经理培训范文第1篇
我于2009年担任pa区领班，在房屋部总监，经理，以及pa区主管的监督和支持下，我与pa区同事一道，认真履行岗位职责，完成了pa区各项工作任务。现做如下述职：
一，一年来的工作情况
(一)从实际情况出发，认知和解决pa区的各项工作问题。
每年三月份到八月份是pa区岗位人员流动最大的时期，往往会存在新员工上手慢，不能独立解决问题;而老员工工作强度大工作时间长，导致工作积极性不高的问题。对此，我和其他三位领班在加强对新员工岗位职责，岗位要求，岗位服务流程培训的同时，加强对他们的监督和引导，以老员工带新员工，表现突出的新员工和新员工之间互相交流学习的方式，让新员工尽快适应环境，独立处理工作中的问题。而另一方面，对于老员工因上班时间长，休班时间少而闹情绪的现状，我们尽量在适当的情况下，和其他部门的领导沟通协调，争取从其他部门调同事过来以补pa区的人员空缺，让本部门的员工休班难的问题得以缓解。从而以人性化的管理方式来调动员工的工作积极性和工作热情。
(二)加强对员工的培训
按照以往的经验，在员工培训方面我们多重点培训员工的服务意识和服务技能以及岗位职责和要求。而在今年，我们积极响应酒店倡导的“建设环保型绿色酒店的方针政策”，在原有的培训计划上制定出"一个循环，三个节约”的绿色环保实施办法，并在新员工的培训课程上进行强化。号召员工努力做到将客用消耗品的成本降到最低，并在节约用水，用电等方面要求员工形成“我为绿色酒店尽一份力”的意识。将节能降耗的措施“由小及大，由点到面”的贯彻传播开来。切实从酒店实际情况出发，争取将节能降耗措施做到最好。
(三)在做好本职工作的同时，积极参加酒店组织的各项活动。
在今年全运会志愿者服务中，我作为酒店志愿者中的一员，和其他同事一起奔赴全运村进行为期两个多月的开荒和服务工作。虽然开荒的工作很累，但是因为之前参加了佳悦酒店的开荒工作，所以二次开荒对我来讲可以说是轻车熟路。我在努力带好自己班组的同时，和酒店领导积极配合，协助做好每一项工作，最终顺利完成了全运会的全部工作。同时，我被授予全运会志愿服务“微笑天使”的称号。
在此期间，我利用工作之便，和其他酒店的同行进行沟通交流，取其精华，弃其糟粕，为回酒店后的继续工作做着积极的准备和改进。
二，存在问题以及整改措施
一年来，尽管我在做好自己的本职工作上付出了很大的努力，但仍存在诸多不足。
1：对服务和管理的理论知识储备不够。
2：工作开拓创新不够。
3：在工作中对细节问题考虑不够。
4：只注重工作质量，对工作态度和工作作风要求少。
5：争取上级支持多，和同事协作，共同处理问题少。
针对上述问题，我将从以下几方面着手，予以整改：
1，加强理论学习，进一步提高自身素质。
2，工作上创新。转变工作思路，集中精力，解决好工作中存在的各个问题。
3，采取过硬措施，确保工作保质保量完成。
4，加强对员工的督促和培训。
5，主动和同事沟通，多采纳大家意见，共同协作处理问题。
经理培训范文第2篇
信息化工程监理概述
信息工程监理工作可分为工程招标(准备)，工程设计，工程实施，工程验收四个阶段，并采用全过程监理。
信息监理单位可分为甲乙丙三个级别
信息系统工程监理资格证书包括：监理工程师，目前还没有别的级别的监理工程师
第五讲
第六讲 招投标实践
经理培训范文第3篇
课程老师：陈馨贤
课程对象：中高层管理者，职业经理人，副总
课程大纲
模块一：职业经理人的内涵
1.经理人就是对其他人的工作负有责任的人.
