房屋买卖定金合同范文第1篇
对于已经陷入感情破裂的旋涡，急于解脱婚姻桎梏的男女双方来说，可能在离婚时并未对相应房产进行处分，会在离婚后对夫妻共同财产再行分割，当下社会，这一行为很常见。但离婚时协议约定将房产赠与子女，事后一方反悔，其又能否提起分割之诉？或者以其他形式实现撤回赠与的意思表示？
为了生计 大房置换小套
胡先生与韩女士1997年结婚，婚后育有一子，现年15岁。婚姻期间，夫妻共同购置本市商品房一套，产权登记在胡先生一人名下。2011年，胡先生与韩女士因感情破裂而协议离婚，离婚协议约定儿子随胡先生一起生活，由胡先生直接抚养，韩女士不承担孩子的抚养费用，登记在胡先生一人名下的房产，胡先生与韩女士均放弃所有权，归儿子一人所有，韩女士搬离该房屋。
离婚后，胡先生带着儿子一起，度过了一段平静的生活，儿子也逐渐从父母离婚的阴影中走出来。但好景不长，因胡先生无固定工作，靠低保维持生计，随着儿子日常生活、教育开支不断加大，胡先生愈发感觉到压力，生活也随之陷入窘境。
因离婚时约定给儿子一人所有的这套房屋面积相对宽裕，胡先生因此萌生了一个想法，是否可以将现在居住的房产出售后置换一个小套，这样换来的房屋差价可以供儿子生活学习。主意打定，胡先生很快联系房屋中介、挂牌售房、签订居间买卖协议、收取首笔售房款，因为房屋登记在胡先生一人名下，所以胡先生在进行上述出售行为时，没有受到任何阻碍，但就在即将完成产权过户的关键时刻，事件的发展出现了意外。
走漏风声 上演分割之诉
韩女士在一次偶然的机会中得知胡先生售房的消息，备感气愤，找到韩先生质问，认为其售房行为侵犯了儿子的合法权益。理亏的韩先生只能如实陈述售房的原因，并希望能得到韩女士的谅解，但韩女士坚持认为胡先生在未同其商量的情况下，做出如此重大的决定，是一种无耻的欺骗行为，所以坚决不同意卖房。因双方无法达成一致意见，而胡先生与买家签订的房屋买卖合同履行在即，韩女士立即委托律师提起离婚后财产纠纷之诉，并将房屋进行财产保全，限制了房屋的产权转移。
此时，胡先生已收取买家100万元的购房款，因房屋被诉讼保全限制转移，因此无法将房屋过户给买家，而一旦无法按时完成过户，胡先生的行为将构成违约，面临承担总购房款20%违约金的风险。
权衡利弊之后，韩先生在法官的建议下，与韩女士进行协商，韩女士提出条件，可以撤销诉讼并配合办理产权过户，但条件是要将售房款中的58万元汇至其账户，由其保管，且这笔钱可以用于日后为儿子买房。韩先生同意了该方案。韩女士在收到58万元后遂撤诉，胡先生也因此得以顺利将房屋过户给买家。同时按照约定，2013年2月，韩先生即要和儿子搬出房屋，因此另购置一个小套房屋的计划成了胡先生的当务之急，但就在胡先生联系韩女士协商购房的时候，事件的发展再次令胡先生措手不及。
男方无奈 向“帮女郎”求援
为协商购房事宜，胡先生拨打韩女士的手机，但不是忙音就是关机，偶尔接通电话，得到的答案是另定时间协商，便匆匆挂断电话。胡先生情绪激动时，会指责韩女士的不仁行为，但会得到韩女士更强烈的反驳，认为是胡先生不仁在先，现在对其失去信任。
事情到此已经非常清楚，在房屋价值被变现为58万元现金后，随着亲情的退却及对金钱的掌控所带来的愉悦，韩女士已不愿意将58万元拿出来为儿子买房。胡先生无奈之下，向上海教育电视台“帮女郎”节目组求援，节目组遂委托“帮女郎”律师团——上海观庭观盛律师事务所对本案进行分析。本着客观、公正的原则，律师团提炼了本案的焦点问题，并由余庭律师做了法律分析。
1. 韩女士是狠心妈妈还是正当维权？
有公众认为，本案的房屋在胡先生与韩女士离婚时已作出明确约定——归儿子所有，所以胡先生与韩女士已经不存在财产纠纷，韩女士提起离婚后财产纠纷并无道理。
余律师：涉案房屋虽登记于胡先生一人名下，但系婚后夫妻双方共同购买，系夫妻共同财产。韩女士与胡先生离婚时约定该房屋归儿子一人所有，这是一种将房屋共同赠与儿子的意思表示，而韩女士提起离婚后财产纠纷之诉实为韩女士作为赠与人之一撤回对儿子赠与的意思表示。房屋属于不动产，根据《物权法》规定，不动产赠与适用登记主义，当房屋过户至儿子名下时赠与才生效，未办理过户手续之前，胡先生或韩女士作为赠与人均有权撤回赠与，所以韩女士并非恶意阻止胡先生的交易行为，只因该房屋涉及她一半的权益，胡先生擅自变卖房屋涉嫌转移财产，她是为保护自己的合法权益而提起诉讼。
2. 离婚后，韩女士是否有权参与管理儿子的生活和财产？
有公众提出，韩女士与胡先生离婚后，儿子与胡先生共同生活，所以胡先生是儿子的监护人，由胡先生照顾儿子生活，管理儿子的财产，韩女士无权干涉。
余律师：韩女士与胡先生离婚后，虽然彼此不再有互为配偶的身份关系，但他们是儿子监护人的身份不因婚姻关系的解除而消失，即离婚后韩女士与胡先生均为儿子的监护人。儿子虽与胡先生一同生活，但胡先生仅为儿子的直接抚养人，与韩女士作为儿子的监护人并不矛盾，故胡先生为儿子利益管理、处分儿子个人重大财产时应当与同为监护人的胡女士协商处理。韩女士如果认为胡先生出售房屋的行为侵犯了儿子的合法权益，除撤回赠与外亦可提起诉讼。
