项目投资分析方法范文第1篇
一、建筑工程项目质量的影响因素
1、影响因素较多
建筑工程项目容易受到多种主观以及客观因素的影响, 如人为因素、材料因素、技术因素以及环境因素等, 因此在建筑工程项目的开展过程中应综合考虑多方面的影响因素。
2、质量的波动性较大
建筑工程项目的施工中需要用到很多性能以及结构不同的材料及构件, 这就使得建筑工程项目与其他普通的流水线工业生产活动不同, 建筑工程项目的质量容易受到影响, 并具有较大的波动性。
3、质量问题存在隐蔽性
建筑工程项目的施工建设的过程中, 涉及到很多工序以及工种, 这些工序和工种之间要进行频繁的交接, 且中间产品较多, 因此就使得很多质量问题不容易被发现。
4、终检具有较大的局限性
建筑工程项目质量的提升主要在施工阶段, 竣工后的质量检查对工程质量的提升几乎没有太多的帮助。因此, 要有效的控制建筑工程项目质量, 最重要的就是采取有效的方式, 在施工的过程中进行有效的预防, 并切实做好控制管理工作, 从而实现对建筑工程项目质量的有效控制管理。
二、建筑工程项目质量和全过程管理实施方法
1、施工前有效的质量控制和管理
第一, 加强施工单位与设计单位的沟通, 做好技术交底工作
建筑工程项目的质量在很大程度上取决于施工设计方案, 但是在实际的施工过程中, 由于实际施工条件的变化, 设计方案也要进行相应的变动。因此, 当设计方案不能满足实际的施工需求的时候, 设计方案必须要做出调整, 以提高其适用性, 减少设计变更对工程变更的根本性作用。同时, 加强施工人员与设计人员的交流, 在了解工程设计理念的基础上进行施工建设, 从用更加科学的施工技术展开操作, 以提高工程的整体质量。
第二, 建立工程施工的质量标准体系和奖惩体制
想要建立比较完善的施工质量标准体系就要从三个方面做起, 第一, 根据施工合同以及国家对建筑工程的有关质量标准的要求制定相应的施工检验标准并对进行实施;第二, 针对一些没有具体规定的细则应该以行业最高要求为参照;第三, 通过相应的奖惩体制, 激发员工的积极性, 使其严格遵守有关的施工操作规定, 从而有效保证工程项目质量。
第三, 编制全面的施工方案已经质量管理计划
施工方案的编制需要考虑较多的因素, 如质量检测、组织策略、工艺流程以及施工技术方案等。工程施工质量直接受到施工方案的影响, 因此施工方案使建筑工程施工的一个重要核心内容, 同时也是有效提升施工质量的指导性文件。在进行施工方案编制的时候, 要将质量作为重要的准则, 在施工环节对其经济效益以及难题进行控制, 通过有效的技术、经济、管理、操作以及工艺等措施来保证工程质量。
2、施工阶段的质量管理和控制
第一, 增强工程质量意识, 加强对工程施工的质量监督
就当前来说, 工程阶段存在的主要问题是由于缺乏全面控制质量的观念。这就要求在施工的过程中, 要加强安全和责任意识, 提高全体人员的质量意识, 加强对施工全过程的质量监督。各施工单位要加强合作, 明确施工要求, 切实执行和落实。
第二, 严格控制工程用料的量
工程建材的用量是工程质量的基本保证, 建筑工程质量的提高必须要保证建材的质量。具体而言, 首要的是加强对材料的采购以及管理, 提高采购以及管理人员的专业素质, 提高其鉴定水平。以市场为导向, 购买质量合格的材料。其次, 要加强对材料的使用、运输以及检测等环节加大监督力度, 坚决不适用质量不合格的材料。
第三, 严格审核工程施工中的设计变更
建筑工程的施工过程中, 由于勘察不到位, 或者施工人员以及设计人员的出发点不同等因素, 经常会导致设计变更现象的出现。对于一些重大的变更必须要遵照有关的程序进行变更, 这就需要工程监理单位、施工单位以及设计单位进行会审, 在达成一致意见的情况下, 最终决定处理方案。同时, 工程设计变更也是施工过程中的必然环节, 因此在施工的过程中, 要尽可能的控制好工程质量, 从而有效保证工程质量。
第四, 加强对施工现场的管理
