1 房地产企业税收征管现状
1.1 土地增值税
对于未达到清算条件的开发项目, 根据产品类型, 按普通住宅、非普通住宅、其他房产分别按2%、2.5%、3%预征, 达到清算条件后, 根据条例和法规进行清算。征收依据为1993年11月国务院制定的《土地增值税暂行条例》以及1994年财政部发《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》。
1.2 城镇土地使用税
土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据, 单元土地税额由省级政府制定。土地使用税每平方米年税额如下:
(1) 大城市1.5元至30元;
(2) 中等城市1.2元至24元;
(3) 小城市0.9元至18元;
(4) 县城、建制镇、工矿区0.6元至12元
征收依据为2013年12月7日修正版《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》, 2016年2月3日国家税务总局制定的《城镇土地使用税管理指引》。
1.3 增值税
2016年5月1日后, 新开发的项目, 按11%的税率, 简易办法征收的征收率5%。征收依据为2016年3月23日, 财政部、国家税务总局正式颁布《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》 (财税[2016]36号) 。
1.4 企业所得税
销售未完工产品根据项目所在地不同分别按15%、10%、5%、3%毛利率计征所得税。征收依据为2017年2月24日第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十六次会议通过《中华人民共和国企业所得税法》, 以及税务总局制定的暂行条例、国税发[2009]31号等文件。
2 筹划要点
2.1 土地增值税
土地增值税税率, 从30%到60%, 税率高, 会对企业形成较大的成本压力和资金占用, 应高度重视该税种的筹划。
(1) 不同成本对象合并清算。目前土地增值税条例及细则上, 均未对土地增值的清算对象做出明确规定, 因为不同的产品, 其增值率会不同, 而土地增值税按超额累计设计税率, 增值率越大, 税率越大。合并清算可以有效降低增值率, 从而降低税负。当然, 此方案需要取得主管税务机关的认可, 并提供规划资料支持, 比如产品类型为同一期开发, 同一期销售, 在同一个地块等。
(2) 增强筹划的前瞻性。土增税的筹划, 应该在拿地后、开发前就进行测算筹划, 从整体利益最大化的角度对产品设计提出建议。比如当成本扣除在临界点附近时, 增加一定的景观投入, 项目净利润反而更高。当设计得当, 增值率控制在20%之内, 普通住宅甚至将不用缴纳土增税。所以, 前瞻性的土增税筹划, 可以对项目利益最大化发挥积极作用。
(3) 费用成本的筹划。将项目公司或实际项目管理的人员成本计入开发成本, 不记入期间费用, 可以增加开发成本, 还可以作为20%加计扣除的基数。另外, 利息费用在开发成本中占比较大, 如果企业能取得金融机构的证明, 也就是取得银行项目贷款, 且金额较大, 则可以据实列支, 且能加计扣除。
(4) 积极运用税收优惠政策。根据以房地产进行投资、联营, 投资、联营一方以房地产作价入股或作为联营条件, 将房地产转让到所投资、联营的企业中的;合作建房, 一方出土地, 一方出资金, 建成后按比例分房自用的;企业兼并, 被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的, 等情况下, 可以免征土地增值税。
2.2 企业所得税
(1) 合理搭设项目公司组织形式。有多块土地开发的项目, 可以按项目设立独立的法人单位, 也可以按公司下设不同项目辅助核算来区分。不考虑企业资质、融资操作, 从税务筹划的角度, 采用后一种方式进行开发, 可以取得很大的税收利益。如果项目盈亏不一, 更可以取得合并清算收益。再如为项目配套建设的酒店等服务业项目, 投资大, 盈利能力弱, 回款周期长, 可以采用设立房产公司酒店分公司的形式, 自持经营或联营, 利用母分公司所得税汇总缴纳的政策, 用分公司的亏损低减房产公司的盈利, 从而达到少交企业所得税的目的。
