职工住房管理范文

职工住房管理范文（精选8篇）

职工住房管理 第1篇

1 高校职工住房管理存在的问题

1.1 职工住房产权性质多样化

目前,大部分高校的职工住房主要存在三种情况:一是供新来或校内无房的教职工过渡周转的住房;二是已按照房改政策出售给教职工的住房(包括集资房);三是实行货币分配后,学校在校园周边团购回来的住房。

不同产权性质的住房的管理模式方式是不一样的,特别是维修管理。周转住房的房产权属于学校,由学校全权管理;修缮工程费用由学校和向住户收取少量的租金来承担。房改房、集资房是按房改政策由单位出售给教职工的住房,房产权归属购房者个人;按当时国家房改政策,职工根据购房面积的16元/㎡金额缴交给学校作为维修储备基金,维修储备基金上缴当地房改办,由房改办统一管理,维修储备基金的使用单位需向房改办申请;湛江师范学院20世纪80年代建的住房占职工住房的62%,其余的都是20世纪90年代建的住房;随着房改房房龄的增长,住房破损问题逐渐增多,如墙体渗水、水管漏水、线路老化等;如我校某幢楼房,房龄28年, 面积1 300多平米, 住户缴交的维修储备基金2万多元, 而该幢楼给水管老化更换为塑料管的费用需要6万元以上,因此有限的经费使学校的经济负担越来越重。而团购商品房属职工完全独立产权、与学校无任何关系的住房;由于是单位出面团购的商品房,开发商、教职工无形之中对学校有依赖心理,以至于购房后物业管理方面的问题也希望学校接管;学校考虑到教职工的利益只好也接过来管理;开发商认为有单位接管,很多善后工作踢给了学校,而购买商品房的教职工对物业管理费的缴交额度也很难满意,希望学校优惠或与校内房改房待遇一样;开发商遗留下来的问题及教职工的依赖心理又促使学校的经济负担加重。

高校职工住房产权性质的多样化,导致了管理部门的工作对象多元化,不利于管理制度的实施。

1.2 管理人员管理水平落后

有些高校虽然成立了物业公司,但完全是传统的事业管理。无论是学校决策者,还是具体的管理人员,缺乏专业培训,还没有形成物业管理概念。例如,高校职工住房的日常管理和维修涉及到房管部门、房屋维修部门和水电部门等几个行政部门,由于决策者的分工不明确,具体管理者受传统管理的影响,其服务意识淡薄,经常推诿责任和问题。尤其在高校住房改革不断深入过程中,教职工住房管理出现了许多新问题。而新的制度、政策尚未出台,于是各部门相互推脱就成了工作当中的家常便饭,最终问题得不到妥善解决。另一方面高校后勤部门的管理人员配备不专业,学校对主管人员进修学习不重视,实际操作者有的还是未参加过正规培训的临时工。

由于管理制度不完善,实际管理人员专业化程度低,导致了高校职工住房管理水平落后。

1.3 教职工接受管理的意识薄弱、观念滞后

与普通社会商品房的物业管理相比,高校传统的物业管理一般是由高校内部的房管等相关部门实施。作为行政管理部门,面对不同利益主体要采取不同的管理制度,管理力度有限。如购买房改房的少数住户不考虑楼房的结构及校园的整体规划,随意搭建或改建自家住房,无视学校的管理规定。租住周转房的教职工,认为自己出了租金,哪怕是一个灯泡用坏了,都不愿意自己购置,要学校给更换;有的住户短期内换一次房就要重新装修一次,认为交了租金就该全方位服务。居住商品房的教职工认为自己交的管理费比校内住房多,但保卫、保洁、绿化等工作相关部门做得不是很令人满意,也是怨声一片。甚至经常会有教职工因为住房方面出现一点小摩擦如脏水乱倒、垃圾袋乱扔之类的小事,闹到工会甚至学校领导处。学校相关领导为了教职工的安定,要花很多时间处理这些事情。

学校如果成立物业管理公司,物业管理由无偿的服务变为有偿服务,这又将直接触及到居住者的利益:收费高低,服务好坏,都会反映到领导者的案头,因此严重的影响决策者的信心和力度。

2 建立科学的高校物业管理机制

以上各种问题表明高校职工住房管理改革势在必行,然而高校环境的特殊性,又无法简单地照搬社会上其他住房物业管理办法,高校应该形成自己的科学管理机制。

2.1 成立物业管理公司

物业管理是一种新生事物,通过这些年来社会上商住楼小区的试点和宣传,在思想观念上人们已逐步接受,具备了在整个社会包括高校全面推广实行的基础。由于高校职工住房性质多样性,管理上新问题层出不穷,高校也希望寻找一种企业化的房产管理机构,提高职工住房管理的专业化程度,以减少学校管理负担。鉴于上述原因,对高校职工住房实行物业管理不仅十分必要,而且也是完全可行的。高校应遵循《全国物业管理条例》的要求,结合高校物业管理自身的特点、任务和要求,积极探索和建立一个能使房屋保值和增值,设备设施正常使用,不断提高教职工的生活质量,提升居住环境、人文环境和生态环境,从而达到社会效益,环境效益和经济效益三者统一的物业管理体系[1]。在具体实施企业化物业管理过程中,应注意以下问题:

2.1.1 高校要积极扶持物业公司发展

在创办初期,高校物业管理公司仍需要得到学校在人力、物力和财力的支持。在人员配备方面,原则上使用老职工,但需要培训学习,接受新的管理模式、理论知识及为他人服务的意识。另一方面学校要招聘有事业心、责任感强、服务意识好、有群众观念、有经营头脑的人担任物业公司管理者;员工的配备要专业化,如财会人员、电脑专业操作人员、技术维修工人、电梯工、清洁工、保安人员都要根据需要和岗位性质聘用相应员工。在财力方面,由于物业公司人员工资和奖金主要来源于向业主收取的物业管理费,启动之初学校应给予支持。如公司的注册资金和开办费,需要学校一次性拨付专款解决;在物力方面,应把住房区周围的属于经营性质的一些零星用房、设施、停车场等交给物业公司管理经营,让物业公司有一定的利润来源,尽快成长为自主经营、自负盈亏的现代企业。

2.1.2 物业公司要明确的服务内容

物业管理公司应明确服务内容。物业管理提供的服务所涉及的内容,可以分为以下几部分:一是房屋建筑及构筑物的管理,这是物业管理的主业管理;二是设备与设施的管理;三是治安保卫服务,涉及防火、防盗、防突发事件等;四是清扫保洁服务;五是环境绿化服务,包括对辖区内公共绿地的日常养护、恢复整理、提高档次以及家庭绿化的服务项目等[2]。小区出现问题后物业公司相关部门要快速响应,使业主有安全感、舒适感和归宿感。

2.1.3 处理好学校、物管公司及职工三者之间的关系

物业管理把学校与教职工推上了市场化,但教职工与学校的关系还具有行政上的依附关系,在必要的时候,物业管理公司可以借助学校行政或有关职能部门、二级学院的力量协助调解某些矛盾,使物业管理工作得以有序地进行。学校房产、基建等部门要及时把职工住房地下管道、建筑结构等资料移交给物业管理公司。物业管理公司应在追求利润前提下充分体现人文关怀,这样不仅便于学校管理,而且便于教职工接受。同时学校也不能把教职工当成包袱全部踢给物管公司,必要的时候应帮助协调之间的关系。

2.2 建立高校物业管理系统

社会上的物业管理已发展成为集多种先进信息技术和管理手段,对物业实施综合性和现代化的管理。面对高校职工住房的多样化,如果仍采用过去的管理手段进行管理,将难以改善学校物业管理现状,更谈不上进一步提高物业管理和维护水平。物业管理和维护水准的高低,将会直接或间接地影响着学校的形象和经济效益。而采用计算机网络(Web)、地理信息系统(GIS)、数据库技术等相互结合地手段来对高校的物业进行管理,具有优化资源配置、提高整体服务质量、降低管理和维护成本、方便物业设施和设备地改造等优点[3]。

根据物业管理工作流程和现代物业管理信息系统软件的实际需要,参照高校职工宿舍的特点,对小区的物业管理系统设计成如1图所示的结构,各模块的功能如下:

2.2.1 维护管理模块

系统必须为物业管理人员和业主提供基本管理模块,主要用于小区物业基本信息的维护和管理。如建筑设施布局信息管理包括建筑物施工结构图、设备与设施的管理、环境维护管理、清扫保洁管理等基本维护和管理操作。

2.2.2 日常管理模块

对住户的日常信息如人员变动、出租、转让登记、更改等的管理;对各种费用的收缴、支付、记录、统计、查询等的管理。

2.2.3 安全管理模块

包括住房安全管理、日常保安执勤工作管理、公共设施安全管理、治安保卫含防火、防盗、防突发事件等。

2.3 成立业主委员会

业主委员会是在物业管理领域,代表全体业主对物业实施自治管理的组织,高校职工宿舍成立的业主委员会具有双重身份,既是教职工又是小区住户。高校业主委员会同样由业主代表大会选举产生,代表小区所有住户的意愿,与物业管理公司共同建设小区。在成立业主委员会时应注意以下几个方面的问题。

2.3.1 明确业主委员会在物业管理过程中的职责

业主委员会代表业主负责与物业公司订立、变更或解除物业管理合同;负责制定小区日常维修方案;审核物业管理公司提出的物业管理服务年度计划、财务预算和决算等;监督物业管理公司的管理过程。由此可见,业主委员会与物业公司是甲乙方的关系,物业公司的工作要得到业主委员会的支持和肯定,并与业主委员会建立密切的关系。

2.3.2 小区各住户应支持业主委员会的工作

高校业主委员会委员一般都是教职工,是本着为同事们做好事的前提下,热心地挑起了与物业管理公司沟通、协调的担子,没有任何私心地担负着居住区业主共有财产保值、增值的责任。虽然是同事做委员,但对业主委员会的付出和工作业绩,应当给予一定的补偿。委员们在处理事务时,总会有不尽人意的地方,业主不能随便诋毁,这也是对业主委员会工作价值的肯定和尊重。因此,业主要尊重业主委员会的决定,顾全大局。同时,也需要一个制度保证业主委员会成员的权益,保证业主委员会工作积极性的可持续发展。

2.4 协调好物业公司与业主委员会间的关系

高校职工宿舍的业主委员会委员一般都是业余义务兼职的,同时又要在单位正常上班,没有多少时间投入物业管理过程当中。业主委员会一旦制定好各项管理制度后,由物业公司去执行,业主委员会的很多权力都可以由物业公司代替行使。业主委员会只需提出工作要求,并进行定期检查,以监督物业公司的工作。与原房管部门单纯的房管业务相比,物业公司接管小区的管理工作后,服务程度、范围要更深入、更全面。物业管理公司要严格遵守与业主委员会的约定,按制度执行管理。总之,物业公司和业主委员会应该以小区居民的共同利益为宗旨的前提下进行相关工作。

3 结论

物业管理是继住房制度改革后的一个配套措施,与国际上先进的住房管理办法是相一致的。它把住房管理放入良性循环系统,对减轻国家和学校负担,促进个人住房消费,无疑是十分必要的。

参考文献

[1]翟建中.关于建立高校物业管理新体系的探讨[J].中国高校后勤研究,2004(1):43-44.

