土地储备制度范文第1篇
第二条：县土地储备交易中心是受政府委托，在纳雍县国土资源局的领导下，实施土地储备、招标、拍卖、挂牌的运作机构。
第三条：县土地储备交易中心为正科级事业单位，具有独立的法人地位，隶属于纳雍县国土资源局领导。
第四条、县土地交易中心的主要职责：
1、根据土地收购储备计划，对土地利用总体规划确定的城县发展用地，低效利用土地等应当储备的土地，采取收购、征用的方式进行储备;
2、管理和运作县政府依法收回的违法用地、闲置土地及无主地等，并纳入政府储备库;
3、对储备的土地，通过招标、拍卖、挂牌方式实现增值，增加政府财政收入;
4、加强与各金融机构的配合，在有关部门的监管下，管理、运用好土地储备资金;
5、利用储备土地为政府融资;
6、搞好土地储备的综合统计，定期向县国土资源局报告运作情况;
7、完成上级交办的其他工作任务。
第五条：土地收购储备的对象;
(一)在土地利用总体规划确定的城县建设用地范围内，政府统一征用的土地。
(二)依法无偿收回的国有土地：
1、土地有偿使用合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或申请续期未获批准的;
2、 因单位撤销、迁移等原因停止使用原划拨土地的;
3、经核准报废的公路、矿场等用地;
4、未经批准，超过出让合同约定的动工开发日期满二年未动工开发的土地;
5、 买卖或者以其他方式非法转让的国有土地;
6、非法批准占用的国有土地;
7、 不按照批准用途使用的国有土地。
(三)依法有偿收回的国有土地：
1、 因城县规划和旧城区改造或为公共利益需要，县政府指令收回的划拨土地;
2、 因单位破产、产业结构调整等原因，停止使用的划拨土地;
3、因公共利益需要，政府提前收回的出让土地;
4、因建设需要收回的农转非村土地及国有农、林、牧、渔、盐场用地。
(四)依法有偿收购储备的土地：
1、以出让方式取得土地使用权后，没有能力按合同约定开发且不具备转让、租赁条件的;
2、 土地使用权人向人民政府申请收购出让土地的;
3、土地使用权转让，人民政府依法享有优先购买权收购的土地;
4、 其他可以依法收购的国有土地。
第六条：土地收购储备程序：
1、提出申请：原土地使用者向土地储备交易中心提出收购申请，领取和填写《国有土地使用权收购申请书》。
2、 实地调查和权属审核：储备交易中心对申请单位提供的土地权属、土地面积、四至界限、土地用途等情况进行实地勘察审核。
3、征求意见：根据单位提出的申请和实地调查情况向规划局及有关部门征求规划和建设意见。
4、价格评估：根据实地调查和控制性规划，会同土地估价部门进行地价评估，为收购价格的确定提供依据。
5、报批：在地块调查和评估后，提出收购的具体意见，报县国土资源局审批。
6、签订土地收购合同：经报批同意的，即与原土地使用者签订《国有土地使用权收购合同》。
7、 支付土地补偿费用：根据合同约定的期限、金额和方式，支付补偿费用。
8、 办理权属变更手续：根据合同约定，到县国土资源局办理申请土地权属变更手续，经审批后，发证给县土地储备交易中心，原土地使用证同时予以注销。
9、 交付土地：根据合同约定的期限，原用地单位向县土地储备交易中心交付被收购的土地。
第七条：县土地储备交易中心收购储备的工作业务实行独立核算，在县国土资源局开列专户，单独结算。根据县土地储备交易中心工作开展情况和运作的业务经费，由县财政核定拨付，运作中产生的相关费用列入成本。
第八条：县土地储备交易中心执行收支两条线的财政资金管理制度，运作资金可通过出让金提一点、银行贷一点等方式解决。尽量降低土地储备成本，减少运作风险。储备土地经评估后，可进行抵押贷款并支付土地收购补偿费用。
第九条：储备土地出让后，由县土地储备交易中心将县政府收益上缴县财政，实行收支两条线管理。
土地储备制度范文第2篇
摘 要：本文主要分析了土地储备新政的主要内容，论述了土地储备新政实施的主要目的，并总结了土地储备资金管理过程中存在的问题，进而提出土地储备资金管理规范化的措施，以供参考。
关键词：土地储备新政；资金管理；规范化；措施；
资金管理在土地储备管理当中的作用不容忽视，确保土地储备资金管理工作的质量，能够切实加强行政事业单位的财务建设。所以我们必须要正确认识土地儲备资金管理中的问题，并采取有效的优化改进措施，以保证资金管理的科学有序性。