(2) 项目公司初期亏损, 结转下一年度弥补。
2.3 增值税
(1) 多项目开发时, 不单独设立项目公司, 合并抵扣进项税额。
(2) 积极利用免税政策, 采用投资形式转让产品, 免交增值税。
2.4 城镇土地使用税
(1) 尽快办理交房手续。条例没有对房地产企业土地使用税纳税义务终止时间做出明确规定, 所以征管实际中, 各地具体征收政策不尽相同, 有的按合同签订日终止, 有的按网签实际终止, 有的按交房时间终止。但按交房时间终止为最严格, 所以当销售实现后, 应尽快完成交房手续, 并留存相关资料作为申报依据。
(2) 积极利用税收减免政策。对于商品房小区配建的经济适用房, 根据税收政策的规定, 可以免预征土地使用税。
3 房地产税收筹划风险的对策建议
3.1 加强涉税人员培训, 提高员工业务素质
税收筹划在实际进行的过程中, 对工作人员的专业知识和工作素养有非常高的要求, 企业涉税人员业务水平的高低对房地产税收筹划方法的合理性和筹划结果的有效性有着直接的影响。房地产开发企业想要提高税收筹划的效果, 就要提高员工的业务素质。工作人员在进行税收筹划工作的过程中, 一定要对相关工作中各项内容的理论知识和技能进行全面掌握, 还可以对企业经营情况进行有效管理。这就需要企业的领导人进行对涉税人员进行培训工作, 让工作人员可以掌握企业中财务、税务、管理、法律等方面的知识内容, 提高工作人员整体的技术水平。使其可以将掌握的相关技能合理应用税收筹划工作中, 还需要对市场的发展动态进行实时的掌握, 了解房地产行业的政策变动, 结合企业情况制定出合理的税收筹划方案, 保证税收筹划的效率。
3.2 加强与税务机关沟通, 及时把握政策动态
房地产开发行业进行税收筹划的过程中, 我们国家这方面的相关法律并没有进行明确的规定, 企业可以根据税收法律的实际情况, 来进行灵活的变通。从企业的发展情况来看, 企业在发展的过程中需要积极主动的税务机关进行沟通和交流, 保持联系, 这样企业在制定税收筹划方案时就可以根据从税务机关了解到的情况对筹划方案进行优化, 这样才可以获得相关部门的认可。所以, 房地产开发企业在进行税收筹划时, 要多与税务机关进行沟通是和交流, 让企业与税务机关建立良好的关系。与税务部门联系的过程中, 可以获得一些有价值的信息, 而且还可以对未来一段时间内的税务政策变动情况进行了解, 对企业的税收筹划来说有着非常重要的意义。另外, 与税务部门建立良好的关系也可以为企业的对外交流树立一个良好的形象, 这样在进行税收筹划时更容易获得有关部门的信任和批准, 还可以在企业遇到问题的过程中进行指导, 降低房地产税收筹划风险的产生。
3.3 提高财务管理水平, 加强内部控制
从房地产开发企业的一系列工作来看, 其涉及的内容比较多, 而且建筑工程项目比较多, 大部分房地产企业都属于建筑工程企业, 企业中的会计工作的难度非常高, 处理方式比较复杂。房地产企业在发展的过程中要对企业的情况进行了解, 对企业内部管理工作和外部运营工作都要进行全面的掌握, 对企业的会计信息也要进行详细的了解, 这样才可以科学进行税收筹划工作。要想对企业内部环境进行有效的管理, 优化企业税收筹划方案, 就需要提高财务管理水平, 加强对企业的内部控制, 建立完善的规章制度, 在进行财务管理工作时要按照相关制度去操作, 提高财务管理工作的有效性, 以此来提高企业内部整体的管理水平, 降低税收筹划的风险, 提高企业的经济效益。
4 结语
税收筹划能给企业带来一定的经济效益, 但不是企业的全部经济利益, 项目税收的减少并不代表整体利益的增加。因此, 在税收筹划时, 应通过几个方案的对比, 选择整体利益最大的方案, 而不是税负最轻的方案。
摘要：房地产行业属于资金密集型行业, 投资大, 风险大, 收益高, 同时产业链长, 能深刻影响社会经济发展, 一直以来是政府重点监管对象。税收是政府对房地产行业的重要调控手段之一。房地产企业的税收筹划的目的主要有两个, 一是合理避税, 降低纳税金额绝对值, 二是节约资金成本, 延后缴纳税款。
关键词：房地产企业,税收筹划
参考文献
[1] 张小凤.房地产企业税务筹划分析[J].经营管理者, 2014 (10) .
[2] 王学军, 董继华.新会计准则对房地产企业税收筹划的影响分析[J].价值工程, 2014 (11) .