加强对施工现场的管理才能有效保证施工人员按照标准要求进行规范操作, 从而有效保证工程质量。具体而言, 就是在施工的过程中进行全过程的监督和管理, 全面把控每一个施工环节。如果出现不合格的问题, 要及时进行纠正。并且要及时审查工程设计变更, 保证变更完全符合工程施工的需要。
结束语
建筑工程项目质量想要得到有效控制就必须要加大对施工全过程的管理, 加大对工程设计变更、施工技术以及施工过程各个阶段的管理, 从对人员的管理到对技术以及现场的管理, 都要以服务建筑质量为前提, 从而使建筑工程全过程尽可能少的出现质量问题。
摘要：随着社会经济的快速发展, 人民生活水平的不断提高, 城市建设的现代化水平不断提高, 建筑工程项目的数量在不断增多, 与此同时, 人们对于建筑工程项目的质量要求越来越高。但是在实际的建筑工程项目的建设过程中, 质量问题层出不穷, 严重的影响着建筑企业的效益。为了有效保证建筑工程项目质量, 就必须要对建筑工程建设的全过程进行有效管理, 只有提高管理水平, 才能促进建筑企业的良好发展。因此, 本文就建筑工程项目质量和全过程管理的有效实施方法进行论述和分析。
关键词：建筑工程,项目质量,全过程,质量管理,实施方法
参考文献
[1] 毛文娟.建筑工程项目质量管理研究与实践[D].浙江工业大学, 2016.
[2] 关柳玉.基于全过程的建筑工程项目质量管理措施[J].现代装饰 (理论) , 2012 (05) :129.
项目投资分析方法范文第2篇
第1章引言
2.1投资者情绪的定义及其影响因素
整体上而言，对于投资者情绪的研究可以分为三类：一是直接从实验或调查
中寻找投资者情绪存在的证据及性质，这一类的研究主要集中于心理学与实验经 济学;二是创立理论模型，引入投资者情绪变量，并研究投资者情绪对资产价格 的影响，然后进一步利用结论解释市场中的一些异常现象。但是这一类的研究往 往从某一具体的心理偏差出发，尽管方便了数学上的处理但是却失去了现实中投 资者情绪的多样性，从而也被一些学者批评;三是不以理论模型为基础，直接根 据经济学直觉构建投资者情绪测度，并考察情绪对资产收益以及资产价格波动的 影响和作用。本文的研究则是试图对第二类和第三类研究进行结合，在此基础上 进一步考察投资者情绪在资产定价中的影响。
2.2心理学关于投资者情绪的研究
存在套利
的市场上情绪能够影响股价的三个条件：一是投资者情绪波动是系统性的;二是 投资者的风险评价(如风险厌恶和贴现因子等参数)随情绪波动而波动;三是投 资者并未意识到其决策是由情绪波动引起的。
2.3投资者情绪与预期资产收益关系研究
2.4投资者情绪测度的研究
第一章是简要介绍了行为金融理论的产生和发展历程。
第二章对投资者情绪研究的动因，投资者情绪指数构建，投资者情绪定义和
分类，研究中使用的主要数学和计量经济学模型进行系统的分析。
第三章实证分析了显性投资者情绪间，及其与市场主要特征的关系。
第四章实证分析了各类显性投资者情绪的市场收益预测能力。
第五章对投资者情绪模式、决定因素，以及投资者情绪与市场收益的相互作
用机理进行了实证检验。
第六章对显性、隐性投资者情绪的关系，隐性投资者情绪的市场收益预测能
力进行了检验。
第七章对中国证券市场封闭式基金折价的机理，显性投资者情绪与封闭式基
金折价关系进行了系统的分析。
第八章对情绪代理变量对市场收益的影响，中国证券市场是否存在天气效
应、SAD效应和月运周期效应等进行了实证检验。
第九章论文的简要总结和下一步研究方向。
经济史实和理论逻辑都已经证明,资本市场上投资者高涨或低迷的情绪会导致股票价格系统性地偏离其基本价值,并且有可能对企业实体
