房产买卖合同范文第1篇
经理：“影院景气不景气根本还是取决于电影质量本身。根据我们这几年经验来看，电影质量高的，票价即使高一些，观众也会很多;电影质量低的，票价再低，观众也不多。”
观众：电影不是芭蕾，太贵!
2005年12月24日。圣诞平安夜。北京的温度极低，路人大都缩着头急急行走。笔者趁着影院岁尾最佳档期，到地处中关村的UME华星国际影城采访。这是一个五星级影城，由香港著名影人吴思远担任董事长，拥有四千多平方米的营业面积，设施装潢豪华高档。
已是晚上9点多，影城进进出出的几乎全是年轻男女，充满了青春气息。一位影院清洁工说：“来这里看电影的一般是青年人，一对一对的恋人。中年带着老的少的一大家子来，偶尔也看到。”
华星国际影城运营经理张晓兵，给记者讲述了一个发生在这里的求婚故事有一个小伙倾慕一位姑娘很久;一直没有机会示爱。在影院工作人员共同策划下，他邀请女友到豪华厅看电影，中间影片突然停映，插入了小伙子专门为女朋友制作的求爱DVD。女孩子惊喜之际，小伙子单膝跪下，献上一束花。姑娘非常感动，当下接受了小伙子的求婚。一名从事广告业的年轻观众表示：“我赞成小伙子的做法，到影院谈恋爱确实比较浪漫，票价高一些无所谓。”
但是更多的观众并不认可这种说法，一对恋人告诉记者：“说实在的，票价还是有些高，今晚《无极》98元一位，而我们每月收入尽管中档，但还真的受不了。两个人一周看一次就是200元，一个月就得近1000元，还要交房租费、生活费，负担还是比较重。”
在北京大学的采访却得到一种别样的感受。2006年元旦刚过，记者来到久闻大名的北大百周年纪念讲堂，周围有不少票贩。这里内部环境与设施堪称一流，但是它的影片价格却低得出奇。看一般大片只需5元，《神话》首映票价也才8元，而且成龙还提着一瓶矿泉水出现在大家面前，又唱了一首歌。当天，刚刚放映的《千里走单骑》票价仅10元。一位学生模样的青年人，手里握着票气喘吁吁地说：“不容易啊，排了1个多小时队才买到票，我几乎每周都看电影。”
对于绝大多数中国人来说，没有北大学生那份福气。一位自称是高级水电工的路人抱怨说：“看电影本来应该是一种日常的大众消费，现在却变得很贵族，我几年都不进一次电影院。如果把票价降到20元左右，相信观众是会比较认可的。”导演冯小宁或许说的更透彻：“电影是大众艺术，它不是芭蕾，票价应该降低。票价降低后，起初可能会使发行方在回收资金时增加一定困难。但中国人多，只要能让更多的人走进电影院，重新形成看电影的消费时尚，就会为回收资金提供保障。”
今年新春期间，由北京长虹影院、东四工人文化宫、明星电影院三家单位联合推出的隆福寺“电影文化庙会”活动似乎证明了冯小宁的话。参与“电影文化庙会”的三家影院均以不超过10元的低票价销售，《无极》、《千里走单骑》、《如果·爱》、《情癫大圣》等都在放映之列。居民观影热情高涨，几乎场场爆满。
经理：花钱来买享受，不高!