2.高端职业经理人应具备的能力
3.高端职业经理人应具备的
4.职业素养和专业形象
①职业形象是职业素养的外在呈现，
②职业形象，辉映职业经理人的智慧与才华，是内在的忠实呈现。
模块二：塑造自信，卓越的职业经理人形象--让外表帮助你成功建立社交圈子 1高级职业经理人素养.印象管理---塑造美好的第一印象
2.肢体语言管理—无声胜有声
3.外表管理---出色的外表可以提升你的整体水平
4.服饰管理---你的服饰告诉了所有人你是谁:
-职业经理人出席高端商务和社交场合服饰的基本要求(绅士,淑女篇)
5.表情管理---21世纪制胜法宝
6.语言管理----你一开口,我就能了解你
7.为成功而着装---服饰写满社会符号
8.妆容管理----了解自己的肤色,脸型
9.不要让鞋出卖了你的生活品质
10.细节体现品味--饰物的佩戴要领
①皮鞋、袜子也不可忽视
②修饰你的双手
模块三：职业经理人必须掌握的武器---商务礼仪
1.见面礼仪(握手,称呼，问候,介绍，交换名片)
2.迎来送往礼仪
3.商务会议礼仪
①参会者礼仪
②主持人礼仪
③发言者礼仪
④鼓掌礼仪
⑤入场及退场礼仪
4.商务宴请礼仪—了解东西方差异
①中餐、西餐、日餐特点与餐饮分类：宴会、招待会、工作餐、便餐;
②中餐：摆台、餐桌、座次安排、入座及退席礼仪、开宴时刻、摆筷礼仪、斟酒礼仪。 ③西餐：着装要求、点餐礼仪，上菜顺序、西餐餐巾的用法、刀叉的用法，饮酒礼仪 ④高级职业经理人素养结账礼仪
5.商务酒会礼仪
①冷餐会
②小型酒会
③产品发布会
④公司成立纪念会
⑤艺术品展会《结束后的酬谢酒会》
⑥生日酒会
6.其他细节---
①手机礼仪
②信函与电子邮件礼仪
③乘车的礼仪
④陪同娱乐活动的礼仪
⑤商务送礼礼仪
⑥送别商务伙伴的礼仪
模块四：人性修炼，升华气质—高端职业经理人必须修炼的20大要素
1.看清楚自己的角色
2.降低你的声高
3.优雅的接受赞扬
4.记住对方的名字
5.总是让自己打扮得专业得体
6.学会良好的社交技巧：真诚对待别人
7.谦和，包容
8. 高级职业经理人素养尊重所有的生命
......
经理培训范文第4篇
由集团公司举办的项目经理专项培训班在2018年2月25-27日如期举办，公司集中对项目经理进行专项培训，分别以工程质量控制及施工技术、公司法律管控、项目管理、项目沟通交流 ，打造精品工程等相关内容进行培训讲解。我就以上几点，对自己的学习体会进行论述，不足之处请批评指正!
一、土建工程质量控制及施工技术
关于土建工程质量控制及施工技术由上海宝冶庞洪海教授进行培训讲解。培训中以：中共中央国务院2017年09月05日发布的《关于开展质量提升行动的指导意见》、住建部2017年03月03日发布的《工程质量安全提升行动方案》、住建部2017年12月11日发布的《关于开展工程质量管理标准化工作的通知》以及国家质量监督检验检疫总局局长支树平的观点：“现在要抓质量，不是管得严、拧得紧一点质量就上去了，现代社会要提升质量，除了要抓得紧，更重要的是要靠技术”等引言提出质量管控的重要性，分别以桩锚支护基坑事故分析及预防、灌注桩施工技术及质量控制、基础工程施工技术及质量控制、地下工程渗漏原因分析及预防、钢管扣件支撑脚手架施工需注意的几个问题、江西丰城电厂“11·24 ”冷却塔施工平台坍塌事故警示等六方面进行讲解，讲述了施工技术与质量控制在施工过程中的重要性。就如木桶理论一样，木桶有了短板，水就盛不满。但是没有底板，水桶就装不了水。所以既要善于补齐短板，更要注重加固底板(质量红线)。加固底板对企业来说就是防范风险。所以说，要对工程质量加大管控力度，建议公司选派质检人员对公司重点监控项目进行质量管控，优化项目管理机构，降低质量风险，从而进行企业风险规避，加固企业底板。
二、企业法律管控