3. 58万元售房款该归儿子还是母亲？
有公众表示，售房款58万元是受赠房屋转化而来的，故58万元仍然归儿子所有，韩女士与胡先生所达成的新的财产约定，违反第一份离婚财产协议约定，是损害儿子利益的合同，应属无效合同。
余律师：韩女士提起离婚后财产纠纷之诉表明撤回对儿子的房产赠与，故胡先生取得购房款42万元、韩女士取得购房款58万元系两人对于共同财产的重新分割并已履行完毕。韩女士收到58万元后承诺给儿子重新购房，是一个新的赠与的意思表示。但与之前赠与房产不同，该现金系动产，动产赠与适用实际交付主义，即当韩女士将58万元现金全部交给儿子，儿子接受58万元时赠与才发生法律效力，否则赠与并未生效，韩女士依然有权选择不为儿子买房。
节目组与律师团 齐唤亲情回归
如果没有胡先生售房的行为，若韩女士不配合办理过户，则胡先生可以对韩女士提起履行离婚协议约定之诉。由于已发生售房行为，双方就售房款分割达成新的协议，导致新的法律关系产生。
现在，韩女士收取了58万元，并拒绝将该笔款项用于为儿子购房，是以实际行为表示撤回赠与，虽然韩女士承诺过为儿子购房，但该承诺仅是一个口头约定，不具有强制履行的效力。造成如今的局面，胡先生本身就存在一定过错，他不应该在韩女士不知情的情况下，单方面出售房产。因此，若韩女士明确表示拒绝为儿子买房，从法律角度来讲，并无较好的方案予以救济。
对此，“帮女郎”节目组提出建议：这本是一起离婚后家庭财产的处分争议，虽然双方已经离婚，但孩子毕竟是无辜的。明明父母健在，却即将面临无家可归的境况，何等凄凉？对未成年人的心理健康也很不利。因此建议胡先生和韩女士念及亲情，主动协商解决孩子的居住问题。
律师团也提出，双方应回归理性，为孩子权益着想。本着最初财产处分方案的精神，进行协商并化解矛盾，共同为孩子购置一套可栖身的房子。
栏目主持人：成韵 chengyunpipi@126.com
编者按：“帮女郎”是上海教育电视台的一档著名节目，2013年，她来到了《检察风云》杂志。栏目选取发生在百姓身边的真实案例，以案释法。让百姓了解更多与自身工作、生活息息相关的法律，避免陷入误区，或及时寻求救济。本栏目获得了“帮女郎”节目组及其律师团上海观庭观盛律师事务所的鼎力支持。
从内容到形式，“帮女郎”的栏目和节目既各有特色，又互为补充，还会不时联动。比如，与节目相关案例的一些前期预告、后续追踪，以及与读者、观众的各类互动，也会经常出现在《检察风云》杂志及其官方网站和微博上，敬请期待。
延伸阅读
1.如果儿子直接起诉韩女士，是否可以要求母亲将房屋过户至自己名下？
儿子具备诉权，可以起诉母亲要求过户，但在诉讼过程中，韩女士可以主张撤回赠与，不协助办理产权过户手续，由于赠与行为不成立亦未生效，故儿子直接起诉母亲要求过户，有较大诉讼风险，胜诉权亦不确定。
2. 若房屋并未出售，胡先生该如何为儿子的利益维权？
当时胡先生没有售房时，韩女士又不配合办理过户，则胡先生可以将韩女士作为被告，儿子作为第三人，向法院提起履行离婚协议之诉，要求韩女士履行双方的离婚协议，将房屋过户至受益人即协议外第三人儿子的名下，胡先生具备诉权及胜诉权，而且能为儿子保住房子，避免产生后续矛盾。
3. 假设胡先生已和买家办理了过户手续，韩女士事后得知，该如何救济？
这种情况下，韩女士可以提起对该房屋买卖合同无效之诉，并仍然可以在诉讼过程对该房屋进行诉讼保全以限制该房屋的再次转移。若经诉讼查明，买家明知胡先生非完全的权利处分人，则该合同将因不具备善意第三人情形而归于无效，系争房屋恢复至原先状态，并由胡先生返还相应的购房款。
但经审理查明，买家系善意第三方，则根据物权法规定，买家可以取得房屋物权，但因为被出售房屋系夫妻共同财产，所以韩女士仍然有权利另行起诉对售房款进行分割。
房屋买卖定金合同范文第2篇
共有人：身份证：地址：电话：买方(以下简称乙方)：身份证：地址：电话：担保人(以下简称丙方)：身份证：地址：电话：担保人(以下简称丁方)：身份证：地址：电话：根据《民法通则》、《合同法》的原则，甲、乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方向甲方购买供销新村小产权房产签订本合同，以资共同遵守。
第一条 小产权房屋的基本情况：
甲方房屋坐落于，房屋为独幢别墅，空置、无门窗及任何装修，建筑面积 420 平方米(详见原房屋买卖合同)，土地面积 243.1 平方米(土地证号为)。
第二条 出售价格：
双方约定上述房屋及土地总售价为人民币万元整(￥：)。
第三条 付款方式：
乙方于本合同签订之日向甲方支付120万元整，余款万元在2012年 10 月 31 日前付清。
第四条 房屋交付：
1、甲方保证对上述房屋及土地具有所有权，并没有任何出租，也没有其他的共有权人，对于该房屋及土地的出售，没有任何享有优先购买权的人，该房屋及土地没有任何诸如抵押等他项权利，该房屋也不存在任何诸如法院查封等权利处分受到限制的情况，否则，甲方将承担全部违约责任。