投资行为产生重大影响。承袭行为公司财务一般的分析逻辑,投资者情绪与企业投资行为的现有研究着重强调投资者情绪,将投资决策视为企业管理者对于资本市场错误定价的理性反应。然而,事实上,投资者和企业管理者的有限理性经常是共存的,政府控制的制度环境与机构持股的股权特征也可能干预和影响非理性的心理因素介入决策。 为了接近更加真实的资本市场,延续Shleifer (2003)、Baker et al. (2004)和Montier(2007)等文献的分析逻辑及研究展望,文章更为彻底地抛弃“完全理性假说”,将投资者与企业管理者的有限理性纳入同一框架,借鉴社会影响理论、认知失调理论、情绪泛化假说以及情绪认知理论等社会心理学理论,结合中国资本市场政府控制的制度背景和机构持股的股权特征,通过理论分析和实证检验方法,深入探讨投资者情绪影响企业投资行为的作用机理和经济后果。 文章共分七章。第一章导论,提出了文章所要研究的问题和意义,并对所涉及的主要概念进行界定的基础上,介绍了文章的研究思路、研究内容与方法以及创新之处。
第二章文献述评,从决策心理学、经济学和财务学三个研究领域,勾勒情绪介入决策研究的演化路径;梳理了投资者情绪、管理者乐观主义与企业投资行为的研究现状与发展动态;结合中国资本市场的制度背景和现有研究的潜在假设,阐述了文章的研究视角。第三章结合中国资本市场政府控制的制度因素以及机构持股的股权特征,基于社会情绪影响个体心理和决策的理论视角,从作用机理和经济后果两个方面提出文章的研究假说。第
四、第五和第六章对第三章所提出的研究假说进行实证检验和分析;最后,在第七章,总结了文章的主要研究成果,
并提出文章的研究不足和未来研究方向。 通过上述的理论分析和实证检验,文章得到如下主要研究发现： 第一,投资者情绪对企业投资行为具有正向影响,确实是驱使企业投资行为的动力。在考虑和控制了“股权融资”和“理性迎合”等作用渠道之后,投资者情绪还可能通过塑造企业管理者的乐观或悲观情绪,间接影响企业投资行为。上述发现表明,在现实的资本市场中,存在投资者情绪影响企业投资行为的“第三条道路”,即“管理者乐观主义的中介效应渠道”。 第二,相对于非政府控制的上市公司,在终极控制人性质为政府的企业中,投资者情绪对管理者乐观主义的影响较弱,并导致了投资者情绪对企业投资行为的影响也相应降低。这说明,在投资者情绪与管理者乐观主义等心理因素介入投资决策的过程中,政府控制的制度环境确实具有干预和调节作用。然而,文章没有找到稳健的证据支持机构持股的上述调节作用。 第三,投资者情绪影响企业投资行为的经济后果具有两面性。投资者情绪对上市公司过度投资具有显著的“恶化效应”,而对投资不足则具有显著的“校正效应”。进一步的研究表明,相对于非政府控制的上市公司而言,在政府控制的上市公司中,投资者情绪与投资过度的正相关关系更弱,与投资不足之间的负相关关系亦更弱。而投资者情绪对上市公司绩效的影响则表现为“正向影响 -负向影响--逐渐消退”的过程。这意味着投资者情绪对企业资本配置行为的影响往往引起短期积极反应,但企业可能由此面临长期价值被破坏的不利局面。 文章的创新之处主要体现在如下方面： 第一,为了更加接近真实的资本市场,文章将投资者与企业管理者的有限理性纳入同一分析
框架,创造性地提出并证实了投资者情绪影响企业投资行为的“管理者乐观主义的中介渠道”。这拓展了行为公司财务理论的研究路径,丰富了投资者情绪影响企业投资行为作用机理的相关文献。 第二,将制度因素与心理因素相结合,在投资者情绪与管理者乐观主义介入企业投资决策的过程中,文章证实了政府控制的制度因素具有调节和干预作用。这不仅有利于我们更加深入的理解制度因素如何干预和影响非理性心理因素介入决策的基本理论问题,更对拓展和整合现代金融理论的研究路径具有一定的参考价值。 第三,通过理论分析和实证研究发现,投资者情绪对企业资源配置非效率具有“恶化效应”和“校正效应”的两面性,而其“总体效应”则表现为“正向影响--负向影响--逐渐消退”的过程。这率先在中国资本市场中证实了Baker et al. (2003)在其文末的警示：投资者情绪影响企业投资行为,未必一定带来资源配置的非效率。
