我国人口众多, 对于房地产行业的需求量极大, 房地产越来越受到社会各界人士的关注, 房地产行业现以逐渐成为我国社会经济发展的支柱型产业, 越来越被国家以及社会所重视。所以“营改增”政策改革在房地产行业的实施是十分必要且有益的, 这关乎社会各界人士的切身利益, 是社会发展必不可少的一部分。因此要想保证“营改增”政策施行的预期效果, 就必须客观的分析“营改增”施行的国内外背景, 在深刻把握改革背景的基础之上, 深思房地产行业如何在改革中某生存、某发展, 是我国房地产行业必须要面对的问题。
一、“营改增”政策的改革背景
(一) 国内背景
我国“营改增”政策遍及社会的各个行业和各个领域, 首先开始于交通运输业, 改革自开始就取得了优异成绩, 并且随着房地产行业在我国经济发展的地位越来越高, 自2016年5月1日起, 国家新增房地产行业为“营改增”试点改革领域, 这就意味着自1994年我国房地产行业两税并存的局面被打破, 标志着房地产行业迎来了历史上的重大变革。
(二) “营改增”政策改革的必要性
“营改增”政策改革在房地产行业相较于以往的两税并存的局面来说, 最大的不同点在于改变了房地产企业在营业税方面重复征税的问题, 并且在一定程度上缓解了企业税负无法抵扣以及确定税负后无法退税的难题, 在帮助房地产企业实现增附加值上升, 增值税提高以及方便抵扣税收中待销项的基础上, 降低了房地产行业整体的税负压力, 很大程度上推动了我国房地产行业的税负改革。因此, “营改增”政策在房地产行业的改革是历史发展的必然趋势, 是时代发展的要求。
二、施行“营改增”政策应遵循的原则
(一) 税收效率原则
施行“营改增”政策首先就要遵循税收效率原则。税收效率原则指的是以控制税收的形式来限制税收对经济活动的影响程度, 并且, 由于在房地产行业的多种经济活动对经济的影响程度不同, 因此, 要想保证房地产行业的经济运行效率, 就必须贯彻落实税收效率原则。该项原则能够针对不同的经济交易情况具体分析, 有效地缓解了在企业增值税方面的重复征税现象, 在便捷了企业交易的基础上, 降低了房地产行业的整个税负成本, 在便捷了国家管理的同时, 又保证了国家对房地产行业的税负额, 因此, 施行“营改增”政策必须要遵循该项原则。
(二) 税收公平原则
为避免房地产行业有一个合理的纳税环境, 保证房地产行业税务征收, 遵循税收公平原则是十分必要的。该项原则能够克服一些在房地产企业竞争中一些不公平因素, 如地段、房型、户型等房地产资源的差异, 这就需要国家对房地产行业出现的差异性现象进行具体的情况具体分析, 根据具体的企业情况施行差别征税, 这是税收公平原则的前提, 以此来保证税收对所有企业都公平公正, 尽可能地避免在征收税负时出现的逃税漏税的不公平现象。国家可以通过制定相关的法律法规, 以法律的手段严格限制房地产行业的税负行为, 努力营造一个公平合理的企业税负环境。
三、“营改增”政策改革对房地产行业的影响
(一) 正面影响
房地产行业施行“营改增”政策改革主要有两方面的积极影响。首先, 对于房地产企业的税负情况来说, 有利于降低企业税负, 促进企业发展。有资料显示, 在房地产行业没有施行“营改增”政策改革之前, 房地产行业每年需缴纳税负约占企业总营业额的百分之十五, 其中营业税约为百分之五左右, 企业的税负压力大, 严重限制了企业的进一步发展, 进而不利于房地产行业的总体进步。自施行“营改增”政策改革之后, 房地产行业根据不同的企业营业额, 制定了不同的增值税税率, 企业税负由原来的百分之十五, 将至百分之十四, 并且直接用企业每年的增值率乘以百分之十一来计算, 简化了计算过程, 有效地避免了计算时出现的错误问题, 并且在很大程度上缓解了房地产企业的税负压力。并且简化了企业的税负过程也有利于避免房地产行业出现的重复征税现象, 大大减少了房地产企业的税收负担, 降低了总体的企业成本, 使得房地产企业得到了不同程度的发展, 从而促进了整个房地产行业的进步与发展。
