哈尔滨市娱乐调查报告

报告在写作方面，是有着极为复杂、详细的写作技巧，很多朋友对报告写作流程与技巧，并不是很了解，以下是小编收集整理的《哈尔滨市娱乐调查报告》，仅供参考，大家一起来看看吧。

第一篇：哈尔滨市娱乐调查报告

《娱乐至死》读书报告

文化变质时代的我们该何去何从

---读《娱乐至死》有感

1985年，尼尔·波兹曼出版《娱乐至死》、 与《童年的消逝》、《技术垄断》一起，构成了著名的“媒介批评三部曲”，享誉世界。

其中，《童年的消逝》论述了童年是如何在电子媒介的产生和普及中受到威胁并面临消逝的，《技术垄断》警告世人，美国正进入技术支配文化的一个新阶段，正面临失去传统、失去驾驭技术能力的危险，而《娱乐至死》与前面二者一脉相承，提出现实社会中(书中主要以美国为例，但是对于中国等其他国家同样如此)，一切公众话语渐以娱乐大众的方式出现，并成为一种精神文化。我们的政治、宗教、新闻、体育、教育和商业都心甘情愿的成为娱乐的附庸。人类将在无尽的娱乐式信息中逐渐迷失，最终成为像封面上的人一样，大脑空白，娱乐至死。

在《娱乐至死》一书的前言中，作者讨论了奥威尔的《一九八四年》和赫胥黎的《美丽新世界》中的观点，并警告世人，真正将成为现实的将是赫胥黎的观点。正像《美丽新世界》中描述的那样，在新媒体时代，人类的“人性”或将被剥夺殆尽，人类将会接受机械化的安于现状的教育，失去激情、痛苦等感觉，最可怕的是，人类失去了思考的权力，失去了创造力。

随着英国人卢贝特·默多克在传媒界的革命，如今，可以说，“文化娱乐化”时代已经悄然而至。

奥威尔预言，“我们憎恨的东西将毁掉我们”，赫胥黎则预言“我们将毁于我们热爱的东西”。那么，究竟是什么东西，会像鸦片一样让我们沉迷热爱，最终却会毁掉我们?尼尔在书中暗示，在这个工业技术日益发达的时代，变质的文化或将成为毁灭我们的祸源。所谓文化的变质，指的是以往发人深思的文化精粹逐渐被快餐式、娱乐化的文化所取代。这样的文化不再是引导人们思考创造的源动力，反而成为供人们消遣，满足人们娱乐需求的工具。在文明传播的早期，媒介形式相对简陋单调，信息传播的速度质量严重不足。然而，随着电报、电视等新媒介形式的出现，信息传播的途径迅速多样化，从文字到图片再到实时视频报导，人们在无尽的繁杂的信息洪流中逐渐无法把握自己的初衷，被各种各样无聊的信息洗脑，从而成为技术的狂热拥护者，失去独立思考的能力。

就以中国为例，在稍早的时候，物质基础极其薄弱，娱乐方式相对匮乏。文化传播的主要方式依赖于私塾先生的传授。学贯古今的名宿大儒多会聚揽几百甚至上千门徒。有时，为了拜师求教甚至需要长驱几百上千里。就是在这种情况下，文化却一次又一次结出硕果，思想的“百家争鸣”，汉赋元曲，唐诗宋词，都达到了令人仰望的高度。反观今天，土电话时代早已落幕，各种各样的电子设备无限丰富了我们的生活。截至2006年，全国电视观众总户数已达到3.06亿户，电视观众总人口数达到10.7亿人，全国平均电视机普及率达到85.88%。截至2009年底，东部地区网络普及率达到40%，西部地区达到21.5%。不可否认，电子设备的发展极大地改善了人类的生活条件，人们几乎可以足不出户就知晓天下事。但是，就是在这种物质条件极大改善的前提下，中国的文化却出现了前所未有的危机，不禁引起有识之士的惊呼。以中国电影市场为例，欧美快餐式大片几乎占据半壁江山，这种追求视听刺激，血腥暴力的影片深受中国观众的喜爱。对于中国本土电影，如徐峥的《泰囧》和冯小刚的《私人定制》都轻松地取得了10亿的票房，但是如《一九四二》等一批严肃沉重的影片却票房惨淡，这种差别不能不引人深思。

概括来说，新的媒介形式的出现，“传媒暴力”进入人类的日常生活，对我们产生了诸多的不利影响。

一、信息污染。娱乐化的信息极大地冲淡了人们对于严肃客观问题的关注度。

二、认知能力削弱。我们获取了过多信息，却因此丧失了抽象客观思考的能力。

三、道德责任感淡化。在信息化时代，娱乐化信息正使人们丧失流传久远的民族美德。

四、淡化人际关系。足不出户的信息获取固然快捷，却阻碍了人际交流，影响思想的交流。

那么，是什么吸引我们毫无察觉地陷入文化快餐的陷阱呢?赫胥黎在《重访美丽新世界》中给出了答案“人们对于娱乐有着无尽的欲望”。弗洛伊德在《日常生活的心理分析》中提出，人之精神活动，一部分在自己意识状态下进行，即人自己能察觉的情况下，但大部分却在不知不觉中，所谓潜意识中进行。由于人类的本能中有着对娱乐的欲望，所以人类会在不知不觉中规避严肃，趋向娱乐。由于现代社会信息渠道众多，严肃的东西往往和娱乐化的东西混在一起，加之缺少来自思想层次对于人类思想的升华，使得人们很容易在纷乱的信息中迷失自我，最终成为信息的奴隶而非主人。

那么，身处这样一个文化变质，信息暴力的时代，我们又该何去何从呢?我想，要做的便是文化的回归。唯有固执的坚守本民族独一无二的文化，才是应对信息暴力，媒介娱乐化的最佳手段。譬如韩国的“身土不二”精神等等。然而，要想唤醒已经深深陷入娱乐化信息中的人们，所要做的就很多很多。第一是电视内容的肃清，电视依旧是人们获取信息的主要方式，即便现在网络技术已经日臻成熟。对于严肃的问题一定要采取严肃的方式。试想一下，当新闻节目正在直播航班失事的沉痛消息时，突然插播娱乐大众的广告，将会极大影响新闻的感染力。还有近来甚嚣尘上的“恶搞”与“戏说”风潮，不可否认像《宫锁心玉》、《步步惊心》、《抗日奇侠》等电视剧的确具有其吸引人之初并且思想并无不妥。但是，过多的此类电视剧是否会歪曲人们对于自己国家坎坷曲折历史的认识呢?是否会使人们认为自己国家的文化从来都是囿于庸俗呢?第二是要提升国民的精神境界。这一点看似容易却需要一代又一代人付出艰辛的努力，因为不是知识水平的提高就一定伴随着思想水平的提高。中国从一穷二白的东亚病夫一跃成为如今笑傲一方的超级大国用了六十年，但是中国要从如今年文化日渐衰退的境况中走出并成为世界的佼佼者也许需要近百年的努力而且没有捷径。第三，便是限制利用娱乐大众获利的行为。近些年来，“超级女声”、“超级男声”、“中国好声音”等类似节目如同雨后春笋般出现，数量越来越多，但是质量却越来越差，最后如同“作秀”已经一般无二。亦有一些人大胆爆出大尺度写真或无边绯闻吸引大众的眼球则是直接“作秀”，挑战大众的承受底线。对于这种行为则有必要加以规范。

