筹资方式下房地产论文范文第1篇
【关键词】双循环 房地产市场 房住不炒
2021 年是我国“十四五”规划的开局之年，党中央作出重大战略部署，提出要推动形成“以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。双循环新发展格局的提出，对房地产市场产生了重大影响。
双循环新发展格局下房地产市场面临的挑战
挑战一：防止高房价对居民消费形成“挤出效应”。畅通国内大循环，首先需要扩大内需，释放内需潜力。而前些年不断飙升的房价对居民消费形成“挤出效应”，居民支出占比不合理，在一定程度上导致内需乏力。近年来，中国居民消费率不升反降，居民资金大量投入房地产市场，居住消费挤占了其他消费。刺激消费，扩大内需，是打通内循环的迫切需求。如何防止高房价对居民消费继续形成“挤出效应”，如何释放被困在高房价中的居民消费，是内循环背景下制定房地产政策的首要之义。高房价的背后除了炒房行为，还涉及我国当前用地制度和用地结构不合理、用地供需不平衡、特大城市土地供应匮乏等深层次原因。同时，扩大内需也倒逼我们对土地制度进行深层次改革，从供需两端同时发力，构建房地产市场调控的长效机制。
挑战二：防止宽松货币政策下房市的“泡沫效应”。疫情导致经济停摆，美联储宣布“开放式资产购买计划”，采取历史上最为宽松的货币政策。不限量量化宽松政策使得美元在全球泛滥，大水漫灌，进而推高各国资产价格，催生市场泡沫。为了应对疫情冲击，我国强调稳健的货币政策更加“灵活适度”。在相对宽松的货币环境下，房地产市场出现“V”型反弹，深圳等多个城市房价出现快速上涨现象。住建部、中国人民银行召开重点房地产企业座谈会，再次释放“房住不炒”和“稳地价、稳房价、稳预期”的调控信号，宣布形成重点房企资金监测和融资管理规则。打通内循环，需要对实体经济进行精准滴灌，同时要通过金融管制，严防房地产泡沫产生金融风险。对房地产企业而言，这将导致融资压力上升，销售回款受限，如何去杠杆、降负债、保持现金流充裕、提高投资精准度，将是房企在新形势下面临的必修课。从房地产市场调控的角度来看，在打通内循环带动国内国外双循环的过程中，既要防止过多资金进入房市吹大泡沫，引发金融风险;又要防止房地产业虹吸实体经济资本，实体经济被抽血;也要防止楼市政策一刀切，对正常的市场需求造成误伤。
挑战三：防止土地成本对创新产生“抑制效应”。由于政治和经济等因素，逆全球化浪潮袭来，我国很难再继续依赖全球分工体系发展经济，必须通过核心技术创新来构建更为可靠的产业链和供应链。在这种压力下，需要防止土地价格飙升，导致企业运营成本提高，挤占企业研发经费，抑制企业创新能力。双循环新发展格局下，我國将从国际代工为主的出口导向模式，转变为内需主导带动全球化的新型发展模式。传统的出口导向型经济中，我们依靠成为世界工厂、制造大国来推动经济增长。各个地方政府争相通过廉价的工业用地来招商引资，地方政府竞争导致的低成本土地要素成为经济发展的重要推手。同时，畸低的工业用地价格也导致地方政府高价出让居住用地以弥补“损失”，进而推高房价，加重居民购房负担，抑制消费和创新。当出口导向型经济转变为内需主导型经济后，我国将打造具有自主核心技术的产业链，传统工业园区也会随之发生改变。传统工业园区是以生产制造型企业为主体，而新型工业园区将转变为科技研发型企业为主体，园区的办公和生活设施都会进行相应的升级改造。在新发展格局下，既要顺应企业新需求、创新用地制度、降低用地成本，又要优化建设用地供给中的工业、住宅和商业用地结构，防止地价过高抑制消费和创新。
双循环新发展格局下房地产市场将迎来哪些机遇
机遇一：畅通内循环需要房地产业发挥产业升级带动效应。房地产业与国民经济中绝大部分产业有关联性，具有产业链长、波及面广、对相关产业带动作用大的产业特性。我国房地产市场政策性较强，市场化程度较低，房地产业发展速度很快，但在很长时间内总体上处于低质量、粗放式发展阶段。面对双循环新发展格局，房地产业不应该只起到短期拉动消费刺激经济的作用，而是要从粗放式增长方式向集约化内涵式增长方式转换，推动科技资源和科技人才在房地产业集中并优化配置，实现房地产业自身的产业升级和高质量发展，加强房地产业对智能、环保、科技等相关产业带动作用。住房消费升级是拉动内需、打通内循环的重要环节之一。市场新需求将为房地产业带来新机遇，推出功能优化、居住舒适、环境优美的高质量创新住宅产品，可以满足后疫情时代人们对于美好生活的需要，引领未来生活方式，推动住房消费升级，进而拉动内需。新基建中5G、大数据、人工智能、城际高速铁路等新科技的应用将会给房地产业带来发展新机遇，为传统房地产开发价值链提升提供新的增值空间。从智慧工地、智慧建筑、智慧安防、智慧看房、智慧营销，到智慧停车、智慧社区、智慧家居等，发展新基建所营造的智能化环境，将为传统房地产业注入“云动力”，房地产上下游产业也将获得更为广阔的市场空间。
机遇二：促进双循环需要房地产开发释放“都市圈”效应。创新需要生态条件，都市圈是新科技和新产业的策源地、集聚地，是承接国家战略的区域集群空间形态。推动都市圈一体化既离不开房地产业的参与和贡献，又需要建立城市间房地产调控协同机制，防止都市圈成为炒房新热点，透支都市圈未来发展空间。都市圈一体化有利于我国形成国内开放大市场，吸引全球创新要素。创新科技的关键是创新人才，这就需要在都市圈进行房地产综合开发，构建全球性宜居城市，营造适合高技术创新人才居住的宜居环境，助推创新性企业吸引和留住全球高端人才，推动产业链向高端发展。都市圈一体化还有利于改善大城市土地资源短缺等问题，为房地产市场提供结构性增量需求。通过轨道交通的连接，都市圈的外圈层可以开发新型产业地产、休闲农业地产、仓储物流地产、文旅地产、康养地产、教育地产、大数据中心等新型房地产，充分释放都市圈的辐射效应、集聚效应和规模效应。新兴产业的集聚和升级将和房地产业的升级改造互促互动。都市圈的核心圈层可以通过都市更新，结合我国老旧小区改造政策，完善小区公共配套和基础设施，提升都市社区养老、托育、医疗、卫生、体育等公共服务水平，为房地产及钢铁、建材、电梯、家装、家电、家政乃至物联网、人工智能等上下游产业带来机遇。