[2]苗爱军,刘玉锁,杨磊.高校教职工住宅物业管理研究[J].河北农业大学学报,2007(3):113-115.

单位职工住房管理规定 第2篇

我校职工住房改革已于1998年结束，按照国家《关于深化城镇住房制度改革的决定》，阎办发(1999)50号文件精神，校(1999)19号文件精神，全面推行标准价向成本价过度。从2000年起取消所有福利分房及购房中的优惠政策。因此，学校今后对职工住房的管理应本着以上精神，进一步规范操作，严

格管理。为明确职工住房分配条件，结合学校历年分房办法和现状以及政府的有关政策，特制定本规定。

一、职工申请住房条件

1、家在外地或远郊区的单身职工，可分配单身宿舍。

2、在本校工作5年，家在外地或远郊区的带有哺乳婴儿或子女的女职工及男方无工作的女职工，只能申请租用母子间。

3、家在本地的带眷职工，有下列情况者，可申请购买家属住宅。

1)、男、女双方均为本单位的职工。

2)、男方为本单位的职工，其配偶在阎良城区工作的职工，必须持女方单位没有享受住房证明。

3)、男方为本单位的职工，其配偶方为本城镇居民且没有工作的家属。

4、按照国家1993(85)号文件规定：大专(不含职大、电大、夜大、函大等)以上学历，且上学期间不计算工龄的，上学时间可以与工龄合并计算为分房年限，大专以下不再考虑。

5、现役军人家属的女职工，可享受与男职工同等待遇。

6、职工要房资格为工龄满5年者。

7、排队办法：

1)、离退休职工(不含退养及退休前未分配住宅人员)按离退休前工龄计算。

2)、现任校领导。

3)、在职中干及享受高职待遇的人员，在原分房年限基础上加四年分房龄。

4)、因学校对特殊人员的需要，学校校长办公会有权参照以上规定作特殊处理。

5)、职工按工龄、双单职工、出生年月日的顺序排队，如果都相同用抽签方法确定选房顺序。

二、购房、售房。

1、从2000年起，职工购房无论新旧房，均以政府规定的价格购买（校内各类型房价附表后）。房屋的楼层调节率、朝向调节率等调节率数，均按国家规定的执行。

2、职工换房、调离本校需退房、或其他原因需出售本人住房的，学校拥有优先购买权，学校收购该房价格与第一条相同，如学校放弃该权力，则房屋产权人有权处置该房屋产权。

3、职工买、卖房屋时，其个人室内装修部分的价值，由购买、出售的双方当事人协商解决。

4、职工房屋产权变动，发生的有关费用、评估费、交易费、公证费、工本费等均由个人承担，学校房管部门可协助办理。

5、职工对已取得产权的房屋，不得私自转卖，一经发现除收回原住房产权外，并追究责任，要按规定扣缴税费，土地出让金，并处以相应罚款。

6、职工对已取得产权的房屋，其配偶和子女享有继承权。

7、对拥有产权的房屋管理按校2000年4月1日下发的《关于房产管理的规定》执行，使用人必须到行管科办理有关手续。

三、租用公房。

1、学校的公有房产地产归学校所有，由学校统一管理。未经学校会议研究书面批准，任何人、任何单位不得私自出租、转让、改变房屋的用途。

2、出租房屋时，房管部门必须到现场对房屋现状进行鉴定，双方签字移交。经学校批准公有租用住房，先签定租房合同、登记清楚房内设施状况，先交纳租赁保证金（现未交保证金的住户，必须补交），其标准：楼房每平方米四十元，平房每平方米二十元。租赁合同解除时，查明房内设施状况后，扣减损坏赔款，退还剩余租赁保证金。

3、对公有房屋的拆、改、装修，必须在施工前向行管科书面申请经行管科基建技术部门认可后，方可施工。凡涉及个人装修，校不承担折价款，可以拆除（他人接用该房时，双方可以协调解决，也可以聘请政府评估机构评估，费用由原住户承担），但要恢复原状，否则，承担恢复、维修费用。

4、租金标准按区政府当年公布的租金标准计算。月租金等于当年租金标准乘以使用面积。租住时间以交退住房钥匙算起，从下月工资中收房租。不足半月的，收半月房租，超过半月的收全月房租。退房时，交清已住天数房租，再办理有关手续。

5、租用学校公房的职工，不得擅自将公房出租和转让，一经发现，学校予以收回，同时取消该职工的租房资格，并按学校相关文件规定予以处罚。

6、在阎良城区已有住房的（无论是购买或租用的）一经证实，则取消在校内租用公房的资格。

7、单身职工及母子间公房住户，不得在室内进行营业性活动或改变其用途。

四、附则。

1、职工确定购房后，房产证统一由区房改部门颁发，其办证费用由房屋产权拥有者负担，并与房屋管理部门签定购房合同，按合同要求交纳相应的保证金。

2、职工住房标准，按以下执行：处级及高级职称人员为100~120m2,科级为80~100m2,一般户部职工为：60~80m2。

3、职工住房公积金：职工

购房可申请提前支取个人住房公积金；职工调离本校，其个人住房公积金可领取或进行转存；职工退休时，个人公积金余款可一次性领取。

五、附表：学校现有房屋定价标准

一

等甲75010＃、11＃、12＃

乙7109＃

二等甲6704＃、6＃、7＃

乙6205＃、8＃、3＃

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《

浅谈医院职工住房公积金档案的管理 第3篇

关键词：医院,公积金档案,规范,基数,归档

中国住房公积金起步晚, 规范管理更晚, 全国至今没有统一规范的管理制度, 与之相对应的公积金档案管理, 更没有明确的规定。各地市住房公积金管理中心凭经验, 制定了一些简要的档案管理方面的制度, 既缺乏全面性、系统性, 也缺乏约束力。

近年来, 随着卫生事业的快速发展和人才流动, 在房地产不断升温的社会大背景下, 公积金档案管理成为医院不可忽视的一项重要工作, 各医院每年新职工公积金开户、职工调进调出、职工退休等公积金汇缴以及公积金提取等, 形成了大量公积金档案。本文结合医院公积金档案管理的业务特征, 就公积金档案管理的现状及如何规范管理谈些认识, 以促进医疗系统公积金档案管理的健康、有序发展。

一、医院公积金档案管理的现状

1.领导重视程度不够, 档案管理存在安全隐患。一些医院, 尤其是综合性医院分科细, 病员多, 医疗用房非常紧张。本着一切为医疗让步的原则, 公积金档案库房无法保证, 设施及其简陋不规范, 或是阁楼或是地下, 根本达不到各种材质档案对光线、温度、湿度、气体、灰尘的控制要求, 使得部分档案在自然作用下出现老化、退色和信息失真。

2.档案管理人员非专业化。医院住房公积金档案管理往往是本单位从事管理的人员来做, 鲜有专职档案员。且公积金档案管理者常身兼数职, 既管理档案又是单位的公积金经办人, 进行业务凭证及档案的整理归集存档中缺乏档案管理的基本理论和工作经验, 难以对档案实施有效的管理和利用。

3.住房公积金业务档案管理不规范, 难以保证其准确性完整性。当前, 各医院除对组织人事、财务审计等档案资料有专人重点保存外, 对住房公积金日常业务档案的归档和保管随意性较大, 只是大体将各项业务凭证按日期顺序归档装订成册存放, 没有进行科学的立卷和专门的分类整理, 造成资源浪费和工作效率低下。

二、如何规范管理医院住房公积金档案

(一) 公积金档案管理人员的从业素质要过硬

1. 思想素质过硬。

要进一步解放思想, 提高对住房公积金档案地位和作用的认识, 依法进行管理, 变被动为主动, 积极为广大职工服务。加强《中华人民共和国档案法》和《住房公积金管理条例》等有关法律法规的宣传, 让职工了解住房公积金档案工作, 并把有关资料及时传递到广大职工手中, 方便职工了解有关公积金方面的信息。

2. 业务素质过硬。

一般来说医院职工住房公积金经办人也就是公积金档案管理人员, 不但要了解库藏档案内容, 清楚档案成分的构成, 档案的门类、档案的分类、保管期限、存放位置及多种查找方法, 还要有科学的工作态度、高度的工作责任心和熟练掌握住房公积金的有关法律法规, 以便在尽可能短的时间内向人们提供最佳服务, 以提高工作效率。比如:职工提取公积金, 需要了解是公积金贷款、商业贷款还是组合贷款;是住宅还是商用;房产共有人情况等等, 根据不同的类型提交不同的档案材料, 准确填写住房公积金提取申请审核表, 顺利完成每一笔公积金的提取。档案人员必须坚持不懈地学习, 除需要了解公积金信贷档案外, 还要熟悉计算机的知识与使用技能, 掌握复制、缩微、监测等现代技术, 不断适应信息社会对专业档案人员的要求, 做一名合格的公积金档案管理人员。

(二) 公积金管理要规范化

1. 公积金档案存放要规范:

安排防火、防盗、防潮、防虫、防晒的设施;对住房公积金档案进行集中统一保管。根据职工公积金缴交、补缴、变更、转移、基数调整以及公积金提取等业务, 设置档案类别、门目、卷号;收集、整理、装订档案资料, 以便开展材料文献检索和咨询服务。 (下转124页) (上接88页)

2. 公积金办理程序要规范:

(1) 加强档案管理, 防止凭证遗失, 确保信息数据真实准确。对人事部门下达的工资通知单要逐一逐笔予以核实计算, 并复印保留, 确保每一位职工每一笔公积金数据准确无误。 (2) 公积金文件材料及时整理归档, 做好数据整理和备份工作。住房公积金业务要日清月结, 及时做好业务凭证及档案的整理归档和交接手续, 在条件允许的情况下, 基础信息数据要按日做好多项备份以防止信息丢失。 (3) 建立健全公积金档案借阅制度、公积金领取双签字制度, 公积金查询制度, 保证业务档案管理的完整性、准确性、安全性。如医院职工较多, 每月因退休、购房提取公积金的业务量较大, 为保障职工所提交材料的安全性, 应分别建立退休职工公积金领取登记表和在职职工公积金领取登记表, 内含相关材料签收明细, 实行双签字, 按年度装订成册存档, 方便职工查询, 杜绝管理隐患。

(三) 公积金档案管理要科学化

1. 明确住房公积金业务档案管理的目的, 明确公积金业务档案的保存期限, 销毁程序。

住房公积金业务档案数量多, 时效性强。及时、准确地销毁无效档案, 是有效管理、利用好有效档案的有效措施。

2. 采取住房公积金业务档案数字化管理模式, 将住房

公积金业务档案资料全部制作成电子档案, 利用电子档案存储量大、便于备份、利于检索、随时上传、下载的优势和可还原性, 实现住房公积金业务档案资料的永久性保管。应开辟公积金管理中心的网上电子平台, 拥有公积金缴存管理系统, 随时记录存储职工的公积金汇缴变更、公积金基数调整和公积金缴存比例变更资料, 以提高工作效率和管理质量。

3. 公积金档案管理人员要定期进行培训, 加深对有关法

律法规的了解, 熟练掌握业务知识和技能, 做到收集的档案材料“数量足、门类齐、内容全、质量好”;保管档案材料“不坏、不丢、不散、不乱”;服务职工“应其所需, 无所不能”。新的行业和领域不断形成, 这些对档案业务的管理、服务等各项工作提出了新的要求和挑战。作为档案工作主体的档案管理人员, 面对高科技浪潮、全面信息化, 要不断更新管理意识和知识, 不断“充电”, 拓宽视野, 了解所涉及工作领域的现状及发展动态, 运用档案学科新理论、新技术来指导和改进档案工作, 实现由单一专业型向多样复合型转变。

参考文献

[1]王焱.浅谈公积金档案的特点[J].兰台世界, 2008, (7) :24.

[2]金今兰.试谈公积金档案的特点和管理[J].兰台内外, 2008, (6) :32.

新乡医学院职工住房管理暂行规定 第4篇

第一章

总

则

第一条 为适应国家住房制度改革，优化教职工住房管理，最大限度地发挥现有住房资源效能，依据国家有关政策，结合学校实际，制定本规定。

第二条 学校住房管理工作贯彻执行国家、省、市有关房改政策和法律法规，在保证教职工基本生活条件的基础上，本着“有利于稳定教师队伍，有利于吸引高层次人才，有利于调动教职工工作积极性”的原则，坚持实事求是、公开、公平、公正，统筹兼顾，合理安排。

第二章 住房管理机构及其职责

第三条 学校设立新乡医学院职工住房管理委员会（下称住房管理委员会），统一负责学校住房管理工作。

住房管理委员会设主任委员1名，由分管后勤工作的副院长担任；常务副主任委员1名，由后勤管理处处长担任；副主任委员3名，分别由人事处处长、工会分管职工福利工作的副主席和监察处处长担任；委员由财务处、基建处、后勤服务集团等相关 1

部门（单位）负责人和教职工代表组成。

住房管理委员会的主要职责是：贯彻执行国家住房政策和学校有关住房管理决议，结合学校实际，制订职工住房管理办法，研究并协调解决有关住房管理中的重要问题。

第四条 住房管理委员会下设办公室，办公室设在后勤管理处，行使日常住房管理职能。

住房管理委员会办公室主要职责是：贯彻执行学校住房管理委员会有关住房管理的决议；根据本规定处理日常事务；受理教职工住房申请，负责住房、调房等日常工作；接待群众来访。

第三章 住房类型

第五条 学校职工住房分为单位集资房和租赁房两种。

单位集资房是指教职工根据学校当年集资建房政策取得的住房（包括“点集资房”和“全额集资房”两类）。对于该类住房，教职工和学校按份共有所有权，按照实际发生的建房费用核清各自权益。职工须与学校签订《新乡医学院集资房住房协议》。

租赁房是指学校出资建设提供给教职工的住房，包括套房、单间住房和集体宿舍。居住此类住房，职工须与学校签订《新乡医学院租赁房住房协议》。

第四章 住房申请条件

第六条 凡校本部在编正式职工（含离、退休职工、学院委派在三全学院工作的校编正式职工），均有资格申请住房。自2010年起，来校本部工作的在编正式职工，如申请不到住房，学校给予一年的住房补贴（每月200元），住房补贴1年后予以取消；如在一年内申请到住房，住房补贴随时停止。我校引进的高层次人才，按《新乡医学院引进高层次人才管理办法》（校发„2007‟68号）及相关规定执行。

第七条 校本部借调人员和人事代理人员原则上不安排住房，但在学校建设职工住宅楼时可与在编正式职工一样参与住房申请。

第八条 在附属医院工作的校编人员，学校不负责安排住房，由各附属医院负责解决。

第五章 住房申请受理与审批

第九条 住房申请审批程序坚持公开、公平、公正的原则，具体如下：

（一）凡符合住房条件者，本人可提出书面申请，填写《新乡医学院住房申请登记表》，并持有关证件送交后勤管理处房产管理科，由房产管理科审查核实后提出初步意见，呈报住房管理委员会办公室审批。

（二）对通过审批的申请人员名单进行公示，为期7天，接受群众监督，由住房管理委员会办公室负责收集反馈信息。

第十条 教职工本人须认真填写住房申请登记表，不得隐报、瞒报或造假，一经发现有虚假行为，将取消本次申请且2年内不得再申请住房。

第十一条 住房调整或集资房挑选采取按综合分排序依次选房的办法。计分办法如下: 综合分：工龄分+学历分+职务（职称）分+附加分

（一）工龄分

1.工龄：从正式参加工作时间算起，每年（不足1年按1年计算）计1分。

2.离退休人员的工龄，算到离退休时为止。

（二）学历分

全日制普通高校、中等专业学校规定的学制，每学年计1分，同一时期内工龄与学龄不重复计算。

（三）职务（职称）分 正校级干部75分；

副校级干部70分；

正高级职称65分； 正处级干部60分；

副高级职称、副处级干部55分； 中级职称、科级干部50分； 初级职称、科员、高级工45分； 办事员、中级工40分；

其他职工35分。

（四）附加分

校本部双职工（双方均为在编正式职工）家庭，以积分最高一方计算并附加5分。

（五）选房排序时，相同积分的处理办法 按申请住房人员的年龄、职称、职务依次排序。

第十二条 学校引进的高层次人才，按《新乡医学院引进高层次人才管理办法》（校发„2007‟68号）及相关规定落实住房待遇。如申请住房调整则按本规定第十一条执行。

第六章 住房管理

第十三条 校本部教职工（含单职工、双职工），在校本部(新乡南、北校区和卫辉校区)每户只能有1处住房（包括集资房或租赁房），任何人不得例外。

第十四条 无论集资房、租赁房，一律严禁私自出租、转租或转让（交给他人居住超过三个月即视为私自出租、转租或转让住房），严禁改变住房用途，不得用于经商、开办会所等活动，一经发现，由后勤管理处房产科责令住户在接到通知后5日内予以纠正完毕。拒不纠正者，将停止水电供应，并按30元/m〃月收取租金（租金从出租、转租或转让住房者工资中扣除），直至改正为止。所扣租金不再退还。5

对未经正常手续私自离校并将所住房屋擅自处置的，学校将依据法律程序进行处理。

对未经审批私自协商擅自入住的，视为抢占住房，将依照本规定第十五条处理。

第十五条 严禁抢占住房（未经批准私自入住的即视为抢占住房），对于抢占住房的教职工，一经发现，将立即予以制止，并给予严重警告处分。同时，将从入住之日起，按30元/m〃月收取租金（租金从入住人工资中扣除）。超过2个月仍未交出所抢占住房者，学校有权采取措施强行收回，且5年内取消其住房申请资格，情节严重者，学校将按法律程序处理。

第十六条 教职工违规住房租金的收取须按照本规定精神，由住房管理委员会办公室提出处理意见，报请住房管理委员会主任批准后，由财务处从当事人工资中扣除。违规租金同其他正常租金一并列入财务专户，用于住房公用部分及公用设施的修缮与维护。

第十七条 集资房的流转管理

（一）本条款适用于学校北校区集资房和本文印发后的南校区、卫辉校区新建集资房。

（二）严禁私自出租或转让集资房，违者将依据《新乡医学院集资房住房协议》之规定予以处理，情节严重者将通过法律途径解决。

（三）原则上集资房不允许调换，确需调换的须向后勤管理处6

房产科提出申请并经学校住房管理委员会办公室审批后方可进行。

（四）集资房出租按以下办法处理：拟出租集资房的住户向后勤管理处房产管理科提出书面申请，经住房管理委员会办公室批准后，只能出租给本校职工，双方须填写《新乡医学院集资房出租登记表》。

（五）集资房转让按以下办法处理：拟转让集资房的住户，向后勤管理处房产科提出书面申请，由房产科和拟转让集资房的住户共同委托有资质的专业评估机构参照同期市场价对拟转让集资房个人出资部分进行评估，按照评估价转让给符合条件的职工，评估费由评估机构核定并收取，从退房款中扣除。

（六）1998年经新乡市房改办评估过的职工住房（以下简称“房改房”）的退款办法：

按所交房款和房改受益款或住房补贴额（依据1998年新乡市公有住房出售评估审核确认表和2004年向北校区搬迁时计算办法）退还房款（见附件）。

第十八条 离婚教职工住房，按下列情况办理：

（一）单职工：在校内所拥有的住房须本人居住，不得将住房交由外单位人员居住。

（二）双职工：其中一方可继续居住原在校内拥有的住房，2年以内不再受理另一方住房申请。

第十九条 结婚前夫妻双方分别是我校单职工且都有住房的，结婚后要将其中一处住房交给学校。是集资房的，由学校和 7

职工本人共同委托有资质的专业评估机构参照同期市场价进行评估，只评估个人出资部分，学校将按市场评估价退还其房款，评估费由评估机构核定并收取，从退还房款中扣除；是租赁房的要无条件交出一处住房。

第二十条 夫妻其中一方去逝，其配偶可在原住房继续居住。第二十一条 夫妻双方去逝后，其原住房按下列情况办理：

（一）集资房：其子女是校本部在编正式职工的有优先居住权，但必须退还其本人原有的学校住房；子女是外单位的要将集资房交给学校，由学校和职工子女共同委托有资质的专业评估机构参照同期市场价进行评估，只评估个人出资部分，按评估价退还其房款。评估费由评估机构核定并收取，从退还房款中扣除。