读过《娱乐至死》，我觉得或许人类有一天真的会因为娱乐导致死亡，不一定是灭亡，而是思想的死亡，创造力的死亡，文化的死亡。人类区别于其他物种的思想的死亡其实就同人类灭亡一样可怕。

参考文献

1.《娱乐至死》 尼尔·波兹曼 2004版 广西师范大学出版社 2.《对娱乐至死问题的批判性研究》 刘肖《新闻界》2007年第4期

第二篇：读书报告 《娱乐至死》

北京印刷学院

《娱乐至死》读书报告

我用了一星期的时间读完了《娱乐至死》这本书，起初读这本书的时候实在是痛苦万分，但是渐渐地被作者的观点所吸引，有些观点我很赞同比如“图像的

【1】力量足以压倒文字并使人的思考短路”。但是，作者的有些观点和例证落后于

现在我们所处的信息时代并受其所在的地域限制，导致尼尔波兹曼的有些观点不免有些片面和狭隘，在后面我会详细表达我的观点。

纵观《娱乐至死》一书，我们可以看出作者的主要观点“一切公共话语都日渐以娱乐的方式出现，并成为一种文化精神，我们的政治、宗教、新闻、体育、教育和商业都心甘情愿的成为娱乐的附庸，毫无怨言，甚至无声无息，其结果是我们成了一个娱乐至死的物种”2，还有作者对“娱乐业时代”中躲猫猫的世界【】

的批判，对“阐释时代”的缅怀，而且，作者也明确承认这一点“我的观点是，

【3】400年来占据绝对统治地位的印刷术利大于弊”，以及作者对于电视这样一种

以娱乐为目的，将政治、宗教等娱乐化的表现形式的媒介被人们接受，无形中改变了人们话语结构的反思，并从认识论的角度解读了媒介等，这些理论和观点我也有同感。

一、意味深长的封面

该书的封面是一家四口悠闲的坐在电视机前观看电视节目，然而，这样一幅温馨和谐的画面却由于四个人没有头脑而让人觉得后背发凉，这让我不由自主的想起了本书的最后一句话“最后，他试图在《美丽新世界》中告诉我们，人们感到痛苦的不是他们用笑声代替了思考，而是他们不知道自己为什么笑以及为什么

【4】不再思考。”

由于一开始我阅读的是《童年的消逝》，所以我对封面的理解是电视侵蚀了童年和成年的分界线，成人在新的媒介环境下(电视)已经没有秘密可言，儿童和成人在信息面前已经是平等的，所以，除了儿童与成人形体上的差异，其他方面已经别无二致。然而，我在阅读了《娱乐至死》之后，又有了一番新的体悟，媒体对人们的暗示和引导已经悄无声息的融入到我们的生活中，我们接受的信息经由媒体的处理而具有了媒体本身的特点，因而，我们接受的是媒体想让我们接受的，我们思考的是媒体想让我们思考的，我们只要按照媒体的暗示和要求照做就好，不需要额外的思考和情绪波动，媒体自会让我们享受到刺激的视觉享受，那么，我们也就不需要头脑，就像一个个穿着不同衣服的提线木偶，乖乖的等待指令就好。这不禁让我感到莫名的悲哀，我们已经被媒体和媒体处理过的信息所淹没，看不见自己了„„

二、媒介即隐喻

媒介文化研究

尼尔波兹曼认为媒体——“他们更像一种隐喻，用一种隐蔽但有力的暗示来

【5】【6】定义现实世界”,“媒介的形式偏好某些特殊的内容，从而能最终控制文化”，

也就是说媒体在信息的交流与传播中，对文化的形成和偏好起着决定性的作用——这就是所谓“媒体即隐喻”的主要涵义。从电报产生、电报与报纸的合作到电视、电脑的兴起，人们从以文字为主的“阅读时代”向以图片影像为主的“数字时代”转变，它改变了人们的认知方式、人际交往、学习、办公等模式，媒介指导着我们看待和了解事物的方式，但它的这种介入却往往不被人所注意，这是现实，让人震惊又无奈，或许，正如作者认为的那样：“我们认识到的自然、智力、人类动机或思想，并不是它们的本来面目，而是它们在语言中的表现形式。我们

【7】 的语言即媒介，我们的媒介即隐喻，我们的隐喻创造了我们文化的全部内容。”

三、电视——娱乐至死

在谈论电视之前，电报不得不谈，因为事情早在电报发明的那一天就开始出现了本质变化——从此我们就进入了信息过剩的岁月，进入了被信息垃圾包围的岁月，又由于电报和报纸相结合，报纸就成为一个我们知晓世界的窗口，我们就能知道另一个城镇、另一个国家甚至另一个大陆上发生的事情，这些事情被称为“新闻”，而这些所谓的“新闻”通常有三个特点：

1、与我们的日常生活毫无关系;

2、你知道了这些事情也不会因此而采取任何行动;

3、这些事情本身并没有关联，只是一些零散的、没有任何规律的信息。比如你知道了伊朗进口药受阻危及百万人性命，你也不会去伊朗送药或者救治那些生命垂危的伊朗人民。所以这些所谓的“新闻”，其实你就算你知道了这些对你也没有任何意义，不知道对你也没有任何损失，“新闻”不过给你提供了一些茶余饭后的“谈资”而已。

按照尼尔波兹曼的论证，电视加剧了这一状况，而后迅速发展的互联网无疑使这一情况更加变本加厉。如果作者成长在互联网高度发达的今天，一定会被数字电视、PC机、平板电脑和手机等终端的娱乐性所惊异的，“娱乐业时代”在当下已经成为主流并融入到每个人的生活。