机遇三：统一大市场需要城乡建设用地形成整合效应。要发挥国内超大规模市场优势，释放内需潜力，首先要建立统一的全国大市场，打破区域间阻碍要素流动的藩篱。实施乡村振兴战略，是盘活城乡经济、驱动国内大循环、打通全国统一超大规模市场的重要引擎。首先，乡村振兴可以创造巨大的投资市场。疫情之后，为补上“三农”领域突出短板，引导农村生产消费“双升级”，农产品仓储保鲜冷链物流设施建设工程、现代农业园区建设工程、农村人居环境整治工程、智慧农业和数字乡村建设工程等领域，都会为房地产投资提供新的蓝海市场。其次，乡村振兴可以重塑巨大的消费市场。乡村振兴将极大地促进农村和城市双向消费，实现产业和消费双升级，重塑城乡一体的消费市场。随着国家对农村投资的加强，农村和农业实现转型升级，现代化乡村将为城市提供更加高端优质的农产品和乡村旅游产品，推动城市消费升级。农村一二三产业融合发展将促进企业和市民下乡创新创业，催生新产业新业态，为新型地产提供开发经营空间，形成新的消费形态。农村产业园区和产业集群的涌现，可以带动农民就业增收，反过来又会增强农民消费能力，扩大消费市场，盘活城乡经济。
双循环新发展格局下房地产市场的应对策略
新发展格局下，机遇与挑战并存。房地产市场应该坚持“ 房住不炒” 的发展方向， 顺应潮流， 采取“1+2+2+N”发展策略，在助推双循环的同时，赢得更大的发展空间。
一条基本原则：坚持“房住不炒”，促进内涵发展。习近平总书记在党的十九大报告中提出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。新发展格局下，我们应该坚持这个根本原则，寻找更为精准的政策工具，优化调控政策，落实“房住不炒”。房地产业应该寻求内涵式发展，避免成为刺激经济的短期工具。房地产企业应该去杠杆、控成本、提品质，向精细化管理要效益，不能再像卖大白菜一样卖房子。双循环新发展格局下，我国以前的低成本要素优势逐渐消失，房地产业的发展也应从要素驱动向创新驱动转变，引导房地产企业技术创新，提升房地产产品科技含量。首先，利用创新技术来降低成本，进行精细化管理，重塑房地产价值链。其次，利用数字技术、人工智能等高科技对房地产垂直领域进行渗透，催生房地产领域新模式、新业态，刺激新消费、助推新经济。最后，应加快制定房地产科技统一的行业规范和国家标准，引导房地产企业进入新兴市场，增添数字红利。
两个基本方向：引导供需平衡，促进城乡融合。防止高房价挤占居民消费、“反噬”实体经济，除了在需求端打击炒房行为，抑制投机性需求之外，还应该从供给端着手，深化房地产供给侧结构性改革，调整大城市土地供给，通过促进供需平衡来控制房价。促进供需平衡首先应创新用地制度，增加长三角、京津冀、粤港澳、成渝地区等都市圈和城市群的土地供应。通过人地挂钩、抑制投机、增加供给等房地政策，防止都市圈出现地产泡沫，为我国世界级创新平台和增长极的打造提供要素保障。品牌房企可以與产业企业及地方政府合作，开展产城运营，创新收益模式，开发全产业链式产业新城，打造城市和乡村融合发展的世界级宜居宜业都市圈。此外，对建设用地供给的空间布局进行结构性调整，推动建设用地指标分配与人口流向相匹配。深化宅基地制度改革和集体经营性建设用地入市等农村土地制度改革，促进城乡居民住房权益平等化、城乡经营性建设用地权益平等化，构建全国统一、城乡融合的房地产市场，为畅通国内大循环奠定要素基础。
两大基本保障：保障住房权利平等，保障公共服务平等。只有完善基本公共服务和住房保障，推进住房权利平等、公共服务平等，才能解决城乡居民后顾之忧、释放居民消费。首先，结合安居工程和扶贫政策，确保城乡贫困户和低收入者“住有所居”，提升低收入者的消费能力。其次，针对中等及中低收入家庭、新市民等“夹心层”制定住房扶持政策，深化创新共有产权住房试点，释放中等收入者的消费需求。再次，加大人才公寓和租赁住房的供给，满足高层次人才和新就业职工等群体的住房需求，提升城市竞争力。最后，推进都市更新和城市修补，对老旧住房提质改造，建立老旧小区改造长效机制，升级住房消费模式，推动基础公共服务普及化，在改善旧城区居住条件的同时，最大限度带动和激发居民消费潜力。
N个精细化创新：针对高新企业，降低用地成本。适应研发型企业新需求，创新工业园区用地政策，制定精细化的土地供应管理制度。探索创新总部企业总部用地供应政策，允许总部用地配建商务公寓等配套设施，规范、完善企业用地权利，破解总部企业发展瓶颈，增强总部经济效应。充分运用宅基地三权分置、集体经营性建设用地入市等农村土地制度创新红利，针对高科技研发型企业制定用地优惠政策，鼓励中小微研发企业利用集体经营性建设用地修建研发办公楼和配套员工宿舍，降低成长型科技企业的用地成本，增强企业创新活力。深化集体建设用地建设租赁住房试点，创新集体土地收益分配机制，进一步探索利用集体建设用地修建创客小镇、科技创新园区等，为科技创新人才提供发展空间。
筹资方式下房地产论文范文第2篇
[摘 要]房地产行业的发展对于整个地区的经济发展具有重要的促进作用。房地产行业在经济发展中不仅有促进税收的作用，而且能推动相关产业的发展。但是近年来，我国大力推动供给侧结构性改革。在此背景下，我国房地产行业的实际发展水平与行业规划之间存在着巨大的差异，不利于房地产行业的进一步发展。文章分析房地产市场供给侧改革暴露出的问题，并针对房地产行业的这些问题提出切实可行的参考意见。
[关键词]房地产;供给侧;市场
[DOI]10.13939/j.cnki.zgsc.2019.36.074 近年来，我国大力推动供给侧改革，这也给处于低谷当中的房地产行业带来全新的发展机遇。目前，我国房地产行业发展仍然呈现出供需不平衡的现状。因而，在下文当中笔者将对这一现状进行分析，力求推动我国经济与房地产行业的同步发展。
