房屋所有权公证书范文第1篇
在《婚姻法解释 ( 三) 》出台前一些法院认为对于父母在子女婚后参加出资的房屋登记在自己子女一方名下就应依据《婚姻法》第十八条、《婚姻法解释 ( 二) 》第二十二条的规定, 认定为对子女和子女配偶双方的赠与, 判决该房屋系夫妻共同财产。并且在《婚姻法解释 ( 三) 》出台后也有专家称本解释关于父母出资购房的规定违反了婚姻法的规定。其实父母为自己儿女购房并将产权登记在子女一方的名下这样的意思已经非常明白, 加之产权登记薄有对外公示作用, 所以在“遗嘱或赠与合同中确定只归夫或妻一方的财产为夫妻一方财产”该条文下进一步解释并不违反法的可预测性。现实案例中如果是父母付首付, 夫妻共同还贷, 房屋所有权登记在出资父母一方子女名下, 那么仅首付为父母对子女一方的赠与并视为其一方子女的个人财产。
二、按揭房中首付方对另一方之房屋增值补偿
《婚姻法解释 ( 三) 》第10 条规定其实是在夫妻财产分割平等公平的基础上注重保护第三人银行的债权。其条款背后是债务让与相关法律在婚姻法规中的细化, 同时《合同法》中合同的相对性和合同变更中债务承担的规定也体现其中。《合同法》第八十四条规定: 债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人, 应当经过债权人同意。因此为了保护银行与首付方的债权债务合同关系, 不会轻易将未还完贷款的房屋判给首付方的配偶。所以该条文并不是刻意保护离婚中的男方, 而是出于平衡离婚夫妻与第三方银行债权的利益。对于在补偿合同还是赠与合同的认定中, 其实补偿合同往往包含赠与的意愿, 在司法实践中往往被认为是赠与合同。
三、婚后出资购买以一方父母名义参加房改的房屋
以一方父母名义参加房改的房屋, 其所有权权属登记于子女和子女配偶双方名下, 可视为参加房改的父母的福利是对子女和子女配偶双方的赠与, 该房可作为夫妻共同财产进行分割。如果房产登记于原公房承租人子女名下, 则视为参加房改的父母对其一方子女的赠与, 为夫妻个人财产。若登记在子女配偶名下, 则该房视为夫妻共同财产。另外, 夫妻出资购买一方父母名下房改房的财产只能作为债权, 因未约定利息, 按照法律规定是无法主张利息的。当一方离婚时无房子居住, 可以双方协商或者经过法院判决, 由有条件一方从个人财产中给予生活困难方提供经济帮助。根据《婚姻法》42 条规定以及《婚姻法解释 ( 一) 》第二条提起诉讼请求。同时离婚时夫妻一方的“生活困难”应该是绝对的困难, 不能以离婚后生活水平明显降低而主张生活困难, 也不能因离婚后没有自己名下住房直接认定生活困难, 还要根据要求经济帮助的一方经济状况、生活能力。离婚所分的财产综合状况足以提供帮助。并且即便是认定生活困难, 也不是离婚时就可以把房屋所有权作为唯一的帮助手段。毕竟经济帮助是从另一方合法财产中拿出一部分去帮助离婚的困难者, 对实施帮助的人不能要求过高。从这对弱者援助上, 笔者认为《婚姻法》第三十八条应秉承公平理念将“照顾子女和女方权益”, 在下次司法解释中改为“照顾子女和弱者权益”, 因为它和平等原则和时代进步相悖也有性别歧视之嫌。面对高房价的今天, 离婚后的弱者应该问责于热火朝天的房地产还是冰冷的法律, 《婚姻法解释 ( 三) 》第12 条规定似乎失去了些人文关怀, 一方的出资只按照债权对待似乎有些不太公平。
摘要：90年代以来, 伴随改革开放的不断发展和社会的不断进步, “从一而终”、“嫁鸡随鸡, 嫁狗随狗”的传统婚念观已经开始淡化, 人们的思想逐渐解放, 婚姻自主意识不断加强, “离婚”也不再是让人难以启齿的话题。大部分离婚的双方最关注的问题便是财产怎么分和孩子谁来抚养。2011年8月13日最高人民法院颁布了《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释三》, 在有效解决不同地区同案不同判问题的同时, 一些类型房产分割结果也与以前大不相同。本文在聚焦争议焦点的同时从《婚姻法解释 (三) 》出台前后的异同点来讨论房屋所有权分割的变化以及新婚姻法解释的亮点和需要改进的地方。
关键词：婚姻法解释三,房屋所有权分割
参考文献
[2] 王生珍.婚姻法解释 (三) 中对房产之规定[J].剑南文学 (经典教苑) , 2013 (04) .