作者的观点在一定程度上颠覆了我对电视新闻的看法，他认为“所有的电视新闻节目里面的开始、结束或中间都要插入一段音乐。音乐和新闻有什么关系?为什么要有音乐?我想，这可能是和在戏剧和电影中使用音乐的道理是一样的——制造一种情绪，为娱乐提供一个主体。如果没有音乐——就像有时电视节目中会插播新闻字幕一样——观众会猜想一定是什么可怕的事情发生了。例如死人了。但只要有音乐在，观众就知道没什么了不得。”【8】，而且，书中叙述了作者对新闻的奥义让我既赞同又反对：“越短越好：避免复杂：无需精妙含义;以视觉刺激代替思想：准确文字已经过时。”【9】

我对新闻中插播音乐的做法就一直都没有异议。我觉得这可能是一种习惯或

者传统，亦或者一种营销手段，比如：品牌效应，就像“新闻联播”开始前播放的音乐就已经成为一种象征，只要听见那熟悉的旋律就知道是“新闻联播”，而不是“北京新闻”或者“新闻晚高峰”，对于中老年人这种感受可能更加深刻，而且，所有新闻在播出之前一定会以新闻稿的形式经过编辑和加工，这样经过处理的新闻是有一定的逻辑和理性的。然而，我又觉得作者的观点不无道理，每一条新闻确实是经过编辑和加工，每一条新闻本身也确实具有逻辑和理性，但是，当这些新闻被整合在一起播出之后，新闻与新闻之间并没有一定的逻辑和理性，也只是按照内容、种类和时间等划分在不同的板块播出而已。所以，尼尔波兹曼才会认为电视新闻由没有逻辑、理性的话语构成。当一个个画面闪过时我们不会思考是必然的，因为大量简短的画面稍纵即逝，我们无法思考其中的道理，我们只能回味那些刺激眼球的画面而不会思考分析。我们不停地获得信息，却不关心信息的质量和用途，仅供娱乐而已。

我们一直理所当然的认为“新闻的生命在于真实”，新闻工作者有义务向我们提供真实的情况，然而，具有真实性的新闻并不会有强大的吸引力，有娱乐性的新闻才被大众津津乐道，什么是娱乐性?就是那些灾难、战争、贪污腐败等，即从别人非正常的生活中获取的信息就具有娱乐性。

四、教学是一种娱乐活动

在这一点上作者的观点引发了我的共鸣，现在还在写板书的老师已经非常少了，因为多媒体教学的引入使得老师和学生均有所收益：对老师来说：

1、不必再忍受粉笔沫的侵袭，对身体，尤其是呼吸系统起到保护作用;

2、课件可以循环使用，环保又省力。对学生来说：

1、图片、视频、动画等在教学上的应用加大了学习兴趣;

2、学生可以直接拷贝老师的课件和资料，不用再费心做笔记，省力又便捷。然而，我觉得这种“娱乐化”的教学从长远看弊端还是很大的。学习是一种思考，是一种独立、安静的脑力活动，而电视、电脑等网上教学，使得学习变成了一场“视听盛宴”，而深层次的思考却被淹没在新奇有趣的画面里，没有思考的学习是教育的悲哀。

五、中国——禁锢的媒体

我觉得尼尔波兹曼的理论并不是具有完全的普适性，尤其是对中国的主流媒体来说，媒体的娱乐性是受限制的，因为中国的主流媒体大多数是掌握在国家手里，所以媒体有种种的禁忌和顾虑，时时刻刻得注意新闻报道时的论调、态度、党性等，就像一座制度大山压在大众媒体身上。我们在看新闻的时候，尤其是党的例会或者重大纪念日时，各大主流媒体绝对是满屏的飘红，歌颂党的丰功伟绩，这就是政治权利在媒体上的压制。还有很多新闻，由于考虑到民众的安定团结，

很多媒体选择了沉默。在中国，媒体只能在规定的范围内进行娱乐，所以，作者所担心的问题在中国长期内还不会产生严重的影响。

其次，我认为作者对于电视新闻的批判多少有些夸大成分。现在仍然有很多媒体人坚守着理智的眼光和冷静的态度。他们懂得如何思考懂得如何选择，懂得不能为了迎合大众的口味和偏好而一味娱乐。一些大的传媒品牌和机构就在这方面做得相当出色，比如：中央电视台早上《朝闻天下》以及夜间的《新闻联播》的新闻报道以及评论等都是站在客观立场上以冷静的眼光实现自身的新闻价值，恪守自己的新闻职业原则。虽然，有的时候对中央电视台播报新闻时的官腔官调和报喜不报忧的方式有些不满，但是，它所具有的官方背景和国家话语权必须使它从其他类型的新闻报道相区分开来，这是一种必然，目前还没有办法改变。

以上便是我阅读了《娱乐至死》的一些想法和感受，感谢老师给我们这个机会表达自己的想法，更能扩大我们的视野，由于个人的理论水平和阅读量有限，有些观点也只能是点到即止，有的想法还很幼稚，希望老师给予批评和指正。