2、乙方给付首付款时，甲方需将房屋土地证交给乙方保管。乙方付清全部余款之日，即该房屋及土地的正式交付之日，甲方需将该房屋、土地、原购房合同及原购房发票交付乙方。交付之后该房屋及土地之上的一切权利都有乙方享有。
第五条 关于房屋及土地过户的约定：
本合同签定时，该房屋为小产权房，不具备过户条件，今后国家政策允许过户时，甲方应无偿协助乙方办理房屋及土地的过户手续，过户时发生的税费全部由乙方承担。
第六条关于房屋拆迁的约定：
本合同签订后，若该房屋遇到政府拆迁，甲方同意由乙方全权办理该房屋及土地的拆迁手续，拆迁补偿款、安置房等全部收益归乙方所有，甲方不得干涉。拆迁过程中若需要甲方配合的，甲方需无偿配合。
第七条关于房屋再次买卖的约定：
1、本合同签订后，乙方有权将该房屋转售给其他人，所售金额全部归乙方所有，甲方不得干涉。
2、本合同中乙方拥有的权益，新的买受人同样拥有，甲方需要积极配合。
第八条关于房屋收回的约定：
由于该房屋属于小产权房，甲方有权随时收回该房屋，但在收回房屋之前需向乙方支付补偿金，补偿金按要求收回时该房屋市场评估价的叁倍一次性支付给乙方。
第九条违约责任：
1、因甲方隐瞒事实或者无权处置导致本合同无法履行，甲方除了退还全部已收房款外，还需向乙方支付已付房款20%的违约金。
2、乙方付清全部价款后，甲方不同时交付房屋及资料，每逾期一天，甲方按累计已付款的1%向乙方支付违约金。逾期超过30日，乙方有权解除合同，解除合同时，甲方除了退还全部已收房款外，还需向乙方支付已付房款20%的违约金。
3、甲方未按约定协助和配合乙方办理过户手续，甲方按照已付总房价20%向乙方支付违约金，并继续按照约定办理过户手续。
4、甲方不同意授权乙方全权办理拆迁手续或者不同意无偿配合时，乙方有权要求甲方按照拆迁时房屋评估价格的50%支付违约金。
第十条担保人责任：
丙方和丁方充分了解甲方及所售房屋的基本情况，同时也充分了解上述合同，并自愿为甲方向乙方提供连带责任保证担保，且本担保不可撤销。
丙方和丁方的担保范围是因甲方不履行本合同或者违反合同约定产生的全部债务，包括退款、违约金、补偿金、利息、综合费用、实现债权的费用等。 第十一条 其他事项：
1、本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。
2、本合同在履行中发生争议，由甲、乙双方协商解决。协商不成时，可向房屋所在地人民法院起诉。
3、本合同的附件共印件、结婚证、交易时房屋现状的照片。
4、本合同一式二份，甲、乙双方各执一份，自甲、乙双方签字之日起生效。
甲方及共有人(签章) ：
乙方(签章) ：
丙方(签章)：
房屋买卖定金合同范文第3篇
作为合同自由原则的表现之一，当事人有订立合同的自由。但自由订立的合同并不确定地在当事人间产生法律拘束力。基于在特定情形下对社会特定或不特定利益的保护目的之实现，法律对合同自由加以限制，规定合同成立后只有满足一定要件才能生效。当合同欠缺生效要件时将产生合同效力上的瑕疵，从而一时甚至自始不能发生合同当事人意思表示所欲达到的法律效果，包括合同效力待定、无效和可撤销三种情形。当然，并非欠缺法律规定的生效要件，合同就一定会被认定为效力有瑕疵。出于保护交易安全等目的，合同效力瑕疵的认定还受到物权法相关制度等方面的限制，如善意取得制度。
在房屋承租人优先购买权法定的前提下，出租人与第三人订立房屋买卖合同的效力认定就为合同自由在此类案件的适用划定了界限。在划定界限的过程中，有以下三方面问题值得探讨：当房屋承租人优先购买权受到侵害时，一是何种情形下可以适用合同效力瑕疵，何种情形下限制适用；二是可以适用合同效力瑕疵时，依现行法律，应选择适用无效、可撤销和效力待定中的哪一种方式；三是依法学理论分析，应适用无效与可撤销中哪一种方式更好。
一、出租人与第三人房屋买卖合同效力瑕疵认定
在房屋承租人优先购买权的案件中，承租人受到侵害的常见情形是出租人未提前通知承租人而与第三人签订买卖合同并将房屋所有权转移给该第三人。为维护承租人的权益，一定条件下可以认定合同效力瑕疵从而达到使该第三人返还财产、赔偿损失的目的。问题是何种情形下应当适用，何种情形下限制适用。提出此问题，是鉴于最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》(以下简称《民通意见》)第118条废止前，不少法院在审理此类案件时动辄适用合同效力瑕疵，特别是选择适用合同无效原则来处理侵害房屋承租人优先购买权的案件。其结果却未必理想，多数情况是既没能惩戒侵害人，又无法保护受害人。
实践中，出租人与第三人签订买卖合同侵害承租人优先购买权不外乎两种情形：一是第三人受出租人欺诈签订房屋买卖合同，导致承租人优先购买权受损；二是第三人与出租人恶意串通签订房屋买卖合同，共同侵害承租人优先购买权的行使。
