住宅经验论文范文（精选10篇）
住宅经验论文 第1篇
一、香港房屋政策和设计的发展
(一)第一阶段:发展起源
香港的房屋制度起源于1953年初的“石硖尾大火”,香港政府为了妥善安置灾民,推出公共房屋计划,设立“徙置事务处”,负责徙置屋的建设,为灾民提供临时性房屋或公屋屋村(即廉租房)。1958年成立了香港屋宇建设委员会,负责兴建公屋,1963年推出了“廉租房计划”。
这一阶段,香港的公屋主要是以“徙置区为主,廉租房为辅”的方式,公屋的类型主要以外走廊式的H型,L型低层建筑为主。
H 型公屋作者:深圳市住房和建设局
L 型公屋作者:深圳市住房和建设局
(二)第二阶段:初步规划
随着香港经济的飞速发展,政府财力不断增强,居民收入显著提升,早期徙置大厦和廉租屋拥挤的居住空间和简陋的设施已无法满足居民的需求。1972年香港政府推出“十年建屋计划”,该计划的目标是要在1973-1982年的十年间,逐步为180万香港居民提供配套设备齐全、具备优良居住环境的住所。1973年香港政府成立了“房屋委员会”,接收所有政府廉租房、屋建会的廉租房和所有徙置大厦,通过十年的努力,总共兴建了22万套公共住宅,并以较低的价格出售或出租,约有上百万人从中受益。
在公屋类型方面,从70年代起,公屋的设计有了很大的改善,住宅形态也逐渐从板式转变为塔式,主要的形式有:双塔式、新H型、新长型、Y型、十字型等。
(三)第三阶段:长远战略
二十世纪80年代,香港居民收入的增长带动购房需求的持续高涨。虽然大多数居民已经解决居住问题,但仍有约18万人在公屋轮候册上等候公屋分配指标,同时申请购买居屋的人数也远远超出政府出售居屋的数量。基于上述原因,香港政府于1978年推出了“居者有其屋计划”,对一些无力购买私人商品房,又不符合政府公屋扶持对象的中等收入居民提供资助购房置业。同时设立专项基金,鼓励私人开发商参与政府的居屋计划。1987年,香港社会人口老年化问题日益凸显,政府及时推出了“长者住屋计划”,为年满60岁的老年人提供有舍 监服务的 房屋。1988年,香港政府推出“长远房屋策略”和自置居所贷款计划,计划至2001年兴建96万个新户型单位。而后陆续推出了不同计划,完善整个房屋发展战略:1995年“夹心阶层住屋计划”、1997年“八万五建屋计划”、1998年“租者置其屋计划”和“长远房屋策略白皮书”。
在公屋类型方面,在这一阶段香港公屋的品质不断提高,人均居住面积逐步达到7.5m2,为了加快公屋建造速度,减少建造成本及有效控制公屋建设品质,香港房屋署逐步开始户型标准化设计,以几种住宅标准层平面作为公屋原型,推出和谐式、康和式公屋,房屋布局基本是电梯间设在中间,每户均有固定标准厨房和洗手间。
(四)第四阶段:持续稳定
1998年亚洲金融危机期间,香港政府仍坚持大量增建房屋,结果造成供过于求,楼价暴跌。为了稳定楼市,香港政府于2003年9月宣布了 四项措施, 包括无限期停建及停售居屋,终止私人开发商参建居屋,停止推行混合发展计划,以及停止租者置其屋计划等,可售类的公屋政策全面暂停。目前,香港政府在公屋租赁市场上仍处于主导地位,从房屋增量分析,香港政府建设的出租公屋为年竣工住宅的35~50%;从房屋存量分析,香港政府提供的公屋和补贴出售居屋所占份额已低于私人商品房;香港已形成了公私并存、互补发展、租售同行的双轨式市场格局。
和谐型
康和型
组件式标准单位设计
在公屋类型方面,由于20世纪90年代期间,香港房屋署以标准化设计在各区大规模兴建一式一样的公屋,被批评单调乏味,而且近年来公屋量锐减,公屋的地块亦趋小型和不规则。为此香港房屋署从2000年开始推行因地制宜的设计方法,建立了新的组件式标准单位设计图集,利用标准化尺寸和空间配置,采用标准化配件使得单元组合更为灵活。
二、香港房屋工业化施工的发展
香港早期的建造工艺都是传统的工法,外墙和楼板全是现场支模现浇混凝土,内墙用砖砌筑。由于建筑管理是粗放式的,建筑材料浪费严重,产生大量建筑垃圾,施工质量无法有效控制,导致后期维修费用不断上升;而且随着本地工人工资上涨,建筑工程费用逐年增长。在推进公屋、居屋和私人商品房的预制装配工业化施工,香港房委会采取了不同的措施。
(一)公共房屋
从20世纪80年代后期开始,由于户型标准化设计,为了加快建设速度、保证施工质量、实现建筑环保,香港房委会提出预制构件的概念,开始在公屋建设中使用预制混凝土构件。当时的技术主要是从法国、日本等国家引入,采取“后装”工法,主体现场浇注完成后,外墙的预制构件都是在工地制作后逐层吊装。由于整个预制构件行业制作水平及工人素质的差距,导致预制构件加工尺寸等难以精确控制,致使质量难以保证,而且后装的构件与主体外墙之间的拼接位置极易出现渗水问题。
香港房委会经研究和摸索,结合香港的实际提出“先装”工法,所有预制构件都预留钢筋,主体结构一般采用现浇混凝土结构,施工顺序为先安装预制外墙、后进行内部主体现浇的方式,预制的外墙既可作为非承重墙,也可作为承重的结构墙,由于先将墙体准确地固定在设计的位置,主体结构的混凝土在现场浇筑,待现浇部分完全固结后形成整体的结构,因此对预制构件的尺寸精度要求不高,降低了构件生产的难度,同时每一次浇筑混凝土都是“消除误差”的机会,提高了成品房屋的质量,而且整体式的结构提高了房屋防水、隔声的性能,基本解决了外墙渗水问题。后来香港逐渐把构件预制的工作转移到预制构件厂,外墙预制构件取得了成功后,香港房委会进一步推动预制装配式的工业化施工方法,把楼梯、内隔墙板也进行预制。到现在整体厨房和卫生间也已改为预制构件,并且要求在公屋建造中强制使用预制构件,目前最高预制比例达到了40%(如启德1A项目)。
(二)私人商品房
公共房屋屋的设计标准化,使得预制构件的规模化生产成为可能,带来了不错的效率和效益。1998年以后,私人商品房开发项目也开始应用预制外墙技术,但是由于预制外墙的成本较高,在2002年之前,香港仅有4个私人商品房开发项目采用了预制建造技术。其大量使用是从2002年开始的,这主要归功于政府的两项政策。为鼓励发展商提供环保设施。采用环保建筑方法和技术创新,2001年和2002年香港房宇署、地政总署和规划署等部门联合发布《联合作业备考第1号》及《联合作业备考第2号》,规定露台、空中花园、非结构外墙等采用预制构件的项目将获得面积豁免,外墙面积不计入建筑面积,可获豁免的累积总建筑面积不得超过项目的规划总建筑面积的8%,其实是变相提高容积率,多出的可售面积可以部分抵消房地产开发商的成本增加。目前,私人商品房大部分采用的是外墙预制件。
三、香港的经验借鉴
香港公屋建设经过多年发展,通过长远的建设目标、专业的管理机构、持续的资金保障和先进的建设方式,香港广大居民,尤其是占社会较大比例的中低收入人群从中受益匪浅。借鉴香港公屋的发展模式,对于我们进一步推进住宅产业化工作,主要是以下几点经验借鉴:
(一)公共房屋建设的有效需求形成产业链
香港在早期公屋建设中采用现场现浇,由于材料浪费严重、建筑垃圾多且无法控制质量。香港在政府投资的公共房屋(包括公屋和居屋)项目中率先使用预制构件装配式施工,从而形成大量持续的有效需求,逐步培养了预制部品构件产业链,促进预制部品构件开发、生产和供应,进一步完善符合工业化施工的建筑设计、施工、验收规范。
住宅产业化与保障性住房命运紧密相连,通过在保障性住房建设中大力发展住宅产业化,提供市场需求,逐步形成完整产业链,真正实现保障性住房建设的质量可控、工期可控和成本可控。
(二)标准化设计实现预制构件规模化生产
香港公屋的标准化设计从80年代的普通标准户型,到如今的组件式单元设计,经历了30多年的研究和实践,标准化设计促进了预制构件的规模化生产。
当前我国保障性住房的标准化体系建设工作刻不容缓,只有依靠技术的转型创新,改变传统设计、建造方式,通过有组织实施标准化设计,分步骤落实工业化建造,逐步建立适合我国国情的保障性住房工业化技术集成体系。
(三)优惠政策引导开发商实施住宅产业化
香港的经验证明,要推动整个住宅工业化施工的发展,除了在政府项目中强制性采用工业化施工技术,更重要的是调动整个建筑开发商的积极性,这需要政府出台相关的激励政策,包括建筑面积豁免、容积率奖励等,全国各地已相继出台了建筑面积奖励政策,对对推动开发商实施住宅产业化有重要的。
(四)香港工法适合国内住宅产业化发展
香港工法提倡预制与现浇相结合,采用装配整体式结构,在进行建筑主体施工时,把预制墙板先安装就位,用现浇的混凝土将预制墙板连接为整体的结构,香港工法适合我国住宅产业化推广使用。但我们同时也发现“香港工法”的一些缺点,如建筑设计未考虑地震、设计偏保守、含钢量偏高、预制外墙基本上按非承重结构设计,偏厚偏重又不参与受力等,应结合我国国情加以改良,逐步建立适合我国国情的住宅产业化结构体系。
附:香港部分项目情况
(一)启德1A项目
启德1A项目位于东南九龙沿岸的启德发展区,原先是前启德国际机场所在地,项目占地面积3.47万m2,总建筑面积约23万m2,总投资约17.47亿元,建筑工期为28个月,于2010年7月28日正式动工,已于2013年完工。
该项目共有4种标准户型,组合成两种单体平面图,其中1-2人单位实用面积14.05平方米;2-3人单位实用面积21.493平方米;3-4人单位实 用面积30.118平方米;5-6人单位实用面积36.948平方米。
项目中大量采用预制构件,包括:预制整体式厨房和卫生间,预制外墙、预制楼梯、预制内隔墙等,同时采用了“四节一环保”技术措施,包括海泥资源化利用技术、太阳光电应用技术等。
项目在设计和施工管理中运用了BIM进行虚拟设计和模拟施工分析。
(二)东头平房东区公屋发展项目
东头平房东区公屋发展项目位于黄大仙区的东头(H08)和东美(H09)选区,原先是培民村,原居民于2001年拆迁。项目占地面积1.2万m2,住宅建筑面积约4.08万m2,建筑工期为29个月,于2011年10月正式动工,已于2014年完工。
该项目有四种户型,其中三种与启德1A项目的项目相同,只有第四种户型局部调整,四种户型组合平面图如下。
项目中采用了预制构件,包括:预制外墙、预制楼梯、预制外墙等。
由于项目沿山而建,地形复杂,项目从规划、基础、主体都采用BIM进行设计和模拟。
(三)歌赋岭项目
歌赋岭项目位于香港新界粉锦公路338号,项目占地面积约10万m2,共253座独立及半独立花园洋房,面积约200至400m2。
该项目外墙大部分采用了预制构件,构件共96款,2960件, 每件构件高达四米,最宽达七米, 重量由0.3吨到10吨不等。
(四)天赋海湾项目
