局注册成立公司，并领取工商营业执照。依照《公司法》注册成立物业管理公司需符合以下条件：
1、股东成员一人以上。
2、注册资金50万元以上。
3、股东制定公司新章程。
4、有合法的公司名称。
5、成立公司的股东会、董事会、监事会。
6、有固定的经营场所。
根据实际情况，第5项内容，公司可以是只设立股东会和一名执行董事及一名执行监事的有限责任公司。第6项内容，固定经营场所的确定可以提交场所的租赁合同。
二、物业管理公司注册后，应按照《重庆市物业管理企业资质管理规定》取得物业管理公司临时资质证书，方可从事物业管理经营服务活动。
物业管理公司资质证书是凡在重庆市辖区内的物业管理公司从事物业管理业务的资格凭证。
取得临时资质应符合的条件：
1、具有独立法人资格。
2、注册资本50万元以上。
3、具有中级以上职称的工程类或经济类技术人员5人以上，管理人员取得物业管理从业人员岗位证书5人以上(其中经理岗位人员应取得高级物业管理经理证书)。
4、管理有一定的物业面积，并签订前期物业管理合同。
5、具有比较健全的公司管理制度、组织机构和符合国家规定的财务管理制度。
根据实际情况，第3项内容，中级以上职称的技术人员，可以只提交职称证书，实际工作人员由没有职称证书的人员担任，以降低工资成本，物业管理从业人员岗位证书建议组织或要求相关人员参加学习，取得证书后，持证上岗。第4项内容，公司应与移民小区的建设方鱼嘴镇政府签订移民小区的前期物业管理合同，建议签订三年，三年后如移民小区成立了业主委员会，则应与业主委员会重新签订物业管理合同。
三、公司的名称、经营范围、内设机构及相关人员配备。 名称：重庆市东部新城物业管理有限公司(暂定)
经营范围：管理方面：楼宇(多层、高层)管理;房屋的修缮管理;设备的维修、保养管理;车辆运行及看护管理;秩序维护管理;清洁环卫管理;绿化管理;消防管理;物业保险管理等。服务方面：物业修缮。物业租售代理;物业清扫保洁;搬家、装潢服务;车辆出租;绿化工程及花木租售;燃料供应;蔬菜粮食供应;服装清洗供应;美容美发;康乐健身;幼儿教育;老年服务;家教服务;商业服务等。
内设机构：办公室、物管科、财务科、维修科。
办公室负责公司行政工作、接待工作和各科室的综合管理。 物管科负责小区的安全管理、清洁卫生和日常运作。 财务科负责公司的财务管理和商业费用收支。 维修科负责小区的工程维修和住户维修服务。
公司成立后的物管费和其他服务项目收费标准，原则上均按物价局核价的标准执行。
四、商业八家等区域的管理接收。
商业八家等区域的管理接收应注意三个方面的问题：
一是根据《重庆市物业管理条例》的规定，建设单位委托前期物业管理公司进行统一管理，必须向前期物业管理公司移交物业建设的相关施工资料和图纸。
二是根据《重庆市物业管理条例》的规定，建设单位移交物业时，必须向委托的前期物业管理公司提供相应比例的物业管理用房和社区用房，物业管理用房必须按照市人民政府规定比例(按总建筑面积0.5%)提供，社区用房必须按照每100户业主配备15个平方的标准提供，费用计入建设成本，物业管理用房属于全体业主所有。商业八家应该按照相应比例向物管处提供物业管理用房，或者提供购买相同比例房屋的资金，由前期物业管理公司选址购买，物业管理用房的所有权属于全体业主，前期物业管理公司只有使用权。
三是根据《重庆市物业管理条例》的规定，大修基金必须由业主按市政府规定标准交纳，日后用于小区居民楼的修缮，如没有这部分资金，以后的小区设施和单元楼工程维修将无法进行，并且可能直接导致商业八家等区域业主今后的房产证无法办理。