1土地储备新政的主要内容
2016年，我国多个部门发布了红头文件，文件中的核心内容包括：整合土地储备机构、加强土地储备行为的规范性、严格控制土地储备的规模、调整并改进土地储备筹资方式、科学使用土地储备资金，以及加强资金使用管理等内容。
在组织管理方面，文件中明确要求，各地区在规范土地储备的过程中，县级以上的行政区应设置一个土地储备机构，其归所在行政区的国土资源管理部门控制，若出现重复设置的情况，则需对其采取有效措施进行压缩，同时还要将其重新归入到土地储备名录当中，并加强管理。各地区应保证土地储备机构与政府融资的其他非土地储备职能业务分离开来。这一文件主要是为了理清土地储备部门与城投公司之间的关系，从而更加清晰地划分二者的职能。
债务管理方面，应将清理和识别后被认定为地方债务的土地储备货款纳入到政府性基金预算管理工作中，偿债资金主要借助预算统筹安排，并且要以地方政府债券的方式置换。2016年开始，各地已经不再需要向银行借贷土地储备的款项。在资金管理方面，文件按照相关法律的要求规范了土地储备资金使用管理，也就是从2016年开始，进一步明确了土地储备资金筹集的基本渠道，以此同时在这一过程中始终坚持专款专用的原则。至于土地储备机构日常的费用和土地储备资金，则要采取分账核算的方式，以增强资金的独立性。
在采购管理方面，文件提出了地方国土资源管理部门应在土地征收、收购、回收过程所涉及到的拆迁安置补偿工作中，采取多种有效措施提供政府购买服务，并且还应规定采购只可在储备土地的前期开发。在土地储备规模控制方面，文件指出，各地区土地储备机构要结合当地的经济发展水平，以及年度土地的供应量等多个因素确定土地储备的规模，另外还要在工作中控制好预算和决算管理工作。
2土地储备新政实施的主要目的
现阶段，我国处于经济发展和转型时期，必须确保经济平稳发展，同时还要在合理的范围内适度扩大内需，以更好的姿态面对风险和挑战。现如今我国政府颁布了规范性文件，这对地方政府融资做出了更加细致的要求。文件中明确指出各地政府必须做好土地出让管理的规范工作，有效抵制违规行为，保证土地出让和融资行为的科学性及合理性。另外，土地储备新政对全新融资机制进行了更加详细的阐述，其主要是为了调整土地储备工作中的城投关系，从而有效规范二者的职能，合理划分土地储备机构的职责，不仅如此，还要对土地储备筹资的方式进行适度的调整，进而有效降地方政府的债务风险。
3土地储备资金管理中的问题
3.1新增项目筹资不确定性较强
在土地储备新政出台后，土地储备资金主要以财政资金和地方政府债券筹资的方式来处理。现阶段，政府债控更加严格，且土地储备债额也十分有限。当前配给土地储备债券的额度要明显高于置换存量债务，而且用于新增投资的政府债券额度较小。若不改变现有的项目开发模式，则土地开发新项目的新增投资及筹资工作将存在十分明显的不确定性。
3.2土地储备债务较多，风险较高
土地储备资金的应用与当地政府的土地市场管理、经济发展速度和旧城区的改造工作进度都有着十分密切的联系。一部分地方土地储备机构为了更好地保证工程建设工作的顺利开展，进行了短期的土地市场调控，同时也采取有效措施促进了银行贷款向多种储备资金融资方式的转变，土地收购与开发工作也因此得到了很好的发展。但是因为当前我国经济发展的速度逐渐减缓，所以在土地出让的过程中，市场因素的影响逐渐减弱，土地储备机构的资金链日益紧张，土地储备机构融资负债率呈不断上升的趋势。
3.3土地储备机构财务管理处于无序状态
在新政策颁布之后，很多土地储备机构的财务管理部门在过渡工作中都没有做好充足的思想准备，因此在职能转换和土地资金管理衔接的过程中也出现了很多的问题。其中比较明显的问题有：地方债券发型流程较为繁琐、资金获取需要较长的时间，无法充分满足存量债务还款以及项目投资的基本要求等内容。上述问题都在一定程度上增加了工作压力，而且资金管理也更加的复杂。与以往的土地储备机构财务部门工作重点相比，新政实施后，在土地储备机构财务管理的过程中更加重视土地储备资金计划的科学制定，且不断提高资金的利用率，从而增加了自有资金所占的比重。这就要求土地储备机构财务部门必须顺应这种新的变化，财务管理人员务必具备更加娴熟的专业知识和技能。