其次, 对于整体的房地产行业来说, 全面施行“营改增”政策改革有利于建立完整的税收链, 形成良性的税负循环, 并且一定程度上促进了企业的优胜劣汰, 提高整体房地产行业水平。由于“营改增”政策改革调整了整个房地产行业的税负价格体系, 因此对于房地产企业来说, 降低了企业的整体税负压力。与此同时, 由于“营改增”政策改革改变了房地产行业整体的价格体系, 所以这就要求房地产企业需要根据自身具体情况, 制定出符合自身发展条件并且适应现实发展需要的运营体系, 使得不适合社会发展的房地产运营体系逐渐退出房地产市场, 净化了房地产行业, 优化了房地产行业的总体运营水平。
(二) 负面影响
由于房地产行业“营改增”政策改革过程中有很多不可控因素, 或多或少的对改革效果产生了一定的负面影响。一方面, 房地产企业压缩成本困难大, 企业税负仍然较高。现如今, 随着经济发展的速度越来越快, 社会对房地产的需求和开发量也越来越大, 很多的房地产开发商与建筑施工的成本费直接挂钩, 建筑原材料的采购成本难以压缩, 并且很多房地产企业为压缩原材料成本, 选择在小工厂采购, 建筑质量得不到保证, 又使得原材料小工厂承担了较高的税负压力, 十分限制了房地产行业的发展速度和发展水平。并且, 国家现在虽然全面施行“营改增”政策改革, 但在具体的改革实施过程中, 并没有相应的法律法规对房地产相关企业进行规范性限制以及无法保障小型原材料企业的合法权益, “营改增”的预期效果难以达到。
另一方面, 对于从事财政税务的人员的专业要求越来越高。随着房地产行业“营改增”政策改革不断深化, 企业财政人员工作量也大大上升, 同时, 财务工作人员自“营改增”改革全面开始时, 对于企业的税负计算难度大大提高, 工作量也大大上升, 并且, 人才市场鱼龙混杂, 从事财务人员的人员素质参差不齐, 财务人员的能力和水平有待提升。由于“营改增”政策施行后, 财务人员对于新的税收政策不了解, 对于新的税率计算规则掌握程度不高, 财政人员的工作难度和工作压力大大增加。
四、房地产行业的应对措施
(一) 建筑原材料采购方面
将建筑原材料采购规范化, 是降低企业税负, 提高房地产行业总体效益的一大基础。从事房地产企业可以通过对各项工作开展之前, 统筹好在原材料采购过程中出现的影响税率的各个因素, 尽可能地降低税负压力, 提高增值税。企业可以从三个方面入手, 一方面可以通过外包建筑材料的方法, 降低企业税负。因为在“营改增”政策改革施行后, 若企业直接将建筑原材料的采购及工程直接外包给施工方, 缓解了房地产企业的采购压力, 并在工程结束后, 直接在施工工程的手中, 获益百分之十的增值税率, 并且这百分之十的税率的发票可在计算企业税负时作为抵扣款, 一定程度上缓解了房地产企业的税负压力。或者, 企业还可以通过自己购进建筑原材料供施工方使用, 这样企业就可以比将工程全部外包出去的基础上, 再多获得百分之六的抵扣税款额度, 是一种高效缓解房地产行业税负压力的措施。