新形势下公司法律工作和风险意识的讲解由中国二冶集团法律事务部张斌主讲，培训中讲到：“总体上法律环境对建筑行业不利，建筑市场不规范，门槛低、业主方处于市场优势，与施工企业形成不平等的法律地位，业主方招标行为仍然比较混乱，“霸王条款”仍然常见，恶意拖欠苛扣工程款现象仍然严重。加之转包挂靠盛行，企业管理粗放，由此导致施工企业拖欠农民工工资、拖欠材料商货款的案件大比例发生，被法院强制执行情况时有发生，施工企业腹背受敌，面临极大的市场风险和法律风险”。并且一部分法律环境发生变化:关于促进建筑业持续健康发展的意见》(国办发[2017]19号)(2017年2月21日)《;国务院办公厅关于清理规范工程建设领域保证金的通知》(国办发〔2016〕49号;《建设工程质量保证金管理办法》(建质[2017]138号); 2017版施工合同示范文本 (住建部/国家工商总局
2017年10月1日起实施);《最高院关于审理独立保函纠纷案件若干问题的规定》(法释[2016]24号)(2016年12月1日)。尤其是项目领导班子及基层工作人员，要树立法律意识，严格控制在施工过程中可能发生的法律风险，及时规避并消除。并坚持法律价值创造，深度融入企业经营，提高法律风险意识，建设二冶美好明天，共同实现中冶梦的思想主线。
三、项目管理
项目管理作为企业公司管控项目的重要手段，需搭建人财物等集中管理系统，对项目施工所需各类资源集中管理、统一调配、集约使用，初步构建了信息互通、工作联动的项目管理大平台。并提供专业化的投融资支持，公司投融资管理部对所有PPP项目和其他投融资类项目提供一揽子资金解决方案，为项目顺利实施提供关键的资金支持。对建造师等各类专业持证人员进行统一管理，实现施工管理及技术人才在全公司范围内的统一调配和合理流动，保障了项目管理人力资源需求。打造高效集中招采平台，同时升级物资材料电商平台规模采购全流程集约化管理，通过“规模招标，区域配送”的方式，提高了采购效率。
四、项目沟通交流
第一部分：沟通的领悟
讲授了沟通的涵义、沟通的目的沟通的类型、沟通的方式、沟通的原则、沟通的要素、沟通的过程等。
第二部分：人际沟通的障碍及克服
讲授了人际沟通的影响因素、人际沟通的障碍分析、如何突破人际沟通障碍、如何与不同类型的人进行沟通等。
第三部分：企业典型的管理沟通
讲授了组织纵向沟通---上行沟通、下行沟通及谈判技巧。
通过对三部分的学习与领悟，深刻理解了项目沟通的重要性地位，也会在后续的项目管理实践中，积累更多的经验。
五、打造精品工程
细节决定品质，品牌铸就未来。工程项目是我们的业务载体，也是我们的利润来源。提升工程项目管理，优化工程管理机构，争做精品工程也是在建筑行业的一大趋势。只有在项目中管好，工程才能做得更好。才能将优质工程实现，树立品牌工程，实现中冶目标。
经理培训范文第5篇
◇ 而通用管理能力提升的关键是基于角色认知与角色转换为基础的心态理念塑造，本课程首先帮助受训学员建立这样的认识基础，在此前提下，依据其岗位管理工作实际需要，选择部分重点的管理技能专项进行训练。
◇ 田胜波老师讲授通用管理技能与领导力系列课程已有十余年的时间，经过十多年的不断培训、实践、思考，尤其是与学员的互动，在探索中不断完善和改进，现在已逐步形成较为系统的分别面向基层、中层、高层管理者的通用管理技能和领导力系列课程。
◇ 课堂上最吸引学员的是其角色心态修炼、互动研讨感悟、典型案例分析、精辟总结升华、实务操作演练相结合的培训形式，使得面临一系列管理问题困惑的学员产生豁然开朗、耳目一新的感觉。
● 课程目标
◇ 深刻理解管理者的角色特征以及管理的含义
◇ 全方位认知管理者的知识结构、技能结构
◇ 多角度地重点训练提升管理者的几项通用管理技能
● 课程大纲
第一部分认识管理、角色定位、能力构建
模块
一、认识管理
◇ 管理的基本含义
◇ 管理的基本要素
◇ 领导的基本含义
◇ 领导与管理的差异是什么?