4加强土地储备财务规范化管理的有效措施
4.1制定科学的土地储备计划
土地储备新政的出台主要是为了更好地抵御土地储备当中可能遇到的风险。在新政实施的过程中，土地储备财务管理部门应在日常工作中，加强风险防范力度。因为在开展土地储备工作时，需要大量的资金支持，且财务部门筹资环节也相对较多，需要持续的时间较长，故而资金管理过程中存在着较多的管理盲点和风险因素。综合上述情况，在现阶段的土地储备机构财务资金管理工作中，应结合土地储备管理的工作需要，加强各个环节的资金管理力度。按照土地储备新政的要求，科学制定工作规划。再者，土地储备机构所储备的土地规模要与城市发展的规模和社会经济的发展水平相适应，并且还要做好城市重大土地储备项目的落地工作，防止盲目地进行土地储备，有效降低土地储备过程中存在的资金风险。
4.2创建完善的土地资金风险预警机制
从新政中的内容我们可以看出，自2016年起，地方政府不能向银行借贷土地储备资金，且政策还对土地储备资金的筹集和使用方式进行了严格的规定。所以，按照相关制度的要求，土地储备机构的财务部门要采取多种有效措施，积极建立科学有效的土地储备资金风险预警机制。并对市场经济因素进行全面的分析，同时还要做好城市建设项目的申报和审批管理，对土地和运营资金予以科学配置，或者也可加大土地储备风险控制力度，从而为土地储备机构及政府后一阶段的城市建设创造良好的条件，避免在这一过程中发生恶性经济事件。
4.3选择更加有效的资金管理方式，提高管理效率
在土地储备机构财务管理部门运行的过程中，为了能够以更快的速度适应新政背景下土地储备资金管理的要求，财务部门要采取多种举措，提高资金管理水平。在实际的工作中，需完善资金筹集和使用计划编制工作，积极配合土地储备机构中的多个部门建立，并完善其工作机制，使项目整地拆迁所需的资金能够及时到账。此外，在工作中还要对土地储备资金进行更加细致有效的管理，建立网络化和智能化的管理模式，进而对资金筹集和使用等多个环节予以动态监控，及时发现资金管理过程中存在的不足，从而采取有效措施加以改进，不断完善土地储备机构的财务管理水平。
5结语
如今在土地储备新政中新增了很多内容，为了更好地顺应新政的要求，在土地储备资金管理的过程中，需采取多种措施，促进资金管理工作效率和质量的不断完善，最终为土地储备机构的稳步运营奠定坚实的基础。
参考文献：
[1]戈春霞.土地储备新政下土地储备资金管理规范化[J].管理观察，2017（22）
土地储备制度范文第3篇
摘要：本篇文章主要是将土地储备交易和城市规划两者之间的关系来作为研究对象，在深度探讨土地储备规划的概念和必要性，确认城市规划和土地储备两者之间的关系，指出土地储备离不开城市规划，充分发挥城市规划对土地储备的作用。笔者将对以上内容进行深入剖析，为从事相关工作的人员提供参考价值和借鉴意义。
关键词：城市规划;城市土地储备;关系
当前我国正处于城市化阶段，土地承载的作用以及土地资源的有限性之间的矛盾越来越突出。根据土地资源当前的现状，我国近年来推出了国有土地储备、经营性土地使用权招标拍卖、挂牌出让制度等，土地供给方式的呈现逐渐提升了土地供应方式的市场化程度，还为经营城市给予了帮助，在土地资源优化配置、土地功能分区调整、土地资产盘活等都发挥着重要的作用。
一、土地储备规划的概念和必要性
（一）土地储备规划的概念
土地储备主要是对土地资源的保护、城市未来的发展方向、技术设施和公益设施建设、房地产市场供求状况、土地成本等要素进行充分分析的基础上，根据经营性用地、工业用地、部分重大设施用地，确认规划期间应当储备和出让地块的数量、布局、强度。
（二）土地储备规划的必要性
第一，土地储备规划中需要按照数量和空间合理规划片区的储备地块，科学合理的制定片区储备地块的运营方案，有机结合城市建设发展中的用地需求和地块的运营收益，尽可能的将城市土地的价值充分的发挥出来，增加地方的财政收入。第二，土地储备规划应当合理分析储备地块土地运营方案收益，其中便包含了储备地块的征地拆迁补偿费用、土地开发费用、融资费用、业务费用等的测算，对于土地储备的数量以及年度储备计划、地块的出让用途进行科学调整，机构资金风险控制到最低，推动土地储备和出让资金的良性循环[1]。第三，土地储备在售出储备地块的数量和空间中，需要对城市土地的总体规划和进行协调。
