不动产登记申请书范文第1篇
一、不动产登记历史演变
现代不动产登记的历史源头可以追溯至中世纪时期的日耳曼法, 直到18世纪, 日耳曼法所规定的不动产登记形式已经不能满足交易的全部要求, 随之不动产登记发展完善并逐渐在欧洲等国家和地区普及。国外的不动产登记主要分为契约登记制、托伦斯登记制以及权利登记制。契约登记制又被称作“法国登记制”, 具体指不动产的变动物权, 只有经过当事人签订契约后方能产生效力, 若未经登记, 则不能与第三人相对抗;托伦斯登记制具体指国家对于第一次登记不强制, 若土地权利经登记后, 以后的土地权利变更都需要登记才能生效;权利登记制, 也被称作“登记生效主义”, 具体指未经登记不能生效的立法体制, 生效具体时间即登记时间。
我国的不动产登记开始于1922年北京司法部房产登记条例的登记与实施, 其后相继颁布了《土地法》、《土地登记规则》等法律条文, 使我国的不动产登记相关制度逐渐完善与发展。20世纪50年代初期, 我国颁布的《中华人民共和国土地改革法》标志着土地证与房产证制度开始正式实施。
二、不动产登记统一登记难点分析
(一) 体系与制度问题
在不动产管理体系的实际操作中, 各个部门由于继续推行传统的分部门管理的措施, 并没有依照相关的管理规范整合, 这会造成各分管部门在管理上出现利益失衡的现象, 不利于整个团队的发展。各部门分管模式会对不动产物权体系造成不利影响, 严重者会破坏其日常运营, 出现重新登记或权属纠纷问题, 严重损害当事人的权益。
不动产管理制度在运行过程中还会出现现有制度不完善、管理模式中权利界限模糊的问题。在不动产登记过程中想要完成具体目标, 必须深刻分析物权关系与不动产之间的统一性问题, 但在具体实践中, 制度的建立与完整度一直是不动产登记的难点, 对此, 既要保证相关立法体制的革新, 也要确保在处理相关机构的组织模式过程中加强细化。这就需要从管理制度等基本体系入手, 继续落实可持续发展的管理结构。
(二) 不动产登记人员素质问题
随着我国经济不断加速发展, 不动产登记的工作也越来越繁杂, 其涉及到的工作内容也变化多样。就目前来看, 我国现有不动产登记人员中, 一些员工的素质良莠不齐, 在不动产登记工作中无法胜任, 进而造成不动产登记工作的效率降低、质量下降等。不动产登记员工的素质问题体现在两个方面, 包括:员工拥有的知识水平与业务能力不能与工作相融合, 跟不上时代发展的节奏;不动产登记人员在工作中不能认真负责, 经常出现失误, 导致登记工作效率低、质量差的情况, 从而提高了不动产登记工作的难度。
(三) 不动产登记技术问题
在不动产登记管理体系中, 房屋登记管理体系与土地登记管理体系是两个发展比较完善的分支, 而海域登记管理体系与林木登记管理体系仍然有很大的提升空间, 这就需要相关部门对后两者进行更完善的管理措施, 必须保证其登记管理信息的有效性与实时性, 促进该技术的发展完善, 能够有效提高不动产登记技术的整体提升, 最终为不动产产业链的发展奠定基础。
三、不动产登记统一登记政策分析
(一) 管理制度体系的优化
为了维护不动产统一登记的有序性, 需要对其管理制度和体系进行优化。在加强不动产管理制度体系发展的过程中, 必须按照行业标准进行, 保障不动产统一登记数据的稳定性与可靠性。在实际工作中, 需要建立一套完整的包括信息等级与管理、证件发放在内的体制, 并且具备结构合理性、管理科学性以及各部门协调性的特点。此外, 还要确保不动产登记信息处理模式能够适应不同的管理需要, 为整个不动产登记提供安全、有效的系统平台, 进而提高不动产统一登记工作的质量水平与业务水准。在此基础上, 还要依照不动产统一登记的实际发展要求对管理体制优化升级, 制定好严格、规范的奖惩措施与监督体系, 落实好不动产统一登记工作的各项要求, 为保障不动产统一登记工作的科学发展奠定基础。
(二) 登记平台的优化
为了行业进一步发展, 不动产统一登记工作需要根据实际情况, 对管理平台做出更具体、综合的分析, 这也是为了保证处理相关事宜更具公正性的原因。有关部门在优化不动产统一登记平台的过程中, 要考虑当事人的合法权利, 建立健全更加高效的数据管理平台。不动产登记人员在处理数据资料时, 要注意确保精细化的审核与监管, 保持对工作认真负责的敬业精神。在进行不动产统一登记的项目中, 相关工作人员需要时刻关注管理模式的实际状况, 以免在产生纠纷时不能做出实时有效的补救。在不动产登记工作中, 只有在根本上加强管理力度, 才能为整个产业项目的发展提供坚实有力的后盾。
(三) 技术模型的优化
为了跟随时代的发展变化, 不动产统一登记也需要在技术上得到提升。这就要求相关部门在不动产登记的技术模型上加强创新能力, 促使不动产登记工作中的技术模型可以更加系统化与科学化, 进一步提升不动产统一登记的整体发展。与此同时, 还需要从实际出发, 逐步完善不动产统一登记工作的细节问题, 管理人员要在工作过程中善于发现问题制定解决方案, 提高工作效率。当前, 我国不动产统一登记工作运用了物联网技术以及GIS技术等, 不少地区对其进行更进一步的技术升级, 或采用其他先进技术, 从而在不动产统一登记工作中能够保证其科学性与创新性, 促进不动产登记的新型发展。
(四) 加强登记人员培训
伴随时代进步的不仅是不动产统一登记工作中的技术支持, 还包括工作人员的个人素质。不动产统一登记内容和形势越复杂, 其工作人员的综合素质要求也就越高, 这就需要做好工作人员的培训工作。对相关人员进行不动产登记相关知识和技术的培训课程, 还要根据有关规定, 提高培训效率与成果, 一定程度上提高登记人员的个人素质, 使其在面对各项复杂的工作问题时, 及时有效给出处理办法, 为不动产统一登记的顺利开展坐好铺垫。