（二）租赁房：学校无条件收回住房。第二十二条 租赁房的管理

（一）租赁房的费用计收。租赁房采取有偿租赁的原则，租赁期内的租金，按照新乡市市区公用住房现行租金标准（钢混结构2.29元／m〃月，砖混结构1.99元／m〃月）执行并随之调整。水、电、暖等费用按实际发生数和有关规定计收。

（二）凡居住租赁房的教职工，必须自觉维护租赁房的各类公有设施，不得随意改造。住户在租住期间可进行适当装修，但不得改变房屋结构，学校在收回住房时对装修费用不予补偿，并有权要求租赁户将房屋恢复原状。

（三）若学校对租赁房进行拆迁、改造，将提前通知住户，8

租赁房住户须在规定时间内无条件搬出租赁房。

第二十三条 凡属下列情况之一的单职工，必须交出学校住房：

（一）借调时间超过两年仍不回学校上班者。

（二）未办正式调离手续，私自脱离岗位超过半年者。

（三）公派或自费出国，未经学校允许逾期不归者。

（四）学校停薪超过一年者。

（五）被学校开除公职除名者。

（六）有严重违犯法纪，损害学校利益等不良行为者。

第七章 住房的修缮

第二十四条 住户室内设施、设备（含门、窗、玻璃、灯具、开关、户内强弱电线路、墙壁、水龙头、蹲或座便器、水箱、地面防水等）维修费用自理。

第二十五条 公用部分（含楼梯、户外走廊、屋面等）和公用设施（含上下水管道、天然气管道、暖气管道、户外共用线路等）维修费用从学校维修资金中支付。

第二十六条 各种计量表在入住之前由学校检查维修一次，之后的维修由住户负责。

第八章 附 则

第二十七条 本规定未尽事宜由学校住房管理委员会提出建议，报请院长办公会议研究决定。

第二十八条 本规定由学校住房管理委员会办公室负责解释。第二十九条 本规定自发布之日起执行。

附件：“房改户”和全额集资建房户退房退款办法

附件：“房改户”和全额集资建房户退房退款办法

1、“房改户”退款数=所交房款+房改受益款 房改受益款=房改标准价款-房改款

房改标准价款=房改面积×460元×（1-使用年限折扣-层次折扣）

层次折扣为：五层建筑 ：

一、四层-5%；

二、三层0；五层-15%。

四层建筑：一层-5%；

二、三层0；四层-10%。

2、全额集资建房户退款数=集资款+住房补贴额

住房补贴额=（每平方米基准补贴额+每平方米工龄补贴额）x80㎡x80%。

高校职工住房问题及对策初探 第5篇

一、高校职工住房存在的问题

(一) 高校自建住房售后管理难

1. 产权性质多样, 管理难度加大。

高校住房改革前, 房产权单一, 都是国有房产。公房出售后产权发生了转移, 公房与私房产权交叉, 房屋产权结构和产权性质的变化, 产生了住房整体要求统一管理与住户的多样性要求之间的矛盾。根据国家教发[1998]23号文规定, 凡享有国家和学校优惠政策的住房及建在学校校园内的住房, 购房者不能擅自改变住房用途或赠与他人;购房一定期限后如出售, 只能出售给学校、学校教职工或学校主管部门。教职工通过房改政策取得了住房的产权, 从法律角度来说, 具有处分权和收益权。购房职工因家庭、工作、收入等各种因素的变化, 要求对自己的住房进行交换、出售和重新购房, 而高校根据国家政策结合本校实际情况对已售公房再交易制定了特殊的限定政策。在这种情况下, 购房教职工势必私自将所购房屋出租、转让甚至买卖, 购房职工对房屋的处置呈混乱状态, 高校仅用单纯的行政命令难以限制教职工的交易或出租行为。目前, 校内住房的私自交易或出租已给校园环境的管护和房产管理带来了很大的负面影响, 这既不符合经济规律, 也不利于当前房产业的发展, 无疑已成为高校住房管理的一个难题。

2. 售后维修问题。

推行住房制度改革后, 住宅区内产权结构已由过去单一公有变为以私有为主的多元化结构, 房管部门与住户的权利、义务都发生了角色对换。按照“购房自愿, 产权归己, 维修自理”的原则, 公房售后的维修责任和费用应与经济适用房、商品房一样全部由购房户来负担, 但像屋面翻修等公共部位的大修所需经费数目较大, 并不是一家一户能够承受的, 必须统筹资金共同负担进行维修。当初售房时提留的房屋维修基金有限, 各高校大都已全部使用, 公房出售后再申请上级主管部门专项经费进行大修已不现实。自筹后备资金来源不足, 物业化管理没有全面展开, 如果学校不维修势必引起职工的不满情绪, 因此, 目前大多数高校仍然是“住宅属个人, 维修靠学校”。这加重了学校的包袱, 不利于学校的快速发展。

3. 住宅区环境建设问题。

售前住房院落的绿化、整治、卫生、保安、配套设施、社区管理靠学校投入, 而售后由学校统包的体制逐步解体后, 各项管理和服务面临着一个向有偿服务转变的过程。

(二) 教职工思想观念难以及时转变

高校住房制度从福利型低租金的实物分配转向市场商品化的改革, 教职工从思想观念上一时难以接受。一方面, 高校的房改房和集资房福利性很明显, 一是住房在自有土地上兴建, 没有土地出让金, 售价较市场价低很多;二是校内住房的后勤服务由学校负责, 水电维修基本免费, 采暖价格带有福利性, 楼宇大修费用由学校承担, 物业管理费很低或直接免费;三是校内住房建在校园内, 校园环境优雅, 文化氛围浓厚, 教职工上下班极其方便, 这是社会上的住宅小区无法比拟的。另一方面, 目前市场上商品房价格急剧上涨, 居高不下, 老教工对花费自己一生的积蓄到市场上购买商品住房一时难以接受, 只能把改善住房条件的希望寄托于学校新建住房上;青年教工因工作时间短, 经济实力有限, 个人无力购买, 也希望依靠学校解决住房。综合各种因素, 人们的思想观念仍停留在依靠学校解决住房的水平, 远不能适应住房社会化、市场化的发展趋势。

(三) 周转住房不周转, 利用率低

高校周转住房, 主要是高校为了吸引人才和解决新进教师的后顾之忧, 给未享受福利分房 (一般指未享受房改房、集资房、解困房) 的教师配租的短期周转房。在规定的周转期限内, 住房者可以享受福利租金。因周转住房低租金标准与市场严重脱节, 租房教职工享受学校福利思想根深蒂固, 少部分教职工利用周转房出租谋取私利, 租房教职工无力购买商品房且对校园有很强的依赖性等原因, 使得周转住房出现“租而不转”的现象, 周转率极低, 不能很好地发挥周转房的作用。

(四) 住房供需矛盾十分突出

各高校为满足学校快速发展的需要, 每年引进大量年轻的硕士和博士生壮大师资队伍, 导致青年教师的数量快速增加。青年教师一般都是经过5-12年的读书期后直接进校工作的, 年龄大约在23-30岁之间, 他们适逢婚龄, 急需解决住房问题。目前, 国家已明文规定停止住房实物分配, 而新进教师工作时间短, 收入偏低, 缺乏资金积累, 没有足够的货币购房能力。青年教师的住房问题如不能妥善解决, 这将会影响青年教师队伍的稳定, 不利于学校的稳定发展。

二、高校职工住房问题的应对策略

(一) 加强住房政策宣传, 转变教职工“住房靠学校”的观念

高校住房由福利型的实物分配向市场商品化转变势在必行, 而教职工的思想观念不能与时俱进, 还停留在“住房靠学校”的阶段。高校应结合本校实际情况采用网络、多媒体等媒介建立住房管理改革的相关平台, 用于发布国家政策精神及通知文件, 加强住房政策宣传力度, 引导教职工转变观念, 在住房问题上克服“等、靠、要”的依赖思想。

(二) 创造条件, 培育和发展校内住房二级市场

大多数高校由于历史的原因, 许多已售住房未能与教学区实现完全分离, 从而影响上市交易, 严重制约了高校住房二级市场的拓展。目前, 已购公房上市是大势所趋, 学校应积极应对, 妥善规划, 尽可能创造条件, 使售房区实现与教学区的完全分离, 为住房二级市场的形成创造条件, 使大多数职工都能从中受益, 同时又达到优化教学环境的目标。虽然许多高校的房产二级市场尚未建立, 但实质上住房转让已经存在。许多教职工在校外有房 (遗产继承、购置商品房、与父母同住等) , 校内的住房就出租、转借甚至私自卖给他人。根据高校住房的特殊情况, 学校可以成立一个房地产中介公司, 由房管部门牵头, 资产、财务等部门联合参与, 既遵循市场的经济规律, 又兼顾学校特殊的人文环境, 专门负责校内职工住房的交换、出售、出租、购买等事宜。这样不但规范了校内住房二级市场, 而且使学校能及时掌握住房的住户变动情况, 便于为广大教职工创造一个安全、舒适的生活环境。学校成立房产中介公司的优势在于:一方面, 可以盘活学校自身住房存量 (目前各高校普遍拥有一批存量住房 (即没有分配给教职工的住房) , 通过房产中介公司的短期租赁, 回笼一部分资金, 做到学校资产的保值、增值;另一方面, 可以服务于本校教职工。随着住房货币化补贴的逐步到位, 教职工要求改善自身居住条件的愿望日益强烈, 他们希望对其已购公房进行置换、以小换大。成立学校房产中介公司, 对本校教职工进行无偿或低于市场价的服务, 满足教职工这方面的需求。再者, 依托学校服务学校。学校房地产中介公司可依托学校雄厚的经济实力, 根据市场房地产价格的走势及时捕捉市场机会、进行房产交易。目前, 高校都在大力引进高层次人才, 而高校的住房已趋于饱和, 这就出现了引进人才工作与后勤保障之间的矛盾, 而学校房地产中介公司可以及时提供房源信息、为引进人才安排合适的过渡用房, 使其安居乐业, 真正做到“双赢”。

