土地增值收益相关理论范文第1篇
1 住房公积金个人住房贷款优化
住房公积金个人住房贷款是住房公积金增值收益的主要来源, 其收益率远大于国债投资收益率和银行存款利率。因此, 优化住房公积金个人住房贷款是提高住房公积金增值收益的重要手段。
目前, 由于制度方面和执行方面的约束, 住房公积金个人住房贷款存在着全国贷款率普遍不高、不同地区贷款率极不平衡、贷款资金运作效率低等问题, 这不但影响了住房公积金的增值收益, 更制约了住房公积金管理中心自身的正常运作和长远发展。针对个贷率不同的地区, 需要采取不同的策略对公积金个人住房贷款进行优化。
1.1 住房公积金个人住房贷款率较低地区
公积金个人住房贷款率至少要达到47.23%才能保证公积金管理中心的抗风险能力和正常运作。对于住房公积金个人住房贷款率较低地区, 需不断解决制度方面和执行方面的约束, 大力提高住房公积金个人住房贷款率:
1.1.1 大力拓宽住房公积金个人住房贷款覆盖面
在保证贷款资金安全的前提下, 适当降低贷款门槛, 对大学毕业生、转业军人等特定群体免除申请住房公积金贷款的连续缴存时间限制, 并积极开展住房公积金异地贷款业务, 以拓宽住房公积金的贷款群体。
1.1.2 不断提高职工住房公积金个人住房贷款积极性
从制度层面上, 一是提高最高限额。在完善住房抵押贷款担保制度、保险制度的前提下, 尽量使贷款最高限额满足一般职工购建住房的需求, 弱化月缴存额、缴存年限的约束。二是实施灵活的还本付息方式。针对中低收入家庭利用公积金贷款购买住房, 可以使用住房公积金的增值收益实施一些适当的优惠, 以提高这部分职工的购房积极性和购房能力。特别是通过适当地推迟还本付息时间、对特定群体减息以及对使用商业银行贷款的职工使用增值收益贴息等方式, 增强中低收入家庭申请住房公积金贷款购买住房的动力, 降低其偿还贷款的风险。这样既发挥了住房公积金的社会保障作用, 又可以增加住房公积金的增值保值收入。
1.1.3 积极创新贷款品种
人大代表在“两会”上提出了利用“倒按揭”养老模式解决我国人口过快老龄化而导致的社会保障负担过重问题。住房公积金的性质决定了其在我国住房金融领域的特殊地位, 用住房公积金开展“倒按揭”业务, 不但丰富了贷款品种, 提高住房公积金的使用率, 还将住房公积金的保障范围从住房保障向生活保障拓展, 这将是我国住房金融领域的一大创举。
公积金管理中心可通过与政府、银行、保险等机构加强沟通和交流, 进行“倒按揭”业务的调研和设计论证, 小范围内进行试点, 总结经验教训, 完善相关制度和法规, 最终在全国推广“倒按揭”业务。
1.2 住房公积金个人住房贷款率较高地区
对于住房公积金个人住房贷款率较高地区, 当前的主要矛盾是住房公积金不能满足所有缴存人的个人住房贷款需求。因此, 其提高住房公积金个人住房贷款增值收益的工作重点是不断扩充贷款资金来源:
1.2.1 开展住房公积金中心间有偿拆借
目前, 各地的住房公积金实行分块管理, 公积金管理中心之间的横向贷款交易成本较高, 容易出现贷款纠纷。因此, 可借鉴银行间同业拆借的做法, 建立规范的交易制度和组织体系, 构建住房公积金中心之间资金有偿拆借平台。由建设部等相关职能部门建立全国统一的拆借信息系统并负责拆借业务的监管, 住房公积金中心以交易会员身份进入拆借系统从事拆借业务;拆借系统同时与承担住房公积金业务的商业银行系统联网, 实现拆借资金的实时划转结算;严格限定拆入资金只能用于住房公积金个人住房贷款;限定个贷率达到一定比例的公积金中心才能进行拆入业务, 以保证拆借资金的安全;由人民银行制定拆借利率, 原则上介于同期国债利率和住房公积金个贷利率之间。
1.2.2 住房公积金个人住房贷款证券化
与商业银行个人住房贷款相比, 住房公积金个人住房贷款的质量高、收益率低。住房公积金个人住房贷款证券化可以使住房公积金管理中心分散发放个人住房抵押贷款风险、提高资产质量、扩大资金来源, 有利于住房公积金个人住房抵押贷款业务的进一步开展。
2 住房公积金国债投资优化