二、城市规划和土地储备的关系
（一）城市规划和土地储备的同一性
城市在建设和管理中以城市规划作为基础，城市规划在城市性质、规模、发展方向的确定，城市用地和空间资源的统筹安排中，全面加强建设和部署，进一步实现城市制定的经济目标和社会目标，促进城市经济社会的可持续发展。城市规划的基本原则便包括了节约和合理利用土地和空间资源，合理利用和开发经营城市土地。土地储备制度是我国的土地管理方式由计划经济体制转变为市场经济体制，外延粗放型的土地利用方式转变为内涵集约型方式，将经营城市作为出发点，增强土地利用效率和土地资源优化配置来作为目的，通过社会主义市场经济手段来促进土地资产保值增值。土地储备的主要目标是为了调节市场，土地储备的意义是保证土地用总体规划和城市规划的实施，有利于在城市建设中聚集资金。城市土地储备的功能便是按照城市规划来实现土地资源的优化配置、调整土地功能分区、盘活土地资产等。所以，城市规划与土地储备有着息息相关的关系，尽管城市规划和城市土地储备在内涵上不一致，但是在土地和空间资源的节约、土地资源利用率提升等各个方面，两者是相辅相成的[2]。
（二）城市规划与土地储备的差异性
城市规划和土地储备因为内涵不一致，所以各自的侧重点也是不同的，城市规划的侧重点在于对城市的发展条件进行宏观的分析，不仅需要从长远的方向进行考虑，还应当兼具近期的发展状况，尽量实现经济效益、社会效益、环境效益的统一。土地储备则大部分是从微观的角度来进行思考，注重的是近期的效果和开发土地所创建的经济效益。
（三）城市规划与土地储备的关系
城市规划和城市土地储备两者之间存在的同一性以及差异性，拉进了两者之间的关系，也就是宏观和微观、远期和近期、整体和局部的关系。城市规划和土地储备都具备指导作用、协调作用、控制作用，城市的土地储备能够在一定的程度上促进城市规划的发展、科学合理的计划城市用地、实现城市建设资金来源的多元化。城市规划不仅需要重视城市土地储备，在这过程中还需要将城市规划作为指导，根据计划来整理储备。除此之外，城市规划和土地利用规划、区域规划等应当协同发展，从总体上合理配置、整合、开发土地资源。
三、充分发挥城市规划对土地储备的作用
（一）确定城市规划和土地储备关系
根据上述所言，城市规划和土地储存的任务是不一致的，所以需要处理好两者之间的关系，在保证节约的现实中发挥土地的利用效率，促进城市规划。城市规划的主要任务便是策划、设计、部署城市建设，确保城市的社会发展。城市规划的目标便都是城市的基础设施建设进行合理的安排，充分发挥城市功能。作为社会发展的基础，对于城市规划土地储备有着制约的作用，也是保证城市规划活动的开展。在土地利用的总体规划中需要站在全局的角度去考虑，协调用地需求，对于土地资源的利用进行科学安排，促进城市规划的可持续发展。
（二）保证土地资源的科学合理使用
土地资源作为重要的资源有着宝贵的价值，然而变更土地的使用价值是一项缓慢的过程，确认土地的使用形式，很难按照城市规划再次进行调整，所以应能够保证每一块土地都能够得到合理的利用。可以尝试引入“白色地块”的理念，也就是对性质要求不高、能够试产来决定的土地，没有具体的形式，存在灵活性，能够在城市规划中按照实际要求来行使土地的试用期。
（三）充分发挥城市规划的带头作用
城市规划是将城市的土地储备资源作为前提条件，城市部门能够根据城市规划来开发城市，做好城市规划工作，能够有效的提升土地的利用率。
（四）按照城市规划做土地储备计划
土地储备是为了能够更好的提升城市规划服务，为了保证城市规划建设能够顺利完成，在土地储备方面制定好计划，规划人员需要掌握城市市场的实际需求，提升土地规划的计划性。
结束语
總而言之，城市规划与土地储备之间存在同一性和差异性，因为内涵不同，侧重点也不同，但两者之间的关系是相辅相成的、协同发展。本篇文章阐述的是城市规划和土地储备交易的关系，从而促进市场发展。
参考文献：
[1]李晶.土地储备与城市规划融合发展探究[J].城市住宅，2021，28（06）：146-147.
[2]陈霞.城市规划与土地储备问题研究[J].住宅与房地产，2019（22）：62.