对第一种情形，依第三人是否已办理所有权转移登记又分为两种情况，均属限制适用合同效力瑕疵的情形。如果第三人未办理房屋所有权转移登记，承租人优先购买权作为债权比第三人的债权更有履行上的优先性，此为“优先”应有之意。而且，同样作为受害者的第三人基于有效的合同向出租人请求违约损害赔偿能够得到更充分的保护，应无适用合同效力瑕疵的必要。如果第三人已办理房屋所有权转移登记，由于第三人善意取得房屋所有权，承租人优先购买权的效力转而体现为向出租人请求损害赔偿。此时如果适用合同效力瑕疵原则处理，既无益于承租人的损害赔偿请求权的实现，又与对第三人根据善意取得原则取得房屋所有权的制度相冲突，可见，此种情形下，适用合同效力瑕疵原则处理已无必要。
对第二种情形，即第三人与出租人恶意串通侵害承租人优先购买权，无论从法律规范还是从学理角度分析，均具备了合同效力瑕疵的适用条件，当然从两个角度分析得出的适用方式大相径庭。本文将在下文中就此重点探讨。
二、出租人与第三人恶意串通侵害承租人利益的房屋买卖合同效力的法律规范分析
针对出租人与第三人签订房屋买卖合同侵害承租人优先购买权的情形，相关法律规范及其适用有一个发展历程。从1988年《民通意见》第118条不加区别地全部认定出租人与第三人房屋买卖合同无效，到1999年《合同法》第230条“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”这一不置可否的规定，再到2007年废止《民通意见》第118条，不同法律规范表述含义有所不同，期间各地法院对此类案件的处理，在法律规范适用上并无同一尺度，完全取决于法官的自由裁量权，因此导致不同处理结果的发生。直至2009年9月1日起施行的《最高人民法院审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释理解与适用》(以下简称《房屋租赁解释》)第21条明确规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”至此，对此类案件的处理，才有了一个清晰的判断标准。从该条款用语来看，似乎走了《民通意见》第118条的另一个极端，完全堵塞了认定买卖合同无效的渠道。但最高人民法院民事审判第一庭(以下简称最高院民一庭)负责人就《关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》在答记者问中，对该条款合同效力瑕疵的部分进行了阐释：“规定承租人不能以出租人侵害其优先购买权为由，请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效。该项规定并不妨碍出租人与第三人恶意串通签订买卖合同损害承租人优先购买权时，承租人依照《民法通则》第58条第1款第(4)项规定和《合同法》第52条第(2)项规定，主张认定出租人与第三人签订的买卖合同无效”。类似观点同样见诸于最高人民法院主编的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，但该观点所涉情形比恶意串通所能包含的全部情形要少，仅将虚高定价而恶意串通的情形认定为合同无效。对此，学界也有不同观点：对于承租人的损害，应当只向出租人请求损害赔偿，而不能宣告前手买卖合同无效。
最高院民一庭负责人的阐释不仅肯定了出租人与第三人于恶意串通情形下买卖合同可以被认定为效力有瑕疵，并且进一步明确其方式为认定合同无效，自然衔接了《民法通则》第58条第1款第(4)项规定“下列民事行为无效：……(四)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的……”和《合同法》第52条第(2)项规定“有下列情形之一的，合同无效：……(二)恶意串通，损害国家集体或者第三人利益……”。按照现行法规定，认定效力瑕疵进而主张合同无效自无障碍。笔者认为《房屋租赁解释》第21条第2句表述欠缺明确性，如略加修改为“但据此请求确认……人民法院不予支持”，欲表达的意思将更清晰。
三、出租人与第三人恶意串通侵害承租人利益的房屋买卖合同效力的学理分析
依据合同欠缺生效要件的不同，法律给予部分合同以不同程度的否定评价，依次为合同无效、可撤销和效力待定，其中程度最重者为合同无效，将产生当然、自始、确定无效的后果。但依上述最高院民一庭负责人答记者问中所言，承租人若对出租人与第三人恶意串通情形下所订立买卖合同主张无效，则该买卖合同为无效，若承租人不主张，则买卖合同有效，这就与无效合同
自始、当然、绝对无效的性质产生矛盾。特别是在合同相对无效的独立存在价值存有争议的情况下，承租人到底应主张合同撤销还是合同无效来保护自身权益，产生了客观上的困难，此时法律规范就丧失了应有的指引功能。
对出租人与第三人恶意串通情形下所订买卖合同，王利明认为：“出租人未给承租人提供优先购买权的行使条件的，承租人有权撤销出租人与第三人之间订立的买卖合同”。此观点的核心，一是期望法律对出租人与第三人买卖合同否定评价的程度略为缓和，二是在实际上避免了陷入相对无效的独立存在价值的理论争议。