(三) 积极筹措维修基金, 使售后公房的维修得以保障

为了保障学校售后公房的大修得以顺利实施, 在学校增大维修基金提留比例的同时, 职工个人也应当适当交纳公用部位的大修费用。考虑到职工一次性支付大修费用困难较多, 为了不影响职工的正常生活, 面向职工收费可以采用“低额少量收费, 长期积累, 专户储存, 专项使用”的办法。根据住宅区的实际, 按一定的标准收取费用, 建立公共维修基金, 存入银行专户管理, 住宅小区业主委员会监督使用。

(四) 健全住宅区管理体系, 推行物业管理

学校应将现有的住宅小区和教学、科研办公区彻底隔离出来, 协调地方政府成立小区居民委员会, 负责对小区内的日常事务进行管理。同时成立业主委员会, 公开招聘物业管理公司, 由物业管理中心负责对小区内的环境卫生、绿化、保安等服务按社会化、专业化、市场化的机制进行管理。在运行初期, 可进行适当收费, 学校可给予差额补贴, 以后逐年加强宣传和收费力度, 减少学校补贴, 最终实现住房管理、维修社会化。

(五) 健全周转住房管理制度, 规范周转住房管理

周转住房能有效缓解教职工住房供需矛盾。高校应健全周转住房管理制度, 明确周转住房的租配对象和租配期限, 强化合同管理。建立周转房租金上浮机制, 改革后勤服务补贴方式, 消除周转房的“隐性”福利。通过规范周转住房管理, 使教职工真正做到“知可为与不可为”、“能可为与不可为”, 提高周转住房的周转率, 切实发挥周转房的作用。

(六) 实施货币化补贴, 提高教职工购房能力

高校要想从根本上解决住房的供需矛盾, 必须改革住房制度, 实施货币化住房制度。住房分配货币化是当前高校住房制度改革的核心, 高校领导需高度重视, 积极推进住房货币化补贴工作。住房货币化补贴可视具体情况分步实施, 对无房和住房不达标的教职工发放住房月补贴;对无能力购买或不愿意购买商品房的老职工, 在其退休时发放一次性货币化补贴, 使每个教职工都能享受住房制度改革带来的实惠。

摘要：住房问题一直是全社会关注的热点。高校职工的住房现状存在很多问题, 这些问题能否妥善解决直接关系到高校师资队伍的稳定, 关系到高校健康、快速的发展。文章通过分析高校住房的现状及存在的问题, 提出了建立校内住房二级交易市场、推行住房货币化补贴改革等应对策略。

关键词：高校,职工住房,改革,对策

参考文献

[1]刘波.当前高校住房的管理模式分析[J].高校后勤研究, 2009 (4) .

[2]董晓云.高校住房现状调查及其应对策略[J].重庆职业技术学院学报, 2008 (4) .

住房公积金对职工收入的影响 第6篇

一、住房公积金的相关政策

根据财政部、国家税务总局《关于基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、住房公积金有关个人所得税政策的通知》 (财税[2006]10号) 的规定, 根据《住房公积金管理条例》、建设部、财政部、中国人民银行《关于住房公积金管理若干具体问题的指导意见》 (建金管[2005]5号) 等相关部门规定精神, 单位和个人分别在不超过职工本人上年度月平均工资12%的幅度内, 其缴存的住房公积金允许在个人应纳税所得额中扣除。单位和职工个人缴存住房公积金的月平均工资不得超过职工所在地上一年度职工月平均工资的3倍, 具体标准按照各地有关规定执行。单位和个人超过上述规定比例和标准缴存的住房公积金, 应将超过部分并入个人当期的工资、薪金收入, 计征个人所得税。个人实际领 (支) 取住房公积金时, 免征个人所得税。

二、住房公积金对职工收入的影响

1. 公积金缴存基数及比例对职工的影响。

单位在为职工缴存与不缴存住房公积金以及缴存比例的高低对职工收入影响很大, 而且缴存比例越高影响越大。公积金缴费基数、缴存比例越高的企业中, 作为职工福利收入的自然会更高。在部分垄断性的高收入行业中 (通讯、银行、电力、烟草、盐业等) , 缴存比例甚至高达15%, 公积金对收入差距的影响就更为突出了。本文假设例1缴存比例为6%, 例2缴存比例为12%, 具体分析职工收入差异如下:

例1.职工张某1月应发工资4800元, 缴费基数4408元, 基本养老保险费352.64元, 失业保险费44.08元, 医疗保险88元。职工、企业住房公积金扣缴比例均为6%:

(1) 如果企业不实行住房公积金制度, 职工张某应交个人所得税24.46元。

(4800-352.64-44.08-88-3500) ×3%=24.46元

当月实际收入=4800-352.64-44.08-88-24.46=4290.82元

(2) 如果企业实行住房公积金制度, 则应扣职工张某个人住房公积金264.48元, 扣缴个人所得税16.52元。

个人代扣住房公积金=4408×6%=264.48元

代扣个人所得税= (4800-352.64-44.08-88-264.48-3500) ×3%=16.52元

当月实际收入=4800-352.64-44.08-88-16.52+264.48 (企业补贴公积金) =4563.24元

个人所得税差额=24.46-16.52=7.94元

当月实际收入差额=4563.24-4290.82=272.42元

例2.某单位职工张某1月应发工资10000元, 基本养老保险费720.96元, 失业保险费90.12元, 医疗保险180元。职工、企业住房公积金扣缴比例均为12%:

(1) 如果企业不实行住房公积金制度, 职工张某应交个人所得税546.78元。

(10000-720.96-90.12-180-3500) ×20%-555=546.78元

当月实际收入=10000-720.96-90.12-180-546.78=8462.14元

(2) 如果张某本月扣个人住房公积金1182元, 单位补缴住房公积金1182元, 当地上年月社会平均工资3283.33元。张某住房公积金税前扣除标准为3283.33×3×12%=1182 (元) , 由于单位、个人实际扣缴住房公积金均为1182元, 未超过扣除标准, 可全额扣除, 张某应缴个人所得税327.69元。

(10000-720.96-90.12-180-3500-1182) ×10%-105=327.69元

个人所得税差额=546.78-327.69=219.09元

当月实际收入=10000-720.96-90.12-180-327.69+1182 (企业补贴公积金) =9863.23元

当月实际收入差额=9863.23-8462.14=1401.09元

从以上两个实例可以看出, 由于企业缴交的这部分住房公积金可以在税前列支, 直接减少企业利润总额, 相应减少了企业缴交的企业所得税额。企业在得到了税收直接优惠的同时, 职工个人也可以享受住房公积金利息所得税免税优惠以及贷款利息优惠, 职工收入明显得到提高。

2. 定向地提高职工住房及养老保障水平。

《住房公积金管理条例》规定, 缴存住房公积金的职工, 在购买、建造、翻建、大修自住住房时, 可以向住房公积金管理中心申请住房公积金贷款。公积金住房贷款与商业住房贷款相比较利率低、贷款保险自愿、每年可支取一次住房公积金归还贷款等优惠条件。已经办理了商业性住房贷款的, 现在可以办理住房公积金贷款的置换, 重新享受住房公积金的优惠政策。置换手续和办理住房公积金贷款的手续基本相同, 随着住房贷款利率的调整, 住房公积金与商业贷款所还本息的总额的差距还会进一步拉大。

以2012年6月的贷款利率为例。商业贷款5年以下贷款利率为: (1) 短期贷款六个月 (含) 5.85%; (2) 六个月至一年 (含) 6.31%; (3) 一至三年 (含) 6.40%; (4) 三至五年 (含) 6.65%;。公积金贷款5年以下贷款利率为4.2%/年。商业贷款5年以上贷款利率为6.80%/年, 公积金贷款5年以上贷款利率为4.70%/年。公积金贷款比商业银行贷款利率优惠2.1个百分点。如企业职工贷款购买自住住房贷款10万元, 平均人均贷款20年, 平均人均贷款10万元。运用商业贷款每人需支付利息:10万元×6.8%×20年=13.6万元;运用住房公积金贷款每人需支付利息:10万元×4.7%×20年=9.4万元由此而节省4.2万元。

住房公积金制度的建立, 从职工参加工作开始, 每月拿出一部分工资收入定向储蓄, 保证职工购房有了稳定的资金来源的同时, 职工退休后可以一次性支取用作养老保障的补充。宝钢集团新疆八一钢铁有限公司自1999年1月起实行住房公积金制度, 当时由八钢房地产开发有限公司负责设立专门管理机构, 负责住房公积金的归集、支付、核算和编制使用计划工作, 将住房公积金业务划归至各二级厂处财务部门, 缴存比例为5%, 2010年7月1日起提高到12%。经过十几年的发展, 宝钢集团新疆八一钢铁有限公司的住房公积金业务管理变得日趋完善和规范, 缴存比例也由1999年的5%提高到现在的12%。随着社会住房保障体系的进一步发展, 职工对住房公积金制度越来越了解, 作为一项不断提高职工福利的政策, 也越来越多受到职工关注。因此, 企业在国家政策规定标准范围内适度提高缴存比例以提高职工福利, 可以给员工以归属感, 增强职工工作的积极性和责任感, 为企业吸引和留住人才。这样不仅给企业带来了更大效益, 增强了企业凝聚力、向心力, 而且也树立了企业守法经营的良好形象。

职工住房管理 第7篇

一、缴存职工从住房公积金制度中获得实实在在的益处

住房公积金制度实施20多年来, 累计发放各类住房建设贷款1500亿元, 发放个人住房贷款3万多亿元, 为2336万户家庭解决了基本住房问题, 人均住房建筑面积从1991年的14.2平方米, 提高到2010年的31.6平方米, 城镇居民住房条件得到明显改善。当前, 住房商品化、市场化已经形成, 住房公积金制度通过政府免税, 单位补助, 个人积累, 职工互助, 低存低贷等方式, 帮助中低收入家庭通过市场化渠道自行解决基本住房问题, 让缴存职工真正获益。

(一) 国家、单位、个人共同积累资金

住房公积金是单位及其职工按月均工资的5%~12%比例, 缴存形成的长期住房储金。一是国家政策支持, 通过行政强制, 要求各类单位履行为职工缴存住房公积金的义务。二是在个人扣缴一部分的同时, 由单位补贴一部分, 共同计入职工个人账户。短期来看, 企业为职工缴存住房公积金, 增加了成本, 但“安居才能乐业”, 只有留住了人才, 才能促进企业的可持续发展。三是税收减免, 个人扣缴部分按规定部分免交个人所得税, 企业补贴部份在成本中列支。不同区域、不同行业、不同阶层之间, 由于工资收入和缴存比例的差异, 公积金缴存额上存在较大差距。按规定, 对计缴基数超过社平工资3倍的进行纳税, 高收入者多缴存, 可以增大公积金的积累规模、加快积累速度, 使公积金能有更多资源流向中低收入群体, 帮助解决住房困难, 缓解住房矛盾, 也是公积金互助性的一种体现。