1 在供给侧改革背景下房地产市场面临的问题
1.1 供给侧改革给房地产行业带来的政策影响
目前，我国实施的是土地公有制的土地制度，该制度对于房产业的发展具有重要作用。即公有制制度会直接影响到土地供应方式、土地供应结构以及土地供应量。要想发展房地产行业，首先要确保土地资源储存量充足，其次要合理进行土地功能分配，进而才能实现对于房地产行业的宏观调控。
1.2 供给侧改革给房地产行业带来的影响
供给侧改革的实行对我国房地产行业共有两方面的影响，第一是对于企业存款利率的影响，第二是对于企业运行模式的影响。首先，以国内房地产企业的运营模式为基础进行分析，目前我国的房地产企业无论大小与规模，其运营过于依赖金融机构的房贷活动。如果房地产企业在生产经营中出现了问题，那么为其提供房贷的金融机构也需承担相应的责任，进而导致我国经济发展愈加泡沫化。现阶段，我国对于金融行业的宏观调控主要体现在两个方面：一是对于存款准备金的宏观调控，二是对于存款利率的宏观调控。如果在经济运行过程当中，中央银行对利率进行了上调处理，在这种情况下，对于想要购买房产的人来说，在相同的时间内他们需要支付的利率要比上调利率前多得多。所以大多数购房者都会选择直接还清所有贷款，或者是一次性付清房款。利率的上调不仅会对购房者产生影响，还会对投资者产生影响，会降低投资者的收益，因而投资者可能会撤出资金再寻找其他的投资，导致房地产行业的商品房供给过剩，出现大量空房的现象。
1.3 供给侧改革给房地产行业带来的环境影响
人们对住房要求的不断提高，推动了房地产行业的发展。大量荒地被开发，甚至呈现出开发过度的状况。而过度开发会引发一系列的环境问题。尤其是人们对住房的高要求，开发商开始逐步重视周边配套设施、楼间距等问题的建设。
2 房地产市场供给侧改革的对策
2.1 基于政府层面的路径
政府作为国家职能部门，对于经济发展具有重要的调控作用。此外，政府的理论指导与行政政策还能推动我国经济的发展。在房地产行业的供给侧改革当中，政府部门充当着主角的角色，政府对于维护房地产行业的健康发展具有重要作用。
（1）多措并举，优化现存房地产供给结构。实施房地产行业供给侧改革最首要的任务便是去库存。而要达到这一目的首先应考虑到两方面的内容。第一，可以将棚户区改造和房地产市场发展相结合。采用多种方式，例如直接货币补偿以及商品房住房团购，激励拆迁户购房，进而增加房地产市场的需求量。监控好新建安置房，通过多项政策，改善棚户区居民的居住环境。此外，政府在进行棚户区拆迁时还可以减免费税，积极鼓励各企业注重社会效益，推动行业发展，主动向棚户区住民让利，改善棚户区居民的居住环境。第二，现阶段，消费者对居住环境的要求越来越高。因而政府可以着力改善闲置新房周围的基础配套设施情况，尽可能满足消费者对于住房的要求，进而激发消费者的购买热情，比如说在商业住宅附近建设物流企业、学校以及医院等基础的配套设施。
（2）因城施策，严格控制企业供应节奏。为提高房地产企业的生产经营效率，政府可根据各地区的实际情况，合理把控房地产行业的发展，对土地供应结构进行严格控制。所以房地产管理部门在调节房地产市场的过程当中应该将房地产用地的调控作为工作重点，通过供给侧改革对低端供应和无效供应进行整合。从目前我国不同地域之间的发展情况来分析，在供给侧改革的过程当中应综合考虑到城市发展规划以及商品房库存等多项因素，此外还应充分考虑到当地居民的实际需求，确保经济增长、人口增长与房地产市场的发展相适应，对房地产市场进行合理规划，进而维护我国房地产市场的平衡发展。
2.2 基于企业层面的路径
（1）突破区库存，重塑供求平衡。为了进一步推动房地产市场的良性发展，房地产开发商应该对现有商品房进行合理定价，进而促进需求，维护房地产行业发展的供需平衡。如果购房者的消费意愿下降，进而导致商品房价格大幅度下降，房地产行业就会呈现出极度的供需不平衡现象。因此房地产要想进一步发展必须改变这一现状。所以各房地产企业在定价之前可以做好市场调查，充分了解消费者的购房需求与实际的市场变化，在房地产市场过冷的时候采取必要的降价措施，缓解开发商的资金压力，维护资金链的正常运转。此外，为了确保房地产行业的良性发展，一些规模较大的企业也可以兼并、收购小的企业，对闲置商品房进行集中处理，充分借助新媒体等媒介对现有的房产资源进行大力的推广与营销。
（2）突出提升品质，满足有效需求。伴随生活水平的提升，人们对居住环境的要求只会越来越高。在过去，人们认为房子只不过是一个休息的场所，而现在人们更加注重生活品质与人生价值的实现。因此房地产開发商应该全面了解消费者的需求，满足其生理需求与心理需求，为消费者提供舒适、安全，具备生活品质的住房。
2.3 基于个人层面的路径
以个人层面的角度来分析，作为房产的投资者，应该正确认识其价值属性、金融属性以及商品属性，在进行房产投资时对该房产进行理性的分析，降低投资失败率。而以政治经济学的视角来分析，人们购买商品最主要的原因是其具有价值属性、金融属性以及商品属性，能够满足消费者的某种需求。以我国房地产行业发展的现状为基础来分析，人们购买住房是因为它能够给人遮风挡雨，给人一种心理上的安慰。所以说要想推动房地产行业的发展，开发者不能只重视其商品价值，而要充分发掘消费者的需求，使商品房的建设与消费者的需求相适应。
3 结论
从我国整个房地产行业的发展态势来分析，其仍然处于发展的初级阶段，因而在经营与建设的过程当中或多或少会出现一些问题，而这些问题会直接导致房地产市场的需求与供给极度不平衡。因而在发展过程当中房地产开发商应综合考虑到多方面的因素，采取必要措施激发消费者的购买热情，确保国内房地产市场的供需平衡。参考文献：
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[8]刘彤，杨海燕. 基于消费者决策视角的 2010—2011 年土地政策导向分析———以四川房地产市场为例[J].西南民族大学学报（人文社会科学版），2012（1）.