第四篇：物业公司设施管理与维护方案
物业设施维护方案
一、附属设备管理的意义与特征
物业设备是指附属于房屋建筑的各类设备的总称,它是构成房屋建筑实体的不可分割的有机组成部分,是发挥物业功能和实现物业价值的物质基础和必要条件。
物业设备配套的完善性、合理性与先进性为人们改善房屋建筑、住用环境提供了一种物质基础与条件。影响居住水平，关系到人们生活质量。物业设备管理是物业管理的重中之重。反映国家、民族、时代科技经济特征，是人类文明的标志。
(一)物业设备管理的意义
物业设备管理是指按照科学的管理方法、程序、技术要求，对各种物业设备的日常运行和维修进行管理。其作用：
1.是充分发挥房屋住用功能的保障
2.是延长设备使用寿命，保障设备安全运行、发挥设备价值的保证
3.利于推动房屋建筑设备的现代化 4.利于强化物业管理企业的基础建设
(二)物业设备管理的特征：
1.服务性功能强;2.经营性特点突出;3.专业性技术要求高;4.综合性强(具有计划性与突然性，集中与分散结合的特点)。
二.物业设备的构成
(一)给排水系统
物业给排水系统是指建筑物内部的各种供水、排水、去污等工程设施的总称。它包括： 1.供水设备、设施 按照整个供水环节来看，可划分为总蓄水池、水泵、分蓄水池、水阀、水表及供水管网等几个方面。
2.排水设备、设施
包括排水管道、排污管道、通风管、清通设备、提升设备、室外排水管道、污水井、化粪池等。
根据纳污性质，建筑物中的排水管道可分为：生活污水管道、生产废水管道、雨水管道 。
3.房屋卫生设备
包括：浴缸、水盆、小便戽、镜箱、冲洗盆、抽水马桶，面盆等不同种类。
4.热水供应设备
包括：淋浴器、热水管道、热水表、加热器、循环管、冷水箱、疏水器、自动温度调节器、减压阀等。
5.消防设备
包括：灭火器、消防栓、消防龙头、消防泵、喷淋系统和配套的消防设备(如烟感、温感、光感探测器)、消防报警系统、防火卷帘、防火门、排烟送风系统、防火阀、消防电梯、消防走道及事故照明、应急照明设备等。
(二)燃气系统
包括：煤气灶、煤气表、煤气管道、天然气管网等。
(三)空调、通风系统
包括：供暖设备、供冷设备和通风设备 1.供暖设备
有热水供暖和蒸气供暖之分
包括：锅炉、蒸汽喷射器、输热部分(热量的输送管道等)，散热部分(如散热器、暖风机、辐射板等)，及辅助设施，如：鼓风机、水汀片、回龙泵、膨胀水箱、去污器等。
2.供冷设备
包括：冷气机组、冷水机组、深井泵、电扇、冷却塔、回水泵及输送冷水的管网等。
3.室内通风设备
包括：通风机、排气口、及净化除尘设备等。
(四)电气工程设备系统
该系统包括物业供电、照明及电器控制服务设备和设施。 1.供电及照明设备
包括高压开关柜、变压器、低压开关柜及各种温控仪表、计量仪表、配电干线、楼层配电箱、备用电源、电表、各种控制开关、照明设施等。
2.电器服务设备设施(弱电设备)
包括广播设备、电信设备、电视系统设备、共用天线及电视监控设备和电脑设备等。
3.房屋运输设备
即物业内的垂直运输设备，包括：电梯、扶梯。 (1)电梯
一般组成：传动设备、升降设备、安全保护设备和控制设备。 按用途分有：客梯、货梯、客货梯、消防梯及各种专用电梯。 按速度分有：高速电梯(2M/S以上) 快速电梯(1.5M/S以上)
低速电梯(1.0M/S以上，多层住宅客梯) 按电机拖动方式分为：交流双速电梯
直流快速电梯 交流调速电梯。
按控制方式可分为：信号控制电梯
集选控制电梯 微机程序控制电梯 简单手柄控制电梯。
(2)扶梯