土地储备制度范文第4篇
而土地收购储备制度正是基于这种经营城市创新理念而产生的一种新型的城市土地利用管理制度。因此, 我们必须进一步加大土地收购储备力度, 改变以往在计划经济条件下与旧的土地管理模式下多头管地与多头供地的格局, 收紧地根, 变多头管地和多头供地为“一个池子蓄水, 一个笼头放水”的政府统一管地和统一供地的新模式, 走以地建城, 以地养城的城市经营道路。
1 土地收购储备机制现状
土地收购储备工作起步于2001年初, 在市一级政府的批准下, 在市级国土资源部门成立了土地储备机构, 其工作职责是:受市政府委托, 代表政府实施土地收购、储备和出让的前期准备工作, 招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权等工作。土地收购储备的任务是将需盘活的土地收回、收购、置换及统征后予以储存, 并通过前期开发利用和受政府委托出让等形式, 盘活存量土地资产, 有效地配置土地资源。
2 市级土地收购储备机制中存在的问题
在土地收购储备的资金运营上, 政府实际上只注重了对土地使用权出让后国土收益的回笼, 而忽视了对土地收购储备前期的资金投入。
2001年, 国务院下发《关于加强国有土地资产管理的通知》 (通称15号文件) 。15号文件明确提出, 为增强政府对土地市场的调控能力, 有条件的地方政府要对建设用地试行收购储备制度。市人民政府可划拨部分土地收益用于收购土地, 金融机构要依法提供信贷支持。这是中央以文件形式第一次对建立土地收购储备制度, 明确收购储备资金的主要来源提出明确要求, 是土地收购储备机构拓展融资渠道的重要政策依据。我市在土地收购储备资金运营上, 虽然也规定由市财政拨款或向银行贷款解决, 但在实际运作上却是步履艰难, 阻力重重。在财政拨款不足、融资困难的请款下, 土地收购储备机构只能采取唯一一种土地收购方式——协议 (或合同) 收购来运作。但这种收购方式在运作过程中, 由于采用的是“先协议 (或合同) 收购, 后出让补偿”的方式, 所以在对土地进行收购的时候, 无形之中就存在如下几方面的不利于:一是不利于土地收购储备机构成功收购。由于这种收购方式实际上是一种“赊账式”收购, 所以在收购有些土地特别是所谓的“黄金”、“抢手”地块时, 由于用地意向者较多, 原有土地使用 (所有) 权属单位人出于一种急功近利的这么一种思想, 就往往置国家法律法规于不顾, 将本应该纳入土地储备库或应该经过收购储备推向市场的土地, 擅自转让或买卖于他人, 从而导致收购储备工作陷于一种尴尬被动的局面;二是不利于政府获取更多的收益。因为协议收购或多或少地会存在土地使用 (所有) 权属单位人向土地收购储备机构讨价还价的可能, 从“利息”和“付款周期”等角度考虑, “赊账式”的收购往往是“让利式”的结果。
在土地收购储备部门之间的协调问题上, 难以达成统一的认识。
土地收购储备工作涉及面广, 常常需要多部门之间密切配合。从调查情况来看, 目前主要是与城建规划及司法部门之间的协调对土地收购储备的影响最大。一是许多城市建设规划缺乏前瞻性和稳定性, 给土地收购储备无形中增加了风险。也制约了土地资源的高效作用;二是已进入土地收购储备程序的土地, 因原土地使用权人债权债务等纠纷使司法部门介入处置土地资产, 导致土地储备已做的前期工作失去效力, 甚至出现法院将土地补偿费代扣、截留等用于偿还企业的债务等现象, 造成原土地使用权人到期不按时交付土地, 给政府储备土地造成困难。
在土地收购储备的实际操作中, 规避土地收购储备的行为时有发生, 导致一些本应纳入收购储备的土地被纷纷转手, 国土收益大量流失。
主要表现在:一些工矿企事业单位等, 因单位搬迁、解散、撤销、破产、产业结构调整或其它原因调整出的原划拨的国有土地, 以出让方式取得土地使用权后, 无力继续开发, 而又不具备转让条件的土地, 以及应依法收回的荒芜、闲置的国有土地, 根据相关规定, 本应纳入土地收购储备, 但土地使用权人却拒绝收购, 在不办理任何土地相关手续的情况下, 买卖或者以房屋租赁、联营联建等名义擅自转让土地或改变土地用途等方式进行着私下交易, 导致国有土地资产大量流失;城区一些原有的划拨性住宅用地, 因实施城镇规划和土地整理, 在搬迁改造后一下之又深巷偏僻之地变成了临街“黄金地块”, 土地价值突显。于是这些土地使用权人便采取拆旧翻新等种种方式, 使其无偿取得的住宅用地一跃而改变成为本应通过公开出让有偿方式方能获得的经营性用地, 在原用地上开门面、设店铺, 用于商业、服务业等用途, 从中大肆掠取因政府投资而带来的土地增值收益。