[基金项目]哈尔滨商业大学校内项目“哈尔滨市房地产市场供给侧改革路径研究”（项目编号：18XN061）。
[作者简介]沈爱华（1976—），女，汉族， 黑龙江哈尔滨人，哈尔滨商业大学，硕士，副教授，研究方向：工程项目管理、房地产市场。
筹资方式下房地产论文范文第3篇
[摘 要]伴随着我国经济的快速成长，国民生活质量的不断提高以及城市化进程的加快，我国居民楼及商品房项目飞速发展，基于房地产及其有关产业的顺利成长，大幅度拉动了地方经济的增长，房地产经济成为国民日益关注的支柱性产业。在国内各个地方，房地产项目的开展力度持续增大，与此同时，房地产经济所面对的问题也开始涌现，文章首先阐述了目前我国房地产经济的发展现状，其次分析了新形势下房地产经济的发展趋势，最后总结了新形势下房地产经济的发展策略，目的是为房地产经济的以后发展提供指导，保证其稳固成长。
[关键词]新形势；房地产经济；发展趋势
房地产所涵盖的内容比较多，是提升人民生活质量的关键产业，而且是推动国民经济繁荣不可或缺的手段，在平时生产生活中有着难以磨灭的功能。最近几年，我国房地产成长飞快，其中难免出现一些问题，为了保障房地产获得长期稳定发展，必须采取措施予以解决，并准确把握其发展趋势。
1 目前我国房地产经济的发展现状
1.1 积极方面
近些年，房地产经济的成长速度惊人，房地产产业的规模也在持续增大，明显推动了国民经济的繁荣。房地产的发展在很大程度上拉动了装修、建材、家居等关联产业的发展，为国民经济的进步再次贡献了力量。除此之外，房地产经济的飞速发展也显著提高了人们的生活水平，在衣食住行领域，住是最基础的需要，尤其是在当今城市化的推进下，房地产明显地给人们的生活带来了改变。
1.2 消极方面
1.2.1 房价上涨幅度过大
如今，我国处在城市化建设的关键时期，城市人口大面积增多，这无疑增加了住房的压力。但是住房用地并不是无限的，开发的权力由政府掌握，当严重缺乏住房用地时，就会出现住房供不应求的状况，最终导致房价大幅度上涨。而一直上涨的房价会造成很多消费者认为房子会继续增值，有很大的利润空间。如此又激化了房价的上涨，给房地产经济的稳定发展带来阻碍。
1.2.2 房地产市场有待规范
目前，我国房地产市场中的保障性住房等必需的住房供应量相对少，但是高端住房供应量较大。如此不恰当的供需结构会导致房价的上涨，有碍于提升人们的生活水平，保证住房质量。此外，房地产行业的利润相当高，对其入门条件也未做准确规定，促使各行各业陆续加入到此行业中，进而导致开发商水准参差不齐，因此对于房地产市场需要予以整顿。
1.2.3 商品房空置面积较大
根据有关调查可知，当前我国商品房空置面积一直在增多，主要是由于消费者的现实购买能力有限。首先，如前所述，我国的房产结构很不合理，高端商品房较多，价格太高，普通居民根本无力消费。其次，我国居民贫富差距大，虽然人均收入在逐渐增多，但现实中很多人依旧支付不起房价。这就导致商品房的的空置面积依旧比较大。在这种情况下，房地产开发商又不愿薄利多销，始终不降低价格，久而久之，就产生了房地产经济泡沫，很大程度上阻碍了房地产经济的顺利成长。
一、2 新形势下房地产经济的发展趋势
2.1 房价日渐稳定
如今，我国房价增长过快，不仅有碍于国民生活水平的改善，也有碍于国民经济的顺利成长。但是在国民经济发展日渐稳定，市场经济逐渐优化以及政府多项调控政策的作用下，以后的房价一定会渐渐稳定下来。而房价稳定的时间以及价格则会由于各地房地产政策的不同而各有差别，同时各个地方房地产经济泡沫化程度也是有差异的，所以对各个地方的价格确定和稳定的时间也有着不一样的影响。
2.2 房地产市场逐渐成熟
纵观我国房地产经济的整体发展态势，正处在比较繁荣的时代，虽然在现在的成长中存在着很多需要化解的问题，也处于探索时期，但是我国房地产经济的整体发展势头还是良好的。与此同时，国家持续颁布有关的制度规定，对房地产经济予以合理高效的管控，以便指引房地产经济向健康稳固的方向发展。此外，在宏观经济政策下，国内房地产经济的发展也应遵守市场发展定律。透过现有的政策可以看出，房地产市场应该在优化低收入群体的居住 环境上加大投入，关注资源的合理使用，以达到房地产市场永续发展的目的。
2.3 房地产的供需结构趋于合理
面对房地产经济的持续繁荣，我国努力调整房地产的自身结构，从源头上缓解房子的供需矛盾。首先减少对高端住宅的开发生产，扩大对普通住宅的生产量，以此实现更多普通民众的住房愿望。其次严把房屋质量关，大幅度控制因豆腐渣工程而建造的危房，从而使消费者的买房欲望直接上涨。最后，房地产开发商继续开拓筹资途径，这样能够确保资金的顺利流通，增强抵御风险的能力，推动房地产经济的飞速成长。
42.4 更加注重保障低收入群体居住环境
低收入群体处于比较弱势的地位，保障低收入群体的基本利益，是各级政府近些年来着力开展的任务，尤其是针对低收入群体的居住环境，政府借助棚户区整改项目、投资保障性住房建设等项目，给低收入群体带来了崭新的居住环境，包含住房构造规划、住房条件改善、公共设施完善等层面。除此之外，這些年来政府一直在增加资金投入，完善城市居民尤其是低收入群体的居住环境相关设施，比如学校、医院、幼儿园、商场、图书馆等公共设施，尽最大努力满足人民群众的精神需求和物质需求，为构建美丽城市、宜居城市，付出了很大的心血。
3 新形势下房地产经济的发展策略
3.1 加强政府指导，合理规划房地产市场
政府需要制定有关的房地产市场准入规则，加强其指导作用，合理规划房地产市场，在当下房地产行业市场过热的状况下，采取恰当的手段予以降温。增加有关准入规则的规定，尤其注意抵制海外资本进入中国房地产市场做出一系列投机行为，通过控制资本过多地进入房地产行业，来确保房地产行业稳定、顺利地成长壮大。
3.2 政府给予优惠条件保障经济适用房建设
当前，针对各地经济适用房的建设，政府有必要赋予足够的优惠待遇。经济适用房的建设是解决低收入群体住房问题的关键一步，针对建设经济适用房所需的土地资源，要提供多项政策上的优惠条件，而且要从严监督经济适用房的建设过程，确保经济适用房具备高标准的质量，注重对住宅附近环境、医疗设施、学校、商区等公共设施的建设，提升居民幸福感。
3.3 强化宏观调控力度
我国必须更深层次地强化政府的宏观调控力度，借助有关政策的施行更大程度地整顿房地产市场，使其更加正规。首先，要遏制“炒房”行为，例如可以制定房地产税、二手房转让税等制度来控制社会大众对房地产的炒作。与此同时，提升银行等金融机构的贷款利率，削减购买者的消费意愿，也可以施行差异化信贷管理，例如购买者在购入第三套房时银行拒绝放贷，严厉打击炒房行为。除此之外，有些房价偏高的地方可以制定有关政策压低房价，如此也有助于减轻消费者的房贷压力，鼓励其买房，从而达到保证房地产行业健康顺利发展的目的。
3.4 建立并完善法律法规制度
在整顿房地产行业的同时，不可忽视的一点是建立并完善相关法律法规制度。如今房地产市场的不正规与有关法律不完备有着密不可分的关系。所以，国家必须制定相应的制度严格惩治恶意竞争、不遵守法律的房地产开发商，以便更为有效地确保市场活动的有序进行，为房地产行业的顺利发展提供坚实的后盾支持。
4 结 论
“衣食住行”问题，尤其是房子问题，是广大社会群众最为关心的大事，从古至今，中国人就把房子看得很重要，拥有了自己的房子，才会感到安全，生活才会有基础保证。最近几年，城市化进程急剧加快，人民生活质量也在日益提高，人们逐渐拥有多套房，对住宅的需要，已然从基本需要向改善型需要转变，在这样的新形势下，中国房地产市场必须与时俱进，适应时代的进步，向更长远的目标进发，为推动国家经济进步，增强人民幸福感而做出适当改进。