房屋所有权公证书范文第2篇
以及共有人同意抵押承诺书
舒兰农村商业银行贷款中心：
我们都同意将坐落在(房屋所有权证
号：，房屋编号：号)的房产抵押给舒兰农村商业银行，为借款人(身份证号)抵押贷款用于(经营或消费)。如果贷款到期后未能偿还，我们都同意舒兰农村商业银行依法处置该抵押房产来偿还贷款全部本息。
特此承诺。
承诺人：
1.房屋所有权人(签押)身份证号：
2.共有人
3.共有人(签押)身份证号：4.共有人(签押)身份证号：5.共有人(签押)身份证号：6.共有人(签押)身份证号：
房屋所有权公证书范文第3篇
一、农村房屋的特点和公证面临的诸多难题
农村房屋包括农村集体经济组织所有的房屋、乡镇企业所有的房屋及农民个人所有的房屋, 本文所指的农村房屋仅指在农村集体经济组织所有的土地上建造的属于农民个人所有的房屋。我国农村房屋的所有权是否能转移呢?答案是肯定的, 比如上世纪九十年代江苏省建设委员会规定“房屋所有权转移变更 ( 如买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等) , 房屋状况变动 ( 如翻建、扩建、拆除、倒塌、焚毁等) , 他项权利变更 ( 如设定、注销他项权利) , 应及时向村镇管理机关申请登记。”由此说明我国农村房屋也存在买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等多种所有权转移方式。但是办理农村房屋公证存在下列特点和难题:
( 一) 很多农村房屋没有办理所有权登记手续, 权属不清, 是办理农村房屋公证面临的一个首要障碍
办理房屋方面的公证, 认定房屋权属是办理不动产所有权转移的关键, 而我国农村房屋大多数是权属不清, 公证员难以分清权属。由于历史的原因, 我国农村房屋很多没有办理房屋所有权证和土地使用证。比如有的农村房屋只有准建证或宅基地使用许可证, 甚至有的农村房屋什么证都没有。权属不清, 是办理农村房屋公证面临的一个首要障碍。
( 二) 农村房屋所有权的主体复杂, 能否正确区分农村房屋所有权的主体是公证员办理农村房屋公证面临的一个重要难题
目前在公证理论界对农村房屋所有权的主体认识上存在诸多争论, 有的人认为农村房屋应与城市房产一样, 所有权认识上应该秉持基本是夫妻共有的理念。有的人认为农村房屋因宅基地是以户为单位, 农村房屋是房随地走, 所有权认识上应该秉持基本是家庭共有的理念。认定农村房屋是夫妻共有的和认定是家庭共有的双方都有充分的理由。这两种理念目前争论很大, 难以定论。由此有当事人申请办理农村房屋公证, 公证员应基于什么理念来区分房屋所有权的主体, 这是公证员办理农村房屋公证需要思考的问题。
( 三) 农村房屋是一种限制性物权, 现行我国法律法规对农村房屋所有权转移有诸多制约, 这是我们目前办理农村房屋公证面临的又一个障碍
目前我国法律对城市和农村的房屋交易规定了两套不同的管理体制: 城市房屋, 可以自由交易; 农村房屋不能自由交易。农村房屋是一种限制性物权, 主要是土地性质是宅基地使用权, 农村房屋的宅基地属于农村集体经济组织所有。因此, 在办理农村房屋公证时必须综合考虑我国现行法律法规对宅基地使用权方面的规定, 我国对农村房屋的管理规范, 归纳起来主要有以下几点:
1. 不允许一户农民有两处 ( 含两处) 以上宅基地
《中华人民共和国土地管理法》 ( 下称土地管理法) 第六十二条规定, 农村村民一户只能拥有一处宅基地。这意味着已经有一处房屋的农民不得再拥有其它农村房屋。
2. 禁止农村房屋向城市居民流转
国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》规定, 农民的住宅不得向城市居民出售, 有关部门不得为购买的住宅发放土地使用证和房产证。
3. 宅基地使用权不得出让、转让或者出租
《土地管理法》第八条规定, 宅基地和自留地、自留山, 属于农民集体所有。第六十三条规定: 农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租于非农业建设。
4 有关农村房屋产权管理的法律、法规缺乏, 农村房屋管理机构不健全。
二、采用证据学中的自认规则是办理农村房屋公证收集证据的一条重要途径