究竟合同无效和合同可撤销有何本质不同?在新《合同法》颁布前，有关民事行为的无效和可撤销分别规定于《民法通则》第58条和第59条。从分类上看，两个条款的主要划分标准很明显，即表意人意思与表示背离的不同形态。前者表现为欺诈、胁迫与恶意串通，后者表现为重大误解与显失公平。随着《合同法》的出台其第52条对《民法通则》宽泛的适用合同无效进行了限制的同时，我们也发现合同无效与可撤销的区分标准不那么纯粹了。欺诈与胁迫又依据保护不特定人还是特定人利益为标准，分别归属于合同无效与可撤销，进而依各自情形由不特定人或特定人予以主张。
对比《民法通则》第58条、第59条和《合同法》第52条、第54条的规定，可以看出，除欺诈与胁迫外，有关意思与表示背离的其他三种形态的规定并未依同样标准进行再划分。但实践中，其他三种形态中也出现了游离于合同无效制度之外，又不属于合同可撤销制度调整的情形，即恶意串通，损害第三人利益的部分情形。依笔者观点，欺诈与胁迫所存在的二次划分标准对恶意串通同样有适用的必要，恶意串通依该标准分别适用合同无效和可撤销。试想，在恶意串通的情形下，倘若受损害方属不特定的第三人，与国家、集体利益同属广泛的、不特定利益群体，此时由任何人主张合同自始无效才能有效保护受损害的利益群体。倘若受损害方为某一特定的第三人，断然剥夺了由该第三人自主决定是否撤销合同的权利，当然认定合同无效，有越俎代庖之嫌。从实质意义上说，即使以保护特定当事人利益为目的，用法律规定剥夺特定人自主决定合同效力的权利，私法自治同样将受到破坏。
可见，合同无效与可撤销的根本区别并不在于表意人意思与表示背离的不同形态，而是依法律否定评价程度的不同表现在以下两方面：是否保护特定人的利益和是否得由该特定人予以主张。
笔者认为，与其激烈争论合同相对无效的情形到底属于合同无效还是可撤销，不如明晰合同无效与可撤销的本质区别。若相对无效本无独立适用价值，则应妥善安置被称为“合同相对无效”的情形。这样一来，诸如恶意串通损害承租人等特定第三人利益的问题便可自然置于合同可撤销规则下加以解决，亦可实现上述无效与可撤销划分标准的纯粹性。
房屋买卖定金合同范文第4篇
摘要 分析了农村房屋买卖合同中的混乱情况，如有效和无效的规则并存，并由此导致效力认识上的分歧，这也给司法实践带来混乱。指出应从合同自由和鼓励交易的精神出发，以法律规定为依据来检讨农村房屋买卖合同的要件，倾向于认定合同具有法律效力。
关键词 农村房屋；买卖合同；法律效力
Key words The rural housing； Sale contract； Legal validity
隨着农村经济的发展，农村的房屋买卖也越来越多。从农民买卖房屋的目的来看，有的是为了工作和生活，卖房进城；有的是经济困难，卖房筹钱办事；有的是离开该集体经济组织，卖房搬迁。但是，无论哪一种，都涉及到农村房屋买卖合同效力的认定。常见的情形是，一些城镇居民寻找各种机会，在农村低价购买房屋，特别是在邻近城镇的农村购房，享受农村环境。当面临拆迁补偿时，卖房的农民又后悔自己先前的出卖行为，纷纷要求解除其与买方之间的房屋买卖合同，甚至有的农民起诉至法院，请求法院判决双方房屋买卖合同无效。对此，是应当保护农民的利益，否定合同的效力，还是为了维护交易安全，承认合同的效力，抑或做出其他认定？一直以来，这都是法学界和司法实践不可回避的问题。尤其是在我国大规模城镇化进程的当下，这个问题就越发显得紧迫。
1 关于农村房屋买卖合同效力的主要观点
关于我国农村房屋买卖合同的效力，无论从理论上还是司法实践上讲，分歧都是很大的。总的来说，主要有三种不同的观点[1]。
1.1 合同无效说
合同无效说认为，农村房屋虽为农民的私有财产，但是根据物权法“地随房走”的原则，农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转移问题，农民出卖自己的房屋的同时也将意味着连同宅基地使用权一起予以出卖，而根据我国法律法规，宅基地使用权是不得进行买卖的，因此农村房屋买卖合同违反国家强制性法律，当然无效。对于合同无效的法律后果，合同无效说进一步主张，在合同确认无效后，出卖人与买受人应当各自返还原物，即买受人应当将农村房屋交还于出卖人，而出卖人则应当将收取的房屋的价款返还于买受人。
1.2 合同有效说
合同有效说认为，对合同效力的认定应遵循合同法的基本原理并适用我国相关法律规定，只要合同的主体适格，合同双方的意思表示真实，并且不存在合同法规定的无效的情形，也即合同双方签订的合同符合合同有效的各项要件，则该合同对合同双方具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行各自的义务，不得随意变更或者解除合同[2]。根据《合同法》第52条的规定，违反国家法律、行政法规的强制性规定的合同，属于无效的合同。据此，只有违反国家法律或者行政法规的合同，才属于无效的合同，而违反其他规范性文件订立的合同，则不属于该条所列无效合同的情形。主张农村房屋买卖合同无效的观点认为农村房屋买卖合同之所以无效的理由，在于农村房屋买卖合同违反了国务院办公厅1999年颁布的通知以及国土资源部2004年颁布的《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》中的关于禁止城镇居民购买农村住宅的禁止性规定。但是，从国务院的通知以及国土资源部部门规章的法律渊源上看，它们均不属于我国《合同法》第52条所列法律及行政法规的范畴，而违反国务院通知以及国土资源部部门规章也并非合同无效的法定理由。因此，合同无效说以农村房屋买卖合同违反了国务院的通知以及国土资源部部门规章为由主张农村房屋买卖合同无效的观点是站不住脚的。对于我国农村房屋买卖合同的效力，应根据合同法的基本原理以及我国合同法的相关规定加以认定。对于农村房屋买卖合同的效力，在没有其他合同无效事由的情况下，应确认其具有相应的法律效力。