(二) 个人所有, 专项提取使用

国家对住房公积金给予政策支持和税收优惠, 住房公积金虽归个人所有, 但是在一定的时期内又不完全等同于工资收入, 不能由住房公积金所有者任意使用, 只能在《住房公积金管理条例》 (以下简称《条例》) 规定的范围内专项使用。缴存职工在购建房、还房贷、租房时, 可提取个人账户资金用于基本住房消费。职工工作发生变动或生活特别困难时, 可以提取账户余额或转移到新单位。达到法定退休年龄时, 缴存职工可以一次性提取账户本息余额, 作为养老补充。

(三) 互助性方式为职工解决基本住房需求提供低息贷款支持

缴存职工购买、建造、翻建、大修自住住房时, 可以申请个人公积金贷款, 贷款利率低于同期限商业银行住房贷款基准利率2.05~2.4个百分点。缴存职工通过个人公积金贷款购房, 节约了贷款利息支出, 以当前贷款余额2万亿测算, 每年可为公积金贷款职工减少利息支出400多亿元。另外, 随着房价的持续上涨, 缴存职工利用住房公积金贷款购房还获得了房价增值的收益, 这笔账没记在公积金的账面上, 却记在老百姓的心头上。

商业银行在资金紧张时, 往往会提高贷款利率或贷款门槛, 来压缩甚至停办个人住房贷款。与商业银行的逐利性不同, 住房公积金贷款始终坚持“应贷尽贷”, 通过差别化的贷款政策, 抑止投资性或投机性购房行为, 主要帮助中低收入缴存职工解决基本住房需求。以武汉市2012年的数据为例, 按缴存住房公积金额度对缴存人群以高、中、低三档分类, 设定排名前20%的人群为缴存金额较高的“高缴”人群, 其月缴存额占缴存总额的46.8%, 占贷款总户数的21.6%, 贷款金额的26.9%;排名后20%的人群为缴存金额较低的“低缴”人群, 其月缴存额占缴存总额的4.6%, 占贷款总户数的10.9%, 贷款金额的7.3%;其余为“中缴”人群, 月缴交额占缴存总额的48.6%, 占贷款总户数的67.5%, 贷款金额的65.8%。“中缴”、“低缴”人群相加, 其缴存金额为53%, 但其贷款总户数和金额占近80%。而且, 武汉市2011年1月到2012年7月的新增公积金个人住房贷款中, 购房面积在120平方米以下的约占贷款户数的90.4%, 其中90平方米以下的占48.9%, 重点支持了职工的基本住房需求。

二、住房公积金制度在维护缴存职工利益方面存在的问题

随着经济社会的发展和住房形势的变化, 住房公积金制度与职工在解决住房问题上的期望还有一定的差距, 在运行管理上, 还存在一些不科学、不合理, 与职工利益不相符合的方面。

(一) 保障方式单一

住房公积金主要是通过提取和贷款支持职工购房。但住房市场建立后, 随着商品房价格不断上涨, 城镇化快速推进, 职工的住房需求也日益多元化, 单一的住房保障方式越来越不适应现实需求。买得起住房的缴存职工, 可以获得低利率的贷款;没有能力购房的中低收入缴存职工, 难以享受到制度支持。

(二) 增值收益分配不合理

《条例》规定, 住房公积金运行管理不以盈利为目的, 增值收益扣除住房公积金管理费用和贷款风险准备金后的余额, 无偿上缴城市人民政府, 作为廉租房建设补充资金, 已累计上缴700多亿元。理论上, 住房公积金制度应实现全覆盖, 廉租房的享受群体也应是缴存职工。但廉租房的实际保障对象中缴存职工很少, 占比不到2%。随着增值收益越来越多, 无偿上缴的做法, 不符合权责匹配原则, 不利于住房公积金的保值增值, 不利于维护缴存人的权益, 也不利于制度的循环可持续发展。

(三) 区域间使用结构不平衡

扣除个人贷款、国债等使用后, 全国结余住房公积金9000多亿, 以全国设区城市中心和行业分中心近500家计算, 平均每家结余约20亿元, 与其他单位、行业的货币资产一样, 除了现金, 只能存放商业银行。由于经济发展水平、贷款需求情况等差异, 不同区域、不同城市的住房公积金使用状况很不平衡。一方面, 一些西部城市使用率很低, 结余资金闲置在商业银行, 资金贬值严重, 资金存储的廉政风险隐患大。另一方面, 东中部城市出现资金流动性不足, 贷款轮侯的现象, 今年7月, 武汉市本级的个贷率达到98.46%, 需要想法设法融通资金, 保障缴存职工的公积金基本住房贷款权益。

(四) 行业省直机构调整不到位

石油、石化、煤炭、电力、铁路等行业和省直管理机构, 名义上作为设区城市公积金中心的分中心, 但实际上资金单独管理, 不符合国务院的要求, 没有与设区城市统一决策、统一管理、统一制度、统一核算。这些分中心规模较小, 管理服务水平不高, 少数还没有发放个人住房贷款, 甚至存在住房公积金和生产资金混存混用的现象, 损害了缴存职工的利益。目前, 铁路系统的住房公积金机构已基本移交设区城市统一管理。需要国务院下定决心, 加大分支机构调整力度, 理顺管理体制。

三、以实现缴存职工利益最大化为目标进一步完善住房公积金制度

住房公积金制度是中国特色的住房制度, 与其他住房保障方式相比, 是把住房保障与市场化结合最为紧密的制度设计。20多年的实践证明, 住房公积金制度是我国住房保障体系中不可或缺的组成部分, 是符合中国国情的政策性住房金融制度。当前存在的问题, 不是公积金制度本身的问题, 应立足实现缴存职工利益最大化, 通过调整政策和加大执行力度来进行完善, 促进实现“住有所居”。

(一) 最大限度的“应贷尽贷”

住房公积金制度的第一要务是对符合贷款条件的职工“应贷尽贷”。通过公积金个人贷款解决住房困难, 缓解住房矛盾, 既避免了结余资金沉淀银行所导致的货币贬值, 又实现了职工住房公积金和购置房产升值的双重保值增值, 最大限度地维护了缴存职工的切身利益。应该建立全国性的住房公积金资金调剂平台, 实现城市间的资金相互融通, 解决资金使用结构失衡, 流动性过剩和流动性紧张并存的局面, 提高总体使用效率。同时, 所在城市的财政拿走了增值净收益, 就有义务维护住房公积金的正常运转, 在职工贷款需求旺盛, 资金流动性不足时, 提供资金拆借或支持贴息贷款, 帮助实现“应贷尽贷”。

(二) 开展公积金个人住房贷款证券化

资产证券化被称为是近30年来世界金融领域最重大、发展最迅速的金融创新和金融工具。住房公积金贷款周期长 (最长30年) , 资产规模大 (占到住房公积金总资产的2/3) , 严重影响了住房公积金的流动性和资金效率。公积金贷款收益稳定、资产质量高、信用好, 最具备资产证券化的条件, 建议国家相关部门同意开展公积金个人住房贷款证券化试点, 盘活住房公积金贷款资产, 增加流动性, 提高资金运作效率。

(三) 投资购建公租房

住房公积金投资公租房, 提供给中低收入缴存职工, 既可以完善制度功能, 满足不同层次住房需求, 促进实现“住有所居”目标, 也可以优化公积金中心资产结构配置, 促进住房公积金保值增值。可以采取两种方式:第一, 住房公积金在满足提取和贷款需求, 留足备付金的前提下, 直接投资建设公租房;第二, 利用住房公积金充足的现金流, 可以采取“以房养老, 反向抵押”的方式, 在老旧社区收购一部分房屋用作公租房, 既扩大了公租房房源, 又作为基本养老的补充, 改善了养老水平, 促进实现“老有所养”。

(四) 提高个人账户存款利率

目前, 公积金中心按当年缴存的住房公积金按活期存款利率, 上年结转的按3个月定存利率, 给缴存职工结计利息, 职工存款利率偏低。根据增值收益水平, 适当提高存款利率, 可以增加个人账户积累, 缓解不贷款职工的资产贬值损失, 吸引更多的人参与住房公积金制度。

(五) 招投标确定受托银行

职工住房管理 第8篇

为了真实地掌握武汉地区新就业职工的居住现状、住房消费能力和住房保障需求情况,武汉大学中国住房保障研究中心课题组在2012 年4~8 月间,走访了武汉市纳杰人才市场、洪山人才市场、武汉国际会展中心等多个人才市场以及洪山区小河西村、陈家湾、石牌岭、东湖村等多个新就业职工聚居地区,通过发放问卷、个案访谈、召开小型座谈会等方式,进行了深入调查,得到了初步的研究结论。

一、新就业职工的居住现状

(一)居住类型

调查显示, 武汉市只有5.88%的新就业职工购买了产权房自住。 超过94%的被调查者需租赁住房或求助于父母、亲戚解决居住问题,其中与父母或亲戚同住的占33.33%, 由单位提供租住房的占15.69%,独自租住私房的占28.24%,另外16.08%与人合租私房, 还有0.78%的被调查者享受到了政府提供的廉租房或公共租赁房(图1)。 据此推论,由亲戚或单位提供住房的比例合计占49.02%,44.32%的新就业职工需要租房。 这一结论与陈满堂、曾德进的调查结果基本吻合。 他们发现住房来源中“租赁或合租”比例为41.3%,“自购”占8.7%,“亲戚和公司提供”占43.47%,其他来源占6.62%。[2]武汉45%左右的租房率相对于北京、 上海等一线城市而言明显偏低,原因可能是地缘因素,武汉新就业职工有相当比例属于本市人或湖北本省人,在武汉市有住房或者有较广的亲戚人脉关系,社会支持网络较强。

就居(租)住地性质来看,超过一半(52.5%)的被调查者居住在正规居民小区,但以与父母、亲戚合住及租住隔断间(也被称为胶囊房、房中房、鸽子笼)者居多;19.17%的新就业职工选择了城中村居所,17.92%住在单位集体宿舍,租住郊区村民住房的比例占2.92%, 独自或随同家人入住政府保障性住房的占比为2.08%, 另外有5.42%的群体属于其他居住地类型,比如学校、工棚或工作场所等。