◇ 管理行为特征与领导行为特征的比较
◇ 管理行为风格与领导行为风格的比较练习1-
5◇ 行为识别练习：一幅图激起千言万语
识别他们的行为特征倾向性
◇ 案例分析：分组研讨与分析
模块
二、中层经理的角色定位
◇ 研讨与总结：图形视角的管理者角色特征
◇ 案例：管理者角色认知状况调查案例分析
◇ 案例研讨：一个部门总监的职业感悟
◇ 中层管理着的角色要求与个性特征分析
工具介绍与练习：经理人个性特征分析工具与练习
模块
三、中层管理者应当拥有的知识与技能结构
◇ 中层管理者知识与技能结构框架构建的几种角度
◇ 案例分析：一家企业的管理者学习蓝图
◇ 管理技能提升学习框架
◇ 领导力提升学习框架
◇ 中层管理着学习提升的三维结构
课内测试：我需要提升哪方面管理能力:计划、沟通、团队、激励、控制„?
第二部分 管理技能提升专题研修
模块
一、目标设定与目标管理
◇ 关于目标管理的基本认识：正面看法、负面担心，拨乱反正
◇ 如何设定有效目标
目标设定的SMART原则
练习与研讨：如何设定合适的工作目标
◇ 目标管理的主要内容
构建系统的目标管理框架
目标管理卡的运用以及工作成果评价 目标管理的步骤
推进目标管理须注意的问题
◇ 案例分析：目标控制工具运用
模块
二、制定计划并推进落实
◇ 规划、计划、策划的比较及关联 制定战略与规划的基本思路和框架案例 如何基于战略和规划制定月度工作计划◇ 计划制定的基本方法与步骤 部门工作计划需要关注哪些问题?
如何使得部门工作计划促进管理水平的不断提升 重点工具介绍1：发现与解决问题的基本方法
重点工具介绍2：计划制定的几种工具及其相互关系◇ 计划制定案例分析
案例：大型工作计划制定案例分析
◇ 如何做好策划，并推进策划的有效落实◇ PDCA习惯与素养的修炼
工具与案例：如何在公司的日常管理中促进PDCA习惯的形成
模块
三、推进管理沟通，协调各类问题◇ 认识沟通：回顾与总结 沟通的基本原理与要素
研讨与练习：沟通无处不在 如何理解“管理就是沟通” 何谓“管理沟通”?◇ 避免触犯沟通禁忌◇ 管理沟通准备工作
案例研讨与工具介绍：沟通之前的准备与检查表◇ 不同沟通形式下的沟通技巧训练 管理者看、听、说、问、身体语言技巧 如何做到对事不对人
描述性语言、评价性语言的识别 管理者的提问式管理
◇ 中层管理者内部沟通的几个方向：如何与上级、下级、同级沟通 接受命令、委派的注意点 案例分析：接受命令常见失误
下达命令常犯的错误与有效命令注意点 总结：下达命令常犯错误以及二维检查表 下达命令的几种口气和注意点 做好复命的注意点
研讨与练习：企业内不同类型沟通的应对策略◇ 如何与不同性格的人进行沟通
如何与力量型、和平型、活泼型、完美型的人沟通◇ 管理者的压力和情绪管理 压力和情绪的来源
如何管理自己的压力和情绪
◇ 沟通中的冲突处理策略和技巧
模块
四、辅导培养下属，做教练式管理者◇ 经理新角色：教练式管理者
◇ 认识教练、指导、辅导下属的工作方法◇ 练习：哪些是好的指导行为?