四、结语
为了进一步推动不动产统一登记工作的实施, 既要加强其技术管理模式及登记平台的创新升级, 又要提高不动产登记人员的综合素质和技术模型的转换, 只有真正落实以上各项措施, 对不动产登记过程中出现的违法违规现象严肃处理, 才能促进不动产统一登记项目的科学发展, 提高工作效率。
不动产登记是《中华人民共和国物权法》确立的一项物权制度, 是指经权利人或利害关系人申请, 由国家专职部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段, 不动产登记本质上为产生司法效果的事实行为而非登记机关的行政管理行为。
摘要：本文从不动产统一登记历史演变出发, 系统论述了不动产统一登记难点与政策, 最后对全文进行归纳总结。
关键词：不动产,统一登记,难点,政策
参考文献
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不动产登记申请书范文第2篇
登记不动产权的变动是公示物权变动一种手段, 有助于保护交易安全, 防止一房多卖的情况发生。购买人在决定买房屋之前, 可以去房屋登记机关查阅该房屋是否拥有完整的产权, 是否被抵押或者约定有其他的限制条款。不动产登记主要有两个基本功能。第一, 它保护已进行房屋登记的所有人。例如, 在文章开头的情形中, 如果B购买了A的房产并立即进行了房产登记, 则CD再购买A的房屋产权将不发生变动, 物权不发生变动即所有权仍然属于B, CD对A只是合同有效, 他们之间的关系是债权的法律关系, 没有物权的法律关系。先进行房屋登记的B拥有对该房屋的所有权, 拥有对抗后购买人CD的权利, 因为B首先进行了对该房屋的登记, 誰先进行不动产登记誰就有对该不动产的优先购买权。第二, 登记制度保护新的购买人。同样在上述的情形中, 购买人CD在决定购买房屋交付对价前, 调查该房屋的产权是否完整, 则能避免损失。如果在先购买人B购买了该房屋并进行登记, 则CD可以在房屋登记机关查询到该房屋的产权情况是已被过户给B, 则CD不会再购买该房屋。如果在先购买人B只是交付对价没有进行房屋登记, 则CD可以以善意第三人的身份购买该房屋, 再适用不动产登记优先的原则判定誰为真正的房屋所有权人。因此, 不动产登记是不动产的权属状态起到公示作用, 是对财产关系的确立, 登记行为一旦作出, 申请人即得到法律保护。
美国的第一部登记法于1640 年诞生于马萨诸塞殖民地, 要求对不动产所有权的转移、不动产抵押、抵押品的转让、抵押契约的清偿和置留物的归还等都必须进行登记。
在美国, 不动产登记称为契据登记。契据登记体系有三大类型, 竞赛型登记法 ( race act) 、通知型登记法 ( notice act) 和通知———竞赛型登记法 ( notice - race act) 。全美国各州都采纳这三种类型中的一种登记法。
在实行竞赛主义登记法 ( Race Statutes) 的州, (1) 假如文章开头的案情是发生在美国的情况下, 如果B未将契据进行登记, A一物三卖的场合, 若在后购买人C抢先将契据进行了登记, 则在先的购买人B不能对抗在后的购买人C, 不论在后购买人是否对AB的交易知情, 即不论C是否为善意购买人, C只要抢先将契据进行了登记则C拥有对房屋的产权。
在实行注意主义登记法 ( Notice Statutes) 的州, 若发生上文所述之一物三卖, 次购买人C只有为善意第三人, 不知道先前AB买卖房屋交易的存在, 才能有效取得产权, 即使次购买人C没有将契据进行登记, 也可以对抗在先的购买人。但是若C购买人事前已经得知AB的房屋交易, 则即使C将契据进行登记, 仍然不能对抗在先的购买人。在这里, “最后一个善意购买人”取得优先权。
在实行顺序- 注意主义登记法 ( Race - Notice Statutes) 的州, 若发生上文所述之一物三卖, 次购买人C不仅需要是善意第三人, 对先前未登记的产权不知情, 而且还需要完成契据登记。即C不能知悉AB有房屋交易, 而且C支付对价后抢先完成了契据登记, 才能对抗在先的购买人B和在后的购买人D。若在第一段的案情中适用美国法, A在将房屋产权转让给B, 假如B要去登记A与B之间的契据, B应该采取哪些步骤呢?
美国契据登记的程序有三个基本要求。第一, B应该将契据或者其他文件先在公证机关进行公证, 第二, B持有的契据或者其他文件是法律规定可以进行登记的某种文件, 例如合同, 判决书, 契据等。假如B在2013 年X县登记的第100 个文件, 该契据文号很可能是“2013 - 0100”。然后登记员对整套契据进行复制, 要求A在复印件上签名, 将原件归还给登记申请人A, 再将复制件按照时间顺序进行归档, (2) 最后给文件编排索引, 则完成了整个登记程序。
摘要：登记不动产权的变动是公示物权变动一种手段, 有助于保护交易安全, 防止一房多卖的情况发生。购买人在决定买房屋之前, 可以去房屋登记机关查阅该房屋是否拥有完整的产权, 是否被抵押或者约定有其他的限制条款。
关键词：不动产,美国
参考文献
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[4] Joseph William Singer, Property Law:Rules, Policies, and Practices, 3rd ed., New York:Aspen Publishers, 2002.