影协电影院和华星国际影城处于同一交通线上，原为中国电影家协会“金鸡”奖和“百花”奖评奖及各电影学术委员会研讨、观摩电影的专用放映厅，1997年5月开始对外营业，现已跻身于北京首轮电影院之列。2006年1月10日，记者采访了影协电影院刘守敏经理。
爽朗健谈的刘经理开口便说：“电影票价比过去是高了，但是与其他娱乐产品相比还是低，如歌剧话剧演出、展览等。”“影院景气不景气根本还是取决于电影质量本身。根据我们这几年经验来看，电影质量高的，票价即使高一些，观众也会很多。电影质量低的，票价再低，观众也不多。”“当然，我们影协影院票价向来是偏低的，挂着中国电影家协会的牌子，我们会照顾观众。既要追求经济效益，也考虑社会效益。”刘总还讲了一个感人的故事《英雄》上映期间，一对远在昌平的夫妇带着自己的父母慕名来影协影院看电影。当时《英雄》票价50元，人们挤得不可开交，最后加了许多临时座位也无法让所有观众入场。因为错过影片，那位儿媳非常着急，和影院发生了争吵。最后，影院决定双倍赔偿他们四人的票价。后来，这些人都成为影协影院的铁杆影迷，路再远也来看电影。因此，刘守敏经理坚信影院兴衰的关键在于影片自身质量和影院硬软件服务质量，票价并不是根本原因。
张晓兵经理则直截了当地说：“我们尊重观众自己的选择。市场就是有断层，有错位。高消费有权利享受高消费，飞机就有头等舱，火车也有软卧，影院也应该有一个多层次的消费。”张经理还提到华星国际影城是北京最早定为五星级的电影院，完全按国际上最先进的视听技术和装璜设计，装备了目前最先进的2KBARCO高清晰度数字放映机，最好的杜比数码SRD、DTS等系统还音设备等。为了营造豪华的视听享受，每年都会投入巨资维护硬件设备。软件上华星也是追求国际服务水准，场务人员全部经过专业的酒店管理服务和礼仪教育，上岗前经过严格的考核。张经理说：“我们也是在逆境中挣扎。我们2005年相对于2004年的票价没有提升，基本持平，但是我们硬件却变化很大，二厅刚刚增加了一个加拿大大幕，费用十几万元。开业三年来座椅已经全部换了一遍。地毯一周换一次，半年就要全部换成全新地毯。在这种情况下，如果把票价降到20元，那么华星就完了。”
据不完全统计，北京目前上“星”的影院共18家。其中五星级2家，三星级3家，二星级11家，一星级2家。国家广电总局对“星级影院”制定了详细的评定标准，对影院的硬件设备和软件环境都做出了详细规定。星级影院确实给观众带来了舒适的视听享受，但从一定程度上也提高了电影票的价格。首都电影院的关志斌经理表示说：“电影观众的减少有着相当复杂的原因，不是靠单一降低票价就能够使所有的观众回到影院中来。现在的影院都是在勉强支撑，一旦票价下降了三分之一，观众却不能呈三倍的趋势增长，影院的日子无疑会更加难以为继。”
一位不愿透露姓名的影院经理介绍说，北京的电影票价之所以难降，一是北京的大部分影院都建有小厅，座位从几十个到四五百个不等，一旦票价下降后，小厅容量有限，不可能取得预期的效益二是各影院在提高影院档次的前期投入较大，降价无疑会使影院的回报率大大降低，三是北京的电影发行渠道单一，影院在价格上没有自主权，更没有从其他地方获得影片的渠道，因此体制上的框框限制了影院间的自由竞争。
买者与卖者是很难达成共谋的一对冤家，观众与影院经理的关注点存在着很大的差距，前者关注的是票价，而后者强调的是影片质量和服务标准。看来，在电影市场上，票价到底贵不贵，观众到底会不会因为降价而走进影院，是先降价还是先靠提高影片质量来培养观众观影兴趣，仍是一个“仁者见仁、智者见智”的问题。
房产买卖合同范文第2篇
委托人：受托人：
身份证号码：身份证号码： 联系电话：联系电话：