◇ 教练式管理者的角色定位及其相关技能◇ 案例：看他如何当教练
◇ 什么时候你需要对下属进行指导◇ 有效指导下属的步骤与关键技能 指导下属的基本步骤 有效指导的标志
怎样提出问题、给出建设性的反馈◇ 练习：避免指导中易犯的错误
模块
五、高绩效团队的建设与管理◇ 建立起对团队的共同认识基础
看图研讨：有团队与没有团队状况下的差别◇ 团队建设的基本步骤 团队成员的角色认知 团队成员合作方式辅导
◇ 团队的运作与冲突处理 团队合作的核心理念塑造 如何培养下属的团队协作精神
案例研讨：几个团队成功的根本要素或失败的致命弱点 ◇ 高绩效团队运作中的若干基本原理 研讨与总结：团队运作的基本原理◇ 团队合作技巧训练
模块
六、管理好时间，提高工作效率◇ 浪费时间的现象 练习：检查表中找差距
24种最有效的时间管理小工具◇ 最典型的浪费时间的行为识别 浪费时间的三大杀手◇ 节约时间的各类做法 练习：识别你的时间管理意识 几种不同的时间管理方法的比较
◇ 用四象限时间管理方法检验你的时间观 检测练习：您的时间安排顺序
研讨：不同时间管理思路带来的不同结果 练习：请您为他安排好一天的工作◇ 管理者提高工作效率的技巧 管理者提高效率的10大原则 管理者提高效率的12种途径
模块
七、有效激励下属，调动下属积极性◇ 激励原理与激励文化的基本类型 练习：他们为何而努力工作?◇ 员工激励的核心技巧 员工激励与员工预期管理◇ 塑造良好的内部激励机制 企业内部激励机制的内容
制度型激励与非制度型激励的综合运用◇ 日常工作中如何有效激励下属 日常工作中激励下属的20种常见方法 激励员工的各类技巧分享
◇ 如何通过塑造和管理员工的心态来激励下属 责任意识的3种境界 工作能力的4把尺子 忠诚品德的5种回报
◇ 如何通过拓展员工潜力来激励下属员工 发现与解决问题的6个步骤 认识创新与创造性思维
人人都有创造力 如何塑造创新氛围
案例：创造性开展工作的若干案例 练习：体验一下您的创新思维◇ 塑造卓越的内部激励文化
模块
八、加强管理控制的方法和途径◇ 管理控制的基本含义
练习：我的工作环境下遇到哪些管理控制的问题◇ 控制不足与控制过渡的识别◇ 管理控制的三个基本阶段◇ 管理控制的相关工具 易于量化的控制目标如何控制 不易于量化的控制目标如何控制
◇ 日常工作环境下如何开展管理控制 日常工作环境下管理控制的各类工具和方法◇ 如何通过制度、流程、标准开展管理控制 管理制度设计的基本原则 管理制度功能的不同定位 制度推进的各类方法
流程与标准设计的实践和案例
● 授课讲师田胜波 先生基本情况
◇ 资深管理咨询专家、管理培训专家、客户服务咨询与培训专家;◇ 咨询领域涉及战略、人力资源、客户服务
◇ 培训领域涉及通用管理与领导、客户服务与管理、人力资源管理;◇ 拥有三十年的企业管理、管理咨询、教育与培训工作经验：
◇ 管理学硕士，毕业于复旦大学，中国创造学会会员，上海创造协会理事◇ 港大-复旦EMBA总裁班特聘讲师
◇ 国内其它几十家培训与教育机构的长期特聘讲师◇ 在管理咨询和管理培训行业有十几年的行业经验◇ 2006年被中华培训网等机构评为十佳培训师
工作经历：
田老师在三十年的工作经历中担任过上市公司总裁办秘书科长、企管部负责人、培训部经理、厂长助理等职。管理咨询服务过的企业包括宝钢集团、伊藤忠丸红、上海烟草、沪东重机、龙头股分等知名企业。
主讲课程：◇ 客户服务类：《构建卓越的客户服务管理体系》《客户服务技巧训练》《如何处理客户的不满、抱怨、投诉》◇ 通用管理类：《领导力提升研修班》《中层经理管理技能提升研修班》《中高层经理管理技能与领导力提升》《企业执行力体系构建》◇ 人力资源管理类：《企业培训体系构建与培训管理实务》《内部讲师训练》◇ 员工素质提升类：《员工素质提升与职业能力塑造》《创新思维训练》。
课程特色：
田老师企业管理和数学专业的专业背景，使得课程既有扎实的管理功底，又有逻辑严谨的深刻点评、案例分析。
课程基本特征为：
结构型知识点介绍 + 卓越理念感悟 + 典型案例分组研讨与点评 + 关键问题互动交流 + 活力型游戏深刻感悟 + 操作性现场演练。
服务客户：
内训服务过的知名企业：
◇ 日立电器、TCL、艾欧史密斯、英业达集团、伊藤忠丸红、诺日士(上海)、耐普罗(中国)、格兰富(中国)、泰山光电(苏州)、丹佛斯(中国).....◇ 中国人寿、中国银联、中国工商银行、上海银行、浦发银行、中国民生银行、中国农业银行、中国建设银行、平安保险.....