政府及土地管理部门在经营土地收购、储备、出让等一系列过程中, 缺位现象比较严重, 营造的用地环境太差。实施土地收购、储备并进行公开出让的目的, 原本是要通过土地市场的调控作用, 搞好用地服务, 将需盘活的存量土地激活, 使其朝着合理的用地方向流动, 以实现其利用效益的最大化。以阜新市为例, 许多地方, 出于片面追求经济效益的目的, 一些政府及土地管理部门在运作土地收购、储备、出让地过程中, 往往把自己的职责仅仅定位于一个“中间批发商”的角色, 利用权利优势, 想法设法地把土地低价收购进来, 再想方设法地把它高价卖出去, 从而赚其差价, 获其利益了事。
3 土地收购储备机制建议及对策
首先是要规范土地收购储备资本金的运营。即:在土地收购储备的资金运营上, 政府、财政及审计部门不仅要及时指导和监督土地收购储备机构, 对土地使用权出让后土地收益及时回收, 更要协助土地收购储备机构搞好土地收购储备前期的资金筹措和投放工作。
要积极拓展并选择合理的土地收购储备方式。土地储备机制建立后, 凡是政府储备土地必须入库, 以统一管理、统一整理、统一供地。土地的收购储备在具体运作上, 应结合实际情况, 灵活应用以下几种方式。
国有土地收回方式。按照现行的有关法律法规, 以出让方式取得国有土地使用权、期限已满未申请续期或申请续期未经批准的土地;闲置土地;被依法没收土地使用权的土地;以出让方式取得土地使用权后无力继续开发而又不具备转让条件的土地;可以收回后入库。但从实际工作中看, 虽然法律规定明确, 但真正被直接收回土地使用权的土地很少, 一般采取有偿收回划拨土地为主的方式操作。
直接货币收购。对近期急于开发的道路、供水、污水、能源、电力等基础设施用地, 以及区位条件好、升值潜力大、市场需求旺盛的地块可使用货币直接收购。
集体土地征收。近几年的城市化发展证明, 城市的拓展用地及预留地主要依靠征用即政府统一征地的方式取得, 是土地储备的一种重要形式。但符合征用条件的集体土地, 必须在完善土地征用手续成为国有土地后, 方可进入土地储备库。如“村改居”后即可采用这种土地储备方式, 来解决“城中村”改造的老大难问题。
预约收购 (即协议收购和合同收购) 。对企业搬迁地块、破产企业变现地块、污染搬迁地块、老城区成片改造地块等可实行预约收购。在签订收购合同后, 其土地进入土地储备库, 供地后, 由原土地使用权人与政府按约定的比例分成。这样既减轻了土地收购储备资金的压力, 又满足了原土地使用权人对土地增值的期望, 应是着重推行的土地储备方式, 但实行起来难度较大。
土地置换。对于企业、村庄整合改造土地, 可以采取土地置换的办法收购储备, 用土地储备库中土地换取地段好、利用效率不高的土地, 以降低收购储备成本, 挖掘城市土地潜力, 合理配置土地资源。
规划红线储备。依照城市规划, 对道路两侧等重点区域中限于人力、财力暂时不具备直接收购储备的土地, 规划部门可直接将规划红线划给土地收购储备机构, 进行规划红线储备。
信息储备。对按建设时序短期不具备开发条件的地块, 将其地籍信息、利用现状信息与规划信息、地价信息等输入土地储备库, 条件成熟后再转为其他方式储备。
要做好相关部门的协调问题。主要是做好城建规划与司法部门的协调问题。城建规划部门要严格执行城市规划法, 制定科学、先进、稳定的城市规划, 尤其要着力提高地块详细规划的覆盖率, 并向社会公示, 接受社会监督, 彻底改变目前朝令夕改的状况, 只有这样, 城市规划才能真正成为土地资源配置和土地资产处置的前导, 成为推动土地市场良好发育的动力。
要加大土地执法监察力度。这是土地收购储备工作能否顺利实施的一个重要因素。土地收购储备的一个中心任务便是盘活存量土地资产, 优化土地资源配置, 合理利用土地。因大量存量土地大多存在于国有企事业单位的原划拨用地当中, 所以首先应当加大对国有企事业单位划拨用地“隐形交易”行为的监察力度, 建议对国有企事业单位其划拨用地进行定期不定期的动态巡查监察, 以此来防范国有企事业单位借改制或改革之机非法买卖、租赁、抵押或者以土地出资入股、联营联建等方式非法转让国有土地资产。其次是要加大对非法改变土地用途行为的监察力度。主要是针对国有企事业单位中的划拨用地及“城中村”属集体所有的集体建设用地而言。建议各级政府予以采取不同的方式, 加强对他们的收购储备力度, 以有效地制止一些违法行为当事人扰乱土地市场秩序, 逃避交纳土地出让金行为的发生。对国有企事业单位划拨用地非法改变土地用途的, 无偿收回;其三是要加大对非法批地、非法占地行为的执法力度。改变以往对此类违法行为“重罚款轻处理”的短期利益行为。对于非法批地者, 不仅非法批准、使用的土地应当收回, 而且还要对非法批准使用土地的直接负责的主要人员和其他直接责任人员依法给予行政处分, 构成犯罪的还要依法追究其刑事责任, 对非法占地者, 不仅要给予其相应的行政处分, 而且还要对其非法占用的土地及其在非法占用的土地上新建的建筑物和其它设施进行处理, 该拆除的进行拆除, 该没收的进行没收, 然后统一纳入到土地储备库加以拍卖, 从而达到治标治本的目的。
