前言:
不动产测绘是不动产登记基础性、技术性的重要工作, 提供地上、地面及地下所有不动产权的界址、空间界限、面积等基础材料, 记录了不动产状况。不动产测绘工作主要包括了测量和绘图两个方面的内容。不动产测绘工作是不动产登记的基础, 因此不动产测绘工作的质量直接影响着不动产登记的水平和效率。解决工作中的难点问题, 保证不动产测绘工作的质量, 推动不动产测绘工作水平不断提升。
一、各个部门及行业的测绘规程、规范及整合的基本原则
1. 各个部门及行业的测绘规程、规范现状情况
原国土部门地籍调查测绘, 按宗地测绘地籍草图, 编绘地籍图。运用到《地籍调查规程》方面、原房产部门开展房产测量理论、《土地勘测定界规程》等以幢绘制分丘图, 以户绘制分层分户图, 运用到《房产测量规范》、《城市测量规范》;原林业部门开展林权调查测量, 以林班、小班测绘调查, 运用到原农业部门开展土地承包经营权调查测量, 按承包地块测绘成图, 运用到《农村土地承包经营权调查规程》;原海洋部门开展海籍调查测量, 《森林资源规划设计调查技术规程》;用宗海为单元, 运用到《海籍调查规范》、《无居民海岛使用测量规范》。这些多个部门涉及多项国家标准、行业标准的内容, 需要在不动产登记调查测绘在工作实践中不断改进和进一步的完善, 坚持做到房地一致的原则。
2. 不动产测绘规程、规范整合的基本原则
2.1不动产测绘整合规程、规范要有实用性可操作性相对要强!
不动产测绘一定程度上认真贯彻不动产统一登记的大原则, 大方针。调查测绘落实到以宗地 (宗海) 为基础的不动产单元方面, 具有操作性。不动产权籍测绘做到体现不动产统一登记的总体要求和精神, 又进一步符合各项不动产测绘的一系列规律以及权籍调查的一些实际情况, 以便增强其针对性和可操作性强的一系列特点。
一体化权籍测绘要求新内涵、新特征, 方便不动产单元设定以及编码规则, 进一步满足不动产权籍调查表相关填写要求, 有利于不动产单元图绘制, 形成全面、细致、精准不动产测量报告。
2.2不动产测绘要在继承中创新
在现实工作中按照继承性、兼容性和统一性的要求, 以地籍测绘资料为基础, 房产测量资料进行校核, 查漏补缺。按宗地 (宗海) 为单元, 避免调查在测绘基础不一致可能导致权利交叉、重叠、信息不对称等系列问题出现。须稳妥有序地开展土地、海域及房屋林木等一系列定着物日常权籍测绘项目, 权籍测绘完成后, 要和已有权籍图、宗地图、房产分层分户图等权籍测绘成果进行校核比对进行有效衔接, 及时更新不动产权籍图、权籍数据库, 满足不动产统一登记的及时需要。
二、不动产测绘的总体要求、基本原则及可操作性
1. 不动产测绘的总体要求、基本原则
不动产权籍原则上以《不动产权籍调查技术方案》为准, 测绘标准在数学基础上、精度要求方面等诸多方面存在差异, 对于不一致的, 在同一个县级行政区域内, 宜采用与权籍图相同的坐标系统和相关的投影方法开展权籍测绘。
2. 不动产测绘可操作性探析
统筹方面不但要考虑基础条件、工作需求、经济的可行性和技术可能性问题, 因地制宜、谨慎科学选择些符合本地区不动产的方案测量。城镇、村庄等很多区域的建设用地:宜采用解析法, 实地房屋的边长;相对分散、独立的建设用地:可用海域和耕地、林地、草地等:可用解析法或图解法, 解析法或图解法, 实地丈量房屋边长。
三、关于不动产测绘成果图、面积计算以及不动产测绘报告书
1. 不动产测绘成果图
不动房产分户图的编制, 、宗地图 (分宗房产图) 等为工作底图绘制房产分户图, 参照《房产测量规范》的规定。不动产权籍图可包括地籍图、海籍图以及不动产单元图等, 其中不动产单元图主要包括宗地图、宗海图和房产分户图等。
2. 不动产测量面积计算
宗地面积变更可按照《地籍调查规程》执行, 宗海面积变更按照《海籍调查规范》执行, 房屋面积测算, 按照《房产测量规范》执行。宗地或宗海测绘面积计算, 根据实际情况采用解析法或图解法计算宗地或是宗海的面积。
四、不动产方面测绘案例分析
1. 商住楼共有面积的土地分摊测量:
某市临光明路的一栋商住楼, 原土地使用者为:海XX, 使用权面积:590㎡, 房屋总建筑面积1684.16㎡ (为温XX等八户, 并分别办理有房屋所有权证) , 现温XX将自己的154.46㎡住宅房屋卖给了马XX, 马XX向当地的不动产登记中心申请办理不动产转移登记。某资质的测绘单位承接了不动产测量业务, 对1684.16㎡的房屋总建筑面积进行核测无误, 对590㎡的土地界址进行调查测量, 界标清晰。根据房屋总建筑面积按比例计算分摊土地使用权面积, 温XX分摊土地使用权面积:54.11㎡, 并随154.46㎡的房屋一起转移到了马XX名下。某市不动产登记中心审核后对海XX的土地使用权进行了变更。
结束语:
通过以上的分析论述可以得知, 不动产测绘工作贯穿于不动产登记调查的各个方面, 它对整个不动产登记工作以及信息查询平台、数据库建设质量产生着十分重要的影响。以此, 为了保证不动产测绘工作的有效完成, 相关工作人员必须要充分认识到不动产测绘工作对不动产登记质量的重要作用, 另外对于存在的问题要及时的发现并予以处理, 从多方面来确保不动产测绘结果的准确性。
摘要：《物权法》颁布以后, 不动产统一登记成为社会热点议题, 引起不动产权利人和社会媒体高度关注。全国各市、县加挂了不动产登记局的牌子, 成立了各市、县的不动产登记中心, 对登记的数据进行了整合、登记流程进行了再造, 设立了统一的窗口受理不动产登记。不动产测绘工作发挥着愈加重要的作用。本文首先概述不动产测绘适用的规程、规范和现阶段的工作进展情况, 其次分析不动产测量工作的内容及成果。
关键词：不动产测绘,测绘技术
参考文献
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[2] 姜栋.不动产权籍调查[J]国土资源, 2015 (7)