自动扶梯组成：驱动装置、运动装置和支撑装置。 4.防雷及接地装置 两种方式：针式、栅式
一般防雷设施组成：避雷针、避雷网、避雷带、引下线和接地极。 避雷针形式：单支、双支、多支保护
(五)其它设备(建筑实体的一个部分)：
库房设备;装饰性设备
三、物业设备管理的基本内容
(一)技术档案管理 1.物业设备基础资料：
①.设备原始资料：所有设备在接管后均应建立原始资料档案，内容：验收文件;设备卡片;
②设备维修资料：报修单;运行记录;检查记录;运行目报;考评资料;技术革新资料;
③设备管理资料：设备的运行管理;维修管理。
物业设备基础资料管理工作任务：设备技术档案的保管;为设备运行维护、管理提供信息依据。
2.标准化管理 两类标准： 技术标准(设备的验收标准、完好标准、维修等级标准);管理标准(报修程序、信息处理标准、服务规范标准、考核奖惩标准)
功用：提供共同行为准则和标准，提供基本依据与手段 3.规章制度建设 规章制度建设三类：
生产技术规程(设备安全操作规程、保养维修规程);管理工作制度(接管验收制度;预防性计划维修保养制度;运行管理制度、安全管理制度、检修制度、值班工作制度等);责任制度(岗位责任制度、记录与报告制度、安全制度、交接班制度等)
4.教育培训(对内、对业主用户)
(二)物业设备的使用管理
特点与要求：日常性、安全性、广泛性 1.设备运行的劳动组织
任务：合理分工与协作，配置人力;
合理确定劳动组织形式(根据设备操作技术要求与岗位设置要求)
具体工作内容：
(1)定员(定工作岗位人数)
方法：按设备定员，按岗位定员，按比例定员 (2)分组：强电组、弱电阻、水暖组、空调组 (3)轮班组织：基本形式：单班制、多班制 2.设备运行的管理制度 内容：
设备的安全操作规程; 设备的巡视工作制度; 岗位责任制度; 值班与交班制度; 记录与报表制度; 制度和服务规范等。
(三)物业设备的安全管理 主要涉及四方面工作：
1.维修操作人员安全作业的培训与教育培训内容： 安全作业训练; 安全意识教育;安全作业管理 业主和使用人的安全教育和宣传 3.建立设备的安全管理措施 包括：
对特殊、具危险性设备加保护装置 定期进行设备的安全检查和性能测试 制定设备的安全管理制度
4、建立安全责任制度
(四)物业设备的维修养护管理
1.日常保养内容：设备的清洁、润滑、紧固、调整、防腐等 2.定期检查：包括日常检查与定期检查 3.计划修理
设备磨损的两类原因：使用损耗、自然腐蚀老化 设备磨损大致三阶段：
(1)初期磨损阶段磨损速度快，持续时间短(2)正常磨损阶段(3)剧烈磨损阶段
设备故障的发生也有其一定的规律性。一般分为：
(1)初期故障期：必须把握好运输、安装、调试、验收等工作，重点是细致地研究与掌握设备合理使用、操作的方法。
(2)偶发事故期：此时工作重点是加强安全操作管理，做好日常的维修保养。 (3)磨损故障期：须在零件达到使用期限之前进行更换与修理。因此，这一时期重点是进行预防维修与改善性维修。
四、三级保养制
1.日常维护保养(设备操作人员) 2.一级保养(设备操作人员和维修人员) 3.二级保养(设备维修人员)
五、房屋附属设备维修类型 1.零星维修工程 2.中修工程(10%-30%) 3.大修工程(30%以上) 4.设备更新和技术改造
设备更新改造的重要理论依据：设备的寿命原理 设备的寿命
设备的寿命通常可分为：设备的物质寿命、技术寿命、经济寿命 (1)设备的物质寿命是指设备从开始使用到报废为止所经历的时间，其长短取决于：自身质量、运行过程中的使用、保养、更换与修复情况。