◇ 吉利汽车、江铃汽车、格特拉克、一汽集团.......◇ 中国国航、首都机场、上海虹桥机场、重庆机场、贵阳机场、昆明机场.......◇ 上海生物芯片、中科院等离子体物理研究所、上海生物制品研究所(中科院)、泰豪科技、上海宽带........◇ 万科、绿城、复星集团、江苏新城、北京城建、龙元建设、长沙富兴、上海城投、杭州地上........◇ 宝钢集团、中国石化、中国石油、中国烟草、中国网通、沪东重机、龙头股份、中国电信.......◇ 六和集团、蓝海股份、永达集团等众多知名企业以及其它的中小型企业数百家。多次派学员参加田老师公开课的部分知名企业：
◇ 一汽大众、丰田汽车、美标、健特生物、联邦快递、爱立信、贝尔阿尔卡特、正大集团、万科、复星集
团、携程网、百度、大亚湾核电站、永达集团、中国移动、中国电信、青岛啤酒、杜邦、壳牌石油、舍弗勒(中国)、高丝化妆品等等。
中层经理通用管理技能训练
【时间地点】 2012年9月05-06日 上海 | 2012年10月19-20日上海 | 2012年11月14-15日上海
2012年12月14-15日上海
【参加对象】 企业各个部门经理、中基层主管，中小型企业的副总经理、总监，以及其它管理岗位上的管理
人员、后备干部。
【费用】 3200元/人 (包括听课费、讲义费、午餐费、水果茶点等)
【课程热线】 4OO-O33-4O33(森涛培训，提前报名可享受更多优惠，欢迎来电咨询) 【内训服务】 如需引入企业内训，请致电：(O2O)34O7125O
报名回执表
传真:(O2O)34O71978
我单位共 ___ 人确定报名参加2012年___ 月____ 日在 ____ 举办的《_____》培训班
经理培训范文第6篇
前言
通过对润业苑项目的初步分析，我们感到这将是一个可塑性非常强的项目，通过专业的营销和策划操作，它不但可体现出开发商的实力和形象，更应在小高层市场上独树一帜。
我司经过长时间的市场调研，根据市场所反映出来的背景，结合自身所积累的经验，提出切合市场销售的建议供贵司参考。
如能有幸成为贵司的合作伙伴，届时将根据具体资料提供一套系统的极具可行性的营销策划报告，以飨贵司慧眼。
众成伟业房地产营销管理有限公司
目录
一、市场背景
二、项目分析
三、项目定位
四、客源定位
五、产品建议
六、推案策略
七、广告策略
八、销售执行
九、公司简介
十、合作模式
一、市场背景
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济南房产市场日趋规范，整体处于上升态势，在市场发展的过程中，我司认为可分为两个阶段，每个阶段市场构成要素的特征，简析如下：
(一)九九年之前，被动销售的暴利阶段：
客源特征：以高收入者为主，追求身份与地位的显示，此时市场选择范围小，客户购买存在一定盲目性。
开发商特征：政府对开发公司的实力要求不严，开发商实力良莠不齐，受传统观念束缚严重，不重视客源心理及市场发展特性，主观开发，追求暴利，无品牌意识，对专业销售机构极度排斥。
项目特征：产品形式单一(多层为主)，缺乏特色，不注重整体规划，且有明显区域性特征(集中在千佛山周边)。
销售特征：无整体营销思路，盲目追求高利，定价偏高，且无有效的表现及宣传手法，不注重品牌的培养和树立。
(二)xx年以后，振荡中走向规范的过渡阶段
客源特征：客源层次广泛，需求多样化，在楼盘选购及消费心理上趋于理性，此时散户消费逐渐成为市场主力。
开发商特征：迫于竞争的压力，开发商主动寻求新的开发理念，对营销策划理念逐渐接受，同时专业销售人才带来的先进理念也影响了开发商的思想，开始注重客源需求，逐渐向以产定销的路线靠拢。品牌意识已大大增强，大量实力雄厚、理念先进的外地开发企业着眼于济南房产市场的良好发展前景，进而纷纷抢占济南市场。同时由于政府对土地资源进行统一管理，地价开始上升，而促使开发企业走出暴利阶段，利润趋于合理，此时一部分资金实力弱、管理不完善、开发理念陈旧的小企业将面临严峻考验。
项目特色：产品多元化，在仍以多层为主的同时，小高层逐步为市场认可，高层也占领一定市场份额。地域限制日渐被打破，小区规划趋于合理，特色鲜明，并且小区品质不断提 第 2 页 共 2 页 升。