****支行：
委托人是坐落于***房产(房屋所有权证号码：****号)的产权人，根据受托人借款需要，本人同意将上述房产作为抵押物，向****支行申请借款，同意受托人与****支行签署《抵押合同》。由于本人无法前往现场办理该房产抵押登记手续，故委托作为本人的合法代理人，全权代表本人处理如下事项：
全权办理上述房地产抵押登记等相关手续，代为签署抵押合同及其他抵押相关文件，申请办理及领取给房产抵押登记的相关文件。
二、代为查询并打印个人征信报告及相关信息。
三、委托期限：年月日至年月日 受托人在其授权范围及代理期间内签署的一切有关文件、领取的相关房地产资料及支付的款项，本人均予以承认。
委托人
房产买卖合同范文第3篇
二. 业务员实地勘察和评估房屋价值，达成一致意见，签定房产出售委托书。
三. 中介公司通过房产信息网、报纸、电台等媒体进行(该房屋)广告宣传。
四.业务员带领客户实地看房，填写看房记录，协商房产交易价格。
五. 客户看房满意后向中介公司预交购房定金;中介将定金转交产权人，产权人则应将房 屋所有权证，身份证等原件交押中介公司。
六. 中介公司与买受人持产证到产籍部门查档、核证。
七. 买卖、中介三方实地验房;卖方清缴该房此前所产生的一切费用;签定买卖契约，交款、清房。
八 .三方一起到房地产交易管理部门办理房产交易手续，拿到“黄票”(西安市房地产交易中心收件单)即告交易结束。
房产买卖合同范文第4篇
所谓买卖合同,是指当事人一方将财产的所有权转移给他方,他方支付价款而取得财产所有权的协议。买卖合同作为最典型的合同形式,不但具有合同的共同属性,还具有所有权发生转移,是双务、有偿、诺成合同等特征。买卖合同是当今社会经济生活和社会经济交往中最常见、最基本、最典型的商品交换形式和法律关系,也是企业在经济活动各种合同中所占比例最大的一种,比如T国有大型企业年物资采购合同数量就在6000份左右,合同金额高达26亿元。企业合同管理指企业对以自身为当事人的合同依法进行订立、履行、变更、解除、转让、终止以及审查、监督、控制等一系列行为,是市场经济的外在表现。通过合同管理,企业在市场中实现平等的制约和权利,从而为当事人营造一个公平的环境。严格合同管理的各个环节,防止合同履行中的不适当、瑕疵、纠纷和延迟交货,规避合同履约的风险,是合同承办人维护企业利益的重要工作,有助于合同双方当事人遵纪守法维权,趋利避害,避免失误与损失,依法公平合理地从事经济活动,维护企业正常的经济秩序。
二、买卖合同履约过程中存在的问题
买卖合同既然是合同中最为常见和典型的一种,与之相应的,在履行买卖合同时出现的各种问题,弄虚作假的数量和手段,也层出不穷,根据近年来国有大型企业发生的事例,综合起来说有以下几种手段:
1.假冒合同主体。在物资采购业务中,有些厂商往往本身不具备成为卖方主体的资格,却利用种种手段掩盖或隐蔽其真实身份,制造假象,以达到获取不法利益的目的。伪造、变造或盗取法人企业的营业执照、授权委托书、合同专用章。制造其为某大公司、大企业的业务人员或业务部门的假象,伪装经济实力和履约能力。
2.伪造、变造标的物。在标的物上做文章从来都是不法厂商为牟取额外利润而惯用的手法,在到货物资的检验中我们发现查处的假冒和不合格品具体来说有以下几种:(1)以假充真,以劣充优,以次充好。有些厂商用贴牌,更换商标等手段以假冒伪劣的商品代替优质的、正宗的名牌商品,隐瞒商品存在的瑕疵。比如T国有大型企业通过招标采购了一批国内知名品牌太阳能热水器,但在使用过程中发现太阳能热水器控制板显示器显示失灵或不显示,致使用户误操作导致集热管爆裂,漏水、渗水等问题。经过调查发现正是厂商采用偷梁换柱的做法,热水器外面的支架、太阳能管是厂家正规生产,温控系统、检测系统及内饰,是用低价劣质产品冒充,严重损害了企业和用户的利益。(2)出示高质量的样品,在履行中以伪劣产品代替。T國有大型企业在住宅建设工程中,塑钢中标的样品是“**”牌,供应商却在供货时掺杂了60%的其它杂牌产品,企图蒙混过关。(3)投标时谎称自己的产品是“专利”或“名优特新”产品,其实产品本身并没有高附加值,利用技术认识的欠缺骗取高额价款。