参考文献：
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筹资方式下房地产论文范文第4篇
【摘要】美国次贷危机在2007年2月首次引起了世人的关注,2007年8月升级成全球金融风暴,住房抵押贷款公司申请破产,投资银行和商业银行普遍发出盈利预警,全球主要股市指数应声而跌,次贷危机使全球经济陷入衰退。探究本轮次贷危机的成因可以使我们从危机中吸取教训,在积极发展房地产和金融市场的同时,理性而审慎的对待发展过程中积累的风险,加强风险防范意识,提高风险管理能力,以保证我国房地产和金融市场的稳定健康发展。
【关键词】次贷危机 房地产 可持续发展
2007年2月,美国第二大次贷机构新世纪金融宣布2006年第四季度业绩将出现亏损,美国次贷危机浮出水面。在随后的一年多时间里,次贷风险全面暴露,住房抵押贷款公司濒临破产,对冲基金被迫清盘,投资银行宣布亏损,商业银行和保险机构也遭受了重大损失,全球股市应声下跌,次贷引发的信用风险最终演变成一场全球性金融危机。对我国经济的发展也创伤严重,且现在还愈演愈烈。对此我们应该引以为鉴,从宏观和微观层面探究次贷危机的根源,从中总结经验教训,将有助于我国房地产和金融市场的健康稳定发展。
一、次贷危机发生的原因
2007年以来,美国房屋销售量和房地产价格连续下滑,是导致美国次贷危机的直接原因。而次贷危机使银行信贷紧缩的同时提高了抵押贷款放贷标准,降低了房地产市场的需求,从而打破了房地产市场的供需平衡,导致房地产价格进一步下滑,从而引发了次贷危机。
1、信用风险释放
为了抑制国内通货膨胀,美联储从2004年6月到2006年6月的两年时间内连续17次上调联邦基金利率,利率的上升直接导致浮息贷款利率上调,购房者月供金额不断上升,还款压力增大。而次贷申请者大多没有稳定的收入来源,信用记录也良莠不齐,当他们发现无力还贷的时候,拖欠和违约也就不可避免。信用风险随着利率的上升逐渐暴露。
2、房地产泡沫破灭
利率的上升加重了购房者的债务负担,提高了投资房地产的资金成本,在一定程度上抑制了投资和投机需求。在供给方面,利率上调使房地产开发企业的财务成本上升,迫使房地产企业加快资金周转速度,缓解资金链的紧张局面,销售压力日渐增大。由于一部分购房者无力偿还贷款,房屋被住房抵押贷款公司没收后拍卖,重新回流二级市场,增加了房屋的供给。供需的天平逐渐向买方倾斜,房屋价格出现松动。当购房者对房价的预期发生变化后,持币观望的情绪进一步扩散,购房需求进一步的萎缩。
3、房地产市场过度投机
房地产市场的投机行为也是催生次贷危机的重要因素。2000年以来的房地产牛市使美国投资房产的热情空前高涨,当大多数美国民众形成对房地产市场长期看多的预期之后,房价震荡上升的格局就很难在短期内被打破。与此同时,住房押贷款公司抓住了市场的需求,他们提供的各类按揭贷款品种特别是次级抵押贷款为购房者提供了绝佳的融资工具,加大了房地产投资者的杠杆的乘数,增加收益的同时也使风险成倍的增长。
4、贷款限制过于宽松
市场的非理性改变了资产证券化流程,对发放贷款形成了倒逼,急剧增长的房贷需求也使银行住房抵押贷款之间竞争加剧,证券化市场由卖方市场变为买方市场,其发行规模也由过去的由银行控制变成由资产市场决定——只要有购买需求,投行就会向银行订购更多的产品,迫使公司发放更多的贷款。当优质客户不能完全满足需求的时候,银行就会向低收入人群开拓市场,次贷业务也就越做越大。资本市场上的资金被源源不断的导入房地产市场,使房地产热度不断攀升,次贷业务不断扩大,流动性更加充裕,引发物价上涨,最终美联储备被迫提高联邦基金利率,形成刺破泡沫的压力。
5、政府监管不力
进入2001年,美联储在12个月内11次调低联邦基金利率,将基准利率由6.5%降到1.5%,从而成功的延续了美国战后历史上最长的经济繁荣。但极低的利率在提振经济的同时也引发了通货膨胀。低廉的资金成本刺激了美国房地产市场的繁荣乃至过热,经济的繁荣又使得美国居民的收入大幅上升,二者的共同作用形成了对住房的过度需求,抬高了房地产的价格;同时,房价的上涨也使购房者以抵押房产再融资的形式,将房产的升值套现以超前消费,从而支撑了美国经济的强劲增长。
二、次贷危机下的促进我国房地产经济可持续发展的措施
1、完善个人信用体系
市场经济也是一种信用经济,离开信用,市场经济就无法正常运行。个人信用体系的建立可以在一定程度上解决我国住房按揭贷款信息不对称带来的逆向选择和道德风险,使银行能够准确判断客户的信用风险,降低不良贷款率。个人信用体系的建立可提高违约成本,增强贷款者的信用意识,减少违约事件发生的几率。
2、加强内部控制与外部监管
银行内控是抵御风险的第一道防线。美国咨询机构调查结果显示,90%以上的贷款人高报个人收入,其中60%的人高报收入超过实际收入的一半以上。控制银行的贷款和投资决策就显得尤为重要,应加强信贷及投资审批流程的监管,使银行业务建立在谨慎判断、客观论证、正确决策的基础上。银行需要在风险和收益的对比中做出的理性选择,提高识别和抵御市场风险的能力。加强银行内控,应建立高效的金融管理信息系统,实现金融机构间信息采集、加工处理、传输的自动化,实现信息资源共享;建立数据库、模型库、方法库,以利于相对准确的行情预测和分析,为内控提供信息支持;健全同业自律机制,加强同业公会在行业保护、行业协调与行业监管、行业合作与交流中的作用,维护同业竞争秩序,保护同业成员利益;加强银行信贷审查和贷后管理,保证审慎经营原则。
3、防范房地产过热迹象
2006年开始,我国房地产市场走出了一波牛市行情,房地产投资和居民购房支出大幅增加。随着经济增长进入加速期,房地产作为支柱产业已成为各地区经济增长的主要动力。比如2007年深圳房价涨势很猛,2007年上半年深圳市商品房销售均价为13178元/平方米,同比增长42.1%,而2006年同期环比增长率仅为18.94%。一年的时间出现40%的以上增长,已不能仅归因于需求上升。由于房地产的不可移动性及其保值增值性,在宏观经济看好的情况下,市场参与者对未来房地产价格走向的预期已呈现过度乐观的趋势,出现了非理性的“集体无意识”行为。为此在未来一段时期内,政府应努力避免房地产市场大起大落,加快落实已有的房地产政策,包括国六条、国八条及住房按揭贷款新政等,对房地产市场存在的违规行为如“囤房惜售、哄抬房价”等予以坚决打击。引导房地产市场的理性消费,加大房屋住房供给以满足广大居民的居住需求,打击和抑制投机需求。加快我国居民住房保障体系的建设,扩大公积金制度的覆盖范围,增加中低收入阶层的住房支付能力。房屋供给方面应大力建设廉租住房、经济适用房和限价房,保障中低收入居民的居住需求,同时降低房地产开发中的税费,有效平抑房价,避免房地产市场出现动荡影响经济的平稳运行。
总之,次贷危机是美国高负债经济增长模式的必然产物。尽管美国政府采取了从货币政策到财政政策的诸多措施,这些措施可能会暂时稳定美国经济,但也不过是用一个新的泡沫来挽救前一个泡沫崩溃后的衰退而已。但是次贷危机使我们能够积极而审慎的看待我国房地产市场和房屋按揭贷款业务,强化银行风险管理意识,加强风险管理能力。
【参考文献】
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[4] 朱颖:美国次级抵押贷款市场危机解析[J].金融教学与研究,2007(5).