国债投资是住房公积金保值增值的重要方式, 可以通过证券交易所市场和银行间债券市场进行。住房公积金管理中心的国债购买量较大, 安全是第一位的, 而以委托理财、全权委托、非实名制、国债买卖等方式在证券交易所市场上进行国债投资存在诸多风险, 使住房公积金的安全受到威胁。因此, 应限定住房公积金只能在银行间债券市场进行国债投资, 获取利率收益;严禁住房公积金在证券交易所市场进行国债投资, 获取国债差价收益。
住房公积金在银行间债券市场进行国债投资仍然需要解决身份受限、券种受限、时间受限等问题, 才能在保证住房公积金安全的同时, 提高其国债投资收益。
2.1 提升住房公积金管理中心市场地位
目前, 住房公积金管理中心在银行间债券市场进行国债投资开设的是丙类帐户, 无法直接进入中央国债登记结算有限公司的簿记系统, 只能通过开设甲类账户的商业银行, 以结算代理业务进行国债的购买和查询, 导致住房公积金管理中心在国债购买中非常被动, 住房公积金国债投资保值增值的压力非常大。因此, 必须确立住房公积金管理中心在银行间债券市场中的国债投资主体地位, 才能避免由于市场地位和信息不对称造成住房公积金国债投资损失和收益率低。
住房公积金监管部门可以为全国上万亿元公积金建立一个运作平台, 允许住房公积金管理中心开设甲类账户。此外, 也可由住房公积金监管部门与债券市场主管部门共同确定几家规模较大、实力雄厚、管理规范的金融机构, 承办住房公积金国债投资业务, 限定各公积金管理中心只能在规定的范围内操作。
2.2 优化国债投资结构
住房公积金管理中心资金运用的要求是在保值的基础上扩大增值能力, 建立起稳定的债券资产结构非常必要。住房公积金管理中心在国债投资过程中, 应配备专业人员对国债的期限结构、利率结构和品种结构等进行深入的研究和评估, 从安全性、流动性及交易成本角度出发, 科学、合理地配置住房公积金管理中心的国债投资。
目前, 住房公积金国债投资券种受限。中央银行票据具有利率高、收益大、购赎灵活、流动性强、安全性好等优势, 从政策上将中央银行票据、政策性金融债券纳入住房公积金的国债投资范围, 增加住房公积金在银行间债券市场上国债投资的品种, 便于住房公积金管理中心根据自身对流动性、收益性的要求, 优化国债投资结构。
3 住房公积金银行存款优化
中国人民银行为促使公积金管理中心加强个贷工作所设置的制度安排, 使住房公积金银行存款普遍存在严重的“利率倒挂”问题。住房公积金体制的一些原因也对住房公积金银行存款产生了不利影响。如商业银行会设法保住住房公积金这一大笔优质存款, 导致住房公积金资金的流动性较差。
“利率倒挂”和流动性问题给住房公积金银行存款带来的巨大保值增值压力, 除了寻求更有效的保值增值途径之外, 还应该从住房公积金银行存款的操作层面和制度层面加以应对。
在操作层面, 住房公积金管理中心应科学预测住房公积金缴存、提取、贷款等资金进出数额, 在保证提取和贷款的前提下, 通过与商业银行签订协议, 将不同时段的闲置资金部分转存为定期存款, 执行中国人民银行规定的一般定期存款利率。
在制度层面, 一方面把银行支付给住房公积金管理中心的存款利率调高到一般利率, 缓解住房公积金银行存款“利率倒挂”问题;另一方面, 应研究、制定归集业务费的标准, 保证商业银行参与住房公积金归集业务的积极性。
4 结语
在对住房公积金发放个人住房贷款、投资国债以及银行存款进行优化的基础上, 住房公积金管理中心还应预测住房公积金缴存、提取、贷款额度, 将剩余资金在各种期限银行存款和国债投资方式中进行科学分配, 建立考虑各种实际情况约束的住房公积金增值收益规划模型, 通过求解模型得到使沉淀资金收益最大化的资金合理分配结构, 从而科学地获取住房公积金的最大增值收益。
摘要：由于政策和实践的局限, 《住房公积金管理条例》规定的个人住房贷款、国债投资和银行存款三种实现住房公积金增值收益的途径存在着各种问题, 需要改进和优化, 以实现住房公积金增值收益的最大化。
关键词：住房公积金,增值收益,个人住房贷款优化,国债投资优化,银行储蓄优化
参考文献
[1] 孙小婷.对住房公积金管理中心内部资金融通管理的探讨.知识经济, 2008.6.
[2] 张昊、冯长春、宋祥来.住房公积金投资组合研究.城市发展研究, 2010.1.