天赋海湾项目位于香港新界大埔科进路5号,总建筑面积约9.3万m2,整个项目共有548户, 分别为537户三房及四房的公寓, 11栋面积约 为386-396平方米的独栋别墅。此外还有一个六星级度假式酒店会所,占地面积近7000m2。
日本的住宅产业化发展经验和启示 第2篇
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来源： 2001 年 09 月 19 日 13:58
一、日本住宅产业化的经验
（一）产生背景和发展状况 日本是世界上率先在工厂里生产住宅的国家，早在 1968 年“住宅产业”一词就在日本出现，住宅 产业是随着住宅生产工业化的发展而出现的。基础――住宅建筑体系和住宅部品体系成套化、通用化和标准化； 特征――资金和技术集中、工业化规模生产、社会化市场供应。60 年代中期，日本住宅建筑工业化有了相当发展，混凝土构配件生产首先脱离建筑承包企业，形成独立行业。构配件与制品的工厂化生产和商品化供应发展很快，参与住宅生产的各类厂家越 来越多。住宅的生产与供应开始从以前的“业主订货生产”转变为“以各类厂家为主导的商品的生 产与销售”。日本政府围绕住宅生产与供应，将各有关企业的活动加以“系统化”协调。正是在市 场关系发生这种重大变化的情况下，才提出了发展以承担住宅生产与供应的企业群为对象的“住 宅产业”。日本政府推动住宅产业化重点做了两个方面的引导：一是从政策上引导，从调整产业结构角度 提出发展设想：二是从生产方式上引导，重点放在住宅产业工业化和技术方面，建立了“会计体 系生产技术开发补助金制度”和“住宅生产工业化促进补贴制度”。
（二）住宅建筑标准化 标准化是推进住宅产业化的基础。1969 年，日本制订了《推动住宅产业标准化五年计划》，开 展材料、设备、制品标准、住宅性能标准、结构材料安全标准等方面的调查研究工作，依靠各有 关协会加强住宅产品的标准化工作，并对房间、建筑部件、设备等尺寸提出了建议。分别制订了 “住宅性能标准”、“住宅性能测定方法和住宅性能等级标准”以及“施工机具标准”、“设计方法标 准”等。目前日本各类住宅部件（构配件、制品设备）工业化、社会化生产的产品标准十分齐全，占标准总数的 80％以上，部件尺寸和功能标准都已成体系。只要厂家是按照标准生产出来的构 配件，在装配建筑物时都是通用的。所以，生产厂家不需要面对施工企业，只需将产品提供给销 售商即可。考察团在日本参观了 SANGETSU 公司，这是日本国内最大的住宅部件和装饰材料销售厂家之 一，已有 50 年经营历史，1999 年的销售额为 130 亿日元。该公司是一家“没有工厂的销售商”。公司虽拥有自己的品牌，有 7000 多种产品，但它没有加工工厂，而是由各产品生产商为公司提 供产品。公司要做的是将不同种类的产品部件和材料集成，提供系统的配套供应和服务。承建商 建房，可由该公司提供产品，或由公司根据承建商要求，委托生产厂家生产。这种将产品和材料 集成应用供应的销售模式很值得我们借鉴。
（三）住宅部件化 日本住宅部件化程度很高。由于有齐全、规范的住宅建筑标准，建房时从设计开始，就采用标 准化设计，产品生产时也使用统一的产品标准。因此，建房使用部件组装应用十分普及。在东京，考察团入住的东急酒店（TOKUYO INN）是日本国内一家较大的酒店连锁集团，酒店给人印象 最深的是客房卫生间。全套的卫生洁具――浴缸、坐厕、洗脸盆，包括地板、墙面，是由一个整 体部件安装而成，没有混凝土和瓷砖，所用材料都是复合塑料材料，全部在工厂生产。它达到了 经济而不失舒适，节简又具现代化的效果。日本的酒店客房卫生间大部分都应用新型的建筑材料，以及采用这种组装建设方式。
考察团专门参观了东京的“木场住宅综合展示场”。展示场内展示的二、三层的低层住宅，采用 轻钢结构作主要承重体系，楼板为压型钢板现浇混凝土，外墙多为轻钢龙骨加外装饰的复合墙体。住宅的抗震和耐久性良好，号称“100 年住宅”。房间布局合理，室内设计细致周到，即使是储物 间的门也充分考虑美观和空间的节省。室内装修做工精良，窗明几净，十分舒适。三层楼的住宅，还安装了一部供人上下的小型电梯。住宅室内部件完全没有混凝土施工的痕迹，全部是现场安装 而成，充分体现了住宅部件安装快捷、性能优良的优越性。一座三层的别墅式住宅，两三天便可 以完成钢结构的框架安装，从开工到室内装修完毕，只需一个月左右的时间。可见这种现场组装 建房方式的高效，以及日本住宅产业化程度的发达。
（四）钢结构住宅建筑体系 日本钢结构建筑的历史有 100 年左右。目前日本的各种建筑结构中，钢结构的建筑数量最多，占住宅建筑总面积的 20％左右，其中多数为低层独立住宅。使用轻型钢的低层小规模住宅已系 统化，并已推广。钢结构住宅的主要特点是：（1）与钢混凝土结构相比，有着更好的抗震、防 腐、耐久、环保和节能效果，可减小构件断面，增加柱间跨度，能将使用面积增加 5－8％，并 得到较高的层高空间；（2）可实现构架的轻量化和构件大型化，运送简便，加工性能优异，质 量稳定，便于实现系统化，提高生产率，降低基础成本；（3）吊装施工较为简便，比混凝土施 工所需的现场劳动量小，不需要钢混凝土结构的养护期，可提高施工效率。一般房屋的龙骨现场 装配包括所有的精装修和设备安装，整个建造过程大约只需要 3 个月时间。如果工厂预制程度更 高，就只需 1 个半月左右的时间。但钢结构住宅存有成本较高、墙体隔音性能差、防火处理复杂 的缺点。日本钢结构住宅产业化模式对我国钢结构住宅的发展有着重要的参考价值。尤其在禁止使用实 心粘土砖之后，开发钢结构住宅体系成了当前替代现有砖混结构的热点。根据我国的国情，在现 阶段可以先发展钢筋混凝土框架结构体系作为承重体系，采用轻钢龙骨作为外墙、内隔墙和屋顶 结构体系。由于墙体和屋顶的改进，整个建筑物的科技含量就会大大提高。加上使用面积的增大，建设速度的快捷等，它的结合成本则会接近普通的砖混框架结构建筑。而且它的经济社会效益以 及科技含量的提高，以及居住素质的优化，更是传统住宅建筑所难以相比的。
（五）住宅智能化 日本住宅有个显著的特点：传统与智能的结合。传统的日式草席和建筑“灰”空间与高科技应用 交相辉映。目前，在日本新建的建筑物中 60％以上是智能型的，在我们入住的多数酒店，都可 以享受到自动热水冲洗坐厕的舒适。日本住宅的高智能化是与日本高科技的发展相吻合的。日本 松下电器科技馆展示的最新家用电器和 IT 信息化通讯产品，如可视电话家庭监控系统和 GIS 卫 星地理信息系统等，基本上都已在智能住宅内得到应用。为了促进智能住宅的发展，1988 年日 本专门成立了“住宅信息化推进协会”，提出了“住宅信息系统计划”，其目标是“将家庭中各种与 信息相关的通讯设备、家用电器和家庭保安装置，通过家庭总线技术，连到一个家庭智能化系统 上，进行集中的或异地的监视、控制和管理，以达到安全、便利、舒适以及多元化信息服务的目 的”。由于日本资源短缺，日本住宅也十分重视节能问题，太阳能的利用比较普遍。住宅的建造 还采用新型的绿色节能材料，以减少采暖和空调的费用和节省能源。
二、对比日本住宅产业化的思考
（一）我国住宅产业与先进国家的差距 我国住宅产业化与先进国家相比还存有不少差距：
1、住宅建设基本上仍是粗放型，科技贡献率低。传统陈旧的技术仍在被大量的采用，先进的技 术及技术革新往往被建设中的短期行为而排除在外。目前我国科技进步对住宅产业发展的贡献率 不到 30％。按照国际通行说法，科技进步对产业的贡献率超过 50％才能算是集约内涵型发展的 产业。
2、住宅建筑标准化工作滞后。住宅建筑体系大多数局限于结构形式或施工技术，没有从建筑整 体出发，进行成套技术开发。标准设计文件、建筑的模数标准、住宅部件产品标准还很不规范和 健全。
3、住宅部件标准化和通用化程度低。部件的配套性、通用性差，生产规模小，住宅与住宅部品 的模数难以协调：住宅部品尚未形成配套系列，部品、材料以及配套产品品种少，日本有 10000 多，中国不足 2000 种。
4、住宅科技含量偏低。节电、节能、节水等的先进环保技术尚不能有效地得以推广，新材料、新部品的优越性未充分发挥，一定程度上也影响智能化住宅的发展。日本新型建筑材料的应用在 墙体材料中的比重占 80％左右，但我国还不到 20％。
（二）大型开发企业集团在推动住宅化进程中的作用 大型企业集团是住宅产业发展的骨干力量，也是产业走向成熟的标志。只有大型企业集团才能 负担起使住宅产业从当前以带动密集型为主走向技术密集型，从分散式、外延型走向集成式、内 涵型，从而完成系列化开发、集成化生产、配套化供应的目标。住宅产业集团、住宅产业基地
和 住宅产业示范工程三者缺一不可，因此，推动住宅产业起步，必须要积极引导大型企业集团，在 市场竞争中向住宅产业化过渡。
（三）发展住宅产业化的思路
1、建立和完善五个体系：（1）住宅技术保障体系。包括完善与住宅有关的标准和规范体系，进行标准化、多样化与工业化相结合的住宅标准设计。（2）住宅建筑体系。重点研究开发大开 间承重结构，试点应用轻钢结构体系，采用隔声性能好的新型轻质隔断结构，推行系列化、多档 次的厨卫定型结构等。（3）住宅部品体系。重点要实行部品生产的系列开发、规模生产和配套 供应，当前尤其应对门窗、卫生器具、厨房设备、经济型电梯、管线和配件等进行重点突破。（4）住宅质量控制体系。包括质量，责任及保修、赔偿制度，住宅市场的准入制度，住宅部品、材料 的认证和淘汰制度，工程质量监督和工程验收制度等。（5）住宅性能认定体系。采用定性与定 量相结合的方法，在对住宅的适用性能、安全性能、耐久性能、环境性能、经济性能分别进行测 评的基础上，对住宅的整体性能作出综合评价，推广 3A 级住宅性能认定制度。
2、鼓励新型建筑体系的开发，提高住宅建设科技含量。政策鼓励对节能、智能化示范小区和钢 结构住宅等各类试点工程，推广先进成熟的新材料、新技术、新设备、新工艺，坚持节地、节能、节材、节水原则，提高住宅科技含量，并以推广开发新体系为重点，推出一批新的地方住宅工程 建设标准。
九树非经验住宅的生活之美 第3篇
是什么让九树公寓获此殊荣，九树公寓到底是一个怎样的住宅项目?让我们一起来探访这一神秘的项目。
幽静山谷中的神秘楼盘
位于杭州西湖风景区西南部的五云山，北接郎当岭，南濒钱塘江，东瞰九溪山谷，西邻云栖竹径，是西湖重要的观赏山林。五云山中多竹林、银杏，旧时还盛产灵芝、楠木和方竹，著名春兰奇种绿云，最早便发现于此。
在五云山南麓，一个幽静美丽的山谷中，藏着一个神秘低调的楼盘——九树公寓。仅有少量的业内人士和更少量的高端客户知道这个楼盘的存在。外界关于九树，仅仅只是简单的几句描述：由欧洲最具影响力的设计师担纲设计并挑选与之相匹配的顶级材料，体现欧洲建筑理念与东方文化背景的奇妙融合，只有60套房子，有很奇特的外格栅，360度围廊，是杭州当时在售的价格最高的公寓。