【1】 《娱乐至死》P89

【2】 《娱乐至死》P6

【3】 《娱乐至死》P27

【4】 《娱乐至死》P138

【5】 《娱乐至死》P11

【6】 《娱乐至死》P10

【7】 《娱乐至死》P15

【8】 《娱乐至死》P89

【9】 麦克尼尔，《电视是否缩短了我们的注意广度》，《纽约大学教育季刊》14:2(冬季刊，1983)第4页

第三篇：居民休闲娱乐活动方式调查

居民休闲娱乐活动方式调查 1.除去晚上睡觉时间，您每天花费时间最多的事情是：

A 工作劳动B 家事家务C个人护理D学习提高E个人社会交往F娱乐文化体育休闲活动

2.您的休闲方式：

A 体育锻炼B上网C 看电影D 读书看报E在娱乐场所，卡拉等F 逛街购物G户外活动逛公园H 与家人在家I 其他

3.除去工作、家务、睡觉等必要时间花费外，您每天能自由支配的时间大约 是：

A 一小时左右B两小时左右 C三小时左右D四小时左右E五小时左右F不确定

4.对于您个人闲暇生活，您的评价是：

A 充分利用时间，内涵丰富B 强身健体，养成良好的饮食起居C与朋友伙伴增进了友谊D 无所事事，浪费时间E 其他

5.您认为近年来自己的休闲娱乐方式发生了哪些变化：

A 休闲意识提高，知道怎么安排休闲时间B休闲时间增多，活动内容丰富C休闲方式更文明、更充实D休闲消费比重增加了E休闲活动促使自己身心健康F没啥太大变化

6.您认为影响休闲娱乐质量的主要因素：

A 个人休闲观念和认识不到位

B 生活工作压力太大顾不上休闲

C 家务活动及经济状况的制约

D 国家休假制度与政策的不尽合理

E 其他原因

7.您对现在休闲娱乐的状况是否满意：

A 很满意B 比较满意C 一般D 不满意

8.为了提高居民休闲娱乐的质量您认为政府当前最应当做的是：

A 提供更多更好的休闲设施，服务居民

B 整治环境交通，方便出行

C 提高居民收入， 使人们有能力进行休闲消费

D 调整当前的工作与休闲制度，增加 休闲时间

E 关注弱势群体，提高社会福利

F 其他

第四篇：哈尔滨市四季芳洲居住小区调查报告

城规09-1班

摘 要: 通过对四季芳洲居住小区基本情况的了解和分析, 确定小区的规划设计思想和设计原则, 并对小区的布局、各类型绿地、树种规划与植物配植、小区环境小品等进行了规划和分析, 以求摸索一个适于哈尔滨地区的人与自然共融的居住区方案。设计中在满足社区居民生活基本需要的基础上把小区佳景引入城市景观体系, 把居民日常的交往和出行融合在绿色的环境中, 使生活在城市的人们也能找回一块属于自己的绿色土地, 寻找回一份回归自然的感觉, 力求创造一种自然优美、舒适安全的城市居住环境。 关键词: 绿地规划; 生态效益; 回归自然; 因地制宜

一、国内外研究动态与趋势

二战后, 国外尤其是西方发达国家在战后重建中, 注重对居住环境的合理规划安排。90年代后, 他们注重协调居住与自然生态环境的关系, 并做了一系列有益的尝试。这为我们研究居住区环境提供了广阔的思路, 但是可以看出国外的理论和实践都是从建筑、城市设施等方面进行研究的。国内的景观设计一直都遵循着效法自然，虽由人做, 宛自天工的原则, 但在居住区环境设计中却体现得很少。所以就国内外对于居住区环境的研究现状来看, 以建筑学为核心的居住区环境研究比较深入, 而以生态学、园林艺术等角度进行研究的程度尚浅, 而且缺乏学科之间的交叉和融合。现在正处于城市建设的高峰期, 尤其是国内居住区迈向现代文明, 创造清新优美、舒适安全的居住环境的步伐在大步前进。国内外对于居住区环境建设的研究也逐渐深入和全面起来, 尤其将更加注重人与自然的融合, 以提高居住区的生态效益。

二、四季芳洲规划设计方法

1、搜集相关资料

(1)四季芳洲所在地区的自然条件情况。 (2)社会、文化等背景资料。

(3)根据适地适树原则, 调查搜集可供设计使用的苗木种类和来源等。

2、规划设计

(1)确定四季芳洲居住小区的规划设计思想和原则。

(2)结合小区的规划设计思想和原则, 进行小区的总体布局规划和详细设计。 (3)小区的种植设计。 (4)小区的竖向设计。

(5)方案论证及可行性分析。

(6)根据论证结果及分析意见调整方案。 (7)确定方案。

3、四季芳洲规划设计内容 (1)四季芳洲基本情况

四季芳洲坐落于哈尔滨市南岗区境内, 位于征仪路和启智路交叉口, 紧邻众多高等学府和植物园天然林场, 先天条件得天独厚。文化与生态, 书香与花香, 水乳交融, 构筑了四季芳洲吐芳如兰的生活绿洲。四季芳洲居住条件良好, 拥有畅达的交通条件。小区规划总建筑面积10万平方米, 由12栋板式多层组成。 (2)四季芳洲设计原则 1) 因地制宜

坚持因地制宜是住宅小区园林绿化设计应遵循的基本原则。体现在四季芳洲主要包含两层意思: 一是对地理条件的合理利用, 二是对园林植物的选择。 2) 以人为本

3) 四季芳洲强调人性化住宅小区的园林绿化设计

在合理运用植物、园林小品、园路和铺装等前提下, 特别强调了园林景观与生活、文化的紧密联接, 在空间组织上达到一步一景, 景随步移的效果。四季芳洲园林景观环境同时兼备了观赏性和实用性, 在绿地系统中形成开放式格局, 布置文化娱乐设施, 使休闲、运动、交流等人性化的空间与设施融合在园林景观中, 营造有利于发展人际关系的公共空间。 (3)四季芳洲规划设计的特点

采用现代艺术风格, 以居民日常生活的心理行为需要为前提, 设置不同的户外活动空间, 以浓郁的文化气息、丰富的实用功能和鲜明的艺术特色树立与众不同的环境形象,为人们创造交通便捷、温馨舒适的美好家园。以自然优美的曲线来构成环境设计的主调, 利用起伏变化的微地形, 委婉流畅的植物色带和园路曲线, 精巧典雅的山石、小品, 充分渲染人与自然的亲近与和谐。 (4)绿化设计

采用规则式与自然式相结合的手法, 以植物造景为主, 根据不同绿地空间的使用功能, 力求通过植物的个性体、色彩变化、季相转换来营造层次丰富、接近自然的植物景观。

(5)居住小区应该便于外人寻找,

在四季芳洲主入口的大门上树立了四季芳洲的牌示, 并在主入口的绿地以绿篱的形式构出了四季芳洲标志的纹样。

三、 四季芳洲规划设计布局

规划设计强调环境的功能性和实用性, 将小区绿地划分为小区中心广场、楼间观赏绿地、道路绿地、首层私家花园、居民休闲娱乐区、幼儿园等, 充分满足各年龄阶段居民的生活需要。

景观布局的特点是内容充实, 层次丰富。小区道路绿地由外围主要临街干道、居住区主道和住宅小区支路三条线组成, 形成小区景观设计点、线、面中的多条风景线; 各楼间绿地以春、华、秋、实为主题, 通过植物配置, 形成季相分明、特点突出、富有文化内涵的住宅绿地, 成为小区景观设计中的面, 并与小区内中心广场, 道路绿化整体环境相互协调; 各个分区中点景小品的设置成为小区景观设计中重要的点, 以丰富的文化内涵起到点景和点明主题的作用, 使整个小区成为空气清新、绿荫苍翠、文化氛围浓郁、充满浪漫情趣的休闲空间, 并使之自然融合于城市整体景观体系。

四、四季芳洲居住区各类型绿地设计说明

1、四季芳洲住宅建筑用地的绿地设计

居室前后绿地( 宅旁绿地)设计居室前后的绿地是紧靠窗前墙基部分的狭长地段的栽植, 这一狭长的地段一般只有2~ 5m 宽, 紧邻楼层窗前, 在种植设计上首先应考虑居室内的通风采光。从树种选择上以中小乔木及花灌木、宿根花卉进行布置。另一个方面必须考虑的是这一地段往往是地下管线等所在的位置。各种树木必须与管线等保持一定的距离。