就实体资产价值的估值而言，传统上都采取历史成本法，即按照资产当时的购建价格估值。这种方法是以实体资产交易当时的市场价格和建造价格作为资产价值的计算基础，它有如下特征：(1)是以单项资产作为估值对象，不考虑某一单项资产和其他资产的功能协调所产生的价值;(2)是以供货双方进行该项资产交易时确定的价格，或建造时所实际支付的成本作为估价的基础，不考虑资产使用后资产价格的变动;(3)是把单项实体资产作为一个市场上交易的商品予以估值的。对于购进的资产，供货商是以出售其存货的方式将单项实体资产卖给企业，而对买入企业无非是购进一个商品。对于建造的资产，供货商
是以存货的方式将建筑资产所需的原材料卖给企业，而对于买入企业仍然是购进建筑资产所用的各种原材料商品。在这些存货的交易中，交易双方只是把交易物作为实体资产，而不是功能性资产来看待。
事实上，在单项实体资产的使用过程中，其价值必然会发生变化，变化之一是由于市场供求关系的变化，作为商品的单项实体资产的价值也会发生变化，这意味着单项实体资产的估值基础不再是历史成本价格，而是现实市价(可变现净值)或现实成本价，对于购进的单项实体资产应该以现实市价作为估值的基础，对于建造的单项实体资产应该采取现实成本或重置成本作为估值的基础。变化之二是当购建的单项实体资产作为商品完成交易或建造并开始使用之后，单项实体资产就转换为功能性资产，其价值就在于该实体资产所具有的功能价值，即实体资产的特定用途被使用后所带来收益的能力。显然，资产的实体价值与功能价值估值基础有所不同，前者将资产作为商品来估值，后者以资产的特定功能作用效果作为估值基础。基于这种差异，单个资产的估值就从以实体资产为基础向以功能价值为基础转变，最为典型的单项功能资产的估值方法是未来现金流量现值。变化之三是购进的单项实体资产进入企业被使用后，就不再仅仅是孤立的单项实体资产，而是和其他资产有效地组合，这种组合不是以资产的实体性而是以资产的功能性为基础的，单项资产的功能与其他资产的功能进行组合，其功能效应将会发生质与量的变化，导致单个资产功能的作用效果与整体资产功能的作用效果的不同。这样，在进行资产估值时，不
项目投资分析方法范文第3篇
究
随着我国国民 经济 的 发展 ，建设脚步的加快，工程建设在我国的国民经济建设中占据了越来越重要的地位，作为公有制占主体的国家政府投资工程在我们的 社会 生活中始终扮演着重要的角色。这样如何对政府投资项目进行有效的管理摆在我们面前，本文主要阐述 目前 我国政府投资项目管理和“代建制”的 问题 ，以及我个人对这些问题的浅见。
一、政府投资项目管理及“代建制”的 内容
(一)政府投资项目管理的主要内容及特点政府投资项目从政府投资资金来源和政府投资领域的角度来界定，是指运用政府财政预算资金和纳入预算理的各类专项建设资金(基金)以及借用 金融 组织贷款等，对公共基础设施、社会公益事业以及需要政府扶持发展的产业技术开发等领域进行的固定资产投资项目。目前我国每年的全社会固定资产投资为三万亿元，近年来随着实施积极的财政政策、扩大内需等政策措施，政府投资数额急剧增长，每年“政府投资项目”占到约10%，达3500亿元左右。政府投资项目管理主要包括对投资项目的资金运用、成本控制、投资项目质量和建设周期等方面的控制与监督，其目的在于保证政府投资能按预定计划实施，防止
1投资项目在实施过程中各种不良问题的产生，以确保项目能按预期的要求完成。政府投资项目管理具有以下三个特点：一是政府投资项目大多数集中在为社会发展服务，非盈利的公益性项目;二是政府投资项目具有一般项目更为严格的管理程序;三是政府投资项目更容易受到社会各界舆论的关注。
(二)“代建制”的起源和定义项目“代建制”最早起源于美国的建设经理制(CM制)。CM制是业主委托一称为建设经理的人来负责整个工程项目的管理，包括可行性 研究 、设计、采购、施工、竣工试运行等工作，但不承包工程费用。建设经理作为业主的代理人，在业主委托的业务范围内以业主名义开展工作，如有权自主选择设计师和承包商，业主则对建设经理的一切行为负责。现在所推行的“代建制”是将项目建设人与项目使用人分离，由项目出资人委托有相应资质的项目代建人对项目招投标和勘察、设计、施工、监理等建设全过程进行组织管理，项目竣工后交付使用人的项目建设管理行为。而政府投资项目“代建制”，则是指政府委托第三方以建设期法人地位，对所投资工程进行专业化管理的模式。它形成了投资、建设、管理、使用相分离的权责明确、制约有效、 科学 规范的管理体制及运行机制。