[5] 屠梅曾:国外住房抵押贷款支持证券定价理论的方法研究[J].中国房地产金融,2004(9).
筹资方式下房地产论文范文第5篇
作者: 【大 中 小】
在我国关于开办费的会计与税务处理，一直不很规范、也不完善。开办费的定义至今没有权威解释，而筹建期间的说法更是五花八门。会计制度、会计准则对开办费的会计处理也仅仅停留在帐务处理层面;关于涉及开办费的筹建期间，国家税务总局也曾多次发文明确，但也是前后矛盾，让人无所适从。本文拟根据新会计准则体系、新所得税法及实施条例，结合房地产开发企业的实际情况，对开办费的会计核算与税务处理进行如下探讨。
一、开办费的定义与开支范围
(一)开办费的定义
开办费是指企业在筹建期间实际发生的费用，包括筹办人员的职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产价值的借款费用等。
至于什么是筹建期间，有以下两种不同的观点具有一定的代表性。
其一，筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开始生产、经营(包括试生产、试营业之日)的期间。依据是：《外商投资企业外国企业所得税法实施细则》第四十九条。
其二，筹建期间是指从企业被批准筹建之日起至开业之日，即企业取得营业执照上标明的设立日期。依据是：2003年11月18日国家税务总局《关于新办企业所得税优惠执行口径的批复》(“国税函[2003]1239号”)的相关规定。
笔者更加赞同关于“筹建期间”的第二种观点。这是由于：
(1)第一种观点，对于不同的行业、不同的企业均有不同的解释，很难有一个统一的标准，无法准确界定筹建期间，为正确进行财税处理设置了障碍。
(2)第二种观点，很清晰地界定了筹建期间，即从企业被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止。适用于各类企业，同时也没有任何歧义。
(二)开办费的开支范围
根据相关规定，笔者将开办费的开支范围进行了归纳，一般说来分为允许计入开办费的支出和不能计入开办费的支出。
一)允许计入开办费的支出
1、筹建人员开支的费用
(1)筹建人员的职工薪酬：具体包括筹办人员的工资薪金、福利费、以及应交纳的各种社会保险、住房公积金等。
(2)差旅费：包括市内交通费和外埠差旅费。
(3)董事会费和联合委员会费。
2、企业登记、公证的费用：主要包括企业的工商登记费、验资费、评估费、税务登记费、公证费等。
3、筹措资本的费用：主要是指筹资支付的手续费以及不计入固定资产和无形资产的汇兑损益和利息等。
4、人员培训费：主要有以下二种情况
(1)引进设备和技术需要消化吸收，选派一些职工在筹建期间外出进修学习的费用。 (2)聘请专家进行技术指导和培训的劳务费及相关费用。
5、企业资产的摊销、报废和毁损。
6、其他费用
(1)筹建期间发生的办公费、广告费、业务招待费等。 (2)印花税、车船税等。
(3)经投资人确认由企业负担的进行可行性研究所发生的费用。
(4)其他与筹建有关的费用，例如资讯调查费、诉讼费、文件印刷费、通讯费以及庆典礼品费等支出。
(二)不能计入开办费的支出
1、取得各项资产所发生的费用。包括购建固定资产和无形资产所支付的运输费、安装费、保险费和购建时发生的职工薪酬。
2、规定应由投资各方负担的费用。如投资各方为筹建企业进行了调查、洽谈发生的差旅费、咨询费、招待费等支出。
3、为培训职工而购建的固定资产、无形资产等支出。
4、投资方因投入资本自行筹措款项所支付的利息，不计入开办费，应由出资方自行负担。
5、以外币现金存入银行而支付的手续费，该费用应由投资者负担。
二、房地产开发企业开办费的财税处理现状
筹建房地产开发企业期间所发生的各项费用应该是开办费。如何界定房地产企业的筹建期间，正确核算其开办费，对于房地产开发企业开办费的税务处理显得至关重要。
在实际工作中，对新设立房地产开发企业开办费的会计与税务处理的目前存在两种不同的处理方式：
1、将房地产开发企业在筹建过程中(筹建期间指批准筹建之日起至企业取得营业执照上标明的设立日期为止)所发生的费用，一方面按照《企业会计制度》规定计入“长期待摊费用――开办费”核算，并在公司筹建期结束后将筹建期间的开办费全额直接转入当前损益。另一方面根据《企业所得税暂行条例实施细则》规定，开办费不得直接在税前扣除，而是在不少于5年的期限内摊销。
2、将房地产开发企业从筹建开始至取得第一笔商品房销售收入为止的相关费用(含管理费用、财务费用、销售费用)，在会计核算上全部计入“长期待摊费用――开办费”科目核算，而税务处理则是从取得商品房销售收入后在不少于5年的期限内摊销其开办费。 笔者认为，第一种处理方式不仅符合《企业会计制度》规定，而且与当时税收规定(《企业所得税暂行条例实施细则》)一致。而第二种处理方式则存在以下弊端：
(1)对开办费的会计处理既不符合行业会计制度的规定，也与《企业会计制度》相悖。把开办费与期间费用的会计处理混为一谈，影响了会计信息披露的准确性。
(2)对开办费的税务处理与《企业所得税暂行条例实施细则》的规定并不一致，扩大了开办费的摊销额。
(3)影响了房地产开发企业的税收利益。在开发过程中未取得商品房销售收入以前，把本应该计入当期损益的期间费用计入了“长期待摊费用”，减少了企业的亏损金额，进而形成房地产企业预先多交了部分企业所得税，加剧了房地产企业的资金紧张，增加了利息负担，严重影响了房地产开发企业的税收利益。
三、新准则下开办费的会计处理 从2007年1月1日开始，新会计准则体系(以下简称新准则)在我国的上市公司执行，许多企业(证券公司、保险公司、中央国营企业、深圳市的企业等)也执行了新准则。新准则对开办费的会计处理相对于行业会计制度、企业会计制度而言，发生了一定的变化。