九树公寓的开发商为浙江郡原地产股份有限公司，该公司在此之前还开发了黄龙商务区的顶级写字楼公元大厦，目前在杭州正在开发青山湖项目、九堡项目和建德一江春水项目，并在宁波、北京、长沙、沈阳、成都、海南等地有项目开发。
现代建筑下的东方意趣
站在九树前，不得不赞叹于大师的妙想。在这样的一个绿意森森的山谷中，任何钢筋水泥的建筑，都是一种破坏。戴卫·奇普菲尔德选择了做通透的玻璃房子，外面再加上一层可移动的木质外表皮，光影、树影与白墙、大面积玻璃、木格栅很奇妙地融合在一起。由非洲Kambala(大绿柄桑)加工成的木格栅，天然的质地与纹理使得森林与建筑之间有了一种自然的过渡，建筑不再是“入侵者”，而像周围的植物一样，成为山谷的天然组成部分。而且这些木格栅是可以移动的，每一层住户，都可以根据自己对景观与遮阳、私密的要求，自由开关、闭合，这将使得每幢小楼的外立面，像天上的云彩一样变幻不定，小楼因此变成了“活”的，具有生命力的建筑。
据开发商介绍，大师在设计九树时，并非意想天开，而是吸取了很多成熟建筑作品的神韵，把欧洲现代建筑的飘逸、层次感与中国古代窗根的东方意趣完美结合，最后才形成了如此独特的九树建筑。
平和淡雅中的激情内敛
戴卫·奇普菲尔德为九树设计了两套样板房，一套为平和淡雅型，代表了大师一贯的风格，也是欧洲顶级住宅的主流趋势：另一套为激情内敛型，在平和淡雅的基础上，运用中国元素，把色彩与材料的运用推向一种极致。
走进平和淡雅型样板房，地面是深褐色的Wenge(温格)木，所有公共空间与卧室的天棚、墙面都是白色，厨房内是白色高亮度烤漆橱面，卫生间的墙面、地面是赂带有米色的天然白洞石，与周边大面积的通透落地窗形成一个安静淡雅的背景。留给居住者更多的个性展示空间。
在激情内敛型样板房内，公共空间与卧室同样是简洁的，这里有更为沉静的福鼎黑石地面、白墙面。然而，打开一个个盒子——在卫生间、衣橱、厨房内，红洞石、金黄洞石、雅士白、大花绿花岗岩、深灰色铝合金或黑色高亮度烤漆，配以各种同色系的中国织物和漆面，让人目眩神驰。这套样板房在开发商的内部称呼中，还有另外一个更容易理解的称呼——闷骚。
的确是闷骚，在一般人的印象中，厨房、卫生间与走人式衣橱是最没有个性的功能性空间，客厅、餐厅、起居室、卧室才是极尽奢侈之能事的场所。可是，在九树，公共空间与卧室都是素雅恬淡的，与大树、光影融为一体，最私密的空间反而成为最让人惊叹的趣味空间。你打开玄关衣帽间的门，发现金黄洞石与金色织锦、金色特种漆璀璨生辉：打开另一个盒子的门，又发现一个雅致的蓝绿色空间、热烈的红色空间、时尚的深灰色空间。尤其是主卧室的红色大衣库，红洞石、红色织锦与红色漆板，在灯光与大穿衣镜的映射下简直带有一种妖魅般致命的诱惑，每一位女性看到的第一眼，都是忍不住尖叫一声，然后两眼朦胧，情不自禁地走进去，彻底迷失在那种从未体验过的光影与质感中。
让设计师觉得开心的是，大部分客户都选择了更为个性的激情内敛型，选择闷骚一把，完全接受了这场色彩的盛宴。
非经验住宅的简洁之美
开发商把九树定位为非经验住宅，因为她与大家以往的居住经验(独立别墅、联排别墅、公寓)大多无法对应，与国内以往的住宅建造与居住经验都相距甚远。在九树，我们的确找到了很多的非经验之美。
通透流动：九树设计成了一层一户，每层4边分别以悬臂结构外挑形成围绕建筑周边一圈的围廊。建筑的墙体上大面积采用玻璃，最大的玻璃墙面高2.9米，宽度超过6米，其中最大的单扇玻璃高2.9米，宽3.6米，如此通透的窗墙系统，使建筑不再成为景观的阻断，可以大面积地延景透光入室，尤其是南北向的玄关、书房与东西向的客厅与餐厅，形成非常明显的对视空间，使景观、光线形成奇妙的交流与交汇。
从客厅、餐厅、体闲厅到卧室，空间高度一致，地面材料一致，墙面、天棚材料一致，色泽一致，这种大空间的流动感，在别墅中都无法体验到。
为了突出顶部空间的一体性，从厅、过道到卧室，净高都是2.75米，天棚上除了餐厅预留的吊灯位置，没有任何的起伏与装饰。连中央空调的进出风口，都做成侧排风式。
环绕建筑的360度可走通阳台，与外立面木格栅结合，形成了独特的环状观景围廊。围廊最狭窄处净宽0.65米，部分区域形成深1.25米-5.4米的阳台，有足够的空间供驻足或闲坐，与自然作更亲近的接触。这一设计，模糊了室内外空间的界限，让室外风景进一步渗透入室，增加了所有房间的感知空间。
自然呼吸：欧洲设计师为九树选择材料的最重要标准是天然。地面材料不选打磨地像镜子似的进口大理石或者漆得光可鉴人的木地板，而是选择了带有自然纹理的福鼎黑和带有天然细小裂纹的Wenge(温格)木，设计师说，这样的材料“会呼吸”。
基于同样的理由，他选择了洞石作为大部分卫生间的墙面装饰。洞石具有天然的横向条纹，与深深浅浅的小洞，每一块都有自身独特的美，当然放在每一个卫生间内的都出自同一块大荒料，可以有机地组合成一个整体。卫生间内所有的洗脸盆，不是陶瓷，也不是玻璃，而是用与墙地面一致的整块天然石材雕凿打磨成的，主卧室最大的双台盆原材长2795cm、宽640cm、厚150cm以上，重达800公斤左右，雕凿加工完成后仍然重520公斤左右。
负责石材供料、加工、安装的环球石材集团，做过世界上唯一一座超七星酒店——阿联酋迪拜Burjal-Arab酒店，却仍然为九树样板房的精度要求感到震惊，环球老总的最后决策是：不计成本、不惜一切代
价做好这个活，凡是不符合开发商要求的材料与工艺，一律退货、返工。像其中一个卫生间中用到的银河白石材，是雅士白中的极品，最为美丽，也最为脆弱，轻轻一磕，就缺了一小角，每一块石材都是厚厚包裹着运到现场，轻手轻脚地安装，可难免还是会磕碰出小缺口，一旦发现有问题，就要敲掉重来。当一整面纹理自然连贯成整体的银河白墙被敲掉时，施工人员都心疼得想哭，可是没有这样的严要求，九树的品质就无法保障。因此，他们咬咬牙，还是敲掉重新选料安装。
设计师的另一个标准是中国味，参照中国传统的材料和工艺，以西方现代抽象的直线条和简洁的形体表现出来。木窗根、织锦缎、古代大漆，这些在中国历史上曾经绚烂了无数个世纪，却在现代生活中逐渐被遗忘的中国元素，被欧洲设计师如获至宝地搜寻出来，以简洁的木格栅、雅致的竹叶纹丝绸织锦，特种漆及独特的油漆方式一一表现，嵌入九树现代设计中，与欧洲时尚奇妙地融为一体。
这一设计创意既来源于欧洲室内设计的新规律：东方元素是顶级住宅不可或缺的一部分，也体现了戴卫·奇普菲尔德的设计原则：“我不会试图在中国表现英国的东西，我所要做的是发现在新的环境下所能做的事。”同时，大师还通过这些中国元素的运用，表现出对古老东方文化的尊崇。
气质一致：在九树，我们一次又一次与顶级品牌相遇，来自德国的Bulthaup厨具是世界上最昂贵的厨房奢侈品之一，提倡智慧、清澈、宁静的极简设计美学：还有被尊为欧洲家电之父的Miele厨房电器，有“生活的奇迹”之称的Dornbracht龙头，艺术卫浴Villeroy&Boch，全球最顶级的意大利家具品牌Minotti、Cappellini、De padove、Zanotta……走在时尚生活前端的人，都很少有机会看到如此多的奢侈品牌在一套房子内汇集。
然而，在开发商看来，这些只是九树最不值得关注的部分，因为设计师选择他们不是要借这些奢侈品来抬高九树的身价，而是因为他们的功能、质地、外型设计和文化精神与九树的设计思想与精神气质具有一致性，他们能与九树的环境、空间融为一体。小到一个面板(极具设计感的Gira面板)、一个门把手(由戴卫·奇普菲亲自设计的Valli&Valli把手)……每一个配件，都具有简洁流畅的线条，精致大气的细部处理，一点一滴，共同汇成九树优雅、宁静、极简的气质与神韵。
舒适为先：房子的最终功能是居住，定位为安静生活第一届所的九树，自然把居住的舒适性放在首位。九树外立面上独特的木格栅外表皮具有遮阳功能，屋顶上种植耐旱、耐寒的植物，外墙与围廊天棚都涂有30mm厚保温砂浆，相当于为建筑穿上了一件完整的大衣。5层公寓，安排了小巧的无机房电梯，每户都有双车位，可以从地下车库直接停好车坐电梯回家。地下车库与一楼之间，有一个转换层，这既使得地下车库变成没有柱网、可方便使用的干净空间，也隔绝了地底的潮气。每一户都有独立的地热系统、中央热水系统，VRV空调系统和新风系统，同层排水系统，红外对射安保系统。所有的灯光，都是经过德国专业灯光设计公司设计的，确保业主生活的全方位舒适。
低调的优雅与高调的奢华
是低调的优雅，还是高调的奢华?这永远是个难题。品位要求你选择前者，但市场却告诉你，新富阶层的主流审美口味，还是偏向于新古典、巴洛克、ARTDECO这些建筑线条厚重、装饰细部华丽略带繁复，金碧辉煌，像宫殿一样华丽的展示性空间。少量的新型豪宅，意识到豪宅奢华有余，品位不足”，开始在华丽的基础上追求优雅的品质感。
而九树，则毫不犹豫地选择了前者。一方面是因为五云山谷的幽静决定了这是一个不事张扬的住所：另一方面，60套的数量，让开发商可以玩一把，做一些更小众、更高端的极致作品。在开发完湖滨国际名品街和以德国制造著称的公元大厦后，开发商已经完全有能力做一个可以把现代欧洲最新奢侈创作理念与东方诗性居住意境结合起来的顶级住宅。
所以开发商很明确地说，九树不是豪宅，而是一个位于安静山谷，可以舒适居住的个性化住宅。九树体现的优雅与舒适，适合的是财富阶层中对现代欧洲生活较熟识，对居所的艺术性与个性更为关注的一小部分人。他们永远不会是主流，但却具有更为成熟、智慧的居住理念。
住宅经验论文 第4篇
作为传统农业大国, 三农问题即农业、农村和农民的问题, 是我国伟大复兴历史征程中的重点和关键, 发挥着不可或缺的基础和保障性作用。其中, 村镇小康住宅建设更是促进农村可持续发展的重要途径, 也是加快城乡一体化发展、实现农村现代化的客观要求。村镇小康住宅有别于传统意义上的村镇住宅, 它不仅包括住宅物的实体, 还涉及村镇基础设施、公共服务设施、生态环境和聚落文明等方面。村镇小康住宅建设能够改变村镇居民的生产生活方式, 重塑居民的居住形态, 具有丰富的内涵和广阔的外延。做好村镇小康住宅建设工作有利于规范村镇建房中的无序行为、优化村镇住宅规划布局、改善村镇居民的居住条件和居住环境以及提升村镇的整体面貌。