二、我国政府投资项目管理现状及 分析 随着我国投资体制改革的深入，政府投资项目的建设管理模式正由“建设、监管、使用”多位一体的模式向“投建管用”职能分离的模式转化。改变
长期以来我国各级政府对直接投资的项目管理方式实行“财政投资，政府管理”的单一模式，这就造成了以下几个主要方面的问题：
1、政府投资项目管理水平较低，工程质量难以保证。政府投资项目种类较多，有的工程具有很强的专业性，也有很强的综合性，建设过程中需要进行质量控制的环节很多，非专业部门管理效果不佳，工程质量难以保证。同时政府部门往往是上一个投资项目，就组建一个临时的基建班子或建设指挥部，由于缺少管理专业人员，加上没有管理经验的积累，造成建设管理水平相对较低。
2、政府投资项目的建设标准及投资规模难以控制。目前的政府投资项目建设缺乏投资和建设的各自规范主体。由于投资和建设的主体基本上合二为一，相应就缺少了投资约束机制，造成政府对项目建设过程也缺乏有效的外在管理和制约手段;而政府投资项目特别是公益性项目资金主要来源于政府财政性资金，资金是无偿拨付和使用的。因此，政府投资项目往往会出现预算超概算、决算超预算、投资超计划的“三超工程”现象，建设单位的“投资饥渴症”难以遏制，使本已十分紧张的政府财政资金更加“雪上加霜”。
3、政府投资项目的投资决策机制不够完善。目前我国的政府投资项目决策的科学性受到较大的 影响 ，主要原因是政府投资项目的决策机制不完善。决策机制直接影响投资决策的质量，而投资项目决策在整个项目周期中至为重要。而目前我区政府投资项目决策方式与我
国现有的投资项目决策方式基本一样，其主要表现为：个别领导说了算，善于争取多要点，形象工程突破程序加紧干，资金不足普撒胡椒面。这样的决策往往会造成工程决策拍脑袋、工程上马拍胸部、工程烂尾拍屁股等现象。
三、针对政府投资项目管理的 问题 提出“代建制”策略为较大改善和解决上述存在的问题，为了进一步提高政府投资效益，规范和完善政府投资项目从决策、建设、资金计划安排到竣工验收的全过程管理，保证政府投资项目的质量，笔者认为可以从多个方面着手，本文仅以“代建制”为切入点重点论述，具体在项目实施阶段可采取如下措施：
1、代建项目的确定，即必须采用代建的适用范围。凡建安工程投资在规定额度以上且市财政性资金投入在规定额度以上、建设单位没有自行管理建设能力的建设项目，可要求必须当实行代建制。
2、代建的形式。可采取两种代建形式：全过程代建，即代建单位根据批准的项目建议书要求，对工程的可行性 研究 或初步设计及建设管理至竣工验收实行全程管理;阶段代建，代建单位根据批准的初步设计，对项目建设管理至竣工验收实行阶段管理。
3、实行代建合同管理。代建单位的产生引入了竞争机制，除个别特殊项目由政府指定外，均需通过招投标方式选择代建单位。代建单位确定后，建设单位应当和代建单位签订项目委托代建合同。明确代建项目的范围、形式，双方的权利、义务等 法律 关系。同时建立健全了重大政府投
资项目稽察制度。
4、奖励与处罚。应采取适当激励机制来提高代建单位工作积极性，如工程包干有节余，代建单位可分成，其中市政府投资节余部分可有适当比例由代建单位留成。如决算投资超过包干基数，超过部分由建设单位和代建单位各承担相应比例费用。但因代建单位原因，造成工期拖延的予以罚款。
四、结束语“代建制”使项目管理技术、管理手段、管理思想更专业、更先进;政府不用组织相应的管理机构，能够有效地防止公务员队伍膨胀;通过市场的方式转移项目建设费用超支的风险。政府不介入具体的 经济 活动，既符合国际惯例，有利于维护正常的市场运行秩序，又可有效地杜绝公务人员产生腐败。因此，实行项目法人制、推广项目“代建制”是 社会 主义市场经济 发展 的必然要求，是政府投资项目建设管理体制改革的必然趋势。参考文献 ：