不动产登记申请书范文第3篇
今年3月1日， 《不动产登记暂行条例》 (简称《条例》)正式实施， 一个多月来，
全国还有超过84%和96%的地市和县没有完成 不动产登记职责整合。
近日国土部与中央编办联合下发
《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》， 要求各地确保年内完成各级不动产登记 职责和机构整合。
《条例》已满月，只有50个地市、101个县完成了不动产登记职责整合，占比分别不到16%和4%。所谓的不动产登记，俨然变成了不动产不登记，令人五味杂陈。96%的县没有动起来，显然原因复杂，比如《条例》从施行到落地，难免需要时间;再比如由于职责和机构整合尚未到位，缺乏实施主体也使得登记难以推进。
除此之外， 是否与相关部门缺乏热情和动力有关?
比如为官不为， 导致政令不通。
在3月15日的国务院常务会议上， 国务院总理李克强怒称：
“部长们参加的国务院常务会议已经讨论通过的一些政策，现在却还‘卡’在那儿， 难道让几个处长来‘把关’， 这不在程序上完全颠倒了吗?” 与政策相比，
《条例》无疑更重要， 也具有强制力， 却推行不畅，
是不是也与处长“把关”有关?
不管这种情况存不存在， 都应该正视“上面九级风浪， 下面纹丝不动”的状况。
《条例》没有动起来， 或因受到阻力。
尽管《条例》并不具备反腐功能， 但一旦施行
一些官员灰色财产或将暴露， 特别是对那些坐拥数套、
十多套乃至数十套住房的官员来说， 他们不仅不愿意推动《条例》动起来， 甚或暗自设置障碍。 其实，
《条例》对反腐并非毫无作用，
正如参与《条例》制定的清华大学法学院副教授程啸所称，《条例》规定将统一建立不动产信息管理基础平台， 确保国家、 省、 市、
县四级信息共享， 这对于打“老虎”来说， 确实有一定帮助，
只要经过一个平台就可查询特定个人名下的全部不动产。
不怕慢，就怕站。那些尚未行动起来的地方，应该快马加鞭。按照国土部、中央编办日前联合下发的《关于地方不动产登记职责整合的指导意见》的要求，确保年内完成各级不动产登记职责和机构整合工作。如果连职责和机构整合都不愿意做，不动产登记恐怕遥遥无期。由于不动产实行属地登记，市县两级是不动产登记工作的关键，即便各地整合了统一登记的职责和机构，也需要有使命感和紧迫意识，不能拖，更不能凝滞不动。
当然，除了各地行动起来，中央也需形成制度安排。据国土部不动产登记局负责人此前表示，《不动产登记暂行条例实施细则》即将完成征求意见，修改完善后将尽快颁布实施。也许有了实施细则，各地就更容易动起来。
不动产登记申请书范文第4篇
我国现有的不动产登记职责分布在多个部门〃许多城市实行房、地分开登记〃国有建设用地使用权在土地管理部门登记〃其上房屋则在房产管理部门登记;此外〃耕地、林地、滩涂、海岛等不仅涉及国土、农业、林业等多个部门〃登记程序、标准等也各有不同。随着经济社会的发展〃市场经济对归属清晰、权责明确的产权制度要求越来越高〃原有做法已经不适应经济社会发展的需要。
2013年11月20日〃国务院常务会议决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。整合分散在多个部门的不动产登记职责由一个部门承担〃通过提供“一站式”服务〃对于保护不动产权利人合法财产权〃提高政府治理效率和水平〃尤其是方便企业、方便群众〃具有重要意义。
2015年3月1日〃《不动产登记暂行条例》已正式实施并在全国多个省市进行试点, 而由国土资源部发布的不动产登记簿证样式(试行)〃包括《不动产登记簿》、《不动产权证书》、《不动产登记证明》等也正式登上历史舞台。武汉中地数码科技有限公司根据国家最新的规范要求〃不断完善MapGIS不动产登记信息管理平台〃通过一站式服务〃实现高效、准确地办理不动产统一登记。
二、系统介绍
不动产登记信息管理平台以MapGIS国土云为基础〃搭建起包括建设用地使用权、房屋等建筑物所有权等在内的十大类不动产权利的登记管理体系。
MapGIS不动产登记信息管理平台的应用涉及到国家、省、市、县四级〃覆盖了土地、房屋、草原、林地、海域五大不动产领域〃实现土地、房屋、草原、林地、海域海岛等审批、交易和登记信息实时互通共享。做到实现统一登记交易、统一交易签证、统一信息发布、统一收费标准、统一监督管理、统一平台建设。通过一站式服务〃方便群众申请登记和相关部门的管理监督〃切实保证不动产交易安全。为监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据提供信息支持。
三、系统架构设计
MapGIS不动产登记信息管理平台总体框架以信息化标准规范体系和数据交换体系为体系结构〃以国土、房产、林业、草原、海域等数据等各类的登记、空间、档案数据库为基础〃将地理信息服务(图形浏览、定位查询、空间分析等)、属性查询与统计分析、专题图件发布等GIS服务加以封装〃通过不动产登记基础平台提供的各类服务和接口支撑〃建立面向不动产登记的登记信息管理系统和信息公示系统。 (1) 基础保障体系
基础保障体系包含了系统运行所需的基础网络设施环境、安全保障体系、不动产相关法律制度规范、数据交换标准规范。 (2) 数据交换
各类系统通过提供数据接口或者发布符合OGC标准的数据服务、WebService服务等方式〃提供给MapGIS不动产登记信息管理平台调用;MapGIS不动产登记信息管理平台通过通过提供数据接口或者发布符合OGC标准的数据服务、WebService服务等方式〃将对应的房屋、林业、草原、海域等领域登记数据成果返回给各业务管理局调用〃最终实现数据共享。 (3) 不动产数据管理系统