我国将村镇住宅建设作为一个独特的领域进行专门研究和探索的时间并不算久, 不同地域的村镇在自然状况、经济状况、产业特征和发展环境等方面有着各自的特点。因此, 在我国村镇小康住宅建设的实践中, 现存的问题和争议还很多。如何将这些问题和争议条理化并进一步形成相应的解决措施是一个值得探讨的话题。在此过程中, 学习和吸收国外乡镇住区建设的成功经验是一种直接和有效的方法。因此, 本文将针对我国村镇住宅建设的现存问题, 通过梳理美国、韩国和欧洲各国等国外乡镇住区建设的相关做法和成功经验, 分析国外实践经验对我国村镇小康住宅建设工作的启示, 结合我国村镇发展的实际情况和建设需要, 提出我国村镇小康住宅建设可以采用的建设方法和工作重点, 以期对实际工作提供一定的指导。
2 我国村镇住宅建设的现状
改革开放以来, 我国农村的经济和社会发展水平日益提高, 住宅建设也随之蓬勃发展, 新建住宅面积与住宅投资总额均不断攀升:2011年我国村镇新建住宅面积为10.26亿平方米, 是1990年的1.485倍;住宅投资总额达到5636亿元, 是1990年的8.674倍。与此相适应的是, 村镇居民的居住条件也得到了很大改善, 住宅价值不断增加:2011年我国村镇住宅面积达到每人36.24平方米, 是1990年的2.036倍, 住宅价值达到每平方米654.37元, 是1990年的14.67倍。
作为村镇建设的主要内容之一, 村镇小康住宅建设在规划、设计、组织、施工建设和监督管理等各个环节中, 广泛涉及农业、建筑业、人口、土地、人文环境和生态环境等多个方面, 影响因素众多。正因如此, 村镇小康住宅建设的工作中难免会出现一些问题, 这些问题表现为村镇住宅扩张无序、布局散乱, 缺乏有效管理;居民点存在空置、闲置现象, 利用率低;住宅风格模式化, 缺乏特色;村貌仍然有“旧、脏、乱、差”的情况, 住区配套设施不完善;村镇居民的建设积极性不高等。深入分析这些不良现象产生的原因可以发现, 我国村镇小康住宅建设中存在的主要问题包括建设规划不到位、建设模式不科学、政府支持不充分、建设主体不明确等四个方面。
2.1 建设规划不到位
规划理应是村镇小康住宅建设的基础和前提, 它不仅关系到统一布局、形成良好村镇面貌, 也有利于合理选址、提高住宅抗灾能力, 还会影响到住宅物的造价控制和住区配套设施的资金投入。我国各村镇普遍是有住宅建设规划的, 但由于启动较晚, 落后于第二轮土地承包, 导致土地置换难, 在实践中很难实施;同时规划的随意性较大, 经常变动, 无法体现出其对建设工作的指导作用;建设规划的系统性和完整性不强, 没有很好地覆盖村镇住宅建设各方面的工作;建设规划的作用没有得到充分的重视, 有些村镇在规划编制之前就已经启动了建设。因此, 我国村镇小康住宅建设的规划往往落入“墙上挂挂”的尴尬局面, 很难真正发挥作用。
2.2 建设模式不科学
长期以来, 我国村镇的住宅建设模式以农民自发建设为主。国家建设主管部门在1979年和1981年先后组织召开了两次全国农村房屋建设工作会议, 探讨农村地区住宅建设的模式问题, 结束了农村住宅建设自发自流的状态。自此, 村集体建设、农户间合作建设、开发商参与建设等模式逐步在我国村镇住宅建设中得到应用。但是, 各种建设模式的优缺点和适用条件没有得到系统的研究, 在实际建设中, 村镇居民往往根据个人喜好随意选择建设模式, 有些地方还存在一刀切地强制推行某种建设模式的现象。这些问题的存在阻碍了村镇根据当地经济、社会、文化、资源等条件科学地选择建设模式, 因地制宜地开展住宅建设的进程。
2.3 政府支持不充分
在村镇小康住宅建设的过程中, 政府的作用是不可忽视的。然而, 当前的建设工作得到的政府支持却并不充分。这种不充分体现在技术指导和资金支持两方面。
在技术方面, 虽然我国在“九五”至“十二五”期间开展了一批与村镇住宅建设技术相关的研究, 形成了一系列的研究成果。但目前这些成果较为分散, 缺少以大面积推广实施为导向的系统集成, 更缺少对所集成技术进行的适用性甄别分析。同时也没有充分考虑我国各地村镇千差万别的具体情况, 技术成果的针对性、适用性不够强, 客观上影响了技术的有效应用, 也成为阻碍我国村镇住宅走出低水平, 重复建设的重要因素。
在资金方面, 由于村镇小康住宅建设不仅包括住宅物的建设, 还需要建设和维护基础设施、公共服务设施等配套设施, 对资金的需求量比较大。同时随着建设成本的增加, 村镇资金筹措渠道单一、融资难度大的问题愈发凸显。因此, 充足的资金保障是做好村镇小康住宅建设工作的基础。但就目前的情况来看, 政府在这方面的财政拨款相对匮乏, 不能满足建设需要, 经济基础比较薄弱的村镇更是如此。
2.4 建设主体不明确
我国村镇小康住宅的建设工作是由多方参与的, 主要包括中央政府, 地方政府, 村镇居民等。村镇居民是住宅的使用者和受益者, 理应在建设中发挥最主要的作用。然而, 在当前的实践中, 对于哪个参与方是建设主体的问题没有充分重视, 没有理顺各参与方之间的关系, 没有明确村镇居民在建设过程中的主体地位。这就造成了各级政府在村镇小康住宅建设过程中一定程度上的越位, 而政府过多的包办、代办又会弱化村镇居民的参与, 打消村镇居民建设的自主性和积极性, 甚至影响村镇居民对于住宅建设的诉求和意见的表达。
3 国外乡镇住区建设的相关做法与经验
由于本文中所指的村镇小康住宅不仅包括住宅物的实体, 还涉及村镇基础设施、公共服务设施、生态环境和聚落文明等方面, 这与国际上的乡镇住区的概念更为对应。因此, 下文中对国际经验的整理将以乡镇住区建设为对象展开。
3.1 美国乡镇住区建设的做法与经验
美国农村面积广阔, 农业发展水平居世界前列, 乡镇住区建设已经形成一套较为成熟和完善的体系, 尤其是在住区建设规划方面。1984年, 美国在马萨诸塞州成立“乡村中心”, 研究乡镇住区建设面临的问题。他们通过编写乡镇住区建设规划的实用手册来指导建设工作选择合适的建房区域并保留当地的乡镇特色。他们还定期开展乡镇住区建设规划效果的讨论会, 出版乡镇景观特色及其规划设计的期刊。美国的乡镇住区规划覆盖面很广, 其主要内容一般包括:住宅用地标准、农业和商业用地标准、机构单位用地标准、基础设施和公共开放空间标准、资源使用和保护、供水保护、文物建筑和历史场所或考古遗迹保护、自然环境的保护等。它强调对自然资源、生态环境以及农业用地的保护, 并且突出住区发展对农村经济以及农业发展的推动作用。乡镇住区规划主要通过法律条文形式的政策规范来指导地方的乡镇住区建设, 这也直接决定了美国乡镇住区规划的特点, 即具有很强的政策指导性和可操作性。
美国乡镇住区规划法规体系的特点十分鲜明。第一, 法规体系的结构完整, 等级清晰, 其自上而下包括联邦法规体系层级, 州法规体系层级, 以及地方法规体系层级。在各个法规体系层级中, 基本都包括了法律、政策条令和技术标准三部分, 在地方层面还包括了更为具体明确的操作细则。第二, 法规体系的立法系统周密, 配套完善, 覆盖了乡镇住区整体发展方向及其规划开发建设的方方面面, 既有对乡镇住区工程建设和运营的指导, 也说明了对历史遗产和自然生态环境的保护方法, 从综合全面的法规条例到针对具体问题的专项规章制度都没有遗漏。第三, 法规体系的实施有切实的保障, 从农村地方政府的管理到公共财政与技术援助, 每项法律法规都有明确的执法机构, 确保了各层级的法规在乡镇住区规划中的贯彻落实。
此外, 由于美国的市场化程度高, 政府在乡镇住区建设中只是发挥制定法律法规、实施激励政策和提供引导信息的作用, 实际建设是由具体的村镇根据自身的经济、社会、资源等条件, 选择合适的建设模式, 并引入各类专业化企业来开展的。
3.2 韩国乡镇住区建设的做法与经验
上世纪70年代, 韩国政府为了解决城乡差距扩大、农业和农村结构性矛盾突出、农民增收困难等问题发起了新村运动, 力争实现农村现代化。经过三十多年的努力, 韩国的乡镇面貌发生了较大变化, 农民的生活环境有了很大改善, 基础设施的配置比较完备, 农民收入也有大幅度增加, 生活质量得到很大提高, 城乡之间开始均衡发展。
总结韩国新农村运动中成功的运作机制, 可概括为如下几点:一是规划先行。韩国政府将新农村建设的重要性摆到战略高度, 成立专门的领导机构或组织机构, 自上而下地统一推动和实施建设工作, 并通过科学、全面的总体规划设计, 分阶段、分步骤地推进农村建设。二是加大资金投入。除了给予必要的建材资金支持外, 为了支持乡镇经济发展, 政府还向农民普遍发放长达30年的长期低息贷款, 争取国际组织贷款, 并从住宅彩券中拿出一部分支持农村建设, 政府支农资金通过农民协会直接发放到户。新村运动期间, 韩国政府累计投入近3万亿韩元, 相当于国家财政支出的1%。政府投入资金的资助重点也非常突出, 主要是向以基础设施建设等涉及民生的领域投入。三是强化技术支持。韩国政府在农村建设的技术方面提供大力支持, 推荐了12种适用的农村住宅标准图纸, 同时派专业技术人员指导道路桥梁等基础设施的建设。四是鼓励农民参与。韩国政府在农村住房建设的过程中充当引导、援助的角色, 农民才是建设的主角。政府强调勤勉、自助的精神, 通过民选村领导、强化村民会议等科学的激励机制, 调动村民的积极性;始终保证农民有充分的知情权和参与权, 坚持自下而上的原则, 充分倾听农民的意见, 把握他们的需求, 并不断引导他们参与到乡镇住区建设中来。
3.3 欧洲乡镇住区建设的做法与经验
欧洲各国的乡镇住区建设也经过了较长期的发展, 乡镇住区呈现出了良好的建设面貌。虽然欧洲各国乡镇住区的具体建设各有特点, 但它们的成功也存在着一些共性。
第一, 充分规划。德国的乡镇住区建设规划被纳入到了国家整体规划之中, 通过实施一系列项目推进农村产业结构调整和村庄城市化, 并在广泛征求公众意见的基础上对规划进行修正。英国也将乡镇住区建设的规划工作放在首要的位置, 并从多方面保障规划的可持续性, 包括用生态学的方式考察乡镇住区、强化住区的综合功能、鼓励各行为人参与规划制定等。
第二, 保障建设资金。法国将乡镇住区发展整治的资金列入国家预算中, 专门设置了“乡镇住区发展整治基金”, 专款专用;同时, 对乡镇住区基本建设给予直接或间接的投资支持, 例如低息贷款等。德国的农村公共基础设施建设资金主要通过政府补贴的形式, 同时鼓励农民参与改造和建设。
第三, 建设模式灵活。欧洲各国在进行乡镇住区建设时, 没有统一的建设模式, 而是会根据当地乡镇和居民的具体情况选择适用的建设模式。德国制定法规, 规定对于历史文化价值大的乡镇住区, 需要采取“有限度地改造老建筑”的建设模式, 从而保持住区原有形态、保护其生态环境。在英国, 住房合作社是资金有困难的乡镇居民首选的住宅建设模式, 是普通乡镇居民实现“居者有其屋”的主要途径。政府也会对这种建设模式提供政策支持, 例如给予借款保证, 减少税收等。
4 国际经验对我国村镇小康住宅建设的启示