1、尹贻林，阎孝砚 《政府投资项目代建制 理论 与实务》 天津大学出版社，2006
2、石明 《项目管理实务》 东北大学出版社，200
43、(美)杰克·吉多，詹姆斯P.克莱门斯 《成功的项目管理》 机械 工业 出版社，1999
项目投资分析方法范文第4篇
方法一：积极攒钱
“收入少，消费却不少”„„这是目前大多数低收入家庭所面临的问题。要获取家庭的“第一桶金”，首先要减少固定开支，即通过减少家庭的即期消费来积累剩余，再用这些剩余资产进行投资。其实，低收入家庭可将家庭每月各项支出列出一个详细清单，逐项仔细分析。在不影响生活的前提下减少浪费，尽量压缩购物、娱乐消费等项目的支出，保证每月能节余一部分钱。
以住房为例，对于低收入家庭来说，置业的首要原则是“量入为出”，以安居为标准，切忌贪大求豪华，尽可能压缩购房款总额。可考虑先买一套面积比较小、价格相对便宜的二手房，今后通过置换，“以小换大”，“以旧换新”，会比直接购买新楼轻松一些。方法二：善买保险
重病住院，动辄就是几万元乃至十几万元。一场大病，就可以让家庭倾家荡产甚至负债累累。因此，低收入家庭在理财时更需要考虑是否以购买保险来提高家庭风险防范能力，转移风险，从而达到摆脱
困境的目的。
建议低收入家庭选择纯保障或偏保障型产品，以“健康医疗类”保险为主，以意外险为辅助。特别是对于那些社会医疗保障不高的家庭，比较理想的保险计划是购买重大疾病健康险、意外伤害医疗险和住院费用医疗险套餐。如果实在不打算花钱买保险，建议无论如何也要买份意外险，万一发生不幸，赔付也可以为家庭缓解一些困难。考虑到低收入家庭收入的很大部分支出都用于日常生活开支和孩子的教育方面，保险支出以不超过家庭总收入10%为宜，而保险的侧重点也应该是扮演家庭经济支柱角色的大人，而不是孩子。
方法三：慎重投资
对于低收入家庭来说，薪水往往较低，经不住大亏，因此，在投资之前要有心理准备，首先要了解投资与回报的评估，也就是投资回报率。要基本了解不同投资方式的运作，所有的投资方式都会有风险，只不过是大小而已，但对于低收入家庭来说，安全性应该是最重要的。投资什么，除了看投资对象有无投资价值外，还要看自己的知识和专长。只有结合自己的知识专长投资，风险才能得到有效控制。
项目投资分析方法范文第5篇
一年一度“金九银十季”，悄然来临，作为一年中最具有“财气”的月份，大部分消费者在准备购车、购房、出行旅游„„等等一系列的消费规划。精明的投资者却早已对此充满期待，随着黄金消费旺季将如期到来，面对金价季节性上涨，你做好赚钱准备了吗?
黄金消费旺季，有规律可循
从每年的第9月份开始，无一例外，珠宝市场迎来了其消费旺季，黄金作为珠宝行业最重量级的需求，往往成了推动金价上扬的重要力量。那么，为什么黄金会呈现这种季节性上涨的走势呢?
首先从商家来看。黄金的现货需求80%来自于珠宝制造业。每年从9月份至次年2月，印度的排灯节、中东地区的开斋节和宰牲节、西方的圣诞节以及中国春节会相继到来，此时珠宝商会在旺季来临前1—2个月提前购入黄金并进行加工，因此每年的8月至次年的1月，珠宝商集中购入黄金的行为将推高金价。
其次从消费角度来看，作为世界第一黄金消费大国印度，其需求量占了世界黄金需求量的三分之一。而十月份正是印度传统嫁娶季节，在此期间印度对黄金的强劲消费是金价的有利支撑;随之而来的圣诞节、元旦和中国国庆长假、农历春节，也会是黄金消费的高潮。
国际经济形势严峻，投资黄金或将长期收益
本月市场聚焦QE3，在欧洲央行决定购买成员国债卷之后，美国的QE3再次撼动全球经济。美联储开闸放水，以每月400亿美元砸向市场，随后日本央行跟进扩大资产购买规模10万亿日元，随着经济大国的印钞机的开启，全球他国央行也将被迫跟进。在此大环境下，黄金等将会获得长期的支撑。黄金投资的获利空间极大。
此外国内的股市投资明显缩水，通货膨胀压力加大，为实现资产的保值增值，国内民众对黄金等贵金属投资的意愿强烈。在黄金投资市场的热情不断高涨的情况下，国内民众如何投资黄金产品?