不动产数据管理系统集合了所有不动产登记管理所需的空间信息、属性信息、档案信息、用户信息等各类数据的管理工具〃遵循不动产数据库的标准规范〃对数据进行标准分类编码。数据管理系统主要面向不动产登记数据库管理人员〃对新纳入不动产登记数据库的更新信息进行分布式存储、管理、分发、汇总、编辑、发布。数据管理系统可以对遥感、三维、矢量、属性表、文档、多媒体等数据进行统一的管理〃支持国家、省、市、县粒度的数据分类读取和调阅〃支持多时点多专题数据的对比和更新。
(4) 不动产登记信息管理系统
不动产登记信息管理系统是面向不动产统一登记机构的政务办公系统。它通过不动产登记基础平台的运行支撑环境和政府网办公网络直接读、写数据管理系统的数据资源〃为登记办理人员提供操作界面。用户登录不动产登记信息管理系统能完成从窗口收件、审核、审批、缮证、归档等一系列的登记日常操作。登记信息管理系统也集成了综合查询、数据更新、辅助办公、系统维护等常用功能模块。 (5) 不动产登记信息公示系统
不动产登记信息公示系统可以在广域网实现不动产登记信息查询。它以不动产数据为支撑〃实现各土地、房屋、林业、草原、海域等登记信息的查询、发布功能。
四、 数据交换整合方案
依据MapGIS不动产登记信息管理平台的建设目标和构想要求MapGIS不动产登记信息管理平台与林业局、农业局、房管局、海洋局等部门之间要实现空间数据和登记数据的有效交换。 空间数据
针对各部门的空间数据〃可以采用发布OGC服务的方式〃实现数据的交换。各类系统通过自身数据发布模块发布符合OGC标准的数据〃需要发布的数据经检测合格后〃不动产登记数据管理平台可以调阅相应的数据服务来实现对数据的获取。通过这种方式〃不动产登记数据管理平台的数据是实时获取各部门的空间数据〃保证了数据的现势性。
发布的服务列表
登记数据 不动产登记数据需要和相关各部门登记业务数据库实现远程调用〃我们可以采用Web Service的方式进行。这种方式可以在不破坏双方原始数据的基础上很好的实现数据交换〃这种方式重在对服务程序的调用以及调用结果的反馈。对于这种方式〃各部门数据中心需要与不动产登记局开通相应的服务调用接口和函数〃实现与各部门数据管理平台之间的数据交互工作。
五、 业务类型分类设计
不动产登记是以土地为核心的〃土地权利是不动产物权的基础〃其他的不动产物权的存续都必须以土地权利为依托。除土地所有权之外〃其他的不动产物权都是建立在土地所有权基础上或者与土地关联。没有土地权利〃其他的不动产物权就是“空中楼阁”。对于海域登记〃我们可以认为是“蓝色”国土〃在调查、登记方面基本是相似的。 不动产的物权体系如下：
一、 土地所有权：集体土地所有权、国有土地所有权
二、 依托于土地所有权上产生土地的用益物权〃包括：土地承包经营权(耕地承包经营权登记、林地承包经营权登记、草地承包经营权登记)、宅基地使用权、建设用地使用权(国有、集体)、地役权、海域使用权
三、 土地之上附着物所有权：房屋所有权、森林或林木所有权
四、 担保物权：一般担保物权、最高担保物权
六、 不动产登记信息管理系统设计
不动产登记信息管理系统〃实现对土地、房屋、草原、林地、海域等不动产统一登记〃为监管不动产登记信息动态、产权变动情况、交易情况和有关价格数据提供信息支持。利用遥感、GIS、二三维可视化等技术〃实现对不动产图形数据、属性数据、业务数字档案的有效关联和查询、统计、分析、输出、信息展示等〃并以图形、表格、文字、GIS和数据模型相结合的方式〃直观、准确、动态地展示涉及到不动产登记数据各个方面的信息。
其中〃最令人关注的是采取„房地合一‟的模式〃告别过去„土地‟和„房屋‟两张皮分离的局面。在房地合一登记中〃同步输入权利信息、土地信息、房屋信息、权利人信息等〃结合扫描件、楼盘表、图属联动等展现方式〃实现高效、准确地办理不动产权证。
围绕各级不动产登记部门的内部办公、管理、协调、监督、决策等业务〃按照“标准统
一、功能完善、分级联动、业务协同”的原则〃顶层设计时需要统一构建国、省、市、县互联互通的四级不动产登记应用框架〃以实现信息采集标准化〃登记业务规范化、流程化〃档案管理电子化。实施时则需要应地制宜〃分步实施。 图文一体化管理
图形信息同时可与登记审批业务案件挂接〃可在案件办理过程中〃实时查看案卷涉及的土地或房屋。通过图形定位〃就能即时在图形窗口中定位跳转到项目涉及的地块〃系统自动弹出该地块的详细信息〃包括地址、编号、面积等〃辅助办公人员进行审批。如果WEB端同时发布了影像〃可套合影像查看〃更加清晰明了。
图属联动查询
楼盘索引表管理
系统根据楼盘实际规划与布局〃具体到每一栋、每一层、每一户〃建立虚拟的楼盘表〃通过简单的选择点击〃就能将房地属性、业务状态、权利信息、办理记录一一呈现。
楼盘索引表管理
输出不动产登记簿证
在登记过程中输出满足《不动产登记暂行条例》、《不动产登记簿证样式(试行)》等国家法律法规所要求的不动产登记簿、不动产权证书、不动产登记证明、不动产登记申请审批表等。
不动产登记办理输出不动产登记簿证
案卷查询统计
不动产登记信息管理系统对不动产登记案卷提供了方便的查询页面〃可按照不同条件进行查询〃包括土地信息、房屋信息、林业信息、草地信息、登记簿信息、不动产权属证书信息查询等。用户可自己设定查询条件来查询所要调阅的案卷信息〃可按登记类型、权利人姓名、不动产权证书号、使用期限等进行查询。查询结果具有关联穿透功能〃如在土地信息查询中查询到某宗地〃可将与该宗地相关的房屋信息、不动产权利人信息、不动产转移信息、证书信息等列出。下图为不动产综合查询页面。