通过对我国村镇住宅建设现状的分析以及以美国、韩国和欧洲各国为代表的国外乡镇住区建设相关做法和经验的梳理, 再结合我国村镇发展新的历史条件, 可以看出我国村镇小康住宅建设的工作需要加强的方面。
4.1 重视规划的制定与执行
规划是我国村镇小康住宅建设的灵魂, 决定了建设工作的方向。因此, 各地在开工建设前, 需要结合当地住宅需求量、经济环境、建设条件、建造费用及社会发展状况等情况, 认真落实前期策划分析, 做好村镇的总体规划和建设规划, 做到合理规划、合理布局、合理建设。由于村镇小康住宅在满足村镇居民基本居住需求的基础上, 更需要着眼于对村镇居民生活方式和村镇面貌的改变, 提倡健康舒适、绿色环保的发展理念。因此在制定村镇小康住宅的规划时, 除了需要考虑科学选址以减少房屋受灾几率、保障房屋安全之外, 更需要加强对村镇文化脉络的保护以保留和强化当地特色;同时, 规划中还应该注重对新工艺新材料新能源的推广和使用, 提高住宅的节能环保性能。此外, 为了保证村镇小康住宅的建设工作确实是依照规划开展的, 政府还应该明确执行规划的责任人, 并在建设过程中实施全寿命周期的动态监督, 保障规划的实施效果。
4.2 选择合适的建设模式
建造模式影响着村镇住宅建设的规划设计方式和适用技术的选择, 因此, 建造模式的选择在很大程度上决定了村镇住宅建设的成败。从国际经验来看, 找不到适用于所有地区的标准化的建设模式, 每种建设模式都取决于当地的自然环境、经济水平、人文历史、制度环境、资源禀赋、发展机遇等多种要素。我国地域辽阔, 多民族聚居, 各地经济、社会和文化发展水平差异大。在选择村镇住宅建设模式时, 需要综合考虑地域差异, 经济发展水平, 社会制度等条件, 统筹规划。
根据对现实情况的总结和未来趋势的把握, 我国村镇小康住宅可以选用的建设模式主要有四种, 即:对于经济条件不理想的村镇, 可以在政府的支持下开展规模化、专业化施工的整体建设;对于富裕的村镇, 可以在村集体的组织下进行整体建造;对于部分富裕起来的村民, 可以在原宅基地上进行自我建设;对于具备区位优势与旅游资源条件的村镇, 可以通过引进外资 (或有部分外资参与的) , 进行以产业拉动为导向的局部建设。在实际工作中可以根据村镇和居民的现实条件、经济水平和发展目标选择适用的建造模式。
4.3 加大政府支持力度
纵观国际经验, 政府是村镇住宅建设项目的启动者。我国政府也应该为村镇小康住宅建设提供更加充分的技术和资金支持。
在技术方面, 需要选择合适的村镇小康住宅建设的适用技术并将它们综合集成, 形成我国村镇小康住宅建设适用技术体系, 指导实际的建设工作。村镇小康住宅与其他建筑产品一样, 具有地点性的规律, 即“不同的建筑适于不同的地点及其条件, 不同的地点及其条件宜于不同的建筑, 建筑的适宜或否与地点及其条件密切联系, 以地点及其条件为转移”。因此, 在筛选建造技术时, 需要结合村镇小康住宅所处位置的地理、气候、自然、人文等条件, 从建造技术的技术性能、经济性能和环境性能出发, 综合考察并因地制宜地选定适合当地具体条件的技术。
在资金方面, 首先应该对道路、饮水、医疗、教育等公益性特别强的公共设施加大财政投入力度。对于贫困地区的村镇和有实际困难的村镇居民可以通过低息和无息贷款、建房补贴等方式给予支持。同时, 应该完善金融体制, 借助市场的力量, 形成多元化的村镇住房建设资金渠道, 逐步建立起集中调度、统筹使用、可供融通的住房信贷资金池, 办好村镇住房抵押贷款业务, 扩大住房建设资金来源, 满足建设需要。
4.4 鼓励村镇居民发挥主体作用
应该明确村镇居民是村镇小康住宅建设的主体, 建设过程中采取的每一个相关措施、制定的每一项政策都应该以村镇居民的实际需要为出发点。为保证能够了解到村镇居民的真正需求, 需要完善公众参与的机制和渠道, 鼓励村镇居民参与到规划和设计的工作中来, 结合他们的生活习惯、经济水平、审美倾向、兴趣爱好和生产生活需要来完善村镇小康住宅建设的规划和设计, 真正做到以人为本, 尊重村镇居民的自身意愿, 并让他们成为建设施工工作的实际组织者和管理者。为了调动村镇居民的积极性, 需要采取各种激励措施, 其中最重要的是把村镇小康住宅建设落到实处, 让村镇居民成为真正的受益者, 保障他们的权益, 从而使得村镇居民的主体作用得到切实发挥。
5 结语
村镇小康住宅建设是我国统筹城乡发展的重要环节。做好村镇小康住宅建设的工作对于改善村镇面貌, 加快我国现代化建设进程具有显著的作用。本文回顾了我国村镇住宅建设的现状, 总结了其中存在的建设规划不到位, 建设模式不科学, 政府支持不充分, 建设主体不明确等四个方面的问题;通过梳理国外乡镇住区建设的相关做法和经验, 结合我国村镇住宅的实际情况, 指出了我国村镇小康住宅建设的发展可以改进的方面, 包括重视规划的制定与执行、选择合适的建设模式、加大政府支持力度、鼓励村镇居民发挥主体作用等。本文的研究结果对我国村镇小康住宅的建设具有一定的借鉴意义。
参考文献
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住宅经验论文 第5篇
摘要：给水户表工程的一些经验交流！从一开始的摸索阶段，历经了一系列的改良和变化，到现在积累了一定的经验。现将我们的一些想法和做法与大家作一个交流和探讨。文中的图系CAD转化而来，在WORD中显示效果不佳，但打印效果很好！
关键词：住宅供水 一户一表 计量出户 设计及改造经验
绵阳市是四川第二大城市，是新兴的电子工业城和科技城。改革开放20多年来，绵阳市经济不断发展，特别是近7、8年来，城市规模迅速扩大，人民生活水平不断提高，老的水表计量方式和多户一表的弊端与矛盾日益突出。以前老的镀锌钢管已经大部分锈蚀，对水质造成较严重的二次污染，水表安装的不规范，抄读水表的不便，水费回收的困难等等，既影响了居民生活用水水质和生活品质的提高，又阻碍了城市供水事业的发展和服务质量的提升。在《四川省城市供水“一户一表”实施意见》还未实行前的2001年，绵阳市政府和绵阳水务集团就已经意识到了一户一表改造的重要性。于2001年8月开始了户表改造的试点，截至2004年底，水务集团总共实施户表10500多户，其中旧房改造4800余户，新建住宅户表5700余户。从一开始的摸索阶段，历经了一系列的改良和变化，到现在积累了一定的经验。现将我们的一些想法和做法与大家作一个交流和探讨。
一、用户发展受理
户表工程用户总的分为两大类，新建住宅户表和旧房户表
改造。《四川省城市供水“一户一表”实施意见》中规定设计单位在新建或改造住宅的施工图设计时，必须按“一户一表”的要求，进行给水设计。明确了新建房肯定是户表工程对象，旧房户表改造一般本着用户自愿改造的原则，向水务集团提出申请。我公司用户发展受理流程图介绍如下：
②水表集中设于首层，每户均有一根给水立管。属于首层集中式。⑴对于有位置放置集中彩钢表井的住宅。
从日本经验看中国住宅产业化发展 第6篇
二战后,日本的住房紧缺问题迫在眉睫,日本政府启用工业化的方法大规模地建造住宅,“住宅产业化”的概念应运而生。日本政府一直致力于住宅产业事业的发展,颁布并推行了一系列行之有效的政策措施,经过六十多年的发展,日本的住宅产业事业卓有成效。我国与日本一水之隔,虽然在人口资源环境、经济社会发展等方面与日本存在明显差异,但是两国的地理、人文与自然条件都极其相同,所以我们应该批判地借鉴日本的经验,总结我国存在的不足,以得到对我国的启示。
1 日本住宅产业化产生背景
二战战败后的日本,民不聊生,国土沦为一片废墟,但这毁灭性的灾难却成了日本住宅产业化的开端。日本住宅产业化的产生主要有两个方面的原因:
1.1 住宅需求巨大
二战中日本遭到了彻底性轰炸,军用建筑和民用建筑都沦为一片废墟,战后日本的住房紧缺问题迫在眉睫,住房缺乏数达到420万户。因此,日本政府启用工厂生产住宅的方法大范围地修建住宅,以此快速有效地解决住房紧缺现象,缓解住宅需求压力。
1.2 劳动力短缺
二战后,日本以重工业为首的大多数行业均遭到了惨重的打击,出现了中青年劳动力资源极度匮乏的状况。战后日本政府抓紧重国民住宅,但是相比如此巨大的住宅需求,日本却严重缺乏专业技术人员和熟练工人。由此,日本开始实施住宅部品化、批量化生产,以此减少施工现场工作量及工作人员,应对劳动力短缺现象。
2 日本住宅产业化发展经验
2.1 建立健全相关组织机构
日本政府于20世纪40年代建立通产省(现经济产业省)和建设省(现国土交通省)从不同角度引导住宅产业化发展,还成立了政府管理部门的决策咨询机构“审议会”。60年代末,通产省在产业结构审议会下组建了通产大臣的咨询机构“住宅与都市产业分会”,建设省组建了住宅宅地审议会(现社会资本整备审议会)。
2.2 制定和颁布相关计划和法律
1952年起,日本先后出台了5期公营住宅3年计划,1955年起制定、实行“住宅建设十年计划”,1966年起连续实行“住宅建设五年计划”,截至目前已经正式实行了九个住宅建设五年计划(2006-2010年, 为第九个 五年计划)。同时颁布一系列法律保证计划的实现,如《公营住宅法》、《住宅金融公库法》、《住宅建设计划法》、《住宅质量确保促进法》等。
2.3 制定和实施相关技术政策和经济政策
2.3.1 促进住宅产业发展的技术政策
(1) 积极推进住宅标准化工作。日本政府制定一系列计划、标准来推进住宅标准化工作,如《推动住宅产业标准化五年计划》、“住宅生产和优先尺寸的建议”、“住宅性能标准”、“施工机具标准”、“设计方法标准”等。
(2) 实行优良住宅部品认定制度,即BL认定。认定部门综合审查部品的外观、质量、安全性、耐久性、使用性、易施工安装性、价格等,对合格品贴上有效期五年的“BL部品”标签。“BL部品”受到行业认可被普遍选用,并且政府强制要求在公营住宅中采用。
(3) 实行住宅性能认定制度。建设省制定了《工业化住宅性能认定规程》,以保障工业化住宅的性能质量,让购买者了解工业化住宅的质量状况。该制度对住宅结构的稳定、火灾时的安全、对管理维护的考虑、空气环境、光环境、对高龄者的考虑等方面的性能指标进行认定。
(4) 建立住宅技术方案竞赛制度。由于技术方案竞赛的对象和内容明确,可根据不同时期居民的需求来制定竞赛内容,并且竞赛本身就是技术开发的一种方式,竞赛结果能够展现到单体住宅或者住宅区的建设上起推广示范作用,因此日本多次开展技术方案竞赛。
(5) 制定技术开发计划并提出课题。通产省提出了“新型住宅开发计划”、“21世纪公寓式住宅开发计划”、“21世纪住宅开发计划”等,邮政省提出“智能住宅”课题,通产省、建设省、邮政省联合提出了“住宅信息化计划”。