(二)人均居住面积

武汉市新就业职工的居住空间比一线城市要宽敞一些,84%的被调查者人均居住面积(建筑面积, 下同) 大于12m2, 甚至有超过46%的人达到20m2以上,6m2及以下只占4.4%;6~12m2( 含) 之间占11.6%(图2)。 平均值达到23.74m2, 中位数是20m2。 结合居住状况分析,在政府保障性住房、单位提供租住房以及合租私房三种情形下,人均居住面积较低, 这主要源于政策规定和集体居住的限制。如果只考虑租房(包括独租与合租)的个案,则只有0.89% 的受访者人均居住面积低于6m2,6~12m2之间占14.29%,12~20m2之间占36.60%,20~30m2之间占32.14%,30m2以上占16.08%;平均值为23.54m2,中位数是20m2。 这种相对乐观的结果很可能源于武汉目前仍有比较多的低成本居住场所,比如数量巨大的城中村和老旧居民小区,以及普遍存在的隔断房等。 尽管如此,从总体上看武汉85%的新就业职工人均住房面积仍然低于全市平均水平(2012 年武汉市人均住房建筑面积是33.5m2)。

(三)房租支出

就住房支出而言, 每月房租300 元及以下占43.97%,300~500 元(含) 之间占22.84%,500~700元(含)之间占11.21%,700~1000 元(含)之间占16.81% ,1000~1200 元( 含) 之间占0.86% ,1200 元以上占4.31%(图3)。 尽管总体房租水平较低,均值为452 元;且接近8 成的新就业职工住房开支占总开支的比例低于30%(平均值是23.85%), 但仍有37.1%的被调查者表示目前房租水平难以承受。

(四)居住现状自我评价

在被要求按照5 分制(1~5 分分别对应“很不满意、不满意、基本满意、比较满意、非常满意”)对居住现状进行评价时,47.18%的新就业职工表示不满意或很不满意,39.52%表示基本满意, 选择比较满意和非常满意的合计占比不到14%。 对居住现状不满的因素主要是:人均居住面积过低(响应人数占答案总数的22.01%)、社区配套设施不齐全(19.92%)、居住环境差(18.03%)和房租过高(17.65%),而交通不便和户型结构不合理得到的关注相对较少。 其中的原因可能是当前的住所大都交通比较便利,而户型结构在低收入及租住环境下很难作为现实的考虑因素。

(五)住房困难群体规模估计

不是所有的新就业职工都会遇到住房困难,但当前媒体和学术界重点关注的“蚁族”正是典型的住房困难群体。 相关研究揭示武汉市“蚁族”的存量估计在3 万人~10 万人之间,差异比较大。[2,3,4,5]我们的调查发现,10 万存量也只是一个保守估计。 2003年以来,武汉市大学毕业生人数逐年增加。 2011 年达到26.77 万人,其中本专科毕业生23.87 万人,居全国城市首位,此后几年这种状况仍将持续。 抛开硕士以上的高端人才不计, 再剔除升学出国的情况,如果有45%的本专科毕业生留在武汉就业,1按照40%的租房比率计算,2每年即有4.3 万人需在市场上租赁住房,5 年一周期就是21.5 万人, 哪怕住房困难的新职工只占50%, 也将产生10 万以上需要住房保障覆盖的“蚁族”存量。 这还是在假定存在一个5 年更新周期3的情况下,同时也未考虑高中、中专及以下学历的新职工和毕业于外地学校而在武汉就业的新职工。 换一个角度来看, 武汉市近5年城镇新增就业人数大致在13 万~15 万之间(主体是大中专毕业生), 根据本次调查揭示的居住困难发生率(我们把月收入在2000 元以下并需自行租赁房屋的情形界定为居住困难, 其发生率约为14.57%), 可以计算出每年产生的住房困难新职工约为1.9 万人(13 万×14.57%)。 这与前面的推断基本一致。 在“江蚁”因为社会环境及自身能力限制无法向更高阶层流动而又不愿放弃大城市梦,以及武汉因经济振兴吸引更多人才的状况下,住房困难的新就业职工数量还会不断增加。 必须正视这部分青年群体的住房权益,在很大程度上,它将影响社会的流动性和发展活力。

二、新就业职工安居困境的成因分析

(一)房价与房租持续飙升,新就业职工不堪重负

自从片面市场化的住房制度改革路径确立以来,武汉也像全国其他城市一样经历着房价快速上涨。 2003 年到2012 年,全市城镇居民人均可支配收入从8524.56 元增加到27061 元, 名义年均增长率达到13.69%; 同期城市人均住宅建筑面积也从23.26m2提高至33.75m2,年均增长3.81%。 但由于房价上涨过快(年均增长14.6%),城镇居民住房支付能力持续下降, 房价收入比从1998 年的4.37 下降至2000 年的4.06 后,开始逐年攀升,2010~2012 三年分别为9.47、8.71、8.54 (同期的全国房价收入比是7.81、7.49、7.27),总体上高出发达国家3~6 倍的区间,也高于6.4~8.4 的世界平均值。 要注意的是,这是基于平均房价计算,而中心城区房价远远高于平均房价。 以光谷为例,关山大道某楼盘,2003 年房价仅为3000 元/平米,不到十年时间,该区域楼盘已涨至12000 元/平米。 依据武汉市新就业职工面临的房价和真实收入计算, 房价收入比平均在12 倍以上,几乎丧失自主购房的能力。 那么租房之途顺畅么? 2011 年以来,全国多个城市房租持续上涨,个别地段价格更是翻番。 据搜房网统计,2012 年7 月,武汉寻求租房的群体中,搜索租金千元以下房源的比例高达59.21%,而这个价位房源的供应量占比只有13%,且此类房源不是隔断间、床位,就是30 年房龄老宿舍或城中村住房。 该月房租均价已达2000 元/月, 较当年初上涨了200 元。 1 居室平均租金为1586 元/月、2 居室1797 元/月、3 居室2451 元/月。从买不起房到租不起房,房租的大幅上涨同样成为许多新就业职工的切肤之痛,为了躲避屡屡上涨的房租,他们只能不断地换房,向更偏远的郊区、更恶劣的居所迁移。

(二)新就业职工收入偏低,缺乏住房消费的可支付力

我们此次调查发现,武汉市的新就业职工年龄多在20~29 岁之间,接近8 成未婚。 超过8 成有大专以上学历,近半在私企就业,收入普遍不高。 72.94%的被调查者月薪在3000 元以下,其中低于2000 元的接近1/3。 3000~4000 元之间的占15.69%,只有不到11.4%的人月收入超过4000 元。吃饭、住房、通信娱乐和交通是前四位的日常开支项。 新就业职工每月的收入结余非常有限, 只有8.05%的样本每月能存钱2000 元以上。 接近4 成的被调查者是月光族,基本没有结余; 结余200~500 元之间的占14.56%,500 ~1000 元的有22.61% ,1000 ~2000 元的比例为13.41%。 这样的财务状况很难支撑通过购买商品房实现安居的梦想,因此当被问到“月收入需达到多少才会考虑在武汉购置房产”时,认为需达到5000~10000 元之间的被访者合计占比86.45% , 均值是8221 元, 这大致上也是武汉市置业所需的经济基础。

(三) 针对新就业职工的住房保障政策存在缺位与错位

公租房无疑是解决新就业职工住房困难的重要渠道,但其成效差强人意。 供应不足和供求脱节是重要原因。 近几年各级政府住房保障政策的关注点主要是量,希望在短时间内做大规模来消除需求缺口,同时以保障房的巨额投资抵补房地产调控带来的经济下行压力。 因此,各种监督考核措施都是围绕量来展开。 我们通过保障房开工量(率)、竣工(率)、投资额等数据无法得知究竟有多少人从中受益,但却不难看到各地经适房空置、公租房难以租出的报道。 这说明现有的保障房供给并不都是有效供给,供求错位意味着资源的浪费。 2011 年底,武汉市洪山区公开配租南湖新城花园和马湖村丰华苑两处的899 套公租房:65m2的一室一厅, 玻化砖的地面,厨房里的整体橱柜,统一的防盗门,甚至卧室外面还有阳台, 居住条件比一般的出租屋要好很多;租金按每平每月11.13 元的标准计算,每套每月723 元的租金也远低于市场上同类出租房价格。 可经审核获得资格的317 户中却有1/3 放弃了资格,实际入住的仅有210 户,七成房源一度空置。4后来只好将这些闲置的公租房给城管局的400 多名环卫工人和一些企业作为职工宿舍楼。 物美价廉的公租房为何遭到冷遇? 主要有以下两个原因。 一是居住成本高,尤其对单身职工而言。 65m2的房子,每月租金为723 元,物业费为78 元(1.2 元/m2×65m2)。 小区附近只有两路公交车,交通不便,每月出行成本至少要200 元左右,加上水电费等,每月租房花费近1200 元。 入住后每个月可以获得80 元的政府补贴,5但是这些钱只够缴物业费。 此外,首次入住公租房还需一次性缴纳3 个月租金作押金、3 个月房租和半年的物业费,此约5000 元的首付款也让一些住户头疼。 二是配套不完善。 附近尚未形成成熟的社区,学校、医院、菜场、超市及道路建设滞后,缺乏便捷的公交系统, 这些因素导致入住后生活不便。对比一下城中村的解决方案:一个十几平方米的单间,月租300 元,交通相对便利,小超市、小饭馆林立,新就业职工入住后感到很满意。 我们在调查中发现, 武汉新就业职工在居住方面最关心三个因素,即租金便宜(每月房租最好不超过700 元,均值是452 元; 房租占消费支出的比重不超过30%,均值是24%)、 交通便利(通勤距离在1 小时车程以内)和周边生活配套设施齐全(有超市、菜场、饭馆、医院等)(图4),而户型、面积、装修等则是相对次要的考虑因素。 简而言之,就是面积可以小一点、居住档次可以差一点,但是租金要便宜,工作生活要方便。