3.标的物质量不合格。所供产品质量不合格属于合同的瑕疵履行,严重影响了企业的生产建设和经济利益。比如T国有大型企业采购了一套钢管试压设备,由于质量不合格导致两年都无法投运,前期配套设施一直闲置,给企业造成了很大的经济损失。
4.延迟交货。有些供货方只重视合同的名称规格和价款,忽视其它条款,认为只要交货就行了,按不按时不考虑。供货方延迟交货现象在各类采购合同的履行中时有发生,比如在T国有大型企业的一项重点工程建设项目建设中,就有二十多份合同签订的重点物资延期交货,导致工程建设不能按计划进行,严重危及到企业的经济利益。
三、规避合同履约风险的措施
合同的不适当履行和履约风险往往因为上述原因而产生,不仅给企业造成经济损失,耽误生产,而且破坏了当事人经济活动和社会经济程序的正常进行。一定要在以下合同运行的各个环节加强管理,规避合同履约风险,争取把一切风险行为消灭在萌芽状态:
1.审查对方主体资格。即审查供货商有无民事行为能力,所谓民事行为能力,是指公民或者法人能够以自己的行为行使民事权利和设定民事义务,并且能够对自己的违法行为承担民事责任,从而使民事法律关系发生、变更或者消灭的一种资格。对于法人来说,只有具有相应的民事行为能力,才能从事民事活动。法人要具有相应的民事行为能力,必须依法成立。根据我国《民法通则》及其他民事法律的规定,法人依法成立,要有名称、组织机构和章程;有固定的经营场所和必要的设施;有符合国家法律规定并与其生产经营和服务规模相适应的资金数额和从业人数:能够自主经营、自负营盈亏,独立承担民事责任,经主管机关核准登记。审查法人的民事行为能力,就是审查法人有无营业执照,有无上述五个依法成立要件。
2.审查对方的履约能力。对于卖方而言,依照买卖合同的约定,应负交付货物的义务和货物质量合格的义务。审查卖方的履约能力,可以通过审查对方的经营范围和经营方式进行,也可以实地考察。
3.应审查合同承办人的资格。在实际生产经营中,买卖合同的双方法定代表人不可能事必躬亲,法人的业务活动如签订买卖合同等通常是委托其他人经办。买卖合同的承办人无论是法人代表或其委托的人,其签约的法律后果由签约单位承受,这就给一些不法分子以可乘之机,他们冒用和盗用其他单位的名义签订买卖合同,进行欺诈活动,以致给一些企事业单位造成不必要的损失。在签订买卖合同之前,必须对合同承办人的资格进行审查,主要包括对法定代表人的审查、对法人工作人员的审查和对委托代理人的资格审查。如果买卖合同由委托代理人代理签订,就要着重审查委托代理人的签约资格。根据国家法律规定,代理签订买卖合同的委托代理人必须具备三个条件,对委托代理人要进行三方面的审查:审查其委托证明,审查其代理权限和审查其签约时是否以委托人的名义进行。
4.对合同的主要条款的审查。买卖合同的主要条款是买卖合同的核心部分,是明确买卖双方当事人的权利义务和当事人履行买卖合同的根本依据。买卖合同首部的内容主要包括买卖双方的名称、合同编号、签订时间和签订地点等。买卖双方的名称必须写得清楚明白,不能有错字、别字、漏字。买卖合同的第二部分包括标的物条款、质量条款、数量条款、价格条款、包装条款、交货条款、验货条款、结算条款、违约责任条款和争议处理条款等。对上述条款,应在合同中慎重审查,力求完备,并用准确清晰的文字予以表述。买卖合同的尾部,主要包括买卖双方的单位名称、单位地址、法定代表人、委托代理人、电话、开户银行、帐号、邮政编码等内容。