1.3 部分有效说
部分有效说认为，对于农村房屋买卖合同，不能一概认为在任何情况下都不具有合同的效力，而应区分不同的情况加以认定：对于城镇居民购买农村房屋的合同，因其违反了我国城镇居民不得购买农村房屋的法律规定，所以应将此类合同一律认定为无效的合同；对于虽为农村居民但非为同一集体经济组织内的成员购买农村房屋的合同，则可视房屋买卖的具体情况进行处理：如果房屋买卖后已经登记，或者房屋已经翻建，可以认定该合同为有效的合同，否则为无效合同；而对于同一集体经济组织内成员之间买卖农村房屋的合同，则可以认定为有效的合同[3]。
2 农村房屋买卖合同效力问题的原因分析
纵观上述关于农村房屋买卖合同效力的各种观点，之所以出现关于农村房屋买卖合同效力的不同观点，除在于我国学术界对于农村房屋买卖合同效力的研究不够深入和透彻外，更主要的原因在于我国农村房屋买卖合同效力法律规定的混乱[4]，从而导致对于认定农村房屋买卖合同效力的法律依据存在严重的分歧。就我国目前有关农村房屋买卖合同效力的规定来看，既有支持合同无效的法律规定，也有支持合同有效的法律规定。
2.1 认定农村房屋买卖合同无效的法律依据
在我国涉及农村房屋买卖合同效力的法律规定中，有些可以直接或者间接地作为认定农村房屋买卖合同无效的依据，这其中有相当部分体现在国务院颁布的各项规范性法律文件以及国务院国土部门颁布的相关法律文件中。早在1990年，国家土地管理局〔1990〕国土函字第97号《关于以其他形式非法转让土地的具体应用问题请示的答复》就曾明确规定，原宅基地使用者未经依法批准通过他人出资翻建房屋，给出资者使用，并从中牟利或获取房屋产权，是属“以其他形式非法转让土地”的违法行为之一。该答复中虽然没有关于农村房屋买卖合同无效的直接规定，但是从其基本精神上看，对农村房屋买卖行为是持否定的态度的，可以看作是我国禁止农村房屋买卖的较早的规定。此外，另有一些法律文件则对农村房屋买卖或宅基地使用权的流转作了明确的禁止性规定。如1999年4月国务院办公厅颁布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（中发〔1997〕11号文）第2条第2款规定：“农民的住宅不得向城镇居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建筑和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”又如，2004年国土资源部发布的《关于加强农村宅基地管理的意见》中明确规定“要重点加强城乡结合部地区农村宅基地的监督管理。严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。2007年12月国务院颁布了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》，该通知再次强调了农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或者“小产权房”。
此外，从我国《土地管理法》中，也可以找出关于农村房屋买卖合同无效的法律依据。根据《土地管理法》第62条规定，我国农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。该规定体现了我国宅基地使用权“一户一宅”的原则。从表面上看，《土地管理法》第62条规定的是关于宅基地的问题，并不直接涉及农村房屋买卖合同的效力。不过，经仔细推敲，该条规定其实隐含着农村房屋买卖合同无效的意思。从物理上讲，农村房屋与宅基地具有不可分的自然属性，根据“地随房走”的规则，房屋所有权的转移必然意味着房屋所依附的宅基地的使用权人也将随之发生改变。如果购买农村房屋的是同一集體经济组织内部的成员，且该成员原先已经拥有一处宅基地，则其购买了他人的房屋后，其将实际拥有两处宅基地，而这是违反《土地管理法》宅基地使用权“一户一宅”的原则的。正因为如此，从《土地管理法》第62条规定的内容至少可以推导出，在购买人已经拥有一处宅基地的情况下，同一集体经济组织内部成员之间买卖农村房屋的合同是无效的。根据《土地管理法》第63条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。此处“用于非农业建设”从字面意义上看，自应包括作为宅基地使用的内容，因此该规定实际蕴含了宅基地使用权不得转让的内容。而农村房屋买卖合同必然涉及宅基地使用权转让问题，如果允许农村的房屋自由买卖，则意味着允许农民将房屋下的宅基地的使用权一并出卖，而这违背了宅基地使用权不得转让的法律规定。