要搞好土地收购储备的建章立制工作。
围绕政府高度垄断土地一级市场这个中心, 建立收、储、供地机制, 实现土地收购的规范化。具体到实际工作中, 一是要扩大土地收购储备的范围。强化政府统一征地, 把新增建设用地全部纳入政府储备;充分运用收购、有偿收回、置换和预储备等手段, 对城市规划区内的国有划拨土地、企事业单位急需盘活的存量土地、闲置土地、破产企业及法院判决需处理的土地加大收储力度。二是严格土地审批程序。严禁借土地收购储备简化土地报批程序, 严禁以土地收购协议 (或合同) 替代土地报批手续的行为发生。三是严格供地程序。严格划拨方式供地, 严格限定协议出让范围, 认真执行国家有关规定, 坚决实行集体决策、集体定价制度。要严格按照国土资源部 (2002) 第11号令的规定, 全面推进经营性土地使用权招标卖挂牌出让。从而实现“一个口子进, 一个池子蓄, 一个笼头放”的收购储备供地机制。
建立公开、公平、公正的土地市场, 规范完善土地出让审批程序, 实现土地收益的最大化。为加强用地审批管理, 规范土地出让行为, 政府及土地管理部门应对每一宗地的收购、补偿、招标拍卖挂牌出让等, 均实行集体会审、集体研究、集体决策。
在规范出让程序同时, 土地管理部门还应坚持公开、公平、公正的市场交易原则, 实行阳光作业。对于出让的每一宗土地, 均应在新闻媒体上公开披露;在运作过程中, 要严格按照招标拍卖挂牌出让程序操作, 做到监察、财政、公证等部门全程参与, 确保招标拍卖挂牌出让的公开、公平、公正。通过强力推行土地出让招标拍卖挂牌工作, 不仅能最大限度的保证政府收益, 规范各类出让行为, 也能有效地防止“暗箱”操作和腐败行为的发生, 有力地推动土地市场的健康、有序发展, 最大限度地保证土地资产的保值增值。
围绕政府的中心工作, 积极探索新的土地收购储备运行机制, 并对工作人员加以有效的监督, 实现土地收购储备与人员管理机制的新突破。合理把握收购储备土地的规模, 规避市场风险, 完善土地收购储备机制, 储备土地布局要相对合理, 数量适度, 既能调控市场供求, 又能基本保证城市建设需要。另外, 必须注重提高工作人员的政治素质和理论修养, 保证依法工作, 热情服务, 适应全面推行土地收购储备制度的需求。
要建立良好的土地收购储备出让环境。这是至关重要的一点, 也是关系到一个地方土地市场能否继续发育的重要前提。鉴于此, 建议在实施土地收购储备及出让的过程中, 一定要站对自己的位置, 勇于承担起自己的责任, 不仅要力促当地经济的快速发展, 更要致力于提高自身素质, 提高自己的服务水平。在实施土地收购储备时, 最大限度地让利于民。同时, 力争协调好征地与被征地者之间的利益关系, 尽量减少双方之间的摩擦, 为土地的成功出让奠定一个坚实的基础。土地出让后, 还要即时给予全方位的跟踪服务, 该监督的就得监督, 该协调的给以协调, 努力为用地者营造一个科学、和谐的用地环境。
摘要：土地收购储备制度作为土地经济学的一个学科范畴, 实施几年来, 在规范调控土地市场, 优化土地资源配置, 实现土地收益的最大化等方面起到了十分重要的作用。但目前许多地方在其运作机制中, 仍存在着一些不容忽视的问题。本文即是经过多方调研并结合在土地管理部门多年来的亲身实践和体会, 就我市土地收购储备机制中存在的一些问题作了粗浅的分析并提出相应的建议及对策。
土地储备制度范文第5篇
一、办法的创新与不足
(一) 办法的创新
首先, 土地储备会计模式在很大程度上借鉴了财政预算管理方式, 强调在明确土地归属权的基础上由政府委托专业机构进行土地储备和核算相关收入。土地储备管理机构将土地使用权抵押后可以获得银行贷款, 以实现土地储备收支的有效监管, 做到了土地储备收支与结余纳入预算管理体系。其次, 在建立预算框架的基础上将土地储备资金作为会计核算的主体, 进一步在新办法中规定了土地储备资金的定义, 做到土地储备资金与土地储备机构自有财产的分账核算。第三, 新办法进一步理清了土地储备过程中的债权债务关系, 优化了土地储备资金的相关科目。新办法还设置了预付工程款、短期借款、应付利息与应付工程款等款项, 这对于有效确定财务报告, 实现土地资产的科学管理有重要价值, 全面增强了土地储备会计信息可比性, 满足土地储备工作运行需要。