在审查完合同中的首部和文体之后,要审查对方的上述内容的签字盖章是否有误。买卖双方当事人在签订合同时签字盖章是一项十分严肃的程序,一旦签字盖章,即表明当事人完全同意买卖合同中的全部条款,买卖合同即对当事人产生法律约束力,必须对对方的单位名称等内容进行严格审查。要审查买卖双方的单位名称和合同首部的单位名称是否一致,所加盖公章或合同专用章上的单位名称与书写的单位名称是否完全相同,单位地址是否具体,法定代表人、委托代理人、电话、开户银行、帐号、邮政编码等内容有无漏签,是否清楚。
合同评审工作不仅侧重于规范合同条款,而且更加注重细节,在精、细、严上下功夫,如加强合同附件(技术协议等)与合同的匹配性、一致性审查,防止出现理解分歧;加强合同的可操作性审查,防止出现漏洞,被供应商钻空子(例如没有特殊情况,要求验收地点与交货地点一致等);数量条款,要数字大小写一致,计量单位,计量方法,签约时力求完备、周祥。企业管理部门每年都要根据合同履约过程中出现的新问题和新情况对正在使用的合同文本进行更详细的梳理,反复斟酌,不断修改完善合同条款,使合同更加细致严谨,为合同履行打好基础,也为可能出现的争议或分歧提供解决依据。一旦出现合同纠纷,如何解决,合同里写得清清楚楚,使合同真正成为物资采购全过程中的根本依据,最大程度地维护企业利益。
5.合同标的物的检验是关键。供货商所交标的物是否符合合同约定是合同履行的关键,先进完善的设施和业务过硬的质检员是买方的火眼金睛,可以在入库的第一道关口查出不合格品,防止瑕疵产品在物流环节流通。企业建立完善的质检制度,购置检验设备,加强对质检员的培训,对所有到货物根据不同的产品性质按不同方式进行检验,确保产品入库的合格率100%,才能启到为企业生产建设保驾护航。
6.严格按合同条款履行,追究违约供应商的责任。买卖合同的履行和买卖合同的签订是互相联系的两个阶段,只有买卖合同签订得正确完备,在履行买卖合同时才会顺利,买卖双方的经济利益才会实现。并不是说买卖合同签订得好,履行买卖合同中就不会出现问题,严格按合同约定履行才能最终实现双方签订合同的目的。在T国有大型企业物资采购业务中经常出现供货商不适当履行,迟延履行或瑕疵履行的情况,所供产品质量不合格,延迟交货等严重影响生产,根据《合同法》我方可以要求供货方承担违约责任。如果双方协商不成,可以根据双方在买卖合同中的约定,或申请仲裁决定,或向人民法院起诉。T国有大型企业通过逐步建立了违约供应商处罚制度,严格按照程序,依照合同及企业相关制度追究供应商的违约责任,处理处罚违约供应商。
坚持有理有据原则,注重证据收集,注重违约供应商的反馈意见,经常与用户单位通过电话或书面形式落实供应商违约原因,并对供应商和用户提供的各种资料进行细致琢磨和推敲,从中查找是否存在漏洞,上网查证供应商所述的不可抗力和政府行为,在事实确凿的情况下,提交企业管理小组进行讨论,形成处理意见,并及时把处理结果反馈给供应商,防止出现负面影响。2008年处罚延期交货供应商24家,处罚的违约金60.78万元;2009年处罚违约供应商91家,违约金509.48万元,但并未因此出现任何法律纠纷。处罚不是目的,促进供应商严格履行合同,保障物资供应才是企业的真正目标。通过对违约供应商处理,警示及教育效果逐步显现,供应商严格按合同履约的意识明显加强,违约合同逐渐减少,更好地维护了企业利益,从另一方面促进了合同的履约。
7.合同履行要有预警机制。为了防范供应商的违约,要建立预警机制,在履行合同前就进行提示,未雨绸缪,防止违约。企业可通过管理信息平台,对合同履行情况即时进行发布、提示和预警,告知采购和质检部门掌握合同的预计交货期,并留意是否可能产生不履约行为,从而加大合同履行的催交力度,有效降低延迟交货率。