2.2 认定农村房屋买卖合同有效的法律依据
在我国目前的房地一体的规则之下，无论是直接针对农村宅基地使用权流转的法律规定还是针对农村房屋买卖的法律规定，因其中任何一项财产的流转都会关系到另一项财产的转移问题，因此关于农村宅基地使用权流转的法律规定其实也就是关于农村房屋买卖的法律规定；反之亦然[5]。也正因为如此，我国民法学者对于农村房屋买卖的关注，大多数情况下是以农村宅基地为对象进行展开的。因此，农村房屋买卖合同的效力问题，实质上就是宅基地使用权是否可以流转的问题。
在我国涉及农村房屋买卖合同效力的法律规定中，有一些可以直接或者间接地作为认定农村房屋买卖合同有效的法律依据。1963年3月20日，中共中央颁布的《关于对社员宅基地问题做一些补充规定的通知》第2项规定：“社员有买卖房屋的权利，房屋出卖后，宅基地的使用权即随之转移给房主，但宅基地的所有权仍归集体所有。”这是我国农民享有买卖农村房屋权利的最早规定，而且农村房屋的买受人在购买农村房屋后不仅取得房屋的所有权，也取得了宅基地的使用权。从最高人民法院的批复中也可找出农村房屋买卖合同有效的法律依据，例如，最高人民法院〔1992〕民他字第8号《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》规定：“房屋买卖系要式法律行为，农村的房屋买卖也应具备双方签订书面契约、中人证明、按约定交付房款以及管理房屋的条件；要求办理契税或过户手续的地方，还应依法办理该项手续后，方能认定买卖有效……”此批复规定了认定农村房屋买卖合同有效应当具备的条件，可以认作农村房屋买卖合同有效的法律依据。另，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第7部分第64条中也有关于农村房屋买卖合同有效的法律规定。
此外，从《土地管理法》的某些条文也可以找出农村房屋买卖合同有效的法律依据。《土地管理法》第62条第4款规定：“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。该条规定的立法原意本是为申请取得宅基地设定一定的条件限制的，但从该条的字面意义上，却可以反推出农村村民可以出卖、出租农村房屋的结论。另，《土地管理法》第63条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”该条规定本身是存在矛盾之处的。正如前所述，从该条的前半部分可以推导出农村房屋买卖合同无效的意思，但是该条规定的后半部分隐含的意思却是：在破产、兼并的情况下，农村集体所有的符合土地利用总体规划并依法取得建设用地使用权的企业的土地使用权是可以发生转移的。既然农村的企业建设用地使用权可以转移，则农村宅基地使用权为何就不能流转呢？
《物权法》中虽没有农村房屋买卖合同效力的直接规定，但是该法第13章“宅基地使用权”其实隐含了农村房屋买卖合同效力的规定。《物权法》第153条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和國家有关规定。”如前所述，从我国《土地管理法》的条文中，既可以找出认定农村房屋买卖合同无效的法律依据，也可以找出认定农村房屋买卖合同有效的法律依据。可见，《土地管理法》关于农村房屋买卖合同效力的规定存在着矛盾之处，《物权法》第153条关于宅基地使用权的流转“适用土地管理法等法律和国家有关规定”的规定并没有体现出多大的进步。由此，若仅依据《物权法》第153条的规定即认定农村房屋买卖合同有效，是很勉强的。不过，《物权法》第155条又规定：“已经登记的宅基地使用权转让或者消灭的，应当及时办理变更登记或者注销登记。”该条的立法旨意本是为了强调办理宅基地使用权变更或者注销登记的重要性，但却隐含了宅基地使用权可以依法转让的立法意图。
“许多制度因人类活动而生，但并非人类有心设计而成；有些事人们有意为之却带来意料之外的后果，这些意料之外的影响甚至超过了当初期望的目的”[6]。诚如科斯先生所言，我国农村房屋买卖诸多规则也是不同主体在不同阶段的对策性规定，但是正是这些混乱的规定使各界对合同效力的判断始终无法形成统一的观点，进而造成了各地处理农村房屋买卖合同效力的不同做法。反悔者以合同无效为由主张拆迁补偿款等利益，这当然也非立法者的初衷。
3 农村房屋买卖合同效力的认定