上述论述了农村房屋所有权主体复杂, 权属难以认定, 导致我们在公证实务中不敢办理有关农村房屋方面的公证。实际上办理农村房屋公证, 不管是继承公证, 还是赠与等公证, 都是需要由公证员去收集证据, 通过收集的证据所形成的证据链从而使公证员能够对当事人的农村房屋公证申请予以进行公证证明。要认定农村房屋的权属, 除了有关部门对该房屋所保留的档案或者所出具的权属证明外, 还有证据学中的自认证据规则也是认定农村房屋权属的一条重要途径。
自认是指一方当事人在诉讼过程中。对他方所主张的不利己的事实予以的承认。我国法律仅对诉讼上的自认作了规定。诉讼上的自认可以产生两个法律后果: ( 1) 约束当事人的效力。当事人一方对对方当事人提出的事实承认的。对方当事人就承认的事实不再负举证责任, 作出自认的当事人也不得在诉讼中提出与自认事实相矛盾的主张, 双方当事人也无须对自认的事实进行质证和辩论。 ( 2) 约束法院的效力。当事人的自认可以成为法院确认案件事实的依据, 所以正常程序上涉及自认部分的调查和辩论不再进行, 但涉及身份关系的案件和涉及国家利益、社会公共利益或他人合法权益的事实不受当事人自认的约束。自认构成是指自认成立所必需的一切主客观要件的总和。一般来说, 自认构成必须具备三个要件: 第一, 须是诉讼正在进行, 且于诉状准备或言词辩论时, 或在法官面前为之; 第二, 须就对方当事人主张不利于自己的事实, 承认为真实; 第三, 须为声明或表示。这是我们诉讼上的自认。公证被有的学者称之为“准司法”活动, 因此我们也可把诉讼上的自认推广到办理农村房屋公证上, 公证活动中的自认构成要件本人认为也可分为三个方面: 第一, 须是公证受理后, 公证办结前, 且于在接受公证员的询问时, 或在公证员的面前为之; 第二, 须就陈述某个主张不利于自己的事实, 承认为真实; 第三, 须在公证员面前的声明或表示或在公证员制作的询问笔录文档中。在公证的受理审查阶段, 是公证员亲自面见并询问全体公证当事人的环节, 所以我们应该高度重视询问笔录的制作, 充分发挥自认证据规则的作用。我们在制作农村房屋公证询问笔录时, 公证员应主要从以下两个方面考虑农村房屋权属问题。
( 一) 如果当事人的农村房屋既有农村房屋所有权证, 也有集体土地使用证。当事人如果持有农村房屋所有权证, 那就说明其房屋产权得到了有关部门的一次权属认定。同时我们根据婚姻法中的相关条款, 我们可有充分理由得出其房屋产权是夫妻所有还是个人所有的结论。但是农村房屋的权属并不是上面认定这么简单, 因为当时颁发农村房屋所有权证部门并不真正是房屋管理部门, 其权属认定没有按照相关的法律法规去做, 还有该农村房屋的宅基地是以户为单位做出申请的。所以该农村房屋权属可能就存在着夫妻共有的例外, 房屋权属就有可能是家庭共有。在这里, 我们就要充分发挥自认证据的规则, 根据该农村房屋的档案所涉及的所有家庭成员, 并对全体家庭成员进行权属询问, 制作询问笔录, 通过他们的自认, 发挥自认证据规则的作用, 我们就可从而得出该房屋是夫妻共有还是家庭共有或个人所有等正确的权属结论。
( 二) 如果当事人的农村房屋没有农村房屋所有权证, 只有集体土地使用证或准建证。或者农村房屋没有任何相关证件。这里我们应注意的是该农村房屋的权属没有经过任何部门的权属认定, 那它的房屋权属如何认定? 根据我国物权法的相关规定, 对于因继承、受遗赠、合法建造等非基于法律行为而取得的物权, 其物权自继承或受遗赠或建造行为成就时生效。由此可认为, 该农村房屋如果从来没有领取相关房产证, 物权是从该房屋建造完毕时形成生效, 其权属主体便是该农村房屋的出资建造人。核实出资建造人, 是认定此种房屋权属的关键。在实务中, 首先我们可通过村委会或村镇建设管理部门出具证明来核实出资建造人。一般来说, 对于农村房屋是谁出资建造, 该房屋所在村委会是比较知情的。农村建设房屋, 除了土管部门申请宅基地外, 还要到村镇建设管理部门申请建设许可。因此, 村委会或村镇建设管理部门出具的权属证明是一种可信赖的证据。其次, 我们还要充分发挥自认证据规则的作用, 根据该农村房屋的档案所涉及的的家庭成员, 或者对该农村房屋全体家庭成员进行权属询问, 制作询问笔录, 通过他们的自认, 我们也就可得出该房屋是夫妻共有还是家庭共有或个人所有等正确的权属结论。自认证据规则在我们办理农村房屋公证中有广阔的空间, 我们应充分认识自认证据规则在办理农村房屋公证中的巨大作用, 认真制作询问笔录。询问笔录也就是证据中的“当事人的陈述”证据, 是我们办理农村房屋公证“确权”依据的一个重要证据。