严格管理和履行物资买卖合同不仅是合同承办人的任务,也是企业合同管理部门的任务,各项措施不仅要在签订阶段进行,而且也要在履行阶段进行。只有合同签约人和合同管理部门提高对合同重要性的认识,认真学习合同法律知识,在签约履行实践的每一个环节中都做到细致认真,才能提高合同管理的水平,提高合同的履約率,避免风险和纠纷,维护企业的利益。
房产买卖合同范文第5篇
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根据《中华人民共和国合同法》有关规定，甲、乙双方经平等协商一致，达成如下协议，在履行协议的过程中，甲、乙双方应严格遵守，若有违约应按合同约定赔偿对方由此导致的经济损失。
一、合同期限
1.本合同签署有效期自____年_____月______日至_____年_____ 月____日，其中前____个月为试销期。
2.合同到期后，另确定新的经销条件，乙方在同等条件下享有优先权。
二、经销产品及区域
1.甲方授权乙方经销甲方 _________产品。
2.甲方授予乙方______产品的销售区域仅限____________________________。
三、产品价格
1.价格按全国统一价执行 ( 价格表附合同 ) 。
2.乙方严格执行合同约定产品销售价格体系，不能低于或高于合同约定价格销售。否则，甲方不予兑现销售奖励。
3.甲方保留统一调整产品价格的权力，调价提前______天通知乙方。
四、结算方式
1.经甲方财务部门确认，乙方货款到帐后，甲方组织发货。
2.如甲方更改帐号，以甲方财务部签章后的书面通知为准。
3.在未得到甲方财务部签章的书面通知，乙方不得将货款(或借款)交给或借给甲方业务人员或汇入其他帐户，否则，乙方承担责任。
五、合作保证
1.乙方首批货款在本合同签定之日起十日内全额汇入甲方指定帐户。否则，视乙方违约，本合同自行失效。
2.甲乙双方签定合同时，乙方向甲方交纳______万元的合同保证金，否则视乙方自动放弃合同。合同保证金利息按照银行同期活期存款利率计算。
六、市场操作要求
1.乙方应建立起本区域完整的销售网络，保证经销甲方的产品在经销区域内终端铺货达到：商超_________ 家，酒店______家，酒楼______家 ( 附终端明细目录 ) ，产品进入所有终端网点铺货覆盖率第一个月应达到______% ，第二个月以后保持在_____%以上，每月建设堆头、端架的商超数量应保持在商超总数量的_____%以上，经甲方确认。
2.乙方在经销期内必须完成销售任务______________万元人民币(按实际回款额计算)，其中首批回款____________万元，月度销售比例及任务如下：
3.经销期(包括试销期和正式经销期)内乙方保证完成月度销售任务 ，按合同约定完成终端铺货，建设商超堆头、端架。若在合约期内乙方连续累计无法完成两个月度销售任务，或
不能按合同约定完成终端铺货数量和商超堆头、端架建设数量，甲方有权取消经销商资格
4.在试销期内， 乙方完成合同约定的月度任务、终端铺货率、商超堆头建设数量，则转为正式经销商，甲方发经销商确认通知函
5.乙方保证合同指定产品均在限定区域内销售，如窜区域销售，甲方不予兑现销售奖励，并根据数量乙方支付甲方__________元/件-- _______元/件的违约金，或甲方有权取消经销商资格。
6.乙方做好售后服务并积极维护品牌形象，同时负责做好产品包装物的回收处理工作。
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