国际现货黄金投资遭热捧
目前，国内市场上投资黄金投资主要有实物黄金、纸黄金和现货黄金交易等等。其中现货黄金投资以其灵活的投资方式，较小的资金投入赢得大众亲赖。
国际现货黄金又称为伦敦金，投资者的买卖交易记录只在个人预先开立的帐户中体现，而不必进行实物的提取交换，此外作为一种国际性的理财产品，多空双向机制，保证金交易模式，杠杆设计，投资者不管顺市、逆市，长线短线都可以以较小投入获得高额回报。当然投资有风险，国际现货黄金投资并不一定适合所有投资者。
项目投资分析方法范文第6篇
重要参考数据。一般而言，有三种计算形式：
1、收益模式计算公式：
投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)说明：投资客的收益是这样实现的，通过贷款购买商业地产，而后出租以获取租金，然后以月租金偿还银行贷款
的“月供”，超出偿还银行贷款月供还款额的部分，才是投资客的投资回报。
2.投资回报率分析计算公式：
投资回报率=(税后月租金-物业管理费)×12/购买房屋单价
说明：此方法考虑了租金与房价两者的相对关系，只要结果大于8%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算，没有考虑资金的时间价值，并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。
3.投资回收时间分析计算公式：
投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)×12说明：这种方法可简略估算资金回收期的长短，一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比租金回报法更深入一步，适用范围也更广，但有其片面性。
在业内，这种投资类型通常被划分为两种：一是即刻回报
型，二是培养回报型。
第一种即刻回报型:通常购买那些位于传统商务核心区的商业物业，这些地区商务、商业氛围通常已经非常成熟，不需要培育，购买后出租经营即可获得可观的租金回报，这种投资类型之下，通常需求的资金量较大，资金门槛相对较高。
培养回报型则不同:他们看中的物业通常位于非传统的商业核心区，但是在市政规划、消费人群增长等方面，都有着比较良好的未来，而这个过程便是培养的过程。这类区域的商业地产在最初通常售价较低，投资客此时入市实际上购买的是多年以后的价格和租金，如果判断准确，这类投资往往可以获得比“即刻回报”型更高的投资回报率。
商铺投资收益率四种算法：
目前，投资商铺的热潮急剧升温，那么商铺投资收益率怎么计算呢?据工作人员介绍，商铺投资收益率算法有以下
几种：
1.租金回报率法
公式：(税后月租金-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。
优点：考虑了租金、价格和前期主要投入，比租金回报率分析法适用范围广，可估算资金回收期长短。
不足：未考虑前期的其他投入、资金的时间效应。不能解决多套投资的现金分析问题。且由于其固有的片面性，不能作为理想的投资分析工具。
2.租金回报率分析法
公式：(税后月租金-每月物业管理费)×12/购买
房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
优点：考虑了租金、房价及两种因素的相对关系，是选择“绩优地产”的简捷方法。
不足：没有考虑全部的投入与产出，没有考虑资金的时间成本，因此不能作为投资分析的全面依据。对按揭付款不能提供具体的分析。
3.内部收益率法
房产投资公式为：累计总收益/累计总投入=月租金×投资
期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+家具等其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)=内部收益率。
上述公式以按揭为例;未考虑付息、未考虑中介费支出;
累计收益、投入均考虑在投资期范围内。
优点：内部收益率法考虑了投资期内的所有投入与收益、现金流等各方面因素。可以与租金回报率结合使用。内部收益率可理解为存银行，只不过我国银行利率按单利计算，而内部收益率则是按复利计算。
不足：通过计算内部收益率判断物业的投资价值都是以今天的数据为依据推断未来，而未来租金的涨跌是个未知数。
4.简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的年收益×15年=房产购买价，则认为该物业物有所值。这一国际上专业的理财公司评估一处物业的投资价值的简单方法。
计算投资回报率的计算公式：
计算购入再出租的投资回报率=月租金×12(个月)/售价
计算购入再售出的投资回报率=(售出价-购入价)/购入价