另一方面, 房地产企业可以从统筹好原材料在采购方面入手, 减少企业总成本从而提高企业的总体经济效益。由于市场对于房地产行业的需求量越来越大, 社会对于“营改增”政策改革的重视程度也越来越高, 因此如何在保证建筑施工质量的同时, 还能缓解企业的税负压力, 是企业应不断进行创新和突破的。首先, 企业可以通过将建筑原材料承包给规模较大的承包商的手段, 来从中获取相应的抵扣税率。但是, 要注意的是, 抵扣税率并不是所有的工程承包商都可以进行抵扣的, 如果房地产企业为追求原材料采购的盈利而选取小规模的施工方, 虽然能够节省一定的采购花费, 但从小规模的纳税人手中得到的百分之五的税率不能够用于税款的抵扣。因此, 企业在选择纳税人形象原材料采购时, 要先统筹好采购计划, 从而有效地减轻企业税负, 提高房地产企业的收益。
再而, 房地产行业可以通过注重开发、销售等方面做好安排工作。房地产开发商可以通过多种手段来增加房子的附加值, 例如推出户型多样、装修风格多样的精装房, 来吸引更多的消费者, 并且在销售房子的同时, 可以通过多种促销手段, 比如买房子送家电等活动, 获得更多的经济效益, 得到很多的税款抵扣项, 进而减少房地产企业税负压力, 促进房地产行业的发展。
(二) 规范房地产企业财务的管理
房地产行业可以通过制定相关的财政管理要求, 将房地产企业的财务管理规范化, 进而完善房地产行业对进项税额的管理, 简化整个行业的税负管理流程。从事房地产行业的各个企业必须要明确“营改增”政策改革的要点是将营业税改为征增值税, 完善房地产开发企业的业务流程以及提高业务水平, 以降低投资风险为原则, 提高对土地的开发和利用度, 并且计算好相应的预算标准, 尽可能地减少企业税负压力。并且企业财务人员也要定时整理企业的开支与收入, 根据实际情况来制定有关预算, 规避不必要的风险, 以辅助企业更好地对企业财务进行管理。
(三) 加大对税务人员的培训培养
现如今, 不仅是房地产行业, 专业的税务人员在各个行业的需求量都是很大的, 这就需要国家加大对税务人员的重视程度, 大力培养税务人员专业人员, 并且, 对于房地产行业来说, 在企业内部, 可以通过开设相关的专题培训, 以培养有关人员的业务素质, 在深刻理解“营改增”政策改革的具体举措的基础之上, 更好的调整房地产行业企业内部的税制变动。企业还可以通过开展税务知识竞赛等活动, 提高有关工作人员学习积极性, 在潜移默化中提高工作人员的业务水平, 以更好地服务于企业, 服务于社会。
五、结语
本文通过分析了房地产行业实行“营改增”政策改革的背景, 突出表现了“营改增”政策对于房地产行业的遵循原则以及施行必要性, 在此基础之上, 总结了正反两方面的影响以及应对措施。“营改增”政策改革对于房地产税负方面的影响是深远持久的, 这项改革无疑是一场机遇, 同时也是一场调整, 因此, 房地产有关企业如何把握好机遇, 为企业减轻税负压力, 赢得更多的利益, 同时又能规避弊处, 不被房地产市场所淘汰, 是房地产行业必须要面对的问题。
摘要：随着我国社会主义市场经济的发展速度不断加快, 为我国各个行业的发展注入了新的发展动力, 同时也为各个行业的发展提出了新的要求, 为满足经济发展需求的新政策随即颁布。尤其是在我国房地产领域颁布的“营改增”政策, 在初见成效的基础之上, 又得到了进一步的落实和推广。“营改增”对于我国房地产行业的影响无疑是显著而持久的, 尤其在房地产企业的税负方面与过往相比得到了显著提高。本文通过分析房地产行业“营改增”政策分实行背景, 突出表现了“营改增”的必要性, 总结了“营改增”政策的遵循原则, 同时在正反两方面总结出“营改增”对于房地产行业的影响, 得出相应的解决方案, 旨在趋利避害, 使房地产行业的发展与经济发展速度相适应、相协调, 更好的发展房地产行业, 以此来推动我国社会主义市场经济的发展。
关键词：“营改增”政策,房地产行业,税负方面
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