三、农村房屋所有权转移应当先由国家土地管理等相关部门审批农村房屋受让人资格是我们办理农村房屋公证的前置程序办理农村房屋公证, 除了明确房屋的权属主体外, 更重要的是我们还要知道农村房屋所有权转移受让方是否能享受宅基地使用权的资格。我国农村房屋所有权转移一般来说有下列几种形式: ①买卖; ②赠与③继承④析产⑤遗嘱或遗赠等。我国《物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让, 适用土地管理法等法律和国家有关规定。根据物权法的公示原则, 农村房屋所有权转移以及其项下的宅基地使用权转移都需要分别去房管部门和土管部门去登记, 分别登记之后, 农村房屋所有权受让人才取得真正的物权。公证的职能是对当事人申请提出的房屋所有权转移过程中产生的协议 ( 如赠与、析产等) 或法律事实 ( 如继承、遗赠等) 提供公证证明。但正因为本文前面论述的农村房屋是一种限制性物权, 现行我国法律规范对农村房屋所有权转移有诸多制约。特别是以下两个方面的因素使我们必须坚持对办理农村房屋公证应当先由土地管理等相关部门审批农村房屋所有权能否转移给受让方的原则。
首先农村房屋受让人身份的认定方面。《房屋登记办法》第八十三条、第八十六条规定, 农村集体土地范围内的房屋申请初始登记或转移登记时, 都需要登记部门认定申请人是否属于该农村集体经济组织的成员。如何确定农村集体经济组织成员的资格, 我国目前尚没有明确的法律规定。认定农村房屋公证申请受让人是否是农村集体经济组织的成员不是我们公证的职能。农村房屋公证申请受让人是属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明应该由村民委员会和所在乡镇部门出具比较可行。
其次农村房屋所有权转移应该坚持“先地后房”原则, 这与国有土地上的房屋转移登记“先房后地”正好相反。农村房屋所有权转移之所以是“先地后房”, 因为农村宅基地使用权是一种带有身份性质的财产权, 与农村集体经济组织成员的资格联系在一起的。我国《土地管理法实施细则》第六条规定依法改变土地所有权、使用权的, 因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的, 必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请, 由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。土地所有权、使用权的变更, 自变更登记之日起生效。依法改变土地用途的, 必须持批准文件, 向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请, 由原土地登记关依法进行变更登记。《房屋登记办法》第八十六条也规定了房屋所有权转移必须先进行宅基地使用权变更登记。房屋所有权依法发生转移, 申请房屋所有权转移登记的, 应当提交下列材料: 宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明。农村房屋所有权的转移是否符合《土地管理法》及其实施细则规定的宅基地使用权变更登记条件, 需由土管部门做出前置认定比较合适。上述办理农村房屋所有权转移公证的复杂性, 笔者所在地公证处就为此专门与农村房屋公证所涉及的土管部门、房管部门、村镇建设办等有关部门进行沟通协商, 达成了当事人要申请办理农村房屋公证, 农村房屋所有权受让人资格必须先由土地管理等相关部门审批的前置程序规定。如果对农村房屋所有权受让人资格有关部门进行了前置认定, 那我们对办理农村房屋所有权转移涉及的买卖、赠与、交换、转让、继承、分析等公证就有了坚实的法律基础。
摘要：目前公证业界对宅基地使用权办理继承公证持否定态度, 但对办理宅基地使用权项上的农村房屋公证相对持肯定态度, 在实践中各地也有不同做法。有些地方办理农村房屋公证对农村房屋项下宅基地使用权采取回避办法是不可取的。实际上我们只要认真把握好农村房屋的性质、特点以及国家有关农村房屋方面的法律法规以及政策等, 农村房屋的公证就可大胆办理。
关键词：公证,农村房屋,自认证据,审批前置
参考文献
[1] 叶自强.论自认法则[J].宁夏社会科学, 1996.
[2] 刘羽梅.农村房屋买卖行为效力初探[N].人民法院报, 2007-4