不动产综合查询
登记历史回溯
每一起登记行为的细节程序都会详细记录〃考虑到地块的反复流转〃还会一直记录最原始的地块编码〃不仅形成地块的所有历史流转链〃还能随时查看任意一个流转节点的详情。
登记历史回溯
动态监管
不动产登记信息动态监管模块〃可对不动产登记信息各项监管功能〃比如总监管、规范性监管、效能监管、重点监管、入库日志查询等。
其中总监管涵盖所有监管项〃包括使用年限的监管〃业务逻辑性监管〃登记资格监管等各项内容〃确保登记信息的准确性;登记效能监管是指对各级管理者及其领导组织的勤政和能政情况进行考察和整改的行政监察。
七、 不动产登记信息公示系统设计
建立统
一、规范、反映不动产客观物理形态和权利状况的不动产登记信息公示系统。借鉴住建部全国住房信息系统联网的经验, 不动产登记信息公示系统整合土地、房屋、草原、林地、海域等登记信息〃逐步向公众开放可以用于搜索、查询的数据信息〃积极挖掘国家不动产登记信息数据库的应用渠道〃提升不动产登记制度的公信力〃扩大公众参与度〃保障不动产财产权与市场安全、维护权利人合法权益。 不动产登记信息应逐步实现县、市、省(直辖市)、全国联网。
● 读取不动产登记的数据〃根据信息公示需要从内网不动产登记数据库提取公示数据。 ● 提供不动产登记业务的公众信息WEB实时公示。 ●可以对公示的不动产登记信息进行查询。 ●可以对登记有关业务信息进行统计。
● 按访问权限的不同〃分别提供面向不动产登记部门和社会公众的服务信息。
不动产登记申请书范文第5篇
构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的性质
杨盛秋
摘要：我国《物权法》明确了国家对不动产实行统一登记制度。不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。本文借鉴了准物权理论、将不动产物权的类型一分为二，从而以“二分法”分析并重构不动产登记的性质，论证了构建我国不动产统一登记制度下不动产登记的准行政行为性质。
关键词：不动产物权 准物权 不动产登记的性质 准行政行为
不动产物权变动制度是一个既重要又庞大，且错综复杂的体系，它基本上由民法实体法上的物权法部分和行政法上的不动产登记制度两个部分组成。
建设社会主义市场经济的一个基本条件是划清政府与市场主体的各自活动范围，厘定政府职能界限。在经济管理领域，政府职能将限于核定社会成员准人市场的资格，明确民事权属状态，监督市场主体的经营活动，营造并维护市场的公平竞争环境，查处各种有损于市场机制能动性发挥的违法行为等。由此可见，作为明确市场主体产权归属及其权利享有状态内容之一的不动产物权登记制度在政府各项职能中居于基础性地位。
《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”明确不动产登记的性质是构建我国不动产统一登记制度的基础问题。
一. 重构我国不动产登记的性质
不动产登记，也就是不动产物权登记，是不动产所在地的登记机构依申请将不动产物权的设立、变更、转让和消灭在不动产登记簿上予以记载的制度。
(一)学界传统观点
目前学界有关不动产登记的性质，大体上有三种学说:
1、公法行为说,该说认为:不动产登记的性质,属于一种行政行为。如有学者认为:“它是一种行政确认,就是指行政主体根据相对人的申请,依法对某一特定的法律事实、法律资格或权利义务关系的真实性、合法性予以确定、认可和证明的具体行政行为。”“国家登记机关对物权变动的登记正是属于行政确认登记的一种形态。”
2、私法行为说,该说认为,登记效力之发生在于登记之意思表示，登记效力之发生脱离申请人意思则难以发生效力。从登记所产生的效力来看,登记行为是产生私法效果的行为。
3、证明行为说,该说避免公、私法性质上的判断,认为房屋产权管理机关的职责范围也只是审查买卖双方是否具备办证(交付)条件,房屋产权变更登记本身,也只是对买卖双方履行买卖合同的结果进行确认和公示,而不是对房屋买卖合同的审查和批准。
笔者认为，不能笼统地判断不动产登记的性质，分析不动产登记的性质必须结合不动产物权登记的种类及物权的基本分类。
(二)不动产登记的性质之分析
笔者借鉴准物权理论，将我国的不动产物权一分为二，并以此为基础分别探讨不动产登记的性质，从而在此“二分法”前提下展开对构建不动产统一登记制度的范围的研究。
1.我国的不动产物权的类型
根据我国现行法律和已颁布的《物权法》之规定，笔者认为，我国的不动产物权包括以下种类：
(1)不动产所有权：国家所有权;集体所有权;私人和其他权利人的所有权。
(2)不动产担保物权：只有不动产抵押权。
(3)不动产用益物权：自然资源使用权;建设用地使用权;土地承包经营权;宅基地使用权;地役权。
对于上述种类，借鉴准物权理论，可以将不动产物权分为准物权与典型物权。
典型物权如我们通常所涉及的土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权。在此主要讨论准物权问题。