2、楼间绿地设计

楼间绿地是居民经常在户外短距离内活动的主要场所,技术设计必须考虑居民日常活动及户外休息的方便。四季芳洲的楼间绿地为长方形, 在布局上采用规则式与自然式相结合的手法, 以植物造景为主, 根据不同绿地空间的使用功能, 力求通过植物的个性形体、色彩变化、季相转换来营造层次丰富, 接近自然的植物景观。

3、四季芳洲专用绿地的设计 (1)幼儿园的绿地设计

首先在沿周边的地方种植高大的乔木和灌木, 形成隔音带, 阻挡风沙、烟尘及噪音。庭院中以大乔木为骨干, 形成比较开阔的空间。在房屋前后、边角地带点缀开花灌木。这样既可使儿童有充足的室外活动空间, 做到冬天可晒太阳, 夏天又可遮荫玩耍, 又有丰富多彩的四季景色。幼儿园的操场上设置了多种幼儿游戏器械, 场地选用塑胶材料铺面, 以保护幼儿免于跌伤。在植物的确定上, 整个园内选用生长健壮、不易发生病虫害、不飞絮、无毒、不影响儿童生理健康的材料。 (2)商业、服务中心环境绿地设计

绿化设计上以规则式为主。留出足够的活动场地, 便于居民来往、停留、等候等。绿化树种以冠大荫浓的乔木为主,四季芳洲选用了旱柳和银中杨。花木以整齐的绿篱、花篱为主。

五、居住小区道路的绿地设计

四季芳洲道路分为三级, 即小区主路、小区次路及小区小路。小区主路划分并联系各住宅楼以及小区公共建筑、中心绿地等。四季芳洲主路宽度为6m, 两侧设2m 宽的人行道,绿化种植选择冠大荫浓的乔木采用行列式栽植。小区次路即从主路分支出来, 连接到个单元门的小路。次路的绿化设计也采用了行列式, 并保持有足够的遮荫能力。小区次路的宽度为4m, 足够一辆小汽车和一排自行车同时通过。在次路的一侧设置了2m 宽的人行道, 以便于居民步行时安全, 做到人车分流互不干扰。四季芳洲小路宽度为2 ~ 2. 5m, 绿化设计多样化, 既能遮荫又有美化作用, 并在小路的两侧设置了多处路椅、坐凳等休息设施, 与宅间的绿地融为一个整体。

六、居住小区中心广场的设计

小区内的中心广场, 为整个小区的视觉重心。设计以中轴对称式的装饰性布局为主。广场中心各组景部分富于连贯性、序列感和韵律感。大型喷泉更是小区内的视觉靓点,高低错落的水样, 设于主要通道接点上, 为人们平常的生活带来一股清纯的活力, 也是景观视觉的中心。中心广场两侧的排亭优雅、壮观, 也是居民游憩的主要场所。周边散缀的植物和宽大的植物色带衬托环境, 烘托气氛。

七、四季芳洲树种规划与植物配植

1、树种规划

四季芳洲的规划树种遵循适地适树的原则, 以乡土树种为主, 并适当选取一

些适应性强、观赏价值高的其他植物。下面为四季芳洲的规划树种:

常绿乔木: 红皮云杉、黑皮油松、桧柏等。

落叶乔木: 白桦、梓树、银中杨、榆树、旱柳等。

落叶花灌木: 树锦鸡、连翘、丁香、东北珍珠梅、偃伏莱木、红瑞木等。

绿篱花篱: 水蜡、偃伏莱木、桧柏、连翘、榆叶梅等。

攀缘植物: 五叶地锦等。

2、树种配植

植物配植要点如下: (1)确定基调树种, 主要是用作行道树和庭荫树的乔木 树种, 在统一基调的基础上求变化。

(2)保持居住区常年的绿化效果, 注意常绿树与落叶树 的搭配。

(3)为尽快形成居住区的绿化面貌, 植物配植时速生树 与慢长树结合。

(4)乔灌木配合比例得当, 并与草皮花卉结合。

(5)采用孤植、对植、丛植、群植、带植等配植方法, 起到对景、遮挡、引导等效果。

(6)结合日照、通风要求进行植物配植。在住宅向西一面栽植落叶乔木遮挡夏季日晒; 住宅南边的乔木远离窗口以保证室内光线充足等等。

(7)商业设施的前面不密植高大的乔灌木, 种植低矮的植物, 以免遮挡通向商店的视线。

八、四季芳洲环境小品的规划设计

环境小品作为改善人们生存环境, 美化居住区景观质量的重要举措。一个个设计精良、造型优美的小品, 犹如点缀在居住区中的颗颗明珠, 光彩照人, 对美化居住环境, 提高人们生活情趣及质量起重要作用[ 5]。四季芳洲环境小品的规划设计遵循了以下基本原则: 整体性、实用性、艺术性、趣味性、地方性和大量性。

九、地理位置

哈尔滨市四季芳洲居住小区位于南岗区学府四道街与征仪路交汇处，南岗区位于哈尔滨市的中心地带，黑龙江省委、省政府所在地。

南岗区全省政治、经济、科技、文化、金融、交通的中心。总人口98万人，占哈尔滨市城区人口的四分之一;总面积182.87平方公里，占哈尔滨市城区面积的三分之一。东与道外区(原太平区)毗连，南邻香坊，北以哈长、滨北铁路线与道里、道外两区分界，西南部隔运粮河与双城市相望。

四季芳洲位于学府四道街与征仪路交汇处，项目A为黑龙江大学教工住宅楼，内设黑大附中，B区总建筑面积9万余平方米，由12栋多层建筑组成。

四季芳洲东靠省森林植物园葱郁浩瀚的林海，北拥东北林业大学百顷实验林场，满眼青翠，空气清新纯净，让生活读享宁静与纯粹的绿色。社区与大学生公寓隔道想望，近邻黑龙江大学、哈尔滨医科大学、哈尔滨理工大学、哈尔滨学院等众多高等学府，成就了一道珍贵的大学文化风景线，让浑然天就的学府氛围装点家的气质。

社区周边生活配套齐全方便。学府路、保健路、哈平路等干道交错想汇，征仪路路、启智路即将全线开通，快捷轻松到家。楼宇版式结构，南北向分布为主，具备良好的通风、采光性能。户型面积38-226平方米，平层、错层、复式多款单位，款款精致。 1附近配套设施情况

幼儿园情况：黑龙江测绘局幼儿园(675米)，佳星幼儿园(887米)学府幼儿园(900米)