从《企业会计准则――应用指南》附录――“会计科目与主要帐务处理”(“财会[2006]18号”)中关于“管理费用”会计科目的核算内容与主要帐务处理可以看出，开办费的会计处理有以下特点：
新准则新税法下房地产企业开办费的财税处理(2) 2008-07-15 00:00:00 来源:中国会计网
作者: 【大 中 小】
1、改变了过去将开办费作为资产处理的作法。开办费不再是“长期待摊费用”或“递延资产”，而是直接将费用化。
2、新的资产负债表没有反映“开办费”的项目，也就是说不再披露开办费信息。
3、明确规定，开办费在“管理费用”会计科目核算。
4、统一了开办费的核算范围，即开办费包括筹办人员职工薪酬、办公费、培训费、差旅费、印刷费、注册登记费以及不计入固定资产成本的借款费用等。
5、规范了开办费的帐务处理程序，即开办费首先在“管理费用”科目核算，然后计入当期损益，不再按照摊销处理。
实施新准则后，新设立的房地产开发企业应该严格按照新准则的规定进行开办费的帐务处理。这样不仅简化了会计核算，更准确反映了会计信息。对筹建期间的界定，房地产企业应该以从被批准筹建之日起至取得营业执照上标明的设立日期为止较为妥当。
四、新税法下开办费的税务处理
《中华人民共和国企业所得税法》及其《实施条例》(以下简称新税法)从2008年1月1日开始在我国实施。新税法不仅统一了内外资均适用的所得税法、降低了所得税税率，而且在资产处理、税前扣除等与会计核算密切相关的诸多方面有了重大变化与突破。
原《企业所得税暂行条例实施细则》第三十四条规定，企业在筹建期发生的开办费，应当从开始生产、经营月份的次月起，在不短于5年的期限内分期扣除。
而新税法完全没有关于开办费税前扣除的表述，是否表明对开办费没有税前扣除限制? 《企业所得税法》第十三条规定：在计算应纳税所得额时，企业发生的下列支出作为长期待摊费用，按照规定摊销的(《企业所得税法实施条例》第七十条明确规定，摊销期限不少于三年)，准予扣除：
(一)已足额提取折旧的固定资产的改建支出;
(二)租入固定资产的改建支出;
(三)固定资产的大修理支出;
(四)其他应当作为长期待摊费用的支出。
从上述可以看出，在“长期待摊费用”中并没有包括开办费。
而《企业所得税法实施条例》第六十八条是对《企业所得税法》第十三条的解释与说明的，从中也没有看出关于开办费税前扣除的任何表述。由此可见，新税法对开办费的税前扣除没有限制了。
2008年4月25日国家税务总局在其网站上，权威解答了网友提出的新所得税法实施过程中的相关问题。所得税司副司长缪慧频在回答网友关于“开办费税前扣除”问题时，这样答复：“新税法不再将开办费列举为长期摊费用，与会计准则及会计制度的处理一致，即企业可以从生产经营当期一次性扣除。”
新设立的房地产开发企业，对于开办费的税务处理应该按照新税法精神，即计入当期损益，并不再作纳税调整。至于将未取得商品房销售收入以前发生的费用(管理费用、销售费用、财务费用)，计入“长期待摊费用”分五年税前扣除的作法，从2008年1月1日开始必须摒弃，以保障房地产企业的正当权益。
筹资方式下房地产论文范文第6篇
对于房地产企业的发展而言, 资本转换要求加大对管理层的重视, 主要是因为“管理”影响着企业的发展方向, 而科学、合理的财务管理机制能够将企业自身的潜力反映出来。面对日益复杂的业务环境, 财务管理工作需要与时俱进。
2 新形势下房地产企业财务管理的目的
以某香港房地产上市公司为例, 企业中的财务管理工作主要包括成本管理、资金管理、内控建设、团队搭建等。开展财务管理活动的目的主要体现在以下几个方面:
(1) 降低财务风险。多大程度上使用杠杆不光是一个经济问题, 某种程度上讲, 它考验着管理团队对宏观经济环节对行业动态敏锐的察觉。在房地产行业TOP100中, 时有发生因为举债过高导致资金链断裂而接受收购的案例。若财务风险较大, 在瞬息万变的市场经济中便不足以对抗系统性风险。所以, 企业需要加强对资本结构的管控, 使企业财务更加稳健, 才能对抗系统风险, 在激烈的竞争中存活下来, 再谈发展。以此为出发点, 优化企业财务管理的模式, 制定更具有针对性的策略规避风险的影响, 保证企业能够稳定发展。
(2) 提高资金利用率。房地产企业是资本密集型行业, 需要大量的资金投入, 资金的来源需要考虑成本的高低, 对资本结构的影响, 而资金的使用过程中需要管控资金效率。资金合理利用, 加速周转便可以最大程度上完成轻资产的变革, 公司的运营效率增加, 盈利能力增强。因此要增强资金配置的合理性, 提高资金利用率。
(3) 为企业发展提供前瞻性决策指导。传统的财务管理通常在“事后”进行, 重核算, 缺乏对事前预测的重视。依托人工智能技术的蓬勃发展, 在行业竞争加剧的今天, 越来越多的企业在尝试“财务共享平台”。大量的重复性的低技术含量工作均可通过财务共享来完成。大量的人被解放出来, 只需要做一些机器所不能完成的事情。此时, 需要利用经验进行分析, 在项目初始阶段, 借助业务场景的模拟, 预测项目的现金流及盈利状况。动态检测项目运行过程中的各项指标, 为管理提供决策依据。
3 新形势下房地产企业财务管理现状分析
3.1 管理手段落后, 未使用信息化工具为管理效率添砖加瓦
笔者曾见过某国有上市房企, 工资发放, 日常报销, 均用现金支付。众所周知, 现金支付效率低下容易出错, 早已经被“网银”“银企直联”等支付手段代替。仍有众多的房企, 全面预算花费众多人力, 可在执行过程中没有管控, 究其原因, 没有使用预算对比系统发起支付, 在支付发生时, 已成既成事实, 若靠人工管控, 便陷入没法实施的境地。而业内管理方法先进的房企, 信息化建设都走在前列, 并且时常更新系统。以笔者所在单位为例:各个环节运用专业的软件, 销售使用“明源”对资源进行细致管控, 成本使用”用友”CRM软件进行有效控制, 并通过接口, 实现与财务NC的对接, 费用管控通过”魔方“平台, 既按照费率进行相对数的管控, 又对重点科目进行发生额的绝对数管控;全面预算系统使用“甲骨文海波龙”系统进行项目目标与年度目标的追踪盘点。多项信息化系统在各自领域提供专业服务, 并能协同服务, 大大减少了人工操作的工作量, 是提高效率的好帮手。