(四)现有非正规的住房解决方案面临争议

当前突出的矛盾是新就业职工需要的小面积廉价出租屋严重短缺,而政府建设的公租房又难以满足需求,所以要从存量房源上想办法。 其实市场自身已经做出了反应。 武汉近几年大力进行城中村改造,低廉的租赁房源太少,庞大需求导致房中房大量涌现。 隔墙、加门、垫层加厕所……私自改装渐成潮流,并催生了专业二房东。 搜房网的数据显示,武汉租金在千元以下的待租房源九成以上都是合租房、隔断间,大多在交通便利的地区,如鲁巷、积玉桥等,且以新建小区为主。 比起城中村,小区环境要好很多,安全也有保障,而且租金低廉,房中房成为新就业职工青睐的住所。 例如,徐东片区团结名居·竹园里一套两居室改的“鸽子笼”,原本是2 室1厅结构,被隔成4 间小房,每间房都有单独卫生间,每月租金1000 元。 如果要单独租一整套两室一厅的房子,每月租金起码要2000 元左右。 然而,由这类非正规的居所衍生的野蛮装修、群居扰民、消防与治安隐患等社会问题也日益突出,现行政策普遍对群租持打压姿态,武汉市《房屋租赁管理办法》规定,出租房屋不得分拆、隔断、“化整为零”出租。 北京市也出台规定,出租房屋人均居住面积不得低于5 平方米,每个房间居住的人数不得超过2 人,应当以原规划设计为居住空间的房间为最小出租单位,不得改变房屋内部结构分割出租,不得按床位等方式变相分割出租。 厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等不得出租供人员居住。 一方面是客观存在的市场需求, 一方面是规范禁止的呼声和治理过程中的“进门难、认定难、执行难”,法与情的冲突、不同主体间的利益纠葛始终困扰着新就业职工的这片安居“绿洲”。

( 五) 城中村改造提速使得低成本的居住空间不断消失

随着城市化进程的加快,城中村正成为城市宝贵的后备土地来源。 各地纷纷出台政策对城中村进行大规模的拆除改造。 这些政策多是以保证“城中村”原住居民的合法权益及城市整体社会效益为出发点的,另外一个生活阶层———外来低收入人群的利益,尤其是他们的住房问题,却很少在政策执行中被考虑到。 改造后的地块除了原地安置拆迁户外,一般用于兴建高档写字楼、宾馆、酒店、商品房、大型卖场以及休闲娱乐场所,导致城市低端流动群体无处可居,激化了社会矛盾。 武汉城中村拆迁改造规模在全国名列前茅。62009 年底,武汉市决定用三年时间把二环线内54 个城中村全部拆迁。 到2011 年初,33 个城中村已基本完成拆迁。 仅洪山区,近两年来就拆除城中村房屋面积400 余万平方米,还有数百万平方米房屋将在今后一两年内被拆除。 2011 年以来武汉中心区土地出让中城中村土地占比达70%。 到2015 年,武汉将彻底告别城中村。随着大量城中村被拆,可租房源减少,拆迁户也加入租房大军, 使得临近区域的房租也水涨船高,数以万计的新就业职工面临无房“栖身”,被逼向更远的城市边缘。 几乎每一位“蚁族”都有一部辛酸无奈的搬家史。 热线房产网2011 年8 月曾就“武汉城中村拆迁江城蚁族何去何从”进行网上调查,695 名参与投票的网友中一半以上为“蚁族”,55.38%蚁族表示不愿意离开“城中村”。 “城中村”交通便利、房租低廉、生活配套等优势成为“蚁族”聚居在此的重要因素。 没了城中村,他们将往哪里去?

三、新就业职工住房保障政策优化思路

(一)公租房建设应持续放量,同时要优化项目选址和设计方案,加强配套设施建设,努力降低居住成本

在土地和资金紧缺的背景下,不该让建成的公租房成为鸡肋。 政府一定要舍得拿好地,花大力气做好配套,从便利居民就业、就医、就学、购物等实际需求出发,使群众既安居又乐业。 切实把保障性住房建设成果转化为惠民成果。 为了实现这个目标,一要做好项目选址,二要努力降低居住成本。

公租房建设的选址,一是尽可能安排在发展比较成熟的三环以内的城区, 以优惠政策吸引餐饮、娱乐、文化、医疗、超市等社会物业投资,完善配套生活设施;二是要与城中村改造相结合,预留专门的地块建设公租房;三是做好与城市规划及公共交通部门的衔接,提前在快速轨道交通线及城市新干线沿线布局,这样即便远离市区,也可节约低收入者特别关注的通勤的时间和经济成本;四是贴近目标人群,建在员工集中的工业园、科技园附近,有了特定的消费人群,闲置问题就不会出现。

新就业职工收入水平低, 对居住成本很敏感,对此应充分体谅。 一是尽量挖掘政策优惠空间,适当扩大公租房租金与市场租金的差距。 各地公租房的租金一般不高于附近相同房源市场价的七成,有些在五成左右甚至更低。 租金偏高,显然有违公租房制度的初衷。 公租房物业管理可参照老旧社区的收费标准,比普通商品房低30%~50%。 二是降低公租房户型面积,优化房型设计和装修标准。 新就业职工以单身为多, 户型应考虑30m2左右的单居户型和40m2左右的小户型, 甚至可以建造一批按照高校学生宿舍标准设计的公租房。 我们在调查中发现,这一群体很少自己做饭,他们可以不要厨房、不要厕所,但是一定要有宽带。 三是在户型面积受到各种因素限制的情况下,7鼓励合租是一个可行的解决办法。 可以采取合租者优先轮候及酌情减免物业费等激励手段。 这样一方面扩大了政策受益面,另一方面也降低了申请者个人租金成本。 四是配套兴建一批可自主灵活把握面积和建设标准的房源,与从市场筹集的房源配合, 形成多层次的供给体系,供不同收入水平的职工选择。 不能所有房源都依靠返租村民还建房, 公租房只有真正放量供给,才能降低住房租赁市场价格。 为了降低公租房建设成本, 可允许公租房项目配建商业配套及商品房(北京最高达到45%的配建比例, 实现了零成本持有)。 五是积极探索大额低成本资金(如国债资金、公积金闲置资金、REITS、社保基金)进入公租房建设的新途径,解决融资难题。

(二)有效利用市场存量房源, 规范市场秩序,加强市场调控, 增加小面积廉价商品租屋的供给,着力提高新就业职工的付租能力

首先,对低收入租户来讲,房中房是比城中村更好的去处, 在城中村消失后更是唯一的选择;对业主来讲,这比整套出租有更大的利润。 政府若不能提供足够的替代品,就很难杜绝这种“违章”供求现象。 既然杜绝不了,不妨换“堵”为“疏”,对其进行治理和规范。 制定相关管理细则,指导业主做好规范改建:须向房管部门报建,审批同意后方可改建,对已建好的补办报建手续,不符合要求的提出整改意见指导整改;避免及消除各种安全隐患。 比如,不得损坏或擅自变动房屋承重结构、主体结构;不得将没有防水要求的房间或阳台改为卫生间、 厨房;不得将卫生间改在下层住户的卧室、起居室(厅)、书房或厨房的上方;不得乱排室内管道、乱接电线等;禁止存在重大消防治安隐患、群众意见较大的房屋改建行为。 与此同时,加强市场检查,对不配合管理不按要求操作及因此而造成不良后果被投诉者予以重罚并强制整改。 政府还可以直接包租部分市场房源进行标准化改装。

其次,整顿租赁市场乱象,保护租赁双方的公平权益,也是对新就业职工的重要支持。 规范中介市场,严禁发布虚假房源信息,严厉打击哄抬租金、坐吃差价、违规分租、扣取押金等行为。 对于房东随意提高房租、跟风涨价的行为也应加大处罚力度。8相关部门可根据房屋的不同地段、结构和用途定期发布房租价格,为租赁双方当事人议定租金标准提供参考依据。

再次,应该继续加强房地产市场调控,坚决抑制投机性需求,平抑房价,相对提高出租收益,改变租不如售的格局。 同时探讨通过租房收益减免税、开征存量房房产税等方法刺激出租房源供应。

最后,要研究采取税收抵免、租金补贴和公积金付租等手段支持新就业职工自行租房的可行性。其实公租房也不一定非得实物配租,可以考虑采取租金补贴的形式。 由新就业职工自己找房源,租赁合同签署备案后政府按照地段、面积以及申请者的收入水平核发不同金额的补贴。 武汉市包租城中村村民还建房作为公租房的做法与此相比只不过省掉了申请者寻找房源这个环节,但却增加了很多管理成本,还可能造成供求错位。9

(三)城中村改造应谨慎推进、 统筹安排, 为新就业职工留出一片低成本居住空间

从某种程度上讲,我们的改革总是在不断制造新的改革对象。 对“蚁族”不能“推”不能“赶”,否则只会激化矛盾,使问题不断累积,应该适度控制城中村改造节奏,同时在现有改造方案中充分考虑外来人口的居住需求。

武汉市创造的“以政府包租城中村改造多余安置房源”的公租房建设“洪山模式”,是将低收入人群保障住房建设和城中村改造两大难题合二为一成功化解的有益尝试。[6]该模式由村集体利用征地及拆迁安置补偿费等建设公租房,并提供完备基础设施和配套公共设施,分担了政府建设保障房的资金压力,缓解了保障性住房房源筹集的问题。 而政府按市场定价以包租形式向村集体和村民长期租赁房屋,则为其提供了稳定的收入来源,很大程度上解决了城中村农民的长期生计保障问题, 值得推广。 然而,洪山模式的前提是有房可租和村民愿意,它缺乏制度性基础,难以作为稳定的、能普遍推广的公租房供应模式。 我们认为有必要通过立法措施保证城中村改造应承担相应的住房保障义务,明确规定城中村改造必须预留一定比例的公租房建设用地,或者要求参与改造的开发商必须配建一定数量的公租房。

(四)政府扶助,社会合力,分流引导,多渠道化解新就业职工的生计难题

首先,鼓励有条件的企业利用优惠政策建设一定数量的员工宿舍和人才公寓,以低租金或免房租作为住房福利吸引优秀人才;财力薄弱的企业则相互合作,并由政府设置专项资金予以补贴,团购租赁合适的公寓供新进员工居住。 PPP模式也值得倡导,即由政府划拨土地,通过共有产权形式和资金补贴、政策税收优惠和捆绑开发等激励措施,引导民间资本投资建设专门面向新就业职工的“青年公寓”。

其次,“蚁族” 问题的产生与人才培养结构失衡、政策导向不足、经济发展不平衡有关。 高等学校需调整专业设置与课程体系,强化创业教育,尽可能培育适销对路的人才; 引导毕业生认清就业形势,转变观念,更多地选择到三、四线城市、到农村基层和中西部地区就业创业。 只有着力缩小三、四线城市和一、二线城市的公共服务差距,促进三、四线城市经济社会更好更快发展,才能真正实现大学毕业生的有效分流。

再次,如何提高新就业职工的收入水平也是应予优先考虑的议题。 政府应推动在新就业职工比较集中的私营企业和外资企业建立有相当话语权的工会、推广工资集体协商机制、减免中小企业税负换取其涨薪空间等途径,形成劳动者工资正常增长机制。