学校情况：黑龙江大学附属中学(59米)，哈尔滨市第七十三中学校(1055米)，哈尔滨学府中学(1055米)

商场： 中央红、服装城

银行： 有(名称：有)

医院： 医大二院)

四季芳洲小区位于南岗区南部，征仪路东侧，哈尔滨理工大学南部。总占地面积12.48公顷。

规划以6层坡屋顶居住建筑为主，行列式与小高层相结合，形成平面布局紧凑和较强的围合感，从而营造出较强的空间领域感和安全感。

A区设立了一处物业管理中心，在东侧布置了九年制学校一处。

B区在规划时将空间划分成两个组团，每个组团各有一个组团中心，并配有相应的居民休闲场地。东侧组团布置了占地约1500平方米的幼儿园，使配套设施完善，同时又创造了商业价值和经济效益。

该地区日照间距按1：1.5设计，朝向基本南北向为主。总占地面积12.48公顷，建筑总量达到约20.57万平方米。

十、存在的问题

这四栋“别墅”的用途分别是：幼儿活动中心、老年活动中心、物业用房和会馆。

看到了居民反映的四栋“别墅”。位于11号楼和10号楼之间的第一栋别墅应该是幼儿活动中心，现在已经住上了人家，并且在房屋的外面围了栅栏进行养鸡、养鸭等。

这栋建筑围起了围栏。

在栅栏内养鸡、养鸭。

第二栋“别墅”应该是老年活动中心，现在已经写出了出售、出租等字样。原物业用房和会馆现在处于闲置状态

第二栋别墅写上了出售、出租等字样

2、哈尔滨“最脏小区”：四季芳洲成四季放臭

黑龙江网络广播电视台报料平台接到网民张先生的投诉电话，称哈尔滨市南岗区四季芳洲小区卫生环境差、道路坑坑洼洼......记者实地走访发现，小区脏乱不堪，业主怨气冲天。

十一、结论

本文对四季芳洲的基本情况做了简要的分析, 通过小区规划设计思想和设计原则的确定, 对小区的布局、植物配植和环境小品进行了规划设计和详细的论述, 以期通过四季芳洲居住区方案的摸索对北方居住区园林绿地规划设计能有所启发

第五篇：中高端餐饮娱乐商业调查报告

调查时间：2013年5月16日——26日 调查地区：广汉、青白江、金堂 调查对象：三地餐饮娱乐行业情况

调查方法：观察交谈、扫街走访、重点约谈 调 查 人：卢勇

一、 调查目的

通过广泛收集各种商业品牌和市场信息，了解行业经营状况和分布特点，结合宏观调控与地方政策面，研判物业、地段、环境、业态、运营与物业价值之间的内在逻辑与有机联系，为制订物业招商运营政策、拟定招商执行方案提供真实的市场依据。

二、 三地行业发展状况分析

随着国民经济的不断发展、城市进程的逐渐加快、外来品牌的渗透冲击，餐饮娱乐业在经营模式和形态上也在经历一场深刻的变革。作为大成都三四圈层的广汉、青白江、金堂，无可避免地站到了行业升级转型的前沿地带。从行业本身共性来看，三地餐饮娱乐业呈现出相同的表现特征，具体如下：

1、 随着经济的发展，城镇化进程向纵深型开进，相应的民生保障体系惠及更多中下层民众，“民以食为天”的观念将催生巨大的餐饮消费潜能，行业总体量将会越来越大。

2、 行业发展的重要标志就是目标市场的进一步细分，在同种业态上，档次的具体分化越来越清晰，各自的客群特征愈加明显。

3、 时代的发展和经济文化的融合，使餐饮娱乐业衍变出更多、更丰富的业态形式，如汤锅、铁板烧、烘烤、电玩等以前没有过的独立业态。

4、 舶来文化和产品对内地消费观念的侵蚀不断快速化，如今，来自国外古老的餐饮业态、最流行的文化娱乐方式都能在最短时间内在三地发现踪迹。

5、 中国传统的餐饮业态经营连锁化、管理规范化、装修档次化、口碑品牌化趋势越发明显，就餐环境和营养环保被提到了较高位置。

6、 国外国内、外省内地的餐饮娱乐(休闲)各业态之间的融合交流成为一大现象，火锅、海鲜、面制品等早已跨越地域地界，咖啡厅里喝茶打牌更是屡见不鲜。

三、 金堂商业现状分析

1、商业形态及特征

从历史来看，金堂以前城区面积很小，商业规模不大，形态封闭，具有一定的码头商业特征。随着政府加大水利整治，金堂城市人文生态环境明显改善，城市建设具备了有力的生态支撑，加之与成都较近的交通地理优势，引入了几所大专院校，使得金堂近几年房地产开发出现井喷之势，带来的变化是不但城区面积成倍增长，商业规模也急剧放大，商业形态日趋多元化，逐步呈现出略带外向型的商业特征。

2、商业圈层

金堂古称赵镇，以老电影院为核心的区域构成老城区，目前也是金堂人流量最集中的地段;过平安桥往西、以十里大道纵贯两端的区域构成西区新城;以三星镇周边开发的大学城为金堂又一特色新区;过毗河大桥、以迎宾大道与金堂大道为主线构成城南新区。

金堂城区按商业独立性可划分如下：

中心商圈

A、 老电影院商圈——区域：以电影院为中心的附近商业——主要业态：便利零售、服装、家居、百货、电器、服务业、旅馆、钟表、医药、快餐等。 B、 平安桥路商圈——区域：以水城之星综合体为中心及附近商业——主要业态：超市、百货、购物中心、中西快餐、通信运营服务、西餐咖啡等 C、

次级商圈

A 、

一、二横道商圈——区域：

一、二横道(主要是北横道)及相邻路口——主要业态：餐饮、娱乐休闲

B、小广场商圈——区域：工农大桥北桥头以生态水城为中心及沿河周边商业——主要业态：休闲、娱乐、餐饮等

C、 韩滩商圈——区域：以韩滩为中心的附近商业——主要业态：便利零售、服装、家居、百货、五金电器、服务业、旅馆、医药等。

边缘商圈

客运中心商圈、金沙公园商圈、城南商圈等

特色商圈

A、 大学城商圈——代表商业：星岛国际综合体

B、 观岭别墅商圈——代表商业：大蓉和酒楼、富桥保健、岭尚会所、麦伦麦花园餐厅灯

3、区域特征

中心商圈：地段优越，人流量大，商气旺盛，主要业态有超市、百货、家居服务、娱乐及配套生活服务。商圈核心优势就是地段，建筑形态各异，具有超强的人气吸附力，消费旺盛，以青年、中年消费为代表。