2.3.2 促进住宅建设和消费的经济政策
建设省制定了“住宅生产工业化促进补贴制度”,通产省制定了“住宅体系生产技术开发补助金制度”;政府金融机构对于在建设中展现实用化、产业化的新技术、新产品给予低息长期贷款;若涉及中小企业,还可根据“中小企业新技术改造贷款制度”向“中小企业金融公库”申请低息长期贷款;建立试验研究费减税制、研究开发用机械设备特别折旧制等,并对公营住宅、公团住宅的建设提供资金补助和低息贷款的支持。日本的国家住宅金融公库,以比商业贷款低30% 的优惠利率向中等收入以下的工薪阶层提供购房长期贷款,贷款限期长达35年,以此鼓励住房消费。
2.4 构建国家及政府公有住宅供应体系
2.4.1 政府提供用于出租的公营住宅
日本于1951年颁布《公营住宅法》,各地政府机构接受国家财政补助,修建或向民间购买而后向中低收入居住困难家庭提供出租住宅。
2.4.2 整备公团的住宅
日本于1955年在建设省建立 “整备公团”,其建设的住宅称为“公团住宅”。公团住宅与公营住宅的资金来源、供给方式相似,仅是前者以中央政府组织建设为主,后者是地区组织建设为主。
2.4.3 地方住宅供给公社的住宅
地方住宅供给公社的住宅,是地方政府根据《地方住宅供给公社法》吸纳民间资金以及住宅金融公库的贷款建设的住宅,不仅有出租的住宅,还有出售的住宅。
2.5 进行住宅产业发展预测工作
日本政府 曾3次提出《 今后的住宅产业及应采取的政策措施》,还提出了《面向21世纪的住宅产业展望》等报告来解决居民居住需求的提高和多样化等问题。
2.6 借鉴国外先进技术
日本在住宅产业化初期从美国引入板柱构造体系、从法国引入积木构造体系、从荷兰引入开放式建筑体系,继而自主研发推行了预制混凝土(PC)结构体系;从美国引进PC(Prefabricated Concrete)施工法进而自主开发出HPC(H型钢加PC板) 施工法,发布了SPH(Standard of Public Housing)设计标准和NPS(New Plan System)设计标准,研发了KEP(Kodan Experimental Housing Project)和CHS(Century Housing System)住宅建筑体系。
2.7 大企业联合组建住宅产业集团
20世纪70年代,日本住宅产业事业著有成效,解决了住房紧缺问题,基本满足了“一户一住宅”的需求。政府开始抽身于产业化实践的第一线,进而扶植大型企业进行联合组建住宅产业化集团,从而产生住宅产业化进程中的主体。
3 我国住宅产业化概况
3.1 我国相关国情
中国是世界上最大的建筑市场,我国还有大量的棚户区改造,大量的保障房建设,由于这些建筑结构相对来讲比较简单,而且批量非常大,在数量大、工期紧、质量高的背景下,最有利于推广住宅产业化。近年来农民工工资上涨幅度每年均超过35%,2012年被称为“刘易斯拐点”,劳动力过剩向短缺的转折点,刘易斯拐点过后,劳动力供给开始呈逐步减少的趋势,进而引发劳动力价格的持续高涨,2012年当年劳动力减少340万人;我国前十多年实行的计划生育政策,同样促使了我国劳动力供给的衰减。
不难看出,我国相关国情与日本住宅产业化产生背景极为相似,正因如此,我国更应抓住机遇,大力发展我国住宅产业事业。
3.2 与日本相比我国住宅产业化存在的不足
到目前为止,我国住宅产业化经过十多年的发展并取得初步成果,住宅产业事业出现蓬勃发展的趋势,但与日本等发达国家相比,我国住宅产业化还存在诸多不足之处。
3.2.1 与日本对比我国住宅模数协调发展的不足
1)日本的模数协调体系从基础理论、原则规范、应用方法、协调原理等方面均有完善的规定,而我国大多只对当时通行工业化结构体系做简略的模数规定。2)日本的模数协调体系讲究材料、设备、制品、功能空间、建筑部件之间尺寸的协调,而我国的模数协调体系并未突出“协调”的含义,缺少部品、制品与功能空间尺寸的协调研究。3)日本的标准体系已近乎完善,而我国还有许多地方未做出系统的尺寸规定和协调标准。
3.2.2 与日本相比我国技术标准体系发展的不足
1)日本政府在建立住宅技术标准体系的过程中发挥着重要的观察、监督、指导和协调的作用,而我国政府在推进住宅技术标准过程中乏力。2)日本住宅企业在自身利益和社会需求激励下研发新技术并制定相应的行业技术标准,从而在技术标准体系建立的过程中对全行业的产品开发形成指引,而我国还缺乏住宅企业对于住宅技术标准的推动力量。3)日本的技术标准不受法律制约、自愿采用,而我国实施国家强制的技术标准,阻碍了活跃的生产力。4)日本的住宅技术标准是一个集成化、开放、完整的体系,而我国不注重技术集成。
3.2.3 与日本相比我国工业化结构体系的不足
1)日本具有完整、标准化、系列化的住宅结构体系及与之配套的成套技术,而我国还未建立完整、系列化的住宅建筑体系。2)日本具有生产、组装与销售的完整产业链,而我国仍以现浇、湿作业的粗放型方式为主。3)日本开发出了SI住宅体系并已推广使用,而我国对此体系的运用仍处于实验住宅和实验项目上。
3.2.4 与日本相比我国部品体系的不足
1)日本的住宅部品已集成化、通用化,而我国还需完善标准化体系才能达到部品集成化。2)日本已建立优良住宅部品认定制度,而我国仍缺少此类制度。3)日本采取信息化、网络化的平台构建高效流通供配体系,而我国还需政策决策者和部品生产企业全力协作推进住宅部品流通供配的信息化。
3.2.5 与日本相比我国住宅产业集团建设的不足
日本的住宅产业事业很大程度受益于住宅产业集团的发展,而我国住宅产业链上的企业规模普遍不大,无法产生推动产业链迅速发展的竞争形势。
3.2.6 与日本相比我国住宅性能及部品认定制度的不足
1)日本的住宅性能认定制度全面、完善并且面向全体住宅,而我国性能认定制度还不够全面。2)日本的住宅性能认定机构遍及全国,而我国还及其匮乏。3)日本的住宅性能认定制度是具有法律效力的自愿性制度。4)日本的住宅部品认定标准苛刻却被社会普遍认可,而我国部品认证制度刚起步并且极不完善。
4 对我国的启示
4.1住宅模数协调体系政府协助企业建立研究机构并联合技术密集型大型企业,借鉴日本模数编制的方式方法并结合新技术、新材料、新结构制定模数协调标准,全面推进模数协调体系的建立。
4.2住宅技术标准体系政府应制定合理的经济政策及企业技术标准体系,联合科研单位、大专院校以及住宅企业协同研究建立通用化、集成化的住宅技术标准体系。
4.3住宅结构体系加快推进住宅整体模块化、施工装配化工作,适当分离住宅的结构部分与填充体部分,结构框架采用轻质高强材料,围护体选用方便拆装的轻质材料,推广预制和现浇相结合的结构体系。
4.4住宅部品体系加快建立住宅标准化体系以及部品化理论支持体系,注重部品开发的可持续发展,继续大力推广使用住宅全装修模式。
4.5住宅产业集团各住宅企业在政府扶植下逐渐向产业链上下游延伸,联合组建为综合化、大型化的住宅产业集团,共同形成住宅产业链,进而优势互补,大幅度减少成本,获取利润。
4.6住宅性能及部品认定制度建立科学的住宅性能及部品评价体系和完备的住宅性能及部品评定机构,并且使认定结果具有法律约束力,以此维护业主及部品生产商的权利。
摘要：本文介绍了日本住宅产业化产生的背景,总结了日本住宅产业化取得成功的经验,并介绍了我国相关国情。最后通过总结与日本相比我国住宅产业化存在的不足,得出对我国的启示。
住宅经验论文 第7篇
1 家属区建筑现状与分析
最常用的建筑立面更换有:更换墙体饰面材料、外包立面和建筑立面完全更换三种。考虑到工程造价与施工工期和经济实用。本工程主要采用了更换墙体饰面材料的建造方法。这种采用更换饰面材料方式以更换建筑视觉效果的方法的的优点是造价较低, 工期短, 并且不改变建筑立面与内部空间之间的原有关系。通过对现场的多次踏勘, 在认真分析各个住宅楼的年代和可以改造的部位的基础上, 我们对建筑立面改造的原则是尽量保持原有建筑结构构件不变。
住宅的立面和屋顶改造在色彩上是以浅黄色主墙面、灰色瓦屋顶和白色线脚为主要色系。和军事交通学院的教学区的深红色系相区别开来。多层住宅的主墙面以浅黄色为基底的三色涂料, 使得家属区在外立面上更加温馨。在屋顶的改造形式上考虑到整个小区的协调统一和工程造价的基础上, 只将其中的4个平屋顶改为了坡屋顶。其它的坡屋顶形式保持不变, 但坡屋顶维护结构要更新。
2 各个年代建筑分析与改造说明
2.1 20世纪70年代的住宅分析
这个时代的住宅楼在设计上比较规整, 是整个家属区的最早建设的住宅, 全部为黏土砖承重。屋顶形式为坡屋顶, 南立面为开敞式阳台, 空调机位没有详细设计, 当然这个也是历史过程是可以理解, 南立面的有的楼还设有首层小院, 如果不拆掉或者是统一很难和其他住宅楼相协调。在现场可以明显的看到这个年代的住宅原设计为开敞式阳台, 实栏板局部镂空, 随着住户的生活水平的提高和对居住环境的要求提高, 有的住户逐渐将开敞的室外阳台封闭, 成为居空间向外延伸争取了最大的使用面积。与此同时也造成了建筑立面不统一, 封闭阳台时不顾建筑的立面效果, 阳台的窗户框的材质和窗户分割也不相同, 外立面很不协调。
20世纪70年代的住宅楼经历过76年的地震, 在外墙的外侧加有构造柱, 这样的构造柱也是一个时代的标志, 天津那个时代的建筑都做过像这样的加固措施。屋顶形式基本相同, 但是屋顶的维护结构大多已经破损, 应该重新更换屋顶的维护构件, 主墙面的颜色由于年代久远比较重, 所以改造的重点主要为主墙面的颜色、阳台的形式和坡屋顶。
改造方式如下。
(1) 主墙面的改造主要是清洗清水墙, 刷以浅黄色为底色的三色涂料。
(2) 阳台的改造主要是改变阳台的形式和阳台的色彩。以灰色线脚和白色栏板为主基调, 点缀以木色效果的涂料。
(3) 坡屋顶的改造主要是更改坡屋顶的外维护结构, 在颜色上保持原来的色调。
(4) 空调机位的设计为二合一的机位设计, 材质为铁艺的护栏。
2.2 20世纪80年代住宅楼分析
20世纪80年代的住宅楼在设计上比较规整, 没有太多的装饰, 功能性强, 此年代的住宅楼也是以黏土砖承重, 坡屋顶为主。原设计南立面为开敞式阳台, 现在大多都改为封闭的阳台, 造成立面不协调, 主要是从窗户的形式, 窗框的材质, 和窗框的分割形式上重新考虑。改造设计将阳台窗全部换为塑钢窗, 而其它的外立面门和窗换为断桥铝合金中空玻璃窗, 这样更利于节能, 提高居民的生活质量。
空调机位的安装位置不相同, 造成立面混乱。另一个比较明显的问题为单元入口的处理显得比较简单, 还有出入口处的暖气管道在形式上和颜色上和周围环境不协调。住宅楼的阳台形式和空调机位位置比较随意, 所以改造的重点主要措施为主墙面的颜色、阳台的形式和空调机位的位置的统一和材料的统一。