(2)设备的技术寿命是指设备从开始使用到因技术落后而被淘汰为止所经历的时间。设备的技术寿命在很大程度上取决于社会技术进步和技术更新的速度与周期
(3)设备的经济寿命是指设备从开始使用到因经济上不合算而停止使用所经历的时间。设备的经济寿命年限是设备更新的主要依据。
设备改造更新应注意的问题 (1)确定设备合理的使用年限。 (2)在做好设备的维护保养、修理工作同时，注意适度进行设备的技术改造，延长物业设备的使用寿命。
(3)设备的最佳更新时期，应首选设备的经济寿命年限。 设备更新改造的类型 (1)设备的改造 (2)设备的原型更新 (3)设备的技术更新
******物业设备的购置及评价 购置设备应注意：
1.反复研究，避免盲目采购
2.大型设备购置应进行充分的技术经济论证，保证设备选性能达到技术上先进、经济上合理、功效上适用。
3.与业主、用户充分协调
物业设备的购置目的主要有三类：全新房屋建筑的装修型购置;替换陈旧落后设备的更新型购置;完善和改进环境与条件的添装型购置。
设备的选择应考虑的因素主要有以下几个方面：
1.技术性的要求应考虑：设备功能，可靠性，安全性，耐用性、节能性、环保性和可操作性。
2.适用性的要求：适应物业总体功能、装修等级、使用环境，适应用户的需要。
3.经济性的要求：经济性评价主要方法：年费法、现值法。 (1)年费法。这种方法的思路是把购置设备的一次性的投资费，借助投资回收系数，换算成每年投资费用支出，然后加上每年的使用费，估算出每年平均年度费用支出，最后，比较不同设备购置方案的年度费用支出，从中选择费用最小的方案为优选方案，其数学业表达式为：
设备的年总费用 = CF i(1+I)n/[(1+i)n-1]+ CV 其中：CF：设备初期投资费;CV：设备年均维修费：
(2)现值法。这种方法的思路同年费法的主要区别在于将每年平均维修费用，借助年金现值系数换算成初期现值总额，然后加上初期投资费，估算出寿命周期维修养护费用最省的方案为优选方案。其数学表达式为：
设备寿命周期费用 = CF + CV i(1+i)n/[(1+I)n-1]
六、管理原则 1.以防为主
2.做到三好、四会、五定 3.专业修理与使用操作相结合 4.定期维修 5.修旧利废
第二节 房屋给排水设备的维修管理
水是制约生产发展的重要因素，是商业活动运行的保障，涉及到城市景观、卫生、温度、湿度及消防，关系到居民的生活质量，给水是城市生产生活和发展的的血液;而排水对维持城市生态平衡必不可少，污水任意排放不仅污染水体、土地，而且环境生态遭受破坏，形成公害，所以如何收集、输送、处理、利用污水，对排水加强管理就显得非常重要。
一、严格给排水设备验收接管制度
二、严加水泵房的管理
三、给水系统的管理与维护 1.界定管理的范围 2.给水系统的管理 3.给水系统的养护 4.给水系统的维修
四、排水系统管理与维护 1.管理范围的界定 2.排水系统的管理 3.室内排水管道堵塞的清除 4.室外排水管道的维修 5.高位水箱及浮球阀的维修 6.高位水箱的清洗消毒
五、消防设备维修管理
第三节 房屋电气设备的维修管理
一、电力系统的管理与维护 1.供电设备的管理 2.供电设备的维护和保养
二、避雷设施的维护
1.建(构)筑物防雷等级的划分 2.防雷装置的一般要求 3.维修和检测
三、制冷、供暖系统的管理与维修
1.熟悉制冷及供暖系统操作、保养和维修的基本制度 2.掌握制冷、供暖系统操作、保养和维修的基本内容
四、电梯的管理与维护