次级商圈：交通方便，地段具有一定中心地位。周围居住人口众多，承载了一定的社区消费和外来消费，在

一、二横道更是形成了大规模的特色消费。商圈建筑形态一般较为普通，有一定的人气吸附力，业态体现综合性，消费人群覆盖较广。

边缘商圈：地理位置较为偏远，商气氛围薄弱，配套简单，因有环境、交通或其他附着体系而自成商圈。圈内商业具有较为明显的指向性。 特色商圈：针对特殊群体营造的特色商业区域，圈内消费人群具有高度指向性，其标志是不依赖于城市消费要素的支持而独立运行，其特点是圈内商业具备稳定持久的经营能力。

四、金堂消费分析

1、消费习惯

电影院至平安桥一带为历史以来形成的老商圈，业态各异，品牌丰富，既有传统业态，也有现代商业，为金堂市民首选消费地。但随着消费市场不断细分，中心商圈以外的中高端消费和特色消费分流了一定的市场份额和人流，个别业态也随消费习惯的变化出现从中心商圈外逃的趋势，特别是餐饮娱乐类更为明显。

2、 消费偏好

金堂普通消费者仍以传统消费项目为主，夜晚餐椅娱乐类消费增加，在兼具经济、口感的同时也考虑了一定的品牌、环保因素。总体而言，中式餐饮消费较为活跃，休闲胜过娱乐消费。

3、消费实力

目前金堂本地消费力较弱，但代表中高端消费的外来消费力逐渐增多，将来的趋势应是中端消费逐渐占据主流。

4、 消费结构

根据了解，金堂实体消费主要还是以餐饮副食和日用品为主，其它如交通、医药、娱乐、服饰、通信电器等只作为次要地位，但休闲占据了大部分本地人群，文化精神消费仍不是消费主流。

五、金堂餐饮娱乐(休闲)业态需求分析

1、餐饮经营需求特征

A、综合性酒楼

主要以商务接待、家庭宴席为主营业务，面积至少在1500m2以上，楼层至少2层、多数3层以上。要求位置适宜，并不能有工厂、加工、机电经营或其它易制造污染噪音等经营项目，以不超出次级商圈为准(高端商务类除外)为宜。交通易达，道路宽阔，有一定景观及展视性。在配套上物业须满足电力、空调、消防、油烟排放、污水处理等要求，附近须有充足停车位(场)，物业外部形象及景观形象都能为酒楼本身加分。餐厅周边以互补性的酒店、休闲、娱乐等业态为佳。

目前金堂该类酒楼对租金要求20——50元/m2.月(根据地段来定，总体水平要低于同物业内其他业态租金)，物业费普遍不超过2元/m2.月，签约时间至少六年以上，要求产权明晰。

该类酒楼选址条件相对宽松，敢于尝试不同类型的商圈建店，在中小体量的商业体中能够担当主力业态商家的任务，短期内能快速解决招商问题，且经营较为稳定。但在租金要求和租赁时间上对业主较为苛刻，会造成业主短期租金损失，并能妨害物业长期的增值收益，削弱业主对收益的把控权。

金堂典型代表：水韵庭、爱润港、金海棠、绿园、福鑫缘、传家菜、麦伦麦等。 B、特色中餐厅(含火锅)

该类餐饮在西南各地较为常见，分类广，经营数量众多，主业以特色饮食吸引大众化的消费参与，面积在20—300m2之间，普遍分布于社区商铺或商业街底层。要求位置适宜，以不超出次级商圈为准(高端商务类除外)为宜，交通易达，该类餐厅除高端场所外，一般对环境景观要求不高，需要一定的人流和商气，因此附近有互补性的休闲、娱乐、商场、超市和零售服务等业态为佳。

目前金堂该类餐饮对租金要求30——100元/m2.月(一楼价格，主要依据：地段位置和商圈成熟度)，基本不涉及物业费，签约时间一年以上，较为灵活，如商圈足够成熟转让费相当高昂。

该类餐饮选址主要依据是地段和商圈成熟度，有抱团经营的意识倾向。因烹饪易产生油烟等污染，故一般建于底层门面，局部二楼。特色餐饮能够吸引人气，租金承受力较高，但经营稳定性差，经营换手频繁，造成物业远期收益有不确定的威胁。(该类餐饮高端定位有上楼经营的趋势)

典型代表：金堂

一、二横道餐饮街 广汉佛山街、青白江幸福天地等

C、中式快餐

目前金堂尚无，预计在大学城将会出现。该类餐饮要求地段好，人流量大，业态丰富，配套齐全。中式快餐消费群体主要以学生、办公商场职员为主，对租金承受力高，可上楼经营。

D、西式快餐

该类餐饮在全国各地都已经普及，以连锁加盟形式存在，开店数量主要以日均人流量和地段决定，有自己的选址标准，某些品牌西式快餐的选址定点已经成为判断商业繁荣与否的标准之一，它们的入驻标志该地段已经达到某种成熟。西式快餐面积在200—600m2之间，要求位置适宜，以不超出次级商圈为准，最好在核心商圈内。该类餐厅对环境要求不高，但需一定的观景效果，因此其门店都在二楼以上。附近有互补性的休闲、娱乐、商场、超市和零售服务等业态为佳。

目前金堂该类餐饮对租金要求40——70元/m2.月，物业(商管)收费5元/m2.月以内(视配套多少而定)，签约时间三年以上，该类餐饮一旦定点，经营十分稳定。

该类餐饮选址主要依据是地段和商圈成熟度，对某些业态定位有风向标作用，能够吸引人气，租金承受力较高，经营稳定，为商业物业高度欢迎的业态之一。

金堂典型代表：德克士、佳客来、台湾牛扒等。

E、西餐咖啡

该类餐饮客群定位于城市中青年白领以上消费人群，主要以加盟店形式存在。选址要求如下：地段优越，具有商气，物业形象好，建筑外观现代大气，内部配套齐全，有专用电梯为好。附近有停车位(场)，有一定景观(自然景观建筑景观均可)，周边不能有制造污染和噪音的业态形式。周边业态以电影院、健身、休闲等组合为佳。物业类别以大体量综合体商业为佳，楼层在二楼以上六楼一下。