销售特色：价格趋于合理，市场出现整合态势，营销理念随专业销售机构的介入逐步为市场接受，人员日趋专业化，宣传手段不断翻新。
在上述市场背景下，客户、市场及开发商几个方面都发生了较大变化：
1、客户需求的变化
ø能承受价格在2500元/m2以下楼盘的客户，已由先期的单纯追求满足居住要求、工程质量，向追求舒适性、安全性、私密性方向转变。
ø对于能承受2500-4000元/m2价格的客户，在追求上述要求的基本基础上，更加注重楼盘的个性、内涵及升值潜力，对小区的整体规划要求较严格。
ø能承受4000元/m2以上的客户，相对前两种客户来说已有了质的提高，在选择楼盘时，最注重的是享受，追求一种理念和内涵，同时对开发商的资质、楼盘的知名度、社区环境也非常注重。
2、市场环境的变化：
地理环境：逐步打破了地域限制，市场全方位发展，从传统的利用地段创品牌，到创品牌而创地段。
产品环境：产品多元化，多层仍为主力，小高层发展较快，并逐渐为市场所接受。
其中：
小高层发展分三个阶段：
(1)以九九年开发的小高层社区泉景x四季花园为标志，小高层做为新的开发理念进入济南市场，并引入了南方先进的营销模式并进行包装策划，注重了前期宣传，引起巨大冲击，前期销售达到良好的效果。
3、客源定位：
由于本案属中高档楼盘，受价格限制，客源面相对狭窄，根据客源所处的区域、社会地位、购房意图、购房时间等差别作如下分析：
(一)本地客源：
此类客源为本案客源之基础，且为先期客源之主力，我司认为主要有以下类型：
私营业主：有较为雄厚的经济基础，事业相对稳定，有广泛的社交关系，并且有足够的休闲时间去品味、享受生活，对新理念有较强的接受度，但有着冷静的思考与判断，大多为二次置业。对地段及相应升值潜力较为注重。
政府官员：此类人士具有较高的社会地位、稳定的收入，大多已有单位分配的住宅，但希望一个更为私密、高档的生活空间。此类人群对档次、安全、私密及小区规划、配套有较高要求。
高级白领：此类客户具有高学历、高收入的特点，追求高品味的生活氛围，以突显自己的价值。这部分客源对社区档次、配套、知名度等较为关心。
年青成功人士：此部分人有着灵活的思考、较高的收入，社会地位起点高，追求现代的上流生活。这类客源主要选择小户型，但比例有限。
小结：本地客源大多为二次或三次置业，且以标准户型为主要需求。
(二)外地客源
此类客源是本案完成整体销售并在更大范围内及更高层次上树立品牌之所必需，可分为以下类型
外地驻济企业高层管理人员：此类人群大多为外派人员，收入高、单身，注重生活的品味与个性的张扬，同时希望有一个温馨、私密的生活环境，对品牌、地段、交通、配套、娱乐较为注重。
4、加强责任到人，落实分片包打。按照施工布置，自己习惯作法是把
项目进度指标进行分解，责任落实到每个工长身上，按照旬保月、月保季、季保年的工作安排，做好层层包计划，落实项目上分片包打。
通过多年来，自己坚持和不断充实以上四项措施，使自己在工程进度管理上，创出了项目上的施工信誉。
四、严细成本管理，提高工程效益
xx年，针对项目成本，自已在往常施工中始终坚持效益是项目立足的根基，没有了效益，项目就意味着乏值。多年来，我在抓项目成本管理上，作法有两点：
一是抓项目成本分析制度、完善内部管理交口。自己带头组织项目成本员、定额员、预算员、器材员开好每月工程成本分析会。并要求成本员把当月中的列支情况进行汇报，做到计划部位、预算收入、器材耗料、成本核算达到数字交圈、核算对口把住工程的实际成本。同时，在成本分析上，要求各大员要对下月工程成本提前预控，对易造成浪费的部位、现象，提前预测，并制定相应解决措施。把成本管理问题消灭在萌芽。
二是提高项目核算意识，杜绝不合理开支。节约挖潜项目是大户。我们项目多年来不断增强和改革自己的核算意识，不断校正自己的节约措施，在项目内部成本管理上注重节约。如小型工具制作，尽量内部加工。材料码放，尽量一次到位，减少二倒。文明施工，不追形势，追得是高标准。特别是在材料使用上，大家齐抓共管。形成人人算细账，人人会账的管理局面。