准物权同典型物权相比具有较大的特殊性，但仍然属于物权范畴。对准物权概念的理解在学者之间有一定的差异。如有学者认为准物权是指某些性质和要件相似于物权、准用物权法规定的财产权，因而法律上把这些权利当作物权来看待，准用民法物权法的规定。属于准物权的财产权有:林木采伐权、渔业权、采矿权、狩猎权、先买权等 。也有学者认为，水权、矿业权和渔业权等并非为民法所规定的物权，将准物权称为特别法上的物权。如王利明教授认为,特别法上的物权,公民、法人经过行政特别许可而享有的可以从事某种国有自然资源开发或作某种特定的利用的权利，如取水权、采矿权、养殖权等 。当然，也有学者明确地使用准物权这一概念。如崔建远教授认为,准物权不是属性相同的单一权利的称谓,而是一组性质有别的权利的总称。按照通说,它是由矿业权、水权、渔业权和狩猎权等组成 。为了论述的方便，笔者使用准物权这一表述。
准物权的客体一般具有不特定性，准物权的取得与自然资源主管部门的行政许可相联系。2004年7月1日起实施的《中华人民共和国行政许可法》规定，涉及有限资源开发利用的，应作为行政许可的事项(第12条规定)。由于准物权所指向的标的物是自然资源，而自然资源是有限的，并且与可持续发展和环境保护相关，因此，准物权具有很强的公法色彩。
准物权由行政许可而取得，其客体具有不确定性，同时准物权上负有较多的公法上的义务，一般不能自由转让，准物权的行使一般不以对物的占有为必要。
2.我国不动产登记的性质
笔者认为，对于不动产登记之性质，应以“二分法”区别对待。依不动产物权类型的不同将登记主要分成两类:
一类是行政机关依照法律规定的条件和程序许可或确认的物权之登记,如探矿权、采矿权、取水权等有关国家所有的自然资源的准物权。这一类准物权的登记，涉及公共利益和行政管理权关系密切。
另一类是通过合同、继承取得或者以土地出让方式产生的典型物权变动之登记,如房屋所有权、建设用地使用权、土地承包经营权、地役权等。这一类基本上和行政管理权没有关系,主要是物权人通过登记机构的公示来确保自己的权利。
基于此，笔者认为，前一类以不动产行政管理理论为基础的不动产物权登记属于行政行为范畴，应由行政许可或行政确认等加以规范;后一类与公民权益息息相关，以民法物权法理论为基础的登记应为复合性质的行为，应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的重点。
综上所述，不动产登记行为的性质应以“二分法”论。目前实务界和行政法学界不分种类地笼统地只强调不动产登记行为性质的公法性或一味强调不动产登记行为的私法效果，又或是单以证明行为论，均不足以全面阐释内容丰富的不动产登记行为。
二. 我国不动产统一登记制度设计下的不动产登记的性质
《物权法》第10条规定,“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法,由法律、行政法规规定。”
如前所述，由于准物权登记的行政行为性质以及目前政出多门、管理分散的现状，准物权登记的统一无论在理论上还是实践中都是不成熟的。要想统一绝非易事，所以暂且维持现状。
以民法物权法理论为基础的典型物权的登记应当是我们目前建立统一的不动产登记制度要讨论的问题。现阶段构建我国的不动产统一登记制度的范围应以这一类复合行为性质的不动产登记为限。这种复合性质的不动产登记，有两
重意义：一是公法上的意义，一是私法上的意义。前者的意义在于行政权力对不动产的监督管理和给国家税收提供依据;后者的意义在于通过权利状态的公示，保证交易的安全。
从法理上对公法和私法分类的各种理论来看：首先，虽然不动产登记是由申请人的申请行为而开始，但不容忽视的是，不动产登记中主要的行为主体是国家有关部门，即国家公权力介入了登记。而事实上，正是国家公权力的介入才赋予了不动产登记的强大公示效力。其次，不动产登记在利益平衡上是为了调节国家和整个社会的物权的秩序，从而保障交易的安全。最后，从登记行为本身而言，通过不动产的登记，不仅仅产生公示物权的私法果，而且国家能够更主动有效地管理和宏观调控不动产这一重要的社会资源，带有显著的行政色彩。
有学者认为这种复合行为性质的不动产登记“是一种准行政行为和证明行为”。 笔者比较赞同这种观点。行政行为以法律效果的内容是效果意思还是观念表示为标准，分为行政行为与准行政行为。准行政行为是介于法律行为与事实行为之间的一种行为，“只以单一的判断、认识与观念等受动的精神作用为要素” ，本身并不能直接为相对人设定行政法上的权利义务。该种观念表示行为效果完全基于法律的直接规定而产生，并非基于行政机关的意思而产生。因此,有学者认为,行政登记属于准行政行为,只产生间接的法律效果,而不产生直接的法律效果。
该行为之所以属于准行政行为:其一，登记行为是一种观念表示，不包含登记机关的意思表示，只代表登记主体对客观事实的认知与判断，不动产物权登记的内容只是对申请人的不动产物权享有与处置情况进行核实、登录。其二，登记行为的效果基于法律的明文规定而非行政主体的意思表示，该行为表明的是国家对民事权利主体所享有的不动产物权的一种确认。从行政主体的意思参与程度讲，不动产物权登记中，行政主体一般无自由裁量余地，对于符合条件的申请，其负有登录的义务与职责，是对私权状况的予以证明而非干预。所以，这一种不动产物权登记行为应是一种准行政行为，同时也是一种证明行为，如梁慧星老师所言，“不动产登记在本质上是国家证明行为，而不是批准行为”。作为准行政行为的不动产物权登记具有两项功能:一是证明，登记行为在客观上产生一种公示效果，因此可以证明登记在不动产登记薄上的权利是正确、真实的，只有提供充足的反证，不动产登记薄中的登记内容才能被推翻;二是确
认，登记在不动产登记薄中的内容是经过行政机关的核实后所做的记载，代表着官方对权利主体所享有的不动产物权的确认，因此在客观上具有一定的公定力。
参考文献:
[1] 杨海坤、章志远.行政法学基本论.中国政法大学出版社.2004.第135——136页.