1.掌握电梯操作、保养和维修的基本内容 2.熟悉电梯操作、保养和维修的基本制度
五、电话、通讯设备的管理和维护 1.了解程控交换机的性能 2.掌握程控交换机的操作 3.程控交换机的维护与管理
第四节 房屋其他设备的管理
一、房屋的装饰性设备
1.灯具 2.护壁板 3.衣柜 4.地毯 5.庭院设备
二、房屋的库房设备 1.保险柜 2.通风机
三、小型家用燃油燃气锅炉
四、空气调节系统设备
五、生活热水供应系统
第五篇：移动公司物业管理服务提升方案
为使公司服务品质在原有的基础上得到进一步提升，树立公司良好的品牌形象，实现物业服务品质的持续改进，提高客户满意度。公司特制订2013年物业服务管理品质提升方案，目的在于提高全员服务意识，强化各项内部管理，提升岗位服务技能，为业主提供周到便捷的服务，具体方案如下：
物业服务提升的宗旨：
以高度的责任心为业主服务，业主才会认可企业的品牌，以精湛的专业技能为业主服务，业主才会感受到我们的价值，业主在“认可”与“感受”的同时，强化对物业品牌的忠诚度。
物业服务的目标：
立足基础服务，树立新华物业诚信高效形象 强化服务意识：打造一流物业管理服务品牌 物业服务方案：
新华物业广安分公司将移动公司的物业管理定为综合一体化管理，即对移动公司的房屋、卫生、绿化、水电统一由管理处协调管理，保持高效率运作，保证高水平管理。
管理处主任每天要对所管辖的区域进行不定时检查，对检查出的问题要及时处理，重大问题要向综合部汇报，并接受综合部的工作指导。
一、安全方面
(一)、执勤方案
1、公司大门岗：
A、按业主要求负责对进入移动公司大院的人员、车辆进行查验，外来办事人员在出示有效证件后，由门岗保安人员联系接访部，经同意后放行。
B、对运出大门的物资查验必须具有业主的放行手续，并登记清楚，核实无误。
C、夜间巡逻岗位：观注执勤区域的情况，防止可疑人员通过围墙进入，及时将巡逻过程中发现的异常情况通报门岗和保卫部门，并采取相应措施对可疑人员进行控制，对区域内发生的治安、刑事案件图像信息留存备档。
2、公司办公楼大厅：
加强对进入办公楼的外来人员的查验、询问和登记工作，防止无关人员进入办公区域。不定时对办公区域进行巡查，发现异常情况协同大门岗人员及时进行处理。
3、严格按照公安部颁布的《保安服务操作规程与质量控制》开展工作，着装整齐，精神饱满，履职尽责，文明执勤，坚决执行请示汇报制度，认真做好值班记录。
4、执勤时做到两快(发现情况反映快，处置问题行动快)，四勤(勤听、勤问、勤查、勤看)，确保业主的正常工作秩序和生命财产安全。
5、每月对守护区域进行一次系统的安全检查，发现安全隐患及时上报相关部门，并结合实际情况制定出切实可行的解决方案供业主参考。
6、熟练掌握执勤装备和监控设施的使用、维护方法，爱护业主的执勤装备和监控技防设施。
(二)、消防安全管理方案
熟练掌握业主单位消防设施、消防器材的使用方法，熟悉辖区内的水源、电源、气源，熟记相关部门的联系电话。定期巡查，发现消防隐患，立即上报。始终贯彻“预防为主，防消结合”的消防管理方针，强化全员消防意识，建立各项预案，定期举行消防知识培训及演习，严防事故的发生。
二、工程方面：
配备专职工程维修人员，负责办公楼、营业厅、家属院水电的日常维修和保养。
1、、负责办公区房屋及各楼层强电井内线路、电表箱、插接母排、插接开关、照明开关各处事故照明检查与维修工作。
2、负责消防通道、各楼层走道、室外通道、办公室、营业厅、会议室、小区等一切地方的照明和照明线路及设备的检查与维修工作。
3、负责为业主及时处理有关电气维修方面的问题。