农村房屋就其财产属性来说，属于农民的私有财产，农民对其房屋拥有完全的所有权。根据物权法所有权原理，农民对其所有的房屋，理应具有完全的处分权。农民与他人签订农村房屋买卖合同的行为，从性质上讲，是行使其处分权的行为，属公民个人私行为的范畴，应适用私法尤其是合同法的规定。《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效；法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。这就是说，对于依法成立的合同，除非出现合同瑕疵的法定事由，否则合同一旦成立，就应具有相应的法律效力。根据我国《民法通则》、《合同法》的规定，合同的无效须得具备法定的原因，其中“违反法律、行政法规的强制性规定”是其中一项重要的原因。从合同违反的强制性规定的渊源来看，包括国家法律、行政法规两种法律渊源。而诸如国务院各部门的部门规章以及地方性法规、规章等则不包括在这个范围之内的。这一点在我国最高人民法院的司法解释中也有明确的体现。最高人民法院1999年制定通过的《最高人民法院关于适用〈合同法〉若干问题的解释〔一〕》第4条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”该条反映了最高人民法院关于合同无效认定依据的基本态度，与《合同法》第52条规定的精神基本一致。
就学术界以及司法实践中认定农村房屋买卖合同无效的法律依据来说，其所谓的法律依据主要是国务院相关部门颁布的非行政法规类的各项规范性法律文件。例如，某法院判决农村住宅出售给城市居民的房屋买卖合同是无效的，但是法院判决的依据的却是《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》和《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》。此类通知的发文机关是国务院办公厅，而不是国务院，故此类文件既不是法律，也不是行政法规，不能作为判决合同无效的法律依据。对农村房屋买卖合同效力的认定，应以合同法原理及法律规定为依据，只要农村房屋买卖合同符合合同有效的各项要件，就应认定合同具有法律效力。此外，最高人民法院《关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第7部分第64条中关于农村房屋买卖合同有效的法律规定以及最高人民法院〔1992〕民他字第8号《关于范怀与郭明华房屋买卖是否有效问题的复函》中关于农村房屋买卖按约定交付房款以及管理房屋的买卖有效的批复的规定，从一个侧面反映了最高人民法院关于农村房屋买卖合同效力的基本态度，可以作为我国农村房屋买卖合同有效的法律依据。而一些地方法院，早已参与并推动了农房流转的进程[7]。
依据法理，政策不会影响到合同的效力，然而，基于我国特殊的国情，不得不考虑政策对农村房屋买卖的影响。对于政策阻碍，十八届三中全会已指出，“允许通过试点推进农民住房财产权抵押、担保、转让”[8]。2014年中共中央、国务院的“1号文件”也再次强调，“在保障农户宅基地用益物权前提下，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”[9]。足见在政策层面，农村房屋包括宅基地使用权在内，进入市场流转是我国经济发展的必然趋势，而作为交易形式的农村房屋买卖合同效力的认定也单纯了。
4 结语
综上，农村房屋买卖合同的效力在法律技术已经不是问题，从合同自由和鼓励交易的精神出发，以法律规定为依据来检讨农村房屋买卖合同的要件，认定合同具有法律效力，已是大势所趋。
参考文献
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[4] 李旭.农村房屋买卖存在的问题及法律对策[J].时代法学， 2007（2）：89-93.
[5] 王文军.论农村宅基地上房屋的买卖[J].清华法学，2009（5）：75-83.
[6] 罗纳德·哈里·科斯，王宁.变革中国：市场经济的中国之路[M].徐尧，李哲民，译.北京：中信出版社，2013：133.
[7] 王小乔.潜行20年，土政策5年，温州乐清：农房买卖踩着红线走钢丝[N].南方周末，2014-11-28.
[8] 中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定[Z].2013-11-12.
[9] 中共中央、国务院印发了《关于全面深化农村改革加快推进农业现代化的若干意见》[Z].2014-01-19.
房屋买卖定金合同范文第5篇
第一条、乙方同意购买甲方座落在岑巩县二农贸市场拥有
的商品房，建筑面积：平方米，第(幢)号房，用途为商用。
第二条、上述商品房的交易价格为万元整(大写。
第三条、付款时间与办法，
甲、乙双方同意在合同签后一次性付款方式付款，甲方协助乙方办理房产过户手续。
第四条、甲方收到乙方全额房款后在2014年9月1日将交易的商品方全部交付给乙方使用。
第五条、税费负担，甲乙双方应遵守国家房地产政策法规，经双方协商，交易税费等一切费用由乙方承担。
第六条、违约责任，甲、乙双方合同签订后，一律不得反悔。谁违约，按交易额3%支付违约金。
第七条、本合同一式四份，甲乙双方各执一份，有关部门两份。
甲方：委托代理人：代表人：乙方委托代理人：代表人：