[2] 谢伟东.试论我国不动产登记的性质和效力.社会科学论坛.2006,(9).第76——80页.
[3] 王崇敏.我国不动产登记制度若干问题探讨.中国法学.2003,(3).第48——54页.
不动产登记申请书范文第6篇
第80号
《不动产登记资料查询暂行办法》已经2018年1月26日国土资源部第1次部务会议审议通过，现予公布，自公布之日起施行。
部长 姜大明
2018年3月2日
不动产登记资料查询暂行办法
(2018年1月26日国土资源部第1次部务会议通过)
第一章 总则
第一条 为了规范不动产登记资料查询活动，加强不动产登记资料管理、保护和利用，维护不动产交易安全,保护不动产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》《不动产登记暂行条例》等法律法规，制定本办法。
第二条 本办法所称不动产登记资料，包括：
(一)不动产登记簿等不动产登记结果;
(二)不动产登记原始资料，包括不动产登记申请书、申请人身份材料、不动产权属来源、登记原因、不动产权籍调查成果等材料以及不动产登记机构审核材料。
不动产登记资料由不动产登记机构负责保存和管理。
第三条 县级以上人民政府不动产登记机构负责不动产登记资料查询管理工作。
第四条
不动产权利人、利害关系人可以依照本办法的规定，查询、复制不动产登记资料。
不动产权利人、利害关系人可以委托律师或者其他代理人查询、复制不动产登记资料。
第五条
不动产登记资料查询，遵循依法、便民、高效的原则。
第六条 不动产登记机构应当加强不动产登记信息化建设，以不动产登记信息管理基础平台为基础，通过运用互联网技术、设置自助查询终端、在相关场所设置登记信息查询端口等方式，为查询人提供便利。
第二章
一般规定
第七条
查询不动产登记资料，应当在不动产所在地的市、县人民政府不动产登记机构进行，但法律法规另有规定的除外。
查询人到非不动产所在地的不动产登记机构申请查询的，该机构应当告知其到相应的机构查询。
不动产登记机构应当提供必要的查询场地，并安排专门人员负责不动产登记资料的查询、复制和出具查询结果证明等工作。
申请查询不动产登记原始资料,应当优先调取数字化成果，确有需求和必要，可以调取纸质不动产登记原始资料。
第八条 不动产权利人、利害关系人申请查询不动产登记资料，应当提交查询申请书以及不动产权利人、利害关系人的身份证明材料。
查询申请书应当包括下列内容：
(一)查询主体;
(二)查询目的;
(三)查询内容;
(四)查询结果要求;
(五)提交的申请材料清单。
第九条
不动产权利人、利害关系人委托代理人代为申请查询不动产登记资料的，被委托人应当提交双方身份证明原件和授权委托书。
授权委托书中应当注明双方姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码、委托事项、委托时限、法律义务、委托日期等内容，双方签字或者盖章。
代理人受委托查询、复制不动产登记资料的，其查询、复制范围由授权委托书确定。
第十条
符合查询条件，查询人需要出具不动产登记资料查询结果证明或者复制不动产登记资料的，不动产登记机构应当当场提供。因特殊原因不能当场提供的，应当在5个工作日内向查询人提供。
查询结果证明应当注明出具的时间，并加盖不动产登记机构查询专用章。
第十一条 有下列情形之一的，不动产登记机构不予查询，并出具不予查询告知书：
(一)查询人提交的申请材料不符合本办法规定的;
(二)申请查询的主体或者查询事项不符合本办法规定的;
(三)申请查询的目的不符合法律法规规定的;
(四)法律、行政法规规定的其他情形。
查询人对不动产登记机构出具的不予查询告知书不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。
第十二条
申请查询的不动产登记资料涉及国家秘密的，不动产登记机构应当按照保守国家秘密法等有关规定执行。
第十三条 不动产登记机构应当建立查询记录簿，做好查询记录工作，记录查询人、查询目的或者用途、查询时间以及复制不动产登记资料的种类、出具的查询结果证明情况等。
第三章
权利人查询
第十四条
不动产登记簿上记载的权利人可以查询本不动产登记结果和本不动产登记原始资料。
第十五条
不动产权利人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料，但法律法规另有规定的除外：
(一)权利人的姓名或者名称、公民身份号码或者统一社会信用代码等特定主体身份信息;
(二)不动产具体坐落位置信息;
(三)不动产权属证书号;
(四)不动产单元号。
第十六条 不动产登记机构可以设置自助查询终端，为不动产权利人提供不动产登记结果查询服务。
自助查询终端应当具备验证相关身份证明以及出具查询结果证明的功能。
第十七条 继承人、受遗赠人因继承和受遗赠取得不动产权利的，适用本章关于不动产权利人查询的规定。
前款规定的继承人、受遗赠人查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交被继承人或者遗赠人死亡证明、遗嘱或者遗赠抚养协议等可以证明继承或者遗赠行为发生的材料。
第十八条 清算组、破产管理人、财产代管人、监护人等依法有权管理和处分不动产权利的主体，参照本章规定查询相关不动产权利人的不动产登记资料。