改造方式如下。
(1) 主墙面的改造主要是清洗清水墙, 刷以浅黄色为底色的三色涂料。
(2) 阳台的改造主要是改变阳台的形式和阳台的色彩。以深灰色阳台栏板和灰色线脚为主基调。将一层小院全部统一封闭。
(3) 空调机位的设计在阳台的两侧, 材质为深灰色铁艺的护栏。打破了住宅楼的横向元素。使其立面统一中又有变化。
2.3 20世纪90年代住宅楼分析
20世纪90年代的住宅楼在结构上为粘土砖墙承重结构, 所以墙体的改造措施为清洗清水砖墙, 清水砖墙的住宅楼为天津的一大特色, 其它城市相对少一些, 由于建造年代的不同清水砖墙的颜色也有一定的偏差, 为了立面的协调统一采用统一颜色涂料粉刷。
这个年代的住宅楼的窗户为钢制的单玻璃门窗, 这样的窗户现在已经满足不了节能的要求, 将钢制门窗改为断桥铝合金中空玻璃门窗。屋顶形式基本为平屋顶, 檐口立面的设计手法不尽相同。屋顶处理及平改坡是处理的重点之一。20世纪90年代的住宅楼改造的重点为主墙面的颜色、阳台的颜色和空调机位的位置的统一和材料的统一。
改造方式如下。
(1) 主墙面的改造主要是清洗清水墙, 刷以浅黄色为底色的三色涂料。在层高的位置加以白色腰带使北立面开窗单一的立面有层次感。
(2) 阳台形式基本没有变化, 只是材质上的变化。
(3) 空调机位的设计为二合一的机位设计, 材质为铁艺的护栏。
2.4 2000年住宅分析
2000年以后的住宅外檐处理手法比较现代, 立面在使用上较统一, 但是也有不妥之处, 首先是南立面的空调机位不统一, 改造的措施是统一设置空调机位的位置和空调护栏的样式和材质, 使得立面整洁。
改革开放以来, 中国大部分的城市都在经历着大规模的开发建设, 新的城市形象在形成, 人们的价值取向也在改变。与此同时, 也有相当一批旧建筑, 尽管使用时间仍在设计年限内, 但由于局限于当时设计和施工技术水平, 其外立面已经不适应现代人的审美要求, 建筑立面的改造与更新是我们的长期任务。
摘要：旧建筑立面改造是一项长期的任务。合理的立面改造, 对于现代城市风貌和城市特色的形成具有重要意义。文章通过对军事交通学院教职工家属楼立面改造, 总结出几点心得具有可操作性, 对相似状况的立面改造具有借鉴意义。
住宅经验论文 第8篇
全国政协常委、人口资源环境委员会副主任、中国房地产业协会会长、中国房地产研究会会长、原建设部副部长刘志峰, 住房和城乡建设部住宅产业化促进中心主任刘灿, 上海市住房保障和房屋管理局副局长顾弟根等领导出席会议, 并为2010年度获得住房和城乡建设部A级住宅证书的87个住宅项目的开发建设单位颁发了A级住宅证书和铭牌。
会上, 刘志峰会长做了题为“依托住宅性能认定, 切实提高住宅品质”的主题演讲。住房和城乡建设部住宅产业化促进中心性能认定处处长娄乃琳就2010年度我国住宅性能认定工作做了总结报告。
性能认定是提高住宅品质的重要抓手, 推进住宅性能认定的意义在于:还消费者一个知情权;有利于在住宅建设中贯彻“四节一环保”等宏观技术政策;有利于完善住房市场供应体系;便于引导住宅品质和性能的提高;有利于推进住宅产业升级和进步。自1999年在全国试行住宅性能认定制度以来, 我国住宅性能认定工作已经走过了11年的历程。
据介绍, 2010年度, 全国共有100个项目通过住宅性能认定预审, 共有90个项目通过住宅性能认定终审。
2010年住宅性能认定工作的特点是“三多”。第一, 初步设计完成后就申报性能认定预审的项目较往年多;第二, 申报3A级住宅的项目较往年多;第三, 一家单位多个项目申报性能认定的较往年多。
据了解, 2 0 1 0年度性能认定工作, 还主要从坚持“模数协调原则”, 在住宅的“厨卫设备”中推广整体厨房和卫浴系统, 降低窗墙面积比, 外遮阳窗的应用, 倡导可再生能源利用, 减少景观水体的设置, 减少住宅建筑没有功能的构建和装饰, 积极创建3A级住宅、推动住宅产业化等8各方面做出了努力, 加强了住宅性能认定预审产业化的技术支持。
2010年4月份, 滕州、寿光两市被住房和城乡建设部住宅产业化促进中心列为国家住宅性能认定试点城市, 住宅性能认定工作在各地得到了越来越多地的积极支持和推动;2010年5月份, 住房和城乡建设部住宅产业化促进中心将上海市作为保障性住房开展性能认定工作的试点城市, 目前已有上海市三林基地保障性住房1号地块至7号地块7个保障性住宅项目通过了住宅性能认定设计审查;在各地的大力支持下, 目前已有广州市万科城·新里程 (一、二期) 、天津市顶秀欣园、鞍山市大德·阳光800、大连市石门山经济适用房、武汉市百步亭花园悦秀苑、景兰苑等5个保障性住宅项目通过了住宅性能认定终审。将保障性住房纳入住宅性能认定范畴, 初步得到了社会的认可。
截至目前, 我国申请住宅性能评定的住宅项目已达697个, 其中304个项目已通过住宅性能认定终审。通过住宅性能认定终审的项目数量总体上呈逐年增加趋势。全国通过住宅性能认定终审的项目中达到3A级的项目为34个, 占项目总数的11.18%;达到2A级别的项目为216个, 占项目总数的71.05%;达到1A级别的项目为54个, 占项目总数的17.76%。3A级与2A级项目之和, 占到了项目总量的82.24%, 较去年同期增长3.26%, 参加住宅性能认定评审的项目住宅综合性能整体上有所提高。
住宅经验论文 第9篇
对于城市旧住宅的更新和改造,一方面,通过改善旧建筑的居住和使用功能,可以提高居民的生活质量,满足居民日益增长的物质生活需要,有利于创造和谐、繁荣的城市生活;另一方面,通过结合建筑节能以及可再生性资源利用等技术手段,可以有效提高建筑的节能水平,降低能源消耗,共同促进城市的可持续发展。
二战结束以后,欧洲的一些国家,特别是德国,在既有住宅(区)更新改造方面的研究和实践起步较早,发展到今天已经形成了一套相对较为完善的体系,对于我国的城市旧住宅更新和改造具有现实的指导意义,值得借鉴。
1 背景概况
德国位于欧洲中部,二战结束后,德国被分裂为德意志联邦共和国(简称西德)和德意志民主共和国(简称东德)。1990年10月3日,分裂40多年的东西德重新统一。
1.1 德国的住房体制
原民主德国(东德)实行计划经济体制,长期实行低租金福利制度。在1990年两德统一时,东德共有700万套住宅,其中国家所有占70%以上,住宅合作社所有占25%以上,极少数为企业和教堂所有。居民个人购买和拥有住房的情况十分少见,住宅个人私有率很低。
1.2 二战后德国的住宅建筑状况
第二次世界大战中,德国的许多城市被夷为平地,战后德国存在着严重的房荒。当时,国家能提供给1 700万个家庭居住的住宅仅为1 000万套,政府面临的首要问题就是尽量努力建房,以缓解人们住房紧缺的状况。
1980年初期,面临房荒的民主德国(东德)建设了一大批模板式住宅楼,由于建设中的“多、快、好、省”等各种原因,建成的板式住宅楼相比今天(也是原西德)的住宅标准,存在着诸多问题。根据德国联邦交通住宅建设部提供的信息:原东德平均每位居民的住宅能源消耗是西德居民的两倍。
板式住宅建筑在建造时就由于受到诸多因素的制约,其风格大同小异,普遍存在着室内布局不合理、面积小、舒适度差等缺陷,而且经过多年的使用后,有些老的建筑已经破烂不堪,甚至出现了墙体开裂、结露、渗水等问题,严重影响到居民的生活质量。
1990年10月,东西德统一后,原东德的居民不再满足当时自己的居住环境,要求提高居住质量,追求有个性的高品质居住条件。于是,这些板式住宅由联邦政府托管,开始进行产权的私有化和质量的现代化。在统一后的十几年中,全德80%的大板楼住宅已经完成了现代化改造。以下将依次解读德国大板楼住宅产权私有化和现代化改造的政策设置和实施过程。
2 政策措施
德国统一后,联邦政府把原西德的社会经济制度移植到原东德地区,其中一项主要措施是实行住房私有化,即把国有住房向地方政府、私人或私营机构转让。
2.1 东部托管局(THA)
具体的私有化及改造工作由东部托管局(THA)负责。这个机构于1990年3月成立,享有法人资格,负责管理民主德国(东德)全国的私有财产,并全权处理这笔财产,使其纳入经济私有化的轨道。
2.2 私有化的基本形式
1)返还。凡前东德即公有制改革前,以及纳粹时期没收的属于私人的房屋,只要能够提供相关证明,全部无偿返还给原产权人,包括居住在德国的外国人。2)出售。即向原来公房的住户优惠出售公有住房。德国东部地区公房出售主要有两个特点:a.按市场价格出售,基本上没有折扣优惠。b.既可向私人出售,也可以整栋向私营公司或住房合作社出售,只要楼内有70%的住户同意。3)调整租金。调整租金是鼓励居民购房的一种措施,目前房租比过去提高好几倍,有些地方已提高十几倍,逐步趋于西部地区Abstract:房租水平。
2.3 私有化过程
在两德统一初期,德国东部地区只有20%的家庭拥有自己的住房,而在西部地区为40%。人们对私有化概念的接受需要一个过程。尽管住在大板楼内租户们的房屋状况并不好,但他们都不认为自己应该承担维修和更新的责任。
东部托管局(THA)根据市场行情、维修、运转的费用对托管的住房租金进行了新的计算——对居民提高了收费,纠正了供暖、水电的费用。在租金提高后,租户们开始对购买他们租住的住房发生了兴趣。为了鼓励居民购房,东部托管局(THA)还派出了经过专门训练的人员向租户宣传购房的好处,比如:可以不受租金市场价格的影响、对住房拥有处置权、加快所有者对住房进行改造的速度、老年人获得安全保障、获得出售或出租的权利、获得从银行贷款的权利等。
在一系列全面的公共政策设置和辅助措施的引导带动下,德国公有住宅产权私有化的进程迅速向前推进,到2002年,向租户出售的公有住房达到42万套,德国东部的私有化率达到32%,而同一时期西部的私有化率是42%。
3 改造程序
3.1 各方主体及责任
1)政府。
政府是整个改造活动的主管部门,其职责包括:a.制定政策法规和标准;b.为改造项目提供资金支持。
2)投资银行。
德国的投资银行不同于一般的商业银行,都是由政府控股的。其主要职责是代表政府为改造项目提供优惠贷款。
3)咨询公司。
作为独立的第三方机构,专业咨询公司的目标很明确,就是确保政府的资金得到有效使用。其职责是受投资银行的委托,对申请优惠贷款的项目进行改造前的评估、提出具体的改造方案和建议,并进行改造后评价。
4)住宅公司。
作为房屋的主要所有者或管理者,住宅建设公司是改造活动最终实施主体,负责房屋改造的具体实施工作和经营管理工作。
3.2 住宅改造程序