(二) 办法的不足
土地储备会计核算办法虽然优化和完善了土地储备工作的资金管理体系, 但是也面临一系列问题。首先, 土地储备机构与财政部门的核算基础缺乏一致性, 新的核算办法未能明确提出土地出让收入、土地储备金科目核算具体的方式, 财政部门对土地拨款与出让收入的核算以实收金额为准, 而土地储备部门的核算以权责发生为准, 两者缺乏一致性。其次, 会计科目的设置不科学, 该办法设置的会计核算科目未能全面反映土地储备业务的全貌, 新版核算办法中更多的关注土地征购、开发与交往过程中的问题, 不能反映土地的供应过程中存在的问题, 而且没能有效确认会计期间收入、支出与结余信息。有些土地储备机构选择事业单位会计或者企业会计形式, 不同的职能定位造成土地供应环节的混乱, 在很大程度上也不利于科学进行土地储备资金的精准核算。
二、办法执行中的问题
(一) 信息沟通不畅
土地储备资金在会计核算的过程中应当具备沟通机制, 能够建立有效的数据信息互通系统, 从而全面提高土地会核算的水平。目前我国土地储备资金的会计核算信息的统一性不足, 财政部门与土地储备部门收入支出核算口径不一致, 带来较大会计工作方式差异, 难以在统一的系统中进行核算, 因此给宏观调控带来一定风险。例如, 土地储备部门在土地出让金收取时与地方财务部门遵循的会计假设的差异较大, 不利于财政部门掌握有效数据信息, 影响了相关会计核算的精准性。
(二) 政策实施难度大
新土地储备会计核算办法的实施有较大的难度, 我国土地储备部门很难全面有效地对现行办法进行执行, 不利于科学全面的实施土地储备资金的核算工作。首先, 办法没能对土地储备资金的利息收入进行分摊处理, 对利息分摊的方法研究不足, 没能形成统一化的标准。其次, 土地储备机构之间未能进行有效信息共享, 土地储备机构日常工作与会计核算时的难度较大, 核算工作的繁琐性相对较高。而且土地储备机构会计核算的相关数据信息易失真, 导致收入与支出核算不平衡, 不能运用会计核算办法真实的反映土地储备资金的运转情况。
三、优化改进办法的策略
(一) 提高信息质量
为了更好地促进核算办法的有效推广, 要提高土地会计核算信息的质量, 注重有效地对利息、税费情况进行分析, 明确土地储备机构土地储备资金、收入利息方面的具体情况。还要确定土地储备机构有关税费扣除的方法, 做到对贷款利息的支出、以及利息的分摊方式等进行明确的规定, 以及明确可扣除的税费, 最大限度地缓解土地储备机构的纳税风险, 达到土地储备机构会计核算有章可循, 提高会计核算综合质量。
(二) 拓展核算范围
为了更好地促进会计核算工作的有效实施, 还要优化会计核算的具体方法, 拓展会计核算的范围, 统一会计核算的口径, 形成有效的土地储备部门与财政部门的沟通机制。
(三) 完善报表系统
为了更好地实现有效的数据信息传递, 还可以运用信息化会计核算软件, 运用土地储备报表系统对会计核算工作进行支持, 在全面反映土地储备情况的基础上更好的实现对土地储备资金信息的有效反馈。首先, 应当明确形成科学的报表机制, 注重加强有关报表系统的规范说明和操作方法, 借助科学的报表系统全面反映土地渝万铁路资金的核算情况。其次, 强化收支报表的设计, 明确土地出让收入的数据情况, 以及对具体土地出让项目的会计核算数据、收支状况进行全面综合的反映。并且运用针对性的损益表达到全面反映具体土地项目的情况。第三, 加强核算部门对数据报表分析与实时监控的能力, 注重形成科学化的报表监督体系, 针对报表中的数字形成有效的质询机制, 从而借助报表系统实现对土地储备资金全面有效的核算目标。
四、结语
优化土地储备资金核算的有效性, 还要对试行办法进一步完善, 根据我国土地储备资金的流转机制, 以及当前办法运行中反映的问题进行针对性的整改, 着力形成一个符合我国土地储备管理需要的优化机制。
摘要：本文围绕我国土地储备的相关业务需要, 探讨土地储备资金会计核算的方式方法, 在分析土地储备资金管理核算方式的基础上提出优化管理策略, 从而为有效开展土地储备资金的会计核算工作提供基础。
关键词：土地储备资金,会计核算,改进策略
参考文献
[1] 李文红.<土地储备资金会计核算办法》在实务中的应用[J].经营管理者, 2013 (12) .