依照本条规定查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交依法有权处分该不动产的证明材料。
第四章
利害关系人查询
第十九条
符合下列条件的利害关系人可以申请查询有利害关系的不动产登记结果：
(一)因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的;
(二)因不动产存在民事纠纷且已经提起诉讼、仲裁而构成利害关系的;
(三)法律法规规定的其他情形。
第二十条
不动产的利害关系人申请查询不动产登记结果的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交下列利害关系证明材料：
(一)因买卖、互换、赠与、租赁、抵押不动产构成利害关系的，提交买卖合同、互换合同、赠与合同、租赁合同、抵押合同;
(二)因不动产存在相关民事纠纷且已经提起诉讼或者仲裁而构成利害关系的，提交受理案件通知书、仲裁受理通知书。
第二十一条
有买卖、租赁、抵押不动产意向，或者拟就不动产提起诉讼或者仲裁等，但不能提供本办法第二十条规定的利害关系证明材料的，可以提交本办法第八条规定材料，查询相关不动产登记簿记载的下列信息：
(一)不动产的自然状况;
(二)不动产是否存在共有情形;
(三)不动产是否存在抵押权登记、预告登记或者异议登记情形;
(四)不动产是否存在查封登记或者其他限制处分的情形。
第二十二条
受本办法第二十一条规定的当事人委托的律师，还可以申请查询相关不动产登记簿记载的下列信息：
(一)申请验证所提供的被查询不动产权利主体名称与登记簿的记载是否一致;
(二)不动产的共有形式;
(三)要求办理查封登记或者限制处分机关的名称。
第二十三条 律师受当事人委托申请查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条、第九条规定的材料外，还应当提交律师证和律师事务所出具的证明材料。
律师持人民法院的调查令申请查询不动产登记资料的，除提交本办法第八条规定的材料外，还应当提交律师证、律师事务所出具的证明材料以及人民法院的调查令。
第二十四条 不动产的利害关系人可以申请以下列索引信息查询不动产登记资料：
(一)不动产具体坐落位置;
(二)不动产权属证书号;
(三)不动产单元号。
每份申请书只能申请查询一个不动产登记单元。
第二十五条
不动产利害关系人及其委托代理人，按照本办法申请查询的，应当承诺不将查询获得的不动产登记资料、登记信息用于其他目的，不泄露查询获得的不动产登记资料、登记信息，并承担由此产生的法律后果。
第五章
登记资料保护
第二十六条
查询人查询、复制不动产登记资料的，不得将不动产登记资料带离指定场所，不得拆散、调换、抽取、撕毁、污损不动产登记资料，也不得损坏查询设备。
查询人有前款行为的，不动产登记机构有权禁止该查询人继续查询不动产登记资料，并可以拒绝为其出具查询结果证明。
第二十七条
已有电子介质，且符合下列情形之一的纸质不动产登记原始资料可以销毁：
(一)抵押权登记、地役权登记已经注销且自注销之日起满五年的;
(二)查封登记、预告登记、异议登记已经注销且自注销之日起满五年的。
第二十八条
符合本办法第二十七条规定销毁条件的不动产登记资料应当在不动产登记机构指定的场所销毁。
不动产登记机构应当建立纸质不动产登记资料销毁清册，详细记录被销毁的纸质不动产登记资料的名称、数量、时间、地点，负责销毁以及监督销毁的人员应当在清册上签名。
第六章
罚则
第二十九条
不动产登记机构及其工作人员违反本办法规定，有下列行为之一，对有关责任人员依法给予处分;涉嫌构成犯罪的，移送有关机关依法追究刑事责任：
(一)对符合查询、复制不动产登记资料条件的申请不予查询、复制，对不符合查询、复制不动产登记资料条件的申请予以查询、复制的;
(二)擅自查询、复制不动产登记资料或者出具查询结果证明的;
(三)泄露不动产登记资料、登记信息的;
(四)利用不动产登记资料进行不正当活动的;
(五)未履行对不动产登记资料的安全保护义务，导致不动产登记资料、登记信息毁损、灭失或者被他人篡改，造成严重后果的。
第三十条 查询人违反本办法规定，有下列行为之一，构成违反治安管理行为的，移送公安机关依法给予治安管理处罚;涉嫌构成犯罪的，移送有关机关依法追究刑事责任：
(一)采用提供虚假材料等欺骗手段申请查询、复制不动产登记资料的;
(二)泄露不动产登记资料、登记信息的;
(三)遗失、拆散、调换、抽取、污损、撕毁不动产登记资料的;
(四)擅自将不动产登记资料带离查询场所、损坏查询设备的;
(五)因扰乱查询、复制秩序导致不动产登记机构受损失的;
(六)滥用查询结果证明的。
第七章 附则
第三十一条 有关国家机关查询复制不动产登记资料以及国家机关之间共享不动产登记信息的具体办法另行规定。
第三十二条 《不动产登记暂行条例》实施前已经形成的土地、房屋、森林、林木、海域等登记资料，属于不动产登记资料。不动产登记机构应当依照本办法的规定提供查询。
第三十三条
公民、法人或者其他组织依据《中华人民共和国政府信息公开条例》，以申请政府信息公开的方式申请查询不动产登记资料的，有关国土资源主管部门应当告知其按照本办法的规定申请不动产登记资料查询。
第三十四条