3.2 人员综合素质参差不齐
在很长的一段时间之内, 房地产企业处于“过热”的状态, 市场为这个行业培养专业性成熟人才的速度赶不上人才需求的速度。在2017年出现过郑州房地产市场出现人员紧缺, 众多猎头公司在西安“抢人”的现象。除大多数的一线大型房企外, 众多房地产企业, 特别是民营非上市房企, 财务管理水平还处在较低的层次。
行业竞争激烈, 新业务层出不穷。“招拍挂”土地供应量日趋减少, 土地成交条件花样翻新, 各种并购、合作项目增多, 财务人员固有的知识经验不能满足飞速发展的业务。财务人员需要不断学习, 把眼光从财税方面转向金融市场, 提高应对复杂事务的能力。同时, 财务人员也不光是与银行、税务打交道的群体了, 大量的工作需要与成本人员、工程人员沟通, 对相关专业的认知与良好的沟通能力也是必须要提高的方面。
3.3 考核管理带来的“短视效应”与“本位主义”
运用“平衡积分卡”进行人员业绩评判已经屡见不鲜, 奖金与各项指标的完成情况挂钩也是惯用手段。因此, 每个团队都“背着”分解给自己的“指标紧箍咒”。为了完成业绩目标, 各部门之间的工作会出现短视行为伤害到公司的长期利益, 也常常为了各自利益, 伤害到公司的整体利益。
整体与局部利益的平衡, 需要运营部门甚至集团董事会介入进行管控。通过对利益让出者进行特别补贴, 来平衡整体、实现利益最大化。短期利益与长期利益的博弈, 需要指标制定者进行平衡, 通过更加弹性、人性化的指标进行优化。
4 新形势下房地产企业财务管理需要提高的方面
4.1 增强资金配置的合理性
资金是房开企业的命脉, 房企的财务管理, 首要是做好资金管理。
(1) 从融资渠道上来讲, 要考虑多方位的资金来源所带来的优势和列示, 需要打组合牌。 (1) 除了传统的开发贷, 房地产企业也需要积极探索商业汇票、供应链融资、经营性物业贷款、土地融资、并购贷款、城改贷款等多种新兴融资渠道。 (2) 探索在资本市场上融资的可行性, 永续债、资本证券化等方式与企业发展战略的匹配性。 (3) 通过与金融机构合作, 让渡项目建设期的股权取得私募基金资金, 通过与同行业其他具有资本优势的企业合作开发, 分散风险, 补充资金等。
(2) 从资金管理上来讲, 通过对集团下属所有项目资金进行统一调度, 减少整个集团的资金需求量, 用资金富裕企业的资金缓冲缺口企业, 从而降低整个集团的资金成本;通过“银企直连”等新技术提高支付速度, 减少资金流转环节使用效能的丧失;通过资金计划的严密排布, 合理安排收支, 保证资金平衡。
4.2 提高企业员工综合素质
先进的管理需要有人去执行, 因此员工的综合素质是财务管理成功与否的关键。
人员的综合素质要匹配企业发展要求, 精细化管理下财务人员不光要了解财务知识, 还要了解开发其他环节, 比如合约规划、控规指标等。提高团队综合素质, 除了从外部引进人才, 还可以通过内部帮扶带, 换岗, 内部分享会等形式来进行培训提升。同时, 需将绩效考核与个人技能、专业绩效挂钩, 将不具有胜任能力的人汰换, 吸纳新鲜血液为团队带来战斗力。
4.3 通过对项目运营过程的分析, 提供前瞻性意见, 来提高财务团队价值
财务的职能中, 核算占比较重, 预测职能做得好的单位不多, 这也是财务人员吐槽“在公司没地位, 没有话语权, 不受重视”的根源。房地产开发的复杂性, 财务人员自身知识不够全面和深入, 致使在开发阶段只充当“帐房先生”的角色。如何提高财务团队的价值, 就是要做好预测。
例如:一个收购项目, 在前期调研阶段, 财务团队能对目标项目的财税风险进行准确判断, 在收购协议中对或有负债通过利润分成进行约定, 在收购前减少溢价, 收购后减少风险。
再比如, 在运营过程中, 财务通过模型按月或按季对项目运营整体利润情况进行预估, 分析出与目标的差异在什么环节, 后续管控的重点在什么地方。例如, 笔者曾经在季度全生命周期测算中发现, 利润较之目标下滑的原因之一, 在于成本预计完成值变化较多, 开发间接费由目标的110元/平方米增加到180元/平方米。这两项原因反馈给管理层, 管理层就会交办成本部, 查明预计完成值超支的原因是签证管理不规范, 致使建安成本超支, 工程部、成本部与开发部的沟通较差, 致使开发办证环节缴纳的用电保证金等多项规费, 未得到其他部门与乙方的配合支持, 已无法达到退还条件, 致使公司蒙受损失。而开发间接费用超标主要在于行政人力部门未能合理安排人员编制所致, 尽快调整编制, 即可扭转。
5 结语
综上所述, 在新形势下, 房地产企业中的财务管理工作具有其重要的目的, 因此管理人员需要增强工作的科学性。以此为基础, 在财务管理中, 增强了资金配置的合理性, 提高了工作人员的综合素质, 积极适应全新的发展趋势, 扩大了租房的覆盖范围, 加大了对市场调研调研工作的重视, 从而推动了房地产企业的发展。所以, 为了能够发挥财务管理的价值, 企业可以将文中的方式应用在工作中。
摘要：在新形势的背景下, 房地产企业迎来了全新的发展机遇、挑战, 更需要重视财务管理工作。基于此, 本文将阐述新形势下房地产企业财务管理的目的, 分析新形势下房地产企业财务管理的现状, 同时以增强资金配置的合理性、提高企业员工综合素质、加强分析提供前瞻性决策为切入点, 深入探究新形势下房地产企业财务管理的主要方式, 旨在能够增强财务管理工作的合理性, 为相关人员提供参考。
关键词：新形势,房地产企业,财务管理,资金配置,市场调研
参考文献