4、负责对本岗位工作范围内发现的隐患及处理不了的问题上报
管理处主任。
5、保管好个人工具、公用工具检测仪表和电器材料不丢失、损坏。
6、完成部门交给的其它工作。
接到报修任务后，工程人员应及时前去处理，提高维修及时率。通过有效的设备管理和预防性措施，防止设备的损坏及故障的发生，延长设备的使用寿命。
三、 保洁方面：
1、加强保洁人员的业务培训，严格环境卫生日检工作，及时发现死角和清理死角，对不负责任的保洁员及时处理。
2、日产垃圾做到及时清理，管理员要提高对物业管理区域的巡查力度，对垃圾乱堆乱放的行为及时进行整改。
3、无卫生死角，卫生间无异味，垃圾桶内垃圾清理及时。
4、厕所镜面光亮无水迹，面盆无印迹，水龙头光亮无水迹，洗手台无过多水迹，热水器光亮无迹印，开水龙头无水垢，洗手台下无杂物、积水。
5、卫生间墙面无迹印，灰尘。
6、厕所地面干净无尘，无积水，无过多脚印。
7、保持男厕小便池清洁，大便池无黄迹，尿迹。拖布池干净无污迹。
8、保持办公区玻璃清洁，窗框无积灰。
9、保持扶手及下瓷砖无积灰。
四、绿化方面
绿化是保持生态平衡，营造舒适美观、安逸、清新工作环境的基础，为强化绿化管理工作，特制定本规定：
1、 绿化工要保持花园整洁卫生，杂物、脏物要及时清理。
2、 要配合清洁工搞好绿地的环境卫生工作。
3、 要保护草坪生长良好，严禁制止他人践踏草坪、随意采摘花、果。
4、 花木的死株、病株要清除，缺株要补植。
5、 对花木实施浇水，施肥、松土、清洗等工作时，要特别注意周边的环境卫生，及时清理周边地面的污泥和水。
6、 发现摆花有枯萎的现象时，要立即更换。
7、 发现病虫害，要进行捕捉或喷药消灭。
8、 节约用水，严禁浪费水源。
9、 杀虫农药要妥善保管好。喷洒农药时要按防治对象配置药剂和按规程做好防范工作，保证人、花、木的安全。
要求：每星期对花园的树枝进行一次修枝，每半月进行一次消杀工作。
五、会议接待
结合移动公司现状，接待员不仅要进行会议服务、礼仪接待，无
会议时还要做好办公楼大厅的来人来访登记工作。
要求：接到会议通知后
1、会议接待员根据会议预定安排以及会议要求，提前半小时以上做会议准备工作。
2、做好茶具、杯垫、开水、水瓶等用具的准备工作和用具清洁工作。
3、检查会议室设施设备有无破损，若有应立即工程人员维修。
4、打开门窗通风换气。
5、根据会议要求配合业主进行会场布置:会标、茶杯(茶杯里茶叶适量)、开水、座卡、烟灰缸等。
6、冬、夏季关闭窗户打开空调，冬季调到18---22度、夏季调到24---28度。
7、茶水服务时，面带微笑，动作轻盈，以免影响会议。掺水准备一张小方巾，随时注意擦拭滴在桌上的水滴。
8、根据天气情况15分钟左右掺一次水。
9、若重要会议，可按业主要求，会议开始后，退出会议室，带上大门并减少掺水次数或由参会人员自行掺水。
10、会议结束后，接待人员要先关掉所有设备后。
以客户为关注焦点，不断优化物业服务模式，以业主需求为导向，不断提高服务水平，在服务中持续改进服务质量，才能够满足物业服务日益提高的要求，“勿以善小而不为”提升服务的每一个可能，都要当作大事来切实落实，“勿以恶小而为之”损害形象的每一个细节，
都不能当作小事而置之不理，提升服务质量从点点滴滴做起，使每一点提升都能给业主带来更大的方便与满意。2013年，我公司将严格按照物业管理服务提升方案执行，以“业主的需要”就是我们的工作中心来开展服务，让业主真正的信赖我们。
四川新华物业有限公司广安分公司
二0一三年一月十日