1)住宅公司就自己管理的某栋住宅楼或某个小区向投资银行提出优惠贷款申请。这里需要说明两点:a.如果一栋楼中产权属于不同的单位或个人,每个产权单位或个人也可以提出改造申请,但必须是该产权人至少同时要拥有该栋楼中的3套以上住宅;b.如果改造动作较大,比如涉及到结构、户型和楼层的拆改,还需要得到政府相关部门的批准;2)投资银行委托独立的专业咨询公司对整个项目进行综合评估,并提出具体的改造方案和措施建议;3)优惠贷款得到批准后,住宅公司开始实施具体的改造计划。整个改造过程由专业的监理公司进行全过程监管,以保证改造方案得到落实;4)改造完成后,咨询公司进行后评价。
4 技术手段
4.1 改造范围
住宅的室内环境和室内管网改造,包括增大面积、改造厨房和卫生间、更换水、电、燃气和供热系统的管网等。
节能与节水改造,包括屋顶、外墙、地下室顶板、窗户的节能改造,分户采暖改为集中供热,采用节水器具等。
建筑物(小区)周边环境的改造,包括道路、绿化和居民儿童公共活动场所等配套设施的改造。
为了体现出与众不同的特点,一些项目还会采用太阳能热水、太阳能供暖甚至光伏电池,新风系统和热回收装置等,这同时也可以为住宅公司带来额外的政府专项优惠贷款。
一般情况下,旧住宅的改造不会涉及到建筑结构和层数的改动。但有些情况下,住宅公司为了提高改造的档次和品质,部分建筑可能会被拆掉几层,特别是1996年住房建设热潮过后,德国出现住房过剩和闲置,为减轻改造负担、降低空置率,有部分建筑在改造时降低层数,如11层变为3层～4层,其中户型也会相应调整,改造动作较大。
4.2 改造实例:柏林东部黑勒斯多夫区大板楼改造
20世纪90年代两德统一后开始对黑勒斯多夫地区的大板住宅建筑进行改造。首先检修了这些住宅的暖气设备,改换给水供暖管线。利用新技术增加外立面的保温层。在外墙造型上,往往采用色彩丰富的平面构成方式,划分出几何形的变化节奏,一般以浅色底色,用红、黄、灰、蓝等色块进行造型处理。面层分别采用涂料、瓷砖、大型板材等。
维修中采用一些加建措施来丰富城市空间和扩大实际需求。如加建阳台,电梯以满足居民新的居住要求;在屋顶上增设象征社区形象的雕塑;在适当的转角位置加建圆形的社区活动中心,既完善了物质空间,更凝聚了居民的感情。同时,改造中也通过对住区内部水面和植被的维护和种植来美化社区生态环境,改变旧住宅区破败丑陋的形象。
5 结语
当今,我国城市住宅建设经过了连续多年的高强度投入和大规模新建,将逐渐进入以城区更新改造为主,整体提升人居环境的阶段。而城市旧住宅(区)的更新和改造本身是一项十分复杂的工作,涉及的因素广泛,层面众多,包括物质层面、人文社会层面等等。两德统一后德国对板式住宅的更新和改造之道,实现了城市的和谐和可持续发展,无论是在政策支持、改造程序,还是在技术手段上,都有值得我国借鉴的成功经验。
摘要：从背景概况、政策措施、改造程序、技术手段四个层面依次总结和介绍了两德统一后德国板式住宅更新改造的经验,以期指导当前我国城市旧住宅更新和改造工作。
关键词：既有住宅,大板楼改造,经验,改造程序
参考文献
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[3]林常青,吴萍.德国既有住宅改造模式与经验[J].建设科技,2006(7):31-33.
住宅经验论文 第10篇
水是人类生存的基本条件, 又是国民经济的生命线。近年来, 我国人口基数不断增大, 水资源越来越紧缺, 水资源的合理利用, 提到了前所未有的高度。
随着城市化建设速度的加快, 作为城市发展的命脉———城市供水, 面临着巨大的挑战。对于居民用水不仅要保证水量充足、水压稳定、水质达标, 同时还要求水表计量准确、安装合理、便于超收, 不扰民, 少投入, 回报快, 这些都是供水行业追求的目标。
近年来, 为解决城市供水所面临的问题, 国家大力推广“一户一表, 计量出户”的政策, 各地纷纷进行了有效的尝试。根据国家发展计划委员会、建设部颁发的《城市供水价格管理办法》关于“城市供水应实行装表到户、一户一表、计量收费”的具体要求以及河南省供水协会撰写的《河南省供水行业一户一表工程指导性意见》, 我公司也进行了积极有效的尝试。结合这几年的实践, 对我市“一户一表, 计量出户”的设计及改造经验作一个简单的小结, 希望能与业界同行共同探讨交流。
1 传统供水抄收的弊端及“一户一表”改造工程必要性
目前传统的水费抄收方式是只对供水企业安装的楼房单元表和院落总表进行抄收结算, 总表内的分表由居民自行抄表代收。弊端主要有三方面: (1) 总表与分表计量有误差导致内部居民分摊水费现象十分普遍, 使邻里以及用户和供水企业之间产生矛盾, 甚至引起纠纷。 (2) 入户查表, 分表水费代收工作给居民生活带来诸多不便和负担, 还增加了社会治安隐患。 (3) 总表后的管道产权不明晰, 爆管后管道的维修不及时, 造成水资源的极大浪费, 漏失水量费用的责任划分也很棘手。
户表改造的优势: (1) 杜绝了扰民现象。 (2) 缓解漏损现象, 利于供水企业管理。 (3) 有力地限制用户抗费和偷水现象。 (4) 水表移至楼下分支管增长, 稳压性增强, 计量趋于准确。
综上优势, “一户一表, 计量出户”以其安全、便捷, 而深受广大居民欢迎。
2“一户一表”改造工程设计方案选择。
“一户一表”工程适用范围包括新建楼房及新建住宅小区、已建旧式单元楼和庭院式民居。“一户一表”工程按照供水压力的要求可分为: (1) 市政管网可满足最高楼层用水压力的要求, 无需加压设施, 依靠市政管网的压力直接进行分户改造。 (一般为六层及六层以下楼房及平房院落) 。 (2) 市政管网无法满足最高楼层用水压力的要求, 需要加压设施加压进行分户改造。 (一般为六层以上高层及小高层楼房。)
2.1 已建旧式单元楼改造方案
根据单元楼户型设置及楼内入户给水管布置的不同, 水表集中放置在单元楼楼前或楼后, 表井应避开单元楼入口。例如楼前安装, 根据情况可在单元楼入口两侧各布置一个可放置6块水表的水表井, 水表井应离开楼基1.5米至2米的距离。
用户水表后的入户管道采取集束安装, 每户采用单独的进水管, 由楼梯间集中进水。管线一般由用户厨房或卫生间进户, 并于厨房或卫生间合适位置与用户室内管道一一对碰连接。该方案的优点是施工较简单, 工程量较小, 同时户外露出的明装管道少或无明装管道, 用户立管位于室内, 解决了管道的防冻问题。该方案应注意的是用户室内多处需进行穿越楼板及墙体的施工, 管道穿楼板处必须做好防水处理, 同时施工人员在施工过程中应注意文明施工, 高效节约地完成工程的同时, 尽量杜绝扰民。
根据单元楼户型的不同, 一般可分为两种户型的供水改造方案:1、用户厨房和卫生间相临, 用水器具连通。进户管只需要进入厨房 (或卫生间) 与用户用水器具连接, 即可满足室内用水需要。2、用户厨房和卫生间不相临, 进户管需要分别进入厨房和卫生间与用户用水器具连接。
无论哪种户型改造方案都不提倡管道明敷, 沿楼房建筑外墙明敷管道, 不仅影响楼房建筑外观, 也使用户缺乏安全感, 更不利于管道保温及维护, 为用户用水安全带来隐患。
2.2 庭院式民居改造方案
根据实际勘察情况, 供水管线距离庭院式民居较近, 经计算能满足居民生活用水要求, 且满足管线铺设施工要求及水表安装水表井砌筑要求, 可进行庭院式民居改造。
庭院式民居改造中为方便水表查抄, 建议将水表井砌筑于庭院大门外合适位置。
如民居附近不能满足管线铺设要求;无水表井砌筑位置;或有其他管线如污雨水、热力、煤气等管道影响, 可结合实际情况将水表井砌筑在附近能够满足要求的位置, 但应注意表后管线不能过长, 必须保证满足用户的正常用水要求。
对于相临较近的多户平房民居改造, 可相邻几户设一集中表井, 多户共用一个水表井。该方案的优点是节约成本, 施工方便, 不影响室外美观, 方便居民行走。但应注意水表井内所放置的水表数量应视现场情况而定, 不应距最远端用户太远, 以免影响用户的正常用水。一个水表井内最多可放置6块水表, 一般以3块为益。
2.3 新建住宅小区改造方案
近年来, 随着城市化建设的快速发展, 以高层、小高层为主的新建住宅小区不断增多, 新建住宅小区的一户一表问题也成为需要关注的问题。
一般城市管网压力为0.28MP左右, 仅能维持六层或六层以下用户的用水要求, 而不能满足高层、小高层的用水要求, 高层、小高层必须采用二次加压供水。因此, 对于这类用户一般采用分区供水的形式。对于六层及六层以下无须二次加压的用户, 可进行一户一表的安装。对于有管道井的住宅, 可设一根立管, 分层配水给用户, 水表及立管装在管道井内。也可以在楼单元入口两侧各布置一个可放置6块水表的表井, 将水表置于室外水表井内, 表后入户管安装在管道井内。
对于六层以上须二次加压的用户, 于二次加压设备前暂设观察总表一块, 楼内实行一户一表。二次加压立管装在管道井内, 分层配水给用户, 水表置于每层管道井内。
3“一户一表”改造过程中材料的选择
“一户一表”改造工程中材料选择很重要, 直接影响工程质量。其中主要包括施工中所使用的管材, 水表及闸门等附件。
我公司自来水管网至用户水表之间连接管道DN100 (含) 以上使用球墨铸铁管, DN100以下使用HDPE (高密度聚乙烯) 管。集束安装的入户管, 使用外径Φ25的盘卷式无接口的HDPE (高密度聚乙烯) 管。HDPE (高密度聚乙烯) 管具有耐腐蚀、美观质轻、安装方便, 内壁光滑, 阻力小, 使用寿命长达50年以上等优点, 大大减少了爆管现象和漏失率。
用户水表推荐使用普通B级水表, 在并网通水前由我公司按有关规定选型安装。用户水表表前加装DN20的加密铜闸阀, 表后加装DN20的普通闸阀以便于维修, 用户家中进水管便于开启处加装阀门, 便于用户户内维修。水表井盖一般选用复合井盖。
4 结束语
一户一表、水表出户提高了人们的节水意识, 极大地节约了宝贵的水资源;自来水公司直接对居民的用水设施实行专业管理与维护, 改善了城市居民的用水环境, 居民的用水质量 (水量、水压、水质) 得到根本的保证, 保证了用户正常用水。“一户一表”工程作为供水行业的重点工程, 关系着千家万户的切身利益。
参考文献
[1]《建筑给排水设计规范》 (GBJ15-88) [1]《建筑给排水设计规范》 (GBJ15-88)
[2]《埋地聚乙烯给水管道工程技术规程》 (CJJ101-2004) [2]《埋地聚乙烯给水管道工程技术规程》 (CJJ101-2004)
[3]《室外给水设计规范》 (GB50013-2006) [3]《室外给水设计规范》 (GB50013-2006)