该类餐饮面积需求300——1000m2，在金堂租金标准为40——80元/m2.月之间，物业(商管)收费5元/m2.月以内，签约时间至少三年。

该类餐饮选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，为大型综合体不可或缺的业态之一。

金堂典型代表：一米阳光 水城印象 罗浮咖啡、逸景云天等

2、娱乐休闲经营需求特征

A、KTV歌城

该类业态定位于一般性娱乐消费，有时以会所、量贩等称呼命名，选址要求严格按照经营档次区分，中低档次选址要求如下：交通方便易达，位置较好，临街，物业形态不论，有电梯为佳，周边业态原则上不限，楼层不限，要求人流量大，因有噪音扰民因素，因此周围居住人口密度不宜过大。该种业态楼层1-2层，面积区间150m2-500m2，租金在20——60元/m2.月之间，有一定租金承受力，在城市里是娱乐休闲项目数量最多分布最广的业态;

中高档业态选址要求：交通方便，位置较好，物业形态以独立商业或综合体商业为佳，要有良好的广告展示面，有专用电梯，有专用停车位(场)，周边环境整洁卫生，周边居住人口密度不宜过大。该种业态面积要求1000m2以上，楼层六楼以下均可，按楼层不同，其租金在20——80元/m2.月之间。

金堂典型代表：中低端

一、二横道 中高端 金钻.名歌会 淞霖会所等

B、浴足保健

该类业态客群定位于城市中高端消费人群，主要以加盟店形式存在。选址要求如下：交通具易达性，物业形象好，内部配套齐全，有专用电梯为好。附近有停车位(场)，有一定自然景观为佳，周边不能有制造污染和噪音的业态形式，要求有一定私密性。物业类别以综合体商业或独栋商业为佳，楼层在二楼以上四楼以下为好。

该类业态面积需求1000m2以上，在金堂租金标准为30——60元/m2.月之间，物业(商管)收费3元/m2.月以内，签约时间至少五年。

该类业态选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，经营稳定，能够带来稳定持久的物业收益。

金堂典型代表：领域会所、重庆富侨等

C、 茶楼

茶楼是川内具有不可替代的一种社交休闲平台，该类业态客群定位于城市中高端消费人群，提供日常休闲、商务、娱乐功能。其选址要求如下：交通具易达性，物业形象好，内部配套齐全，有电梯最好，附近有停车位(场)，有一定自然景观为佳，周边不能有制造污染和噪音的业态形式，高端茶楼要求有一定私密性。物业类别以综合体商业或独栋商业为佳，楼层原则不限。

该类业态面积需求500m2以上，在金堂租金标准为20——40元/m2.月之间，物业(商管)收费2元/m2.月以内为佳，签约时间至少三年。

该类业态选址主要依据是物业形态和物业档次，租金承受水品较高，装修投入大，经营稳定，能够带来稳定持久的物业收益。

六、调查结论

目前金堂开工在建商业综合体超过六家之多(见竞争调查表)，总市场供应体量约50万m2，且交房时间多集中在明年5月-12月，与维罗纳项目交房和招商时间高度重合，这将为维罗纳招商工作带来严峻的挑战。据调查，上述项目目前已展开招商的四家，意向招商率(含已售自营)不足三成，对商家和品牌资源的抢夺预期将更为激烈。但就上述项目招商业态分析，其对中高端餐饮娱乐业态的重视程度还有所欠缺，因此同时也为维罗纳带来契机。

综合以上调查信息，金堂餐饮娱乐业态的分布与广汉、青白江较为稳定成型不同，仍处于商圈调整与业态进化的过程，随着城市建设的不断推进，未来三到五年金堂商业格局将发生根本性改变，特别是外来校园经济的介入，将为餐饮娱乐从规模和形态上提供升级转换的可能。据此，本次调查小结如下：

金堂商业现状及趋势预判：

1、 招商工作将面临激烈竞争局面;

2、 金堂商圈分布将呈现多极化特点;

3、 金堂总消费力将迅猛提升;

4、 未来两三年金堂商业总体租金水平提升空间有限;

5、 外来中餐品牌在金堂尚为空白点;

6、 大型迪吧迪吧酒吧演艺吧等娱乐业态在金堂尚为空白点;

7、 中西快餐类餐饮业态入驻进度将有加快趋势;

8、 商业品牌对物业形象和档次要求越来越高;

9、 传统餐饮对物业条件要求越来越高;

10、大型餐饮娱乐业对环境和私密性要求越来越高;

11、业态之间的兼容互补要求越来越明显。

维罗纳物业价值指数初判：

1、 区域：目前属边缘商圈，三年后可能成长为次级商圈。

2、 地段(价值核心要素)：中等

3、 交通：上等

4、 物业配套：中上等

5、 物业形象：中等

6、 物业形态：中等偏下

7、 周边环境：中等

8、 人气(商气)：中等偏下

9、 景观：中等偏下

10、品牌吸附力：暂无

本案物业价值综合指数：中等偏下

招商策略建议：

结合各业态选址需求特征分析，本案招商对象应具备以下特点：金堂空白业态优先，竞争项目忽视的业态优先，与本案物业吻合度高的业态优先，品牌号召力强的业态优先，自我经营体系成熟纠错能力强的业态优先，据此，本案目标业态的招商优先顺序排列如下：知名品牌中餐——大中型本地酒楼——连锁类足浴保健会所——中高档商务休闲会所——大中型酒吧或演艺吧、中高档特色餐饮等。

根据物业体量因素，商家入驻面积至少在500m2以上，首批商家应具备带动后批次商家的示范效应，首批商家入驻政策应明显优于后续商家。

招商政策建议：

1、 租金：1F：70元 2F：30元 3F：25元，本租金适用三年，从第二年开始年递增10%，从第四年开始重新定价。

2、 装修期：首批商家半年，后续商家三个月。如提前交房，提前时间不计入装修期。

3、 合同期限：五年。

4、 保证金：两个月租金。

5、 租金交付：半年一交。

6、 商管费：1.5元(可作为招商谈判条件减免)

7、 提供免费店招位置，广告位有偿适用。

上述定价同比物业指数类似的新建项目越显偏低，同比金堂现有业态所匹配的物业的租金基本持平。经初步估算，如按上述政策执行，三年内本案租金与售价的平均收益率约3%左右。从第四年开始，本案商圈已较为成熟，租金上调理由充足，预计到第六个租赁期基本能够实现收益盈亏平衡。

本案收益预期在于三年后的物业升值，在商业培育期内适当让利于商家，既能够快速形成人气、商机，也会减少物业空置造成的租金损耗，因此在政策设计中适当牺牲了部分前期租金收益，但通过缩短合同定价时间，使物业持有者能锁定物业收益增值的把控权，避免远期收益的分流。

与此同时，在招商执行时，首批商家应严格遵循招商计划进行对接筛选，不能急于看重招商率而引进与本案匹配度不高的业态，避免因选址失误导致的商家经营不善的换手，从而影响本案的商业形象，增加二次招商难度。

新亚新投资集团 2013年5月28日